第一篇：工業(yè)園區(qū)模式調(diào)查專題報告

工業(yè)園區(qū)模式調(diào)查專題報告

前言：

本文通過實地調(diào)查錦江工業(yè)總部基地、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、武侯工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)集中發(fā)展區(qū)等五個大型工業(yè)集中發(fā)展區(qū)后，對目前的工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式、產(chǎn)品模式、運營和盈利模式進行了歸納整理及分析，以便快速、綜合的了解目前成都市大型工業(yè)園區(qū)的情況。

一、主城區(qū)工業(yè)園集中發(fā)展區(qū)基本情況

二、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

從本次調(diào)查情況來看，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式主要分為以下三點：

（一）工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式

簡單流程：政府供地→開發(fā)商→開發(fā)項目→招商入駐

代表項目：青羊工業(yè)總部基地、青羊綠舟稅源總部基地

工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項目公司，進行項目內(nèi)部的道路、綠化、商業(yè)娛樂等基礎配套設施及辦公場所的建設，然后以租賃、出售等方式進行項目的經(jīng)營管理，然后獲取利潤。

例如成都置信，成都較早也較為專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，目前主要操作的項目青羊工業(yè)總部基地，位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的核心區(qū)域，占地933畝，建筑形態(tài)以工業(yè)總部大樓為主，輔以靈活分割的小總部工業(yè)空間，已經(jīng)成功引進了包括招商銀行、葛洲壩集團等在內(nèi)的76家優(yōu)秀企業(yè)。而其另外一個項目青羊稅源總部基地也已經(jīng)亮相，近期將開始招商。

（二）政府獨立開發(fā)模式

簡單流程：政府→投資公司→開發(fā)項目→招商入駐

代表項目：西部智谷

此種模式，是指各級政府基于本區(qū)域的經(jīng)濟建設、社會發(fā)展和市民就業(yè)等綜合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經(jīng)濟基地，獨立進行建設、招商等運作，吸引稅收，推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

此種模式最大的優(yōu)點就是相關的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。

例如西部智谷，由武侯區(qū)成立成都武侯工業(yè)園投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設，定位為知名企業(yè)區(qū)域經(jīng)濟總部聚集區(qū)、技術研發(fā)及服務外包中心、IT軟件動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，主要針對高科技類型的企業(yè)進行招商。

（三）綜合開發(fā)模式

簡單流程：政府→投資公司（管委會）①→開發(fā)項目→招商入駐

②→開發(fā)商→開發(fā)項目→招商入駐

代表項目：龍?zhí)犊偛炕?/p>

綜合運作模式是指對幾種工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進行綜合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

由于工業(yè)地產(chǎn)項目具有建設規(guī)模大、招商范圍廣、資金要求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上建設開發(fā)的進度，還最好有運營工業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗保證。因此，單單采用一種開發(fā)模式，難以保證建設項目的順利進行，而且很有可能“爛尾”。

例如龍?zhí)犊偛炕?，在?jīng)過整體的規(guī)劃后，政府成立管委會及相應的招商部門，自己獨立開發(fā)了東廣樓等產(chǎn)業(yè)樓。同時，也將園區(qū)中的工業(yè)用地打造成熟地進行招商入駐，要求入駐企業(yè)的投資強度在500萬元/畝(含地價)以上，稅收30萬元/畝·年以上，容積率2.0以上，還要在合同中約定開工時間、建設周期、規(guī)范建設條款和違約責任等，對整個園區(qū)的建設和檔次上進行了約束。目前，已經(jīng)在其中打造的總部基地有龍?zhí)叮ㄔ６迹┛偛炕?、美國倍科國際新城，中國第二重型機械集團公司等。

三、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式

（一）建筑形態(tài)

1、別墅式的工業(yè)園區(qū)目前在世面比較流行。因其環(huán)境較好，占地面積較大，產(chǎn)品的戶型較大，因此售價（租金）相對較高，而入駐的企業(yè)往往都是實力較強的大中型企業(yè)。另外一些大型園區(qū)中也會存在這些別墅業(yè)態(tài)的辦公樓。

從本次調(diào)查情況來看，該類產(chǎn)品多集中在青羊區(qū)和高新西區(qū)的工業(yè)園內(nèi)。

典型代表項目：青羊工業(yè)總部基地、西城國際等

2、寫字樓模式

目前市場的大型工業(yè)園區(qū)中，基本上都包含了小高層/高層寫字樓產(chǎn)品。但其所占比例不高。往往是以某大型園區(qū)中一個“小組團”的形式存在，如龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)中由成都倍科科技有限公司開發(fā)的倍科國際新城。與別墅式的辦公產(chǎn)品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的中小型企業(yè)入駐辦公。該類產(chǎn)品零星分布在各個工業(yè)園內(nèi)。

典型代表項目：倍科國際新城、IP科技中心等

3、工廠式該類產(chǎn)品主要針對一些勞動密級型的生產(chǎn)加工企業(yè)——既生產(chǎn)基地。產(chǎn)品的面積大，環(huán)境較好，同時價格相對低廉。目前的武侯工業(yè)園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產(chǎn)品存在。此類產(chǎn)品多為企業(yè)自行拿地修建。截止2008年10月，武侯工業(yè)園區(qū)已累計引進企業(yè)328家，其中鞋業(yè)企業(yè)25家，電子信息類企業(yè)103家，機電一體化企業(yè)42家，生物工程及制藥企業(yè)40家，環(huán)保新材料企業(yè)17家，投資及其它企業(yè)101家。其中入園建設產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地90家，已建成投產(chǎn)企業(yè)57家。

（二）園區(qū)功能

1、主要功能——聚合產(chǎn)業(yè)群

將若干同質化的產(chǎn)業(yè)聚合到一起，產(chǎn)業(yè)間、企業(yè)間相互激蕩，形成了一系列的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。在產(chǎn)業(yè)內(nèi)，企業(yè)之間互動；產(chǎn)業(yè)外，企業(yè)可以結盟，共同對客戶提供產(chǎn)品和服務。同時，產(chǎn)業(yè)集群因享有地理上的優(yōu)勢而有可能獲得更便捷的發(fā)展。這種產(chǎn)業(yè)的群集具有特殊的優(yōu)勢，地理位置接近也許會產(chǎn)生集群間的激烈競爭，但企業(yè)間卻可以分享信息資訊，聚合特定的需求，繼而降低交易成本。產(chǎn)業(yè)集群也能使一個個孤立的企業(yè)從較大規(guī)模的經(jīng)濟活動中

受益，同時刺激相關產(chǎn)業(yè)和后續(xù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展創(chuàng)造一個有利的環(huán)境。這是工業(yè)園最主要，也是最關鍵的功能。

2、輔助功能

為片區(qū)創(chuàng)收：政府利用工業(yè)園的模式和政策上的優(yōu)勢，吸引來自區(qū)內(nèi)/外各地的優(yōu)質企業(yè)進駐，為片區(qū)創(chuàng)收任務提供支持。

以西部智谷項目為例：未來的西部智谷總占地面積將達到481.5畝，總建筑面積97萬平方米，將于2011年前全部建成，預計實現(xiàn)產(chǎn)值超過100億元，稅收超過5億元。

解決就業(yè)問題：工業(yè)園的建立需要管理，需要人才，企業(yè)的進駐帶來機會，帶來工作，這樣的模式有利于解決就業(yè)問題，特別是一些大型工業(yè)園區(qū)，這樣的表現(xiàn)尤為突出。

以武侯工業(yè)園區(qū)為例：園區(qū)企業(yè)將聚集產(chǎn)業(yè)崗位15萬個，其中技術人才和中高級管理人員2萬人以上，并隨著園區(qū)內(nèi)商務環(huán)境和生活服務設施的不斷完善和提檔升級，將真正形成聚集近30萬人的科技產(chǎn)業(yè)新城區(qū)。

（三）園區(qū)配套

住宅配套：是專門針對入?yún)^(qū)企業(yè)員工需求打造的配套用房。項目建成后，將有效減輕企業(yè)投資配套建設的資金壓力，為入?yún)^(qū)企業(yè)員工提供便利的居所。目前將住宅納為配套設施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。

如：青羊工業(yè)總部基地——青年時尚城

另外西部智谷的人才公寓也是為園區(qū)工作人員打造——兩棟小高層項目。青羊綠舟稅源總部基地未來規(guī)劃中也將出現(xiàn)對外出售的住宅配套。

交通配套：工業(yè)園大都遠離主城區(qū)，大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員如何快速迅捷的到達目的地？交通配套顯得尤為關鍵。

休閑娛樂配套：無論園區(qū)大小，基本上每個園區(qū)都擁有自成一體的休閑娛樂配套。差異僅僅在于設施的種類以及場地的大小。

（四）園區(qū)規(guī)劃

總部基地的規(guī)劃開發(fā)特征：占地面積大，功能分區(qū)明確，配套完善，開發(fā)時間較長。

1、青羊工業(yè)總部基地

工業(yè)總部基地：占據(jù)青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的核心區(qū)域，建筑形態(tài)以工業(yè)總部大樓為主體，輔以靈活分割的小總部工作空間，是以科技研發(fā)、高新技術為主的高成長型工業(yè)企業(yè)的總部聚集地。

航空產(chǎn)業(yè)區(qū)：規(guī)劃中的航空產(chǎn)業(yè)區(qū)以新型航空材料研發(fā)、新技術研發(fā)為主。另外，區(qū)域內(nèi)的精密加工區(qū)以高技術含量、高附加值的航空產(chǎn)品、電子信息、機械精密加工為核心的新型工業(yè)基地，發(fā)展多種周邊產(chǎn)業(yè)。

集中配套區(qū)：員工生活集中配套區(qū)——時尚青年城，另外，配套區(qū)主要包括生活配套、服務中心、商務中心等配套服務組成。

模具生產(chǎn)加工區(qū)：青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)模具生產(chǎn)加工區(qū)以發(fā)展模具工程技術中心、模具展示中心等為核心的服務平臺，極大的提升了模具的加工效率。

2、青羊綠舟稅源總部基地

A區(qū)：正在規(guī)劃和設計之中

B區(qū)：將打造以運動為主，融合休閑、游樂為一體的運動總部公園城，有成都市區(qū)內(nèi)最大的GOLF揮桿練習場以及最大規(guī)模的網(wǎng)球場中心、羽毛球場、拓展基地和親子游樂等等

C區(qū)：中華情總部公園城，園區(qū)是以李白的《夢游天姥吟留別》作為文化主線，通過建筑、景觀與詩歌的結合打造的一個中華風情公園總部城，整個C區(qū)都是以中式古典建筑群落組成

D區(qū)：是以一個十八桿GOLF球場景觀為載體，融合緩丘、綠地、樹陣、湖泊等景觀元素而修建的一個集辦公、休閑、旅游為一體的綠嶺總部公園城

E區(qū)：是濱河總部公園城，這個區(qū)域包括總部辦公、濕地公園、高尚住宅、商務配套等功能，同時它擁有一條8.5公里長的沿河景觀長廊，這條沿河景觀長廊上將呈現(xiàn)六個國家七種不同風情的商業(yè)街區(qū)

3、園區(qū)規(guī)劃總結

了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構特點，企業(yè)發(fā)展狀況、規(guī)模擴張需求等實際情況，在充分調(diào)查研究基礎上搞好總體布局規(guī)劃

園區(qū)建設與城市建設規(guī)劃結合起來，定位在最具優(yōu)勢的區(qū)域，主要安排一些規(guī)模較大、科技含量較高、外向型的“龍頭”項目

在園區(qū)規(guī)劃建設過程中，按產(chǎn)業(yè)布局規(guī)律，結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，做到“有所為，有所不為”，合理布局，有效防止重復建設

基礎設施建設是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基礎和前提。把交通、通迅、能源、供排水等基礎設施作為園區(qū)開發(fā)建設的依托

（五）小結

四、工業(yè)園區(qū)運營盈利模式分析

（一）工業(yè)園區(qū)運營模式分析

從本次調(diào)查的工業(yè)園區(qū)運營模式來看，主要采用以下三類運營模式：

1、出售只售不租

開發(fā)商完成園區(qū)打造后，通過出售的形式轉移物業(yè)產(chǎn)權；

2、出租只租不售。

開發(fā)商長期持有物業(yè)產(chǎn)權，以出租的形式進行招商。通常情況下，開發(fā)商采用此類模式運營一段時間后，可視市場情況轉租為售；

3、出售+出租，即可租可售

在開發(fā)商推出產(chǎn)品中，會持有部分物業(yè)產(chǎn)權，以出租的形式進行招商；而另一部分產(chǎn)品則通過出售的形式進行招商。

從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。

1、出售

對于采用出售運營模式的工業(yè)園區(qū)，對企業(yè)的資金實力、規(guī)模等指標具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運營模式的工業(yè)園區(qū)數(shù)量有限。目前，采用此類運營模式的工業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國際、青羊工業(yè)總部基地3期及慧谷總部辦公基地等。

2、出租

出租模式的后期回收成本并實現(xiàn)盈利的周期較長，是對開發(fā)商資金鏈的一種考驗。通常情況下，需配合園區(qū)其他項目進行操作，對開發(fā)商實力具有很大挑戰(zhàn)。目前，市場上采取此類運營模式的項目數(shù)量比較有限。根據(jù)調(diào)查，青羊綠舟稅源總部基地D區(qū)主要采用此類運營模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在800-1800萬元，即有條件免租入住。從該園區(qū)整體規(guī)劃來看，園區(qū)將打造聚商務休閑、旅游及住宅于一體的綜合性項目，對開發(fā)商的實力具有很大挑戰(zhàn)。

3、出售+出租

出售+出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對較小。目前市場上以此類運營模式較為流行。如倍科國際新城、多元總部國際1號、IP科技中心及西部智谷等項目均可租可售。

4、運營模式對比分析

(二）工業(yè)園區(qū)盈利模式分析

本次調(diào)查的工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類：

一、開發(fā)商投資完成廠房、辦公等園區(qū)物業(yè)的修建，通過統(tǒng)一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出租或出售，進而實現(xiàn)盈利目的；

二、開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎設施建設，以及項目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉讓土地，通過土地溢價的方式來實現(xiàn)盈利目的；

三、開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務，以服務費的形式實現(xiàn)盈利目的，如物業(yè)管理費等。

除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的青羊綠舟工業(yè)園D區(qū)綠嶺總部公園城推出新的運營模式——免租入住，企業(yè)僅需每年繳納稅收800-1800萬元，既有條件入住。根據(jù)園區(qū)規(guī)劃，青羊綠舟工業(yè)園聚辦公、商務休閑及居住于一體，項

目免租金入住的招商方式主要以提高項目檔次，提升區(qū)域市場競爭力為目的，而項目本身的盈利主要來自園區(qū)后期的商務休閑及住宅項目。

六、總結

從本次調(diào)查的情況來看，由于工業(yè)用地成本較低，盈利模式多樣，因此工業(yè)園區(qū)正一個個的蓬勃發(fā)展。目前大部分工業(yè)項目都位于各個新興開發(fā)區(qū)，對環(huán)境和配套的打造方面力度較大，雖然銷售周期很長，但普遍入駐率偏高，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀較好。

工業(yè)園區(qū)模式情況

工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

開發(fā)模式分為工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式、政府獨立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式。這三種模式都有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來說，由于工業(yè)地產(chǎn)在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中占有舉足輕重的作用，由此可見無論是采用那種開發(fā)模式，開發(fā)企業(yè)都無法脫離政府。

工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式

雖然工業(yè)園區(qū)的各種產(chǎn)品構成復雜，在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。但總的來看，在借鑒了國際經(jīng)驗以后，目前成都工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式的發(fā)展方向在逐漸向專業(yè)型低密度景觀園區(qū)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃更為科學，園林景觀更加美觀、配套設施更為齊全，園區(qū)的功能也更為專業(yè)化，與其針對的產(chǎn)業(yè)構成之間的聯(lián)系也更為緊密。

工業(yè)園區(qū)運營盈利模式

目前的工業(yè)園區(qū)運營模式相對比較簡單，分為出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不過盈利模式則有了創(chuàng)新，不再僅僅局限于租金和銷售利潤，土地溢價、后期服務費、配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟也成為重要的創(chuàng)收來源。

工業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

從本次調(diào)查來看，目前的工業(yè)園區(qū)雖然銷售周期較長，但已售項目的入駐率普遍較高。原因主要有以下幾點。

環(huán)境好

目前的工業(yè)園區(qū)規(guī)模通常較大。規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)集群促使較多的企業(yè)開始特別關注新型工業(yè)園，各個開發(fā)企業(yè)也借鑒了很多國外的經(jīng)驗，將園區(qū)打造成了低密度的景觀園區(qū)，加上完善的配套和細致的后期服務，吸引了許多企業(yè)的入駐。

建筑類型多樣

目前成都的工業(yè)園區(qū)逐漸摒棄以往傳統(tǒng)的廠房式的建筑，轉而開發(fā)針對大型企業(yè)的低迷度別墅式產(chǎn)品和針對中小企業(yè)的寫字樓式產(chǎn)品。建筑類型的多樣化不僅為企業(yè)提供了更多的選擇，也改善了園區(qū)的整體環(huán)境。

租售價格低廉

由于產(chǎn)權僅40年，因此工業(yè)地產(chǎn)的租售價格相對比普通辦公用房低廉很多。再加上政府在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中起到非常重要的作用，包括在整體規(guī)劃、政策扶持和稅

收的優(yōu)惠上。特別是政策扶持和稅收優(yōu)惠對中小型企業(yè)的幫助很大，直接影響了企業(yè)對工業(yè)園區(qū)的選擇。

未來發(fā)展 辦公自住

由于目前工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與政府關系密切，未來可能將引伸出一種新的模式——將小產(chǎn)權用地轉為工業(yè)用地，進行別墅式的產(chǎn)品開發(fā)。由于該種產(chǎn)品面積普遍大于300平米，環(huán)境優(yōu)良、配套完善，甚至目前有項目配套有高爾夫球場。且就目前的情況來說，該種產(chǎn)品售價通常在4000-6000元/平米，比一般別墅便宜近5成、付款方式靈活，因此只要有法人出資購買，該種產(chǎn)品完全可以作為別墅自住。

效仿國際運營模式

目前國際上的工業(yè)地產(chǎn)運營模式主要是將項目先進行租賃，等到園區(qū)形成集中的辦公氛圍以及發(fā)展成熟后，再整體打包上市銷售。這種方式與土地溢價方式雷同，使產(chǎn)品增值后再獲取更大利潤。從目前的情況來看，預計青羊稅源總部基地將往這個方向發(fā)展；

國際慣用的另一種運營模式是開發(fā)企業(yè)先自用，在自用的過程中體會和完善園區(qū)的管理、環(huán)境和配套等。同樣待到整體成熟后再打包上市銷售。

七、附件

本文數(shù)據(jù)由中原地產(chǎn)提供

第二篇：乾縣工業(yè)園區(qū)發(fā)展情況調(diào)查報告

乾縣工業(yè)園區(qū)發(fā)展情況調(diào)查報告

近年來，乾縣縣委、縣政府積極實施“產(chǎn)業(yè)立縣、工業(yè)強縣”戰(zhàn)略，工業(yè)經(jīng)濟已形成了紡織、橡膠、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機電制造和化工建材五大集群。為了充分發(fā)揮集群優(yōu)勢，搭建工業(yè)發(fā)展平臺，縣委、縣政府集中人力、物力和財力，積極打造建設紡織工業(yè)園區(qū)(中國西部紡織城)和西北橡膠工業(yè)園區(qū)，目前園區(qū)建設已初具規(guī)模，成為工業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場、擴大就業(yè)的主渠道、財政增收的主要增長源、科技創(chuàng)新的主要示范區(qū)。

一、園區(qū)發(fā)展基本情況

(一)紡織工業(yè)園區(qū)(中國西部紡織城)

紡織工業(yè)園區(qū)(紡織城)規(guī)劃占地8.03平方公里，“七通一平”面積7平方公里，其中工業(yè)用地面積4.6平方公里，已被列為陜西省第一批重點扶持的縣域工業(yè)園區(qū)。園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)以紡織工業(yè)為主，農(nóng)副產(chǎn)品加工、機電制造、醫(yī)藥等為輔，基礎設施建設累計投資17.9億元，其中09年完成3.24億元;固定資產(chǎn)累計投資57.9億元，其中09年完成16.05億元;建設各類企業(yè)193戶，其中工業(yè)企業(yè)37戶(規(guī)模企業(yè)26戶)，從業(yè)人員27234人，紗錠突破56萬枚(全縣紗錠總數(shù)60萬枚)，營業(yè)收入27.87億元，工業(yè)產(chǎn)值24.61億元，增加值11.57億元，上繳稅金11500萬元，利潤總額1.46億元，勞動者報酬3.67億元，增加值占本縣GDP比重18.7%，上繳稅金占本縣財政收入比重57.5%。

(二)西北橡膠工業(yè)園區(qū)

橡膠工業(yè)園區(qū)規(guī)劃占地580畝，“七通一平”面積80畝，其中工業(yè)用地40畝。園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)以橡膠加工業(yè)為主，橡膠配套產(chǎn)業(yè)為輔，基礎設施建設累計投資0.84億元，固定資產(chǎn)累計投資4.94億元，建成落戶企業(yè)24戶，其中規(guī)模企業(yè)2戶，從業(yè)人員2212人，營業(yè)收入3.17億元，工業(yè)產(chǎn)值3.21億元，增加值1.19億元，上繳稅金763萬元，利潤總額980萬元，勞動者報酬2876萬元，增加值占本縣GDP比重1.9%，上繳稅金占本縣財政收入3.8%。

二、園區(qū)建設情況

(一)基礎設施建設情況

1、紡織工業(yè)園區(qū)(中國西部紡織城)。紡織工業(yè)園區(qū)基礎設施建設主要以路網(wǎng)建設為重點，09年重點建設靖莊路、新城大街東延道路和朝陽北路升級改造的園區(qū)三條主干道路工程及天然氣管網(wǎng)鋪設工程和供電供水、照明工程。工程計劃總投資3.868億元，完成投資3.24億元。

(1)靖莊路中段道路建設工程，全長1395米，規(guī)劃紅線60米，道路、排水、綠化、亮化工程造價9600萬元，完成投資8600萬元。

(2)新城大街東延道路建設工程，全長1298米，規(guī)劃紅線60米，道路、排水、綠化、亮化工程造價8800萬元，完成投資7600萬元。

(3)朝陽北路改造項目，全長1155米，規(guī)劃紅線60米，增設排水設施，對路面升級改造，工程造價6950萬元，完成投資4900萬元。

(4)天然氣管網(wǎng)鋪設工程，全長4500米，工程造價6530萬元，完成投資5300萬元。

(5)供電供水、照明工程造價6800萬元，完成投資6000萬元。

2、橡膠工業(yè)園區(qū)。橡膠工業(yè)園區(qū)投資8400萬元，鋪設了4800米給水工程和4公里的道路綠化工程，全部建成。

(二)項目建設情況

1、紡織工業(yè)園區(qū)(中國西部紡織城)。2009年招商引資項目10個，總投資22.36億元，完成投資16.05億元。分別是：①咸陽東贏紡織有限公司投資3.2億元的高檔牛奶絲生產(chǎn)線項目，完成投資1.21億元;②乾縣銀河織襪廠投資5000萬元的針織襪生產(chǎn)線項目，完成投資3000萬元;③咸陽恒利鑄造有限公司投資2.5億元的汽車配件生產(chǎn)線項目，完成投資8000萬元;④咸陽金橋紡織印染有限公司投資6000萬元的紗錠生產(chǎn)線項目，完成投資4200萬元;⑤咸陽同潤紡織二廠投資2.56億元的紗錠生產(chǎn)線項目，完成投資1.32億元;⑥投資3億元的永存細紗生產(chǎn)線項目，建成投產(chǎn);⑦投資1.5億元的優(yōu)利士嬰幼兒奶粉生產(chǎn)線項目，建成投產(chǎn);⑧投資1.5億元的瓦楞紙生產(chǎn)線項目，建成投產(chǎn);⑨投資3.5億元的人造板設備生產(chǎn)線項目，完成投資2.5億元;⑩投資3.5億元的牛奶絲蛋白纖維服裝加工生產(chǎn)線項目，建成投產(chǎn)。

2、橡膠工業(yè)園區(qū)。招商引資項目2個，具體是乾縣飛宏制線廠投資1.82億元建設的制線生產(chǎn)線項目和興隆橡膠廠投資1.4億元建設的胎面生產(chǎn)線項目，建成投產(chǎn)。

三、存在的主要問題和困難

(一)產(chǎn)業(yè)層次低。目前，園區(qū)引進的企業(yè)多數(shù)規(guī)模不大、科技含量不低、產(chǎn)品檔次不高，多為中間產(chǎn)品或低檔產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)層次較低，經(jīng)濟效益不高，市場競爭能力不強。

(二)建設速度不快?？傮w上看，當前園區(qū)的基礎設施和引進的企業(yè)，建設推進速度還不快，與加快發(fā)展、跨越發(fā)展的形勢還不適應，與先進地區(qū)相比還有較大的差距。

(三)土地指標不足。我縣每年用地報批指標太低，而企業(yè)建設用地遠遠高于報批指標。

(四)科研技術人才短缺。園區(qū)企業(yè)缺乏技術人才，員工技能普遍較低，實用人才無法滿足企業(yè)發(fā)展需要。

(五)服務水平不高。我縣園區(qū)的管理水平、服務質量還不高，不能完全適應規(guī)模擴展、項目進展和企業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

四、園區(qū)發(fā)展的主要措施

縣委、縣政府通過產(chǎn)業(yè)政策引導，從土地、資金、技術、服務等扶持企業(yè)投資建設，為企業(yè)建設、生產(chǎn)、經(jīng)營開辟“綠色通道”。

一是入駐企業(yè)享受國家、省、市、縣制定的一系列優(yōu)惠政策。

二是調(diào)整土地使用規(guī)劃，儲備3000—5000畝土地，吸引國內(nèi)外知名企業(yè)入駐園區(qū)。三是以貸款貼息等方式，對入園企業(yè)利用省中小企業(yè)發(fā)展專項扶持資金予以重點扶持。四是設立乾縣中小企業(yè)發(fā)展專項基金，對企業(yè)技術改造、創(chuàng)新、科研、產(chǎn)業(yè)升級等給予扶持。

五是加強軟環(huán)境治理，實行“一廳式”辦公，“一條龍”服務，建立高效、快捷、方便的服務體系，為企業(yè)發(fā)展營造良好的投資環(huán)境。

五、2015年園區(qū)發(fā)展目標

(一)發(fā)展目標

1、紡織工業(yè)園區(qū)。到2015年，園區(qū)固定資產(chǎn)投資達到180億元，基礎設施建設投資達到60億元，落戶企業(yè)300戶，從業(yè)人員4.5萬元，年工業(yè)產(chǎn)值達到120億元，紗錠規(guī)模達150萬錠，培育年銷售超億元企業(yè)20家，年銷售5000萬元以上企業(yè)30家，上市公司5個;培育市以上名牌產(chǎn)品20個。

2、橡膠工業(yè)園區(qū)。到2015年，園區(qū)主要經(jīng)濟指標為：工業(yè)銷售收入達到20億元，工業(yè)增加值達到8.5億元，利稅總額實2.3億元，聚集規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)10戶，其中銷售收入1億元以上企業(yè)達到3戶。

(二)發(fā)展重點

1、紡織工業(yè)園區(qū)。建設重點：一是創(chuàng)業(yè)培訓中心。占地100畝，投資2.3億元，建設8000平方米的創(chuàng)業(yè)大廈，4萬平方米的標準化廠房，7000平方米的綠化等，為園區(qū)創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供實習車間、標準廠房和集體辦公、創(chuàng)業(yè)培訓、科技成果轉化、咨詢、辦理創(chuàng)業(yè)手續(xù)等服務。項目建成后，年可承接創(chuàng)業(yè)企業(yè)100戶以上，成功創(chuàng)業(yè)企業(yè)50戶以上，實現(xiàn)產(chǎn)值3.5億元，創(chuàng)業(yè)利稅3200萬元，創(chuàng)造就業(yè)崗位2800個。二是研發(fā)中心。依托西·咸紡織大專院校、科研院所科技創(chuàng)新項目，整合縣內(nèi)現(xiàn)有服務機構，建設西部紡織研發(fā)中心，吸引西部紡織高層次科研人才向我縣聚集，瞄準國內(nèi)外先進水平、研發(fā)新產(chǎn)品，以科技創(chuàng)新和新產(chǎn)品研

發(fā)支撐引領我縣紡織工業(yè)加速發(fā)展。項目占地20畝，投資8000萬元，建設4000平方米的研發(fā)中心，2000平方的綠化和公共設施。依托西咸科研院所，年開發(fā)新產(chǎn)品10種以上，實現(xiàn)良性成果轉化;建成后年可創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟價值1.3億元，創(chuàng)造高科技就業(yè)崗位50個。三是倉儲物流中心：高標準、高水平建設西部規(guī)模最大的紡織品銷售專業(yè)市場，完善市場銷售體系，打造規(guī)范有序的銷售平臺，改進銷售模式，以市場帶動紡織工業(yè)的大發(fā)展。項目占地80畝，投資5.8億元，建筑面積4.6萬平方米。主要建設棉花、棉紗、坯布交易中心，紡織機械配件中心，信息中心、質檢中心技術培訓中心及市場配套設施;項目建成后，年交易額10億元，年實現(xiàn)稅收500萬元。

通過招商引資，十二五重點建設項目10個，總投資20億元，分別是：投資5000萬元建設年產(chǎn)70萬噸果膠生產(chǎn)線項目、投資2.5億元建設年產(chǎn)1.5萬噸精密鑄造生產(chǎn)線項目、投資1.7億元建設3萬錠細紗及年產(chǎn)3000萬米坯布生產(chǎn)線項目、投資1.7億元建設3萬錠紡紗及年產(chǎn)3000萬米坯布生產(chǎn)線項目、投資2.1億元建設高檔純棉針織面料生產(chǎn)線項目、投資

2.3億元建設印染生產(chǎn)線項目、投資4.6億元建設2條年產(chǎn)高檔服裝面料5000萬米生產(chǎn)線項目、投資3.2億元建設年產(chǎn)800萬套服裝生產(chǎn)線項目、投資1.8億元建設精密零部件制造生產(chǎn)線項目。

2、橡膠工業(yè)園區(qū)。

(1)產(chǎn)業(yè)定位及發(fā)展方向?！笆濉逼?，橡膠工業(yè)園區(qū)實施的近期和中期規(guī)劃面積260畝。其產(chǎn)業(yè)定位是：突出發(fā)展橡膠加工產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)。要抓住國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整帶來的市場機遇，充分發(fā)西咸科研院校的技術和人才優(yōu)勢，加速推進園區(qū)建設步伐。橡膠工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向為：圍繞橡膠產(chǎn)業(yè)整合，以發(fā)展橡膠加工產(chǎn)業(yè)為主，聚集煉膠、配料、骨架、模具及銷售業(yè)，帶動商貿(mào)、倉儲物流業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

(2)建設重點。橡膠工業(yè)園區(qū)引進伯樂、東興、榮華、華航等6家公司建設6條橡膠加工生產(chǎn)線，項目總投資4.6億元?；A設施計劃總投資1.21億元，分別實施建設排污、照明和人行道鋪設工程;投資8400萬元建設3000米排污工程，投資1700萬元建設道路兩側照明工程，投資2000萬元建設4000米、寬6米的人行道鋪設工程。

“十二五”期，橡膠工業(yè)園區(qū)重點項目25個，項目總投資20億元;基礎設施建設計劃投資8億元，主要建設中心廣場、創(chuàng)業(yè)路和創(chuàng)業(yè)一路、創(chuàng)業(yè)二路西段工程及變電站等公共設施。

六、幾點建議

(一)建議省上將我縣紡織工業(yè)園區(qū)列入陜西省“十二五”規(guī)劃盤子，予以重點扶持，以使紡織這一民族工業(yè)得以全面發(fā)展。

(二)建議省市將我縣西北橡膠工業(yè)園區(qū)列入全省重點工業(yè)園區(qū)之列，予以重點扶持。乾縣中小企業(yè)促進局

第三篇：工業(yè)園區(qū)基礎設施建設投資模式

工業(yè)園區(qū)基礎設施建設投資模式

王明漢

工業(yè)園區(qū)是發(fā)揮投資的規(guī)模效應,是吸引資金、技術、人才、信息集聚的有效途徑,也是推進工業(yè)化、城市化和市場化進程的重要手段，對實現(xiàn)經(jīng)濟超常規(guī)、跨越式發(fā)展有著戰(zhàn)略性意義。因此，園區(qū)經(jīng)濟已成為世界許多國家和國內(nèi)一些發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。近年來，全國各地積極創(chuàng)造條件，努力籌劃工業(yè)園區(qū)的開發(fā)和建設，工業(yè)園區(qū)在全國各地呈蓬勃發(fā)展之勢，各級領導都十分關注開發(fā)建設工業(yè)園區(qū)這項工作，都希望工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設能成為本地區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟乃至本地本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的推進器和火車頭，成為招商引資的承載區(qū)、經(jīng)濟發(fā)展的集中區(qū)和財政收入增長區(qū)。從發(fā)達地區(qū)的實踐經(jīng)驗來看，要搞好園區(qū)的開發(fā)建設，最基本的前提是抓好工業(yè)園區(qū)的基礎設施建設，按照工業(yè)園區(qū)基礎設施建設的等級來劃分，工業(yè)園區(qū)可分為三類。一類：園區(qū)規(guī)劃起點高、環(huán)境優(yōu)美、各類基礎設施完備，配套功能齊全，在重大項目入園前實現(xiàn)了“九通一平一廠一站”，即通供水、排水、電網(wǎng)、公路、鐵路、通訊、供熱、供氣和雨污管網(wǎng)，達到場平，建立固廢處理廠和消防站；二類：園區(qū)各類規(guī)劃齊備，實現(xiàn)“七通一平”，即通供水、排水、電網(wǎng)、公路、鐵路、通訊和供熱管網(wǎng)，達到場平，污水和固廢處理廠、綠化工程等其他基礎設施建設項目與重大投資項目做到“三同步”，即同步規(guī)劃、同步設計、同步建設；三類：園區(qū)具有總體規(guī)劃，在重大項目入園前實現(xiàn)了“五通一平”，1

即通供水、排水、通訊、電網(wǎng)和公路，達到場平，其他基礎設施建設項目逐步配套。那么，工業(yè)園區(qū)基礎設施建設投資模式有哪幾種？筆者通過查閱相關資料和學習發(fā)達地區(qū)的成功經(jīng)驗，認為有以下三種：

一、政府全額投資模式。政府根據(jù)當?shù)厣鐣徒?jīng)濟發(fā)展需要對工業(yè)園區(qū)進行立項，完成項目建議書、可行性研究、籌劃報批等前期工作后將工業(yè)園區(qū)基礎設施建設資金，納入財政預算內(nèi)資金，并由人大通過以保證還款計劃的實施。政府采取公開招標的方式確定建設單位，按項目建設進度分期分批投入資金。優(yōu)點是總體投資額度相對少，建設時間短，見效快，缺點是資金投入單一，財政壓力大，適用于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。

二、政府引導，依靠市場運作投資模式。按照“誰投資，誰受益”的原則，政府作引導，成立工業(yè)園區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，并作為園區(qū)基礎設施和項目建設的投融資主體，實現(xiàn)園區(qū)建設市場化運作，使工業(yè)園走自我發(fā)展之路。公司以土地使用權、基礎設施項目所有權和經(jīng)營權出讓為條件，實施特許經(jīng)營，通過招、拍、掛等形式，開發(fā)園區(qū)商業(yè)用地，提升土地價值，參與企業(yè)改制、向銀行貸款等市場化運作籌集資金，多渠道引入社會資金。按照現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地的標準進行規(guī)劃和建設，根據(jù)籌集資金多少，按照輕重緩急的原則，確定工業(yè)園區(qū)建設類型。開發(fā)公司視情況，把基礎設施建設項目打包或分包進行公開招標，確定園區(qū)基礎設施建設單位。

三、“BT ”合作投資模式?！癇T”為建設（build）與移交（transfer）的英文縮寫，就是“建設——移交”模式，即承

建方以全額墊資的方式建設項目，建成后移交業(yè)主，業(yè)主分期付款償還項目資金。

（一）具體的基本運作：一是項目的確定階段。政府對工業(yè)園區(qū)基礎設施建設項目進行立項、完成項目建議書、可行性研究（首先由政府對擬進行BT模式建設的技術、經(jīng)濟和法律方面的可行性研究，準備對BT投資建設方進行特許招標）、籌劃報批等工作；二是項目的前期準備階段。政府確定融資模式、貸款金額及時間上的要求、償還資金的計劃安排等工作；三是項目的合同確定階段。政府確定投資方，談判商定雙方的權利與義務等工作；四是項目的建設階段。參與各方按BT合同要求，行使權利，履行義務；五是項目的移交階段?？⒐を炇蘸细瘛⒑贤跐M，投資方有償移交給政府，政府按約定總價，按比例分期償還投資方的融資和建設費用。

（二）BT投資模式的特點：引入社會資金用于公用基礎設施建設，激活民營資本，有利于發(fā)揮和放大社會閑散資金的作用。

（三）BT投資模式的優(yōu)點：一是能緩解當?shù)卣斦Y金的暫時短缺；二是擴大內(nèi)需，拉動地方經(jīng)濟增長；三是優(yōu)化資源配置，合理分散風險。

（四）BT投資模式風險：一是法律環(huán)境的缺失，目前沒有BT等相關方面的法律，BT模式中涉及回購協(xié)議和融資擔保的問題也沒有法律條款支持，融資監(jiān)管難度大；二是項目活動談判時間長，消耗大，在涉及項目風險分擔問題上，談判雙方難以達成統(tǒng)一；三是BT投資模式成本高，項目準備、招標、談判、簽署與BT有關的建設合同、移交、回購等環(huán)節(jié)復雜，涉及到政

府的許可、審批以及貸款擔保等諸多環(huán)節(jié)，操作的難度大，人為障礙多，而融資成本也會因中間環(huán)節(jié)增多而急劇上升。

貴陽市的工業(yè)園區(qū)大都建在遠離市（區(qū)、縣）或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎配套設施不夠完善，原因是工業(yè)園區(qū)建設起步晚，政府投入資金不足，依靠市場動作程度低。我認為，貴陽市工業(yè)園區(qū)基礎設施建設要走多形式多渠道的投資模式。即：根據(jù)工業(yè)園區(qū)企業(yè)的生產(chǎn)需要和生活需求，以建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)為前提，在完成基礎設施建設規(guī)劃后，由園區(qū)開發(fā)公司對基礎設施建設項目進行打包或分包，明確什么項目由政府直接投資，哪些項目可以由政府和企業(yè)合作，以入股的方式進行，哪些項目必須全部進行市場運作，形成參與投資的主體多層次，資金來源多渠道，投資模式多樣化。

作者：貴陽市工業(yè)和信息化委員會消費品工業(yè)處處長

第四篇：工業(yè)園區(qū)招商運營模式解析

工業(yè)園區(qū)招商運營模式解析

解析工業(yè)園區(qū)招商運營模式 工業(yè)園區(qū)是推動新型工業(yè)化建設的重要載體，也是提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、培育特色 經(jīng)濟、發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的主要基地。招商是實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)收益的主要形式之一。工業(yè)園區(qū)招商成功與否將直接影響工業(yè)園區(qū)的生存，如何使巨大的投資盡快得到 回報，同時能在最短的期限內(nèi)產(chǎn)生利潤，工業(yè)園招商方案的制定則顯得尤為重要，具體涉及到幾方面的工作：

確立園區(qū)招商目標——前期調(diào)研——制定招商方案— —招商方案實施——方案效果跟蹤調(diào)查等。

首先我們討論工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種模式：

（一）工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 簡單流程：

政府供地→開發(fā)商→開發(fā)項目→招商入駐 工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項目公司，進行項目內(nèi)部的道路、綠化、商 業(yè)娛樂等基礎配套設施及辦公場所的建設，然后以租賃、出售等方式進行項目的 經(jīng)營管理，然后獲取利潤。

（二）政府獨立開發(fā)模式 簡單流程：政府→投資公司→開發(fā)項目→招商入駐 此種模式，是指各級政府基于本區(qū)域的經(jīng)濟建設、社會發(fā)展和市民就業(yè)等綜 合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經(jīng)濟基地，獨立進行建設、招商等運作，吸引稅收，推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。此種模式最大的優(yōu)點就是相關的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府 掛鉤洽談，彈性空間較大。

（三）綜合開發(fā)模式 簡單流程：政府→投資公司（管委會）①→開發(fā)項目→招商入駐 ②→開發(fā)商→開發(fā)項目→招商入駐 綜合運作模式是指對集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進行綜合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項目具有建設規(guī)模大、招商范圍廣、資金要求大等特點，既要 求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方 面有保障，能跟上建設開發(fā)的進度，還最好有運營工業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗保證。

因此，單單采用一種開發(fā)模式，難以保證建設項目的順利進行，而且很有可能“爛 尾”。圖一：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 其次我們來看 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式：

（一）建筑形態(tài)

1、別墅式別墅式的工業(yè)園區(qū)目前在世面比較流行。因其環(huán)境較好，占地面 積較大，產(chǎn)品的戶型較大，因此售價（租金）相對較高，而入駐的企業(yè)往往都是 實力較強的大中型企業(yè)。另外一些大型園區(qū)中也會存在這些別墅業(yè)態(tài)的辦公樓。

2、寫字樓模式 目前市場的大型工業(yè)園區(qū)中，基本上都包含了小高層/高層寫字樓產(chǎn)品。但 其所占比例不高。往往是以某大型園區(qū)中一個“小組團”的形式存在。與別墅式 的辦公產(chǎn)品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的 中小型企業(yè)入駐辦公。該類產(chǎn)品零星分布在各個工業(yè)園內(nèi)。

3、工廠式該類產(chǎn)品主要針對一些勞動密級型的生產(chǎn)加工企業(yè)——既生產(chǎn)基 地。產(chǎn)品的面積大，環(huán)境較好，同時價格相對低廉。目前的武侯工業(yè)園和早期的 修建的天府軟件園中，有大量的此類產(chǎn)品存在。此類產(chǎn)品多為企業(yè)自行拿地修建。截止2008 年10 月，武侯工業(yè)園區(qū)已累計引進企業(yè)328 家，其中鞋業(yè)企業(yè)25 家，電子信息類企業(yè)103 家，機電一體化企業(yè)42 家，生物工程及制藥企業(yè)40 家，環(huán) 保新材料企業(yè)17 家，投資及其它企業(yè)101 家。其中入園建設產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地90 家，已建成投產(chǎn)企業(yè)57 家。

（二）園區(qū)功能

1、主要功能——聚合產(chǎn)業(yè)群 將若干同質化的產(chǎn)業(yè)聚合到一起，產(chǎn)業(yè)間、企業(yè)間相互激蕩，形成了一系 列的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。在產(chǎn)業(yè)內(nèi)，企業(yè)之間互動；產(chǎn)業(yè)外，企業(yè)可以結盟，共同對客戶 提供產(chǎn)品和服務。同時，產(chǎn)業(yè)集群因享有地理上的優(yōu)勢而有可能獲得更便捷的發(fā) 展。這種產(chǎn)業(yè)的群集具有特殊的優(yōu)勢，地理位置接近也許會產(chǎn)生集群間的激烈競 爭，但企業(yè)間卻可以分享信息資訊，聚合特定的需求，繼而降低交易成本。產(chǎn)業(yè) 集群也能使一個個孤立的企業(yè)從較大規(guī)模的經(jīng)濟活動中受益，同時刺激相關產(chǎn)業(yè) 和后續(xù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展創(chuàng)造一個有利的環(huán)境。這是工業(yè)園最主要，也是最關鍵的功能。

2、輔助功能 為片區(qū)創(chuàng)收：政府利用工業(yè)園的模式和政策上的優(yōu)勢，吸引來自區(qū)內(nèi)/外各 地的優(yōu)質企業(yè)進駐，為片區(qū)創(chuàng)收任務提供支持。解決就業(yè)問題：工業(yè)園的建立需要管理，需要人才，企業(yè)的進駐帶來機會，帶來工作，這樣的模式有利于解決就業(yè)問題，特別是一些大型工業(yè)園區(qū)，這樣的 表現(xiàn)尤為突出。

（三）園區(qū)配套 住宅配套：是專門針對入?yún)^(qū)企業(yè)員工需求打造的配

套用房。項目建成后，將 有效減輕企業(yè)投資配套建設的資金壓力，為入?yún)^(qū)企業(yè)員工提供便利的居所。目前 將住宅納為配套設施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。交通配套：工業(yè)園大都遠離主城區(qū)，大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員如何快速迅 捷的到達目的地？交通配套顯得尤為關鍵。

（四）園區(qū)規(guī)劃 總部基地的規(guī)劃開發(fā)特征：占地面積大，功能分區(qū)明確，配套完善，開發(fā)時間較長。

3、園區(qū)規(guī)劃總結 了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構特點，企業(yè)發(fā)展狀況、規(guī)模擴張需求等實際情況，在充分 調(diào)查研究基礎上搞好總體布局規(guī)劃 園區(qū)建設與城市建設規(guī)劃結合起來，定位在最具優(yōu)勢的區(qū)域，主要安排一些 規(guī)模較大、科技含量較高、外向型的“龍頭”項目。在園區(qū)規(guī)劃建設過程中，按產(chǎn)業(yè)布局規(guī)律，結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，做到“有 所為，有所不為”，合理布局，有效防止重復建設。基礎設施建設是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基礎和前提。把交通、通迅、能源、供排水 等基礎設施作為園區(qū)開發(fā)建設的依托。

從運營模式來看：

1、出售只售不租 開發(fā)商完成園區(qū)打造后，通過出售的形式轉移物業(yè)產(chǎn)權；

2、出租只租不售。開發(fā)商長期持有物業(yè)產(chǎn)權，以出租的形式進行招商。通常情況下，開發(fā)商 采用此類模式運營一段時間后，可視市場情況轉租為售；

3、出售+出租，即可租可售 在開發(fā)商推出產(chǎn)品中，會持有部分物業(yè)

產(chǎn)權，以出租的形式進行招商；而 另一部分產(chǎn)品則通過出售的形式進行招商。

從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或 分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。

1、出售 對于采用出售運營模式的工業(yè)園區(qū)，對企業(yè)的資金實力、規(guī)模等指標具有 很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運營模式的工 業(yè)園區(qū)數(shù)量有限。

2、出租 出租模式的后期回收成本并實現(xiàn)盈利的周期較長，是對開發(fā)商資金鏈的一 種考驗。通常情況下，需配合園區(qū)其他項目進行操作，對開發(fā)商實力具有很大挑 戰(zhàn)。目前，市場上采取此類運營模式的項目數(shù)量比較有限。從該園區(qū)整體規(guī)劃來 看，園區(qū)將打造聚商務休閑、旅游及住宅于一體的綜合性項目，對開發(fā)商的實力 具有很大挑戰(zhàn)。

3、出售+出租 出售+出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓 力的相對較小。目前市場上以此類運營模式較為流行。

最后我們來看工業(yè)園區(qū)的幾種盈利模式： 目前工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類：

一、開發(fā)商投資完成廠房、辦公等園 區(qū)物業(yè)的修建，通過統(tǒng)一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出租或出售，進而實現(xiàn) 盈利目的；

二、開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎設施建設，以及項目的整體 包裝推廣，然后部分或整體轉讓土地，通過土地溢價的方式來實現(xiàn)盈

利目的；

三、開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務，以服務費的形式實現(xiàn)盈利目的，如 物業(yè)管理費等。

除以上三大主要模式外，出現(xiàn)了一定條件的免租入住等。

作為國內(nèi)最大、最專業(yè)的工業(yè)園區(qū)招商推廣平臺、廠房租售信息服務平臺，中工招商網(wǎng)是各工業(yè)園區(qū)交流建設經(jīng)驗、宣傳發(fā)展成就的窗口，是研討工業(yè)園區(qū) 工作熱點問題的論壇，是探索工業(yè)園區(qū)發(fā)展新思路的陣地。

第五篇：關于工業(yè)園區(qū)運行模式的思考

關于我區(qū)工業(yè)園區(qū)運作模式的思考

一、我區(qū)工業(yè)園區(qū)運作模式

當前，國內(nèi)工業(yè)園區(qū)的運作模式可以歸納為下列三種： 一是完全行政手段的運作模式。其主要特點是區(qū)(市)縣政府不僅成立專門的園區(qū)管理委員會對工業(yè)園建設進行總體的規(guī)劃指導, 而且由財政出資成立專門的平臺公司, 負責園區(qū)建設資金的籌措和投資建設。其主要優(yōu)點是園區(qū)的規(guī)劃建設能夠按照政府指令進行, 使園區(qū)發(fā)展符合經(jīng)濟布局的總體要求；缺點是因園區(qū)建設全部依靠政府財政支持, 不論是對園區(qū)發(fā)展還是對地方財政都會產(chǎn)生較大壓力。我區(qū)目前采取這種運作模式，區(qū)工管委和北新投資公司采用兩塊牌子一套人馬。

二是完全市場手段的公司化運作模式。政府放手由企業(yè)獨立建設運營工業(yè)園區(qū), 在市政的總體規(guī)劃下, 自籌資金進行園區(qū)的建設、營運和管理。該模式能夠更有效地利用民營資本, 減輕政府的資金壓力。但由于政府在園區(qū)建設中將較大的權力下放給民營企業(yè), 使得政府的規(guī)劃指令難以獲得有效執(zhí)行, 園區(qū)的建設速度和特色定位難以保證。

三是半行政半市場化手段的運作模式。一些園區(qū)為拓寬融資渠道, 成立了政府和外部資金(民營資本)共同入股的園區(qū)建設及運營平臺公司。該模式把政府的力量與市場的力量有機地結合起來，既具有政府主導型所具有的集中統(tǒng)一、權威性高、規(guī)劃性強的特點，又有市場主導型所具有靈活性、創(chuàng)造性和競爭力強的特點，總體效果較好。但政府和民營企業(yè)在園區(qū)發(fā)展上的利益訴求點存在分歧, 處理不好反而會阻礙工業(yè)園區(qū)的有效發(fā)展。

二、現(xiàn)有運作模式下園區(qū)發(fā)展存在的主要問題

一是管理體制不夠科學。我區(qū)各園區(qū)管委會是園區(qū)開發(fā)建設的直接責任主體, 其職能類似于一級政府, 但缺乏應有的規(guī)劃、建設及相關審批權限，由于不具備依法行政主體資格, 在入駐企業(yè)、上級主管部門之間需要做大量的協(xié)調(diào)工作, 一旦協(xié)調(diào)不到位, 將貽誤有利的建設時機, 與企業(yè)發(fā)展中高效、優(yōu)質的服務要求極不適應。

二是政策措施不夠完善。由于目前主要采用行政手段運行模式，加之促進園區(qū)發(fā)展的專項配套措施還不完善, 仍然存在“以地引資、以地養(yǎng)園區(qū)”為主的粗放發(fā)展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區(qū)發(fā)展的局面還未形成,行政審批、服務效率和社會信用相對滯后, 地方性的信用體系及管理制度尚未建立。

三是融資渠道較窄。目前,園區(qū)發(fā)展90%主要依靠財政撥款, 由于基礎建設投資回收周期較長, 加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全, 建設資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設速度緩慢。尤其在完全行政手段運營模式下, 資金問題往往使得管理者在工業(yè)園區(qū)的運作管理中有心無力。

四是專業(yè)人才比較缺乏。各園區(qū)目前的招商、建設和管理團

隊都由機關工作人員組成，市場化運作的知識和能力還不足，相對園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運作團隊還遠遠不能滿足園區(qū)建設和發(fā)展的要求。

三、對于改進運作模式的建議

總體構想：從我區(qū)園區(qū)發(fā)展的實際出發(fā)，按照“小機構，大服務”和“精減、統(tǒng)一、效能”的準政府體制，貫徹 “強化決策，突出管理，市場服務”和“機構政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策和管理上體現(xiàn)政府的強力領導，在經(jīng)營服務上挖潛和發(fā)揮市場的功能，建立“決策機構一元化，管理機構行政化，服務機構企業(yè)化”的扁平式直線職能型管委會組織結構。

一是實行以 “一站式服務”、“一個窗口收費”、“一個部門執(zhí)法”為主要內(nèi)容的管委會封閉運行機制。實行園區(qū)財政單獨核算，采取“劃分收支，核定基數(shù)，超收分成，風險共享，一定幾年”的財政管理體制，這樣有利于調(diào)動園區(qū)發(fā)展的積極性；國土規(guī)劃部門授權職能到管委會，對園區(qū)內(nèi)國土規(guī)劃、土地資源配置、地政執(zhí)法進行綜合管理；建設、環(huán)保部門授權職能到管委會，依法對建設項目報建、招投標、施工許可證、合同管理、工程監(jiān)理、建設工程峻工驗收和環(huán)境保護等進行管理。

二是引進社會資金（民營資本）入股園區(qū)開發(fā)建設公司。與園區(qū)管委會辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負責人由政府委派，具體管理人員和信息化、水、電等專業(yè)人員均從社會上招聘,組建一支精于管理和運作的專業(yè)團隊，這樣既可以將政府

意圖貫徹到軟件園建設發(fā)展中，又能借助專業(yè)人才實施園區(qū)市場化運作。積極推進資產(chǎn)證券化，爭取上市融資，徹底解決園區(qū)資金瓶頸。

三是組建或引進若干項目經(jīng)營公司。控股培訓公司：利用園區(qū)的基礎設施，和地方科研院所合作，開展園區(qū)專業(yè)人才訂單培訓、校企人才對接工程、外包人才批量化培訓工程等業(yè)務；參股風險投資公司：憑借信息優(yōu)勢，帶頭對園區(qū)企業(yè)進行風險投資，可以吸引外部更多的風險投資基金；外包廣告服務、市政養(yǎng)護、餐飲、酒店、物業(yè)管理和商業(yè)設施項目，引進社會上有專業(yè)、成熟的管理企業(yè)，不僅能為園區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質服務，提升園區(qū)整體功能，還分擔了園區(qū)開發(fā)建設公司的職能，使得公司能夠集中精力進行招商和建設，為園區(qū)發(fā)展服務。