第一篇：【龍湖地產(chǎn)管理制度和龍湖營(yíng)銷(xiāo)策劃方案及龍湖研究報(bào)告】

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第二篇：龍湖地產(chǎn)學(xué)習(xí)心得

龍湖地產(chǎn)學(xué)習(xí)心得

滑縣金秋華城工程部：樊順青

一個(gè)人生活在社會(huì)當(dāng)中，要不斷地向別人虛心學(xué)習(xí)從而提高自己的修養(yǎng)。學(xué)習(xí)對(duì)于個(gè)人而言，是一個(gè)不斷提高自己整體素質(zhì)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程任何時(shí)候都不能停止，正所謂：學(xué)無(wú)止境。通過(guò)公司組織大家向龍湖地產(chǎn)學(xué)習(xí)，這次學(xué)習(xí)讓我感觸很深，除了學(xué)到很多房地產(chǎn)知識(shí)以外，最重要的是對(duì)龍湖集團(tuán)有了一個(gè)深刻的了解。

龍湖集團(tuán)靠什么從一個(gè)小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)展成為全國(guó)最大的排在前幾位大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一？而且能夠在美國(guó)成功上市？一個(gè)組織隨著規(guī)模的擴(kuò)大必然會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題，龍湖集團(tuán)卻仍然能夠健康的發(fā)展，它實(shí)行的是一個(gè)什么樣的管理模式？

通過(guò)這幾天的學(xué)習(xí)，我找到了答案。答案只有五個(gè)字——“精細(xì)化管理”。

精細(xì)化管理，我個(gè)人認(rèn)為，包括“精”和“細(xì)”兩大精髓。精即準(zhǔn)確，細(xì)即細(xì)致，要達(dá)到量化。二者關(guān)系缺一不可。龍湖集團(tuán)在產(chǎn)品戰(zhàn)略上有很明顯的體現(xiàn)——精細(xì)化運(yùn)作，標(biāo)準(zhǔn)化模塊，個(gè)性化拼湊，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)等等。下面我舉幾個(gè)具體的例子來(lái)說(shuō)明龍湖的精細(xì)化管理。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，龍湖設(shè)有專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)品研發(fā)中心和客戶(hù)體驗(yàn)中心，每年都投入上千萬(wàn)元經(jīng)費(fèi)，研究什么樣的產(chǎn)品最舒適、什么樣的產(chǎn)品代表未來(lái)，什么樣的產(chǎn)品是對(duì)“龍民”從規(guī)劃、審美、空間、居住理念的全面創(chuàng)新，充分滿(mǎn)足“龍民”住房的功能和個(gè)性化品質(zhì)生活需求。

龍湖的物業(yè)管理是龍湖產(chǎn)品的主要賣(mài)點(diǎn)。從保潔部要求“每人所轄區(qū)域每20分鐘要清潔一次”到“樓梯扶手、小區(qū)內(nèi)的木條凳等需抹擦清潔的地方抹布抹擦的方向都有統(tǒng)一規(guī)范”；從要求“雨停后20分鐘內(nèi)要求路上看不到積水”到“在小區(qū)內(nèi)指定的保潔用水處接水，從保安部“決不能和業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，哪怕是有不禮貌語(yǔ)言也要開(kāi)除，龍湖物管“寧愿麻煩自己十分、不愿麻煩客戶(hù)一分”，以“滿(mǎn)意+驚喜”的服務(wù)水準(zhǔn)多次獲得“全國(guó)住宅用戶(hù)滿(mǎn)意度第一”的榮譽(yù)。

比如說(shuō)在景觀打造方面，它從人的視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、觸覺(jué)、直覺(jué)五個(gè)方面來(lái)熏染客戶(hù)，小區(qū)植被上，打造六重景觀空間，分別為大喬→小喬→灌木→花卉→草被，六種植物來(lái)分布。每一種樹(shù)木的大小規(guī)格嚴(yán)格一致，甚至每棵樹(shù)的朝向都有要求；對(duì)于草皮，每平方米內(nèi)的雜草不準(zhǔn)超過(guò)幾顆都有嚴(yán)格規(guī)定。在小區(qū)內(nèi)的小路旁放有雨傘，以備業(yè)主所需，這些都是細(xì)節(jié)的要求，享有的精致園林、保姆式的物管，也略略感受到傳說(shuō)中的龍湖，意味深刻，常品常新。在園林上，龍湖可謂是不遺余力!從植物品種、色彩、高低與層次的搭配到全冠移植，從借助外部環(huán)境與打造園區(qū)環(huán)境相結(jié)合到營(yíng)造提升項(xiàng)目品位的“景觀大道”，從“植物是建筑的外立面”到“項(xiàng)目未動(dòng)，園林先行”，龍湖“成熟園林”的呈現(xiàn)，讓業(yè)主無(wú)需長(zhǎng)年等待，入住時(shí)即可享受成熟、豐富、精致的園林景觀。

龍湖在2001年以前實(shí)質(zhì)上只有龍湖花園一個(gè)項(xiàng)目，而正因?yàn)閷?duì)龍湖花園的精耕細(xì)作，奠定了龍湖的品牌和重慶一流開(kāi)發(fā)商的地位。將一個(gè)個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)和公司模式在創(chuàng)新中復(fù)制到每一個(gè)城市，短短幾年時(shí)間，龍湖從區(qū)域性龍頭復(fù)制成為了全國(guó)性標(biāo)桿。

我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)講最重要的是什么？是靈魂。龍湖集團(tuán)的這種精細(xì)化管理模式就是它的靈魂。正是靠這種靈魂，賦予龍湖集團(tuán)歷久不衰的旺盛生命力，使龍湖從一個(gè)小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)展成為能夠從美國(guó)上市的全國(guó)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。而這也正是我們所學(xué)習(xí)和借鑒的。

第三篇：龍湖營(yíng)銷(xiāo)策劃方案,,,

龍湖營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------

龍湖營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

篇一：龍湖營(yíng)銷(xiāo)策劃匯總方案

二○○七年十二月二十日

目錄

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

一、項(xiàng) 目 介 紹----龍 湖 三 千 里------------------------------------------------2

二、營(yíng) 銷(xiāo) 宏 觀 環(huán) 境 分 析-----------------------------------------------------8、市 場(chǎng) 環(huán) 境---------------------------------------------------------------------------------------9

（1）

宏 觀 政 治、經(jīng) 濟(jì) 環(huán) 境 分 析---------------------------------------------------

-----------9

（2）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析

----------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------------------------------------------------------------------12、市 場(chǎng) 走 向--------------------------------------------------------------------------------------20

三、競(jìng) 爭(zhēng) 分 析 和 競(jìng) 爭(zhēng) 策 略---------------------------------------------------24、龍 湖 三 千 里 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析-----------------------------------------------------------------------25

（1）

建 設(shè) 路 片 區(qū) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析---------------------------------------------------25

（2）

部 分 競(jìng) 爭(zhēng) 樓 盤(pán) 介 紹---------------------------------------------------------------------28

（3）

龍 湖 三 千 里 SWOT 分 析-------------------------------------------------------------39、基 本 競(jìng) 爭(zhēng) 策 略----------------精 選 公 文x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------------------------------------------------------------------------------------45

四、市 場(chǎng) 定 位----------------------------------------------------------------47、市 場(chǎng) 定 位--------------------------------------------------------------------------------------48、目 標(biāo) 市 場(chǎng) 及 其 客 戶(hù) 群 分 析-----------------------------------------------------------------48

五、營(yíng) 銷(xiāo) 策 略----------------------------------------------------------------50、定 價(jià) 策 略

--------------------------------------------------------------------------------------51、市 場(chǎng) 營(yíng) 銷(xiāo) 渠 道 策 略--------------------------------------------------------------------------56、市 場(chǎng) 營(yíng) 銷(xiāo) 促 銷(xiāo) 組 合 策 略-------------------------------------------------------------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x-------------------------------------------64

（1）

廣 告 策 略---------------------------------------------------------------------------------64

（2）

營(yíng) 業(yè) 推 廣 策 略---------------------------------------------------------------------------72

（3）

人 員 推 銷(xiāo) 策 略---------------------------------------------------------------------------74、其 他 新 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 的 運(yùn) 用------------------------------------------------------------------76

六、工 作 總 結(jié)----------------------------------------------------------------80

第一章

項(xiàng)目介紹----龍湖三千里

----------------------------------------------------------------------------------

因?yàn)檫@次調(diào)查，----------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------知道了了龍湖，結(jié)識(shí)了三千里，三千里一期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天熱銷(xiāo) 800 多套房子，于是我們小心翼翼，生怕稚嫩的手筆糟蹋了龍湖三千里。

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項(xiàng)目介紹----龍湖三千里

類(lèi)型:普通住宅.建筑類(lèi)型:高層

項(xiàng)目位置：成華區(qū)二環(huán)路東二段 5 號(hào)

開(kāi)發(fā)商：成都龍湖錦華置業(yè)有限公司

售樓電話(huà): 028-********

一.龍湖簡(jiǎn)介

龍湖地產(chǎn)于 1995 年 6 月成立于重慶，現(xiàn)在，龍湖集團(tuán)已包括重慶龍湖地產(chǎn)、成都龍湖地產(chǎn)和北京龍湖置業(yè)三個(gè)地區(qū)公司以及各地區(qū)公司下屬的物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司，共擁有員工 2000 余名。

龍湖憑借一貫的創(chuàng)新精神及專(zhuān)業(yè)開(kāi)----------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------發(fā)優(yōu)勢(shì)，以其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹(shù)立了良好的企業(yè)品牌形象。截至２００６年底，累計(jì)已開(kāi)發(fā)面積約185 萬(wàn)平方米，在建面積約 230 萬(wàn)平方米，規(guī)劃面積約 1100萬(wàn)平方米。

公司理念

經(jīng)營(yíng)理念：善待你一生

企業(yè)精神：志存高遠(yuǎn)，堅(jiān)韌踏實(shí)

企業(yè)產(chǎn)品觀：不賣(mài)我們能造的，要賣(mài)人家需要的；忘掉自己想要的，想想人家愿付的。

二.綜述

龍湖三千里，龍湖 x 年出品。位于二環(huán)路與建設(shè)路金十字路口，與城市主干道保持恰如其分的距離，處于繁華深

處，鬧中取靜。享受片區(qū)商業(yè)配套的繁華和便利的同時(shí)，又遠(yuǎn)離塵囂，是片區(qū)內(nèi)最宜居家之地。

龍湖三千里，是城東首個(gè)兼具室外泳池、室內(nèi)恒溫泳池、壁球館的人文社區(qū)；牽手國(guó)際大師，用別墅景觀標(biāo)準(zhǔn)打----------------精選公文 x----------------

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------造小戶(hù)型的立體社區(qū)景觀；新穎的蝶形布局，結(jié)合創(chuàng)新板式結(jié)構(gòu)，用豪宅的建筑布局規(guī)劃小戶(hù)型建筑平面；70-90平米精致舒適戶(hù)型，兩層挑高對(duì)翻陽(yáng)臺(tái)，精致陽(yáng)光房，保證每一戶(hù)全面采光、自然通風(fēng)，讓小戶(hù)型享受豪宅景致。

三.詳細(xì)參數(shù)

（1）建筑參數(shù)

建筑結(jié)構(gòu)：主要以蝶形結(jié)構(gòu)、點(diǎn)板式結(jié)構(gòu)為主。

所設(shè)計(jì)出來(lái)的戶(hù)型通風(fēng)，采光達(dá)到最大化；私密性比較好，盡量避免房間對(duì)視的情況生。

在高層電梯公寓當(dāng)中，做到板式結(jié)構(gòu)就更不容易了，雙面采光通風(fēng)，在室內(nèi)享受清風(fēng)和陽(yáng)光。

采光的電梯間，讓你的走廊也洋溢著陽(yáng)光。

（2）面積戶(hù)型：80-160平米全新戶(hù)型，部分戶(hù)型采用兩層挑高對(duì)翻陽(yáng)臺(tái)和精致陽(yáng)光房，全面引進(jìn)陽(yáng)光清風(fēng)；精致舒適戶(hù)型，拒絕對(duì)視、遮擋，拒絕任何----------------精

選公文 x----------------7

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------黑房間，保證每一個(gè)房間的自然采光、通風(fēng)；戶(hù)型方正合理，功能齊備，拒絕異型和浪費(fèi)。主力戶(hù)型：80-120

（3）裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分精裝修

（4）配套設(shè)施：城東首個(gè)兼具室內(nèi)泳池 壁球館的人文社區(qū)）。

豪華高雅的會(huì)所；雙泳池配置：室內(nèi)恒溫泳池+ 社區(qū)景觀融為一體的室外熱帶風(fēng)情泳池。

太極晨練場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、觀演臺(tái)、愛(ài)侶園、回聲園

（5）綠化率：大于等于 40％

（6）容積率：

（7）車(chē)位：1548 個(gè)

總戶(hù)數(shù):2697

（9）物業(yè)管理費(fèi)：2 元平方米（一戶(hù)一價(jià)）總價(jià)；56 萬(wàn)～萬(wàn)付款方式：首付三成（20 年）

篇二：龍湖地產(chǎn)管理制度和龍湖營(yíng)銷(xiāo)策劃方案及龍湖研究大全

龍湖地產(chǎn)管理制度和龍湖營(yíng)銷(xiāo)策劃方案及龍湖研究大全

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該資料是由余源鵬老師親自收集整理國(guó)內(nèi)最全最新的龍湖地產(chǎn)管理制度和龍湖房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案及龍湖研究報(bào)告資料，特別是 x 到 x 年龍湖地產(chǎn)的資料。內(nèi)容涵蓋龍湖好望山、龍湖滟瀾山、龍湖源著、龍湖時(shí)代天街等多個(gè)龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目分析。

本資料包括龍湖地產(chǎn)各類(lèi)重要內(nèi)部管理制度和流程，以及數(shù)百項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究報(bào)告，是房地產(chǎn)企業(yè)必備的參考資料，是房地產(chǎn)開(kāi)----------------精選公文 x----------------9

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------發(fā)企業(yè)老板和高層管理人士必買(mǎi)資料。

該資料更新至 x 年，資料收集成本上萬(wàn)元，且使用價(jià)值無(wú)限，保證全國(guó)最全最新，僅售 200 元。

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部分資料目錄

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---------------------------------精 選 公 文x--------------------------板房選址意見(jiàn)書(shū)及開(kāi)放計(jì)劃節(jié)點(diǎn)_

篇三：龍湖別墅營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)

成都龍湖悠山郡二期 x 年下半年?duì)I銷(xiāo)策劃書(shū)

目錄

摘要......................................................................................................................................(2)

一、項(xiàng) 目 介紹 ：

.............................................................(2)

二、市 場(chǎng) 分析 ：

.............................................................(3)、行 業(yè) 分析.................................................................(3)、消 費(fèi) 者 分析...............................................................----------------精 選 公 文x----------------19

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------(4)、競(jìng) 爭(zhēng) 分析.................................................................(4)、地 域 分析.................................................................(4)

三、SWOT 分

析 ：

.............................................................(6)、企 業(yè) 營(yíng) 銷(xiāo) 優(yōu)勢(shì)...............................................................(6)、企 業(yè) 營(yíng) 銷(xiāo) 劣勢(shì)...............................................................(6)、企 業(yè) 營(yíng) 銷(xiāo) 機(jī)會(huì)........................................................................................(7)、企 業(yè) 營(yíng) 銷(xiāo) 威脅...............................................................----------------精 選 公 文x----------------20

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------(7)

四、營(yíng) 銷(xiāo) 目標(biāo) ：

.............................................................(7)

五、目 前 營(yíng) 銷(xiāo) 狀 況 分

析 ：

............................................................(7)

六、營(yíng) 銷(xiāo) 策劃 ：

.............................................................(7)、服 務(wù) 環(huán)境.................................................................(7)、產(chǎn) 品 策略.................................................................(8)、價(jià) 格 策略.................................................................(8)、促 銷(xiāo) 策----------------精 選 公 文x----------------21

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------略.................................................................(8)、產(chǎn) 品 組合...............................................................(8)、產(chǎn) 品 廣告...............................................................(8)、公 共 關(guān)系...............................................................(8)

七、小結(jié) ：

....................................................................................................................................(9)

摘要：龍湖是致力于成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最受尊崇和信賴(lài)的全國(guó)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者之一，致力于為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。它創(chuàng)建于 1994 年，成長(zhǎng)于重慶，發(fā)展于全國(guó)，是一家追求卓越、專(zhuān)注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)公司。集團(tuán)總部設(shè)在北京，現(xiàn)有員----------------精選公文 x----------------22

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------工 4000 多人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊。

經(jīng)過(guò)十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過(guò)程運(yùn)作能力和系

統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫(xiě)字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。

從 x 年起，通過(guò)實(shí)施“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略，龍湖進(jìn)入全國(guó)化擴(kuò)張的發(fā)展階段—即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個(gè)城市，龍湖都堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)思路，目標(biāo)是爭(zhēng)取在每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。截至 x 年 10 月，公司業(yè)務(wù)已拓展至重慶、成都、北京、上海、西安、無(wú)錫、常州、沈陽(yáng)、杭州、青島、大連、煙臺(tái)、玉溪、寧波 14 個(gè)城市。

----------------精選公文 x----------------23

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------憑借“志存高遠(yuǎn)、堅(jiān)韌踏實(shí)”的獨(dú)特氣質(zhì)，龍湖成立 17 年來(lái)贏得了客戶(hù)、合作伙伴、業(yè)內(nèi)同行、政府的信任、尊重和贊譽(yù)。

隨著成都龍湖長(zhǎng)橋郡的巨大成功，龍湖開(kāi)始了它又一個(gè)全新的項(xiàng)目—龍湖悠山郡。成都龍湖悠山郡緊鄰長(zhǎng)橋郡，位于成都牧馬山的中央別墅區(qū)，悠山郡團(tuán)隊(duì)在 x 年末，x 年初已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了悠山郡的一期銷(xiāo)售，應(yīng)市悠山郡加推了二期，目前銷(xiāo)售狀況良好，今在成都龍湖悠山郡取得輝煌的時(shí)候，居安思危，抒寫(xiě) x 年下半年?duì)I銷(xiāo)策劃。

一、項(xiàng)目介紹：

成都一直對(duì)區(qū)域歷來(lái)就有的說(shuō)法是“南富西貴”，在整個(gè)西南面擁有最好的醫(yī)療，教育，娛樂(lè)，配套資源，毫無(wú)疑問(wèn)也是整個(gè)城市總體發(fā)展的方向。成都龍湖悠山郡整個(gè)項(xiàng)目位于成都重點(diǎn)發(fā)展的天府新城的核心位置，在項(xiàng)目東北面試目前城市的 CBD 中心—天府廣場(chǎng)核心區(qū)。該區(qū)域目前規(guī)劃和建 設(shè) 有 17 家 五----------------精 選 公 文x----------------24

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------星級(jí)酒店和 33 個(gè)大型的商場(chǎng)，其數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了現(xiàn)在三環(huán)路以?xún)?nèi)所有酒店和商場(chǎng)的總和，離我們項(xiàng)目也僅僅需要 15 分鐘左右的一個(gè)車(chē)程。在項(xiàng)目西北面是空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，目前的雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)時(shí)整個(gè)西南地區(qū)重要的航空樞紐，能夠滿(mǎn)足高端客戶(hù)較為頻繁的商務(wù)出行需求。離我們的項(xiàng)目也只需要 10 分鐘的車(chē)程。該項(xiàng)目是龍湖全集團(tuán)規(guī)模最大的 1 個(gè)純別墅項(xiàng)目，總規(guī)模 2920 畝，是長(zhǎng)橋郡的倍，相當(dāng)于 5 個(gè)浣花溪公園，是未來(lái) 4 年龍湖在成都唯一的第一居所別墅項(xiàng)目。它是成都所有在建和已開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目中，景觀用地和建筑用地面積比率最高的項(xiàng)目；項(xiàng)目和建設(shè)用地為景觀用地兩個(gè)部分，2920 畝里面，龍湖用超過(guò)2000 畝土地，投入超過(guò) 5 個(gè)億來(lái)打造包括：山地體育公園、森林果園、自然原生態(tài)景觀、濕地景

觀、生態(tài)湖景和龍湖苗圃基地等超大面積、多種功能的景觀環(huán)境，把別墅區(qū)完全融入到大自然中；而只用了 920----------------精選公文 x----------------25

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------畝建設(shè)用地建房，3 畝地，2畝來(lái)做環(huán)境，不到 1 畝用來(lái)建房。當(dāng)然，如果每畝按 300 萬(wàn)地價(jià)算，這塊 2000 畝景觀用地就值 60 多個(gè)億。特殊的地理位置和山地別墅的打造方式讓悠山郡成為全成都所有別墅項(xiàng)目當(dāng)中，戶(hù)均視野最開(kāi)闊的別墅。悠山郡分為 8 大別墅組團(tuán)，從最高 3 號(hào)地塊到最低 5 號(hào)地塊，高差達(dá)到 88 米，間距達(dá) 80 米-200 米間，各地塊有大有小且都處于較高處，被低處 2000 畝景觀環(huán)繞，如果說(shuō)這景觀是一片綠色的海洋，那各地塊就像是綠色海洋中的小島，形成了超過(guò) 12 里長(zhǎng)的綠色海岸線，所以有客戶(hù)笑稱(chēng)說(shuō)我們這個(gè)別墅也是島居別墅。而其別墅本身依坡而建、層層退臺(tái)，前后高差錯(cuò)落形成了良好的觀景效果和視野感受，最近的地方 1-2 百米，最遠(yuǎn)的地方可以看到幾千米遠(yuǎn)，非常奢侈，就算放到一些高層項(xiàng)目中，也是望塵莫及。

二、市場(chǎng)分析：

1、行業(yè)分析

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---------------------------------精 選 公 文x--------------------------隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，但，就中國(guó)排名前20 的一線房企中，幾乎沒(méi)有將別墅作為主打業(yè)態(tài)的，除了龍湖。我們的品牌開(kāi)發(fā)商們似乎更偏愛(ài)高層建筑。原因除了別墅受眾范圍窄，難以通過(guò)大規(guī)模熱銷(xiāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金高周轉(zhuǎn)外，其擇地要求、規(guī)劃工序、建筑難度、景觀鋪設(shè)等方面都大大高出高層建筑。有專(zhuān)家透露，一套高層房屋，從開(kāi)發(fā)到交房，期間的主要經(jīng)手人一般為 25 人，而別墅需要達(dá)到 100 人以上。而龍湖地產(chǎn)顯然就有這個(gè)本事。除成都和重慶外，每進(jìn)駐一座城市，別墅項(xiàng)目都無(wú)一例外地被龍湖安排打頭陣，用以敲開(kāi)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，制造影響力和塑造品牌口碑。而每一次龍湖別墅都以司空見(jiàn)慣的熱銷(xiāo)向不同城市有山有水，有堅(jiān)固的鋼筋混凝土墻體，那是別墅但不一定是別墅生活。超過(guò) 1000組別墅意向購(gòu)買(mǎi)者將他們心目中的別墅描繪給了“別墅世家”龍湖，龍湖地產(chǎn)在已經(jīng)于其他城市大獲成功的產(chǎn)品基----------------精選公文 x----------------27

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------礎(chǔ)上根據(jù)這些需求作更深層次的優(yōu)化，創(chuàng)造出成都人獨(dú)一無(wú)二的別墅生活樣本“悠山郡”。買(mǎi)別墅一定要買(mǎi)大盤(pán)，龍湖 17 年的別墅經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于其他住宅，別墅類(lèi)產(chǎn)品的入住率要低一些，而樓盤(pán)規(guī)模

越大，所有配套會(huì)越完善，更重要的是入住的人數(shù)和社區(qū)氛圍會(huì)更好。所以龍湖在長(zhǎng)橋郡之后，深耕牧馬山，再次開(kāi)發(fā)規(guī)模更大的悠山郡。因?yàn)榇蟊P(pán)意味著話(huà)語(yǔ)權(quán)，之前的龍湖長(zhǎng)橋郡代言了牧馬山別墅的最高端開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)，那悠山郡將代言牧馬山別墅最高標(biāo)準(zhǔn)的居住感受。話(huà)語(yǔ)權(quán)帶來(lái)的市場(chǎng)關(guān)注度、地標(biāo)感和定價(jià)權(quán)、對(duì)于大盤(pán)的業(yè)主所帶來(lái)的是非凡的精神享受和物質(zhì)收獲。

2、消費(fèi)者分析

隨著我國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值快速提高，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)水平和層次提高，居民對(duì)別墅業(yè)態(tài)產(chǎn)品的需要增加，為別墅市場(chǎng)的發(fā)展提供了空間。其次，成都人喜歡休閑，喜歡享受生活，而別墅正好對(duì)了成都人的口味，追求高----------------精選公文 x----------------28

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------品質(zhì)生活的成都人給了悠山郡無(wú)限可能；最后，隨著牧馬山別墅市場(chǎng)的興起，牧馬山純別墅社區(qū)的名聲也越來(lái)越大，吸引的顧客群貫穿成都南北東西，主要也西門(mén)，南門(mén)的顧客為主。

3、競(jìng)爭(zhēng)分析

隨著牧馬山別墅市場(chǎng)越做越大，越來(lái)越多成都本土的和像龍湖一樣全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商入住，可謂是風(fēng)聲水起，各開(kāi)發(fā)商各有特點(diǎn)，有獨(dú)棟，獨(dú)院，聯(lián)排別墅，各種業(yè)態(tài)，各開(kāi)

發(fā)商策略各有側(cè)重，競(jìng)爭(zhēng)異常強(qiáng)烈，但，別墅市場(chǎng)就是這樣，市場(chǎng)就在那里，有的大有可為，有的大盤(pán)卻豪無(wú)所為。

4、地域分析

2001 年，牧馬山的別墅時(shí)代正式開(kāi)啟。x 年，隨著政府對(duì)城市規(guī)劃的南移，牧馬山的土地被規(guī)劃成：容積率均在上下的低密度用地，主要開(kāi)發(fā)別墅；牧馬山也因此成為了成都最主要的純別墅區(qū)域。隨著中航云嶺等項(xiàng)目不斷推出，牧馬山的別墅市場(chǎng)越來(lái)越大，影響力也----------------精選公文 x----------------29

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------越來(lái)越大，x 年龍湖·長(zhǎng)橋郡面世傳達(dá)出信號(hào)—牧馬山正式迎來(lái)了屬于自己的高端標(biāo)桿之作，確定了其成都高端別墅板塊的地位，至今無(wú)可動(dòng)搖。

那么，既然長(zhǎng)橋郡獲得了成功，能不能做與長(zhǎng)橋郡同類(lèi)的頂級(jí)獨(dú)棟呢？龍湖指出，長(zhǎng)橋郡成功，其中一個(gè)必要條件在于規(guī)模不大，數(shù)百戶(hù)的供應(yīng)量足以收納“頂級(jí)小眾圈層”中的部分人物。但悠山郡體量是長(zhǎng)橋郡的倍，這決定了悠山郡一定是大眾需求。而報(bào)告顯示，更多受訪者買(mǎi)別墅是為了居住，一是認(rèn)為一味求大沒(méi)有必要，二是并不愿意將上千萬(wàn)資產(chǎn)投進(jìn)一套居所，在他們眼里，四五百萬(wàn)足矣。因此，悠山郡沒(méi)有條件成為第二個(gè)長(zhǎng)橋郡。

經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，悠山郡選取了龍湖在北京等地大獲成功的“香醍漫步”產(chǎn)品線：具有類(lèi)獨(dú)棟性質(zhì)的獨(dú)院別墅。同時(shí)，悠山郡還在香醍漫步的產(chǎn)品基礎(chǔ)上，根據(jù)千組調(diào)研反饋信息進(jìn)行優(yōu)化改良，例如沿用長(zhǎng)橋郡樓王的建筑風(fēng)格，將室外----------------精選公文 x----------------30

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------車(chē)位優(yōu)化到半室內(nèi)等。最后形成了一個(gè)具有 100%定制屬性的產(chǎn)品“悠山郡”—在中國(guó)第四中央別墅區(qū)，以 400 萬(wàn)元左右的價(jià)格令客戶(hù)享受到成都的山地獨(dú)棟別墅生活，擁有近乎長(zhǎng)橋郡的資源與品質(zhì)，贈(zèng)送后約 400平方米的居住面積和每戶(hù)多達(dá) 7-10 個(gè)花園露臺(tái)，再把石象湖、塔子山公園、江家菜地、小鎮(zhèn)美食街等成都人喜愛(ài)的度假休閑生活場(chǎng)通通搬到家門(mén)口。

悠山郡項(xiàng)目就位于成都南城的牧馬山中央別墅區(qū)核心，距離南三環(huán)直線距離 12 公里。牧馬別墅區(qū)的東面是天府新城和剛剛成立的天府新區(qū)，北面是西航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，西面是西部有機(jī)農(nóng)產(chǎn)食品基地，南面是國(guó)際鐵路樞紐物流功能區(qū)。這是我們的主干道大件路，也是目前客戶(hù)過(guò)來(lái)主要的路線，但隨著華牧路（新雙華路）今年 6 月的通車(chē)和成雅高速在牧馬山出口下半年的開(kāi)通，以及第二繞城的規(guī)劃建設(shè)，整個(gè)牧馬山板塊形成了 5 橫 5 縱的立體交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)了和大城----------------精選公文 x----------------31

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x--------------------------南、天府新城、成都 CBD 金融核心區(qū)、西部空港開(kāi)發(fā)區(qū)的無(wú)縫連接，20 分鐘到南二環(huán)桐梓林、新市政府，多條主干道和高速可快速到達(dá)其他主城區(qū)，更是通過(guò)繞城和第二繞城將成都的 7 區(qū) 12 縣進(jìn)行快速連接。途經(jīng)區(qū)域的成綿樂(lè)城際快鐵在項(xiàng)目旁邊的花源新城有 1 個(gè)出口，將在明年 6 月通車(chē)，屆時(shí)，如您的家人或父母到到峨眉山看日出只需要 45 分鐘，北上綿陽(yáng)、九寨溝等川北黃金旅游線路，也僅僅需要 1 個(gè)把小時(shí)，滿(mǎn)足你早發(fā)夕返的安排。周邊配套有 7 所大學(xué)：四川大學(xué)江安校區(qū)、西南民族大學(xué)、電子科大（規(guī)劃）、成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院、成都開(kāi)源藝術(shù)學(xué)校、成都市人民警察學(xué)校、四川省水上運(yùn)動(dòng)學(xué)校。7 所中學(xué)：棠湖中學(xué)、北大附中、雙流中學(xué)、花源中學(xué)、勝利中學(xué)、規(guī)劃2 所中學(xué)。5 所小學(xué)：花源小學(xué)、成都重點(diǎn)小學(xué)（規(guī)劃）、雙流實(shí)驗(yàn)小學(xué)、川大附小 5 所幼兒園：花源幼兒園、規(guī)劃 4 所幼兒園。體：四川高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部、四川網(wǎng)球中心（亞洲最----------------精選公文 x----------------32

---------------------------------精 選 公 文x--------------------------大）、新津國(guó)際水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地（西部第一）、毛家灣足球訓(xùn)練基地、成都現(xiàn)代五項(xiàng)場(chǎng)館（世界唯一）、雙流體育中心（西部一流），謝菲聯(lián)足球公園、成都市新體育中心（x 年全運(yùn)會(huì)）。該區(qū)域能 25 分鐘到華西醫(yī)院，華西航都國(guó)際醫(yī)院（在建）、花源鎮(zhèn)醫(yī)院、規(guī)劃重點(diǎn)

醫(yī)院。而且悠山郡規(guī)劃超過(guò) 4 萬(wàn)平米商業(yè)，共 3 大商業(yè)街區(qū)，位于 1 號(hào) 7 號(hào)、2 號(hào)和 4 號(hào)地塊。龍湖憑借其 10 年的商業(yè)能力，規(guī)劃了“以目的消費(fèi)為主”的：高端獨(dú)立餐飲酒店、風(fēng)情美食街區(qū)；和為業(yè)主服務(wù)的：社區(qū)鄰里商業(yè)中心、配套服務(wù)式公寓等 4 大業(yè)態(tài)的高端別墅商業(yè)配套，滿(mǎn)足業(yè)主的多種需求。

周邊配有：農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用社。

餐飲娛樂(lè)含：置信大型餐飲、曼特小鎮(zhèn)餐飲廣場(chǎng)、喜來(lái)登商業(yè)電影院線、雙流新津餐飲娛樂(lè)。

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第四篇：龍湖地產(chǎn)-施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理模板2007年版13號(hào)文

龍湖〃 工程施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

說(shuō)明：

一、設(shè)計(jì)范圍

1、設(shè)計(jì)依據(jù)

2、基礎(chǔ)資料

二、施工圖設(shè)計(jì)深度要求

三、設(shè)計(jì)要求

1、總平面布置

1.1 設(shè)計(jì)項(xiàng)目組成 1.2 總平面布置 1.3 道路。1.4 綜合管網(wǎng) 1.5 天然氣 1.6 室外電氣

2、建筑 2.1 戶(hù)型圖 2.2 立面要求 2.4 建筑外裝飾要求

3、結(jié)構(gòu)

4、建筑電氣 4.1 強(qiáng)電配置標(biāo)準(zhǔn)： 4.2 弱電設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)

第1頁(yè)，共4頁(yè)

重慶公司研發(fā)部研發(fā)管理模板2007年版13號(hào)文

5、空調(diào)設(shè)計(jì)

6、室內(nèi)給排水及天燃?xì)庠O(shè)計(jì)

說(shuō)明：

重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ×年×月×日

第2頁(yè)，共4頁(yè)

第五篇：龍湖地產(chǎn)實(shí)習(xí)報(bào)告

目錄

第一章

實(shí)習(xí)目的

§1—1 實(shí)習(xí)目的

第二章

實(shí)習(xí)地點(diǎn)、實(shí)習(xí)單位及項(xiàng)目概況及實(shí)習(xí)時(shí)間

§2—1 實(shí)習(xí)地點(diǎn)

§2—2 實(shí)習(xí)單位概況及項(xiàng)目概況 §2—3 實(shí)習(xí)時(shí)間

第三章

實(shí)習(xí)內(nèi)容

§3—1 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與決策 §3—2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) §3—

3房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) §3—4

房地產(chǎn)管理

第四章

實(shí)習(xí)總結(jié)

第一章

實(shí)習(xí)目的

§1—1 實(shí)習(xí)目的

1、通過(guò)本次實(shí)習(xí)使我能夠理論高度上升到實(shí)踐高度，更好的實(shí)現(xiàn)理論和實(shí)踐的結(jié)合，為我以后的工作和學(xué)習(xí)奠定初步的知識(shí)。

2、通過(guò)此次實(shí)習(xí)，使我實(shí)際的接觸了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)階段，對(duì)自己初步建立關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的形象、房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展趨勢(shì)、現(xiàn)階段的形勢(shì)等等的認(rèn)知起到了重要的作用。

3、學(xué)習(xí)現(xiàn)場(chǎng)工作方法，學(xué)會(huì)如何將所學(xué)知識(shí)用于指導(dǎo)工作實(shí)際，為畢業(yè)后從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作打好基礎(chǔ)。

4、通過(guò)本次實(shí)習(xí)使我感受到了作為一個(gè)學(xué)生與作為一個(gè)職業(yè)人的不同，了解了實(shí)習(xí)生和正式員工的區(qū)別，體驗(yàn)了其中轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

第二章

實(shí)習(xí)地點(diǎn)、項(xiàng)目概況及實(shí)習(xí)時(shí)間

§2—1 實(shí)習(xí)地點(diǎn)

北京龍湖地產(chǎn)長(zhǎng)楹天街項(xiàng)目長(zhǎng)楹天街售樓處

§2—2 實(shí)習(xí)單位概況及項(xiàng)目概況

龍湖創(chuàng)建于1995年，成長(zhǎng)于重慶，正發(fā)展于全國(guó)，是一家追求卓越、專(zhuān)注于品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)公司。龍湖集團(tuán)總部設(shè)在北京，目前下轄重慶、成都和北京叁個(gè)地區(qū)公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理叁大板塊，現(xiàn)有員工3000多人。2006年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入近36億元。龍湖在重慶、北京、成都已有成熟的運(yùn)作，2007年開(kāi)始相繼進(jìn)入上海、西安、天津等城市開(kāi)拓業(yè)務(wù)。截至2007年底，龍湖集團(tuán)累計(jì)交房面積318萬(wàn)平方米、已銷(xiāo)售待交房面積140萬(wàn)平方米、在建面積370萬(wàn)平米、規(guī)劃面積191萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)能力、大規(guī)?？旃?jié)奏規(guī)劃建設(shè)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫(xiě)字樓、酒店、商務(wù)公寓、花園洋房以及別墅等多種業(yè)態(tài)，每一種產(chǎn)品都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。憑借出眾的產(chǎn)品品質(zhì)和一流的物業(yè)服務(wù)，龍湖贏得了市場(chǎng)和客戶(hù)的廣泛認(rèn)可，新項(xiàng)目重復(fù)推薦率高達(dá) 1 75%。龍湖擁有的投資規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過(guò)程運(yùn)作能力不僅保證了產(chǎn)品與服務(wù)的連貫性，也促進(jìn)和加快和諧的城市人居環(huán)境建設(shè)和城市綜合體的功能提升。從1997年起，龍湖經(jīng)歷了單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目的串聯(lián)、單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目的并聯(lián)、多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)等不同業(yè)務(wù)發(fā)展階段，一直在持續(xù)積累成長(zhǎng)勢(shì)頭。目前，龍湖正在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的新發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個(gè)城市，龍湖都堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)思路，目標(biāo)是爭(zhēng)取在每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。憑借“志存高遠(yuǎn)、堅(jiān)韌踏實(shí)”的獨(dú)特氣質(zhì)，龍湖成立十幾年來(lái)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，精細(xì)運(yùn)作，贏得了客戶(hù)、合作伙伴、業(yè)內(nèi)同行、政府的信任、尊重和贊譽(yù)。從1998年到2006年，龍湖連續(xù)十年、五屆榮獲重慶10佳住宅小區(qū)評(píng)比第一名。2006年，龍湖被建設(shè)部和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2003、2005和2006，龍湖叁次榮獲全國(guó)住宅用戶(hù)滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)第一名。2007年龍湖入選國(guó)家稅務(wù)總局評(píng)選的“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)納稅百?gòu)?qiáng)”，排名第26位。多年來(lái)，龍湖堅(jiān)持以企業(yè)公民的角色自覺(jué)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極參與社會(huì)各項(xiàng)公益事業(yè)，累計(jì)向社會(huì)捐贈(zèng)1.8億元人民幣。通過(guò)與政府合作，提供就業(yè)培訓(xùn)以及商業(yè)基金，迄今為止，龍湖已累計(jì)幫助3萬(wàn)余人解決了就業(yè)問(wèn)題。

龍湖常營(yíng)項(xiàng)目，位于朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)版塊，東至規(guī)劃辛莊路，南至規(guī)劃常營(yíng)中街，西至規(guī)劃建材院中路，北至朝陽(yáng)北路。2010年，龍湖常營(yíng)項(xiàng)目成為朝陽(yáng)區(qū)唯一新開(kāi)發(fā)的城市綜合體。規(guī)劃為46萬(wàn)平米城市綜合體，集合品牌旗艦商業(yè)、高端城市公寓、商務(wù)公寓于一體。46萬(wàn)平米社區(qū)，27萬(wàn)米商業(yè)面積，商業(yè)直接連通地鐵，CBD東，崛起一座“天上的街市”。龍湖的“天街”系列，得名于郭沫若著名的詩(shī)作《天上的街市》。在重慶，龍湖成功的打造了“天街”系列商業(yè)地產(chǎn)，以重慶北城天街、西城天街為代表的主題商業(yè)陸續(xù)融入城市規(guī)劃，成為重慶地標(biāo)級(jí)的商業(yè)物業(yè)，引領(lǐng)了城市新的區(qū)域觀與消費(fèi)觀，龍湖的每一座天街名片，都已成為或致力于成為所屬城市的地標(biāo)和區(qū)域中心。在北京，龍湖常營(yíng)項(xiàng)目為龍湖集合16年優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)背景與10年高端商業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)山之作。常營(yíng)地塊，規(guī)劃建筑商業(yè)面積20余萬(wàn)平米，在即將貫通北京東西的地鐵6號(hào)線上建設(shè)，未來(lái)計(jì)劃引入IMAX影院、大型購(gòu)物超市、餐飲娛樂(lè)等高端商業(yè)。龍湖地產(chǎn)致力于將其塑造為北京地鐵上蓋的又一新商業(yè)地標(biāo)。龍湖常營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃為高端城市公寓的集合體，未來(lái)社區(qū)定位為區(qū)域改善型居所和部分精品行 2 政公寓。社區(qū)中規(guī)劃有龍湖有史以來(lái)最大尺度的景觀巨制，長(zhǎng)度達(dá)715米；寬度達(dá)70米的中心園林景觀規(guī)劃等同于約1/12個(gè)故宮和1/8個(gè)紅領(lǐng)巾公園。

§2—3 實(shí)習(xí)時(shí)間

2012年6月20日——2012年7月20日

第三章 實(shí)習(xí)內(nèi)容

§3—1 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與決策

北京龍湖長(zhǎng)楹天街是龍湖集團(tuán)北京分公司傾注了上百億資金極力打造的一個(gè)項(xiàng)目，力圖將其打造為北京最大的商業(yè)綜合體和北京東部最大的購(gòu)物中心，CBD東城市天際線中的絕對(duì)地標(biāo)。長(zhǎng)楹天街努力發(fā)展成京東最大的商業(yè)圈。慢慢形成像現(xiàn)有的朝青板塊。

§3—2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 1．建設(shè)用地的取得

因?yàn)辇埡蛟斓拈L(zhǎng)楹天街項(xiàng)目的體量非常大，而北京市政府已經(jīng)不會(huì)出讓如此大宗的土地，所以通過(guò)兩次競(jìng)標(biāo)，得到兩塊相鄰的地塊，通過(guò)天街相連，形成了長(zhǎng)楹天街項(xiàng)目。

2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

北京龍湖長(zhǎng)楹天街將致力于打造成為北京東部最大的商圈其前期進(jìn)行了大量的調(diào)查和研究，從區(qū)域上來(lái)說(shuō)，首先項(xiàng)目周邊有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，其可描述為四橫四縱交通網(wǎng)，首先橫向上姚家園路機(jī)場(chǎng)二高、朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)路以及京通高速，這四條線路可以快速的到達(dá)各個(gè)核心商圈；縱向上，朝陽(yáng)北路直接連通四環(huán)，所以有四環(huán)、五環(huán)、管莊路，項(xiàng)目中間會(huì)有一條市政道路穿過(guò)。這條路日后會(huì)連到機(jī)場(chǎng)二高，南邊直接連同到京通高速上。周邊四橫四縱的交通網(wǎng)絡(luò)，出行十分便利，使得這個(gè)商圈的可達(dá)性大大提升。

除了路面交通外，項(xiàng)目附近還有兩條地鐵線，一個(gè)是正在運(yùn)行的地鐵一號(hào)線、八通線，這是北京日運(yùn)載量最大的一條地鐵線。另外一條就是和長(zhǎng)楹天街無(wú) 3 縫鏈接的地鐵六號(hào)線，這是繼地鐵一號(hào)線五十年后又一條貫穿北京東西的交通大動(dòng)脈，日運(yùn)載量將會(huì)達(dá)到150萬(wàn)。

這樣的交通網(wǎng)絡(luò)使得區(qū)域的吸附能力大大的增強(qiáng)。

另外作為京東最大的城市綜合體項(xiàng)目，周?chē)倘α至⒁矄雅己艽蟮膬?yōu)勢(shì)。首先項(xiàng)目北側(cè)是東壩商務(wù)區(qū)，這里有第四使館區(qū)，萬(wàn)人會(huì)議中心，東壩商務(wù)區(qū)會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)大量的新進(jìn)優(yōu)質(zhì)人口。

項(xiàng)目南側(cè)是定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)帶和垡頭總部基地，定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)有1.2萬(wàn)家的傳媒類(lèi)企業(yè)，年產(chǎn)值1200億，這里有動(dòng)漫總部，未來(lái)的國(guó)外記者站像路透社都會(huì)進(jìn)駐，與第四使館區(qū)遙相呼應(yīng)，垡頭總部基地是環(huán)渤海企業(yè)總部的聚集地，企業(yè)進(jìn)駐也會(huì)帶來(lái)大量常駐人口。

項(xiàng)目的東側(cè)是通州新城，被稱(chēng)作北京的浦東，這里有五河交匯的運(yùn)河廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)，這里將會(huì)分解CBD的一些功能，也會(huì)有大量企業(yè)進(jìn)駐。

項(xiàng)目的西邊就是非常成熟和飽和的CBD和朝青板塊。

項(xiàng)目周邊形成了一個(gè)幾近圍合的大商圈集群，這些商圈的發(fā)展和成熟，不僅對(duì)地段的價(jià)值有極大提升作用，大量新進(jìn)優(yōu)質(zhì)人口更是對(duì)商圈的繁榮提供動(dòng)力。

§3—

3房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 1．營(yíng)銷(xiāo)模式

龍湖長(zhǎng)楹天街項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)模式主要是采用房地產(chǎn)全程策劃理論模式——增值策劃模式

策劃人在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望，利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷(xiāo)理論，營(yíng)造出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，又不可替代的樓盤(pán)，通過(guò)提高消費(fèi)者可察覺(jué)的使用價(jià)值，提高樓盤(pán)相對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格——使樓盤(pán)增值，從而達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的的一種策劃方式。

增值策劃的目的，就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤(pán)增殖），為樓盤(pán)的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求。

價(jià)格的制定不能脫離整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合的其它部分，它同時(shí)也是市場(chǎng)定位戰(zhàn)略的內(nèi)在要素，真正的問(wèn)題是房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是價(jià)格。增值策劃所要作的，歸根結(jié)底是為了使開(kāi)發(fā)商獲得最大收益。

通過(guò)對(duì)社區(qū)形象的塑造，降低住戶(hù)對(duì)價(jià)格的敏感程度，通過(guò)提高社區(qū)的PUV(PUV—可察覺(jué)的使用價(jià)值，指用戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)和使用產(chǎn)品或享受服務(wù)中得到的滿(mǎn)意程度)值，提高樓盤(pán)售價(jià)，并使社區(qū)的價(jià)值為住戶(hù)所接受。

社區(qū)策劃要從社會(huì)發(fā)展角度上，充分考慮到未來(lái)房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)的社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)度及進(jìn)展、融資條件改善的可能性，以及國(guó)家土地、住宅、稅收政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的變化，以多層住宅比較，從概念設(shè)計(jì)起，所策劃社區(qū)的風(fēng)格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導(dǎo)的居住理念、復(fù)合化的生態(tài)社區(qū)是西安市所僅有的，亦即整體品牌營(yíng)造是獨(dú)一無(wú)二的，也是不可替代的。

在周邊也有大量樓盤(pán)出售而且價(jià)格也比長(zhǎng)楹天街的低，客戶(hù)會(huì)用長(zhǎng)楹天街與其他樓盤(pán)進(jìn)行比較的時(shí)候，龍湖長(zhǎng)楹天街就會(huì)強(qiáng)調(diào)自身的兩大特點(diǎn)，一是與地鐵無(wú)縫連接，二是北京東部最大的購(gòu)物中心，這些使得長(zhǎng)楹天街的客戶(hù)看到了長(zhǎng)楹天街的升值潛力，使得客戶(hù)愿意在長(zhǎng)楹天街購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，這也就是長(zhǎng)楹天街在周邊競(jìng)爭(zhēng)如此巨大的情況下能夠奪得北京五月份商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍的關(guān)鍵所在。

2．主要的促銷(xiāo)手段

長(zhǎng)楹天街的促銷(xiāo)手段主要有對(duì)物業(yè)費(fèi)的減免，購(gòu)房款的折扣還有對(duì)于大戶(hù)型的客戶(hù)，如果購(gòu)買(mǎi)就會(huì)贈(zèng)送花園等等。

§3—4

房地產(chǎn)管理 1．稅收管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商品取得的收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。轉(zhuǎn)讓購(gòu)置或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：

（一）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按‘轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)’稅目中‘轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)’項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按‘銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除的項(xiàng)目為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計(jì)20%的扣除。

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。具體辦法由各省,自治區(qū),直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性，用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。

（一）非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

1.位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。

2.位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

3.位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3％。

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

四、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，稅率為0.05%。第一章 產(chǎn)權(quán)管理

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)為客體的各種權(quán)利的總和。我國(guó)房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度

1經(jīng)營(yíng)部必須安排熟悉國(guó)家及地方有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)政策法律、法律、條例的產(chǎn)權(quán)主管理負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作。

2產(chǎn)權(quán)主管人員必須了解公司歷年以來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況及各地塊的歷史及現(xiàn)狀，明晰各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系，熟悉國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)、年差地價(jià)及土地增費(fèi)、契稅等交納的標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法等。

3產(chǎn)權(quán)主管人員必須熟悉政府規(guī)劃國(guó)土部門(mén)的各種辦文程序及規(guī)定，根據(jù)各種辦文需要整理資料。正確、清楚填寫(xiě)各種辦文表格。

4產(chǎn)權(quán)主管人員負(fù)責(zé)協(xié)助客戶(hù)辦理買(mǎi)賣(mài)合同，樓宇銀行按鬼蜮，買(mǎi)賣(mài)公證、抵押公證，保險(xiǎn)、項(xiàng)目初始登記，房地產(chǎn)證等手續(xù)。

5產(chǎn)權(quán)主管人員有義務(wù)根據(jù)銀行按揭規(guī)定手續(xù)，要求銷(xiāo)售人員在客戶(hù)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)告知客戶(hù)在簽定買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需備齊的各種按揭資料及費(fèi)用。

6產(chǎn)權(quán)主管人員應(yīng)積極與銀行、律師配合，及時(shí)到所在的轄區(qū)國(guó)土部門(mén)辦理抵押登記。

7對(duì)于新竣工的項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人員必須及時(shí)悼念整理相關(guān)資料，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，以達(dá)到在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)為業(yè)主辦理房地產(chǎn)證。

已辦理初始登記的項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)主管人員必須及時(shí)整理業(yè)主的相關(guān)資料，包括身份證復(fù)印件、發(fā)票、付清樓款證明書(shū)等，以便辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及房地產(chǎn)證。

9已辦理初始登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及計(jì)稅證的過(guò)程中，必須密切與國(guó)土經(jīng)辦部門(mén)人員配合，完成房地產(chǎn)證發(fā)放。

10辦理房地產(chǎn)證送件后，產(chǎn)權(quán)主管人員要及時(shí)通知業(yè)主領(lǐng)取回執(zhí)（按揭除外）、查詢(xún)辦理的情況并交納相關(guān)稅費(fèi)，以便于領(lǐng)取房地產(chǎn)證。

11產(chǎn)權(quán)主管人員必須對(duì)已辦房地產(chǎn)證、待辦房地產(chǎn)證等業(yè)主的資料歸類(lèi)管理，登記入岫，做到情況明晰，便于工作于查詢(xún)。

12本管理規(guī)定適合公司所有開(kāi)以項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理，解釋權(quán)屬龍湖地產(chǎn)有限公司。

第四章 實(shí)習(xí)總結(jié)

在這次實(shí)習(xí)中，給我收獲最大的是體驗(yàn)了一個(gè)學(xué)生與一個(gè)職業(yè)人的區(qū)別，在學(xué)校時(shí)，如果不努力最多也就是掛科，老師不會(huì)去過(guò)于批評(píng)你，你也能有時(shí)間去彌補(bǔ)，有時(shí)間再去努力學(xué)習(xí)；但是在工作中犯錯(cuò)，對(duì)于業(yè)績(jī)要求沒(méi)有很好的去完成，不僅僅只會(huì)是領(lǐng)導(dǎo)的批評(píng)，甚至有可能會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出局。學(xué)習(xí)與工作基本是不同的概念，學(xué)習(xí)鍛煉的是邏輯思維，如何去發(fā)掘自身的潛能，使自己全面素質(zhì)的發(fā)展，而工作是門(mén)與學(xué)校學(xué)習(xí)不太相關(guān)的技術(shù)，工作講究的是實(shí)際與成效，過(guò)程往往被忽略。

這次實(shí)習(xí)使我認(rèn)識(shí)到我們要學(xué)會(huì)將所學(xué)的知識(shí)與實(shí)際的工作相結(jié)合，大學(xué)教育教會(huì)我們的是如何去學(xué)習(xí)，而我們應(yīng)該在實(shí)際工作中去運(yùn)用這種技能，在工作中要做到有問(wèn)題就要去想辦法解決問(wèn)題，懂得如何提問(wèn)與如何向他人學(xué)習(xí)。在工作中要互相配合，與團(tuán)隊(duì)成員處理好關(guān)系，互相幫助，學(xué)會(huì)在團(tuán)隊(duì)中發(fā)揮自己最大的能力，敢于競(jìng)爭(zhēng)，勇于競(jìng)爭(zhēng)，這樣才能夠抓住機(jī)會(huì)，使自己得到更好的發(fā)展與鍛煉。

一個(gè)月的實(shí)習(xí)總是短暫的，但是這次實(shí)習(xí)對(duì)我的今后的學(xué)習(xí)生活依然具有重要的意義。實(shí)習(xí)才知道理論和實(shí)際的差距，現(xiàn)實(shí)社會(huì)并不是想象中的簡(jiǎn)單和美好。實(shí)際是理論的升華，理論能更好的指導(dǎo)實(shí)際。實(shí)習(xí)使我明白了，不管是學(xué)習(xí)還是工作，都要堅(jiān)持不懈的努力，工作中要不斷的學(xué)習(xí)新知識(shí)，從而去適應(yīng)工作；工作是競(jìng)爭(zhēng)的，又是合作的，即工作需要團(tuán)隊(duì)來(lái)完成，與其他相關(guān)的有競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)團(tuán)隊(duì)中也有競(jìng)爭(zhēng)。