第一篇：房地產(chǎn)融資研究開題報告

開 題 報 告

1．本課題的研究背景及意義 1)背景

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、管理、經(jīng)營、和服務活動,并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國國民經(jīng)濟的先導型產(chǎn)業(yè)，對其他經(jīng)濟部門具有很大的帶動作用。房地產(chǎn)的增長可以帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。中國有30000多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，比2002年增長29.7%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長（26.7%）3個百分點，房地產(chǎn)業(yè)對全國GDP的貢獻率約占15%，帶動了一大批關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且拉動了消費需求和投資需求。由于房地產(chǎn)業(yè)自身的一些特殊性，在其消費和開發(fā)的過程中離不開金融的支持。換句話說，房地產(chǎn)開發(fā)的過程本質上是一種投資過程，即資金的高效投入和增值收回的過程,沒有資金也就沒有房地產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題不可忽視。2)意義

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，收入高，風險高，產(chǎn)出高。隨著我國房地產(chǎn)投資和融資體制的變化以及央行關于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等多種政策的出臺，金融業(yè)門檻不斷加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力也已已經(jīng)不再局限于產(chǎn)品自身，資本實力已成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)能不能盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

資金是一個企業(yè)的血液，無論是創(chuàng)立時期還是發(fā)展時期，都需要擁有足夠數(shù)額的資金。因此，融資對于企業(yè)經(jīng)營管理的重要性不言而喻。又由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金融通，對和金融政策和資本市場的依賴性特別強，因此本文的研究目的，在于通過分析房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征、渠道以及融資過程中存在的問題，提出一些針對這些問題的解決措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資計劃能夠適應政策和市場的變化，從而保證資金順暢流轉，將風險盡量降到最低，防止危機的發(fā)生。

2．本課題的研究現(xiàn)狀 1)國外相關研究現(xiàn)狀

房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)屬美國發(fā)展的時間最長，也最為成熟。因此，美國對REITs研究的文獻也最多，涉及到有關REITs發(fā)展的各個方面，從整體的介紹、發(fā)展歷史、政策變化對其影響到從定量的角度對RErrs的分紅收益率(分紅／股價)、凈收益、經(jīng)驗所得資金乘數(shù)等盈利能力同宏觀經(jīng)濟的相關性、股市的相關性等進行定量分析。

美國的REITs要求REITs將應稅收入的90％以上分配給投資人，否則REITs就不能享受應有的稅收優(yōu)惠?？疾?995-1996年間在REITs分紅公告發(fā)布前和發(fā)布的買賣報價價差，發(fā)現(xiàn)如果分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大。因為如果投資者相信公司的管理者對該股票的相關信息知道得比他們多，他們就會傾向加大該股票的買賣報價差?？梢?，REds的高分紅能消除信息不對稱水平。

對于如何衡量REITs的價值，Richard Imperiale在其《房地產(chǎn)投資信托：投資組合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一書中作了詳盡的論述，該書是他對房地產(chǎn)投資信托的了解和投資理念以及大量對業(yè)界頂尖專家的采訪談話的整理。

Robert Taggart(2004)在《管理投資》中談到企業(yè)融資問題，主要是選擇和管理外來投資，通過合并，收購和具體項目的資金籌措，以及研發(fā)內部投資。

日本商務環(huán)境部政策規(guī)劃司副主任上杉一郎提到，日本的中小企業(yè)主要是依靠金融機構貸款，大公司就是通過發(fā)行股票和債券融資，日本的金融機構正在考慮通過證券、資產(chǎn)抵押貸款等形式開辟新的融資渠道。

2)國內相關研究現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)資金構成主要由國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金來源組成。但根據(jù)估算，房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金10％是由個人住房貸款形成的，其他資金來源大約有20％～30％間接來源于銀行貸款，總體測算，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有60％來自銀行貸款。我國房地產(chǎn)融資對銀行貸款的依賴程度仍很高。丁健(2003)指出，融資方式按照融資對象，可以分為權益性融資和債務性融資。權益性融資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票，房地產(chǎn)權益信托和房地產(chǎn)權益合資。債務性融資又分為直接融資和間接融資。直接融資包括商業(yè)信用，債券和租賃；間接融資包括信用貸款和抵押貸款。

洪艷蓉(2007)認為除了傳統(tǒng)的銀行信貸融資之外，還能通過房地產(chǎn)企業(yè)上市，發(fā)行企業(yè)短期融資券，引入外資合作開發(fā)，進行項目融資或者通過設立房地產(chǎn)投資信托融資。

吳靜在《發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金拓寬房地產(chǎn)融資渠道》一文中提出，我國房地產(chǎn)金融市場主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等所占比例較小。銀行一直以來都是房地產(chǎn)市場的主要資金提供者，大約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款。因此，她主張要發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，有助于降低因過分依賴銀行而帶來的系統(tǒng)風斛引。張順慈在《當前房地產(chǎn)業(yè)融資渠道分析》中指出：融資包括內部和外部融資兩部分。

內部融資是開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā)，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。開發(fā)企業(yè)的自有資金包括現(xiàn)金、其他速動資產(chǎn)以及在近期內可以回收的各種應收款，開發(fā)商向消費者預收購房定金或購房款也可屬于內部融資的一種。外部融資有主權性融資和債務性融資兩種。主權性融資是指融資者以出讓一部分利潤為條件而向出資者融資的行為，包括：發(fā)行股票融資、合作開發(fā)融資、房地產(chǎn)投資信托。債務性融資是指融資者以還本付息為條件而向出資者融資的行為。

胡軍(2007)在研究我國國民經(jīng)濟指標后，通過對比分析我國和美國的結構、收入、分配差異，指出由于房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的客觀需要、REITs發(fā)展所需的投資主體己逐步形成、住房公積金的保值增值需要、稅收制度的完善更凸顯REITs的稅收優(yōu)勢，中國目前引入REITs已具備了可行性。

國內學者關于房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀都表現(xiàn)出同樣的看法，那就是現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)主要都是依賴銀行貸款，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，過分依賴商業(yè)銀行融資將使得金融業(yè)風險大，而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展艱難，所以必須要發(fā)展新的融資方式。

3．本課題的研究內容 1)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征 2)房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道 3)房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題 4)房地產(chǎn)企業(yè)融資對策

4．本課題研究的方法：

（1）聯(lián)系實際法。聯(lián)系我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀中存在的問題，提出相對應的辦法及建議。

（2）綜合分析法。對各種融資方式的優(yōu)劣勢進行綜合分析，得出每種融資方法適用的市場環(huán)境，對企業(yè)自身素質的要求等。

（3）比較研究法。對各種融資方式的優(yōu)劣勢進行比較，尋找出適合我國國情的房地產(chǎn)融資機制。

5．本課題的實行方案、進度

07年11月——07年12月在導師的指導下檢索文獻，搜集資料； 08年1月完成開題報告，并通過評審；

08年2月——4月完成論文初稿，并經(jīng)導師審查； 08年4月——5月論文修改，導師再審批提出建議； 08年5月15日論文定稿，19—20日參加論文答辯。6.預期效果

本課題最終將以論文的形式展現(xiàn)研究成果。

7、其他有關問題或保障機制：

（一）由于我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，且各不相同，關于本課題的現(xiàn)有資料還不是很全面很成熟。而且該問題的探討對于筆者來說是一個較為新鮮的話題，可能很多方面都欠缺的知識和技能，較難達到比較高的水平研究。

（二）筆者缺乏實踐經(jīng)驗，可能考慮問題不夠全面，需要指導老師的指導。

（三）已經(jīng)收集到二十多篇相關的參考文獻，對相關理論知識比較熟悉。

（四）保持和指導老師的溝通，定期匯報研究成果，綜合指導老師意見完成論文。8.參考文獻

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[3]我國房地產(chǎn)業(yè)融資體系的發(fā)展趨勢.中外房地產(chǎn)導報，2006-11-12.[4]巴曙松.房地產(chǎn)融資渴望新路徑.中國全融家2006.（2）：20.[5]肖元真.李文昌.胡書芳.房地產(chǎn)調空的政策導向及其市場走勢鄭州航空工業(yè)管理學院學報，2007.（2）：89-90.[6]朱平安.王元月.房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與對策.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2008，[7]唐敏.宏觀調控下房地產(chǎn)企業(yè)的融資對策.消費導刊,2008,（10）.[8]吳靜.發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金拓寬房地產(chǎn)融資渠道.企業(yè)研究,2007,[9]項秀偉.2007年中國房地產(chǎn)業(yè)融資分析.現(xiàn)代商貿工業(yè),2008,（5）.[10]中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會，太平星集團，新加坡國立大學，房地產(chǎn)投資信托基金指南.中國建筑工業(yè)出版社.2006,（4）.[11] 王仁濤;我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的法制環(huán)境研究[J];經(jīng)濟問題探索;2005年09期

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第二篇：中小企業(yè)融資問題研究——開題報告

中小企業(yè)融資問題研究

一、選題背景

改革開放30年來，我國的中小企業(yè)得到了迅速的發(fā)展，占企業(yè)總數(shù)99％的中小企業(yè)對我們國家GDP貢獻超過了60％，稅收超過了50％，提供了70％的進出口貿易和80％的城鎮(zhèn)就業(yè)崗位。而且，中小企業(yè)同樣是我國自主創(chuàng)新的重要力量，66％的發(fā)明專利、82％的新產(chǎn)品開發(fā)都來自于中小企業(yè)，中小企業(yè)已經(jīng)成為繁榮經(jīng)濟、擴大就業(yè)、調整結構、推動創(chuàng)新和形成新的產(chǎn)業(yè)的重要力量。

我們國家的科技型中小企業(yè)創(chuàng)建于改革開放之初，在北京的中關村成立了我國第一家高新科技企業(yè)園，我國這些科技型中小企業(yè)的共同特點是以高新技術為核心資源，通過技術創(chuàng)新來開拓市場，實現(xiàn)跨越式的發(fā)展，科技型的中小企業(yè)承載著化危為機、支撐發(fā)展的重要責任和期望。20年來，通過國家火炬計劃的支持，中小企業(yè)成長出中興、華為、展訊等一大批企業(yè)，它們的成長性和它們的快速發(fā)展，已經(jīng)成為舉世矚目的一個焦點。

中小企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱，在積累社會財富、豐富市場、解決就業(yè)、技術創(chuàng)新等方面都起到了積極的作用。但由于經(jīng)營規(guī)模的限制，中小企業(yè)融資之路遇到重重困難。從各地區(qū)的調查結果看，中小企業(yè)普遍存在著融資難的問題，融資難引起的中小企業(yè)資金匱乏已制約和影響到中小企業(yè)的生存和發(fā)展。中小企業(yè)資金告急，這不僅制約了我國中小企業(yè)的發(fā)展，也對我國整體良好的經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)生了不可忽視的負面影響。

目前的全球經(jīng)濟危機特別是今兩年來的歐洲債務危機對我國中小企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生了很大的影響，我國的中小企業(yè)多分布在沿海一帶，大多數(shù)企業(yè)主要以外貿出口為核心業(yè)務。全球經(jīng)濟危機喝歐洲債務危機嚴重影響了沿海中小企業(yè)的生存與發(fā)展，今年以來江浙沿海一帶更是有不少中小企業(yè)因債臺高筑，高利貸逼溫州民企集體外逃，中小企業(yè)倒閉呈現(xiàn)多米諾效應。不少中小企業(yè)因為缺乏資金，面臨著即將倒閉的困境，而且從更長遠的角度來看，融資難問題已經(jīng)成為阻礙中小企業(yè)發(fā)展的主要原因。想要解決中小企業(yè)生存和發(fā)展上的障礙，能夠想盡辦法解決中小企業(yè)融資問題，無疑是一條有效的途徑。在當前經(jīng)濟危機的背景下，采取什么樣的辦法解決中小企業(yè)的融資問題是值得我們去探討的。因此，我想通過這篇論文提出一

些自己的觀點和建議，希望能夠幫助中小企業(yè)找到一條切實可行的生存道路，擺脫融資難的困境，使得中小企業(yè)能夠健康的發(fā)展，為中國經(jīng)濟高速發(fā)展提供新引擎。

二、本課題研究的意義

中小企業(yè)對于我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的意義。在中國所有的企業(yè)中，有99%是中小企業(yè)；中國50％的以上繳稅收、60％的進出口總額以及60%以上國內生產(chǎn)總值都是中小企業(yè)創(chuàng)造的；而且中國75%的城鎮(zhèn)就業(yè)機會也來自于中小企業(yè)?？梢哉f，中小企業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟增長、市場繁榮、技術創(chuàng)新和擴大就業(yè)的重要基礎，并以其靈活的運行機制和市場適應能力，成為我國體制改革、經(jīng)濟發(fā)展、社會和諧和對外開放的重要推動力。因此解決的中小企業(yè)的問題就等于解決得了就業(yè)問題，解決了中國的經(jīng)濟問題等一系列的問題，使得中國整個的經(jīng)濟可以得到良好的發(fā)展。在國家“十一五”規(guī)劃中，已提出了“進一步改善非公有制經(jīng)濟發(fā)展的體制環(huán)境”，可見，在現(xiàn)代社會主義經(jīng)濟的發(fā)展中，中小企業(yè)經(jīng)濟獲得了更多的重視，國家對其進行了進一步的體制支持和政策安排。

中小企業(yè)作為我國市場經(jīng)濟中最具活力和生命力的民營企業(yè)，在創(chuàng)業(yè)階段、方法、手段和組織建制等方面上都不正規(guī)，企業(yè)的組織結構、管理機制等就會表現(xiàn)出先天的不足，尤其是財務管理觀念和財務管理系統(tǒng)的滯后。

為了讓中小企業(yè)在國民經(jīng)濟中的分量得到充分的發(fā)揮，我們就要分析中小企業(yè)存在的問題，而財務管理是核心，我們應該先找到財務管理存在的問題，解決了財務管理存在的問題，其他的問題就容易解決了。

三、國內外研究現(xiàn)狀

1.國外對中小企業(yè)融資問題研究現(xiàn)狀

(l)Myers和 MyersMajlaf的融資順序偏好理論

該理論認為中小企業(yè)并不是按照傳統(tǒng)的以最優(yōu)資本結構為目標的方式進行融資，由于擔心控制權的稀釋和喪失，企業(yè)更傾向于對企業(yè)干預程度最小的融資方式，即中小企業(yè)融資次序是先內源后外源，外源中則是先債權后股權。啄食順序融資理論還認為銀行融資具有低成本優(yōu)勢，銀行信貸融資應是中小企業(yè)融資的主要來源。（線文）

(2)Banerjeel的長期互動假說

Banerjeel(1994)提出了長期互動假說，認為中小金融機構一般是地區(qū)性的，與地方中小企業(yè)長期合作，互相了解，減少了信息不對稱問題，愿意為之提供服務，相比之下，大型金融機構缺乏此優(yōu)勢，出于規(guī)避信貸風險考慮，他們更偏向于向大型企業(yè)提供貸款，不愿意為信息不對稱的中小企業(yè)提供貸款。因此，該假說認為，中小金融機構的建立有助于解決融資難問題。

Phillp.Strallan and Jamesp.Weston(1998)也闡述了幾乎相同的主張:在為中小企業(yè)提供小額信貸方面，中小型金融機構具有明顯的比較優(yōu)勢。西方發(fā)達市場經(jīng)濟國家都十分重視中小金融機構體系的培育和發(fā)展。

（3）Stieglitz和Weiss的S一W模型

Stieglitz和Weiss(1981)在引入信息不對稱和道德風險因素后較為圓滿地解釋了信貸配給的主要原因，并成為分析中小企業(yè)融資問題的主要模型(簡稱S一W模型)。這一模型假定在銀行和借款人之間存在著信息不對稱，即借款人知道項目的具體風險，銀行只能了解整個借款人集體風險，此時如果銀行采用增加利息的方法，它將面臨逆向選擇問題，從而導致市場失敗。解決這一問題的方法，就是對企業(yè)實行信貸配給。由于中小企業(yè)存在著比大企業(yè)更為嚴重的信息不對稱問題，因而，銀行更傾向于對中小企業(yè)實行信貸配給，從而減少了對中小企業(yè)的資金供給。

2.國內對中小企業(yè)融資問題研究現(xiàn)狀

20世紀80年代后期，我國學者對中小企業(yè)資金短缺問題給予了極大關注，在評介和引進國外融資理論的基礎上，從不同角度進行了中小企業(yè)融資理論的探索，但直到21世紀初，我國理論界對中小企業(yè)的討論才初具規(guī)模，爭論開始激烈，理論框架越來越明晰，內容也越來越充實。尤其是2008年美國次貸危機以來接連引發(fā)的全球經(jīng)濟危機，直到2011年的愛爾蘭債務危機，希臘債務危機，西班牙債務危機和意大利債務危機等，整個泛歐洲大陸紛紛陷入債務危機的困境，一時間歐債危機成為各大輿論的焦點。整個世界經(jīng)濟不穩(wěn)定使得以傳統(tǒng)出口業(yè)務為主的中國沿海一大批中小企業(yè)紛紛勒緊腰帶開始過冬，今年江浙一帶很多中小企業(yè)紛紛倒閉，這一現(xiàn)象引起國家政府和教育科研機構的高度重視，由此中國中小企業(yè)的融資問題被正式提上已成，相關問題的研究也上升到一個前所未有的高度。

四、擬研究與解決的主要問題

本文主要研究及解決的問題是：

界定中小企業(yè)的范圍，闡述中小企業(yè)的融資途徑和融資過程中遇到的困難，選擇適合的研究方法，幫助中小企業(yè)建立一套切實有效的融資途徑和方案，幫助中小企業(yè)度過生存難關，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營保駕護航。最后，總結中小企業(yè)融資的各種途徑，方案和相關法律程序，幫助中小企業(yè)又好又快發(fā)展，為中國經(jīng)濟高速發(fā)展的引擎注入新鮮血液。

中小企業(yè)融資難作為一個世界性難題，在我國民營企業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，表現(xiàn)得更為甚。中小企業(yè)融資難已經(jīng)成為中小企業(yè)持續(xù)健康生存和發(fā)展的制約因素。本文對中小企業(yè)融資難的原因進行了分析，并就有效解決中小企業(yè)融資難提出相應對策。

五、擬采用的研究方法

本文規(guī)范研究和實證分析相結合，通過觀察、實例研究總結出中小企業(yè)缺乏執(zhí)行力和信用擔保體系的表現(xiàn)，然后通過規(guī)范分析論述執(zhí)行力如何重要并就如何才能提高執(zhí)行力進行探討。同時對中小企業(yè)建立一套可靠的信用評級和信用擔保系統(tǒng)以及相關立法的法律法規(guī)等方面進行深入研究。

（一）實證分析法。

實證分析法是指結合部分中小企業(yè)融資成功或者失敗的實例，剖析中小企業(yè)融資途徑和方法，進一步分析成功與失敗的原因，對其原因歸納總結出合理有效的融資方案。

（二）比較法。

比較法是指比較國內外中小企業(yè)的融資途徑和方法，以及比較國內不同地域，地區(qū)，不同政策，不同環(huán)境下的中小企業(yè)的融資方式與途徑，解析歸納出中小企業(yè)在不同生存環(huán)境下最佳的融資方案。

第三篇：房地產(chǎn)開題報告

附件1：

華東理工大學 畢業(yè)論文（設計）

開題報告

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究

摘要：

隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟發(fā)展，隨著消費者維權意識的不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)賣方市場逐步轉向了買方市場，眾多企業(yè)在經(jīng)歷了以數(shù)量取勝、質量取勝、品牌取勝后，已經(jīng)發(fā)展到了目前以客戶滿意取勝的階段。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的產(chǎn)品，不僅僅體現(xiàn)為鋼筋、水泥構成的房子，更應該體現(xiàn)在各種提升產(chǎn)品價值的服務手段上。傳統(tǒng)的零零碎碎、敲敲打打、點點滴滴的客戶服務意識將面臨著巨大的市場挑戰(zhàn)。未來房地產(chǎn)市場的競爭，將逐漸過渡到客戶信息的競爭、客戶滿意的競爭、客戶服務手段的競爭上。本文正是針對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進行客戶關系管理研究。

關鍵詞：

房地產(chǎn)

客戶關系管理

服務

創(chuàng)新 研究背景

1.1 研究的背景和意義

如今越來越多的人開始研究房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是居住房問題，因為住房是人民生活的保障，是人民安居樂業(yè)的基本條件。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關系著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，其發(fā)展可以帶動相關行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，與經(jīng)濟發(fā)展有著直接的重大關系，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，因此，上至國家，地方政府，下至居民，百姓都高度重視房地產(chǎn)市場動向，時刻關注房地產(chǎn)市場變化。房地產(chǎn)市場中存在的突出問題，極大地牽動著國家及時采取一系列調控措施，以確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。1998年后隨著我國住房制度改革的深入，城鄉(xiāng)居民可支配收入水平的提高，居民住房消費觀念發(fā)生變化，住房消費開始有效啟動，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)蓬勃發(fā)展起來。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能，改善居民居住條件的同時，也促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。本文通過擬合優(yōu)度的方法研究上海房地產(chǎn)價格的分布形態(tài);利用經(jīng)諱度坐標畫出房地產(chǎn)價格等值線，從而結合距離、商圈等信息研究房地產(chǎn)價格的空間分布特點;以收益還原法為基礎，將野口悠紀雄在土地上的模型運用到房地產(chǎn)交易的整個過程，并結合上海的實際情況，把市場供需因素對房地產(chǎn)價格的影響也考慮到模型中去。采用因子分析對供需指標進行處理，進而計算出泡沫 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究

程度。這些都旨在為政府有效控制房價提供建議，使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，為國民經(jīng)濟創(chuàng)造出更多的價值。1.2 研究的目的與方法 1.2.1 研究目的

本文分為兩部分，對房地產(chǎn)價格分布和近幾年發(fā)展走勢的研究主要是為了分析房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點;進一步地，根據(jù)上海房地產(chǎn)市場的特點，把野口悠紀雄的地價泡沫模型應用于房地產(chǎn)市場，建立了符合上海特點的地價泡沫模型，從而計算出泡沫度。通過對影響因素的分析，以實現(xiàn)為有效控制房價的目的。本文的研究目的是為了回答以下幾個問題：(1)上海市房地產(chǎn)價格是如何分布的?(2)上海市房地產(chǎn)價格的空間分布有什么特點?(3)影響上海市房價產(chǎn)價格的因素有哪些?(4)上海房地產(chǎn)的泡沫度到底有多大? 1.2.2 研究方法

為了保證本論文的研究結果的科學性和嚴謹性，在實證分析的過程中主要用到以下幾種研究方法：

(1)定性分析的方法。在對上海房價空間分布特點進行分析時，利用經(jīng)綜度坐標計算出房價距離中心地帶的距離，從而分析距離市中心遠近對房價的影響，并且結合商業(yè)圈對其價格分布進行描述性分析;在研究上海房地產(chǎn)市場走勢時，通過研究1994年-xx年住宅投資額、住房銷售面積、存量房交易情況和住宅交易價格等指標的發(fā)展趨勢進而分析未來房價的走勢時也用到了定性分析的方法。(2)定量分析的方法。在研究房地產(chǎn)價格分布時，用到了冪率擬合和擬合優(yōu)度檢驗;在研究房地產(chǎn)泡沫度時，通過建立房地產(chǎn)泡沫模型，從量化的角度來分析土地價格、人口增長率、建筑成本、cpi增長率、可支配收入增長率和gdp增長率等指標對于房價的波動影響，這些都用到了定量分析的方法。1.3論文的創(chuàng)新點及不足之處

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究

本文在借鑒前人研究的基礎上，有如下創(chuàng)新點：

(1)本文的數(shù)據(jù)是一手的材料。本文的上海市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都來自各大房地產(chǎn)網(wǎng)站(安居客，搜房網(wǎng)等)的掛牌交易價格，其數(shù)據(jù)為自xx年5月開始到xx年7月截止的時間點數(shù)據(jù)。

(2)提出了我國房地產(chǎn)價格的一種新的分布形式。關于房價的幕律分布一般國外研究的比較多，國內來說相對較少，而且相對來說國外的房價大都很好的服從這一分布;本文把此種方法應用與中國房地產(chǎn)市場中比較有代表性的城市上海，并研究各個區(qū)的房價是否也服從這一分布形態(tài)。

(3)本文把野口悠紀雄的地價泡沫模型應用于中國房地產(chǎn)市場，并根據(jù)上海市房地產(chǎn)的特點，提出了房地產(chǎn)泡沫模型。我們根據(jù)房地產(chǎn)的建造成本、人工成本等加之合理的收益來確定房地產(chǎn)的基礎價格，為政府制定合理的房價提供參考，并根據(jù)實際價格與理論價格的差從而計算泡沫程度。1.4論文結構

論文共分為六個章節(jié)，每個章節(jié)的內容如下：第一章，緒論。主要介紹了與論文研究相關的背景，研究房地產(chǎn)市場的目的和本文中研究房地產(chǎn)市場時用到的相關理論與方法。在這一部分中我們也指出了論文的創(chuàng)新點和不足之處，以便以后進一步研究時明確哪些方法可以借鑒，哪些內容需要改善。在本章節(jié)的最后介紹了本文撰寫的大致框架結構。

文獻綜述

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過近二十多年的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)從原來的小規(guī)模、無序化向大規(guī)模、規(guī)范化的方向轉變。隨著國家的金融、土地和審批等相關政策的逐步完善以及消費的不斷成熟,使得房地產(chǎn)市場的競爭愈加激烈,如何在此激烈的市場競爭中脫穎而出,部分處于房地產(chǎn)市場開拓領軍地位的房地產(chǎn)企業(yè)越來越多的重視了房地產(chǎn)產(chǎn)品的客戶服務。以客戶為本的觀念將貫徹房地產(chǎn)整個開發(fā)、策劃、銷售、服務全過程，以客戶價值、客戶滿意作為房地產(chǎn)企業(yè)決策、業(yè)務計劃、服 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究

務推出的出發(fā)點。

好的服務是提高客戶滿意度、增強客戶忠誠度最直接的手段和途徑。如何將這些散落、分割的服務環(huán)節(jié)有機地結合起來，建立立體化、多層次的客戶服務體系，加強服務手段的管理與集成，真正為客戶帶來一站式服務，不斷提高客戶的滿意度，將是目前房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者所面臨的緊迫問題。

我們一般意義上認為的房地產(chǎn)產(chǎn)品的客戶服務就是銷售服務(賣產(chǎn)品:房屋)和售后服 務(產(chǎn)品:房屋的質保服務)。而隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,實際上很多房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務已經(jīng)產(chǎn)生了很大的延伸,向上延伸到項目的前期策劃等,向下延伸到交房后幾年的相關客戶的反饋信息的收集整理等,逐步形成了包括從房地產(chǎn)企業(yè)的前期(售前,拿地、市場調查、開發(fā)定位和產(chǎn)品設計定位等)、中期(售中,結合客戶調查形成的客戶反饋意見對項目進行適當?shù)男薷氖怪舆m應市場的需要、協(xié)助客戶辦理相關手續(xù)和處理銷售過程中出現(xiàn)的問題等)和后期(售后,穩(wěn)妥完成交房手續(xù)、協(xié)助客戶完成產(chǎn)證辦理、形成客戶溝通和投訴的良好平臺等體現(xiàn)企業(yè)良好誠信度和企業(yè)品牌塑造的服務以及房地產(chǎn)企業(yè)委托的物業(yè)服務)等的全過程服務。在以客戶關系為中心的時代，房地產(chǎn)公司對于客戶服務的認識，經(jīng)歷了逐漸成熟的發(fā)展過程，主要經(jīng)歷了以下三個階段： 1.業(yè)主服務階段：這已階段示客戶服務的初期，客戶服務主要定位于售后服務，并沒有專門的部門負責，其主要圍繞具體項目內的特定業(yè)主群體，提供入伙后的物業(yè)服務。

2.部中部階段：在這一階段，客戶服務內容主要限定為解決客戶投訴，企業(yè)客戶服務工作的好壞，就是該部門的問題、就是該部門員工的問題。企業(yè)對于客戶服務的工作還沒有得到充分的認可。

3.客戶服務部：成立了專門的企業(yè)客戶服務部門，用以整合整個企業(yè)各個部門的服務資源，建立企業(yè)級的客戶服務體系，形成統(tǒng)一的面對客戶的窗口。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)尚屬于第二階段，因此，向第三階段發(fā)展成為了房地產(chǎn)客戶關系管理的一個重點。而房地產(chǎn)企業(yè)客戶服務的具體的實現(xiàn)途徑，主要表現(xiàn)在以下幾個方面 : 1.滿足客戶需求,提高滿意度。一般來說,準確識別客戶明確或潛在的需求,并盡量滿足并不容易。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都將重點集中到市場投放時間上, 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究

更傾向于將客戶作為最終目標,而非合作伙伴。實際上產(chǎn)品投放不是一項孤立的活動,而是公司與客戶之間關系的里程碑,這種關系從產(chǎn)品設計開始,并延續(xù)到產(chǎn)品為客戶擁有之后很長一段時間,客戶對產(chǎn)品的接受只是產(chǎn)品開發(fā)過程的一部分。個性化的完善服務,必將使房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品具有高度的靈活性、拓展性,因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須把注意力集中于客戶的需求,根據(jù)市場需求設計個性化的產(chǎn)品,站在客戶的角度,從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度,關注客戶的運營過程,制訂更具靈活性、實用性的產(chǎn)品,切實提高客戶的滿意度。

2.積極吸納客戶意見,提升滿意度。房地產(chǎn)企業(yè)應當將客戶的意見和投訴視作自身質量控制與客戶服務的延伸網(wǎng)絡,并建立客戶關系管理系統(tǒng)(CRM),以便隨時了解來自客戶的聲音,把握客戶的需求,從而設法實施改進,使客戶滿意。由于房地產(chǎn)的建設、銷售和后續(xù)服務涉及多部門的配合,所以在客戶服務中也會遇到多部門的各種問題,客戶服務中心作為一個信息的平臺,收集客戶和企業(yè)的信息,匯總反饋到企業(yè)各相關部門,監(jiān)督各相關部門的處理過程,把結果反饋給客戶,跟蹤了解客戶的滿意度。

3.提高客戶滿意的同時,培養(yǎng)忠誠度。對一個企業(yè)來講,一個滿意的客戶會對產(chǎn)品、品牌乃至公司保持忠誠,從而給企業(yè)帶來許多有形甚至無形的好處,但實際上,客戶滿意并不等于客戶忠誠,尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)品是涉及金額大,又屬于一次性產(chǎn)品。只有當客戶對產(chǎn)品發(fā)生了情感上的認可如偏愛、欣賞和依賴時,客戶才可能產(chǎn)生行為的忠誠。顯然,滿意的客戶更有可能成為忠誠客戶。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新產(chǎn)品時,市場營銷部門既要與技術和生產(chǎn)部門緊密聯(lián)系,又要保持與市場上其他兌現(xiàn)的有效溝通和及時互動,將保持客戶忠誠的服務融入產(chǎn)品中。當然，我們也可以從創(chuàng)新的角度去思考房地產(chǎn)業(yè)的服務問題。房地產(chǎn)企業(yè)服務創(chuàng)新可以從四個維度去理解：

1.房地產(chǎn)企業(yè)的服務概念創(chuàng)新

“概念地產(chǎn)論”是目前為廣大房地產(chǎn)企業(yè)普遍推崇的一種全新服務理念。我國房地產(chǎn)企業(yè)應該嘗試從這種概念創(chuàng)新入手，根據(jù)對市場需求的把握來進行服務概念創(chuàng)新，使房地產(chǎn)開發(fā)項目被賦予鮮明的主題和概念而在競爭中處于有利的位置。舉例來說，現(xiàn)在大量涌現(xiàn)的針對單身青年白領的酒店式公寓就屬于這種概念上的創(chuàng)新。這一概念上的創(chuàng)新就是因為注意到都市里存在大量已經(jīng)工作了3—5年 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究 的單身公司白領，他們有一定的置業(yè)要求，但是能夠承擔的價格有限，而且生活方式比較獨特。針對這一顧客群，一些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了超小戶型的可租可住的酒店式公寓。它們往往坐落在城市中心地帶，總價相對較低，強調居住的環(huán)境、品位和舒適程度，提供完備的服務，故而特別適合于都市中時尚的單身青年白領人群居住。

1.房地產(chǎn)企業(yè)的服務界面創(chuàng)新

服務界面是指房地產(chǎn)企業(yè)和顧客之間的互動界面。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定了房地產(chǎn)服務的無形性程度較低，因此在服務界面方面進行創(chuàng)新相對比較困難。但是，目前也有許多房地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試運用信息技術來進行顧客服務等方面的創(chuàng)新活動。房地產(chǎn)企業(yè)的顧客服務主要包括以下幾項職能：顧客信息資源管理，顧客投訴受理與處理，顧客網(wǎng)上營銷管理，會員俱樂部管理和法律事務管理等。通過信息技術，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以超越傳統(tǒng)的顧客界面，使用網(wǎng)絡、電話等創(chuàng)新界面改變以往的服務人員直接與顧客接觸的方式，最終提高房地產(chǎn)服務的便利性和敏捷性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的服務傳遞系統(tǒng)創(chuàng)新 房地產(chǎn)企業(yè)服務傳遞系統(tǒng)創(chuàng)新意味著采取各種新方式為顧客提供房地產(chǎn)服務。它強調的是為確保房地產(chǎn)服務人員適當完成工作而需要進行的內部組織安排和調整。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建立顧客服務中心是服務傳遞系統(tǒng)創(chuàng)新的一種常見方式。一些房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場競爭，逐漸認識到服務不僅僅就是處理顧客投訴，因而成立了專門的顧客服務中心，整合散落在企業(yè)各角落、各環(huán)節(jié)的信息和資源，提升企業(yè)對突發(fā)事件反應的敏感度，防止事件升級、惡化；系統(tǒng)化、規(guī)范化、流程化地實現(xiàn)為顧客服務，提升顧客整體的滿意度。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的技術創(chuàng)新 房地產(chǎn)企業(yè)的服務技術是指進行房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務所必備的一切運作手段和方式的總和，它涉及的內容相當復雜。房地產(chǎn)企業(yè)的技術選擇可以是多方面的，單以信息技術為例，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用信息技術建立符合現(xiàn)代公司需求的、支持企業(yè)進行顧客關系管理的顧客信息系統(tǒng)，從而保證自己可以通過日常的經(jīng)營與運作不斷獲取和更新有關顧客信息。例如由售樓中心服務人員在提供房地產(chǎn)服務時錄入所有前來看房的顧客的基本資料，從而分析和了解潛在顧客群的年齡階段、家庭狀況、需求類型等各方面因素，上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究

采用有針對性的營銷方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷選擇并采用各種新技術，提高顧客的服務滿意度，最終增強自身的核心能力與競爭優(yōu)勢。

綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)要正確理解房地產(chǎn)產(chǎn)品客戶服務的涵義,從房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性出發(fā),高度重視房地產(chǎn)客戶服務,通過優(yōu)秀的客戶服務團隊使客戶享受到良好的客戶服務,提升客戶對房地產(chǎn)企業(yè)的滿意度和忠誠度,并通過服務創(chuàng)新來增加房地產(chǎn)企業(yè)的效益。

技術路線

1緒論

1.1研究背景和問題的提出 1.2研究目的和研究意義 1.3研究內容及研究思路

2客戶關系管理相關理論

2.1客戶關系管理概述 2.2客戶關系管理相關理論 2.3研究方法

3上海鏈家地產(chǎn)客戶關系管理現(xiàn)狀與問題

3.1上海鏈家地產(chǎn)公司簡介

3.2上海鏈家地產(chǎn)公司關系管理現(xiàn)狀 3.3上海鏈家地產(chǎn)公司關系管理現(xiàn)狀分析

3.4上海鏈家地產(chǎn)公司關系管理現(xiàn)存在的問題 3.4.1員工不良行為的威脅

3.4.2現(xiàn)有客戶資源無法有效利用的問題 3.4.3物業(yè)管理不善造成消費者流失問題

4上海鏈家地產(chǎn)公司關系管理原因分析

4.1個人基本素質和公司內部制定的規(guī)則不合理 4.2公司的服務項目單一

4.3沒有意識到物業(yè)管理的重要性

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究

5上海鏈家地產(chǎn)公司關系管理措施建議

5.1加強對員工違紀紀律的制定與處罰

5.2區(qū)分和確定目標客戶，對關鍵信息進行有效整合 5.3加強對物業(yè)管理水平的提高

6結論

參考文獻

致謝

進度安排

4.1 第1周

(1)查閱文獻

(2)確定論文題目，撰寫論文提綱

4.2 第2周┄第5周

(1)撰寫開題報告初稿

(2)進一步搜集與課題研究有關的數(shù)據(jù)和資料

4.3 第6周┄第9周

(1)修改開題報告(2)撰寫論文初稿

4.4 第10周---第13周

(1)修改論文初稿(2)文獻翻譯(3)論文二審

4.5 第14周---第17周

(1)修改論文(2)定稿(3)打印論文(4)提交正式論文

4.6 第18周---第20周

上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究

(1)準備論文答辯(2)答辯 參考文獻

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第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

龍源期刊網(wǎng) http://.cn

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

作者：王景香

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第02期

[摘 要]文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)所處的政府政策環(huán)境和行業(yè)發(fā)展環(huán)境，提出了在新的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)不能單純依靠銀行貸款形式滿足融資需求，而應在作好充分分析的基礎上通過多種方式拓寬融資渠道。

[關鍵詞]房地產(chǎn)金融；融資渠道；基金；信托

[中圖分類號]F293．3

[文獻標識碼]A

第五篇：房地產(chǎn)研究論文開題報告

房地產(chǎn)研究論文開題報告

在人們素養(yǎng)不斷提高的今天，需要使用報告的情況越來越多，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。那么什么樣的報告才是有效的呢？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)研究論文開題報告，希望能夠幫助到大家。

選題背景與意義

選題背景

自1999年進入老年型社會以來，我國老齡化程度不斷加深，己成為老年人口總體數(shù)量最大的國家。根據(jù)20xx年公布的第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口占13.26%，約為1.78億，同比20xx年人口普查上升2.93個百分點。據(jù)相關專家預測，到20xx年，中國老齡人口將達到總人口的三分之一。老齡人口快速增加的同時還伴隨著老年人口高齡化、空巢化等特點。人口急劇老齡化為社會和經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。

老齡化日趨嚴峻的問題最直接反映在了人們的居住狀況上，據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，近兩年來，對老年人的生活照料、醫(yī)療保健、康復護理、文化娛樂等需求日益凸顯，在80后成為社會勞動主體的今天，一對夫妻，一個小孩，四位老人的家庭模式把更多的養(yǎng)老負擔強加到個人的頭上。社會化養(yǎng)老成為一種必然趨勢，商業(yè)養(yǎng)老需求曰趨旺盛。因而配備醫(yī)院、專業(yè)護理人員的各類養(yǎng)老地產(chǎn)如雨后春第般孕育而生，一種全新的地產(chǎn)模式呼之欲出。

業(yè)內人士表示，隨著老年人群體對于居住要求的不斷提升，未來面向健康老人的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將從提供養(yǎng)老住宅開始逐步向更廣的領域推進，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心和載體之一，市場潛力巨大。老年住宅產(chǎn)業(yè)將是一個朝陽產(chǎn)業(yè)?？梢灶A言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)或許將成為化解目前全球化金融危機的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動內需的重大戰(zhàn)略型方向?，F(xiàn)任慈善事業(yè)促進司司長王振耀如是說。

xx年以來，面對一波又一波的.宏觀調控，國內的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是行業(yè)龍頭更加注重緊隨行業(yè)調整節(jié)奏，盡量超前搶占市場，不斷學習發(fā)達國家的發(fā)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，一些曾經(jīng)不被關注的房地產(chǎn)領域也因此逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)所重視。其中，潛力巨大的中國老年地產(chǎn)市場似乎成為一塊人人想分享的蛋糕，吸引著地產(chǎn)開發(fā)商及其他行業(yè)巨頭的極大關注。截止目前，保利地產(chǎn)、萬科、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)等地產(chǎn)開發(fā)商已進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，另外保險業(yè)、服務業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)也已紛紛涉足幵發(fā)老年地產(chǎn)市場，在全國掀起了一片養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與建設的高潮。

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種將養(yǎng)老主題與房地產(chǎn)開發(fā)緊密結合的復合型地產(chǎn)開發(fā)模式，是一種房地產(chǎn)業(yè)與其他相關產(chǎn)業(yè)資源整合以適應現(xiàn)代生活方式轉變的地產(chǎn)業(yè)態(tài)。同時養(yǎng)老地產(chǎn)也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一種模式。它以養(yǎng)老住宅為核心，配套醫(yī)院、超市、文體活動中心等設施，將居住、餐飲、娛樂、醫(yī)療、保健、護理服務等功能集中在一起為人們創(chuàng)造一種全新的人居生活方式。

作為一種復合型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)具有自身的特點。與一般的福利性養(yǎng)老機構不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)性質決定它主要通過出讓方式來獲取土地，其運作也必須遵循市場經(jīng)濟的規(guī)律。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)也不同于普通商業(yè)地產(chǎn)，通過整合居住、餐飲、娛樂、文化、醫(yī)療、護理、保健等各種服務資源，力圖形成各供應商共贏的格局。而且，養(yǎng)老地產(chǎn)結合養(yǎng)老主題，針對老年人的需求，以營造以老人為本的社區(qū)文化和文明優(yōu)雅的生活環(huán)境為目標，構建生活照料、文化娛樂、學習教育、醫(yī)療護理等全方位養(yǎng)老服務體系，凸顯養(yǎng)老功能。

養(yǎng)老地產(chǎn)具有投資大、投資回報周期長、風險大等特點。然而養(yǎng)老地產(chǎn)在我國仍處于發(fā)展初期，還在探索階段，缺乏系統(tǒng)的理論指導和可借鑒的成功經(jīng)驗。多數(shù)企業(yè)都是在摸著石頭過河，發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定，相關政策法規(guī)的缺失，將給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景帶來諸多變數(shù)，如果盲目進入，企業(yè)將面臨進退兩難的跑她境地。在銀色經(jīng)濟發(fā)展浪潮的推動下，很多企業(yè)蜂擁而入，盲目涉足該領域，缺乏發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，不了解老年人實際需求，片面追求經(jīng)濟效益，忽視服務管理，發(fā)展停滯不前。更有一些Jf發(fā)商表面上打著養(yǎng)老的旗號，實際上卻低價圈地，然后通過銷售住宅以獲取盈利。這些為追求利益而不擇手段的企業(yè)行為造成了行業(yè)發(fā)展無序的混亂局面，給社會和產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展帶來的不良的影響。

因此，為避免產(chǎn)業(yè)的混亂無序發(fā)展態(tài)勢，如何從發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，推動養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，進而促進整個行業(yè)健康有序、可持續(xù)發(fā)展成為一個亟待解決的問題。

選題意義

在社會和經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，一個企業(yè)的發(fā)展必須緊隨時代的步伐，制定正確的發(fā)展戰(zhàn)略，正確預測市場的變化，開發(fā)適合市場需求的產(chǎn)品，才能在激烈的競爭中獲勝，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

上海親和源股份有限公司是國內幵發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的先驅之一，其前身為上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司，后由于增加兩家股東單位，于20xx年更該為此名。在我國人口老齡化R益加劇的背景下,上海親和源股份有限公司順應了社會和市場的發(fā)展趨勢，審時度勢，在全國率先建立了中國第一個養(yǎng)老社區(qū)項目上海親和源會員制養(yǎng)老社區(qū)。上海親和源養(yǎng)老社區(qū)以健康養(yǎng)老、快樂養(yǎng)老為目標，為老年人創(chuàng)造舒適、高雅、安全、友好的居住和生活環(huán)境，提供人性化、專業(yè)化、規(guī)范化的服務和設施，改變了傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老方式，創(chuàng)新了以往的地產(chǎn)開發(fā)模式，把養(yǎng)老主題與地產(chǎn)行業(yè)有機結合起來。上海親和源養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前已吸納八百多名老年人居住，并采用連鎖模式，在海南、海寧、黃山等地發(fā)展養(yǎng)老基地，發(fā)展養(yǎng)老俱樂部資源，在社會上取得了較好的口碑，己成為業(yè)界公認的發(fā)展較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目之一，被視為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的領頭軍。因此，親和源的發(fā)展經(jīng)驗將會給整個養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來示范效應。因此，本文選擇上海親和源股份有限公司養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略為研究主題具有重大意義。

研究內容與方法

研究內容

本文研究的主要內容是對上海親和源股份有限公司的主體項目親和源老年社區(qū)做戰(zhàn)略上的分析。經(jīng)過對其深入的研究，對親和源目前的戰(zhàn)略選擇、經(jīng)營、服務方面提出亟待解決的問題，運用戰(zhàn)略學相關理論，結合親和源實際情況，深入分析其戰(zhàn)略選擇，并最終提出改進方案。

本文研究內容的整體框架共分六部分：第一部分為緒論，主要介紹本研究的背景、意義、內容和方法等;

第二部分為相關理論與研究綜述部分，對戰(zhàn)略管理的相關理論進行綜述，為下文的研究提供理論基礎;

第三部分主要介紹了上海親和源股份有限公司及其養(yǎng)老地產(chǎn)主體項目，并對其發(fā)展戰(zhàn)略作了描述;

第四部分通過PEST分析工具和波特五力模型深入分析了上海親和源股份有限公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的外部環(huán)境，并對其市場地位給以進一步的認識;

第五部分對上海親和源股份有限公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的內部條件和競爭策略進行了分析;

第六部分則對上海親和源股份有限公司養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略進行分析，針對該公司的戰(zhàn)略選擇進行深入剖析，對其發(fā)展戰(zhàn)略予以評價，最后提出改進和優(yōu)化戰(zhàn)略的措施;

最后一部分提出了本研究的結論和未來我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的展望。

研究方法

本文采用如下研究方法：

理論研究與案例分析相結合的方法。運用相關的戰(zhàn)略管理理論，深入研究上海親和源股份有限公司所處的行業(yè)特點和宏觀環(huán)境，結合該公司自身的內部條件和特點，為其進一步發(fā)展設計可行的戰(zhàn)略優(yōu)化和實施方案。

定量研究與定性研究相結合的方法。本文通過大量文獻對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、特點等方面進行深入研究，同時通過統(tǒng)計公告、問卷調查等多種途徑收集大量相關數(shù)據(jù)，對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)、上海親和源股份有限公司的內外部環(huán)境企業(yè)等進行分析。