第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作實(shí)務(wù)的研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作實(shí)務(wù)研究

上海市申達(dá)律師事務(wù)所 陳初

2006年2月28日

房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道和方式多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的環(huán)境要素、自身的特點(diǎn)和需求以及市場(chǎng)規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。融資事務(wù)在企業(yè)內(nèi)的地位，就同血液對(duì)人體的重要性一樣，完備的融資方案、順暢的融資渠道及廣泛的資金來(lái)源是企業(yè)持續(xù)發(fā)展、做強(qiáng)做大的根本要素。綜觀現(xiàn)代國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)，無(wú)一不是依靠資本運(yùn)作將企業(yè)帶入飛速發(fā)展的軌道，而資本運(yùn)作的基本要素就是融資。

目前，股份有限公司進(jìn)行的首次股票發(fā)行（IPO）工作，被稱為股票公募（Public Offering）。相對(duì)于公募的公開發(fā)行而言，另一種范圍更廣大，方式更靈活，市場(chǎng)活力更高的私募融資（Private Placement），是值得研究和重視的。本文試圖通過(guò)我國(guó)實(shí)際的融資需求和真實(shí)的融資交易實(shí)務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)找到一條符合中國(guó)國(guó)情的發(fā)展道路。

第一章 中國(guó)融資市場(chǎng)目前的狀況

第一節(jié) 國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)基本情況

根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院《2005年度金融報(bào)告》，從2004年全年的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源變化過(guò)程看，國(guó)內(nèi)信貸占房地產(chǎn)開發(fā)資金比重呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。1～3月份房地產(chǎn)投資合計(jì)3595.39億元，其中國(guó)內(nèi)貸款874.86億元，占24.33%；1～6月份房地產(chǎn)投資資金來(lái)源合計(jì)為7602.8億元，國(guó)內(nèi)貸款1667.69億元，占21.94%；1～9月份，房地產(chǎn)投資資金為11614.1億元，其中國(guó)內(nèi)貸款2342.36億元,所占比重進(jìn)一步降至20.17%；1～12月份下降到18.4%。從多年數(shù)據(jù)考察，1998年國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金為14.95億元，2004年為11.81億元，所占比重比由0.34%下降到0.1%；債券1998年為6.23億元，2004年為0.19億元，所占比重由0.14%下降到幾乎為0；利用外資1998年為361.76億元，2004年為228.20億元，所占比重由8.19%下降到1.3%。國(guó)內(nèi)貸款1998年為1053.17億元，2004年為3158.41億元，所占比重由23.85%下降為18.4%；自籌資金1998年為1166.98億元，2004年為5207.56億元，占比由26.43%上升為30.3%；其他資金1998年為1811.85億元，2004年為8562.59億元，占比由41.04%上升為49.9%。盡管2004年國(guó)內(nèi)信貸在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的比重明顯下降，金融調(diào)控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的“其他資金”中，有一部分是建筑企業(yè)和材料供應(yīng)企業(yè)的墊付資金，有80%左右是購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，而購(gòu)房者的這部分資金主要來(lái)自于個(gè)人住房消費(fèi)信貸。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中銀行信貸仍是主要渠道。這種以間接融資為主的方式，既與我國(guó)融資主渠道吻合，也與我國(guó)金融市場(chǎng)不健全以及房地產(chǎn)金融發(fā)育不良有關(guān)。發(fā)展多元化的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)仍很艱巨。同時(shí)，2004年房地產(chǎn)投資量依然處于增長(zhǎng)狀態(tài)，為1997年以來(lái)的最高值。

上述數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑及其可信度、真實(shí)性等應(yīng)當(dāng)還不足以成為一種分析房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)趨勢(shì)判斷的可量化的基礎(chǔ)，相關(guān)結(jié)論因而只能是停留在參考的層面上。

因此，2005年8月5日中國(guó)人民銀行作為官方機(jī)構(gòu)發(fā)布了《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，對(duì)我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融形勢(shì)和對(duì)策提出了較為宏觀的分析，但由于在2005年已經(jīng)過(guò)來(lái)的這些月里，中國(guó)房地產(chǎn)格局和金融形勢(shì)都發(fā)生了極其巨大的變化，此份報(bào)告并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)金融做出多少準(zhǔn)確和新鮮的分析和結(jié)論，只有一條停止期房預(yù)售的建議，引起社會(huì)和媒體的爭(zhēng)議。2005年8月24日由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中國(guó)城市開發(fā)商策略聯(lián)盟等支持成立的REICO工作室發(fā)布了2005年第二季度報(bào)告，也主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商資金課題，指稱開發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊缺。由于宏觀政策調(diào)控的后作用力，直接的后果就是房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速普遍下滑，其導(dǎo)致的最為普遍的現(xiàn)象就是開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源大大減少，即，樓市定金、銷售預(yù)收款、個(gè)人住房貸款等三個(gè)主要資金來(lái)源渠道的流量大幅度下降。同時(shí)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒(méi)有政策和趨勢(shì)證明已經(jīng)得到緩解。這種局面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的后果就是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期延長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)延緩甚至停滯，資金內(nèi)部收益率（IRR）大大降低；工程建設(shè)進(jìn)度緩慢，銷售量徘徊不前，價(jià)格維持在現(xiàn)有水平，價(jià)格策略難以奏效，新開樓盤定價(jià)猶疑不定；房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的后新政時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的來(lái)源不僅關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目進(jìn)程，也直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的前景和新政施行成效。而作為一個(gè)高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，在今后一段很長(zhǎng)時(shí)間里，融資需求會(huì)非?；钴S并且將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)性的前提。

第二節(jié)

融資相關(guān)的法律規(guī)范

目前，國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)分三大板塊分頭管理，銀行融資、信托融資受中國(guó)銀監(jiān)會(huì)管理；證券融資受中國(guó)證監(jiān)會(huì)管理；保險(xiǎn)融資受中國(guó)保監(jiān)會(huì)管理。重點(diǎn)介紹一下銀監(jiān)會(huì)管轄之下的銀行、信托類法律規(guī)范。

一、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》

銀監(jiān)會(huì)2004年9月2日下發(fā)，目的是為了控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，從內(nèi)部審核、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)管理為商業(yè)銀行設(shè)立諸多行為準(zhǔn)則。其中，明確對(duì)資本金沒(méi)有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。加強(qiáng)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)收益的監(jiān)控，對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（俗稱“四證”）的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款。商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％。嚴(yán)密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款使用情況，防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資。該指引的發(fā)布，從源頭上限制了某些不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商融資的能力。

二、《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》

2005年4月20日發(fā)布。該辦法為房地產(chǎn)抵押貸款證券化開辟試點(diǎn)，基本模式為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。

通俗地理解，銀行掌握大量的房地產(chǎn)抵押貸款，雖然長(zhǎng)期利息收入穩(wěn)定，壞賬率低，但是資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差。信貸資產(chǎn)證券化要解決的問(wèn)題，就是將銀行手中的房地產(chǎn)抵押貸款作為擔(dān)保，向社會(huì)發(fā)行以此為擔(dān)保的受益憑證（試點(diǎn)采用信托模式），集中資金收購(gòu)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款，以期調(diào)整銀行信貸結(jié)構(gòu)、降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。該辦法為房地產(chǎn)融資信托模式設(shè)立了可操作程序。

三、《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》

2005年8月發(fā)布，即銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文。該文的出臺(tái)，源于第二次信托業(yè)大檢查中暴露的信托公司經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。該文對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)予以警示，并對(duì)房地產(chǎn)信托貸款發(fā)放門檻進(jìn)行嚴(yán)格限制：必須同時(shí)滿足“四證”齊全、自有資金超過(guò)35%和資質(zhì)在二級(jí)以上這三項(xiàng)條件的開發(fā)商才能通過(guò)房地產(chǎn)信托融資。

該文發(fā)布以后，銀行信貸與房地產(chǎn)信托條件相同。因此，自2004年以來(lái)一直熱門的房地產(chǎn)信托融資開始降溫。

第二章 融資操作基本模式

就國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為來(lái)說(shuō)，操作的基本模式主要表現(xiàn)為如下的一種或多種方式組合的特征。

一、股權(quán)融資。包括兩種形式：

1、投資性的股權(quán)融資——注冊(cè)資本和固有資本。通常指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立或項(xiàng)目立項(xiàng)啟動(dòng)時(shí)，特定股東投入的資金類型，包括國(guó)有劃撥資金、企業(yè)自有資金、股本金等。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定該部分自有資金的比例不得少于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額的35%，同時(shí)也是金融機(jī)構(gòu)審查、發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金的基本要件。該部分資金的準(zhǔn)確和及時(shí)、全部到位對(duì)于后期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的融資十分重要，針對(duì)企業(yè)的實(shí)力和信譽(yù)以及項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，將會(huì)形成非常有利的銀行信貸條件和評(píng)估結(jié)論。而從房地產(chǎn)行業(yè)投資分析結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中土地購(gòu)入成本占項(xiàng)目投入的構(gòu)成比例是20-35%。我們可以理解國(guó)家這一政策規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本風(fēng)險(xiǎn)控制，即試圖通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求來(lái)防范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金嚴(yán)重不足導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)分依賴銀行信貸資金。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)等前期環(huán)節(jié)，特別是土地招標(biāo)和項(xiàng)目報(bào)建階段，房地產(chǎn)企業(yè)基本都可以達(dá)到這一指標(biāo)要求，實(shí)際上也有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目并不完全真實(shí)具備35%的自有資金比例，主要通過(guò)銀行資信證明（甚至是復(fù)印本）或企業(yè)內(nèi)外部的資金騰挪。從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及融資的角度來(lái)分析，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目35%比例自有資金的真實(shí)與來(lái)源，無(wú)論是從政策審查還是市場(chǎng)信譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)都必須有透明的信息披露，特別重要的是必須具備和提供可信的財(cái)務(wù)資料，包括獨(dú)立的第三方審計(jì)。這一點(diǎn)既是市場(chǎng)融資規(guī)則完善和風(fēng)險(xiǎn)防范的需要，也是前述自有資金比例政策施行有效保障的基本路徑。另一方面，它也能夠反映一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)估值和融資談判的定價(jià)能力（Pricing Power）的基礎(chǔ)。

2、資本市場(chǎng)股權(quán)融資——發(fā)行股票及債券。主要指上市公司通過(guò)IPO、增發(fā)、配股等股票發(fā)行方式以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式在證券市場(chǎng)募集資金。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司通過(guò)證券市場(chǎng)歷年融資額呈快速上升趨勢(shì)。2002 年起，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)海外上市發(fā)生了濃厚的興趣，上海復(fù)地、SOHO 中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和順馳中國(guó)、富力集團(tuán)、華銀控股等都有海外上市動(dòng)作。成功的例子為上海復(fù)地在香港聯(lián)交所的IPO和配股共募集17.2億港元；失敗的例子是順馳和SOHO中國(guó)，前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明，后者原因在于只有概念推銷卻缺少項(xiàng)目開發(fā)的土地儲(chǔ)備。

二、信貸融資，即銀行貸款。

幾乎所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)依賴銀行貸款支持，但隨著央行和銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的管理，貸款條件日趨嚴(yán)格。但實(shí)際上除了房地產(chǎn)貸款資金總體規(guī)模受到限制外，對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)并不會(huì)產(chǎn)生牽制作用，利率的調(diào)高并不會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)成本和資金費(fèi)用比例以及降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度和預(yù)期。至于信貸資金的融資成本，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的最終綜合成本并不會(huì)比其他融資方式要低，根據(jù)央行研究局關(guān)于《金融腐敗制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究》的結(jié)論，在我國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，貸款綜合成本折合實(shí)際利率在12-19%之間，主要用于支付包括貸款行賄尋租和維持信貸合作關(guān)系的費(fèi)用等，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)為此付出的資金成本應(yīng)當(dāng)是在整個(gè)各類企業(yè)中較高比例的那一部分。銀行信貸資金業(yè)還有以其他貸款用途和名義最終流入房地產(chǎn)行業(yè)作為開發(fā)項(xiàng)目的投資資金。比較典型的有個(gè)人住房按揭貸款，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的方案，也是房地產(chǎn)投資資金的主要來(lái)源和構(gòu)成；另外，施工企業(yè)的建筑貸款或材料供應(yīng)商的流動(dòng)資金貸款以施工保證金或合作資金的名義作為投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)也是比較常見的融資方式。

三、房地產(chǎn)信托。

一般普遍認(rèn)為，是2003年6月的“121”號(hào)文件提高房地產(chǎn)開發(fā)信貸的門檻，催生了房地產(chǎn)信托的火爆。按照人民銀行規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%，而通過(guò)信托公司融資完全可以不受此限制，房地產(chǎn)信托確有相對(duì)寬松的特質(zhì)。根據(jù)《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不得作保底承諾，“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元(含5萬(wàn)元)?！狈康禺a(chǎn)信托的預(yù)期收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行同期的存款利率，也普遍高于國(guó)債投資收益率等，信托產(chǎn)品收益率較低的在3%左右，較高的可以達(dá)到8-9%，絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率在4-4.5%之間。在《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》征求意見稿中，房地產(chǎn)收益憑證將替代目前的信托合同，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過(guò)房地產(chǎn)信托渠道融資無(wú)疑會(huì)更加規(guī)范和擴(kuò)展。但是，2004年下半年開始，房地產(chǎn)信托的銷售也出現(xiàn)緩慢的跡象，到了2005年8月，銀監(jiān)局發(fā)布“212”號(hào)文件，將房地產(chǎn)信托融資門檻提高，規(guī)定必須同時(shí)滿足“四證”齊全、自有資金超過(guò)35%和資質(zhì)在二級(jí)以上這三項(xiàng)條件的開發(fā)商才能通過(guò)房地產(chǎn)信托融資。至此，從“121”號(hào)文件到“212”號(hào)文件，房地產(chǎn)信托的火爆告一段落。

四、海外基金。

目前國(guó)內(nèi)并不存在相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，基本上，媒體提及的基金都是海外房地產(chǎn)基金（如摩根、高盛、美林、嘉德、吉寶、荷蘭房地產(chǎn)等）或國(guó)內(nèi)企業(yè)在境外設(shè)立的基金（如首創(chuàng)的ING）。實(shí)際上，海外基金并不是以金融投資產(chǎn)品的方式而是以直接投資，合資或獨(dú)資組建企業(yè)的方式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是由于我國(guó)仍然實(shí)施資本項(xiàng)下的外匯管制體系。2005年1月，國(guó)家外匯管理局下發(fā)《國(guó)家外匯管理局關(guān)于境內(nèi)居民個(gè)人境外投資登記及外資并購(gòu)?fù)鈪R登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)境內(nèi)居民個(gè)人境外投資登記及外資并購(gòu)?fù)鈪R登記進(jìn)行了規(guī)范。此舉一是防范境內(nèi)機(jī)構(gòu)向海外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，二是防止投機(jī)性的短期資本非法流入。但對(duì)于海外基金進(jìn)入房地產(chǎn)，通知并不會(huì)象對(duì)其他海外投資基金一樣迅速產(chǎn)生遏制作用。海外基金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)基本上集中在上海、北京兩地，同時(shí)這些基金與開發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)都有著密切的合作，如海外上市推薦，摩根就是復(fù)地、富力香港上市的推薦人。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際資本對(duì)接中的困難和問(wèn)題在于：首先國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)通常是依項(xiàng)目立項(xiàng)而生，以項(xiàng)目完工而止，無(wú)法向海外基金和投資者提供以年為單位的投資收益，并缺乏持有租賃經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)期現(xiàn)金流的物業(yè)。其次是土地儲(chǔ)備與開發(fā)規(guī)模的比例很難配合，土地政策制約國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)規(guī)模無(wú)法適應(yīng)投資方的資本流動(dòng)和快捷變現(xiàn)。第三是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過(guò)高，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和盈利能力的不確定性加強(qiáng)。第四是對(duì)這些企業(yè)的資產(chǎn)狀況，尤其是時(shí)間比較長(zhǎng)的，審計(jì)起來(lái)比較復(fù)雜。所以，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求而言，海外基金是一個(gè)值得嘗試但并不非常容易的渠道。

五、私募融資，即通常意義上的財(cái)務(wù)融資。

在我國(guó)并不成熟和規(guī)范的資本市場(chǎng)，在當(dāng)前金融產(chǎn)品極其單一和投資工具極度匱乏的金融環(huán)境和條件下，討論所謂融資的私募、公募是毫無(wú)意義的。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目依照資本市場(chǎng)私募理論和工具實(shí)施融資，更包括了融資的財(cái)務(wù)顧問(wèn)等方案都會(huì)使企業(yè)融資需求走向極其遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。從大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資看，其私募需求是因?yàn)闆](méi)有任何成熟渠道的資金來(lái)源，只能轉(zhuǎn)而尋求手中掌握大量富余資金的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和投資者個(gè)人。更為明確一點(diǎn)就是覬覦民間資金的借貸和投資，在此基礎(chǔ)上的融資分析和施行才會(huì)更加接近于市場(chǎng)本身。而事實(shí)上，確實(shí)有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)這種民間融資的方式達(dá)到融資的目的，只是這種現(xiàn)象本身具有多重不確定性，也沒(méi)有規(guī)律可言，加上專家們一向把私募公募作為融資理論的主流以及常常在此種理論基礎(chǔ)上討論和操作所謂的融資工具，忽視了中國(guó)民間資本流動(dòng)的現(xiàn)實(shí)及其真實(shí)流程。最近的一則資料顯示，私募資金的規(guī)模在一萬(wàn)億左右，在浙江、福建、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，私募資金的來(lái)源——地下錢莊所掌握的資金量，甚至超過(guò)一間國(guó)有銀行，而且信用極好。

六、過(guò)橋融資。

過(guò)橋融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的一種類型，但不能成為一個(gè)獨(dú)立的融資產(chǎn)品和資金來(lái)源。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和企業(yè)慣用的融資手段，特別是依賴銀行信貸融資的項(xiàng)目和在信貸政策寬松時(shí)期，不少項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)就此成功。把信托融資作為項(xiàng)目開發(fā)投資的過(guò)橋手段，其資金成本相對(duì)較低。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款趨緊的新政時(shí)期，有很大一部分房地產(chǎn)存量項(xiàng)目只能面臨兩難選擇，要么項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，要么尋找到過(guò)橋資金。該類型的融資需求在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在，在過(guò)去的金融環(huán)境和政策中，房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)橋資金的需求和用途通常表現(xiàn)為這幾種形式：一是用于購(gòu)買土地，特別是用于土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用的支付，在獲得土地權(quán)證后一般將土地評(píng)估、抵押給銀行，用銀行信貸資金償還過(guò)橋資金以及投入項(xiàng)目建設(shè)，主要還是限于協(xié)議出讓的土地。資金來(lái)源包括：上級(jí)或控股單位的劃撥和借款，銀行專項(xiàng)的封閉土地儲(chǔ)備/開發(fā)貸款，私募融資借款，施工企業(yè)借款等。二是開發(fā)項(xiàng)目的前期建設(shè)資金，在項(xiàng)目具備在建工程抵押貸款以及獲得預(yù)售許可正式銷售前的項(xiàng)目建設(shè)資金。一般是向非銀行金融機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)投資者、施工企業(yè)、私人投資者進(jìn)行融資，通常以土地的部分或全部權(quán)益、項(xiàng)目在建資產(chǎn)部分質(zhì)押。

第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)務(wù)研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資主要在于項(xiàng)目分析和融資安排兩個(gè)環(huán)節(jié)的選擇與設(shè)計(jì)。融資資金的特點(diǎn)是逐利性，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所能夠持有的最終的物業(yè)價(jià)值和資金退出的安全快捷，長(zhǎng)期以來(lái)不僅吸引了企業(yè)投資，也吸引社會(huì)資金。除了大家熟悉和被政府與專家學(xué)者廣泛聲討的一級(jí)市場(chǎng)炒樓與投機(jī)外，實(shí)際上還有數(shù)量更為龐大的資金進(jìn)入土地和項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)，這就形成房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的供應(yīng)和需求，并形成一種與正規(guī)金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)不同的特有商務(wù)模式和運(yùn)作規(guī)則。

第一節(jié) 關(guān)于房地產(chǎn)融資的項(xiàng)目分析

任何融資行為都是要明確地反映資本方的價(jià)值取向，即便是包含資本方與市場(chǎng)規(guī)則相違背的條件和愿望。目前，融資中介、創(chuàng)投機(jī)構(gòu)和投資理論都在向融資各方傳達(dá)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估、分析的重要性和科學(xué)方法是必要的和極其重要的，特別是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎所有的融資項(xiàng)目都會(huì)被要求提供項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書、財(cái)務(wù)分析報(bào)告以及其中的關(guān)于利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、（凈）現(xiàn)金流等多種財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算。實(shí)際上，在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和環(huán)境中，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析并不會(huì)使用那種復(fù)雜的分析工具和財(cái)務(wù)方案，一種簡(jiǎn)單的項(xiàng)目投資測(cè)算往往決定投資方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的興趣和意愿。無(wú)論是項(xiàng)目融資方還是項(xiàng)目投資房，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估最重要的因素包括：

一、關(guān)于房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的基本要件及法律盡責(zé)調(diào)查。

也就是融投雙方最初接觸時(shí)期所涉及項(xiàng)目狀況的基本要件，投資方關(guān)注的是與項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值相關(guān)聯(lián)的因素而非項(xiàng)目的基本情況。

1、通常項(xiàng)目方堅(jiān)持的項(xiàng)目品質(zhì)、地段、價(jià)位等優(yōu)勢(shì)條件并不會(huì)為投資方認(rèn)同，在投資方看來(lái)，“優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目”陷入資金投入和回收不能的困境一定是項(xiàng)目本身的原因，所以項(xiàng)目方在融資的時(shí)候?qū)τ陧?xiàng)目具備的強(qiáng)項(xiàng)根本無(wú)需特別強(qiáng)調(diào)，投資人自會(huì)注意到項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)于投資前景的吸引力。如果投資人在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，都不能夠?qū)?xiàng)目基本的優(yōu)勢(shì)認(rèn)可，那他還會(huì)投資嗎？而許多項(xiàng)目方在融資過(guò)程中，特別是在與投資人初次接觸的時(shí)候，往往過(guò)分強(qiáng)調(diào)公司和項(xiàng)目的“優(yōu)勢(shì)”（特別是區(qū)位、環(huán)境、交通以及周邊的優(yōu)秀項(xiàng)目等），這實(shí)際上已經(jīng)改變了融資談判的基本格局，會(huì)降低投資人對(duì)項(xiàng)目前景的評(píng)估和項(xiàng)目方的談判地位。

2、特別重要的是提交的項(xiàng)目資料一定要真實(shí)、完整、齊備，有關(guān)特定要件可以提供補(bǔ)充資料或附加說(shuō)明，資料的準(zhǔn)備將會(huì)充分反映項(xiàng)目方運(yùn)作項(xiàng)目的能力和職業(yè)素質(zhì)。這樣就無(wú)需在接觸談判的時(shí)候浪費(fèi)口舌對(duì)不足之處，即投資方心中的疑慮一一加以解釋，否則難以達(dá)到最佳的溝通。與投資方的初步接觸，投資方通常會(huì)在接觸過(guò)后對(duì)公司、項(xiàng)目、管理團(tuán)隊(duì)、領(lǐng)導(dǎo)人等給予綜合評(píng)價(jià)，而不會(huì)是馬上對(duì)項(xiàng)目與投資與否做出結(jié)論，投資方會(huì)對(duì)項(xiàng)目的情況資料加以核實(shí)，所以初次接觸的過(guò)度表現(xiàn)往往會(huì)適得其反，給投資方留下不良印象。項(xiàng)目資料的準(zhǔn)備以客觀為主，不要把項(xiàng)目方主觀的意識(shí)、判斷過(guò)多地呈現(xiàn)給投資方，這將會(huì)把投資方帶到與正確分析項(xiàng)目相反的歧路上去，要知道，投資方的基本心態(tài)是，懷疑所有投資項(xiàng)目的盈利能力和融資企圖、陷阱。

3、如何通過(guò)項(xiàng)目不同的要件來(lái)判斷項(xiàng)目融資能力和談判定價(jià)能力？這里一個(gè)重要的選擇條件就是從項(xiàng)目的成熟與否來(lái)考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)程度。所謂的成熟就是指項(xiàng)目所具備的開發(fā)許可程度，包括：土地性質(zhì)及其權(quán)屬極其完整性、完備性，項(xiàng)目的規(guī)劃要件以及各項(xiàng)行政許可。許多項(xiàng)目方由于錯(cuò)誤地評(píng)估擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)要件（主要就是反映項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的各項(xiàng)文件，如“四證”及規(guī)費(fèi)繳納情況等）所具備的市場(chǎng)價(jià)值含義，因而直接影響項(xiàng)目方融資的預(yù)期和融資事務(wù)的安排。

二、項(xiàng)目評(píng)估與價(jià)值分析。

土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一要素，土地現(xiàn)狀的不同對(duì)于項(xiàng)目融資定價(jià)也會(huì)導(dǎo)致許多不同的融資條件。

1、完成項(xiàng)目規(guī)劃（項(xiàng)目概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)等）的初步審核和批準(zhǔn)。許多項(xiàng)目方對(duì)此自以為擁有房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)的緊缺資源的來(lái)源（如項(xiàng)目規(guī)劃、土地），其心理意識(shí)是：沒(méi)有這些資源就不會(huì)有投資和開發(fā)的機(jī)會(huì)與項(xiàng)目的存在，往往將項(xiàng)目融資定價(jià)維系在一個(gè)極高的水平上，大多數(shù)的項(xiàng)目方在開始融資談判方案的設(shè)計(jì)中會(huì)期望保持在項(xiàng)目投資權(quán)益40%-60%的比例份額，而絕大部分項(xiàng)目方會(huì)在49-51%之間取舍。實(shí)際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項(xiàng)目的融資談判能夠獲得投資方認(rèn)可的合理的權(quán)益比例也就在5-10%以內(nèi)，而且在談判的過(guò)程中其走勢(shì)是向低走絕不會(huì)高走，并且隨著對(duì)項(xiàng)目結(jié)局的不確定性的分析和憂慮越來(lái)越多地被投資方高估，成功的希望越來(lái)越渺茫。這里根本不存在關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃與概念的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的程序和需求，它們只是為投資和項(xiàng)目開發(fā)提供了一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和投資資訊。這就是項(xiàng)目方的全部“資產(chǎn)”和“價(jià)值”，而對(duì)于投資者而言，只是許多個(gè)機(jī)會(huì)中的一個(gè)，在這種不均衡的狀態(tài)下所進(jìn)行的談判是不存在對(duì)價(jià)和等價(jià)的。另一個(gè)談判定價(jià)的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發(fā)建設(shè)，在此種情形下，項(xiàng)目方必須要綜合考量尋找其他投資機(jī)會(huì)的可能，如果沒(méi)有更多其他確實(shí)的勝數(shù)，理想的選擇有兩個(gè)，一個(gè)是將前期的工作成果折合成相應(yīng)的對(duì)價(jià)，一次性將項(xiàng)目沽出；另一個(gè)方案是將前期成果折合成為投資股權(quán)或相應(yīng)的權(quán)益份額，與投資方共同運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)。后一種反而可以獲得一個(gè)較高比例的回報(bào)預(yù)期。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資環(huán)境和金融體制下，上述條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目很難通過(guò)資本市場(chǎng)和金融體系獲得項(xiàng)目的戰(zhàn)略投資、信貸融資和財(cái)務(wù)融資。惟一可行的選擇就是將項(xiàng)目作為一個(gè)項(xiàng)目策劃案轉(zhuǎn)讓由投資者獨(dú)立運(yùn)作，項(xiàng)目方必須認(rèn)識(shí)到?jīng)]有投資者會(huì)采取合作開發(fā)和分享權(quán)利的模式進(jìn)入。

2、土地和項(xiàng)目的權(quán)屬相對(duì)明確，項(xiàng)目已經(jīng)開工或僅進(jìn)行初步的基礎(chǔ)建設(shè)，但土地出讓金或土地征用費(fèi)未能交清。這一類土地在“8.31大限”中有不少未能過(guò)關(guān)，給房地產(chǎn)企業(yè)或投資商造成的間接經(jīng)濟(jì)損失是當(dāng)初購(gòu)入土地價(jià)格的數(shù)倍。這類項(xiàng)目融資的目的包括，繳納土地出讓金，獲得項(xiàng)目的土地使用權(quán)證，進(jìn)而通過(guò)土地使用權(quán)證進(jìn)行下一步的融資（主要為銀行土地抵押貸款），或以便能夠獲得項(xiàng)目的銷售許可證，通過(guò)銷售獲得資金來(lái)源；繼續(xù)工程建設(shè)，加快建設(shè)進(jìn)度，盡早達(dá)到可銷售階段以及利用項(xiàng)目進(jìn)行融資（主要為銀行在建工程抵押貸款）。也有的是為了償還其他借款（如貸款到期），以保證項(xiàng)目的相關(guān)權(quán)益可以繼續(xù)為項(xiàng)目方所有和有效控制，如早期的融資借款將項(xiàng)目公司股權(quán)抵押或托管給出借人，土地抵押給貸款銀行等，項(xiàng)目方期望通過(guò)進(jìn)一步的融資來(lái)釋放原先控制的權(quán)利與權(quán)益。這類項(xiàng)目可能的融資方式包括轉(zhuǎn)讓收購(gòu)、重組合并、合作開發(fā)、財(cái)務(wù)融資等，但在具體的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中往往由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的要件制約投資方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的控制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，比如土地使用權(quán)的抵押、變更在程序上受到非常嚴(yán)格的法定形式和程序限制，項(xiàng)目資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所有權(quán)形式卻又是與項(xiàng)目資質(zhì)及各類項(xiàng)目批準(zhǔn)證書密切相關(guān)，特別是涉及投資方擬通過(guò)資產(chǎn)渠道的方式退出時(shí)，這些批準(zhǔn)文件及其變更的法定要件幾乎無(wú)法逾越，這些都會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資業(yè)務(wù)陷于極其復(fù)雜的法律關(guān)系之中。在這一類項(xiàng)目融資活動(dòng)中，關(guān)鍵的就是項(xiàng)目的談判定價(jià)，主要就是項(xiàng)目評(píng)價(jià)與估值。項(xiàng)目評(píng)價(jià)與估值包括以財(cái)務(wù)分析各項(xiàng)指標(biāo)分析定義的項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值，主要是通過(guò)分析項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、總投資估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、借款還本付息表，并同過(guò)凈現(xiàn)金，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)來(lái)衡量項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)，這些也都是最為基本的投資分析模型。這種項(xiàng)目評(píng)價(jià)是以項(xiàng)目現(xiàn)狀為主的估價(jià)和核算，主要包括： a、土地現(xiàn)狀條件及同級(jí)別土地的市場(chǎng)價(jià)格、項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)費(fèi)繳納情況，測(cè)算出項(xiàng)目的土地價(jià)值。一個(gè)簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)就是折算出項(xiàng)目建設(shè)的樓面價(jià)，它能夠反映出項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)成本，也是項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算的依據(jù)，樓面價(jià)的高低通常也就可以反映項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平。樓面價(jià)的計(jì)算公式為：樓面價(jià) = 土地成本 ÷ 項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積。其中： ①土地成本為融資方獲得項(xiàng)目時(shí)所支付的土地價(jià)格或融資談判過(guò)程中雙方確認(rèn)的土地價(jià)值。②土地成本的條件對(duì)于土地價(jià)值或價(jià)格也是至關(guān)重要的，但通常還是以相同或相近區(qū)位的土地市場(chǎng)交易價(jià)格作為定價(jià)談判的基礎(chǔ)依據(jù)，而不會(huì)是土地獲得時(shí)的實(shí)際支出。③項(xiàng)目的土地規(guī)劃程序或規(guī)費(fèi)繳納存在不足或瑕疵的，計(jì)算時(shí)可以根據(jù)實(shí)際情形予以扣除為交納的費(fèi)用，并按約定比例打折。④項(xiàng)目方用于非土地方面的工程投入，不可計(jì)算在內(nèi)，應(yīng)當(dāng)另行計(jì)算。

b、項(xiàng)目現(xiàn)狀條件成熟，項(xiàng)目方已經(jīng)在土地及建設(shè)工程上有所投入的，主要考慮工程基礎(chǔ)設(shè)施條件、工程建設(shè)進(jìn)度（即工程量）、工程款支付、銷售情況等因素。主要的測(cè)算方法就是計(jì)算工程或在建工程的現(xiàn)值。以項(xiàng)目建設(shè)主體所完成建筑面積的工程量為標(biāo)準(zhǔn)，可以區(qū)分兩個(gè)方案：①項(xiàng)目建設(shè)的工程主體未完成的，根據(jù)融資交易方式的不同也會(huì)有不同的談判定價(jià)方式，但主要的還是將土地價(jià)格單獨(dú)核算后，再計(jì)算工程投入、工程量以及工程量現(xiàn)值。其中，屬于轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的，工程量現(xiàn)值的出讓價(jià)款可以由雙方談判確定，屬于合作類的融資類型的，應(yīng)當(dāng)以工程量的現(xiàn)值為準(zhǔn)。工程量現(xiàn)值的計(jì)算公式為：工程量現(xiàn)值 = 工程現(xiàn)狀造價(jià)-未付工程款項(xiàng)。這類項(xiàng)目的談判過(guò)程及談判價(jià)格的確定還存在較大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)于如何準(zhǔn)確調(diào)查項(xiàng)目的投入和工程量的審核審計(jì)也會(huì)有許多變動(dòng)，特別是對(duì)于工程造價(jià)部分工程款項(xiàng)支付的確認(rèn)也是應(yīng)當(dāng)必須明確的。②項(xiàng)目建設(shè)的工程主體已經(jīng)完成的，可以根據(jù)項(xiàng)目在建工程實(shí)際完工的建筑面積測(cè)算出融資交易價(jià)格，在這個(gè)方案中，土地價(jià)格和工程造價(jià)結(jié)合為一個(gè)完整的項(xiàng)目交易條件。其價(jià)格表現(xiàn)形式為每平方米的單位價(jià)格。需要注意的是完工建筑面積應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積，實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積的，屬于合理比例并符合不辦規(guī)劃手續(xù)的，可以確認(rèn)；否則超出的部分，應(yīng)當(dāng)扣除辦理不辦規(guī)劃手續(xù)應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用和罰款等。該類項(xiàng)目的交易價(jià)格所反映的市場(chǎng)價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)都已經(jīng)非常明顯。它基本上是非常接近項(xiàng)目最終建設(shè)成本，也比較容易測(cè)算出市場(chǎng)銷售價(jià)格的利益回報(bào)。

c、項(xiàng)目土地的取得為協(xié)議出讓的，土地原權(quán)屬單位沒(méi)有全部獲得土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款或雙方約定土地權(quán)屬單位按比例獲得房產(chǎn)的,原土地權(quán)屬單位的資產(chǎn)權(quán)益應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的土地價(jià)值或資產(chǎn)價(jià)值中相應(yīng)地按比例或份額扣除。如果該類項(xiàng)目尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目方可以獲得的價(jià)款基本上為一次性轉(zhuǎn)讓價(jià)款，難以據(jù)此獲得更大的利益回報(bào)。在可以合作開發(fā)建設(shè)運(yùn)行的模式下，項(xiàng)目方的權(quán)益比例不會(huì)超過(guò)10%。

d、項(xiàng)目建設(shè)為掛靠其他具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的，投資方按照約定向資質(zhì)單位繳納的管理費(fèi)用或分配的款項(xiàng)（或資產(chǎn)）應(yīng)當(dāng)在測(cè)算前予以扣除，也可以在轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)中轉(zhuǎn)由融資方向資質(zhì)方支付。

第二節(jié) 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與安排

關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的類型多種多樣，其衍生的融資交易結(jié)構(gòu)也不一而足，很難在有限的篇幅中一一加以闡述，本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目融資簡(jiǎn)單地劃分為兩類，一類是以項(xiàng)目方轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、項(xiàng)目資產(chǎn)或項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓收購(gòu)關(guān)系，另一類是項(xiàng)目方以過(guò)橋資金、借款、財(cái)務(wù)融資、合作開發(fā)等為目的的權(quán)益出讓或轉(zhuǎn)讓的權(quán)益融資。關(guān)于融資交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)分析也即是依照這兩種類型分別進(jìn)行描述的。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易結(jié)構(gòu)包括交易方案的設(shè)計(jì)，投資資金款項(xiàng)進(jìn)入和退出的途徑、時(shí)期，資金或項(xiàng)目的移交、控制，項(xiàng)目轉(zhuǎn)移以及過(guò)戶的手續(xù)與法律保障等程序和步驟。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓是兩個(gè)不同的概念與操作程序，也涉及到不同的法律關(guān)系和要件，在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理體制下，大多數(shù)這一類房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資交易會(huì)采取項(xiàng)目公司變更股東實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出售的方式，用以規(guī)避方地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)戶極其繁瑣和嚴(yán)格的規(guī)程。在許多項(xiàng)目融資實(shí)例中，融資失敗的主要原因就是在于雙方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易安排缺乏基本的估計(jì)，往往把融資交易與房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理環(huán)節(jié)相脫節(jié)，也就導(dǎo)致在融資談判中，雙方不斷發(fā)現(xiàn)和感覺(jué)到對(duì)方的“良苦用心”。最主要的就是擔(dān)心在項(xiàng)目談判和交接過(guò)程中會(huì)失去對(duì)項(xiàng)目和權(quán)益的控制。這種局面產(chǎn)生的主要因素就是交易雙方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資活動(dòng)所需的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)缺乏。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資或轉(zhuǎn)讓根本不可能脫離相關(guān)政府行政程序，否則任何一方的權(quán)益都難以得到保障。

一、關(guān)于項(xiàng)目公司股權(quán)處置。

房地產(chǎn)企業(yè)基本上都是項(xiàng)目公司，即為某一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目而設(shè)立的專門開發(fā)企業(yè)，該類項(xiàng)目的融資或轉(zhuǎn)讓必須與該項(xiàng)目公司的股權(quán)以及公司治理緊密相聯(lián)系，基本的路徑包括：股權(quán)變更、托管、代管。

1、項(xiàng)目公司的股權(quán)變更。不少房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的融資案例中，融資方會(huì)要求項(xiàng)目方將項(xiàng)目公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給出資人所有，這就要求該股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須是能夠獲得原項(xiàng)目公司的全部股東的確認(rèn)，而通常在許多項(xiàng)目公司中，除了操縱或控制項(xiàng)目的少數(shù)股東外，其他股東對(duì)項(xiàng)目的操作和運(yùn)行并不知情甚至是名義上的，該少數(shù)股東對(duì)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及轉(zhuǎn)讓價(jià)格與利益的分配會(huì)不會(huì)有所主張？進(jìn)而會(huì)影響融資交易的安排和進(jìn)程。這都是在交易開始（首期付款）前應(yīng)當(dāng)明確或項(xiàng)目方應(yīng)當(dāng)予以保障的。而融資方也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的受讓股權(quán)的股東安排，以盡量減少不必要的麻煩。

2、項(xiàng)目公司的股權(quán)托管、代管有一部分項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，融資方會(huì)采取對(duì)項(xiàng)目公司的股權(quán)采取托管、代管的方式，包括：①對(duì)于項(xiàng)目公司的原股東結(jié)構(gòu)為單一大股東控股的，由融資方或出資方控制或代管項(xiàng)目公司出資大股東企業(yè)的全部權(quán)益；②對(duì)于項(xiàng)目公司的股東為關(guān)聯(lián)企業(yè)共同出資的，則由項(xiàng)目公司的各個(gè)股東向融資方、出資方出具股權(quán)托管或代管的法律文件，由融資方或出資方代為行使對(duì)項(xiàng)目公司的股東權(quán)益和權(quán)利。然而真正的問(wèn)題在于，中國(guó)的公司法律體系中，并沒(méi)有關(guān)于股權(quán)托管、代管的相關(guān)法律規(guī)定，這就給這種行為及其后果得到法律的保護(hù)，或在產(chǎn)生糾紛之后使用何種法律關(guān)系予以處理都還存在不確定的風(fēng)險(xiǎn)。理想的選擇是融資方或出資方在控制或獲得項(xiàng)目與項(xiàng)目資產(chǎn)之后，在現(xiàn)行公司法的框架下，對(duì)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)關(guān)系和資產(chǎn)所有權(quán)加以梳理和調(diào)整。③對(duì)于項(xiàng)目方為“掛靠”其他具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的投資方的，此類項(xiàng)目融資涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，出資方或受讓方應(yīng)當(dāng)特別謹(jǐn)慎。通常此類項(xiàng)目的運(yùn)作方（即投資方）是以開發(fā)企業(yè)的名義實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，雙方會(huì)簽訂一個(gè)聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)議，因而該項(xiàng)目在法律上、名義上均為該開發(fā)企業(yè)所有，但全部的資產(chǎn)權(quán)益和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任由投資方承擔(dān)。一般雙方會(huì)在相關(guān)協(xié)議框架下，成立一個(gè)項(xiàng)目分公司或工程部，由投資方負(fù)責(zé)具體經(jīng)營(yíng)和建設(shè)管理活動(dòng)。所有的政府規(guī)劃程序（如四證等）以及法定的合同種類（如項(xiàng)目建筑總承包合同、銷售合同等）也都要以開發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行；同時(shí)，開發(fā)活動(dòng)所涉及的各種經(jīng)營(yíng)行為會(huì)出現(xiàn)多重合同版本、承諾等法律文件，這些法律文件的效力及在融資過(guò)程中是承續(xù)還是終止，也會(huì)導(dǎo)致極其復(fù)雜的法律關(guān)系和后果。這對(duì)于融資活動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素是不言而喻的了。項(xiàng)目融資活動(dòng)是與項(xiàng)目投資方簽訂協(xié)議，還是與資質(zhì)方簽訂協(xié)議？顯然是應(yīng)當(dāng)簽訂三方協(xié)議較為妥善、穩(wěn)健的策略，如果不能簽訂三方協(xié)議的，項(xiàng)目原投資方必須獲得項(xiàng)目資質(zhì)方的有關(guān)授權(quán)，所有協(xié)議應(yīng)當(dāng)由投資方負(fù)責(zé)獲得項(xiàng)目資質(zhì)方的認(rèn)可。項(xiàng)目原投資方與項(xiàng)目所在原土地所有人簽訂的土地協(xié)議（通常為土地開發(fā)協(xié)議或土地經(jīng)營(yíng)協(xié)議），其中原土地協(xié)議的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)的承續(xù)也要獲得原土地所有人的認(rèn)可；土地原所有人一般會(huì)是以獲得開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)比例建筑面積的房產(chǎn)為土地合作的條件，而該部分義務(wù)的后續(xù)履行也應(yīng)獲得原土地權(quán)益人確認(rèn)。

二、融資資金的監(jiān)管與運(yùn)用。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資活動(dòng)中，資金的安排、監(jiān)管、運(yùn)用等各方都較為關(guān)注的，也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，融資資金運(yùn)作管理程序通?？梢苑譃槿齻€(gè)階段。

1、在項(xiàng)目融資談判至融資方（出資方）接管項(xiàng)目資產(chǎn)前在項(xiàng)目（或項(xiàng)目公司）轉(zhuǎn)移至融資方控制前，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資各方會(huì)選擇下列兩種路徑：①簽訂相關(guān)協(xié)議后，融資方支付定金或預(yù)付款項(xiàng)。這是一種符合常理以及法律規(guī)定的經(jīng)營(yíng)行為，但在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境缺乏誠(chéng)信的狀態(tài)下，除了收購(gòu)項(xiàng)目一種形式外，其他的私募融資都不可能采取這種方案。②資金共管。這通常是由融資中介方的介入所導(dǎo)致和產(chǎn)生的一種資金運(yùn)作設(shè)計(jì)。它的基本路徑是融資方將資金匯繳至由項(xiàng)目方、融資方共同指定的銀行賬戶，以預(yù)留印鑒分執(zhí)等形式對(duì)資金的用途和流向加以監(jiān)管。在該階段資運(yùn)作管理，項(xiàng)目方或融資方可以委托由金融機(jī)構(gòu)如銀行、信托公司以及獨(dú)立第三方融資服務(wù)機(jī)構(gòu)施行資金的委托管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

2、項(xiàng)目融資進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，包括項(xiàng)目公司的股權(quán)開始辦理變更或項(xiàng)目資產(chǎn)開始清理移交等。實(shí)際上，項(xiàng)目融資的完成必須以項(xiàng)目資產(chǎn)完全完整的移交至由融資方或出資方控制，或出資方的資金安全獲得項(xiàng)目資產(chǎn)有效抵押或項(xiàng)目方提供其他有效擔(dān)保。一般情形下，應(yīng)該是采取分階段支付的模式，根據(jù)項(xiàng)目有關(guān)法律手續(xù)和資產(chǎn)移交的過(guò)程、進(jìn)度，按照約定的比例繳付或匯付資金。①項(xiàng)目融資屬于轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的，融資方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目資產(chǎn)移交過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀加以核實(shí)，主要審核的內(nèi)容有：土地權(quán)屬是否存在瑕疵，相關(guān)相鄰單位有無(wú)其他爭(zhēng)議，項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目規(guī)劃及相關(guān)批準(zhǔn)文件是否一致，是否有違反和超出核定范圍的建設(shè)事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，規(guī)費(fèi)繳納情況，工程現(xiàn)狀與工程量、造價(jià)等是否一致，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備狀況及基礎(chǔ)實(shí)施條件，項(xiàng)目的有關(guān)權(quán)益是否設(shè)定，其他債權(quán)或連帶關(guān)聯(lián)債務(wù)，等等。②項(xiàng)目融資屬于權(quán)益融資的，該類型的融資活動(dòng)，關(guān)鍵在于資金匯付應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的項(xiàng)目資產(chǎn)與之相對(duì)應(yīng)，除了對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值本身經(jīng)核實(shí)以外，關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的控制以及相關(guān)權(quán)益的鎖定，如資產(chǎn)質(zhì)押（土地使用權(quán)抵押，在建工程抵押等）；資產(chǎn)分割（將項(xiàng)目在建工程部分分割劃歸融資方持有等）；項(xiàng)目銷售收入及收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓等等。就該類項(xiàng)目融資的操作而言，僅僅有項(xiàng)目方和融（出）資方一對(duì)一操作，是難以保證完善的，較為理想的方式還是引進(jìn)獨(dú)立第三方融資服務(wù)機(jī)構(gòu)，雖然會(huì)在運(yùn)作成本上有所增加，但在資金和資產(chǎn)的安全性及運(yùn)作效率商都會(huì)有較大的提高。

3、資金以及項(xiàng)目與項(xiàng)目資產(chǎn)已經(jīng)在項(xiàng)目方與融資方換手，或資金已經(jīng)投入到項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)過(guò)程中的。融資后期一般情況下，項(xiàng)目融資的主要工作基本結(jié)束，其風(fēng)險(xiǎn)或收益也完全顯現(xiàn)。如果在融資過(guò)程中缺乏謹(jǐn)慎，融資方此時(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被“套牢”，更可怕的是對(duì)項(xiàng)目方的監(jiān)管與約束無(wú)能為力，這樣的事件屢屢發(fā)生。①項(xiàng)目融資屬于收購(gòu)轉(zhuǎn)讓的，主要就是收購(gòu)資金尾款的結(jié)算與支付，此階段主要的工作應(yīng)當(dāng)是對(duì)項(xiàng)目資料特別是工程資料加以梳理、整理和歸檔；另一方面就是要對(duì)工程款的結(jié)算進(jìn)行核實(shí)。最后融資方或出資方就是該組織新的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、開發(fā)、銷售和經(jīng)營(yíng)按照既定的計(jì)劃推進(jìn)。②項(xiàng)目融資屬于權(quán)益融資的，最為關(guān)鍵的是對(duì)有關(guān)資金監(jiān)管和公司/項(xiàng)目的管理權(quán)力應(yīng)當(dāng)具體落實(shí)和到位，這在項(xiàng)目合作建設(shè)中是難以做到的，涉及到公司治理的另一個(gè)課題。

第二篇：融資租賃項(xiàng)目操作實(shí)務(wù) (內(nèi)部培訓(xùn))

融資租賃項(xiàng)目操作實(shí)務(wù)

摘自《匯融資網(wǎng)》 2008年11月18日

一、項(xiàng)目初審 1．1向企業(yè)介紹中小企業(yè)融資租賃的特征和優(yōu)勢(shì)。

1．2調(diào)查項(xiàng)目是否符合中小企業(yè)融資租賃的要求。為了減少不必要的談判，節(jié)省前期費(fèi)用，承租人或出賣人首先要了解可以采取中小企業(yè)融資租賃的原則。

1．3由準(zhǔn)備承租的企業(yè)填寫《租賃項(xiàng)目登記表》（或《承租企業(yè)基本情況調(diào)查表》，代替項(xiàng)目可研報(bào)告），租賃公司根據(jù)表內(nèi)項(xiàng)目，按照項(xiàng)目評(píng)估條件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的定性和定量評(píng)估。

二、項(xiàng)目評(píng)估

2．1對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，取得項(xiàng)目論證第一手資料。2．2在租賃公司內(nèi)部正式立項(xiàng)對(duì)，由市場(chǎng)人員撰寫租賃項(xiàng)目評(píng)估暨申請(qǐng)報(bào)告。2．3將評(píng)估報(bào)告交市場(chǎng)部主管、項(xiàng)目（獨(dú)立）審查部門評(píng)審，決定項(xiàng)目取舍。2．4將項(xiàng)目歸檔立案，以備今后對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程和風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)進(jìn)行對(duì)比、控制和調(diào)整。

三、商務(wù)談判

3．1談判原則。商務(wù)談判的條件一定要和中小企業(yè)融資租賃的條件對(duì)應(yīng)，并且不能脫離租賃本質(zhì)特征。要求承租人對(duì)供貨商的選擇務(wù)必貨比三家，特別在售后服務(wù)方面對(duì)供貨商要有嚴(yán)格的要求。租賃公司以商務(wù)談判為主，企業(yè)以技術(shù)談判為主雙方在供貨合同上簽字，作為企業(yè)認(rèn)可商務(wù)條件的依據(jù)。

3．2詢價(jià)、比價(jià)。根據(jù)承租人的需要和雙方共同掌握的供應(yīng)商資料，向有關(guān)廠商發(fā)送詢價(jià)單。對(duì)供貨商的資信情況做充分的了解和調(diào)查，確定可能的合作對(duì)象。對(duì)擬合作的設(shè)備廠商至少要有三家在技術(shù)、價(jià)格、性能、科技含量、備件供應(yīng)、售后服務(wù)和環(huán)境保護(hù)等方面進(jìn)行綜合比較，選定最優(yōu)廠商。

3．3商務(wù)談判。租賃公司根據(jù)項(xiàng)目條件和企業(yè)協(xié)調(diào)制定基本的商務(wù)條件和談判方案。租賃公司辦理內(nèi)部購(gòu)置租賃物件申請(qǐng)文件。由評(píng)估小組對(duì)上述方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)、審批，選擇合適的廠商，進(jìn)行實(shí)地商務(wù)考察（如有必要），租賃三方當(dāng)事人進(jìn)行商務(wù)談判。辦理購(gòu)貨合同審批手續(xù)，申領(lǐng)購(gòu)貨合同號(hào)。如果租賃物件是從國(guó)外進(jìn)口時(shí)，應(yīng)由租賃公司向國(guó)家商務(wù)部申領(lǐng)進(jìn)口許可證。

四、租賃談判

根據(jù)商務(wù)條件確認(rèn)租賃條件：

4．1根據(jù)供貨合同用款期，確定租賃合同起租日。沒(méi)有寬限期的可以遞交開證押金或直接付款日期為起租日即租賃開始日。有寬限期的以用款第一天為起租日，承租人希望以最

后一次用款期為起租日的，需支付用款期額外利息或?qū)⒗側(cè)胱赓U成本。

4．2將所需要的中小企業(yè)融資成本費(fèi)用記錄概算成本作為計(jì)算租金的基礎(chǔ)，當(dāng)供貨合同執(zhí)行完畢后，調(diào)整概算成本為實(shí)際成本。

4．3根據(jù)當(dāng)期的市場(chǎng)利率、加上合理利差確定租賃利率。

4．4根據(jù)折舊規(guī)定、設(shè)備使用壽命和最低租期的限制，確定租賃期和租賃資產(chǎn)余值。

4．5根據(jù)可行性報(bào)告的創(chuàng)造利潤(rùn)能力，通過(guò)租金測(cè)算，調(diào)整、確定每期租金的金額和支付方式。

4．6承租人取得擔(dān)保單位出具的擔(dān)保函（如有必要）。

4．7承租人到當(dāng)?shù)剞k理償還外匯租金的換匯手續(xù)（如果租賃合同約定租金以人民幣結(jié)算，則無(wú)必要）。

4．8簽定中小企業(yè)融資租賃合同。

4．9辦理租賃合同審批手續(xù)，申請(qǐng)租賃合同號(hào)，批準(zhǔn)后對(duì)外簽字、蓋章，并與購(gòu)貨合同同時(shí)生效。

4．10市場(chǎng)部建立項(xiàng)目臺(tái)帳，安排進(jìn)程；市場(chǎng)部、財(cái)務(wù)部門建立租賃債權(quán)明細(xì)臺(tái)帳；辦公室建立項(xiàng)目檔案。

五、購(gòu)貨合同流程

5．1付款、審單

5．1．1如果進(jìn)口租賃物件購(gòu)貨合同為一次性付款，沒(méi)有寬限期，付款采用信用證（L/C）：按購(gòu)貨合同約定的開證日期開信用證。如果銀行要求提前押付開證資金時(shí)，起租日應(yīng)調(diào)整為動(dòng)用租賃公司款項(xiàng)那天開始。當(dāng)接到裝船通知單以及相關(guān)運(yùn)輸單據(jù)時(shí)，經(jīng)過(guò)審單確認(rèn)無(wú)誤時(shí)對(duì)外付款。

5．1．2如果分期、分批付款和交貨或有寬限期時(shí)：應(yīng)以首期動(dòng)用租賃公司資金為起租日，付款原則同一次性付款?；蛞宰詈笠黄趧?dòng)用租賃公司資金為起租日，但必須把前幾期的利息支付給租賃公司或攤?cè)胱赓U成本。付款原則同一次性付款。

5．1．3預(yù)付貨款和尾款。必須有承租人出具的付款同意書，才能支付給供貨商預(yù)付貨款。必須有承租人提供的設(shè)備安裝、調(diào)試合格證明，才能支付給供貨商尾款。

5．2運(yùn)輸、保險(xiǎn)。進(jìn)口租賃物件一般以CIF條件交貨，在購(gòu)貨合同簽定之后，由供貨商辦理運(yùn)輸和運(yùn)輸保險(xiǎn)事宜。

5．3交貨。當(dāng)供貨商安排完裝船，并將有關(guān)單據(jù)交給租賃公司時(shí)，租賃公司應(yīng)把運(yùn)單、提單、裝箱單、商業(yè)發(fā)票等有關(guān)單據(jù)交給承租人，完成租賃物件的法律移交。

5．4報(bào)關(guān)、商檢、提貨。如果租賃物件從國(guó)外進(jìn)口，租賃公司應(yīng)將有關(guān)提貨單據(jù)連同進(jìn)口許可證交給承租人，由租賃公司協(xié)助承租人在當(dāng)?shù)乜诎掇k理進(jìn)口報(bào)關(guān)、商檢手續(xù)。承租人負(fù)責(zé)提貨和到租賃物件安置地的內(nèi)陸運(yùn)輸。

5．5安裝、調(diào)試、驗(yàn)收。由租賃物件供應(yīng)商按合同規(guī)定的時(shí)間，現(xiàn)場(chǎng)安裝調(diào)試租賃物件。合格后承租人出具驗(yàn)收合格證明給供貨商和租賃公司，如果有必要的話，租賃公司憑此付給供貨商購(gòu)貨合同尾款。

5．6索賠。當(dāng)承租人發(fā)現(xiàn)租賃物件有瑕疵或安裝、調(diào)試、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等達(dá)不到購(gòu)貨合同規(guī)定的要求，立即通知租賃公司。租賃公司協(xié)助承租人向供貨商索賠。

5．7資產(chǎn)保險(xiǎn)。在交貨前承租人要以出租人為收益人對(duì)租賃物件投保財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)、機(jī)器毀壞險(xiǎn)等租賃合同規(guī)定的險(xiǎn)種。

5．8資產(chǎn)標(biāo)識(shí)。將租賃物件進(jìn)行標(biāo)識(shí)粘貼和監(jiān)督承租人將租賃資產(chǎn)做會(huì)計(jì)處理。

六、租賃合同流程

6．1明晰租賃債權(quán)。監(jiān)督承租人是否將租賃設(shè)備列入財(cái)務(wù)報(bào)表，中小企業(yè)融資租入固定資產(chǎn)帳簿。如果建立，取得租入固定資產(chǎn)明細(xì)帳簿副本，將租賃物件粘貼租賃資產(chǎn)標(biāo)簽，或噴涂中小企業(yè)融資租入固定資產(chǎn)標(biāo)志。承租人按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》文件規(guī)定，到主管稅務(wù)部門申請(qǐng)通過(guò)（非全額）中小企業(yè)融資租入設(shè)備可享有的折舊政策。出租人調(diào)整租賃計(jì)算表，列立租金償還計(jì)劃書。合同雙方建立中小企業(yè)融資租賃會(huì)計(jì)科目。

6．2回收租金。在租金支付日的前一個(gè)月，給承租人發(fā)送還租準(zhǔn)備書，承租人籌措還租資金。在租金支付日的前一個(gè)星期，給承租人發(fā)送還租通知書，如有必要承租人在外匯管理局辦理?yè)Q匯手續(xù)。在租金應(yīng)付日向財(cái)務(wù)部門詢查租金是否到位：如果沒(méi)有到位查詢?cè)颍蝗绻诘轿?，到位后，?jì)算遲延利息通知承租人支付并追索到位；如果租金正常到位，給承租人開據(jù)租賃收據(jù)，租金必須由承租人直接以電匯方式支付給出租人，中間不得經(jīng)過(guò)他人轉(zhuǎn)手。

6．3租賃結(jié)束處理。如果租金按租賃合同的約定正?；厥眨春贤囊筇幚碜赓U物件：租賃合同沒(méi)有約定租賃余值的項(xiàng)目，在收取名義貨價(jià)款項(xiàng)后，將物件的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人，開據(jù)銷售發(fā)票。承租人憑此將中小企業(yè)融資租入固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)，雙方結(jié)束租賃關(guān)系。租賃合同留有租賃余值且承租人愿意繼續(xù)續(xù)租，承租雙方簽定續(xù)租合同；租賃合同留有租賃余值但承租人不愿意繼續(xù)租賃，出租人收回租賃物件或拍賣或轉(zhuǎn)租他人。承租人將中小企業(yè)融資租入固定資產(chǎn)移出本企業(yè)資產(chǎn)帳簿，不再享受提取折舊的權(quán)利。

七、租賃合同管理

7．1項(xiàng)目歸檔程序 7．2租金提醒程序 7．3租金接受程序 7．4租金催收程序 7．5項(xiàng)目監(jiān)控程序 7．6租賃物件訴訟保全程序 7．7租賃物件提存程序 7．8租賃物件索賠程序 7．9租賃物件標(biāo)簽 7．10租賃統(tǒng)計(jì) 7．11財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)報(bào)表

八、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)

8．1商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

8．1．1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。對(duì)供貨商的資信進(jìn)行調(diào)查，對(duì)欲購(gòu)租賃物件的先進(jìn)性、技術(shù)壽命及行業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析。

8．1．2風(fēng)險(xiǎn)防范。選擇資信良好的供應(yīng)商作為市場(chǎng)合作伙伴，選擇技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量上乘、價(jià)格合理的機(jī)械設(shè)備作為租賃物件；盡量采用C.I.F價(jià)格，減少裝船風(fēng)險(xiǎn)；選擇資信良好的運(yùn)輸公司和保險(xiǎn)公司，對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育和防范、化解、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)技能的培訓(xùn)。

8．1．3風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。對(duì)資信發(fā)生變化的供貨商進(jìn)行監(jiān)察，對(duì)于不符合供貨合同要求的單據(jù)拒絕付款，跟蹤業(yè)務(wù)進(jìn)程，監(jiān)測(cè)商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

8．1．4風(fēng)險(xiǎn)化解。在未支付貨款前發(fā)現(xiàn)供貨商有問(wèn)題應(yīng)立即終止合同，執(zhí)行租賃風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控程序。對(duì)于出險(xiǎn)事故，及時(shí)從保險(xiǎn)公司索取補(bǔ)償。在商務(wù)階段，發(fā)現(xiàn)承租人出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，終止或轉(zhuǎn)賣購(gòu)貨合同。

8．2金融風(fēng)險(xiǎn)

8．2．1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。對(duì)國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，預(yù)測(cè)政治和經(jīng)濟(jì)的重大變化對(duì)金融的影響，對(duì)利率市場(chǎng)進(jìn)行近期和中期預(yù)測(cè)，分析對(duì)中小企業(yè)融資和還債的影響；中小企業(yè)融資成本來(lái)源能否降低，浮動(dòng)利率的轉(zhuǎn)租賃合同承租人能否承受利率變化；對(duì)匯率市場(chǎng)進(jìn)行近期和中期預(yù)測(cè)，分析匯率對(duì)中小企業(yè)融資還債的影響，作出中短期匯率預(yù)報(bào)。

8．2．2風(fēng)險(xiǎn)防范。研究金融市場(chǎng)尋找有利點(diǎn)和不利點(diǎn)，尋找防范措施，不定期調(diào)配外匯頭寸，減少匯率損失建立外匯調(diào)劑渠道，以備承租人沒(méi)有外匯償還租金而引起的匯率損失；禁止短期資金長(zhǎng)期使用，禁止投資股票和外匯買賣等高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，利用長(zhǎng)期低息資金禰補(bǔ)短期高息。對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育和防范、化解、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)技能的培訓(xùn)。

8．2．3風(fēng)險(xiǎn)化解。用調(diào)期技術(shù)轉(zhuǎn)換利率和匯率債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，利用外匯調(diào)劑渠道，調(diào)劑外匯頭寸，化解承租人沒(méi)有外匯償還租金的風(fēng)險(xiǎn)。

8．2．4風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。盡量多的吸收和利用中小企業(yè)融資租賃基金，多方尋找出資人，減少自有資金的使用，對(duì)匯率疲軟的幣種以購(gòu)買遠(yuǎn)期匯率的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，執(zhí)行租賃風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控程序。

8．3租賃風(fēng)險(xiǎn)

8．3．1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。選擇資信良好的生產(chǎn)企業(yè)作為租賃業(yè)務(wù)的合作伙伴，對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)進(jìn)行跟蹤預(yù)測(cè)，上項(xiàng)目前必須判定企業(yè)信用等級(jí)，以此決定租賃成本和風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)承租人過(guò)去的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，對(duì)承租人用租賃設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品與市場(chǎng)前景進(jìn)行分析，對(duì)現(xiàn)有

租賃資產(chǎn)進(jìn)行軟性拍賣，掌握二手市場(chǎng)行情。

8．3．2風(fēng)險(xiǎn)防范。承租企業(yè)法人、股東必須承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保，對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行跟蹤了解，建立信息中心，及時(shí)交流和處理不良信息，建立呆帳準(zhǔn)備金，建立二手設(shè)備退出渠道，適量開展委托租賃業(yè)務(wù)。

8．3．3風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。對(duì)租金償還進(jìn)程進(jìn)行巡回跟蹤，租賃債權(quán)超過(guò)一個(gè)工作周，應(yīng)收回遲延利息，超過(guò)三個(gè)月將作為不良債權(quán)處理，對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)情況和可研報(bào)告比較對(duì)照尋找差距，對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)情況和資信情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育和防范、化解、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)技能的培訓(xùn)。

8．3．4風(fēng)險(xiǎn)化解。對(duì)出現(xiàn)違反租賃合同的事件，按合同規(guī)定，加快收回租金，結(jié)束租賃項(xiàng)目，將租賃物件收回拍賣，同時(shí)對(duì)承租人和擔(dān)保人進(jìn)行起訴。利用資本市場(chǎng)將債權(quán)證券化，開展租賃保險(xiǎn)，將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整、修改風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)。

8．4管理風(fēng)險(xiǎn)

8．4．1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，隨時(shí)檢查風(fēng)險(xiǎn)管理制度的落實(shí)情況，堅(jiān)持財(cái)務(wù)日?qǐng)?bào)、月報(bào)、年報(bào)制度。

8．4．2風(fēng)險(xiǎn)防范。資金流轉(zhuǎn)簽字制度，項(xiàng)目評(píng)估審查制度，回收租金必須直接匯入租賃公司帳戶，對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育和防范、化解、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)技能的培訓(xùn)，建立人才流動(dòng)離任審計(jì)制度，建立法律保障體系，合法經(jīng)營(yíng)，規(guī)范管理。

8．4．3風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。建立民主經(jīng)營(yíng)監(jiān)督機(jī)制，根據(jù)現(xiàn)金流量表和責(zé)權(quán)發(fā)生制的財(cái)務(wù)報(bào)表，綜合考核企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和能力。通過(guò)考核資金利用率，考核企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，控制應(yīng)收帳款與總債權(quán)的比率，防止不良資產(chǎn)的擴(kuò)大?？刂瀑Y產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資信度，建立計(jì)算機(jī)自動(dòng)管理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)行定期檢查執(zhí)行情況制度等。

非《現(xiàn)代租賃網(wǎng)》原創(chuàng)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)注明作者和出處 更新日期:2008-12-12

第三篇：融資操作實(shí)務(wù)解讀

融資基本知識(shí)

一、什么是融資

融資是企業(yè)或個(gè)人在自身發(fā)展和創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，或在產(chǎn)品開發(fā)和市場(chǎng)推廣過(guò)程中，通過(guò)銀行、金融機(jī)構(gòu)、外資機(jī)構(gòu)、投資公司、其他企業(yè)和個(gè)人等渠道和媒介，以股權(quán)形式和債權(quán)形式取得適量的資金，滿足自身發(fā)展的一種途徑。

二、企業(yè)融資的合作形式

企業(yè)融資所采取的合作形式主要有三種：

1、股權(quán)融資：企業(yè)或個(gè)人以一定量的固定資產(chǎn)、土地、廠房設(shè)備、擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的專利技術(shù)，及少量流動(dòng)資金入股，投資方以資金來(lái)參股、入股的合作形式。股權(quán)融資多常見于高新技術(shù)企業(yè)、農(nóng)業(yè)深加工和養(yǎng)殖、種植項(xiàng)目，多采用中外合資或合作雙方共同出資成立公司的形式。

股權(quán)融資所要確定的主要問(wèn)題是，投資方的持有股份的比例問(wèn)題，及投資方是否參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。

2、債權(quán)融資：企業(yè)或個(gè)人通過(guò)固定回報(bào)、借貸的形式，籌集資金，到期還本付息的合作形式。債權(quán)融資常見于個(gè)人、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、石油、化工、交通、運(yùn)輸、冶金、礦產(chǎn)等大型或綜合型項(xiàng)目。

債權(quán)融資所要確定的主要問(wèn)題是企業(yè)借款的還款期限，一般情況下還款期以3—5年較為適宜，某些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房

— 1 — 地產(chǎn)項(xiàng)目可超過(guò)8年。另外債權(quán)融資還要詢問(wèn)企業(yè)所能承受的還款利率，一般民間借款利率要比銀行同期存款利率高2-3個(gè)百分點(diǎn)。

3、風(fēng)險(xiǎn)投資：風(fēng)險(xiǎn)投資主要是針對(duì)高新技術(shù)、IT、計(jì)算機(jī)、軟件、電子商務(wù)或網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、生物、醫(yī)藥等新興行業(yè)，及少量具有高增長(zhǎng)率的傳統(tǒng)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)投資是以種子資金、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為前提的投資行為，投資方一般采用股權(quán)合作，待企業(yè)發(fā)展到一定階段回購(gòu)股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)超額贏利。但國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的資金投入十分有限，一般前期很少超過(guò)2000萬(wàn)元人民幣。預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)投資一般適用于技術(shù)含量較高的客戶，需要詢問(wèn)客戶持有技術(shù)的先進(jìn)性、競(jìng)爭(zhēng)情況等，要告訴客戶風(fēng)險(xiǎn)投資商在投入資金的同時(shí)可以利用自身資源和市場(chǎng)推廣經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)人才協(xié)助企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和開拓市場(chǎng)。

三、企業(yè)資金的主要用途

1、固定資金：是指企業(yè)需要的土地、廠房、設(shè)備、人員支出等固定的資金投入，一般常見于企業(yè)改擴(kuò)建項(xiàng)目、房地產(chǎn)項(xiàng)目、生產(chǎn)加工項(xiàng)目等。一般企業(yè)的固定資金投入比較大，也比較常見。（用以解決硬件）

2、流動(dòng)資金：是指企業(yè)出現(xiàn)的銷售費(fèi)用、市場(chǎng)推廣及廣告費(fèi)用、購(gòu)買原材料費(fèi)用、工程項(xiàng)目中的預(yù)付款和墊資部分，流動(dòng)資金投入一般較小。（基本現(xiàn)階資金）

3、過(guò)橋資金：是指企業(yè)不存在資金需求，但在等待銀行貸 — 2 — 款或政府審批、土地所有權(quán)屬還需要2-3個(gè)月辦妥，資金問(wèn)題可以通過(guò)自身解決，但是缺乏部分“過(guò)橋”資金，而延遲了其主要資金的辦理時(shí)間。（短期周轉(zhuǎn)資金）

四、融資項(xiàng)目的主要類型

具體的融資類型可以分為26個(gè)不同的行業(yè)和領(lǐng)域。包括生產(chǎn)加工、農(nóng)林漁牧、石油化工、建材房地產(chǎn)、交通運(yùn)輸、郵政通訊、計(jì)算機(jī)、IT軟件、電子商務(wù)、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保、冶金礦產(chǎn)、高新技術(shù)、連鎖經(jīng)營(yíng)、新材料、輕工紡織、食品飲料、日用化工、教育培訓(xùn)、文化娛樂(lè)、出版印刷等。

五、融資客戶的分類及融資心理

1、企業(yè)客戶：一般企業(yè)客戶分兩種心態(tài)：一是融資項(xiàng)目的周期較短，政府對(duì)項(xiàng)目的支持是有時(shí)間限制的，所以這部分客戶需要在最短的時(shí)間找到所需資金。這部分客戶，我們要重點(diǎn)突出公司的專業(yè)性和融資效率，及融資成本較低的優(yōu)勢(shì)。

二是融資項(xiàng)目已經(jīng)至少2—3年的融資經(jīng)歷，項(xiàng)目自身缺乏足夠的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，所以對(duì)融資一事反而靜觀其變，沒(méi)有剛開始融資時(shí)的熱情。對(duì)于這類客戶，要重點(diǎn)分析企業(yè)融資失敗的原因，是由于企業(yè)缺乏正確的、專業(yè)的指導(dǎo)，沒(méi)有人指導(dǎo)企業(yè)，企業(yè)誤打誤撞，盲目聯(lián)系投資機(jī)構(gòu)，既浪費(fèi)資金，又容易受騙上當(dāng)，我們作為專業(yè)機(jī)構(gòu)可以幫助企業(yè)從失敗的陰影中走出來(lái)，指導(dǎo)企業(yè)采用正確的融資方法，給予企業(yè)最及時(shí)的幫助，幫助企業(yè)節(jié)省成本，縮短時(shí)間。

2、個(gè)人客戶：一般個(gè)人客戶分為兩種：一是擁有專利技術(shù)的個(gè)人，這類客戶專利一般具有一定的優(yōu)勢(shì)，但是由于個(gè)人很難取得投資方的信任，所以很長(zhǎng)時(shí)間專利閑置，而沒(méi)有在合適的時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。我們要知道他們的專利獲取年份、專利用途和市場(chǎng)前景，突出我們?cè)谡?、廠家、個(gè)人三種專利購(gòu)買者的豐富的信息資源，引導(dǎo)客戶采取合作辦廠和風(fēng)險(xiǎn)投資的形式。

二是個(gè)人承包方，自己有小型工程隊(duì)，承接各種電力、基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)、有線電視、取暖、制冷、來(lái)料加工、裝飾裝修等工程和政府招標(biāo)項(xiàng)目，或是貿(mào)易領(lǐng)域項(xiàng)目，由于需要預(yù)付資金、墊資、購(gòu)買原材料、招標(biāo)成本等，少量流動(dòng)資金。對(duì)于這類客戶，我們?cè)谛☆~貸款和小額資金方面，個(gè)人投資者比較多，及工程項(xiàng)目上豐富的操作經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)。需要詢問(wèn)客戶的資金使用時(shí)間，是否資金到位后，很短的時(shí)間，既可中標(biāo)或簽定工程或訂貨合同，有足夠把握。

3、政府客戶：政府客戶一般分為兩種：一種是政府是項(xiàng)目的直接負(fù)責(zé)人，常見于高速公路、水電站、橋梁、機(jī)場(chǎng)、港口碼頭、醫(yī)院、學(xué)校改擴(kuò)建、大型農(nóng)業(yè)和中草藥種植基地等，此類項(xiàng)目一般需要資金在1億元人民幣以上，最高的超過(guò)20個(gè)億，此類項(xiàng)目融資方是政府，所以比較慎重，但是資金需求量大，急需專業(yè)機(jī)構(gòu)指導(dǎo)。我們要了解他的一期資金或啟動(dòng)資金為多少？建設(shè)周期多長(zhǎng)時(shí)間？索取他的投資建議書，推薦他參加我們的定期舉辦的投融資合作洽談會(huì)。

— 4 — 另一種是政府的招商局或開發(fā)區(qū)管委會(huì)，招商局是協(xié)助當(dāng)?shù)仄髽I(yè)尋找資金的政府“紅娘”，手里項(xiàng)目比較多，有時(shí)候一次性能報(bào)上來(lái)幾十個(gè)當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目，有的側(cè)重于當(dāng)?shù)刭Y源開發(fā)，比如農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)資源等。目前企業(yè)并不希望政府包辦一切，而是更希望政府扮演謀士和紐帶的作用。對(duì)于這類客戶我們重點(diǎn)以收集他的項(xiàng)目資料為主，也可以通過(guò)創(chuàng)建網(wǎng)站專欄頻道的形式來(lái)為招商局服務(wù)，把政府的機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介、招商政策、資源優(yōu)勢(shì)、投資環(huán)境、近期招商引資項(xiàng)目，做成專欄發(fā)布到我們的網(wǎng)站上，定期收取固定費(fèi)用。

4、中介客戶：中介客戶一般分為兩種，一種是投資咨詢公司或投資顧問(wèn)公司，一般他們本身是項(xiàng)目的代理方，但自身又只是咨詢機(jī)構(gòu)，沒(méi)有投資能力，所以也來(lái)找到我們真正的投資商。這類客戶是代理的項(xiàng)目，所以在前期成本上要考慮的多一些，但是他們的資金需求一般都較急，所以我們也可以類同一般企業(yè)客戶來(lái)對(duì)待。

一種是項(xiàng)目的代理人，企業(yè)授權(quán)他有項(xiàng)目代理權(quán)限，以個(gè)人身份幫助企業(yè)找資金，這類客戶一般是當(dāng)?shù)仉x退休老干部、招商局的工作人員、社會(huì)賢達(dá)人士等，這類客戶主要是索取項(xiàng)目資料，并將我們的服務(wù)特點(diǎn)盡快傳達(dá)給企業(yè)方，由于企業(yè)對(duì)代理人一般比較信任，所以取得代理人的支持對(duì)推廣我們的服務(wù)也是十分必要的。

六、融資的金額

30-100萬(wàn)元：常見專利權(quán)持有人、個(gè)人客戶，需要少量流動(dòng)資金，有的是技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，有的是項(xiàng)目啟動(dòng)資金，此類客戶常見高新技術(shù)、文化娛樂(lè)、出版印刷、教育培訓(xùn)、生產(chǎn)加工、貿(mào)易流通、連鎖經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

100-500萬(wàn)元：常見高新技術(shù)企業(yè)、及中小型生產(chǎn)企業(yè)、貿(mào)易企業(yè)，資金用途基本為項(xiàng)目啟動(dòng)資金，及企業(yè)新產(chǎn)品研發(fā)費(fèi)用。

500-2000萬(wàn)元：常見大中型生產(chǎn)企業(yè)，及農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖項(xiàng)目、生物、醫(yī)藥等企業(yè)，資金用途一部分為啟動(dòng)資金，另一部分為流動(dòng)資金或市場(chǎng)推廣費(fèi)用。

2000-5000萬(wàn)元：常見企業(yè)改擴(kuò)建項(xiàng)目，新上生產(chǎn)線或購(gòu)置設(shè)備，或房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期，申辦各項(xiàng)開工手續(xù)費(fèi)用及拆遷費(fèi)用，及房地產(chǎn)項(xiàng)目的二期工程或后期銷售費(fèi)用。企業(yè)發(fā)展后期資金

5000-200000萬(wàn)元：常見房地產(chǎn)、石油、化工、冶金、礦產(chǎn)、公路、港口碼頭、開發(fā)區(qū)建設(shè)、能源開發(fā)等項(xiàng)目，主要為整體操作資金，其中一期實(shí)際需求資金量根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度基本為5000萬(wàn)元-2億元不等。

七、投資方的構(gòu)成

我們?cè)谌粘I(yè)務(wù)中，面對(duì)融資客戶，也就是資金的需求一方，最為關(guān)注的是我們所推薦的投資方來(lái)源于哪些機(jī)構(gòu)或個(gè)人，投資方的真實(shí)性，投資方對(duì)項(xiàng)目的投資要求、投資領(lǐng)域、合作形式等諸多問(wèn)題，所以下面著重介紹一下項(xiàng)目方所關(guān)心的以下問(wèn)題：

1、銀行：銀行是企業(yè)融資的主要渠道，但是我們接觸的許多企業(yè)，自身的可抵押或質(zhì)押的固定資產(chǎn)及現(xiàn)金很有限，或企業(yè)連年負(fù)債、成立時(shí)間很短，達(dá)不到銀行貸款的資信要求。但是對(duì)于成立兩年以上的高新技術(shù)企業(yè)，我們可以推薦外資銀行作為他的貸款對(duì)象，外資銀行相對(duì)內(nèi)資銀行貸款政策較為寬松；針對(duì)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、大型房地產(chǎn)項(xiàng)目也建議他采取銀行融資，因?yàn)殂y行信譽(yù)好、資金充足、很少存在虛假信息，所以還是企業(yè)融資的首選渠道。

2、金融機(jī)構(gòu)：金融機(jī)構(gòu)是指金融、證券、保險(xiǎn)、典當(dāng)?shù)确倾y行金融機(jī)構(gòu)，針對(duì)個(gè)人及中小型企業(yè)可以推薦客戶通過(guò)非銀行金融機(jī)構(gòu)，在短期內(nèi)取得少量資金支持，非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資特點(diǎn)是在最短的時(shí)間內(nèi)滿足客戶的少量資金需求，但是也存在手續(xù)過(guò)于煩瑣，對(duì)貸款人要求過(guò)高，利率過(guò)高等誤區(qū)。

3、投資公司：投資公司是以投資為盈利目的，受國(guó)內(nèi)外著名財(cái)團(tuán)的委托，管理其授權(quán)的資產(chǎn)，由投資公司代理投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的篩選、考察、評(píng)估、投資價(jià)值分析、資金到位、后期財(cái)務(wù)監(jiān)督、項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理等全套投資流程。

（1）內(nèi)資投資公司：此類公司的主要資金來(lái)源為內(nèi)資企業(yè)，主要投資傳統(tǒng)行業(yè)、及高回報(bào)的新興行業(yè)，一般內(nèi)資投資公司的資金實(shí)力有限，投資能力一般不會(huì)超過(guò)3000萬(wàn)元。

（2）外資投資公司：此類公司的背景一般為外國(guó)財(cái)團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)的在華授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)，直接對(duì)國(guó)外的財(cái)團(tuán)負(fù)責(zé)，外資財(cái)

— 7 — 團(tuán)一般對(duì)國(guó)內(nèi)的能源、環(huán)保、石油、化工、冶金、礦產(chǎn)及具有地方特色資源的農(nóng)產(chǎn)品及中藥才種植加工項(xiàng)目比較感興趣，也投資基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)項(xiàng)目，外資公司的投資實(shí)力一般較大，投資能力最高可以達(dá)到5億元以上。

但是目前國(guó)內(nèi)部分投資公司并沒(méi)有外資背景，而僅是外資在華代表處，可支配資金十分有限，因此，在選擇外資投資機(jī)構(gòu)的時(shí)候要比較慎重，同時(shí)外資投資機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目審批手續(xù)比較煩瑣，所以建議融資額在2000萬(wàn)元以上的企業(yè)可以考慮外資投資機(jī)構(gòu)。

（3）風(fēng)險(xiǎn)投資公司：目前國(guó)內(nèi)知名的風(fēng)險(xiǎn)投資公司有IDG技術(shù)投資集團(tuán)、清華創(chuàng)業(yè)投資公司、鼎輝投資基金、紅杉中國(guó)基金、君安中國(guó)創(chuàng)業(yè)基金等及部分外資銀行駐華機(jī)構(gòu)，外資風(fēng)投公司知名的有日本軟銀、美國(guó)摩根斯坦利等世界級(jí)風(fēng)投集團(tuán)。

風(fēng)險(xiǎn)投資公司一般對(duì)高回報(bào)、新技術(shù)的傳統(tǒng)行業(yè)、現(xiàn)代信息技術(shù)、電子商務(wù)、生物醫(yī)藥、網(wǎng)絡(luò)游戲等新興行業(yè)比較感興趣，因此遇到涉及以上領(lǐng)域的客戶也可以建議他采取風(fēng)險(xiǎn)投資渠道。

風(fēng)險(xiǎn)投資公司一般采用股權(quán)合作的形式，一般希望占有絕對(duì)控股權(quán)，在提供資金的同時(shí)可以提供市場(chǎng)管理及運(yùn)營(yíng)人才，利用手里的關(guān)系幫助企業(yè)拓展地區(qū)或全國(guó)市場(chǎng)。有的風(fēng)險(xiǎn)投資公司還會(huì)輔助企業(yè)上市，通過(guò)回購(gòu)股權(quán)的形式實(shí)現(xiàn)超額盈利。

但是，風(fēng)險(xiǎn)投資公司選擇的項(xiàng)目，一般都在各自領(lǐng)域擁有一定的聲譽(yù)，或市場(chǎng)升值空間異常巨大的項(xiàng)目，例如，某個(gè)汽車論 — 8 — 壇或同城分類網(wǎng)站每天的點(diǎn)擊率已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)人次，Alexa國(guó)際網(wǎng)站排名超過(guò)2000名，吸引了某國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)投資商的關(guān)注，一次性投入300萬(wàn)美元。

4、企業(yè)：很多企業(yè)在自身領(lǐng)域發(fā)展空間十分有限，便希望用手邊的廠房、設(shè)備和部分閑置資金和超額利潤(rùn)，來(lái)進(jìn)行擴(kuò)張性投資，選擇利潤(rùn)空間大、可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行投資，也有部分企業(yè)是屬于同業(yè)拆借的范疇，在同業(yè)內(nèi)選擇項(xiàng)目投資。

5、個(gè)人：個(gè)人的投資能力一般都比較有限，最高不超過(guò)200-300萬(wàn)元，以30-50萬(wàn)元最為常見，個(gè)人投資者分為創(chuàng)業(yè)人群、二次創(chuàng)業(yè)人群、民間資本家、下崗再就業(yè)人群、個(gè)體商戶等。

他們選取項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎，一般會(huì)選取自己比較熟悉的實(shí)用技術(shù)來(lái)投資，可以回到家鄉(xiāng)組織同鄉(xiāng)一起學(xué)習(xí)技術(shù)、成立家庭作坊式的小生產(chǎn)廠家。也有的個(gè)人選擇餐飲、服裝、小飾品、培訓(xùn)等連鎖項(xiàng)目來(lái)投資，支出一定的加盟費(fèi)和門面房的租賃費(fèi)用，來(lái)進(jìn)行投資。

所以我們針對(duì)專利技術(shù)持有人、連鎖企業(yè)可以推薦個(gè)人投資這種融資渠道。

6、政府：有時(shí)候政府也可扮演投資者的角色，一種是政府的開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)，他們利用廠房和土地，及少量資金、稅收優(yōu)惠來(lái)投資，吸引企業(yè)進(jìn)駐他們的工業(yè)園，但是他們的投資領(lǐng)域比較專業(yè)，一般涉及通訊技術(shù)、生物醫(yī)藥、新材料等行業(yè)。

一種是政府的扶貧部門，為幫助地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擺脫貧困，選

— 9 — 擇一些實(shí)用、適合農(nóng)村使用的專利技術(shù)投資，購(gòu)買技術(shù)的所有權(quán)，供下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用。

八、投資方對(duì)項(xiàng)目的基本要求

1、項(xiàng)目符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策：此條是要企業(yè)作到，項(xiàng)目的各項(xiàng)審批手續(xù)盡量完善，或在最短的時(shí)間準(zhǔn)備完備，項(xiàng)目在政策、環(huán)保、污染排放等方面在國(guó)家政策和法律、法規(guī)容許的范圍內(nèi)。例如：造紙廠、水泥廠的污染排放、工業(yè)廢料、噪音污染指標(biāo)；房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)、項(xiàng)目審批、開工許可等前期備案手續(xù)?！C件合法性

2、項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較小：任何投資方都不希望看到所投的項(xiàng)目在啟動(dòng)資金到位后，隨著工程進(jìn)度，由于各種原因停滯不前，無(wú)法償還所貸款項(xiàng)。因此，投資方寧可資金回收適當(dāng)放寬，也不愿承擔(dān)過(guò)大的投資風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力等?！深A(yù)期性要強(qiáng)

3、項(xiàng)目的技術(shù)領(lǐng)先、市場(chǎng)前景廣闊：每一個(gè)企業(yè)都說(shuō)自己的技術(shù)是全國(guó)領(lǐng)先或世界領(lǐng)先，但是技術(shù)的領(lǐng)先性是需要投資方來(lái)考察的，例如某個(gè)專利技術(shù)所有權(quán)人說(shuō)自己的技術(shù)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，但經(jīng)投資方考察發(fā)現(xiàn)其技術(shù)在幾年前已經(jīng)在日本被市場(chǎng)淘汰。另外，有些專利不抓住有利時(shí)機(jī)，轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，閑置已久，很容易被人仿造及被新的技術(shù)淘汰。

市場(chǎng)前景是企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)，在行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速，目標(biāo)客戶明確，市場(chǎng)占有率同行業(yè)至少在1-3%以上，市場(chǎng)導(dǎo)入期最 — 10 — 短，廣大消費(fèi)者在最短的時(shí)間對(duì)企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)既可接受并踴躍購(gòu)買。

4、項(xiàng)目有穩(wěn)定的盈利點(diǎn)：投資方喜歡兩種項(xiàng)目投資：一是產(chǎn)品和服務(wù)壽命周期雖然較短，但短期效益十分優(yōu)厚，超額利潤(rùn)豐厚，屬于暴利項(xiàng)目；一是雖然短期效益不十分明顯，但后勁十足，可發(fā)展成行業(yè)龍頭企業(yè)，政府政策傾斜、可長(zhǎng)期穩(wěn)定盈利的項(xiàng)目。

項(xiàng)目行業(yè)和各自情況、合作形式不同，投資方對(duì)盈利情況的要求也不同。

九、制約融資成功的幾點(diǎn)問(wèn)題：

很多企業(yè)把融資失敗歸罪于投資服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介方，但是制約項(xiàng)目發(fā)展的往往是自身原因，致使項(xiàng)目資金一拖再拖，有的3-5年依然處于停滯狀態(tài)：

1、缺乏計(jì)劃和可操作性：很多企業(yè)、個(gè)人只是憑借自己的創(chuàng)業(yè)熱情和宏大藍(lán)圖來(lái)籌集資金，項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃十分簡(jiǎn)單，對(duì)市場(chǎng)缺乏了解，僅憑一腔熱情，所推出的產(chǎn)品和服務(wù)，一是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)導(dǎo)入周期過(guò)長(zhǎng)，一是很虛擬，經(jīng)營(yíng)模式過(guò)于理想化，經(jīng)不住市場(chǎng)的考驗(yàn)和競(jìng)爭(zhēng)。

2、政府備案文件不齊、法律手續(xù)不全：很多企業(yè)，尤其是大型項(xiàng)目，當(dāng)?shù)匕l(fā)改委、或各級(jí)政府部門的審批手續(xù)尚未辦妥，甚至偽造政府批文，就來(lái)融資，投資方進(jìn)展一半需要提供相關(guān)手

— 11 — 續(xù)，方才后悔。例如，一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地尚未拿到，就急于找投資商。

3、缺乏專業(yè)指導(dǎo)，誤打誤撞：很多企業(yè)，融資初期主要通過(guò)自己或關(guān)系去找投資商，沒(méi)有正規(guī)機(jī)構(gòu)或金融媒體從中指導(dǎo)，企業(yè)缺乏金融知識(shí)，找的投資商不對(duì)口，導(dǎo)致化了費(fèi)用不少，跑了不少路，最后資金也沒(méi)有到位。所以，我們?cè)跇I(yè)務(wù)中要提醒企業(yè)，我們給其提供專業(yè)指導(dǎo)和正確服務(wù)的必要性。

十、項(xiàng)目融資的種類

1、無(wú)追索權(quán)的項(xiàng)目融資

無(wú)追索的項(xiàng)目融資也稱為純粹的項(xiàng)目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項(xiàng)目擁有的資產(chǎn)取得物權(quán)擔(dān)保。如果該項(xiàng)目由于種種原因未能建成或經(jīng)營(yíng)失敗，其資產(chǎn)或受益不足以清償全部的貸款時(shí)，貸款銀行無(wú)權(quán)向該項(xiàng)目的主辦人追索。

2、有追索權(quán)的項(xiàng)目融資

除了以貸款項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益作為還款來(lái)源和取得物權(quán)擔(dān)保外，貸款銀行還要求有項(xiàng)目實(shí)體以外的第三方提供擔(dān)保。貸款行有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索。但擔(dān)保人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任，以他們各自提供的擔(dān)保金額為限，所以稱為有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資。

項(xiàng)目融資同其它融資的差別

項(xiàng)目融資用來(lái)保證貸款償還的依據(jù)是項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量和項(xiàng)目本身的資產(chǎn)價(jià)值，而非項(xiàng)目投資人自身的資信，具有以下 — 12 — 特點(diǎn)。

1、有限追索或無(wú)追索

在其它融資方式中，投資者向金融機(jī)構(gòu)的貸款盡管是用于項(xiàng)目，但是債務(wù)人是投資者而不是項(xiàng)目，整個(gè)投資者的資產(chǎn)都可能用于提供擔(dān)?；騼斶€債務(wù)；也就是說(shuō)債權(quán)人對(duì)債務(wù)有完全的追索權(quán)，即使項(xiàng)目失敗也必須由投資者還貸，因而貸款的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)講相對(duì)較小。而在項(xiàng)目融資中，投資者只承擔(dān)有限的債務(wù)責(zé)任，貸款銀行一般在貸款的某個(gè)特定階段(如項(xiàng)目的建設(shè)期)或特定范圍可以對(duì)投資者實(shí)行追索，而一旦項(xiàng)目達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，貸款將變成無(wú)追索。

無(wú)追索權(quán)項(xiàng)目融資是指貸款銀行對(duì)投資者無(wú)任何追索權(quán)，只能依靠項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益作為償還貸款本金和利息的唯一來(lái)源，最早在上世紀(jì)30年代美國(guó)得克薩斯油田開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用。由于貸款銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較高，審貸程序復(fù)雜，效率較低等原因，目前已較少使用。

2、融資風(fēng)險(xiǎn)分散，擔(dān)保結(jié)構(gòu)復(fù)雜

由于項(xiàng)目融資資金需求量大，風(fēng)險(xiǎn)高，所以往往由多家金融機(jī)構(gòu)參與提供資金，并通過(guò)書面協(xié)議明確各貸款銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的程度，一般還會(huì)形成結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)而復(fù)雜的擔(dān)保體系。如澳大利亞波特蘭鋁廠項(xiàng)目，由5家澳大利亞銀行以及比利時(shí)國(guó)民銀行、美國(guó)信孚銀行、澳洲國(guó)民資源信托資金等多家金融機(jī)構(gòu)參與運(yùn)作。

3、融資比例大，融資成本高

— 13 — 項(xiàng)目融資主要考慮項(xiàng)目未來(lái)能否產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量?jī)斶€貸款以及項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)等因素，對(duì)投資者投入的權(quán)益資本金數(shù)量沒(méi)有太多要求，因此絕大部分資金是依靠銀行貸款來(lái)籌集的，在某些項(xiàng)目中甚至可以做到100％的融資。

由于項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)高，融資結(jié)構(gòu)、擔(dān)保體系復(fù)雜，參與方較多，因此前期需要做大量協(xié)議簽署、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、咨詢顧問(wèn)的工作，需要發(fā)生各種融資顧問(wèn)費(fèi)、成本費(fèi)、承諾費(fèi)、律師費(fèi)等。另外，由于風(fēng)險(xiǎn)的因素，項(xiàng)目融資的利息一般也要高出同等條件抵押貸款的利息，這些都導(dǎo)致項(xiàng)目融資同其它融資方式相比融資成本較高。

4、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資

即項(xiàng)目的債務(wù)不表現(xiàn)在投資者公司的資產(chǎn)負(fù)債表中。資產(chǎn)負(fù)債表外融資對(duì)于項(xiàng)目投資者的價(jià)值在于使某些財(cái)力有限的公司能夠從事更多的投資，特別是一個(gè)公司在從事超過(guò)自身資產(chǎn)規(guī)模的投資時(shí)，這種融資方式的價(jià)值就會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)。這一點(diǎn)對(duì)于規(guī)模相對(duì)較小的我國(guó)礦業(yè)集團(tuán)進(jìn)行國(guó)際礦業(yè)開發(fā)和資本運(yùn)作具有重要意義。由于礦業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期和投資回收周期都比較長(zhǎng)，如果項(xiàng)目貸款全部反映在投資者公司的資產(chǎn)負(fù)債表上，很可能造成資產(chǎn)負(fù)債比失衡，影響公司未來(lái)籌資能力?！?14 — 我國(guó)新型項(xiàng)目融資模式有哪些

項(xiàng)目融資是近些年興起的一種融資手段，是以項(xiàng)目的名義籌措一年期以上的資金，以項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)收入承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任的融資形式。形式有很多，也比較靈活，至于趨勢(shì)，每一種模式都有適用的領(lǐng)域和趨勢(shì)，不好說(shuō)整體上的趨勢(shì)，剛好做過(guò)一些相關(guān)研究，總結(jié)一下吧：

產(chǎn)品支付

產(chǎn)品支付是針對(duì)項(xiàng)目貸款的還款方式而言的。借款方式在項(xiàng)目投產(chǎn)后直接用項(xiàng)目產(chǎn)品來(lái)還本付息，而不以項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售收入來(lái)償還債務(wù)的一種融資租賃形式。在貸款得到償還以前，貸款方擁有項(xiàng)目的部分或全部產(chǎn)品，借款人在清償債務(wù)時(shí)把貸款方的貸款看作這些產(chǎn)品銷售收入折現(xiàn)后的凈值。產(chǎn)品支付這種形式在美國(guó)的石油、天然氣和采礦項(xiàng)目融資中應(yīng)用得最為普遍，其特點(diǎn)是：用來(lái)清償債務(wù)本息的唯一來(lái)源是項(xiàng)目的產(chǎn)品：貸款的償還期應(yīng)該短于項(xiàng)目有效生產(chǎn)期；貸款方對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不承擔(dān)直接責(zé)任。

融資租賃

是一種特殊的債務(wù)融資方式，即項(xiàng)目建設(shè)中如需要資金購(gòu)買某設(shè)備，可以向某金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資租賃。由該金融機(jī)構(gòu)購(gòu)入此設(shè)備，租借給項(xiàng)目建設(shè)單位，建設(shè)單位分期付給金融機(jī)構(gòu)租借該

— 15 — 設(shè)備的租金。融資租賃在資產(chǎn)抵押性融資中用得很普遍，特別是在購(gòu)買飛機(jī)和輪船的融資中，以及在籌建大型電力項(xiàng)目中也可采用融資租賃。

BOT融資

BOT融資方式是私營(yíng)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向社會(huì)提供公共服務(wù)的一種方式。BOT方式在不同的國(guó)家有不同稱謂，我國(guó)一般稱其為“特許權(quán)”。以 BOT方式融資的優(yōu)越性主要有以下幾個(gè)方面：首先，減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響，使政府能在自有資金不足的情況下，仍能上馬一些基建項(xiàng)目。政府可以集中資源，對(duì)那些不被投資者看好但又對(duì)地方政府有重大戰(zhàn)略意義的項(xiàng)目進(jìn)行投資。BOT融資不構(gòu)成政府外債，可以提高政府的信用，政府也不必為償還債務(wù)而苦惱。其次，把私營(yíng)企業(yè)中的效率引入公用項(xiàng)目，可以極大提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量并加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。同時(shí)，政府也將全部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了私營(yíng)發(fā)起人。第三，吸引外國(guó)投資并引進(jìn)國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)和管理方法，對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極的影響。BOT投資方式主要用于建設(shè)收費(fèi)公路、發(fā)電廠、鐵路、廢水處理設(shè)施和城市地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

BOT很重要，除了上述的普通模式，BOT還有20多種演化模式，比較常見的有：BOO（建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－擁有）、BT（建設(shè)－轉(zhuǎn)讓）、TOT（轉(zhuǎn)讓－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓）、BOOT（建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－擁有－轉(zhuǎn)讓）、BLT（建設(shè)－租賃－轉(zhuǎn)讓）、BTO（建設(shè)－轉(zhuǎn)讓－經(jīng)營(yíng)）等。

— 16 — TOT融資

TOT(Transfer-Operate-Transfer)是“移交——經(jīng)營(yíng)——移交”的簡(jiǎn)稱，指政府與投資者簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議后，把己經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)行的可收益公共設(shè)施項(xiàng)目移交給民間投資者經(jīng)營(yíng)，憑借該設(shè)施在未來(lái)若干年內(nèi)的收益，一次性地從投資者手中融得一筆資金，用于建設(shè)新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；特許經(jīng)營(yíng)期滿后，投資者再把該設(shè)施無(wú)償移交給政府管理。

TOT方式與BOT方式是有明顯的區(qū)別的，它不需直接由投資者投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，因此避開了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的大量風(fēng)險(xiǎn)和矛盾，比較容易使政府與投資者達(dá)成一致。TOT 方式主要適用于交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

最近國(guó)外出現(xiàn)一種將TOT與BOT項(xiàng)目融資模式結(jié)合起來(lái)但以BOT為主的融資模式，叫做TBT。在TBT模式中，TOT的實(shí)施是輔助性的，采用它主要是為了促成 BOT。TBT有兩種方式：一是公營(yíng)機(jī)構(gòu)通過(guò)TOT方式有償轉(zhuǎn)讓已建設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)，融得資金后將這筆資金入股BOT項(xiàng)目公司，參與新建BOT項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，直至最后收回經(jīng)營(yíng)權(quán)。二是無(wú)償轉(zhuǎn)讓，即公營(yíng)機(jī)構(gòu)將已建設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)以TOT方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓給投資者，但條件是與 BOT項(xiàng)目公司按一個(gè)遞增的比例分享擬建項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)收益。兩種模式中，前一種比較少見。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展嚴(yán)重滯后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資金短缺與投資需求的矛盾十分突出，TOT方式為緩解我

— 17 — 國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金供需矛盾找到一條現(xiàn)實(shí)出路，可以加快交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展。

PPP融資模式

PFI模式和PPP模式是最近幾年國(guó)外發(fā)展得很快的兩種民資介入公共投資領(lǐng)域的模式，雖然在我國(guó)尚處于起步階段，但是具有很好的借鑒的作用，也是我國(guó)公共投資領(lǐng)域投融資體制改革的一個(gè)發(fā)展方向。

PPP（Public Private Partnership），即公共部門與私人企業(yè)合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施的一種項(xiàng)目融資模式。在該模式下，鼓勵(lì)私人企業(yè)與政府進(jìn)行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

其中文意思是：公共、民營(yíng)、伙伴，PPP模式的構(gòu)架是：從公共事業(yè)的需求出發(fā)，利用民營(yíng)資源的產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)，通過(guò)政府與民營(yíng)企業(yè)雙方合作，共同開發(fā)、投資建設(shè)，并維護(hù)運(yùn)營(yíng)公共事業(yè)的合作模式，即政府與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在公共領(lǐng)域的合作伙伴關(guān)系。通過(guò)這種合作形式，合作各方可以達(dá)到與預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)相比更為有利的結(jié)果。合作各方參與某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，政府并不是把項(xiàng)目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險(xiǎn)。這是一項(xiàng)世界性課題，已被國(guó)家計(jì)委、科技部、聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署三方會(huì)議正式批準(zhǔn)納入正在執(zhí)行的我國(guó)地方21世紀(jì)議程能力建設(shè)項(xiàng)目。

PFI融資模式

PFI的根本在于政府從私人處購(gòu)買服務(wù)，目前這種方式多用 — 18 — 于社會(huì)福利性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目，不難看出這種方式多被那些硬件基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)已經(jīng)較為完善的發(fā)達(dá)國(guó)家采用。比較而言，發(fā)展中國(guó)家由于經(jīng)濟(jì)水平的限制，將更多的資源投入到了能直接或間接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的地方，而這些基礎(chǔ)設(shè)施在國(guó)民生產(chǎn)中的重要性很難使政府放棄其最終所有權(quán)。

PFI項(xiàng)目在發(fā)達(dá)國(guó)家的應(yīng)用領(lǐng)域總是有一定的側(cè)重，以日本和英國(guó)為例，從數(shù)量上看，日本的側(cè)重領(lǐng)域由高到低為社會(huì)福利、環(huán)境保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施，英國(guó)則為社會(huì)福利、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境保護(hù)。從資金投入上看，日本在基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)福利、環(huán)境保護(hù)三個(gè)領(lǐng)域僅占英國(guó)的7%、52%和1%，可見其規(guī)模與英國(guó)相比要小得多。當(dāng)前在英國(guó)PFI項(xiàng)目非常多樣，最大型的項(xiàng)目來(lái)自國(guó)防部，例如空對(duì)空加油罐計(jì)劃、軍事飛行培訓(xùn)計(jì)劃、機(jī)場(chǎng)服務(wù)支持等。更多的典型項(xiàng)目是相對(duì)小額的設(shè)施建設(shè)，例如教育或民用建筑物、警察局、醫(yī)院能源管理或公路照明，較大一點(diǎn)的包括公路、監(jiān)獄、和醫(yī)院用樓等。

ABS融資。即資產(chǎn)收益證券化融資。它是以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)一套提高信用等級(jí)計(jì)劃在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。具體運(yùn)作過(guò)程是：（1）組建一個(gè)特別目標(biāo)公司。（2）目標(biāo)公司選擇能進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資的對(duì)象。（3）以合同、協(xié)議等方式將政府項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給目標(biāo)公司。（4）目標(biāo)公司直接在資本市場(chǎng)發(fā)行債券募集資金或者由目標(biāo)公司信用擔(dān)保，由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行，并將募

— 19 — 集到的資金用于項(xiàng)目建設(shè)。（5）目標(biāo)公司通過(guò)項(xiàng)目資產(chǎn)的現(xiàn)金流入清償債券本息。

讀書的好處

1、行萬(wàn)里路，讀萬(wàn)卷書。

2、書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟。

3、讀書破萬(wàn)卷，下筆如有神。

4、我所學(xué)到的任何有價(jià)值的知識(shí)都是由自學(xué)中得來(lái)的。——達(dá)爾文

5、少壯不努力，老大徒悲傷。

6、黑發(fā)不知勤學(xué)早，白首方悔讀書遲。——顏真卿

7、寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來(lái)。

8、讀書要三到：心到、眼到、口到

9、玉不琢、不成器，人不學(xué)、不知義。

10、一日無(wú)書，百事荒廢?！悏?/p>

11、書是人類進(jìn)步的階梯。

12、一日不讀口生，一日不寫手生。

13、我撲在書上，就像饑餓的人撲在面包上?！郀柣?/p>

14、書到用時(shí)方恨少、事非經(jīng)過(guò)不知難。——陸游

15、讀一本好書，就如同和一個(gè)高尚的人在交談——歌德

16、讀一切好書，就是和許多高尚的人談話?！芽▋?/p>

17、學(xué)習(xí)永遠(yuǎn)不晚。——高爾基

18、少而好學(xué)，如日出之陽(yáng)；壯而好學(xué)，如日中之光；志而好學(xué)，如炳燭之光?！?jiǎng)⑾?/p>

19、學(xué)而不思則惘，思而不學(xué)則殆。——孔子

20、讀書給人以快樂(lè)、給人以光彩、給人以才干?！喔?/p>

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資申請(qǐng)書

融資預(yù)審表

公司名稱 注冊(cè)資金 企業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)范圍

借款 公司 概況

財(cái)務(wù)狀況（單位：萬(wàn)元）

注冊(cè)地點(diǎn) 注冊(cè)日期 股東形式

年月

2010年

有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)銷售

資產(chǎn)合計(jì) 負(fù)債合計(jì)

其中：流動(dòng)負(fù)債 所有者權(quán)益合計(jì) 凈利潤(rùn)

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~

2013年

土地性質(zhì)

2012年 2011年

項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目所在地 占地面積 政府批文 項(xiàng)目現(xiàn)狀

國(guó)有土地證

項(xiàng)目總投資額 其中：自有資金

萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 已獲證件情況 用款

項(xiàng)目 概況

資金投入 項(xiàng)目已投資金 其中：自有資金

其他資金來(lái)源

已有抵押、貸款 項(xiàng)目預(yù)估價(jià)值 融資金額

融資 期望年利率 需求 資金用途

還款來(lái)源

保證

抵押物說(shuō)明

方式

萬(wàn) %

抵押物名稱 抵押物位置 抵押物現(xiàn)狀 抵押物評(píng)估值

融資期限 期望融資方式

年

融資申請(qǐng)書

一、公司介紹

1、有限公司是一家

2、有限公司注冊(cè)資本金 萬(wàn)元等

3、公司董事會(huì)介紹

4、董事長(zhǎng)介紹

二、項(xiàng)目目前狀況：

1、位于，占地 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米等

2、客源市場(chǎng)條件

3、布局

三、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃：

1、第一年建設(shè)期間： 預(yù)計(jì) 年底前完成上述計(jì)劃。

2、第二年試營(yíng)業(yè)期間： 預(yù)計(jì) 年 月前完上述計(jì)劃。

3、第三年發(fā)展期間：

四、融資額度及期限

1、融資 萬(wàn)人民幣，融資期限 年。

五、融資抵押物明細(xì)及估值

六、融資詳細(xì)用途 融資款將用于

七、還款詳細(xì)說(shuō)明1、2、3、4、有限公司 二0一三年 月

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資申請(qǐng)書

融資預(yù)審表
公司名稱 注冊(cè)資金 企業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)范圍 借 款 公 司 概況 有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)銷售 2013 年 資產(chǎn)合計(jì) 財(cái)務(wù)狀況（單位： 負(fù)債合計(jì) 萬(wàn)元）其中：流動(dòng)負(fù)債 所有者權(quán)益合計(jì) 凈利潤(rùn) 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~ 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目所在地 占地面積 政府批文 項(xiàng)目現(xiàn)狀 國(guó)有土地證 土地性質(zhì) 2012 年 2011 年 2010 年 注冊(cè)地點(diǎn) 注冊(cè)日期 股東形式 年月

用 款 項(xiàng) 目 概況

已獲證件情況

項(xiàng)目總投資額 其中：自有資金 資金投入 項(xiàng)目已投資金 其中：自有資金 其他資金來(lái)源 已有抵押、貸款 項(xiàng)目預(yù)估價(jià)值 融資金額 融 資 需求 期望年利率 資金用途 還款來(lái)源 抵押物名稱 保 證 方式 抵押物說(shuō)明 抵押物位置 抵押物現(xiàn)狀 抵押物評(píng)估值 萬(wàn) %

萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)

融資期限 期望融資方式

年

融資申請(qǐng)書

一、公司介紹1、2、有限公司是一家 有限公司注冊(cè)資本金 萬(wàn)元等

3、公司董事會(huì)介紹

4、董事長(zhǎng)介紹

二、項(xiàng)目目前狀況：

1、位于，占地 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米等

2、客源市場(chǎng)條件

3、布局

三、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃：

1、第一年建設(shè)期間：

2、第二年試營(yíng)業(yè)期間：

3、第三年發(fā)展期間：

四、融資額度及期限

1、融資 萬(wàn)人民幣，融資期限 年。預(yù)計(jì) 年底前完成上述計(jì)劃。預(yù)計(jì) 年 月前完上述計(jì)劃。

五、融資抵押物明細(xì)及估值

六、融資詳細(xì)用途 融資款將用于

七、還款詳細(xì)說(shuō)明1、2、3、4、

有限公司 二 0 一三年 月

融資申請(qǐng)書

一、公司介紹

1、有限公司是一家

2、有限公司注冊(cè)資本金萬(wàn)元等

3、公司董事會(huì)介紹

4、董事長(zhǎng)介紹

二、項(xiàng)目目前狀況：

1、位于，占地 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米等

2、客源市場(chǎng)條件

3、布局

三、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃：

1、第一年建設(shè)期間：預(yù)計(jì)年底前完成上述計(jì)劃。

2、第二年試營(yíng)業(yè)期間：預(yù)計(jì)年 月前完上述計(jì)劃。

3、第三年發(fā)展期間：

四、融資額度及期限

1、融資萬(wàn)人民幣，融資期限 年。

五、融資抵押物明細(xì)及估值

六、融資詳細(xì)用途

融資款將用于

七、還款詳細(xì)說(shuō)明 1、2、3、4、有限公司

二0一三年 月