第一篇：總結(jié)BT項(xiàng)目操作模式范文

總結(jié)BT項(xiàng)目操作模式

為加強(qiáng)xx融資建造業(yè)務(wù)管理，規(guī)范融資建造行為，提高融資建造工作效率，實(shí)現(xiàn)收益最大化，根據(jù)我局BT項(xiàng)目的實(shí)施及進(jìn)展情況，研究制定BT項(xiàng)目操作模式。

我局BT項(xiàng)目操作的基本程序如下：

選定目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)、收集信息篩選項(xiàng)目、與政府簽訂合作框架協(xié)議、項(xiàng)目洽談、與政府簽署合作協(xié)議、政府完善項(xiàng)目審批手續(xù)、我局成立項(xiàng)目公司、項(xiàng)目公司與政府簽署B(yǎng)T合同、當(dāng)?shù)厣绦刑峁┱募s責(zé)任擔(dān)保、項(xiàng)目公司與貸款銀行簽署貸款協(xié)議

項(xiàng)目招標(biāo)確定總承包單位xx以標(biāo)價(jià)分離方式將項(xiàng)目分包給局屬相關(guān)單位、項(xiàng)目施工及過程管理、合理運(yùn)用銀行貸款保證施工需要及項(xiàng)目公司資本金回流、項(xiàng)目交工及結(jié)算、政府分期還本付息、與政府還款同期分批歸還銀行專項(xiàng)貸款

第一章

與地方政府簽署合作協(xié)議

七局欲進(jìn)入某一地區(qū)進(jìn)行BT項(xiàng)目運(yùn)作，必須先與當(dāng)?shù)卣_(dá)成合作意向，并簽署合作協(xié)議書。這此工作主要由局總部完成，具體分為以下幾個(gè)步驟：

一、收集目標(biāo)區(qū)域信息，確定合作地區(qū)

針對(duì)我局?jǐn)M進(jìn)入的目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)，收集該地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和大型項(xiàng)目信息，進(jìn)行分析加工，研究確定是否進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)。確定目標(biāo)市場(chǎng)后，通過高端對(duì)接，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)介入。

二、對(duì)合作地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目分析和洽談，簽訂合作框架協(xié)議

對(duì)合作地區(qū)的大型項(xiàng)目信息進(jìn)行分析，確定擬運(yùn)作的目標(biāo)項(xiàng)目，有目的地向當(dāng)?shù)卣畳伋鑫覀兊暮献鳁l件，進(jìn)行項(xiàng)目洽談。通過項(xiàng)目分析與洽談，可與政府簽訂合作框架協(xié)議，框定具體BT項(xiàng)目。

三、與當(dāng)?shù)卣炇鸷献鲄f(xié)議書

通過框架協(xié)議和項(xiàng)目洽談，雙方達(dá)到一致意向，簽署合作協(xié)議書，確定合作項(xiàng)目的基本事項(xiàng)。簽署合作協(xié)議的必要條件是:

1、政府承諾不可撤銷的采購(gòu)BT項(xiàng)目；

2、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行必須提供政府履約連帶責(zé)任擔(dān)保（或其他對(duì)我局有操作價(jià)值的擔(dān)保）；

3、政府承諾將采購(gòu)款列入年度財(cái)政預(yù)算并經(jīng)過當(dāng)?shù)睾戏ǖ膶徟绦颍?/p>

4、BT項(xiàng)目?jī)r(jià)格原則上按施工圖預(yù)算不下浮，材料按信息價(jià)結(jié)算，且預(yù)算經(jīng)過財(cái)政評(píng)審中心審計(jì)；特殊項(xiàng)目可考慮隱性下浮1%至2%；

5、BT項(xiàng)目投資期原則上為X＋3，即項(xiàng)目采購(gòu)期限不超過 3年，最長(zhǎng)不超過X＋5；

6、政府承諾支付建設(shè)期和采購(gòu)期我局的投資利息，利率按

BT項(xiàng)目公司融資年利率（或基準(zhǔn)利率）加上固定的1.5%計(jì)算；

7、因BT項(xiàng)目移交發(fā)生的稅費(fèi)由政府承擔(dān)

以上7點(diǎn)也是項(xiàng)目洽談中的重點(diǎn)，不能滿足以上幾點(diǎn)，BT項(xiàng)目也基本上沒有了運(yùn)作的必要。

第二章

與地方政府簽署B(yǎng)T合同

與政府簽署合作協(xié)議書后，雙方需要進(jìn)行大量的工作，籌備簽署B(yǎng)T合同，主要有以下幾項(xiàng)：

一、雙方各自組建項(xiàng)目工作組

合作協(xié)議簽署后，雙方立即組建項(xiàng)目工作組，建立定期協(xié)商工作機(jī)制，加快項(xiàng)目實(shí)施步伐。為了提高效率，由我局指定專業(yè)人員全程共同參與項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)等工作，政府給予支持。

二、需政府完成的工作

政府需完成的工作包括但不限于：

1、投資建設(shè)各項(xiàng)行政許可、項(xiàng)目核準(zhǔn)文件（工程項(xiàng)目建議書批復(fù)）；

2、確定設(shè)計(jì)單位；

3、確定監(jiān)理單位；

4、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

5、編制項(xiàng)目施工圖預(yù)算，經(jīng)雙方共同聘請(qǐng)的權(quán)威第三方專業(yè)評(píng)審，政府負(fù)責(zé)經(jīng)財(cái)政投資評(píng)審中心通過；

6、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行提供的政府履約連帶責(zé)任擔(dān)保；

7、BT項(xiàng)目采購(gòu)款列入政府年度財(cái)政預(yù)算并經(jīng)人大批準(zhǔn)；

8、政府授權(quán)書，授權(quán)專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)代表政府實(shí)施BT項(xiàng)目法人及政府采購(gòu)人的職責(zé)

9、項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告；

10、建設(shè)用地許可證（國(guó)有土地使用證）

11、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

12、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

13、建設(shè)工程施工許可證。

14、前期工作，包括但不限于：本項(xiàng)目投資建設(shè)各項(xiàng)行政許可、征地、居民與單位的動(dòng)遷及安臵、舊房拆除、補(bǔ)償、建設(shè)土地手續(xù)辦理、建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)辦理、協(xié)助施工許可辦理、工程相應(yīng)的配套設(shè)施的建設(shè)以及工程施工所需的全部配套服務(wù)，包括供電、供水、排水、進(jìn)出通道等的安排。

三、需七局完成的工作

1、對(duì)項(xiàng)目資料進(jìn)行充分研究，做好投資及預(yù)算分析 重點(diǎn)是對(duì)投資項(xiàng)目的施工圖預(yù)算認(rèn)真進(jìn)行分析測(cè)算，確保BT項(xiàng)目不被壓級(jí)壓價(jià)，保證利潤(rùn)空間的存在。

2、編制可行性研究報(bào)告并獲得中建股份批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目能否獲批和繼續(xù)實(shí)施的關(guān)鍵，對(duì)每個(gè)可行性研究報(bào)告，局必須成立專門工作組組織編寫。根據(jù)“主張、評(píng)估、決策”三分開的原則，分為以下幾個(gè)步驟：

1）局基礎(chǔ)設(shè)施事業(yè)部牽頭，總部相關(guān)部門、BT項(xiàng)目工作組、局屬相關(guān)單位配合，完成可行性研究報(bào)告編制工作；

2）局成立專門評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)BT項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化論證評(píng)估； 3）可行性研究報(bào)告經(jīng)局董事會(huì)批準(zhǔn)后，上報(bào)中建股份； 4）溝通、協(xié)調(diào)中建股份批準(zhǔn)BT項(xiàng)目。

3、配合政府完成項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)

項(xiàng)目工作組需要配合政府完成項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，主要包括：建設(shè)用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。

4、與貸款銀行前期溝通

BT項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵是有充足的資金供應(yīng)，獲得銀行專項(xiàng)貸款是保證BT項(xiàng)目資金供應(yīng)的關(guān)鍵。因此，必須事先選擇目標(biāo)銀行，提前溝通，以保證項(xiàng)目貸款的成功。

七局在某地區(qū)成立的項(xiàng)目公司，應(yīng)統(tǒng)一管理所在地所有BT建設(shè)項(xiàng)目。注冊(cè)項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)明確以下事項(xiàng)：公司名稱、類型、登記地、注冊(cè)地、手續(xù)辦理程序、資金來源、公司章程、經(jīng)營(yíng)宗旨、經(jīng)營(yíng)范圍、機(jī)構(gòu)設(shè)臵及工作職責(zé)、稅務(wù)籌劃、項(xiàng)目貸款落實(shí)、總公司批復(fù)等。建議的組織架構(gòu)設(shè)臵如下：

BT項(xiàng)目公司人員編制不宜太多，建議控制在10人以內(nèi)。

五、項(xiàng)目公司與政府授權(quán)機(jī)構(gòu)簽訂BT合同（無需招標(biāo)）

關(guān)于BT項(xiàng)目投資人的確定方式，目前國(guó)家沒有法律明確規(guī)定是否需要通過招標(biāo)方式確定。因此，投資建設(shè)的招標(biāo)可以暫不

辦理，雙方根據(jù)簽署的合作協(xié)議，直接簽訂BT合同。

如果當(dāng)?shù)卣貏e要求通過招標(biāo)方式確定BT項(xiàng)目投資人，可以協(xié)調(diào)政府采取“兩招并一招”的方式，在招標(biāo)BT投資人時(shí)同時(shí)確定施工總承包單位，即采取“投資人與施工總承包單位”一次性招標(biāo)確定的方式，中標(biāo)的投資人中國(guó)建筑第七工程局有限公司即為施工總承包單位。中標(biāo)后由BT項(xiàng)目公司與政府簽訂BT合同。

雙方簽署B(yǎng)T合同應(yīng)當(dāng)明確的事項(xiàng)有：

1、BT項(xiàng)目采購(gòu)款已列入政府年度財(cái)政預(yù)算并經(jīng)人大批準(zhǔn)；

2、簽署B(yǎng)T合同的同時(shí)，與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行簽署為政府提供履約責(zé)任擔(dān)保的擔(dān)保合同，且BT合同以擔(dān)保合同生效為前提；

3、BT合同施工圖預(yù)算價(jià)已經(jīng)政府財(cái)政投資評(píng)審中心通過，并經(jīng)雙方認(rèn)可；

4、前期工作包括的具體內(nèi)容，并約定由政府完成；

5、工程結(jié)算采用預(yù)算加簽證的方式，依據(jù)現(xiàn)行最新定額及當(dāng)?shù)亍豆こ淘靸r(jià)信息》計(jì)算。

6、不在《工程造價(jià)信息》的材料，由政府授權(quán)機(jī)構(gòu)簽證確認(rèn)，簽證要既簽量又簽價(jià)。為減少工作量，可采用按月度或季度簽證的方式；

7、我方投入資金計(jì)息的起算點(diǎn)以資金到達(dá)指定銀行帳戶為準(zhǔn)？還是以約定的工程形象進(jìn)度為準(zhǔn)？還是以兩者相結(jié)合為準(zhǔn)？建議以第一種方式約定或者以第三種方式約定；

8、利率的上浮比例、調(diào)整方式及利息的支付時(shí)間點(diǎn)；

9、政府不可撤消地支付BT項(xiàng)目采購(gòu)款的年限及支付時(shí)間點(diǎn)；

10、交工驗(yàn)收通過的當(dāng)天或政府使用BT工程，視為向政府完成了工程移交，并以此作為還款的起算點(diǎn)，絕對(duì)不能以竣工結(jié)算為支付的起算點(diǎn)，絕對(duì)不能以竣工結(jié)算為支付的起算點(diǎn)； 必須約定以交工驗(yàn)收為支付的起算點(diǎn)，應(yīng)在BT合同中明確約定“竣工結(jié)算尚未辦理的，暫以BT合同額計(jì)算政府分期還款額?？⒐そY(jié)算辦理完畢后，如竣工結(jié)算小于BT合同額，在下次政府支付采購(gòu)款時(shí)予以扣回，如竣工結(jié)算大于BT合同額，政府應(yīng)于結(jié)算后15日內(nèi)補(bǔ)足按竣工結(jié)算計(jì)算政府應(yīng)歸還的采購(gòu)款，并在以后支付采購(gòu)款時(shí)按竣工結(jié)算金額計(jì)算?！?/p>

11、BT合同生效條件的約定（主要是項(xiàng)目審批手續(xù)、擔(dān)保）；

12、BT項(xiàng)目移交發(fā)生的稅費(fèi)由政府承擔(dān)。

這些明確的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)作為BT合同的條文或附件與BT合同同時(shí)生效，或作為BT合同生效的前提條件。

為了給資金運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，可以合理放大BT合同額，如將前期費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等列入BT合同。但BT合同額也不宜一味放大，BT合同額的65%絕對(duì)不能超過建安費(fèi)總額。

第三章

與銀行簽署貸款合同

BT合同簽訂后，銀行融資就成為頭等大事，融資成功與否是BT項(xiàng)目能否成功運(yùn)作的關(guān)鍵。銀行融資可分為以下幾個(gè)階段：

一、與目標(biāo)銀行前期溝通

針對(duì)不同的BT項(xiàng)目，應(yīng)選擇不同的銀行做為融資對(duì)象。與銀行的前期溝通工作，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目簽訂框架協(xié)議后即開始實(shí)質(zhì)工作，主要內(nèi)容有：

1、銀行貸款是否需要擔(dān)保？如需擔(dān)保，擔(dān)保方式的要求？是否存在不占用局擔(dān)保資源的擔(dān)保方式？

2、對(duì)BT項(xiàng)目公司資本金到位的要求？是否可以分次到位？在貸款審批前是否可以不全部到位？

3、BT項(xiàng)目合計(jì)的資本金將超過5000萬元，但第一個(gè)BT項(xiàng)目資本金總額不足5000萬元是否影響貸款評(píng)級(jí)？

4、BT項(xiàng)目公司資本金在貸款審批前是否可以使用？

如銀行要求不允許使用，要盡量協(xié)調(diào)可以使用，以加速資金回流，否則可能造成較嚴(yán)重的后果。

5、項(xiàng)目公司最高可申請(qǐng)的貸款額度？是否為65%或更高？

6、申請(qǐng)貸款所需申報(bào)的詳細(xì)資料？尤其是需要政府提供的資料？

7、貸款銀行的審批程序？審批所需時(shí)間？

8、銀行貸款批準(zhǔn)后，銀行對(duì)放款方面的要求？

9、銀行對(duì)貸款資金的監(jiān)管方式？監(jiān)管程序？對(duì)我局可能造

成的影響？

10、如何協(xié)調(diào)貸款銀行實(shí)現(xiàn)我局資金集中管理？

11、銀行貸款利率的高低？利息的支付方式及時(shí)間要求？

12、銀行貸款還款方面的要求？提前還款的要求？

這些與銀行溝通的工作，也是貸款談判的主要內(nèi)容。

給貸款銀行提供的詳細(xì)資料主要有兩類，BT項(xiàng)目公司資料和政府資料。

（一）BT項(xiàng)目公司資料，包括但不限于：

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證；

3、國(guó)稅、地稅登記證；

4、貸款卡資料；

5、審計(jì)報(bào)告；

6、公司章程；

7、企業(yè)法人章樣本；

8、企業(yè)法人代表簽字樣本；

9、企業(yè)法人代表、財(cái)務(wù)主管的身份證復(fù)印件及簡(jiǎn)歷；

10、連續(xù)一年的財(cái)務(wù)報(bào)表；

11、資金使用計(jì)劃。

（二）政府需提供的資料，包括但不限于:

1、BT合同及相關(guān)政府工可、環(huán)評(píng)等批復(fù)文件；

2、BT項(xiàng)目政府可行性研究報(bào)告；

3、地方商業(yè)銀行為政府提供的履約責(zé)任擔(dān)保；

4、BT項(xiàng)目采購(gòu)款列入政府年度財(cái)政預(yù)算并經(jīng)人大批準(zhǔn)；

5、政府X年擬開工建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表。

提交貸款資料后，應(yīng)積極協(xié)調(diào)、溝通銀行盡快審批銀行貸款。貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，根據(jù)與貸款銀行前期溝通和談判情況，由BT項(xiàng)目公司與貸款銀行簽署貸款合同，并根據(jù)銀行的要求決定是否簽訂擔(dān)保合同。

第四章 施工總承包招投標(biāo)

根據(jù)《招投標(biāo)法》規(guī)定，政府工程項(xiàng)目必須對(duì)外公開招標(biāo)。BT項(xiàng)目公司與政府簽訂BT合同后，應(yīng)當(dāng)馬上與政府溝通，組織和完善施工總承包的招投標(biāo)工作，這也是辦理施工相關(guān)手續(xù)和工程備案手續(xù)所必須的。

施工總承包的招投標(biāo)工作，應(yīng)該完全按照相關(guān)法律規(guī)定完善手續(xù)。通過對(duì)投標(biāo)條件的限定，我局可以完全掌控整個(gè)招投標(biāo)過程，完善和合法地完成招投標(biāo)工作。投標(biāo)條件的限定可根據(jù)項(xiàng)目情況確定。

為了便于后期資金運(yùn)作和稅收籌劃，施工總承包的招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)至少做到三點(diǎn)：

一是施工總承包中標(biāo)單位必須是xx，而不是xx所屬公司，即各公司必須以局名義投標(biāo)BT項(xiàng)目并以局名義中標(biāo)；

二是以BT建安合同價(jià)全額中標(biāo)給施工總承包單位；

三是必須有大額開工預(yù)付款，最好在25%以上。

第五章

標(biāo)價(jià)分離內(nèi)部分包與施工過程管理

一、標(biāo)價(jià)分離確定內(nèi)部分包

施工總承包合同簽定后，局應(yīng)組織內(nèi)部分包的標(biāo)價(jià)分離工作。根據(jù)不同的項(xiàng)目測(cè)算的利潤(rùn)情況，合理確定內(nèi)部分包比例，將BT項(xiàng)目施工分包給局屬相關(guān)單位，分包合同以工程局對(duì)項(xiàng)目部責(zé)任書（或內(nèi)部標(biāo)價(jià)分離合同）的名義簽訂。

根據(jù)目前路橋項(xiàng)目施工圖預(yù)算不下浮市場(chǎng)狀況，結(jié)合對(duì)八局BT項(xiàng)目調(diào)研情況，我局目前運(yùn)作的BT項(xiàng)目最保守的利潤(rùn)空間在16%以上，極限利潤(rùn)空間在30%左右。也就是局總部可以總造價(jià)70%的最低比例分包給局屬單位或外部單位，具體比例要根據(jù)項(xiàng)目情況合理測(cè)算得出。

二、施工過程管理

施工總承包合同及分包合同簽定后，BT項(xiàng)目公司就要以業(yè)主的身份進(jìn)行施工過程管理，對(duì)上要對(duì)接政府授權(quán)的主管機(jī)構(gòu)，對(duì)下要對(duì)施工項(xiàng)目部進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度等方面的管理。

項(xiàng)目部由各施工分包的公司為主體進(jìn)行組建，但項(xiàng)目人員要

報(bào)局備案，項(xiàng)目主要成員由局下文任命。

局應(yīng)將預(yù)算管理的成功經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用推廣至BT項(xiàng)目公司。組建項(xiàng)目公司后即核定項(xiàng)目公司的總支出預(yù)算和年度支出預(yù)算，在核定額度內(nèi)進(jìn)行包干使用，并制定和完善審批流程。

施工過程中，必須注意的一點(diǎn)是，政府給BT項(xiàng)目公司的簽證必須要既簽量又簽價(jià)。即BT項(xiàng)目公司報(bào)給政府的簽證單必須在標(biāo)明價(jià)格的同時(shí)，也標(biāo)明使用數(shù)量，為將來工程竣工結(jié)算做好準(zhǔn)備。

第六章 項(xiàng)目公司資金運(yùn)作

資金運(yùn)作是個(gè)看似簡(jiǎn)單，但實(shí)際操作起來卻是制肘較多的活動(dòng)。資金運(yùn)作前需要大量的準(zhǔn)備工作，為后期資金運(yùn)作埋下伏筆。

一、主要的前期準(zhǔn)備工作

1、BT合同額要合理放大

創(chuàng)造較大的資金流入量是進(jìn)行資金運(yùn)作的前提，而合理放大BT合同額，就可以有效增加銀行貸款總量，為資金運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)。所以，如有可能，要合理放大BT合同額。

2、做好銀行的協(xié)調(diào)與溝通工作

首先，與銀行協(xié)調(diào)投入資本金在銀行貸款到位之前項(xiàng)目公司必須能夠使用，這是銀行貸款協(xié)調(diào)中的一個(gè)核心問題。

其次，協(xié)調(diào)銀行貸款審批越快越好，宜早不宜遲，且前期貸款投放量要適當(dāng)加大；

第三，協(xié)調(diào)銀行是否可以在資本金不足額到位的情況下審批及發(fā)放貸款，如可行，將大幅節(jié)約我局初期投入資金；

第四，協(xié)調(diào)銀行實(shí)現(xiàn)局總部對(duì)項(xiàng)目公司的資金集中。

3、出資和施工總承包是同一單位

BT項(xiàng)目公司的出資方和施工總承包單位必須是同一單位，即xx，并且施工總承包合同要有大額預(yù)付款。項(xiàng)目部名稱統(tǒng)一為“xxXX工程項(xiàng)目部”，子公司施工該項(xiàng)目相當(dāng)于以局名義承接項(xiàng)目。

4、項(xiàng)目部以總包單位名義進(jìn)行帳務(wù)處理

不再設(shè)臵總承包和分包多級(jí)管理，由項(xiàng)目公司直接對(duì)分包單位進(jìn)行管理。項(xiàng)目部代表xx進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算和成本歸集，即分包單位以總包單位XX項(xiàng)目部名義進(jìn)行帳務(wù)處理。

二、資金運(yùn)作的過程

如果前期準(zhǔn)備工作作細(xì)，資金運(yùn)作將相對(duì)順暢，主要通過預(yù)付款和適當(dāng)加大過程付款來實(shí)現(xiàn)，主要運(yùn)作過程有：

1、付款方式和程序

1）BT項(xiàng)目公司將款項(xiàng)（含回流資金、投資利潤(rùn)、工程款）付給局名義項(xiàng)目（總承包單位）在局結(jié)算中心開立的帳戶（或指定銀行帳戶）；

2）局結(jié)算中心代表局總部以項(xiàng)目上交管理費(fèi)的名義扣除回

流資金和投資利潤(rùn)，再按項(xiàng)目分包支付比例將工程款支付給項(xiàng)目部；

這樣可實(shí)現(xiàn)相關(guān)款項(xiàng)提前扣除，最終支付給分包單位的是其應(yīng)得工程款，避免出現(xiàn)將回流資金和投資利潤(rùn)支付給施工單位后，再督促其向局總部轉(zhuǎn)帳的被動(dòng)情況和不易進(jìn)行帳務(wù)處理的隱患。

2、相關(guān)單位帳務(wù)處理

BT公司帳務(wù)處理：借預(yù)付賬款（全額）、貸銀行存款（全額）；

項(xiàng)目部帳務(wù)處理：借銀行存款（分包款）、其他應(yīng)付款局總部（扣除部分）、貸應(yīng)收賬款（全額）；借管理費(fèi)用（工程施工）（扣除部分）、貸其他應(yīng)付款局總部（扣除部分）；

局總部帳務(wù)處理：借銀行存款（全額）、貸其他應(yīng)付款項(xiàng)目部（全額）；借其他應(yīng)付款項(xiàng)目部（分包款）、貸銀行存款（分包款）；借其他應(yīng)付款項(xiàng)目部（扣除部分）、貸管理費(fèi)用（扣除部分）。合理的帳務(wù)處理，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本、利潤(rùn)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)移。既然是局名義的項(xiàng)目，且項(xiàng)目公司通過款項(xiàng)支付已將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移至施工總承包單位，如需將利潤(rùn)集中于局層面，只需將項(xiàng)目上交管理費(fèi)比例提高，利潤(rùn)自然進(jìn)入局總部，且項(xiàng)目成本的增加只需內(nèi)部的成本資料，無需收集社會(huì)成本資料而付出稅費(fèi)代價(jià)。如需將利潤(rùn)集中于公司層面，只需將項(xiàng)目上交管理費(fèi)比例降低，利潤(rùn)自然進(jìn)入施工單位。而這些問題的處理，只需要召開內(nèi)部會(huì)議即可解決，操作較為方便。

按上述付款方式和程序，預(yù)付款從項(xiàng)目公司支付至七局，由于出資和施工總承包是同一單位，資金一次支付即實(shí)現(xiàn)回流。且預(yù)付款金額較大，前期可實(shí)現(xiàn)資本金大部分回流。

如需對(duì)分包單位支付預(yù)付款，再由局總部支付。雙方進(jìn)行正常帳務(wù)理處。

預(yù)付款實(shí)現(xiàn)大部分資本金回流后，可根據(jù)施工進(jìn)度適當(dāng)加大過程付款金額，逐步實(shí)現(xiàn)資金全部回流。

為保證資金的有效回流，可適當(dāng)降低分包單位的付款比例，偏緊的資金可使施工單位更加加強(qiáng)成本控制，但付款比例也不宜過低，建議工程款支付比例在70%至80%之間。

三、資金運(yùn)作需注意的事項(xiàng)

1、資金運(yùn)作必須謹(jǐn)慎，應(yīng)在局總部的指導(dǎo)和審批下進(jìn)行，絕對(duì)不能為了實(shí)現(xiàn)資金回流而貿(mào)然進(jìn)行不合理操作，以免引起政府懷疑，造成失去資本金所應(yīng)賺取的利息收益。根據(jù)現(xiàn)洽談項(xiàng)目條件測(cè)算，理想狀態(tài)下資本金投入所賺取的利息收益將占項(xiàng)目整體利潤(rùn)的30%左右。

而前期的BT項(xiàng)目失去利息收益，則意謂著后期BT項(xiàng)目也不會(huì)再有此類收益。所以資本金的回流必須在盡可能合理的情況下謹(jǐn)慎操作，也不應(yīng)由項(xiàng)目公司一家來完成，而應(yīng)在局總部的指導(dǎo)和審批下進(jìn)行。

2、BT項(xiàng)目宜分期開工，并合理籌劃開工時(shí)間及進(jìn)度，對(duì)BT項(xiàng)目合同分成幾個(gè)項(xiàng)目單項(xiàng)分步實(shí)施，減少項(xiàng)目資本金的一次投

入總量，也便于資金回流運(yùn)作。宜采用分期投資的方式，并對(duì)項(xiàng)目開工時(shí)間及進(jìn)度進(jìn)行合理籌劃，爭(zhēng)取大項(xiàng)目先開工，小項(xiàng)目后開工。這樣，通過第一次一個(gè)稍大的資金投入，以后通過資金回流就不需新增資金投入。

3、資金運(yùn)作必須考慮所得稅籌劃的難度

以分包比例為85%的項(xiàng)目為例，由于資金運(yùn)作，BT項(xiàng)目公司對(duì)施工總承包單位的付款總額理論上將達(dá)到85%＋35%＝120%。大大超過建安工程本身的造價(jià)，給后期BT項(xiàng)目公司對(duì)總承包單位的結(jié)算、BT項(xiàng)目公司所得稅籌劃、總承包單位因收入增加而帶來的利潤(rùn)消化（所得稅籌劃）等增加很大難度。

因此，在實(shí)際操作過程中，對(duì)項(xiàng)目后期的付款一定要適當(dāng)控制，盡量不要超付，即使出現(xiàn)超付也不要太多。

是否考慮以項(xiàng)目交工時(shí)少量超付金額對(duì)總包單位進(jìn)行結(jié)算，且不再支付工程款，尚未支付給分包單位的工程款由總包單位（局總部）在收取的名義項(xiàng)目管理費(fèi)（資本金回流）中返還給分包單位，以達(dá)到收支平衡？（這個(gè)建議供參考）

第七章

工程竣工驗(yàn)收結(jié)算與政府采購(gòu)

一、工程竣工驗(yàn)收

工程竣工驗(yàn)收的方式以及視同竣工驗(yàn)收的情況應(yīng)在BT合同

中明確約定。因政府還款以工程竣工驗(yàn)收為起算點(diǎn)，因此，在保證工程質(zhì)量的情況下加快施工進(jìn)度，并在完工后盡快辦理竣工驗(yàn)收，是快速收回政府采購(gòu)款的關(guān)鍵。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，BT項(xiàng)目最終結(jié)算額一般要大于BT合同額，為了使政府快速還款，盡快辦理工程竣工結(jié)算是非常關(guān)鍵的一項(xiàng)工作。

工程竣工結(jié)算采取預(yù)算加簽證的方式，由于預(yù)算已經(jīng)政府審核，因此竣工結(jié)算主要是對(duì)簽證的結(jié)算。

為便于結(jié)算進(jìn)行，施工過程中的簽證必須是既簽量又簽價(jià)。這樣，竣工結(jié)算只需將預(yù)算和簽證經(jīng)過簡(jiǎn)單的疊加就可得到初步的竣工結(jié)算結(jié)果，扯皮因素少，從而達(dá)到快速結(jié)算的目標(biāo)。

建設(shè)期政府采購(gòu)主要是歸還建設(shè)期利息，BT合同中應(yīng)明確約定政府支付建設(shè)期利息的程序、方式及時(shí)間要求，并保證早于貸款銀行要求的利息支付時(shí)間。

一般程序?yàn)椋築T項(xiàng)目公司根據(jù)銀行進(jìn)帳單（或施工進(jìn)度確認(rèn)單），提交付款申請(qǐng)，經(jīng)政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)和財(cái)政局審批后，在約定日期前支付至我方指定的銀行帳戶，每季度支付一次。這個(gè)程序應(yīng)盡可能約定簡(jiǎn)單。

還款期政府采購(gòu)包括歸還BT項(xiàng)目投資和還款期利息。還款期利息的支付程序同建設(shè)期，也要盡可能簡(jiǎn)化，最好約定由財(cái)政局審批后直接支付。

政府采購(gòu)BT項(xiàng)目投資是實(shí)現(xiàn)BT項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵，因此

必須在BT合同中約定以交工驗(yàn)收為支付的起算點(diǎn)，而不以竣工結(jié)算為支付的起算點(diǎn)。由于交工半年內(nèi)政府就要還款，如果竣工結(jié)算尚未辦理完畢，應(yīng)在BT合同中明確約定暫以BT合同額計(jì)算還款額。避免政府推委結(jié)算，造成BT項(xiàng)目資金遲遲不能回收的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)政府采購(gòu)款應(yīng)提前與政府授權(quán)機(jī)構(gòu)溝通，提前辦理相關(guān)手續(xù)，爭(zhēng)取在約定日期收到政府還款。若政府有意提前還款，我方應(yīng)積極配合，并與貸款銀行提前溝通歸還貸款事項(xiàng)。

第二篇：BT模式如何進(jìn)行項(xiàng)目融資

BT模式如何進(jìn)行項(xiàng)目融資

一、背景

1、BT是英文Build（建設(shè)）和Transfer（移交）縮寫形式，意即“建設(shè)--移交”，是政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。

2、BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過程。

3、目前采用 BT模式籌集建設(shè)資金成了項(xiàng)目融資的一種新模式。

二、BT模式產(chǎn)生的背景

1、隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施投資的銀根壓縮受到前所未有的沖擊，如何籌集建設(shè)資金成了制約基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵。

2、原有的投資融資格局存在重大的缺陷，金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、建設(shè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)市場(chǎng)在很大程度上被人為阻隔，資金缺乏有效的封閉管理，風(fēng)險(xiǎn)和收益分擔(dān)不對(duì)稱，金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、建設(shè)企業(yè)不能形成以項(xiàng)目為核心的有機(jī)循環(huán)閉合體，優(yōu)勢(shì)不能相補(bǔ)，資源沒有得到合理流動(dòng)與運(yùn)用。

三、BT模式的運(yùn)作

1、政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，完成項(xiàng)目建議書、可行性研究、籌劃報(bào)批等前期工作，將項(xiàng)目融資和建設(shè)的特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方（依法注冊(cè)成立的國(guó)有或私有建筑企業(yè)），銀行或其他金融機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目未來的收益情況對(duì)投資方的經(jīng)濟(jì)等實(shí)力情況為項(xiàng)目提供融資貸款，政府與投資方簽訂BT投資合同，投資方組建BT項(xiàng)目公司，投資方在建設(shè)期間行使業(yè)主職能，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)、并承擔(dān)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。

2、項(xiàng)目竣工后，按BT合同，投資方將完工驗(yàn)收合格的項(xiàng)目移交給政府，政府按約定總價(jià)（或計(jì)量總價(jià)加上合理回報(bào)）按比例分期償還投資方的融資和建設(shè)費(fèi)用。

3、政府在BT投資全過程中行使監(jiān)管，保證BT投資項(xiàng)目的順利融資、建設(shè)、移交。投資方是否具有與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的實(shí)力，是BT項(xiàng)目能否順利建設(shè)和移交的關(guān)鍵

四、實(shí)施BT模式的依據(jù)

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》第二條“政府采購(gòu)是指各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購(gòu)依法制定的集中采購(gòu)目錄以內(nèi)的或者采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為。”

2、根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部[2003]30號(hào)《關(guān)于關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》第四章第七條“鼓勵(lì)有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對(duì)具備條件的工程項(xiàng)目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設(shè)-轉(zhuǎn)讓（BT）、建設(shè)--經(jīng)營(yíng)--轉(zhuǎn)讓（BOT）、建設(shè)-擁有--經(jīng)營(yíng)（BOO）、建設(shè)--擁有--經(jīng)營(yíng)--轉(zhuǎn)讓（BOOT）等方式組織實(shí)施。”

五、BT模式的運(yùn)作過程

1、項(xiàng)目的確定階段：政府對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)，完成項(xiàng)目建設(shè)書、可行性研究、籌劃報(bào)批等工作；

2、項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段：政府確定融資模式、貸款金額的時(shí)間及數(shù)量上的要求、償還資金的計(jì)劃安排等工作；

3、項(xiàng)目的合同確定階段：政府確定投資方，談判商定雙方的權(quán)利與義務(wù)等工作；

4、項(xiàng)目的建設(shè)階段：參與各方按BT合同要求，行使權(quán)利，履行義務(wù)；

5、項(xiàng)目的移交階段：竣工驗(yàn)收合格、合同期滿，投資方有償移交給政府，政府按約定總價(jià)，按比例分期償還投資方的融資和建設(shè)費(fèi)用。

六、BT模式的特點(diǎn)

1、BT模式僅適用于政府基礎(chǔ)設(shè)施非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)；

2、政府利用的資金是非政府資金，是通過投資方融資的資金，融資的資金可以是銀行的，也可以是其他金融機(jī)構(gòu)或私有的，可以是外資的也可以是國(guó)內(nèi)的；

3、BT模式僅是一種新的投資融資模式，BT模式的重點(diǎn)是B階段；

4、投資方在移交時(shí)不存在投資方在建成后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收入；

5、政府按比例分期向投資方支付合同的約定總價(jià)。

七、在融資過程中需要注意的問題

1、風(fēng)險(xiǎn)較大，例如政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)；需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，最大的風(fēng)險(xiǎn)還是政府的債務(wù)償還是否按合同約定；

2、安全合理利潤(rùn)及約定總價(jià)的確定比較困難；

3、做好項(xiàng)目法人責(zé)任制，對(duì)項(xiàng)目資金籌措、建設(shè)實(shí)施、資產(chǎn)保值增值實(shí)行全過程負(fù)責(zé)的制度。加強(qiáng)項(xiàng)目的建設(shè)管理，合理降低工程造價(jià)，降低工程成本，降低融資成本，獲取較大的利息差收入；

4、適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)率（大于資金的綜合水平）水平和資金的有限監(jiān)管投入與增值退出，便是合理令人滿意的水平，最大的安全保障就是最大的收益。

第三篇：什么是BT模式

什么是BT模式 BT模式的概念

BT是英文Build(建設(shè))和Transfer(移交)縮寫形式，意即“建設(shè)—移交”，是政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。是BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過程。目前，采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項(xiàng)目融資的一種新模式。

BT模式產(chǎn)生的背景

1.隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施投資的銀根壓縮受到前所未有的沖擊，如何籌集建設(shè)資金成了制約基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵。而原有的投資融資格局存在重大的缺陷，金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、建設(shè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)市場(chǎng)在很大程度上被人為阻隔，資金缺乏有效的封閉管理，風(fēng)險(xiǎn)和收益分擔(dān)不對(duì)稱，金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、建設(shè)企業(yè)不能形成以項(xiàng)目為核心的有機(jī)循環(huán)閉合體，優(yōu)勢(shì)不能相補(bǔ)，資源沒有得到合理流動(dòng)與運(yùn)用。實(shí)施BT模式的依據(jù)

依據(jù)一：《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》第二條“政府采購(gòu)是指各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購(gòu)依法制定的集中采購(gòu)目錄以內(nèi)的或者采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為?！?/p>

依據(jù)二：中華人民共和國(guó)建設(shè)部[2003]30號(hào)《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》第四章第七條“鼓勵(lì)有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對(duì)具備條件的工程項(xiàng)目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設(shè)-轉(zhuǎn)讓(BT)、建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓(BOT)、建設(shè)-擁有-經(jīng)營(yíng)(BOO)、建設(shè)-擁有-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓(BOOT)等方式組織實(shí)施?！?/p>

BT模式的運(yùn)作過程

項(xiàng)目的確定階段：政府對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)，完成項(xiàng)目建設(shè)書、可行性研究、籌劃報(bào)批等工作；項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段：政府確定融資模式、貸款金額的時(shí)間及數(shù)量上的要求、償還資金的計(jì)劃安排等工作；項(xiàng)目的合同確定階段：政府確定投資方，談判商定雙方的權(quán)利與義務(wù)等工作；項(xiàng)目的建設(shè)階段：參與各方按BT合同要求，行使權(quán)利，履行義務(wù)；項(xiàng)目的移交階段：竣工驗(yàn)收合格、合同期滿，投資方有償移交給政府，政府按約定總價(jià)，按比例分期償還投資方的融資和建設(shè)費(fèi)用。

BT模式的特點(diǎn)

BT模式僅適用于政府基礎(chǔ)設(shè)施非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)；政府利用的資金是非政府資金，是通過投資方融資的資金，融資的資金可以是銀行的，也可以是其他金融機(jī)構(gòu)或私有的，可以是外資的也可以是國(guó)內(nèi)的；BT模式僅是一種新的投資融資模式，BT模式的重點(diǎn)是B階段；投資方在移交時(shí)不存在投資方在建成后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收入；政府按比例分期向投資方支付合同的約定總價(jià)。

第四篇：2011年上半年BT項(xiàng)目總結(jié)

陜西煤業(yè)化工建設(shè)（集團(tuán)）有限公司

2011年上半年BT項(xiàng)目推進(jìn)情況

運(yùn)用BT模式積極參與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本質(zhì)上是建設(shè)集團(tuán)對(duì)管理體制改革的再深化，也是建設(shè)集團(tuán)快速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的新嘗試，有利于提高發(fā)展質(zhì)量。2010年，通過對(duì)BT項(xiàng)目投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)和融資情況的分析論證，集團(tuán)公司分別以BT模式與西安市灃渭新區(qū)管委會(huì)簽訂10億元市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、與咸陽市涇渭新區(qū)管委會(huì)簽訂150億元市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

2011年上半年，集團(tuán)公司根據(jù)以上BT項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議精神，在與灃渭管委會(huì)和涇渭管委會(huì)開展BT項(xiàng)目落實(shí)的同時(shí)，還積極與臨潼區(qū)政府渭河綜合治理指揮部、渭南市鹵陽湖管委會(huì)進(jìn)行BT項(xiàng)目業(yè)務(wù)對(duì)接，與富平縣政府就市政基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目進(jìn)行溝通聯(lián)系，大力開拓外部市場(chǎng)?，F(xiàn)就這半年來BT項(xiàng)目的推進(jìn)情況簡(jiǎn)要總結(jié)如下：

一、與咸陽市涇渭新區(qū)管委會(huì)就BT項(xiàng)目落實(shí)情況：

集團(tuán)公司與涇渭管委會(huì)就落實(shí)雙方2010年已經(jīng)達(dá)成的BT戰(zhàn)略合作框架協(xié)議一直保持溝通，雙方業(yè)務(wù)部門信息對(duì)接暢通。今年上半年，經(jīng)過多輪反復(fù)談判，于2011年5月27日，建設(shè)集團(tuán)與咸陽市涇渭新區(qū)管委會(huì)就涇渭新區(qū)渭柳佳苑安置小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，簽訂了BT合作協(xié)議。

涇渭新區(qū)渭柳佳苑安置小區(qū)一、二期項(xiàng)目，建設(shè)面積約40萬㎡，占地約500畝，總投資約12億元；項(xiàng)目計(jì)劃總建設(shè)期為三年，分期開發(fā)建設(shè)，每年開工建設(shè)面積，以當(dāng)年甲方的建設(shè)計(jì)劃為準(zhǔn)，屆時(shí)雙方另行簽訂具體施工合同。2011年計(jì)劃開工建設(shè)面積11.4萬平方米，總造價(jià)3.3億元，建設(shè)工期12個(gè)月，合同開工時(shí)間為今年6月份。該項(xiàng)目集團(tuán)公司已安排韓城分公司承擔(dān)施工任務(wù)，目前由于項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)未完成，甲方將開工時(shí)間推遲到2011年 8月份。

二、與西安市灃渭新區(qū)管委會(huì)就BT項(xiàng)目落實(shí)情況

2010年初，經(jīng)多次磋商，集團(tuán)公司與西安市灃渭新區(qū)管委會(huì)就灃渭新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，于2010年6月24日簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。2011年上半年，經(jīng)過我們積極與灃渭新區(qū)管委會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)對(duì)接，灃渭新區(qū)管委會(huì)承諾：灃渭新區(qū)內(nèi)富裕路、灃河?xùn)|路、灃涇大道、豐產(chǎn)路、西繞城輔道北段、六村堡產(chǎn)業(yè)園內(nèi)園區(qū)道路等6項(xiàng)工程共計(jì)12條道路，近35.75km長(zhǎng)，約18.4億元造價(jià)的市政道路項(xiàng)目由建設(shè)集團(tuán)實(shí)施。由于灃渭新區(qū)管委會(huì)對(duì)合作項(xiàng)目前期的拆遷、征地、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等主要工作還未完成，截止目前，還沒有具備施工條件的具體項(xiàng)目。

三、西安市臨潼區(qū)渭河綜合整治項(xiàng)目情況

陜西省委、省政府計(jì)劃5年內(nèi)完成渭河兩岸的治理。2010年12月29日，省政府第23次常委會(huì)審議并通過《陜西省渭河全線整治規(guī)劃及實(shí)施方案》，2011年1月26日，西安市政府召開了渭河西安段整治建設(shè)工作和承辦全省渭河全線整治啟動(dòng)儀式的專題會(huì)議，目前，咸陽、浐灞、渭南段已付諸實(shí)施。

渭河治理臨潼段位于臨潼區(qū)，全長(zhǎng)40.8km，兩岸總長(zhǎng)72.83km，計(jì)劃投資141.16億元，計(jì)劃加高加寬堤防20.39km，新建52.44 km。主要為疏浚河道、治理灘區(qū)、加寬堤防、綠化堤外、水質(zhì)達(dá)標(biāo)，包括防洪工程體系建設(shè)、河道清理整治工程建設(shè)、治污工程體系建設(shè)、生態(tài)景觀體系建設(shè)四大部分。

2011年5月，集團(tuán)公司就臨潼渭河綜合整治項(xiàng)目與臨潼區(qū)政府、臨潼區(qū)水務(wù)局等有關(guān)部門和單位進(jìn)行溝通，收集項(xiàng)目有關(guān)的法律、政策性支持文件、立項(xiàng)文件和項(xiàng)目介紹等資料，6月作了項(xiàng)目的可行性論證和合同主要條款的洽談工作，集團(tuán)公司將以BT模式實(shí)施臨潼區(qū)渭河段11.4km河堤及其范圍內(nèi)河道疏浚整理工程，項(xiàng)目規(guī)劃估算1.6億元，建設(shè)總工期10個(gè)月，計(jì)劃2011年7月20日開工，至2012年5月20日竣工；2011年11月底前完成5km。

四、大力開拓外部市場(chǎng)，與省內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快區(qū)縣積極開展BT項(xiàng)目合作

2011年5月，集團(tuán)公司對(duì)渭南市鹵陽湖開發(fā)區(qū)有關(guān)BT項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，并進(jìn)行了分析論證。

2011年6月以來，正在與富平縣政府就其市政基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目進(jìn)行溝通，針對(duì)不同工程項(xiàng)目特點(diǎn)，擬以BT模式或施工總承包模式進(jìn)行合作。

五、實(shí)施BT項(xiàng)目面臨的主要困難

1、集團(tuán)公司BT項(xiàng)目實(shí)施面臨的最大困難是資金短缺。2010年6月，為切實(shí)貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有

關(guān)問題的通知》，財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合發(fā)出通知，要求各地抓緊清理核實(shí)并妥善處理融資平臺(tái)公司債務(wù)，對(duì)融資平臺(tái)公司進(jìn)行清理規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司的融資管理和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等的信貸管理，堅(jiān)決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為。自此以來BT項(xiàng)目融資的難度越來越大，融資的成本越來越高，沒有一定的資金保障，BT項(xiàng)目是難以做成的。

2、缺乏相應(yīng)的組織管理體系和項(xiàng)目管理人員。我們企業(yè)以前干的全是施工總承包或單項(xiàng)工程施工承包的項(xiàng)目，企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)和服務(wù)功能等方面不能滿足BT項(xiàng)目管理要求，而且還缺少一批掌握BT項(xiàng)目管理的復(fù)合型人才。

2011年7月26日

第五篇：BT操作流程說明

MB住宅產(chǎn)業(yè)化BT項(xiàng)目信托管理

主要部分情況說明

MB綠色建筑BT信托模式轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式——對(duì)全國(guó)各地取得土地開發(fā)權(quán)的土地持有企業(yè)提供技術(shù)服務(wù)、金融服務(wù)、公益服務(wù)，把房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗禺a(chǎn)”與“房產(chǎn)”的合作。不需要通過投資、融資、合資等方式籌措資金進(jìn)行建設(shè)、從千方百計(jì)降低成本追求利潤(rùn)的最大化轉(zhuǎn)變?yōu)橐罁?jù)傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)投資成本與周邊200米范圍之內(nèi)同等質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的成交價(jià)的差價(jià)、核定開發(fā)企業(yè)應(yīng)得的合理利潤(rùn)。信托管理期限按鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建設(shè)的定額工期為準(zhǔn)，信托合同終止后開發(fā)企業(yè)以信托受益人受益權(quán)形式，收回前期投入的成本和利潤(rùn)。

今后中國(guó)的住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量都必須達(dá)到綠色建筑國(guó)家三星標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑投資成本將大幅度增加，徹底把建筑物的投資與開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)相剝離，不會(huì)降低開發(fā)企業(yè)的合理利潤(rùn)。（鎖定開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)是依據(jù)傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)投資成本與周邊200米范圍之內(nèi)同等質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的成交價(jià)的差價(jià)核定開發(fā)企業(yè)應(yīng)得的合理利潤(rùn)。）

通過MB綠色建筑BT模式轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式——又好又快完成開發(fā)項(xiàng)目，這種BT項(xiàng)目方式的全部資產(chǎn)包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的開發(fā)權(quán)（地產(chǎn)權(quán)）與總承包企業(yè)出資的在建項(xiàng)目（房產(chǎn)權(quán)）都必須委托信托公司管理，信托管理期限按鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建設(shè)的定額工期為準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)封頂實(shí)現(xiàn)預(yù)售后信托公司自動(dòng)清償匹配信托資金；信托合同終止后開發(fā)企業(yè)以信托受益人受益權(quán)形式，收回前期投入的成本和利潤(rùn)。

把鎖定開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)進(jìn)入到綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化的投資成本，銷售公司按住宅產(chǎn)業(yè)化的投資成本價(jià)向符合購(gòu)買普通商品房的居民出售，通過購(gòu)房補(bǔ)貼方式使大多數(shù)居民都能買得起合理的住房擴(kuò)大住房消費(fèi)，這樣就能確保實(shí)施銷售收回全部投資和利潤(rùn)。(30%公積金貸款，70%銀行按揭貸款，用家庭月收入三分之一歸還銀行月等額還本付息的貸款，不足部分向住房養(yǎng)老公益基金會(huì)申請(qǐng)補(bǔ)助)BT項(xiàng)目只有融投資能力的總承包企業(yè)才能承接。在建設(shè)過程中的建設(shè)資金全部由總承包企業(yè)負(fù)責(zé)籌措，總承包企業(yè)必須把匹配開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目的建設(shè)資金全額委托給同一個(gè)信托公司進(jìn)行資金信托管理，這樣信托公司才能接受“在建工程”真實(shí)財(cái)產(chǎn)的信托管理。

傳統(tǒng)BT項(xiàng)目是總承包企業(yè)全額出資工程款自行支付各生產(chǎn)企業(yè)的貨款，待建設(shè)工程驗(yàn)收合格移交后才能清償全部工程款一般土建工程約三年?？偝邪髽I(yè)要承擔(dān)支付過程中資金流失和產(chǎn)品質(zhì)量的全部責(zé)任，在三年建設(shè)過程中融資本金盡管列入建筑成本而不能為總承包企業(yè)帶來資本運(yùn)營(yíng)收益。

BT信托項(xiàng)目是總承包企業(yè)把全額出資的資金委托信托公司資金信托管理，由信托公司專項(xiàng)用于業(yè)主工程款支付保函兌現(xiàn)，總承包企業(yè)把兌現(xiàn)的資金全部存入銀行保證金賬戶，由銀行出據(jù)國(guó)內(nèi)信用證，專項(xiàng)用于支付各生產(chǎn)企業(yè)的貨款。由生產(chǎn)企業(yè)憑國(guó)內(nèi)信用證組織企業(yè)生產(chǎn)的流動(dòng)資金，促使生產(chǎn)企業(yè)又好又快完成各分包的單項(xiàng)工程。根據(jù)中國(guó)預(yù)售政策，結(jié)構(gòu)封頂即可預(yù)售，由于采用了MB新型建筑體系，三個(gè)月卻能結(jié)構(gòu)封頂，加上推行普通商品住房的輪候選房制度，結(jié)構(gòu)封頂后即能實(shí)現(xiàn)全部銷售。銷售收入全部進(jìn)入信托公司，按資金信托合同條款，信托公司在收到項(xiàng)目銷售款后應(yīng)立即清償匹配該項(xiàng)目的信托資金?？偝邪髽I(yè)即能收回資金信托的本金和收益。BT項(xiàng)目從三年回收融資本金和6.5%利息轉(zhuǎn)變?yōu)锽T信托管理三個(gè)月收回融資本金和10%收益，BT項(xiàng)目投入資金從原工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后收回轉(zhuǎn)變?yōu)轭A(yù)售后收回?？偝邪髽I(yè)將收回的本金可以繼續(xù)委托信托管理，匹配第二個(gè)在建工程資金信托收取10%信托收益，總承包企業(yè)的年收益與傳統(tǒng)BT項(xiàng)目三年周期項(xiàng)目收益率15%相比提高5倍。

總承包企業(yè)代替業(yè)主支付的一些前期費(fèi)用，只要能進(jìn)入投資成本并列入業(yè)主工程款支付保函中就不影響總承包企業(yè)的收益，反之支付費(fèi)用越多，總承包企業(yè)收益就越高。

這就是使總承包企業(yè)的年收益率成倍增長(zhǎng)的辦法。住宅產(chǎn)業(yè)化BT模式的速度激發(fā)總承包公司募集資金的積極性，擴(kuò)大住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)資金直接融資渠道。

一、住宅產(chǎn)業(yè)化BT工程的合同簽訂程序：

1、上?，F(xiàn)代公司已與擔(dān)保公司簽訂長(zhǎng)期合作戰(zhàn)略合同能幫助開發(fā)商辦理業(yè)主工程款支付擔(dān)保函。

2、項(xiàng)目咨詢服務(wù)合同：由開發(fā)企業(yè)（土地持有人）與項(xiàng)目代理公司簽訂。

3、項(xiàng)目合作意向協(xié)議：由開發(fā)企業(yè)（土地持有人）與上海現(xiàn)代公司簽訂。

4、設(shè) 計(jì) 合 同：由開發(fā)企業(yè)（土地持有人）設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同指定采 用MB綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化建筑體系（由設(shè)計(jì)院與授權(quán)專項(xiàng)MB建筑技術(shù)設(shè)計(jì) 院簽訂加盟合作協(xié)議）

5、總承包施工合同：由開發(fā)企業(yè)（土地持有人）與建筑總承包公司簽訂

6、項(xiàng)目合作協(xié)議：由開發(fā)企業(yè)（土地持有人）與上?，F(xiàn)代公司簽訂。

7、工程履約擔(dān)保協(xié)議：由擔(dān)保公司與建筑總承包公司簽訂。

8、房屋銷售合同：由開發(fā)企業(yè)（土地持有人）與售房公司簽訂；

9、BT項(xiàng)目資金信托合同： 由建筑總承包公司或者資金持有人與信托公司簽訂匹配BT項(xiàng)目建設(shè)資金信托合同。

10、捐贈(zèng)協(xié)議：由上?，F(xiàn)代公司與公益基金會(huì)簽訂。（上海現(xiàn)代公司把應(yīng)獲得的綠色建筑產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式所產(chǎn)生的部分效益和享受減免稅費(fèi)部分捐贈(zèng)給公益扶助基金會(huì)占銷售收入的20%，納入到住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)成本。用于對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行補(bǔ)貼。

11、在建工程BT項(xiàng)目資產(chǎn)信托管理合同：由開發(fā)企業(yè)（土地持有人）與信托公司簽訂。

二、總承包企業(yè)代業(yè)主支付的一些前期費(fèi)用：

1、信托資金、資產(chǎn)管理費(fèi)：收取銷售收入的1%。

2、擔(dān)保費(fèi)；收取保函金額的3%。

3、總代理服務(wù)費(fèi)：（項(xiàng)目投資金額的3%）

4、增加部分的設(shè)計(jì)費(fèi)：原計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)與2002年國(guó)家計(jì)委指導(dǎo)價(jià)的差價(jià)。

以上費(fèi)用屬于開發(fā)企業(yè)（土地持有人）應(yīng)支付各項(xiàng)費(fèi)用，在信托資金到位后由信托公司作為提前一次性支付費(fèi)用，進(jìn)入投資成本。進(jìn)入成本的結(jié)算的費(fèi)用與開發(fā)企業(yè)（土地持有人）沒有利益沖突。開發(fā)企業(yè)應(yīng)作為一項(xiàng)必須完成的工作內(nèi)容履行手續(xù)。

成都元圣總代理供稿