第一篇：新城工業(yè)小區(qū)集體土地及房屋征收情況匯報(bào)20120329

新城工業(yè)小區(qū)集體土地及房屋征收情況匯報(bào)

根據(jù)縣委、縣政府的工作安排，為加快新城工業(yè)小區(qū)的建設(shè)步伐，我鎮(zhèn)按照縣委、縣政府的工作部署，高度重視，圍繞奮戰(zhàn)60天、實(shí)現(xiàn)新突破的目標(biāo)要求，深入開展新城工業(yè)小區(qū)征地拆遷“雙突擊月“活動(dòng)，著力破解征地拆遷的節(jié)點(diǎn)難題,現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、新城工業(yè)小區(qū)工作進(jìn)展情況

新城工業(yè)小區(qū)共涉及分水坳村的分水坳、上田心、下田心、爛泥垅、石子陂、大龍里、黃土嶺小組，王屋嶺村的彭屋小組，巷口村的鵝公頭小組，共3個(gè)村9個(gè)村民小組（具體位置為：東至南康青云村，南至章江河1500米，西至分水坳村爛泥壟、黃土嶺山塘，北至323國道），涉及耕地221.858畝、坑塘314.026畝、宅基地81.415畝、林地1977.639畝(含果園213.053畝)、墳?zāi)?19座，僅林地就涉及農(nóng)戶189戶；涉及拆遷的村民小組為分水坳村大龍里組共19大戶34小戶。截止目前，已征收耕地172.674畝（完成耕地征收任務(wù)的77.8%），征收林地2012.544畝（完成林地征收任務(wù)的102%），完成墳?zāi)拱徇w480穴（完成搬遷任務(wù)的66.8%），發(fā)放征地、遷墳、果樹青苗補(bǔ)償款2，577，5504.53元。

二、存在的問題

1、國道沿線耕地征地戶期望值較高，還存在觀望的思想，征地范圍內(nèi)未簽協(xié)議土地上存在搶種現(xiàn)象（國道邊涉及耕地的有25農(nóng)戶25.287畝）。

2、分水坳村黃土嶺、大龍孜組、巷口村新屋坪組尚有300多畝山塘未簽協(xié)議，其中大垅孜組山塘25畝已丈量。其主要原因：其一，認(rèn)為山塘征地價(jià)格較低，希望按精養(yǎng)魚塘的標(biāo)準(zhǔn)予以征收；其二，這些山塘承擔(dān)了分水坳黃土嶺組、巷口村新屋坪組共500多畝耕地的灌溉功能，涉及農(nóng)戶擔(dān)心山塘征用后政府解決灌溉工作滯后，影響生產(chǎn)。

3、分水坳村分水坳組果園的征收問題難度較大，承包戶認(rèn)為按株補(bǔ)償所得補(bǔ)償偏低，要求采用鐵路補(bǔ)償辦法按15000元/畝進(jìn)行核算補(bǔ)

償。經(jīng)調(diào)查，該果園面積138畝，涉及豐產(chǎn)期臍橙5379株，按株數(shù)核算需補(bǔ)償161萬多元，如按15000元/畝計(jì)劃，138畝需補(bǔ)償207萬元,兩者相差46萬元。

4、安置點(diǎn)的征地工作難度大，雖然已完成了4戶的征地工作，但仍有賴長路等7戶大戶的征地思想工作沒有做通。

5、王屋嶺彭屋組與劉日紅合同糾紛。該組140多畝林地于2010年3月31日以1.8萬元多元承包給劉日紅管理，承包期限為38年。去年工業(yè)園征地時(shí)，彭屋組在未通知?jiǎng)⑷占t的情況下就簽訂了征收協(xié)議，為此，劉日紅要求彭屋組補(bǔ)償期損失。

6、園區(qū)范圍內(nèi)存在違法土地交易、非法買賣土地、搶建等現(xiàn)象。

三、下一步工作打算

1、完成工業(yè)一路（中軸線）的征地及附屬物的搬遷工作，保障工程建設(shè)的順利施工，重點(diǎn)突破國道沿線耕地的征收。

2、以完善公墓建設(shè)為依托，利用清明期間的有利時(shí)機(jī)，積極動(dòng)員已簽墳?zāi)拱徇w協(xié)議的農(nóng)戶做好墳?zāi)沟陌徇w工作。

3、從解決農(nóng)戶最關(guān)注的水利設(shè)施建設(shè)入手，重點(diǎn)抓好征地涉及山塘覆蓋的灌溉農(nóng)田用問題，進(jìn)一步細(xì)化山塘補(bǔ)償項(xiàng)目，充分考慮塘主、承包戶的利益，努力完成分水坳村大垅孜、黃土嶺，巷口村新屋坪組的山塘征收工作。

5、嚴(yán)格堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，完善法律程序，做好征地拆遷過程中所屬公證、證據(jù)保全和提存等工作，依法依規(guī)解決分水坳村分水坳組臺(tái)商果園的征收和黃屋嶺彭屋組與劉日紅的合同糾紛等涉山糾紛問題。

6、加強(qiáng)對(duì)征地范圍內(nèi)的日常巡查，防止農(nóng)戶突擊亂搭亂建，公告征地戶不能在已征土地開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，努力為園區(qū)土地平整創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。

6、進(jìn)一步加大安置點(diǎn)的征收力度，確保拆遷工作在已丈3戶農(nóng)戶的基礎(chǔ)上有新突破.大余縣新城鎮(zhèn)人民政府

2012年3月30日

第二篇：集體土地征收

永善縣城規(guī)劃區(qū)

集體土地及房屋征收補(bǔ)償、安置搬遷

實(shí)施辦法（試行）（草案）

第一章

總則

第一條 為保障我縣城市建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)劃實(shí)施，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，營造和諧、統(tǒng)一、良好的投資環(huán)境，提高土地利用率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》和《云南省土地管理?xiàng)l例》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合永善實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地及房屋征收補(bǔ)償安置，是指國家依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，將農(nóng)村集體所有土地征收為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和地上附著物的所有權(quán)人合理補(bǔ)償安置的行為。

第三條 本辦法適用于公布之日起在縣城城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施的項(xiàng)目用地且與城市總體規(guī)劃要求相適應(yīng)的集體土地及房屋征收。中央、省、市確定的交通、能源、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的集體土地及房屋征收適用本辦法（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的除外）。

第四條 永善縣人民政府授權(quán)永善縣國土資源局代表縣人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集體土地及房屋的征收、補(bǔ)償工作。各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，支持、配合做好相關(guān)工作。

縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)征地項(xiàng)目實(shí)施安置區(qū)域的劃定及規(guī)劃設(shè)計(jì)審查審核工作，擬訂規(guī)劃安置方案。

第五條 征收土地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

第六條 集體土地及房屋宅基地征收協(xié)議統(tǒng)一由縣國土資源局與被征收土地所有權(quán)人和使用權(quán)人簽訂。

第七條 集體土地征收依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣人民政府公告征收補(bǔ)償方案并組織實(shí)施。

建設(shè)項(xiàng)目征地中涉及的具體房屋及地上附著物、附屬設(shè)施征收補(bǔ)償、搬遷安置方案由永善縣國土資源局?jǐn)M訂報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第八條 征收單位不得擅自變更本實(shí)施辦法確定的土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得侵占或者挪用征地補(bǔ)償安置費(fèi)。

第九條 被征收的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收的人民政府裁決。補(bǔ)償爭(zhēng)議不影響征收方案的實(shí)施。被征收所有權(quán)人、使用權(quán)人必須服從國家征收的需要，在規(guī)定期限內(nèi)移交，不得拒絕和阻撓。

第二章

土地及青苗補(bǔ)償

第十條 根據(jù)云南省國土資源廳公布的全省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，永善縣城規(guī)劃區(qū)年產(chǎn)值統(tǒng)一測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)為：1500元/畝，征地補(bǔ)償倍數(shù)為30倍，即征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為30000元/畝。鑒于歷史原因和實(shí)際,縣城規(guī)劃區(qū)集體土地征收補(bǔ)償按以

下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；

二、征收旱地，每平方米100元；

三、征收漁塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建設(shè)用地、曬場(chǎng)、農(nóng)用溝渠、田間道路等生產(chǎn)生活用地，每平方米90元。

選擇宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只補(bǔ)償安置剩余部分的宅基地。

四、征收荒地，統(tǒng)一按每平方米10元補(bǔ)償。

（具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見：永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收土地補(bǔ)償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表）

第十一條 青苗補(bǔ)償費(fèi)：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元補(bǔ)償。

第十二條 征收臨時(shí)用地的補(bǔ)償費(fèi)包括青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕作層恢復(fù)補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為水田每年每畝2500元，旱地每年每畝2100元。臨時(shí)用地不得修建永久性建筑。

經(jīng)濟(jì)作物苗圃按5元/平方米補(bǔ)償。（具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見：永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收青苗補(bǔ)償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表）

第三章

地上附著物補(bǔ)償

第十三條 地上附著物補(bǔ)償包括樹木、地上建筑物、地下構(gòu)筑物、墳?zāi)沟鹊难a(bǔ)償。縣人民政府發(fā)出征收公告后種植和建造的地上附著物和地下設(shè)施不予補(bǔ)償；在非法占用的土地上建設(shè)的建筑物和其他設(shè)施不予補(bǔ)償。

第十四條 電力、電信、廣播電視、供排水等單位的各種

地上、地下設(shè)施由產(chǎn)權(quán)單位按照規(guī)劃要求自行拆除和搬遷，不予補(bǔ)償。

第十五條 零星林木補(bǔ)償以實(shí)際棵數(shù)計(jì)算，按未掛果幼樹和掛果成樹分類別補(bǔ)償。

（具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見林木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表）

第十六條 需遷移墳?zāi)沟?，?yīng)予以公告。墳?zāi)惯w移補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每冢800元。

第十七條 房屋征收補(bǔ)償按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，參照《永善縣國有土地房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》的規(guī)定執(zhí)行，即不低于征收公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。其中選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

選擇宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算。

被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法確定。

第十八條 其他建（構(gòu)）筑物、附屬設(shè)施補(bǔ)償由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)一并納入評(píng)估，分類列出評(píng)估價(jià)值，按評(píng)估價(jià)分類補(bǔ)償。（或按附表標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償）

第四章 安置、搬遷

第十九條 安置方式。被征收房屋宅基地屬被征地集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村居民的，采取貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、自行安置或劃定安置區(qū)域農(nóng)村宅基地配置安置相結(jié)合的方式安置。

安置區(qū)域劃定，由縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門根據(jù)縣城城市規(guī)劃擬訂安置區(qū)域規(guī)劃方案，并報(bào)縣政府批準(zhǔn)后在項(xiàng)目征地區(qū)域內(nèi)確定。規(guī)劃確定的安置區(qū)域內(nèi)集體土地只作調(diào)查補(bǔ)償，集體土地權(quán)屬性質(zhì)不發(fā)生改變。

選擇安置區(qū)域宅基地配置安置方式的，戶均安置面積不得超過100平方米，被征收宅基地1戶超過100平方米的，對(duì)超出部分只作征收補(bǔ)償。宅基地配置地以行政劃撥方式供地并按縣城規(guī)劃區(qū)農(nóng)村宅基地來審批、管理和使用。

被征收房屋宅基地屬非農(nóng)居民的，一律采取貨幣補(bǔ)償安置，即只對(duì)被征收的房屋宅基地進(jìn)行補(bǔ)償，不再采取其他方式安置。

第二十條 安置條件。申請(qǐng)安置區(qū)域宅基地配置安置的安置戶必須同時(shí)具備以下條件：

（一）有被征收房宅基地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的合法常住農(nóng)業(yè)戶口，嚴(yán)格以項(xiàng)目用地征收公告發(fā)布之日前公安機(jī)關(guān)的在冊(cè)登記農(nóng)業(yè)戶口為準(zhǔn)；無完全民事行為能力的戶主必須以公安機(jī)關(guān)的證明為準(zhǔn)；

（二）房屋宅基地被依法征收，且在本縣沒有其它房屋宅基地；

（三）被征收宅基地上的房屋屬依法修建；

（四）長期在搬遷區(qū)域內(nèi)居住和生活的農(nóng)戶；

（五）申請(qǐng)安置區(qū)域宅基地配置安置時(shí)，申請(qǐng)戶必須提供安置申請(qǐng)書、戶口薄、原宅基地建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地權(quán)屬證書、其他合法有效證明材料、本縣沒有其它房屋宅基地的證明、房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議、被搬遷房屋騰空驗(yàn)收證明等相關(guān)材料。

第二十一條 安置戶及安置面積計(jì)算。符合安置區(qū)域宅基地配置安置的農(nóng)戶，一宗被征收房屋宅基地只有一個(gè)戶口的，計(jì)一個(gè)安置戶，安置面積按《云南省土地管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定執(zhí)行，即人均占地不得超過20平方米，一戶最多不得超過100平方米。

被征收房屋宅基地屬兩戶或多戶共有，申請(qǐng)安置區(qū)域宅基地配置安置的，由同一權(quán)屬被征收宅基地上的申請(qǐng)戶自行協(xié)商確定安置面積，但安置總面積不得超過被征收宅基地的面積，且戶均安置面積不得超過100平方米。

第二十二條 搬遷。兌現(xiàn)征收補(bǔ)償后，由永善縣國土資源局組織和委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)或公司實(shí)施被征收區(qū)域內(nèi)的個(gè)人房屋及附屬設(shè)施的搬遷、拆除工作。

項(xiàng)目用地征收區(qū)域內(nèi)的搬遷戶應(yīng)在搬遷通知規(guī)定的時(shí)限內(nèi)將房屋騰空交由承擔(dān)搬遷工作的機(jī)構(gòu)或公司驗(yàn)收并同時(shí)簽訂搬遷協(xié)議。拆搬機(jī)構(gòu)或公司向被搬遷戶出具房屋騰空驗(yàn)收證明。

實(shí)施搬遷、拆除后，承擔(dān)搬遷、拆除工作的機(jī)構(gòu)或公司應(yīng)向永善縣國土資源局提交區(qū)域搬遷情況報(bào)告，由永善縣國土資源局組織有關(guān)單位對(duì)區(qū)域內(nèi)的搬遷、拆除情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

第二十三條 安置區(qū)域宅基地配置安置手續(xù)的辦理，由安置申請(qǐng)戶向永善縣國土資源局提供安置條件證明材料、安置申請(qǐng)、搬遷協(xié)議及搬遷機(jī)構(gòu)或公司出具的房屋騰空驗(yàn)收證明等相

關(guān)資料，永善縣國土資源局組織規(guī)劃、住建、溪洛渡人民政府等職能部門集體會(huì)審確定集中安置區(qū)域宅基地配置安置戶，規(guī)劃、住建、國土等職能部門根據(jù)會(huì)審意見辦理規(guī)劃許可、建設(shè)用地等手續(xù)。

第五章

搬遷補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)

第二十四條 自來水、電、有線電視、電話等的遷移費(fèi)按征收公告日相關(guān)單位的實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

第二十五條 向被搬遷戶支付搬家補(bǔ)助費(fèi)每戶每次3000元，按兩次計(jì)算；支付臨時(shí)安置過渡補(bǔ)助費(fèi)每月每平方米10元，過渡時(shí)間按騰空交房驗(yàn)收之日起算，過渡期為6個(gè)月，過渡方式為自行過渡。

第二十六條 對(duì)積極配合搬遷的，給予獎(jiǎng)勵(lì)。凡在搬遷通知規(guī)定時(shí)間內(nèi)自行搬遷完畢騰空房房屋并交付驗(yàn)收的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)3000元。

第六章

法律責(zé)任

第二十七條 侵占、挪用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人的土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)費(fèi)用的，視情節(jié)輕重給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條 征收集體土地經(jīng)依法批準(zhǔn)并按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人超過規(guī)定時(shí)間拒不移交土地的，由永善縣國土資源局責(zé)令限期移交。逾期不移交土地的，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，由永善縣國土永善縣國土資源局局申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

逾期拒不領(lǐng)取征地補(bǔ)償費(fèi)用的，由永善縣國土永善縣國土

資源局局將其征地補(bǔ)償費(fèi)劃轉(zhuǎn)被征地村組集體經(jīng)濟(jì)組織專戶儲(chǔ)存。

第二十九條 向被征收房屋所有權(quán)人依法兌現(xiàn)了房屋征收補(bǔ)償，縣人民政府審批確定了項(xiàng)目征地的安置方案，房屋所有權(quán)人拒絕在搬遷通知規(guī)定時(shí)限內(nèi)騰空房屋交付驗(yàn)收，影響該區(qū)域搬遷、拆除工作的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆除。

第三十條 阻礙土地行政主管部門工作人員依法行使職權(quán)及妨礙用地單位依法用地及建設(shè)施工的，依法懲處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條 對(duì)騙取安置用地的，一經(jīng)查實(shí)，依法收回土地使用權(quán)。

第三十二條 有關(guān)機(jī)關(guān)在出具證明時(shí)，必須注明責(zé)任人，經(jīng)單位主要領(lǐng)導(dǎo)審核簽批后蓋章認(rèn)可。對(duì)違反政紀(jì)的由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法查處，觸犯法律的交由司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任

第三十三條 對(duì)拒不執(zhí)行本辦法的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社區(qū)工作人員，按相關(guān)規(guī)定追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任。

第三十四條 除土地行政主管部門外，任何單位和個(gè)人不得與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議或其他土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，否則，依法嚴(yán)肅處理。

第七章

附則

第三十五條 本辦法規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)，由縣國土資源局會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)土地類別、經(jīng)濟(jì)總量和價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整，報(bào)縣人民政府審批后公布執(zhí)行。

第三十六條 耕地被征收后符合農(nóng)轉(zhuǎn)非條件的，由有關(guān)部

門按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)。

第三十七條 城市規(guī)劃區(qū)外其他項(xiàng)目用地的集體土地房屋征收、土地補(bǔ)償按涉及區(qū)域內(nèi)征地年產(chǎn)值統(tǒng)一測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，地上附著物、地上附屬設(shè)施補(bǔ)償參照本辦法執(zhí)行，被征收房屋的安置、搬遷根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際情況參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條 如遇政策調(diào)整，按調(diào)整后的政策執(zhí)行。第三十九條 本辦法自公布之日起施行，在此之前縣政府和有關(guān)部門下發(fā)的文件凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

第三篇：集體土地征收

集體土地征收

1.征收集體土地的特點(diǎn)

1.1 集體土地概述

☆ 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有

☆宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有

☆集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)

☆符合土地利用總體☆規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外（集體土地流轉(zhuǎn)的特例）

1.2 征地集體土地的概念

☆ 是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭⒔o予補(bǔ)償?shù)男袨?/p>

☆ 實(shí)質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜?/p>

1.3 征收與征用的共同與不同之處

☆ 共同之處

◇ 都具有一定強(qiáng)制性

◇ 都要經(jīng)過法定程序

◇ 都要依法給予補(bǔ)償

☆ 不同之處

◇ 征收是所有權(quán)發(fā)生改變，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)

◇ 征用是使用權(quán)改變，所有權(quán)不變，強(qiáng)制使用，特定情況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人

1.4 征收的特點(diǎn)

☆強(qiáng)制性-土地征收是國家行為

☆妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活-要給予被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

☆ 被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移-集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?/p>

2.征收的原則

☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原則

◇ 能不征就不征，能少征就少征

☆ 保證國家建設(shè)用地的原則

◇ 該征就征，反對(duì)拒征和大幅度提高征地費(fèi)用

☆ 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

◇ 對(duì)征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償

◇ 對(duì)農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助

◇ 對(duì)因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力要適當(dāng)安排

◇ 妥善安置拆遷戶

☆ 有償使用土地的原則

◇ 土地征收后，除公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施外，就應(yīng)實(shí)行有償使用供應(yīng)

☆依法征地的原則

◇ 必須有縣級(jí)以上政府的批準(zhǔn)文件

◇ 按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù) ◇ 禁止以租代征

3.征收、征用集體土地的政策規(guī)定

3.1 征收土地的范圍

☆為了公共利益的需要，可以征收集體土地

☆ 土地征收后，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)

3.2 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限

☆ 聽證制度-在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證

☆ 征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度－國務(wù)院和省級(jí)政府（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）-只有這兩級(jí)

☆農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（用途轉(zhuǎn)變）

☆由國務(wù)院審批的 ◇ 基本農(nóng)田

◇ 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的 ◇ 其他土地超過70公頃的

☆其他用地由省級(jí)政府審批并報(bào)國務(wù)備案

3.3 申請(qǐng)征地不得化整為零

☆征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零

☆分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用

☆鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收

3.4 對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助

☆由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

3.5 臨時(shí)用地政策

☆由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地時(shí)申請(qǐng)并取得批準(zhǔn)

☆由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時(shí)用地協(xié)議（征用而非征收）

☆臨時(shí)用地期限最多不超過2年

☆不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動(dòng)，不得修建永久性建筑

☆期滿后建設(shè)單位清理場(chǎng)地支付費(fèi)用，到土管部門注銷登記

☆超期可再次提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的視為違章用地

3.6 聯(lián)營使用集體土地政策（兩種方法）

☆聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)

☆持縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件

☆ 由聯(lián)營企業(yè)向縣級(jí)以上政府土管部門提出用地申請(qǐng)

☆ 兩種處理方式

◇ 批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì)，實(shí)行征收

◇ 也可以不改變土地所有權(quán)，作為聯(lián)營條件（聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)）-作價(jià)入股，可以不改變土地所有權(quán)

3.7 征收土地公告（主要是兩個(gè)公告）

☆概念

◇ 由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進(jìn)行公告

☆征地公告內(nèi)容（四項(xiàng)）

◇ 征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號(hào)、時(shí)間和用途（批文）

◇ 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積（土地）

◇ 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑（人員）

◇ 辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙夼c地點(diǎn)（手續(xù)）

☆征地補(bǔ)償安置方案公告內(nèi)容

◇ 被征地土地情況

◇ 土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式

◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式

◇ 地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式

◇ 農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑

◇ 其他措施

☆未過行公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理手續(xù)

3.8 征地補(bǔ)償費(fèi)的使用

☆補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)按有關(guān)規(guī)定使用（給村集體或農(nóng)民個(gè)人）

☆耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

☆菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

☆征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支

3.9 特殊征地政策

☆大中型水利水電工程補(bǔ)償－國務(wù)院另行規(guī)定

☆征收林地、園林－林業(yè)管理部門規(guī)定

☆征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹－報(bào)相關(guān)部門處理后方可征地

☆烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理

☆用地范圍內(nèi)有國防設(shè)施－經(jīng)協(xié)商后方可征收

4.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)

【征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成】三大類

☆土地補(bǔ)償費(fèi)－給集體的，補(bǔ)償所有權(quán)

☆安置補(bǔ)助費(fèi)－給個(gè)人的，安置勞動(dòng)力

☆地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)－給地上物的所有人

【注意專有名詞的精準(zhǔn)性】

☆征地補(bǔ)償費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)不同

☆安置補(bǔ)助費(fèi)，不叫安置補(bǔ)償費(fèi)

4.1 土地補(bǔ)償費(fèi)

☆內(nèi)含

◇ 是征地費(fèi)的主要部分，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而支付的款項(xiàng)（對(duì)地）

◇ 由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)

☆標(biāo)準(zhǔn)

◇ 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的6－10 倍（按原用途補(bǔ)償）

◇ 其他土地標(biāo)準(zhǔn)，由省級(jí)規(guī)定

4.2 安置補(bǔ)助費(fèi)

☆ 內(nèi)含

◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)（對(duì)人）

☆ 耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)＝需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

◇ 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算

◇ 每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍

◇ 每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍

☆ 非耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 由省級(jí)規(guī)定

☆ 征地補(bǔ)償費(fèi)的特殊規(guī)定

◇ 人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍

◇ 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼

☆ 政府的管理

◇ 省級(jí)政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)

◇ 征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)

◇ 國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須將征地費(fèi)用足額列入概算

◇ 對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股

4.3 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

☆地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省級(jí)政府規(guī)定

☆ 征收城市郊區(qū)的菜地，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

☆ 城市郊區(qū)的菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘

4.4 臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

☆征用臨時(shí)用地，應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時(shí)用地協(xié)議

☆按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償（注意沒有倍數(shù)）

☆但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和

【為何有高限的規(guī)定】

☆ 臨時(shí)用地補(bǔ)償相當(dāng)于租金

☆征地補(bǔ)償費(fèi)相當(dāng)于銷售價(jià)格

☆如果租金之和超過了售價(jià)，那就不如買了而不是租

4.5 補(bǔ)償費(fèi)用的使用

☆土地補(bǔ)償費(fèi)－農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有

☆ 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)－歸地上附著物和青苗的所有者 ☆ 安置補(bǔ)助費(fèi)（三種方式）

◇ 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置人員的－由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用 ◇ 其他單位安置的人員－支付給安置單位 ◇ 不需要統(tǒng)一安置的人員－發(fā)放給個(gè)人

5.土地征收工作程序

5.1 申請(qǐng)用地 ☆ 申請(qǐng)機(jī)構(gòu)

◇ 土地所在地縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門 ☆申請(qǐng)的依據(jù)

◇ 經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì) ◇ 基本建設(shè)計(jì)劃（立項(xiàng)）◇ 其它

☆所需附上有資料

◇ 建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明

◇ 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它有關(guān)批準(zhǔn)文件 ◇ 土地行政部門出具有用地預(yù)審報(bào)告 ◇ 初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)材料 ◇ 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

◇ 占用耕地的，提出補(bǔ)充耕地方案

◇ 項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告 ◇ 提供地價(jià)評(píng)估報(bào)告

5.2 受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件（一書四方案）☆審查時(shí)間

◇ 受理的30日內(nèi)

☆編制（一書）

◇ 建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書

☆擬定（四方案）

◇ 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案（用途轉(zhuǎn)變）

◇ 補(bǔ)充耕地方案

◇ 征地方案（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）

◇ 供地方案（使用權(quán)轉(zhuǎn)變）

☆流程

◇ 經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查

5.3 審批用地（一制度）

☆實(shí)行土地管理部門內(nèi)部會(huì)審制度審批土地

☆批文必須是政府的，而不是土管部門的5.4 征地實(shí)施

☆實(shí)施機(jī)構(gòu)

◇ 被征收土地所在地市縣人民政府（注意不是土管部門）

☆ 程序

◇ 征地公告

◇ 支付征地費(fèi)

◇ 安置農(nóng)業(yè)人口

◇ 協(xié)調(diào)征地爭(zhēng)議

5.5 簽發(fā)用地證書（合同+登記）

☆有償使用土地的－簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》

☆以劃撥方式使用土地的，簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

☆用地單位持上述文件辦理土地登記手續(xù)

5.6 征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理

☆時(shí)間

◇ 用地批準(zhǔn)后至頒發(fā)土地使用權(quán)證書前的管理

☆措施

◇ 會(huì)同有關(guān)部門落實(shí)安置措施

◇ 督促被征地單位按期移交土地

◇ 處理征地過程中的各種爭(zhēng)議

◇ 填寫征地結(jié)案報(bào)告（表示征地工作結(jié)束）

5.7 建立征收土地檔案（三項(xiàng)要求）

☆整理和收集征收過程中形成的各種文件

☆ 收集存檔的文件一律是原件

☆市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式

第四篇：集體土地征收

集體土地征收

百科名片 集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。土地征收方案依照法定程序批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣級(jí)人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。?jiǎn)介征收土地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)歸土地所有權(quán)人所有，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。

缺陷 當(dāng)前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收權(quán)被濫用當(dāng)前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對(duì)土地管理的缺位有關(guān)?！吨腥A人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”實(shí)際上公共利益的概念已被擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)建設(shè)，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請(qǐng)用地，那么這就存在一個(gè)“公共利益”如何界定的問題。我建一個(gè)學(xué)校和醫(yī)院是為了公共利益，我開發(fā)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)是否也為公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明確也導(dǎo)致土地征收權(quán)被國家權(quán)力機(jī)關(guān)極度濫用。因?yàn)槲覈恋卣魇盏难a(bǔ)償費(fèi)用實(shí)行的并非真正的市場(chǎng)價(jià)格，而是由國家單方制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。即使這樣的低價(jià)也往往是由用地單位來支付的，國家實(shí)際上是無對(duì)價(jià)取得土地，這就加劇了土地征收權(quán)的濫用。

（二）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實(shí)際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。既然是兩種所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地的價(jià)格就應(yīng)該由市場(chǎng)來決定，就應(yīng)該由法定的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6—10倍來計(jì)算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場(chǎng)、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強(qiáng)制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第25

條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對(duì)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。這個(gè)異議是指對(duì)6—10倍以內(nèi)，而對(duì)于被征地單位的補(bǔ)償要求高于10倍的救濟(jì)措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規(guī)定也違背了民法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的基本權(quán)能，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補(bǔ)償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補(bǔ)償范圍一般限于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)等。這樣的補(bǔ)償范圍在土地市場(chǎng)發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進(jìn)一步擴(kuò)大征地的補(bǔ)償范圍，如加拿大的土地征收補(bǔ)償一般包括（1）被征收部分的補(bǔ)償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。（2）有害或不良影響補(bǔ)償，主要針對(duì)被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對(duì)剩余部分造成的損害，可能還包括對(duì)個(gè)人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補(bǔ)償。（3）干擾損失補(bǔ)償，被征地所有人或承租人因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。（4）重新安置的困難補(bǔ)償。⑥另外德國對(duì)土地的補(bǔ)償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：以土地或其他標(biāo)的物在征收機(jī)關(guān)裁定征收申請(qǐng)當(dāng)日的轉(zhuǎn)移價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn)。（2）營業(yè)損失補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。⑦其實(shí)土地征收補(bǔ)償范圍在我國個(gè)別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規(guī)定的就有保養(yǎng)費(fèi)，并且在該辦法第24條還對(duì)保養(yǎng)費(fèi)的發(fā)放辦法作出了詳細(xì)規(guī)定。

另一方面土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也有點(diǎn)過低，按照法律規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被征收前3年畝產(chǎn)量的6—10倍，這樣算下來荒地補(bǔ)償費(fèi)每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農(nóng)村也只有20000元，不要說彌補(bǔ)損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

3、安置補(bǔ)助費(fèi)過低，解決不了勞動(dòng)力安置問題，另外也與我國現(xiàn)行勞動(dòng)法不協(xié)調(diào)。例如湖北省的安置補(bǔ)助費(fèi)一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費(fèi)，用人單位根本不愿接受。⑧另外在勞動(dòng)力安置方面我國《土地管理法》雖然作了多次修改但仍未脫離計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的陰影，主要表現(xiàn)在與我國現(xiàn)行勞動(dòng)立法不協(xié)調(diào)，如企業(yè)現(xiàn)在都是自負(fù)盈虧的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，企業(yè)有自主與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同的自由，強(qiáng)行向企業(yè)安排勞動(dòng)力顯然干渉了企業(yè)的用工自主權(quán)。⑨另一方面企業(yè)實(shí)行的是全員勞動(dòng)合同制，當(dāng)勞動(dòng)者違反勞動(dòng)合同或勞動(dòng)法規(guī)時(shí)企業(yè)有權(quán)單方解除勞動(dòng)合同，這樣的結(jié)果是被安置農(nóng)民的就業(yè)權(quán)利根本無法得到保障。

（三）土地征收程序不規(guī)范，缺乏民主我國土地管理法及其實(shí)施條例雖然對(duì)建設(shè)用地的規(guī)劃、批準(zhǔn)及其實(shí)施方案作出了具體規(guī)定，但在實(shí)施過程中存在許多問題，嚴(yán)重侵犯了被征地農(nóng)民的利益。如《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。而事實(shí)上在征收土地的過程中不

但不聽取意見，甚至在補(bǔ)償方案未出臺(tái)的情況下用地單位就將推土機(jī)開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。另外在簽訂土地補(bǔ)償合同時(shí)應(yīng)該由征地單位和土地所有權(quán)人或土地承包人依法簽訂土地征收補(bǔ)償合同，而在操作過程中顯得很混亂，如新鄉(xiāng)市東開發(fā)區(qū)在征收延津縣農(nóng)用地時(shí)先是延津縣國土局和土地被征收的村民委員會(huì)所在的鄉(xiāng)政府簽訂一份合同，然后再由鄉(xiāng)政府和村民委員會(huì)簽訂一份合同，至于承包土地的農(nóng)民任何合同都沒有。

實(shí)質(zhì)上不管是土地管理法及其實(shí)施條例或是村民委員會(huì)組織法，其立法目的都是為了規(guī)范和監(jiān)督在土地征收過程中存在的問題。也就是防止征收權(quán)利被濫用，在這里主要是指村民委員會(huì)和村民小組的主任、組長，因?yàn)樗麄兊拿裰鞣梢庾R(shí)很淡薄，有些事情不要說召開村民會(huì)議，甚至事后也不通知群眾，嚴(yán)重違反村民委員會(huì)組織法19條規(guī)定的民主議定原則。⑩一個(gè)小組長甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農(nóng)民以后的生計(jì)，這也是近年來土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

（四）存在“以租代征”現(xiàn)象我們知道土地管理法及其實(shí)施條例對(duì)農(nóng)村土地的征收程序作出了相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，目的是不言而喻的，在這里我們并不是反對(duì)租用土地，而是由于立法滯后用地單位及有關(guān)部門忽略了土地租用后的復(fù)耕等一系列問題，最終受害的還是農(nóng)民。如沁陽市的宏達(dá)鋼鐵有限公司，2003年他們?cè)谇哧柺形魅f鎮(zhèn)校尉營村租用了240多畝土地，租期為 30 年，租金每畝每年僅為600 元，并且是按支付的，而且這全是耕地，如果按照土地征收程序是要報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的，可實(shí)際上他們只在沁陽市和焦作市土地主管部門作了備案和批準(zhǔn)，因此這種租地行為屬于嚴(yán)重規(guī)避土地征收程序的行為，它簡(jiǎn)化了土地使用手續(xù)。最關(guān)鍵的還是他們雙方的合同太簡(jiǎn)單，對(duì)以后企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的問題及違約責(zé)任沒有作出約定，如企業(yè)在土地租用期限內(nèi)出現(xiàn)破產(chǎn)怎么辦？土地由誰來復(fù)耕？我們認(rèn)為只所以出現(xiàn)這些問題，租用土地的雙方只考慮短期利益，不考慮土地的長期用途是一方面的原因，而作為政府部門由于缺乏相應(yīng) 法律依據(jù)無法加強(qiáng)監(jiān)管也是主要原因。

立法

13日，國務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯夏季論壇回答城鎮(zhèn)化問題時(shí)直言，土地問題根本上與制度有關(guān)，農(nóng)民合法的土地得不到應(yīng)有的保障，現(xiàn)有的財(cái)稅制度在相當(dāng)程度上還存在著“土地財(cái)政”的現(xiàn)象。這造成一手從農(nóng)民那里廉價(jià)得到土地，另一手又高價(jià)賣給開發(fā)商。他明確表示，必須從制度上解決這些問題。那么，發(fā)生在集體土地上越來越多的房屋征收和拆遷問題究竟如何解決？立法又應(yīng)如何面對(duì)“土地財(cái)政”困局？[1]專家說法

北京大學(xué)法學(xué)院教授沈巋日前向記者透露，目前正醞釀立法解決集體土地征收和補(bǔ)償中存在的問題，諸如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、補(bǔ)償不公、失地農(nóng)民生活保障、暴力強(qiáng)拆等。中國社科院財(cái)貿(mào)研究所財(cái)政與稅收研究室副主任楊志勇認(rèn)為，所謂“市場(chǎng)價(jià)”補(bǔ)償因?yàn)殡y以說得清楚什么是“市場(chǎng)”，造成了事實(shí)上操作的困難，“可能的辦法是，怎么能讓

那些農(nóng)民共享城鎮(zhèn)化的收益，比如可以考慮入股、分紅等形式讓農(nóng)民分享未來的土地收益，這樣可能會(huì)減少很多矛盾?！?《新京報(bào)》9月17日)集體土地征收立法，難點(diǎn)在于如何確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，繞開難點(diǎn)，采取入股、分紅等形式補(bǔ)償農(nóng)民，看起來很美，但很可能只是“畫餅”讓農(nóng)民“充饑”，不利于保障農(nóng)民權(quán)益。

首先，這種建議存在自相矛盾的地方，如果事實(shí)確如專家所言，什么是“市場(chǎng)”說不清楚，那么建立在市場(chǎng)收益基礎(chǔ)上的入股、分紅同樣也應(yīng)該“說不清楚”。反對(duì)“市場(chǎng)價(jià)”補(bǔ)償時(shí)，以“市場(chǎng)”說不清楚為借口，建議入股分紅時(shí)，又預(yù)設(shè)“市場(chǎng)”可以說得清清楚楚，這豈非自相矛盾？

“市場(chǎng)”說不清楚其實(shí)是借口，從現(xiàn)狀來看，在國有土地補(bǔ)償中，按“市場(chǎng)價(jià)”補(bǔ)償

并不存在“說不清楚”的問題，土地交易采取的是招拍掛的形式，有何說不清楚的？其次，入股分紅的形式能不能保障農(nóng)民利益？農(nóng)民房屋被拆遷后，不可能睡在野外，必須要有地方可住，必須要生活。入股分紅的不確定性很多，既存在“紙上財(cái)富”難解現(xiàn)實(shí)生活困難的問題，也存在分紅難兌現(xiàn)、分紅成“白條”的可能。在地方政府財(cái)政收入并不透明的情況下，分紅能分多少，會(huì)不會(huì)少得可憐，會(huì)不會(huì)忽悠農(nóng)民，恐怕也是一個(gè)疑問。

集體土地征收立法必須要考慮到農(nóng)民的利益，入股、分紅的建議是站在如何有利于地方政府拆遷的角度上進(jìn)行政策構(gòu)想，看起來很美，但一旦實(shí)施，后遺癥將會(huì)很多。其實(shí)，保障農(nóng)民利益真的很難嗎？既然集體土地先要轉(zhuǎn)化為國有土地，然后進(jìn)行招拍掛，那么參考當(dāng)?shù)剡^去的國有土地交易價(jià)格，以略低于市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償給農(nóng)民，又有何不可？有何難度？農(nóng)民能得到足夠的補(bǔ)償，地方政府也能獲得一定的收益，這不正是一種雙贏嗎？

第五篇：農(nóng)村集體土地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

征地拆遷：農(nóng)村集體土地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法(2014-02-14 08:12:53)轉(zhuǎn)載 ▼ 標(biāo)簽： 合法權(quán)益 說是 農(nóng)業(yè)人口 征收與補(bǔ)償 計(jì)算方法 文化

最近，筆者在電視、網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體中看到一些，有關(guān)關(guān)于農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償?shù)男侣?，地方政府是怎么怎么的為農(nóng)民著想，又是怎么怎么的對(duì)農(nóng)民進(jìn)行了合理補(bǔ)償。不過，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對(duì)農(nóng)民征地補(bǔ)償新聞,一個(gè)城市征收農(nóng)民土地，一塊同樣的，兩個(gè)價(jià)，80%的土地按每畝8萬（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬（1500元/平方米）給付，這說明農(nóng)民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個(gè)價(jià)來，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺纯紤]的，土地要是你的，這種征收法，你會(huì)同意嗎？耐人尋味。還有，在農(nóng)權(quán)網(wǎng)上看到一則帖子，征收農(nóng)民的房屋政府給補(bǔ)償每平方米400元，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺吹南氲模怨P者當(dāng)?shù)剞r(nóng)民建房為例，農(nóng)民建設(shè)一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補(bǔ)償，讓農(nóng)民怎么購建房屋，又怎么來生活。還有，就是農(nóng)民的土地同地不同價(jià)，給農(nóng)民的土地分片定價(jià)。無錫調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 全市劃分為一、二類地區(qū)。這就好比說，同樣的土地種稻子，你能說同樣的大米在市場(chǎng)賣出兩個(gè)價(jià)？農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不能完全等同于市場(chǎng)，要考慮農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，顯然這種征地補(bǔ)償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規(guī)滯后，不健全。那么，在情況下，農(nóng)民在征地拆遷中，怎樣來計(jì)算補(bǔ)償款才合理？尊重農(nóng)民，保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計(jì)？在征地拆遷補(bǔ)償款計(jì)算中，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)必要考慮的因素，應(yīng)當(dāng)注意的問題，只有抓住要點(diǎn)才能在征地拆遷中得到較合理的補(bǔ)償。這里筆者，給農(nóng)民朋友一個(gè)思路，供農(nóng)民在征地拆遷維權(quán)中參考。

農(nóng)民在計(jì)算土地、房屋補(bǔ)償款時(shí)，首先要了解：集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及土地市場(chǎng)價(jià)值等相關(guān)法律常用名詞，才能更好地維護(hù)農(nóng)民合法的權(quán)益 集體土地所有權(quán)

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權(quán)歸屬，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號(hào) 自1995年5月1日起施行）第十九條規(guī)定：集體土地所有權(quán)，“土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實(shí)施《六十條》時(shí)確定為集體所有的土地，屬農(nóng)民集體所有?！?/p>

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第4條之規(guī)定，我國實(shí)行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地、控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農(nóng)用地的范疇。地方政府非法占用農(nóng)用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經(jīng)過有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并且取得了用地手續(xù)，但是他的用地手續(xù)是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農(nóng)田或其它農(nóng)用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權(quán)的管理機(jī)關(guān)申報(bào)。少報(bào)多占，主要指超出批準(zhǔn)用地的面積占用土地。比如，某建設(shè)項(xiàng)目被批準(zhǔn)占用土地50畝，在實(shí)施建設(shè)的過程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準(zhǔn)文件以及辦理用地手續(xù)即占用土地的行為。未轉(zhuǎn)先占，即未經(jīng)依法批轉(zhuǎn)土地利用就占用農(nóng)用地的違法行為。未征先占，即未經(jīng)土地征收程序改變土地權(quán)屬就占用農(nóng)用地的違法行為。由此可見，沒有取得手續(xù)批文違法占地，農(nóng)民有權(quán)拒絕征地。土地使用權(quán)《土地管理法》第九條規(guī)定：土地使用權(quán)，“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。”《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號(hào) 自1995年5月1日起施行）第四十三條規(guī)定：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。”

現(xiàn)行的土地管理法律將土地的所有權(quán)和使用權(quán)相分離的基本原則，也就是說，雖然國家和農(nóng)民集體擁有土地，但是政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人等都可以在符合法律規(guī)定的情況下，辦理相關(guān)合法的手續(xù)，取得合理利用土地的權(quán)利關(guān)獲得收益。但是，這并不意味著其對(duì)土地的使用可以不受任何限制，還是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保護(hù)，管理和合理利用土地的義務(wù)，根據(jù)土地的屬性不同，科學(xué)合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策。因此，強(qiáng)占亂占侵犯農(nóng)民土地使用權(quán)的行為都錯(cuò)誤的違法行為。

依據(jù)《憲法》、《民法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)的國家法律上來看，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)是一種用益權(quán)，物權(quán)最重要的特征就是直接支配和保護(hù)之絕對(duì)性。物權(quán)的直接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對(duì)標(biāo)的物為管領(lǐng)處分的權(quán)利。物權(quán)的絕對(duì)性，指物權(quán)人于其標(biāo)的的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構(gòu)成違法。對(duì)于農(nóng)村集體所有的土地，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的成員取得其承包經(jīng)營權(quán)，屬于用益權(quán)。這種用益權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就具有物權(quán)的屬性，即具有排除包括有權(quán)人（發(fā)包人）在內(nèi)的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會(huì)議結(jié)束后舉行的記者招待會(huì)上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個(gè)道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進(jìn)，永不退縮，不言失敗。我們說要給農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠(yuǎn)不變。必須實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，必須保護(hù)農(nóng)民對(duì)土地生產(chǎn)經(jīng)營的自主權(quán)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補(bǔ)償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴(yán)懲那些違背法律、強(qiáng)占亂占農(nóng)民土地的人?！?《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》（2009年中央1號(hào)文件）也明確規(guī)定：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變。強(qiáng)化對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)保護(hù)，做好集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實(shí)到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn)步開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點(diǎn)，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書落實(shí)到農(nóng)戶，嚴(yán)禁借機(jī)調(diào)整土地承包關(guān)系，堅(jiān)決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為?！?/p>

這些規(guī)定都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地突破了《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》中農(nóng)民土地使用權(quán)限的所規(guī)定，都足以證明，農(nóng)民的土地承包權(quán)使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規(guī)定的，來進(jìn)行征收，這對(duì)農(nóng)民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權(quán)、使用權(quán)，可以說，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農(nóng)民可要求最高的補(bǔ)償。土地自身價(jià)值

價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，是商品生產(chǎn)和商品交換的基本規(guī)律。只要存在商品生產(chǎn)和商品交換，就存在價(jià)值規(guī)律。（1）價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，但并不是商品經(jīng)濟(jì)中唯一的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。商品經(jīng)濟(jì)中有許多經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)值規(guī)律是基本的規(guī)律。（2）價(jià)值規(guī)律作為商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，同其他任何規(guī)律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。土地作為三大生產(chǎn)要素之一，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著基礎(chǔ)性、決定性作用。土地有償使用，要符合價(jià)值規(guī)律。同樣的土地，國有土地就有市場(chǎng)價(jià)值，集體土地就不具有市場(chǎng)價(jià)值，顯然，這是不符價(jià)值規(guī)律，也是不符合邏輯的。

便于農(nóng)民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價(jià)值？如果農(nóng)民的土地不值錢，那政府、開發(fā)商就不會(huì)對(duì)農(nóng)民的土地眼紅了。打個(gè)不確切比方，就是農(nóng)民的土地很值錢，假如說農(nóng)民的土地是一個(gè)聚寶盆，年年會(huì)給農(nóng)民家送錢，就是秋天土地里的收成，因?yàn)檗r(nóng)民的收成有了錢就可以無憂無慮世世代代地去生活。這時(shí)候，有人要賣農(nóng)民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對(duì)農(nóng)民而言“生路”值多少錢？事實(shí)上這個(gè)“生路”就是這里所講的土地自身價(jià)值。因此，農(nóng)民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應(yīng)是合理的，得保障農(nóng)民自身的長遠(yuǎn)生存。盡管集體土地，還沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的落后的管理模式，但土地自身的市場(chǎng)價(jià)值以充分顯現(xiàn)出來，如果農(nóng)民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會(huì)制造流血傷亡事件了?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過）文件精神提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益?！边@改變了農(nóng)村集體土地只能被行政征收才能成為建設(shè)用地的做法，體現(xiàn)了追求城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)精神，擺脫傳統(tǒng)建設(shè)用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國最便宜的是農(nóng)民的土地，最貴的也是農(nóng)民的土地”。簡(jiǎn)直就是對(duì)農(nóng)民的侵略。不給農(nóng)民一個(gè)合理的市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)行合理的補(bǔ)償，放到誰的頭上，誰也不會(huì)干的，最終的結(jié)局就是抗?fàn)?，以死來抗?fàn)?。在征地拆遷中，真正體現(xiàn)土地自身的市場(chǎng)價(jià)值，才是對(duì)農(nóng)民最公正的，才是構(gòu)筑和諧社會(huì)，社會(huì)主義價(jià)值觀的充分體現(xiàn)。關(guān)于對(duì)同地價(jià)的理解，將農(nóng)民的土地分類劃分等級(jí)進(jìn)行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價(jià)，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（2004年10月21日 國發(fā)〔2004〕28號(hào)）：(十二)完善征地補(bǔ)償辦法，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)。筆者理解文件精神是，同地同價(jià)應(yīng)當(dāng)是指土地在同一地區(qū)的的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是相同的價(jià)格，不是地方政府所講的同地同價(jià)，是同村的土地相同價(jià)格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區(qū)遠(yuǎn)近等因素，將農(nóng)民的土地進(jìn)行分類劃分等級(jí)后，所說的同地同價(jià)，事實(shí)上，這就是同地不同價(jià)。地方政府先入為主對(duì)農(nóng)民的說，你的土地是二類土地價(jià)格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤，一般將農(nóng)民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達(dá)四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農(nóng)民的土地劃分四個(gè)等級(jí)，筆者認(rèn)為，這是不符合中央對(duì)農(nóng)民征地要到合理補(bǔ)償，保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計(jì)的政策精神的。

道理很簡(jiǎn)單，征收農(nóng)民土地、房屋，政府給農(nóng)民在不同的區(qū)域的內(nèi)的價(jià)格不同，但最終征收農(nóng)民土地都是以現(xiàn)金兌現(xiàn)的。假如說農(nóng)民的房屋被征收了，農(nóng)民首要的是解決住的問題，于是就同開發(fā)商說，你的房子價(jià)格50萬，可政府是按五類區(qū)給補(bǔ)償?shù)木?0萬元，那開發(fā)商為了社會(huì)責(zé)任，也把你的同樣的房子價(jià)格，按照五個(gè)價(jià)格來賣，農(nóng)民可以10萬元，買你的房子了。這可能嗎？現(xiàn)實(shí)中，政府無論將征收農(nóng)民的土地分成幾類價(jià)格，但在同省同一市（或一縣）的農(nóng)民生存生活成本是一樣的，同一市場(chǎng)，同一商品的價(jià)格不可能有三六九等的，這顯然是對(duì)被征地拆遷農(nóng)民的不公。

農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場(chǎng)行為，土地是農(nóng)民的生存基礎(chǔ)。再者，我國農(nóng)民土地人均不足1市畝，城市郊區(qū)的農(nóng)民所占的土地更少，以延吉市朝陽川東豐村農(nóng)民為例，現(xiàn)在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價(jià)，在將土地劃分成幾個(gè)等級(jí)，錢，利潤是政府賺了，可接下來的問題是，農(nóng)民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區(qū)等級(jí)，然后對(duì)你進(jìn)行補(bǔ)償，你干嗎？？

因此，農(nóng)民在征地補(bǔ)償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規(guī)服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執(zhí)行。農(nóng)民拿中央的文件進(jìn)行與地方政府發(fā)布的同類的文件進(jìn)行對(duì)照，由違背中央意愿的，農(nóng)民有權(quán)拒絕執(zhí)行。地方政府把土地分成幾個(gè)片幾個(gè)價(jià)，這些都是蒙人的。建議，農(nóng)民平時(shí)多學(xué)些相關(guān)征地拆遷的法律法規(guī)政策，這樣在征地拆遷補(bǔ)償中，就沒有敢欺負(fù)你了，我們畢竟社會(huì)主義法制社會(huì)，主動(dòng)權(quán)就會(huì)把握在農(nóng)民的手中。

集體土地、房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

在土地征收中，國家的對(duì)農(nóng)民的政策是：合理補(bǔ)償、妥善安置，保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)（根據(jù)國家相關(guān)的征地法律法規(guī)綜合整理，相關(guān)的征地拆遷法律法規(guī)可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關(guān)法律分類）。農(nóng)民在征地補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)考慮土地的自身市場(chǎng)價(jià)值、土地的附加值（農(nóng)地的年產(chǎn)值）、通貨膨脹、最后才是安置費(fèi)用。為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是不可否認(rèn)的事實(shí)。那么，什么是通貨膨脹，簡(jiǎn)單地說，就是讓你手中的錢貶值，舉個(gè)例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購買力就只是現(xiàn)在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購買力就僅僅是現(xiàn)在的9%了。

征地將農(nóng)民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農(nóng)民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就目前各地政府給補(bǔ)償?shù)哪屈c(diǎn)錢一般僅夠2年的生存費(fèi)用，政府就什么也不管了。對(duì)農(nóng)民來說，生存都成問題，就更別說什么長遠(yuǎn)生計(jì)了。所以，在征地中，以上這些因素是農(nóng)民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補(bǔ)償計(jì)算方法

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?《土地管理法》規(guī)定的土地征收補(bǔ)償制度單純以土地原用途和前三年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出平均率計(jì)算, 導(dǎo)致農(nóng)村土地被征收后農(nóng)民僅能獲得土地補(bǔ)償款的1—5%左右，而且土地征收補(bǔ)償款的分配不盡合理。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn), 耕地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時(shí), 政府與集體和農(nóng)民所得收益比最高可達(dá)99∶1;未利用土地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時(shí), 政府與集體和農(nóng)民所得的收益比最高可達(dá)199∶1 , 在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)甚至可達(dá)千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農(nóng)民得到的征地補(bǔ)償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民之間對(duì)補(bǔ)償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補(bǔ)償，這是根本上就是不合理的。農(nóng)民當(dāng)然就不會(huì)接受。那么，在征地中怎么樣補(bǔ)償才算合理。在集體土地沒有市場(chǎng)化，《土地管理法》沒有修改的現(xiàn)實(shí)下，土地是按照原用途給予補(bǔ)償。那農(nóng)民怎么算，技巧在土地承包使用權(quán)的長久不變。長久不變你能說是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計(jì)算是站不住腳的。保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)的生計(jì)，是政策所規(guī)定的，為了保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)的生計(jì)，那將年產(chǎn)值先算200年的吧。

假設(shè)，1平方米的年產(chǎn)值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當(dāng)然土地所種作物不同，年產(chǎn)值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進(jìn)去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府將農(nóng)民土地分成幾等級(jí)定價(jià)，如果是違背中央文件精神愿意的，農(nóng)民可以拒絕不理他，只要在征地補(bǔ)償中，時(shí)刻把握住中央對(duì)農(nóng)民土地的政策是長久不變，只有這樣，才能保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)。

分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計(jì)算土地的自身的市場(chǎng)價(jià)值。有人說農(nóng)民貪婪，漫天要價(jià)，事實(shí)勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

實(shí)際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農(nóng)民的房屋、承包地同時(shí)被征收。

如果只征收了農(nóng)民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農(nóng)民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來換，這樣是為了便于農(nóng)民生產(chǎn)，同時(shí)也比較合理。一般各省土地條例都規(guī)定了農(nóng)民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規(guī)定一農(nóng)戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應(yīng)考慮購買同樣的房屋的價(jià)值，宅基地使用的其他土地面積應(yīng)當(dāng)考慮土地的市價(jià)值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時(shí)，還得考慮便于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

如果農(nóng)民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)了，這時(shí)就全都市化了，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)借鑒《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的四個(gè)原則進(jìn)行要求。因各地情況不同，筆者沒有進(jìn)行具體的計(jì)算分析。這里只是給農(nóng)民一個(gè)思路，僅供農(nóng)民在實(shí)際房屋征收中參考。關(guān)于土地維權(quán)方面的筆者另有文章，請(qǐng)查閱筆者博客。許多地方政府為追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績(jī)，以犧牲被征地農(nóng)民利益為代價(jià)，任意擴(kuò)大征收權(quán)，土地征收工作中明顯存在對(duì)農(nóng)民不公平行為，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，政府低價(jià)征高價(jià)賣、與民爭(zhēng)利以及征地補(bǔ)償分配混亂導(dǎo)致一些地區(qū)在土地征收實(shí)現(xiàn)土地用途轉(zhuǎn)移過程中，不同程度地存在開發(fā)區(qū)和工商企業(yè)盲目圈占耕地、肆意擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模以及在征地過程中對(duì)被征地農(nóng)民安置不足，嚴(yán)重地侵犯了被征地農(nóng)民利益。土地權(quán)利的易手，伴隨著被征地農(nóng)民的赤貧噩夢(mèng)，造就了地方政府的光輝政績(jī)和商人的暴富。在商業(yè)利益和政治資本的雙重利益驅(qū)動(dòng)下，許多農(nóng)民在工業(yè)化、城市化進(jìn)程中大量失地失業(yè)失去社會(huì)保障，成為種田無地、就業(yè)無崗、社保無份的人。

農(nóng)民只有團(tuán)結(jié)，只有斗爭(zhēng)，才會(huì)有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠(yuǎn)是任人宰割的羔羊！

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溫馨提示：感謝您關(guān)注農(nóng)民這一弱勢(shì)群體。本旨意是維護(hù)公民合法的土地、房屋使用權(quán)。制止非法暴力、流氓無賴式的強(qiáng)征強(qiáng)拆，揭露社會(huì)丑惡，弘揚(yáng)正義；維護(hù)法律的尊嚴(yán)，構(gòu)筑社會(huì)主義和諧社會(huì)。讓更的更多的人學(xué)法用法，維護(hù)自己的合法權(quán)益。