第一篇：物業(yè)費繳納法律規(guī)定(物業(yè)清收問題)

關(guān)于物業(yè)費繳納的相關(guān)法律規(guī)定

——河南豫都律師事務(wù)所

李信瑞 最新物業(yè)管理條例實施細則

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)在未實際交付給買受人占有之前的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由房產(chǎn)開發(fā)商交納，實際交付后應(yīng)由業(yè)主買受人交納。一般實踐中，物業(yè)服務(wù)費是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業(yè)管理服務(wù)費。另外，業(yè)主從開發(fā)商處接收房屋時起，業(yè)主就對房屋有實際占有、使用的權(quán)利，并享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，至于業(yè)主由于某種原因未實際居住，則不影響物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

鄭州市物業(yè)管理條例

第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。

第三十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費；逾期不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問

題的解釋

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。據(jù)此可以看出，一般情況是業(yè)主自開發(fā)商交房之日起就要向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。物業(yè)公司與建設(shè)單位分屬不同的獨立企業(yè)法人。開發(fā)商在房屋交付業(yè)主之前，物業(yè)費用由開發(fā)商承擔(dān)，交付之后由業(yè)主承擔(dān)。即使業(yè)主以房屋質(zhì)量為由，拒絕繳納物業(yè)費的，很難被法院支持，房屋質(zhì)量問題，只能向開發(fā)商主張責(zé)任。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第二篇：有關(guān)物業(yè)費繳納方面的問題

有關(guān)物業(yè)費繳納方面的問題，在這里挑選三個問得最多的問題統(tǒng)一進行一個整理和回答。

一、物業(yè)費應(yīng)該是個什么個繳納法，由誰繳納，誰來收??？

《物業(yè)管理條例》關(guān)于這個問題有著非常詳細的敘述，其中第四十二條明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)在未實際交付給買受人占有之前的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由房產(chǎn)開發(fā)商交納，實際交付后應(yīng)由業(yè)主買受人交納。一般實踐中，物業(yè)服務(wù)費是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業(yè)管理服務(wù)費。

二、如果沒有入住的話，也需要繳納物業(yè)費嗎？

答案是肯定的，業(yè)主從開發(fā)商處接收房屋時起，業(yè)主就對房屋有實際占有、使用的權(quán)利，并享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，至于業(yè)主由于某種原因未實際居住，則不影響物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

三、如果房屋質(zhì)量存在問題，可以拒絕繳納物業(yè)費嗎？

關(guān)于這個問題，我們首先需要知道的是物業(yè)公司與建設(shè)單位分屬不同的獨立企業(yè)法人。開發(fā)商在房屋交付業(yè)主之前，物業(yè)費用由開發(fā)商承擔(dān)，交付之后由業(yè)主承擔(dān)。

即使業(yè)主以房屋質(zhì)量為由，拒絕繳納物業(yè)費的，很難被法院支持，房屋質(zhì)量問題，只能向開發(fā)商主張責(zé)任，不能以此來拒絕繳納物業(yè)費。

以上是律師對于物業(yè)費相關(guān)問題給予的解答

第三篇：物業(yè)費清收服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)清收服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書

為規(guī)范物業(yè)費等拖欠一年以上相關(guān)費用的催繳工作（簡稱清欠），實行責(zé)任到人，確保物業(yè)費等相關(guān)費用的收取，提出如下建議，望能促進清欠工作開展。

一、清欠準(zhǔn)備

（一）分配清欠任務(wù)、確定責(zé)任人

1、全年清欠任務(wù)按月分解，統(tǒng)一按照戶數(shù)分解；

2、每月任務(wù)分解到個人，負責(zé)人監(jiān)督工作落實情況；

3、財務(wù)核對清欠費用。

（二）制定每周清欠計劃

1、確定每日至少電話幾戶業(yè)主，確定每周至少上門幾次，定下每周清欠戶數(shù)的目標(biāo)；

2、每周一清欠人員將清欠計劃統(tǒng)一發(fā)至負責(zé)人，打印上墻，互相督促；

3、每周結(jié)束將記錄表交至負責(zé)人，統(tǒng)計實際完成情況。

（三）培訓(xùn)

1、電話、上門話術(shù)學(xué)習(xí)?？梢愿鶕?jù)業(yè)主常見問題，整理出標(biāo)準(zhǔn)回答，由清欠人員學(xué)習(xí)，定期進行培訓(xùn)與考核

2、了解業(yè)主歷史遺留問題，業(yè)主提起時，能及時應(yīng)對。

二、電話催繳

（一）致電業(yè)主催繳，進行簡單分類

1、近期繳納類：業(yè)主明確繳費日期；

2、暫未明確類：暫時無法確定時間或暫時聯(lián)系不上；

3、無法聯(lián)系類：停機、空號、長期關(guān)機等；

4、異地出差內(nèi)：長期在異地出差，無法回來；

5、特殊拒繳類：因配套措施不完善、服務(wù)不足及其他原因拒繳。

（二）根據(jù)拒繳類別，針對性采取二次、三次電話及其他方式

1、近期繳納類： 承諾繳費日期前一日電話提醒；

2、暫未明確類：每日電話催繳，直至承諾具體日期繳費；

3、無法聯(lián)系類： 通過各種途徑找新的聯(lián)系方式，或起訴；

4、異地出差類：每日進行電話催繳，引導(dǎo)對方采取銀行匯款等網(wǎng)上支付方式繳費；

5、特殊拒繳類：重點跟進，了解業(yè)主所反映的具體問題。

三、上門溝通

（一）溝通有記錄

1、對于上門溝通過的業(yè)主，要記錄具體情況，包括時間、地點、人員、拒繳原因等；

2、拍照現(xiàn)場情況，體現(xiàn)物業(yè)催收情況，可中斷訴訟時效； 3.將照片與書面文件一起保存于業(yè)主檔案中。

（二）找到不交物業(yè)費的原因

1、小區(qū)臟亂差、物業(yè)服務(wù)不足——物業(yè)進行整改，并就整改情況書面告知業(yè)主；

2、車位沒落實、未入住——與業(yè)主解釋相關(guān)法律規(guī)定，并爭取幫業(yè)主解決車位問題；

3、油煙問題、鄰居噪音等鄰里原因——告知業(yè)主因向相關(guān)人員交涉、索賠，物業(yè)居中調(diào)解；

4、漏水、墻體開裂等——質(zhì)保期內(nèi)，積極與建設(shè)單位聯(lián)系維修，質(zhì)保期外，公共部位物業(yè)積極維修，并及時向業(yè)主反饋問題進展；

5、電動車被偷、車被劃——與業(yè)主解釋物業(yè)對于車輛管理的范圍；

同時物業(yè)管理中，小區(qū)內(nèi)必須安裝探頭。保安巡邏注意可疑人員，一旦發(fā)現(xiàn)立即將其抓住。對于抓住劃車、偷車人員的業(yè)主，可予以適當(dāng)獎勵；

6、對于業(yè)主提出，但不知如何解答的問題，可做好記錄，詢問相關(guān)人員之后，再和業(yè)主溝通。

四、發(fā)放催繳函

（一）通過快遞發(fā)函件注意事項

1、快遞優(yōu)先選擇EMS，其次順豐，法院對于EMS的認(rèn)可度超過其他快遞；

2、快遞單上“內(nèi)件品名”要填寫所發(fā)函件名稱，發(fā)物業(yè)費催繳函，要寫明“某年某月某日到某年某月某日物業(yè)費催繳函”；

3、對于已簽收快遞，保留快遞底單，并從快遞官網(wǎng)將快遞已簽收的信息截屏，將網(wǎng)址也截進去，再打印出來與快遞底單一起保存；

4、對于未簽收被退回的快遞，保持快遞原樣，不拆封，退回快遞，最好由快遞員注明拒收。

5、在快遞底單不清楚的情況下，快遞單第一頁(字跡最清楚的那一頁)拍照打印出來，與其他材料一起保存。

6、每一戶的資料保存在一起，存放于同一文件袋中；

7、函件內(nèi)容確保準(zhǔn)確無誤。

（二）統(tǒng)計催繳函發(fā)放情況

1、及時填寫催繳函發(fā)放統(tǒng)計表；

2、對于已經(jīng)簽收，但未來繳費的業(yè)主，可再次致電催繳，可考慮發(fā)律師函；

3、對于未簽收的，要繼續(xù)發(fā)催繳函，或上門催收；

4、對于無法發(fā)函也無法上門的業(yè)主，可用手機電話催收，講明業(yè)主信息，欠費時間、金額，電話錄音，保留錄音文件。

五、發(fā)律師函

（一）選擇性發(fā)律師函

1、欠費金額大、欠費時間久、無正當(dāng)原因的，優(yōu)先發(fā)函；

2、發(fā)律師函并不是必經(jīng)程序。

（二）要求

1、律師函附具體業(yè)主明細，包括房屋面積、欠費期限、金額等；

六、起訴

1、決定起訴，要填寫《物業(yè)糾紛申請?zhí)幚肀怼凡⒏綐I(yè)主信息明細，經(jīng)過審批，方可起訴；

2、訴訟進展向公司備案，填寫《案件匯總表》。

以上所有程序并不是必經(jīng)途徑，各項目要依據(jù)業(yè)主情況選擇清欠方案，達到最優(yōu)效果。同時，清欠負責(zé)人應(yīng)做到：

1、項目負責(zé)人根據(jù)欠費業(yè)主的戶數(shù)及欠費催繳的難易程度，將清欠任務(wù)分配給清欠人員；

2、根據(jù)記錄表，每日例行檢查清欠工作完成情況；

3、對清欠過程中的不足之處進行糾正；

4、每月根據(jù)清欠工作完成情況，對表現(xiàn)優(yōu)異的清欠人員進行獎勵并對整體清欠工作進行總結(jié)。

清欠是物業(yè)工作中的重點工作，需要長期、持續(xù)不斷的進行，全體物業(yè)成員應(yīng)將清欠作為日常工作去完成。在達成清欠目標(biāo)的同時，也將會慢慢提高項目收繳率，提高項目收益，達到多重效果。

第四篇：關(guān)于繳納物業(yè)費的通知

關(guān)于繳納物業(yè)費的通知

尊敬的各位業(yè)主：

您們好！

感謝您們?nèi)胱∩酗L(fēng)尚水的文化社區(qū)，感謝您們一直以來對物業(yè)公司的支持！我們將傾盡所能為您提供一流的服務(wù)，讓您在這里健康快樂的生活！

在廣大業(yè)主的大力支持與配合下，多數(shù)業(yè)主按時交納物業(yè)費，但至今仍有少數(shù)業(yè)主未能按時交費。物業(yè)費是小區(qū)綠化、保潔、安保、公共設(shè)施維護、房屋維修等管理的根本保證，如果業(yè)主不能按時繳納物業(yè)費，將會對物業(yè)管理和服務(wù)造成致命的影響。為了保障物業(yè)管理服務(wù)工作正常有序開展，改善業(yè)主居住環(huán)境，建設(shè)和諧小區(qū)，未交納物業(yè)費的業(yè)主，請您從即日起15個工作日內(nèi)到物業(yè)服務(wù)中心繳納物業(yè)費，原來拖欠的一并補齊。對逾期不交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)中心將按照《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，訴諸法律程序解決，追繳拖欠的全額物業(yè)費，并從逾期之日起按每天千分之三交納滯納金。望廣大業(yè)主周知。

物業(yè)公司隨時接受業(yè)主的監(jiān)督，持續(xù)改進，竭誠為業(yè)主服務(wù)，希望您能理解與支持我們的工作，讓我們的園區(qū)成為一個和諧安逸的大家庭。

繳費地點：物業(yè)服務(wù)中心

二0一三年五月二十日

第五篇：2017申請書(70%繳納物業(yè)費)

申 請 單

甘肅令牌潤心物業(yè)有限責(zé)任公司：

本人系 小區(qū) 號樓 單元 室住戶，房屋暫不入住，同意關(guān)閉水電暖總閥，現(xiàn)申請 年 月 日至 年 月 日 費按70%繳納。本申請書一式兩份，一份存檔，一份財務(wù)做賬。

特此申請！

申請人：

年 月 日

申 請 單

甘肅令牌潤心物業(yè)有限責(zé)任公司：

本人系 小區(qū) 號樓 單元 室住戶，房屋暫不入住，同意關(guān)閉水電暖總閥，現(xiàn)申請 年 月 日至 年 月 日 費按70%繳納。本申請書一式兩份，一份存檔，一份財務(wù)做賬。

特此申請！

申請人：

年 月 日