XX集團

項目投資管理暫行辦法

第一章

總

則

第二章

機構與職責分工

第三章

項目投資原則與標準

第四章

項目研究論證

第五章

項目決策

第六章

項目實施

第七章

項目評估

第八章

附

則

第一章

總

則

第一條

為加強公司項目投資管理，規(guī)范投資決策程序，明確投資管理職責，控制投資風險，提高項目投資效益，特制定本辦法。

第二條

本辦法適用于公司及公司全資或控股子公司（包括有實際控制力的所屬企業(yè)）所有新投資項目。

第三條

本辦法所稱投資項目是指通過土地市場公開出讓、企業(yè)并購或與政府先確定合作意向后通過公開市場方式取得土地的開發(fā)項目。

第四條

項目投資管理分為項目研究論證、項目決策、項目實施、項目評估四個階段。

第二章

機構與職責分工

第五條

股東大會、董事會、總經(jīng)理依據(jù)公司章程規(guī)定的權限分別對公司投資項目作出決策。

第六條

總經(jīng)理對董事會負責，統(tǒng)籌投資項目的前期研究論證、項目實施與管理、項目評估等工作。

第七條

公司主管副總對總經(jīng)理負責，組織領導相關部門、子公司或專業(yè)機構完成項目論證，根據(jù)本辦法要求組織編制相關文件。

第八條

發(fā)展經(jīng)營部對主管副總負責，是項目開發(fā)管理的牽頭部門，進行開發(fā)項目投資論證、盡職調查等工作，負責編制項目立項建議書、盡職調查報告、投資建議書等文件。必要時，組織公司相關部門或子公司成立工作小組，進行投資分析，完成投資論證各項工作。

第九條

財務部、審計部、規(guī)劃與產(chǎn)品研究中心、項目管理部、成本管理部、證券部、人力資源部、辦公室等部門應積極協(xié)助，依照本辦法的規(guī)定承擔項目投資管理全過程中相應職責，包括配合項目論證、參與編制立項建議書、投資建議書以及項目實施和項目評估等工作。

第十條

子公司的項目投資，應依照本辦法規(guī)定進行項目投資研究論證，但項目投資決策須報公司總經(jīng)理辦公會審批。

第三章

項目投資原則與標準

第十一條

堅持符合公司中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、區(qū)域總體規(guī)劃及城市發(fā)展規(guī)劃的原則。

第十二條

堅持以科技地產(chǎn)項目為特色，戰(zhàn)略性投資項目和策略性投資項目相結合的投資原則。

公司戰(zhàn)略性投資項目的開發(fā)周期為5-10年，策略性投資項目的開發(fā)周期一般不超過3年。

第十三條

公司堅持以社會效益為首、以經(jīng)濟效益為本的項目投資目標，投資項目應具備必要的規(guī)模體量和一定的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益。

公司項目投資收益水平不低于行業(yè)平均的投資回報水平。

第十四條

公司堅持立足北京、兼顧外埠的區(qū)域投資原則，投資布局于中國經(jīng)濟最具活力和潛力的地區(qū)或城市。

第十五條

公司根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略編制年度項目儲備計劃，結合宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)政策，堅持反周期投資策略，以合理低價獲取土地資源。

第四章

項目研究論證

第十六條

新項目來源包括以下途徑：一是國土部門土地招拍掛公告信息；二是外部并購或轉讓類項目信息；三是政府合作及其他項目。

第十七條

土地市場公開出讓類項目需編制項目投資建議書；企業(yè)并購類項目需經(jīng)立項研究、盡職調查程序并完成項目立項建議書、盡職調查報告和投資建議書；政府合作及其他項目需經(jīng)立項研究程序并完成項目立項建議書和投資建議書。

第十八條

子公司定期或不定期向發(fā)展經(jīng)營部通報新項目信息。發(fā)展經(jīng)營部對所接收項目信息進行初步篩選，對符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務方向、有一定投資價值的項目，報主管副總審批后，進行項目投資前期研究。

第十九條

發(fā)展經(jīng)營部建立項目儲備制度。對進入投資前期研究的項目，不論獲得與否，都應由專人負責登記入庫，對相關資料妥善保管。

第二十條

項目投資前期研究結論報主管副總審批后，同意繼續(xù)開展的項目，由發(fā)展經(jīng)營部牽頭成立項目工作小組。項目工作小組負責項目前期調研，提出立項申請，編制項目立項建議書。

第二十一條

項目工作小組成員構成應注重經(jīng)營、規(guī)劃、工程、財務、成本等專業(yè)搭配，明確各自的分工和職責。

項目工作小組負責人由發(fā)展經(jīng)營部負責人擔任或委派，負責項目的組織協(xié)調，小組成員由發(fā)展經(jīng)營部、規(guī)劃與產(chǎn)品研究中心、項目管理部、財務部、成本管理部等部門委派人員組成。

在必要情況下，應聘請律師、項目所涉及專業(yè)領域的技術專家，以及其他中介機構的，應報主管副總決定并按公司相關規(guī)定履行程序。

第二十二條

項目前期調研應到項目現(xiàn)場圍繞項目背景、規(guī)劃定位、市政條件、市場情況、開發(fā)前景等進行考察、訪談，收集掌握第一手資料，形成問題清單和資料匯編，作為項目工作小組的工作底稿和編制立項建議書的依據(jù)文件。

第二十三條

需公司立項的投資項目，必須編寫項目立項建議書，對擬建項目基本情況進行闡述，內(nèi)容包括市場調查與分析、規(guī)劃設計理念、項目定位分析、工程開發(fā)周期、項目投融資計劃、銷售方案、經(jīng)濟效益及風險分析等，論述項目的初步可行性。

對項目存在重大質疑的，應及時向主管副總報告，必要時申請中止研究。

第二十四條

項目立項建議書經(jīng)主管副總審核后，提請公司總經(jīng)理審批，并報公司總經(jīng)理辦公會研究討論，決定項目是否立項。

第二十五條

項目立項建議書應包括項目涉及的產(chǎn)業(yè)政策、背景材料及有關政府部門的審批文件等附件。

發(fā)展經(jīng)營部在公司總經(jīng)理辦公會召開前3日，將擬上會審議項目立項建議書及附件材料，送至會議組成人員。

第二十六條

對正式立項的并購類項目，項目工作小組必須進行盡職調查，并提交盡職調查報告；其它新投資項目鼓勵開展盡職調查。

盡職調查報告至少包括以下內(nèi)容：

（1）

項目本體所涉及各方面的客觀、真實情況；

（2）

項目合作方的資信與實力、管理能力以及合作意圖、設想；

（3）

項目所在地的市場情況、政策特點、發(fā)展前景；

（4）

項目本體及合作方相關財務或法律問題調查；

（5）

其他影響項目可行性因素的調查情況。

第二十七條

盡職調查需擬定詳細的工作計劃，進行實地考察，掌握全面資料。

須聘請專業(yè)機構的，及需要內(nèi)部協(xié)作、對外協(xié)調等事宜，應報請主管副總決定并按照公司相關規(guī)定履行程序。

盡職調查過程中，發(fā)現(xiàn)項目存在重大質疑或重大風險的，應及時向主管副總匯報，對于認定沒有可行性或不具備投資條件的項目，報請總經(jīng)理撤銷立項并向總經(jīng)理辦公會通報。

第二十八條

對正式立項的政府合作類項目，須聘請專業(yè)機構進行項目市場調研和商業(yè)策劃，并提交商業(yè)策劃報告。

商業(yè)策劃報告的內(nèi)容至少包括：

（1）

項目所在市場規(guī)模、特點、潛力及細分市場預測；

（2）

項目定位分析及商業(yè)模式的研究與建議；

（3）

目標產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃等領域外部專家出具的意見與建議等。

第二十九條

商業(yè)策劃報告認定沒有可行性或不具備投資條件的項目，應報請總經(jīng)理撤銷立項并向總經(jīng)理辦公會通報。

第三十條

通過投資研究，認定有操作可行性的項目，項目工作小組應編寫項目投資建議書，具體格式和內(nèi)容要求參照公司項目投資建議書編制指南。投資建議書由項目工作小組或委托專業(yè)機構進行研究并編寫。

第三十一條

項目投資建議書包括11方面內(nèi)容：項目概況、投資環(huán)境與市場分析、項目用地調查、規(guī)劃方案、開發(fā)計劃、營銷方案、投資估算與效益分析、資金籌措、組織實施方案、風險分析、結論及建議。編制單位可根據(jù)項目情況對部分內(nèi)容作適當調整。

第三十二條

主管副總應組織公司有關部門，對項目投資建議書、盡職調查報告、商業(yè)策劃報告等進行充分論證，必要時可聘請外部專家或機構，進行決策咨詢。

外部專家或機構應簽署書面意見，作為項目決策的參考依據(jù)。

第五章

項目決策

第三十三條

投資項目的審批權限

（1）公司及控股子公司單筆或累計投資額占公司最近一期經(jīng)審計總資產(chǎn)3％以下的對外投資項目由總經(jīng)理審批；

（2）公司及控股子公司單筆或累計投資額占公司最近一期經(jīng)審計總資產(chǎn)3％－30％之間的對外投資項目由董事會審批；

（3）公司及控股子公司單筆或累計投資額占公司最近一期經(jīng)審計總資產(chǎn)30％以上的對外投資項目上報股東大會審批。

第三十四條

對擬提交公司董事會審議的投資項目，應先經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并由總經(jīng)理提請董事長召開董事會，對項目投資做出最終決策。

第三十五條

項目提交總經(jīng)理辦公會、董事會、股東大會審議時，應提交項目投資議案。議案應附項目投資建議書或盡職調查報告、商業(yè)策劃報告及專家或機構咨詢意見、法律意見書等材料。

發(fā)展經(jīng)營部須在總經(jīng)理辦公會召開前3日，在董事會、股東大會召開前10日，提供項目投資議案及附件。

第三十六條

董事會、股東大會根據(jù)各自議事規(guī)則的規(guī)定，總經(jīng)理根據(jù)公司《總經(jīng)理工作細則》的規(guī)定，對重大項目投資決策進行審議批準。

第三十七條

公司董事會審議重大項目投資時，應由董事會戰(zhàn)略委員會事先研究并提出建議。

第三十八條

股東大會、董事會和總經(jīng)理辦公會形成的所有與項目有關的議案、決議，同時應歸入項目工作底稿保存，建立項目檔案。

項目所有正式協(xié)議、合同或其他實質性文件須在項目決策審批后方可簽署。

第六章

項目實施

第三十九條

經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會、董事會或股東大會審議批準的投資項目，由總經(jīng)理組織實施。

第四十條

項目正式簽約和實施時，項目工作小組負責正式投資協(xié)議、項目公司章程等法律文件的起草和修訂。

必要時，由公司法律顧問或外聘專業(yè)法律機構協(xié)助審核有關法律文件。最終修訂結果應報主管副總審核。

項目法律文件應按公司《合同管理辦法》的規(guī)定履行審批程序。

第四十一條

經(jīng)公司決策機構審議批準的投資項目，由總經(jīng)理提名項目公司負責人，組建項目公司，具體負責項目組織實施工作。

項目工作小組在項目公司負責人產(chǎn)生后協(xié)助完成與項目公司的交接工作。

項目公司的組織機構設置方案、高級管理人員組建方案等由公司總經(jīng)理辦公會審議批準。

第四十二條

根據(jù)項目投資建議書及公司決策機構的審批意見，由公司總經(jīng)理辦公會確定項目的核定凈收益（包括項目投資收益率及項目凈利潤），作為對項目公司進行全程考核的基本指標。

第四十三條

項目實施過程中，項目公司應建立項目動態(tài)經(jīng)營預算機制，每年初根據(jù)實際開發(fā)進度、市場或其他條件變化等調整項目的投資成本或收入預測，形成項目動態(tài)收益預測報告。

項目動態(tài)收益預測報告中估算的動態(tài)凈收益與核定凈收益相比，變動率不超過20%的，報發(fā)展經(jīng)營部備案；超過范圍的，報總經(jīng)理辦公會研究討論。

第四十四條

在項目單項工程實施前，項目公司應編制單項工程投資建議書，內(nèi)容側重在項目設計方案、投資成本、工程安排、招商或營銷計劃等方面；并依據(jù)公司《成本管理辦法》制定單項工程的目標成本，經(jīng)成本管理部、發(fā)展經(jīng)營部、財務部、規(guī)劃與產(chǎn)品研究中心、項目管理部審核后，由項目公司上報公司總經(jīng)理辦公會審議批準。

第四十五條

項目實施過程中，項目公司應通過定期書面報告、專項報告、臨時報告等方式，向主管副總或總經(jīng)理匯報項目進展、存在的問題和解決方案。

第四十六條

已經(jīng)實施的項目，因政策或其它原因出現(xiàn)項目無法繼續(xù)進行的情況，應及時書面向公司報告，由總經(jīng)理辦公會研究確定后續(xù)處置方案。

第七章

項目評估

第四十七條

項目實施過程中，發(fā)展經(jīng)營部、人力資源部、財務部等部門結合項目投資建議書和公司年度綜合計劃安排，分解確定項目公司的年度工作目標和利潤目標，進行年度工作考核。

第四十八條

項目完成階段性工作或分期完成后，由公司審計部或聘請外部審計機構對項目進行專項審計或全面審計，監(jiān)督項目的操作程序，提出改進建議。

第四十九條

項目竣工結算完成后三個月內(nèi)，項目公司應編制項目總結報告，對項目進行全面回顧總結，報告項目凈收益情況，認真分析項目投資運作經(jīng)驗和教訓，提出改進相關工作的建議。

第五十條

項目竣工結算完成后，根據(jù)項目結算報告和年度審計報告數(shù)據(jù)，由審計部、財務部、發(fā)展經(jīng)營部、人力資源部等審查項目凈收益，與核定凈收益比較，并向公司匯報。

第五十一條

在項目論證研究和決策過程中，對于違反本辦法規(guī)定的程序、在決策審議文件中存在重大虛假陳述或重大工作失誤的，根據(jù)公司有關規(guī)定追究相關人員的責任。

第五十二條

對項目投資過程中涉及的有關文件資料和記錄，由發(fā)展經(jīng)營部依據(jù)公司有關管理制度規(guī)定，進行收集、保管和歸檔；各部門、項目公司在本單位工作范圍內(nèi)就相關工作底稿、成果分別保管和歸檔。

第八章

附

則

第五十三條

已投資項目的改擴建及公司其它投資項目，參照本辦法執(zhí)行。

第五十四條

本辦法由公司發(fā)展經(jīng)營部負責解釋。

第五十五條

本辦法自公司總經(jīng)理辦公會審議通過后生效，自發(fā)布之日起施行。

僅供參考