第一篇：蘇州工業(yè)園區(qū)住宅物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條（目的和依據(jù)）
為了規(guī)范蘇州工業(yè)園區(qū)（以下簡稱園區(qū)）的住宅物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)以及政府有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障住宅物業(yè)的正常使用和維護，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合園區(qū)實際，制定本辦法。第二條（釋義）
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)的場地。本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理專業(yè)公司和專營公司與業(yè)主、使用人或者業(yè)主委員會依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進行的維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)，是指物業(yè)的所有權(quán)人。所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的人。
本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)是擁有獨立的出入口和共有設(shè)備設(shè)施的、不被城市交通穿越的相對完整的、獨立的區(qū)域。在該區(qū)內(nèi)僅有一個業(yè)主委員會和委托一家物業(yè)管理企業(yè)進行管理。物業(yè)管理區(qū)由主管部門劃定。
第三條（實施條件）
新建物業(yè)和達到一定規(guī)模、配套設(shè)施比較齊全的已建物業(yè)，應(yīng)當實行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的住宅區(qū)，應(yīng)當通過整治，逐步創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。
第四條（主管部門及職責）
蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱主管部門），履行下列職責：
（一）貫徹實施國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定園區(qū)有關(guān)物業(yè)管理的具體政策、措施和管理標準；
（二）管理園區(qū)物業(yè)管理工作，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機制；
（三）負責園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理工作，監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為；
（四）對物業(yè)管理招投標工作進行監(jiān)督和管理；
（五）組織指導物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動；
（六）協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)各方的關(guān)系和糾紛；
（七）督促和指導業(yè)主、業(yè)主委員會按照政府所規(guī)定的標準對其物業(yè)進行良好的維護和管理；
（八）組織和指導物業(yè)管理區(qū)成立首屆業(yè)主委員會，監(jiān)督和指導業(yè)主委員會工作；
（九）依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第五條（相關(guān)管理部門職責）
規(guī)劃、建設(shè)、市政、衛(wèi)生、交通、公安、供電、供水、供氣、排水、物價、工商、城管等有關(guān)專業(yè)管理部門，按照職責分工，對物業(yè)管理工作進行專業(yè)指導和監(jiān)督。
各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
第二章 物業(yè)管理分工
第六條（道路、供排水設(shè)施管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和雨水設(shè)施的日常養(yǎng)護和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負責；屬于城市道路和公共供、排水設(shè)施的由市政管理部門負責。
第七條（綠化養(yǎng)護管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負責并接受園林綠化管理部門的指導監(jiān)督。
第八條（公共環(huán)境清潔管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、住宅樓、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由小區(qū)全體業(yè)主負責。第九條（公共治安協(xié)助管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共治安的協(xié)助管理及相關(guān)設(shè)施的維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負責，并接受專業(yè)部門的指導監(jiān)督。
第十條（公共衛(wèi)生設(shè)施及生活垃圾管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護和維修管理由小區(qū)全體業(yè)主負責；生活垃圾由小區(qū)全體業(yè)主負責收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責。
第十一條（供水、排污、燃氣設(shè)備管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水系統(tǒng)戶表為界，界線以外（包括計費水表）的供水管線及設(shè)備（二次增壓泵站除外），由供水企業(yè)負責組織維修、管理；界線以內(nèi)的供水管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主負責維修管理；
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水系統(tǒng)以樓外污水檢查井為界，界線以外的污水管線及設(shè)備由污水處理企業(yè)負責組織維修、管理；界線以內(nèi)的污水支管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主負責維修管理；
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有燃氣管線及附屬設(shè)施（包括用戶計量器具），由供氣企業(yè)負責組織維修、管理。
第十二條（供電、供汽線路等設(shè)施管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、供熱線路、消防器具設(shè)施、路燈等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由小區(qū)全體業(yè)主負責維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供熱企業(yè)和管理消防、路燈的部門負責管理。
第十三條（專業(yè)部門收費管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
公司和專營公司接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托對物業(yè)進行的維護、修上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務(wù)事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應(yīng)當簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。不實行委托服務(wù)的，上述有關(guān)單位應(yīng)當服務(wù)到戶。
第三章 業(yè)主自治管理
第十四條（物業(yè)管理區(qū)域劃分）
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請辦理商品房預售許可證或進行房地產(chǎn)初始登記的同時，應(yīng)當向主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。主管部門應(yīng)當按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，主管部門應(yīng)當會同各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當?shù)鼐用裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。
第十五條（管理主體）
業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會及其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，行使對物業(yè)的自治管理。第十六條（業(yè)主權(quán)利和義務(wù)）
業(yè)主依法對自有產(chǎn)業(yè)和共有產(chǎn)業(yè)進行自治管理，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。
業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。
第十七條（業(yè)主會議召開條件和投票權(quán)數(shù)確定）
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)超過一百人的，業(yè)主大會可以決定成立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會由按比例推選的業(yè)主代表組成，業(yè)主代表一般不超過一百人。業(yè)主代表大會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)履行相關(guān)職責。業(yè)主大會、業(yè)主代表大會以下均稱業(yè)主會議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產(chǎn)權(quán)證書的，可以與其他業(yè)主合并計票，每滿一百平方米計一票。未售出的物業(yè)，建設(shè)單位享有半數(shù)的投票權(quán)。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。
第十八條（首次業(yè)主會議召開條件）
物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當書面報告主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。
主管部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員?；I備組由業(yè)主代表和主管部門工作人員、建設(shè)單位代表和社區(qū)代表組成，其成員名單應(yīng)當自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備組自成立之日起三個月內(nèi)，在主管部門和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下，應(yīng)當召開首次業(yè)主會議。
第十九條（業(yè)主會議職權(quán)）
業(yè)主會議是物業(yè)管理區(qū)物業(yè)管理的決策機構(gòu)，行使下列職權(quán)：
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會的組成人員；
（三）審議業(yè)主委員會的工作報告，決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會有關(guān)成員的津貼；
（四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（五）審議批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告；
（六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。
業(yè)主會議、業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，不能損害全體業(yè)主的公共利益。
第二十條（業(yè)主委員會的備案）
業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機構(gòu)，在物業(yè)管理活動中應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主會議負責。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當成立一個業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向主管部門辦登記備案：
（一）業(yè)主委員會登記備案申請書；
（二）業(yè)主委員會成員名單；
（三）業(yè)主公約；
（四）業(yè)主大會議事規(guī)則。
主管部門應(yīng)當自受理登記申請之日起15日內(nèi)，完成登記備案工作；對不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記備案，并書面通知申請人。對依法成立的業(yè)主委員會，主管部門應(yīng)當在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
第二十一條（業(yè)主會議形式）
業(yè)主會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主或二分之一以上的業(yè)主代表參加。業(yè)主會議作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上或二分之一以上的業(yè)主代表通過。
業(yè)主會議作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
業(yè)主會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主會議的定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應(yīng)當于業(yè)主會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主(業(yè)主代表)提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當召開業(yè)主會議臨時會議，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當就所提議題召開業(yè)主會議。符合以上規(guī)定召開的業(yè)主會議通過的各項決議有效。凡不參加或不委托代理人參加業(yè)主會議的業(yè)主（代表），不計入表決，視為對會議通過或否決的議案表示默許。業(yè)主（業(yè)主代表）可以委托代理人出席業(yè)主會議，不滿十八歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
召開業(yè)主會議，業(yè)主委員會可以事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在主管部門和居民委員會，邀請主管部門和居民委員會派代表參加，并認真聽取主管部門和居民委員會的意見、建議。
第二十二條（業(yè)主委員會組成和任期）
業(yè)主委員會的成員，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有廣泛的代表性，并由熱心公益、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會成員的人數(shù)應(yīng)當是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主不足5名的物業(yè)，業(yè)主委員會成員可以少于5名，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會成員無故3次缺席業(yè)主委員會議后，即自動退職。業(yè)主委員會成員缺額時的補選，應(yīng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以約定。規(guī)則沒有約定的，一般應(yīng)當在半年內(nèi)召開業(yè)主會議予以補選。
業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名并聘用專職或兼職執(zhí)行秘書1名，執(zhí)行秘書可以給予適當補貼。
業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機構(gòu)，向業(yè)主會議負責并報告工作，每屆任期三年。業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當書面報告主管部門。主管部門和各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當按照本辦法規(guī)定指導成立換屆改選小組，指導召開業(yè)主會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主會議所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
業(yè)主委員會成員辭職或因長期出國、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、疾病等不能履行職責的，須書面通知業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的撤銷、合并，須經(jīng)主管部門的核準。
第二十三條（業(yè)主委員會職責）業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）召集和主持業(yè)主會議；
（二）向業(yè)主會議報告物業(yè)管理實施情況;
（三）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案及其修訂草案并報業(yè)主會議通過；
（四）經(jīng)業(yè)主會議批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主會議對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；
（五）經(jīng)業(yè)主會議批準，負責維修基金的管理、使用和續(xù)籌；
（六）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施；
（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；
（八）執(zhí)行業(yè)主會議的有關(guān)決定；
（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主會議賦予的其他職責。
業(yè)主委員會應(yīng)當經(jīng)常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主會議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，不得從事除物業(yè)發(fā)展、租賃、修理、維護等物業(yè)管理服務(wù)活動以外的經(jīng)營活動。
業(yè)主委員會的賬務(wù)必須委托物業(yè)管理企業(yè)或國家認可的財務(wù)管理專業(yè)公司代管。
業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會開展活動所需費用及業(yè)主委員會執(zhí)行秘書等人員的補貼，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)通過合同約定，在物業(yè)管理費中列支。經(jīng)業(yè)主會議決定，業(yè)主委員會成員可以給予適當?shù)慕蛸N。
第二十四條（業(yè)主委員會變更）
業(yè)主委員會成立后登記的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當辦理變更登記。
物業(yè)管理區(qū)域范圍發(fā)生變化、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋被拆遷或者滅失及業(yè)主委員會因其他原因終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當辦理注銷登記。
第二十五條（業(yè)主公約）業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會審議通過之日或業(yè)主委員會確認經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過之日起生效。業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則在生效之日起15日內(nèi)報主管部門備案。
第二十六條（業(yè)主會議決定的約束力）
業(yè)主會議、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
第四章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十七條（物業(yè)管理企業(yè)分類）
園區(qū)倡導目前的綜合型物業(yè)管理企業(yè)向管理專業(yè)公司和專營公司轉(zhuǎn)型。
管理專業(yè)公司，是指受業(yè)主委員會委托，對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)機電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等進行策劃、設(shè)計、咨詢，監(jiān)督專營公司服務(wù)質(zhì)量的管理服務(wù)機構(gòu)。管理專業(yè)公司應(yīng)當配備水電工程、結(jié)構(gòu)工程、會計、綠化工程等專業(yè)技術(shù)人員。
專營公司，是指接受業(yè)主委員會或管理專業(yè)公司委托，承擔物業(yè)管理區(qū)的機電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項維修養(yǎng)護管理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。
第二十八條（管理專業(yè)公司備案）
管理專業(yè)公司應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）公司章程；
（三）驗資證明；
（四）公司法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第二十九條（物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定）主管部門應(yīng)當按照物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理辦法，對備案的管理專業(yè)公司核定資質(zhì)等級。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理性服務(wù)活動。
鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用先進的物業(yè)管理服務(wù)手段，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
第三十條（物業(yè)管理專業(yè)公司職責）
管理專業(yè)公司應(yīng)當履行物業(yè)管理服務(wù)合同，接受業(yè)主委員會監(jiān)督，保持物業(yè)和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并履行下列職責：
（一）按照國家、省、市和園區(qū)規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)；
（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將共有產(chǎn)業(yè)使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；
（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，監(jiān)督專營公司對共有產(chǎn)業(yè)的維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量；
（四）發(fā)現(xiàn)共有產(chǎn)業(yè)損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定組織維修；
（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時組織維修并查清損壞原因；
（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄、妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊；
（七）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；
（八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告；
（九）配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作；
（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好為業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)工作。
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條（物業(yè)管理企業(yè)選聘）
主管部門應(yīng)當建立和完善物業(yè)管理的市場競爭機制。
新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當通過招標投標方式選聘管理專業(yè)公司和專營公司。
建設(shè)單位、業(yè)主委員會可以委托具有資格證書的物業(yè)管理中介服務(wù)機構(gòu)，承擔籌備業(yè)主會議、招標投標及政策咨詢等工作。
第三十二條（物業(yè)管理遵循原則）
物業(yè)管理應(yīng)當遵循統(tǒng)一管理和專業(yè)化服務(wù)的原則。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當委托一家管理專業(yè)公司提供管理性服務(wù)。物業(yè)維修保養(yǎng)工程由業(yè)主委員會或由其委托管理專業(yè)公司通過招標或議標發(fā)包給專營公司。
停電、漏電、水管爆裂、電梯故障等急修項目發(fā)生時，管理專業(yè)公司可以委托業(yè)主委員會事先認定的專營公司先行修理，維修費用業(yè)主委員會應(yīng)予認可并按規(guī)定列支。
第三十三條（物業(yè)管理合同）
接受委托的管理專業(yè)公司應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
（一）雙方當事人名稱及地址；
（二）管理服務(wù)項目和內(nèi)容；
（三）管理服務(wù)標準；
（四）管理服務(wù)權(quán)限；
（五）管理服務(wù)費用及其支付辦法；
（六）提供的物業(yè)管理用房及其使用、管理辦法；
（七）合同期限、合同終止和解除的約定；
（八）違約責任及解決糾紛的途徑；
（九）雙方當事人認為需要約定的其他事項。
管理專業(yè)公司應(yīng)當在物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)將物業(yè)管理服務(wù)合同報主管部門備案。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過3年(前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過2年)。
第三十四條（物業(yè)合同終止）
物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達到物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的管理服務(wù)標準或者有其他違約行為的，經(jīng)業(yè)主會議批準，由業(yè)主委員會辦理終止物業(yè)管理服務(wù)合同，但應(yīng)當提前1個月通知物業(yè)管理企業(yè)。由業(yè)主委員會解聘的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主委員會規(guī)定的日期退出該物業(yè)管理區(qū)域，并在退出該物業(yè)管理區(qū)域7日內(nèi)向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料。
物業(yè)管理服務(wù)合同依法終止時，業(yè)主委員會有權(quán)指定會計師事務(wù)所對物業(yè)管理企業(yè)在管理期間的財務(wù)活動進行審計，所需費用由管理費支出，審計報告應(yīng)當向業(yè)主公布。
物業(yè)管理主管部門對審計和移交工作進行監(jiān)督，并可以對有關(guān)爭議事項作出決定。
第三十五條（物業(yè)管理合同約定的服務(wù)事項）
物業(yè)管理服務(wù)合同中當事人應(yīng)當約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：
（一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；
（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；
（四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務(wù)；
（五）物業(yè)檔案資料的管理。
物業(yè)管理服務(wù)除另有特殊約定外，不包括業(yè)主及使用人的人身及財產(chǎn)保險和保管責任。
第六章 物業(yè)管理收費
第三十六條（物業(yè)管理收費遵循原則）
物業(yè)管理收費，應(yīng)當遵循合理、公開以及與服務(wù)標準相適應(yīng)的原則。
鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。
第三十七條（物業(yè)管理收費方式）
物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。執(zhí)行政府指導價的范圍，按照園區(qū)管委會的規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費標準。
第三十八條（電梯、水泵運行費）
高層住宅電梯、水泵運行費，按整幢業(yè)主各自擁有的房屋建筑面積比例分攤。住宅底層和住宅低層本層不開通電梯的業(yè)主不承擔電梯、水泵運行費（電梯起始點設(shè)在地下層的除外），但必須承擔電梯、水泵的更新改造費用。高層住宅電梯、水泵運行費標準，由園區(qū)物價主管部門和物業(yè)管理主管部門制定政府指導價格。
第三十九條（物業(yè)管理費交納）
物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。
已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額交納。業(yè)主暫不使用的房屋，按全額收取。
物業(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當由業(yè)主交納，也可以由使用人交納，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主和使用人個人不得以任何理由拒付物業(yè)管理費。對于欠費的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當協(xié)助督促催交。
物業(yè)管理收費的項目、標準和收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年向業(yè)主公布一次，并接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢，公布的年度報告應(yīng)當經(jīng)過審計。
第七章 維修基金
第四十條（維修基金使用原則）
凡實施物業(yè)管理的多產(chǎn)權(quán)物業(yè)，應(yīng)當建立物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金（以下簡稱維修基金）。維修基金按照業(yè)主所有、民主決策、銀行專戶存儲、?？顚Ｓ?、監(jiān)督使用的原則進行管理。維修基金專項用于物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修、更新、改造。
第四十一條（維修基金的交存和續(xù)籌）
維修基金主要由購房者在購房時按購房款的規(guī)定比例交存；維修基金不足時，由業(yè)主根據(jù)業(yè)主會議決定補足或續(xù)籌。
第四十二條（新建物業(yè)維修基金交納）
新建物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)當與購房者簽定有關(guān)維修基金繳交約定，按有關(guān)規(guī)定代為收取，并在業(yè)主辦理房屋權(quán)證時將代收的維修基金移交至主管部門指定的賬戶上。
第四十三條（維修基金賬戶管理）維修基金明細戶按戶建賬。
一個物業(yè)管理區(qū)域建立的維修基金屬該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主所有，在業(yè)主委員會未建立前由政府主管部門代管，業(yè)主委員會建立后可以交由業(yè)主委員會自主管理。
第八章 前期物業(yè)管理和建設(shè)單位職責
第四十四條（規(guī)劃變更原則）
在建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準后，建設(shè)單位要求增建其他建筑物、構(gòu)筑物的，取得銷（預）售許可之前，須經(jīng)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理部門批準；已取得銷（預）售許可至業(yè)主委員會成立之前，園區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理部門應(yīng)當征得購房者同意后方可批準對已批準規(guī)劃圖紙的變更。
第四十五條（前期物業(yè)管理）
前期物業(yè)管理，是指商品房開始出售至物業(yè)管理區(qū)業(yè)主委員成立前的物業(yè)管理。
建設(shè)單位應(yīng)當從物業(yè)管理區(qū)取得商品房預售許可證前委托管理專業(yè)公司對物業(yè)管理區(qū)進行前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的管理專業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報主管部門備案。
物業(yè)管理區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同屆滿后業(yè)主委員會仍未成立的，由建設(shè)單位委托管理專業(yè)公司繼續(xù)管理。
第四十六條（前期物業(yè)管理費用的約定）
前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品房交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，在建設(shè)單位與選聘的管理專業(yè)公司在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
第四十七條（前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時公約的訂立）
商品房銷售時，建設(shè)單位應(yīng)當與購房者在商品房銷（預）售合同中訂立前期物業(yè)管理協(xié)議，并向購房者提供業(yè)主公約(臨時)。經(jīng)雙方簽字(蓋章)后的前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主公約(臨時)，是商品房銷（預）售合同的組成部分。
第四十八條（業(yè)主臨時公約的終止）
業(yè)主臨時公約至業(yè)主會議審議通過的業(yè)主公約生效時終止。
建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。
第四十九條（新建物業(yè)的配套設(shè)施）
新建物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當充分考慮物業(yè)管理的需要。建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理用房和經(jīng)營服務(wù)設(shè)施根據(jù)園區(qū)管委會文件規(guī)定有償或無償提供給業(yè)主委員會，其產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。
居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)等管理機構(gòu)用房、健康活動用房應(yīng)當由建設(shè)單位無償提供；便民診所用房按照建造成本價、便民商業(yè)配套設(shè)施按住宅基準價出售給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會可以從共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中列支購買。
根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)的地面架空層的建設(shè)費用應(yīng)計入物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。
建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。
第九章 物業(yè)的使用和維護
第五十條（共有產(chǎn)業(yè)的定義）
共有產(chǎn)業(yè)是指由兩個及兩個以上業(yè)主共同享有、共同負責的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
共用部位是指各類房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、屋蓋等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、圍墻、垃圾房等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車場、車庫、物業(yè)管理用房、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第五十一條（共有產(chǎn)業(yè)分類）
共有產(chǎn)業(yè)分為按幢共有產(chǎn)業(yè)和按區(qū)共有產(chǎn)業(yè)兩類。
按幢共有產(chǎn)業(yè)是指由本幢業(yè)主共同享有、共同負責的本幢建筑物和為本幢建筑物專用的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。按區(qū)共有產(chǎn)業(yè)是指除按幢共有外的由物業(yè)管理區(qū)的全體業(yè)主共同享有、共同負責的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
第五十二條（自有產(chǎn)業(yè)定義）
自有產(chǎn)業(yè)是指由各業(yè)主獨自占有的房地產(chǎn)。自有產(chǎn)業(yè)的范圍為自有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)分界線圍合的立體空間。產(chǎn)權(quán)分界線是分隔不同業(yè)主之間的墻體、樓板、屋頂?shù)臉?gòu)造中心線。
第五十三條（共有產(chǎn)業(yè)管理標準）
共有產(chǎn)業(yè)由業(yè)主委員會統(tǒng)一管理。共有產(chǎn)業(yè)的管理應(yīng)當達到下列基本標準：
（一）公共場所定期清掃，平時專人巡視，保持全天候清潔；道路每天清掃，垃圾每天清運，樓梯及扶手每天清掃、擦拭，院內(nèi)道路、庭院綠地棄雜物及時清理；
（二）草坪保持平整無雜草、無病蟲害，生長良好；
（三）樹木、花卉應(yīng)當定期修剪、施肥，防病治蟲，及時更換枯死樹木；
（四）庭院、道路和停車場維護完好，地面交通標志線保持清晰；
（五）下水道地面蓋板完好無損，無污水溢出；
（六）游戲場、運動場、涼亭、凳椅、雕塑、建筑小品等設(shè)施維護完好，保持清潔；
（七）大門、圍欄、圍墻維護完好；
（八）建筑物外墻整潔完好，定期粉刷；外立面為玻璃幕墻的一般每年清潔一次，外立面為水刷石、干粘石一般每3年清潔一次，外立面為噴涂材料的，一般每5年粉刷一次，外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因，致使建筑物、構(gòu)筑物外立面出現(xiàn)明顯污損的，應(yīng)當及時進行清洗、粉刷；有嚴重破損、脫落現(xiàn)象的外立面應(yīng)當修補或重新裝飾、裝修；
（九）門窗以及標牌、格柵、通風裝置等維護完好，無銹蝕現(xiàn)象；
（十）照明、煤氣、冷熱水管、空調(diào)、電梯、自動扶梯、水箱、水泵、發(fā)電機、鼓風機、電纜、開關(guān)、儀表等其他所有設(shè)備、裝置，都應(yīng)當保持完好的工作狀態(tài)，定期維護；
（十一）屋頂、下水道、化糞池、雨水管維護完好；
（十二）所有建筑物的樓梯、通風井、墻體、天花板、消防通道、出入口都維護完好，保持清潔；
（十三）玻璃窗保持清潔；
（十四）走廊燈、路燈夜間保持明亮；
（十五）水箱、蓄水池每年清洗二次；
（十六）小區(qū)智能化系統(tǒng)保持完好；
（十七）每天二十四小時保安服務(wù)。第五十四條（業(yè)主委員會對物業(yè)的接管）
業(yè)主委員會接管物業(yè)時，應(yīng)當與建設(shè)單位按照有關(guān)物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。
業(yè)主委員會接管物業(yè)時，建設(shè)單位應(yīng)當向業(yè)主委員會或其指定的管理專業(yè)公司移交下列物業(yè)檔案資料：
（一）項目規(guī)劃圖、竣工總平面圖、分層平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；
（三）附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；
（四）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；
（五）單項工程竣工驗收證明材料；
（六）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；
（七）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料（住戶資料）；
（八）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理服務(wù)合同終止時，管理專業(yè)公司應(yīng)當將管理的物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或業(yè)主委員會或者其指定的管理專業(yè)公司。
第五十五條（相鄰關(guān)系）
業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。
第五十六條（車輛管理）
車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主會議決定。業(yè)主會議決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規(guī)定確定收費標準。業(yè)主會議成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標準應(yīng)當按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會議同意不得把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、空地作為停車場地出租，或擅自對業(yè)主停車收取費用。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第五十七條（物業(yè)禁止行為）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；
（二）開辦公司等擅自改變房屋用途；
（三）占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，擅自移動共用設(shè)備；
（四）侵占綠地，毀壞綠化；
（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，排放有毒、有害物質(zhì)；
（七）亂設(shè)攤點；
（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（九）未經(jīng)批準飼養(yǎng)禽畜；
（十）大聲喧嘩或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；
（十一）在建筑物或者構(gòu)筑物上私開門窗或者亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（十二）晚間（21點至清晨7點）進行有噪聲的房屋裝修行為；
（十三）在過道、室外場地和屋頂上堆放雜物；
（十四）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動；
（十五）外墻設(shè)置防盜設(shè)施、外墻設(shè)置晾衣架、未經(jīng)批準封閉陽臺和在規(guī)定部位外安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器等私搭亂建行為；
（十六）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十八條（裝修管理）
業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知管理專業(yè)公司，管理專業(yè)公司應(yīng)當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。雙方應(yīng)當簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。
第五十九條（物業(yè)使用性質(zhì)改變）
因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，其業(yè)主應(yīng)當征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會和管理專業(yè)公司的書面同意，并報規(guī)劃、建設(shè)、國土房產(chǎn)、環(huán)保等行政主管部門批準。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當報規(guī)劃、建設(shè)、國土房產(chǎn)、環(huán)保等行政主管部門批準。
第六十條（道路、場地占用）
任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當與管理專業(yè)公司簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀，造成損失的，應(yīng)當給予賠償。
第六十一條（車輛停放）
進入物業(yè)管理區(qū)域的車輛，除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，應(yīng)當遵守有關(guān)物業(yè)管理制度，并按規(guī)定有序停放。
第六十二條（物業(yè)其他經(jīng)營活動）
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)設(shè)置廣告、停車場及從事其他經(jīng)營活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，扣除適當?shù)墓芾碣M用后，可以用于補充維修基金或彌補物業(yè)管理虧損。
第六十三條（物業(yè)維護）
物業(yè)應(yīng)當定期維修養(yǎng)護，在出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時，主管部門可以責成有關(guān)責任人維修養(yǎng)護。
主管部門可以發(fā)出書面通知，要求業(yè)主、業(yè)主委員會在規(guī)定的期限內(nèi)進行維修養(yǎng)護。若業(yè)主、業(yè)主委員會拒絕維修或維修沒有達到規(guī)定要求，主管部門可以委托有關(guān)部門實施，所需費用由業(yè)主、業(yè)主委員會承擔。上述費用，業(yè)主、業(yè)主委員會必須在主管部門發(fā)出維修付費通知之日起一個月內(nèi)支付。
第六十四條（房屋維修責任）房屋的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：
（一）房屋自有產(chǎn)業(yè)，由業(yè)主或使用人自行維修；毗連部位的自有產(chǎn)業(yè)，由相鄰業(yè)主或使用人共同維修；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋本體公用部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I公司定期養(yǎng)護維修。
屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應(yīng)當賠償損失。
第六十五條（配合維護）
管理專業(yè)公司對物業(yè)共同部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復或者賠償。
第十章 法律責任
第六十六條（業(yè)主、使用人的違約責任）
業(yè)主、使用人違反入住公約、業(yè)主公約、物業(yè)使用禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。對違反入住公約、業(yè)主公約的，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主及使用人、管理專業(yè)公司可以向主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。
業(yè)主、使用人未按照入住公約、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用的，業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)合同約定或《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十二條加收滯納金。對于超過6個月不交納物業(yè)管理費用的業(yè)主，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼欠費公告，也可以向園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請禁止該業(yè)主所欠費物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，或者通過法律途徑解決。
第六十七條（業(yè)主會議決定的法律責任）
業(yè)主會議、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法或者公共利益的，決定無效，主管部門應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會運作混亂，不能正常履行職能的，主管部門可以責令其停止活動，進行整改，直至宣布解散重選。業(yè)主委員會解散期間，主管部門可以暫時指定專業(yè)管理公司負責物業(yè)的日常管理工作。
第六十八條（物業(yè)管理用房提供的違約責任）
建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房，由主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應(yīng)當交納補建款，并可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十條處以十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第六十九條（物業(yè)管理專業(yè)公司的法律責任）管理專業(yè)公司違反本辦法，按照下列規(guī)定處罰：
（一）管理專業(yè)公司未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，并可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十一條第（一）項處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。
（二）管理專業(yè)公司違反物業(yè)管理合同約定的服務(wù)質(zhì)量標準的，由主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十一條第（二）項處以一萬元以上三萬元以下的罰款；業(yè)主及業(yè)主委員會可以依照合同追究其民事責任。
（三）管理專業(yè)公司對共用設(shè)備設(shè)施管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由主管部門對其作出警告、降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書，并可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十一條第（三）項處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
（四）管理專業(yè)公司拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書；造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應(yīng)當承擔賠償責任。
第七十條（維修基金使用的法律責任）
未按規(guī)定足額繳交維修基金的，由主管部門責令限期補交；逾期仍不足額繳存的，可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十二條按每日萬分之五加收滯納金。
違反本有關(guān)規(guī)定，挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修基金，情節(jié)嚴重的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十一條（其他部門的行政處罰）違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當由規(guī)劃、建設(shè)、城管、工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第七十二條（主管部門工作人員的法律責任）
主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十三條（行政復議和行政訴訟）
當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。
當事人在法定期限內(nèi)不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。
第十一章 附則
第七十四條（適用范圍）
本辦法適用于中新合作區(qū)，婁葑、跨塘、唯亭、勝浦四鎮(zhèn)參照本辦法實施。非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，參照本辦法執(zhí)行。
第七十五條（應(yīng)用解釋部門）
本辦法執(zhí)行中的具體問題由園區(qū)國土房產(chǎn)局負責解釋。
第七十六條（生效日期）本辦法自頒布之日起生效。
第二篇：蘇州工業(yè)園區(qū)商品住宅維修基金管理辦法
蘇州工業(yè)園區(qū)商品住宅維修基金管理辦法
第一條（目的和依據(jù)）
為了加強蘇州工業(yè)園區(qū)商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《蘇州市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等規(guī)定，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
蘇州工業(yè)園區(qū)行政區(qū)域內(nèi)商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。
第三條（管理部門）
蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局和財政稅務(wù)局是蘇州工業(yè)園區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)維修基金管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施，依照本辦法對維修基金的設(shè)立和使用進行監(jiān)督管理。
第四條（維修基金的設(shè)立）
維修基金為分次性歸集。新建商品住宅應(yīng)當設(shè)立維修基金，首期維修基金由購房者在購房時按購房款的規(guī)定比例交存。維修基金不足時，由業(yè)主根據(jù)業(yè)主會議決定補足或續(xù)籌。商品住宅出售時未設(shè)立維修基金的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以決定設(shè)立。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當按照業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定的標準交納首期維修基金。
維修基金歸業(yè)主所有，由業(yè)主委員會統(tǒng)一使用。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，其維修基金余額隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應(yīng)當將維修基金余額退還給業(yè)主。
第五條（維修基金專戶的開立）
一個物業(yè)管理區(qū)域建立的維修基金屬該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主所有，在業(yè)主委員會未建立前由房產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)代為監(jiān)管，業(yè)主委員會建立后條件成熟的也可以交由業(yè)主委員會自主管理，本息歸業(yè)主所有。
維修基金實行“收支兩條線”管理。收入賬戶用于歸集維修基金，不得辦理支出業(yè)務(wù)；支出賬戶用于維修基金的專項支出，不得辦理收入業(yè)務(wù)。
房產(chǎn)主管部門應(yīng)當與本市商業(yè)銀行(以下稱專戶銀行)簽訂委托協(xié)議，開立維修基金專戶，由專戶銀行辦理維修基金的歸集、結(jié)算、記賬等業(yè)務(wù)，房產(chǎn)主管部門負責維修基金的使用審批和運作監(jiān)管。業(yè)主委員會成立后經(jīng)房產(chǎn)主管部門同意由業(yè)主委員會自行管理維修基金的，業(yè)主委員會也應(yīng)當與本市商業(yè)銀行（以下稱
受托銀行）簽訂委托協(xié)議，開立維修基金賬戶。
專戶銀行和受托銀行要保證維修基金的增值和安全，維修基金閑置時除可用于購買國債、國有銀行的金融債券或者辦理國有銀行的定期儲蓄外，嚴禁挪作他用。
維修基金專戶的開立，應(yīng)當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，應(yīng)當按幢、按單元、按戶建立明細賬。
第六條（首期維修基金的交納時限）
新建商品住宅的購房者的首期維修基金，應(yīng)當在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
新建商品住宅辦理房地產(chǎn)初始登記時尚未出售的商品住宅，建設(shè)單位應(yīng)當將尚未出售的商品住宅按已銷售房屋平均價格規(guī)定比例預交首期維修基金，存入專戶銀行。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立首期維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當按業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會規(guī)定的時限，將首期維修基金存入規(guī)定的受托銀行。
新建商品住宅的建設(shè)單位和購房者在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，應(yīng)當向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提交專戶銀行的維修基金收款憑證。不按辦法規(guī)定繳納維修基金的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門不得為其辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書。
第七條（首期維修基金交存情況的核查和公布）
房產(chǎn)主管部門應(yīng)當定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。
第八條（前期物業(yè)維修和更新費用的承擔）
業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)承擔。
第九條（開立維修基金賬戶提交的文件和資料）
業(yè)主委員會自行管理維修基金的，應(yīng)當與本市商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開設(shè)維修基金賬戶。業(yè)主委員會開立維修基金賬戶時，應(yīng)當提交下列文件和資料：
（一）受托申請書；
（二）房產(chǎn)主管部門批準業(yè)主委員會自行管理維修基金的文件；
（三）業(yè)主委員會備案確認的有關(guān)文件；
（四）業(yè)主分戶清冊；
（五）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)主委員會財務(wù)專用章的印鑒；
（六）物業(yè)管理服務(wù)合同。
前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由房產(chǎn)主管部門經(jīng)核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分戶清冊的格式，由房產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門制定。
業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理受托手續(xù)的，還應(yīng)當提交書面委托書。
第十條（維修基金的劃轉(zhuǎn)）
業(yè)主委員會開立維修基金賬戶后，應(yīng)當通知房產(chǎn)主管部門將維修基金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期維修基金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的維修基金賬戶。
第十一條（納入維修基金的收益）
業(yè)主委員會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，可以適當充入維修基金賬戶，歸全體業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨賬目，專項用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。
第十二條（維修基金的用途）
維修基金按照“業(yè)主所有、民主決策、專戶儲存，政府監(jiān)督使用”的原則進行管理。實行?？顚Ｓ茫创苯ㄙ~，按幢使用，按戶核算。
維修基金的使用，執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財政部財基字［1998］7號），專項用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。
住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新費用應(yīng)當由責任人承擔。
第十三條（住宅小區(qū)維修基金使用計劃）
住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀及管理需要，于每年年初向房產(chǎn)主管部門報送經(jīng)業(yè)主委員會審議的小區(qū)維修計劃、實施方案。
維修計劃、實施方案應(yīng)當包含：項目名稱、項目地址、方案說明、實施時間、所需金額以及維修基金不夠列支時的分攤籌措辦法等內(nèi)容。
第十四條（維修基金的使用程序）
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，維修基金的使用應(yīng)當事先征得業(yè)主委員會書面同意。
物業(yè)管理企業(yè)需使用維修基金維修住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備時，按下列辦法辦理：
（一）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際需要向小區(qū)業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)相關(guān)區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意后，填寫房產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的委托單，物業(yè)管理企業(yè)對需要維修的項目作出預（決）算，并將預（決）算書報業(yè)主委員會審核同意（是否經(jīng)專門機構(gòu)審核預決算，由業(yè)主委員會決定）后，由業(yè)主委員會簽填“使用維修基金申報表”，報房產(chǎn)主管部門批準劃撥維修費用。
（二）突發(fā)性事件搶修項目由維修責任單位先行維修，按程序補辦手續(xù)后，填寫房產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的報修單，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會或房屋產(chǎn)權(quán)所有人確認，簽填“使用維修基金申報表”，報房產(chǎn)主管部門批準劃撥維修費用。第十五條（大修、改造、更新項目時使用維修基金程序）
大修、改造、更新項目須動支維修基金的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會提供以下材料：
（一）物業(yè)管理企業(yè)法定代表人簽字蓋章的使用申請；
（二）該項目有關(guān)圖紙、預算材料；
（三）維修工程監(jiān)理單位的資料；
（四）維修基金不足使用時的籌措方式；
（五）維修項目的保修責任。
業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理企業(yè)涉及大修、改造、更新項目須動支維修基金使用申請后的15天內(nèi)召集業(yè)主委員會會議審議。經(jīng)相關(guān)區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會向房產(chǎn)主管部門提出申請。房產(chǎn)主管部門在接到申請的7天內(nèi)完成審批工作。
業(yè)主委員會會議不同意物業(yè)管理企業(yè)使用申請的，業(yè)主委員會應(yīng)當書面通知物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會會議不同意使用維修基金，物業(yè)管理企業(yè)認為有充足理由或該項目實施與否涉及國家有關(guān)規(guī)定的，可以向房產(chǎn)主管部門提出申請，經(jīng)房產(chǎn)主管部門審核，同意其申請的，業(yè)主委員會必須執(zhí)行。
業(yè)主委員會拒不執(zhí)行的，由房產(chǎn)主管部門通知受托銀行將該項目維修基金直接劃給物業(yè)管理企業(yè)使用，并通報業(yè)主委員會。
住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大修、改造、更新標準執(zhí)行國家建設(shè)部有關(guān)標準。
第十六條（房屋督修）
經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修房屋的情形，房產(chǎn)主管部門應(yīng)當督促業(yè)主和業(yè)主委員會限期維修；逾期不維修的，房產(chǎn)主管部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按規(guī)定在維修基金中列支。
第十七條（維修基金列支的范圍和方式）
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當認真做好各項維護保養(yǎng)工作，屬物業(yè)管理企業(yè)玩忽職守造成設(shè)備設(shè)施需要大修更新的，由物業(yè)管理企業(yè)負全部責任，不得動用維修基金。
物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將加蓋企業(yè)公章的費用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會審核，并經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任共同簽章后，有關(guān)的費用方可以在維修基金中列支。物業(yè)管理企業(yè)憑房產(chǎn)主管部門已簽署同意的“使用維修基金申報表”和加蓋業(yè)主委員會公章和業(yè)主委員會主任、副主任私章的財務(wù)結(jié)算憑證到受托銀行支取費用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向受托銀行提交按戶分攤費用清單，受托銀行應(yīng)當協(xié)助維修金額的分攤計賬工作。維修項目結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在住宅小區(qū)明顯位置將維修基金動用情況向業(yè)主張榜公布。
物業(yè)維修、更新費用按照下列規(guī)定在維修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。其中一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費用，由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。
（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修、更新費用，分別由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。
第十八條（維修基金賬目的核對和公布）
業(yè)主委員會或者其委托的管理單位應(yīng)當每半年與受托銀行核對維修基金賬目，并將維修基金交納、使用和結(jié)存的金額、維修基金使用和管理的其他有關(guān)情況每年向全體業(yè)主公布一次。
業(yè)主對公布的維修基金賬目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會或者其委托的管理單位提供有關(guān)的費用清單、發(fā)票原件和按戶分攤費用清單進行核對。
受托銀行應(yīng)當每季向業(yè)主委員會發(fā)送維修基金賬戶對賬單，每年向全體業(yè)主發(fā)送維修基金分戶對賬單。業(yè)主委員會和業(yè)主可以向受托銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況。
第十九條（維修基金的再次籌集）
一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金30%時，業(yè)主委員會應(yīng)當向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理公司實施。
再次籌集維修基金的標準由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論通過。
業(yè)主委員會可以在業(yè)主公約中約定欠交維修基金的追交辦法。
第二十條（房屋轉(zhuǎn)讓時維修基金的處理）
房屋轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，隨房屋所有權(quán)同時過戶。由房屋受讓人向原業(yè)主支付；房屋轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當事人另有約定的，從其約定。
第二十一條（維修基金賬戶的變更）
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當向受托銀行辦理維修基金賬戶的有關(guān)變更手續(xù)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的；
（二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的；
（三）所委托的管理單位發(fā)生變更的。
第二十二條（維修基金賬戶的注銷）
因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件、注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明、業(yè)主委員會的證明和房產(chǎn)主管部門的批準文件，向受托銀行提取其維修基金分戶賬中的剩余款額，并辦理分戶賬注銷手續(xù)。
第二十三條（投訴）
房產(chǎn)主管部門應(yīng)當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企
業(yè)對違反本辦法行為的投訴。
第二十四條（法律責任）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由房產(chǎn)主管部門按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定予以處理；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。
業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定，侵占應(yīng)當存入維修基金賬戶的經(jīng)營服務(wù)收益或者挪用維修基金的，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正，并通告全體業(yè)主；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。違法刑法的，依法追究刑事責任。因物業(yè)管理企業(yè)的過錯致使維修基金被挪用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依法承擔連帶責任。
第二十五條（非住宅房屋維修基金）
非住宅房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。
第二十六條（業(yè)主委員會自行管理使用維修基金程序）
業(yè)主委員會自行管理維修基金賬戶使用維修基金的有關(guān)程序，參照本辦法執(zhí)行。
第二十七條（應(yīng)用解釋部門）
房產(chǎn)主管部門可以對本辦法的具體應(yīng)用問題作出解釋。
第二十八條（施行日期和執(zhí)行事項）
本辦法自頒布之日起施行。
第三篇：6733+ 2020年住宅物業(yè)管理辦法
6733+
2020年住宅物業(yè)管理辦法
第一章
總則
第一條
為了規(guī)范住宅物業(yè)的使用、維修和其它管理服務(wù)活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本x實際情況，制定本辦法。
第二條
本辦法適用于本x規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住宅的業(yè)管理。
第三條
本辦法所稱住宅物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。
本辦法所稱業(yè)主，是指住宅的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是旨住宅的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具備資質(zhì)條件，取得營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條
物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)
第五條
x房產(chǎn)管理部門（以下簡稱x房產(chǎn)部門），是本x物業(yè)管理的政府行政主管部門，負責組織實施本辦法。
有關(guān)管理部門按照各自職責，負責組織實施本辦法。
街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。
第二章
業(yè)主自治管理
第一條
業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由x房產(chǎn)部門按照住宅與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定。
第二條
業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會應(yīng)當由業(yè)主擔任。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具備下列情況之一的，x房產(chǎn)部門應(yīng)當會同住宅出售單位組織如開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生為主委員會：
（一）公有住宅出售建筑面積達30%以上；
（二）新建商品住宅入住率達到60%以上；
（三）住宅出售已滿兩年。
第三條
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應(yīng)當有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會；經(jīng)15%以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應(yīng)當就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當邀請居民委員會和使用人代表列席。
第九條業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)。
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；
（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；
（三）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告；
（四）決定物業(yè)管理的其它重大事項。
第十條
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向x房產(chǎn)部門備案；
（一）業(yè)主委員會委員名單；
（二）業(yè)主委員會章程。
第十一條
業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，由9人至15人的單數(shù)組成。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會每屆任期3年。
第十二條
業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：
（一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本辦法負責對維修基金的使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預算和決算；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；
（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；
（七）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其它職責。
業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
第十三條
住宅出售單位應(yīng)當按規(guī)定的比例提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房。建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的，按總建筑面積0.7%的比例提供，建筑面積10萬平方米以上的，按總建筑面積0.5%的比例提供。公有住宅出售單位按售房款的5%比例提供資金，用于購買物業(yè)管理服務(wù)用房。
由政府集中組織開發(fā)建設(shè)的，物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)歸政府所有，業(yè)主委員會負責管理，物業(yè)管理企業(yè)使用，其他開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的，物業(yè)管理服務(wù)用房的建筑費用已列入商品房成本的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會管理，物業(yè)管理企業(yè)使用；公用住宅出售單位按售房款5%的比例提供資金，用于購買的物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)，歸政府所有，業(yè)主委員會負責管理，物業(yè)管理企業(yè)使用。
物業(yè)管理企業(yè)通過與業(yè)主委員會簽訂租賃合同，租賃使用物業(yè)管理服務(wù)用房。物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于該房屋的維修和補充物業(yè)維修費用。
第十四條
業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力，使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約。
業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。
業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報x房產(chǎn)部門備案。
業(yè)主公約示范文本由x房產(chǎn)部門制訂。
第十五條
業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三章
物業(yè)管理服務(wù)
第十六條
從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定,向x房產(chǎn)部門申請物業(yè)管理資質(zhì)證書。
x房產(chǎn)部門應(yīng)當按國家有關(guān)規(guī)定對物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)審查，對符合條件的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)等級證書。x工商部門對于經(jīng)過資質(zhì)審查并獲得資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
第十七條
業(yè)主委員會應(yīng)當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；
（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；
（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項；
（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準；
（五）物業(yè)管理服務(wù)的費用；
（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；
（七）違約責任；
（八）合同終止和解除的約定；
（九）當事人雙方約定的其它事項。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為3年。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)物管理服務(wù)合同報x房產(chǎn)部門備案。
第十八條
物業(yè)管理服務(wù)合同中當事人應(yīng)當約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：
（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；
（三）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；
（四）保潔服務(wù)；
（五）保安服務(wù)；
（六）物業(yè)維修、更新費用的財務(wù)管理；
（七）物業(yè)檔案資料的保管；
（八）其它物業(yè)管理服務(wù)事項。
第十九條
物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列規(guī)定實施：
（一）按照表關(guān)規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)計劃，實施管理服務(wù)；
（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；
（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護；
（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位，共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修；
（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；
（六）做好物業(yè)維修、更新及春費用用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊。
（七）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；
（九）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告；
（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主，使用人委托的其它管理服務(wù)事項。
除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。
第二十條
物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第二十一條
物業(yè)管理收費包括下列項目：
（一）維修費，用于共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施等的使用管理、維修和更新；
（二）服務(wù)費，用于保安、保潔等項服務(wù)；
（三）房屋設(shè)備運行費，用于電梯、水泵、供暖等房屋設(shè)備的運行、服務(wù)；
（四）管理費，用于檔案材料的保管、物業(yè)費用的財務(wù)管理。
以上費用，有規(guī)定的，從其規(guī)定；沒有規(guī)定的，物價部門會同房產(chǎn)部門另行規(guī)定，雙方特約服務(wù)收費按照合同約定收取。
第二十二條
物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應(yīng)當公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。
未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行收取服務(wù)費的，業(yè)主或者使用人可以不支付。
第二十三條
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報x房產(chǎn)部門備案：
（一）對預收的物業(yè)管理服務(wù)費用核實結(jié)算，多收的部分予以退還；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
（三）移交物業(yè)管理服務(wù)用的房屋、場地和其它財物。
第四章
物業(yè)的使用
第二十四條
業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的有規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確的處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面相鄰關(guān)系。
第二十五條
業(yè)主、使用人應(yīng)當禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外立面、內(nèi)部平面布局、用途、隨意鑿洞、拆換門窗和私建濫建；
（二）亂拋、亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意搭掛、張貼、寫畫；踐踏綠地，占用場地、小區(qū)道路、自行車棚、停車場或者其它共用設(shè)施；
（三）損壞、涂劃園林雕塑；
（四）隨意停放自行車和其它車輛；
（五）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物質(zhì)、排放有毒、有害物質(zhì)；
（六）聚眾喧鬧；
（七）私設(shè)攤點或者從事影響居民正常生活的經(jīng)營活動；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其它行為。
第二十六條
業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督、發(fā)現(xiàn)違反本辦法第二十五條規(guī)定的行為，應(yīng)當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會，并報有關(guān)行政管理部門依法處理。
第二十七條
供水、排水、供電、供氣、供熱、電信等部門，在已實施物業(yè)管理范圍內(nèi)進行專業(yè)施工，應(yīng)當事先通知物業(yè)管理企業(yè)，并負責恢復原狀；造成損失的，應(yīng)當按照規(guī)定予以賠償。
第二十八條
利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主，使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費用，所得費用列入物業(yè)維修費。
第二十九條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便的清運、處理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十條
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時，應(yīng)當將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。
住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之昌起10日內(nèi)，當事人應(yīng)當將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第五章
物業(yè)的維修
第三十一條
商品住房和公有住房出售后，應(yīng)當建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下科稱維修基金），專項用于住宅共用部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大個、更新、改造。
商品住房在銷售時，購房者應(yīng)當按購房款2?3%的比便向售房單位繳交維修基金，由售房單位代為收取，屬全體為主所有，不計入住宅銷售收入。
公有住房出售后，由售房單位按售房款25%提取維修基金；購房者個人按購房款2%的比便向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體為主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金使用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十二條
維修基金不足時，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照業(yè)主委員會的決定或者按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。
住宅的共同部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
房屋及附屬設(shè)施有影響x容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時改造維修。拒不改造維修的，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進行維修，費用由業(yè)主承擔。
第三十三條
新建住宅在物業(yè)移交時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向業(yè)主委員會移交或由物業(yè)管理企業(yè)代收后向業(yè)主委員會移交下列資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖
（四）庭院規(guī)劃設(shè)計平面圖
（五）其它有關(guān)資料
第六章
前期物業(yè)管理
第三十四條
本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指住宅入住后至業(yè)主委員公成立前的物業(yè)管理。
第三十五條
新建商品住宅出售單位應(yīng)當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報x房產(chǎn)部門備案。
新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
住宅使用公約不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三十六條
新建商品住宅出售單位不得將住宅的共同部位、共同設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用樹立單獨轉(zhuǎn)讓。
第三十七條新建商品住宅出售單位，應(yīng)當按照國家和本x規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔住宅的保修責任。
第三十八條
自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售中單位和購買人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔。
第三十九條
新建商品住宅交付使用時，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅購買人收取任何費用。
第四十條
住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大公審議通過的業(yè)主公約生效時終止。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時終止。
第四十一條
公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。
第四十二條
前期物業(yè)管理適用本辦法第二章以外的各章規(guī)定。
第七章
法規(guī)責任
第四十三條
業(yè)主，使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。對違反業(yè)主公約，住宅使用公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院捍民事訴訟。
業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。
物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。
第四十四條
業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法的，x房產(chǎn)部門應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十五條
違反本辦法下列規(guī)定，由x房產(chǎn)部門責令改正，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本辦法第十六條一款、第十九條、第二十條、第二十六條二款規(guī)定的，處以xxx元以下xxxx元以下的罰款。
（二）違反本辦法第二十五條、第二十六條一款，第二十八規(guī)定的，處以xxx元以下xxxx元以下的罰款。
（三）違反本辦法第三十三條，第三十五條、第三十六規(guī)定的，處以xxxx元以下xxxx元以下的罰款。
第四十六條
物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情節(jié)嚴重的，x房產(chǎn)部門可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直到收繳資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。
第四十七條
x房產(chǎn)部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的、依法追究刑事責任。
第四十八條
對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第四十九條
罰沒票據(jù)的使用和對罰款的處理，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八章
附則
第五十條
本辦法中一些專業(yè)用語的含義：
（一）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)信、使用自人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭園以及室
內(nèi)墻而、屋面、地面等部位；
（二）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)信、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及總管以外的供水、排水、散熱器、燃氣管道（含戶表）、電線（含戶表）等設(shè)備；
（三）共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主，使用人共同使用的門廳、樓梯門、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；
（四）共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主，使用人共同使用的供水管道，排水管理、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、鍋爐及附屬設(shè)備管網(wǎng)、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；
（五）公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、鍋爐房、照明路燈、給水、排水管理、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施；
（六）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>
第五十一條
本x規(guī)劃區(qū)域內(nèi)非住宅的物業(yè)管理和縣（x）住宅物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第四篇：云夢縣住宅物業(yè)管理辦法
云夢縣住宅物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)的使用、維修和其它管理服務(wù)活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本縣規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住宅的業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。
本辦法所稱業(yè)主，是指住宅的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是旨住宅的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具備資質(zhì)條件，取得營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)
第五條 縣房產(chǎn)管理部門（以下簡稱縣房產(chǎn)部門），是本縣物業(yè)管理的政府行政主管部門，負責組織實施本辦法。
有關(guān)管理部門按照各自職責，負責組織實施本辦法。
街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主自治管理
第一條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由縣房產(chǎn)部門按照住宅與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定。
第二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會應(yīng)當由業(yè)主擔任。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具備下列情況之一的，縣房產(chǎn)部門應(yīng)當會同住宅出售單位組織如開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
（一）公有住宅出售建筑面積達30%以上；
（二）新建商品住宅入住率達到60%以上；
（三）住宅出售已滿兩年。
第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應(yīng)當有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會；經(jīng)15%以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應(yīng)當就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當邀請居民委員會和使用人代表列席。
第九條業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)。
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；
（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；
（三）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告；
（四）決定物業(yè)管理的其它重大事項。
第十條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向縣房產(chǎn)部門備案；
（一）業(yè)主委員會委員名單；
（二）業(yè)主委員會章程。
第十一條 業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，由9人至15人的單數(shù)組成。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會每屆任期3年。
第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：
（一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本辦法負責對維修基金的使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預算和決算；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；
（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；
（七）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其它職責。
業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
第十三條 住宅出售單位應(yīng)當按規(guī)定的比例提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房。建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的，按總建筑面積0.7%的比例提供，建筑面積10萬平方米以上的，按總建筑面積0.5%的比例提供。公有住宅出售單位按售房款的5%比例提供資金，用于購買物業(yè)管理服務(wù)用房。
由政府集中組織開發(fā)建設(shè)的，物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)歸政府所有，業(yè)主委員會負責管理，物業(yè)管理企業(yè)使用，其他開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的，物業(yè)管理服務(wù)用房的建筑費用已列入商品房成本的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會管理，物業(yè)管理企業(yè)使用；公用住宅出售單位按售房款5%的比例提供資金，用于購買的物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)，歸政府所有，業(yè)主委員會負責管理，物業(yè)管理企業(yè)使用。
物業(yè)管理企業(yè)通過與業(yè)主委員會簽訂租賃合同，租賃使用物業(yè)管理服務(wù)用房。物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于該房屋的維修和補充物業(yè)維修費用。
第十四條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力，使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約。
業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。
業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報市房產(chǎn)部門備案。
業(yè)主公約示范文本由縣房產(chǎn)部門制訂。
第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十六條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定,向縣房產(chǎn)部門申請物業(yè)管理資質(zhì)證書。
縣房產(chǎn)部門應(yīng)當按國家有關(guān)規(guī)定對物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)審查，對符合條件的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)等級證書?？h工商部門對于經(jīng)過資質(zhì)審查并獲得資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；
（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；
（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項；
（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準；
（五）物業(yè)管理服務(wù)的費用；
（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；
（七）違約責任；
（八）合同終止和解除的約定；
（九）當事人雙方約定的其它事項。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為3年。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)物管理服務(wù)合同報縣房產(chǎn)部門備案。
第十八條 物業(yè)管理服務(wù)合同中當事人應(yīng)當約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：
（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；
（三）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；
（四）保潔服務(wù)；
（五）保安服務(wù)；
（六）物業(yè)維修、更新費用的財務(wù)管理；
（七）物業(yè)檔案資料的保管；
（八）其它物業(yè)管理服務(wù)事項。
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列規(guī)定實施：
（一）按照表關(guān)規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)計劃，實施管理服務(wù)；
（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；
（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護；
（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位，共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修；
（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；
（六）做好物業(yè)維修、更新及春費用用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊。
（七）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；
（九）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告；
（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主，使用人委托的其它管理服務(wù)事項。
除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。
第二十條 物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第二十一條 物業(yè)管理收費包括下列項目：
（一）維修費，用于共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施等的使用管理、維修和更新；
（二）服務(wù)費，用于保安、保潔等項服務(wù)；
（三）房屋設(shè)備運行費，用于電梯、水泵、供暖等房屋設(shè)備的運行、服務(wù)；
（四）管理費，用于檔案材料的保管、物業(yè)費用的財務(wù)管理。
以上費用，有規(guī)定的，從其規(guī)定；沒有規(guī)定的，物價部門會同房產(chǎn)部門另行規(guī)定，雙方特約服務(wù)收費按照合同約定收取。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應(yīng)當公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。
未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行收取服務(wù)費的，業(yè)主或者使用人可以不支付。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報縣房產(chǎn)部門備案：
（一）對預收的物業(yè)管理服務(wù)費用核實結(jié)算，多收的部分予以退還；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
（三）移交物業(yè)管理服務(wù)用的房屋、場地和其它財物。
第四章 物業(yè)的使用
第二十四條 業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的有規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確的處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面相鄰關(guān)系。
第二十五條 業(yè)主、使用人應(yīng)當禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外立面、內(nèi)部平面布局、用途、隨意鑿洞、拆換門窗和私建濫建；
（二）亂拋、亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意搭掛、張貼、寫畫；踐踏綠地，占用場地、小區(qū)道路、自行車棚、停車場或者其它共用設(shè)施；
（三）損壞、涂劃園林雕塑； 第三十七條新建商品住宅出售單位，應(yīng)當按照國家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔住宅的保修責任。
（四）隨意停放自行車和其它車輛；
（五）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物質(zhì)、排放有毒、有害物質(zhì)；
（六）聚眾喧鬧；
（七）私設(shè)攤點或者從事影響居民正常生活的經(jīng)營活動；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其它行為。
第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督、發(fā)現(xiàn)違反本辦法第二十五條規(guī)定的行為，應(yīng)當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會，并報有關(guān)行政管理部門依法處理。
第二十七條 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信等部門，在已實施物業(yè)管理范圍內(nèi)進行專業(yè)施工，應(yīng)當事先通知物業(yè)管理企業(yè)，并負責恢復原狀；造成損失的，應(yīng)當按照規(guī)定予以賠償。
第二十八條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主，使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費用，所得費用列入物業(yè)維修費。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便的清運、處理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時，應(yīng)當將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。
住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之昌起10日內(nèi)，當事人應(yīng)當將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第五章 物業(yè)的維修
第三十一條 商品住房和公有住房出售后，應(yīng)當建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下科稱維修基金），專項用于住宅共用部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大個、更新、改造。
商品住房在銷售時，購房者應(yīng)當按購房款2—3%的比便向售房單位繳交維修基金，由售房單位代為收取，屬全體業(yè)主所有，不計入住宅銷售收入。
公有住房出售后，由售房單位按售房款25%提取維修基金；購房者個人按購房款2%的比便向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金使用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十二條 維修基金不足時，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照業(yè)主委員會的決定或者按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。
住宅的共同部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時改造維修。拒不改造維修的，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進行維修，費用由業(yè)主承擔。
第三十三條 新建住宅在物業(yè)移交時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向業(yè)主委員會移交或由物業(yè)管理企業(yè)代收后向業(yè)主委員會移交下列資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖
（四）庭院規(guī)劃設(shè)計平面圖
（五）其它有關(guān)資料
第六章 前期物業(yè)管理
第三十四條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指住宅入住后至業(yè)主委員公成立前的物業(yè)管理。
第三十五條 新建商品住宅出售單位應(yīng)當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報市房產(chǎn)部門備案。
新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
住宅使用公約不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三十六條 新建商品住宅出售單位不得將住宅的共同部位、共同設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用樹立單獨轉(zhuǎn)讓。
第三十八條 自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售中單位和購買人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔。
第三十九條 新建商品住宅交付使用時，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅購買人收取任何費用。
第四十條 住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大公審議通過的業(yè)主公約生效時終止。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時終止。
第四十一條 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。
第四十二條 前期物業(yè)管理適用本辦法第二章以外的各章規(guī)定。
第七章 法規(guī)責任
第四十三條 業(yè)主，使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。對違反業(yè)主公約，住宅使用公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院捍民事訴訟。
業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。
物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。
第四十四條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法的，縣房產(chǎn)部門應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十五條 違反本辦法下列規(guī)定，由縣房產(chǎn)部門責令改正，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本辦法第十六條一款、第十九條、第二十條、第二十六條二款規(guī)定的，處以500元以下3000元以下的罰款。
（二）違反本辦法第二十五條、第二十六條一款，第二十八規(guī)定的，處以500元以下2000元以下的罰款。
（三）違反本辦法第三十三條，第三十五條、第三十六規(guī)定的，處以2000元以下5000元以下的罰款。
第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情節(jié)嚴重的，縣房產(chǎn)部門可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直到收繳資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。
第四十七條 縣房產(chǎn)部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的、依法追究刑事責任。
第四十八條 對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第四十九條 罰沒票據(jù)的使用和對罰款的處理，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八章 附則
第五十條 本辦法中一些專業(yè)用語的含義：
（一）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)信、使用自人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭園以及室 內(nèi)墻而、屋面、地面等部位；
（二）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)信、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及總管以外的供水、排水、散熱器、燃氣管道（含戶表）、電線（含戶表）等設(shè)備；
（三）共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主，使用人共同使用的門廳、樓梯門、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；
（四）共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主，使用人共同使用的供水管道，排水管理、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、鍋爐及附屬設(shè)備管網(wǎng)、水箱、水
泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；
（五）公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、鍋爐房、照明路燈、給水、排水管理、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施；
（六）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>
第五十一條 本縣規(guī)劃區(qū)域內(nèi)非住宅的物業(yè)管理和縣（市）住宅物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第五十二條 本辦法自1999年2月1日起執(zhí)行.。
第五篇：贛州市住宅物業(yè)管理辦法8.10
贛州市
第一章 總
則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)劃、建設(shè)、城管、財政、公安、消防、工商、稅務(wù)、物價、環(huán)保等部門應(yīng)當在各自職責范圍內(nèi)密切配合，共同做好物業(yè)管理工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理工作；負責組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的選舉及備案登記，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系和矛盾。
社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作，參與籌備成立業(yè)主大會、組建和改選業(yè)主委員會等工作，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。
第四條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅小區(qū)應(yīng)當實行物業(yè)管理。業(yè)主大會決定實行自治管理的住宅小區(qū)，必須接受社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未成立業(yè)主大會且未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)或者零星住宅，由社區(qū)居委會實行準物業(yè)管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護維修等基本服務(wù)。業(yè)主大會成立后準物業(yè)管理活動自行終止。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當以經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。
分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當歸屬于一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，且不存在共用設(shè)施設(shè)備的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
已經(jīng)實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。第六條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當向社會公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、信用等基本信息，接受公眾查詢。本市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當經(jīng)物業(yè)項目所在地的工商部門注冊登記，并在房地產(chǎn)行政主管部門登記備查。第二章
業(yè)主及業(yè)主大會
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法定權(quán)利，承擔法定義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會對業(yè)主的個人信息應(yīng)當保密，除配合執(zhí)法部門執(zhí)行公務(wù)外不得泄露。
第八條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第（五）、（六）項事項，應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
（一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；
（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。
第十條
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會應(yīng)當在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位或者公有住房出售單位、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。
業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間不少于7天。第十一條
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）參照示范文本擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會章程（草案）》；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款第（一）至
（四）項內(nèi)容以及業(yè)主委員會委員候選人的簡歷、相片應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十二條 召開業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，邀請所在社區(qū)居委會列席。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托其他人參加。
第十三條
業(yè)主委員會產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會不依法召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。其他任何單位和個人不得召集業(yè)主大會會議。
第十四條 業(yè)主委員會委員為5人以上的單數(shù)，從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合法定條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員不得收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬，不得向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)當依法履行職責，向業(yè)主大會負責并報告工作情況。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1－3人。
業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，半數(shù)以上的委員參加，所作決定必須經(jīng)過全體委員半數(shù)以上同意。需要業(yè)主委員會會議討論、決定的事項應(yīng)當在會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
業(yè)主委員會的任期在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定。任期屆滿前2個月，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第十七條
業(yè)主委員會應(yīng)當對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)可以代表全體業(yè)主對物業(yè)管理有關(guān)事項依法提起訴訟。
第十八條
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費收支情況應(yīng)當至少每年公布一次，公布的內(nèi)容、次數(shù)、地點等由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員是否領(lǐng)取報酬及其具體標準由業(yè)主大會決定。
第十九條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。
（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
（二）《業(yè)主大會議事規(guī)則》；
（三）《管理規(guī)約》；
（四）《業(yè)主大會章程》；
（五）業(yè)主委員會委員的名單及其業(yè)主身份證明；
（六）應(yīng)當提供的其他材料。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當依照前款規(guī)定將變更事項重新備案。
第二十條
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應(yīng)當及時公告全體業(yè)主：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；
（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；
（四）被人民法院判處刑罰。第二十一條
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議審議：
（一）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；
（二）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議；
（三）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定；
（四）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會中止委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第三章
前期物業(yè)管理
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計算；10萬平方米以上的部分，按1‰計算。
物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計算低于50平方米的，應(yīng)當按照不低于50平方米的標準配置。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積一般不低于20平方米。
第二十三條
物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當作為土地出讓前置條件，規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時應(yīng)當進行審查確認。
物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得隨意變更。
第二十四條
物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上可以獨立使用、能夠確權(quán)的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛(wèi)生間等基本條件。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定對新建住宅小區(qū)配置安全防范設(shè)施：
（一）建筑面積3萬平方米以下的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)；
（二）建筑面積3萬平方米以上的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)、帶紅外線夜視功能的電子監(jiān)控裝置和紅外線周界防越報警系統(tǒng)。
新建項目在辦理商品房預售許可證時，建設(shè)單位應(yīng)當確定并書面承諾物業(yè)管理用房和安全防范設(shè)施的配置情況。
第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但投標人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘。
建設(shè)單位應(yīng)當參照建設(shè)部的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后15日內(nèi)，根據(jù)服務(wù)項目的規(guī)劃建設(shè)條件、物業(yè)管理服務(wù)方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請核發(fā)《物業(yè)管理服務(wù)等級證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑《物業(yè)管理服務(wù)等級證明》報當?shù)貎r格行政主管部門核定前期物業(yè)服務(wù)收費標準。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，會同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，作出必要的說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗收備案后，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗收手續(xù)：
（一）小區(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設(shè)施設(shè)備清單；
（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。
第三十條
在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對以下項目進行接管，并且進行必要的使用試驗：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）安全防范設(shè)施、設(shè)備；
（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設(shè)施；
（四）其他需要接管的共用設(shè)施設(shè)備。第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條 由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本簽訂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體收費內(nèi)容、定價形式和標準根據(jù)價格行政主管部門的規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行準物業(yè)管理的，其收費標準按照價格行政主管部門發(fā)布的服務(wù)項目指導價執(zhí)行。
第三十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公布物業(yè)服務(wù)收費項目和收費標準。實行酬金制收費方式的，應(yīng)當對物業(yè)管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實行包干制收費的，應(yīng)當定期公布利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財物進行經(jīng)營的收支情況。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和時間交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。
第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理。
第三十六條 利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財物進行經(jīng)營的，其管理、收費和利益分配等事項由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，經(jīng)營收入按照約定扣除一定服務(wù)費用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)臨時管理規(guī)約以及小區(qū)其他管理規(guī)定建立專戶管理，定期公布賬目接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費應(yīng)當向終端用戶收?。?/p>
（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設(shè)備運行的專項性服務(wù)費由受益業(yè)主分攤；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。
有關(guān)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供有關(guān)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款第（一）項規(guī)定費用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
住宅小區(qū)內(nèi)的公共用水用電價格應(yīng)當按照居民用水用電價格計價。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助公安、消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即采取應(yīng)急措施，同時報告有關(guān)管理部門或者單位。
第三十九條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出物業(yè)管理的，應(yīng)當提前30日書面通知對方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止后3日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會，10日內(nèi)與業(yè)主核對并結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十條 業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區(qū)物業(yè)管理，開工前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記，按規(guī)定提交有關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時審查業(yè)主提交的申報登記材料。對符合規(guī)定的裝飾裝修項目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，為施工人員辦理出入證件。協(xié)議應(yīng)當明確注意事項、禁止行為和違約責任，可以約定收取適當?shù)慕ㄖ暹\費，但不得超出價格行政主管部門核定的標準。
第四十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）未經(jīng)原設(shè)計單位同意、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變物業(yè)規(guī)劃用途、搭蓋建（構(gòu)）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；
（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；
（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（七）在建（構(gòu)）筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超標準噪音；
（九）法律法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。
前款第（一）至
（八）項內(nèi)容應(yīng)當在管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約中明確約定。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強物業(yè)裝飾裝修的施工監(jiān)督以及物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護，發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和本辦法第四十一條規(guī)定的行為必須立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實后果或者拒不改正的，及時報告有關(guān)部門依法處理。
第四十三條
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予必要配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。
因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財產(chǎn)損壞的，責任人應(yīng)當承擔修復、賠償?shù)蓉熑巍?/p>
第六章 住宅專項維修資金
第四十四條
住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督原則，按照建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》建立、使用和管理。
第四十五條
房地產(chǎn)行政主管部門負責商品住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督，下設(shè)專項維修資金管理機構(gòu)具體負責商品住宅專項維修資金管理的日常工作。
財政部門負責售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督。
第四十六條
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當指定當?shù)匾患疑虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開設(shè)住宅專項維修資金專戶。
第四十七條
商品住宅、非住宅業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%交存首期住宅專項維修資金，具體交存金額由房地產(chǎn)行政主管部門確定后向社會公布。建筑安裝工程造價發(fā)生較大變化，或者國家和本省的交存標準作出調(diào)整時，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時進行調(diào)整和公布。
第四十八條
本辦法實施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交首期住宅專項維修資金的，業(yè)主應(yīng)當補交。具體交存方式和標準由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會負責追繳。
本辦法實施后已出售但未交付的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當在辦理交付手續(xù)前按照物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門公布的現(xiàn)行標準交存首期住宅專項維修資金。已經(jīng)辦理交付手續(xù)但未繳交首期住宅專項維修資金的應(yīng)當補交，拒不交納的，由業(yè)主委員會依法追繳。
第四十九條 尚未成立業(yè)主大會的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金應(yīng)當存入房地產(chǎn)行政主管部門開設(shè)的住宅專項維修資金專戶管理。
已經(jīng)成立業(yè)主大會的，經(jīng)業(yè)主大會決定，住宅專項維修資金可以由業(yè)主委員會設(shè)立專戶管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門代管的，經(jīng)業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會申請，可以將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會開設(shè)的住宅專項維修資金專戶管理，接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督。
第七章 法律責任
第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或者依法向人民法院起訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對違反法律法規(guī)規(guī)章和本辦法的行為，可以向房地產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、物價、城管、公安、環(huán)保、工商、消防等執(zhí)法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)單位投訴或者舉報。有關(guān)單位受理后應(yīng)當進行調(diào)查核實，在規(guī)定時間內(nèi)答復投訴人或者舉報人。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝飾裝修行為不及時向有關(guān)部門報告的，房地產(chǎn)行政主管部門可視情節(jié)輕重，依法給予警告或者不良行為紀錄。
第五十二條
業(yè)主及物業(yè)使用人不按時繳納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過發(fā)書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式催繳。經(jīng)催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標準加收滯納金。拒不繳納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請支付令或者提起訴訟。
第五十三條 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位違反規(guī)定將房屋交付買受人的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第五十四條 有關(guān)行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應(yīng)當依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定進行資質(zhì)審查或者批準的；
(二)不按照物業(yè)管理服務(wù)等級評定標準進行物業(yè)服務(wù)等級評定的；
(三)因未依法履行監(jiān)督職責造成嚴重后果的；
(四)其他濫用職權(quán)、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。
第八章
附
則
第五十五條
大廈寫字樓、醫(yī)院、學校、專業(yè)市場、工業(yè)區(qū)以及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
第五十六條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實際合法使用房屋的人。本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。
本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
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