第一篇：學(xué)校物業(yè)管理模式

學(xué)校物業(yè)管理模式

專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著這幾年國(guó)家對(duì)教育事業(yè)的重視程度的提高，國(guó)家積極推動(dòng)科教興國(guó)戰(zhàn)略，人們對(duì)知識(shí)的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會(huì)，促進(jìn)人的全面發(fā)展②。這其中預(yù)示著需要增加和擴(kuò)建更多學(xué)校來(lái)滿足學(xué)習(xí)的需求，傳統(tǒng)的學(xué)校辦社會(huì)的后勤運(yùn)作模式已成了很多學(xué)校改革和發(fā)展的嚴(yán)重障礙。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會(huì)的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置一個(gè)勞動(dòng)崗位，工資都是由國(guó)家來(lái)掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會(huì)”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個(gè)性化的后勤管理服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)、通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對(duì)學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，確定物業(yè)管理服務(wù)模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對(duì)公共設(shè)施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。比如按課時(shí)安排的時(shí)間，滿足教學(xué)要求的前提下，提供教室的開門、設(shè)備維護(hù)和安全的管理服務(wù)等。

2、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無(wú)需面對(duì)眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營(yíng)上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3.重視學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，管理思路，特別是處理好與關(guān)鍵人物的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)。確保管理的一致性。體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。

4、在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說(shuō)明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。

5、學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評(píng)估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目，設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

6、物業(yè)管理更注重服務(wù)的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營(yíng)造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。

7、技術(shù)含量高，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。

8、顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制。重要溝通整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。

學(xué)校后勤社會(huì)化的管理優(yōu)勢(shì)

4.1后勤社會(huì)化在推動(dòng)學(xué)校整體辦學(xué)工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學(xué)校后勤社會(huì)化后，學(xué)校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?guó)家管方針，校長(zhǎng)管辦學(xué)，支部管監(jiān)督，社會(huì)辦后勤”，新型社會(huì)分工，物業(yè)公司在進(jìn)駐以后，深入、詳細(xì)的可行性研究，詳盡分析了學(xué)校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對(duì)學(xué)校管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)和學(xué)校的實(shí)際情況制定與之相適應(yīng)的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)能在學(xué)校得到充分發(fā)揮，為全校師生營(yíng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。在實(shí)際操作中，注重保持雙方思想一致性。實(shí)行后勤社會(huì)化，使學(xué)校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務(wù)上，學(xué)校無(wú)須設(shè)立專門分管后勤工作的校級(jí)干部，行政環(huán)節(jié)少，學(xué)校完全可以根據(jù)工作需要隨時(shí)向物業(yè)公司提出服務(wù)要求，其它學(xué)校需要通過召開專門會(huì)議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個(gè)電話就可以得到妥善的辦理。實(shí)行后勤社會(huì)化，校領(lǐng)導(dǎo)干部不需要在后勤工作花費(fèi)什么精力，后勤人員與一線教師爭(zhēng)待遇或一線教師對(duì)后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)放在狠抓教學(xué)質(zhì)量上，獲得了學(xué)校、物業(yè)公司雙贏結(jié)果。

4.2有利于學(xué)校降低管理成本。節(jié)省工程耗費(fèi)，獲取長(zhǎng)期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)方面的特長(zhǎng)，積極為學(xué)校做好技術(shù)參謀，利用自身多年積累下來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價(jià)格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來(lái)施工，并在工程中進(jìn)行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)公司對(duì)整改提出合理化建議，協(xié)助完善學(xué)校的整改方案，為學(xué)校節(jié)省整修費(fèi)用。學(xué)校獲得了高質(zhì)量的專業(yè)化后勤服務(wù)。實(shí)現(xiàn)后勤社會(huì)化使學(xué)校的管理具有活力、降低了管理成本的同時(shí)，學(xué)校也獲得了較高的后勤服務(wù)質(zhì)量。學(xué)校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務(wù)。管理工作得到社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)學(xué)校整體實(shí)力的提高。4.3 完全市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理創(chuàng)新。在學(xué)校物業(yè)這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對(duì)各方義務(wù)和權(quán)利，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)、責(zé)任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實(shí)施服務(wù)和管理。比如在學(xué)校內(nèi)的綠化改造、解決學(xué)?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實(shí)可行的實(shí)施方案，很快就獲準(zhǔn)實(shí)施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。學(xué)校物業(yè)管理創(chuàng)新——突顯“個(gè)性化”。在學(xué)校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個(gè)性化的需求基礎(chǔ)上，著身為客戶“定做”服務(wù)模式及服務(wù)項(xiàng)目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎(chǔ)上更突出個(gè)性化服務(wù)。

學(xué)校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學(xué)生學(xué)習(xí)、交流的特點(diǎn)，重點(diǎn)放在營(yíng)造校園內(nèi)濃厚的學(xué)習(xí)環(huán)境，比如針對(duì)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)，建議積極策劃建成適合外語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)的“英語(yǔ)角”，營(yíng)造學(xué)習(xí)氛圍；綠化養(yǎng)護(hù)中，品種選用需適合學(xué)校特點(diǎn)（木棉樹、刺海棠等容易對(duì)運(yùn)動(dòng)中學(xué)生造成傷害，就不適宜在學(xué)校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護(hù)安排在寒暑假期間進(jìn)行；清掃時(shí)間避開上下班和課間時(shí)間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時(shí)間參照課時(shí)安排制定；在每個(gè)細(xì)節(jié)充分考慮學(xué)校特點(diǎn)，滿足客戶對(duì)環(huán)境的要求。

學(xué)校安全管理：作為顧客較為關(guān)注的學(xué)校安全管理，不僅要制定針對(duì)性的車輛、人員、物資進(jìn)出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學(xué)校特點(diǎn)，積極與校方、政府機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)配合，維護(hù)學(xué)校和周邊的治安環(huán)境。制止了學(xué)校周邊不良人員勒索學(xué)生財(cái)物、亂擺賣等嚴(yán)重影響學(xué)生人身財(cái)產(chǎn)安全事件，維護(hù)了學(xué)校聲譽(yù)。形成了針對(duì)學(xué)校特點(diǎn)的安全管理模式。

房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)：它是維護(hù)學(xué)校正常的教學(xué)工作的基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)充分發(fā)揮在設(shè)備維護(hù)上專業(yè)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)學(xué)校特點(diǎn)制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，使學(xué)校設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況得到根本性的改變，確保了學(xué)校正常的教學(xué)工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護(hù)的同時(shí)注重降低設(shè)備的運(yùn)行成本，對(duì)學(xué)校的水電氣實(shí)施監(jiān)控，定期上報(bào)《水電氣用量分析報(bào)告》，提出節(jié)能的合理化建議，實(shí)施后為學(xué)校節(jié)約多項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

物業(yè)管理公司在學(xué)校后勤管理的更高目標(biāo)——為學(xué)校提供一體化的后勤服務(wù)。物業(yè)管理在全國(guó)發(fā)展是不均衡的，這幾年來(lái)物業(yè)管理已有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場(chǎng)在不斷完善，物業(yè)管理已由當(dāng)初的簡(jiǎn)單式服務(wù)，走向全方位、多元化的服務(wù)。在物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，如何適應(yīng)市場(chǎng)的需求，科學(xué)準(zhǔn)確地確定，并切實(shí)有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關(guān)心的問題。學(xué)校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機(jī)，必將受到關(guān)注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當(dāng)初物業(yè)管理公司提供什么服務(wù)給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務(wù)；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務(wù)，物業(yè)管理公司就能提供什么服務(wù)，這一定是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的必然過程。

促步追求的一體化學(xué)校后勤管理——承辦學(xué)校所有的后勤保障、服務(wù)，實(shí)現(xiàn)地域性的多所學(xué)校統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；M(jìn)一步為學(xué)校降低管理成本。提供專業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展方向。學(xué)校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展增添了活力，也將為學(xué)校后勤社會(huì)化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第二篇：學(xué)校物業(yè)管理模式

學(xué)校物業(yè)管理模式

就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒有業(yè)主“論壇”、那里沒有業(yè)主委員會(huì)的“硝煙”。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場(chǎng)，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機(jī)。

1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

隨著這幾年國(guó)家對(duì)教育事業(yè)的重視程度的提高，國(guó)家積極推動(dòng)科教興國(guó)戰(zhàn)略，人們對(duì)知識(shí)的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會(huì)，促進(jìn)人的全面發(fā)展②。這其中預(yù)示著需要增加和擴(kuò)建更多學(xué)校來(lái)滿足學(xué)習(xí)的需求，傳統(tǒng)的學(xué)校辦社會(huì)的后勤運(yùn)作模式已成了很多學(xué)校改革和發(fā)展的嚴(yán)重障礙。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會(huì)的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置一個(gè)勞動(dòng)崗位，工資都是由國(guó)家來(lái)掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會(huì)”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個(gè)性化的后勤管理服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

2、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶“教師、學(xué)生”，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)化的服務(wù)理念；個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作風(fēng)；規(guī)范化的操作來(lái)實(shí)現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)方面不同：

2.1對(duì)象不同：商住型物業(yè)中我們服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對(duì)的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬(wàn)，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對(duì)象是老師和學(xué)生，單純知識(shí)型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一業(yè)主。有利于服務(wù)的針對(duì)性。

2.2管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無(wú)人化管理、智能化管理等管理模式④，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對(duì)的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要——從屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù)需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點(diǎn)，“量身定制”的管理模式——有深厚學(xué)校特點(diǎn)的“共管式”模式。

2.3管理側(cè)重點(diǎn)不同：商住小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側(cè)重點(diǎn)是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對(duì)住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè)重點(diǎn)包括物以外，還要加強(qiáng)對(duì)學(xué)生安全的管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。在對(duì)學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。在對(duì)學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時(shí)，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。

2.4管理服務(wù)的目標(biāo)不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升學(xué)校的整體實(shí)力。

2.5管理服務(wù)資金的來(lái)源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來(lái)源于多個(gè)方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營(yíng)收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)⑤，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場(chǎng)的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價(jià)，市場(chǎng)化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時(shí)的使用與業(yè)主和業(yè)委會(huì)的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營(yíng)管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來(lái)制定服務(wù)項(xiàng)目，分項(xiàng)測(cè)算費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場(chǎng)化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)提供了充足的空間。

3、學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)

通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對(duì)學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，確定物業(yè)管理服務(wù)模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。3.1顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對(duì)公共設(shè)施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。比如按課時(shí)安排的時(shí)間，滿足教學(xué)要求的前提下，提供教室的開門、設(shè)備維護(hù)和安全的管理服務(wù)等。

3.2學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無(wú)需面對(duì)眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營(yíng)上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3.3重視學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，管理思路，特別是處理好與關(guān)鍵人物的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)。確保管理的一致性。體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。

3.4在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說(shuō)明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。

3.5學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評(píng)估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目，設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.6物業(yè)管理更注重服務(wù)的專業(yè)化。可提供辦公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營(yíng)造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。3.7技術(shù)含量高，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。3.8顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制。重要溝通整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。

4、學(xué)校后勤社會(huì)化的管理優(yōu)勢(shì)

4.1后勤社會(huì)化在推動(dòng)學(xué)校整體辦學(xué)工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學(xué)校后勤社會(huì)化后，學(xué)校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?guó)家管方針，校長(zhǎng)管辦學(xué)，支部管監(jiān)督，社會(huì)辦后勤”，新型社會(huì)分工，物業(yè)公司在進(jìn)駐以后，深入、詳細(xì)的可行性研究，詳盡分析了學(xué)校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對(duì)學(xué)校管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)和學(xué)校的實(shí)際情況制定與之相適應(yīng)的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)能在學(xué)校得到充分發(fā)揮，為全校師生營(yíng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。在實(shí)際操作中，注重保持雙方思想一致性。實(shí)行后勤社會(huì)化，使學(xué)校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務(wù)上，學(xué)校無(wú)須設(shè)立專門分管后勤工作的校級(jí)干部，行政環(huán)節(jié)少，學(xué)校完全可以根據(jù)工作需要隨時(shí)向物業(yè)公司提出服務(wù)要求，其它學(xué)校需要通過召開專門會(huì)議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個(gè)電話就可以得到妥善的辦理。實(shí)行后勤社會(huì)化，校領(lǐng)導(dǎo)干部不需要在后勤工作花費(fèi)什么精力，后勤人員與一線教師爭(zhēng)待遇或一線教師對(duì)后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)放在狠抓教學(xué)質(zhì)量上，獲得了學(xué)校、物業(yè)公司雙贏結(jié)果。

4.2有利于學(xué)校降低管理成本。節(jié)省工程耗費(fèi)，獲取長(zhǎng)期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)方面的特長(zhǎng)，積極為學(xué)校做好技術(shù)參謀，利用自身多年積累下來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價(jià)格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來(lái)施工，并在工程中進(jìn)行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)公司對(duì)整改提出合理化建議，協(xié)助完善學(xué)校的整改方案，為學(xué)校節(jié)省整修費(fèi)用。學(xué)校獲得了高質(zhì)量的專業(yè)化后勤服務(wù)。實(shí)現(xiàn)后勤社會(huì)化使學(xué)校的管理具有活力、降低了管理成本的同時(shí)，學(xué)校也獲得了較高的后勤服務(wù)質(zhì)量。學(xué)校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務(wù)。管理工作得到社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)學(xué)校整體實(shí)力的提高。4.3 完全市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理創(chuàng)新。在學(xué)校物業(yè)這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對(duì)各方義務(wù)和權(quán)利，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)、責(zé)任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實(shí)施服務(wù)和管理。比如在學(xué)校內(nèi)的綠化改造、解決學(xué)?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實(shí)可行的實(shí)施方案，很快就獲準(zhǔn)實(shí)施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。

5、學(xué)校物業(yè)管理創(chuàng)新——突顯“個(gè)性化”。

在學(xué)校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個(gè)性化的需求基礎(chǔ)上，著身為客戶“定做”服務(wù)模式及服務(wù)項(xiàng)目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎(chǔ)上更突出個(gè)性化服務(wù)。

學(xué)校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學(xué)生學(xué)習(xí)、交流的特點(diǎn)，重點(diǎn)放在營(yíng)造校園內(nèi)濃厚的學(xué)習(xí)環(huán)境，比如針對(duì)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)，建議積極策劃建成適合外語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)的“英語(yǔ)角”，營(yíng)造學(xué)習(xí)氛圍；綠化養(yǎng)護(hù)中，品種選用需適合學(xué)校特點(diǎn)（木棉樹、刺海棠等容易對(duì)運(yùn)動(dòng)中學(xué)生造成傷害，就不適宜在學(xué)校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護(hù)安排在寒暑假期間進(jìn)行；清掃時(shí)間避開上下班和課間時(shí)間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時(shí)間參照課時(shí)安排制定；在每個(gè)細(xì)節(jié)充分考慮學(xué)校特點(diǎn)，滿足客戶對(duì)環(huán)境的要求。

學(xué)校安全管理：作為顧客較為關(guān)注的學(xué)校安全管理，不僅要制定針對(duì)性的車輛、人員、物資進(jìn)出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學(xué)校特點(diǎn)，積極與校方、政府機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)配合，維護(hù)學(xué)校和周邊的治安環(huán)境。制止了學(xué)校周邊不良人員勒索學(xué)生財(cái)物、亂擺賣等嚴(yán)重影響學(xué)生人身財(cái)產(chǎn)安全事件，維護(hù)了學(xué)校聲譽(yù)。形成了針對(duì)學(xué)校特點(diǎn)的安全管理模式。房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)：它是維護(hù)學(xué)校正常的教學(xué)工作的基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)充分發(fā)揮在設(shè)備維護(hù)上專業(yè)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)學(xué)校特點(diǎn)制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，使學(xué)校設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況得到根本性的改變，確保了學(xué)校正常的教學(xué)工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護(hù)的同時(shí)注重降低設(shè)備的運(yùn)行成本，對(duì)學(xué)校的水電氣實(shí)施監(jiān)控，定期上報(bào)《水電氣用量分析報(bào)告》，提出節(jié)能的合理化建議，實(shí)施后為學(xué)校節(jié)約多項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業(yè)管理公司在學(xué)校后勤管理的更高目標(biāo)——為學(xué)校提供一體化的后勤服務(wù)。

物業(yè)管理在全國(guó)發(fā)展是不均衡的，這幾年來(lái)物業(yè)管理已有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場(chǎng)在不斷完善，物業(yè)管理已由當(dāng)初的簡(jiǎn)單式服務(wù)，走向全方位、多元化的服務(wù)。在物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，如何適應(yīng)市場(chǎng)的需求，科學(xué)準(zhǔn)確地確定，并切實(shí)有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關(guān)心的問題。學(xué)校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機(jī)，必將受到關(guān)注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當(dāng)初物業(yè)管理公司提供什么服務(wù)給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務(wù)；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務(wù)，物業(yè)管理公司就能提供什么服務(wù)，這一定是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的必然過程。

促步追求的一體化學(xué)校后勤管理——承辦學(xué)校所有的后勤保障、服務(wù)，實(shí)現(xiàn)地域性的多所學(xué)校統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；M(jìn)一步為學(xué)校降低管理成本。提供專業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展方向。學(xué)校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展增添了活力，也將為學(xué)校后勤社會(huì)化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第三篇：學(xué)校物業(yè)管理模式

學(xué)校物業(yè)管理模式

依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，根據(jù)上海、浙江、江蘇、廣東等沿海地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我省實(shí)際情況，以“高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高要求、創(chuàng)一流”的專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)教育發(fā)展。

由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會(huì)的 運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理 效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置一個(gè)勞動(dòng)崗位，工資都 是由國(guó)家來(lái)掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)小社會(huì)”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校 甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的 自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公 司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供科學(xué)化、專業(yè)化、規(guī)范化、個(gè)性化的后勤管理服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

一、學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)

1、通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對(duì)學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，確 定物業(yè)管理服務(wù)模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。顧客的需 求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對(duì)公 共設(shè)施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。比如按課時(shí)安排的時(shí)間，滿足教學(xué)要求的前提下，提供教室的開門、設(shè) 備維護(hù)和安全的管理服務(wù)等。

2、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受 的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無(wú)需面對(duì)眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營(yíng) 1

上 發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。

3、重視學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，管理思路，特別是處理好與關(guān)鍵人物 的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)。確保管 理的一致性。體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。

4、在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需 要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說(shuō)明性 標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。

5、學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評(píng)估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目，設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式 及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

6、物業(yè)管理更注重服務(wù)的專業(yè)化。可提供辦公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營(yíng)造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政 后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。

7、技術(shù)含量高，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合 型人才。

8、顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制。重要溝通整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。

二、學(xué)校后勤社會(huì)化的管理優(yōu)勢(shì)

1、后勤社會(huì)化在推動(dòng)學(xué)校整體辦學(xué)工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學(xué) 校后勤社會(huì)化后，學(xué)校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?guó)家管方針，校長(zhǎng)管辦學(xué)，支部管監(jiān)督，社會(huì)辦后勤”，新型社會(huì)分工，物業(yè)公司在進(jìn)駐以后，深入、詳細(xì)的可行性研究，詳盡分析了學(xué)校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，2

并針對(duì)學(xué)校管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)和學(xué)校的實(shí)際情況制定與之相適應(yīng)的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)能在學(xué)校得到充分發(fā)揮，為全校師生營(yíng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。在實(shí)際操作中，注重保持雙方思想一致 性。實(shí)行后勤社會(huì)化，使學(xué)校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服 務(wù)上，學(xué)校無(wú)須設(shè)立專門分管后勤工作的校級(jí)干部，行政環(huán)節(jié)少，學(xué)校 完全可以根據(jù)工作需要隨時(shí)向物業(yè)公司提出服務(wù)要求，其它學(xué)校需要通 過召開專門會(huì)議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個(gè)電話就可以得到妥善的辦理。實(shí)行后勤社會(huì)化，校領(lǐng)導(dǎo)干部不需要在后勤工作花費(fèi)什么精力，后勤人員與一線教師爭(zhēng)待遇或一線教師對(duì)后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn) 放在狠抓教學(xué)質(zhì)量上，獲得了學(xué)校、物業(yè)公司雙贏結(jié)果。

2、學(xué)校食堂承包經(jīng)營(yíng)管理，有利于增強(qiáng)食品安全，減少后勤人員；有利于學(xué)校降低管理成本。節(jié)省工程耗費(fèi)，獲取長(zhǎng)期利益。物業(yè)公 司充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)方面的特長(zhǎng)，積極為學(xué)校做好技術(shù)參謀，利用自身 多年積累下來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價(jià)格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來(lái)施工，并在工程中進(jìn)行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)公司對(duì)整改提出合理化建議，協(xié)助學(xué)校的整改方案，為學(xué)校節(jié)省整修費(fèi)用。學(xué)校獲得了高質(zhì)量的專業(yè) 化后勤服務(wù)。實(shí)現(xiàn)后勤社會(huì)化使學(xué)校的管理具有活力、降低了管理成本 的同時(shí)，學(xué)校也獲得了較高的后勤服務(wù)質(zhì)量。學(xué)校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠 化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務(wù)。管理工 作得到社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)學(xué)校整體實(shí)力的提高。

3、完全市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理創(chuàng)新。在學(xué)校物業(yè)這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、單 一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對(duì)各方義務(wù)和權(quán)利，對(duì)各項(xiàng) 服務(wù)、責(zé)任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理 3

提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實(shí)施服務(wù)和管理。

三、經(jīng)營(yíng)理念

物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)理念與企業(yè)文化均建立在——“立足本土，以人為本，真誠(chéng)服務(wù)”。要想成為物業(yè)管理界的名牌，首先從本土名牌做起。企業(yè)只有真正認(rèn)識(shí)自我，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新發(fā)展，才有持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的前景，我們物業(yè)管理公司更需制定切合實(shí)際的發(fā)展理念。才能給予業(yè)主有實(shí)力、專業(yè)踏實(shí)的感覺。業(yè)主需要的正是我們這些了解他們生活的物業(yè)管理公司。

從當(dāng)初物業(yè)管理公司提供什么服務(wù)給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么 服務(wù)；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務(wù)，物業(yè)管理公司就能提供什么服務(wù)，這一定是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的必然過程。促步追求的一 體化學(xué)校后勤管理——承辦學(xué)校所有的后勤保障、服務(wù)，實(shí)現(xiàn)地域性的 多所學(xué)校統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，進(jìn)一步為學(xué)校降低管理成本。提供專 業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服 務(wù)的發(fā)展方向。學(xué)校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展增添了活力，也將為學(xué)校后勤社會(huì)化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

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第四篇：完》學(xué)校物業(yè)管理模式

學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)模式

就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒有業(yè)主“論壇”、那里沒有業(yè)主委員會(huì)的“硝煙”。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場(chǎng)，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機(jī)。

1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會(huì)的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)臵一個(gè)勞動(dòng)崗位，工資都是由國(guó)家來(lái)掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會(huì)”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個(gè)性化的后勤管理服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

2、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶“教師、學(xué)生”，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)化的服務(wù)理念；個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作風(fēng)；規(guī)范化的操作來(lái)實(shí)現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)方面不同：

a、對(duì)象不同：商住型物業(yè)中我們服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對(duì)的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬(wàn)，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對(duì)象是老師和學(xué)生，單純知識(shí)型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一業(yè)主。有利于服務(wù)的針對(duì)性。

b、管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無(wú)人化管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對(duì)的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要——從屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù)需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點(diǎn)，“量身定制”的管理模式——有深厚學(xué)校特點(diǎn)的“共管式”模式。

c、管理側(cè)重點(diǎn)不同：商住小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側(cè)重點(diǎn)是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對(duì)住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè)重點(diǎn)包括物以外，還要加強(qiáng)對(duì)學(xué)生安全的管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。在對(duì)學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。在對(duì)學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時(shí)，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。

d、管理服務(wù)的目標(biāo)不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升學(xué)校的整體實(shí)力。

e、管理服務(wù)資金的來(lái)源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來(lái)源于多個(gè)方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營(yíng)收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)⑤，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場(chǎng)的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價(jià)，市場(chǎng)化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時(shí)的使用與業(yè)主和業(yè)委會(huì)的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營(yíng)管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來(lái)制定服務(wù)項(xiàng)目，分項(xiàng)測(cè)算費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場(chǎng)化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)提供了充足的空間。

3、學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)

通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對(duì)學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，確定物業(yè)管理服務(wù)模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。

a、顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對(duì)公共設(shè)施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。比如按課時(shí)安排的時(shí)間，滿足教學(xué)要求的前提下，提供教室的開門、設(shè)備維護(hù)和安全的管理服務(wù)等。

b、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配臵上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無(wú)需面對(duì)眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營(yíng)上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配臵。

c、重視學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，管理思路，特別是處理好與關(guān)鍵人物的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)。確保管理的一致性。體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。

d、在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)臵各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說(shuō)明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。

e、學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評(píng)估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)臵、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目，設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

f、物業(yè)管理更注重服務(wù)的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營(yíng)造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。

g、技術(shù)含量高，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配臵的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。

h、顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制。重要溝通整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。

4、學(xué)校后勤社會(huì)化的管理優(yōu)勢(shì)

a、后勤社會(huì)化在推動(dòng)學(xué)校整體辦學(xué)工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學(xué)校后勤社會(huì)化后，學(xué)校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?guó)家管方針，校長(zhǎng)管辦學(xué)，支部管監(jiān)督，社會(huì)辦后勤”，新型社會(huì)分工，物業(yè)公司在進(jìn)駐以后，深入、詳細(xì)的可行性研究，詳盡分析了學(xué)校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對(duì)學(xué)校管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)和學(xué)校的實(shí)際情況制定與之相適應(yīng)的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)能在學(xué)校得到充分發(fā)揮，為全校師生營(yíng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。在實(shí)際操作中，注重保持雙方思想一致性。實(shí)行后勤社會(huì)化，使學(xué)校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務(wù)上，學(xué)校無(wú)須設(shè)立專門分管后勤工作的校級(jí)干部，行政環(huán)節(jié)少，學(xué)校完全可以根據(jù)工作需要隨時(shí)向物業(yè)公司提出服務(wù)要求，其它學(xué)校需要通過召開專門會(huì)議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個(gè)電話就可以得到妥善的辦理。實(shí)行后勤社會(huì)化，校領(lǐng)導(dǎo)干部不需要在后勤工作花費(fèi)什么精力，后勤人員與一線教師爭(zhēng)待遇或一線教師對(duì)后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)放在狠抓教學(xué)質(zhì)量上，獲得了學(xué)校、物業(yè)公司雙贏結(jié)果。

b、有利于學(xué)校降低管理成本。節(jié)省工程耗費(fèi)，獲取長(zhǎng)期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)方面的特長(zhǎng)，積極為學(xué)校做好技術(shù)參謀，利用自身多年積累下來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價(jià)格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來(lái)施工，并在工程中進(jìn)行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)公司對(duì)整改提出合理化建議，協(xié)助完善學(xué)校的整改方案，為學(xué)校節(jié)省整修費(fèi)用。學(xué)校獲得了高質(zhì)量的專業(yè)化后勤服務(wù)。實(shí)現(xiàn)后勤社會(huì)化使學(xué)校的管理具有活力、降低了管理成本的同時(shí)，學(xué)校也獲得了較高的后勤服務(wù)質(zhì)量。學(xué)校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務(wù)。管理工作得到社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)學(xué)校整體實(shí)力的提高。

c、完全市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理創(chuàng)新。在學(xué)校物業(yè)這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對(duì)各方義務(wù)和權(quán)利，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)、責(zé)任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實(shí)施服務(wù)和管理。比如在學(xué)校內(nèi)的綠化改造、解決學(xué)?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實(shí)可行的實(shí)施方案，很快就獲準(zhǔn)實(shí)施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。

5、學(xué)校物業(yè)管理創(chuàng)新——突顯“個(gè)性化”。

a、在學(xué)校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個(gè)性化的需求基礎(chǔ)上，著身為客戶“定做”服務(wù)模式及服務(wù)項(xiàng)目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎(chǔ)上更突出個(gè)性化服務(wù)。b、學(xué)校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學(xué)生學(xué)習(xí)、交流的特點(diǎn)，重點(diǎn)放在營(yíng)造校園內(nèi)濃厚的學(xué)習(xí)環(huán)境，比如針對(duì)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)，建議積極策劃建成適合外語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)的“英語(yǔ)角”，營(yíng)造學(xué)習(xí)氛圍；綠化養(yǎng)護(hù)中，品種選用需適合學(xué)校特點(diǎn)（木棉樹、刺海棠等容易對(duì)運(yùn)動(dòng)中學(xué)生造成傷害，就不適宜在學(xué)校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護(hù)安排在寒暑假期間進(jìn)行；清掃時(shí)間避開上下班和課間時(shí)間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時(shí)間參照課時(shí)安排制定；在每個(gè)細(xì)節(jié)充分考慮學(xué)校特點(diǎn)，滿足客戶對(duì)環(huán)境的要求。

c、學(xué)校安全管理：作為顧客較為關(guān)注的學(xué)校安全管理，不僅要制定針對(duì)性的車輛、人員、物資進(jìn)出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學(xué)校特點(diǎn)，積極與校方、政府機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)配合，維護(hù)學(xué)校和周邊的治安環(huán)境。制止了學(xué)校周邊不良人員勒索學(xué)生財(cái)物、亂擺賣等嚴(yán)重影響學(xué)生人身財(cái)產(chǎn)安全事件，維護(hù)了學(xué)校聲譽(yù)。形成了針對(duì)學(xué)校特點(diǎn)的安全管理模式。

d、房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)：它是維護(hù)學(xué)校正常的教學(xué)工作的基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)充分發(fā)揮在設(shè)備維護(hù)上專業(yè)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)學(xué)校特點(diǎn)制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，使學(xué)校設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況得到根本性的改變，確保了學(xué)校正常的教學(xué)工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護(hù)的同時(shí)注重降低設(shè)備的運(yùn)行成本，對(duì)學(xué)校的水電氣實(shí)施監(jiān)控，定期上報(bào)《水電氣用量分析報(bào)告》，提出節(jié)能的合理化建議，實(shí)施后為學(xué)校節(jié)約多項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業(yè)管理公司在學(xué)校后勤管理的更高目標(biāo)——為學(xué)校提供一體化的后勤服務(wù)。物業(yè)管理在全國(guó)發(fā)展是不均衡的，這幾年來(lái)物業(yè)管理已有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場(chǎng)在不斷完善，物業(yè)管理已由當(dāng)初的簡(jiǎn)單式服務(wù)，走向全方位、多元化的服務(wù)。在物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，如何適應(yīng)市場(chǎng)的需求，科學(xué)準(zhǔn)確地確定，并切實(shí)有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關(guān)心的問題。學(xué)校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機(jī)，必將受到關(guān)注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當(dāng)初物業(yè)管理公司提供什么服務(wù)給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務(wù)；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務(wù)，物業(yè)管理公司就能提供什么服務(wù)，這一定是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的必然過程。

促步追求的一體化學(xué)校后勤管理——承辦學(xué)校所有的后勤保障、服務(wù)，實(shí)現(xiàn)地域性的多所學(xué)校統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；M(jìn)一步為學(xué)校降低管理成本。提供專業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展方向。學(xué)校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展增添了活力，也將為學(xué)校后勤社會(huì)化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第五篇：企事業(yè)單位物業(yè)管理模式初探

企事業(yè)單位物業(yè)管理模式初探

【摘要】當(dāng)前，企事業(yè)單位的物業(yè)管理一般是由企事業(yè)單位的行政后勤部門轉(zhuǎn)變成物業(yè)管理部門來(lái)管理，在物業(yè)管理的過程中普遍存在一些問題。本文就企事業(yè)單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀、存在問題及管理模式進(jìn)行了初步的探討。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理模式探討

企事業(yè)單位的辦公區(qū)及生活區(qū)的物業(yè)管理往往存在許多歷史遺留問題，一般都由企事業(yè)單位的行政后勤部門轉(zhuǎn)變成物業(yè)管理部門來(lái)管理，但在物業(yè)管理的過程中普遍存在一些問題。本文主要分析企事業(yè)單位物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題，并就企事業(yè)單位物業(yè)管理模式進(jìn)行探討。

一、當(dāng)前企事業(yè)單位物業(yè)管理三種模式

當(dāng)前企事業(yè)單位物業(yè)管理基本有三種模式：第一種是傳統(tǒng)的設(shè)立后勤編制，對(duì)單位辦公區(qū)及生活區(qū)進(jìn)行誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)使用、誰(shuí)使用誰(shuí)管理的分散模式，物業(yè)管理工作納入單位的行政管理之中；第二種是單位對(duì)后勤編制實(shí)施改革，成立物業(yè)管理部門，由物業(yè)管理部門對(duì)辦公區(qū)及生活區(qū)進(jìn)行管理，物業(yè)的公共部分的基建、水電、綠化等開支納入單位的行政開支；第三種是由企事業(yè)單位全權(quán)委托專業(yè)化物業(yè)管理公司管理單位辦公區(qū)及生活區(qū)的模式，這種模式下，由物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)企事業(yè)單位辦公及職工生活區(qū)相關(guān)物業(yè)的實(shí)際情況，量體裁衣地準(zhǔn)備物業(yè)管理實(shí)施方案，為機(jī)關(guān)辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務(wù)的一體化物業(yè)管理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，多數(shù)企事業(yè)單位物業(yè)管理采用第二種管理模式。

二、企事業(yè)單位物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題

企事業(yè)單位推行物業(yè)管理，其服務(wù)職能沒有改變，服務(wù)對(duì)象也沒有改變，只是服務(wù)的方式發(fā)生了變化，由多年來(lái)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響的單位機(jī)關(guān)行政管理行為，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)管理行為。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過程中，還有許多矛盾和困難，主要表現(xiàn)在以下六個(gè)方面：一是思想觀念轉(zhuǎn)變困難。機(jī)關(guān)后勤人員長(zhǎng)期在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成了“優(yōu)越感”，一下子轉(zhuǎn)變到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的企業(yè)員工，這個(gè)角色轉(zhuǎn)換使一些員工思維定勢(shì)不能及時(shí)轉(zhuǎn)變，特別是一些老人留戀于“鐵飯碗”，認(rèn)為物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，風(fēng)險(xiǎn)大，搞不好就要丟飯碗，因而思想顧慮較大。

二是起步發(fā)展困難重重。機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化改革過程中成立的物業(yè)管理中心，由機(jī)關(guān)“行政事業(yè)單位”轉(zhuǎn)換為“企業(yè)單位”以后，情況千差萬(wàn)別，大多是規(guī)模小、資金少、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，很難進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)展壯大。

三是行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺以及缺乏管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)等。

市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理作為專業(yè)的管理，需要各類高素質(zhì)的人才。應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃、有步驟地加強(qiáng)物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、有技術(shù)、業(yè)務(wù)精的行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍，因而，促使管理、技術(shù)人員專業(yè)知識(shí)不斷更新，促進(jìn)職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常緊迫。但目前單位物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。物業(yè)管理中心的人員主要來(lái)自機(jī)關(guān)后勤和機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)改革分流人員，一些人年齡偏大、文化程度偏低、素質(zhì)狀況差異較大，而且員工們還存在著過去那種“坐等服務(wù)”、服務(wù)態(tài)度生硬、服務(wù)方式單一等服務(wù)質(zhì)量問題，這樣的實(shí)體，很難一下子打開市場(chǎng)局面，要使物業(yè)管理成為專業(yè)化的管理，還需要走較長(zhǎng)的一段路。

四是面臨著服務(wù)保障與增效創(chuàng)收的矛盾。由于機(jī)關(guān)物業(yè)管理中心是面向市場(chǎng)，實(shí)行成本核算，有償服務(wù)，所以在服務(wù)和效益方面面臨矛盾。一方面，本機(jī)關(guān)一些干部職工對(duì)有償服務(wù)不理解，認(rèn)為物業(yè)管理中心是單位后勤工作的一部分，應(yīng)該無(wú)償優(yōu)質(zhì)的為單位提供服務(wù)，有多少錢就提供多少服務(wù)，很容易發(fā)生服務(wù)和效益上的矛盾。

五是很難擺脫行政干預(yù)和人為干擾。一旦物業(yè)管理中心在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中有所作為，效益可觀，難免使單位其他部門或人員“眼紅”，以及進(jìn)行各種行政干涉和人為干擾。

六是面臨著廉潔自律的考驗(yàn)。目前屢禁不止的社會(huì)和企業(yè)內(nèi)部以權(quán)謀私、大吃大喝、辦事不公等腐敗現(xiàn)象的存在，使人們對(duì)單位物業(yè)管理中心這個(gè)自主經(jīng)營(yíng)實(shí)體的廉政建設(shè)也普遍關(guān)注，擔(dān)心這會(huì)成為滋生腐敗的溫床。

三、企事業(yè)單位物業(yè)管理模式探討

企事業(yè)單位物業(yè)管理有一定的特殊性，機(jī)構(gòu)的設(shè)置及人員的所屬性質(zhì)也不盡相同,物業(yè)管理水平、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都存在較大差異。就目前現(xiàn)狀來(lái)看，保障機(jī)關(guān)后勤服務(wù)，穩(wěn)定職工隊(duì)伍，準(zhǔn)確定位單位性質(zhì)，適當(dāng)給予一定優(yōu)惠政策、改進(jìn)服務(wù)模式、提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)收費(fèi)等管理模式是企事業(yè)單位物業(yè)管理發(fā)展的重要保障。

（一）準(zhǔn)確定位機(jī)構(gòu)性質(zhì)，穩(wěn)定隊(duì)伍，樹立企事業(yè)單位物業(yè)管理職工愛崗敬業(yè)、獨(dú)立生存的理念。

企事業(yè)單位物業(yè)管理大多是以單位后勤服務(wù)部門代辦或?qū)ν鈷炫疲嗍且惶兹笋R兩塊牌子，管理模式相對(duì)老舊，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，它的管理既要服從單位的人事管理和業(yè)務(wù)管理，又要適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理要求。如果從現(xiàn)有行政機(jī)關(guān)中分離出來(lái)，完全靠自己走市場(chǎng)化道路，職工心理不平衡，思想負(fù)擔(dān)很重，擔(dān)心自己將來(lái)會(huì)沒飯吃，而這種擔(dān)心并非多余。企事業(yè)單位的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)在要完全從行政機(jī)關(guān)中剝離出來(lái)，以其自身的能力去開創(chuàng)市場(chǎng)，從目前現(xiàn)狀來(lái)看還有很大的難度，因其所處環(huán)境的特殊性、服務(wù)對(duì)象的特殊性、以及單位現(xiàn)有物業(yè)管理職工群體的特殊性，使其還需要單位明確其機(jī)構(gòu)性質(zhì)。要從根本上轉(zhuǎn)變現(xiàn)有職工思想，讓企事業(yè)單位物業(yè)管理職工放下思想包袱，讓職工明白現(xiàn)在已經(jīng)沒有退路，只有熱愛自己的本職工作，全身心地投入到單位物業(yè)管理服務(wù)中去才是出路。而單位物業(yè)管理部門可以通過一些措施來(lái)穩(wěn)定職工隊(duì)伍，增強(qiáng)職工愛崗敬業(yè)的理念。一是從工作的效率和提高職工的生存能力考慮，注重職工“多面手”的培訓(xùn)，如：維修員兼焊接工和駕駛員，垃圾清運(yùn)工既是清潔員還是綠化員，讓一個(gè)員工身兼數(shù)個(gè)工種，每個(gè)職工都能感覺到自己所處的崗位很重要，在工作中樹立自信心和責(zé)任感。二是給每個(gè)職工平等競(jìng)爭(zhēng)上崗的機(jī)會(huì)，打破干部和工人的界限，將許多表現(xiàn)優(yōu)秀的工人聘任到中層管理隊(duì)伍中來(lái)。三是在工資方面，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的一線員工可以進(jìn)行薪酬及物質(zhì)方面的獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，以專業(yè)服務(wù)提升經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)水平。

一是擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)服務(wù)與效益雙豐收。

目前一些企事業(yè)單位物業(yè)小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)內(nèi)容老套，有償服務(wù)水平不高。因此必須提高硬件和軟件服務(wù)，改革服務(wù)模式，提高服務(wù)水平。企事業(yè)單位物業(yè)管理要制定自己的管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、安全目標(biāo)，制定相應(yīng)的反饋機(jī)制，聆聽業(yè)主的聲音并完善服務(wù)，針對(duì)不同的服務(wù)對(duì)象制定不同的服務(wù)水準(zhǔn)，使服務(wù)具有“具體性、可衡量性、可實(shí)現(xiàn)性、限時(shí)性”。企事業(yè)單位物業(yè)管理存在相對(duì)住戶少、新舊混雜、管理面積小、小區(qū)設(shè)施老化與不全等問題。由于種種原因，大多收費(fèi)低，與服務(wù)水平不能成正比，入不敷出。因此，充分利用自身現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)管理資源，通過接管新的小區(qū)或服務(wù)項(xiàng)目，增大經(jīng)營(yíng)面積提高經(jīng)濟(jì)效益。比如單位醫(yī)務(wù)室加入社區(qū)衛(wèi)生站體系，對(duì)外服務(wù)創(chuàng)收，對(duì)內(nèi)為業(yè)主提供近便簡(jiǎn)易的醫(yī)療服務(wù)；單位食堂增加對(duì)外營(yíng)業(yè)方式，既解決了職工和業(yè)主就餐問題，也增加了收入；利用現(xiàn)有場(chǎng)地、道路，在不影響交通和業(yè)主活動(dòng)的情況下，對(duì)住宅區(qū)停放的車輛適當(dāng)收費(fèi)；為業(yè)主提供諸如電器修理、門窗清潔等有償服務(wù)，甚至幫業(yè)主收廢品，既防止了外面的閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，也能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益。

二是細(xì)化服務(wù)，深挖服務(wù)對(duì)象的消費(fèi)潛力。

物業(yè)管理要深挖服務(wù)對(duì)象的消費(fèi)潛力，就要有一定的超前服務(wù)意識(shí)，要對(duì)物業(yè)服務(wù)有一定的預(yù)見性，要充分了解“民意”。物業(yè)管理部門可以增加一點(diǎn)小設(shè)施，如地?zé)?、安全下水井蓋，防滑標(biāo)志等，并且進(jìn)行人性化宣傳，讓業(yè)主感到溫馨。免費(fèi)為業(yè)主提供臨時(shí)停放車輛場(chǎng)地，免費(fèi)在社區(qū)提供棋牌娛樂和健身場(chǎng)所，增加一個(gè)免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目或增加一次服務(wù)次數(shù)，使

業(yè)主始終感到我們留下的服務(wù)痕跡，在這種情況下，適當(dāng)加入一些有償服務(wù)，在業(yè)主能夠接受的范圍內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠袃斒召M(fèi)。實(shí)踐證明這種方式是可行的，如我們充分利用閑置資源，出租廣告位等多種多樣方式創(chuàng)收，同時(shí)，根據(jù)業(yè)主的需要，組織運(yùn)動(dòng)娛樂活動(dòng)、辦衛(wèi)生知識(shí)講座、上門收取物業(yè)費(fèi)等，將服務(wù)深入細(xì)致地做好，讓業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理的服務(wù)專業(yè)、貼心，“務(wù)”有所值，從而心滿意足地有償消費(fèi)。

（三）單位物業(yè)服務(wù)保障是根本，服務(wù)是宗旨。

單位物業(yè)管理不同于其他社區(qū)的物業(yè)管理，它首先要求的是保障。比如辦公區(qū)要求不能停電，因此把供電線路改為雙回路線路，保證至少一條回路電線能正常供電，這樣就滿足了機(jī)關(guān)辦公的特殊需求；又如消防器材每周都要檢查一次并做好記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)解決，這樣物業(yè)服務(wù)保障就做到了細(xì)而有序。

（四）充分利用法律武器，確保單位物業(yè)管理健康發(fā)展。

由于物業(yè)管理服務(wù)幾乎包羅萬(wàn)象，可預(yù)見與不可預(yù)見的問題也就很多。面臨的是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主間的法律糾紛，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)自身內(nèi)部的法律糾紛，以及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與其他部門的法律糾紛。要盡可能地與業(yè)主建立相互信任、平等共處的關(guān)系，簽訂必要的協(xié)議，約定合法的服務(wù)項(xiàng)目或條款，出了問題則有據(jù)可查，減少一些不必要的扯皮，分清職責(zé)和依法進(jìn)行理賠。物業(yè)管理部門自身的法律糾紛多為勞動(dòng)合同、工傷、保險(xiǎn)等糾紛，這就要求在用工、辭退、保險(xiǎn)等方面遵守勞動(dòng)法，不能因小失大?？傊庾x好物業(yè)管理的法律法規(guī)是依法辦事的保證，也是企事業(yè)單位物業(yè)管理維權(quán)的保障。

四、結(jié)束語(yǔ)

企事業(yè)單位物業(yè)管理的成效不僅關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益，而且關(guān)系到單位后勤改革和發(fā)展的成效以及開發(fā)物業(yè)管理企業(yè)化品牌形象的延續(xù)。隨著單位后勤社會(huì)化改革的不斷深入，物業(yè)管理作為單位后勤社會(huì)化改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，必將得到迅速發(fā)展和廣泛推行。