第一篇：四部委《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》的解讀

——四部委《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》解讀

加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，理清土地儲備業(yè)務(wù)與融資的關(guān)系，切實(shí)防范可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲備工作規(guī)范健康運(yùn)行，是國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》的主要目的。

土地儲備制度亟待規(guī)范、完善

土地儲備制度是落實(shí)土地調(diào)控、土地供應(yīng)政策采取的重要措施，是市、縣人民政府及國土資源管理部門對依法取得的土地，進(jìn)行必要的整理和基礎(chǔ)設(shè)施配套，使之具備供應(yīng)條件而做出的一種制度安排。自2001年以來，國務(wù)院先后印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》等文件，對規(guī)范運(yùn)行土地儲備制度提出了明確要求。國務(wù)院相關(guān)部門和地方各級政府制訂了相應(yīng)的政策法規(guī)，為這項(xiàng)制度的規(guī)范健康運(yùn)行創(chuàng)造了良好的制度環(huán)境。實(shí)踐證明，土地儲備制度是嚴(yán)格土地管理不可或缺的重要環(huán)節(jié)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、保障民生用地、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)發(fā)揮了積極而重大的作用。

然而，隨著近年來我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，土地管理形勢發(fā)生了較大變化，土地儲備制度運(yùn)行中遇到一些新的情況和問題，主要表現(xiàn)為以下幾方面：一是有關(guān)企業(yè)或融資平臺公司成立的土地儲備機(jī)構(gòu)，對規(guī)范的土地儲備機(jī)構(gòu)造成一定的不利影響，土地儲備機(jī)構(gòu)亟待規(guī)范管理；二是土地儲備機(jī)構(gòu)貸款融資難度加大，土地儲備貸款政策需調(diào)整完善；三是部分地區(qū)土地儲備實(shí)踐操作不規(guī)范。有的地方儲備土地入庫的標(biāo)準(zhǔn)低，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不夠清晰。個(gè)別地方土地儲備資金使用不規(guī)范，資金監(jiān)管不到位，存在地方政府挪用土地儲備資金問題。

理清土地儲備機(jī)構(gòu)與融資平臺的關(guān)系

根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源主管部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。目前一些地方政府成立的融資平臺公司，以土地儲備名義融資用于非土地儲備業(yè)務(wù)，混淆了土地儲備的概念。受其影響，正規(guī)的土地儲備機(jī)構(gòu)不僅貸款難度加大，有的還被地方政府當(dāng)做融資工具，被迫償還其他債務(wù)，影響土地儲備的正常發(fā)展，因此，加強(qiáng)儲備機(jī)構(gòu)的規(guī)范管理、理清土地儲備機(jī)構(gòu)與融資平臺的關(guān)系，控制貸款規(guī)模、減少地方政府債務(wù)成為相關(guān)部門的共識。

《通知》要求，要加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)管理，按照《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄制（以下簡稱“名錄”）并定期更新。國土資源部將名錄或更新結(jié)果抄送財(cái)政部、中國人民銀行和銀監(jiān)會，地方各級國土資源主管部門將經(jīng)審核后的名錄抄送同級財(cái)政部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)和銀行業(yè)監(jiān)督管理部門。建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享受土地儲備的相關(guān)政策，銀行等金融機(jī)構(gòu)也不得向其發(fā)放土地儲備貸款。

同時(shí)，為強(qiáng)化國土資源主管部門對土地儲備機(jī)構(gòu)和儲備工作的監(jiān)管，國土資源部將在土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)中增加土地儲備信息模塊，對列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)的土地儲備運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測監(jiān)管，并將相關(guān)信息與財(cái)政部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)和銀監(jiān)部門共享。

為政府供應(yīng)“凈地”提供有效保障

《通知》要求，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)組織開展對儲備土地的前期開發(fā)。

進(jìn)行道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)通過公開招標(biāo)方式選擇工程設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位，不得通過下設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程建設(shè)。有下設(shè)或掛靠從事工程建設(shè)機(jī)構(gòu)的，必須與土地儲備機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。

《通知》提出，要加強(qiáng)土地儲備及管護(hù)工作，強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：一是納入政府儲備的土地必須是產(chǎn)權(quán)清晰的土地。二是對納入儲備的土地采取自行管護(hù)、委托管護(hù)、臨時(shí)利用等管護(hù)方式。

保障土地市場平穩(wěn)健康運(yùn)行

儲備土地規(guī)模應(yīng)確定在合理的范圍內(nèi)，既要符合土地調(diào)控的要求，也不能增加過大的資金壓力。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展及土地市場形勢分析，根據(jù)未來用地需求預(yù)測及市場調(diào)控的方向，向市、縣人民政府及國土資源管理部門提出合理確定儲備土地規(guī)模、結(jié)構(gòu)及開發(fā)的儲備計(jì)劃建議。為此，《通知》要求，每年新納入儲備的土地量，原則上控制在市、縣本級前三年平均年供應(yīng)的儲備土地量之內(nèi)。優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設(shè)用地，積極開展工業(yè)用地儲備。儲備土地應(yīng)優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。財(cái)政部門會同國土資源主管部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)監(jiān)督管理部門根據(jù)土地儲備計(jì)劃，核定土地儲備機(jī)構(gòu)年度融資規(guī)模，并實(shí)行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾怼ｃy行業(yè)金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)融資前，應(yīng)對融資規(guī)?？刂瓶ㄖ械囊延腥谫Y額度進(jìn)行認(rèn)真核對，擬批準(zhǔn)的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（包括本年度貸款已在本年度歸還部分）累計(jì)不得超過年度可融資規(guī)模，對本年融資額度已達(dá)到年度可融資規(guī)模的土地儲備機(jī)構(gòu)，不得批準(zhǔn)新的項(xiàng)目融資。

防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)

土地儲備機(jī)構(gòu)的資金來源主要是銀行貸款。財(cái)政返還的資金只夠償還以往項(xiàng)目的貸款，要開展新的土地儲備項(xiàng)目離不開銀行貸款的支持。但目前各地土地儲備機(jī)構(gòu)面臨的貸款融資難度較大。主要有兩方面的問題：一是貸款期限按房地產(chǎn)類對待，最長不超過兩年，這與土地儲備項(xiàng)目實(shí)施周期不匹配，絕大多數(shù)項(xiàng)目兩年內(nèi)無法完成儲備出讓；二是貸款只能用于對應(yīng)抵押的土地，能夠合法抵押的都是已理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系的“凈地”，資金需求量小，而資金需求量大的地塊則由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚未理清，無法進(jìn)行抵押以獲得貸款。

為此，《通知》提出了調(diào)整土地儲備機(jī)構(gòu)融資政策的規(guī)定，列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)可以向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)部門關(guān)于土地儲備貸款的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款人的信用狀況、土地儲備項(xiàng)目周期、資金回籠計(jì)劃等因素合理確定貸款期限，貸款期限最長不超過五年。貸款用途可不對應(yīng)抵押土地相關(guān)補(bǔ)償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目。納入儲備的土地不得用于為土地儲備機(jī)構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔(dān)保。

《通知》要求，名錄內(nèi)土地儲備機(jī)構(gòu)所屬的儲備土地，具有合法的土地使用證，方可用于儲備抵押貸款。

加大資金收支監(jiān)管力度

對土地儲備資金使用管理，已建立一套較為完善的管理制度，除《土地儲備管理辦法》外，還有財(cái)政部、國土資源部出臺的《土地儲備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》、財(cái)政部出臺的《土地儲備資金會計(jì)核算辦法》等管理制度。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地儲備資金專項(xiàng)用于征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期開發(fā)支出費(fèi)、貸款利息支出及其他相關(guān)費(fèi)用等。

此次《通知》在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有政策的基本上，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)收支預(yù)算和決算的管理，同時(shí)，加強(qiáng)國有土地收益基金的落實(shí)與管理，國有收益基金要按規(guī)定比例計(jì)提，并按規(guī)定用于土地儲備。土地儲備機(jī)構(gòu)必須按規(guī)定用途使用土地儲備資金，不得挪用。

第二篇：土地儲備融資分析

土地儲備的融資方式分析

隨著土地市場的逐漸規(guī)范，對政府特別是土地儲備部門提出了較高的要求。土地儲備中心的職能就是統(tǒng)一收購閑散土地，通過拆遷、平整之后，以招標(biāo)和拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。目前，各地土地儲備中心大都面臨資金嚴(yán)重短缺的問題。

一、城市土地儲備機(jī)制的運(yùn)作過程

城市土地儲備運(yùn)作過程包括土地征購、土地整理、土地儲備和土地供應(yīng)四個(gè)階段，土地儲備融資是指城市土地儲備制度運(yùn)作過程中土地儲備機(jī)構(gòu)的資金融通行為。由于土地資產(chǎn)價(jià)值巨大，土地整理費(fèi)用(特別是拆遷、安置費(fèi)用)比較高，在土地征購、整理和儲備過程中必然要以大額資金占用為條件，并且要到土地供應(yīng)階段才能收回。因此，土地儲備機(jī)構(gòu)的資金融通管理不僅關(guān)系到儲備機(jī)制能否有效運(yùn)轉(zhuǎn)，而且也是風(fēng)險(xiǎn)管理和成本控制的主要內(nèi)容之一。

二、土地儲備融資的必要性分析

土地儲備資金來源主要包括政府財(cái)政收入、銀行貸款和土地銷售收入三種形式。一方面為土地儲備中心提供資金來源，另一方面在土地供應(yīng)后收回資金。為了保證城市土地基金的積累和發(fā)展，收回的資金在總體上必須大于全部占用的

資金成本。這樣才能為城市政府積累財(cái)政收入，為落實(shí)有關(guān)土地政策提供財(cái)力保證。在現(xiàn)階段，土地基金的自有資金還十分有限，土地儲備中心運(yùn)作的主要資金來源依靠各種融資解決，資金成本壓力很大，風(fēng)險(xiǎn)控制和融資管理就顯得十分迫切和關(guān)鍵。

財(cái)政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)政府有效調(diào)控城市土地市場的目的而進(jìn)行的財(cái)政撥款。土地儲備機(jī)制的功能是通過對城市土地資產(chǎn)的優(yōu)化配置，達(dá)到社會經(jīng)濟(jì)全面持續(xù)發(fā)展的目的。在土地儲備制度運(yùn)行初期，由于土地出讓量少，土地征購和土地整理量大，必須依靠政府的財(cái)政撥款作為啟動資金，才能保證土地儲備制度的正常運(yùn)作。

財(cái)政撥款有以下特點(diǎn)有無償性、無風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性和有限性。且財(cái)政撥款的時(shí)間經(jīng)常受到各種因素的限制，撥款時(shí)間和交易時(shí)間的錯(cuò)位性影響了土地一級開發(fā)的運(yùn)作。政府撥款一般是前一的年底做計(jì)劃，然后撥款，但撥款時(shí)間往往與土地儲備所需資金的時(shí)間不一致，這個(gè)不一致不利于土地征購和儲備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

所謂土地出讓資金收回，是指土地儲備中心在土地征購或者整理過程中，可以通過將前一的銷售收入作為本期土地開發(fā)的資金來源。土地出讓資金可以作為項(xiàng)目的自由資金，其無風(fēng)險(xiǎn)、成本低。

三、融資方式分析

（一）土地儲備銀行貸款融資模式。

通過銀行貸款籌資是土地儲備中心向銀行等金融機(jī)構(gòu)通過貸款方式融通資金，其中銀行貸款籌資是最主要的貸款籌資。貸款在土地儲備中發(fā)揮了重要的作用，占資金來源的比重也較大。銀行貸款籌資的特點(diǎn)是有償性、風(fēng)險(xiǎn)高、貸款程序復(fù)雜且成本高，但貸款的優(yōu)點(diǎn)是資金來源比較廣發(fā)，方式也靈活多樣。

此外可以考慮土地信托方式，信托投資公司通過設(shè)立土地開發(fā)整理信托，一方面可以把居民手中的閑散資金集合運(yùn)用，投向于具有穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)度較低的土地開發(fā)整理，使投資者的資本有穩(wěn)定的收益，同時(shí)又解決了土地儲備中心資金不足的問題。從社會效益來說，信托資金參與土地開發(fā)整理，有利于整理閑置、分散的土地，在加快城市建設(shè)方面也具有巨大的社會效應(yīng)。

但無論哪種方式的資金來源，都具有著一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)債務(wù)資本比率較高時(shí)，投資者將負(fù)擔(dān)較多的債務(wù)成本，并經(jīng)受較多的負(fù)債作用所引起的收益變動的沖擊，從而加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；反之，當(dāng)債務(wù)資本比率較低時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就小。它有兩層含義：一是指負(fù)債籌資導(dǎo)致土地基金所有者收益下降的風(fēng)險(xiǎn)；二是指負(fù)債籌資可能導(dǎo)致土地基金財(cái)務(wù)困難甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三篇：土地儲備融資模式

（一）財(cái)政撥款

財(cái)政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度順利運(yùn)行，為能有效調(diào)控城市土地市場為目的而采取的行動。財(cái)政撥款屬于一種政府行為

（二）銀行貸款

銀行貸款是指土地儲備中心向銀行等金融機(jī)構(gòu)通過貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲備中發(fā)揮了重要的作用。

（三）土地儲備收益

土地儲備機(jī)構(gòu)通過對收購的土地進(jìn)行再開發(fā)，將其由“生地”變?yōu)椤笆斓亍敝筮M(jìn)行轉(zhuǎn)讓，用土地轉(zhuǎn)讓收入扣除土地收購、開發(fā)、儲備支出后為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，該收入構(gòu)成了土地儲備收益。這部分收益除了用來維持土地儲備機(jī)構(gòu)的日常開銷、償還貸款外，剩余的部分可以用來征購新的土地。

以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲備融資模式，根據(jù)各自的特點(diǎn)，它們都有自己適用的范圍。

創(chuàng)新的土地儲備融資模式

（一）土地信托

土地信托是指土地儲備機(jī)構(gòu)以自己的名義，將儲備的土地委托給專門的信托公司，由信托投資公司作為受托人，負(fù)責(zé)信托土地開發(fā)的融資活動。

（二）土地基金

土地基金是指由政府設(shè)立的，以土地資源為載體，通過對外發(fā)行以土地的未來收益流為擔(dān)保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然后將募得的資金委托給土地儲備中心，進(jìn)行城市土地開發(fā)、經(jīng)營等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進(jìn)入土地基金，并根據(jù)土地收益憑證進(jìn)行收益分配。

（三）土地置換

土地置換是指土地儲備中心按照城市土地儲備計(jì)劃，在進(jìn)行土地儲備的過程中，為了節(jié)省土地收購費(fèi)用、安置現(xiàn)有土地使用者，用已經(jīng)進(jìn)入土地儲備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。

（四）土地債券

土地債券是指土地儲備機(jī)構(gòu)為籌措土地收購、整理資金，以收購儲備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發(fā)行并承諾以一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。

第四篇：國土資發(fā)〔2012〕162號 國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知

國土資源部 財(cái)政部 中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知

國土資發(fā)?2012?162號

各省、自治區(qū)、直轄市及副省級城市國土資源主管部門、財(cái)政廳（局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局、財(cái)務(wù)局，中國人民銀行上?？偛俊⒏鞣中?、營業(yè)管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局：

為加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運(yùn)行，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)管理

國土資源主管部門統(tǒng)一歸口管理土地儲備工作，按照《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)?2007?277號）的規(guī)定，建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄（以下簡稱“名錄”）。市、縣國土資源主管部門應(yīng)將符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)信息逐級上報(bào)至省級國土資源主管部門，經(jīng)省級國土資源主管部門審核后報(bào)國土資源部，列入名錄并定期更新。國土資源部將名錄或更新結(jié)果抄送財(cái)政部、中國人民銀行和銀監(jiān)會，地方各級國土資源主

管部門將經(jīng)審核后的名錄抄送同級財(cái)政部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)和銀行業(yè)監(jiān)督管理部門。

國土資源部利用土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，監(jiān)測監(jiān)管土地儲備機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展情況。列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)，應(yīng)將納入儲備土地、已供儲備土地、儲備資金收支、各類融資等相關(guān)信息，通過國土資源主干網(wǎng)錄入上傳，尚未開通國土資源主干網(wǎng)的市、縣，通過互聯(lián)網(wǎng)錄入上傳，作為土地管理、財(cái)政預(yù)算、金融貸款監(jiān)督檢查的主要依據(jù)。同級國土資源主管部門應(yīng)監(jiān)督核準(zhǔn)上傳信息。國土資源部及省級國土資源主管部門定期向同級財(cái)政及人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀行業(yè)監(jiān)督管理部門抄送相關(guān)信息。

二、合理確定儲備土地規(guī)模結(jié)構(gòu)

土地儲備機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展及土地市場形勢分析，根據(jù)用地需求預(yù)測及市場調(diào)控的方向提出合理建議，嚴(yán)格控制土地儲備總規(guī)模和融資規(guī)模。

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)于每年第三季度，編制下一土地儲備計(jì)劃。土地儲備計(jì)劃是制定土地儲備資金收支預(yù)算、確定土地儲備融資規(guī)模的主要依據(jù)。土地儲備計(jì)劃中，新增儲備土地規(guī)模（含本收儲已在本供應(yīng)的儲備土地），原則上應(yīng)控制在市、縣本級前三年平均年供

應(yīng)的儲備土地量之內(nèi)。優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設(shè)用地，積極開展工業(yè)用地儲備。儲備土地應(yīng)優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。同級國土資源、財(cái)政部門和人民銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核調(diào)整土地儲備計(jì)劃，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級國土資源主管部門備案。

三、加強(qiáng)儲備土地前期開發(fā)管理

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)組織開展對儲備土地的前期開發(fā)，為政府供應(yīng)“凈地”提供有效保障。進(jìn)行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)通過公開招標(biāo)方式選擇工程設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位，不得通過下設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程建設(shè)。有下設(shè)或掛靠從事工程建設(shè)機(jī)構(gòu)的，必須與土地儲備機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。前期開發(fā)工程施工期間，土地儲備機(jī)構(gòu)要予以監(jiān)督管理，工程完成后，土地儲備機(jī)構(gòu)要組織開展驗(yàn)收，驗(yàn)收工作參照相關(guān)工程驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對儲備土地的管護(hù)和臨時(shí)使用，土地儲備機(jī)構(gòu)可設(shè)立內(nèi)部機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，也可通過公開招標(biāo)方式選擇管理單位。

四、加強(qiáng)土地收儲及管護(hù)工作

列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)，同級國土資源主管部門可依據(jù)土地儲備計(jì)劃，按照相關(guān)規(guī)定將依法收回的國有土地、收

購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征地的土地以及政府依法取得的其他土地等交由其儲備。

納入政府儲備的土地必須是產(chǎn)權(quán)清晰的土地。相關(guān)土地納入儲備前，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（政府無償收回的除外）、土地權(quán)利（包括他項(xiàng)權(quán)利）等情況進(jìn)行認(rèn)真核查，對取得方式及程序不合規(guī)、補(bǔ)償不到位、土地權(quán)屬不清晰、未辦理土地登記手續(xù)、應(yīng)注銷而未注銷原土地登記手續(xù)、已設(shè)立土地他項(xiàng)權(quán)利未依法解除的，不得納入儲備。

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對納入儲備的土地采取自行管護(hù)、委托管護(hù)、臨時(shí)利用等方式進(jìn)行管護(hù)。建立巡查制度，對侵害儲備土地權(quán)利的行為要做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。

儲備土地的臨時(shí)利用，應(yīng)報(bào)同級人民政府國土資源主管部門、財(cái)政部門同意。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)儲備土地的臨時(shí)使用，需搭建建筑物、構(gòu)筑物的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意；設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時(shí)使用，應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用者簽訂臨時(shí)使用土地合同，明確土地用途、期限、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物處理及提前終止使用經(jīng)濟(jì)關(guān)系的處理等事宜。臨時(shí)使用儲備土地的期限不

得超過二年，且不得轉(zhuǎn)包。臨時(shí)使用儲備土地取得的收入，按照非稅收入收繳管理辦法規(guī)定，全部繳入同級國庫，納入公共預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。

五、規(guī)范土地儲備融資行為

土地儲備機(jī)構(gòu)確需融資的，應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務(wù)管理的統(tǒng)一政策。同級財(cái)政部門應(yīng)會同國土資源主管部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)，根據(jù)土地儲備計(jì)劃，核定土地儲備融資規(guī)模，經(jīng)同級人民政府審核后，按財(cái)政管理級次逐級上報(bào)至省級財(cái)政部門。省級財(cái)政部門依據(jù)地方政府性債務(wù)管理法律法規(guī)和政策規(guī)定核準(zhǔn)后，向土地儲備機(jī)構(gòu)核發(fā)融資規(guī)?？刂瓶?，明確可融資規(guī)模并同時(shí)反映已發(fā)生的融資額度。土地儲備機(jī)構(gòu)向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)申請融資時(shí)，除相關(guān)文件外，還應(yīng)出示融資規(guī)?？刂瓶?。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)融資前，應(yīng)對融資規(guī)模控制卡中的已有融資額度進(jìn)行認(rèn)真核對，擬批準(zhǔn)的融資額度與本已發(fā)生的融資額度（包括本貸款已在本歸還部分）累計(jì)不得超過可融資規(guī)模，對本年融資額度已達(dá)到可融資規(guī)模的土地儲備機(jī)構(gòu)，不得批準(zhǔn)新的項(xiàng)目融資。

列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)可以向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款。在國家產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)下，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)及監(jiān)管要求，遵循市場化原則，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，向

列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放并管理土地儲備貸款。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)部門關(guān)于土地儲備貸款的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款人的信用狀況、土地儲備項(xiàng)目周期、資金回籠計(jì)劃等因素合理確定貸款期限，貸款期限最長不超過五年。名錄內(nèi)土地儲備機(jī)構(gòu)所屬的儲備土地，具有合法的土地使用證，方可用于儲備抵押貸款。貸款用途可不對應(yīng)抵押土地相關(guān)補(bǔ)償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目。本《通知》下發(fā)前名錄以外的機(jī)構(gòu)（含融資平臺公司）名下的儲備土地，應(yīng)嚴(yán)格按照《通知》的要求逐步規(guī)范管理。

土地儲備融資資金應(yīng)按照?？顚Ｓ?、封閉管理的原則嚴(yán)格監(jiān)管。納入儲備的土地不得用于為土地儲備機(jī)構(gòu)以外的機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。土地儲備機(jī)構(gòu)將貸款挪作他用的，有關(guān)主管部門應(yīng)依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)采取貸款處置和資產(chǎn)保全措施，暫停對該土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放新的貸款，并按照法律法規(guī)的規(guī)定和借款合同的約定追究該土地儲備機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。

六、嚴(yán)格土地儲備資金管理

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)于每年第三季度根據(jù)土地儲備計(jì)劃，編制下一土地儲備資金收支預(yù)算，經(jīng)國土資源主管

部門審核后，報(bào)同級財(cái)政部門審定。其中，屬于政府采購范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定編制政府采購預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行政府采購有關(guān)規(guī)定。資金收支預(yù)算涉及土地儲備貸款的事項(xiàng)，應(yīng)征求所在地人民銀行相關(guān)分支行、銀監(jiān)局的意見。

加強(qiáng)國有土地收益基金的管理。國有土地收益基金要按規(guī)定比例及時(shí)計(jì)提，并按規(guī)定用于土地儲備。土地儲備機(jī)構(gòu)必須按規(guī)定用途使用土地儲備資金，不得挪用。土地儲備工作中發(fā)生的地籍調(diào)查、土地登記、地價(jià)評估以及管護(hù)中圍欄、圍墻等建設(shè)的支出，經(jīng)同級財(cái)政部門批準(zhǔn)，列入土地儲備資金使用范圍。土地儲備資金預(yù)算執(zhí)行中，需財(cái)政部門核撥資金的，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)提出用款申請，經(jīng)國土資源主管部門審核后，報(bào)同級財(cái)政部門審批。土地儲備資金的支付要按照財(cái)政國庫管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)于每年年終，按規(guī)定編制土地儲備資金收支決算，由同級財(cái)政部門審核并上報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)。

本通知自印發(fā)之日起實(shí)施。各地區(qū)相關(guān)部門和單位要嚴(yán)格執(zhí)行本通知各項(xiàng)規(guī)定。對于違反本通知規(guī)定的單位和個(gè)人，將依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理。

國土資源部 財(cái)政部

中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

第五篇：土地儲備管理辦法解讀

《土地儲備管理辦法》解讀

國土資源部土地利用管理司 宮玉泉

一、起草過程及指導(dǎo)原則

《土地儲備管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是在國土資源部黨組的高度重視和正確領(lǐng)導(dǎo)下，在財(cái)政部和中國人民銀行的大力支持下，通過總結(jié)地方經(jīng)驗(yàn)，吸收相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上形成的，凝聚了土地儲備制度實(shí)踐者十幾年的經(jīng)驗(yàn)，凝聚了關(guān)注土地儲備制度建設(shè)的部門、學(xué)者及其他社會各界的智慧。從2003年起，我們就著手研究規(guī)范土地儲備制度的相關(guān)政策，2005年深圳土地儲備制度研討會后，根據(jù)部領(lǐng)導(dǎo)要求，我們加緊了政策研究的步伐。2006年，《辦法》列入部立法計(jì)劃，4月，部利用司委托北京、杭州、武漢、西安、廈門、南通市國土資源局和山東、浙江省國土資源廳土地利用處等8家單位研究起草《辦法》。6月和11月，分別在杭州和武漢召開會議，研究相關(guān)熱點(diǎn)問題，征求部分市、縣國土資源部門、儲備機(jī)構(gòu)和相關(guān)部門意見。同時(shí)，對地方出臺的相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行了整理研究，對部土地整理中心開展的《土地儲備立法研究》專項(xiàng)課題等成果進(jìn)行了吸收。年底，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)[2006]100號）下發(fā)后，部利用司、財(cái)務(wù)司及財(cái)政部綜合司于2007年1月在蘇州聯(lián)合召開會議，按照文件精神，與部分地方國土、財(cái)政、土地儲備機(jī)構(gòu)的同志對《辦法》進(jìn)行了進(jìn)一步修改。4月，我部發(fā)函征求了財(cái)政部和中國人民銀行的意見，經(jīng)協(xié)商，達(dá)成共識，聯(lián)合出臺。

根據(jù)土地儲備發(fā)展的狀況，按照嚴(yán)格土地管理、加強(qiáng)土地調(diào)控、節(jié)約集約用地的要求，《辦法》著重從國土、財(cái)政、銀行三部門職能范圍出發(fā)，最大程度地對土地儲備工作予以規(guī)范。因此，在起草過程中把握了條原則。一是注重操作規(guī)范，通過提煉各地開展土地儲備工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將具有最大共性的運(yùn)作方式上升為政策，從而最大程度地實(shí)現(xiàn)土地儲備制度運(yùn)行方式的統(tǒng)一。二是注重管理規(guī)范，通過明確土地儲備機(jī)構(gòu)、國土資源管理部門、財(cái)政、人民銀行在土地儲備工作中的職能和職責(zé)，使各部門和機(jī)構(gòu)能夠按照職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)，互相配合，保證土地儲備工作的順利開展。三是注重政策協(xié)調(diào)，依據(jù)土地儲備工作的需要，在土地、財(cái)政、金融管理現(xiàn)有的制度框架內(nèi)，使涉及土地儲備工作的政策能夠取得最大的協(xié)調(diào)。

二、關(guān)于適用《辦法》的土地儲備機(jī)構(gòu)范圍

適用《辦法》的機(jī)構(gòu)必須滿足五個(gè)條件，即市、縣人民政府批準(zhǔn)成立的，具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位，不包括省和自治區(qū)的機(jī)構(gòu)，不包括獨(dú)立于國土資源部門的機(jī)構(gòu)，也不包括公司性質(zhì)的機(jī)構(gòu)。主要有幾點(diǎn)考慮。一是土地儲備與供應(yīng)的協(xié)調(diào)，按照法律規(guī)定，市、縣人民政府是土地供應(yīng)的主體，國土部門的組織實(shí)施主體，所以，只有在土地儲備機(jī)構(gòu)與供應(yīng)主體基本一致的情況下，土地儲備資金的收支管理政策、銀行貸款償還才能順暢地執(zhí)行。二是土地儲備制度的目標(biāo)。土地儲備是以加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力為目的的，要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，事業(yè)單位更為合適，而公司性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由于存在營利的要求，與這些目標(biāo)有一定的沖突。三是金融政策的要求。只有具有獨(dú)立的法人資格才能開展貸款融資活動。

三、關(guān)于土地儲備計(jì)劃與項(xiàng)目實(shí)施方案

土地儲備實(shí)行計(jì)劃管理，是各地的普遍經(jīng)驗(yàn)，也是國辦發(fā)100號文的要求。《辦法》提出土地儲備計(jì)劃由國土資源、財(cái)政、人民銀行三家共同編制，一方面是出于調(diào)控市場的考慮，另一方面是出于土地儲備規(guī)模與資金預(yù)算、貸款規(guī)模銜接的考慮。土地儲備計(jì)劃由各類具體項(xiàng)目組成，所以要求制定項(xiàng)目實(shí)施方案，這與100號文土地儲備實(shí)行項(xiàng)目預(yù)決算管理的精神相一致。

四、關(guān)于土地儲備的范圍與程序

《辦法》規(guī)定五方面的土地可以納入儲備，但納入土地儲備的程序不同，這些規(guī)定的依據(jù)是相關(guān)法律法規(guī)，主要是《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》和55號令的規(guī)定，在這些法律法規(guī)中，收回國有土地使用權(quán)、實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)取得、征收土地的原因不同，主體也不同，對這些土地，土地儲備機(jī)構(gòu)可以接受政府委托，做些具體的事務(wù)性工作，但不能做為主體。土地儲備機(jī)構(gòu)可以做為收購?fù)恋氐闹黧w，但要按市場原則協(xié)商確定收購價(jià)格，不能強(qiáng)制。

五、關(guān)于儲備土地的開發(fā)與利用

對儲備土地進(jìn)行開發(fā)和臨時(shí)利用是土地儲備機(jī)構(gòu)的職責(zé)。但具體的開發(fā)利用一是要經(jīng)國土資源部門批準(zhǔn)，在批準(zhǔn)文件中明確土地儲備機(jī)構(gòu)對儲備土地?fù)碛械臋?quán)利，其中，批準(zhǔn)同意以儲備土地為抵押物融資的，才構(gòu)成核發(fā)土地證書的必要條件，也就是說，對儲備土地，不一定是全部發(fā)證，只是在有融資需求，并且經(jīng)過批準(zhǔn)才能核發(fā)，而且，土地儲備取得土地證書后，也不擁有自行轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。對臨時(shí)利用儲備土地的收入，則需按照財(cái)綜[2007]17號文的要求，實(shí)行“收支兩條線”管理。

六、關(guān)于土地供應(yīng)

儲備土地的供應(yīng)首先要納入市、縣土地供應(yīng)計(jì)劃，其次，由市、縣國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地，而不是土地儲備機(jī)構(gòu)自己供應(yīng)。其中，對依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后納入儲備的土地，滿兩年未供應(yīng)的，仍然等同于征而未供土地處理，所以，按照28號文規(guī)定，在下達(dá)下一農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)要予以扣減。