第一篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項

在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計師當做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔罪名。

從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設(shè)計方案？評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案，出發(fā)點是什么？根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，對規(guī)劃設(shè)計方案的評價分析應(yīng)該把握五條基本原則。

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一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴撠?。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設(shè)計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

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二、規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中?！?、“愛琴?！薄ⅰ安_的?！保B成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設(shè)計師背離項目定位的典型例子。

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三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

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四、規(guī)劃設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設(shè)計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

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五、規(guī)劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計師當做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔罪名。

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第二篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷

通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。

項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項目臨界四周狀況

.項目地貌狀況

2、項目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)

3、建筑空間布局

.項目總體平面規(guī)劃及其說明

.項目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展狀況

.項目道路設(shè)置及其說明：

項目主要出入口設(shè)置

項目主要干道設(shè)置

項目車輛分流情況說明

項目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項目綠化景觀系統(tǒng)分析

項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計

6、公建與配套系統(tǒng)

.項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計提示：

會所外立面設(shè)計提示

營銷中心外立面設(shè)計提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示.公共建筑平面設(shè)計提示：

公共建筑風格設(shè)計的特別提示

項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團開發(fā)強度

二 建筑風格定位

1、項目總體建筑風格及色彩計劃

.項目總體建筑風格的構(gòu)思

.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

.商品住宅房外立面設(shè)計提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示其它特殊設(shè)計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風格設(shè)計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示

.別墅戶型設(shè)計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計提示

.商場樓層平面設(shè)計提示

.寫字樓平面設(shè)計提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示

1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項目人文環(huán)境的營造

3、項目各組團環(huán)境概念設(shè)計

.組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計

.組團內(nèi)共享空間設(shè)計

.組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示

.組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示

.組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目主入口環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計.針對本項目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計

六 公共家具概念設(shè)計提示

1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

.營銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項目公共家具概念設(shè)計提示

七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風格構(gòu)思

3、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計

.客廳裝修概念設(shè)計

.廚房裝修概念設(shè)計

.主人房裝修概念設(shè)計

.兒童房裝修概念設(shè)計

.客房裝修概念設(shè)計

.室內(nèi)其它（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4、項目營銷中心裝修風格提示

5、住宅裝修標準提示

.多層、小高層、高層裝修標準提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標準提示.別墅裝修標準提示

八 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

1、項目燈光設(shè)計

.項目公共建筑外立面燈光設(shè)計

.項目公共綠化綠地燈光設(shè)計

.項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計

.項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計

2、背景音樂指導(dǎo)

.廣場音樂布置

.項目室內(nèi)背景音樂布置

九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)

1、項目建筑規(guī)劃組團評價

2、營造和引導(dǎo)未來生活方式

.住戶特征描述

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計

第三篇：房地產(chǎn)項目示范區(qū)參觀沿線規(guī)劃設(shè)計

示范區(qū)參觀沿線：

走出售樓處大門：

您這邊請，您看到的就是我們商業(yè)街的下沉式休閑廣場，花池高低錯落有致,地面用防腐蝕的木板跟彩磚鋪設(shè)，還特別設(shè)有供您休息的休閑凳。路口高聳的東郡標志和水景的搭配，使我們小區(qū)在長江北路沿線顯得非常醒目、大氣。上電瓶車

您這邊上車，這個裙樓部分就是我們小區(qū)今后的會所和商業(yè)街，主要以咖啡、休閑茶餐廳為主，會所則以健身、休閑為主，為您的日常生活提供方便。小區(qū)主入口

從這個方向您就可以直觀的感覺到我們小區(qū)的景觀是精心設(shè)計的，門口非常大氣、醒目的東郡logo，突顯出小區(qū)的尊貴、氣派。入口處的行道樹，長成以后樹冠相連，形成別致的林蔭大道，讓您更會有回家的感覺。

下電瓶車

這邊是小區(qū)的車行道，我們小區(qū)的車庫采用ID感應(yīng)停車系統(tǒng)，避免了您停車刷卡的麻煩。這里是人行入口，通過智能門禁系統(tǒng)和樓宇對講系統(tǒng)可以保證閑雜人等不能進入小區(qū)，提高小區(qū)的安全系數(shù)。

入口景觀處

這邊就是我們小區(qū)的入口景觀廣場，水流沿著階梯從高至低層跌落，形成一個跌水瀑布，無一不體現(xiàn)出水的流動性和跌落性。您可以沿著瀑布兩側(cè)的小徑直接身臨其境的感受到水從身邊流過，還可以在頂上的水簾里穿行。您看，這樣的設(shè)計可以讓您充分享受小區(qū)景觀所帶來的樂趣，而不像一般小區(qū)的景觀設(shè)計僅僅只是觀賞。

上樓參觀：

您這別請，我們從這里上樓參觀樣板房，我們樣板房做在3樓。我們每個單元為兩梯三戶的設(shè)計，兩房和三房各做有一套樣板間。您看我們的公共部分都是精裝修交付，地面與墻面都鋪設(shè)了面磚，頂部的吊頂和射燈設(shè)計使得整個公共部位精致、高檔，完全不同于目前大部分高層公共部位毛坯交付，大大提升了您的居住品質(zhì)。

這里就是我們東郡的樣板房，麻煩您先穿下鞋套，這套是140平米的三房兩

1廳兩衛(wèi)的戶型，你先看下戶型，我先給您大概介紹下（戶型大致介紹）。您看，動靜分明，全明設(shè)計，我們進去看一下。

樣板房：

三房

我們右手面的位臵就是玄關(guān)，這里可以做鞋柜，左面的墻上是可視對講系統(tǒng)。先和您介紹下朝向（指明朝向）。我們先來到客廳看一下，朝東的4.6m超大開間的客廳設(shè)計，同時采用大面積得落地玻璃，充分保證您客廳的采光。超大開間的設(shè)計也讓您的客廳更顯寬敞闊綽。

位于客廳西側(cè)的就是餐廳，將近14m2的餐廳面積為您和家人的聚餐提供寬敞的空間。

餐廳對面就是廚房，這樣您家里燒好菜后端進端出也會比較方面。較為規(guī)整的廚房具有三面穩(wěn)定墻面，為您提供充足的操作臺面。廚房內(nèi)我們特別幫你設(shè)計了兩扇大面積的下推式窗戶，比一般的平推窗更有利于廚房熱氣和油煙的散出。此次我們突出了大廳小臥的房型設(shè)計理念，有效的控制次臥面積，突出客廳及主臥的尊貴。這里是家里的書房或者客房，朝東并設(shè)有陽臺，以保證充足的采光。為了考慮到您主居住區(qū)的私密性，我們將客衛(wèi)設(shè)計在客臥的附近。您可以看到我們?yōu)槟O(shè)計了一個將近7m2的超大客衛(wèi)，寬敞的衛(wèi)浴空間不僅方便您的使用更可以大大提升您居住的舒適度。

我們還特別幫你設(shè)計一個儲藏室，你這邊看。為您提供了足夠大的收納空間，這樣您家里的雜物可以放在這里，保證房屋的整潔性。旁邊為朝南的次臥，我們的次臥采用大窗采光，窗戶面積要比別的樓盤大的多，以保證充足的采光。您看這里，這就是主人專用的套內(nèi)洗手間，一般樓盤套衛(wèi)面寬最多做到1.8m，而我們做到2.1m，方便您安臵一個大的浴缸，泡一泡澡，消除您一天的疲勞。您這邊看一下，最后向您介紹的就室您家的主臥。我們的主臥開間3.8m，像一般大多數(shù)樓盤臥室開間最多做到3.6m。主臥整面的落地玻璃推拉門，讓您的臥室得到充足的采光。臥室外特別設(shè)計超寬大的陽臺，您可以坐在陽臺欣賞到樓下的景觀、綠化，以及充分的享受陽光。

您看，140平米的三房，動靜分明，空間布局合理，其實這樣的房子住起來才是最為愜意的。

二房

下面帶您看一下我們另外一套兩房的樣板房

這套是約98平米的兩房兩廳一衛(wèi)的戶型，你先看下戶型，我先給您大概介紹下（戶型大致介紹）。您看，同樣有是動靜分明，全明設(shè)計，下面我們進去看一下。

我們?yōu)閮煞康膽粜蛯ｉT設(shè)計了一個玄關(guān)收納空間，足夠的空間讓您擺放鞋柜和儲物柜，讓您家里看起來更加的整潔。墻上的是您家的可視對講系統(tǒng)。先和您介紹下朝向（指明朝向）。這里是餐廳，餐廳旁邊就是廚房，這樣的設(shè)計讓您做完菜后端進端出非常方便。大約7m2左右的廚房，這樣寬敞的廚房空間在一般的高層當中是很少見到的。廚房外還為您特別設(shè)計了一個工作陽臺，您可以放臵拖把池和洗菜池，這樣您買完菜直接拎到陽臺洗凈，再進入廚房操作，這樣保證您廚房的干凈，也是比較科學的。

兩房的衛(wèi)生我們?yōu)槟O(shè)計了2m的超寬開間，如果您想安裝浴缸也是完全可以的。像這樣寬敞的衛(wèi)生間相信您在一般的兩房當中是很少看到的。這里就是朝南的客廳，4m的客廳開間，整個客廳的空間比一般的高層兩房更為寬闊。大面積的落地玻璃移門讓您的客廳采光充足。讓同時采用大面積得落地玻璃，充分保證您客廳的采光。

此次我們突出了大廳小臥的房型設(shè)計理念，有效的控制次臥面積，突出客廳及主臥的尊貴。這里是家里的次臥，同樣也是朝南的設(shè)計。您這邊看一下，最后向您介紹的就是您家的主臥。主臥整面的落地窗讓您的臥室得到充足的采光。臥室外的陽臺與客廳陽臺相連接，大面積的陽臺在高層中是很少見到的，這樣的設(shè)計讓住在高層的您也有寬敞的空間休息、活動，充分的享受陽光。

您看，98平米的兩房，動靜分明，布局緊湊合理，其實這樣的兩房子住起來是非常實用、舒適的。

第四篇：房地產(chǎn)項目報建注意事項

一、關(guān)于建設(shè)用地類證照

1、《建設(shè)用地批準書》

通過招拍掛公開出讓取得的土地，辦理《建設(shè)用地批準書》時，必須市土地開發(fā)中心或國土局提供已征地拆遷結(jié)案的函。要特別注意，國土部門公開出讓的土地，與國土局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，在繳交土地出讓金之前，務(wù)必要到國土部門弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結(jié)案，避免國土部門拿來出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結(jié)案，給《建設(shè)用地批準書》的辦理帶來很大的麻煩甚至影響整個項目的開發(fā)報建計劃。

注意《建設(shè)用地批準書》的有效期及批準的建設(shè)工期，建設(shè)項目逾期施工的，注意要提前向發(fā)證機會申請延期

2、國有土地使用證

(1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地轉(zhuǎn)讓項目：應(yīng)及時辦理《國有土地使用證》的移交或過戶。

(2)通過招拍掛取得項目：在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時應(yīng)在付款條款上列明分期交納。分期辦理《國有土地使用證》。

(3)如所取得《國有土地使用證》為預(yù)登記的臨時證照，應(yīng)按規(guī)定辦理變更，否則到期應(yīng)辦理延期手續(xù)。

(4)《國有土地使用證》核發(fā)的使用權(quán)面積是凈用地面積、不含市政道路用地面積和公共綠地面積。

(5)為便于項目融資，一個用地面積較大的項目在辦理國土證時根據(jù)資金計劃的要求能爭取分證則盡量辦理分證。如不能分期辦理國土證，在土地抵押貸款環(huán)節(jié)應(yīng)將國土證附圖分成幾塊分別辦理他項權(quán)利證，可分塊分別在不同銀行抵押貸款。

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(1)辦證的前提條件之一是根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》及有關(guān)土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應(yīng)注意提前做好資金計劃或是否可爭取分期支付土地出讓金。

(2)核發(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）。所包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊國土證核發(fā)的權(quán)屬用地范圍，但屬于該項目的建設(shè)用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況可要求對方給予補償。

(3)該證的附件有：①建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖；②規(guī)劃設(shè)計條件

★注意附加說明事項，防止在有效期內(nèi)未申請用地導(dǎo)致該證自行失效。

4、規(guī)劃設(shè)計條件

(1)規(guī)劃設(shè)計條件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件，規(guī)劃設(shè)計條件所列明的經(jīng)濟技術(shù)指標是設(shè)計的重要依據(jù)，直接影響項目開發(fā)建設(shè)的效益。各地區(qū)公司應(yīng)深入研究當?shù)氐囊?guī)劃技術(shù)管理措施，在申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件時爭取最優(yōu)的指標。

(2)容積率、建筑高度等指標受城市控制性詳細規(guī)劃的限制，在申領(lǐng)或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件時應(yīng)爭取各級政府部門的支持，取得最大限度的突破。

(3)公建配套項目要求應(yīng)盡可能減少公建配套的設(shè)置和建筑面積的規(guī)模要求。

(4)拍賣地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關(guān)于確認規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》作為合同的附件。

(5)非拍賣地塊申請調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件或申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件的工作要點：盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據(jù)各項目具體情況或當?shù)卣咭?guī)定而定。

二、關(guān)于規(guī)劃建設(shè)類證照

1、總平面規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)/修建性詳細規(guī)劃批復(fù)(1)取得規(guī)劃設(shè)計條件之后，根據(jù)當?shù)氐拈_發(fā)報建流程爭取與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》同步辦理。

(2)在詳規(guī)報批之前，開發(fā)部門應(yīng)盡可能了解清楚當?shù)匾?guī)劃部門對詳規(guī)的審批依據(jù)和審批要求，爭取協(xié)調(diào)總工室及集團設(shè)計院相關(guān)設(shè)計人員與規(guī)劃部門詳規(guī)審批重要經(jīng)辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標必須按規(guī)定報批，哪些指標有靈活性，以便于項目的方案設(shè)計能順利通過審批，減少因報審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費的時間。

(3)詳規(guī)報批中《總平面規(guī)劃方案圖》應(yīng)重點注意的事項：

①所報規(guī)劃方案的建筑和空間基本布局是否與規(guī)劃部門的要求基本一致；

②綜合技術(shù)經(jīng)濟指標是否符合規(guī)劃設(shè)計要點及其他審批文件的強制性要求（主要指標包括：規(guī)劃總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建配套面積、容積率、總建筑密度、居住戶數(shù)、居住人口、綠地率、總停車數(shù)）；

③建筑高度、建筑間距和建筑紅線退讓道路邊線是否滿足最低審批要求；

④公建配套設(shè)施的設(shè)置當?shù)匾?guī)劃部門有無特別要求，應(yīng)盡可能爭取少配公建配套設(shè)施或配備將來不需要移交的公配設(shè)施。

(4)詳規(guī)報批階段還要調(diào)查了解小區(qū)排水、煤氣、垃圾處理等問題，以便于在詳規(guī)方案報批階段綜合考慮及方便下一步綜合管線的設(shè)計及報批。例如：小區(qū)雨水、污水怎么排放，小區(qū)是否要建污水處理站；周邊市政道路有無通管道煤氣，是否需要自建煤氣瓶組站；小區(qū)生活垃圾怎么收集處理，是否要配垃圾壓縮站。

注意各地報批詳規(guī)的一些特別要求。

2、環(huán)評、人防、消防、衛(wèi)生學、園林綠化等專業(yè)意見的報批

(1)詳規(guī)批復(fù)后協(xié)調(diào)總工室應(yīng)最快的時間下發(fā)各專業(yè)意見報批所需的圖紙，事前充分了解各專業(yè)管理部門的審批要求，盡量減少報入后圖紙打回修改占用的時間。(2)小區(qū)環(huán)評批復(fù)工作要提早啟動，提前讓有實力、有信譽、有關(guān)系（與環(huán)保局）的環(huán)評公司編制環(huán)評報告書。申報小區(qū)環(huán)評時特別注意一些敏感性的公配項目如垃圾壓縮站、消防站、衛(wèi)生院、污水處理站以及小區(qū)雨水、污水的排放方向及地點，其定位選點要考慮透徹，編寫環(huán)境意見時盡量向著風險小的方面去評價，避免日后在環(huán)保驗收時引起不必要的麻煩。若項目是分期建設(shè)，為便于辦理項目的竣工驗收手續(xù)，須分期報批項目的環(huán)境影響登記表。

(3)人防專業(yè)意見報批：了解清楚當?shù)貙π麻_發(fā)的小區(qū)人防面積核定以及人防異地建設(shè)費繳交的規(guī)定，在申報小區(qū)人防總體規(guī)劃時，人防面積宜多不宜少，減少開發(fā)成本。

(4)消防專業(yè)意見報批：開發(fā)部門應(yīng)在總平面設(shè)計階段就要與當?shù)叵乐ш牅贤?，了解當?shù)叵缹彶榈囊?guī)定，對小區(qū)消防通道、登高面等要求，減少設(shè)計的工作量和時間。在申報消防專業(yè)審查意見時，設(shè)計人員與消防局審查人員的事前溝通，開發(fā)部門與消防局審批人員的關(guān)系密切與否對于順利通過審查非常重要。有關(guān)消防報建可從消防疏散樓梯及通道方面的增減去考慮充分擴大和利用建筑銷售面積以為公司爭取利益。

(5)其他專業(yè)意見批復(fù)。各地區(qū)根據(jù)不同項目的情況有的還可能需要控高意見、文物考古意見、防洪排澇、電力、交通、地震災(zāi)害等結(jié)合各專項規(guī)劃要求的意見。

3、小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批

詳規(guī)批復(fù)后，用地面積超過20000平米的要申請小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批，主要涉及供水、供電、燃氣、電信、排水等管線布局的綜合平衡。小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批后，可作為下一步水、電、氣、電信、排水等管線工程施工報批提供依據(jù)。

4、建筑物放線

詳規(guī)批復(fù)后可憑詳規(guī)批文及附圖直接申請辦理建筑物放線，為加快辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證做好準備。在放線測量辦案中注意確保建筑物與路邊線以及樓與樓之間的退讓距離，以免影響下期相鄰建設(shè)項目的樓層高度。

根據(jù)公司開發(fā)建設(shè)的要求，各地公司應(yīng)在詳規(guī)批復(fù)前協(xié)調(diào)先行放線。

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

(1)在詳規(guī)批復(fù)后，各地區(qū)公司應(yīng)在辦理專業(yè)意見時同步辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。專業(yè)意見的環(huán)節(jié)要盡量縮短時間，特別是小區(qū)環(huán)評批復(fù)環(huán)節(jié)，要事先精心策劃以最快速度取得專業(yè)意見批復(fù)。

(2)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦結(jié)取證之前要繳納市政配套費，對于每期開發(fā)建設(shè)20萬平方米的規(guī)模，市政配套費金額較大，應(yīng)做好減免緩工作，節(jié)省開發(fā)成本。必要時考慮分層辦理規(guī)劃許可證。

(3)要注意確?，F(xiàn)場放線的樓宇與規(guī)劃許可證批復(fù)的固定點保持一致。

(4)報建的圖紙要求符合退縮間距，開口天井、采光、通風符合建筑規(guī)范要求，要滿足各專業(yè)意見要求。

6、建筑工程施工許可證

(1)因辦理施工許可證的前提條件較多，因此要精心策劃，做好同步和穿插報建工作，以盡量節(jié)省時間。

(2)為使辦理中標通知書的工作順利進行，開發(fā)部要與招投標部或集團招投標中心溝通，提醒招投標部在對投標單位資格審查時的注意事項，以減少施工許可證辦理的麻煩或時間延續(xù)。辦理招投標手續(xù)時盡量協(xié)調(diào)縮短公示期，以早日取得中標通知書，加快施工許可證的辦理。同時應(yīng)與招投標部門溝通，降低工程造價的標注，減少開發(fā)報建規(guī)費。

(3)提前進行施工圖審查，縮短開發(fā)報建時間。

(4)對于有提前動工要求的建設(shè)工程，應(yīng)及時協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)部門和安監(jiān)部門提前介入。并提前與城管部門進行協(xié)調(diào)，需要辦理先行施工的處罰的，要協(xié)調(diào)按已完成的投資額作為處罰依據(jù)。在質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場查勘時協(xié)調(diào)形象進度的描述與城管處罰決定書相一致。(5)為順利辦理施工許可證，現(xiàn)場的配合工作也很重要，開發(fā)部門應(yīng)加強與施工現(xiàn)場的溝通，及時檢查施工現(xiàn)場是否三通一平，是否建好圍墻、洗車槽，施工工棚，現(xiàn)場安全維護設(shè)施是否已落實，施工材料、機械是否按要求規(guī)范布置，安全文明生產(chǎn)的管理制度是否落實，施工用電是否按規(guī)范敷設(shè)，現(xiàn)場查勘及發(fā)證時，建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計相關(guān)人員是否到位等。

(6)對于分層辦理規(guī)劃許可證的項目，可以續(xù)建的方式辦理施工許可證，避開施工圖審查、質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場查勘、繳交勞保金手續(xù)等，縮短辦證時間。

7、預(yù)售許可證

(1)由于此證屬公司的重要節(jié)點，辦理此證所需準備的資料較多，因此必須按當?shù)氐囊?，提前做好報案的資料準備工作，如提前開設(shè)好預(yù)售款監(jiān)控帳戶，簽訂預(yù)售款監(jiān)控協(xié)議書以及完成物業(yè)管理招標，取得中標備案書等，而且要資料核對無誤。

(2)銷售面積預(yù)測的工作量較大，應(yīng)提前介入。建筑面積務(wù)必要注意盡量減少與實際施工及后期實測的面積誤差，避免在后期的確權(quán)、辦理房產(chǎn)證時造成公司利益的損失、減少業(yè)主的投訴。因此，提供預(yù)測的施工圖一定要注意是不是三層會驗后的最新施工圖，包括建筑圖、能顯示剪力墻和柱子變化的結(jié)構(gòu)圖。平立剖、陽臺窗臺風道等大樣圖與現(xiàn)場施工的圖紙是否一致，現(xiàn)場施工有無變動。取得預(yù)測面積的結(jié)果開發(fā)部要提交預(yù)決算部審核。

(3)如國土證已抵押貸款，在辦預(yù)售證之前應(yīng)提前與資金計劃部溝通，把握好涂銷抵押的時機。

(4)如工程形象進度未達到或相差不大的情況，可根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)要求爭取變通的辦法過關(guān)。

(5)如果申報預(yù)售的面積累計超過土地出讓合同可售面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在辦理預(yù)售證前完成《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。

(6)當預(yù)測總面積超過報建面積，須由銷售部確定不可預(yù)售房屋

8、商品房屋面積實測及初始登記（大確權(quán)）(1)公司制度規(guī)定開發(fā)部要在規(guī)劃驗收完成后60天內(nèi)取得權(quán)屬證明書。

(2)工程竣工后現(xiàn)場實測時，要對經(jīng)辦人積極引導(dǎo)，提高測繪效率，在經(jīng)辦人計算實測結(jié)果時，要爭取有利于公司的計算方法，當遇到銷售套內(nèi)面積與實測面積存在偏差可能造成公司退款情況，應(yīng)協(xié)調(diào)經(jīng)辦人對實測結(jié)果進行適度調(diào)整。

(3)因確權(quán)能否及時完成直接影響到小業(yè)主房產(chǎn)證的辦理以及超報建面積房屋的銷售資金回籠，因此大確權(quán)要提早謀劃，早日完成。

(4)如果申請確權(quán)的面積累計超過土地出讓合同上總建筑面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在申報確權(quán)前完成《國有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。

三、配套報建的辦理

1、規(guī)劃階段（前提條件：取得修建性詳細規(guī)劃批復(fù)）

(1)小區(qū)地名批復(fù)：由策劃部部門提供小區(qū)命名的方案。

(2)小區(qū)道路命名報批：由策劃部門提供小區(qū)路名的方案意見；規(guī)劃路的命名要征求道路兩旁相關(guān)單位的意見。

(3)施工臨水臨電的報批：此項工作必須確保在項目計劃開工節(jié)點時間之前完成，臨水臨電方案以接入點越近越好，并能滿足施工現(xiàn)場需求。對于當?shù)厮蟮南嚓P(guān)規(guī)費應(yīng)協(xié)調(diào)減免。

2、建設(shè)階段

(1)防雷報建：防雷審圖費和檢測費應(yīng)通過談判降低費用。

(2)各期通郵報批：簽訂郵箱制作安裝協(xié)議，確定好安裝時間，保證交樓。同時注意控制成本，不該交的費用不要交。

(3)小區(qū)永久供水工程的報批 為控制成本，在總工室計算小區(qū)總水量之后，在申報永久性供水協(xié)議時在滿足小區(qū)總用水量的前提下供水方案以供水管徑最小、供水線路最短為原則。

對遠離市區(qū)、周邊無市政設(shè)施的項目，小區(qū)永久供水方案的報批應(yīng)提早策劃、報批、要充分考慮供水線路的優(yōu)化與實施可能存在的問題。提前做好應(yīng)對措施。

(4)小區(qū)永久性用電工程的報批

①為降低成本，開發(fā)部應(yīng)該會同總工室與當?shù)毓╇娋旨訌姕贤?，事前充分了解其政策?guī)定，如每戶用電量的計算標準，電房設(shè)置的原則，變壓器配備的原則，按用電標準計算出來的小區(qū)總用電量是否計算同期率等。以求最終審批的供電方案最有利于降低成本。

②要了解項目周邊的供電規(guī)劃，周邊有無已建、在建和擬建的變電站，最近的接駁點在何處，在不同的線路方案中選擇最短又可行的供電線路方案。

③要充分考慮永久用電方案報批及施工的復(fù)雜性，提早謀劃，越早取得供電協(xié)議越好，以便為工程施工預(yù)留足夠的時間。

(5)小區(qū)通信工程的報批：簽訂小區(qū)電信綜合業(yè)務(wù)協(xié)議書，小區(qū)電信機房屬于有償提供電信部門使用，由銷售部與電信局簽訂《售房協(xié)議》。

(6)小區(qū)永久性供氣工程的報批：在詳規(guī)報批階段就要了解項目周邊有無市政煤氣管道，小區(qū)是否要自建煤氣瓶站。通過與供氣公司的談判降低成本。

3、竣工階段

(1)公建配套設(shè)施的移交

①要了解當?shù)氐恼呒巴恋厥褂脵?quán)出讓合同的約定，區(qū)分哪些屬于小區(qū)服務(wù)性無償移交的公配項目，哪些屬于小區(qū)經(jīng)營性有償移交的公配項目，哪些屬于政策沒有明確移交接收的單位，可交可不交的原則上不移交，由商業(yè)部或物業(yè)公司自行出租處理。②對于有償?shù)捻椖?，要了解有償移交的文件依?jù)及計算標準，無依據(jù)的可與接收部門協(xié)商確定移交價格。

③小區(qū)規(guī)劃配套的教育及醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施如小學、幼兒園、衛(wèi)生院等是否屬于無償移交還是有償移交主要看該項目公配設(shè)施有無相應(yīng)扣減土地有償使用出讓金。

四、驗收工作的辦理

1、規(guī)劃驗收

公司制度規(guī)定“開發(fā)部必須在工程竣工后30天取得《規(guī)劃驗收合格證》”，為順利完成規(guī)劃驗收，開發(fā)部須跟蹤協(xié)調(diào)工程部按公司要求的工程竣工標準完成竣工驗收，即“竣工標準應(yīng)以滿足規(guī)劃驗收條件為標準，主體工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或建筑物30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）全面完工所有臨建、構(gòu)筑物拆除完畢。”

各地應(yīng)了解當?shù)氐恼咭?guī)定，例如政策允許竣工面積比報建面積超出比例，對可能影響規(guī)劃驗收的因素提前采取應(yīng)對措施，使各期工程的規(guī)劃驗收能盡早順利完成。

2、質(zhì)量驗收

各期工程的質(zhì)量監(jiān)督意見書一般由工程部負責向當?shù)氐馁|(zhì)檢站申辦。開發(fā)部門應(yīng)做好溝通協(xié)調(diào)工作。

3、人防竣工驗收備案

人防工程竣工驗收備案表是公司制度規(guī)定的交樓標準之一，工程竣工后，應(yīng)跟蹤工程部盡快提交竣工資料，并對初驗未達要求的工程盡快完成整改。

4、消防驗收

消防驗收意見書是公司制度規(guī)定的交摟標準之一。消防驗收通常由消防工程施工單位負責辦理并取得消防驗收合格證。開發(fā)部門應(yīng)做好溝通協(xié)調(diào)工作。

隨著政策的越來越嚴格、規(guī)范，須先對所有的消防設(shè)施、設(shè)備逐一進行檢測，檢測不合格的要完成整改，合格后方可辦理消防驗收合格證。

5、環(huán)保驗收

環(huán)保驗收意見書是公司制度規(guī)定的交樓標準之一；

做好項目污染源排污口登記，對污染源進行檢測并達標；

對發(fā)電機電房進行現(xiàn)場檢測并取得達標報告；

環(huán)境保護設(shè)施經(jīng)負荷試車檢測合格，其防治污染能力適應(yīng)主體工程的需要。

6、竣工驗收備案

竣工驗收備案表是公司制度規(guī)定的交摟標準之一，公司制度規(guī)定開發(fā)部必須在工程竣工后85天內(nèi)取得《竣工驗收備案表》。

7、永久水、電、供氣工程的竣工驗收

在交樓前確保永久水、永久電、供氣的開通。

第五篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃調(diào)整請示報告

關(guān)于 “”項目一期“”樓局部微調(diào)的請示報告高新區(qū)住房和規(guī)劃建設(shè)局：

在政府和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，“”項目一期已經(jīng)順利封頂，后續(xù)工作正在積極的推進。我公司初次涉及建筑項目，缺乏必要的建筑知識和建筑人才，在準備不足的情況下倉惶上馬本項目，給各位領(lǐng)導(dǎo)添了不少麻煩，也給自身造成了巨大的經(jīng)濟損失。經(jīng)過之前的沉淀，我們也積累了不少寶貴的經(jīng)驗，現(xiàn)在我們正在采取一切補救措施，加強管理，加大投入，爭取讓我們的項目為開發(fā)區(qū)添光增彩。

當下在黨中央習主席大力提倡節(jié)能減排、治理污染的號召下。我公司認為一期建設(shè)的“研發(fā)中心”樓的外立面和辦公分區(qū)在節(jié)能減排方面有些不足，所以請了業(yè)內(nèi)的專家進行了論證和研究，大家一致認為在原規(guī)劃經(jīng)濟指標不變的前提下，可以對外立面和辦公分區(qū)進行微調(diào)來實現(xiàn)節(jié)能降耗的目標。節(jié)能減排、治理污染是造福子孫后代的大事。為此，我公司特向貴局提出對“研發(fā)中心”樓的外立面和辦公分區(qū)進行微調(diào)的請示，望批準為盼！

附：

1.原批準方案（蓋“同意”）圖紙復(fù)印件。

2..局部微調(diào)前后方案對比。發(fā)展有限公司

2014年3月11日