第一篇：房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計管理

房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計管理

房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗，由于設計管理的疏忽會導致建設項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產品質量嚴重受損。當這些事發(fā)生時開發(fā)商往往把責任全部推到設計公司的頭上，認為設計公司配合不積極，方案總不能達到甲方滿意，施工圖設計不負責任，二次設計多，造成設計變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。其實房地產項目的設計工作的混亂責任完全在開發(fā)商自身的管理。房地產開發(fā)商要集成社會各種資源才能完成一個房地產項目，這其中包括市場研發(fā)、地質勘察、規(guī)劃設計、成本測算、建筑工程總包及工程專項分包、園林市政工程施工、營銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產項目的參與者，但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項目管理團隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設計工作是貫穿項目始終的，對設計公司合理準確的采購，對設計工作進行精確規(guī)劃、嚴格管理對房地產項目的順利進行至關重要。

每一個項目都是要分階段來完成的，房地產開發(fā)項目應該分成幾個階段呢？每個階段的內容是什么？設計工作在每個階段的任務是什么？

對于不同的項目、不同的公司管理風格項目階段的劃分可能會有所不同，用項目管理理論結合中國房地產建設的實際出發(fā)，同時結合中國規(guī)劃設計市場的特點，項目可以分成以下幾個階段：

啟動階段——設計階段——工程計劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段

以上階段是項目被批準開展后的項目生命周期，之前的項目選擇、項目分析過程即可行性研究報告和項目建議書不包括其中。

很多住宅或商業(yè)項目在其項目周期還未結束時就已經開始其產品生命周期的銷售階段，PMI的項目管理知識體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產項目周期中所處的位置。

1.啟動階段。設計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。作為一個房產項目，啟動階段更多的是明確項目組織結構、產品范圍，很多房地產組織結構都是典型的項目式結構，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權責至關重要，包括總裁、總經理、部門經理、職員的權責。規(guī)劃設計部門要明確項目產品范圍，漸進明細產品的總體定位。拿住宅項目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產品范圍，就是我們常說的概念設計，同時制定產品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。

2.設計階段。這個階段又分為設計采購和產品設計兩個階段。

1)設計采購時選擇合適的設計公司通過合同的形式承包項目的產品設計工作。設計采購可以用兩種方式進行，直接指定設計公司和招投標選擇設計公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設計公司、設計師，這可以根據(jù)以往項目經驗、專家判斷、產品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設計公司建立合同關系。方案招投標可以分內部招標和公開招標，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。

2)產品設計是在概念設計的基礎上深化建筑設計，這包括方案設計和初步設計。方案設計的主要內容是：總體規(guī)劃設計方案、景觀綠化設計方案、建筑單體設計方案。作為

一個完整的房地產項目，這三項內容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設計階段包括內容：規(guī)劃報審總圖、市政設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計。房地產項目的設計方案通過要經過兩道門檻。

u首先是項目投資人或發(fā)起人的認可，我們暫且把項目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產品是非常重要的，有很多項目的設計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規(guī)劃設計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設計而是整個項目的管理。

u其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規(guī)進行充分的了解，多吸取同類項目的經驗作為本項目的風險。

3.工程計劃階段。這是整個項目的關鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎就是施工圖。施工圖設計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應該是詳細的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設備采購也應該在這個過程完成，并成為施工圖的內容詳細表述，這其中也包括專項設計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設計、住宅項目的燃氣設計等。各專業(yè)施工圖設計越細致項目成本預算就越完整詳細，項目質量、項目成本、項目進度也能更有效的控制。對于大多數(shù)建設商業(yè)住宅的房地產項目，此時已開始產品的銷售策劃工作，這是設計部門必須提供準確的詳細的設計信息，把設計語言翻譯成大眾語言進行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準確理解還未建成的產品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。

4.工程施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設計管理主要參與的是以下控制階段的工作。

5.控制階段是和工程施工階段并行的，質量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設計管理要及時準確地審核各種變更，提出準確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術可以提高工程進度和質量。

6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設計管理很重要的工作就是總結經驗教訓，這對一個公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個項目的完整歷史紀錄會成為其他新項目的模版、風險庫、數(shù)據(jù)庫、專家?guī)臁?/p>

第二篇：房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計管理思路

對開發(fā)商做好設計管理的一些認識和做法

開發(fā)商對設計管理好壞直接關系著房地產項目開發(fā)的的成敗。許多房地產開發(fā)公司以及具體開發(fā)項目，由于設計管理工作做得不到位，致建設項目進度緩慢、開發(fā)周期延長、成本無節(jié)制地增加、產品質量達不到要求、報建審圖通不過、招標采購延遲等。

初期我們可能會認為是設計院配合不積極，方案達到甲方滿意，施工圖設計不負責任，二次設計多，設計漏項、錯項造成設計變更、簽證增加。最終無法控制的項目既定的目標成本，項目利潤得不到保障。

廣浩地產跟許多開發(fā)商所走過的路都差不多，在若干年內都沒有對設計管理引起太大的重視。對設計院過度依賴，自己設計管理人才的匱乏，造成項目開發(fā)過程管理的蹣跚前行。

自2010年公司進行組織創(chuàng)新和變革以來，在咨詢公司（康達信）協(xié)助下，按地產開發(fā)行業(yè)價值鏈重新進行了組織架構的調整和設置，規(guī)范和明確了各環(huán)節(jié)和模塊的職能、職責。例如：設計管理部必須做好以下核心職能工作，1，設計前期管理（設計院的甄選、設計招標合同的標準化、設計任務書的祥擬）；2，設計過程的管理（出圖計劃的制定、設計過程的督促、外部專家參與的方案成果的評審）；3，設計后期的管理（技術交底、施工現(xiàn)場指導和設計變更的審核、驗收）；4，項目的設計后評估，沉淀技術、標準、數(shù)據(jù)、案例等。

雖然當前我們在設計管理上還有許多工作要做，像限額設計、設計部品標準規(guī)劃等等，但較之以前，設計管理有了長足的進步和改善。

對設計公司合理準確的采購，對設計過程進行精確規(guī)劃、嚴格管理，設計成果的用心評審、充分的技術交底、詳細的設計后評估工作的推進，對房地產項目的順利進行至關重要。以下是房地產開發(fā)過程中設計管理工作在每個階段的基本的任務，必須做好：

1.項目啟動階段。設計管理工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。

設計部管理門要明確項目產品范圍，漸進明細產品的總體定位。通過每次對項目的定義加深，明確項目的產品范圍，就是我們常說的概念設計，同時制定產品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。

2.設計過程管理階段。這個階段也可以分為設計采購管理和產品設計管理兩個階段。

1)設計采購管理：選擇合適的設計公司通過合同的形式承包項目的產品設計工作。設計采購可以用兩種方式進行，直接指定設計公司和招投標選擇設計公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設計公司、設計師，這可以根據(jù)以往項目經驗、專家判斷、產品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設計公司建立合同關系。方案招投標可以分內部招標

和公開招標，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。特別要提醒的是項目設計主導設計師人選的工作經歷對設計成果的輸出很重要。

2)產品設計管理：在概念設計的基礎上深化建筑設計，這包括方案設計和初步設計。方案設計的主要內容是：總體規(guī)劃設計方案、景觀綠化設計方案、建筑單體設計方案。作為一個完整的房地產項目，這三項內容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設計階段包括內容：規(guī)劃報審總圖、市政設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計。房地產項目的設計方案通過要經過兩道門檻。

首先是項目投資人或發(fā)起人的認可，我們暫且把項目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產品是非常重要的，有很多項目的設計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規(guī)劃設計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設計而是整個項目的管理。

其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規(guī)進行充分的了解，多吸取同類項目的經驗作為本項目的風險。

3.工程計劃階段。這是整個項目的關鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎就是施工圖。施工圖設計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應該是詳細的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設備采購也應該在這個過程完成，并成為施工圖的內容詳細表述，這其中也包括專項設計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設計、住宅項目的燃氣設計等。各專業(yè)施工圖設計越細致項目成本預算就越完整詳細，項目質量、項目成本、項目進度也能更有效的控制。對于大多數(shù)建設商業(yè)住宅的房地產項目，此時已開始產品的銷售策劃工作，這是設計部門必須提供準確的詳細的設計信息，把設計語言翻譯成大眾語言進行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準確理解還未建成的產品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。

4.項目施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設計管理主要參與的是以下控制階段的工作。

控制階段是和工程施工階段并行的，質量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設計管理要及時準確地審核各種變更，提出準確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術可以提高工程進度和質量。

5，竣工驗收階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設計管理很重要的工作就是總結經驗教訓，這對一個公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個項

目的完整歷史紀錄會成為其他新項目的可以參照的模版、風險庫、數(shù)據(jù)庫。從而會少走很多彎路，開發(fā)成本也會降低許多，開發(fā)周期的正?；?，財務收益就有了保障。

第三篇：房地產開發(fā)項目規(guī)劃程序和流程

房地產開發(fā)項目規(guī)劃程序和流程

房地產開發(fā)項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國家和XX市有關城市規(guī)劃的規(guī)定,在XX市城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：

1.在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據(jù)。

2.在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。

3.根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件,委托有資質的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設計后,應向規(guī)劃部門提出審查申請。

4.經審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據(jù),也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。

5.開發(fā)商依據(jù)設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。

6.申領建設工程規(guī)劃許可證,是在項目列入正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

第四篇：房地產開發(fā)中的規(guī)劃設計管理

房地產開發(fā)中的規(guī)劃設計管理

一、規(guī)劃設計管理在房地產開發(fā)中的作用和意義

隨著中國房地產市場的日趨成熟，越來越多的房地產開發(fā)商已經意識到規(guī)劃設計的重要性。規(guī)劃設計的品質直接決定房產品的品質，然而事實上，對于大多數(shù)半路出家的開發(fā)商而言，其規(guī)劃設計管理的能力，要比其在工程管理和營銷管理上的專業(yè)能力薄弱得多。在我看來，這種能力的欠缺與薄弱，很大程度是因為在規(guī)劃設計理念上模糊的認知和偏頗的定位。這一點突出的表現(xiàn)在一對引人注目的矛盾上，一方面是口頭上對規(guī)劃設計重要性的眾口一詞，另一方面是現(xiàn)實中對規(guī)劃設計單位角色定位的嚴重分歧——要么將規(guī)劃設計單位視為施工隊進行管理，要么把設計大師們奉為神靈，而前一種更為普遍。不解決這種理念上的矛盾和困惑，就無法擺正規(guī)劃設計管理的地位以及其內容和形式。

（一）規(guī)劃設計是開發(fā)商的產品，而不是建筑師的作品

在房地產開發(fā)的實踐中，常常可以碰到“一個好的規(guī)劃設計方案，為營銷預設了賣點和賣相”、“一個設計方案害死一個項目”的情況。為什么會出現(xiàn)后一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業(yè)能力，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，聽不進專業(yè)意見，最后的結局是項目失敗，建筑師承擔罪名。

在我看來，規(guī)劃設計是開發(fā)商的產品，責任也應由開發(fā)商承擔，開發(fā)商是毫無疑義的核心，建筑師只是開發(fā)商統(tǒng)一領導下的一個重要角色。很多人認為，好的規(guī)劃設計能夠增加產品附加值和地產利潤空間。但我認為產品的設計本身并不會帶來附加價值。中國地產業(yè)最大的危險除過度營銷外，就是過度設計。因為營銷或設計都不是客戶價值的載體，客戶只對他所能獲取的價值買單，客戶不會長期為建筑師的理想買單。

正如中海地產總建筑師羅亮曾經說過，“中國有太多建筑師想把自己的設計做成作品，而不是適應于住戶居住的需求，風險非常大。這樣說，并不是反對建筑師的創(chuàng)作，而是說這種傾向需要引起關注。建筑師只需要在地產公司呆上三個月，就會明顯改變他原來的想法。客戶不是建筑師，他可以去感知或認同，但沒

有義務去讀懂建筑師的語言?！睂﹂_發(fā)商而言，住宅設計不需要大師，只需要建筑師，建筑師不做作品，只做產品。作品與產品如同時裝與成衣的關系，設計師要轉變的觀念就是，你做的不是時裝，是成衣，地產公司的建筑師要做的是優(yōu)質的產品而不是有爭議的作品。這會給一些沒有市場意識的建筑師一個打擊，特別是剛從學院出來有著許多理想的設計師。歷史上有文化價值的東西很少是為市場考慮的商品。因此，開發(fā)商需要創(chuàng)造的是一種不失文化水準的商品。住宅產品中要融入文化，是為了照顧人們的文化需求，而不是照顧建筑師的文化追求。

（二）規(guī)劃設計必須以市場需求為導向，以人為本，構建項目的核心價值體系

在規(guī)劃設計中滿足市場需求，簡而言之就是四個字：以人為本。樓盤的規(guī)劃設計必須是先進的、合理的，必須是以人為本的、深入細致的。在功能性滿足的條件下面，它的文化、它的藝術，都有它鮮明的特點。規(guī)劃設計的所有營造都是圍繞著人的活動——看得見的身體活動和看不見的內心活動——圍繞著這些活動組織、適應、優(yōu)化、引導來展開，這是規(guī)劃的一個基本內涵和本質。

如果我們從房地產經營開發(fā)的戰(zhàn)略角度出發(fā)，規(guī)劃設計并不是單純的方案和圖紙設計，而是為特定的目標市場設計出一個可盈利的住宅產品和營銷戰(zhàn)略。這種核心意義上的“設計”包含三個要素：第一是識別出樓盤提供給購房者的關鍵利益點，第二是相對于競爭樓盤為這些利益定位，第三為實現(xiàn)這些關鍵利益設計開發(fā)有針對性的產品和營銷方式，在功能和形式統(tǒng)一的基礎上創(chuàng)造亮點和賣點，使土地、土地所處環(huán)境以及準備建造的建筑物有更大的價值，提高房屋的性能價格比。所有的樓盤關鍵利益構成了項目的核心價值體系，構建這一核心價值體系正是規(guī)劃設計管理的核心任務。

二、國內房企規(guī)劃設計管理的特點與啟示

本文選擇了三家規(guī)劃設計管理上頗具特色的房地產公司，以他們?yōu)榉侗狙芯窟m合中國房地產企業(yè)的規(guī)劃設計管理體制，可以給我們很多的啟示。

（一）中海地產的規(guī)劃設計管理

中海地產是中國海外集團房地產業(yè)務的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生成長于香港，輻射到澳門，發(fā)揚光大于中國內地。2005年，中海地產獲得“中國房地產上市公司綜合實力10強”第二名。

中海在設計的架構探索方面走得最早，管理體系也最為成熟。中海的規(guī)劃設計管理體系有四個主要特點：一是規(guī)劃設計要體現(xiàn)強烈的市場意識，通過產品的概念策劃，將市場、產品、銷售結合起來，形成三位一體的大策劃體系；二是建立項目、集團公司兩級評審決策制度，使中海能夠集中各級、各方面、各專業(yè)的意見，吸收全國各地的經驗，避免了產品出現(xiàn)重大失誤的風險；三是中海形成了較強的社會資源整合能力，建立了優(yōu)秀設計師考察入網制度和設計各階段中期交流評審制度，積累了豐富的進度質量控制經驗，同一個設計師為中海或其他開發(fā)商做設計，往往是中海的結果更快更好；四是強調項目建筑師管理模式，提倡“既分專業(yè)，又分項目，項目推動，專業(yè)匯合”的矩陣式管理，設計管理的執(zhí)行能力更強大。

在設計中提出概念策劃成為中海的特色，并且至今許多企業(yè)未能窺透其中奧秘。就像中海的總建筑師羅亮所說：如何將設計、策劃、營銷融為一體，只有中海能夠做到，對于概念策劃，中海甚至總結出了一整套的教程，只是，它在學院里的課程表上無法見到。中海的產品策劃獨具特色，設計與市場、營銷一起構成了“三位一體”的策劃系統(tǒng)。因此在管理上，中海將營銷策劃中心與規(guī)劃設計中心結合起來，而中海的總建筑師則要兼顧到營銷策劃與規(guī)劃設計管理。

許多房地產公司往往是先做定位、再做設計、再做營銷，這種操作很難實現(xiàn)產品設計與推廣理念的形神合一。中海地產除具備獨特的管理體系外，還擁有自己的設計單位---華藝設計顧問有限公司。此外每個地區(qū)都有一個設計部，集團有規(guī)劃設計管理中心，僅建筑師加起來就有100多人，其中許多還是博士或教授出身。

中海的設計工作除了對建筑、景觀、園林、室內等設計單位進行整合管理外，還包括產品的策劃和自主開發(fā)。如中海一直在做標準化設計，即住宅的標準化模塊設計，通過模塊配置與組合，一方面保證基準質量，另一方面又試圖最大限度滿足住宅追求個性的需要，從而實現(xiàn)中?！白龈鳈n次的精品”的產品理念。

（二）萬科地產的規(guī)劃設計管理

作為中國房地產行業(yè)的領軍企業(yè)，萬科很早就開始了規(guī)劃設計管理的探索。1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平臺---萬創(chuàng)建筑設計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設計方面提煉更高的產品競爭力。1998年，萬科組建了設計工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時萬科的注意力，開始集中于消費者的細節(jié)需求以及住宅產品本身。隨著萬科的進一步專業(yè)化，2001年設計工程部被分成了規(guī)劃設計部和工程管理部。規(guī)劃設計進一步獨立出來，成為集團的專業(yè)系統(tǒng)。規(guī)劃設計部的獨立對于萬科最大的變化，是促使這個部門出現(xiàn)了許多對于建筑師而言陌生的專業(yè)：相繼成立了六個中心，這六個中心都非常地產化，不是設計院能夠替代的。一個叫項目管理中心，即項目全過程的跟蹤。一個是新產品研發(fā)中心，解決地產與客戶、專業(yè)建筑師樓的關系，其重點不在設計，而是針對客戶需求重構一個以客戶為中心的產品體系。第三個是技術研究中心，即新材料、新技術、節(jié)能等在住宅中的應用。第四個部門是標準化中心，目的在于為住宅建立一個可以不斷提升的標準和底限。第五個是產業(yè)化中心。第六個是理論及推廣中心，如通過對萬科所開發(fā)的住區(qū)去研究發(fā)展中所面臨的問題。

2001年，萬科開始啟動“合金計劃”，提出“要做沒有質量問題的房子”的目標。2002年3月起，《項目設計流程》、《項目設計成果標準》等一系列設計規(guī)范文件陸續(xù)出臺，為建造優(yōu)質住宅產品打下了基礎。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標準》已出臺，與《室外工程、環(huán)境工程標準化設計體系》、《規(guī)劃設計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標準化設計體系》一起，構成萬科設計標準化體系。在制定產品標準化操作范本的同時，萬科還針對全國性房地產開發(fā)所存在的地域差別性，提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場細分，在戶型設計、建材使用、采暖技術、社區(qū)配套等細節(jié)上加以變化。

（三）綠城房產的規(guī)劃設計管理

綠城房產是浙江省最大的房地產企業(yè)，也是長三角地區(qū)一直排名前十強的房地產企業(yè)。在規(guī)劃設計管理方面雖然略遜于中海和萬科，但也有其非常鮮明的特點。綠城成立了規(guī)劃設計部，主要發(fā)揮技術整合功能，整合集團內外部資源提高

產品品質。規(guī)劃設計部在工作中要扮演一個評審、判定的角色，項目公司則進行深入和拓展，承擔設計管理的主要角色。

綠城定期在項目公司之間開展學術經驗交流活動，總結交流設計管理等方面的經驗教訓。綠城成立了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個專家小組，頒布實施了《綠城集團設計管理工作規(guī)程》，確保產品品質在規(guī)劃設計上的領先和優(yōu)秀。近兩年，綠城逐漸加強了在創(chuàng)新方面的研究工作，在一些有條件的項目公司進行相關專題的研究工作，例如以桃花源公司規(guī)劃設計部為主體，進行別墅相關課題的專項研究，以中山公司精裝修管理部為主體，進行精裝修相關專題的研究工作等。

綠城規(guī)劃設計管理的一個顯著特點是建立了項目設計管理負責人聯(lián)席會議制度。綠城目前已明確了25個項目公司和2個工程項目部的共計27個項目設計管理負責人，大多數(shù)都是有豐富實踐經驗的工程系統(tǒng)骨干。通過設計管理負責人聯(lián)席會議制度，加強項目公司相關專業(yè)人員的橫向溝通和交流，使設計管理經驗得到共享。通過這一制度，明確集團公司和項目公司的接口關系，加強垂直對接管理。今后這支隊伍要逐漸向專業(yè)對口方向完善和發(fā)展。

三、房地產企業(yè)規(guī)劃設計管理的流程：

（一）并聯(lián)化設計

規(guī)劃設計過程不是一個單向的設計工作的推進，而是一個“齊頭并進”的設計，是一個立體化的、完整的設計概念。在這個階段中，開發(fā)商要適時的、盡可能提前的將各種設計內容整合，以期達到一個理想的狀態(tài)。比如，項目在總平階段就已經在考慮景觀了。設計師會注意到景觀的室外效果和建筑的室內效果的銜接———一個明亮的大堂，它50米內的對景應該是什么？它不應該是一堵墻，也不應該是沒有任何景觀價值的一些單調的東西，否則，這個通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們在以往的設計中，規(guī)劃、建筑、景觀設計會脫節(jié)，一脫節(jié)就出現(xiàn)許多情況。所以在做總平的時候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規(guī)劃，又要考慮建筑，又要考慮景觀。就像我曾經經歷過的一個對四星級酒店的評審，做室內設計的時候，設計師看了平面后，提出了不同看法，建議對平面作重新調整，這意味著立面也要隨之改變。

（二）設計流程的規(guī)范化標準化

根據(jù)并聯(lián)化設計的原則，設計流程發(fā)生了比較大的變化。以前往往是業(yè)主拿到一塊地，就去請設計，做完設計以后，再去請銷售策劃專家做推廣，最后等主體下來，才開始做景觀?？偟膩碚f是一個從業(yè)主———設計———策劃———景觀的單線串聯(lián)方式。而現(xiàn)在，在規(guī)劃設計階段、甚至在方案階段，就應該開始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內等各項設計，“齊頭并進”。設計流程的變化對開發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一個成熟的房產開發(fā)公司，應該在項目的前期、項目的規(guī)劃設計階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規(guī)劃設計成果的能力。為了達到一個理想的規(guī)劃設計成果，我們需要一個標準的程序，在這個程序里邊需要一些標準的內容，這些內容要有專家去把關。也就是說，經過專家把關和確認，表明這個項目可行性是沒有問題的，項目的規(guī)劃在全國或當?shù)厥且涣魉降?，建筑是先進的，材料也是合適的，工程實施是可行的??假設一個項目有幾十個這樣的專家來確認簽字，那么，這個項目最后一定會具有一個非常好的環(huán)境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。

尤其需要指出的是，在目前職能部門力量都比較弱的現(xiàn)狀下，特別要靠各項目專業(yè)人員的共同協(xié)助，一起來建立一套規(guī)劃設計的理想程序，以尋求規(guī)劃設計階段房產品的品質控制。形象的說，一個開發(fā)的設想，在經過這個“理想程序”的運作以后，就能產生一套盡善盡美的圖紙。

第五篇：房地產開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

房地產開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

房地產開發(fā)過程中的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》等方面。

1、開發(fā)項目選址、定點審批階段。開發(fā)商首先須持計委批準立項文件、開發(fā)建設單位或其

主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的1/2000或1/500地形圖及其他相關材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請有關部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補償方案及經城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

2、申請建設用地規(guī)劃許可證階段。開發(fā)商持城市計劃部門批準征用土地的計劃任務、市政

府批準征用農田的文件（使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見）、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關協(xié)議與函件及其他相關資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請。經城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。《建設用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。

3、規(guī)劃設計條件審批階段。開發(fā)商需持城市及化管理部門批準的計劃任務、開發(fā)商對擬建

項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1/500，居住區(qū)1/2000，其中一份劃出用地范圍）和設計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經城市規(guī)劃管理部門審核后，下達《規(guī)劃設計條件通知書》及用地紅線圖。《規(guī)劃設計條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。

4、設計方案審批階段。開發(fā)商應首先委托有規(guī)劃設計資格的設計機構完成不少于2個方案

設計，然后持設計方案報審表、項目各設計方案總平面圖（單位建筑1/500、居住區(qū)1/2000，其中一份劃出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1/100或1/200）、方案說明書及其他相關資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關單位，審查該詳細規(guī)劃設計方案并提出修改或調整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設計方案進行調整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)《規(guī)劃設計方案審批通知書》。

5、建設工程規(guī)劃許可證階段。開發(fā)商需持由城市建設主管部門下發(fā)的施工任務批準文

件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力的等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責主持召開市政配合會，組織有關單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

6、竣工驗收階段。開發(fā)項目竣工后，城市規(guī)劃管理部門將參與項目的竣工驗收工作，以檢

查項目開發(fā)建設過程中有關規(guī)劃要求設施是否得到遵守，配套建設的基礎設施和公共服務設施是否以同期建設完畢。