第一篇：淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

作者：楊光清

改革開放30多年，房地產(chǎn)開發(fā)10多年，在任何一個(gè)大城市都建造了數(shù)百萬方的多層、別墅、小高層、高層、超高層建筑。這樣多的建筑應(yīng)該造就相當(dāng)數(shù)量的設(shè)計(jì)大師和著名的開發(fā)商，然而，效果并不竟然。

縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)對(duì)建筑師的評(píng)價(jià)：“設(shè)計(jì)千篇一律，缺乏創(chuàng)造力，意念落后，沒有地域感、新鮮感和時(shí)代感?！?/p>

而設(shè)計(jì)師則對(duì)房地產(chǎn)商的評(píng)價(jià)是：“實(shí)施別人的原始創(chuàng)意、情思和預(yù)謀、為別人莫名的觀念拐扭自己的建筑?！?/p>

在現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題，或者設(shè)計(jì)未達(dá)到預(yù)期的目的時(shí)，建筑師往往成了批評(píng)對(duì)象。這是因?yàn)?，只有設(shè)計(jì)師才是專業(yè)的設(shè)計(jì)者，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該負(fù)設(shè)計(jì)的責(zé)任。

在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，為營銷預(yù)設(shè)了賣點(diǎn)和賣相”、“一個(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。為什么會(huì)出現(xiàn)后一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)作一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。

從房地產(chǎn)開發(fā)營銷角度來看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。那么，我們?cè)鯓尤徱曇粋€(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案？評(píng)價(jià)分析一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對(duì)住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡單潦草倉促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會(huì)遇到多少麻煩！把車輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

二、設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！薄ⅰ皭矍俸！?、“波羅的?！?，連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻，這就完全是頂級(jí)豪宅的景觀設(shè)計(jì)！我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如以一個(gè)湖為中心，湖周圍一圈是獨(dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個(gè)人隱私無法得到有效保護(hù)。

四、計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營銷的方便。

營銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，如最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實(shí)用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數(shù)目、強(qiáng)化功能空間的手段達(dá)到效果；戶內(nèi)公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計(jì)更趨完善。（1）、主人房帶衛(wèi)生間，已成為中大戶型設(shè)計(jì)的必須配備條件；（2）、工作陽臺(tái)的設(shè)置，應(yīng)合理、方便（以前是家務(wù)操作、觀景在一個(gè)空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)）；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內(nèi)生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關(guān)的設(shè)計(jì)，增加戶內(nèi)空間層次，與生活水平提高的社會(huì)現(xiàn)實(shí)相吻合，使入室更衣、換鞋等新風(fēng)尚變得可能，促進(jìn)居家健康化、安逸化。功能分區(qū)必須明顯：（1）、確立三大分區(qū)理念：動(dòng)態(tài)靜態(tài)分區(qū)、工作空間和生活空間分區(qū)、公共和秘密空間分區(qū)在設(shè)計(jì)中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統(tǒng)，利用突出的邊角、臺(tái)階、隱行走道等進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。戶型設(shè)計(jì)更貼近人性。設(shè)計(jì)觀念的變革：（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣

重要，在戶型設(shè)計(jì)中更關(guān)注景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構(gòu)成確定居住空間，必須注重安全第一。而在那些戶型比較一般的項(xiàng)目上，就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意。

“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求項(xiàng)目開盤時(shí)必須完成一個(gè)漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房等?，F(xiàn)在許多項(xiàng)目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

五、劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。

一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。

一般來說：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃?！边@個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對(duì)不是偶然的。

六、發(fā)展商與建筑商的關(guān)系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展商面對(duì)的是使用者市場(chǎng)，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對(duì)的是開發(fā)商的市場(chǎng)，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設(shè)計(jì)顧問，在均衡開發(fā)項(xiàng)目與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點(diǎn)；開發(fā)商也是建筑師市場(chǎng)顧問，在提供精確的市場(chǎng)化對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

七、選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計(jì)水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人（業(yè)績、經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)面交談）

八、發(fā)展商與建筑師的交流

發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論知識(shí)；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計(jì)過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖； 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計(jì)的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計(jì)師。

前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計(jì)成功與否，也關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計(jì)的前期階段，建筑師應(yīng)主動(dòng)和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。

建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個(gè)工種的關(guān)系，加強(qiáng)相互的溝通和協(xié)調(diào)，使建筑設(shè)

計(jì)在建設(shè)工程中不斷完善和落實(shí)。為減少建成與原設(shè)計(jì)的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計(jì)意圖，了解不同工種的配合。這也是一個(gè)建筑師綜合能力的體現(xiàn)。

限時(shí)間、趕進(jìn)度的設(shè)計(jì)難出精品；發(fā)展商缺乏審美觀難出精品；建筑師缺乏對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)和了解，難出精品；發(fā)展商對(duì)建筑高度干預(yù)太多，難出精品。

九、策劃師與建筑師

在過去是兩點(diǎn)成一線，發(fā)展商直接找會(huì)畫圖紙的設(shè)計(jì)院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然后賣樓，買不動(dòng)請(qǐng)人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。

現(xiàn)在應(yīng)該是發(fā)展商、策劃師、建筑師三點(diǎn)成一線的時(shí)候了，成功的建筑師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場(chǎng)的需求，同時(shí)對(duì)于政府管理機(jī)構(gòu)的管理思路非常清楚，能主動(dòng)處理雙方的關(guān)系。策劃師有比建筑師更多的時(shí)間、更多的機(jī)會(huì)去接觸、了解民眾、市場(chǎng)、購房者的心理。或者說，了解民眾是策劃師的一種職業(yè)要求。策劃師要了解民眾購房心態(tài)上、在了解房屋市場(chǎng)的有效需求上，為建筑師提供說法，不至于讓不明白市場(chǎng)需求的建筑師設(shè)計(jì)出的房屋，就象舞臺(tái)上走來走去的模特而遠(yuǎn)離民眾。策劃好的樓盤，不但能賣出去，而且住進(jìn)去后還要三年、五年、十年不過時(shí)還能升值，這才是真正的策劃大師。

策劃師把市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果、分析的結(jié)果、決策的結(jié)果告訴發(fā)展商，并與發(fā)展商共同研究。在有決策權(quán)的發(fā)展商同意后，策劃人再去找

第二篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

摘要

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是開發(fā)商自己實(shí)施的對(duì)投資項(xiàng)目有目標(biāo)的管理活動(dòng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對(duì)與設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)報(bào)批及設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理要有明晰的程序，管理規(guī)劃應(yīng)當(dāng)要知道什么時(shí)候做什么事。做出明智的選擇比什么都重要，選擇意味著下一步的方向，如果選擇出偏差，就會(huì)走入誤區(qū)，走很多彎路，因此管理和規(guī)劃同樣重要。

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理師開發(fā)商自己實(shí)施的對(duì)投資項(xiàng)目有目標(biāo)的管理活動(dòng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是 基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對(duì)設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中具有重要的統(tǒng)籌作用和意義。

關(guān)鍵詞 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理；目標(biāo)管理

如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)？

1.做好詳細(xì)的規(guī)劃調(diào)查研究

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開端，它包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭的特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)也就如無源之水。所以成功的項(xiàng)目來自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。

必須從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和項(xiàng)目的規(guī)劃選址問題。土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)的規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持聯(lián)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要深入研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤考慮。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待由市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來商機(jī)。

另外，在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)查時(shí)，要避開規(guī)劃有爭議的細(xì)節(jié)地方，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，盡可能想的更遠(yuǎn)一些，3年5年或者10年后該地段的預(yù)測(cè)情況要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中而不是規(guī)劃的細(xì)微處，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。

2.加強(qiáng)報(bào)批過程目標(biāo)管理，確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問題、時(shí)間上的問題，要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化，跟蹤者要學(xué)會(huì)與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國土部下達(dá)的，但我們可以通過合法的正當(dāng)?shù)耐緩綄⒐镜亩繕?biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通。

規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購買工作。土地購買時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司留下調(diào)整的余地。所以用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下去，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤或協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍內(nèi)允許選擇或與規(guī)劃部門有商量的余地，就要結(jié)合下一步的城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，做出最優(yōu)價(jià)值評(píng)估和判斷。比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處。而周邊如果要有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對(duì)辦公或住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以用地紅線的跟蹤，不是一個(gè)簡單的劃線問題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過程。

規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)是項(xiàng)目的靈魂和技術(shù)的核心。它影響著公司的一系列抉策和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的確定。比如，3.5的容積率對(duì)于開發(fā)住宅來講就是高層住宅，它在某些城市如消費(fèi)人群還達(dá)不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本 的情況下，茫然采用高容積率，會(huì)使經(jīng)營陷入困境。所以在簽訂土地合同時(shí)就要做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，重點(diǎn)對(duì)容積率公共配套（學(xué)校，商場(chǎng)等）進(jìn)行成本分析，計(jì)算建設(shè)后的單方成本，與市場(chǎng)同類項(xiàng)目進(jìn)行比較，并做出方案判斷和選擇。因?yàn)橐?guī)劃這幾要點(diǎn)在下達(dá)后就不容易調(diào)整。所以，之前一定要將開發(fā)建設(shè)遇到的問題在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中考慮進(jìn)去，為今后自我調(diào)整留有余地。

3.完善管理制度，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)水平

規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密策結(jié)合起來。項(xiàng)目是否成功，需要一系列的運(yùn)作和精心策劃才能達(dá)到所定的目標(biāo)。其中規(guī)劃設(shè)計(jì)是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項(xiàng)目更應(yīng)重視規(guī)劃設(shè)計(jì)，大型項(xiàng)目要結(jié)合項(xiàng)目的復(fù)雜程度和市場(chǎng)情況，分階段進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)逐步進(jìn)行深化和細(xì)分。所以對(duì)于大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體清晰的概念，而后腰清楚開始做什么，中間做什么，實(shí)施做什么?？傊獙㈨?xiàng)目的整體運(yùn)作和策劃精神貫穿到每一步中，并逐步實(shí)行落實(shí)和反饋。

做好一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案離不開三個(gè)前提條件:甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)，高水平善

于溝通的設(shè)計(jì)單位，推出優(yōu)秀的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式。這三點(diǎn)相輔相成，互為推進(jìn)。

3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)管理制度

3.1.1集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

目的：為規(guī)范集團(tuán)各地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)的操作，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與成果標(biāo)準(zhǔn)中實(shí)施方案階段的集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)這一重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，以達(dá)到確保質(zhì)量、進(jìn)度目的。

3.1.2主管部門

集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目操作公司評(píng)審會(huì)的統(tǒng)籌安排。項(xiàng)目評(píng)審會(huì)在總部或者項(xiàng)目所在地方召開，有集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部或項(xiàng)目操作公司負(fù)責(zé)具體會(huì)務(wù)組織工作。

3.1.3．時(shí)間計(jì)劃

評(píng)審會(huì)的召開時(shí)間應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃為依據(jù)，如有變更，項(xiàng)目操作公司應(yīng)事先知會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部。項(xiàng)目操作公司應(yīng)在評(píng)審會(huì)召開之前至少7日向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提出正式的申請(qǐng)，會(huì)前至少3日提交評(píng)審文件匯編。評(píng)審文件匯編應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。其中規(guī)劃設(shè)計(jì)部分按投資分析階段的成果標(biāo)準(zhǔn)完成（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃

（3）集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)前期工作總體計(jì)劃的意見

（4）集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部隊(duì)設(shè)計(jì)前期工作結(jié)論的意見

（5）概念設(shè)計(jì)方任務(wù)書

（6）概念設(shè)計(jì)方案文本

（7）項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書

（8）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)書

（9）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

（10）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本

（11）規(guī)劃方案分析表

4.文件審核

集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)評(píng)審文件進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)不符合要求的，可以要求評(píng)，審會(huì)延期審核。

5.會(huì)議組織

會(huì)議組織應(yīng)在評(píng)審會(huì)召開前至少兩日向參會(huì)者發(fā)出會(huì)議通知及議程。

6.評(píng)審會(huì)議投票人員組成集團(tuán)主管設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部總經(jīng)理及總建筑師、項(xiàng)目操作公司總經(jīng)理、營銷部及設(shè)計(jì)部經(jīng)理、集團(tuán)內(nèi)專家。

7.評(píng)審會(huì)議議程

7.1時(shí)間安排

整體時(shí)間安排視項(xiàng)目的復(fù)雜程度而定，委托項(xiàng)目以不超過六小時(shí)為宜，投標(biāo)項(xiàng)目以不超過9小時(shí)為宜。

7.2評(píng)審會(huì)具體安排

①由項(xiàng)目操作公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人及營銷負(fù)責(zé)人對(duì)“規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)書”進(jìn)行講解重點(diǎn)介紹項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃及市場(chǎng)、經(jīng)營、成本方面的分析結(jié)論和設(shè)計(jì)工程部門的前期研究成果，以不超過60分鐘為宜。（此時(shí) 投標(biāo)單位應(yīng)不在場(chǎng)）②項(xiàng)目操作公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)及營銷負(fù)責(zé)人就所介紹的項(xiàng)目向評(píng)審團(tuán)答疑，以不超過15分鐘為宜。

③投標(biāo)單位分別介紹方案，并向評(píng)審團(tuán)答疑，每家時(shí)間不宜超過40分鐘為宜（其他投標(biāo)單位應(yīng)不在場(chǎng)），如果是委托一家設(shè)計(jì)單位做多方案比較時(shí)間可以適當(dāng)延長。

④評(píng)審團(tuán)以記名投票的方式從投標(biāo)方案中選擇2~3個(gè)優(yōu)選方案（如果是委托設(shè)計(jì)，可以直選一家）。

⑤評(píng)審團(tuán)就所選的優(yōu)選方案發(fā)表意見，集中討論，由會(huì)議組織者形成評(píng)審結(jié)論時(shí)間不宜超過60分鐘為宜。

8.評(píng)審會(huì)組織安排注意事項(xiàng)

8.1會(huì)前

①準(zhǔn)備并檢測(cè)調(diào)試所有的會(huì)議器材：投影儀、數(shù)碼錄影機(jī)、白板和大鐵夾（用于掛圖和板書）

②如果是視頻會(huì)議，應(yīng)與對(duì)方同步調(diào)試。

③準(zhǔn)備會(huì)議過程的文件資料：評(píng)審會(huì)文件匯編、會(huì)議議程、選票、每一位投票人員應(yīng)有以上文件。

④根據(jù)參會(huì)人員情況布置會(huì)場(chǎng)，投票人員的位置應(yīng)用姓名牌指定。

8.2會(huì)議服務(wù)按票服務(wù)安排

①會(huì)場(chǎng)上應(yīng)備有飲用水、水果及點(diǎn)心

②應(yīng)事先安排好會(huì)議中途所需的咖啡、茶水

③長時(shí)間的評(píng)審會(huì)應(yīng)安排好工作餐事宜

④會(huì)議進(jìn)行過程中應(yīng)留出適當(dāng)?shù)男菹r(shí)間。

8.3開會(huì)期間組織者應(yīng)注意維持會(huì)場(chǎng)紀(jì)律和秩序

①與會(huì)者應(yīng)關(guān)閉手機(jī)保持會(huì)場(chǎng)安靜

②投標(biāo)單位介紹方案時(shí)，應(yīng)保證其他投標(biāo)單位不在場(chǎng)，條件允許情況下，可安排休息室供投標(biāo)單位使用

③投標(biāo)單位在場(chǎng)內(nèi)的活動(dòng)，如攝影、攝像、錄音，應(yīng)手組織者的限制。

9.會(huì)議紀(jì)要

由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)整理和匯總會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要應(yīng)該包括投標(biāo)結(jié)果、方案簡評(píng)和會(huì)議決議。

10.會(huì)議決議

會(huì)議決議如下：

① 同意××方案，建議增加××內(nèi)容，在××方面應(yīng)予注意

② 傾向通過××方案，應(yīng)在××方面改進(jìn)后再確認(rèn)規(guī)劃思路，不需另行開會(huì)。③ 各方案均難滿足要求，須在××方面仔細(xì)考慮，完成設(shè)計(jì)后申請(qǐng)重新召開評(píng)審會(huì)

結(jié)束語

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是開發(fā)商自己實(shí)施的對(duì)投資項(xiàng)目有目標(biāo)的管理活動(dòng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對(duì)設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中具有重要的統(tǒng)籌作用和意義。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)

在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。

從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。那么，我們?cè)鯓尤徱曇粋€(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案？評(píng)價(jià)分析一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)分析應(yīng)該把握五條基本原則。



一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對(duì)住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡單潦草倉促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計(jì)方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會(huì)遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的再三堅(jiān)持，這個(gè)方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。



二、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中?！薄ⅰ皭矍俸！?、“波羅的?！保B成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、五個(gè)水幕墻，完全是頂級(jí)豪宅的景觀設(shè)計(jì)！粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的典型例子。



三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計(jì)院提供的，以一個(gè)湖為中心，湖周圍一圈是獨(dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個(gè)人隱私無法得到有效保護(hù)。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個(gè)湖變?yōu)閮蓚€(gè)湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨(dú)成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護(hù)工作都以橋?yàn)榻?，相?duì)容易一些。



四、規(guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型全都是錯(cuò)層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號(hào)是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項(xiàng)目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意。石家莊天山花園項(xiàng)目，最初的設(shè)計(jì)方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求項(xiàng)目開盤時(shí)必須完成一個(gè)漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個(gè)工程，項(xiàng)目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項(xiàng)目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。



五、規(guī)劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃?！边@個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對(duì)不是偶然的。在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。



第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項(xiàng)目臨界四周狀況

.項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r

.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：

項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

項(xiàng)目主要干道設(shè)置

項(xiàng)目車輛分流情況說明

項(xiàng)目停車場(chǎng)布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析

項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項(xiàng)目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其它特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三 主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項(xiàng)目人文環(huán)境的營造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì).針對(duì)本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六 公共家具概念設(shè)計(jì)提示

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

.營銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)

.客廳裝修概念設(shè)計(jì)

.廚房裝修概念設(shè)計(jì)

.主人房裝修概念設(shè)計(jì)

.兒童房裝修概念設(shè)計(jì)

.客房裝修概念設(shè)計(jì)

.室內(nèi)其它（如陽臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4、項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)

1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)

.項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2、背景音樂指導(dǎo)

.廣場(chǎng)音樂布置

.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置

九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)

1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)

2、營造和引導(dǎo)未來生活方式

.住戶特征描述

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，由于設(shè)計(jì)管理的疏忽會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時(shí)開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計(jì)公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計(jì)公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，造成設(shè)計(jì)變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的混亂責(zé)任完全在開發(fā)商自身的管理。房地產(chǎn)開發(fā)商要集成社會(huì)各種資源才能完成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這其中包括市場(chǎng)研發(fā)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本測(cè)算、建筑工程總包及工程專項(xiàng)分包、園林市政工程施工、營銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與者，但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設(shè)計(jì)工作是貫穿項(xiàng)目始終的，對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購，對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。

每一個(gè)項(xiàng)目都是要分階段來完成的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該分成幾個(gè)階段呢？每個(gè)階段的內(nèi)容是什么？設(shè)計(jì)工作在每個(gè)階段的任務(wù)是什么？

對(duì)于不同的項(xiàng)目、不同的公司管理風(fēng)格項(xiàng)目階段的劃分可能會(huì)有所不同，用項(xiàng)目管理理論結(jié)合中國房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際出發(fā)，同時(shí)結(jié)合中國規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目可以分成以下幾個(gè)階段：

啟動(dòng)階段——設(shè)計(jì)階段——工程計(jì)劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段

以上階段是項(xiàng)目被批準(zhǔn)開展后的項(xiàng)目生命周期，之前的項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目分析過程即可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書不包括其中。

很多住宅或商業(yè)項(xiàng)目在其項(xiàng)目周期還未結(jié)束時(shí)就已經(jīng)開始其產(chǎn)品生命周期的銷售階段，PMI的項(xiàng)目管理知識(shí)體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目周期中所處的位置。

1.啟動(dòng)階段。設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動(dòng)階段首先明確項(xiàng)目批準(zhǔn)的原因，市場(chǎng)需求、營運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項(xiàng)目開展的依據(jù)。作為一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，啟動(dòng)階段更多的是明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項(xiàng)目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個(gè)職能部門，啟動(dòng)階段明確各項(xiàng)目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要明確項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。拿住宅項(xiàng)目為例，住宅社區(qū)—?jiǎng)e墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對(duì)項(xiàng)目的定義加深，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設(shè)計(jì)，同時(shí)制定產(chǎn)品范圍說明書，和項(xiàng)目章程一起作為項(xiàng)目開展的原始依據(jù)。

2.設(shè)計(jì)階段。這個(gè)階段又分為設(shè)計(jì)采購和產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。

1)設(shè)計(jì)采購時(shí)選擇合適的設(shè)計(jì)公司通過合同的形式承包項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)采購可以用兩種方式進(jìn)行，直接指定設(shè)計(jì)公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)師，這可以根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計(jì)公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。

2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)是在概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計(jì)，這包括方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀綠化設(shè)計(jì)方案、建筑單體設(shè)計(jì)方案。作為

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這三項(xiàng)內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時(shí)考慮同時(shí)深化。初步設(shè)計(jì)階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案通過要經(jīng)過兩道門檻。

u首先是項(xiàng)目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項(xiàng)目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實(shí)這不是老板的錯(cuò)，是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計(jì)方案的真實(shí)信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個(gè)門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計(jì)而是整個(gè)項(xiàng)目的管理。

u其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項(xiàng)目始終的重要工作。對(duì)國家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多吸取同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)作為本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

3.工程計(jì)劃階段。這是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計(jì)劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計(jì)包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細(xì)的涵蓋了所有項(xiàng)目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購也應(yīng)該在這個(gè)過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細(xì)表述，這其中也包括專項(xiàng)設(shè)計(jì)的采購，例如高層建筑項(xiàng)目的幕墻設(shè)計(jì)、住宅項(xiàng)目的燃?xì)庠O(shè)計(jì)等。各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)越細(xì)致項(xiàng)目成本預(yù)算就越完整詳細(xì)，項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度也能更有效的控制。對(duì)于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此時(shí)已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計(jì)部門必須提供準(zhǔn)確的詳細(xì)的設(shè)計(jì)信息，把設(shè)計(jì)語言翻譯成大眾語言進(jìn)行宣傳，吸引客戶同時(shí)讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯(cuò)空的信息傳遞給未來的客戶。

4.工程施工階段。按照項(xiàng)目總體計(jì)劃按部就班的進(jìn)行施工組織，這個(gè)階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計(jì)管理主要參與的是以下控制階段的工作。

5.控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計(jì)管理要及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計(jì)劃，同時(shí)還要提出對(duì)項(xiàng)目有利的變更申請(qǐng)，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。

6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進(jìn)行收尾，其中設(shè)計(jì)管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對(duì)一個(gè)公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個(gè)項(xiàng)目的完整歷史紀(jì)錄會(huì)成為其他新項(xiàng)目的模版、風(fēng)險(xiǎn)庫、數(shù)據(jù)庫、專家?guī)臁?/p>