第一篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理應(yīng)把控哪些方面

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理應(yīng)把控哪些方面

導(dǎo)讀：目前國內(nèi)比較大的地產(chǎn)公司均對研發(fā)工作越來越重視，這同時也對房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理工作提出了更高的要求。如何才能在現(xiàn)有的商業(yè)模式下完善房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)是一個值得思考的話題。

在我國經(jīng)濟迅速發(fā)展的大環(huán)境下，漸漸富裕起來的人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，不僅希望有房住，而且要住的舒服，消費者的心理在不斷變化，對地產(chǎn)產(chǎn)品的要求在不斷提高。而作為地產(chǎn)開發(fā)商是商人，商人就要追求利潤，那就必須要研究消費者的需求，進(jìn)而生產(chǎn)出消費者喜歡的產(chǎn)品。一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案？評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案，出發(fā)點是什么？房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理部門在設(shè)計開展的過程中應(yīng)注意把控哪些內(nèi)容？

一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本

這應(yīng)該是最高原則。消費者購買產(chǎn)品是要使用的，購買住房是要居住生活的，業(yè)主花幾十萬甚至上百萬買一套住房，你必須對住戶負(fù)責(zé)。許多房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)內(nèi)人車混行，不僅小區(qū)居民安全存在隱患，也影響了小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及品質(zhì)?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。而這些細(xì)節(jié)偏偏又都是硬傷，很難通過改造和物業(yè)管理來改善，這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

二、設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西

一般來說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。

所以在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

設(shè)計之前進(jìn)行足夠的市場調(diào)研工作，從而確定項目定位，這是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就很難做出適合市場的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么大量的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，完全按頂級豪宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行景觀設(shè)計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔(dān)這筆費用？這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。

三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！焙玫奈飿I(yè)管理是可以讓業(yè)主的物業(yè)升值的，會影響業(yè)主對住宅開發(fā)商的口碑，進(jìn)而會影響其他買房人的選擇。很多設(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如出入口的設(shè)置，小區(qū)物業(yè)辦公室位置的選擇，小區(qū)安保系統(tǒng)的設(shè)置與管理，小區(qū)智能化系統(tǒng)的設(shè)計與管理等等。

四、設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便

營銷在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。

賣點要實在，如最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實用化，講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計更趨完善，功能分區(qū)必須明顯，設(shè)計觀念根據(jù)人們的現(xiàn)實需求進(jìn)行變革，力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。

“先做賣相”的觀點，重視兩點一線（售樓處、樣板間以及二者之間的道路景觀）的設(shè)計，同時如果項目開盤時完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）等，都會對項目的銷售起到積極的作用。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

五、劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌

一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。（聲明：這并不是鼓勵迷信，而是迎合部分消費者的心理，其實建筑風(fēng)水學(xué)在很大程度上是有他的科學(xué)道理的）

六、發(fā)展商與建筑師的關(guān)系

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，發(fā)展商面對的是使用者市場，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開發(fā)商的市場，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設(shè)計顧問，在均衡開發(fā)項目與社會、經(jīng)濟、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點；開發(fā)商也是建筑師市場顧問，在提供精確的市場化對建筑設(shè)計的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

七、選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。

選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人——設(shè)計團隊及主設(shè)計師（業(yè)績、經(jīng)驗、最好當(dāng)面交談）。

八、發(fā)展商與建筑師的交流

發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達(dá)能力，增強理論知識；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。

前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計成功與否，也關(guān)系到項目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計的前期階段，建筑師應(yīng)主動和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個工種的關(guān)系，加強相互的溝通和協(xié)調(diào)，使建筑設(shè)計在建設(shè)工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設(shè)計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現(xiàn)。

限時間、趕進(jìn)度的設(shè)計難出精品；發(fā)展商缺乏審美觀難出精品；建筑師缺乏對市場認(rèn)識和了解，難出精品；發(fā)展商對建筑高度干預(yù)太多，難出精品。

九、策劃師與建筑師

在過去是兩點成一線，發(fā)展商直接找會畫圖紙的設(shè)計院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然后賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。

現(xiàn)在應(yīng)該是發(fā)展商、策劃師、建筑師三點成一線的時候了，成功的建筑師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場的需求，同時對于政府管理機構(gòu)的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關(guān)系。策劃師有比建筑師更多的時間、更多的機

會去接觸、了解民眾、市場、購房者的心理?；蛘哒f，了解民眾是策劃師的一種職業(yè)要求。策劃師要了解民眾購房心態(tài)上、在了解房屋市場的有效需求上，為建筑師提供說法，不至于讓不明白市場需求的建筑師設(shè)計出的房屋，就象舞臺上走來走去的模特而遠(yuǎn)離民眾。作為開發(fā)商的房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理人員應(yīng)重視對市場的研究，重視與設(shè)計師的交流，要有全局觀念，做好開發(fā)商與設(shè)計師、開發(fā)商與消費者（業(yè)主）之間思想溝通的橋梁，把控產(chǎn)品的品質(zhì)，滿足使用者的需求的同時也實現(xiàn)開發(fā)商的盈利目的。

與其他重復(fù)性運行或操作的工作不同，項目管理具有一次性、獨特性、目標(biāo)的確定性、活動的整體性、組織的臨時性和開放性、成果的不可挽回性等屬性，因此，要確保項目的成功，獲得讓所有項目相關(guān)者滿意的效果，項目經(jīng)理除了需要清晰地把握項目流程外，更要具備優(yōu)秀的信息管理、溝通管理、沖突管理、風(fēng)險管理、質(zhì)量管理和集成管理等能力。

第二篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理

摘要

規(guī)劃設(shè)計管理是開發(fā)商自己實施的對投資項目有目標(biāo)的管理活動。規(guī)劃設(shè)計管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對與設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計報批及設(shè)計變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理要有明晰的程序，管理規(guī)劃應(yīng)當(dāng)要知道什么時候做什么事。做出明智的選擇比什么都重要，選擇意味著下一步的方向，如果選擇出偏差，就會走入誤區(qū)，走很多彎路，因此管理和規(guī)劃同樣重要。

規(guī)劃設(shè)計管理師開發(fā)商自己實施的對投資項目有目標(biāo)的管理活動。規(guī)劃設(shè)計管理是 基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計報批和設(shè)計變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中具有重要的統(tǒng)籌作用和意義。

關(guān)鍵詞 規(guī)劃設(shè)計管理；目標(biāo)管理

如何做好房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理要點？

1.做好詳細(xì)的規(guī)劃調(diào)查研究

一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭的特點，也就無法進(jìn)行項目的定位，規(guī)劃設(shè)計設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運作的出發(fā)點和根本點。

必須從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場的發(fā)展和項目的規(guī)劃選址問題。土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)的規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持聯(lián)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要深入研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待由市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來商機。

另外，在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)查時，要避開規(guī)劃有爭議的細(xì)節(jié)地方，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，盡可能想的更遠(yuǎn)一些，3年5年或者10年后該地段的預(yù)測情況要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中而不是規(guī)劃的細(xì)微處，尋找市場的價值和投資點。

2.加強報批過程目標(biāo)管理，確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計的要點

報批不僅僅是批準(zhǔn)的問題、時間上的問題，要認(rèn)識到設(shè)計報批是將設(shè)計目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化，跟蹤者要學(xué)會與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計要點都是規(guī)劃國土部下達(dá)的，但我們可以通過合法的正當(dāng)?shù)耐緩綄⒐镜亩繕?biāo)和設(shè)計意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通。

規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購買工作。土地購買時要事先與規(guī)劃土地部門將土地價格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計要點以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司留下調(diào)整的余地。所以用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下去，地產(chǎn)公司要及時跟蹤或協(xié)調(diào)，如果在一個范圍內(nèi)允許選擇或與規(guī)劃部門有商量的余地，就要結(jié)合下一步的城市規(guī)劃以及公司的項目定位，做出最優(yōu)價值評估和判斷。比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處。而周邊如果要有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公或住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過程。

規(guī)劃設(shè)計的要點是項目的靈魂和技術(shù)的核心。它影響著公司的一系列抉策和經(jīng)濟戰(zhàn)略的確定。比如，3.5的容積率對于開發(fā)住宅來講就是高層住宅，它在某些城市如消費人群還達(dá)不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本 的情況下，茫然采用高容積率，會使經(jīng)營陷入困境。所以在簽訂土地合同時就要做好經(jīng)濟技術(shù)分析，重點對容積率公共配套（學(xué)校，商場等）進(jìn)行成本分析，計算建設(shè)后的單方成本，與市場同類項目進(jìn)行比較，并做出方案判斷和選擇。因為規(guī)劃這幾要點在下達(dá)后就不容易調(diào)整。所以，之前一定要將開發(fā)建設(shè)遇到的問題在規(guī)劃設(shè)計要點中考慮進(jìn)去，為今后自我調(diào)整留有余地。

3.完善管理制度，保證規(guī)劃設(shè)計水平

規(guī)劃設(shè)計必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密策結(jié)合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能達(dá)到所定的目標(biāo)。其中規(guī)劃設(shè)計是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項目更應(yīng)重視規(guī)劃設(shè)計，大型項目要結(jié)合項目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，將規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)逐步進(jìn)行深化和細(xì)分。所以對于大型項目的規(guī)劃設(shè)計首先要有一個整體清晰的概念，而后腰清楚開始做什么，中間做什么，實施做什么?？傊?，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中，并逐步實行落實和反饋。

做好一個規(guī)劃設(shè)計方案離不開三個前提條件:甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵，高水平善

于溝通的設(shè)計單位，推出優(yōu)秀的機制和設(shè)計方式。這三點相輔相成，互為推進(jìn)。

3.1規(guī)劃設(shè)計管理制度

3.1.1集團規(guī)劃設(shè)計評審會管理辦法

目的：為規(guī)范集團各地產(chǎn)公司項目設(shè)計的操作，加強對規(guī)劃設(shè)計管理與成果標(biāo)準(zhǔn)中實施方案階段的集團規(guī)劃設(shè)計評審會這一重要節(jié)點的監(jiān)控，以達(dá)到確保質(zhì)量、進(jìn)度目的。

3.1.2主管部門

集團規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)各項目操作公司評審會的統(tǒng)籌安排。項目評審會在總部或者項目所在地方召開，有集團規(guī)劃設(shè)計部或項目操作公司負(fù)責(zé)具體會務(wù)組織工作。

3.1.3．時間計劃

評審會的召開時間應(yīng)以項目設(shè)計計劃為依據(jù)，如有變更，項目操作公司應(yīng)事先知會規(guī)劃設(shè)計部。項目操作公司應(yīng)在評審會召開之前至少7日向規(guī)劃設(shè)計部提出正式的申請，會前至少3日提交評審文件匯編。評審文件匯編應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）項目可行性研究報告。其中規(guī)劃設(shè)計部分按投資分析階段的成果標(biāo)準(zhǔn)完成（2）項目設(shè)計工作控制性計劃

（3）集團規(guī)劃設(shè)計部對設(shè)計前期工作總體計劃的意見

（4）集團規(guī)劃設(shè)計部隊設(shè)計前期工作結(jié)論的意見

（5）概念設(shè)計方任務(wù)書

（6）概念設(shè)計方案文本

（7）項目設(shè)計指導(dǎo)書

（8）規(guī)劃方案設(shè)計招標(biāo)書

（9）規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書

（10）規(guī)劃方案設(shè)計文本

（11）規(guī)劃方案分析表

4.文件審核

集團規(guī)劃設(shè)計部對評審文件進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)不符合要求的，可以要求評，審會延期審核。

5.會議組織

會議組織應(yīng)在評審會召開前至少兩日向參會者發(fā)出會議通知及議程。

6.評審會議投票人員組成集團主管設(shè)計領(lǐng)導(dǎo)、集團規(guī)劃設(shè)計部總經(jīng)理及總建筑師、項目操作公司總經(jīng)理、營銷部及設(shè)計部經(jīng)理、集團內(nèi)專家。

7.評審會議議程

7.1時間安排

整體時間安排視項目的復(fù)雜程度而定，委托項目以不超過六小時為宜，投標(biāo)項目以不超過9小時為宜。

7.2評審會具體安排

①由項目操作公司的項目設(shè)計負(fù)責(zé)人及營銷負(fù)責(zé)人對“規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)書”進(jìn)行講解重點介紹項目總體開發(fā)計劃及市場、經(jīng)營、成本方面的分析結(jié)論和設(shè)計工程部門的前期研究成果，以不超過60分鐘為宜。（此時 投標(biāo)單位應(yīng)不在場）②項目操作公司的項目設(shè)計及營銷負(fù)責(zé)人就所介紹的項目向評審團答疑，以不超過15分鐘為宜。

③投標(biāo)單位分別介紹方案，并向評審團答疑，每家時間不宜超過40分鐘為宜（其他投標(biāo)單位應(yīng)不在場），如果是委托一家設(shè)計單位做多方案比較時間可以適當(dāng)延長。

④評審團以記名投票的方式從投標(biāo)方案中選擇2~3個優(yōu)選方案（如果是委托設(shè)計，可以直選一家）。

⑤評審團就所選的優(yōu)選方案發(fā)表意見，集中討論，由會議組織者形成評審結(jié)論時間不宜超過60分鐘為宜。

8.評審會組織安排注意事項

8.1會前

①準(zhǔn)備并檢測調(diào)試所有的會議器材：投影儀、數(shù)碼錄影機、白板和大鐵夾（用于掛圖和板書）

②如果是視頻會議，應(yīng)與對方同步調(diào)試。

③準(zhǔn)備會議過程的文件資料：評審會文件匯編、會議議程、選票、每一位投票人員應(yīng)有以上文件。

④根據(jù)參會人員情況布置會場，投票人員的位置應(yīng)用姓名牌指定。

8.2會議服務(wù)按票服務(wù)安排

①會場上應(yīng)備有飲用水、水果及點心

②應(yīng)事先安排好會議中途所需的咖啡、茶水

③長時間的評審會應(yīng)安排好工作餐事宜

④會議進(jìn)行過程中應(yīng)留出適當(dāng)?shù)男菹r間。

8.3開會期間組織者應(yīng)注意維持會場紀(jì)律和秩序

①與會者應(yīng)關(guān)閉手機保持會場安靜

②投標(biāo)單位介紹方案時，應(yīng)保證其他投標(biāo)單位不在場，條件允許情況下，可安排休息室供投標(biāo)單位使用

③投標(biāo)單位在場內(nèi)的活動，如攝影、攝像、錄音，應(yīng)手組織者的限制。

9.會議紀(jì)要

由集團規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)整理和匯總會議紀(jì)要，會議紀(jì)要應(yīng)該包括投標(biāo)結(jié)果、方案簡評和會議決議。

10.會議決議

會議決議如下：

① 同意××方案，建議增加××內(nèi)容，在××方面應(yīng)予注意

② 傾向通過××方案，應(yīng)在××方面改進(jìn)后再確認(rèn)規(guī)劃思路，不需另行開會。③ 各方案均難滿足要求，須在××方面仔細(xì)考慮，完成設(shè)計后申請重新召開評審會

結(jié)束語

規(guī)劃設(shè)計管理是開發(fā)商自己實施的對投資項目有目標(biāo)的管理活動。規(guī)劃設(shè)計管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計報批和設(shè)計變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中具有重要的統(tǒng)籌作用和意義。

第三篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項

在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔(dān)罪名。

從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設(shè)計方案？評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案，出發(fā)點是什么？根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，對規(guī)劃設(shè)計方案的評價分析應(yīng)該把握五條基本原則。



一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。



二、規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔(dān)這筆費用？這就是設(shè)計師背離項目定位的典型例子。



三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。



四、規(guī)劃設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設(shè)計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。



五、規(guī)劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔(dān)罪名。



第四篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。

項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項目臨界四周狀況

.項目地貌狀況

2、項目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項目總體平面規(guī)劃及其說明

.項目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r

.項目道路設(shè)置及其說明：

項目主要出入口設(shè)置

項目主要干道設(shè)置

項目車輛分流情況說明

項目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項目綠化景觀系統(tǒng)分析

項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計

6、公建與配套系統(tǒng)

.項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計提示：

會所外立面設(shè)計提示

營銷中心外立面設(shè)計提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示.公共建筑平面設(shè)計提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示

項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團開發(fā)強度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃

.項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

.商品住宅房外立面設(shè)計提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示其它特殊設(shè)計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示

.別墅戶型設(shè)計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計提示

.商場樓層平面設(shè)計提示

.寫字樓平面設(shè)計提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項目人文環(huán)境的營造

3、項目各組團環(huán)境概念設(shè)計

.組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計

.組團內(nèi)共享空間設(shè)計

.組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示

.組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示

.組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目主入口環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計.針對本項目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計

六 公共家具概念設(shè)計提示

1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

.營銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項目公共家具概念設(shè)計提示

七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計

.客廳裝修概念設(shè)計

.廚房裝修概念設(shè)計

.主人房裝修概念設(shè)計

.兒童房裝修概念設(shè)計

.客房裝修概念設(shè)計

.室內(nèi)其它（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4、項目營銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

1、項目燈光設(shè)計

.項目公共建筑外立面燈光設(shè)計

.項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計

.項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計

.項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計

2、背景音樂指導(dǎo)

.廣場音樂布置

.項目室內(nèi)背景音樂布置

九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)

1、項目建筑規(guī)劃組團評價

2、營造和引導(dǎo)未來生活方式

.住戶特征描述

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗，由于設(shè)計管理的疏忽會導(dǎo)致建設(shè)項目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計多，造成設(shè)計變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。其實房地產(chǎn)項目的設(shè)計工作的混亂責(zé)任完全在開發(fā)商自身的管理。房地產(chǎn)開發(fā)商要集成社會各種資源才能完成一個房地產(chǎn)項目，這其中包括市場研發(fā)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、成本測算、建筑工程總包及工程專項分包、園林市政工程施工、營銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產(chǎn)項目的參與者，但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項目管理團隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設(shè)計工作是貫穿項目始終的，對設(shè)計公司合理準(zhǔn)確的采購，對設(shè)計工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。

每一個項目都是要分階段來完成的，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該分成幾個階段呢？每個階段的內(nèi)容是什么？設(shè)計工作在每個階段的任務(wù)是什么？

對于不同的項目、不同的公司管理風(fēng)格項目階段的劃分可能會有所不同，用項目管理理論結(jié)合中國房地產(chǎn)建設(shè)的實際出發(fā)，同時結(jié)合中國規(guī)劃設(shè)計市場的特點，項目可以分成以下幾個階段：

啟動階段——設(shè)計階段——工程計劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段

以上階段是項目被批準(zhǔn)開展后的項目生命周期，之前的項目選擇、項目分析過程即可行性研究報告和項目建議書不包括其中。

很多住宅或商業(yè)項目在其項目周期還未結(jié)束時就已經(jīng)開始其產(chǎn)品生命周期的銷售階段，PMI的項目管理知識體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產(chǎn)項目周期中所處的位置。

1.啟動階段。設(shè)計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準(zhǔn)的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。作為一個房產(chǎn)項目，啟動階段更多的是明確項目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計部門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。拿住宅項目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設(shè)計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。

2.設(shè)計階段。這個階段又分為設(shè)計采購和產(chǎn)品設(shè)計兩個階段。

1)設(shè)計采購時選擇合適的設(shè)計公司通過合同的形式承包項目的產(chǎn)品設(shè)計工作。設(shè)計采購可以用兩種方式進(jìn)行，直接指定設(shè)計公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計公司、設(shè)計師，這可以根據(jù)以往項目經(jīng)驗、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。

2)產(chǎn)品設(shè)計是在概念設(shè)計的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計，這包括方案設(shè)計和初步設(shè)計。方案設(shè)計的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計方案、景觀綠化設(shè)計方案、建筑單體設(shè)計方案。作為

一個完整的房地產(chǎn)項目，這三項內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設(shè)計階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報審總圖、市政設(shè)計方案、景觀綠化初步設(shè)計、建筑單體初步設(shè)計。房地產(chǎn)項目的設(shè)計方案通過要經(jīng)過兩道門檻。

u首先是項目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項目的設(shè)計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規(guī)劃設(shè)計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計而是整個項目的管理。

u其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多吸取同類項目的經(jīng)驗作為本項目的風(fēng)險。

3.工程計劃階段。這是整個項目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細(xì)的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購也應(yīng)該在這個過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細(xì)表述，這其中也包括專項設(shè)計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設(shè)計、住宅項目的燃?xì)庠O(shè)計等。各專業(yè)施工圖設(shè)計越細(xì)致項目成本預(yù)算就越完整詳細(xì)，項目質(zhì)量、項目成本、項目進(jìn)度也能更有效的控制。對于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項目，此時已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計部門必須提供準(zhǔn)確的詳細(xì)的設(shè)計信息，把設(shè)計語言翻譯成大眾語言進(jìn)行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。

4.工程施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進(jìn)行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計管理主要參與的是以下控制階段的工作。

5.控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項目總體計劃進(jìn)行實施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計管理要及時準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。

6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進(jìn)行收尾，其中設(shè)計管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，這對一個公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個項目的完整歷史紀(jì)錄會成為其他新項目的模版、風(fēng)險庫、數(shù)據(jù)庫、專家?guī)臁?/p>