第一篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告(精選多篇)

蕪湖商業(yè)、寫字樓調(diào)研報告

項目一：微商財富廣場

該項目位于中山北路與長江南路交匯處,與嘉興貿(mào)廣場、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢，位置較好。項目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標準層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數(shù)300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達34 %。該部分建筑特色為純loft創(chuàng)意辦公,層高4米8，格力中央空調(diào)vivi分層計費，房內(nèi)上

下水已設計并預留。寫字樓內(nèi)設日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級寫字樓標準建設，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價方面：均價12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價40元/平方米；現(xiàn)行的寫字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價格及方式暫未確定。

物業(yè)管理：由開發(fā)商指定春天物業(yè)實施，物業(yè)費3.8元/平方米。

項目二：星隆國際城

星隆國際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項目用地物業(yè)性 質(zhì)為商辦，首期交房時間為2014年年底。項目占地5.2萬平米左右，總建筑面積近30萬平米，其中商業(yè)面積約18萬平米，五星級酒店4萬平米，辦公5萬平米左右。開發(fā)商自持65%，自持部分主要引進9000平米星美影城、45000平方百盛旗

艦店、12014平米華潤蘇果旗艦店、50000平米萬豪酒店等主力店。

商業(yè)：商業(yè)位于地下負一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場的形式存在，設置了水游街和星舞臺兩種主題商業(yè)標志。星舞臺是一種類似古羅馬斗獸場的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個項目的亮點，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨立成街的優(yōu)勢。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進深九到十米之間。經(jīng)營業(yè)態(tài)方面：地下負一層主營餐飲,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購房戶可享受150%的溢價回購。銷售價格：一層商鋪

價格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價格在23000-25000元/平方之間不等。地下負一層價格在28000元/平方料左右?，F(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國際cbd大廈，三幢5a甲級寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設置商業(yè)。對外宣傳口徑為第五代商務寫字樓集群示范體，即將居住、商務、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)vivi分層計費，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標準層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價為第六層8400元/平方，層差價為100元/平方。現(xiàn)行的銷售政策是按

揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項目三：赭山購物公園

赭山購物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設計手法建設山體式購物公園，提出“時間型消費”商業(yè)中心的概念。整個項目共劃分為個五個區(qū)域,其中open plaza區(qū)位于設施主入口的開放廣場,體現(xiàn)設施的公共性夜間能獨立營業(yè),店鋪規(guī)格15平方米；國際名品區(qū)區(qū)位于設施入口主通道處的時尚區(qū),以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書店等體驗設施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時尚用品廣場，店鋪劃分規(guī)格80平方。開發(fā)商自持60%物業(yè)，dtc商業(yè)團隊運作。

整體建筑為地下負三層，單間建筑

面積：商鋪最小10平方，最大500平方。該項目為產(chǎn)權式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報率，10年后承諾溢價180%回購；100平方以上也可自營。目前銷售單價在3.8萬元/平方到4.2萬/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購房另享受總價優(yōu)惠10000的政策。

項目四：蕪湖偉星時代金融中心

該項目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫字樓。項目占地1.3萬平方米，總建筑面積8.1萬平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層,其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內(nèi)設電梯7部。標準層每層12戶，基本為80.64平方及220平方的大戶型。南北雙大堂設計,全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區(qū)換乘，總計配備500多個地下停車位。

本項目定位為金融主題寫字樓，銷售均價9000/平方左右，層差 價100元/平方米。按甲級寫字樓標準建設，出售

物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項目已基本售罄。偉星總部入駐?，F(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項目五：僑鴻濱江世紀廣場

本項目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住 宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬平米，包括一幢69層高、定位在超五星級酒店和國際5a寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級酒店洲際酒店入駐。項目設空中網(wǎng)球場，五星級精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900

平方米。標準層呈正方形，每層12戶，面積為236平方和136平方兩種；9層及48層為設備轉(zhuǎn)換層，不對外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫，2100個機動車位。按甲級寫字樓標準建設，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學分區(qū)。市場定位高舉高打,城市地標建筑,優(yōu)勢不可復制。

銷售價格，在售12/15/16/20/26/32六個樓層，12層9500元/平方，層差價100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米?，F(xiàn)行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔，物業(yè)費11.8元/平方

項目六：華強廣場

該項目位于蕪紡廠原址，是標準的城市綜合體項目，總面積53萬平方米，集住宅、商業(yè)、寫字樓三位一體。商業(yè)未公開，但住宅均價達9500元/平方。該

項目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級豪宅。

項目七：潤地商業(yè)廣場

該項目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積15萬方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標準屋呈矩形, 單間建筑面積：185及124.55兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調(diào)、戶型方正、柱網(wǎng)達8.4米，外觀無建筑特色。600多個地下車位。大型超市部分開發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價讓22萬;小戶型總價讓15

萬，即406大戶型折后價6100元/

平方米,六層6300元/平方米。

項目后期物業(yè)由潤地物業(yè)承擔，3元/平方。

項目八：江北尚品

該項目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區(qū),沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進深6米,10米不等,開間4米2至5米4不等,拐角處開間可達近8米。住宅售價一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業(yè)15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶不等。

現(xiàn)行促銷政策： 120平的大戶型總價減10000，86平的小戶型總價減6000。底商無優(yōu)惠。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)分享——商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研

突然累了發(fā)表于2010年01月11日 23:51 閱讀(1)評論(0)

分類： 個人日記 舉報

（每天分享一篇專業(yè)文章，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，加油！希望朋友們多多關注）——轉(zhuǎn)型進行時

地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期要對地塊價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)，回避風險。而商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，就更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)研。目前，這一工作已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的環(huán)節(jié)。

什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動的一種地產(chǎn)形式，簡單的說就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費承載與來源、市場資源依托、投資經(jīng)營力、可比類似競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場依托為導向，以客觀市場調(diào)研為依據(jù)對項目提出可行性的市場定位，為招商和銷售工作提供依據(jù)。一般來講，當項目形式和經(jīng)營行業(yè)并未確定時，我們主要進行幾個宏觀方面的分析調(diào)研：

1、經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究；

2、區(qū)域城市結構調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

3、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

4、區(qū)域商業(yè)結構的市場調(diào)查與分析；

5、典型性調(diào)查與研究；

6、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量分析；

7、消費者消費行為的調(diào)查與研究；

8、立地條件研究；

9、商圈的確定和研究；

宏觀調(diào)研一經(jīng)完成，依據(jù)結果就可對項目做出一個前期的粗略的規(guī)劃建議，隨后，我們根據(jù)項目的商業(yè)形式和經(jīng)營類型進行進一步的細致調(diào)研，以此再對項目規(guī)劃做出準確微調(diào)。下面我們先來看一下宏觀方面的調(diào)研活動：

經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究

商業(yè)地產(chǎn)由于其開發(fā)周期長投資大，最終利潤實現(xiàn)形式歸于出租、經(jīng)營和銷售，這些均受經(jīng)濟發(fā)展和政策影響較大。所以，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時，經(jīng)濟環(huán)境的研究分析就顯得尤為重要。經(jīng)濟環(huán)境的調(diào)研主要集中在以下幾個方面：

1、總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結構、職業(yè)構成、就學條件、基礎設施情況、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費結構、消費水平等；

2、GDP發(fā)展狀況，國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構和主導產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益的情況；

3、全社會消費品零售總額；

4、全市商業(yè)增加值；

5、城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入；

6、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額；

7、城市對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；

8、城市內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域，近年政府對城建、商貿(mào)、地產(chǎn)等相關方面所出臺的政策；通常要對連續(xù)3-5年的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，這樣才能基本反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總體水

平。

區(qū)域城市結構調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

如果項目位置處在城市行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則更易于城市機能的發(fā)揮，自然集中的人流能形成良好的商業(yè)經(jīng)營氛圍。當然除了這種情況外還受到區(qū)域城市結構和城市發(fā)展規(guī)劃的影響，如：

1、公共設施狀況；

2、交通體系狀況；

3、道路狀況、通行量；

4、區(qū)域城市性質(zhì)與功能特點；

5、各區(qū)域的城市機能組成；

6、城市規(guī)劃政策與方向；

城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重大的影響，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃、商業(yè)區(qū)的建設計劃以及城市新區(qū)的開發(fā)都將對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生直接影響。這些調(diào)研要由專業(yè)的調(diào)研公司完成，一般人員是很難完成的，如果調(diào)研不到位，數(shù)據(jù)有出入將會成為后期項目定位的陰影。

商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

在整體上城市功能結構和規(guī)劃發(fā)展對項目產(chǎn)生一定影響，局部上商業(yè)面的發(fā)展規(guī)劃對項目將有著至關重要的影響。每一個城市的商業(yè)布局規(guī)劃是城市機能完善的標志，為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學性和權威性，國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局先后發(fā)布了多條《關于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。

許多城市的商業(yè)委員會考慮到目前商業(yè)布局的特點，結合城市發(fā)展做出了城市商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃。這在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，對開發(fā)商及時避免政策性風險和重復建設有著重要的指導性作用。

區(qū)域商業(yè)結構的市場調(diào)查與分析

前面我們進行的都是宏觀的政策等方面的研究，區(qū)域商業(yè)結構則是區(qū)域商業(yè)實際情況的調(diào)研，也就是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟活動的指標和特征，其各項指標和內(nèi)容的綜合數(shù)據(jù)為項目市場定位、業(yè)態(tài)設計和經(jīng)濟效益預測都提供了定性的參考分析。商業(yè)結構的調(diào)研主要包括以下幾方面：

1、地區(qū)間的銷售動向；

2、業(yè)種間的銷售動向；

3、商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況；

4、大型主力店的動向；

5、了解稅收政策，重點調(diào)查不同業(yè)態(tài)經(jīng)營戶的政府政策，經(jīng)營成本（稅收、租賃費用）和收入狀況。

以上內(nèi)容必須通過對區(qū)域內(nèi)各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、稅收情況、存在問題、預期發(fā)展和經(jīng)營動向等多方面的調(diào)研，才能獲得一個較為普遍性的結論。

典型性調(diào)查與研究

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。商業(yè)的競爭環(huán)境是關系到一個項目是否能長期存在的關鍵點之一。我們可以對項目所在地和城市其它商業(yè)區(qū)的各類業(yè)態(tài)收益狀況進行調(diào)研。調(diào)研時可以選擇主要的百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等不同形式的商業(yè)環(huán)境，從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務、客流量、交通、客群來源幾個方面進行分析，掌握各業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和結構特點，以便做

出一個綜合性的競爭分析。

未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量分析

對開發(fā)商來講，開發(fā)住宅項目與商業(yè)項目的差別很大，在項目前期必須考慮到該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設計等綜合因素。因為商業(yè)地產(chǎn)最終取決于在租賃、銷售后如何很好的支撐經(jīng)營，所以不論是經(jīng)營者還是投資者在選擇商鋪的時都會慎重考慮到這一點。

在《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人商業(yè)服務建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務每千人指標59-464平方米；金融郵電每千人指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求和建筑形式要求都會不同，對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間，借機乘勝。

消費者消費行為的調(diào)查與研究

對消費行為的研究又稱生活結構研究。目的主要在于收集區(qū)域內(nèi)消費者的生活形態(tài)和特征，從人口結構、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平、購買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個對消費行為定量和定性的評估。

1．人口結構；

人口結構主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，并對過去人口的集聚、膨脹速度，將來人口結構的變遷進行預測。

2．家庭戶數(shù)構成；

依據(jù)家庭戶數(shù)的變動情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員變化的趨勢進而洞悉城市化發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭為主，而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。

3．收入水平；

根據(jù)收入水平判斷消費的可能性、消費能力以及目前的消費層次等。

4．消費水平；

消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接考量，尤其對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據(jù)此推理出消費者的消費情形，并依據(jù)商品類別劃分消費種類，計算出商圈內(nèi)的消費購買力和消費傾向。

5．購買行為；

通過購買行為一是可以掌握消費者習慣性的消費場、消費種類和服務；二是大致判斷選擇商品和服務的標準，以便對區(qū)域消費者的消費意識作深入探討。

6．交通方式；

交通方式變化，可以影響消費者的購物習慣及消費內(nèi)容。在消費者對不同業(yè)態(tài)的需求在花費時間上都有一定的心理尺度，交通工具的改變會在一定程度上影響購物范圍的大小，同時交通的便利也可以形成客流的有力支撐。

立地條件研究

立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和自身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”也是這個道理。

立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場所等。

1．道路類別；

道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，對商業(yè)選址而言，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2．顧客到店的便利度；

進店行進東線是否通暢便利也是影響經(jīng)營的條件之一。行進動線中是否有障礙物，如交通欄隔、單向車行道、禁止轉(zhuǎn)彎等路障、路標都會形成對客流的阻礙。

3．周邊的商業(yè)氛圍；

有時商業(yè)業(yè)種的聚集加強了競爭但也能形成集合效應，如專業(yè)市場，可帶來單一的消費人流，當然業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營與互補經(jīng)營也是很關鍵，合理的安排業(yè)態(tài)組成將更有利于市場間的互榮。

4．商業(yè)的能見度和日照情況；

商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費的關鍵之一，如果商業(yè)建筑能見度差將會影響到日后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以顧客更喜歡光顧東北面的商業(yè)，而在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

商圈的確定和研究

這是調(diào)研中的最后一項，也是最關鍵的一項，商圈的確定是整個項目成敗的基礎。通常商圈是指一個商業(yè)地產(chǎn)項目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項目吸引消費者的有效空間范圍。對商圈調(diào)研的目的主要圍繞著幾個方面：１、了解區(qū)域內(nèi)的社會經(jīng)濟變相及生活形態(tài)；

２、確定產(chǎn)品組合及促銷點；

３、分析商圈是否重疊

４、計算在某一地理區(qū)域內(nèi)的飽和度；

５、找出商圈內(nèi)的障礙：如：道路設施不便，人口過度擁塞等；

６、法規(guī)政策方面的考慮；

７、其他因素：區(qū)域競爭是否激烈、未來變動趨勢、供應商位置、交通狀況等。

每一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的項目，商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈），有的市場調(diào)查機構將此再細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：

核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量；

次級商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量；

邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量；

那么，每個商圈所包含的人口數(shù)量是這樣計算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀膀T自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀安叫?0分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省痹偌由稀俺俗∑?0分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔吹玫搅撕诵纳倘λ采w的人口數(shù)量。

不同的商圈類型中核心商圈、次級商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同：

在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈的半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；

而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內(nèi)，次級商圈的半徑在500米—1000米之間，邊際商圈則在1000米以外；

如果在商圈劃分時遇到以下幾種情況，將成為劃分的自然界點：

1、凡超過４０米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路；

２、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻；

３、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易；

４、受安全島之阻隔使人潮流動不易；

５、受大水溝使人潮流動不易

６、因單行道阻隔使人潮流動不易；

７、人潮走向與購物習慣相反者；

受到以上情況影響都將劃分成兩個不同的商圈。

關于商圈的界定一般依據(jù)以下幾種方法：

１、同心圓法：

一個商業(yè)項目的服務范圍可以用同心圓表示，先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計算不同圈層內(nèi)的人口、消費變化率，如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法：一個是用人口密度的變化來界定；二是用不同同心圓間商品消費量的變化來界定；

２、行車時間法：

根據(jù)消費習慣，行車速度，不同地區(qū)的出行習慣來界定商圈。

３、路線調(diào)查法：

沿項目周圍不同的街道調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費者的信息，根據(jù)以上資料進行確定。

４、COMPASS法則：

商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的潛在收益受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響，雖然很多因素對易接近性有影響，但以下的公式假定易接近性只受兩個地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。

從狹義上，雷利的吸引力定律可以確定在兩個位置之間的直線上受到同等引力的那個點。從廣義上，這個公式劃定的是一個圓，位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。

雷利定律的公式為：

da=d/1+(q)a

交易中心=d/(1-q)有效半徑=d*(q)a/(1-q)

根據(jù)交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。

da代表項目所在地到競爭對手所在地之間的有效交易距離（商圈的界境點）

d代表項目計劃用地到競爭對手所在地之間的實際距離；

Sa,Sb代表場所a和場所b各自的規(guī)模（即零售面積等）；

在取Sa>Sb時，q = Sb/Sa即兩處場所的規(guī)模比率；

a代表常數(shù)1/2；

COMPASS法則存在的一定限制：一個是只考慮了距離，未考慮實際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認知的距離會受到購物經(jīng)驗影響，如項目可以給客戶留下良好的心理印象，則顧客的認知距離會比真正的距離長。

5、商業(yè)飽和理論：

設在一個城市區(qū)域內(nèi)，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人，用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?.6就得到市場的需求總量。用“市場總需求量”減去“現(xiàn)有零售面積”即可得到“市場的需求潛力”。如果市場需求潛力大于零則表示開發(fā)具有可行性，反之無開發(fā)空間。商圈分析的方法有許多種，除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關系。

哈夫的“概率模型”則是從消費者的立場出發(fā)，他認為消費者利用某一商業(yè)設施的概率取決于商品豐富性的營業(yè)面積，為購物所消耗的時間及商業(yè)設施的規(guī)模實力。

以上各種方法出發(fā)的角度不同，運用的市場變量不同，所以達到的目的也不同。在具體研討

分析過程中還是要結合具體的實際情況有選擇地運用，一般可以采取將定性和定量的研究方法相結合的手段。

通過以上九個環(huán)節(jié)，有關商業(yè)地產(chǎn)前期的宏觀方面的調(diào)研就基本完成了，接下來要進行的就是針對項目前期定位規(guī)劃而進行的較為具體的調(diào)研了，不過調(diào)研只是手段，并不是最終目的，只有對調(diào)查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)的分析對比，才能掌握一定量較為準確的市場規(guī)律與信息，為項目的后期定位和營銷推廣做出正確指導。

第三篇：合肥市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

合肥市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

調(diào)研目的：針對合肥市商業(yè)類型地產(chǎn)銷售單價及租金增長狀況進行了調(diào)研和市場分析，在取得目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)銷售價格及租金增長率，為公司操作勝利廣場.歡樂城項目提供一定的參考依據(jù)及相關數(shù)據(jù)支持。

調(diào)研對象：針對項目周邊或近幾年來合肥市熱銷或具有代表性商業(yè)地產(chǎn)項目進行調(diào)研，對歷年來商業(yè)數(shù)據(jù)進行一定的匯總及相關市場分析。預測未來一段時間期內(nèi)合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪租金年增長率等情況，現(xiàn)主要調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)包括：安徽國際廣場、金色巴黎購物廣場、環(huán)球購物廣場、元一時代廣場、新天地國際廣場、萬達廣場等代表性商業(yè)項目，現(xiàn)對相關案例及數(shù)據(jù)進行匯總，其市場分析結論如下：

一、合肥商業(yè)市場背景研究：

合肥整體經(jīng)濟持續(xù)增長，人口總數(shù)、人均收入消費能力穩(wěn)步上升、并在新一輪城市規(guī)劃下城市未來發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)發(fā)展奠定了良好的宏觀市場背景：

合肥商業(yè)市場已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進入，零售業(yè)競爭日趨激烈，以家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣場業(yè)態(tài)集中進入：

市場投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，資金與市場關注度傾向商業(yè)地產(chǎn)；城市商圈市場近幾年發(fā)展迅速，市場放量比較大，短期內(nèi)市場呈飽和狀態(tài)；開發(fā)熱點集中在老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處；

單體規(guī)模越來越大，商業(yè)營業(yè)面積在五萬方及以上的項目層出不窮；新建集中商業(yè)向MALL的形式發(fā)展，集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體；定位上走中高、高端路線、在此基礎上進行細分市場。

二、購物中心類商業(yè)項目

安徽國際廣場：項目地址在長江西路，商業(yè)賣場營業(yè)面積為77000平方米，主力商戶有家樂福、KFC等；

一層商鋪價格為25000-30000元/平方，三層商鋪價格為7000-9000元/平方，一層四年內(nèi)返租8%，四年后商戶有經(jīng)營權，也可委托物業(yè)方代租，三層返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回購，返租年投資回報率8%；

金色巴黎購物廣場：項目地址在長江西路，商業(yè)賣場營業(yè)面積為9839平方米，主要經(jīng)營服飾、婚慶、體育用品等；一層商鋪價格為25000元/平方，二層為15000元/平方，三層為9000元/平方，四層為6000元/平方，簽三年，稅后8%年返租率，首層總價高，約50%返租年投資匯報率8%；

環(huán)球購物廣場：項目地址在馬鞍山與一環(huán)路交匯處，商業(yè)賣場營業(yè)面積為48000平方，（有1.2萬平

方米的夾層 綜合、家樂福、麥當勞、KFC、環(huán)球百貨，首層街鋪均價為37000元/平方，一層商鋪價格為19000-25000元/平方，夾層商鋪價格為11000-15000元/平方，四層商鋪價格為5000-9000元/平方，返租三年，返租率為8%三年后承諾原價130%回購，投資戶可以續(xù)約，保10%以上的年收益，返租年投資回報率8%；

元一時代廣場：項目地址在勝利路，經(jīng)營面積為157000平方米，綜合型購物中心；引進華聯(lián)、國美、KFC、百貨；一層商鋪價格為19000-25000元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報率8%；

新天地國際廣場：項目地址在蒙城北路與一環(huán)路交匯處經(jīng)營面積為30000平方米，一層內(nèi)鋪價格為40000元/平方，外鋪價格為50000元/平方，二樓商鋪價格為20000元/平方，三樓商鋪價格為18000元/平方，四樓商鋪價格為15000元/平方，稅后8%年反租率、首層總價比較高；

大唐國際廣場：項目地址在望江路與潛山路交匯處，商業(yè)區(qū)域經(jīng)營面積為80000平方米，1-2層為大唐百貨（自營招商），3樓為Tesco超市，4樓為真冰滑冰場、餐飲，5樓為銀河國際影院。二期商鋪價格在18000-22000 元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報率8%； 萬達廣場：開盤時間為09年11月28日，項目地址在包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口，70萬平米城市綜合體，18萬平米國際購物中心，5萬平米六星級威斯汀酒店、5萬平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街，約30萬平米的中央景觀豪宅，10萬平方米的超高層雙塔寫字樓。萬千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂、大歌星KTV、萬達國際影城等十大主力商家攜手進駐萬達廣場，充分體現(xiàn)萬達“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，國際廣場、威斯汀酒店為自行持有經(jīng)營，濱河酒吧街商鋪售價為70000元/平方，商業(yè)步行街商鋪價格為為一層70000元/平方二30000元/平方，整體均價40000元/平方，中央景觀豪宅為13000元/平方，商業(yè)步行街主要商戶為品牌自營商戶，售租統(tǒng)一，無返租。

三、合肥市2010年未來商業(yè)地產(chǎn)項目：

信地廣場：建筑面積95萬方，商業(yè)面積58萬方，項目地址位于靈泉東路與銅陵路交叉口，由SHOPPINGMALL、家居MALL、服裝MALL、星級酒店、高端商務寫字樓和商業(yè)步行街組成。深國投廣場：建筑面積7萬方，商業(yè)面積3.5萬方、項目地址位于長豐路北端，內(nèi)設沃爾瑪、購物中心、美食廣場、影院及多層停車配套設施等是集購物休閑娛樂餐飲為一提的綜合商業(yè)航母；

明發(fā)商業(yè)廣場：建筑面積54萬方、商業(yè)面積38萬方、項目地址位于合肥北二環(huán)與四里河路交匯處；是集商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑、旅游、影城、五星級酒店、酒店式公寓為一體的大型、綜合型商業(yè)航母；

松芝萬象城：建筑面積18萬方、商業(yè)面積10萬方項目地址位于合肥長江西路段，與沃而瑪、北京王府井百貨、南京新街口百貨、麥當勞、肯德基、必勝客等商家簽定了入駐協(xié)議；

嘉茂購物廣場：建筑面積5萬方、商業(yè)面積5萬方，項目地址位于長江西路，是購物、休閑、娛樂餐飲為一體的現(xiàn)代商貿(mào)中心；

中環(huán)城：北臨繁華大道，東臨翡翠大道、南臨石門路，建筑面積70萬方、是一座集商業(yè)、住宅、公寓、酒店、寫字樓、藝術館為一體的大型城市綜合體，大潤發(fā)已入駐；

從宏觀層面來說，合肥市經(jīng)濟前景看好，具有扎實的商業(yè)基礎且城區(qū)人口總量和平均都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉；

以上分析的商業(yè)地產(chǎn)項目一般進行主題定位包裝來提高整體項目形象，并力爭成功引入主體店來加強投資者的信心，進行帶租約銷售，一般返租10年，年均回報率8%-10%左右，銷售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷售，并后期運營良好；

合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪購買群體為投資者，對總價的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，月供能力受當?shù)厥杖胨反嬖诘囊欢ǖ闹萍s行制約。

四、合肥勝利廣場歡樂城ＳＷＯＴ分析

S—優(yōu)勢

1、片區(qū)價值：新城區(qū)位置，本項目屬于勝利路商圈范圍類，項目周邊小區(qū)林立，人流增加不斷提升項目潛在價值；

2、文化氛圍：勝利廣場是為紀念合肥解放而建的一個多功能綜合性建筑群，蘊含著豐富的歷史內(nèi)涵；對本項目的商業(yè)文化導入有一定的輔助作用；

3、升值潛力：合肥火車站旁，合肥市形象窗口，升值潛力大；

4、交通優(yōu)勢：項目靠近臨泉路及勝利路交匯處，加之火車站旁，交通極為便捷；

5、開發(fā)優(yōu)勢：高水準的地下商業(yè)開發(fā)團隊及成熟的地下施工建設；

6、定位優(yōu)勢：本項目以夢幻商業(yè)空間為主體風格、IMAXS影院合肥獨家經(jīng)營，加勒比夢幻樂園合肥體量第一，從項目定位與項目性價比打造上充分實現(xiàn)差異化；

7、品牌優(yōu)勢：香港名店街全國項目開發(fā)自身的品牌號召力。

W—劣勢

1、臨近主干道，部分臨街住宅將受到本商業(yè)項目經(jīng)營噪音干擾；引起周遍居民相對不滿；

2、本項目緊臨火車站，周邊地區(qū)商業(yè)檔次較低、分布較散而且業(yè)態(tài)、業(yè)種不均衡，整個地區(qū)的商業(yè)

處于不成熟的狀態(tài)，而本項目整體定位主題明確，商業(yè)更是要打造風格及特色。要形成獨有的歡樂夢幻商業(yè)概念，形成自己固定的消費者群體，勢必需要一定時間進行推廣和市場培養(yǎng)；

3、距離本項目不足1公里的北區(qū)域已經(jīng)形成了整體商業(yè)配套設施較為齊全，業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較均衡，已經(jīng)成為成熟商業(yè)中心。對比而言，本項目的商業(yè)面積體量上，很難在規(guī)模上與以上商業(yè)中心相抗衡。;

4、本項目為地下式商業(yè)中心，地下兩層商業(yè)空間從顧客消費習慣上需要進行培養(yǎng)和引導；

5、本項目周邊大中專院校較少，而項目定位又處于年輕一代的消費群體，在整體認知度上需進行一定的推廣。

O—機會

1、本項目作為地下商業(yè)開發(fā)的先行者，項目的成立將首先在周邊消費者中留下深刻印象，一旦項目經(jīng)營品質(zhì)成功推出，將會給本項目帶來巨大的社會和經(jīng)濟效益；

2、本項目商業(yè)已經(jīng)預先進行了商業(yè)規(guī)劃，詳細分析了商用地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布，并對本項目總體定位進行了描述，增強了本案商業(yè)布局的合理性和操作的可行性；

3、本項目獨特經(jīng)營理念的導入更能確立市場地位及風格特色;

4、項目所在區(qū)域逐漸形成合肥核心商圈，區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展迅速，市場需求克挖掘空間巨大。

T—威脅

1、規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)與既有商業(yè)具有威脅性，大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后，勢必分割本案培養(yǎng)出的消費能力，造成本中心的購買力外流；

2、項目的啟動及整個經(jīng)營過程都面臨一定的市場不確定性，市場操作的風險將對本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的影響；

3、本項目所在區(qū)域非合肥主中心城區(qū)，人流量主要集中在火車站旁，流動顧客較多，火車站附近的商業(yè)氛圍較差影響本項目認知形象；

4、隨著合肥近幾年大型的綜合商業(yè)體不斷修建，各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃及完善，將分流本項目的部分目標顧客群體。

易志剛

2010年4月12日

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)研計劃

商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)研計劃 工作 2007-11-02 15:32:34 閱讀234 評論1 字號：大中小

商業(yè)項目市場調(diào)研初步工作計劃

1.項目區(qū)域研究調(diào)研

1-2 區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容

1-2-1 區(qū)域商業(yè)市場

區(qū)域商業(yè)供應量

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應量——各街道臨街商業(yè)供應量

（在此應嚴格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè)，對于烏魯木齊這種城市，臨街商業(yè)的“自然形成”特點將較為明顯，對路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài)，應詳細調(diào)研）

研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類獨體商業(yè)、各類物業(yè)底商

（上述內(nèi)容將包括對研究區(qū)域內(nèi)重點商業(yè)物業(yè)的案例分析所需資料，包括入住率、硬件水平、主要客戶群

等，在此不贅述）

研究區(qū)域內(nèi)潛在供應商業(yè)物業(yè)——各種未正式對外營業(yè)的商業(yè)物業(yè)

（上述內(nèi)容應注意區(qū)分該物業(yè)的運作階段，對于已經(jīng)實現(xiàn)一定的“招商率”，未正式營業(yè)的項目必須著重調(diào)

研，并在調(diào)研報告中進行專項分析）

調(diào)研方法與途徑：

實地調(diào)研

區(qū)域商業(yè)價格

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平

（在此應明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù)，即，屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”）

研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平

（在此應明確區(qū)分所調(diào)研租金水平屬于“報價”還是“成交價”，以及價格換算依據(jù)為“建筑面積租金”還是“使用

面積租金”，對于百貨類商業(yè)物業(yè)應明確扣點范圍）

研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售價格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷售價格水平

（在此應明確所調(diào)研售價的屬性，嚴格區(qū)分“均價”、“起價”等，并明確所調(diào)研價格鋪位所在樓層及位置）

調(diào)研方法與途徑：

實地調(diào)研

區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計

（對于目測面積20—30平方米以下的商戶，可不明確商戶名稱，只需明確所屬業(yè)態(tài)類型及面積）

研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計

（在此應明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開業(yè)狀況，即，明確區(qū)分“已開業(yè)”業(yè)態(tài)，與“已入住未開業(yè)”業(yè)態(tài)）

注：

獨體及綜合市場類業(yè)態(tài)統(tǒng)計——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)中，對于大型獨體百貨、獨體超市（不含社區(qū)便利店，面積2000平方米以上）、大型娛樂（獨體，不含物業(yè)底商入?。?、大型獨體專業(yè)市場（非統(tǒng)一收銀為界

定標準）、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場等，應作為單獨統(tǒng)計，不計入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。

調(diào)研方法與途徑：

實地調(diào)研

1-2-2 區(qū)域環(huán)境

區(qū)域人口環(huán)境及人群分布

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶數(shù)

（包括現(xiàn)有住宅社區(qū)，并區(qū)分新建商品住宅項目及該項目主力戶型、戶數(shù)、銷售均價及入住率，老式或已入住完畢的住宅社區(qū)戶數(shù)、歷史價格等；以及潛在供應住宅社區(qū)主力戶型、戶數(shù)、銷售均價、預計入住時

間等）

研究區(qū)域內(nèi)機關企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布

研究區(qū)域內(nèi)教育機構與學?！獏^(qū)域內(nèi)主要學校分布

（重點研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學、專科學校以及各種寄宿制學校分布與學生總數(shù)量）

其他人群聚集地點

研究區(qū)域內(nèi)人群特點——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等

（這部分內(nèi)容部分來源于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，部分需依靠“消費者調(diào)研問卷“獲得）

調(diào)研方法與途徑：

實地調(diào)研；檢索統(tǒng)計數(shù)據(jù)；消費者調(diào)研問卷

區(qū)域交通環(huán)境及交通動線

具體內(nèi)容：

研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎設施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設施

（包括道路方位、起止點、路幅等，以及該道路上的立交橋、快速公交線路等）

研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎設施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況

（包括道路方位、起止點、路幅、通車時間等，以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等）

研究區(qū)域內(nèi)公共交通動線——各主要道路公交線路

（包括各主要道路公交線路數(shù)量，線路途經(jīng)地域等，重點為項目周邊主要道路的公交線路及公交車站和出

租車上下站位置）

調(diào)研方法與途徑：

實地調(diào)研；檢索規(guī)劃資料；部分可要求開發(fā)商提供

區(qū)域人流量統(tǒng)計

具體內(nèi)容：

本項目主要交通動線人流量監(jiān)測

依據(jù)項目實地情況，選取本項目主要交通動線，以及項目與其他成熟商圈和商業(yè)區(qū)域的連接動線，對動線

中間路段橫截面進行人流量監(jiān)測

調(diào)研方法與途徑：

實地監(jiān)測：

流量類型：

機動車流——區(qū)分公交車、普通機動車（不含載重貨車）

人流——所有人流，包含自行車人流與步行人流，但應區(qū)分強潛在消費人流、弱潛在消費人流（即明顯的中小學生與老年人）

時段：

每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五個時段，監(jiān)測時間為10分鐘。

備注：

由于人流統(tǒng)計的復雜性，每組進行人流監(jiān)測時，可將10分鐘的監(jiān)測時段劃分為兩個5分鐘節(jié)點，一個節(jié)

點統(tǒng)計機動車流，一個節(jié)點統(tǒng)計人流。

區(qū)域配套設施統(tǒng)計

具體內(nèi)容：

公共配套設施——包括公園、影劇院、公共健身場所、醫(yī)院、郵局、電信設施等

金融及商業(yè)配套設施——包括銀行、證券機構、倉庫、戶外廣告設施等

調(diào)研方法與途徑：

實地調(diào)研

2.在售重點商業(yè)房地產(chǎn)項目案例調(diào)研

調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格：

類別內(nèi)容備注

項目名稱

地址

聯(lián)系電話

物業(yè)類型

占地面積

項目總建筑面積

容積率

綠化率

住宅面積（建筑面積）

住宅售價（均價）

建筑形式

公寓面積（建筑面積）

公寓售價（均價）

公寓租金

商業(yè)面積（建筑面積）

商業(yè)類型

商業(yè)售價（均價）

商業(yè)租金

商業(yè)經(jīng)營狀況

主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例

寫字樓面積（建筑面積）

寫字樓售價（均價）

寫字樓租金

酒店面積（建筑面積）

酒店級別

酒店租金

竣工時間

開盤日期及銷售率

入住日期及入住率

標準層層高

單層面積

3.目標品牌經(jīng)營客戶群調(diào)研

這里主要補充品牌經(jīng)營商戶調(diào)研，以超市、餐飲和健身為例，說明調(diào)研內(nèi)容。

3-1 餐飲類

（1）對于本項目的開店意向。

（2）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。

（3）承租能力、租賃期等，及目標消費群。

（4）硬件技術指標及開店條件

a)需求面積、進駐位置及樓層。

b)建筑結構：包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。

c)內(nèi)部結構：上下水、燃氣、排風排煙、空調(diào)新風、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設置等內(nèi)部要求。

d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。

（5）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營

3-2超市類

（1）對于本項目的開店意向。

（2）對于本項目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。

（3）預計租金成本。

（4）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。

（5）硬件技術指標及開店條件

a)需求面積、進駐位置、樓層等。

b)建筑結構：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。

c)內(nèi)部裝修及結構：上下水、燃氣、排風排煙、空調(diào)新風、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。

d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。

（6）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營

3-3 健身中心類

（1）對于本項目的開店意向。

（2）對本項目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見。

（3）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。

（4）對于服務項目的想法、是否經(jīng)營帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場館（如：籃球場、羽毛球場館）。

（5）目標消費群及經(jīng)營目標。

（6）租金承受能力及經(jīng)營檔次。

（7）硬件技術指標及開店條件。

a)需求面積、進駐位置、樓層等。

b)建筑結構：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。

c)內(nèi)部裝修及結構：上下水、空調(diào)新風、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。

d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。

（8）是否會考慮購買本項目進行經(jīng)營

其他類型經(jīng)營商戶可以仿照上面三類進行。

第五篇：蕪湖市辦公商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

蕪湖商業(yè)、寫字樓調(diào)研報告

項目一：微商財富廣場

該項目位于中山北路與長江南路交匯處,與嘉興貿(mào)廣場、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢，位置較好。項目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標準層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數(shù)300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達34 %。該部分建筑特色為純LOFT創(chuàng)意辦公,層高4米8，格力中央空調(diào)VIVI分層計費，房內(nèi)上下水已設計并預留。寫字樓內(nèi)設日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級寫字樓標準建設，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價方面：均價12000元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價40元/平方米；現(xiàn)行的寫字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價格及方式暫未確定。

物業(yè)管理：由開發(fā)商指定春天物業(yè)實施，物業(yè)費3.8元/平方米。

項目二：星隆國際城

星隆國際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項目用地物業(yè)性 質(zhì)為商辦，首期交房時間為2013年年底。項目占地5.2萬平米左右，總建筑面積近30萬平米，其中商業(yè)面積約18萬平米，五星級酒店4萬平米，辦公5萬平米左右。開發(fā)商自持65%，自持部分主要引進9000平米星美影城（10個放映廳、2000個座位）、45000平方百盛旗艦店、12000平米華潤蘇果旗艦店、50000平米萬豪酒店等主力店。

商業(yè)：商業(yè)位于地下負一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場的形式存在，設置了水游街和星舞臺兩種主題商業(yè)標志。星舞臺是一種類似古羅馬斗獸場的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個項目的亮點，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨立成街的優(yōu)勢。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進深九到十米之間。經(jīng)營業(yè)態(tài)方面：地下負一層主營餐飲,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購房戶可享受150%的溢價回購。銷售價格：一層商鋪價格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價格在23000-25000元/平方之間不等。地下負一層價格在28000元/平方料左右?，F(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國際CBD大廈，三幢5A甲級寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設置商業(yè)。對外宣傳口徑為第五代商務寫字樓集群示范體，即將居住、商務、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)VIVI分層計費，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標準層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價為第六層8400元/平方，層差價為100元/平方?，F(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項目三：赭山購物公園

赭山購物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設計手法建設山體式購物公園，提出“時間型消費”商業(yè)中心的概念。整個項目共劃分為個五個區(qū)域,其中OPEN PLAZA區(qū)位于設施主入口的開放廣場,體現(xiàn)設施的公共性夜間能獨立營業(yè),店鋪規(guī)格15平方米；國際名品區(qū)區(qū)位于設施入口主通道處的時尚區(qū),以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書店等體驗設施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時尚用品廣場，店鋪劃分規(guī)格80平方。開發(fā)商自持60%物業(yè)，DTC商業(yè)團隊運作。

整體建筑為地下負三層，單間建筑面積：商鋪最小10平方，最大500平方。該項目為產(chǎn)權式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報率，10年后承諾溢價180%回購；100平方以上也可自營。目前銷售單價在3.8萬元/平方到4.2萬/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購房另享受總價優(yōu)惠10000的政策。

項目四：蕪湖偉星時代金融中心

該項目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫字樓。項目占地1.3萬平方米，總建筑面積8.1萬平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層,其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內(nèi)設電梯7部。標準層每層12戶，基本為80.64平方（開間8.4*進深

9.6）及220平方的大戶型。南北雙大堂設計,全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區(qū)換乘，總計配備500多個地下停車位。

本項目定位為金融主題寫字樓，銷售均價9000/平方左右，層差 價100元/平方米。按甲級寫字樓標準建設，出售物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項目已基本售罄。偉星總部入駐。現(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項目五：僑鴻濱江世紀廣場

本項目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住 宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬平米，包括一幢69層高、定位在超五星級酒店和國際5A寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3D影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級酒店洲際酒店入駐。項目設空中網(wǎng)球場，五星級精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900平方米。標準層呈正方形，每層12戶，面積為236平方(13.78米*12.25米)和136平方（9.2米*10.18米）兩種；9層及48層為設備轉(zhuǎn)換層，不對外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫，2100個機動車位。按甲級寫字樓標準建設，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學分區(qū)。市場定位高舉高打,城市地標建筑,優(yōu)勢不可復制。

銷售價格，在售12/15/16/20/26/32六個樓層，12層9500元/平方，層差價100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米?，F(xiàn)行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔，物業(yè)費11.8元/平方

項目六：華強廣場

該項目位于蕪紡廠原址，是標準的城市綜合體項目，總面積53萬平方米，集住宅、商業(yè)、寫字樓三位一體。商業(yè)未公開，但住宅均價達9500元/平方。該項目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級豪宅。

項目七：潤地商業(yè)廣場

該項目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積15萬方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標準屋呈矩形, 單間建筑面積：185（開間為4.2米）及124.55（開間為4米）兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調(diào)、戶型方正、柱網(wǎng)達8.4米，外觀無建筑特色。600多個地下車位。大型超市部分開發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價讓22萬;小戶型總價讓15

萬，即406大戶型折后價6100元/平方米,六層6300元/平方米。

項目后期物業(yè)由潤地物業(yè)承擔，3元/平方。

項目八：江北尚品

該項目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區(qū),沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進深6米,10米不等,開間4米2至5米4不等,拐角處開間可達近8米。住宅售價一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業(yè)15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶不等。

現(xiàn)行促銷政策： 120平的大戶型總價減10000，86平的小戶型總價減6000。底商無優(yōu)惠。