第一篇：長春商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)調(diào)研報告(商鋪與寫字樓部分)(精)

長春商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告(商鋪和寫字樓部分

一、概述

1、宏觀環(huán)境調(diào)研

2004年末,全市戶籍總?cè)丝跒?724萬人。其中,市區(qū)人口 315萬人,四縣(市 人口 409萬人, 自然增長率為 4.17‰。2004年居民消費(fèi)價格總指數(shù)為 104.1%,比上年上升 4.1%。城市恩格爾系數(shù)為 39.5%,村鎮(zhèn)恩格爾系數(shù) 47.6%。

長春屬于中型欠發(fā)達(dá)城市, 在吉林省具有絕對的領(lǐng)導(dǎo)性優(yōu)勢, 成為吉林省的 核心。

長春的經(jīng)濟(jì)和人均可支配收入一直呈穩(wěn)定增長, 這里不贅述, 主要看看長春 房地產(chǎn)投資方面的統(tǒng)計。

1998年到 2004年房產(chǎn)投資總額

長春市房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚, 從九十年代末期才正式起步, 但發(fā)展速度較快, 作為后發(fā)展的城市成功借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn), 新的產(chǎn)品理念形成較 快, 本地開發(fā)企業(yè)迅速成長, 加之外來地產(chǎn)巨鱷紛紛看好長春市的發(fā)展前景, 從 整體上帶動了整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)投資始終保持 20%左右的穩(wěn)步增 長。

長春三產(chǎn)分析

2005年 1-9月長春全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1040.2元, 比上年同期增長 3.9%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值 60.7億元,比上年增長 6.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值 470.2億 元,下降 1.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 509.3億元,增長 9.2%。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為

5.8%:45.2%:48.9%。由以上數(shù)據(jù)可以看出,長春市 2005年 1-9月中產(chǎn)業(yè)比重 出現(xiàn)較大調(diào)整。第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值仍持續(xù)穩(wěn)步增長狀況, 第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài) 勢,第二產(chǎn)業(yè)下降的主要原因是占工業(yè)總產(chǎn)值 70%以上的汽車工業(yè)因成本上升, 銷量下降出現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營困難。汽車工業(yè)產(chǎn)值同比下降 18.2%。第三產(chǎn)業(yè)增幅較大。其中建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比往年有所增幅,但增量及速度放緩。

三產(chǎn)分析 單位 :億元

作為長春市支柱產(chǎn)業(yè)的汽車工業(yè)在 2005年出現(xiàn)了負(fù)增長,這在近幾年還是 頭一次出現(xiàn), 原因主要是由于整個中國汽車行業(yè)的競爭加劇所致, 它的效益變化 將直接影響到整個長春市的經(jīng)濟(jì)走勢與消費(fèi)能力, 這是一個不容忽視的問題。但 同時我們也應(yīng)該看到房地產(chǎn)業(yè)正逐步成為長春市的支柱型產(chǎn)業(yè), 在宏觀調(diào)控最為 嚴(yán)格的 2005年依舊表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。

沈陽市與長春市同屬于東北老工業(yè)城市,沈陽市的房地行業(yè)起步要早于長 春,現(xiàn)在發(fā)展的階段要優(yōu)于長春,所以我們把這兩個城市進(jìn)行對比相信對 2006年長春市房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的走勢會起到一定借鑒作用。

從上兩表中可以看出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接帶動了長春市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 正 逐步成為城市的支柱產(chǎn)業(yè)大量資本向產(chǎn)業(yè)內(nèi)流動, 同時自身的發(fā)展也帶動了相關(guān) 行業(yè)如建材,裝修等行業(yè)的迅速發(fā)展,提供了更多的就業(yè)機(jī)會。

借鑒沈陽市的發(fā)展路徑可以看出長春市的房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的 比例尚處于成長期,行業(yè)發(fā)展前景看好,距離國際慣例的 10%尚有較大的差距, 所以長春市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還是比較大的。

除遇到重大政治因素外, 長春市房地產(chǎn)整體發(fā)展的良好勢頭短時間將不可逆 轉(zhuǎn)。

目前, 城市人均住房建筑面積 23.9平方米, 略低于全國 24.97平米的平均水平, 所以

從這個角度看長春市房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還是比較廣闊的。

2、房地產(chǎn)需求供給調(diào)研

2.1、供給情況,市場調(diào)整后逐漸趨向穩(wěn)步攀升狀態(tài)

2001年、2002年是長春市房屋竣工量較高的兩年,原因是在此期間有許多 外埠開發(fā)商進(jìn)駐長春與本地開發(fā)企業(yè)共同營造了迅速放量的賣方市場, 總體竣工 量急速上升, 這與長春市場真實(shí)需求的增長相對過緩形成了鮮明的對比, 由此長 春房地產(chǎn)市場進(jìn)入了階段性供過于求的高發(fā)展誤區(qū), 2003年是長春市房地產(chǎn)行 業(yè)的調(diào)整年, 各主要開發(fā)企業(yè)都調(diào)整了自己的產(chǎn)品線與開發(fā)進(jìn)度, 整體竣工量縮 水 30%, 給市場以足夠的時間消化前三年的空置產(chǎn)品, 2004年長春市房地產(chǎn)行業(yè) 重新進(jìn)入上升空間

供給量平穩(wěn)上揚(yáng), 保持了與市場需求的合理配比, 整個產(chǎn)業(yè)市 場開始步入穩(wěn)步發(fā)展階段。

2.2、需求情況,持續(xù)上漲

長春市房地產(chǎn)市場自 90年代末正式啟動至今消費(fèi)市場經(jīng)歷的由產(chǎn)生到逐步 成熟的過程, 從單一的追求面積上的寬裕逐漸向物業(yè)品質(zhì)綜合考慮靠攏, 需求量 也在不斷放量隨著城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷提升, 僅 2001年到 2004年期間, 長春商 品房交易實(shí)現(xiàn)了從 115萬平米到 288萬平米的跨越, 總體增長量翻了 2.5倍, 長 春市房地產(chǎn)市場漸行漸穩(wěn)。

2.3、價格上揚(yáng),步履穩(wěn)健

長春市房價的波動較小,基本呈上漲趨勢,分析其原因: 一是市區(qū)土地的稀缺性促進(jìn)房價上漲。近幾年, 越來越多的外埠開發(fā)商到本 地投資, 且長春市本地開發(fā)商也不甘示弱, 紛紛在長春土地價格未全面抬頭時進(jìn) 行圈地, 大量增加了長春市房地產(chǎn)開發(fā)總面積, 導(dǎo)致長春土地日漸稀缺, 房地產(chǎn) 開發(fā)成本上升了,必然拉動房價上漲。

二是區(qū)域內(nèi)知名品牌地產(chǎn)帶動周邊小地產(chǎn)房價上調(diào), 以長春市凈月區(qū)富奧花 園為例, 2002年其 A 區(qū)推盤時對外銷售均價僅為 1200元 /平方米,而經(jīng)過三年 多的時間, 富奧花園 D 區(qū)在售價格已經(jīng)翻了一翻, 達(dá)到 2500元 /平方米, 這無不 與其相臨的中海水岸春城的高房價帶動有關(guān), 2003年中海水巖春城開盤銷售價 格為 1850元 /平米,截止到現(xiàn)在,中海水岸春城價格已達(dá)到 2800元以上,可見 該區(qū)域內(nèi)房價上漲的速度和幅度之高。房價漲幅速度為何稱之為步履穩(wěn)健, 這一 點(diǎn)不難理解, 由于長春市的中低檔樓盤體量較大, 因此整體抑制了商品房的漲幅 速度。

2.4、供求逐漸趨于平衡

經(jīng)過 01、02年的過量開發(fā),許多開發(fā)已清楚認(rèn)識到市場需求與供給關(guān)系, 2003年長春市場的開發(fā)量與需求量已基本持平。截止到 2002年長春商品房空置

面積為 264.3萬平,是歷史空置最高點(diǎn),空置量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量,而 2003年是 銷售與空置基本吻合的一年,到 2004年銷量已大于竣工量和空置量,依據(jù)長春 市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字截止到 2005年 1-9月份已銷售商品房 115萬平米高于 2004年同時期 13.6的百分點(diǎn), 市場竣工量 2005年 1-9月份略低于 2004年同期水平, 空置率進(jìn)一步下降,整體房地產(chǎn)市場供求關(guān)系逐步調(diào)整到平衡狀態(tài)。

2.5、保障性住房為長春房地產(chǎn)市場帶來了嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)

長春市作為東北主要的老工業(yè)基地,由于其自身的經(jīng)濟(jì)條件與政治環(huán)境的影 響在房地產(chǎn)行業(yè)保障性住房是一道特殊的風(fēng)景線, 在房地產(chǎn)市場起到了舉足輕重 的作用。

按國際慣例各國政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指經(jīng)濟(jì)適 用房、集資建房、合作建房這類房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其 價格必然低于商品房必然對商品房是一個沖擊。保障性住房得到政府的一些特惠 政策其價格必然低于商品房這對長春商品房開發(fā)商的沖擊和壓力都非常大。

長春市保障型住房的比例已經(jīng)連續(xù)三年超過了 30%, 這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界平均的 20%水平,對長春市的房地產(chǎn)市場造成了巨大的沖擊,整體市場的發(fā)展受到了嚴(yán) 重的制約, 2004年始長春市政府也已經(jīng)意識到保障性住房給房地產(chǎn)市場帶來的 危機(jī),各職能部門從用地政策、規(guī)劃審批、立項等源頭嚴(yán)控保障性住房失控性。但即使政策停止保障型住房對長春房地產(chǎn)市場也會有兩年左右的滯后期, 長春市 房價肯定會受到影響。

3、整體分析

長春作為吉林省會城市及老牌的工業(yè)城市,房地產(chǎn)還處于發(fā)展的初期階段,近幾年發(fā)展較快, 但受限于舊城區(qū)內(nèi)可開發(fā)面積不多, 拆遷成本大, 整體開發(fā)量 一直不大,目前整體已呈現(xiàn)發(fā)展速度放緩甚至有小幅回落。

住宅方面整體正常,價格、開發(fā)量和成交量均穩(wěn)步上漲。

商務(wù)樓(寫字樓方面,環(huán)境可謂惡劣,明顯表現(xiàn)為租金極低,空置巨大, 銷售價格在 05年有較大提升,基本有價無市。后面會詳細(xì)論及。

商業(yè)用房方面, 得利于長春商業(yè)發(fā)展態(tài)勢很好, 商業(yè)用房的開發(fā)和銷售較為 正常, 整體價格趨漲。不過長春商業(yè)地產(chǎn)的營銷成熟度大大提前于住宅與寫字樓, 各種炒作手法盛行。

二、業(yè)態(tài)調(diào)研

1、寫字樓調(diào)研

長春市地處東北平原腹地, 三產(chǎn)發(fā)展滯后, 市民創(chuàng)業(yè)意識極差, 寫字樓雖一 直作為政府所倡導(dǎo)的開發(fā)重點(diǎn), 希望能吸引外地金融、商業(yè)、文化等企業(yè)進(jìn)駐辦 公, 實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì), 但效果一直不理想, 并且從目前來看, 讓看不到好轉(zhuǎn)的趨勢。!長春的辦公用房主要集中在三個區(qū)域:以人民廣場為軸心的區(qū)域、解放大道 周邊的區(qū)域、火車站周圍區(qū)域。作為項目調(diào)研的需要, 我們對紅旗商圈的寫字樓 也作為重點(diǎn)分析。

以人民廣場為中心,西安大路沿線的早期商務(wù)辦公區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研:

分 析 :, 此區(qū)域有較完善的商務(wù)辦公氛圍,地處市中心商業(yè)發(fā)達(dá),以百貨大樓、國貿(mào)中心、沃爾瑪超市、卓展購物廣場等成為市內(nèi)唯一的發(fā)達(dá)商業(yè)區(qū);人民銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、人民保險公司等金融單位齊聚于此;香格里拉飯 店、吉隆坡酒店、國貿(mào)飯店、吉林省賓館等高檔酒店林立;長春市市委、市政府、市公安局、電信局、郵政局、廣播電臺、市電視臺均環(huán)繞周邊;兒童公園、牡丹園近在眼前;市內(nèi)超過一半的公交線路在此始發(fā)或經(jīng)過,符合城市 CBD 存在的基礎(chǔ);擁有如此多的商業(yè)和政府部門,交通便利,符合城市 CBD 發(fā)展所需的各方面配套行 業(yè),極盡地利之勢,順理成章的成為長春市的政治、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂中心,成 為辦公人士最理想的工作區(qū)域之一;隨著城市的發(fā)展、地價持續(xù)上漲和人們對寫字樓環(huán)境要求的不斷提高,此區(qū)域的一 些寫字樓客流出現(xiàn)了外流跡象,漸漸失去了寫字樓選址的首選地位;

2004年下半年,朝陽區(qū)政府推出打造西安大路沿線樓宇經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)政策,全力促進(jìn) 該區(qū)域?qū)懽纸艹鍪袌龅娜嫔?恢復(fù)該區(qū)域的寫字樓經(jīng)濟(jì);2005年 10月龍嘉新機(jī)場的投入使用,使得西安大路作為原有機(jī)場必經(jīng)道路的商務(wù) 優(yōu)勢徹底喪失,城市其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化副中心的不斷確立,本區(qū)域的寫字樓主體地 位受到挑戰(zhàn)。

解放大路沿線已聚集了不少商住和寫字間,該區(qū)域調(diào)研:

分 析: 市政府欲在解放大路沿線建長春市乃至東北的金融商務(wù)一條街,吉林省政府的政 務(wù)中心已入住中吉大廈,對于解放大路沿線的發(fā)展有了較大促進(jìn)。但與傳統(tǒng)商業(yè) 中心相比存在較大差距。整個地區(qū)性商業(yè)氛圍還沒有形成,缺少大的金融單位進(jìn) 駐;不具備良好的商業(yè)前景預(yù)期;沿線的規(guī)劃配套設(shè)施還沒有完全到位,影響更 多的商家進(jìn)駐;

寫字樓的投資者對大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不看好,首付多和較短的還款期限,使中長 期投資者壓力增大,減少了對此類項目的投入。而中小企業(yè)對于辦公場所的需求 則以租賃為主,購買一間純粹的寫字間作為辦公用途的可能性不大;從產(chǎn)品利用率上來看,寫字樓因?yàn)榕涮自O(shè)施的完善,普遍公用面積較大,致使實(shí) 際利用面積降低;同樣使用功能的商住樓市場在本區(qū)域?qū)⑹菍懽珠g的最大競爭對 手。

火車站前商圈,催生便捷交通的新生商務(wù)空間。

分 析: ?此區(qū)域臨近火車站和公路客運(yùn)中心,與外地區(qū)交通聯(lián)系便利, 吸引了大部分以手 機(jī)、化妝品、小家電為主的中小代理商的注意;?長江路電腦科技開發(fā)區(qū)的設(shè)立,使本區(qū)域的注冊商戶享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠條件,對 于中小寫字樓的市場起到了一定促進(jìn)作用;

?總價不高、等同住宅的摟揭首付、足夠的人流和大量的商貿(mào)流動,使站前區(qū)域的 商住樓投資成為投資熱點(diǎn)區(qū)域,受到中小寫字樓投資者的青睞;?此區(qū)域純寫字樓項目供應(yīng)較少,大部分以商住樓形式進(jìn)入市場,成為站前寫字樓 市場的主流。

紅旗商圈商務(wù)辦公氛圍不成熟, 可以找到的寫字樓只有時代百貨上面的時代 大廈寫字樓項目。

時代大廈位于長春市紅旗街與工農(nóng)大路交匯處, 與歐亞商都相對, 投資商為 吉林省時代集團(tuán)。項目高 24層,其中 1-7層裙樓為時代服飾廣場,已開業(yè)經(jīng)營。8-24層為高級商務(wù)寫字間,寫字間規(guī)劃面積為 90平方米-140平方米。樓前、樓后有 5000平方米休閑廣場, 可用于停車。大廈結(jié)構(gòu)為全框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu), 空間可任意分隔,空調(diào)為美國靈頓大型中央空調(diào)。4部OTIS電梯, 2部消防 樓梯。

項目周邊環(huán)境:時代大廈周邊配套設(shè)施齊全, 是長春市區(qū)的新中心, 周邊有 歐亞商都, 省醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院、建工學(xué)院、南胡公園、長白山賓館、吉林電視臺、長春電影城、西解放立交橋、省圖書館等。項目交通情況:紅旗街是長春市除火 車站、人民廣場外的第三個交通中轉(zhuǎn)地帶, 20多條公交線路匯集于此。

該樓盤 01年底開始銷售, 開盤價為 4100元左右, 初期基本銷售不動, 開發(fā) 商炒作過 1-5年回租計劃。據(jù)開發(fā)商宣傳稱,以 100平方米的寫字間為例,可以 一次性將這套寫字間回租給開發(fā)商(當(dāng)然要比市場價格低一些 , 每月可收租金 大概在 3000元左右,但最終未落實(shí)。

該樓盤實(shí)現(xiàn)銷售具體比例不詳,但估計不高于 60%,目前對外公布租金為 1.4元 /日 /平方米, 40%空置,最容易租出的為 50平方米以下戶型, 100平米以 上戶型多數(shù)空置, 主要入駐企業(yè)中, 相當(dāng)部分是將該物業(yè)作為營業(yè)用途的美容美 體、旅游咨詢等小公司,純辦公用途不強(qiáng)。

分析

從產(chǎn)品形式上看:純寫字樓銷售較好的項目, 除地段優(yōu)勢明顯外, 周邊都有 完善的功能配套存在, 自身服務(wù)性設(shè)施齊全。但銷售速度明顯低于其他地產(chǎn)產(chǎn)品;從經(jīng)營形勢上看:現(xiàn)有寫字樓中都是在開盤時出售, 后因各種原因, 主要是 銷售不暢等, 轉(zhuǎn)而以租賃的形勢進(jìn)行經(jīng)營的。此類樓盤有:國際大廈、吉發(fā)廣場、中銀大廈、光明商務(wù)大廈等;這些居于良好商務(wù)區(qū)域的寫字間由銷售轉(zhuǎn)向租賃, 可見長春市的產(chǎn)權(quán)寫字間市場容量不大;從客戶構(gòu)成看:已售客戶中有超過 60%的用戶是以自用為主,投資客較少。投資客的多少一般是用來衡量此地段及產(chǎn)品是否有投資價值, 而投資客關(guān)心的無 非是他的投資能否順利回收。地段、環(huán)境、配套、回收資本的年限等都是投資客 的考量重點(diǎn),其中的任一環(huán)節(jié)有所缺失都有會成為投資客回避的原因;從市場構(gòu)成看:隨著【亞泰·鼎盛國際】和【新世紀(jì)鴻源廣場】、【鑫鑫商貿(mào) 城】 等項目的面世, 無論從地段還是周邊配套與寫字樓相比都存在一定優(yōu)勢, 而 長春地區(qū)商住樓的較低按揭首付、較長的還款期限、多用途的使用功能和適當(dāng)?shù)?面積控制,還將吸引大部分房產(chǎn)投資者的跟進(jìn)。商住樓和純寫字樓用途的混淆, 是長春寫字樓市場持續(xù)低迷的重要原因;從銷售手段看:長春地產(chǎn)營銷的手法還是比較成熟先進(jìn)的, 寫字樓中已經(jīng)開 始頻繁使用帶租約銷售的形式,比如【亞泰·鼎盛國際】 ,采用兩年租約,年返 10%的方式銷售,該樓地段、配套、檔次等均屬上乘,銷售模式也屬先進(jìn),并且 現(xiàn)在已經(jīng)為現(xiàn)房銷售了,但從去年 10月開盤至今,銷售出去 50%左右,不算理 想。

從潛在客源看:長春地區(qū)整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境及投資者對經(jīng)濟(jì)景氣的預(yù)期, 也是人 們進(jìn)行投資與否的關(guān)鍵。國家對房地產(chǎn)產(chǎn)品的宏觀調(diào)控不會短時間過去, 人民幣 升值等對投資領(lǐng)域的消極影響還將持續(xù)一段時間, 所以持幣觀望的投資者和自用 客源逐步退出市場,擇機(jī)購入。

從區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力看:由于長春所在區(qū)域的地緣影響力不夠, 無法獲得跨省 級的區(qū)域管轄能力, 被傳統(tǒng)意識上的沈陽和哈爾濱兩地所取代。故東北三省的區(qū) 域性

經(jīng)營組織選擇長春作為駐地辦事處的較少, 本地經(jīng)銷商考慮輻射地區(qū)的可操 作性, 也都在外地設(shè)常駐機(jī)構(gòu)以滿足自身發(fā)展。這些因素都制約了長春寫字樓市 場的進(jìn)一步發(fā)展,是近年該類項目發(fā)展緩慢的重要原因。

租金上,除香格里拉外,長春市現(xiàn)有寫字間的租金較低,最好的國聯(lián)不到 3元 /日 /平方米。而在建的寫字間均以出售為主,租金未定。各寫字樓空置嚴(yán)重。

在售價方面,以光明大廈、中山花園為代表的新一代寫字間已突破 6000元 /平方米大關(guān),但實(shí)際銷售并不樂觀,銷售不到三成。

在付款方式上,由于時代大廈推出了 7成 30年按揭貸款,對銷售有一定帶 動作用;而 21世紀(jì)推出的分期付款也取得了較好成績。

2、商鋪調(diào)研

整體來說, 長春商業(yè)比較發(fā)達(dá), 商貿(mào)產(chǎn)生的利稅成為長春出汽車產(chǎn)業(yè)外的主 要來源之一。

幾個主要核心商圈內(nèi)的主要商業(yè)單體經(jīng)營情況較好,這些物業(yè)以持有為主。銷售的商鋪以小區(qū)底商為主,單價是住宅的 1.5倍到 2倍左右,在銷的大型商場 并不多見,并且多處于火車站商圈(沒落商圈,經(jīng)營困難 ,采用反租形式,銷 售單價相對非常高,銷售情況均不算順利。

三、區(qū)域調(diào)研

朝陽區(qū)是長春的商業(yè)、文化中心, 區(qū)內(nèi)商業(yè)主要分布于四個主要區(qū)域, 分別 是重慶路商圈、站前商圈、紅旗路商圈、桂林路商圈,四個區(qū)域各具特色。

1、重慶路商業(yè)中心

比鄰長春城市核心-人民廣場,以人民大街、永安街、北安路、西安大路所 圍成的區(qū)域,以及重慶路兩側(cè)。

這里是長春的商務(wù)中心和高尚消費(fèi)集中區(qū), 集中了卓展時代廣場、百盛購物 廣場、萬達(dá)購物廣場、亞泰富苑購物中心等長春高檔購物中心, 集中了香格里拉、卓展廣場、中銀大廈等長春高尚寫字樓(酒店 ,集中了食間隧道等大型餐飲廣 場, 是覆蓋整個長春的具有購物、商務(wù)、文化娛樂、觀光、休閑的典型商業(yè)中心。

2、站前商業(yè)中心

由站前商業(yè)東區(qū)和站前商業(yè)西區(qū)組成。東區(qū)位于寬城區(qū), 人民大街以東, 是 火車站前東側(cè)長白路、亞泰大街、珠江路,以及人民大街所圍成的區(qū)域。西區(qū)位 于寬城區(qū), 人民大街以西, 是火車站前遼寧路、杭州路、漢口大街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域歷史上是長春最繁華的區(qū)塊, 各種商品聚集, 人流密度大, 但近些年 正走向衰落,突出地表現(xiàn)是:物業(yè)陳舊(長春舊城改造最大的區(qū)域 ,環(huán)境差、商業(yè)布局凌亂,商業(yè)消費(fèi)層次低。

政府試圖重新塑造該區(qū)域的商業(yè),通過專業(yè)服務(wù)(比如說 IT 賣場 ,高層次 的大眾服務(wù)商業(yè)(比如說沃爾瑪?shù)惹?但收效不大。我們認(rèn)為該區(qū)域的發(fā)展 前景是適量的大眾消費(fèi)(滿足周邊大量的低收入居住群 ,重點(diǎn)發(fā)展批發(fā)市場。

一個比較有趣的現(xiàn)象是, 與青島正衰敗的傳統(tǒng)商業(yè)中心中山路類似, 長春的 主要產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售項目主要出現(xiàn)在該區(qū)域, 代表性的項目是金座購物休閑廣場 和中韓友誼大廈, 定價很高, 體量很大, 商業(yè)經(jīng)營前景不明, 銷售情況不算理想, 投資前景更是迷茫。

3、紅旗街商業(yè)中心

以工農(nóng)大路和紅旗街交會處為中心的區(qū)域, 包括和光路、富錦路以及工農(nóng)大 路和紅旗街的部分路段。

工農(nóng)大路以前實(shí)際上是長春的醫(yī)療中心, 大小醫(yī)院比鄰。隨著歐亞商都的經(jīng) 營良好和輻射力, 亞細(xì)亞、時代購物等的設(shè)立、以及沿富錦路密集分布的小型餐 飲、購物專賣、酒吧等,逐漸形成該區(qū)塊的商業(yè)中心。該區(qū)塊的優(yōu)勢在于由于比 鄰大小南湖,屬于長春的高尚居住區(qū),該區(qū)塊聚集了大部分的高收入人群。該區(qū)塊的消費(fèi)以中檔為重要特征, 除滿足本區(qū)塊人口消費(fèi)外, 還能吸引其他 區(qū)塊的中檔消費(fèi)需求客戶。

位于歐亞商都6、7、8樓的數(shù)碼城是目前覆蓋整個長春的數(shù)碼消費(fèi)中心, 隨 著長江路科技城的經(jīng)營,客戶也在逐漸被分流(長江科技城的生意逐漸好轉(zhuǎn) , 但買電腦到歐亞的意識在長春消費(fèi)者中的印象比較深刻, 隨著百腦匯的開業(yè), 這 一點(diǎn)會逐漸被強(qiáng)化。

該區(qū)塊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金分布比較凌亂, 最高的出現(xiàn)在亞細(xì)亞、歐亞相對的街 左右兩側(cè)和紅旗街與富錦路交匯處, 部分小門面租金高達(dá) 30元 /日 /平方米使用面 積,稍微偏一些的地方租金則很低,不足 5元 /日 /平方米使用面積。

該區(qū)塊目前的商業(yè)就大大的集中在歐亞、亞細(xì)亞之間, 時代的人明顯少, 總 體來講,紅旗街(窄的商業(yè)氛圍比工農(nóng)大路(寬的商業(yè)氛圍好,到百腦匯及 我們所看中項

目所處的地段已處于人流明顯減少的區(qū)域(百腦匯和省醫(yī)院中間的 公交點(diǎn)分流了相當(dāng)一部分人流

4、桂林路商業(yè)中心——年輕人的時尚與潮流

是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合圍的區(qū)域,以同志街和桂林路交 會處為中心。與紅旗商圈距離不遠(yuǎn)。

該區(qū)域是的商業(yè)以沿街網(wǎng)點(diǎn)為主, 是年輕人的主要購物場所,近期剛開出一 家梅龍鎮(zhèn)購物廣場,生意一般。

四、針對性物業(yè)調(diào)研

1、興恒-農(nóng)貿(mào)市場 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售

地址:重慶路、重慶胡同、崇智街交會中心的住宅地下負(fù)一層 開發(fā)商:興恒集團(tuán)

業(yè)態(tài):農(nóng)改超,集合了菜市、超市、小吃為一體

銷售單價:以鋪位的位置和功能為定價標(biāo)準(zhǔn),算到使用面積, 3~8萬 /平方 銷售模式:產(chǎn)權(quán)式分割。大多已經(jīng)出租,近期開業(yè),但租金較低,根據(jù)銷售提供 的數(shù)據(jù)測算在 6%左右的收益,不固定。租賃合同一年一簽,不提供風(fēng)險保障, 稅費(fèi)自理,銷售人員鼓勵逃稅。

銷售情況:整體需要出售的部分約 70%, 分兩期出售,現(xiàn)在出售的是一期,已出 售了一部分,但整體的出售比例很小。

項目點(diǎn)評:一個跨掉的農(nóng)貿(mào)市場, 進(jìn)行翻新改造。在地下, 重新裝修的水平很差, 地面部分重做,頂部不變,已經(jīng)破舊。單價高,已經(jīng)達(dá)或超過到長春市商業(yè)核心 區(qū)門面房的價格。不保證投資收益,投資風(fēng)險比較大,但也實(shí)現(xiàn)了部分銷售。

2、金座休閑廣場 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售

開發(fā)商:長春金座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)管理:長春金座購物廣場有限公司 項目東西長度(珠江路 :70米左右 項目南北長度(人民大街 :100米左右

總建筑面積:150000平方米。寫字樓面積:9萬平方米左右。商場面積:6萬平方米左右。

結(jié)構(gòu):全框架結(jié)構(gòu)

業(yè)態(tài):1-6層為百貨(目前處于招商中,進(jìn)度緩慢 , 7層至 33層為五星級寫字 樓和四星級酒店

銷售單價: 一層均價:22000元左右 二層均價:15000元左右 三層均價:12000元左右 四層:不售,自營 五層:不售,自營 六層:不售,自營

銷售模式:十年返租,年 10%回報

銷售情況:據(jù)稱銷售達(dá) 80%左右(1樓, 3樓 ,但現(xiàn)實(shí)中詢問時,很多好位置都 可以選擇。

項目點(diǎn)評:該項目地段不能說很適合經(jīng)營高檔百貨和商務(wù)樓, 站前商圈以中低檔 商業(yè)為主, 消費(fèi)群以低檔消費(fèi)群為主, 因此該項目的商業(yè)經(jīng)營前景并不理想。該 項目推廣、營銷力度非常大,長春人基本都知道該項目。

3、中韓友誼大廈 擬產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售,后中止 地址:遼寧路 5號,火車站旁 開發(fā)商:長春中韓友誼會館有限公司

業(yè)態(tài):尚未明確,原定為第一街百貨,現(xiàn)對外不明確,估計是百貨業(yè)態(tài) 項目介紹: 建筑規(guī)模:27121.58平方米 占地面積:6000平方米

層數(shù)規(guī)劃:地下一層(直接與長春火車站出口相同 ,地上 20層, 寫字樓部分:寫字樓為塔式結(jié)構(gòu), 6樓以上為寫字樓, 從 43.90-143.43平方, 單價:4100-5100元 /㎡,主力戶型在 43-60㎡,沒有返租,預(yù)計租金為 1元 /㎡ /天。銷售情況不佳。

銷售單價:原定為一樓 30000元銷售單價,后對外宣稱不銷售 銷售模式:原定為 5年固定回報,年返 10% 銷售情況:初期嘗試接待過客戶,后因客戶量太少,現(xiàn)停止銷售。

項目點(diǎn)評:該項目已接近現(xiàn)房,但目前商業(yè)、寫字樓部分都基本滯壓在手上,商 業(yè)現(xiàn)已被迫停止銷售,寫字樓部分仍在對外銷售,不過銷售緩慢。

4、世紀(jì)鴻源大廈 市區(qū)核心的住宅、商業(yè)、寫字樓綜合項目

地址:西安大道 8號,大連萬達(dá)購物廣場正對面

開發(fā)商:金鶴房地產(chǎn)開發(fā)公司(政府關(guān)系良好,專為政府造辦公大樓

業(yè)態(tài):地下 1-6層為商場(擬經(jīng)營女人主體高檔百貨 , 7至 30層 2/3為酒店式 公寓, 1/3為寫字樓;酒店式公寓為住宅產(chǎn)權(quán),但只有 50年(有預(yù)售證 銷售單價:商場不對外銷售,正對外招商,招商租金共開價是 5樓達(dá) 280元 /月 /平, 1樓為 800元 /月 /平左右;住宅均價 5500,每層相差 50元

銷售模式:住宅承諾對外代理租賃,可作為辦公用房用(吸引投資人 ,但不簽 署任何合同

銷售情況:銷售情況較好

項目點(diǎn)評:該物業(yè)所處地段是非常適合作頂級寫字樓的, 而開發(fā)商選擇了大部分 作為住宅銷售, 也充分可看出長春的寫字樓市場是有價無市, 開發(fā)商寧可選擇更 穩(wěn)妥的住宅模式(雖然不正規(guī),只有 50年產(chǎn)權(quán),擦邊球 ,也不愿意選擇可能銷 售市場價更高的寫字樓項目。

5、亞泰·鼎盛國際 市區(qū)核心的寫字樓、商業(yè)綜合項目 地址:重慶路和人民大路的交匯處 開發(fā)商:亞泰地產(chǎn)

業(yè)態(tài):1-6樓商場, 7層商務(wù)會所, 8-28層辦公樓 銷售單價:均價 6000元 /平方米

銷售模式:帶租約銷售, 2年租約, 10%回報 銷售情況:去年 10月份開始銷售, 7個月銷售 60%

項目點(diǎn)評:本項目位于重慶路的中段,屬于繁華的商業(yè)區(qū),大樓 1-6層為亞泰富 苑購物廣場(高檔購物廣場,已開業(yè) ,而且外觀恢宏大氣,項目配套齊全, 7層為商務(wù)會所, 設(shè)有恒溫游泳池, 項目啟用之后有望成為重慶路上標(biāo)志性寫字樓 綜合項目。

6、南郡 水云天 長春最合適居住的景觀房項目(靠近紅旗商圈 地址:延安大路,湖西路

開發(fā)商:香港南益集團(tuán) 業(yè)態(tài):湖景住宅

介紹:項目規(guī)劃用地:10萬平米,總建筑面積 18萬平米,容積率 1.53,建筑密 度 18%;共規(guī)劃 15棟多層及小高層住宅 /一梯兩戶 /全電梯設(shè)計

銷售單價:4000到 6000, 6000為可看到南湖的;銷售模式: 銷售情況:銷售情況良好

項目點(diǎn)評:項目是目前長春最受人注目的住宅, 靠近紅旗商圈和桂林商圈, 處于 長春最大的綠色帶中間。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)(寫字樓、商鋪)租賃合同標(biāo)準(zhǔn)范本

上海市商品房租賃合同本合同雙方當(dāng)事人：

出租方：（以下簡稱“甲方”）

承租方：（以下簡稱“乙方”）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱“《條例》”)等相關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商品房事宜，訂立本合同。

一、出租或預(yù)租房屋情況

1、甲方出租給乙方的房屋座落在本市(以下簡稱“該房屋”)。該房屋出租建筑面積為_ _平方米（面積已經(jīng)雙方共同實(shí)測并確認(rèn)），房屋用途為辦公，房屋類型為辦公樓，結(jié)構(gòu)為鋼混。甲方已向乙方出示：房地產(chǎn)權(quán)證[證書編號： ]。

2、甲方作為該房屋的房地產(chǎn)租賃權(quán)利人與乙方建立租賃關(guān)系。簽訂本合同前，甲方已告訴乙方該房屋未設(shè)定抵押。

3、該房屋的公用或合用部位的使用范圍、條件和要求；現(xiàn)有裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備狀況和甲方同意乙方自行裝修和增設(shè)附屬設(shè)施的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及需約定的有關(guān)事宜，由甲、乙雙方分別在本合同附件中加以列明。甲、乙雙方同意該等附件作為甲方向乙方交付該房屋和本合同終止時乙方向甲方返還該房屋的驗(yàn)收依據(jù)。

二、租賃用途

1、乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為辦公使用，并遵守國家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。

2、乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門審批而未核準(zhǔn)前，不擅自改變上述約定的使用用途。

三、交付日期和租賃期限

1、甲乙雙方約定，甲方于_ _年_ _月_ 日前向乙方交付該房屋。

2、房屋租賃期自 年 月 日起至_ _年__ _月_ _日止。

3、租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)如期返還。乙方需要繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期屆滿前貳個月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。

四、租金與押金、支付方式和限期

1、甲、乙雙方約定，該房屋每日每平方米建筑面積租金合計為人民幣 元。該房屋租金 內(nèi)不變。

2、乙方應(yīng)于每期柒日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，則乙方需按日租金的 ％支付違約金。

3、乙方支付租金的方式為：，押金為__ __個月的租金，即(人民 幣)元，每 為一期以轉(zhuǎn)賬方式支付到甲方指定賬戶。

4、甲方指定收受租金賬戶為：

銀行名稱: 賬戶名稱：

帳 號：

五、其他費(fèi)用

租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備等由 承擔(dān)，并按每月賬單如實(shí)支付。

六、房屋使用要求和維修責(zé)任

1、租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)及時通知甲方修復(fù)；甲方應(yīng)在接到乙方通知后的柒日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

2、租賃期間，乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施。因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修。乙方拒不維修，甲方可代為維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

3、租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。甲方對該房屋進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)提前伍日通知乙方。檢查養(yǎng)護(hù)時，乙方應(yīng)予以配合。甲方應(yīng)減少對乙方使用該房屋的影響。

4、乙方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定向有關(guān)部門審批的，則還由 報有關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。乙方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備及其維修責(zé)任于甲、乙雙方另行書面約定。

七、房屋返還時的狀態(tài)

1、除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿后的當(dāng)日內(nèi)應(yīng)返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按人民幣 元/平方米向甲方支付該房屋占用使用費(fèi)。

2、租賃期屆滿，甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)房屋原狀。返還時，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。

八、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和交換

除甲方已在本合同補(bǔ)充條款中同意乙方轉(zhuǎn)租外，乙方在租賃期內(nèi)，需事先征得甲方的書面同意，方可將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。但同一間居住房屋，不得分割轉(zhuǎn)租。

九、解除本合同的條件

1、甲、乙雙方同意在租賃期內(nèi)，有下列情形之一的，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任：

(一)該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法提前收回的；

(二)該房屋因社會公共利益被依法征用的；

(三)該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷許可范圍的；

(四)該房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的；

(五)甲方已告知乙方該房屋出租前已設(shè)定抵押，現(xiàn)被處分的。

2、甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的 倍支付違約金；給雙方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：

(一)甲方未按時交付該房屋，經(jīng)乙方催告后 日內(nèi)仍未交付的；

(二)乙方未征得甲方同意改變房屋用途，致使房屋損壞的；

(三)因乙方原因造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；

(四)乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；

(五)乙方逾期不支付租金累計超過 日的；

十、違約責(zé)任

1、該房屋交付時存在缺陷的，甲方應(yīng)自交付之日起的 日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)、逾期不修復(fù)的，甲方同意減少租金并變更有關(guān)租金條款。

2、租賃期間，甲方不及時履行本合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，致使房屋損壞，造成乙方財產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、租賃期間，非本合同規(guī)定的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應(yīng)按月租金的 倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

4、乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，甲方可以要求乙方。

十一、其他條款

1、本合同自雙方簽字后 生效，本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補(bǔ)充條款。本合同補(bǔ)充條款及附件均為本合同不可分割的一部分。

2、甲、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任清楚明白，并愿按合同規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。如一方違反本合同，另一方有權(quán)按本合同規(guī)定索賠。

3、甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，應(yīng)通過協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，雙方同意。

4、本合同連同附件一式 份，其中：甲、乙雙方各持一份，居間中介一份，均具有同等效力。

補(bǔ) 充 條 款 出租方(甲方)： 承租方(乙方)： 法定代表人： 法定代表人：

身份證號碼： 身份證號碼： 住址： 住址： 簽名蓋章： 簽名蓋章： 簽約日期： 簽約日期：

__________________________________________________________ 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱： 經(jīng)紀(jì)人姓名：

004km.cn

第三篇：寫字樓調(diào)研報告

天津市南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈

中端寫字樓出租及經(jīng)營情況調(diào)研報告

委托人：天津市建設(shè)發(fā)展總公司物業(yè)管理處

受托人：姜躍 王鑫

報告人：姜躍 王鑫

日期：2010年11月1日——2010年11月5日

一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述

南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈是依托于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)自1998年前后開始發(fā)展的在本市乃至我國北方同類市場中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計算機(jī)整機(jī)（散件）硬件、計算機(jī)軟件開發(fā)及銷售、計算機(jī)周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類為經(jīng)營內(nèi)容的眾多中小企業(yè)。

在天津市委、南開區(qū)委的多個行政部門的重視下所規(guī)劃的南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨(dú)立的工商行政管理所、國家（地方）稅務(wù)所等行政機(jī)關(guān)，園區(qū)內(nèi)特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。

二．金輝大廈基本介紹

建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權(quán)出租用標(biāo)準(zhǔn)房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層A座、3層B座局部、4層A座B座、5層B座、6層A座、B座自用、7層A座B座、8層B座、9層局部），會議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時專人值守巡查，后院機(jī)動車車位42個，前院機(jī)動車車位16個，獨(dú)立的院內(nèi)免費(fèi)自行車停車棚，樓內(nèi)及前后院設(shè)有監(jiān)控設(shè)備。

現(xiàn)空置標(biāo)準(zhǔn)房間對外出租價格為南朝向（陽面北房）17000元/

年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費(fèi)），電費(fèi)（每千瓦時1.2元）、停車費(fèi)用另付。

三．周邊寫字樓分布及概況

1.興科大廈

興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場同隸屬于原興業(yè)里大隊村屬企業(yè)，建于2000年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于2003年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產(chǎn)品零售市場之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。

據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯(lián)通營業(yè)廳、中國電信營業(yè)廳、戴爾計算機(jī)等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內(nèi)面積計算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當(dāng)于我大廈年租金12500元），單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.3元每千瓦時，院內(nèi)停車位25個左右，據(jù)觀察無管理人員，具體的車位費(fèi)用在詢問時租房人員以無空房為由未作解釋。

2.天鐵大廈

天鐵大廈座落于白堤路南開大學(xué)西門殼牌加油站西側(cè)，據(jù)調(diào)研，該大廈為10層建筑，分為A、B兩區(qū)，其中A區(qū)全部是產(chǎn)權(quán)單位，B區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內(nèi)單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財務(wù)等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國有企業(yè)，地處南開科技園區(qū)中部位置，依托天津大學(xué)、南開大學(xué)兩所國家級重點(diǎn)高等院校，又與科園大廈相鄰。

該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內(nèi)整潔，但光線偏暗。據(jù)調(diào)查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當(dāng)于我大廈年租金陽面，區(qū)分朝向，單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.2元每千瓦時，因無停車位所以也不牽扯停車費(fèi)用問題。

3.其他大廈簡介

（1）風(fēng)荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側(cè)，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權(quán)對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和套內(nèi)面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。

（2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時代科貿(mào)廣場，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。

（3）馨名園、馨達(dá)園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因?yàn)槎紝偎饺水a(chǎn)權(quán)，房屋性質(zhì)多為民建，對比寫字樓其房屋租金相當(dāng)?shù)土伦饨?000元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大

廈無可比性。

四．調(diào)研小結(jié)

據(jù)多處走訪了解與詳細(xì)分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價格屬于上層水平。我們在此次調(diào)研和對比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢，當(dāng)然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補(bǔ)自身缺點(diǎn)和不足的基礎(chǔ)上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告(精選多篇)

蕪湖商業(yè)、寫字樓調(diào)研報告

項目一：微商財富廣場

該項目位于中山北路與長江南路交匯處,與嘉興貿(mào)廣場、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢，位置較好。項目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標(biāo)準(zhǔn)層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數(shù)300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達(dá)34 %。該部分建筑特色為純loft創(chuàng)意辦公,層高4米8，格力中央空調(diào)vivi分層計費(fèi)，房內(nèi)上

下水已設(shè)計并預(yù)留。寫字樓內(nèi)設(shè)日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價方面：均價12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價40元/平方米；現(xiàn)行的寫字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價格及方式暫未確定。

物業(yè)管理：由開發(fā)商指定春天物業(yè)實(shí)施，物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米。

項目二：星隆國際城

星隆國際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項目用地物業(yè)性 質(zhì)為商辦，首期交房時間為2014年年底。項目占地5.2萬平米左右，總建筑面積近30萬平米，其中商業(yè)面積約18萬平米，五星級酒店4萬平米，辦公5萬平米左右。開發(fā)商自持65%，自持部分主要引進(jìn)9000平米星美影城、45000平方百盛旗

艦店、12014平米華潤蘇果旗艦店、50000平米萬豪酒店等主力店。

商業(yè)：商業(yè)位于地下負(fù)一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場的形式存在，設(shè)置了水游街和星舞臺兩種主題商業(yè)標(biāo)志。星舞臺是一種類似古羅馬斗獸場的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個項目的亮點(diǎn)，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨(dú)立成街的優(yōu)勢。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進(jìn)深九到十米之間。經(jīng)營業(yè)態(tài)方面：地下負(fù)一層主營餐飲,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購房戶可享受150%的溢價回購。銷售價格：一層商鋪

價格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價格在23000-25000元/平方之間不等。地下負(fù)一層價格在28000元/平方料左右?，F(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國際cbd大廈，三幢5a甲級寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設(shè)置商業(yè)。對外宣傳口徑為第五代商務(wù)寫字樓集群示范體，即將居住、商務(wù)、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)vivi分層計費(fèi)，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價為第六層8400元/平方，層差價為100元/平方?，F(xiàn)行的銷售政策是按

揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項目三：赭山購物公園

赭山購物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設(shè)計手法建設(shè)山體式購物公園，提出“時間型消費(fèi)”商業(yè)中心的概念。整個項目共劃分為個五個區(qū)域,其中open plaza區(qū)位于設(shè)施主入口的開放廣場,體現(xiàn)設(shè)施的公共性夜間能獨(dú)立營業(yè),店鋪規(guī)格15平方米；國際名品區(qū)區(qū)位于設(shè)施入口主通道處的時尚區(qū),以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強(qiáng)。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗(yàn)館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書店等體驗(yàn)設(shè)施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時尚用品廣場，店鋪劃分規(guī)格80平方。開發(fā)商自持60%物業(yè)，dtc商業(yè)團(tuán)隊運(yùn)作。

整體建筑為地下負(fù)三層，單間建筑

面積：商鋪?zhàn)钚?0平方，最大500平方。該項目為產(chǎn)權(quán)式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報率，10年后承諾溢價180%回購；100平方以上也可自營。目前銷售單價在3.8萬元/平方到4.2萬/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購房另享受總價優(yōu)惠10000的政策。

項目四：蕪湖偉星時代金融中心

該項目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫字樓。項目占地1.3萬平方米，總建筑面積8.1萬平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層,其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內(nèi)設(shè)電梯7部。標(biāo)準(zhǔn)層每層12戶，基本為80.64平方及220平方的大戶型。南北雙大堂設(shè)計,全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區(qū)換乘，總計配備500多個地下停車位。

本項目定位為金融主題寫字樓，銷售均價9000/平方左右，層差 價100元/平方米。按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售

物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項目已基本售罄。偉星總部入駐。現(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項目五：僑鴻濱江世紀(jì)廣場

本項目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住 宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬平米，包括一幢69層高、定位在超五星級酒店和國際5a寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級酒店洲際酒店入駐。項目設(shè)空中網(wǎng)球場，五星級精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900

平方米。標(biāo)準(zhǔn)層呈正方形，每層12戶，面積為236平方和136平方兩種；9層及48層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層，不對外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫，2100個機(jī)動車位。按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進(jìn)口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學(xué)分區(qū)。市場定位高舉高打,城市地標(biāo)建筑,優(yōu)勢不可復(fù)制。

銷售價格，在售12/15/16/20/26/32六個樓層，12層9500元/平方，層差價100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米?，F(xiàn)行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)11.8元/平方

項目六：華強(qiáng)廣場

該項目位于蕪紡廠原址，是標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體項目，總面積53萬平方米，集住宅、商業(yè)、寫字樓三位一體。商業(yè)未公開，但住宅均價達(dá)9500元/平方。該

項目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級豪宅。

項目七：潤地商業(yè)廣場

該項目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積15萬方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標(biāo)準(zhǔn)屋呈矩形, 單間建筑面積：185及124.55兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調(diào)、戶型方正、柱網(wǎng)達(dá)8.4米，外觀無建筑特色。600多個地下車位。大型超市部分開發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價讓22萬;小戶型總價讓15

萬，即406大戶型折后價6100元/

平方米,六層6300元/平方米。

項目后期物業(yè)由潤地物業(yè)承擔(dān)，3元/平方。

項目八：江北尚品

該項目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區(qū),沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進(jìn)深6米,10米不等,開間4米2至5米4不等,拐角處開間可達(dá)近8米。住宅售價一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業(yè)15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶不等。

現(xiàn)行促銷政策： 120平的大戶型總價減10000，86平的小戶型總價減6000。底商無優(yōu)惠。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別

一、價值層面的差異

1．物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營，才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。

而住宅的價值在于居住，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位，最后通過銷售實(shí)現(xiàn)開發(fā)價值。

從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風(fēng)險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險性極大。

2．利益關(guān)系

從主體上說，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費(fèi)者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜，它的價值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營運(yùn)商——經(jīng)營者——終端消費(fèi)者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。

開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；所有者是商鋪真正的擁有者；第三是經(jīng)營者，就是進(jìn)入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者；大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理。

開發(fā)者通過項目獲得利益；所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入；經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益；管理者通過管理獲取管理利益。

與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。

3．市場風(fēng)險

開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng)，所以為降低市場運(yùn)作風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開發(fā)風(fēng)險及提高開發(fā)價值。

而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險較小，因?yàn)樽≌M(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。

二、開發(fā)層面的差異

1．產(chǎn)品屬性

住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品，主要功能是用來滿足消費(fèi)者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。但應(yīng)該同時看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。

商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式要更復(fù)雜。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運(yùn)用SWOT分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補(bǔ)不足，降低風(fēng)險。

2．開發(fā)技術(shù)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計方面，戶型、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會更多，規(guī)劃、設(shè)計、施工、交驗(yàn)在每個階段的技術(shù)要求都高于住宅；在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求；在銷售方面，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為，而后者主要是一種消費(fèi)行為，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等；在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā)，很快實(shí)現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金。

商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用；在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者；在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費(fèi)群?？傊虡I(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。

3.規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數(shù)先把項目蓋起來，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。

商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費(fèi)者的需求，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。

4.開發(fā)流程 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程更為嚴(yán)謹(jǐn)、復(fù)雜。商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研在住宅開發(fā)市場調(diào)研基礎(chǔ)上，增加了區(qū)域結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況、未來供應(yīng)量、地塊交通、自然、社會條件、商圈等方面的分析

商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營者、消費(fèi)者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。

商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。

商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵罚c住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營。

5．招商與經(jīng)營

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機(jī)會當(dāng)“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結(jié)束。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運(yùn)營、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。

招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實(shí)行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤剑陀袩o窮的商業(yè)機(jī)會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>

統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備。

而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例，這點(diǎn)也非常重要。

三、營銷層面的差異

1．營銷主題

消費(fèi)者在購買任何一種商品的時候，購買的實(shí)際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費(fèi)者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因?yàn)闊o論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。

2．推廣對象

住宅房地產(chǎn)面對的消費(fèi)群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對消費(fèi)群不多，但有快速增長的趨勢，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題。

在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力；投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期。

在整體交房、商場開始運(yùn)作后，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題。

3．營銷周期

營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費(fèi)者可選擇的機(jī)會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；⒓s化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個大階段來執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費(fèi)，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，這樣投資總額相對很高，但是實(shí)際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。

4．消費(fèi)者關(guān)心的問題

住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。

商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力、主力店。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。

5．推廣節(jié)奏

房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期（市場引導(dǎo)/培育期）、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來說，因?yàn)橐殖蓭讉€營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段；否則市場引導(dǎo)不夠，項目優(yōu)勢展示不全、消費(fèi)者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。

在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開盤并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期；如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r格體系，可能開盤時就直接進(jìn)入了清盤期。

6．媒介策略

住宅地產(chǎn)因?yàn)槊枥L的是未來的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。

而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?，很多媒介都無法考慮。比如電視廣告，因?yàn)橹谱鞒杀靖?，必須長期播放才有效果，而在較短的單位時間內(nèi)無法全面介紹項目優(yōu)勢，所以使用很少；更多的時候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長，需要分階段推廣，此時電視廣告因?yàn)榫哂新暋⑸?、形的?yōu)點(diǎn)，無論是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費(fèi)者購買方面，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢。

相對于大項目而言，可以在開盤前后進(jìn)行一個月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域，比如機(jī)場、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷型的廣告，因?yàn)橄鄬芏痰闹芷趤碚f，這些必須長時間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。

7．現(xiàn)場包裝

現(xiàn)在任何一個住宅項目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費(fèi)者。

商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快”的項目，而且單位成本高、目標(biāo)消費(fèi)群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多，趁早出手才有機(jī)會。

8．宣傳費(fèi)用分配

住宅地產(chǎn)的周期長，所以宣傳費(fèi)用幾乎是平均使力。

商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙蹋话泐A(yù)熱時間在20—30天較適宜，廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內(nèi)。

9．營銷活動

為盡可能吸引購房者，住宅項目一般都會推出很多公關(guān)和促銷活動，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購房等等。

、商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動：比如專業(yè)人士組成的“投資報告會”、商家交流會等。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費(fèi)群體不同，所以在營銷策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實(shí)作用。

四、商業(yè)地產(chǎn)該如何策劃

在中國內(nèi)地，商業(yè)地產(chǎn)概念的頻繁提及應(yīng)該是在2003年之后，商業(yè)地產(chǎn)成為發(fā)展商、投資者的焦點(diǎn)話題。然而，商業(yè)地產(chǎn)并不是想象中的“香餑餑”，反而成了不少開發(fā)商和投資者手中的“燙手山芋”。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是一種智慧的創(chuàng)造，它能在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)活動中創(chuàng)造出新的價值。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)有著本質(zhì)的不同，但是，當(dāng)前許多商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商卻在用住宅的開發(fā)思路和模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而現(xiàn)實(shí)中，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者只看到了這個營銷鏈中的“發(fā)展商”、“投資者”這兩個元素，把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)成了簡單的商鋪銷售工作，從而為商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營埋下了深重的隱患。

這直接導(dǎo)致了大面積的商業(yè)地產(chǎn)空置，損害了開發(fā)商及投資者的利益。

其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)是一個非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、市場調(diào)查、立項定位，還需要專業(yè)的代理機(jī)構(gòu)來營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務(wù)。

同樣是做平臺，住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺，而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺，交易的平臺。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，不僅要把握商業(yè)運(yùn)行規(guī)律，還要對各種資源進(jìn)行有效整合。

創(chuàng)建性、系統(tǒng)性、完整性、可導(dǎo)入性，更重要的是可以執(zhí)行才是策劃的本質(zhì)，它能改變項目，產(chǎn)品的形象市場地位，解決或排除某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中某些阻礙和難題。

商業(yè)地產(chǎn)策劃活動沒有公式（否則就不是策劃了），但有以下幾條策劃的規(guī)律是需要掌據(jù)的。一是價值發(fā)現(xiàn)，就是要在商業(yè)地產(chǎn)的價值挖掘方面要獨(dú)具慧眼，找出別人沒有看到的價值；二是以理服人，商業(yè)地產(chǎn)不相信煽情。商業(yè)地產(chǎn)是投資性物業(yè)，是固化的資本，投資者比消費(fèi)者理性，過分熱炒概念是沒有作用的，有用的是完美演繹盈利模式，合理推導(dǎo)要符合商業(yè)邏輯，這才是商鋪市場樂于接受的引導(dǎo)；三是以品牌策劃的手法去策劃商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程就是這個項目商業(yè)品牌樹立的過程，有了市場廣泛的認(rèn)可，商業(yè)就會繁榮，商業(yè)繁榮的結(jié)果就是這個商業(yè)物業(yè)升值或價值兌現(xiàn)快捷。附錄：

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別

通常，商業(yè)地產(chǎn)就是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求和功能進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，以使之適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營需要的房地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在功能設(shè)計、地段要求、目標(biāo)客戶等方面均存在較大差異。

1、功能區(qū)別

住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風(fēng)檔雨的休憩之所。而商業(yè)所要承載的功能就較為復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，就因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導(dǎo)致對其的操控也就相對復(fù)雜。

2、地段區(qū)別

房地產(chǎn)因其不可移動性，因此不論住宅還是商業(yè)，對地段的要求都比較高，而商業(yè)更之為甚。相對而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)住宅。而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開城區(qū)，來到郊外，就需要對商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。例如適應(yīng)于城區(qū)的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，首先就是立地分析。如果地選錯了，那必定難以生存。商業(yè)對“易達(dá)性”的要求很高，項目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能。

3、客戶區(qū)別

住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄，而商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶層面較寬。住宅的目標(biāo)客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買后自用（不論過渡型居住還是永久性居?。?。

但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。經(jīng)營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標(biāo)商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致

類別 描述 示例主力店功能：客層范圍廣、吸納能力強(qiáng)，是項目的龍頭； 品牌：具有很強(qiáng)的品牌影響力；

規(guī)模：具有較大的規(guī)模，通常在2000平米以上；

號召力：市場號召力強(qiáng)。超市、百貨、專業(yè)店、電影院、游戲天地

次主力店功能：具有較強(qiáng)的輻射力，是重要的客源錨固點(diǎn)； 品牌：具有較強(qiáng)的品牌影響力； 規(guī)模：通常在300平米以上；

號召力：具有較強(qiáng)的市場號召力；桑拿、保齡球、高檔餐飲、咖啡茶藝、數(shù)碼通訊、特色配套/餐飲

旗艦品牌店國外二三線品牌，國內(nèi)一線品牌，行業(yè)內(nèi)龍頭商戶，具有較大影響力，能帶動大量其他商戶入場，規(guī)模通常在80平米以上。品牌男裝、女裝珠寶首飾、中高檔化妝品

普通品牌店品牌知名度一般，不具有獨(dú)立吸納客源的能力，借助集群效應(yīng)或寄生來挖掘商業(yè)價值。男裝、女裝、珠寶首飾、化妝品、箱包、皮具、家居家飾 而投資者（買家）又分為自營型與純粹的投資型客戶兩類，下表為對二者的描述?？蛻纛愋?購買特征

自營型客戶

1、注重運(yùn)營成本，對價格較為敏感；

2、出于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿支付過多資金用于購買鋪位；

3、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氛圍的引導(dǎo)。

投資型客戶

1、注重未來的前景，關(guān)注租金回報和物業(yè)的升值；

2、沒有時間管理，喜歡靈活的銷售模式，購買面積較?。?/p>

3、現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)、隨大流，喜歡跟風(fēng)；

4、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氛圍的引導(dǎo)。

最后商業(yè)地產(chǎn)還涉及到未來的消費(fèi)者定位問題，也就是商業(yè)運(yùn)營后，吸引什么樣的人群前來商場消費(fèi)的問題。總而言之，商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要甚之于住宅的。

4、操作復(fù)雜性區(qū)別

從開發(fā)商的地產(chǎn)開發(fā)角度來講，商業(yè)操作的復(fù)雜性甚之于住宅。對于住宅而言，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大吉了，住宅的使用價值就開始在消費(fèi)者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時的商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進(jìn)行招商才能運(yùn)營使用。而招商運(yùn)營乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會將商業(yè)帶入萬劫不覆的深淵。例如國內(nèi)的很多商業(yè)就是沒有處理好招商與銷售之間的關(guān)系而導(dǎo)致項目夭折的。

5、物業(yè)要求區(qū)別

住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達(dá)到1500公斤。不同的業(yè)態(tài)，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要9米層高，因?yàn)閷頃褂么筱y幕。而住宅的活荷載只要200公斤，層高達(dá)到2.8—3米就可以了，由此可見住宅的物業(yè)要求要相對簡單的多。

6、銷售模式區(qū)別

住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。而商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，例如直接銷售模式還可以分為有條件和無條件兩種。而返租式銷售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或者二者的結(jié)合。亦可分為短期返（五年及以內(nèi)）和長期返(五年以上)，更可分為保底或不保底等等。不一而足，每種銷售方式均有其銷售的適應(yīng)對象。

7、投資回報形式

對于開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報形式有三種，一是銷售獲利，二是后期經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值；而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。例如北京的世紀(jì)金源購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設(shè)的時候投資不到5個億，后有機(jī)構(gòu)出50億收購，卻被婉拒，因?yàn)檫@個物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營收益很高。所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經(jīng)營收益和物業(yè)升值。

8、專業(yè)性程度

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn)的運(yùn)作對專業(yè)程度的要求是不一樣的。