第一篇：《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范(試行)》

北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范（試行）

目錄 總 則……………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………2 3 評(píng)估原則…………………………………………………..3 4 評(píng)估程序……………………………………………………3 5 評(píng)估依據(jù)……………………………………………………5 6 評(píng)估報(bào)告…………………………………………………..5 7 職業(yè)道德…………………………………………………..6 附錄：規(guī)范用詞用語說明……………………………………6 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和標(biāo)準(zhǔn)，做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估活動(dòng)。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。1.0.4 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。2.0.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估

評(píng)估人員按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀判定的活動(dòng)。2.0.3 評(píng)估項(xiàng)目

一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體物業(yè)項(xiàng)目。2.0.4 評(píng)估目的

評(píng)估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評(píng)估時(shí)點(diǎn)

評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。2.0.6 評(píng)估結(jié)果

關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的最終結(jié)論。2.0.7 評(píng)估報(bào)告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的研究報(bào)告。評(píng)估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

3.0.2 遵循合法原則，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3 遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，要求評(píng)估結(jié)果應(yīng)是評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平。評(píng)估程序

4.0.1 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.明確評(píng)估基本事項(xiàng)； 2.搜集整理項(xiàng)目資料； 3.擬定評(píng)估作業(yè)方案；

4.評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考評(píng)； 5.評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估結(jié)果； 6.撰寫評(píng)估報(bào)告； 7.評(píng)估資料歸檔。

4.0.2 明確評(píng)估基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.明確評(píng)估目的； 2.明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)； 3.明確評(píng)估內(nèi)容。

4.0.3 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.《物業(yè)服務(wù)合同》、《（臨時(shí)）管理規(guī)約》； 2.項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4.其他涉及評(píng)估事項(xiàng)的項(xiàng)目資料。

4.0.4 在明確評(píng)估基本事項(xiàng)、搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定評(píng)估作業(yè)方案。

評(píng)估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1.評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬采用的評(píng)估方法； 3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

4.0.5 評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考評(píng)，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》 的約定和本市規(guī)定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范分模塊進(jìn)行初步評(píng)分。

4.0.6 評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考評(píng)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的問題進(jìn)行自述和答辯。

4.0.7 完成并出具評(píng)估報(bào)告后，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估依據(jù)

評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范進(jìn)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。評(píng)估報(bào)告

6.0.1 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評(píng)估報(bào)告書摘要； 2．評(píng)估目的； 3．評(píng)估對(duì)象和范圍； 4．評(píng)估原則； 5．評(píng)估依據(jù)； 6．評(píng)估聲明；

7．評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評(píng)估方法；

9．評(píng)估工作實(shí)施過程； 10．評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說明； 11．評(píng)估限定條件； 12．評(píng)估人員名單； 13．評(píng)估作業(yè)日期； 14．評(píng)估報(bào)告日期； 15．相關(guān)評(píng)估文件附件。

6.0.2 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。

6.0.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。

7.0.2 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評(píng)估委托。7.0.4 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，不得以評(píng)估者身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為： “應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

第二篇：《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范(試行)》

北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………..2 3 評(píng)估原則………………………………………………………4 4 評(píng)估程序……………………………………………………..4 5 評(píng)估方法……………………………………………………..6 6 評(píng)估報(bào)告……………………………………………………..7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明……………………………………….8 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估活動(dòng)。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。1.0.4 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。2.0.2 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估

依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序和評(píng)估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。2.0.3 評(píng)估項(xiàng)目

一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體物業(yè)項(xiàng)目。2.0.4 評(píng)估目的

評(píng)估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評(píng)估時(shí)點(diǎn)

評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格

某種評(píng)估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格。2.0.7 同類參考項(xiàng)目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級(jí)等方面與評(píng)估項(xiàng)目相同或相近的已入住物業(yè)項(xiàng)目。2.0.8 市場(chǎng)比較法

將評(píng)估項(xiàng)目與同類參考項(xiàng)目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。2.0.9 運(yùn)營(yíng)成本法

根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評(píng)估項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)營(yíng)成本和合理利潤(rùn)或管理酬金，以此估算評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。2.0.10 評(píng)估結(jié)果

關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的最終結(jié)論。2.0.11 評(píng)估報(bào)告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 測(cè)算后的客觀合理價(jià)格研究報(bào)告。評(píng)估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：

1.委托人確定評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則； 2.合法原則； 3.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估以委托人選擇確定的評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.4 遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評(píng)估項(xiàng)目在確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)測(cè)算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格。評(píng)估程序

4.0.1 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2.明確評(píng)估基本事項(xiàng)； 3.擬定評(píng)估作業(yè)方案； 4.搜集整理同類參考項(xiàng)目資料；

5.實(shí)地查勘評(píng)估項(xiàng)目，搜集整理項(xiàng)目資料； 6.參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格； 7.評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估結(jié)果； 8.撰寫評(píng)估報(bào)告； 9.評(píng)估資料歸檔。4.0.2 明確評(píng)估基本事項(xiàng)：

1.評(píng)估目的；

2.物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)； 3.明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

4.0.3 評(píng)估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1.評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬參考同類項(xiàng)目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評(píng)估項(xiàng)目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

4.0.4 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理的評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；

2.項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

3.項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 5.其他評(píng)估需要的材料。

4.0.5 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有 關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估方法

5.0.1 在委托人提供項(xiàng)目資料并選擇確定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)委托人提供的項(xiàng)目資料后，評(píng)估人員運(yùn)用運(yùn)營(yíng)成本法為主導(dǎo)、市場(chǎng)比較法為參考，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

5.0.2 評(píng)估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項(xiàng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6.辦公費(fèi)用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

5.0.3 評(píng)估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)評(píng)估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤(rùn)或酬金范圍計(jì)算出評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估結(jié)果。評(píng)估報(bào)告

6.0.1 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評(píng)估報(bào)告書摘要； 2．評(píng)估目的； 3．評(píng)估對(duì)象和范圍； 4．評(píng)估原則； 5．評(píng)估依據(jù)； 6．評(píng)估聲明；

7．評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評(píng)估方法； 9．評(píng)估工作實(shí)施過程； 10．評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說明； 11．評(píng)估限定條件； 12．評(píng)估人員名單； 13．評(píng)估作業(yè)日期； 14．評(píng)估報(bào)告日期； 15．相關(guān)評(píng)估文件附件。

6.0.2 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。

6.0.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估，應(yīng)做到公 正、客觀、誠(chéng)實(shí)。

7.0.2 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評(píng)估委托。7.0.4 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，不得以評(píng)估者身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為：

“應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。

第三篇：《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范(試行)》

北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估活動(dòng)。1.0.3 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。

1.0.4 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

2.0.2 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估

依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序和評(píng)估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。2.0.3 評(píng)估項(xiàng)目

一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體物業(yè)項(xiàng)目。2.0.4 評(píng)估目的

評(píng)估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評(píng)估時(shí)點(diǎn)

評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格

某種評(píng)估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格。2.0.7 同類參考項(xiàng)目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級(jí)等方面與評(píng)估項(xiàng)目相同或相近的已入住物業(yè)項(xiàng)目。

2.0.8 市場(chǎng)比較法

將評(píng)估項(xiàng)目與同類參考項(xiàng)目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。2.0.9 運(yùn)營(yíng)成本法

根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評(píng)估項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)營(yíng)成本和合理利潤(rùn)或管理酬金，以此估算評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。2.0.10 評(píng)估結(jié)果

關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的最終結(jié)論。2.0.11 評(píng)估報(bào)告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算后的客觀合理價(jià)格研究報(bào)告。評(píng)估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：

1.委托人確定評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則； 2.合法原則； 3.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估以委托人選擇確定的評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.4 遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評(píng)估項(xiàng)目在確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)測(cè)算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格。評(píng)估程序

4.0.1 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2.明確評(píng)估基本事項(xiàng)； 3.擬定評(píng)估作業(yè)方案；

4.搜集整理同類參考項(xiàng)目資料；

5.實(shí)地查勘評(píng)估項(xiàng)目，搜集整理項(xiàng)目資料； 6.參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格； 7.評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估結(jié)果； 8.撰寫評(píng)估報(bào)告； 9.評(píng)估資料歸檔。4.0.2 明確評(píng)估基本事項(xiàng)：

1.評(píng)估目的；

2.物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)； 3.明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

4.0.3 評(píng)估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1.評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式；

2.擬參考同類項(xiàng)目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評(píng)估項(xiàng)目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

4.0.4 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理的評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料； 2.項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

3.項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 5.其他評(píng)估需要的材料。

4.0.5 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估方法

5.0.1 在委托人提供項(xiàng)目資料并選擇確定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)委托人提供的項(xiàng)目資料后，評(píng)估人員運(yùn)用運(yùn)營(yíng)成本法為主導(dǎo)、市場(chǎng)比較法為參考，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

5.0.2 評(píng)估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項(xiàng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6.辦公費(fèi)用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

5.0.3 評(píng)估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)評(píng)估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤(rùn)或酬金范圍計(jì)算出評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估結(jié)果。評(píng)估報(bào)告

6.0.1 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評(píng)估報(bào)告書摘要； 2．評(píng)估目的； 3．評(píng)估對(duì)象和范圍； 4．評(píng)估原則； 5．評(píng)估依據(jù)； 6．評(píng)估聲明；

7．評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期；

8．評(píng)估方法；

9．評(píng)估工作實(shí)施過程； 10．評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說明； 11．評(píng)估限定條件； 12．評(píng)估人員名單； 13．評(píng)估作業(yè)日期； 14．評(píng)估報(bào)告日期； 15．相關(guān)評(píng)估文件附件。

6.0.2 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。6.0.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。7.0.2 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評(píng)估委托。

7.0.4 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，不得以評(píng)估者身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為： “應(yīng)當(dāng)符合??的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照??執(zhí)行”。

第四篇：《北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范》《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范（試行）》的通知

京建發(fā)?2010?391號(hào)

各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：

為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)，維護(hù)相關(guān)利害關(guān)系人的合法權(quán)益，培育第三方評(píng)估監(jiān)理市場(chǎng)，配合《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》的施行，現(xiàn)將《北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范（試行）》、《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）》和《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

附件：1.《北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范（試行）》

2.《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）》

3.《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范（試行）》

二○一○年七月七日

附件1：

北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語…………………………………………………………2 3 評(píng)估原則………………………………………………………4 4 評(píng)估程序……………………………………………………..4 5 評(píng)估依據(jù)……………………………………………………..6 6 評(píng)估報(bào)告………………………………………………………7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明…………………………….………..8 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估活動(dòng)。

1.0.3 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。1.0.4 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)

物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗(yàn)。

物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)包括主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。

2.物業(yè)構(gòu)成狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。

3.物業(yè)服務(wù)用房狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測(cè)繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標(biāo)準(zhǔn)。

4.物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；查驗(yàn)現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

6.物業(yè)資料交接狀況：查驗(yàn)擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.0.2 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估

專業(yè)評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的具體實(shí)際狀況進(jìn)行評(píng)估和判定的活動(dòng)。2.0.3 評(píng)估項(xiàng)目

一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的物業(yè)項(xiàng)目。2.0.4 評(píng)估目的

評(píng)估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評(píng)估時(shí)點(diǎn)

評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。

2.0.6 評(píng)估結(jié)果

關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。2.0.7 評(píng)估報(bào)告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的研究報(bào)告。評(píng)估原則

3.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

3.0.2 遵循合法原則，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3 遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估結(jié)果應(yīng)是對(duì)評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的具體實(shí)際狀況。評(píng)估程序

4.0.1 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議 2.明確評(píng)估基本事項(xiàng)

3.擬定評(píng)估作業(yè)方案，確定評(píng)估人員； 4.提前告知相關(guān)方評(píng)估作業(yè)時(shí)間及配合事項(xiàng)；

5.相關(guān)方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗(yàn)范圍提交擬移交的資料和公共設(shè)備設(shè)施清單；

6．組織評(píng)估人員審核相關(guān)方提供的項(xiàng)目相關(guān)資料； 7.評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘；

8.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評(píng)估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)果；

9.評(píng)估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估； 10.撰寫并提交評(píng)估報(bào)告。4.0.2 明確評(píng)估基本事項(xiàng)：

1.評(píng)估目的； 2.評(píng)估時(shí)點(diǎn)； 3.評(píng)估內(nèi)容。

4.0.3 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；

2.項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4.交接雙方分別提供的交接情況說明書。

4.0.4 在明確評(píng)估基本事項(xiàng)、搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定評(píng)估作業(yè)方案。

評(píng)估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬采用的評(píng)估方法； 3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

4.0.5 評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步查勘，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況； 2.物業(yè)構(gòu)成狀況； 3.物業(yè)共用部位狀況； 4.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況； 5.物業(yè)資料交接狀況； 6.物業(yè)交接遺留問題狀況。

4.0.6 完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估依據(jù)

5.0.1物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估：

1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定；

2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定；

3.《北京市新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定； 4.北京市人民政府關(guān)于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)

施配套建設(shè)指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定和項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù)；

5.項(xiàng)目規(guī)劃文件、設(shè)計(jì)文件；

6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》中的有關(guān)約定；

7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估報(bào)告

6.0.1 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評(píng)估報(bào)告書摘要； 2．評(píng)估目的； 3．評(píng)估對(duì)象和范圍； 4．評(píng)估原則； 5．評(píng)估依據(jù)； 6．評(píng)估聲明；

7．評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評(píng)估方法； 9．評(píng)估工作實(shí)施過程； 10．評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說明； 11．評(píng)估限定條件； 12．評(píng)估人員名單； 13．評(píng)估作業(yè)日期； 14．評(píng)估報(bào)告日期； 15．評(píng)估文件附件。

6.0.2 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。

6.0.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。

7.0.2 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評(píng)估委托。

7.0.4 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，不得以評(píng)估者身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。

（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為：

“應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。

附件2：

北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………..2 3 評(píng)估原則………………………………………………………4 4 評(píng)估程序……………………………………………………..4 5 評(píng)估方法……………………………………………………..6 6 評(píng)估報(bào)告……………………………………………………..7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明……………………………………….8 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估活動(dòng)。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。1.0.4 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。2.0.2 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估

依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序和評(píng)估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

2.0.3 評(píng)估項(xiàng)目

一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體物業(yè)項(xiàng)目。2.0.4 評(píng)估目的

評(píng)估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評(píng)估時(shí)點(diǎn)

評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格

某種評(píng)估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格。2.0.7 同類參考項(xiàng)目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級(jí)等方面與評(píng)估項(xiàng)目相同或相近的已入住物業(yè)項(xiàng)目。2.0.8 市場(chǎng)比較法

將評(píng)估項(xiàng)目與同類參考項(xiàng)目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。2.0.9 運(yùn)營(yíng)成本法

根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評(píng)估項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)營(yíng)成本和合理利潤(rùn)或管理酬金，以此估算評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。2.0.10 評(píng)估結(jié)果

關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的最終結(jié)論。2.0.11 評(píng)估報(bào)告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算后的客觀合理價(jià)格研究報(bào)告。評(píng)估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：

1.委托人確定評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則； 2.合法原則； 3.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估以委托人選擇確定的評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.4 遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評(píng)估項(xiàng)目在確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)測(cè)算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格。評(píng)估程序

4.0.1 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2.明確評(píng)估基本事項(xiàng)； 3.擬定評(píng)估作業(yè)方案；

4.搜集整理同類參考項(xiàng)目資料；

5.實(shí)地查勘評(píng)估項(xiàng)目，搜集整理項(xiàng)目資料； 6.參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格； 7.評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估結(jié)果； 8.撰寫評(píng)估報(bào)告； 9.評(píng)估資料歸檔。4.0.2 明確評(píng)估基本事項(xiàng)：

1.評(píng)估目的；

2.物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)； 3.明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

4.0.3 評(píng)估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1.評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬參考同類項(xiàng)目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評(píng)估項(xiàng)目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

4.0.4 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理的評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；

2.項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

3.項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

5.其他評(píng)估需要的材料。

4.0.5 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估方法

5.0.1 在委托人提供項(xiàng)目資料并選擇確定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)委托人提供的項(xiàng)目資料后，評(píng)估人員運(yùn)用運(yùn)營(yíng)成本法為主導(dǎo)、市場(chǎng)比較法為參考，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

5.0.2 評(píng)估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項(xiàng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6.辦公費(fèi)用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

5.0.3 評(píng)估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單

項(xiàng)評(píng)估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤(rùn)或酬金范圍計(jì)算出評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估結(jié)果。評(píng)估報(bào)告

6.0.1 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評(píng)估報(bào)告書摘要； 2．評(píng)估目的； 3．評(píng)估對(duì)象和范圍； 4．評(píng)估原則； 5．評(píng)估依據(jù)； 6．評(píng)估聲明；

7．評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評(píng)估方法； 9．評(píng)估工作實(shí)施過程； 10．評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說明； 11．評(píng)估限定條件； 12．評(píng)估人員名單； 13．評(píng)估作業(yè)日期； 14．評(píng)估報(bào)告日期； 15．相關(guān)評(píng)估文件附件。

6.0.2 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。

6.0.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。

7.0.2 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評(píng)估委托。7.0.4 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，不得以評(píng)估者身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用

詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為：

“應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。

附件3：

北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范（試行）

目 錄 總 則……………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………2 3 評(píng)估原則…………………………………………………..3 4 評(píng)估程序……………………………………………………3 5 評(píng)估依據(jù)……………………………………………………5 6 評(píng)估報(bào)告…………………………………………………..5 7 職業(yè)道德…………………………………………………..6 附錄：規(guī)范用詞用語說明……………………………………6 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和標(biāo)準(zhǔn)，做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估活動(dòng)。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。1.0.4 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。2.0.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估

評(píng)估人員按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀判定的活動(dòng)。2.0.3 評(píng)估項(xiàng)目

一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體物業(yè)項(xiàng)目。2.0.4 評(píng)估目的

評(píng)估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評(píng)估時(shí)點(diǎn)

評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。2.0.6 評(píng)估結(jié)果

關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的最終結(jié)論。2.0.7 評(píng)估報(bào)告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的研究報(bào)告。評(píng)估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

3.0.2 遵循合法原則，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3 遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，要求評(píng)估結(jié)果應(yīng)是評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平。評(píng)估程序

4.0.1 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.明確評(píng)估基本事項(xiàng)；

2.搜集整理項(xiàng)目資料； 3.擬定評(píng)估作業(yè)方案；

4.評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考評(píng)； 5.評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估結(jié)果； 6.撰寫評(píng)估報(bào)告； 7.評(píng)估資料歸檔。

4.0.2 明確評(píng)估基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.明確評(píng)估目的； 2.明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)； 3.明確評(píng)估內(nèi)容。

4.0.3 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.《物業(yè)服務(wù)合同》、《（臨時(shí)）管理規(guī)約》； 2.項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4.其他涉及評(píng)估事項(xiàng)的項(xiàng)目資料。

4.0.4 在明確評(píng)估基本事項(xiàng)、搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定評(píng)估作業(yè)方案。

評(píng)估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1.評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬采用的評(píng)估方法； 3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

4.0.5 評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考評(píng)，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規(guī)定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范分模塊進(jìn)行初步評(píng)分。

4.0.6 評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考評(píng)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的問題進(jìn)行自述和答辯。

4.0.7 完成并出具評(píng)估報(bào)告后，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估依據(jù)

評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范進(jìn)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。評(píng)估報(bào)告

6.0.1 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評(píng)估報(bào)告書摘要； 2．評(píng)估目的； 3．評(píng)估對(duì)象和范圍； 4．評(píng)估原則； 5．評(píng)估依據(jù)； 6．評(píng)估聲明；

7．評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評(píng)估方法； 9．評(píng)估工作實(shí)施過程；

10．評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說明； 11．評(píng)估限定條件； 12．評(píng)估人員名單； 13．評(píng)估作業(yè)日期； 14．評(píng)估報(bào)告日期； 15．相關(guān)評(píng)估文件附件。

6.0.2 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。

6.0.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。

7.0.2 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評(píng)估委托。7.0.4 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，不得以評(píng)估者身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為： “應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

第五篇：乘務(wù)員客運(yùn)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范準(zhǔn)則(試行)

乘務(wù)員客運(yùn)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范準(zhǔn)則（試行）

第一條 為進(jìn)一步提高客運(yùn)服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范管理，樹立企業(yè)客運(yùn)服務(wù)質(zhì)量的嶄新形象，參照《四川省高速公路客運(yùn)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范》在標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合公司實(shí)際制定乘務(wù)員客運(yùn)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范準(zhǔn)則（試行）。

第二條 本規(guī)范準(zhǔn)則適用于我司從事客運(yùn)車輛的乘務(wù)從業(yè)人員。第三條 參營(yíng)車輛必須隨車配備一名乘務(wù)員（十九座以下的高速直達(dá)班車可以不配備乘務(wù)員）。

第四條 乘務(wù)員身體健康、心智正常，經(jīng)過崗前培訓(xùn)和考試合格，方能上崗。對(duì)乘務(wù)員的聘用原則上參照駕駛員的招聘辦法辦理。

第五條 自覺遵守國(guó)家的法律法規(guī)和規(guī)章制度，自覺接受交警、運(yùn)政部門以及公司的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理，聽從站務(wù)人員和公司工作人員的安排和指揮。

第六條 儀容儀表

1、乘務(wù)員要衣著整潔、儀表端莊、配證上崗、舉止文明；

2、頭發(fā)梳理整齊。女性乘務(wù)員的長(zhǎng)發(fā)應(yīng)束于腦后，不得披頭散發(fā)或留怪異發(fā)型；

3、不得穿拖鞋和赤腳，皮鞋保持光亮清潔。

4、涂紅色唇膏，略施淡妝，不準(zhǔn)濃妝艷抹。不得佩戴造型夸張復(fù)雜的飾品。（此條限女性乘務(wù)員）

第七條 工作職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守職業(yè)道德規(guī)范，樹立良好的敬業(yè)精神，盡職盡責(zé)，遵章守紀(jì)，熱情周到地向旅客提供安全、及時(shí)、方便、舒適的運(yùn)輸服務(wù)。

2、乘務(wù)員在工作期間，必須使用文明用語，做到不失禮，不說服務(wù)忌語或粗話，態(tài)度和藹，微笑服務(wù)。高速路客運(yùn)和旅游客運(yùn)車輛提倡使用普通話服務(wù)。

3、乘務(wù)員在服務(wù)過程中應(yīng)熱情大方，禮貌待客，尊重乘客的宗教信仰和民族習(xí)俗，不得與乘客發(fā)生爭(zhēng)吵，禁止打罵乘客，對(duì)旅客的詢問，乘務(wù)員要耐心解答。

4、對(duì)旅客的抱怨、不滿和意見，乘務(wù)員要立即改進(jìn)或盡量滿足旅客的要求，對(duì)不能立即改進(jìn)或滿足旅客要求的，要耐心做好解釋，及時(shí)化解矛盾。

5、對(duì)旅客之間發(fā)生的矛盾和糾紛，乘務(wù)員要及時(shí)調(diào)解，不能使矛盾和糾紛激化。

6、旅客上車時(shí)，乘務(wù)員應(yīng)面帶微笑，用文明語言問候，幫助旅客上車并主動(dòng)幫助旅客提拿放置行李。

7、車站檢票結(jié)束時(shí)，乘務(wù)員按照結(jié)算單清點(diǎn)旅客人數(shù)，避免漏乘。

8、開車前，乘務(wù)員面帶微笑的向旅客作發(fā)車前的介紹，然后檢查并幫助旅客整理好車內(nèi)行李，檢查車內(nèi)行李放置是否安全。

9、車輛駛?cè)敫咚俟泛螅藙?wù)員應(yīng)及時(shí)調(diào)試好閉路電視和VCD/DVD，面帶微笑向旅客問好，再行45度鞠躬禮，通過話筒使用普通話講解本次班車的運(yùn)行線路、運(yùn)行時(shí)間、途徑地點(diǎn)以及旅客注意事項(xiàng)，然后向旅客發(fā)放小瓶裝飲用礦泉水和其他服務(wù)物品。（本條適用于高速公路直達(dá)班車）

10、乘務(wù)員在運(yùn)行過程中還應(yīng)根據(jù)車輛運(yùn)行路段講解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情和名勝古跡。（本條適用于高速直達(dá)班車）

11、乘務(wù)員在車輛運(yùn)行過程中應(yīng)隨時(shí)巡視。檢查并幫助旅客系好安全帶，放下座椅扶手，檢查行李架上行李安置是否穩(wěn)妥，并隨時(shí)給予有困難的乘客幫助。乘務(wù)員在同旅客打招呼的時(shí)候，應(yīng)先作15度的鞠躬禮，提醒旅客不得吸煙或其他影響車內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境的行為，保持車廂內(nèi)良好的環(huán)境。

12、乘務(wù)員在車輛運(yùn)行中嚴(yán)禁與駕駛員、乘客閑談，嚴(yán)禁做與工作無關(guān)的事，對(duì)駕駛員的違章操作行為有義務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和舉報(bào)。

13、車輛到達(dá)途中休息區(qū)?？繒r(shí)，乘務(wù)員應(yīng)提前向旅客說明?？康攸c(diǎn)、時(shí)間以及有關(guān)注意事項(xiàng)，并先下車在車門旁恭候旅客下車。待旅客全部下車后，對(duì)車內(nèi)衛(wèi)生略作清理。車輛再次出發(fā)前，乘務(wù)員應(yīng)及時(shí)通知旅客上車，必須清點(diǎn)旅客人數(shù)，以防旅客漏乘、錯(cuò)乘。（本條適用于高速直達(dá)班車）

14、運(yùn)行結(jié)束前10分鐘，乘務(wù)員應(yīng)主動(dòng)征求旅客對(duì)安全運(yùn)行和服務(wù)質(zhì)量的意見。旅客下車后，乘務(wù)員應(yīng)檢查車內(nèi)有無旅客遺失物品行李，如過發(fā)現(xiàn)后應(yīng)及時(shí)歸還失主或立即報(bào)告公司、車站將物品如數(shù)上交。

15、車輛到站和回司后，徹底打掃車內(nèi)衛(wèi)生，將旅客意見薄整理好，做好次日發(fā)班準(zhǔn)備。第八條 車內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

1、地板：無瓜果皮、紙屑、煙頭等臟物，無塵土、水跡。

2、座位：頭套、座套齊全，平整干凈。

3、扶手：恢復(fù)到收起位置。

4、安全帶：兩頭相扣平放于座椅上。

5、靠背：恢復(fù)到初始位置。

6、玻璃：無明顯污跡和灰塵。

7、窗簾：自然平順垂放。

8、電視機(jī)：有效無積塵。

9、駕駛臺(tái)：儀表盤干凈無塵，除線路牌、進(jìn)站證等必須物品外，不得擺放其他物品。

10、行李架：無雜物，無灰塵。

11、車內(nèi)其他地方無灰塵污跡。