第一篇：業(yè)產(chǎn)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會(huì)辦關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知
京建發(fā)〔2010〕739 號(hào)
各區(qū)縣建委、房管局，各區(qū)縣民政局、社會(huì)辦，各有關(guān)單位：
為貫徹實(shí)施《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號(hào)），進(jìn)一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會(huì)辦等部門(mén)研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)[2010]739號(hào)），現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
附件：《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市民政局
北京市社會(huì)建設(shè)工作辦公室
二〇一〇年十二月三十一日
附件：
北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委 市民政局 市社會(huì)辦 二〇一〇年十二月三十日）
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，保護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益，協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進(jìn)一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》（市政府令第219號(hào)）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉和活動(dòng)，適用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。
第四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個(gè)人的非法干涉。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
本市建立業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過(guò)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、政務(wù)公開(kāi)的原則對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會(huì)成立
第七條 本規(guī)則所稱業(yè)主，包括：
（一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；
（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)的人；
（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；
（四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
（一）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理；
（二）對(duì)共同管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）對(duì)需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，行使表決權(quán)；
（四）在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
（五）對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；
（八）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（九）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況具有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：
（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；
（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；
（五）按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時(shí)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。
第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長(zhǎng)，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組組長(zhǎng)在籌備組中沒(méi)有表決權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會(huì)委員。
本市鼓勵(lì)和支持公益律師為業(yè)主大會(huì)的成立和活動(dòng)提供法律服務(wù)。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識(shí)和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。
第十二條 籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：
（一）召集和主持籌備組會(huì)議；
（二）對(duì)籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；
（三）簽發(fā)籌備組公告；
（四）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào) 告上簽字；
（五）籌備組自動(dòng)解散的，由籌備組組長(zhǎng)將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時(shí)保管；
（六）籌備組賦予籌備組組長(zhǎng)的其他職責(zé)。
籌備組組長(zhǎng)不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認(rèn)，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申請(qǐng)另行指定組長(zhǎng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指定。
第十三條 籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間。
籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。
第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。
第十五條 建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日。籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將本項(xiàng)相關(guān)資料用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
（二）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)；
（三）承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。
建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說(shuō)明情況，不影響籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的活動(dòng)。相關(guān)費(fèi)用可先由業(yè)主墊付。
第十六條 籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項(xiàng)并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
（一）制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)及表決方式、召開(kāi)時(shí)間、召開(kāi)地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等；
（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；
（四）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
上述事項(xiàng)公示時(shí)間為7日，在公示期間，業(yè)主可以對(duì)以上事項(xiàng)向 籌備組提出建議和意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。
公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見(jiàn)對(duì)各事項(xiàng)進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，公告期不少于15日。
第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意：
（一）管理規(guī)約（草案）；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。
《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成前款事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)依法作出約定：
（一）物業(yè)的基本情況；
（二）物業(yè)管理方式；
（三）業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任；
（四）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配；
（五）物業(yè)的使用、維護(hù)和管理；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案；
（七）違約責(zé)任；
（八）爭(zhēng)議解決方式；
（九）其他應(yīng)當(dāng)依法約定的事項(xiàng)。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。
第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：
（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議種類；
（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、程序；
（三）業(yè)主大會(huì)議事和表決方式；
（四）關(guān)于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會(huì)
解散的規(guī)定；
（五）業(yè)主委員會(huì)委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ)
充辦法；
（六）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等執(zhí)行機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)的籌集以及、使用和管理制度；
（八）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)置的財(cái)務(wù)、秘書(shū)等專職人員的聘 任程序以及職責(zé)；
（九）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章、檔案等管理制度等。
第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項(xiàng)維修資金、拒付或者不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時(shí)限由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會(huì)備案或者變更備案事項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說(shuō)明。
管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。
第二十一條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。
業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：
（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫(kù)、車位，按照不動(dòng) 產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫(kù)、車位,按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。
第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：
（一）籌備組組長(zhǎng)召集和主持籌備組會(huì)議；
（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過(guò)半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。持保留意見(jiàn)的成員不簽字的，不影響決議的效力。
（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議進(jìn)行書(shū)面記錄，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議記錄簽字確認(rèn)；
（四）籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但成員是法人或其他組織的除外；
（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（六）業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說(shuō)明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3 日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。
第二十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過(guò)的，業(yè)主委員會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)決議作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
（一）籌備組出具的由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；
（二）業(yè)主大會(huì)決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)，將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。
第二十六條 本市試行業(yè)主大會(huì)登記制度。業(yè)主大會(huì)成立并完成業(yè)主委員會(huì)備案的，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門(mén)辦理業(yè)主大會(huì)登記，業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)登記證明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章。
第三章 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)
第二十七條 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)：
（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；
（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；
（六）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益；
（七）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；
（八）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；
（九）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；
（十）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對(duì)房屋建筑的日常檢查活動(dòng)；配合相關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)房屋建筑安全的檢查工作；負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問(wèn)題；
（十一）對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；
（十二）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
決定第（五）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分 占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì)表決時(shí)，提倡通過(guò)北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行。
第二十九條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主們的意見(jiàn)，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議提議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起，將業(yè)主大會(huì)擬表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，公告期間不少于15日。
公告期內(nèi)，業(yè)主可以對(duì)擬表決事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以參考，可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)重新公告，公告期間不少于15日。
公告期滿后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項(xiàng)，可以啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)具體情況決定。因故無(wú)法按期完成會(huì)議投票的，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長(zhǎng)期限，但延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)15日。
第三十二條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：
（一）上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告；
（二）上一年度業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告；
（三）上一年度業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；
（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：
（一）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的年度工作計(jì)劃；
（二）選舉需要補(bǔ)選或者定期改選的業(yè)主委員會(huì)委員；
（三）決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)；
（四）決議下一年度業(yè)主大會(huì)收支預(yù)算；
（五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項(xiàng)。
第三十四條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的；
（二）出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或者向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查，并作出是否召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的書(shū)面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)未按時(shí)作出決定或者業(yè)主委員會(huì)決定不召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，但經(jīng)公共決策平臺(tái)核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議并對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行表決。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)擬定的詳細(xì)的自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進(jìn)行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決
決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿3個(gè)月前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定物業(yè)管理方 式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。
第三十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)，可以聘用財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)等工作人員。相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)、聘用財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)監(jiān)事、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生；財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)的聘用方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第四章 業(yè)主委員會(huì)
第四十條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一般由5人以上單數(shù)組成，具體數(shù)額、選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定。
業(yè)主委員會(huì)委員每次選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選主任委員、副主任委員等。
主任委員、副主任委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員推選不得連任，具體產(chǎn)生辦法可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時(shí)間；
（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；
（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。
業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；
（二）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況；
（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；
（五）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；
（六）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)收益的管理和使用；
（七）督促業(yè)主按照約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用；
（八）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制 檔案資料的便利；
（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）對(duì)違反國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)；
（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；
（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，但《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接行使。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)。會(huì)議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書(shū)面形式召開(kāi)。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意并書(shū)面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會(huì)作出的決定自公告之日起對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，監(jiān)事會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議，并可以同時(shí)邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)參加。涉及重要事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議前應(yīng)當(dāng)先行召開(kāi)業(yè)主意見(jiàn)征求會(huì)，公開(kāi)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，并可以邀請(qǐng)業(yè)主代表旁聽(tīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。重要事項(xiàng)的范圍由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：
（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；
（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和決定；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)服務(wù)合同等；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料；
（五）專項(xiàng)維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益賬目；
（六）業(yè)主的意見(jiàn)和建議；
（七）業(yè)主委員會(huì)印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；
（八）業(yè)主委員會(huì)工作中產(chǎn)生的其他書(shū)面材料和音像資料等。
管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。
業(yè)主可以對(duì)以上工作檔案進(jìn)行查詢、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個(gè)人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，委員每屆任期不得超過(guò)六年，連選可以連任。業(yè)主委員會(huì)每?jī)赡甓ㄆ诟倪x部分委員，在召開(kāi)第一次全體委員會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會(huì)選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自動(dòng)終止，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：
（一）任職期限屆滿的；
（二）不再具備業(yè)主身份的；
（三）限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的；
（四）被依法追究刑事責(zé)任，無(wú)法履行委員職責(zé)的；
（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第四十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財(cái)物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何組織或者個(gè)人不得侵占。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的候補(bǔ)制度自動(dòng)遞補(bǔ)并辦理變更備案，遞補(bǔ)的委員任期為缺額委員余下的任期。
候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后人數(shù)仍不足的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
第五章 指導(dǎo)監(jiān)督
第四十九條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但經(jīng)相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì)委員空缺達(dá)半數(shù)以上的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員，在委員增補(bǔ)之前，不得以業(yè)主委員會(huì)的名義從事組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員以外的活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、說(shuō)明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由監(jiān)事 會(huì)指定的人員保管；未設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，交由業(yè)主大會(huì)秘書(shū)或者其他檔案保管人員保管，并以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)；未設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事會(huì)不履行職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)不移交其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)務(wù)賬目的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
新的業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，檔案保管人員應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員離任時(shí)，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定是否對(duì)離任委員進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會(huì)共同決定。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū) 居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，維護(hù)居民的合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并聽(tīng)取其意見(jiàn)。
第五十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)、司法行政主管部門(mén)、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問(wèn)題。
第五十五條 對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出的撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)《行政復(fù)議法》提出行政復(fù)議申請(qǐng)，或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。
第六章 附則
第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。
第五十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售住宅物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)以及業(yè)主變動(dòng)信息，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)；建設(shè)單位注銷的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以上義務(wù)。
第五十八條 非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和活動(dòng)，參照本規(guī)則。
第五十九條 本規(guī)則自2011年1月1日起實(shí)施。
第二篇：業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
關(guān)于《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知 2010-08-13 為規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進(jìn)一步建立權(quán)責(zé)一致、依法有序的業(yè)主自我治理機(jī)制，同時(shí)規(guī)范街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督行為，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委結(jié)合原《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（京政辦法[2008]54號(hào)）的實(shí)踐情況，研究起草了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（征求意見(jiàn)稿）》，現(xiàn)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，歡迎社會(huì)各界提出修改意見(jiàn)和建議。公眾可以在2010年8月27日之前以書(shū)面方式通過(guò)信件、傳真或電子郵件反饋給市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)。特此通知。聯(lián)系人：解丹丹 傳真：59958544 電子郵箱：bjwyzdzx@yahoo.cn 地址：北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路16號(hào)院3號(hào)樓 郵政編碼：100039 北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（征求意見(jiàn)稿）目錄 第一章總則 第二章業(yè)主大會(huì)成立 第三章業(yè)主大會(huì)活動(dòng) 第四章業(yè)主委員會(huì) 第五章指導(dǎo)監(jiān)督 第六章附則 第一章總則
第一條[目的和依據(jù)] 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，保護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益，協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進(jìn)一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。第二條[適用范圍] 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、選舉和活動(dòng)適用本規(guī)則。第三條[業(yè)主大會(huì)定義] 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依法行使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同管理權(quán)利的自治組織。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，在物業(yè)管理活動(dòng)中依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則行使權(quán)利、承擔(dān)責(zé)任。第四條[業(yè)主大會(huì)活動(dòng)原則] 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。本市建立業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主可以通過(guò)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。第五條[指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)] 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)提供協(xié)助和指導(dǎo)，并進(jìn)行監(jiān)督。
第六條[法律服務(wù)和糾紛處理] 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。第二章業(yè)主大會(huì)成立 第七條[業(yè)主的定義] 本規(guī)則所稱業(yè)主包括：
（一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；
（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)的人；
（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；
（四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán) 登記的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。第八條[業(yè)主的權(quán)利] 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
（一）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理；
（二）對(duì)共同管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）對(duì)需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，行使表決權(quán)；
（四）在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
（五）對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；
（八）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他權(quán)利。第九條[業(yè)主的義務(wù)] 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：
（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；
（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）履行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)服務(wù)合同等義務(wù)；
（五）按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。第十條 [業(yè)主的表決權(quán)計(jì)算] 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：
（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了物權(quán)登記的車庫(kù)、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記但是具有合法的銷售（預(yù)售）許可證的車庫(kù)、車位,按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。
第十一條[成立業(yè)主大會(huì)的發(fā)起] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料，并同時(shí)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。第十二條[指定籌備組組長(zhǎng)、組建籌備組] 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定代表?yè)?dān)任首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長(zhǎng)，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表等成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。本市鼓勵(lì)和支持公益律師為業(yè)主大會(huì)的成立和活動(dòng)提供法律服務(wù)，提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識(shí)和服務(wù)能力的律師擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。第十三條[籌備組業(yè)主代表] 籌備組中的業(yè)主代表，可以由街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或者聯(lián)名推薦。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間。籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)在籌備組中沒(méi)有表決權(quán)。
第十四條[籌備組成立] 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。
第十五條[建設(shè)單位的協(xié)助籌備義務(wù)] 建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料；
（二）根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)；
（三）承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用?；I備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第十六條[籌備組職責(zé)] 籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，將下列事項(xiàng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
（一）制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案，確定會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題及表決規(guī)則；
（二）擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；
（四）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及確認(rèn)候選人名單，制訂業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法；
（五）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
上述事項(xiàng)公示時(shí)間為7日，在公示期間，業(yè)主可以對(duì)以上事項(xiàng)向籌備組提出建議和意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見(jiàn)對(duì)各事項(xiàng)進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期不少于15日。第十七條[首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題] 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意：
（一）管理規(guī)約（草案）；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；
（三）業(yè)主委員會(huì)委員。第十八條[管理規(guī)約] 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。第十九條[業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則] 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：
（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、程序、議事和表決方式；
（二）業(yè)主委員會(huì)委員資格、數(shù)量、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ)選辦法；
（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和工作制度；
（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理制度；
（五）印章、檔案等管理制度；
（六）其他事項(xiàng)。第二十條[籌備組工作原則] 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：
（一）籌備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會(huì)議；
（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中擁有表決權(quán)的過(guò)半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽 字，注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。持保留意見(jiàn)的成員不簽字的，不影響決議的效力。
（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議進(jìn)行書(shū)面記錄，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)對(duì)表決及會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；
（四）籌備組的業(yè)主代表不能委托代理人參加會(huì)議；
（五）因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)從候補(bǔ)人員中補(bǔ)足；
（六）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十一條[首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果公告] 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。第二十二條[備案] 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過(guò)的，業(yè)主委員會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)決議作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
（一）籌備組出具由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；
（二）業(yè)主大會(huì)決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)，將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案時(shí)不得收取費(fèi)用。
第二十三條[印章刻制] 業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。
第二十四條[業(yè)主大會(huì)登記](méi)本市試行業(yè)主大會(huì)登記制度。業(yè)主大會(huì)成立、完成備案手續(xù)的，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門(mén)辦理登記，業(yè)主委員會(huì)憑登記證明，向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章。第三章業(yè)主大會(huì)活動(dòng) 第二十五條[業(yè)主大會(huì)職責(zé)] 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)：
（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；
（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；
（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；
（七）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；
（八）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；
（九）監(jiān)督業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對(duì)房屋建筑的日常檢查活動(dòng)；配合相關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)房屋建筑安全的檢查工作；負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問(wèn)題；
（十）對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；
（十一）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。決定第（五）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十六條[業(yè)主表決權(quán)的限制]業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項(xiàng)維修資金、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說(shuō)明。管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主權(quán)利的限制并不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。
第二十七條[業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式] 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)決策時(shí)可以通過(guò)業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行。第二十八條[業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般程序] 業(yè)主大會(huì)會(huì)議提議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十五條的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起，將業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期間不少于15日。
公告期內(nèi)，業(yè)主可以對(duì)擬決議事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以參考，對(duì)決議事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。公告期滿后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項(xiàng)，可以啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。第二十九條[投票期限] 會(huì)議投票期限由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)具體情況決定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)45日。遇特殊情況，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)延長(zhǎng)15日。
第三十條[以幢、單元、樓層進(jìn)行表決] 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。具體議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。第三十一條[業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議] 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：
（一）上一物業(yè)管理情況報(bào)告；
（二）上一業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告；
（三）上一業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；
（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：
（一）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作報(bào)告；
（二）選舉需要補(bǔ)選或者定期改選的業(yè)主委員會(huì)委員；
（三）決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)；
（四）決議下一業(yè)主大會(huì)收支預(yù)算；
（五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項(xiàng)。
第三十二條[業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議]發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提議召開(kāi)業(yè)主大 會(huì)臨時(shí)會(huì)議的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)以及其他重大緊急物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決定的，或者出現(xiàn)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的需要業(yè)主共同決定的其他情況。
第三十三條[對(duì)20%提議業(yè)主的核實(shí)]業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主提議有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起7日內(nèi)自行進(jìn)行核查，并于核查結(jié)束后3日內(nèi)作出是否召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的書(shū)面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)自行核查的結(jié)果有爭(zhēng)議的，業(yè)主委員會(huì)可以于自行核查結(jié)束后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查，核查時(shí)間不超過(guò)7日。
第三十四條[業(yè)主委員會(huì)不組織臨時(shí)會(huì)議救濟(jì)] 業(yè)主委員會(huì)未按時(shí)作出決定；或者業(yè)主委員會(huì)決定不召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議的，但經(jīng)公共決策平臺(tái)核查后業(yè)主提議符合第三十二條規(guī)定的情形的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以啟動(dòng)公共決策平臺(tái)組織業(yè)主進(jìn)行決策。
第三十五條[業(yè)主自行管理]業(yè)主大會(huì)可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)擬定的詳細(xì)的自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進(jìn)行決策。第三十六條[續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)] 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知業(yè)主大會(huì)不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)
及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。第三十七條[物業(yè)服務(wù)交接] 業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的交接，應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》執(zhí)行。第三十八條[業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)組成] 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)、財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)等，具體的工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)委員、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生；財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)的產(chǎn)生方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。第四章業(yè)主委員會(huì) 第三十九條[業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生] 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一般由5人以上單數(shù)組成，具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)委員每次選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選主任委員、副主任委員等。主任委員、副主任委員原則上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會(huì)選舉不得連任，具體產(chǎn)生辦法可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。第四十條[委員條件] 業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)的行使；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時(shí)間；
（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；
（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（三）年齡原則上不超過(guò)65周歲，身體健康；經(jīng)連選連任、工作規(guī)范、成效突出的可適當(dāng)
放寬。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個(gè)自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。第四十一條[業(yè)主委員會(huì)職責(zé)] 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；
（二）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況；
（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；
（五）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；
（六）督促業(yè)主按照約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用；
（七）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）對(duì)違反國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止 侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、賠禮道歉、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；
（十）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；
（十一）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，但法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接決定。
第四十二條[業(yè)主委員會(huì)會(huì)議] 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)。會(huì)議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)。委員不能委托代理人參加會(huì)議，作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意并書(shū)面簽字，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議，并可以同時(shí)邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)
鎮(zhèn)人民政府的代表參加。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。
第四十三條 [業(yè)主委員會(huì)工作檔案] 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：
（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；
（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)服務(wù)合同等；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料；
（五）專項(xiàng)維修資金賬目；
（六）業(yè)主意見(jiàn)和建議。管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
第四十四條 [業(yè)主委員會(huì)委員更換] 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，委員任期最多不超過(guò)六年，每?jī)赡甓ㄆ诟倪x部分委員，連選可以連任。業(yè)主委員會(huì)委員在召開(kāi)第一次全體委員會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會(huì)選舉過(guò)程中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)于第2年年終改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)于第4年年終改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)自第6年年終改選。
第四十五條[委員資格終止] 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自動(dòng)終止，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：
（一）任職期限屆滿的；
（二）不再具備業(yè)主身份的；
（三）限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的；
（四）被依法追究刑事責(zé)任，無(wú)法履行委員職責(zé)的；
（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第四十六條[業(yè)主委員會(huì)委員資料和印章移交] 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有財(cái)物及本規(guī)則第四十三條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何單位或者個(gè)人不得侵占。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。第四十七條[業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)]業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的候補(bǔ)制度自動(dòng)遞補(bǔ)并辦理變更備案，遞補(bǔ)的委員任期為缺額委員余下的任期。候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。第五章指導(dǎo)監(jiān)督 第四十八條[決定不成立業(yè)主大會(huì)] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主行使共同決定權(quán)。第四十九條[建設(shè)單位責(zé)任] 建設(shè)單位拒不履行組織成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令限期改正；違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)。
第五十條[業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)] 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府原則上應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。
第五十一條[業(yè)主委員會(huì)無(wú)法履責(zé)] 業(yè)主委員會(huì)委員空缺達(dá)半數(shù)以上的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員，在委員增補(bǔ)之前，不得以業(yè)主委員會(huì)的名義從事有關(guān)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、說(shuō)明辭職理由，并以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在報(bào)告同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時(shí)保管，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)立即組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。新的業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。第五十二條[業(yè)主大會(huì)機(jī)構(gòu)成員責(zé)任]業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會(huì)共同決定。第五十三條[街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)任] 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、政務(wù)公開(kāi)的原則對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)予以協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。
籌備組、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府原則上應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)作出書(shū)面指導(dǎo)意見(jiàn)，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)意見(jiàn)有異議的，可以根據(jù)《行政復(fù)議法》提出行政復(fù)議申請(qǐng)或者根據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。第六章附則 第五十四條[非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)] 非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和活動(dòng)，參照本規(guī)則執(zhí)行。第五十五條[實(shí)施時(shí)間] 本規(guī)則自年月日起實(shí)施。
第三篇：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第三條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會(huì)
第七條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；
（三）業(yè)主名冊(cè)；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。
第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十六條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第十七條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；
（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；
（八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；
（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；
（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。
第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主可以書(shū)面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。
業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第三章 業(yè)主委員會(huì)
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時(shí)間。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄；
（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；
（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；
（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；
（七）業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。
使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。
第四十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；
（二）不履行委員職責(zé)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督
第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。
第五十二條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第五十三條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第五十四條 召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五十五條 違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第五十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。
第五章 附 則
第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)的，可參照?qǐng)?zhí)行本規(guī)則。
第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作中的具體職責(zé)分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行。《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（建住房［2003］131號(hào)）同時(shí)廢止。
第四篇：業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)致詞
業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)致詞
各位業(yè)主、各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們大家好！
在這個(gè)春暖花開(kāi)的美好季節(jié)，我們小區(qū)全體業(yè)主期盼已久的大喜之日，小商品市場(chǎng)業(yè)主管理委員會(huì)今天正式成立啦！值此大喜之日，請(qǐng)?jiān)试S我代表小區(qū)委員會(huì)、小區(qū)全體業(yè)主向今天參加大會(huì)的社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)表示衷心的感謝，感謝他們?cè)诎倜χ谐槌鰰r(shí)間親臨現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)工作，同時(shí)要感謝籌備組全體同志對(duì)本次大會(huì)順利召開(kāi)做出不懈的努力。業(yè)主同志們：回顧這幾年小區(qū)所走過(guò)的艱辛歷程，至今歷歷在目，首先要改善小區(qū)的治安、衛(wèi)生和地下停車位管理工作事項(xiàng)，籌備小組成員及小區(qū)業(yè)主全力以赴，不計(jì)個(gè)人得失，這其中凝聚大家無(wú)數(shù)辛苦，到目前為止，很多事情還沒(méi)有完全得到解決和改善，只要大家努力，大家齊心，沒(méi)有辦不成的事情，今天業(yè)主委員會(huì)的成立，也是小區(qū)人民共同努力的結(jié)果，使業(yè)主參與監(jiān)督管理有了合法的途徑，也標(biāo)志著小區(qū)的管理將走上正規(guī)化的道路。
下面我將本小區(qū)管理委員會(huì)工作的基本情況和思路給大家介紹一下：
一、指導(dǎo)思想：以國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為指導(dǎo)原則，本著實(shí)事求是的精神、落實(shí)物管政策、實(shí)現(xiàn)權(quán)力義務(wù)、建設(shè)文明小區(qū)、和諧小區(qū)。
二、任務(wù)和目標(biāo)：針對(duì)小區(qū)存在的治安、衛(wèi)生、收費(fèi)及物業(yè)服務(wù)不到位的問(wèn)題，要逐步解決，規(guī)范小區(qū)，消除不合理的現(xiàn)象。
三、政策：在制定符合小區(qū)實(shí)際管理制度的基礎(chǔ)上，實(shí)行公開(kāi)、公平、公證、自覺(jué)接受主管部門(mén)的監(jiān)督管理，聯(lián)系業(yè)主，反應(yīng)民意。
四、委員職責(zé)：代表業(yè)主與物業(yè)部簽訂物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)范物業(yè)管理，及時(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)和建議，決定發(fā)生重大事故或緊急事件的處理，監(jiān)督業(yè)主公共設(shè)施，公示委員會(huì)財(cái)務(wù)收支情況。
各位業(yè)主、各位領(lǐng)導(dǎo)，雖然委員會(huì)面臨的問(wèn)題很多，困難重重，但我們已經(jīng)吹響了沖鋒號(hào)，任重而道遠(yuǎn)，我們堅(jiān)信在上級(jí)主管部門(mén)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在小區(qū)業(yè)主同志的共同支持下，我們一定能建設(shè)好自己的家園。
謝謝大家！
懷化市河西小商品市場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)
2012年3月20日
第五篇：業(yè)主委員會(huì)
今天，我們?cè)谶@里召開(kāi)社區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)工作會(huì)議，會(huì)議的主要目的，就是要?jiǎng)訂T各社區(qū)進(jìn)一步統(tǒng)一思想、明確目標(biāo)，以積極的姿態(tài)、扎實(shí)有效推進(jìn)該項(xiàng)工作。成立業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)已是大勢(shì)所趨，全市各區(qū)、街都在大力開(kāi)展此項(xiàng)工作，我街東湖天下、東湖林語(yǔ)和行吟水榭小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)，其他社區(qū)還需盡快組建。下面，我講三點(diǎn)意見(jiàn)：
一、抓住重點(diǎn)，突破關(guān)鍵，加快提升和諧社區(qū)建設(shè)水平
社區(qū)是最基層的自治組織，也是街道工作最堅(jiān)強(qiáng)的后盾。建設(shè)一個(gè)管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的和諧社區(qū)，是我們社區(qū)管理體制調(diào)整的根本目的，也是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)的基本目標(biāo)，我們要對(duì)照這一目標(biāo)，把握工作重點(diǎn)，抓住關(guān)鍵核心，猛攻薄弱環(huán)節(jié)，以重點(diǎn)工作的有效突破，帶動(dòng)社區(qū)建設(shè)水平的整體提升。
1、突出資源整合，優(yōu)化載體建設(shè)。要利用社區(qū)調(diào)整的契機(jī)，加大資源整合力度，讓有限的社區(qū)資源，發(fā)揮出更大的效能。要加快完善硬件設(shè)施。把配備社區(qū)用房作為社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)性工程。近年來(lái)，通過(guò)整合、新建、租賃等途徑，我們已經(jīng)高標(biāo)準(zhǔn)解決了85%以上的社區(qū)服務(wù)用房，目前28個(gè)社區(qū)用房平均面積達(dá)800平方米左右，今后我們將繼續(xù)加大調(diào)配力度，按照用房面積與居住人口規(guī)模相適應(yīng)的原則，確保每個(gè)社區(qū)用房不少于1000平方米。要科學(xué)布局功能設(shè)置。根據(jù)“干部辦公空間最小化、居民活動(dòng)空間最大化、使用利用效益最優(yōu)化”的要求，調(diào)整社區(qū)用房的布局結(jié)構(gòu)，倡導(dǎo)“開(kāi)放式辦公、一站式服務(wù)”，真正體現(xiàn)社區(qū)用房公共服務(wù)的特質(zhì)。要廣泛搭建服務(wù)平臺(tái)。因地制宜打造居家養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、文體活動(dòng)、社區(qū)警務(wù)等多功能為一體的社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)，要注重功能的實(shí)效性，堅(jiān)決杜絕講排場(chǎng)的形式主義。
2、突出規(guī)范有序，理順各種關(guān)系。社區(qū)是社會(huì)管理體系的細(xì)胞，只有協(xié)調(diào)好錯(cuò)綜復(fù)雜的各種關(guān)系，才能有效發(fā)揮自身的職能和作用。要理順上下關(guān)系。當(dāng)前，社區(qū)工作行政化、“小馬拉大車”的現(xiàn)象十分普遍。要嚴(yán)格落實(shí)社區(qū)準(zhǔn)入制度，按照“權(quán)隨責(zé)走、費(fèi)隨事轉(zhuǎn)”的要求，明確社區(qū)工作重點(diǎn)，理清社區(qū)服務(wù)事項(xiàng)，不得將行政部門(mén)職責(zé)范圍內(nèi)的事項(xiàng)隨意轉(zhuǎn)嫁給社區(qū)。要理順村社關(guān)系。當(dāng)前，少數(shù)社區(qū)村居混為一談、村社職責(zé)不清，嚴(yán)重影響了工作開(kāi)展。要明確“股權(quán)分紅跟人走、管理服務(wù)在社區(qū)”的原則，只要是居住在社區(qū)的村民，就是社區(qū)服務(wù)的對(duì)象。下一步，我們還將加大“村居合一”力度，從源頭上解決村社職責(zé)交叉的矛盾。要理順內(nèi)部關(guān)系。進(jìn)一步完善“一委一居一站一辦”新型社區(qū)服務(wù)管理構(gòu)架，突出社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)核心作用，充分發(fā)揮其在社區(qū)治理中的組織、領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督作用，居委會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)社會(huì)組織、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。
3、突出服務(wù)為本，提升服務(wù)效能。服務(wù)是社區(qū)的天職。要進(jìn)一步創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、提高服務(wù)質(zhì)量，讓居民在優(yōu)質(zhì)服務(wù)中感受社區(qū)的便利、體會(huì)社區(qū)的價(jià)值。要推進(jìn)網(wǎng)格化服務(wù)。把社區(qū)網(wǎng)格化建設(shè)作為創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)的總抓手。每個(gè)社區(qū)原則上以四百戶左右為一個(gè)網(wǎng)格單元，每個(gè)網(wǎng)格配備1-2名網(wǎng)格員，承諾社區(qū)網(wǎng)格服務(wù)內(nèi)容，發(fā)放市民聯(lián)系卡，讓每個(gè)社工(網(wǎng)格員)成為居民家庭的“貼心管家”，增強(qiáng)居民群眾對(duì)社區(qū)的歸屬感和親情感。要推進(jìn)社會(huì)化服務(wù)。將社工、社區(qū)各類組織、同駐共建單位和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行優(yōu)化整合，按照有償、無(wú)償、志愿服務(wù)的形式，為社區(qū)居民提供更加便捷、更加人性化的服務(wù)。要推進(jìn)互動(dòng)化服務(wù)。社區(qū)居民往往來(lái)自不同的地方，即使同住一棟樓，彼此也不熟悉。陌生人社區(qū)對(duì)社區(qū)發(fā)展極為不利。要以社會(huì)組織重建為抓手，開(kāi)展形式多樣的互動(dòng)性活動(dòng)，密切鄰里關(guān)系，增進(jìn)互動(dòng)交流，把陌生的、分散的社會(huì)元素有機(jī)整合起來(lái)，服務(wù)社區(qū)居民。
4、突出固本強(qiáng)基，加強(qiáng)社區(qū)黨建。社區(qū)黨組織是社區(qū)各種組織和各項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)核心，要在構(gòu)建社區(qū)大黨建格局、提升社區(qū)黨建水平上下功夫。要拓展黨建平臺(tái)。把黨組織覆蓋和社區(qū)網(wǎng)格化設(shè)置融合起來(lái)，使黨的工作觸角延伸到每個(gè)網(wǎng)格、每個(gè)門(mén)棟、每戶家庭，實(shí)現(xiàn)黨的組織和工作全覆蓋。要把轄區(qū)內(nèi)的非公有制經(jīng)濟(jì)組織、社會(huì)組織納入黨建、共建范圍，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為和諧社區(qū)建設(shè)優(yōu)勢(shì)。要發(fā)揮黨員作用。把社區(qū)黨員推向社區(qū)活動(dòng)和服務(wù)群眾的前沿陣地，幫群眾排憂解難，增強(qiáng)黨員影響力和組織凝聚力。要實(shí)行街道機(jī)關(guān)黨員干部到居住社區(qū)報(bào)到制度，參與社區(qū)志愿活動(dòng)，督促他們?cè)谏鐓^(qū)發(fā)揮作用。要打造黨建品牌。以“群眾得實(shí)惠、黨建有活力”為龍頭，努力創(chuàng)建社區(qū)黨建特色。結(jié)合社區(qū)“一居一品”建設(shè)，賦予黨建新內(nèi)涵，打造一批功能型、服務(wù)型、文化型等特色黨建品牌，放大品牌效應(yīng)，使社區(qū)黨建的出色成效，成為和諧社區(qū)建設(shè)的強(qiáng)大推力。
5、突出運(yùn)轉(zhuǎn)高效，強(qiáng)化社區(qū)保障。以強(qiáng)化基礎(chǔ)保障為重點(diǎn)，努力為社區(qū)創(chuàng)造良好的發(fā)展條件。要加強(qiáng)隊(duì)伍保障。社區(qū)工作者被稱為“小巷總理”，工作好壞直接關(guān)系和諧社區(qū)建設(shè)的成效。要利用這次村、居“兩委”換屆選舉的契機(jī)，選優(yōu)配強(qiáng)社區(qū)“兩委”班子。堅(jiān)持教育培訓(xùn)和實(shí)踐鍛煉并重，不斷提升社區(qū)工作者的綜合能力，真正把我們的社區(qū)干部隊(duì)伍打造成善做城市工作的行家里手。要落實(shí)經(jīng)費(fèi)保障。街道財(cái)政要向社區(qū)建設(shè)、民生事業(yè)傾斜，逐年遞增預(yù)算，對(duì)“村居合一”的社區(qū)，按標(biāo)準(zhǔn)撥付社區(qū)經(jīng)費(fèi)，不占用村級(jí)集體資產(chǎn)資金，為社區(qū)的公益性、社會(huì)性、服務(wù)性支出提供基本保障。要規(guī)范社區(qū)經(jīng)費(fèi)管理，把有限的資金用在刀刃上。要完善制度保障。制定完善社區(qū)發(fā)展績(jī)效考核機(jī)制，加大重點(diǎn)工作考核力度。實(shí)施社區(qū)工作人員等級(jí)評(píng)定、民主評(píng)議等考核制度，真正做到能上能下、能進(jìn)能出，逐年提高社區(qū)工作者待遇，激勵(lì)社區(qū)工作者干事創(chuàng)業(yè)的積極性。
三、齊抓共管，強(qiáng)攻薄弱，加快實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作新突破
物業(yè)管理是涉及千家萬(wàn)戶的一項(xiàng)民生工程，也是我們街道推進(jìn)城市工作一項(xiàng)艱巨任務(wù)。社區(qū)管理體制調(diào)整以來(lái)，我們圍繞加強(qiáng)物業(yè)管理，展開(kāi)了一系列的基礎(chǔ)性工作，設(shè)置了部門(mén)，調(diào)配了力量，完善了制度，并多次和房管、城管等部門(mén)研究磋商，明確了街道和相關(guān)管理各方的職責(zé)定位。下階段，我們重點(diǎn)要在管理的實(shí)效上求突破，通過(guò)街道上下的共同努力，切實(shí)解決城區(qū)物業(yè)糾紛多、物管水平低的問(wèn)題，讓廣大市民處處感受到城市形象的日益變新。
1、要完善機(jī)制，凝聚工作合力。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各方協(xié)調(diào)，合力推進(jìn)。要強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。建立完善市職能部門(mén)、街道、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)“五位一體”的物業(yè)管理新體制，各司其職、互相促進(jìn)。街道物管中心作為物業(yè)管理主管部門(mén)，要組織指導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)全街道物管工作開(kāi)展，使各種管理手段、管理要素為工作所用，形成強(qiáng)大的管理合力。要強(qiáng)化主體責(zé)任。各社區(qū)要負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督，化解物業(yè)管理矛盾，解決居民訴求，真正把物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，融入社區(qū)綜合管理，使社區(qū)成為物業(yè)管理工作的堅(jiān)強(qiáng)“堡壘”。要強(qiáng)化部門(mén)配合。街道各職能部門(mén)要加強(qiáng)物管工作的聯(lián)動(dòng)配合，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)物管工作的相關(guān)職責(zé)，為全街道物業(yè)管理健康有序開(kāi)展竭智盡力。要對(duì)接好城管、公安等管理服務(wù)職能向社區(qū)延伸，加快融入小區(qū)物業(yè)管理，發(fā)揮積極作用。
2、要標(biāo)本兼治，提升管理水平。堅(jiān)持市場(chǎng)手段和行政手段并舉，加大推進(jìn)力度，加快實(shí)現(xiàn)物管工作的提質(zhì)增效。要推行分類管理。堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，在商品住宅小區(qū)推行市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)，完善招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)制度，健全企業(yè)管理機(jī)制，加快提升管理水平。對(duì)老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)，由街道提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，并積極創(chuàng)造條件向市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)過(guò)渡，鼓勵(lì)導(dǎo)向村、社區(qū)自發(fā)組建專業(yè)公司，承接安置小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。要嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管。聯(lián)合房管、工商等部門(mén)，大力整頓物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為作為市場(chǎng)準(zhǔn)入退出的重要依據(jù)，形成優(yōu)勝劣汰機(jī)制，倒逼物業(yè)企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。要積極培育和引進(jìn)品牌物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的集聚、輻射效應(yīng)，帶動(dòng)全街道物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。要化解物管矛盾。建立小區(qū)物業(yè)投訴和應(yīng)急服務(wù)機(jī)制，及時(shí)回應(yīng)居民訴求，幫助解決實(shí)際困難。要建立完善物管糾紛快速調(diào)解處理機(jī)制，有效解決影響小區(qū)穩(wěn)定和諧的源頭性問(wèn)題。引導(dǎo)好、保護(hù)好群眾物管自治組織的積極性，加快提升物業(yè)管理社會(huì)化、和諧化發(fā)展水平。
3、要多措并舉，促進(jìn)長(zhǎng)效管理。物業(yè)管理工作關(guān)系復(fù)雜、任務(wù)艱巨，必須多管齊下，常抓不懈，促進(jìn)良性循環(huán)。要狠抓薄弱環(huán)節(jié)。繼續(xù)加大老小區(qū)和城中村改造力度，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，提升宜居環(huán)境，為物業(yè)管理夯實(shí)基礎(chǔ)。要結(jié)合“環(huán)境綜合整治百日行動(dòng)”，重拳整治小區(qū)內(nèi)違法搭建、損綠毀綠、破墻開(kāi)店等行為，集中解決一批群眾反映強(qiáng)烈的環(huán)境臟亂差問(wèn)題，嚴(yán)防死灰復(fù)燃。要加大考核力度。建立由市相關(guān)職能部門(mén)和街道、社區(qū)為成員單位的住宅小區(qū)物業(yè)管理督查考核小組，以群眾滿意度作為核心，對(duì)全街道小區(qū)物管企業(yè)服務(wù)行為進(jìn)行日常監(jiān)管和年終考核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、查找問(wèn)題、整改問(wèn)題，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲制度，通報(bào)考核結(jié)果，考核分值和服務(wù)費(fèi)緊密掛鉤，激勵(lì)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。要加強(qiáng)輿論導(dǎo)向。加大物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同感。倡導(dǎo)居民樹(shù)立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念，努力破解長(zhǎng)期欠繳物業(yè)費(fèi)的難題。要積極引導(dǎo)黨員干部帶頭遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度，自覺(jué)履行業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，積極維護(hù)物業(yè)管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的生動(dòng)局面。
同志們，加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理，事關(guān)群眾切身利益、事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定，責(zé)任重大、使命光榮。讓我們以更高的定位、更實(shí)的舉措，開(kāi)拓創(chuàng)新，不懈努力，奮力譜寫(xiě)城市工作的嶄新篇章，為建設(shè)現(xiàn)代化濱江花園城市建設(shè)作出更大的貢獻(xiàn)！
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