第一篇：物業(yè)師考試主要物權(quán)概念的解釋、舉例說明

主要物權(quán)概念的解釋

NO.1 物權(quán)

生活解釋：物權(quán)，通俗地說，一頭牛屬于你，你可以用它來耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。

理論解釋：物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

NO.2 所有權(quán)

生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用;可以出租給別人，收取房租;也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你對這棟房屋的所有權(quán)。

理論解釋：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對的權(quán)利。

NO.3 用益物權(quán)

生活解釋：麥當勞租用別人的房屋進行經(jīng)營，它依法享有對租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒有處分房屋的權(quán)利。也就是說麥當勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。

理論解釋：用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對他人所有的不動產(chǎn)，享有占有、使用、收益的權(quán)利。

另外，國家對個人不動產(chǎn)進行征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應當按照國家規(guī)定給予補償;沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償。

NO.4 擔保物權(quán)

生活解釋：甲向乙借款20萬元，以其價值10萬元的房屋、5萬元的汽車作為抵押擔保，以1萬元的音響設備作質(zhì)押擔保，同時還由丙為其提供保證擔保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險賠償金3萬元。如果上述擔保均有效，丙應對借款本金在6萬元數(shù)額內(nèi)承擔保證責任。丙承擔的是物的擔保以外的擔保責任。

理論解釋：擔保既有物的擔保又有人的擔保，債務人自己提供物的擔保的，債權(quán)人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔保證責任。

NO.5 不動產(chǎn)

生活解釋：甲買了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先，但是不得對抗丙對房屋的合法擁有。

理論解釋：不動產(chǎn)，指土地以及建筑物等土地附著物。不動產(chǎn)權(quán)利的取得應當以登記為要件，不登記，不動產(chǎn)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無從談起。

NO.6 動產(chǎn)

生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價錢是怎么商定的，桌子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時為準。再比如，甲賣給乙一頭牛，雙方約定好價錢，尚未給付價款的情況下，甲就將牛交給乙。當天夜里，雷電將此牛擊死，乙應該對牛的死亡承擔責任，因為牛的所有權(quán)以交付而發(fā)生轉(zhuǎn)移。

理論解釋：動產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動的財產(chǎn)。動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設立等，自交付時發(fā)生效力。

NO.7 共有

生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1/3。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。因甲乙的應有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船70%份額?，F(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款500萬元。如各共有人事先對此未作約定，則甲的抵押行為無須經(jīng)任何人同意。這就是按份共有。

理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

NO.8 建筑物區(qū)分所有權(quán)

生活解釋：南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開發(fā)商申報時，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設計要點通知書》要求，其規(guī)劃建筑應按機動車0.2車位/戶，非機動車2車位/戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。2003年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請求法院判決確認該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。這起案例就涉及了物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。

理論解釋：建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

《物權(quán)法》對百姓關(guān)注的會所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除了建設單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

NO.9 孳息

生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹上接的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。

理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權(quán)人取得，沒有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，但當事人另有約定的除外。對于法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得;沒有約定或者約定不明的，按照交易習慣取得。NO.10 相鄰權(quán)

生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進入自己的土地，但是李四若不經(jīng)過張三的土地就不能到達自己的土地，張三就應該給李四提供必要的便利。當然，李四應當盡量避免給相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造成損害，應當給予賠償。不動產(chǎn)權(quán)利人包括不動產(chǎn)權(quán)利人張三以及租用張三土地的其他人。

理論解釋：不動產(chǎn)相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。

NO.11 土地承包經(jīng)營權(quán)

生活解釋：中央電視臺焦點訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法占用農(nóng)民土地一事，不但沒有給予農(nóng)民合理的補償，而且侵犯了農(nóng)民合法的30年土地承包經(jīng)營權(quán)。

理論解釋：土地承包經(jīng)營權(quán)人依法有權(quán)對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。

土地承包經(jīng)營權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等。

征收承包期內(nèi)的土地的，應當對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補償。

NO.12 建設用地使用權(quán)

生活解釋：山東省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設用地使用權(quán)的同時，不但沒有對土地上已經(jīng)存在的房屋進行補償，反而強行推倒別人的房屋，就是對已經(jīng)設立的用益物權(quán)人的權(quán)利的侵害。

理論解釋：建設用地使用權(quán)人依法有權(quán)對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物。新設立的建設用地使用權(quán)，不得損害已經(jīng)設立的用益物權(quán)人的權(quán)利。

NO.13 宅基地使用權(quán)

生活解釋：村民甲批得一塊宅基地，在此造了兩間住房和一間偏房。一年后，因要搬到城里兒子家住，甲將此房轉(zhuǎn)賣給了本村正要申請宅基地的村民乙。村民甲行使的即為宅基地使用權(quán)。

理論解釋：宅基地使用權(quán)人有權(quán)對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設施。同時，宅基地使用權(quán)人可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民;住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。一戶只能擁有一處宅基地。

NO.14 地役權(quán)

生活解釋：甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑;作為補償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對此糾紛，甲對乙的土地不享有地役權(quán)。這就說明，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機關(guān)申請地役權(quán)登記。不登記，不得對抗善意第三人。

理論解釋：地役權(quán)人有權(quán)按照合同利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。NO.15 遺失物 生活解釋：甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。奇石屬遺失物，乙應返還給甲。

理論解釋：拾得遺失物應當返還權(quán)利人，遺失物自發(fā)布招領公告之日起半年內(nèi)無人認領的，歸國家所有。

NO.16 居住權(quán)

生活解釋：張先生與李女士結(jié)婚時住的兩居室是張先生單位分的，后兩人因感情不和離婚，法院將房子判給男方，但李女士可以暫時居住。離婚后李女士收養(yǎng)一子和她一起生活，不久，李女士突然病世。其子要求繼續(xù)在此房居住，張先生不同意，遂將此房收回。李女士離婚后對房子擁有的就是居住權(quán)。由于居住權(quán)不能繼承和轉(zhuǎn)讓，因此她收養(yǎng)之子不能繼續(xù)住在此房。

理論解釋：居住權(quán)人對他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設施享有占有、使用的權(quán)利。設立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。但居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。而且，居住權(quán)人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業(yè)管理費用。

NO.17 抵押權(quán)

生活解釋：甲向乙借款20萬元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轎車為乙的債權(quán)設定抵押擔保并依法辦理了抵押登記，但都未與乙約定所擔保的債權(quán)份額及順序，兩輛轎車價值均為15萬元。若甲到期未履行債務，乙可以就任一轎車行使抵押權(quán)，再就另一轎車行使抵押權(quán)彌補不足，乙可同時就兩輛轎車行使抵押權(quán)，各實現(xiàn)任意比例債權(quán)。

再如，甲向乙借款5萬元，并以一臺機器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機器質(zhì)押給丙。丙在占有該機器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費而被丁留置。如果發(fā)生糾紛，應該按照什么順序進行受償呢?應該是乙優(yōu)先于丙受償，丁優(yōu)先于乙受償。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務人未履行債務時，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

NO.18 質(zhì)權(quán)

生活解釋：甲將所持有的A公司債券交付乙，作為向乙借款的質(zhì)押物。雙方簽訂了書面質(zhì)押合同，但未在債券上背書“質(zhì)押”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債權(quán)人丙向法院申請執(zhí)行上述債券。正確的做法應該是，乙以債券已出質(zhì)對抗丙的執(zhí)行申請。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務人未履行債務時，債權(quán)人有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

質(zhì)權(quán)與抵押權(quán)的不同在于前者是轉(zhuǎn)移動產(chǎn)的占有，而后者則是不轉(zhuǎn)移動產(chǎn)的占有。質(zhì)權(quán)分為動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)兩種。前者是有形的，后者是無形的。NO.19 留置權(quán)

生活解釋：農(nóng)民甲到期沒有履行對農(nóng)民乙的債務，乙就留置了甲與債務有關(guān)的農(nóng)用車一輛，但是甲還在這輛車上設立了抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，如果各個權(quán)利人均對此車行使自己的權(quán)利，誰應該首先得到補償呢?應該是設立了留置權(quán)的乙。理論解釋：債務人未履行債務時，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

NO.20 占有

生活解釋：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖?zhèn)鞴哦挥舌従渝X某保管。錢某因結(jié)婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款10000元。孫某因資金周轉(zhuǎn)需要，向李某借款20000元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。

因為合同的效力未定，錢某的行為屬無權(quán)處分行為，無權(quán)處分行為產(chǎn)生的合同效力未定。所以，錢某屬于無權(quán)占有。

孫某能取得古董所有權(quán)，因為孫某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權(quán)。孫某的行為就屬于善意占有。

趙某有要求占有人返還原物的請求權(quán)，自侵權(quán)發(fā)生之日起一年以內(nèi)沒有行使，該請求權(quán)消滅。本案中，趙某只能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因為孫某是善意占有。

理論解釋：占有，包括有權(quán)占有和無權(quán)占有，無權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。

第二篇：注冊物業(yè)師

唐山鴻達職業(yè)資格培訓學校

注冊物業(yè)管理師招生簡章

一、職業(yè)前景：

據(jù)統(tǒng)計，目前北京市物業(yè)管理所需專門人才達到15萬人，但截止到去年底，物業(yè)管理持證人員不足1萬人，持證人員在人才市場供不應求，炙手可熱。尤其在商務樓集中的城市中，“高質(zhì)量”的物業(yè)管理專業(yè)人才成為物業(yè)公司的殺手锏。根據(jù)市建委有關(guān)規(guī)定，自2010年起，在資質(zhì)年檢中，一級物業(yè)企業(yè)注冊物業(yè)管理師不少于5人，二級物 業(yè)企業(yè)不少于三人，三級物業(yè)企業(yè)不少于1人。注冊物業(yè)管理師的需求迅猛增長，就業(yè)前景一片光明，注冊物業(yè)管理師即將跨入高薪行業(yè)的前列!

二、職業(yè)規(guī)劃：

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理服務工作的高層管理人員

2、飯店、商廈、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理工作的高層管理人員

3、企事業(yè)單位物業(yè)管理服務工作的高層管理人員

4、社區(qū)規(guī)劃與物業(yè)管理工作的高層管理人員

5、房地產(chǎn)開發(fā)與營銷的具體服務工作的高層管理人員

三、證書頒發(fā)

注冊物業(yè)管理師證書是由建設部與人事部共同發(fā)放的職業(yè)資格證書，是國家為選拔、規(guī)范高端的物業(yè)管理人員設定的證書類型，也成為未來物業(yè)企業(yè)考核、晉升人才的重要標準。注冊物業(yè)管理師資格證書是物業(yè)管理人員高薪、高職位、高福利的起點。

四、報考條件：

1）取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其間從事物業(yè)管理滿8年；

2）取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其間從事物業(yè)管理滿4年；

3）取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其間從事物業(yè)管理滿3年；

4）取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生畢業(yè)，工作滿3年，其間從事物業(yè)管理滿2年；

5）取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業(yè)管理滿2年；

6）取得經(jīng)濟學，管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業(yè)管理滿1年；

7）取得其他專業(yè)相應學歷、學位者，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

五、考試科目

科目 題型 考試時長

物業(yè)管理基本制度與政策 單選題、多選題 2.5小時

物業(yè)經(jīng)營管理 單選題、多選題 2.5小時

物業(yè)管理綜合能力 單選題、多選題、案例分析 2.5小時

物業(yè)管理實務 單選題、多選題、案例分析 3小時

注：考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員須在連續(xù)兩個考試內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試內(nèi)通過應試科目

六、聯(lián)系方式：***、5778336、***

報名地址：唐山市路北區(qū)世紀廣場D-1（唐山廣播電視大學南行100米，中信銀行底商）

第三篇：物業(yè)師注冊

物業(yè)管理師如何注冊

取得《資格證書》的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。建設部為物業(yè)管理師資格注冊審批機構(gòu)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊審查機構(gòu)。取得《資格證書》并申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機構(gòu)提出注冊申請。注冊審查機構(gòu)在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內(nèi)，一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。對受理或者不予受理的注冊申請，均應出具加蓋注冊審查機構(gòu)專用印章和注明日期的書面憑證注冊審查機構(gòu)自受理注冊申請之日起20個工作日內(nèi)，按規(guī)定條件和程序完成申請材料的審查工作，并將注冊申請人員材料和審查意見報注冊審批機構(gòu)審批。注冊審批機構(gòu)自受理注冊申請人員材料之日起20個工作日內(nèi)作出決定。在規(guī)定的期限內(nèi)不能作出決定的，應當將延長期限的理由告知申請人。對作出批準決定的，應當自決定批準之日起10個工作日內(nèi)，將批準決定送達注冊申請人，并核發(fā)《注冊證》。對作出不予批準決定的，應當書面說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權(quán)力。物業(yè)管理師資格注冊有效期為3年?！蹲宰C》在有效期限內(nèi)是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。初始注冊者，可以自取得《資格證書》之日起1年內(nèi)提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時，必須符合本規(guī)定繼續(xù)教育的要求。

第四篇：物權(quán)概念的生活解釋及理論解釋

物權(quán)概念的生活解釋及理論解釋

物權(quán)

生活解釋：物權(quán)，通俗地說，一頭牛屬于你，你可以用它來耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。

理論解釋：物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

所有權(quán)

生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出租給別人，收取房租；也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你對這棟房屋的所有權(quán)。

理論解釋：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對的權(quán)利。

用益物權(quán)

生活解釋：麥當勞租用別人的房屋進行經(jīng)營，它依法享有對租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒有處分房屋的權(quán)利。也就是說麥當勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。

理論解釋：用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對他人所有的不動產(chǎn)，享有占有、使用、收益的權(quán)利。另外，國家對個人不動產(chǎn)進行征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償。

擔保物權(quán)

生活解釋：甲向乙借款20萬元，以其價值10萬元的房屋、5萬元的汽車作為抵押擔保，以1萬元的音響設備作質(zhì)押擔保，同時還由丙為其提供保證擔保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險賠償金3萬元。如果上述擔保均有效，丙應對借款本金在6萬元數(shù)額內(nèi)承擔保證責任。丙承擔的是物的擔保以外的擔保責任。理論解釋：擔保既有物的擔保又有人的擔保，債務人自己提供物的擔保的，債權(quán)人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔保證責任。

不動產(chǎn)

生活解釋：甲買了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先，但是不得對抗丙對房屋的合法擁有。

理論解釋：不動產(chǎn)，指土地以及建筑物等土地附著物。不動產(chǎn)權(quán)利的取得應當以登記為要件，不登記，不動產(chǎn)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無從談起。

動產(chǎn)

生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價錢是怎么商定的，桌子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時為準。

理論解釋：動產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動的財產(chǎn)。動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設立等，自交付時發(fā)生效力。

共有

生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1/3。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。因甲乙的應有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板。這就是按份共有。

理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

孳息

生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹上接的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權(quán)人取得，沒有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，但當事人另有約定的除外。對于法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明的，按照交易習慣取得。

相鄰權(quán)

生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進入自己的土地，但是李四若不經(jīng)過張三的土地就不能到達自己的土地，張三就應該給李四提供必要的便利。當然，李四應當盡量避免給相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造成損害，應當給予賠償。不動產(chǎn)權(quán)利人包括不動產(chǎn)權(quán)利人張三以及租用張三土地的其他人。

理論解釋：不動產(chǎn)相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。

土地承包經(jīng)營權(quán)

生活解釋：中央電視臺焦點訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法占用農(nóng)民土地一事，不但沒有給予農(nóng)民合理的補償，而且侵犯了農(nóng)民合法的30年土地承包經(jīng)營權(quán)。

理論解釋：土地承包經(jīng)營權(quán)人依法有權(quán)對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。土地承包經(jīng)營權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等。征收承包期內(nèi)的土地的，應當對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補償。

建設用地使用權(quán)

生活解釋：山東省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設用地使用權(quán)的同時，不但沒有對土地上已經(jīng)存在的房屋進行補償，反而強行推倒別人的房屋，就是對已經(jīng)設立的用益物權(quán)人的權(quán)利的侵害。

理論解釋：建設用地使用權(quán)人依法有權(quán)對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物。新設立的建設用地使用權(quán)，不得損害已經(jīng)設立的用益物權(quán)人的權(quán)利。

宅基地使用權(quán) 生活解釋：村民甲批得一塊宅基地，在此造了兩間住房和一間偏房。一年后，因要搬到城里兒子家住，甲將此房轉(zhuǎn)賣給了本村正要申請宅基地的村民乙。村民甲行使的即為宅基地使用權(quán)。

理論解釋：宅基地使用權(quán)人有權(quán)對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設施。同時，宅基地使用權(quán)人可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。一戶只能擁有一處宅基地。

地役權(quán)

生活解釋：甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對此糾紛，甲對乙的土地不享有地役權(quán)。這就說明，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機關(guān)申請地役權(quán)登記。不登記，不得對抗善意第三人。

理論解釋：地役權(quán)人有權(quán)按照合同利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。

遺失物

生活解釋：甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。奇石屬遺失物，乙應返還給甲。

理論解釋：拾得遺失物應當返還權(quán)利人，遺失物自發(fā)布招領公告之日起半年內(nèi)無人認領的，歸國家所有。

居住權(quán)

生活解釋：張先生與李女士結(jié)婚時住的兩居室是張先生單位分的，后兩人因感情不和離婚，法院將房子判給男方，但李女士可以暫時居住。離婚后李女士收養(yǎng)一子和她一起生活，不久，李女士突然病世。其子要求繼續(xù)在此房居住，張先生不同意，遂將此房收回。李女士離婚后對房子擁有的就是居住權(quán)。由于居住權(quán)不能繼承和轉(zhuǎn)讓，因此她收養(yǎng)之子不能繼續(xù)住在此房。

理論解釋：居住權(quán)人對他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設施享有占有、使用的權(quán)利。設立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。但居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。而且，居住權(quán)人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業(yè)管理費用。

抵押權(quán)

生活解釋：甲向乙借款5萬元，并以一臺機器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機器質(zhì)押給丙。丙在占有該機器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費而被丁留置。如果發(fā)生糾紛，應該按照什么順序進行受償呢？應該是乙優(yōu)先于丙受償，丁優(yōu)先于乙受償。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務人未履行債務時，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

質(zhì)權(quán)

生活解釋：甲將所持有的A公司債券交付乙，作為向乙借款的質(zhì)押物。雙方簽訂了書面質(zhì)押合同，但未在債券上背書“質(zhì)押”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債權(quán)人丙向法院申請執(zhí)行上述債券。正確的做法應該是，乙以債券已出質(zhì)對抗丙的執(zhí)行申請。

理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務人未履行債務時，債權(quán)人有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。質(zhì)權(quán)與抵押權(quán)的不同在于前者是轉(zhuǎn)移動產(chǎn)的占有，而后者則是不轉(zhuǎn)移動產(chǎn)的占有。質(zhì)權(quán)分為動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)兩種。前者是有形的，后者是無形的。

留置權(quán)

生活解釋：農(nóng)民甲到期沒有履行對農(nóng)民乙的債務，乙就留置了甲與債務有關(guān)的農(nóng)用車一輛，但是甲還在這輛車上設立了抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，如果各個權(quán)利人均對此車行使自己的權(quán)利，誰應該首先得到補償呢？應該是設立了留置權(quán)的乙。理論解釋：債務人未履行債務時，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。占有

生活解釋：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖?zhèn)鞴哦挥舌従渝X某保管。錢某因結(jié)婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款1萬元。孫某因資金周轉(zhuǎn)需要，向李某借款2萬元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。因為合同的效力未定，錢某的行為屬無權(quán)處分行為，無權(quán)處分行為產(chǎn)生的合同效力未定。所以，錢某屬于無權(quán)占有。孫某能取得古董所有權(quán)，因為孫某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權(quán)。孫某的行為就屬于善意占有。趙某有要求占有人返還原物的請求權(quán)，自侵權(quán)發(fā)生之日起一年以內(nèi)沒有行使，該請求權(quán)消滅。本案中，趙某只能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因為孫某是善意占有。

理論解釋：占有，包括有權(quán)占有和無權(quán)占有，無權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。

第五篇：二級物業(yè)師試題

一、情景題(1～5題，每題8分，共40分)

1．中北物業(yè)管理公司成立三年來，一直沒有自己公司的《員工手冊》。為了規(guī)范公司內(nèi)

部管理制度，請幫助該公司列出一份至少包括八章內(nèi)容的物業(yè)管理公司《員工手冊》目錄。說明：寫出每章標題即可。

答：第一章總經(jīng)理致辭(1分)第二章公司簡介(1分)第三章公司目標(1分)第四章人員聘用政策(1分)第五章考勤制度(1分)第六章儀容儀表與行為舉止(1分)第七章紀律處分(1分)第八章員工福利(1分)2．青年路小區(qū)已建成該粉刷項目編制預算。請問需要按照怎樣的步驟編制房屋外墻粉 刷工程的預算。

答：(1)熟悉施工圖紙。(1分)(2)了解施工現(xiàn)場的作業(yè)環(huán)境。(1分)(3)計算工程量。(1分)(4)套用定額。(1分)（5)編制維修工程預算表。(1分)(6)編制主要材料用量表。(1分)(7)計算各項費用。(1分)(8)編制預算編制說明。(1分)3．美新物業(yè)管理公司承接了富成花園的物業(yè)管理工作，該項目是一個地處市中心的以小戶型為主的高檔住宅項目。為了能夠設計好該小區(qū)的綜合經(jīng)營服務項目，美新物業(yè)管理公司準備認真進行一次市場調(diào)查。請問美新物業(yè)管理公司在此市場調(diào)查過程中要做哪些工作? 答：(1)考察物業(yè)項目的地理位置、交通狀況、周邊商業(yè)服務設施條件。(2分)(2)了解物業(yè)類型、規(guī)模及開展綜合經(jīng)營服務項目的條件。(2分)(3)收集服務對象的資料及其服務需求情況。(2分)(4)分析物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢和條件。(2分)4．尚敏大廈剛剛建成，建設單位決定采用公開招標的方式面向市場為該大廈選擇物業(yè)管理者。你作為一家準備參加投標的大型物業(yè)管理公司市場開發(fā)部的經(jīng)理，應按照怎樣的工作程序組織參加這次投標活動?

答：投標工作程序：(1)成立工作小組。(0.5分)(2)獲取招標文件。(0.5分)(3)解讀招標文件。(1分)(4)考察物業(yè)現(xiàn)場。(1分)(5)參加標前會議。(1分)6)進行投標可行性分析。(1分)(7)編制投標文件。(1分)(8)封送標書。(1分)(9)現(xiàn)場答辯。(1分)5．思達物業(yè)管理公司為了更好地激勵員工，準備選用一套新的員工績效考核辦法。如果你是該項工作負責人，在選擇考核方法時應遵照哪些基本原則?

答：良好而實用的考核方法應符合以下幾個基本原則：(1)能夠較好地體現(xiàn)企業(yè)目標和考核目的。(1．5分)(2)對員工的工作起到正面引導和激勵作用。(1．5分)(3)能夠比較客觀地評價員工的工作績效。(2分)(4)考核方法相對比較節(jié)約成本。(1．5分)(5)考核方法實用性強，易于執(zhí)行。(1．5分)

二、案例分析題(6～7題，每題15分，共30分)

6．某住宅樓業(yè)主全部入住已經(jīng)4年多了。半年前，其物業(yè)管理者敏達物業(yè)管理公司接到了頂層601單元業(yè)主的投訴，認為601單元在下雨時層頂滲漏是物業(yè)管理公司對房屋維修養(yǎng)護管理不當所致，要求物管理公司負責維修并給予一定的經(jīng)濟賠償。

請分析：(1)敏達物業(yè)管理公司是否應負責維修，并給予601單元一定的經(jīng)濟賠償? 答：(1)敏達物業(yè)管理公司要根據(jù)具體情況來分析自己是否應該承擔責任。(1分)

1)屋頂漏雨的問題可能是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量問題造成的，也可能是由于在使用中遭到破壞而造成的。為了查明責任，必須進行技術(shù)鑒定。(3分)2)如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量不合格而造成的，因其尚在5年保修期內(nèi)，以應由建設單位承擔保修責任，物業(yè)管理公司不須為此承擔責任，但應積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設單位及時解決問題。(3分)3)如果是物業(yè)管理公司在房屋維修養(yǎng)護管理工作中失職所造成的問題，物業(yè)管理公司應該承擔責任，負責修復并賠償損失。(2分)(2)為了給業(yè)主提供良好的居住環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)保值增值，物業(yè)管理公司應從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護 技術(shù)管理工作?

答：(2)房屋的維修養(yǎng)護技術(shù)管理工作包括：

1)配備專業(yè)人員督促指導房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設備的過早損壞和損耗。(1分)2)定期對房屋進行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護技術(shù)方案。(1分)3)建立房屋維修技術(shù)檔案，掌握房屋完損狀況。(1分)4)制定技術(shù)管理制度，確定責任人。(1分)5)監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。(1分)6)監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。(1分)

7．潤新住宅小區(qū)實行業(yè)主用燃氣卡買氣的消費方式。2005年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)管理公司購買天然氣。因這兩名業(yè)主長期不交納物業(yè)服務費，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生了爭執(zhí)。在爭執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。

物業(yè)管理公司最終也沒有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。

請分析：

(1)物業(yè)管理公司的做法是否妥當?為什么? 答：(1)物業(yè)管理公司的做法是不妥當?shù)摹?1分)1)業(yè)主不交物業(yè)服務費的問題與其到物業(yè)管理公司購買燃氣的行為屬于兩個不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。(1分)2)物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃氣的做法是沒有法律依據(jù)的，是錯誤的，應向業(yè)主承認錯誤，并賠禮道歉。(2分)3)物業(yè)管理公司應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購買燃氣提供服務，致使矛盾激化，物業(yè)公司是有責任的。(2分)(2)物業(yè)管理公司應該如何妥善解決上述問題? 答：(2)物業(yè)管理公司應該如下妥善解決問題：

1)根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購買燃氣，應當?shù)轿飿I(yè)公司購買，物業(yè)公司應該按照約定向業(yè)主出售燃氣。(1分)2)如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒有證據(jù)能證明自己有財產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。(2分)3)物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務費，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。(2分)4)為了起訴欠費的業(yè)主，物業(yè)公司應為訴訟準備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務合同、收費依據(jù)和對方欠費的證據(jù)等。物業(yè)公司作為原告應當向人民法院遞交起訴書，并要在起訴書中寫明具體的訴訟請求和事實、理由。(2分)5)接到法院決定開庭受理案件后，物業(yè)公司作為原告應當派代表按時到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實、理由和訴訟請求，進行發(fā)言和答辯。(1分)6)收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書送達之日起十五日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請強制執(zhí)行。(1分)

三、方案策劃題(8～9題選做一題，每題30分，共30分，如果8、9兩題均答，按第8題的得分計分)8．陽光穎達國際商城建筑面積約10萬m2，外墻是鋁金板和玻璃幕，內(nèi)墻面和地面是米黃色大理石，附屬設備包括16部電梯、2部自動扶梯、消防中控系統(tǒng)、磁卡門禁設備、中央制冷供暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，綜合配套設施包括地下停車場、休閑健身區(qū)、餐飲部等。目前，該商城已經(jīng)竣工，并通過招標方式選聘了金運物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務。

請你替金運物業(yè)管理公司編寫一份切實可行的物業(yè)管理方案。說明：寫出方案內(nèi)容的框架體系即可。答：(1)項目管理的整體設想與策劃(1分)2 包括物業(yè)項目概況和特點、客戶服務需求分析、服務指導思想、物業(yè)管理檔次、管理服務的總體范圍、服務質(zhì)量標準、管理服務措施等內(nèi)容。(3分)(2)物業(yè)管理服務模式(1分)包括管理服務運作模式、工作流程、機構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機制等。(2分)(3)管理服務人力資源的管理(1分)結(jié)合項目情況合理配備各崗位人員，制定人員培訓和管理計劃與措施。(1分)(4)管理制度建設(1分)主要包括各項物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，如各崗位職責、操作規(guī)程、管理要求、應急預案等。(2分)(5)物業(yè)管理服務的具體內(nèi)容和質(zhì)量標準(1分)包括業(yè)主入住接待、業(yè)主投訴處理、物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、車輛停放及交通管理、消防管理、環(huán)境保潔與綠化美化管理、特約服務等方面的具體管理和服務內(nèi)容、服務形式、服務方法、物資裝備、服務特色、服務承諾和質(zhì)量標準等。(3分)此外，制定前期物業(yè)管理服務目標，并結(jié)合項目情況劃分為階段性目標。(1分)(6)物業(yè)管理財務收支測算(1分)物業(yè)管理財務收支測算包括物業(yè)管理服務費用的構(gòu)成和收支測算、專項維修資金的籌集和使用計劃等。(2分)物業(yè)管理服務費用的測算包括服務總價和各分項服務單價，需要列明各項物業(yè)管理費用測算明細表。(2分)(7)接管驗收工作準備和實施(1分)1)組織驗收小組。(o．5分)2)明確驗收標準。(o．5分)3)確定驗收方案。(o．5分)4)準備驗收資料。(o．5分)5)參與竣工驗收。(O．5分)6)實施接管驗收及接管驗收后與建設單位協(xié)商解決遺留問題。(o．5分)(8)客戶人住實施方案(1分)包括成立客戶入住小組、入住程序制定、入住時間確定、建立物業(yè)管理檔案、劃分各部門責任及協(xié)助內(nèi)容、模擬培訓等。(3分

9．亮達物業(yè)管理公司通過公開招標的方式承接了斯聞大廈的物業(yè)管理早期介入工作。該物業(yè)項目處于市場調(diào)研準備階段。亮達物業(yè)管理公司中標的一個主要原因，是其編制了一份高水平、高標準、高質(zhì)量的“斯聞大廈物業(yè)管理早期介入方案”。如果你參加這次招標投標活動。請寫出：

(1)斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實施方案的主要工作內(nèi)容。

答：(1)斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實施方案的主要工作內(nèi)容包括： 1)立項決策階段的實施(2分)2)規(guī)劃設計階段的實施(2分)在這一階段，物業(yè)管理公司應做好以下工作：①考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設施的完善。(1分)②考慮建筑及設備設施使用和維修養(yǎng)護的需要。(1分)③考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設置和環(huán)境保潔的需要。(1分)3)施工安裝階段的實施(2分)①監(jiān)督工程質(zhì)量。(1分)②掌握物業(yè)的全部情況。(1分)③督促物業(yè)管理所需設施的落實。(1分)4)接管準備階段的實施(2分)①組織驗收小組。(1分)②明確驗收標準。(1分)③確定驗收方案。(1分)④擬訂日后物

6參與竣工驗收(1分)業(yè)管理方案和制度。(1分)⑤準備驗收資料。(1分)○(2)斯聞大廈物業(yè)管理早期介入準備工作的內(nèi)容。

答：(2)早期介入的準備工作包括：1)了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求。(2分)2)組織技術(shù)力量。(2分)3)收集相關(guān)資料。(2分)4)確定工作方法。(2分)5)準備設備器材和資金(2分)