第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之預(yù)售階段

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之預(yù)售階段

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。它與現(xiàn)房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。預(yù)售階段其實與施工階段對房地產(chǎn)開發(fā)來說應(yīng)該是同一個階段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入稅務(wù)處理的特殊性，筆者將其單獨作為一個階段來分析。

為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實現(xiàn)的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務(wù)，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。

（一）營業(yè)稅

1、房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅納稅義務(wù)人

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540號）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，屬于銷售不動產(chǎn)的行為，當然成為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。

2、計稅依據(jù)

營業(yè)稅的計稅依據(jù)即納稅人的營業(yè)額，包括納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

（1）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

（3）所收款項全額上繳財政。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用，均應(yīng)該按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，自覺履行營業(yè)稅納稅義務(wù)，否則存在涉稅風險。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的，是不需要繳納營業(yè)稅的，否則應(yīng)該作為“價外費用”繳納營業(yè)稅。

3、視同銷售

新《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；

（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；

（3）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

4、納稅義務(wù)時間

《實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。

自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。

（二）土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?！?/p>

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)特點，商品房都是按照項目一次性開發(fā)，分期分批進行銷售，在同一期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售前，由于許多工程未進行結(jié)算，要準確地計算該項目每一批商品房實現(xiàn)的銷售收入應(yīng)繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時按規(guī)定進行預(yù)征，待該期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售后進行結(jié)算，才能該項目應(yīng)繳的土地增值稅準確無誤，因此，采取了預(yù)繳制度。

預(yù)繳稅款從性質(zhì)上屬于納稅人按照稅務(wù)部門規(guī)定核定的應(yīng)繳納稅款。首先，沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款，不認定為偷稅行為。其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)納稅人沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款時，應(yīng)該按照稅法規(guī)定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規(guī)定加收滯納金。如果納稅人在限期內(nèi)仍不繳納稅款，稅務(wù)部門可以根據(jù)《稅收征管法》第六十八條規(guī)定處理：納稅人、扣繳義務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或者少繳應(yīng)納或者應(yīng)解繳的稅款，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務(wù)機關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強制執(zhí)行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。

各地對土地增值稅的預(yù)繳稅率存在差異，一般來說，普通標準住宅按照預(yù)售收入的1.5%，除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產(chǎn)項目為4.5%。但《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）要求各地提高預(yù)征率，該文規(guī)定，為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。此后各地陸續(xù)規(guī)定，提高了土地增值稅預(yù)征率。

（三）企業(yè)所得稅

（1）預(yù)收收入負有納稅義務(wù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。

（2）預(yù)收收入應(yīng)納稅所得額的計算方法

國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%.

（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

（3）預(yù)售階段廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的稅務(wù)處理

原國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：“廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進行處理：

1、開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。

2、新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。

新國稅發(fā)[2009]31號文部不再限制預(yù)售收入作為計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)；取消了相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，向后結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度的限制。

（4）預(yù)售收入相關(guān)的稅金及附加稅前扣除問題

1、月度或季度申報時，不得扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

因此，在企業(yè)月度或季度申報企業(yè)所得稅時，預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除。

2、年度所得稅匯算清繳時，可以扣除。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。

我們知道從毛利額與所得額是兩個不同的概念，只有將毛利額扣除相應(yīng)的稅金及其費用才變成所得額。因此，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，與預(yù)計收入相匹配的稅金、附加及相關(guān)費用應(yīng)該予以扣除。

此外，稅金是否屬于當期的費用，應(yīng)該以納稅義務(wù)發(fā)生時間為依據(jù)判斷，即：納稅義務(wù)時間發(fā)生，則屬于發(fā)生期費用；納稅義務(wù)時間尚未發(fā)生，則不屬于繳納當期費用（如預(yù)繳稅款）。營業(yè)稅中已經(jīng)講到，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售收入繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以在繳納發(fā)生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。目前不少地方將預(yù)繳的土地增值稅也可以稅前扣除。

例：某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年取得預(yù)售房屋款項1000萬元，該市規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅的預(yù)計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預(yù)征比例為2%。

分析：該房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅時應(yīng)作如下處理：預(yù)收款項的毛利是150萬元（1000×15%），應(yīng)交的營業(yè)稅是50萬元（1000×5%），應(yīng)交的城建稅及教育附加是5萬元（50×7%+55×3%），預(yù)交的土地增值稅是20萬元（1000×2%），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額是75萬元（150-50-5-20），房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的所得稅是18.75萬元（75×25%）。

（4）產(chǎn)生時間性差異的處理

企業(yè)會計準則對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認收人，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項時應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費用”，同時要調(diào)整該年度的應(yīng)納稅額。

（四）印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在預(yù)售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

（五）城鎮(zhèn)土地使用稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段城鎮(zhèn)土地使用稅稅務(wù)處理同拿地階段。

（六）房產(chǎn)稅

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段房產(chǎn)稅稅務(wù)處理涉及、施工階段階段。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策

一、取得土地環(huán)節(jié)

1．土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當?shù)匾?guī)定）。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？

分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2個月土地使用稅：56000×4×2/12=37333.33元。

2．印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

3．契稅：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。目前規(guī)定的契稅稅率為3％。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)

1．印花稅（設(shè)計合同）：建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同，按收取費用萬分之五貼花。

2．印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3．印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1．營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，銷售不動產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。2．土地增值稅（預(yù)征）：除普通標準住宅不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認。

土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。3．企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預(yù)售，4－6月共取得預(yù)收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前均盈利，該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅？（假設(shè)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1％，該企業(yè)位于地級市，當?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10%）

分析：該企業(yè)預(yù)收收入10000萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅10000×5％＝500萬元，城建稅500×7%＝35萬元，教育費附加500×3%＝15萬元，地方教育費附加500×1％＝5萬元，土地增值稅10000×2％＝200萬元，合計755萬元。應(yīng)納稅所得額＝-50＋10000×10％－755＝195萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝195×25％＝48.75萬元

4．印花稅（商品房銷售合同）：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環(huán)節(jié)

1．企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）： 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

在納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工，之前已預(yù)收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10％計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？

分析：實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500（10500-30000×10％）萬，應(yīng)納稅所得額＝-2300+7500＝5200萬，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝5200×25％＝1300萬元。

2．土地增值稅（清算）：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）各省轄市地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（5）對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。常見問題解答 1．應(yīng)收房款欠款是否繳納營業(yè)稅？如房地產(chǎn)公司銷售了一套房屋給業(yè)主，按照合同2009年底應(yīng)收房款100萬，業(yè)主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在2009年申報營業(yè)稅，還是在實際收到時繳納營業(yè)稅？

答：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局令第52號）第二十四條規(guī)定，條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。因此，納稅人應(yīng)當按照合同確定的付款日期確認營業(yè)收入，依法繳納營業(yè)稅。

2．房地產(chǎn)企業(yè)代收費用是否需繳納營業(yè)稅？

答：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外收費，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定：營業(yè)稅條例所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

（一）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

（三）所收款項全額上繳財政。如果為符合規(guī)定條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，則不并入營業(yè)額征收營業(yè)稅，否則應(yīng)作為價外收費，全額計征營業(yè)稅。

3．房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應(yīng)當繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。

4．以不動產(chǎn)投資是否征收土地增值稅？

答：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，企業(yè)所得稅上如何處理？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，不屬于捐贈行為，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分攤確認各項的銷售收入。銷售的不動產(chǎn)屬于未完工產(chǎn)品的，不動產(chǎn)預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定的計稅毛利率計征企業(yè)所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)稅收規(guī)定。

6．房產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？如果繳納，該如何確定房產(chǎn)稅的原值？

答：國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第四項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產(chǎn)稅。開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況，應(yīng)自開始使用售樓部的次月起繳納房產(chǎn)稅。作為自用的售樓部，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，按照其售樓部房產(chǎn)原值的70%作為房產(chǎn)稅應(yīng)納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。

在房產(chǎn)原值的確認上，分不同時段計算并交納房產(chǎn)稅。2009年1月1日至2010年12月21日應(yīng)按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）的規(guī)定，即對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿的固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)相關(guān)會計制度的規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定進行調(diào)整或重新評估房屋原價。從2010年12月21日起，應(yīng)按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）的規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠30%的價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在2年期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。這種情況涉及個人所得稅嗎？

答：據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]576 號）規(guī)定，所述行為其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策

一、取得土地環(huán)節(jié)

1.土地使用稅:以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù),依照規(guī)定稅率計算征收(具體稅率參照當?shù)匾?guī)定)。

案例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同,合同約定出讓土地面積為56000平米,土地出讓金為34000萬元,合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅? 分析:該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅,2010年應(yīng)繳納2個月土地使用稅:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同):對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。

3.契稅:國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為3%。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)

1.印花稅(設(shè)計合同):建設(shè)工程勘察設(shè)計合同,包括勘察、設(shè)計合同,按收取費用萬分之五貼花。

2.印花稅(建安合同):建筑安裝工程承包合同,包括建筑、安裝工程承包合同,按承包金額萬分之三貼花。

3.印花稅(借款合同):銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同,按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1.營業(yè)稅(銷售不動產(chǎn)):納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額,銷售不動產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

2.土地增值稅(預(yù)征):除普通標準住宅不實行預(yù)征外,對其他各類商品房,均實行預(yù)征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件,經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認。

土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。

3.企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品):企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額,計入當期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:(1)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于15%。

(2)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于10%。(3)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的,不得低于5%。

(4)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。案例:如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤,尚未完工,2010年4月開始預(yù)售,4-6月共取得預(yù)收收入10000萬元,6月利潤表反映利潤總額為-50萬元,以前均盈利,該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅?(假設(shè)國家規(guī)定企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%,該企業(yè)位于地級市,當?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10%)分析:該企業(yè)預(yù)收收入10000萬元,應(yīng)繳納營業(yè)稅10000×5%=500萬元,城建稅500×7%=35萬元,教育費附加500×3%=15萬元,地方教育費附加500×1%=5萬元,土地增值稅10000×2%=200萬元(注:本案例來自江蘇地稅局,江蘇省土地增值稅預(yù)征率為2%,所以本案例按2%計算。),合計755萬元。應(yīng)納稅所得額=-50+10000×10%-755=195萬元,應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=195×25%=48.75萬元

4.印花稅(商品房銷售合同):對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環(huán)節(jié)

1.企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品):開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā),建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外,其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工:(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

在納稅申報時,企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。案例:如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工,之前已預(yù)收房款30000萬元,之前已按計稅毛利率10%計算出預(yù)計毛利額,計入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅,12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元,完工后計算出實際毛利額為10500萬元,那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅? 分析:實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500(10500-30000×10%)萬,應(yīng)納稅所得額

=-2300+7500=5200萬,應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=5200×25%=1300萬元。

2.土地增值稅(清算): 納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進行土地增值稅的清算:(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算:(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)各省轄市地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中,發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的,可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(3)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之設(shè)計、施工階段

設(shè)計施工階段是開發(fā)商委托設(shè)計公司和建筑公司進行項目設(shè)計、建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務(wù)代扣代繳、計稅成本的核算、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅務(wù)事項。

（一）印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同等合同。

甲供材料應(yīng)按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花；

建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花；

建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花；

借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花；

財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。

（二）代扣代繳涉稅事項

房地產(chǎn)設(shè)計，施工期間涉及的營業(yè)稅事項，主要包括：對外支付款項時營業(yè)稅、企業(yè)所得稅代扣代繳問題。

一、營業(yè)稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行稅收協(xié)定特許權(quán)使用費條款有關(guān)問題的通知》（國稅函[2009]507號）規(guī)定，“專門從事工程、管理、咨詢等專業(yè)服務(wù)的機構(gòu)或個人提供的相關(guān)服務(wù)所取得的款項”應(yīng)為勞務(wù)活動所得，不應(yīng)是特許權(quán)使用費。對外支付款項的營業(yè)稅代扣代繳問題，主要發(fā)生與接受境外上述勞務(wù)時的涉稅事項。

1、接受境外建筑設(shè)計勞務(wù)屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范圍

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540號）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務(wù)總局第52號令）第四條規(guī)定：條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)，是指提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)。

因此，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)接受境外建筑設(shè)計勞務(wù)，屬于應(yīng)發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)的勞務(wù)。

2、代扣代繳義務(wù)的判斷

《暫行條例》第十一條規(guī)定：中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。

因此，企業(yè)發(fā)生對外支付建筑設(shè)計勞務(wù)款項時，要判斷企業(yè)是否負有代扣代繳義務(wù)，應(yīng)向發(fā)生業(yè)務(wù)的境外單位或者個人確認其境內(nèi)是否存在經(jīng)營機構(gòu)或境內(nèi)代理人，如果不存在，則確認自身負有代扣代繳義務(wù)。

3、代扣代繳義務(wù)發(fā)生時間

《暫行條例》第十二條規(guī)定：營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。

《暫行條例》第十二條規(guī)定還規(guī)定：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

4、代扣代繳營業(yè)稅稅款的計算

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率。

因此，企業(yè)計算代扣代繳應(yīng)納稅額時，也按上述公式確認，準確確認應(yīng)稅行為的營業(yè)額以及稅率。營業(yè)額以及稅率的確認與境內(nèi)企業(yè)和單位發(fā)生應(yīng)稅行為是一致的。

二、企業(yè)所得稅

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條“對非居民企業(yè)在中國境內(nèi)取得工程作業(yè)和勞務(wù)所得應(yīng)繳納的所得稅，稅務(wù)機關(guān)可以指定工程價款或者勞務(wù)費的支付人為扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)履行扣繳義務(wù)代扣代繳該境外勞務(wù)的企業(yè)所得稅。

（三）甲供材料的營業(yè)稅事項

《實施細則》第七條規(guī)定，“納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：

（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；

（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形?！钡谑鶙l規(guī)定，“除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款?！?/p>

《實施細則》沒有明確規(guī)定裝飾工程中甲供材要不要不并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。而根據(jù)2006年8月17日《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2006]114號）文的規(guī)定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款）確認計稅營業(yè)額”。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。因此，除了裝飾勞務(wù)以外的“建筑業(yè)”的甲供材料（包括甲方提供設(shè)備的情形）需要并入施工方的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅。

從上述法規(guī)可以看到，施工企業(yè)應(yīng)按含甲供材料金額開具建筑施工發(fā)票給建設(shè)方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），建設(shè)方歸集為開發(fā)成本。但甲供材料是建設(shè)方購買了，建設(shè)方應(yīng)注意重復(fù)入在開發(fā)成本的問題。

（四）計稅成本的核算

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

1、計稅成本對象的確定原則

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。其確認原則包括以下六項：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

此外，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

2、計稅成本的內(nèi)容

國稅發(fā)[2009]31號為房地產(chǎn)企業(yè)的計稅成本主要歸類為以下六類：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

3、計稅成本核算的一般步驟

計稅成本核算一般分以下五個步驟：

（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

4、共同成本和不能分清負擔對象的間接成本的分配方法

共同成本和不能分清負擔對象的間接成本應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有以下幾種：

（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。

5、特定成本的分配方法

（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。

土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

6、以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)情況下計稅成本的確定

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

7、可以預(yù)提的三項計稅成本

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

（五）城鎮(zhèn)土地使用稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計、施工階段的城鎮(zhèn)土地使用稅同取得土地階段。

（六）房產(chǎn)稅

《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條明確規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！? 業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”第十九條還明確：“納稅人自建的房屋，因此，施工期間不予征稅的臨時性建筑物必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之預(yù)售階段

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。它與現(xiàn)房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。預(yù)售階段其實與施工階段對房地產(chǎn)開發(fā)來說應(yīng)該是同一個階段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入稅務(wù)處理的特殊性，筆者將其單獨作為一個階段來分析。

為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實現(xiàn)的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務(wù)，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。

（一）營業(yè)稅

1、房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅納稅義務(wù)人

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540號）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，屬于銷售不動產(chǎn)的行為，當然成為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。

2、計稅依據(jù)

營業(yè)稅的計稅依據(jù)即納稅人的營業(yè)額，包括納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

（1）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

（3）所收款項全額上繳財政。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用，均應(yīng)該按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，自覺履行營業(yè)稅納稅義務(wù)，否則存在涉稅風險。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的，是不需要繳納營業(yè)稅的，否則應(yīng)該作為“價外費用”繳納營業(yè)稅。

3、視同銷售

新《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；

（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；

（3）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

4、納稅義務(wù)時間

《實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。

自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。

（二）土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?！?/p>

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)特點，商品房都是按照項目一次性開發(fā)，分期分批進行銷售，在同一期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售前，由于許多工程未進行結(jié)算，要準確地計算該項目每一批商品房實現(xiàn)的銷售收入應(yīng)繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時按規(guī)定進行預(yù)征，待該期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售后進行結(jié)算，才能該項目應(yīng)繳的土地增值稅準確無誤，因此，采取了預(yù)繳制度。

預(yù)繳稅款從性質(zhì)上屬于納稅人按照稅務(wù)部門規(guī)定核定的應(yīng)繳納稅款。首先，沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款，不認定為偷稅行為。其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)納稅人沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款時，應(yīng)該按照稅法規(guī)定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規(guī)定加收滯納金。如果納稅人在限期內(nèi)仍不繳納稅款，稅務(wù)部門可以根據(jù)《稅收征管法》第六十八條規(guī)定處理：納稅人、扣繳義務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或者少繳應(yīng)納或者應(yīng)解繳的稅款，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務(wù)機關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強制執(zhí)行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。

各地對土地增值稅的預(yù)繳稅率存在差異，一般來說，普通標準住宅按照預(yù)售收入的1.5%，除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產(chǎn)項目為4.5%。但《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）要求各地提高預(yù)征率，該文規(guī)定，為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。此后各地陸續(xù)規(guī)定，提高了土地增值稅預(yù)征率。

（三）企業(yè)所得稅

（1）預(yù)收收入負有納稅義務(wù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。

（2）預(yù)收收入應(yīng)納稅所得額的計算方法

國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額?！?/p>

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%.

（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

（3）預(yù)售階段廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的稅務(wù)處理

原國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：“廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進行處理：

1、開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，2、新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅。“

新國稅發(fā)[2009]31號文部不再限制預(yù)售收入作為計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)；取消了相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，向后結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅的限制。

（4）預(yù)售收入相關(guān)的稅金及附加稅前扣除問題

1、月度或季度申報時，不得扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

因此，在企業(yè)月度或季度申報企業(yè)所得稅時，預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除。

2、所得稅匯算清繳時，可以扣除。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。

我們知道從毛利額與所得額是兩個不同的概念，只有將毛利額扣除相應(yīng)的稅金及其費用才變成所得額。因此，在企業(yè)所得稅匯算清繳時，與預(yù)計收入相匹配的稅金、附加及相關(guān)費用應(yīng)該予以扣除。

此外，稅金是否屬于當期的費用，應(yīng)該以納稅義務(wù)發(fā)生時間為依據(jù)判斷，即：納稅義務(wù)時間發(fā)生，則屬于發(fā)生期費用；納稅義務(wù)時間尚未發(fā)生，則不屬于繳納當期費用（如預(yù)繳稅款）。營業(yè)稅中已經(jīng)講到，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售收入繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以在繳納發(fā)生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。目前不少地方將預(yù)繳的土地增值稅也可以稅前扣除。

例：某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年取得預(yù)售房屋款項1000萬元，該市規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅的預(yù)計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預(yù)征比例為2%。

分析：該房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅時應(yīng)作如下處理：預(yù)收款項的毛利是150萬元（1000×15%），應(yīng)交的營業(yè)稅是50萬元（1000×5%），應(yīng)交的城建稅及教育附加是5萬元（50×7%+50×3%），預(yù)交的土地增值稅是20萬元（1000×2%），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額是75萬元（150-50-5-20），房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的所得稅是18.75萬元（75×25%）。

（4）產(chǎn)生時間性差異的處理

企業(yè)會計準則對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認收人，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項時應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費用”，同時要調(diào)整該的應(yīng)納稅額。

（四）印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在預(yù)售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

（五）城鎮(zhèn)土地使用稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段城鎮(zhèn)土地使用稅稅務(wù)處理同拿地階段。

（六）房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段房產(chǎn)稅稅務(wù)處理涉及、施工階段階段。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之竣工銷售階段

房地產(chǎn)企業(yè)竣工銷售階段一般發(fā)生以下事項：開發(fā)產(chǎn)品已達到交付條件，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主交付房產(chǎn)，財務(wù)處理上結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本；與施工方進行竣工結(jié)算，房地產(chǎn)企業(yè)確認竣工結(jié)算報告后，向施工方支付工程結(jié)算價款。此時，一般開發(fā)項目的開發(fā)成本基本可以確認。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。

一、企業(yè)所得稅

（一）完工時的稅務(wù)處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

因此，納稅人應(yīng)注意開發(fā)產(chǎn)品是否符合完工條件，如達到完工條件，應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，企業(yè)所得稅匯算清繳時，實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額作納稅調(diào)整。

（二）完工條件的判斷

國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認的三個條件：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始就應(yīng)進行完工時的稅務(wù)處理。

2009年6月26日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）一文，對《海南省國家稅務(wù)局關(guān)于海南永生實業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發(fā)[2009]121號）批復(fù)中，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。并解釋到“開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）再次重申了這一問題。文件規(guī)定，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時計入當年（完工）應(yīng)納稅所得額。

但在實務(wù)中很多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)已經(jīng)符合開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入，例如雖為業(yè)務(wù)辦理了交房手續(xù)，但以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間；以款項收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，推遲收入確認時間等等。

（三）申報時的注意事項

國稅發(fā)[2009]31號，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工時，在納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料，例如差異調(diào)整的稅務(wù)鑒證報告、開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。

案例：A房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)A項目，2008年簽訂預(yù)售合同，取得預(yù)售收入2500萬，2009年竣工完成，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，部門備案，但未未交付給業(yè)主。2009年A項目又預(yù)收收入6500萬元。A企業(yè)各項目預(yù)計計稅毛利率均為15%，暫只計算營業(yè)稅，不考慮期間費用。

分析：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定，A項目已符合文件規(guī)定的其中一個完工條件，即視為稅法意義上的完工，此時企業(yè)應(yīng)結(jié)算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額，計入當應(yīng)納稅所得額。2009年的預(yù)售收入，所得稅匯算時不能按照預(yù)計計假設(shè)A項目已知實際計稅成本為4500萬元，則A項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝（6500－4500－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1175（萬元）。

二、土地增值稅 稅毛利率15%進行計算。而在2008預(yù)收款2500萬元按照預(yù)計計稅毛利率在匯算清繳中作過納稅調(diào)整，則在2009作納稅調(diào)減處理。

（一）征稅對象及范圍

《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。所稱個人，包括個體經(jīng)營者。

上述規(guī)定了土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。

（二）清算條件

《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算。

1、自行清算

國稅發(fā)[2009]91號第九條條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2、要求清算

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

（三）清算單位

《細則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。

《細則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

國稅發(fā)[2009]91號第十七條規(guī)定，清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（四）土地增值稅的計算

1、基本計算規(guī)定

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收.增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入—扣除項目金額

增值率=增值額÷扣除項目金額

應(yīng)納稅款=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

2、收入解析

《條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。

條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

視同銷售收入按下列方法和順序確認：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；② 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

3、扣除項目解析

計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本，費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本，費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）。

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括①土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等）②前期工程費（包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出）③建筑安裝工程費（是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）④基礎(chǔ)設(shè)施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等工程發(fā)生的支出）⑤公共配套設(shè)施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）⑥開發(fā)間接費用（是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅（不包括銷售不動產(chǎn)繳納的印花稅）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（五）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

4、計算扣除項目金額應(yīng)遵循的原則

（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的（期間費用除外）。

（3）扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。

（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（6）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)要將全部開發(fā)商品房交付之后，開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù)才全部轉(zhuǎn)移給購房人。在占用土地次月起至全部交付商品房當月期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)商品房占用土地均負有城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。在開發(fā)產(chǎn)品全部交付給業(yè)主次月起，房地產(chǎn)企業(yè)就不存在開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù)

案例：某房地產(chǎn)企業(yè)2008年8月因商品房開發(fā)征用土地10萬平方米，國有土地使用權(quán)出讓合同約定于2010年8底交付，并取得國有土地使用權(quán)權(quán)證書。同年9月開始開發(fā)，2009年6月銷售5萬平方米。已售商品房《國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明書》合計分割土地面積1.5萬平方米，2010年6月剩余月份全部房產(chǎn)銷售并交付，已售商品房《國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明書》合計分割土地面積10萬平方米。則2008年應(yīng)納城鎮(zhèn)土×6×年單位稅額/12；2010年1-6月應(yīng)納土地增值稅（10-1.5）×6×年單位稅額/12；房產(chǎn)全部交付之后開發(fā)商品房占用土地無須再納城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在竣工銷售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

五、房產(chǎn)稅

根據(jù)財稅地[1986]8號規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

因此，如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。地使用稅=10×5×年單位稅額/12；2009年1-6月應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=10×6×年單位稅額/12；2009年7月-12應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=（10-1.5）

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集

一、取得土地環(huán)節(jié)

1.土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收(具體稅率參照當?shù)匾?guī)定)。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2014年10月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2014年應(yīng)繳納多少土地使用稅?

分析：該企業(yè)應(yīng)從2014年11月起申報繳納土地使用稅，2014年應(yīng)繳納2個月土地使用稅：56000×4×2/12=37333.33元。

2.印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同)：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

3.契稅：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為3%。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)

1.印花稅(設(shè)計合同)：建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同，按收取費用萬分之五貼花。

2.印花稅(建安合同)：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3.印花稅(借款合同)：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1.營業(yè)稅(銷售不動產(chǎn))：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，銷售不動產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

2.土地增值稅(預(yù)征)：除普通標準住宅不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認。

土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。

3.企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品)：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:

(1)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

(2)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

(3)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

(4)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工，2014年4月開始預(yù)售，4-6月共取得預(yù)收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前均盈利，該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅?(假設(shè)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%，該企業(yè)位于地級市，當?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10%)

分析：該企業(yè)預(yù)收收入10000萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅10000×5%=500萬元，城建稅500×7%=35萬元，教育費附加500×3%=15萬元，地方教育費附加500×1%=5萬元，土地增值稅10000×2%=200萬元，合計755萬元。應(yīng)納稅所得額=-50+10000×10%-755=195萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=195×25%=48.75萬元

4.印花稅(商品房銷售合同)：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環(huán)節(jié)

1.企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品)：

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

在納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2014年12月完工，之前已預(yù)收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10%計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅?

分析：實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500(10500-30000×10%)萬，應(yīng)納稅所得額=-2300+7500=5200萬，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=5200×25%=1300萬元。

2.土地增值稅(清算)：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)各省轄市地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

常見問題解答

1.應(yīng)收房款欠款是否繳納營業(yè)稅?如房地產(chǎn)公司銷售了一套房屋給業(yè)主，按照合同2009年底應(yīng)收房款100萬，業(yè)主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在2009年申報營業(yè)稅，還是在實際收到時繳納營業(yè)稅?

答：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務(wù)總局令第52號)第二十四條規(guī)定，條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。因此，納稅人應(yīng)當按照合同確定的付款日期確認營業(yè)收入，依法繳納營業(yè)稅。

2.房地產(chǎn)企業(yè)代收費用是否需繳納營業(yè)稅?

答：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外收費，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定：營業(yè)稅條例

所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：(一)由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費;(二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù);(三)所收款項全額上繳財政。

如果為符合規(guī)定條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，則不并入營業(yè)額征收營業(yè)稅，否則應(yīng)作為價外收費，全額計征營業(yè)稅。

3.房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應(yīng)當繳納土地增值稅?

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。

4.以不動產(chǎn)投資是否征收土地增值稅?

答：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))

作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企

業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，企業(yè)所得稅上如何處理?

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函[2008]875號)以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)規(guī)定，企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，不屬于捐贈行為，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分攤確認各項的銷售收入。銷售的不動產(chǎn)屬于未完工產(chǎn)品的，不動產(chǎn)預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定的計稅毛利率計征企業(yè)所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)稅收規(guī)定。

6.房產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產(chǎn)稅?如果繳納，該如何確定房產(chǎn)稅的原值?

答：國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)第二條第四項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產(chǎn)稅。開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況，應(yīng)自開始使用售樓部的次月起繳納房產(chǎn)稅。作為自用的售樓部，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，按照其售樓部房產(chǎn)原值的70%作為房產(chǎn)稅應(yīng)納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。

在房產(chǎn)原值的確認上，分不同時段計算并交納房產(chǎn)稅。2009年1月1日至2014年12月21日應(yīng)按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2008]152號)的規(guī)定，即對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿的固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)相關(guān)會計制度的規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定進行調(diào)整或重新評估房屋原價。從2014年12月21日起，應(yīng)按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2014]121號)的規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠30%的價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在2年期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。這種情況涉及個人所得稅嗎?

答：據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》(國稅函[2008]576

號)規(guī)定，所述行為其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。