第一篇：地產(chǎn)企業(yè)常用的5個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)分析

地產(chǎn)企業(yè)常用的5個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)分析

一、未完工開發(fā)產(chǎn)品“預(yù)收賬款”少申報(bào)營業(yè)稅

對于房地產(chǎn)公司銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收到購房人的“預(yù)收賬款”如何申報(bào)繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間是什么？《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第540號)第十二條規(guī)定：“ 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)公司銷售未完工產(chǎn)品，與購房者簽訂《商品房銷售合同》，將取得的銷售或預(yù)售收入先全部通過“預(yù)收賬款”科目歸集，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額申報(bào)繳納營業(yè)稅。

可是，實(shí)踐操作中，有些房地產(chǎn)公司在發(fā)生銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，總是存在銷售未完工項(xiàng)目申報(bào)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報(bào)表反映的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)不一致，出現(xiàn)賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)。這顯然沒有將銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品而取得“預(yù)收賬款”全部依法繳納營業(yè)稅，是一種延期繳納營業(yè)稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。例如，某房地產(chǎn)公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個(gè)大型住宅小區(qū)，前三項(xiàng)目已經(jīng)完工，D項(xiàng)目尚未完工。該房地產(chǎn)公司所開發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目分別在三個(gè)區(qū)，營業(yè)稅每月分別向三個(gè)區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)和繳納。稅務(wù)機(jī)關(guān)對該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年至2013年的納稅情況進(jìn)行了檢查，稅務(wù)檢查人員通過電子表格，將該房地產(chǎn)公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報(bào)表進(jìn)行比對，發(fā)現(xiàn)該公司D項(xiàng)目申報(bào)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)，到2013年12月累計(jì)少申報(bào)計(jì)稅收入4700萬元。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳該房地產(chǎn)公司少申報(bào)計(jì)稅收入的營業(yè)稅及附加，并按《中華人民共和國稅收征收管理辦法》及其《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

二、收取購房定金未申報(bào)繳納營業(yè)稅

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號令）第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！绷硗猓瑖叶悇?wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，此項(xiàng)法規(guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司向業(yè)主收取的購房定金必須依法繳納營業(yè)稅。可是有些房地產(chǎn)公司將收取的購房定金一直掛在“其他應(yīng)付款”的會(huì)計(jì)科目，而未申報(bào)繳納營業(yè)稅，也是一種延期繳納稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。

例如，甲房地公司收到購房定金的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），貸：其他應(yīng)付款－定金。簽訂合同并收到首付款的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），其他應(yīng)付款－定金，貸：預(yù)收賬款—房款。經(jīng)稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)查實(shí)，甲公司只就計(jì)入“預(yù)收賬款”科目的預(yù)售收入申報(bào)繳納營業(yè)稅，對收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的收入28,000,000元，掛在“其他應(yīng)付款—定金”科目的貸方，未申報(bào)繳納營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號令）第二十五條和國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)作出以下處罰決定：甲房地公司尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的售房定金收入28,000,000元，補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款。

三、部分代收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營業(yè)稅 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第540號）第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

(一)由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

（二）收取時(shí)開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金是免征營業(yè)稅的。因?yàn)楦鶕?jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]69號）文件的規(guī)定，住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營業(yè)稅，并不用考慮誰出具票據(jù)及會(huì)計(jì)如何處理問題。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。”

基于以上政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司代有關(guān)政府部門收取的代收款項(xiàng)，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，都要依法申報(bào)繳納營業(yè)稅，例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)檢查某房地產(chǎn)公司“其他應(yīng)付款”賬戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司2012至2013年在銷售商品房時(shí)向客戶收取住房專項(xiàng)維修基金700萬元，管道燃?xì)獬跹b費(fèi)和有線電視初裝費(fèi)共1500萬元，票據(jù)由委托方進(jìn)行開具，其中專項(xiàng)維修基金700萬元符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計(jì)征營業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。最后稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對該企業(yè)作出《稅務(wù)處罰決定書》，處理決定如下：

1、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、四條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司代收款項(xiàng)1500萬元的營業(yè)稅及附加，并加收滯納金。

2、因代收款項(xiàng)票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號文的規(guī)定，此代收代付款項(xiàng)不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

3、根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號文件及國稅發(fā)【2009】91號文件第28條規(guī)定，代收款項(xiàng)不征收土地增值稅。

四、以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息未視同銷售申報(bào)納稅

實(shí)踐中，房地產(chǎn)公司往往會(huì)出現(xiàn)以其開發(fā)完成的開發(fā)產(chǎn)品抵建筑企業(yè)的工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息等問題。房地產(chǎn)公司將房屋抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理分別是，借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付建筑工程款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：長期借款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：應(yīng)付股息，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房。雙方都沒有給對方分別開具發(fā)票。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一、二、四、五、九條及其《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)公司以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)應(yīng)視同銷售處理。以房抵工程款應(yīng)按照建筑企業(yè)從房地產(chǎn)公司收回工程款和再用收回的工程款購買房地產(chǎn)公司的房屋兩個(gè)階段來進(jìn)行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)公司和建筑企業(yè)應(yīng)分別給對方開具發(fā)票。即房地產(chǎn)公司給建筑安裝企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，同時(shí)按照營業(yè)稅的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。建筑安裝企業(yè)給房地產(chǎn)公司開具建筑安裝發(fā)票，同時(shí)按照營業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。以房抵銀行貸款應(yīng)按照銀行收回房地產(chǎn)公司的貸款資金，然后用收回的貸款資金從房地產(chǎn)公司購買商品房兩個(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給銀行開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，銀行給房地產(chǎn)公司開具超過貸款本金部分利息的利息票據(jù)。以房抵股東分配股息應(yīng)按照房地產(chǎn)公司銷售商品房獲得的銷售收入，然后用銷售收入支付給其股東的利息兩個(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給股東開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。因此，當(dāng)房地產(chǎn)公司發(fā)生以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，必須按照稅法的規(guī)定，按照視同銷售處理，依法申報(bào)繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)稽查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司存在以下違法事實(shí)：

一是將其售樓部數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)部有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司的C項(xiàng)目售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財(cái)務(wù)部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。造成兩個(gè)部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的15套住房用于抵頂施工單位的工程款，因?yàn)楣こ躺形唇Y(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。經(jīng)進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司與施工單位簽訂了《抵債協(xié)議》，協(xié)議中明確了用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價(jià)2000萬元，這15套房已被施工單位用于職工宿舍。

二是在該房地產(chǎn)公司開發(fā)的B花園現(xiàn)場了解房屋入住情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和“銀行存款”明細(xì)賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計(jì)提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計(jì)提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)，原來是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂《以商品房抵頂銀行貸款合同》，以開發(fā)產(chǎn)品抵頂銀行3900萬元貸款，房地產(chǎn)公司以商品房抵頂銀行貸款，不進(jìn)行任何賬務(wù)處理，少計(jì)應(yīng)稅收入3900 萬元。

經(jīng)過查證后，稅務(wù)稽查局對該房地產(chǎn)公司進(jìn)行了如下稅務(wù)處罰決定： 第一追繳房地產(chǎn)公司視同銷售行為營業(yè)稅及附加并加收滯納金，按照協(xié)議售價(jià)2000萬元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補(bǔ)繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

第二，追繳房地產(chǎn)公司按照3900萬元價(jià)格視同銷售行為的營業(yè)稅及附加并加收滯納金，同時(shí)按照3900萬元價(jià)格扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補(bǔ)繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

五、利用裝修分解精裝房銷售收入

為了少繳納土地增值稅，不少房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額分解為兩部分：一部分為毛坯房銷售額；一部分為裝修款。其實(shí)這種做法是違背相關(guān)政策規(guī)定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有裝修資質(zhì)，而與客戶簽訂裝修合同是分解銷售額，少申報(bào)土地增值稅和營業(yè)稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風(fēng)險(xiǎn)很大。例如，D花園是甲公司近年開發(fā)的新項(xiàng)目，第一期已基本售完，第二期也已進(jìn)入預(yù)售階段。檢查人員通過計(jì)算機(jī)查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會(huì)大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費(fèi)者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點(diǎn)對D項(xiàng)目精裝修部分進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認(rèn)銷售收入和“其他業(yè)務(wù)收入”。2013年該項(xiàng)目預(yù)收款28000萬元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅1400萬元，取得裝修預(yù)收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入”4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅240萬元。對于該公司D項(xiàng)目取得的裝修收入應(yīng)如何征稅？檢查人員對這一問題進(jìn)行了仔細(xì)地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個(gè)稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。但是，在仔細(xì)查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補(bǔ)充協(xié)議中卻強(qiáng)調(diào)業(yè)主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項(xiàng)，按不同稅目分別繳納稅款，而實(shí)際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，那就是銷售精裝修商品房。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1998]53號）的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款，其收取的裝修及安裝設(shè)備收入應(yīng)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為的一個(gè)組成部分，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目補(bǔ)繳營業(yè)稅。基于這規(guī)定，甲公司將精裝房銷售分解為兩份合同，漏了土地增值稅和營業(yè)稅。最后，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對甲公司做出補(bǔ)營業(yè)稅、土地增值稅、罰款和繳納滯納金的處罰。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應(yīng)按15%的毛利率補(bǔ)征2013年企業(yè)所得稅。

第二篇：企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)概述

企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)概述

企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)的涉稅行為因未能正確有效遵守稅收法規(guī)而導(dǎo)致企業(yè)未來利益的可能損失，具體表現(xiàn)為企業(yè)涉稅行為影響納稅準(zhǔn)確性的不確定因素，結(jié)果就是企業(yè)多交了稅或者少交了稅。

概括來講，企業(yè)的涉稅行為大致可分為三類：稅收政策遵從、納稅金額核算、納稅籌劃。其中稅收政策遵從就是納什么稅的問題，納稅金額核算就是納多少稅的問題，納稅籌劃就是如何納最少的稅的問題。

上述三類行為中和企業(yè)關(guān)系最密切的是稅收政策遵從和納稅金額核算，它們是企業(yè)涉稅行為的主體內(nèi)容。畢竟，企業(yè)每天花費(fèi)大量的時(shí)間、人力和物力是先要解決經(jīng)營行為和經(jīng)營事件到底該納什么稅和納多少稅的問題，企業(yè)因納稅風(fēng)險(xiǎn)而帶來的利益損失更多是和稅收政策遵從和納稅金額核算有關(guān)。而企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營中的納稅籌劃行為較少，相關(guān)的納稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率也較小。雖然我國的稅收法規(guī)體系非常繁雜，但是具體到單體企業(yè)能夠適用的稅收政策畢竟有限，企業(yè)的經(jīng)營行為可供選擇適用稅收政策的余地比較小。因此，從目前筆者知悉的情況看，很多企業(yè)對于納稅籌劃仍然停留在概念和愿望階段，一些財(cái)務(wù)人員已經(jīng)發(fā)現(xiàn)過分追求納稅籌劃而忽視稅收政策遵從和納稅金額核算工作是舍本逐末，結(jié)果是稅款沒有節(jié)省多少，可是每年因?yàn)榧{稅違規(guī)問題仍在補(bǔ)交金額不菲的罰款和滯納金。

企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的類型

企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的大小因企業(yè)的狀況不同而不同，它既決定于企業(yè)周圍的客觀因素，也取決于企業(yè)內(nèi)部的主觀因素，大致可分為以下五類：

1、交易風(fēng)險(xiǎn)

交易風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)各種商業(yè)交易行為和交易模式因本身特點(diǎn)可能影響納稅準(zhǔn)確性而導(dǎo)致未來交易收益損失的的不確定因素。例如：

(1)重要交易的過程沒有企業(yè)稅務(wù)部門的參與，企業(yè)稅務(wù)部門只是交易完成后進(jìn)行納稅核算。

(2)企業(yè)缺乏適當(dāng)?shù)某绦蛉ピu估和監(jiān)控交易過程中的納稅影響。

(3)除繼續(xù)對企業(yè)提供的財(cái)務(wù)賬簿進(jìn)行納稅檢查外，稅務(wù)機(jī)關(guān)越來越多關(guān)注記錄企業(yè)交易過程的資料。

交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生可能有以下影響：

(1)企業(yè)在對外兼并的過程中，由于未對被兼并對象的納稅情況進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，等兼并活動(dòng)完成后，才發(fā)現(xiàn)被兼并企業(yè)存在以前大額偷稅問題，企業(yè)不得不額外承擔(dān)被兼并企業(yè)的補(bǔ)稅和罰款。

(2)企業(yè)在采購原材料的過程中，由于未能對供貨方的納稅人資格有效控管，導(dǎo)致后來從供貨方取得大量虛開增值稅專用發(fā)票，企業(yè)不得不額外承擔(dān)不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額和上升的原材料成本。

(3)企業(yè)在重新改組銷售模式過程中，因未能有效評估納稅的影響，導(dǎo)致后來銷售模式改變后增值稅稅負(fù)大幅度上升，企業(yè)銷售毛利潤率下降。

(4)企業(yè)采購汽油、辦公用品未能取得增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致少抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

對企業(yè)來講，越不經(jīng)常發(fā)生的交易行為，納稅風(fēng)險(xiǎn)就越大，如兼并、資產(chǎn)重組等事項(xiàng)；而像原材料采購、商品銷售、融資等日常交易行為的納稅風(fēng)險(xiǎn)相對就會(huì)小。

2、遵從風(fēng)險(xiǎn)

遵從風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的經(jīng)營行為未能有效適用稅收政策而導(dǎo)致未來利益損失的不確定因素。例如：

(1)企業(yè)未能及時(shí)更新最新可適用稅收政策系統(tǒng)。

(2)企業(yè)未能對自身內(nèi)部發(fā)生的新變化做出適用稅收政策判斷。

(3)企業(yè)缺乏外部機(jī)構(gòu)對自身納稅義務(wù)的指導(dǎo)性重新檢討制度。

遵從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能有以下影響：

(1)企業(yè)經(jīng)過數(shù)年生產(chǎn)經(jīng)營后，發(fā)現(xiàn)自己應(yīng)該享受到的低稅率優(yōu)惠而未享受，導(dǎo)致多年按照高稅率交納企業(yè)所得稅。

(2)企業(yè)對外提供應(yīng)該繳納營業(yè)稅的勞務(wù)，卻錯(cuò)誤交納了增值稅，導(dǎo)致需要補(bǔ)交營業(yè)稅和罰款，并且需要和稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)解決多交增值稅問題。

(3)企業(yè)對外支付專家費(fèi)用，未代扣個(gè)人所得稅，導(dǎo)致補(bǔ)交罰款。

遵從風(fēng)險(xiǎn)是所有企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)中最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

如何避免納稅風(fēng)險(xiǎn)

1.建立風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境

即企業(yè)管理層在建立書面納稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略和目標(biāo)時(shí)，必須明確：企業(yè)應(yīng)遵守國家稅收政策規(guī)定，照章納稅；企業(yè)應(yīng)積極爭取和企業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠；企業(yè)和分支機(jī)構(gòu)必須要設(shè)置稅務(wù)部門以及各級負(fù)責(zé)人。

2.評估納稅風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)控制措施

評估納稅風(fēng)險(xiǎn)就是企業(yè)對具體經(jīng)營行為涉及的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別并明確責(zé)任人，這是企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理的核心內(nèi)容。在這一過程中，企業(yè)要理清自己有哪些具體經(jīng)營行為，哪些經(jīng)營行為涉及納稅問題，這些崗位的相關(guān)責(zé)任人是誰，誰將對控制措施的實(shí)施負(fù)責(zé)等。

3.信息交流溝通和監(jiān)控實(shí)施效果

朱自永說，信息交流溝通是整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作平穩(wěn)順利運(yùn)行的潤滑油。因?yàn)榧词乖O(shè)計(jì)了清晰的目標(biāo)和措施，但是因?yàn)橄嚓P(guān)部門和人員不理解，導(dǎo)致責(zé)任人不能有效地執(zhí)行和相關(guān)部門不能密切配合，實(shí)施效果將大打折扣。監(jiān)控實(shí)施效果就是檢查納稅風(fēng)險(xiǎn)管理的效果，并對納稅風(fēng)險(xiǎn)管理效果進(jìn)行總結(jié)。

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第三篇：企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理模式

企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理模式

企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理模式是指企業(yè)通過何種方式對企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。目前企業(yè)進(jìn)行納稅風(fēng)險(xiǎn)管理的主要形式有三種：

一是企業(yè)內(nèi)部專設(shè)有稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，由專職專業(yè)的人員負(fù)責(zé)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作，該形式適用于稅收問題較為復(fù)雜的大型企業(yè)。企業(yè)鑒于現(xiàn)代稅制的復(fù)雜性、企業(yè)規(guī)模大小以及納稅業(yè)務(wù)的繁雜程度，建立起企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殟徫弧Ｒ?guī)模較大、納稅業(yè)務(wù)較繁雜的企業(yè)可以在財(cái)務(wù)部下設(shè)由若干個(gè)專職人員組成的稅務(wù)科，負(fù)責(zé)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)及其他納稅事務(wù)的管理工作。中小型企業(yè)可在財(cái)務(wù)部內(nèi)設(shè)專職崗位，負(fù)責(zé)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)及其他納稅事務(wù)的管理工作。本環(huán)節(jié)工作目標(biāo)是建立與企業(yè)實(shí)際情況相適應(yīng)的企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殟徫?。本環(huán)節(jié)工作要點(diǎn)是：(1)財(cái)務(wù)部門提出設(shè)崗請求報(bào)告；(2)管理層研究決定；(3)鑒于風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬相容的原則，人事及財(cái)務(wù)部門聯(lián)合制定崗位責(zé)任制及考核要求；(4)人事及財(cái)務(wù)部門聯(lián)合考察、確定人選；(5)對上崗人員進(jìn)行企業(yè)文化、經(jīng)營及財(cái)稅狀況、企業(yè)管理制度等背景知識進(jìn)行持續(xù)的、動(dòng)態(tài)的相關(guān)培訓(xùn)；(6)上崗人員正式上崗。

二是企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理人員與外聘的稅務(wù)專家一起共同負(fù)責(zé)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作，該形式比較適用于稅收問題較為復(fù)雜的大、中型企業(yè)。企業(yè)內(nèi)部人員無法解決的納稅事宜，可外聘一些稅務(wù)專家來共同解決涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題，其因在于有些風(fēng)險(xiǎn)是內(nèi)部因素引起，而有些納稅風(fēng)險(xiǎn)是外部不可控的因素引起的，其中最為重要的是稅收立法與其相關(guān)的稅收執(zhí)法與稅收司法等不公正的因素引起的納稅風(fēng)險(xiǎn)，諸如此類的納稅風(fēng)險(xiǎn)是需要通過“院外壓力”的形式來化解涉稅風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)可能還會(huì)涉及到尋租行為。因此，外聘的稅務(wù)專家組成成員的身份也顯得特別重要，如聘請一些退休的業(yè)務(wù)比較精干的稅務(wù)官員、理論與實(shí)務(wù)能力較強(qiáng)的高等院校教師以及注冊會(huì)計(jì)師、注冊稅務(wù)師與律師等。

三是企業(yè)委托外部的稅務(wù)專家負(fù)責(zé)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作，該形式適用于各種類型的企業(yè)。有些特定的業(yè)務(wù)可以實(shí)行外包形式給一些專業(yè)的機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人士來解決，這不需要增加平時(shí)的固定成本，只是從防范納稅風(fēng)險(xiǎn)的收益中支付一定比例的報(bào)酬給外部稅務(wù)專家或機(jī)構(gòu)就行，這也是西方發(fā)達(dá)國家的通行做法。

總之，防范納稅風(fēng)險(xiǎn)最重要的還是企業(yè)的高管人員，特別是法人得有這種風(fēng)險(xiǎn)意識，進(jìn)而才能從機(jī)制與制度上防范這種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，避免后來可能引起的不必要的財(cái)務(wù)損失。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)常犯的8個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)常犯的8個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

一、未完工開發(fā)產(chǎn)品“預(yù)收賬款”少申報(bào)營業(yè)稅

對于房地產(chǎn)公司銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收到購房人的“預(yù)收賬款”如何申報(bào)繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間是什么？?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?(中華人民共和國國務(wù)院令第540號)第十二條規(guī)定：“ 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)公司銷售未完工產(chǎn)品，與購房者簽訂?商品房銷售合同?，將取得的銷售或預(yù)售收入先全部通過“預(yù)收賬款”科目歸集，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額申報(bào)繳納營業(yè)稅。

可是，實(shí)踐操作中，有些房地產(chǎn)公司在發(fā)生銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，總是存在銷售未完工項(xiàng)目申報(bào)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報(bào)表反映的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)不一致，出現(xiàn)賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)。這顯然沒有將銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品而取得“預(yù)收賬款”全部依法繳納營業(yè)稅，是一種延期繳納營業(yè)稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。

例如，某房地產(chǎn)公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個(gè)大型住宅小區(qū)，前三項(xiàng)目已經(jīng)完工，D項(xiàng)目尚未完工。該房地產(chǎn)公司所開發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目分別在三個(gè)區(qū)，營業(yè)稅每月分別向三個(gè)區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)和繳納。稅務(wù)機(jī)關(guān)對該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年至2013年的納稅情況進(jìn)行了檢查，稅務(wù)檢查人員通過電子表格，將該房地產(chǎn)公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報(bào)表進(jìn)行比對，發(fā)現(xiàn)該公司D項(xiàng)目申報(bào)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)，到2013年12月累計(jì)少申報(bào)計(jì)稅收入4700萬元。根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳該房地產(chǎn)公司少申報(bào)計(jì)稅收入的營業(yè)稅及附加，并按?中華人民共和國稅收征收管理辦法?及其?實(shí)施細(xì)則?的有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

二、收取購房定金未申報(bào)繳納營業(yè)稅

?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號令）第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！绷硗猓瑖叶悇?wù)總局?關(guān)于印發(fā)?營業(yè)稅問題解答（之一）的通知??（國稅函發(fā)?1995?156號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，此項(xiàng)法規(guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金?；谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)公司向業(yè)主收取的購房定金必須依法繳納營業(yè)稅?？墒怯行┓康禺a(chǎn)公司將收取的購房定金一直掛在“其他應(yīng)付款”的會(huì)計(jì)科目，而未申報(bào)繳納營業(yè)稅，也是一種延期繳納稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。例如，甲房地公司收到購房定金的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），貸：其他應(yīng)付款－定金。簽訂合同并收到首付款的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），其他應(yīng)付款－定金，貸：預(yù)收賬款—房款。經(jīng)稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)查實(shí)，甲公司只就計(jì)入“預(yù)收賬款”科目的預(yù)售收入申報(bào)繳納營業(yè)稅，對收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的收入28,000,000元，掛在“其他應(yīng)付款—定金”科目的貸方，未申報(bào)繳納營業(yè)稅。根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號令）第二十五條和國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)作出以下處罰決定：甲房地公司尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的售房定金收入28,000,000元，補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款。

三、部分代收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營業(yè)稅

?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?（中華人民共和國國務(wù)院令第540號）第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：(一)由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

（二）收取時(shí)開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金是免征營業(yè)稅的。因?yàn)楦鶕?jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅問題的通知?（國稅發(fā)[2004]69號）文件的規(guī)定，住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營業(yè)稅，并不用考慮誰出具票據(jù)及會(huì)計(jì)如何處理問題。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?（財(cái)稅字?1995?048號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用

?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)?2009?31號）第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！?/p>

基于以上政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司代有關(guān)政府部門收取的代收款項(xiàng)，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，都要依法申報(bào)繳納營業(yè)稅，例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)檢查某房地產(chǎn)公司“其他應(yīng)付款”賬戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司2012至2013年在銷售商品房時(shí)向客戶收取住房專項(xiàng)維修基金700萬元，管道燃?xì)獬跹b費(fèi)和有線電視初裝費(fèi)共1500萬元，票據(jù)由委托方進(jìn)行開具，其中專項(xiàng)維修基金700萬元符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計(jì)征營業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。最后稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對該企業(yè)作出?稅務(wù)處罰決定書?，處理決定如下：

1、根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?第一條、第二條、四條及?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?第十四條的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司代收款項(xiàng)1500萬元的營業(yè)稅及附加，并加收滯納金。

2、因代收款項(xiàng)票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號文的規(guī)定，此代收代付款項(xiàng)不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

3、根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號文件及國稅發(fā)【2009】91號文件第28條規(guī)定，代收款項(xiàng)不征收土地增值稅。

四、以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息未視同銷售申報(bào)納稅 實(shí)踐中，房地產(chǎn)公司往往會(huì)出現(xiàn)以其開發(fā)完成的開發(fā)產(chǎn)品抵建筑企業(yè)的工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息等問題。房地產(chǎn)公司將房屋抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理分別是，借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付建筑工程款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：長期借款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：應(yīng)付股息，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房。雙方都沒有給對方分別開具發(fā)票。根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?第一、二、四、五、九條及其?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)公司以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)應(yīng)視同銷售處理。以房抵工程款應(yīng)按照建筑企業(yè)從房地產(chǎn)公司收回工程款和再用收回的工程款購買房地產(chǎn)公司的房屋兩個(gè)階段來進(jìn)行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)公司和建筑企業(yè)應(yīng)分別給對方開具發(fā)票。即房地產(chǎn)公司給建筑安裝企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，同時(shí)按照營業(yè)稅的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。建筑安裝企業(yè)給房地產(chǎn)公司開具建筑安裝發(fā)票，同時(shí)按照營業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。以房抵銀行貸款應(yīng)按照銀行收回房地產(chǎn)公司的貸款資金，然后用收回的貸款資金從房地產(chǎn)公司購買商品房兩個(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給銀行開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，銀行給房地產(chǎn)公司開具超過貸款本金部分利息的利息票據(jù)。以房抵股東分配股息應(yīng)按照房地產(chǎn)公司銷售商品房獲得的銷售收入，然后用銷售收入支付給其股東的利息兩個(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給股東開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。因此，當(dāng)房地產(chǎn)公司發(fā)生以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，必須按照稅法的規(guī)定，按照視同銷售處理，依法申報(bào)繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)稽查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司存在以下違法事實(shí)：

一是將其售樓部數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)部有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司的C項(xiàng)目售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財(cái)務(wù)部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。造成兩個(gè)部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的15套住房用于抵頂施工單位的工程款，因?yàn)楣こ躺形唇Y(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。經(jīng)進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司與施工單位簽訂了?抵債協(xié)議?，協(xié)議中明確了用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價(jià)2000萬元，這15套房已被施工單位用于職工宿舍。

二是在該房地產(chǎn)公司開發(fā)的B花園現(xiàn)場了解房屋入住情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和“銀行存款”明細(xì)賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計(jì)提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計(jì)提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)，原來是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂?以商品房抵頂銀行貸款合同?，以開發(fā)產(chǎn)品抵頂銀行3900萬元貸款，房地產(chǎn)公司以商品房抵頂銀行貸款，不進(jìn)行任何賬務(wù)處理，少計(jì)應(yīng)稅收入3900 萬元。

經(jīng)過查證后，稅務(wù)稽查局對該房地產(chǎn)公司進(jìn)行了如下稅務(wù)處罰決定：

第一追繳房地產(chǎn)公司視同銷售行為營業(yè)稅及附加并加收滯納金，按照協(xié)議售價(jià)2000萬元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補(bǔ)繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

第二，追繳房地產(chǎn)公司按照3900萬元價(jià)格視同銷售行為的營業(yè)稅及附加并加收滯納金，同時(shí)按照3900萬元價(jià)格扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補(bǔ)繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。

五、利用裝修分解精裝房銷售收入

為了少繳納土地增值稅，不少房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額分解為兩部分：一部分為毛坯房銷售額；一部分為裝修款。其實(shí)這種做法是違背相關(guān)政策規(guī)定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有裝修資質(zhì)，而與客戶簽訂裝修合同是分解銷售額，少申報(bào)土地增值稅和營業(yè)稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風(fēng)險(xiǎn)很大。

例如，D花園是甲公司近年開發(fā)的新項(xiàng)目，第一期已基本售完，第二期也已進(jìn)入預(yù)售階段。檢查人員通過計(jì)算機(jī)查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會(huì)大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費(fèi)者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點(diǎn)對D項(xiàng)目精裝修部分進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認(rèn)銷售收入和“其他業(yè)務(wù)收入”。2013年該項(xiàng)目預(yù)收款28000萬元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅1400萬元，取得裝修預(yù)收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入”4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅240萬元。對于該公司D項(xiàng)目取得的裝修收入應(yīng)如何征稅？檢查人員對這一問題進(jìn)行了仔細(xì)地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個(gè)稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。但是，在仔細(xì)查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補(bǔ)充協(xié)議中卻強(qiáng)調(diào)業(yè)主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項(xiàng)，按不同稅目分別繳納稅款，而實(shí)際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，那就是銷售精裝修商品房。根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?、?國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)?（國稅函[1998]53號）的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款，其收取的裝修及安裝設(shè)備收入應(yīng)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為的一個(gè)組成部分，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目補(bǔ)繳營業(yè)稅?；谶@規(guī)定，甲公司將精裝房銷售分解為兩份合同，漏了土地增值稅和營業(yè)稅。最后，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對甲公司做出補(bǔ)營業(yè)稅、土地增值稅、罰款和繳納滯納金的處罰。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應(yīng)按15%的毛利率補(bǔ)征2013年企業(yè)所得稅。

六、將土地評估增值虛增開發(fā)成本，少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅

為了增加開發(fā)成本，少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對其開發(fā)用地進(jìn)行評估增值，增加其開發(fā)用地的成本，以便達(dá)到少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅的目的。

?中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例?(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第五十六條規(guī)定：“企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。前款所稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。”

?財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估增值有關(guān)所得稅處理問題的補(bǔ)充通知?（財(cái)稅字[1998]50號）規(guī)定業(yè)依據(jù)財(cái)稅字[1997]77號第四條的規(guī)定，按評估價(jià)調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)帳面價(jià)值并據(jù)此計(jì)提折舊或攤銷的，對已調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)帳戶的評估增值部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。

基于以上政策文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對土地進(jìn)行評估增值虛增開發(fā)成本，在土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算時(shí)，不得扣除評估增值的部分。否則將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。

例如，某稅務(wù)稽查人員在對某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)成本”科目進(jìn)行稽查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)企業(yè)C項(xiàng)目的土地成本共2.5億元，但?土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議?中的地價(jià)款為1.8億元，兩者相差了7000萬元。稅務(wù)稽查人員對該房地產(chǎn)公司列支土地成本的記賬憑證逐一進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司對C項(xiàng)目用地進(jìn)行了資產(chǎn)評估，評估值為2.5億元。房地產(chǎn)公司進(jìn)行如下賬務(wù)處理： 借：開發(fā)成本—C項(xiàng)目—土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元

經(jīng)核實(shí)，土地評估增值部分進(jìn)入開發(fā)成本并已在稅前扣除金額為4000萬元。后來，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對該房地產(chǎn)公司作出如下處理決定：該房地產(chǎn)公司通過評估增值的土地成本虛增產(chǎn)品成本在稅前扣除，追繳其企業(yè)所得稅，加收滯納金并處以0.5倍罰款。

七、將轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除 為了達(dá)到增加開發(fā)成本以便少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅，有的的房地產(chǎn)企業(yè)對其轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，沒有轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，而是將其開發(fā)成本也計(jì)入到土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除成本。

國稅發(fā)[2009]31號第十七條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理?！?/p>

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)成本應(yīng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，不能在企業(yè)今后的土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除，只能通過計(jì)提折舊，在企業(yè)所得稅前扣除，否則會(huì)有稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。

例如，甲房地產(chǎn)公司A項(xiàng)目的會(huì)所在完工后于2014年4月辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為甲公司。該會(huì)所在2013年10月已租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某娛樂公司從事娛樂業(yè)經(jīng)營。在稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)，甲公司將A項(xiàng)目的會(huì)所成本在“開發(fā)成本”科目下設(shè)臵子科目進(jìn)行單獨(dú)核算，在A項(xiàng)目完工后，該公司將包括會(huì)所成本在類的“開發(fā)成本—Ａ項(xiàng)目”賬面余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品成本—A項(xiàng)目”后又分別在2012年、2013年底分兩次全部結(jié)轉(zhuǎn)“銷售成本”，在稅前扣除。2014年4月辦理房產(chǎn)證后，甲公司既未將會(huì)所轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也未將相應(yīng)的成本從銷售成本中轉(zhuǎn)回。稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第17條的規(guī)定，對甲公司作出如下處理決定：甲公司將經(jīng)營性的會(huì)所成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，將會(huì)所成本結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，提取折舊。

八、銷售退回不沖回銷售成本 房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)生商品品銷售時(shí)，往往會(huì)發(fā)生某些業(yè)主退房問題，這種退房問題應(yīng)如何稅務(wù)處理呢？有不少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部人員在對業(yè)主發(fā)生退房得到批準(zhǔn)后，往往只沖減收入而不沖減成本，結(jié)果使企業(yè)少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。這種賬務(wù)處理是存在稅收風(fēng)險(xiǎn)的，如果被稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)一旦查出，將會(huì)面臨補(bǔ)稅、罰款和繳納滯納金的行政處罰。

例如，某稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)在對某房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司Ｂ項(xiàng)目有筆紅字沖回業(yè)務(wù)，經(jīng)核實(shí)是銷售退回業(yè)務(wù)。在對Ｂ項(xiàng)目銷售成本進(jìn)行檢查時(shí)，檢查人員未發(fā)現(xiàn)有紅字沖回業(yè)務(wù)，對照銷售臺賬，發(fā)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的面積比銷售臺賬中記載的銷售面積多了150平方米。經(jīng)過核實(shí)，發(fā)生的幾筆銷售退回業(yè)務(wù)只進(jìn)行了銷售收入沖減，未進(jìn)行銷售成本沖減，造成多結(jié)轉(zhuǎn)150平方米銷售成本，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。最后，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)作出以下處罰決定：根據(jù)?中華人民共和國企業(yè)所得稅法?的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司多結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本的企業(yè)所得稅、加收滯納金并處以補(bǔ)繳稅款0.5倍的罰款。

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)因素分析

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要支柱，由于其有資金需用量大、工程周期長、施工流動(dòng)快、項(xiàng)目多樣化和涉及稅種多、情況復(fù)雜等成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，由此房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)均也可能存在各種涉稅問題，給稅收征管帶來一定難度。經(jīng)過對房地產(chǎn)行業(yè)的專項(xiàng)檢查，經(jīng)過認(rèn)真分析、梳理、總結(jié)、歸納其存在的典型問題和稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，剖析納稅人逃避繳納稅款的主要途徑和采用的主要方式方法。提出了如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅源監(jiān)控、防范稅收流失風(fēng)險(xiǎn)的管理建議，為房地產(chǎn)稅源管理提供參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)稽查與管理等稅收業(yè)務(wù)活動(dòng)的積極和有效互動(dòng)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)涉稅問題的主要表現(xiàn)

（一）未按照稅法規(guī)定確認(rèn)業(yè)務(wù)收入

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)收的房屋定金、誠意金、房款、保證金等預(yù)收性質(zhì)收入通過“其他應(yīng)付款”科目進(jìn)行核算掛往來賬，不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不進(jìn)行納稅申報(bào)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、銀行貸款本息等視同銷售行為不計(jì)收入，不按規(guī)定開具正規(guī)發(fā)票申報(bào)納稅。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房換地、以地?fù)Q房及合作建房等應(yīng)核定應(yīng)納稅額的情形而未及時(shí)核定，或者未準(zhǔn)確核定。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將銷售的地下室、車庫、停車位和閣樓部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)，未實(shí)行開票繳稅的稅收征管方式，不計(jì)銷售收入，從而少申報(bào)納稅。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得銀行按揭貸款時(shí)，不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)新房中利用舊房拆遷補(bǔ)償，不申報(bào)回遷戶的回遷面積，只就回遷戶的擴(kuò)大面積部分申報(bào)納稅。按稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取回遷形式銷售，應(yīng)按加上擴(kuò)大面積之和向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

7、房地產(chǎn)企業(yè)取得財(cái)政補(bǔ)貼或其他形式的營業(yè)外收入通過“其他應(yīng)付款”科目進(jìn)行往來，以達(dá)到逃避申報(bào)繳納企業(yè)所得稅的目的。

8、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算中往往將利息收入作沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用處理，未直接記入收入，在申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)，未將財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息收入進(jìn)行歸集，申報(bào)繳納稅款。

（二）虛增成本費(fèi)用，少申報(bào)納稅

1、部分房地產(chǎn)企業(yè)合同和立項(xiàng)書混亂，未分清項(xiàng)目，將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，故意造成完工項(xiàng)目成本虛增。

2、部分房地產(chǎn)企業(yè)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、自用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。企業(yè)自用房產(chǎn)計(jì)入對外銷售商品房成本，而未將自用房產(chǎn)開發(fā)成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，造成成本虛增。

3、多列利息支出。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對象，完工前發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，完工后發(fā)生的計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

4、部分房地產(chǎn)企業(yè)存在白條入賬現(xiàn)象。用白條支付材料款、工程款、土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本。有收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用等現(xiàn)象。

5、部分房地產(chǎn)企業(yè)列支與本企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)無關(guān)的費(fèi)用，如應(yīng)由股東個(gè)人支付的費(fèi)用（一些家庭用品）混于企業(yè)費(fèi)用中。

6、部分房地產(chǎn)企業(yè)人員工資、培訓(xùn)費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用。

（三）未按規(guī)定足額預(yù)繳和及時(shí)清算土地增值稅

1、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照銷售收入足額預(yù)繳土地增值稅；

2、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)混淆普通住宅與商用房、別墅收入，將應(yīng)適用高稅率的商用房、別墅收入按照低稅率的普通住宅收入預(yù)繳土地增值稅，造成少預(yù)繳土地增值稅。

3、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到土增稅清算標(biāo)準(zhǔn)，不能及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算，照成很大的稅收隱患。

（四）城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)算不準(zhǔn)確，少申報(bào)納稅。

按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用的開始時(shí)間應(yīng)從受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起計(jì)算，即土地出讓合同規(guī)定交付土地時(shí)間的次月，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照取得土地使用證的時(shí)間繳納土地使用稅，通常取得土地使用證的時(shí)間要晚于簽訂土地出讓合同確定的交付土地的時(shí)間，從而少申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房土地使用稅的結(jié)止時(shí)間應(yīng)為對售出的商品房，向購房戶辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，其商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至購房戶所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再繳納土地使用稅。而有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房戶簽訂了購房合同，購房戶尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，即核減了商品房占用范圍內(nèi)的土地使用稅，少申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。

（五）未按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用已開發(fā)竣工的商品房，使用自身經(jīng)營用房,如售樓部等往往被忽視而未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。出租房屋收取租金收入,未申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入不計(jì)或少計(jì)收入，不申報(bào)或少申報(bào)納稅。

（六）印花稅應(yīng)稅項(xiàng)目申報(bào)不全，少申報(bào)納稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在土地出讓合同、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、購銷合同、實(shí)收資本、資本公積金增加等項(xiàng)目未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。

（七）個(gè)人所得稅繳納賬實(shí)不符。

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老板和股東，賬面上反映每月取得收入與他們的實(shí)際收入相差甚遠(yuǎn)，申報(bào)納稅不實(shí)。銷售人員的人數(shù)以及提成工資獎(jiǎng)勵(lì)等未納入工資管理。

（八）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)中涉及大量甲方供材現(xiàn)象。

如鋼筋、電纜、門窗、瓷磚等大宗建筑材料及電梯等設(shè)備，在賬務(wù)處理上直接以自購材料取得的貨物發(fā)票作為核算有關(guān)成本、費(fèi)用的原始憑證，自購材料無需同施工方進(jìn)行賬款結(jié)算，也未取得建筑業(yè)發(fā)票，造成施工方逃避繳納建筑業(yè)稅收的問題。

二、房地產(chǎn)行業(yè)管理建議

（一）強(qiáng)化稅收日常管理，夯實(shí)房地產(chǎn)稅收管理資料。

要建立健全房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)管理資料的制度。從土地取得、項(xiàng)目立項(xiàng)、工程招標(biāo)、開發(fā)面積、工程預(yù)算，商品房預(yù)售等一系列與稅收密切相關(guān)的涉稅資料，實(shí)行“分戶式”建檔，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)登記，納稅申報(bào)，稅款征收，發(fā)票管理，稅源監(jiān)控，稅源分析，情報(bào)交換，信息采集等進(jìn)行全程跟蹤，實(shí)施“一體化”管理。要嚴(yán)格落實(shí)分項(xiàng)目管理的制度。要按工程開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅登記，建立納稅臺賬，同時(shí)制作商品房布局一覽表，內(nèi)容包括房產(chǎn)類型、房產(chǎn)性質(zhì)、項(xiàng)目名稱、地址、樓座號、單元、房號、結(jié)構(gòu)、房型、面積、預(yù)售情況等。企業(yè)每銷售一套房屋后，及時(shí)在一覽表中注明已售，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

（二）堅(jiān)持以票控稅，嚴(yán)格銷售不動(dòng)發(fā)票使用和管理。

1、加強(qiáng)輔導(dǎo)和服務(wù)，引導(dǎo)納稅人按規(guī)定取得和使用銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票，嚴(yán)禁納稅人使用自制收據(jù)取得收入。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售收入，不按規(guī)定使用發(fā)票的，一律按《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

2、加強(qiáng)社會(huì)宣傳，讓社會(huì)各界充分認(rèn)識銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的重要保障及今后辦理有關(guān)稅收事宜的重要憑證，提高業(yè)主主動(dòng)

索取發(fā)票的意識，保護(hù)稅基；

3、規(guī)范發(fā)票檢查、發(fā)票驗(yàn)票，通過打擊發(fā)票違法行為、加強(qiáng)數(shù)據(jù)監(jiān)控，提高納稅遵從、增強(qiáng)稅源管理的有效性。

（三）嚴(yán)格執(zhí)法，確保稅收政策執(zhí)行到位。

1、堅(jiān)持土地增值稅預(yù)繳制度，嚴(yán)格按照稅收政策對土地增值稅進(jìn)行預(yù)征。并嚴(yán)格把握土地增值稅清算條件，對達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目，必須及時(shí)進(jìn)行土地增值稅的清算。

2、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅方法及申報(bào)繳納管理。

3、對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)等納稅人必須涉及的印花稅目，在管理環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)輔導(dǎo)全面，確保印花稅的應(yīng)稅項(xiàng)目應(yīng)征盡征。

4、提高納稅遵從，增強(qiáng)扣繳義務(wù)人履行法定扣繳義務(wù)的觀念。同時(shí)強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)人收入的監(jiān)控，對開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用中的票據(jù)嚴(yán)格審核，檢查是否存在以其他名譽(yù)或方式發(fā)放個(gè)人收入的問題；對利潤分配賬戶進(jìn)行審核，檢查是否存在利潤分配賬戶發(fā)放個(gè)人收入；對往來賬戶進(jìn)行審核，檢查是否存在通過往來賬戶發(fā)放個(gè)人收入的情況。

（四）做好與國稅、財(cái)政、國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門的協(xié)作，增強(qiáng)信息傳遞。

要爭取縣政府的大力支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，強(qiáng)化日常信息交流和情況通報(bào)，形成有效的稅源控管體系。

（五）建立數(shù)據(jù)信息監(jiān)控，提高信息管稅水平。

1、全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)、開工等基礎(chǔ)資料，依托開發(fā)進(jìn)度控制稅收總體情況；

2、依托銷售合同簽訂情況，動(dòng)態(tài)掌握銷售情況；

3、進(jìn)行實(shí)地核查房產(chǎn)銷售或者使用情況，及時(shí)比對財(cái)務(wù)狀況，分析和查找少計(jì)收入、不計(jì)收入的疑點(diǎn)線索。

4、取得各稅種的數(shù)據(jù)監(jiān)控信息，準(zhǔn)確計(jì)算各種情形下的應(yīng)納稅額，比對納稅人申報(bào)納稅信息、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息、發(fā)票使用信息和登記基礎(chǔ)信息等，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)監(jiān)控。

（六）加強(qiáng)稅收政策的宣傳落實(shí)。

稅務(wù)管理部門利用政策宣講會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和發(fā)放宣傳達(dá)材料等形式宣傳稅收政策，入戶核實(shí)稅收政策的落實(shí)情況，并積極推廣使用各類稅收軟件。