第一篇：代理行商業(yè)項目定位報告任務(wù)書

XXXX商業(yè)項目定位報告任務(wù)書

一、工作任務(wù)

完成XXXX商業(yè)項目市場調(diào)研及定位報告工作。

二、工作內(nèi)容

㈠市場調(diào)研分析

1、總體環(huán)境分析

⑴區(qū)域規(guī)劃

⑵區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢

⑶產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局

⑷區(qū)域交通狀況總體分析

①公共交通狀況分析（地面公交客運系統(tǒng)、軌道交通系統(tǒng)、地區(qū)道路組成狀況等。）②區(qū)域交通未來規(guī)劃及道路改造分析

⑸人口狀況分析

①宅項目發(fā)展及人口狀況分析

②域人口結(jié)構(gòu)及未來人口放量（住宅人口數(shù)量、寫字樓人口數(shù)量、外來人口數(shù)量等。）③年齡、職業(yè)狀況分析

2、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析

⑴區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程

⑵區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析

①現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)分布

②現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)特點

③現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

④現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格

⑶區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢

①區(qū)域未來商業(yè)格局

②新增及規(guī)劃商業(yè)項目

③區(qū)域未來商業(yè)整體放量

3、本項目周邊（2公里）的狀況分析

⑴項目區(qū)位及研究范圍

⑵項目交通狀況分析

⑶項目周邊寫字樓狀況分析

⑷項目周邊住宅狀況分析

⑸項目周邊商業(yè)狀況分析（商業(yè)環(huán)境、業(yè)態(tài)布局、樓層主題、品牌組合、餐飲娛樂及休閑、消

費情況等，詳見附件一：競爭者調(diào)研報告模板。）

①大體量商業(yè)狀況（明珠、京客隆、沃爾瑪、新朝陽等。）

②中小體量商業(yè)狀況（華聯(lián)、華森、華普、林美、保龍倉、天河、元辰、樂購等。）

③商業(yè)街狀況（建國道、永豐道、女人街等。）

④項目周邊餐飲、娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r分析（品牌規(guī)模、裝修檔次、經(jīng)營狀況、消費人群、消費頻率、消費金額等。）

⑤項目周邊未來商業(yè)放量分析

⑥項目周邊配套狀況分析

4、消費調(diào)研

⑴廊坊商場消費情況調(diào)研（展開年齡段）

①明珠、京客隆、沃爾瑪、新朝陽等商業(yè)項目調(diào)研分析。

②高檔品牌、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)布局

③消費目的④消費頻率情況

⑤消費習(xí)慣與喜好

⑥消費人群的分析（展開年齡段、職業(yè)、收入、消費習(xí)慣）

⑦消費導(dǎo)向及消費金額分析

⑧餐飲娛樂、休閑消費的分析

⑨重點項目消費者研究

⑵娛樂街、餐飲街

①建國道、永豐道、女人街等的調(diào)研分析。

②娛樂街、夜店特點及品牌分析

③消費頻率情況

④檔次、內(nèi)部裝修

⑤規(guī)模與定位

⑥消費人群的分析（展開年齡段、職業(yè)）

⑦消費導(dǎo)向及金額分析

⑧經(jīng)營狀況分析

⑨重點娛樂、休閑消費分析

⑶餐飲類

①各商圈餐飲一覽表

②各商圈餐飲規(guī)模、餐飲定位、餐飲類型、消費人群、消費檔次、經(jīng)營狀況、未來預(yù)期 ③重點餐飲的租金及分布

④餐飲消費客群的特點（如家庭、朋友、公費）

⑤消費年齡構(gòu)成⑥餐飲口味、喜好和變化調(diào)研

⑦消費者對環(huán)境的要求

⑧餐飲商戶分類及特點（餐飲商戶租金及承租年限、對物業(yè)及硬件設(shè)施的要求）

⑷項目周邊（2公里）消費者調(diào)研

①分析消費人群對項目周邊2公里現(xiàn)狀及經(jīng)營的服裝、餐飲、娛樂品牌的喜好、排斥以及原因。②項目如何能吸引到周邊及整個廊坊市區(qū)的消費者。

③潛在消費群體特征（家庭構(gòu)成、購買力、購買習(xí)慣）。

④消費地點和消費環(huán)境關(guān)注因素（包括俱樂部、寫字樓、公寓、酒店）。

⑤消費生活方式和價值觀（包括運動習(xí)好）

⑥未來3-5年消費趨勢以及消費人群的購買能力分析

⑦重點競爭項目分析

5、建筑規(guī)劃建議

⑴外立面及動線建議

⑵室內(nèi)設(shè)計建議

⑶硬件設(shè)施建議

⑷機(jī)電配置建議

6、商業(yè)策劃及策略（結(jié)論）

⑴市場定位建議

⑵商業(yè)布局建議

⑶業(yè)態(tài)組合建議

⑷品牌落位建議

⑸租金評估及回報分析

三、工作要求

1、提交貴司所理解的報告綱要及報告目錄；

2、詳細(xì)說明工作方法和工作周期；

3、工作各階段部署計劃表；

4、調(diào)研報告的報價。

第二篇：三星湖商業(yè)項目定位報告

三星湖商業(yè)定位策劃

本項目商業(yè)的成功與否，關(guān)系整個項目的價值是否真正實現(xiàn)。

一、永川商業(yè)狀況：

（1）.城市規(guī)劃商圈分布及現(xiàn)狀 五大商圈帶動城市商業(yè)建設(shè)

1.渝西廣場商圈：總投資3.5億元，占地73畝，商業(yè)面積10萬平方米的俊豪中央商業(yè)中心，整體提升了老城商圈的形象

2.人民廣場商圈：投資2億元，占地180畝，營業(yè)面積10萬平方米，集購物、休閑、觀光于一體的華創(chuàng)商業(yè)中心，竹映三清樓盤大型百貨的進(jìn)駐進(jìn)一步提升新區(qū)核心地位。

3.桃花山仿古商業(yè)步行街商圈：建設(shè)完善營業(yè)面積1.5萬平方米，集生態(tài)觀光、地域人文、時尚商業(yè)、餐飲美食為一體的十里棠香生態(tài)美食園；著力打造投資3億元，占地1000畝的，著力提升IT數(shù)碼商城、汽摩配件一條街、機(jī)電產(chǎn)品一條街等項目的檔次。

4.商貿(mào)城及客運中心商圈：商貿(mào)城的逐漸起色，在新老城交界處一個新的商圈正在興起。

5.興龍湖CBD商圈：金科等大型地產(chǎn)商的介入，作為城市CBD規(guī)劃的商圈正在形成。（2）.商業(yè)業(yè)態(tài)狀況分析

永川區(qū)渝西廣場位于老城市商業(yè)黃金地段，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)方面主要為服務(wù)業(yè)，包括商業(yè)、金融、貿(mào)易、百貨、餐飲及其他生活服務(wù)業(yè)。

人民廣場商以大型SHOPING MALL 為主，酒店等各類休閑娛樂行業(yè)發(fā)達(dá)。

餐飲、家居、IT數(shù)碼商城、汽摩配件一條街、機(jī)電產(chǎn)品等行業(yè)也在永川各大商圈呈蓬勃發(fā)展態(tài)勢。

總結(jié)：整體來說永川商業(yè)發(fā)展迅速，各類行業(yè)特別是大型商業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。城市商業(yè)發(fā)展齊備，規(guī)劃完善。

二、．項目周邊商業(yè)狀況

（一）購物場所

人民廣場有崇尚百貨、新世紀(jì)、吉又吉等大型超市，興龍湖及鳳凰湖大中型百貨超市即將出現(xiàn)。

（二）休閑娛樂

新區(qū)高檔茶樓、歌城等娛樂場所發(fā)達(dá)，競爭激烈。市場需求也大。

（三）餐飲娛樂

項目附近有豐富多樣的餐飲配套，眾多特色餐飲、娛樂休閑等設(shè)施?？偨Y(jié)：由于周邊商業(yè)較為發(fā)達(dá)，本項目所處區(qū)域相對不夠成熟，傳統(tǒng)商業(yè)在本區(qū)域很難快速形成和成活。三星湖商業(yè)定位原則

1.本項目商業(yè)必須為提升項目品質(zhì)服務(wù)

2.項目商業(yè)須成為城市商業(yè)的補(bǔ)充或重要組成部分。3.項目商業(yè)必須具備與項目合適的文化氣質(zhì)和內(nèi)涵。

4.項目商業(yè)必須根據(jù)本項目特殊地理位置和地理條件，最大限度發(fā)

揮優(yōu)勢。

三星湖項目商業(yè)定位：

1.關(guān)于兒童游樂主題商業(yè)的調(diào)查分析： 請星哥填寫，哈哈~~~ 2.商業(yè)定位：以兒童文化為主題的集游樂、購物一體的永川第一游樂商城

3.商業(yè)分布組成：整體商業(yè)分為兒童游樂區(qū)和兒童修閑購物區(qū)、兒童教育區(qū)

第三篇：方案設(shè)計任務(wù)書(商業(yè))

杭州XXX商業(yè)項目

建筑方案設(shè)計任務(wù)書

1.項目簡介

2015年7月7日

1.1

項目概述

本項目位于杭州市江干區(qū)九堡核心地段，北距九堡客運中心直線距離約1公里，東臨杭喬路，北臨下沙路（城市快速路），西側(cè)和南側(cè)為規(guī)劃路，南側(cè)為新建住宅小區(qū)。周邊交通便捷、路網(wǎng)暢通、住宅林立，項目規(guī)劃總建筑面積約9萬平方米，為集商業(yè)、辦公和酒店為一體的社區(qū)商業(yè)綜合體。

1.2

設(shè)計指標(biāo) 1 規(guī)劃用途：商業(yè)辦公用地 2 建筑容積率：≤2.5 建筑密度：≤ 40%（以最終政府批復(fù)為準(zhǔn)）4 綠地率： 20%（以最終政府批復(fù)為準(zhǔn)）5 建筑限高：≤ 55米 建筑用地面積：20000平方米；地上總建筑面積：50600平方米，地下建筑面積約40000平方米（地下2層），總建筑面積約90000平方米。

2.項目定位及方案階段設(shè)計要求

2.1 整體定位

本項目依托周邊密集的住宅社區(qū)和九堡客運中心的商業(yè)消費人流、辦公人流和商旅客群，定位為集商業(yè)、辦公和酒店為一體的社區(qū)型商業(yè)綜合體。2.2 物業(yè)類型配比及分物業(yè)定位

本項目由商業(yè)、辦公和酒店三部分組成。商業(yè)地上建筑面積約3.1萬平方米（4層），地下建筑面積約3.8萬平方米（地下2層）；辦公建筑面積約1萬平方米；酒店建筑面積約9千平方米。地下設(shè)置2層，B1層以超市為主，B1層剩余部分和B2層為車庫、車道和設(shè)備用房等，盡量減少設(shè)置人防面積。汽車泊位和自行車位盡可能滿足杭州市相關(guān)規(guī)范。

2.2.1 商業(yè)定位

?目前地塊周邊住宅林立，已形成穩(wěn)定的消費客流，但商業(yè)消費氛圍缺乏。本項目將滿足區(qū)域人群對于集零售、餐飲和休閑娛樂的體驗型商業(yè)的消費需求，集中面向家庭消費。

?建立主題概念，以建筑造型、立面、內(nèi)裝飾等手段，樹立鮮明特色和現(xiàn)代商業(yè)形象，令項目具有活力、精致的獨有魅力。?商業(yè)檔次定位為中偏高的商業(yè)品牌，以中檔品牌為主。2.2.2 辦公定位

面向小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，以購買自用為主，兼顧投資。設(shè)計產(chǎn)品應(yīng)有利于銷售，對戶型進(jìn)行合理分割。2.2.3 酒店定位

面向白領(lǐng)和商旅人群的消費需求，定位為經(jīng)濟(jì)實用、干凈便捷、性價比高的精品酒店。

2.3 設(shè)計要點 2.3.1 整體布局及交通組織

?地塊北側(cè)為綠化帶，東側(cè)為項目主展示面和人流進(jìn)入口，西側(cè)為項目二期，南側(cè)為住宅區(qū)，在規(guī)劃中應(yīng)結(jié)合四至的不同特點，合理布局，重點提升展示效果和有效吸引人流，形成良好的可視性和可達(dá)性，營造“場所感”，給人獨特的體驗。

?項目車流主要通過東側(cè)杭喬路進(jìn)到本項目，再從南側(cè)和北側(cè)道路進(jìn)入地下車庫，在項目周邊形成車流環(huán)道。?人流主要通過項目東側(cè)進(jìn)入。

?結(jié)合整體交通組織，考慮出租車落客點。?處理好酒店、辦公和商業(yè)之間的關(guān)系，在空間造型、立面關(guān)系和平面關(guān)系上進(jìn)行統(tǒng)一考慮，保證商業(yè)空間的完整性和相對獨立性，減少酒店、辦公大堂和核心筒對商業(yè)布局的負(fù)面影響；酒店和辦公應(yīng)有獨立的出入口，并跟商業(yè)的出入口分開，防止商業(yè)人流的干擾。

?項目整體格局可分為三類物業(yè)，通過位于地塊中心的露天廣場及十字路口將項目劃為不均分、大小錯落的四大體塊。內(nèi)街商業(yè)動線采取十字型動線，項目建筑落地面積約8000平米，故東北體塊建筑落地面積約1800平米（1-4層為商業(yè)），主樓為酒店；東南體塊建筑落地面積約1200平米（1-4層商業(yè)，如商業(yè)面積不足亦可考慮五層商業(yè)）；西北體塊建筑落地面積約3000平米（1-4層為商業(yè)，其中4層為電影城）；西南體塊建筑落地面積約2000平米（1-4層為商業(yè)），主樓為辦公（標(biāo)準(zhǔn)層約1200平米）。?四個商業(yè)體塊在2-4層通過連廊進(jìn)行連接，導(dǎo)通人流。

?地下室的設(shè)計應(yīng)結(jié)合消防分區(qū)，人防分區(qū)及防煙分區(qū)的設(shè)置，綜合考慮各類機(jī)房的位置安排，管線管井的合理走向、標(biāo)高設(shè)計及布局，以及車道的設(shè)置，充分利用和優(yōu)化地下室空間。

?東南角紅線內(nèi)建筑外圍設(shè)置下沉廣場，增加B1層商業(yè)的可視性。?西側(cè)中間設(shè)置下沉廣場，未來銜接二期人流。2.3.2

建筑風(fēng)格及造型

?總體要求為現(xiàn)代風(fēng)格，應(yīng)結(jié)合項目定位統(tǒng)一考慮。

?建筑設(shè)計要有創(chuàng)意，在建筑造型、立面、景觀小品、內(nèi)部空間等方面需更多的體現(xiàn)出獨特的設(shè)計理念。

?要在建筑設(shè)計中適度體現(xiàn)“綠色概念”。

?立面設(shè)計要求滿足杭州市建筑玻璃幕墻使用有關(guān)規(guī)定，造型和立面設(shè)計要求構(gòu)造技術(shù)合理穩(wěn)妥，工程造價適中，并易于維護(hù)。考慮到對周邊住宅的光污染問題，玻璃幕墻面積不宜過大。2.3.3

綠化景觀

?設(shè)置標(biāo)志性景觀，形成參與性和互動性，以便有效吸引和積聚人群，提高東側(cè)沿街面的商業(yè)價值，拉近與人行道的距離，并方便行人進(jìn)入商業(yè)。人行道與商業(yè)之間的道路應(yīng)直接、便捷，不宜有過多的迂回。景觀盡量避免對商業(yè)的可視性和互動性產(chǎn)生負(fù)面影響。2.4 各類物業(yè)設(shè)計要點 2.4.1

商業(yè)部分 2.4.1.1 交通組織

?商業(yè)東側(cè)道路為商業(yè)的主出入口，設(shè)計上應(yīng)醒目、突出，具有較強(qiáng)的可識別性。西側(cè)設(shè)置與二期銜接的主出入口，中心設(shè)置廣場及十字道路集聚和引入人流，形成更多的街鋪。

?商業(yè)貨流和其他車流、人流應(yīng)盡量保持相對的獨立性，減少對其相互間的干擾影響。

?電影院、KTV等業(yè)態(tài)在1F設(shè)置獨立出入口和配置靠外可獨立使用的垂直電梯，并可與地下車庫相連，但不能占用商業(yè)價值較高的位置。2.4.1.2立面和造型

?立面要有一定的識別性和獨特性，但要控制造價成本。

?要求設(shè)計LED大型屏幕和廣告位，要求在外立面日景、夜景設(shè)計中整體考慮。

?內(nèi)部使用空間宜方正。2.4.1.3內(nèi)部空間和布局

?對于建筑空間的處理須從功能角度出發(fā)，設(shè)計合理的流線，滿足商鋪布局和營建的便利。結(jié)合業(yè)態(tài)樓層分布，垂直交通組織要簡練、精確有效，平面交通能使人流有效到達(dá)平層各個點位，并能形成回路，強(qiáng)調(diào)空間布局利用的均好性，形成有機(jī)的人流動線，實現(xiàn)每一樓層的商業(yè)價值最大化。?杜絕出現(xiàn)人流死角和盲端。

?柱距要考慮商業(yè)店鋪劃分的合理性，兼顧停車位等的劃分。結(jié)合柱距的布置，考慮商鋪的彈性布置，能靈活分割組合。

?餐飲區(qū)的分布應(yīng)該盡量集中，以方便硬件設(shè)施資源共享。結(jié)合地下室機(jī)房設(shè)計，從整棟樓宇的角度出發(fā)，合理設(shè)置餐廚區(qū)位置，廚房后勤應(yīng)分別配備專用卸貨通道，考慮并安排相應(yīng)管線管井走向(例如水、電、煤氣、空調(diào)、進(jìn)排煙、上下水系統(tǒng)等)，做到建筑空間的合理利用，避免貨流和廢氣對其他用戶的干擾。?中庭結(jié)合店鋪的布置，提高店鋪的可視性，并具備舉辦商業(yè)活動的條件。?垂直貨梯分布要合理，提高貨運效率，盡量布置在商業(yè)后勤區(qū)內(nèi)。自動扶梯原則上要求盡量將人流導(dǎo)向動線的遠(yuǎn)端，以提高商鋪人流到達(dá)率。?商業(yè)得房率盡量達(dá)到70%。

?除非規(guī)范強(qiáng)制要求，否則機(jī)房等設(shè)備用房盡量設(shè)置在商業(yè)價值較低的樓層。?商業(yè)地上層數(shù)控制在4層，1F層高為5米,2-4F層高為4.5米，影院設(shè)在4層（影院層高為10米），B1層（滿足凈高不低于4米）。2.4.1.3業(yè)態(tài)布置原則

?各類業(yè)態(tài)面積比例：零售約20%，餐飲約40%，休閑娛樂服務(wù)及其他約為40%。

2.4.1.4各樓層業(yè)態(tài)布局及說明（本條各店鋪面積均特指實用面積）

?B1：設(shè)超市1.2萬平米，周邊配置小鋪約2000-3000平米（40平米左右/個）。

?1F：以零售和輕餐飲為主，東北體塊和東南體塊的東側(cè)沿街設(shè)1F跨2F店鋪，面寬和進(jìn)深比1：3左右，具有輕餐飲條件；西側(cè)朝中心廣場和內(nèi)街為零售店鋪為主，面寬進(jìn)深比約1:3；西北體塊和西南體塊的西側(cè)為美食街，為一層小街鋪，東側(cè)朝中心廣場和內(nèi)街為零售店鋪為主，面寬進(jìn)深比約1:3。?2F：東北體塊和東南體塊的東側(cè)為F1-F2的沿街跨層，西側(cè)為嬰童零售店鋪，店鋪前面為沿中心街的走廊；西北體塊為童玩次主力店；西南體塊結(jié)合辦公和本層業(yè)態(tài)相關(guān)性，可設(shè)置為美容美發(fā)和SPA次主力店。

?3F：本層為餐飲集中層，東北體塊和東南體塊為200-300平米左右的特色餐飲；西北體塊為大餐飲；西南體塊為商務(wù)餐飲。

?4F：東北體塊結(jié)合酒店設(shè)置足浴、按摩；東南體塊設(shè)置KTV，需預(yù)留餐飲條件；東南體塊為東北體塊設(shè)置多廳影院，面積約3000平米，層高約10米；西南體塊設(shè)健身會所。

按上述業(yè)態(tài)布局，但要有調(diào)整的靈活性。

2.4.2 辦公部分 2.4.2.1立面和造型

?體現(xiàn)時尚現(xiàn)代感，樹立項目的品質(zhì)形象。2.4.2.2內(nèi)部空間和布局

?標(biāo)準(zhǔn)層面積約1200平米，格局為方正的矩形，合理安排柱網(wǎng)、核心筒，控制戶型進(jìn)深，保持較好的自然采光性，整體得房率不低于75%。?層高3.6米，走廊裝修后凈高不低于2.5米（采用分戶VRV空調(diào)）。?首層大堂挑空設(shè)計，尺度合理。?戶型以60-150平米左右為模數(shù)。2.4.3 酒店部分 2.4.2.1立面和造型

?體現(xiàn)時尚現(xiàn)代感，樹立項目的高檔物業(yè)形象，并獨具特色，形成地標(biāo)。2.4.2.2內(nèi)部空間和布局

?在戶型空間、自然采光、朝向、通風(fēng)、防噪和大堂等作為創(chuàng)新設(shè)計的要點。?合理安排柱網(wǎng)、核心筒，控制戶型進(jìn)深，標(biāo)準(zhǔn)層面積約900平米，按酒店戶型布置，套內(nèi)使用面積約25-30平米，有條件的話落地窗、飄窗等能提高戶型價值的各項設(shè)計亮點。整體得房率不低于75%，層高不低于3.5米，確保200左右的房間數(shù)。

?首層大堂挑空，體現(xiàn)人性化，尺度合理，體現(xiàn)精致、品質(zhì)和居家感。?衛(wèi)星電視、24小時集中熱水。2.4.4機(jī)電系統(tǒng)及管理

由于商業(yè)和辦公散售，酒店持有經(jīng)營，故在設(shè)計上要保證三類物業(yè)系統(tǒng)設(shè)計的相對獨立性和物管計量的獨立性，不產(chǎn)生互相干擾和相關(guān)問題。酒店、電影院、超市、二樓內(nèi)街部分可考慮中央空調(diào)。3.工作范圍

建筑方案設(shè)計工作的范圍簡述如下：

依據(jù)建設(shè)單位要求，設(shè)計公司需配合甲方及指定的顧問設(shè)計公司提供完整的方案設(shè)計文本，以保證項目的整體設(shè)計質(zhì)量；并保證提供的設(shè)計符合當(dāng)?shù)卣呒胺ㄒ?guī)的要求，對正式設(shè)計圖紙及文件蓋章，需滿足甲方進(jìn)行項目的成本估算。協(xié)助甲方完成總體設(shè)計進(jìn)度，同時此間提供的設(shè)計方案需通過甲方的認(rèn)可，通過相關(guān)報批。

第四篇：商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃？

商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃

隨著中國城市化進(jìn)程的高速推進(jìn),城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動和促進(jìn)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運動能夠達(dá)到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個城市或一個區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。

目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項目市場定位規(guī)劃

準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提??

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標(biāo)客戶群。

2、定位原則：以目標(biāo)消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費群的構(gòu)成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人

群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)—消費意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

第五篇：××商業(yè)項目定位建議書(正文).

××商業(yè)項目投資分析

（正 文）

一、項目定位：

1、項目消費人群定位：

陶然亭區(qū)域作為南城的老城區(qū)，歷史悠久。它北起前門西大街，南至南二環(huán)；東起前門大街、永定門 大街，西至右安門大街。本區(qū)域范圍內(nèi)已擁有相當(dāng)數(shù)量的成熟社區(qū)和待建、在建、在售的住宅項目樓盤，固定人口達(dá)26萬余人，目前陶然亭區(qū)域居民大多數(shù)是區(qū)域內(nèi)的原住民，以低收入人群為主。但目前該區(qū)域在開發(fā)住宅項目正在向中高檔靠攏，伴隨著區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的不斷完善、舊城區(qū)的改造步伐的不斷加快、房地產(chǎn)開發(fā)的力度加大及其成本的增加，本區(qū)域內(nèi)的生活及居住成本將有所提高，未來進(jìn)駐本區(qū)域生活的門檻將有所上升，預(yù)期進(jìn)駐的人口整體消費力有所提升，符合周邊應(yīng)有的消費特點和結(jié)構(gòu)配比。本區(qū)域常駐人口約為80%左右。龐大的人口總數(shù)及如此之高的常住人口比例為本項目提供了穩(wěn)定的消費力支持。因此，區(qū)域內(nèi)固定居民為該項目主流消費群體。

區(qū)域內(nèi)主街國際傳媒大道位于天安門廣場西南側(cè)，北京市宣武區(qū)境內(nèi)，北靠前三門大街和長安街，南接南二環(huán)，是商務(wù)辦公、企業(yè)經(jīng)營、休閑居住、配套服務(wù)為一體的綜合文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)。日人流車流量龐大，而本項目又盤踞國際傳媒大道和陶然亭路交叉口。因此該區(qū)域辦公人士和商務(wù)人士也為項目主流消費群體。本區(qū)域相對位于城市中心，項目西側(cè)即為正在修建的地鐵4號線，屆時地鐵的連動將會帶動豐臺區(qū)洋橋板塊人流來此消費。

2、產(chǎn)品定位：

項目定位為中檔社區(qū)型綜合商業(yè)市場，建筑為地下一層，地面五層單體建筑；

產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分為：

B1：超市（在地鐵出口處設(shè)有超市入口）；

F1外門臉：為專賣店和主力店（餐飲、藥店等）；

F1—F5：中檔商業(yè)市場，五層設(shè)劇院或市場旁邊建單體獨棟樓設(shè)為劇院。

備注：由于項目所在區(qū)域距西單商業(yè)街、王府井、SOGO商圈較近，區(qū)域居民的消費習(xí)慣已形成趨向于這些商圈所購物，而項目區(qū)域內(nèi)學(xué)生群體又比較龐大，因此，本項目將盡可能減少服裝業(yè)態(tài)的比例，加大文化辦公用品的比例。

二、項目財務(wù)分析：

1、項目定價表：

2、項目財務(wù)支出表：

3、不同情況下項目收益敏感度分析：?

不同銷售比例下銷售十年使用權(quán)收入情況（可銷售建筑面積為㎡）：

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不同租賃比例下年租賃收入情況（可租賃使用面積為㎡）：

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