第一篇：上海維修基金相關(guān)政策
上海市住房保障與房屋管理局下屬 物業(yè)管理
上海市物業(yè)管理事務(wù)中心
（上海市維修資金管理事務(wù)中心、上海市公房經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)中心）
http://004km.cn）點(diǎn)擊“商品住宅維修基金”圖標(biāo)，進(jìn)入“商品住宅維修基金”主頁(yè)注冊(cè)，填寫(xiě)《注冊(cè)登記表》。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司持《注冊(cè)登記表》、《企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件到市房地局進(jìn)行企業(yè)身份的認(rèn)定。
業(yè)主委員會(huì)持《注冊(cè)登記表》、《業(yè)主委員會(huì)批復(fù)》、《開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》到物業(yè)所在地的各區(qū)縣房地局進(jìn)行身份認(rèn)定。
三、各區(qū)縣房地局要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)的督促和業(yè)務(wù)操作指導(dǎo)。
上海市房屋土地資源管理局
2003-07-25
關(guān)于原全額出資購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房、單位保留使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修基金籌集、管理若干問(wèn)題的通知
滬房地資物[2002]49l號(hào)
各區(qū)縣房地局、房改辦、房地產(chǎn)交易中心： 為了加強(qiáng)原全額出資購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房、單位保留使用權(quán)房后轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修基金的籌集 和管理，現(xiàn)作如下通知，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行：
一、維修基金管理方式 原全額出資購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房、單位保留使用權(quán)房后轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修基金，按商品住宅維 修基金的管理方式進(jìn)行管理。
二、維修基金交納時(shí)限
在申請(qǐng)辦理全額出資使用權(quán)房、單位保留使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房手續(xù)前，申請(qǐng)人應(yīng)按規(guī)定 交納維修基金，存人專(zhuān)戶(hù)銀行。其中，未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由申請(qǐng)人交至區(qū)、縣房地局在銀行開(kāi)設(shè)的專(zhuān)戶(hù)；已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由申請(qǐng)人交至業(yè)主委員會(huì)帳戶(hù)。申請(qǐng)人憑專(zhuān)戶(hù)銀行出具的收款憑證，方可辦理房地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。其中，單位保留使用權(quán)房屋已建立維修基金的，憑基金交割憑證辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。
三、維修基金的清理和帳戶(hù)歸并
根據(jù)規(guī)定已籌集的上述維修基金，按照“誰(shuí)收款、誰(shuí)清理”的原則，由收款單位按本通 知要求在今年8月31日前清理完畢，統(tǒng)一歸并至區(qū)縣房地局商品住宅維修基金帳戶(hù)。
四、本通知自發(fā)布之日起施行。本通知施行之日以前有關(guān)規(guī)定與本通知規(guī)定不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
上海市房屋土地資源管理局
2002-08-30
關(guān)于拆遷互換產(chǎn)權(quán)房屋繳納維修基金和申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的規(guī)定
滬房地資改[2001]694號(hào)
各區(qū)縣房地局：
為規(guī)范拆遷互換產(chǎn)權(quán)房屋的維修基金歸集和房地產(chǎn)權(quán)證申領(lǐng)，特規(guī)定如下：
一、拆遷互換產(chǎn)權(quán)房屋中被拆遷人按三分之一成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)并領(lǐng)取互換產(chǎn)權(quán)房的房地產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)按“有限產(chǎn)權(quán)接軌規(guī)定”繳納維修基金，辦理接軌手續(xù)后，換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。
二、拆遷互換產(chǎn)權(quán)房的或被拆遷人獲得互換產(chǎn)權(quán)房未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，在申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證前，應(yīng)按《上海市商品住宅維修基金管理辦法》第六條第一款第二項(xiàng)規(guī)定繳納維修基金。其中未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由申請(qǐng)人持互換產(chǎn)權(quán)房的合同向區(qū)、縣房地局辦理維修基金交款確認(rèn)手續(xù)，區(qū)、縣房地局確認(rèn)后，開(kāi)具《商品住宅維修基金交款通知（拆遷互換產(chǎn)權(quán)房專(zhuān)用）》（詳見(jiàn)附件一），申請(qǐng)人依據(jù)通知要求向區(qū)、縣房地局開(kāi)立維修基金的專(zhuān)戶(hù)銀行交款；已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)向申請(qǐng)人開(kāi)具《商品住宅維修基金交款通知（拆遷互換產(chǎn)權(quán)房專(zhuān)用）》（詳見(jiàn)附件二），申請(qǐng)人依據(jù)通知要求向業(yè)主委員會(huì)開(kāi)立維修基金的開(kāi)戶(hù)銀行交款。申請(qǐng)人在申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)出具收款銀行蓋章的《上海市購(gòu)房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證》（見(jiàn)附件三）。本規(guī)定實(shí)施前拆遷人和被拆遷人已按商品住宅維修基金籌集規(guī)定繳納維修基金的，按上述規(guī)定的操作程序辦理歸集手續(xù)，憑銀行蓋章的交款憑證（其中，拆遷人已交維修基金的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)出具拆遷人蓋章的上述交款憑證復(fù)印件），申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。
二○○二年一月九日
附件一
商品住宅維修基金交款通知
（拆遷互換產(chǎn)權(quán)房專(zhuān)用）
__________________________：
經(jīng)審核，你購(gòu)買(mǎi)的____________區(qū)（縣）____________房屋，建筑面積____________平方米（其中車(chē)庫(kù)面積____________M2），應(yīng)交納維修基金金額為人民幣（大寫(xiě)）____________￥____________。請(qǐng)于____________年____________月____________日前將維修基金交至________________________銀行。我局專(zhuān)戶(hù)銀行帳號(hào)________________________。
（應(yīng)交納維修基金計(jì)算公式為_(kāi)___________元／平方米×____________平方米）
________________________區(qū)（縣）____________局蓋章
****年**月**日
備注：
1、購(gòu)房人須持本交款通知及交款憑證向?qū)?hù)銀行交款。
2、本通知一式三份，區(qū)縣房地局、購(gòu)房人、專(zhuān)戶(hù)銀行各執(zhí)一份。
3、交納維修基金的每平方米建筑面積成本價(jià)，由市房地資源局和物價(jià)部門(mén)每年公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價(jià)以1198元計(jì)價(jià)；2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日當(dāng)年的每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日的當(dāng)年每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)；簽訂合同的時(shí)間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價(jià)按1198元計(jì)價(jià)。
附件二
商品住宅維修基金交款通知（拆遷互換產(chǎn)權(quán)房專(zhuān)用）
_______________________：
經(jīng)審核，你購(gòu)買(mǎi)的___________區(qū)（縣）___________房屋，建筑面積___________平方米（其中車(chē)庫(kù)面積___________平方米），應(yīng)交納維修基金金額為人民幣（大寫(xiě))___________￥___________。請(qǐng)于___________年___________月___________日前將維修基金交至___________銀行。我局專(zhuān)戶(hù)銀行帳號(hào)______________________。
（應(yīng)交納維修基金計(jì)算公式為_(kāi)____________元／平方米×___________平方米）
______________________業(yè)主委員會(huì)蓋章 年月日
備注：
1、購(gòu)房人須持本交款通知及交款憑證向?qū)?hù)銀行交款。
2、本通知一式三份，區(qū)縣房地局、購(gòu)房人、專(zhuān)戶(hù)銀行各執(zhí)一份。
3、交納維修基金的每平方米建筑面積成本價(jià)，由市房地資源局和物價(jià)部門(mén)每年公布。
其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價(jià)以1198元計(jì)價(jià)；2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日當(dāng)年的每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日的當(dāng)年每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)；簽訂合同的時(shí)間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價(jià)按1198元計(jì)價(jià)。
上海市房屋土地資源管理局
2002-1-9
關(guān)于內(nèi)外銷(xiāo)商品住房并軌后維修基金籌集管理有關(guān)問(wèn)題的通知
滬房地資物[2001]516號(hào)
各區(qū)縣房地局：
根據(jù)《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市計(jì)委等六部門(mén)關(guān)于本市內(nèi)外銷(xiāo)商品住房并軌的若干意見(jiàn)的通知》（滬府發(fā)［2001］22號(hào)）的規(guī)定，現(xiàn)就內(nèi)外銷(xiāo)商品住宅并軌后的維修基金籌集管理有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、凡在2001年8月1日前出售的新建外銷(xiāo)商品住房的維修基金籌集，按商品住房出售合同的約定或房屋買(mǎi)賣(mài)雙方、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商一致的意見(jiàn)執(zhí)行。
二、凡在2001年8月1日后出售的新建外銷(xiāo)商品住房的維修基金籌集，按《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（市政府2000年第91號(hào)令）第六條第一、二款、第七條第一、二款規(guī)定執(zhí)行。
三、內(nèi)外銷(xiāo)商品住房并軌后籌集的維修基金使用管理按《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（市政府2000年第91號(hào)令）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
特此通知。
上海市房屋土地資源管理局
2001-09-24
售后公房維修基金使用情況調(diào)查
文／上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)第十九分會(huì)（嘉定分會(huì)）
房屋維修基金是保障提供房屋使用人能有一個(gè)長(zhǎng)期正常、安全居住的“房屋養(yǎng)命錢(qián)”，涉及千家萬(wàn)戶(hù)，關(guān)系民生。售后公房維修基金首次籌集以來(lái)的使用情況如何？還存在些什么問(wèn)題？業(yè)主普遍十分關(guān)心。為此，我們對(duì)我區(qū)售后物業(yè)的維修基金使用情況進(jìn)行了調(diào)查，并以售后物業(yè)相對(duì)集中的嘉定鎮(zhèn)地區(qū)20個(gè)售后住宅小區(qū)的維修基金使用情況進(jìn)行了分析。
一、售后公房維修基金的使用范圍及管理原則
（一）房屋維修基金的使用范圍。住房的共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的維修由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，費(fèi)用在房屋維修基金中列支。房屋維修基金不敷使用時(shí)由管房小組按各單元住戶(hù)建筑面積比例向業(yè)主籌集。
（二）街坊維修基金的使用范圍。住房建筑以外的道路、上下水管、窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用在街坊基金中列支，不足部份在城市維護(hù)費(fèi)中列支。
（三）維修基金的使用管理原則。專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)項(xiàng)使用、保值增值。
二、售房以來(lái)維修基金運(yùn)作的基本狀況分析
（一）增值情況
售后公房維修基金首次歸集后的頭幾年，當(dāng)時(shí)居民儲(chǔ)蓄利息較高，加上銀行還給房屋維修基金有特殊的利率照顧，所以，維修基金首次歸集后的前幾年，增值空間較大。歸集后第一年的利率為16.4475，第二年的利率為14，第三年的利率為12，再加上歸集后的前幾年未啟用維修基金，因此僅前三年，維修基金即增值約50%。以后隨著居民儲(chǔ)蓄利息的逐年調(diào)整降息，售后維修基金的增值空間也隨之逐步減少。早期10年的高利率，促進(jìn)了維修基金的快速增值，為房屋實(shí)施必要的修繕養(yǎng)護(hù)、合理的更新改造所需奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)費(fèi)保障。
（二）使用情況
售后住宅小區(qū)初建時(shí)受當(dāng)時(shí)歷史條件的限制，原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)低。加上建造年代較久及房改前以租養(yǎng)不了房等因素，形成了售房后房屋破損陳舊、安全隱患多、基礎(chǔ)設(shè)施差、使用功能不齊、小區(qū)環(huán)境差等問(wèn)題。因此，自1997年維修基金可啟用以后，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)本著量力而行、分段實(shí)施、逐步解決歷史欠帳的原則，動(dòng)用維修基金解決一些業(yè)主反映比較突出的問(wèn)題，如住房的墻面開(kāi)裂、脫落、滲水、屋面漏水、上下水管道老化阻塞，街坊公共設(shè)施的道路、綠化、窨井，地下管網(wǎng)、小區(qū)的封閉等問(wèn)題進(jìn)行了修理、整治、更新、改造。隨著新城鎮(zhèn)建設(shè)要求的提高，創(chuàng)建文明小區(qū)力度的加大，又動(dòng)用維修基金投入到創(chuàng)建整治的行列。維修基金為解決歷史欠帳，改善售后住宅小區(qū)的環(huán)境面貌，保障房屋的居住使用功能，提升新城鎮(zhèn)形象，創(chuàng)建文明小區(qū)的硬件建設(shè)起到了保障作用。在維修基金的支撐下，經(jīng)各方十年的共同努力，售后公房的完好率、合格率、居住使用質(zhì)量有了提高。售后住宅小區(qū)的環(huán)境面貌有了明顯的改善，城鎮(zhèn)的景觀形象大為改觀，社會(huì)的滿(mǎn)意度明顯提升。
（三）使用運(yùn)作中出現(xiàn)的問(wèn)題
售后住宅小區(qū)因歷史原因形成的先天不足決定了要確保售后公房的完好率、合格率，業(yè)主的長(zhǎng)期、安全、正常居住使用，必須要有充足的維修經(jīng)費(fèi)來(lái)支撐房屋長(zhǎng)期修繕養(yǎng)護(hù)、合理更新改造。因此售后公房的維修基金使用必須遵循“專(zhuān)項(xiàng)使用，保值增值”的長(zhǎng)期合理、正常有序使用的基本原則。但在這次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)出現(xiàn)了超支和明顯的不足現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
1.有的小區(qū)街坊維修基金已赤字或即將赤字
從2003年開(kāi)始，陸續(xù)出現(xiàn)有的小區(qū)無(wú)街坊維修基金可動(dòng)用的狀態(tài)。在此情況下，小區(qū)業(yè)委會(huì)為了保證街坊公共設(shè)施的日常管理、養(yǎng)護(hù)、修理能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就采取這樣的措施：一是逐戶(hù)向業(yè)主發(fā)放征詢(xún)表或召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)征詢(xún)來(lái)調(diào)劑使用房屋維修基金；二是要求物業(yè)公司墊資來(lái)實(shí)施街坊公共設(shè)施日常管理、養(yǎng)護(hù)、修理。至2007年10月28日止，已有6個(gè)小區(qū)的街坊維修基金赤字，有6個(gè)小區(qū)的街坊維修基金即將赤字（見(jiàn)附表
1、表
2、表3）。建行公房售后維修基金管理報(bào)告 表1
2007年7月3日 小區(qū)名稱(chēng) 建筑面積
（M2）街坊基金（元）小區(qū)名稱(chēng) 建筑面積（M2）街坊基金（元）
本金 可用息
本金 可用息
東塔 57041.87 12885.76 9714.49 虬橋 24019.39 532282.97-97902.21 李園一村 90779.64 156437.86-112386.19 高層 22283.87 637945.23 38669.24 李園二村
北片 86158.88 439421.56-84852.47 小囡橋城 中路 5674.13 51175.89-900.94 城中 60497.52 21887.38 1522.1 察院弄 14871.59 59252.99-1107.85 桃園 149349.72 126475.79 832 王家橋 3513.10 13988.19-261.53 六一 65594.78 11098.29 799.66 小囡橋 58670.64 529049.66-9313.85 南 24139.28 1370.6 310.11 東大 11748.31 112709.16 3692.97 梅園 52133.78 174056.7-34256.87 李園二村 東片 19626.40 23757.59-9570.68 民園 29368.47 489429.52-55168.56 李園二村 西片 13380.26 90114 3871.09 三皇橋 64719.61 401886.21-53075.4 人民 25312.27 379508.24-1064.55
小區(qū)欠物業(yè)公司街坊維修養(yǎng)護(hù)墊資款統(tǒng)計(jì)
表2
2007年10月28日 小區(qū) 名稱(chēng) 李園 一村 李園二村
(西片)東大 六一 南 城中 桃園 東塔 欠款數(shù)
(萬(wàn)元)6.6 4.57 6.66 32.85 8.17 40.79 46.93 2.3
2.個(gè)別小區(qū)目前尚余房屋維修基金儲(chǔ)存不足 市建行公房售后維修基金管理報(bào)告 表3
2007年7月3日 小區(qū)名稱(chēng) 建筑面積（平方米）房修基金本金（元）房修基金可用息（元）街坊基金本金（元）街坊基金可用息（元）
李園一村 90779.64 8986350.8-2788886.87 156437.86-112386.19 三皇橋 64719.61 2904624.88 121158.02 401886.21-53075.4
從市建行公房售后維修基金管理報(bào)告顯示的售后維修基金目前剩余的銀行帳面情況看，個(gè)別小區(qū)目前尚余的房屋維修基金儲(chǔ)存數(shù)已難以保障房屋自身今后的修理養(yǎng)護(hù)、更新改造實(shí)際需要，有的連一次大修的經(jīng)費(fèi)也不夠。
市建行公房售后維修基金管理報(bào)告所反應(yīng)的是整個(gè)小區(qū)維修基金的總額，在分?jǐn)偟綐I(yè)主個(gè)人維修基金帳戶(hù)時(shí)，因小區(qū)內(nèi)單元與單元之間的情況不同，實(shí)施項(xiàng)目時(shí)有的做、有的未做、同樣做項(xiàng)目?jī)?nèi)容也不一樣，因此在單元與單元之間的分?jǐn)倲?shù)也有多有少。所以實(shí)際分?jǐn)倶I(yè)主個(gè)人帳后，就會(huì)出現(xiàn)有的業(yè)主個(gè)人帳戶(hù)維修基金的剩余額要大大低于管理報(bào)告中反應(yīng)的整個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)帳戶(hù)剩余額平均數(shù)的情況，因此有的小區(qū)的維修基金雖然數(shù)量還不少，但涉及到單元或個(gè)人的，就有明顯不足問(wèn)題，特別是進(jìn)行“平改坡”的住宅單元。
（四）形成街坊赤字負(fù)債和維修基金儲(chǔ)備不足的原因
1.因歷史原因形成的售后住宅先天性不足的特殊性，給改善提高居住質(zhì)量，改善環(huán)境面貌的整治改造帶來(lái)了面廣量大的艱巨性，要化錢(qián)的地方多，所以資金的投入量也相應(yīng)較大。
2.多次重復(fù)的整治改造，“平改坡”實(shí)事工程，文明小區(qū)的創(chuàng)建等或多或少分?jǐn)倓?dòng)用維修基金支付。一些在2000年前動(dòng)用維修金已進(jìn)行過(guò)整治改造的售后住宅小區(qū)，在進(jìn)入新世紀(jì)后創(chuàng)建新城鎮(zhèn)的整治中有的又多次分?jǐn)倓?dòng)用，如梅園小區(qū)2001年動(dòng)用28萬(wàn)元，2004年動(dòng)用50萬(wàn)元；小囡橋小區(qū)2001年動(dòng)用62萬(wàn)元；2006年5月份動(dòng)用156萬(wàn)元；三皇橋小區(qū)2006年5月一次性動(dòng)用209萬(wàn)元；李園一村小區(qū)2007年5月一次性分?jǐn)倓?dòng)用318萬(wàn)元。
3.街坊維修基金出現(xiàn)入不敷出后，用房屋維修基金來(lái)調(diào)劑、墊資，加速了房屋維修基金剩余存量的減少。
4.有的小區(qū)保潔保安收費(fèi)不足的缺額部份，業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)不足的缺額部份就由業(yè)委開(kāi)具任務(wù)單在維修基金中沖抵列支等。
（五）維修基金儲(chǔ)存不足后帶來(lái)的后顧之憂
1.非專(zhuān)項(xiàng)使用帶來(lái)的問(wèn)題
從目前看，這些小區(qū)尚剩余的房屋維修基金儲(chǔ)存量還能維持一段時(shí)間，但要以這些維修基金來(lái)支撐因街坊維修基金不足而為解決街坊公共設(shè)施項(xiàng)目日常修理、養(yǎng)護(hù)、管理所需要費(fèi)用的支出；承擔(dān)創(chuàng)建整治分?jǐn)傎M(fèi)用的支出；用于保潔、保安收費(fèi)不足和業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)不足的缺額部份費(fèi)用的支出就顯不足。以往每年用于街坊的路燈電費(fèi)、路燈設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、雨污水管道、窨井的疏通、養(yǎng)護(hù)、修理費(fèi)等由街坊基金支出的經(jīng)費(fèi)測(cè)算，年均支出每平方建筑面積約需1.3-1.4元左右。一個(gè)5萬(wàn)平方米左右的小區(qū)，以后每年要從房屋維修基金中支付用于街坊項(xiàng)目的費(fèi)用需6-7萬(wàn)元，這樣房屋維修基金剩余不多的小區(qū)便產(chǎn)生了如下問(wèn)題：（1）剩余的房屋維修基金還能維持多長(zhǎng)時(shí)間來(lái)承擔(dān)支付這些非專(zhuān)項(xiàng)使用的經(jīng)費(fèi)支出。（2）支付了這些非專(zhuān)項(xiàng)使用的經(jīng)費(fèi)后，還剩余多少資金能用于解決房屋的修理養(yǎng)護(hù)、更新改造上的實(shí)際問(wèn)題。
售后公房房齡長(zhǎng)、房屋老、破損陳舊，且尚還有30年—40年的后續(xù)使用期。因此，必須要有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)來(lái)保障對(duì)其實(shí)施正常的修理養(yǎng)護(hù)、更新改造，以確保業(yè)主對(duì)房屋的正常安全居住使用。但實(shí)際上，有的小區(qū)維修基金尚余的儲(chǔ)存量大幅減少，加上銀行存款利率降低使維修基金增值空間減少，維修基金尚余儲(chǔ)存量和增值量難以保障今后對(duì)房屋實(shí)施必要的修理養(yǎng)護(hù)、更新改造所需。
2.維修基金再籌集難的問(wèn)題
目前居住在售后公房?jī)?nèi)的業(yè)主大部份是退休老年人、下崗等無(wú)穩(wěn)定工作、穩(wěn)定收入及一般工薪階層的低收入城鎮(zhèn)居民。一部份為解決貨幣動(dòng)遷安置及為解決子女務(wù)工、讀書(shū)住房而進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)二手房的農(nóng)村居民。面對(duì)這樣一個(gè)無(wú)穩(wěn)定收入、以低收入為主的業(yè)主群體，在維修基金入不敷出后需作再歸集時(shí)，這些平時(shí)連繳納基本的物業(yè)管理費(fèi)、保潔、保安費(fèi)都也有困難的低收入業(yè)主能否有經(jīng)濟(jì)承受能力？加上維修基金再歸集的機(jī)制尚未完全確立，以往在維修基金的使用運(yùn)作上出現(xiàn)的一些不規(guī)范性也有可能成為他們難以履行維修基金再歸集的理由。我們的售后工房都是多層建筑，房屋的修繕只要有一戶(hù)業(yè)主不交維修基金就無(wú)法進(jìn)行修繕，這些都是今后的難題。
三、對(duì)策措施
（一）政策落實(shí)
公房出售時(shí)，市政府對(duì)維修基金的使用運(yùn)作都有文件作出了明確的規(guī)定，如房屋維修基金“入不敷出時(shí)，由管房小組按各單元房屋面積比例向主業(yè)籌集”。經(jīng)十年的使用運(yùn)作后，已有個(gè)別小區(qū)業(yè)委會(huì)帳戶(hù)的房屋維修基金儲(chǔ)存量可能要不了幾年就會(huì)出現(xiàn)入不敷出的情況，建議有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)再歸集機(jī)制，制訂再歸集實(shí)施細(xì)則，為今后因維修基金不足而需再歸集營(yíng)造良好的基礎(chǔ)。街坊維修基金“不足部份在城市維護(hù)費(fèi)中列支”，但有的街坊維修基金已負(fù)債多年、有的即將赤字，影響了街坊項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。建議有關(guān)部門(mén)盡快落實(shí)“不足部份在城市維護(hù)費(fèi)中列支”的政策規(guī)定，以確保街坊項(xiàng)目的日常修理、養(yǎng)護(hù)、管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)?！胺謶?hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)項(xiàng)使用，保值增值”的規(guī)定是維修基金使用管理的基本原則。建議相關(guān)實(shí)施部門(mén)，應(yīng)嚴(yán)格遵守，自覺(jué)執(zhí)行，凡不屬于維修基金支付實(shí)施的項(xiàng)目，決不能動(dòng)用維修基金，讓僅剩的一點(diǎn)有限的“專(zhuān)項(xiàng)使用”資金為保障業(yè)主安全正常居住使用環(huán)境發(fā)揮其應(yīng)有支撐作用。
（二）加強(qiáng)監(jiān)管
有關(guān)部門(mén)應(yīng)切實(shí)承擔(dān)起對(duì)維修基金這一專(zhuān)項(xiàng)基金的使用管理的監(jiān)管責(zé)任，采取有力措施扭轉(zhuǎn)和克服以往使用運(yùn)作上產(chǎn)生的一些非理性、非規(guī)范性的做法，使維修基金真正能“專(zhuān)項(xiàng)使用，保值增值”，替老百姓管好這一點(diǎn)有限的房屋救命錢(qián)。
（三）政府的示范作用
在為推進(jìn)新城鎮(zhèn)建設(shè)，創(chuàng)建文明小區(qū)的活動(dòng)中，應(yīng)堅(jiān)持由政府出資投入實(shí)施，不用或盡量少用業(yè)主的維修基金，使有限的維修基金真正用于保障他們有一個(gè)長(zhǎng)期安全正常居住使用環(huán)境的房屋修繕養(yǎng)護(hù)更新改造上。
（四）加強(qiáng)計(jì)劃性
業(yè)委會(huì)要根據(jù)本小區(qū)自身物業(yè)的實(shí)際和尚余的維修基金存量的實(shí)際，會(huì)同物業(yè)公司一起制訂出切實(shí)可行的近期、中長(zhǎng)期修繕養(yǎng)護(hù)、更新改造和對(duì)小區(qū)環(huán)境面貌實(shí)施整治改造的規(guī)劃。規(guī)劃的制訂與今后的操作實(shí)施一定要保持長(zhǎng)期性、連貫性、持續(xù)性，克服隨意性，做到一張規(guī)劃圖紙管到底，杜絕重復(fù)整治改造。然后按照使用計(jì)劃，將維修基金按近期、中期、長(zhǎng)期分段進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)存，確保保值、增值，消除業(yè)主的后顧之憂。
（五）政府的扶持
因售后物業(yè)先天不足和居住業(yè)主群體的特殊性，建議政府對(duì)售后物業(yè)采取一些必要的政策扶持，如在制訂售后維修基金再歸集細(xì)則時(shí)可否考慮采用政府再貼補(bǔ)一點(diǎn)，業(yè)主自己出一點(diǎn)的辦法解決。由于售后物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府定價(jià)的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)不包含保潔保安費(fèi)，加上收繳率也較低，在此情況下區(qū)財(cái)政自2007年開(kāi)始給予了一定補(bǔ)貼，但與實(shí)際所需費(fèi)用仍有一定差距。建議補(bǔ)貼費(fèi)用適當(dāng)提高一些，政府己給物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼的小區(qū)，不應(yīng)再另分?jǐn)偙?、保安費(fèi)。
關(guān)于公有住宅售后房屋滅失三項(xiàng)維修基金處理意見(jiàn)的通知
滬房地物[1998]418號(hào)
各區(qū)縣房地局、房管局，崇明縣建委： 為加強(qiáng)公有住宅售后三項(xiàng)維修基金管理，現(xiàn)就公有住宅售后房屋滅失三項(xiàng)維修基金處理意見(jiàn)通知如下：
因房屋動(dòng)遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋動(dòng)遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到建行辦理住宅維修基金交割手續(xù)，其中原個(gè)人繳納住宅維修基金中的剩余部分，由建行退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修基金的剩余部分，作為補(bǔ)貼街坊公共設(shè)施維修基金的不足。
上海市房屋土地管理局
1998-07-13
轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于業(yè)主大會(huì)開(kāi)立房屋維修資金帳戶(hù)有關(guān)問(wèn)題的通知》的通知
滬房地資物[2004]198號(hào)
各區(qū)縣房地局、各業(yè)主大會(huì)：
為貫徹實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》，現(xiàn)將《中國(guó)人民銀行土海市分行關(guān)于業(yè)主大會(huì)開(kāi)立房屋維修資金賬戶(hù)有關(guān)問(wèn)題的通知》(上銀發(fā)[2004]92號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并提出如下實(shí)施意見(jiàn)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行：
一、新成立的業(yè)主大會(huì)應(yīng)嚴(yán)格按照《通知》的規(guī)定開(kāi)立維修資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)。
二、《通知》下發(fā)前已成立業(yè)主委員會(huì)尚未開(kāi)立維修資金帳戶(hù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)持原批準(zhǔn)成立業(yè)主委員會(huì)的文件、證書(shū)和依法通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則向區(qū)縣房地局申領(lǐng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證，并按規(guī)定開(kāi)立維修資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)。
三、區(qū)縣房地局發(fā)出的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證中業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人一欄應(yīng)填寫(xiě)業(yè)主委員會(huì)主任和副主任姓名，原來(lái)沒(méi)有明確的，應(yīng)予以補(bǔ)正。
四、各區(qū)縣房地局要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)開(kāi)立維修資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)的指導(dǎo)和督促。
五、《通知》下發(fā)前已開(kāi)立的臨時(shí)存款賬戶(hù)和基本存款賬戶(hù)，應(yīng)在2005年8月31日前完成相關(guān)的變更手續(xù)。附件：
中國(guó)人民銀行上海分行
關(guān)于業(yè)主大會(huì)開(kāi)立房屋維修資金帳戶(hù)有關(guān)問(wèn)題的通知
上海銀發(fā)[2004]92號(hào)
各國(guó)有商業(yè)銀行上海市分行，上海浦東發(fā)展銀行、上海銀行，各股份制商業(yè)銀行上海分行、上海市農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社、上海市各經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行：
為了貫徹實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》，上海市政府發(fā)布的《上海市商品住宅維修資金管理辦法》和《人民幣銀行結(jié)算賬戶(hù)管理辦法》，現(xiàn)就業(yè)主大會(huì)開(kāi)立房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金有關(guān)事項(xiàng)通知如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行：
一、業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)在與其簽訂委托協(xié)議的商業(yè)銀行開(kāi)立專(zhuān)用存款賬戶(hù)。
二、業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)開(kāi)立專(zhuān)用存款賬戶(hù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)申請(qǐng)開(kāi)立專(zhuān)用存款賬戶(hù)時(shí)的開(kāi)戶(hù)資料，認(rèn)真填寫(xiě)“開(kāi)立單位銀行結(jié)算賬戶(hù)申請(qǐng)書(shū)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū)），并加蓋業(yè)主大會(huì)公章和業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人（正、副主任）的私章。同時(shí)向開(kāi)戶(hù)銀行出具下列開(kāi)戶(hù)資料：
（一）房地產(chǎn)行政管理部門(mén)出具的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證；
（二）業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人的身份證件或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)書(shū)及被授權(quán)人的身份證件。
三、開(kāi)戶(hù)銀行應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)提交的開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū)的填寫(xiě)事項(xiàng)和其他開(kāi)戶(hù)資料的真實(shí)性、完整性、合規(guī)性進(jìn)行審查。符合開(kāi)戶(hù)條件的，開(kāi)戶(hù)銀行應(yīng)將開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū)原件、其他開(kāi)戶(hù)資料的復(fù)印件（加蓋銀行業(yè)務(wù)章）報(bào)送人民銀行上海分行（會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處）。
人民銀行對(duì)開(kāi)戶(hù)銀行報(bào)送的開(kāi)戶(hù)資料的合規(guī)性予以審核，符合條件的，核發(fā)專(zhuān)用存款賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)核準(zhǔn)通知書(shū)。
四、業(yè)主大會(huì)開(kāi)立專(zhuān)用存款賬戶(hù)后，不得再申請(qǐng)開(kāi)立其他賬戶(hù)。如因同一業(yè)主大會(huì)商品住宅維修資金賬戶(hù)的開(kāi)戶(hù)銀行與售后公房維修資金賬戶(hù)的開(kāi)戶(hù)銀行不是同一家銀行的，可按本通知規(guī)定另行申請(qǐng)開(kāi)立一個(gè)專(zhuān)用存款賬戶(hù)，用于核算售后公房維修資金。
五、業(yè)主大會(huì)專(zhuān)用存款賬戶(hù)開(kāi)立、撤銷(xiāo)及變更的相關(guān)事項(xiàng)，按照《人民幣銀行結(jié)算賬戶(hù)管理辦法》有關(guān)規(guī)定辦理。
六、業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的專(zhuān)用存款賬戶(hù)不得支取現(xiàn)金，不得使用除貸記憑證以外的結(jié)算憑證或其他票據(jù)。
七、原以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)立的臨時(shí)存款賬戶(hù)，可在賬戶(hù)年檢的同時(shí)辦理更名手續(xù)；以業(yè)主委員會(huì)名義通過(guò)年檢開(kāi)立的基本存款賬戶(hù)，開(kāi)戶(hù)銀行應(yīng)通知其繳回開(kāi)戶(hù)登記證（正、副本），并撤銷(xiāo)其基本存款賬戶(hù)，另填制開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū)，辦理賬戶(hù)名稱(chēng)和賬戶(hù)性質(zhì)變更手續(xù)。
八、業(yè)主大會(huì)專(zhuān)用存款賬戶(hù)僅核發(fā)開(kāi)戶(hù)核準(zhǔn)通知書(shū)。
九、本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行，原《關(guān)于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)立維修基金賬戶(hù)有關(guān)問(wèn)題的通知》（上海銀辦發(fā)[2001]287號(hào)）同時(shí)廢止。
特此通知。
上海市房屋土地資源管理局
2004-05-09
關(guān)于商品住宅維修基金分?jǐn)傊杏嘘P(guān)問(wèn)題的批復(fù)
滬房地資物[2003]159號(hào)
崇明縣房地局：
你局《關(guān)于商品房維修基金分?jǐn)傊杏嘘P(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》(崇房地[2003]14號(hào))收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：
一、《關(guān)于實(shí)施〈上海市商品住宅維修基金管理辦法〉若干問(wèn)題的通知》（滬房地資物［2002］457號(hào)）文頒布前，商品住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生的物業(yè)日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)（包括日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗、公用照明和共用設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)等），應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致后，按約定的方式支出。
二、《關(guān)于實(shí)施〈上海市商品住宅維修基金管理辦法〉若干問(wèn)題的通知》（滬房地資物［2002］457號(hào)）文頒布后，商品住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生的物業(yè)日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)范圍。
上海市房屋土地資源管理局
2003-05-06
關(guān)于委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品住宅維修資金財(cái)務(wù)管理有關(guān)收費(fèi)問(wèn)題的通知
上海住宅 2005年第2期
滬房地資物[2004]562號(hào)
各區(qū)縣房地局、物價(jià)局、業(yè)主大會(huì)：
根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》和《關(guān)于委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品住宅維修資金財(cái)務(wù)管理的暫行規(guī)定》的規(guī)定，現(xiàn)就業(yè)主大會(huì)委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品住宅維修資金代理記帳、年度審計(jì)以及工程預(yù)(決)算審價(jià)等有關(guān)收費(fèi)問(wèn)題通知如下：
一、代理記帳服務(wù)費(fèi)
代記帳服務(wù)費(fèi)的參考價(jià)為：物業(yè)管理區(qū)域每套住宅每月1元；非居住房屋每滿(mǎn)100平方米建筑面積按一套計(jì)算，每月1元；未滿(mǎn)100平方米建筑面積、有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證的按一套計(jì)算，每月1元。
二、維修資金收支審計(jì)費(fèi)
維修資金收支審計(jì)費(fèi)的參考價(jià)為：1250元+被審計(jì)會(huì)計(jì)期間的維修資金收支發(fā)生總額(不含籌集維修資金的收入部分)x0.25％。但單次審計(jì)費(fèi)用一般不超過(guò)4000元。
三、工程預(yù)算、決算審價(jià)費(fèi)
工程預(yù)算、決算審價(jià)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)如下表：
凡項(xiàng)目送審價(jià)核減率在5％以?xún)?nèi)的審價(jià)費(fèi)，由委托單位承擔(dān)；核減率在5％以上部分的審價(jià)費(fèi)，由原編制單位承擔(dān)。若出現(xiàn)核增，則工程審價(jià)費(fèi)由原編制單位承擔(dān)。(如核減率高于5％，但按核減額計(jì)算的審價(jià)費(fèi)等于或低于最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，則審價(jià)費(fèi)由委托單位和編制單位按如下比例承擔(dān)：委托單位承擔(dān)的費(fèi)用=最低收費(fèi)x5％÷核減率；編制單位承擔(dān)的費(fèi)用=最低收費(fèi)X(核減率-5％)÷核減率)
四、工程預(yù)算、決算審價(jià)收費(fèi)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)方式。業(yè)主大會(huì)與社會(huì)中介機(jī)構(gòu)可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域范圍大小或者按照維修工程預(yù)算、決算審價(jià)的難易程度，在上述審價(jià)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)上下10％幅度內(nèi)協(xié)商確定。
五、商品住宅維修資金委托代理記帳服務(wù)費(fèi)可以分別在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)維修資金中各列支50％；商品住宅維修資金委托審計(jì)費(fèi)、審價(jià)費(fèi)可以在維修資金中列支。
六、業(yè)主大會(huì)委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)管理公有住宅售后維修資金的服務(wù)費(fèi)用的支付，參照本通知執(zhí)行，所涉及的服務(wù)費(fèi)用可以在物業(yè)維修資金中列支。
七、本通知自二OO四年十一月一日起執(zhí)行，試行一年。
上海市房屋土地資源管理局
上海市物價(jià)局
二OO四年十月二十二日
商品住宅維修資金使用管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策
上海房地 2006年第6期 譚群 彭暉
建立商品住宅維修資金制度,是為了解決保修期滿(mǎn)后小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，從而確保小區(qū)公共利益和社會(huì)公共安全。經(jīng)過(guò)努力，截至2005年底,我市已歸集商品住宅維修資金總量超過(guò)了150多億元，基本上保障了近7000多個(gè)商品住宅小區(qū)，250多萬(wàn)套房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的經(jīng)費(fèi)來(lái)源。但是,隨著時(shí)間的推移，上世紀(jì)90年代初建造的商品住宅已逐漸進(jìn)入了正常的維修期，維修資金的使用日趨頻繁。最近，通過(guò)對(duì)一些已動(dòng)用過(guò)維修資金的典型案例進(jìn)行分析，總體上是規(guī)范的。但還是存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在維修資金的使用在一些小區(qū)出現(xiàn)了超出使用范圍、使用程序不規(guī)范，等等。因此，加強(qiáng)商品住宅維修資金使用監(jiān)管，不僅必要，而且迫切。
一、商品住宅維修資金使用管理現(xiàn)狀
根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》，業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主大會(huì)可以在房地局規(guī)定物業(yè)所在地的七家銀行開(kāi)設(shè)一個(gè)專(zhuān)戶(hù)，房地局將代為監(jiān)管的首期資金連本帶息全部轉(zhuǎn)入到該賬戶(hù)，由業(yè)主自主管理專(zhuān)戶(hù)內(nèi)的維修資金。
對(duì)于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，符合規(guī)定的，可以按規(guī)定的流程支用維修資金。房地局對(duì)業(yè)主大會(huì)階段維修資金的使用，只制定游戲規(guī)則，并加強(qiáng)監(jiān)管，但不審批。截至2005年底，全市累計(jì)已使用維修資金3.2億元，涉及1200多個(gè)業(yè)主大會(huì)。
在規(guī)范業(yè)主大會(huì)的資金使用上，一方面提高業(yè)主大會(huì)的自我管理能力，另一方面積極發(fā)揮行業(yè)主管部門(mén)監(jiān)督作用。
一是加強(qiáng)賬戶(hù)管理，要求業(yè)主大會(huì)與開(kāi)戶(hù)銀行簽訂委托管理合同，規(guī)范賬戶(hù)的開(kāi)立、收支程序和日常管理，明確權(quán)利和義務(wù)；二是拓寬業(yè)主信息渠道，確保業(yè)主知情權(quán)，督促開(kāi)戶(hù)銀行發(fā)放年度業(yè)主結(jié)存單，推行半年一次的資金使用賬目公布；三是建立檢查制度，區(qū)縣維修資金管理辦公室以網(wǎng)上巡查和實(shí)地抽查的方式，重點(diǎn)監(jiān)督使用的程序是否規(guī)范；四是引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)開(kāi)展工程審價(jià)和財(cái)務(wù)審計(jì)工作，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)優(yōu)勢(shì)，逐步使社會(huì)監(jiān)督成為維修資金監(jiān)管的重要力量。
二、商品住宅維修資金使用管理中存在的問(wèn)題 總體上而言，經(jīng)過(guò)幾年的強(qiáng)化管理，維修資金的使用日趨制度化、規(guī)范化，基本上未出現(xiàn)大的挪用問(wèn)題。但是，通過(guò)對(duì)業(yè)主結(jié)存單和賬目公布后引發(fā)的信訪投訴，對(duì)開(kāi)戶(hù)銀行履行委托管理合同的專(zhuān)項(xiàng)檢查，以及對(duì)小區(qū)分?jǐn)偩S修資金的網(wǎng)上巡查和實(shí)地檢查情況，進(jìn)行分析研究，發(fā)現(xiàn)在維修資金的使用過(guò)程中，不同程度地存在著隨意擴(kuò)大列支范圍、違反列支程序、經(jīng)營(yíng)性收益專(zhuān)戶(hù)外運(yùn)作等違規(guī)現(xiàn)象。
擴(kuò)大維修資金列支范圍。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。但在操作中，一些小區(qū)擴(kuò)大了維修資金列支項(xiàng)目，如日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗、公用照明和共用設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)等本已在物業(yè)管理費(fèi)中涵蓋的項(xiàng)目，有的列支了訴訟費(fèi)、業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、小區(qū)精神文明創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)等，有的則將本應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任的項(xiàng)目在維修資金中列支。
違反維修資金列支程序。
物業(yè)發(fā)生維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定提出維修方案，按照維修范圍，分別經(jīng)部分共用部分的業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意后，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修。有的業(yè)委會(huì)突破業(yè)主公約授權(quán)范圍，未經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，擅自委托物業(yè)管理企業(yè)使用維修資金。有的專(zhuān)項(xiàng)維修工程沒(méi)有工程預(yù)算和最終決算，也沒(méi)有按照工程進(jìn)度，一筆錢(qián)就支付了工程款。有的重復(fù)分?jǐn)傢?xiàng)目，同一個(gè)維修內(nèi)容按照不同的名稱(chēng)列支。有的將應(yīng)該由部分業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用變成了讓全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。有的原始資料不清，以白條代原始憑證，沒(méi)有按照財(cái)務(wù)規(guī)定記賬。
小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入專(zhuān)戶(hù)外運(yùn)作。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，且應(yīng)主要用于補(bǔ)充維修資金。但目前小區(qū)收益不存入業(yè)主大會(huì)賬戶(hù)的現(xiàn)象較為普遍，同時(shí)大多數(shù)也不進(jìn)行賬目公布。有的將收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)，有的用于業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，有的直接用于維修更新工程。經(jīng)營(yíng)性收入的使用方案大多直接由業(yè)委會(huì)說(shuō)了算，沒(méi)有征得相關(guān)業(yè)主的同意。
以上種種違規(guī)現(xiàn)象，不僅侵犯了業(yè)主的權(quán)益，而且容易激發(fā)業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，影響到小區(qū)的穩(wěn)定，更影響到物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展。其成因，主要如下。
（一）維修資金使用決策機(jī)制不完善
維修資金屬于全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定使用方案，并監(jiān)督實(shí)施。而在實(shí)際運(yùn)作中，由于業(yè)主公約、業(yè)主議事規(guī)則對(duì)于維修資金的使用審批權(quán)限沒(méi)有設(shè)定得很細(xì)致，有的甚至出現(xiàn)每筆維修支出都要通過(guò)業(yè)主大會(huì)同意的情況。由于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的成本高、難度大，2/3以上投票權(quán)通過(guò)維修資金使用方案的要求往往難以達(dá)到。決策效率的低下，導(dǎo)致一些項(xiàng)目得不到及時(shí)修繕，直接影響到業(yè)主的正常生活，損失也往往擴(kuò)大化。一些業(yè)委會(huì)從方便操作的角度出發(fā)，往往忽略了自己作為一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的角色定位，突破授權(quán)范圍使用維修資金，違反了正常的決策程序，同時(shí)，業(yè)委會(huì)做出的決定沒(méi)有及時(shí)在小區(qū)內(nèi)公示。在當(dāng)前管理模式下，對(duì)業(yè)委會(huì)還缺乏有效的制約和監(jiān)督機(jī)制，錯(cuò)誤的決策往往難以糾正，缺乏必要的法律救濟(jì)。
（二）維修資金使用操作不規(guī)范
在維修資金使用過(guò)程中，物業(yè)公司負(fù)責(zé)提交維修更新方案、項(xiàng)目實(shí)施和監(jiān)督、資金的分?jǐn)偤拓?cái)務(wù)記賬，承擔(dān)實(shí)際操作者的角色。相對(duì)于原房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，不少物業(yè)企業(yè)還缺乏維修資金管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)執(zhí)行有關(guān)規(guī)范的理解上有誤區(qū)，尤其是把業(yè)委會(huì)誤認(rèn)為是維修資金的決策者。有的在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低的時(shí)候，作為企業(yè)，追求的是利潤(rùn)最大化，往往就從維修資金入手，尋求資金支持，以維持企業(yè)的生存。
（三）維修資金使用監(jiān)督不加強(qiáng)
維修資金使用監(jiān)督不單純是政府監(jiān)督，更應(yīng)該是依靠包括廣大業(yè)主在內(nèi)的社會(huì)監(jiān)督。但是,事實(shí)上很多業(yè)主對(duì)維修資金的重要性還缺乏認(rèn)識(shí)，還沒(méi)有擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下國(guó)家包攬的觀念，沒(méi)有完全形成買(mǎi)房后還要養(yǎng)房的消費(fèi)概念，公共利益意識(shí)還不是非常清晰，對(duì)維修資金的歸集、使用、統(tǒng)籌等還不夠關(guān)心，因此不能做到主動(dòng)、自覺(jué)地參與維修的使用管理和監(jiān)督。限于人力、成本和職能，政府監(jiān)管往往集中在糾紛的協(xié)調(diào)解決和仲裁上，監(jiān)督的有效性、全面性和系統(tǒng)性需要社會(huì)監(jiān)督共同提高。
三、解決商品住宅維修資金使用管理存在問(wèn)題的對(duì)策
維修資金涉及小區(qū)業(yè)主的切身利益，關(guān)乎社區(qū)穩(wěn)定和社會(huì)安全，建立健全預(yù)防、控制和監(jiān)督并重的管理體系，從“事前、事中、事后”三個(gè)環(huán)節(jié)強(qiáng)調(diào)規(guī)范，加強(qiáng)約束，依法“歸集好、使用好、監(jiān)管好”維修資金，重點(diǎn)要開(kāi)展以下幾方面的工作。
（一）加強(qiáng)政策宣傳，強(qiáng)化源頭管理
一項(xiàng)好的制度，如果執(zhí)行者不夠了解或者不清楚，就不能很好地發(fā)揮作用。主動(dòng)地圍繞工作重點(diǎn)，加強(qiáng)宣傳力度，政策才能宣傳到位，措施才能推進(jìn)到位，才能贏得民心，才能得到群眾的理解和支持。一是針對(duì)維修資金制度，積極主動(dòng)地進(jìn)行答疑解惑，要讓業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、受托管理銀行等懂得為什么要這樣做，知道怎樣做，及時(shí)有效地引導(dǎo)社會(huì)各界形成有利于促進(jìn)維修資金管理的社會(huì)氛圍和輿論環(huán)境。二是圍繞目前社會(huì)普遍關(guān)注的維修資金歸集、使用和監(jiān)管問(wèn)題，配合市房地資源局策劃組織一系列有較強(qiáng)影響力的專(zhuān)題報(bào)道，積極開(kāi)展典型宣傳，形成正面輿論強(qiáng)勢(shì)，不斷推動(dòng)工作。三是讓廣大市民了解已經(jīng)開(kāi)展的行政監(jiān)管工作措施，引導(dǎo)市民主動(dòng)關(guān)心，積極參與本小區(qū)的維修資金管理，提高社會(huì)監(jiān)督的參與面。
（二）加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范業(yè)務(wù)運(yùn)作
完善有關(guān)法規(guī)政策，從制度上規(guī)范維修資金的使用，具體包括制定不同類(lèi)型房屋和設(shè)備的大修和專(zhuān)項(xiàng)修理技術(shù) 的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；完善維修資金會(huì)計(jì)核算辦法；制定維修資金使用管理操作規(guī)范等。嚴(yán)格資金使用的審批制度、支出范圍、操作規(guī)程，確保工程質(zhì)量，明確業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、開(kāi)戶(hù)銀行各方的責(zé)任和權(quán)利，促使維修資金管理健康發(fā)展。
由于物業(yè)公司對(duì)于維修資金使用的理解上和具體運(yùn)作上相對(duì)業(yè)委會(huì)要專(zhuān)業(yè)得多，違規(guī)使用維修資金更具隱蔽性。因此,強(qiáng)化物業(yè)公司業(yè)務(wù)管理，顯得尤為重要。一是可以通過(guò)上崗制提高從業(yè)人員的素質(zhì)；二是采用考評(píng)制，評(píng)選優(yōu)秀施工項(xiàng)目，提高企業(yè)的積極性；三是對(duì)挪用、濫用維修資金的企業(yè)嚴(yán)懲不貸。
在指導(dǎo)業(yè)委會(huì)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則時(shí)，就維修資金的使用決策程序、使用范圍、使用金額等進(jìn)行一些具體的約定，可以提高決策效率，方便操作。同時(shí)，在簽訂物業(yè)管理合同過(guò)程中，也可以授予物業(yè)公司一部分直接組織維修的權(quán)利，簡(jiǎn)化操作。
（三）加強(qiáng)信息公開(kāi)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)監(jiān)督
維修資金的所有者是廣大業(yè)主，建立并暢通維修資金歸集和使用的信息渠道，使業(yè)主方便地了解自己賬戶(hù)的收支情況，是保障業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)的一項(xiàng)重要工作。
通過(guò)構(gòu)建以“管理平臺(tái)”和“服務(wù)平臺(tái)”為核心的信息化管理系統(tǒng)，全市各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén),可以對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的維修資金使用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管；物業(yè)管理企業(yè)可以按照標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程將維修資金的使用分?jǐn)偟綉?hù)；業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主可以隨時(shí)登錄因特網(wǎng)站，查詢(xún)維修資金的賬戶(hù)余額和使用情況。通過(guò)信息技術(shù)的運(yùn)用，把對(duì)維修資金的事后監(jiān)管，轉(zhuǎn)變?yōu)槿^(guò)程監(jiān)管的模式，最大限度地減少了維修資金業(yè)務(wù)辦理的繁瑣程度，以求得較好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。
商品住宅維修資金使用管理直接影響到維修資金管理長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，從內(nèi)部而言，應(yīng)以完善業(yè)主大會(huì)運(yùn)作機(jī)制為依托，提高業(yè)委會(huì)管理維修資金的能力，從外部而言，應(yīng)建立“政府—業(yè)主大會(huì)—物業(yè)公司—開(kāi)戶(hù)銀行”的使用監(jiān)管體系。通過(guò)加強(qiáng)宣傳，規(guī)范運(yùn)作，加大監(jiān)管力度，充分發(fā)揮各方的積極性，確保資金用到刀刃上，從而切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的利益，維護(hù)社會(huì)公共安全，為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好的社區(qū)基礎(chǔ)。
（作者單位：上海市房屋維修資金管理中心）
關(guān)于新建非住宅物業(yè)出售時(shí)維修資金辦理的批復(fù)
滬房地資物[2004]196號(hào)
靜安區(qū)房地局：
你局《關(guān)于新建非住宅物業(yè)出售時(shí)維修資金具體如何辦理的請(qǐng)示》（靜房地[2004]025號(hào)）收悉，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：
1、自2003年9月1日起出售的非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，應(yīng)設(shè)立維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買(mǎi)受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中給定。2、2003年9月1日前出售的非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，其維修資金的籌集按房屋出售合同的約定或房屋買(mǎi)賣(mài)雙方、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致的意見(jiàn)執(zhí)行。3、2003年9月1日前出售的非住宅物業(yè)合同中未約定建立維修資金的，如何籌集維修資金，由業(yè)主大會(huì)討論決定。
上海市房屋土地資源管理局
2004-05-09
關(guān)于印發(fā)《關(guān)于委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品住宅維修資金財(cái)務(wù)管理的暫行規(guī)定》的通知
滬房地資物[2004]468號(hào)
各區(qū)縣房地局、業(yè)主委員會(huì)： 現(xiàn)將《關(guān)于委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品住宅維修資金財(cái)務(wù)管理的暫行規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
上海市房屋土地資源管理局
二○○四年九月十三日
關(guān)于委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品住宅維修資金財(cái)務(wù)管理的暫行規(guī)定
第一條（目的和依據(jù)）
為規(guī)范商品住宅維修資金的使用和管理，保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》及有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，制定本規(guī)定。
第二條（適用范圍）
本市業(yè)主大會(huì)委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品住宅維修資金代理記帳、審計(jì)以及工程預(yù)決算審價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金財(cái)務(wù)管理）的活動(dòng)，適用本規(guī)定。第三條（社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的條件）
從事商品住宅維修資金代理記帳和審計(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)是從事相關(guān)業(yè)務(wù)且無(wú)不良記錄的會(huì)計(jì)師事務(wù)所；從事商品住宅維修工程預(yù)決算審價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備工程預(yù)決算審價(jià)資格。
從事上述業(yè)務(wù)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配備專(zhuān)業(yè)人員，并對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)。第四條（社會(huì)中介機(jī)構(gòu)名單目錄）
市注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)和相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)可以定期推薦并公布會(huì)計(jì)師事務(wù)所、工程預(yù)決算審價(jià)機(jī)構(gòu)的名單目錄（以下簡(jiǎn)稱(chēng)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)名單目錄），供業(yè)主大會(huì)選擇。第五條（委托事項(xiàng)和內(nèi)容）
業(yè)主大會(huì)可就下列事項(xiàng)分別委托給符合本規(guī)定的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，但不得將下列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)委托給同一會(huì)計(jì)師事務(wù)所：
（一）代理記帳。對(duì)維修資金收支的真實(shí)性、合法性和合理性進(jìn)行審核，按時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算、編制會(huì)計(jì)報(bào)表和核對(duì)帳目（含維修資金收支分?jǐn)偯骷?xì)帳的復(fù)核）。按規(guī)定或約定公布維修資金收支情況分析報(bào)告及明細(xì)帳，并妥善整理、保管各類(lèi)會(huì)計(jì)檔案。
（二）審計(jì)。對(duì)維修資金收支進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告。
（三）工程預(yù)算、決算審價(jià)。對(duì)小區(qū)物業(yè)大修、專(zhuān)項(xiàng)維修工程預(yù)算或決算進(jìn)行審價(jià)，出具工程預(yù)決算審價(jià)報(bào)告。第六條（業(yè)主大會(huì)職責(zé)）
業(yè)主大會(huì)委托維修資金財(cái)務(wù)管理的，可以在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)名單目錄中選擇受托管理單位。
業(yè)主大會(huì)委托維修資金財(cái)務(wù)管理的，應(yīng)事先就委托機(jī)構(gòu)、委托事項(xiàng)和委托管理費(fèi)用及費(fèi)用來(lái)源等事項(xiàng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)。其中，業(yè)主大會(huì)委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)代理記帳的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)變更物業(yè)管理服務(wù)合同，約定由物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)日常貨幣收支保管，以及現(xiàn)金、銀行日記帳的登錄。第七條（社會(huì)中介機(jī)構(gòu)職責(zé)）
從事商品住宅維修資金財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)委派專(zhuān)業(yè)人員按照相關(guān)法規(guī)和本市商品住宅維修資金管理規(guī)定進(jìn)行管理，并接受業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的查詢(xún)；對(duì)違反國(guó)家相關(guān)法規(guī)和維修資金收支使用管理規(guī)定以及損害業(yè)主利益的行為，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提出改正建議；業(yè)主委員會(huì)不接受或不完全接受的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主和政府主管部門(mén)報(bào)告有關(guān)情況，并在維修資金收支分析報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程預(yù)決算審價(jià)報(bào)告中予以注明。第八條（委托管理合同的訂立）
從事商品住宅維修資金財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)就委托項(xiàng)目分別訂立書(shū)面商品住宅維修資金委托代理記帳合同、維修資金收支審計(jì)業(yè)務(wù)約定書(shū)、物業(yè)維修工程委托審價(jià)合同（示范文本見(jiàn)附件），并載明下列主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會(huì)和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、住所；
（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍；
（三）委托事項(xiàng)和要求；
（四）委托管理費(fèi)用；
（五）委托管理期限；
（六）違約責(zé)任；
（七）合同終止和解除的約定；
（八）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)
社會(huì)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自合同生效之日起十五日內(nèi)，將該合同報(bào)區(qū)、縣房地局備案。第九條（收費(fèi)）
社會(huì)中介機(jī)構(gòu)從事商品住宅維修資金管理業(yè)務(wù)的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按市房地資源局和市物價(jià)局制定的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并在委托合同中予以約定。第十條（參照?qǐng)?zhí)行）
本市業(yè)主大會(huì)委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)代為管理公有住宅售后維修資金，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第十一條（解釋權(quán)）
本規(guī)定由市房地資源局負(fù)責(zé)解釋。第十二條（施行日期）
本規(guī)定自二○○四年十一月一日起施行。
附件：1.商品住宅維修資金委托代理記帳合同(示范文本)
2.委托審計(jì)商品住宅維修資金收支情況的業(yè)務(wù)約定書(shū)(示范文本)
3.物業(yè)維修工程委托審價(jià)合同（示范文本）
附件1
商品住宅維修資金委托代理記帳合同(示范文本)
委托方： 業(yè)主大會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）受托人： 會(huì)計(jì)師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》和國(guó)家有關(guān)法規(guī)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，本著平等、自愿原則，簽訂本合同。
第一條 委托代理記帳的物業(yè)區(qū)域范圍及事項(xiàng)
(一)甲方將位于＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅維修資金的帳務(wù)委托給乙方管理。
（二）委托事項(xiàng)包括：
1、建帳、記帳、對(duì)帳和報(bào)帳；
2、編制商品住宅維修資金報(bào)表；
3、有關(guān)商品住宅維修資金核算工作。第二條 委托期限
委托管理期限為＿＿ 年，自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。第三條 權(quán)利和義務(wù)
（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、甲方或甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本小區(qū)發(fā)生的商品住宅維修資金收支費(fèi)用，及時(shí)向乙方提供真實(shí)、合法、完整的原始憑證和相關(guān)資料，并辦理書(shū)面交接手續(xù)（書(shū)面交接單見(jiàn)附件）。
2、甲方應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)日常貨幣收支和保管，以及現(xiàn)金、銀行日記帳的登錄。
3、甲方對(duì)乙方退回的不符合國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度和本市商品住宅維修資金管理規(guī)定的原始憑證，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以更正、補(bǔ)充。
4、甲方或甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)向乙方提供工作和檔案保管的條件。
5、甲方應(yīng)按本合同約定支付代理記帳費(fèi)用。
6、7、（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、乙方根據(jù)本市商品住宅維修資金管理規(guī)定，對(duì)維修資金收支的真實(shí)性、合法性和合理性進(jìn)行審查，如實(shí)反映維修資金的收支活動(dòng)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。對(duì)不符合國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)和本市商品住宅維修資金管理規(guī)定的原始憑證，不予入帳；對(duì)于損害業(yè)主正當(dāng)權(quán)益的行為，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提出改正建議，若業(yè)主委員會(huì)不接受或不完全接受的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主和政府主管部門(mén)報(bào)告有關(guān)情況。
2、乙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)和本市商品住宅維修資金管理規(guī)定設(shè)置會(huì)計(jì)科目，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。對(duì)日常維修資金收支按季結(jié)算并分?jǐn)偟綉?hù)，對(duì)大修和專(zhuān)項(xiàng)修理項(xiàng)目按次或按項(xiàng)結(jié)算并分?jǐn)偟綉?hù)。按期編制商品住宅維修資金收支報(bào)表和分析報(bào)告。每半年張榜公布一次財(cái)務(wù)分析及收支明細(xì)帳。
3、乙方按月對(duì)現(xiàn)金、銀行日記帳與總帳進(jìn)行核對(duì)；不定期盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金和有價(jià)證券，并進(jìn)行帳、實(shí)核對(duì)。
4、乙方必須加強(qiáng)對(duì)工作人員的培訓(xùn)，熟悉維修資金管理與使用法規(guī)，遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，確保代理記帳質(zhì)量。
5、對(duì)所代理記帳的記帳憑證，應(yīng)專(zhuān)人負(fù)責(zé)，分戶(hù)編號(hào)、每月終了裝訂成冊(cè)；帳簿、報(bào)表應(yīng)分戶(hù)整理、分類(lèi)排列登記，集中建檔保管、并遵照會(huì)計(jì)檔案保管規(guī)定處理
6、乙方負(fù)責(zé)保管代理記帳期間的全部會(huì)計(jì)檔案。本合同終止之日起一日內(nèi)，乙方應(yīng)將代理記帳期間的全部會(huì)計(jì)檔案移交給甲方，并辦理交接手續(xù)。
7、乙方應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修資金收支業(yè)務(wù)的咨詢(xún)，對(duì)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提出的疑義負(fù)有解釋義務(wù)。
8、乙方對(duì)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中知悉的商業(yè)秘密，負(fù)有保密義務(wù)。第四條 代理記帳收費(fèi)
甲乙雙方按照市房地資源局和市物價(jià)局制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。每月每戶(hù) 元，合計(jì) 元。甲方與乙方 個(gè)月結(jié)算一次代理記帳費(fèi)用。第五條 合同的變更和終止
（一）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂和補(bǔ)充，修訂和補(bǔ)充的合同條款與本合同具有同等法律效力。
（二）合同期滿(mǎn)，本合同自然終止。甲、乙雙方如欲續(xù)訂合同，須提前一個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。第六條 違約責(zé)任
本合同甲方或乙方發(fā)生違約，按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）甲方原因造成違約，按合同費(fèi)用總額 支付乙方 %違約金；
（二）乙方原因造成違約，按合同費(fèi)用總額 支付甲方 %違約金；
乙方違反注冊(cè)會(huì)計(jì)師法的規(guī)定及本合同約定，給甲方及其他利害關(guān)系人造成損失的，乙方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第七條 爭(zhēng)議解決辦法
甲方或乙方在履行本合同中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)本著友好協(xié)商的精神妥善處理。如協(xié)商不成，按下列途徑處理（取消的條款，在其編號(hào)前括號(hào)內(nèi)標(biāo)示“×”）：（）
（一）向上海仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。（）
（二）向人民法院起訴 第八條 其他事項(xiàng)
（一）本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。
（二）本合同正本一式四份，甲、乙雙方和物業(yè)公司、區(qū)、縣房地局各執(zhí)一份。
甲方（蓋章）：
乙方（蓋章）：
負(fù)責(zé)人或授權(quán)代理人： 法定代表人或授權(quán)代理人：（簽字）
（簽名）
年
月 日 年 月 日 附件2
委托審計(jì)商品住宅維修資金收支情況的業(yè)務(wù)約定書(shū)(示范文本)
委托方： 業(yè)主大會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）受托方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）
茲由甲方委托乙方進(jìn)行商品住宅維修資金收支情況的審計(jì)，經(jīng)雙方共同協(xié)商達(dá)成以下約定：
一、委托的目的、范圍和審計(jì)原則
（一）委托目的：對(duì) 小區(qū)的商品住宅維修資金收支情況及其會(huì)計(jì)報(bào)表的公正、客觀及一致性原則提供審計(jì)報(bào)告。
（二）審計(jì)范圍： 年度。
（三）審計(jì)原則：按照國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)章、《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則》、《上海市商品住宅維修基金管理辦法》對(duì) 物業(yè)管理有限公司提供的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳冊(cè)、會(huì)計(jì)報(bào)表等會(huì)計(jì)資料進(jìn)行審計(jì)。
二、甲方的責(zé)任和義務(wù)
（一）甲方的責(zé)任是：保護(hù)基金安全、完整，保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、合法、完整，保證會(huì)計(jì)報(bào)表充分披露有關(guān)的信息。
（二）義務(wù)：
1.配合乙方審計(jì)工作的需要，及時(shí)提供所需的全部會(huì)計(jì)資料及其他有關(guān)資料。2.指派有關(guān)人員協(xié)調(diào)開(kāi)展審計(jì)工作，并提供必要的工作場(chǎng)所。3.按本約定的規(guī)定及時(shí)足額支付審計(jì)費(fèi)用。
三、乙方的責(zé)任和義務(wù)
（一）乙方的責(zé)任是：按照《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則》、《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的要求進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告，對(duì)審計(jì)報(bào)告的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。如甲方提出要求，乙方有責(zé)任向業(yè)主代表大會(huì)介紹審計(jì)情況及有關(guān)查出的問(wèn)題。
（二）義務(wù)：
1.按照約定時(shí)間完成審計(jì)業(yè)務(wù)，出具審計(jì)報(bào)告。
2.在執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)過(guò)程中，對(duì)知悉的甲方商業(yè)秘密負(fù)有保密責(zé)任。3.在 年 月 日之前出具審計(jì)報(bào)告。
四、審計(jì)收費(fèi)
（一）本審計(jì)業(yè)務(wù)的收費(fèi)，按照乙方各類(lèi)人員預(yù)計(jì)花費(fèi)的時(shí)間及上海市有關(guān)部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為人民幣（大寫(xiě)）。
（二）甲方在約定書(shū)簽訂后預(yù)付上述費(fèi)用的 %，其余 %在提交審計(jì)報(bào)告時(shí)一次付清。
五、審計(jì)報(bào)告的使用責(zé)任
乙方向甲方出具的審計(jì)報(bào)告一式 份，這些審計(jì)報(bào)告由甲方分發(fā)和正確使用，因使用不當(dāng)而造成的后果，與乙方無(wú)關(guān)。
六、約定書(shū)的有效時(shí)間
本約定書(shū)一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，并具有同等法律效力。本約定書(shū)自 年 月 日起生效，并在本約定事項(xiàng)全部完成日之前有效。
七、約定事項(xiàng)的變更 由于出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況，影響乙方審計(jì)工作如期完成的，或甲方需要提前出具審計(jì)報(bào)告時(shí)，甲、乙雙方可要求變更約定事項(xiàng)，但因及時(shí)通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。
八、爭(zhēng)議的解決及違約的責(zé)任 發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方友好協(xié)商解決，發(fā)生違約，按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
九、甲、乙雙方對(duì)其他有關(guān)事項(xiàng)的約定
甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 負(fù)責(zé)人或委托代理人： 負(fù)責(zé)人或委托代理人： 經(jīng)辦人： 經(jīng)辦注冊(cè)會(huì)計(jì)師：
年 月 日 年 月 日 地址： 地址： 電話： 電話： 傳真： 傳真： 郵編： 郵編：
附件3 物業(yè)維修工程委托審價(jià)合同（示范文本）
委托方： 業(yè)主大會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）受托方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）
按照《中華人民共和國(guó)合同法》和其他有關(guān)法規(guī)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，本著平等自愿原則，訂立本合同。第一條 工程概況
1、工程名稱(chēng)： 工程地點(diǎn)： 開(kāi)工日期： 竣工日期：
建筑面積：平方米 結(jié)構(gòu)類(lèi)別：
預(yù)算造價(jià)： 元 決算造價(jià)： 元
2、物業(yè)業(yè)管理企業(yè)：
3、施工單位：
4、監(jiān)理單位：
5、其他：
第二條 合同內(nèi)容（取消的條款，在其編號(hào)前括號(hào)內(nèi)標(biāo)示“×”）
（）
1、甲方委托乙方編制該工程預(yù)算（或概算）；
（）
2、甲方委托乙方審核該工程預(yù)算（或結(jié)算）；
（）
3、甲方委托乙方承辦工程造價(jià)技術(shù)經(jīng)濟(jì)鑒定；
（）
4、其他。
第三條：甲方權(quán)利與義務(wù)
1、甲方可向乙方索取與委托內(nèi)容有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)報(bào)告；
2、甲方可向乙方詢(xún)問(wèn)委托工作進(jìn)展情況及相關(guān)內(nèi)容（政府有規(guī)定者例外）；
3、甲方可向乙方書(shū)面闡述對(duì)工程及具體問(wèn)題的意見(jiàn)；
4、甲方應(yīng)向乙方及時(shí)提供工程所需的修繕?lè)桨负捅匾氖┕D紙及其他有關(guān)的書(shū)面資料；
5、甲方為乙方的工作開(kāi)展提供必要的配合；
6、甲方須按約及時(shí)向乙方支付服務(wù)費(fèi)用；
7、其他。
第四條 乙方權(quán)利與義務(wù)
1、乙方可向甲方索取與委托內(nèi)容有關(guān)的各類(lèi)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料；
2、乙方可要求甲方對(duì)有關(guān)問(wèn)題做出解釋和補(bǔ)充有關(guān)資料；
3、乙方可要求甲方在工作進(jìn)展中提供必要的配合；
4、乙方接受本合同第二條第三項(xiàng)委托內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)維修工程事前、事中、事后的跟蹤檢查；
5、乙方應(yīng)遵循公平、公正、公開(kāi)及合法的原則，認(rèn)真、細(xì)致、周到地進(jìn)行服務(wù)工作；
6、其他。
第五條 合同費(fèi)用
1、甲乙雙方按照市房地資源局和市物價(jià)局制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2、基本費(fèi)：
按
為取費(fèi)基礎(chǔ)，計(jì) 元。
人民幣（大寫(xiě)）：
3、差額費(fèi)：
按
為取費(fèi)基礎(chǔ)，計(jì) 元。人民幣（大寫(xiě)）：
4、甲乙雙方商定：
按
元，一次確定，不另調(diào)整。
人民幣（大寫(xiě)）：
5、上列三款費(fèi)用不得同時(shí)計(jì)取，如發(fā)生差異，應(yīng)按其中金額最大一類(lèi)收費(fèi)。
6、付款辦法：
第一次支付： 元。人民幣（大寫(xiě)）：
支付日期： 年 月 日
第二次支付： 元。人民幣（大寫(xiě)）：
支付日期： 年 月 日
如有余款，待合同履行完畢時(shí)，一次結(jié)清。
第六條 合同時(shí)效
1、本合同自簽訂之日起生效。
2、雙方確定，本合同所含工作內(nèi)容至 年 月 日結(jié)束。
3、雙方完成工作，付清費(fèi)用后，本合同自行失效。
第七條 違約責(zé)任
本合同如發(fā)生違約，按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任。
1、甲方原因造成違約，按合同費(fèi)用總額
支付給乙方 ％違約金；
2、乙方原因造成違約，按合同費(fèi)用總額
支付給甲方
％違約金；
第八條 爭(zhēng)議解決辦法
甲方或乙方在履行本合同中發(fā)生爭(zhēng)議，如協(xié)商不成，按下列途徑處理（取消的條款在其編號(hào)前括號(hào)內(nèi)標(biāo)示“×”）：
（）
1、向上海仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
（）
2、向人民法院起訴。
第九條 附則
1、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行協(xié)商或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，所達(dá)成的一致意見(jiàn)或協(xié)議與本合同具有同等效力。
2、本合同一式 份，其中正本 份，副本 份；甲乙雙方各執(zhí)正本 份，副本 份；
甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 地址： 地址：
負(fù)責(zé)人或委托代理人： 負(fù)責(zé)人或委托代理人：
（簽字）（簽字）電話： 電話：
開(kāi)戶(hù)銀行及帳號(hào)： 開(kāi)戶(hù)銀行及帳號(hào)： 郵政編碼： 郵政編碼： 合同訂立日期： 年 月 日
上海市房屋土地資源管理局
2004-09-13
第二篇：維修基金申請(qǐng)報(bào)告
維修基金申請(qǐng)報(bào)告
都勻市住建局：
我房屋坐落于都勻市京都廣場(chǎng)C座C1—1302，房屋建筑面積209.46平方，因屋頂面及墻面長(zhǎng)期多次出現(xiàn)滲水甚至漏水情況，滲水漏水造成我屋內(nèi)木地板、墻紙、家具不同程度的損壞，嚴(yán)重影響我們的日常生活，我多次找到物業(yè)公司進(jìn)行維修整改，但均未得到徹底解決，近日得到物業(yè)公司通知房屋外墻滲水保質(zhì)期已過(guò)，但物業(yè)公司告知可以通過(guò)向貴單位申請(qǐng)維修基金繼續(xù)進(jìn)行維修整改，為此我決定向貴單位申請(qǐng)維修基金來(lái)繼續(xù)進(jìn)行維修整改，望貴單位予以批準(zhǔn)。
特此申請(qǐng)
申請(qǐng)人：王瑞偉 2014年10月1日
第三篇：維修基金問(wèn)題
1、什么是住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金？
答：住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指業(yè)主或者公有住房售房單位繳存的，專(zhuān)項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金，形象地說(shuō)，也就是住房的“養(yǎng)老金”。
2．維修資金是什么時(shí)候開(kāi)始要繳交，由誰(shuí)承擔(dān)？
答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2003年9月1日以后購(gòu)房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳交維修資金。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，1998年10月1日至2003年8月31日期間領(lǐng)取預(yù)售許可證的商品房的維修資金由建設(shè)單位繳交，在業(yè)委會(huì)成立之后向業(yè)委會(huì)移交。1998年9月30日以前的法規(guī)未作規(guī)定，按照權(quán)責(zé)統(tǒng)一的原則，應(yīng)由共同所有人承擔(dān)維修責(zé)任，也就是由業(yè)主承擔(dān)。
3．維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
答：2003年9月1日至2006年5月14日期間領(lǐng)取預(yù)售許可證的商品房的維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)由雙方在合同中約定，不能超過(guò)售價(jià)的2%。5月15日之后領(lǐng)取預(yù)售證的，按標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)乘以套內(nèi)建筑面積乘以2%計(jì)算。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商確定，同一小區(qū)同一標(biāo)準(zhǔn)，不得低于該項(xiàng)目的最低售價(jià)。今后我區(qū)如有新文件對(duì)維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)重新作出規(guī)范的，按新文件執(zhí)行。法規(guī)規(guī)定由建設(shè)單位繳納維修資金的，按照10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳交，今后不足使用的，不足部分由業(yè)主承擔(dān)。
4．維修資金如何繳交？
答：建設(shè)單位在領(lǐng)取預(yù)售許可證之前先到有關(guān)銀行開(kāi)設(shè)維修資金專(zhuān)用帳戶(hù)，與銀行和建設(shè)局三方簽訂維修資金專(zhuān)用帳戶(hù)監(jiān)管協(xié)議，再憑所簽的協(xié)議領(lǐng)取預(yù)售許可證。在銷(xiāo)售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)在銷(xiāo)售合同中明確約定維修資金繳交的標(biāo)準(zhǔn)和金額。在實(shí)際面積確定后，建設(shè)單位開(kāi)出繳款通知，業(yè)主按通知所確定的應(yīng)繳金額將維修資金存入指定的維修資金專(zhuān)用帳戶(hù)，并領(lǐng)取銀行出具的維修資金對(duì)帳簿。
5．維修資金有何用途？如何區(qū)分業(yè)主的維修責(zé)任和物業(yè)公司維修責(zé)任？ 答：維修資金屬于業(yè)主所有，用于保修期滿(mǎn)后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新改造。屬于上述情況的維修應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)，在維修資金中開(kāi)支。日常的養(yǎng)護(hù)和小修則由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，在物業(yè)管理費(fèi)中支出。
6．以前沒(méi)有建立起維修資金的樓盤(pán)，需要維修該怎么辦？
答：應(yīng)由業(yè)主繳納維修資金的商品房，保修期滿(mǎn)后應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任，確需維修的，相關(guān)的維修費(fèi)用應(yīng)由相關(guān)業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?/p>
7．維修資金如何支取？
答：保修期滿(mǎn)后確需支取維修資金的，由物業(yè)公司將維修工程計(jì)劃進(jìn)行公告并委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，將費(fèi)用預(yù)算、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定報(bào)告、維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表向涉及業(yè)主征求書(shū)面意見(jiàn)，以2/3的業(yè)主同意后再向區(qū)建設(shè)局申請(qǐng)，同審核同意后方可向銀行支取維修資金。
8、發(fā)生緊急情況需要進(jìn)行維修該怎么辦？
答：在建立維修資金的時(shí)候，可由物業(yè)管理企業(yè)制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金應(yīng)急支取預(yù)案，預(yù)案經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)后實(shí)施；未成立業(yè)主大會(huì)的，可按照業(yè)主監(jiān)時(shí)公約的約定實(shí)施；未約定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體為主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過(guò)后實(shí)施。出現(xiàn)緊急情況時(shí)，按照預(yù)案先行處置，再按照規(guī)定辦理維修資金支取手續(xù)。
第四篇：青島基金政策
制發(fā)機(jī)關(guān)：青島市 > 市政府工作部門(mén) > 市財(cái)政局 成文日期：2010-04-14 編
號(hào)：青財(cái)企一[2010]25號(hào)索引號(hào)：***20100073 標(biāo)
題：關(guān)于印發(fā)青島市創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金管理暫行辦法的通知
各區(qū)、市財(cái)政、發(fā)改、科技、中小企業(yè)主管部門(mén)，市直有關(guān)企業(yè)：
現(xiàn)將《青島市創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金管理暫行辦法》印發(fā)你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中如有問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)溝通。
青島市市財(cái)政局 青島市發(fā)展和改革委員會(huì) 青島市科技局 青島市經(jīng)濟(jì)與信息化委
二○一○年四月十四日
青島市創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金管理暫行辦法 市財(cái)政局 市發(fā)改委 市科技局 市經(jīng)信委
第一章 總 則
為了規(guī)范市級(jí)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金管理和運(yùn)作，加快我市創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展，支持中小企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金規(guī)范設(shè)立與運(yùn)作指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕116號(hào)）和市政府辦公廳《關(guān)于青島市市級(jí)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金設(shè)立方案的通知》（青政辦發(fā)〔2010〕11號(hào)）的規(guī)定，制定本辦法。
本辦法所稱(chēng)市級(jí)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“引導(dǎo)基金”）是由市政府設(shè)立并按市場(chǎng)化方式運(yùn)作的政策性基金。
引導(dǎo)基金的來(lái)源主要包括四個(gè)方面：支持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展的財(cái)政性專(zhuān)項(xiàng)資金；引導(dǎo)基金投資收益；閑置資金存放銀行或購(gòu)買(mǎi)國(guó)債所得的利息收益；個(gè)人、企業(yè)或社會(huì)機(jī)構(gòu)無(wú)償捐贈(zèng)的資金等。
引導(dǎo)基金主要用于引導(dǎo)和扶持社會(huì)資本按照《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委等十部委第39號(hào)令）規(guī)定，在本市行政區(qū)域內(nèi)新發(fā)起設(shè)立的創(chuàng)業(yè) 投資企業(yè)，并鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)主要投資于本市行政區(qū)域內(nèi)符合《國(guó)家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域》的未上市中小企業(yè)，優(yōu)先扶持處于種子期、創(chuàng)建期的科技型中小企業(yè)和中小高新技術(shù)企業(yè)。
種子期、創(chuàng)建期科技型中小企業(yè)是指主要從事高新技術(shù)產(chǎn)品研究、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)和服務(wù)，成立期限在36個(gè)月以?xún)?nèi)，職工人數(shù)不超過(guò)300人，年銷(xiāo)售額不超過(guò)3000萬(wàn)元人民幣，凈資產(chǎn)不超過(guò)2000萬(wàn)元人民幣，每年科技研發(fā)投入不低于當(dāng)年銷(xiāo)售額5%的企業(yè)；中小高新技術(shù)企業(yè)是指經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，且職工人數(shù)不超過(guò)500人，年銷(xiāo)售額不超過(guò)2億元人民幣，資產(chǎn)總額不超過(guò)2億元人民幣。
第二章 決策管理與運(yùn)行機(jī)制
引導(dǎo)基金理事會(huì)為引導(dǎo)基金的決策機(jī)構(gòu)，由市發(fā)展改革委、財(cái)政局、科技局、經(jīng)信委的有關(guān)負(fù)責(zé)同志組成，對(duì)市政府負(fù)責(zé)。理事會(huì)辦公室設(shè)在市發(fā)展改革委。
理事會(huì)主要負(fù)責(zé)引導(dǎo)基金重大事項(xiàng)的指導(dǎo)和決策，建立健全創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目評(píng)審、新聞媒體公示和資金托管制度，研究制定對(duì)受托管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)考核和激勵(lì)約束機(jī)制，監(jiān)督引導(dǎo)基金規(guī)范運(yùn)作。理事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)落實(shí)理事會(huì)決策事項(xiàng)，承擔(dān)理事會(huì)的日常事務(wù)性工作。
理事會(huì)聘請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、創(chuàng)業(yè)投資行業(yè)自律組織的代表和相關(guān)投資領(lǐng)域?qū)＜医M成評(píng)審委員會(huì)，對(duì)引導(dǎo)基金支持方案進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審。理事會(huì)根據(jù)評(píng)審委員會(huì)全體成員三分之二以上通過(guò)的評(píng)審結(jié)果，對(duì)擬投資創(chuàng)投機(jī)構(gòu)進(jìn)行決策。
成立青島市市級(jí)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心”），受理事會(huì)委托作為引導(dǎo)基金名義出資人和受托管理機(jī)構(gòu)，對(duì)外行使引導(dǎo)基金的權(quán)益與義務(wù)。主要負(fù)責(zé)參股創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)和跟進(jìn)投資企業(yè)的調(diào)查評(píng)估、注資組建、運(yùn)行監(jiān)管、退出回收等日常管理工作。市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心成立之前，其有關(guān)工作暫由理事會(huì)辦公室代辦。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，理事會(huì)選擇一家商業(yè)銀行對(duì)引導(dǎo)基金進(jìn)行托管，承擔(dān)引導(dǎo)基金的 資金保管、撥付、結(jié)算以及日常監(jiān)管工作。
資金托管銀行負(fù)責(zé)對(duì)引導(dǎo)基金實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期向理事會(huì)辦公室、市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心報(bào)告資金情況。發(fā)現(xiàn)引導(dǎo)基金異常流動(dòng)時(shí)，應(yīng)采取適當(dāng)應(yīng)急措施并及時(shí)報(bào)告。
第三章 運(yùn)作原則及方式
引導(dǎo)基金按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，科學(xué)決策、防范風(fēng)險(xiǎn)”的原則進(jìn)行投資運(yùn)作，吸引和扶持在本市行政區(qū)域內(nèi)設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)。
引導(dǎo)基金運(yùn)作以參股方式為主，視運(yùn)作情況可采用跟進(jìn)投資等其它方式。
（一）參股。向創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，吸引社會(huì)資本共同發(fā)起設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)。參股投資比例不超過(guò)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)實(shí)收資本的35%，且不能成為第一大股東。參股投資期限一般不超過(guò)7年。
（二）跟進(jìn)投資。當(dāng)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)投資種子期、創(chuàng)建期企業(yè)或需要政府重點(diǎn)扶持和鼓勵(lì)的高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)企業(yè)時(shí)，引導(dǎo)基金可以按適當(dāng)股權(quán)比例向該創(chuàng)業(yè)企業(yè)投資。
跟進(jìn)投資一般不超過(guò)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)實(shí)際投資額的50%，投資期限一般不超過(guò)5年。跟進(jìn)投資形成的股權(quán)，委托共同投資的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理，并簽訂《股權(quán)托管協(xié)議》，明確雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)和股權(quán)退出的條件、時(shí)間等。
第四章 對(duì)外投資及程序
申請(qǐng)引導(dǎo)基金參股設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的主發(fā)起人應(yīng)符合以下條件：
（一）主發(fā)起人中至少有1家是在引導(dǎo)基金參股設(shè)立的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)主管部門(mén)備案的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)或創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)，其中：
創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的實(shí)收資本不低于5000萬(wàn)元人民幣，或者首期實(shí)收資本不低于3000萬(wàn)元人民幣，且全體投資者承諾在注冊(cè)后的3年內(nèi)補(bǔ)足不低于5000萬(wàn)元人民幣實(shí)收資本，所有投資者以貨幣形式出資。
創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)的實(shí)收資本不低于500萬(wàn)元人民幣，其受托管理的創(chuàng)業(yè)投資基 金應(yīng)不低于1億元人民幣；
（二）投資領(lǐng)域明確；
（三）至少配備3名具有2年以上創(chuàng)業(yè)投資或相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管理人員，且高管人員已經(jīng)取得良好的管理業(yè)績(jī)；
（四）其管理團(tuán)隊(duì)成員、主發(fā)起人或自身有對(duì)中小企業(yè)投資的成功案例；
（五）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度規(guī)定，具備規(guī)范健全的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度和會(huì)計(jì)核算辦法；
（六）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子誠(chéng)信度高，管理和運(yùn)作規(guī)范，具備科學(xué)有效的投資決策程序和風(fēng)險(xiǎn)控制、信用管理機(jī)制。
引導(dǎo)基金參股設(shè)立的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)應(yīng)按規(guī)定在市創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理部門(mén)備案，并接受監(jiān)管。其投資運(yùn)作應(yīng)遵循以下原則：
（一）投資于青島市行政區(qū)域內(nèi)符合基金投資領(lǐng)域的科技型中小企業(yè)和中小高新技術(shù)企業(yè)的資金比例不少于實(shí)收資本的70%；
（二）投資于青島市行政區(qū)域內(nèi)處于種子期、創(chuàng)建期且符合基金投資領(lǐng)域的科技型中小企業(yè)和中小高新技術(shù)企業(yè)的資金比例不少于國(guó)家與市級(jí)引導(dǎo)基金實(shí)際比例之和。
（三）對(duì)單個(gè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的累計(jì)投資不得超過(guò)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)實(shí)收資本的20%；
（四）投資對(duì)象僅限于未上市企業(yè)，但所投資的企業(yè)上市后，參股創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)所持股份的未轉(zhuǎn)讓部分及其配售部分不在此限；
（五）不得投資于其它創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)。
申請(qǐng)跟進(jìn)投資的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)應(yīng)符合以下條件：
（一）按規(guī)定在市創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理部門(mén)備案，并接受監(jiān)管；
（二）跟進(jìn)投資的創(chuàng)業(yè)企業(yè)應(yīng)為本市行政區(qū)域內(nèi)的科技型中小企業(yè)和中小高新技術(shù)企業(yè)；
（三）申請(qǐng)跟進(jìn)投資的項(xiàng)目已經(jīng)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)選定，或?qū)嶋H完成投資1年以?xún)?nèi)；
（四）共同投資的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)不得先于引導(dǎo)基金退出其在被投資企業(yè)的股權(quán)。申請(qǐng)引導(dǎo)基金參股的報(bào)批程序：
（一）公開(kāi)征集。按照理事會(huì)審議通過(guò)的引導(dǎo)基金工作計(jì)劃，市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，面向社會(huì)公開(kāi)征集擬申請(qǐng)引導(dǎo)基金參股的創(chuàng)業(yè)投資機(jī) 構(gòu)。
各區(qū)市可以推薦報(bào)送當(dāng)?shù)胤蠗l件的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)。
（二）受理。市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心負(fù)責(zé)受理申請(qǐng)，根據(jù)引導(dǎo)基金設(shè)立方案和管理辦法的有關(guān)條款進(jìn)行初審后，確定初步名單。
申請(qǐng)引導(dǎo)基金參股的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)報(bào)送具體的發(fā)起設(shè)立或增資擴(kuò)股方案，應(yīng)充分論證引導(dǎo)基金參股的必要性和可行性，明確公司組織架構(gòu)、專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)配備和確保引導(dǎo)基金資產(chǎn)安全、固定收益回報(bào)的保障措施等。同時(shí)還應(yīng)體現(xiàn)對(duì)社會(huì)資本的杠桿放大作用，非國(guó)有社會(huì)資本所占的比例應(yīng)不低于30%。
（三）考察。市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心對(duì)初步名單中的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，核對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性，提出初步參股方案，形成詳盡的調(diào)查報(bào)告。
理事會(huì)辦公室根據(jù)市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心提交的調(diào)查報(bào)告，按照一定的淘汰率，確定進(jìn)入專(zhuān)家評(píng)審階段的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)名單，連同有關(guān)申請(qǐng)材料一并提交評(píng)審委員會(huì)審議。
（四）評(píng)審。評(píng)審委員會(huì)對(duì)創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)提出的申請(qǐng)參股方案進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審，評(píng)審委員會(huì)三分之二以上成員通過(guò)的評(píng)審結(jié)果作為決策依據(jù)。
（五）決策。由理事會(huì)根據(jù)評(píng)審委員會(huì)通過(guò)的評(píng)審結(jié)果做出決定。
（六）公示。市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心將決策結(jié)果在指定的媒體予以公示。
（七）實(shí)施。理事會(huì)辦公室將理事會(huì)的決策意見(jiàn)下達(dá)市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心和托管銀行；市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心根據(jù)理事會(huì)決策意見(jiàn)簽訂參股投資協(xié)議，并負(fù)責(zé)引導(dǎo)基金投資后形成股權(quán)的監(jiān)督、管理、轉(zhuǎn)讓、退出等事項(xiàng)；托管銀行根據(jù)市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心的撥款通知向創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)撥付參股資金，并對(duì)引導(dǎo)基金實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
跟進(jìn)投資等其它方式的申請(qǐng)、報(bào)批，按照受理、考察、評(píng)審、決策、公示、實(shí)施 的程序執(zhí)行。
第五章 收益分配與股權(quán)退出
引導(dǎo)基金不得用于貸款或股票、期貨、房地產(chǎn)、金融衍生品等投資，不得用于贊助、捐贈(zèng)等支出，閑置資金只能存放銀行或購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。
引導(dǎo)基金的收益為投資分紅收入與股權(quán)轉(zhuǎn)讓所取得的收益。引導(dǎo)基金參股創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)按照同股同權(quán)的原則，參與創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)分紅。引導(dǎo)基金參股創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)形成的股權(quán)可適時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓收益一般不高于引導(dǎo)基金原始投資額與按照轉(zhuǎn)讓時(shí)財(cái)政部公開(kāi)發(fā)行的同期國(guó)債利率計(jì)算的收益之和，其他超額收益主要由非引導(dǎo)基金股東分享。
引導(dǎo)基金投資形成的股權(quán)可以通過(guò)上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)回購(gòu)及破產(chǎn)清算等方式退出。在有受讓人的情況下，引導(dǎo)基金可以隨時(shí)退出，其它股東具有優(yōu)先受讓權(quán)。引導(dǎo)基金在創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)具有優(yōu)先清償權(quán)。
為體現(xiàn)市級(jí)引導(dǎo)基金的政策導(dǎo)向，可考慮對(duì)創(chuàng)投企業(yè)提高對(duì)我市種子期、創(chuàng)建期企業(yè)的投資比例進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，該比例較規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)每提高1%，引導(dǎo)基金讓渡10%的收益給創(chuàng)投基金管理公司，最高可獎(jiǎng)勵(lì)引導(dǎo)基金收益的50%。引導(dǎo)基金可從收益中按照一定比例提取日常運(yùn)作經(jīng)費(fèi)。
跟進(jìn)投資的收益按《股權(quán)托管協(xié)議》確定的比例，向共同投資的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)支付效益獎(jiǎng)勵(lì)，剩余的投資收益一并納入引導(dǎo)基金收益進(jìn)行分配。
引導(dǎo)基金收益在提取相應(yīng)的管理費(fèi)用后形成的結(jié)余，繼續(xù)作為引導(dǎo)基金進(jìn)行運(yùn)作。第六章 績(jī)效考核與監(jiān)督檢查
引導(dǎo)基金所扶持的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)應(yīng)在每個(gè)季度終了15日內(nèi)向市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心報(bào)送上一季度的投資運(yùn)作報(bào)告和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，在每個(gè)終了3個(gè)月內(nèi)報(bào)送上一的投資運(yùn)作報(bào)告和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。
引導(dǎo)基金所扶持的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)應(yīng)接受市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心或其委托的中介機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)投資運(yùn)作和會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理等方面情況的審計(jì)和檢查。
對(duì)審計(jì)和檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)予以整改。對(duì)拒不整改或反復(fù)整改后未達(dá)到規(guī)定要求的，市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心應(yīng)采取終止協(xié)議、收回 資金和以后5年內(nèi)不再受理其引導(dǎo)基金申請(qǐng)等處置措施。
市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心應(yīng)定期向理事會(huì)報(bào)送引導(dǎo)基金投資計(jì)劃、參股創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)及跟進(jìn)投資企業(yè)運(yùn)作情況和相應(yīng)的財(cái)務(wù)文件，接受理事會(huì)或其委托的中介機(jī)構(gòu)對(duì)引導(dǎo)基金的日常管理與運(yùn)作事務(wù)的審計(jì)檢查。
根據(jù)審計(jì)檢查結(jié)果，理事會(huì)對(duì)市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心進(jìn)行考核。如考核不達(dá)標(biāo)，理事會(huì)責(zé)成市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心予以限期整改。
托管銀行應(yīng)在每個(gè)季度終了10日內(nèi)向市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心報(bào)送上一季度的資金托管報(bào)告，并在每個(gè)終了1個(gè)月內(nèi)報(bào)送上一的資金托管報(bào)告。
根據(jù)托管銀行的履行協(xié)議情況和服務(wù)質(zhì)量，理事會(huì)對(duì)托管銀行進(jìn)行考核。對(duì)連續(xù)兩年考核不達(dá)標(biāo)的資金托管銀行，理事會(huì)應(yīng)終止委托協(xié)議，另行選擇其它符合條件的托管銀行。
市財(cái)政局應(yīng)會(huì)同市發(fā)展改革委、市科技局、市經(jīng)濟(jì)與信息化委切實(shí)加強(qiáng)引導(dǎo)基金監(jiān)管，按照公共性原則，建立有效的引導(dǎo)基金績(jī)效考核制度，定期對(duì)引導(dǎo)基金政策目標(biāo)、政策效果及其資產(chǎn)情況進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)?？?jī)效評(píng)價(jià)與考核結(jié)果作為指導(dǎo)引導(dǎo)基金運(yùn)作的重要依據(jù)，績(jī)效考核辦法另行制定。
引導(dǎo)基金理事會(huì)及辦公室、市級(jí)引導(dǎo)基金管理中心、所扶持的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，規(guī)范管理、運(yùn)作和使用引導(dǎo)基金。
對(duì)引導(dǎo)基金運(yùn)作中的各種違規(guī)行為和創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)弄虛作假、騙取財(cái)政資金或不按規(guī)定用途使用、截留轉(zhuǎn)移、揮霍浪費(fèi)財(cái)政資金等行為，依據(jù)《財(cái)政違法行為處罰處分條例》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理。構(gòu)成犯罪的，移交司法部門(mén)依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
本辦法由市財(cái)政局會(huì)同市發(fā)展改革委、市科技局、市經(jīng)濟(jì)與信息化委負(fù)責(zé)解釋。本辦法自印發(fā)之日起試行。
第五篇：維修基金應(yīng)急解決辦法
沈陽(yáng)維修基金難解燃眉之急 應(yīng)急辦法年內(nèi)出臺(tái)
雨季來(lái)臨，部分小區(qū)的頂樓和把山居民因屋頂漏雨、墻體滲漏而鬧心——想用維修基金修房，苦于報(bào)批程序繁瑣，難解燃眉之急。8月10日，記者從市房產(chǎn)局小區(qū)管理辦公室得到消息，年末沈陽(yáng)將出臺(tái)維修基金應(yīng)急管理辦法。屆時(shí)，小區(qū)再遇到屋面漏雨、墻體滲漏、地下給排水管線損壞、樓內(nèi)給水共用管線爆裂、小區(qū)窨井外溢、樓內(nèi)共用電路發(fā)生故障等嚴(yán)重影響住用功能的故障，都將納入應(yīng)急維修范圍之內(nèi)，房產(chǎn)部門(mén)可以簡(jiǎn)化審批手續(xù)，迅速啟用維修基金。現(xiàn)狀 啟用維修基金必過(guò)“雙2/3”“紅線”
住房維修基金是包括房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金和房屋本體維修基金。2000年6月，國(guó)家對(duì)維修基金作出新規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)，或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)按規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修基金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于保修期滿(mǎn)后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，不得挪作他用。維修基金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，享有活期利率。
沈陽(yáng)市房屋維修基金2000年6月收取初期，是按總購(gòu)房款2.5%交納。兩年后調(diào)整為“每平方米高于2300元的住宅，按2300元標(biāo)準(zhǔn)的房屋總價(jià)的2.5%收?。幻科椒矫椎陀?300元的住宅，按實(shí)際房?jī)r(jià)的2.5%收取”。
為了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益，維修基金使用有嚴(yán)格程序，并不是想用就能用。一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)業(yè)主想要啟動(dòng)和使用維修基金，首先需要符合以下四個(gè)條件：該小區(qū)或住宅樓建立了維修基金賬號(hào)；損壞的部位必須是公共部位和公共設(shè)施；必須是在保修期滿(mǎn)以后；商品房小區(qū)必須組建業(yè)主委員會(huì)，由委托的物業(yè)公司在業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督下啟動(dòng)和使用維修資金。
在滿(mǎn)足以上條件的情況下，要經(jīng)過(guò)六個(gè)既定步驟才能啟用維修資金。具體說(shuō)，當(dāng)住宅的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏雨等質(zhì)量問(wèn)題需要維修時(shí)，物業(yè)企業(yè)要首先進(jìn)行勘查，并向業(yè)主委員會(huì)提交維修申請(qǐng)報(bào)告、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、工程預(yù)算書(shū)等資料。資料齊備后，住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)將組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（也可采取業(yè)主意見(jiàn)書(shū)面調(diào)查等形式）對(duì)資料進(jìn)行審議。審議通過(guò)后，形成業(yè)主大會(huì)決議，在小區(qū)內(nèi)公示5天。
物業(yè)公司5天后將公示照片、業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示意見(jiàn)反饋情況說(shuō)明、業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查表等材料報(bào)到所在區(qū)的小區(qū)辦審核。區(qū)小區(qū)辦實(shí)地審核后，提出審核意見(jiàn)方可實(shí)施對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修，更新或改造。對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目資金在5萬(wàn)元以上的較大工程，建議業(yè)主委員會(huì)通過(guò)社會(huì)專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行預(yù)、決算審驗(yàn)。
值得注意的是，啟用維修基金最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)就是不但要占小區(qū)2/3以上戶(hù)數(shù)的業(yè)主同意，而且還要同意戶(hù)數(shù)的業(yè)主居住的房屋面積加起來(lái)占小區(qū)總房屋面積達(dá)到2/3以上，即“雙2/3”原則。
困惑 維修基金難解“燃眉之急”
近兩年，每逢雨季來(lái)臨，家住鐵西區(qū)保工街七馬路附近某花園小區(qū)的李先生就一籌莫展。他家住的是小區(qū)頂樓，近四五年屋頂總漏雨。為了房屋維修，他三天兩頭找物業(yè)公司。物業(yè)公司說(shuō)，動(dòng)用維修基金得經(jīng)過(guò)2/3以上業(yè)主同意。前幾年，小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候，由于很多非頂樓居民抱著“反正我家不漏”的想法而不同意動(dòng)用維修基金，業(yè)主大會(huì)一直沒(méi)開(kāi)上。而這兩年，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)“黃了”，更沒(méi)人召集業(yè)主開(kāi)會(huì)，動(dòng)用維修基金就更沒(méi)指望了。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)生活中，真正想要啟用維修基金很難。其中2/3以上業(yè)主是否同意，成為維修基金最終能否動(dòng)用的關(guān)鍵。如果同意的業(yè)主沒(méi)達(dá)到2/3，維修基金就不能用?，F(xiàn)實(shí)情況是，一些小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，許多小區(qū)很難召集所有業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)。由于屋頂漏雨只涉及頂層住戶(hù)，即使有人參會(huì)也很難讓2/3的業(yè)主同意動(dòng)用維修基金。有些小區(qū)入住率尚未達(dá)到2/3，即使有緊急情況，這筆錢(qián)也動(dòng)不了。
“現(xiàn)在老百姓都說(shuō)修房難，最大的障礙不是?沒(méi)錢(qián)修?，而是?有錢(qián)修不了??！庇浾邚氖蟹慨a(chǎn)局小區(qū)辦了解到，目前，沈陽(yáng)市商品房維修基金已達(dá)44.3億元，使用1.2億元。
據(jù)介紹，維修基金使用率不高的原因有兩個(gè)：一個(gè)是房屋使用期限一般在50年左右，沈陽(yáng)市從2000年才開(kāi)始收取維修基金，現(xiàn)在還沒(méi)到使用高峰。而另一個(gè)重要原因不是房屋不需要維修，而是難獲大多數(shù)業(yè)主同意。
操作 既要簡(jiǎn)化程序又要嚴(yán)格審批
為及時(shí)解決居民房屋漏雨、墻體滲漏、管線爆裂等緊急難題，沈陽(yáng)市人大代表曾提議，房產(chǎn)部門(mén)應(yīng)靈活掌握《物權(quán)法》關(guān)于“只有發(fā)生危及房屋安全等緊急情況才可簡(jiǎn)化維修資金審批手續(xù)”的規(guī)定，將屋面漏雨、墻體滲漏等納入緊急情況之中。可以規(guī)定“在緊急情況下不必經(jīng)過(guò)2/3以上業(yè)主同意，可以直接啟動(dòng)維修基金”。
因?yàn)椤罢匍_(kāi)業(yè)主大會(huì)程序比較復(fù)雜，應(yīng)該先救急。”市房產(chǎn)局物業(yè)管理處處長(zhǎng)陳全表示，把屋頂漏雨等嚴(yán)重影響住房功能的情況，列入緊急情況范圍內(nèi)，有利于解決百姓生活難題。
據(jù)市房產(chǎn)局小區(qū)辦負(fù)責(zé)人楊洪仲介紹，現(xiàn)在他們正在起草維修基金應(yīng)急管理辦法，具體實(shí)施細(xì)則正在制定并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審議后，預(yù)計(jì)年末即可實(shí)施。屆時(shí)，再遇到應(yīng)急情況，直接到房產(chǎn)部門(mén)審批，迅速啟用維修基金。
據(jù)了解，為了保證維修基金使用安全，即便是緊急情況下使用維修基金，也要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格審批，這樣才能避免業(yè)主利益受損?！皩徟沫h(huán)節(jié)是必不可少的，審批程序應(yīng)該方便快捷，這樣才能及時(shí)解決居民難題?！?/p>
“其實(shí)，屋面漏雨、墻體滲漏不只是把山、把頂?shù)壬贁?shù)居民的事，還會(huì)加速整棟樓的老化、折舊，會(huì)使整棟樓房使用年限降低而發(fā)生貶值，真正受損失的是全樓居民。因此，沈陽(yáng)市民應(yīng)該樹(shù)立一種成熟的住房消費(fèi)觀念?！标惾硎?，如果業(yè)主能樹(shù)立“自治”意識(shí)，積極主動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)，并主動(dòng)參加業(yè)主大會(huì)履行職責(zé)，將有助于從根本上解決維修基金使用難題。
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