第一篇：論我國房地產(chǎn)信托法律制度

論我國房地產(chǎn)信托法律制度 發(fā)布日期：2012-07-08 作者：李國蓓律師

房地產(chǎn)信托是信托的一種，從廣義上講，與房地產(chǎn)有關(guān)的信托都可以稱之為房地產(chǎn)信托，其又可以分為財產(chǎn)信托和資金信托兩種方式。財產(chǎn)信托，指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。資金信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。

相對于目前股市震蕩、樓市低迷、房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不暢等因素，開展房地產(chǎn)信托，特別是資金信托這種方式，已成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中一條重要融資渠道。2010年11月，中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險提示的通知中提到： “個別信托公司開展這項業(yè)務(wù)不夠?qū)徤鳌！彪S著監(jiān)管層持續(xù)加大對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的管理力度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品增速呈減緩態(tài)勢，加之政策的收緊也使得投資者對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱度降溫。此外，由于《凈資本管理辦法》要求各信托公司的融資類房地產(chǎn)信托的風險資本計提比例高達3%，很多凈資本接近紅線的信托公司也必須要減少房地產(chǎn)信托的發(fā)行。房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品開發(fā)、運作和經(jīng)營等諸多方面遭遇尷尬。

2010年房地產(chǎn)市場驟冷，房地產(chǎn)公司紛紛在信托產(chǎn)品中尋求資金出路，多家媒體報道稱房地產(chǎn)信托是刀尖上的舞蹈，即意指房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不斷推新而立法相對滯后，其結(jié)果有可能直接導致委托人設(shè)立信托目的落空和受益人利益受損。

回顧我國現(xiàn)行規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)的法律法規(guī)，在立法上呈現(xiàn)出“一法、二規(guī)、三文件“的框架型格局：

“一法”指的是2001年頒布的《信托法》，這也是我國信托領(lǐng)域的基本法?！岸?guī)”指的是銀監(jiān)會于2007年頒布的兩部規(guī)章——《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》。

“三文件”指的是中國人民銀行和銀監(jiān)會先后發(fā)布的三個通知，分別是2003年中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡稱121號文)、2005年銀監(jiān)會發(fā)布的《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》(簡 1 稱212號文)、以及2006年銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡稱54號文)。這三個文件在內(nèi)容上漸次嚴格，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道逐步縮窄，融資難度逐步提高。

此外，銀監(jiān)會還于2004年發(fā)布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，向社會公開征集意見。該辦法界定了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規(guī)定了經(jīng)營規(guī)則、監(jiān)督管理、風險條款，業(yè)界和學者普遍希望其能對規(guī)范房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)起到積極的推動作用。

然而，現(xiàn)行的信托法律制度設(shè)計對房地產(chǎn)信托的發(fā)展并不盡如人意。2007年頒布實行的新“二規(guī)”對原有的舊“二規(guī)”雖有重大修訂，例如舊《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》規(guī)定了“接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)”。這意味著信托投資計劃只能以私募的方式來開展。而在新《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中，這條為學者廣為詬病的規(guī)定被刪除，取而代之的是“單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，合格的機構(gòu)投資者數(shù)量不受限制”。這使得信托計劃的規(guī)模得到了擴張，但是相對于房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展來說，《管理辦法》的改進仍然不夠徹底，這表現(xiàn)在：

1、規(guī)定“合格投資者”包括：(1)投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；(2)個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財產(chǎn)證明的自然人；(3)個人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。如此高的投資門檻使得大部分中小投資者對信托計劃望而卻步。

2、規(guī)定“參與信托計劃的委托人為惟一受益人”。這種規(guī)定與信托最基本理念背道而馳，也與其上位法《信托法》的規(guī)定相左：“受益人是在信托中享有信托受益權(quán)的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人?！?/p>

3、規(guī)定信托公司推介信托計劃時，不得有以下行為：“(一)以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益；(二)進行公開營銷宣傳”。這就始終將信托公司推行信托計劃限制在非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。同時，與房地產(chǎn)信托相關(guān)的配套法律法規(guī)在立法上也存在互不銜接的問題： 例如房地產(chǎn)法律制度。雖然《物權(quán)法》第10條規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是具體制度至今并未出臺；《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》仍然并存，登記制度并未統(tǒng)一。這造成房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機關(guān)不統(tǒng)一，登記程序不統(tǒng)一，登記效力不統(tǒng)一，以及登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一。這些不統(tǒng)一導致“信托財產(chǎn)”不確定。信托的本質(zhì)是“受人之托，代人理財”，信托是一種財產(chǎn)管理制度，其載體是信托財產(chǎn)。我國《信托法》第七條規(guī)定，設(shè)立信托必須有確定的信托財產(chǎn)。信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)，包括委托人擁有的合法財產(chǎn)權(quán)利。凡是具有金錢價值的東西，都可以作為信托財產(chǎn)，比如動產(chǎn)和不動產(chǎn)，有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)。財產(chǎn)權(quán)利是一種無形財產(chǎn)，包括股票、債券、專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)等等。信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利。信托是委托人將財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利委托給受托人進行管理或者處分的行為，因此，委托人對該財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利必須具有合法的所有權(quán)，只有這樣，委托人才有權(quán)對該財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利設(shè)定信托。同時，信托財產(chǎn)必須具有合法性，法律、行政法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)，不得作為信托財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)限制流通的財產(chǎn)，依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準，才可以作為信托財產(chǎn)。房地產(chǎn)信托在發(fā)展過程中有依賴于完善的不動產(chǎn)登記制度，統(tǒng)一登記制度對于什么是合法的信托財產(chǎn)有重要的意義。

房地產(chǎn)信托財產(chǎn)是委托人將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，并由受托人以自己的名義進行管理或者處分的財產(chǎn)。從信托的成立看，委托人不將信托財產(chǎn)委托給受托人，信托就無法成立；從信托的運作看，受托人的活動是圍繞著信托財產(chǎn)的管理或者處分而展開的，沒有信托財產(chǎn)，受托人的活動和受益人的利益將會失去存在的基礎(chǔ)；從信托的存續(xù)看，如果信托財產(chǎn)不復存在，信托關(guān)系就會消滅。因此，信托是以信托財產(chǎn)為基礎(chǔ)的法律關(guān)系，沒有確定的信托財產(chǎn)，就沒有信托。所以，設(shè)立房地產(chǎn)信托必須具有確定的房地產(chǎn)信托財產(chǎn)。

再例如證券法律制度。我國2003年頒布《證券投資基金法》，而現(xiàn)行《證券法》定義的證券只包括股票、公司債權(quán)和國務(wù)院依法認定的其他證券，以及政府債券、證券投資基金份額和債券衍生品種，這其中不包括信托受益憑證，房地產(chǎn)信托被局限于證券投資基金的形式，范圍較窄。此外，依照我國現(xiàn)行《信托法》，可以取得受托人資格的法人主要是指信托投資公司。這就意味著，信托只能由信托機構(gòu)發(fā)行，使得信托機構(gòu)成為法定壟斷的中間機構(gòu)。開展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不僅對于房地產(chǎn)企業(yè)有特別重要的意義，對于居民家庭也同樣具有不可替代的作用。信托產(chǎn)品在國外被廣泛應(yīng)用，包括家庭中的財產(chǎn)，也就是我們所稱的私人信托。使用私人信托能夠使很多家庭成員從中獲益，而不用把家庭財產(chǎn)權(quán)進行分割。作為房產(chǎn)，可能整個家庭只有這一項財產(chǎn)，信托是一種很有效的機制，它可以使家庭成員或者單獨的、或者集體的，以委托人認為合適的方式來享用這個房屋。還有可能這些受益人是一些老年人，他們可能由于制度上的因素不能獲得一個很好的養(yǎng)老待遇，而使用了房產(chǎn)信托，相對減少國家的、集體的或個人的有限的資金支出，從而使這些受益人在年老體弱時有足夠的資金以安渡晚年。房產(chǎn)信托也可以使一些目前還沒有生出來的人進行獲益，比如說委托人目前可能沒有任何子女，但是他可以設(shè)立一項房產(chǎn)信托，使他未來的子女或者說孫子女來獲益。

總之，房地產(chǎn)信托業(yè)的良性發(fā)展無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營還是公民個人都具有十分現(xiàn)實的意義，我國信托制度起步晚，在這些方面發(fā)展還不是很完善，需要立法機構(gòu)不斷充實相關(guān)法律規(guī)范內(nèi)容，保障房地產(chǎn)信托業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

作者：北京市兩高律師事務(wù)所 李國蓓 2011年11月

第二篇：論我國“安樂死”的法律制度

內(nèi)容摘要： 自“安樂死”一詞衍生以來，伴隨它的爭議也不斷激烈化。安樂死究竟合不合法，究竟該不該立法，也是眾多人口中爭議的焦點所在。本文從安樂死的定義、我國的安樂死立法的爭議及合理性等幾個大方面進行了論述。概括闡述了安樂死的定義、在國家的發(fā)展情況及國際個別國家對安樂死的立法，并針對我國各方面情況對我國的“安樂死”立法作了幾點的分析，主要從我國安樂死觀念的出現(xiàn)、安樂死立法的爭議、安樂死研究的貢獻、立法的必要、我國國情、立法條件等方面較具體的闡述了幾方面?zhèn)€人的觀點。關(guān)鍵詞：安樂死立法的爭議立法的合理性

一、“安樂死”的法律定義 安樂死一詞原自希臘文ｅｕｔｈａｎａｓｉａ，是由美好和死亡兩個詞所組成。其原意是指舒適、幸?；驘o痛苦地死亡。它包括兩層含義，一是無痛苦的死亡，安然地去世；二是無痛致死術(shù)，為結(jié)束患者的痛苦而采取致死的措施。

（一）、“安樂死”的學理定義

“安樂死”有廣義與狹義，積極與消極之分。廣義理解的安樂死，包括一切因為身心原因致死，讓其死亡及自殺。狹義理解的安樂死則把其局限于不治之癥而又極端痛苦的人，即對死亡已經(jīng)開始的病人，不對他們采取人工干預(yù)的辦法未延長痛苦的死亡過程，或為了制止劇烈疼痛的折磨而采取積極的措施認為的加速其死亡的過程。積極安樂死，也稱主動安樂死，是指醫(yī)生為了解除病危重病人的痛苦而采取某種措施加速病人的死亡。消極安樂死，也稱被動安樂死，是指停止維持病人生命的措施，任病人死亡。當然，在各個領(lǐng)域，對安樂死的定義也許不盡相同，但都不外乎局限在其本意“無痛苦的死亡”之中。《牛津法律大辭典》認為安樂死是指在不可救藥的患者或者病?；颊叩囊笙虏扇〉囊鸹蚣铀偎劳龅拇胧恫既R克法律字典》對此的釋意是從憐憫出發(fā)，把身患絕癥和極端痛苦的人處死的行為和做法．《中國百科全書，法學》定義為；對于現(xiàn)在醫(yī)學無可挽救的逼近死亡的病人，醫(yī)生在患者真誠委托的前提下為減少病人的痛苦，可采取措施提前結(jié)束病人的生命．因此，我們通常所說的安樂死是一種特殊的選擇死亡的方式．

（二）、“安樂死”立法定義的要求 在立法中，“安樂死”的定義必須嚴謹，細致，有名卻的依據(jù)與規(guī)定，不能莫冷兩可、模糊不清。我國學者對安樂死的定義為：“患不治之癥的病人在垂危狀態(tài)下，由與精神和軀體的極端痛苦，在病人和其親友的要求下。經(jīng)過醫(yī)生認可，用人道方法使病人在無痛苦狀態(tài)中結(jié)束生命過程。

（三）、立法中“安樂死”定義必須嚴格要求 “安樂死”不能濫施，只能對有必要的人來實施。立法中的“安樂死”定義更應(yīng)嚴格規(guī)范，從根本上說，立法中的“安樂死”定義必須先符合以幾點要求：(1)、被施以“安樂死”的人是換不治之癥的病人，且在垂危狀態(tài)下，面臨死亡，精神和軀體都極端痛苦。(2)、“安樂死”必須出于病人自己的主觀意愿。在病人已無意識的情況下，可由其家庭成員（配偶、子女其他直系親屬）同意。(3)、“安樂死”必須使用人道的方法，使病人在無痛苦狀態(tài)中結(jié)束生命。安樂死必須符合以上幾點要求才能真正的稱之為“安樂死”其主要目的是為需要的人解除不必要的痛苦。因此“安樂死”概念絕對不能泛化，不能濫用，否則就會變成一個非常危險而令人畏懼的詞語。

二、關(guān)于我國“安樂死”的概況

（一）、我國“安樂死”觀念的萌生 在我國，“安樂死”研究始于20世紀80年代。而安樂死問題在我國作為一個新生的社會問題，其本身還在諸多問題需要妥善解決，才能推動其合法化。從安樂死的研究，宣傳，立法，實施，的全局來看，還有一些基本認識，基本觀點需要進一步解決，而這些也造成了眾多不同意見的產(chǎn)生了多方面的爭議。

（二）、我國“安樂死”觀點的發(fā)展與現(xiàn)狀 “安樂死”是改革開放的產(chǎn)物，自流傳至中國以來，便在中國大地引起了越來越強烈的反響。1986年，陜西省漢中市醫(yī)生蒲連開因為他人實施安樂死手術(shù)，被病人一名家屬以故意殺人罪告上法庭。1991、5、17，漢中市人民法院對此案作出了一審判決，認定被告人蒲連生，王明成為身患絕癥的病人（即王明成之母）夏素文注射促進其死亡的藥物不構(gòu)成犯罪。原告不服判決，又提起上訴。1992、6、25漢中市人民法院依法駁回上訴，維持原判。至此，中國首例安樂死殺人案自1986、7、3立案起，經(jīng)過6年漫長的審理后終于有了結(jié)果。2003、6、6，王明成——我國首例“安樂死”案主要當事人之一，因胃癌晚期，不堪病痛折磨，提出為自己實施“安樂死”遭拒。

7、2，王明成最終沒能達成自己安樂死的愿望，在一片爭議聲中離開人士。我國自1992年起，在每年的全國人民代表大會上，提案組都收到有關(guān)安樂死的提案，要求我國立法，使安樂死合法化，天津醫(yī)科大學黨委書記“中國臨終關(guān)懷之父”崔以泰教授和北京兒童醫(yī)院名譽院長，兒科專家胡亞美教授都是安樂死議案的提案人，他們不僅在為安樂死的合法化進行著努力，而且都表示，自己在必要時也要實施安樂死。原全國政協(xié)主席鄧穎超同志生前也很贊成安樂死。而除了在全國最高權(quán)力機關(guān)進行呼吁外，有些人士還在民間為安樂死奔走，準備成立純民間的“自愿安樂死協(xié)會”。目前，我國贊成安樂死的人主要是老年人和高知識階層人士。上海曾以問卷形式對200位老年人進行了安樂死意愿調(diào)查、贊成者占72.56%;在北京的一次同樣的調(diào)查中支持率則高達79.8%;另據(jù)<<健康報&&報道,有關(guān)部門對北京地區(qū)近千人進行的問卷調(diào)查表明,91%以上的贊成安樂死,85%的人認為應(yīng)該立法實施安樂死。

三、關(guān)于我國“安樂死”立法的思考

（一）、中國關(guān)于“安樂死”的爭議

1、“安樂死”是否存在違憲問題 馬克斯主義法學認為，法律在承認人享有盛名權(quán)力的同時，也應(yīng)承認人享有選擇死的權(quán)利。在特殊的情況下有處置自己生命的權(quán)利。允許安樂死不僅體現(xiàn)了對個人權(quán)利的尊重，而且也不會有損社會和國家的利益。死亡的權(quán)利是“優(yōu)死”觀念的強化和追求生命質(zhì)量的價值目標的鄙人和結(jié)果。2003年，廣東省人大教育科學文化衛(wèi)生委員會根據(jù)我國《憲法》四十五條：“公民在年老、疾病或者喪失勞動能力的情況下，又從國家和社會獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。國家發(fā)展為公民享受這些權(quán)利所需的社會保障、社會救濟和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)?！钡囊?guī)定，針對有政協(xié)委員在廣東省政協(xié)及九屆一次會議上提出的“對無可救治的晚期癌癥患者應(yīng)可以實行‘安樂死’”指出，立法實行“安樂死”違反《憲法》。此等說法引起極大爭議。北京大學法學博士徐景和認為，《憲法》規(guī)定公民人身自由與人格尊嚴不受侵犯，是有特定含義的。公民個人有選擇生存的方式，在特定條件下也有權(quán)選擇死亡的方式。“安樂死”是一種在特殊情況下，在不違背國家、社會和他人利益的情況下所采取的一種對生命色特殊處分方式，這種處分是有嚴格的條件與程序的?，F(xiàn)在歐洲一些國家所實行的“安樂死”立法都是在傳統(tǒng)道德與現(xiàn)代法律之間所作的選擇。因此，認為“安樂死”有背憲法，缺乏基本的構(gòu)成要件。筆者也認為，從法理上講，公民有選擇死亡方式的權(quán)利。

第三篇：房地產(chǎn)信托

我國房地產(chǎn)信托風險及應(yīng)

對措施

班級：金融管理與實務(wù)班

姓名:崔璐琳

學號：12034102 我國房地產(chǎn)信托風險及應(yīng)對措施

摘要

近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)成為支柱型產(chǎn)業(yè)之一,我國的房地產(chǎn)信托業(yè)在迅猛發(fā)展的同時,由于受金融環(huán)境的影響,房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,缺乏金融創(chuàng)新等問題的影響,在一定程度上又制約了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。本文寫了我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，同時指出存在的風險 ,并以此些問題也提出若干應(yīng)對我國房地產(chǎn)信托風險的相關(guān)措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托、風險、應(yīng)對措施

引言

隨著房地產(chǎn)信托投資基金的試點和開放,房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展前途光明,但是快速發(fā)展的背后也隱藏著投資者、信托投資公司對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風險認識、管理不足的隱患。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的未來收益水平,首先取決于宏觀因素,如宏觀經(jīng)濟周期的波動、國家和地方產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整、稅收政策的變化等;其次取決于中觀因素,如整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況和整個信托業(yè)的發(fā)展狀況;最后取決于微觀因素,如房地產(chǎn)項目的市場需求波動等,這三方面的因素都會引發(fā)房地產(chǎn)信托的違約風險。因此,風險控制成為了房地產(chǎn)信托公司必須時刻關(guān)注的重要問題,特別是那些業(yè)務(wù)處在高速發(fā)展過程中的信托投資公司和新興的信托投資公司。

由以上分析可看出,我國房地產(chǎn)信托業(yè)確實存在很大的風險,而且風險對相關(guān)行業(yè)例如:銀行業(yè)具有聯(lián)動作用。同時我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資以中小投資者為主,因此房地產(chǎn)信托業(yè)的風險管理就成為了投資者及信托公司共同關(guān)注的內(nèi)容。本文通過分析房地產(chǎn)信托近幾年的發(fā)展狀況,從中歸納出其發(fā)展特點,再結(jié)合我國的宏觀經(jīng)濟政策,從市場風險和非市場風險兩個方面對我國房地產(chǎn)信托所存在的風險進行深入的分析研究,繼而具有針對性的提出風險管理策略,希望以此激發(fā)房地產(chǎn)信托管理者的創(chuàng)新能力,提高投資者在進行投資決策時的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風險。

一、我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀

在我國，多年來房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給渠道非常單一，資金來源渠道是銀行貸款。其他渠道中，股票市場籌資門檻較高，只有少數(shù)具有較大勢力的房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在股票市場籌集到所需的資金，而大部分需要資金的房地產(chǎn)企業(yè)將被拒之于門外；企業(yè)債券市場是籌資的另一手段，但由于我國的信用評級體系尚未建立起來。加之債券二級市場不發(fā)達，使得債券流動性差，限制了其作用的發(fā)揮；銷售回款和自籌資金方式成本較高，數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。

可見，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道尚未拓寬，另一方面舊有的融資渠道也不順暢，與現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)需要的大量資金投入相矛盾，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機會。自《信托法》開始實施后，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出日益增長之勢、尤其自2003年以來，信托產(chǎn)品的發(fā)行和種類創(chuàng)新有加速的趨勢，房地產(chǎn)信托是中占據(jù)三分之一以上的信托產(chǎn)品市場份額。

近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展較快，有更多的融資需求，由于房地產(chǎn)行業(yè)時間周期比較長，資金占用量大，利潤回報高的特點，所以需要多種融資渠道，以滿足其對資金的需求，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產(chǎn)信托有了發(fā)展的空間，并在其中占據(jù)了越來越重要的地位。中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6751.49億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元。可見，房地產(chǎn)信托的發(fā)展非常迅速。

但是由于《信托法》規(guī)定，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，信托產(chǎn)品不得進行廣告宣傳和擅自異地銷售。這些規(guī)定使信托公司很難開展大型項目，同時私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主，資金盈利要求高，使可供選擇的業(yè)務(wù)類型受到局限?！缎磐蟹ā愤€規(guī)定，信托公司不得以任何形式吸收或變相存款，不得發(fā)行債券，這是信托公司可使用的資金規(guī)模和融資渠道嚴重受限。另外，針對信托的稅收政策的空白進而產(chǎn)生的雙重征稅情況，也在一定程度上限制了人民投資信托的積極性，加大了信托公司的運營成本。

二、我國房地產(chǎn)信托的未來發(fā)展趨勢

從資金的需求方看，由于按照“十五”規(guī)劃和全國住宅建設(shè)的發(fā)展目標，全國城鎮(zhèn)居住宅將不斷擴大。另外，國家實施的小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，城鎮(zhèn)的規(guī)模和數(shù)量將不斷擴大，這預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的機會，也意味著大量的資金需求。從資金的供給方面看，目前，宏觀經(jīng)濟政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象，即由擴張性政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健性政策，由治理通貨緊縮轉(zhuǎn)為防止通貨膨脹，國家將收緊銀根，減少對基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等的投資。在這種銀行貸款受到限制，其他融資渠道不暢通的情況下，房地產(chǎn)您信托的作用將日益受到重視。從長遠發(fā)展來看，房地產(chǎn)信托自身無可比擬的優(yōu)點使其可以成為房地產(chǎn)融資需求的有效補充和主流方向之一。

1.資金來源多樣化。信托公司的資金來源可以是信托公司自有資金、發(fā)行信托計劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產(chǎn)信托基金。

2.相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，期限彈性較大。

3.資金使用方式靈活，市場供需雙方的選擇空間較大。房地產(chǎn)信托可以采取四種模式進行開發(fā)運作：直接對房地產(chǎn)項目進行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對成熟房地產(chǎn)物業(yè)進行處置和土地開發(fā)整理。這四種模式基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，具有代表性、針對性和可操作性，是目前我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向。

4.信托產(chǎn)品的流動性和證券化發(fā)展空間大，可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風險，為多類型投資者提供新的投資產(chǎn)品。

5.信托產(chǎn)品集合的是民間資金，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進行拆遷等前期投入，節(jié)約時間成本，同時也可分流部分銀行儲蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負擔。

三、我國房地產(chǎn)信托所遇到的風險

(1)國家宏觀政策風險。

由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關(guān), 尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè), 與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府對土地使用、出讓的政策, 對環(huán)境保護的政策, 對租金、售價的限制政策, 對材料、設(shè)備的限制政策, 尤其對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策等, 都會給房地產(chǎn)投資者帶來風險。在我國現(xiàn)階段, 房地產(chǎn)市場和資本市場都還很不完善,政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經(jīng)驗, 經(jīng)常會針對發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題而制定一系列相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。例如在 2007 年政府接連出臺了一系列方針政策, 包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個人所得稅、嚴厲查處限制土地、90/70方針等等, 對房地產(chǎn)和金融市場都產(chǎn)生了一定的波動, 也給處于發(fā)展初期的房地產(chǎn)信托帶來了巨大的風險。如果投資者投資項目選擇不當, 必然會遭受損失。(2)房地產(chǎn)行業(yè)風險。

除了國家政策的宏觀調(diào)控, 房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著市場及自身周期波動帶來的風險。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進、自然條件等因素都會對城市或地區(qū)的城市建設(shè)、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。這些供需變化帶來的市場波動以及建材價格、自然災(zāi)害等外部因素都會影響到房產(chǎn)價格和租金收益。如果遇到房地產(chǎn)市場的不利情況, 會使信托計劃的預(yù)期收益降低甚至出現(xiàn)損失。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動也可能給投資者帶來風險。當房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段進而進入蕭條階段時, 房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況, 給房地產(chǎn)投資者造成損失。最后, 由于房產(chǎn)本身既是耐用消費品又是投資品, 在一定市場環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機風險, 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。(3)利率風險。

利率風險是指投資者面臨的未來利率波動所帶來的風險。國家通過調(diào)整利率可以引導資金的走向。房地產(chǎn)投資所需資金量大, 利率的升高會對房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生兩方面的影響: 一是對房地產(chǎn)實際價值的折減, 利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn), 會使凈現(xiàn)值減小, 尤其是中長期信托項目, 甚至宏觀經(jīng)濟可能出現(xiàn)負的凈現(xiàn)值;二是會抑制對房地產(chǎn)的購買需求, 從而導致房地產(chǎn)價格下降。

(4)信息不對稱導致的風險。

房地產(chǎn)投資信托中存在的信息不對稱主要來源于兩個方面: 房地產(chǎn)開發(fā)商及信托投資公司。在我國目前監(jiān)管制度還不健全的情況下, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得房地產(chǎn)投資信托公司的青睞, 往往會利用財務(wù)手段制造虛假報表。此外, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實力搞滾動式開發(fā)和“拆東墻補西墻”已是眾所周知的秘密, 這種短期盈利模式也使得中國的房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風險轉(zhuǎn)化平臺。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂, 就會造成項目停工, 信托資金必然會遭受到毀滅性損失。投資信托公司同樣也存有信息“失真”風險。例如, 有些投資信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”, 卻沒有講清楚風險投資帶來的“實際收益率”。由于房地產(chǎn)信托不作保底承諾,“預(yù)期收益”是不受法律保護的, 這意味著一旦項目出現(xiàn)問題, 很可能無法獲得先前承諾的高收益, 甚至連本金的歸還都會有危險。此外, 房地產(chǎn)投資信托在本質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系, 由于其在我國剛剛起步, 尚未形成完善的運作機制, 也未形成對受托人的有效約束和激勵機制, 可能會發(fā)生受托人道德風險, 即信托公司借項目之名挪用資金或投資于與自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)等, 這些都可能影響項目的進展和信托收益, 導致委托人利益受損。(5)運營風險。

運營風險產(chǎn)生于適應(yīng)競爭環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務(wù)經(jīng)營的效率。它主要是由于信托公司對信托資金的運作管理不善而造成收益損失的風險, 主要包括項目的選擇和評估失誤、違規(guī)經(jīng)營、投資者不能勝任經(jīng)營管理工作、運作模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等。(6)相關(guān)法律法規(guī)不完善。

房地產(chǎn)投資信托面臨的法律保護的缺失風險主要是指信托合同的內(nèi)容在法律上有缺陷或不完善而發(fā)生法律糾紛甚至無法履約,法律的不完善或修訂使信托收益產(chǎn)生的不確定性。目前信托配套法規(guī)建設(shè)步子過慢已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)投資信托進一步發(fā)展的瓶頸,也為很多的房地產(chǎn)信托項目留下了隱患。(7)信用風險。

信用風險也稱為道德風險，是指交易對手（主要是借款人、擔保人等）不履行合約承諾而造成的經(jīng)濟損失的風險，主要是由各方的信息不對稱導致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時其約束機制不夠完善，從而導致兌付風險的發(fā)生。

四、我國房地產(chǎn)信托的風險對策

(1)建立我國房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)體系。

房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及很復雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 而且這種權(quán)利關(guān)系需要專門的法律予以調(diào)整確認。建立成套的法律法規(guī)體系, 可以有效地防范房地產(chǎn)投資信托帶來的風險, 為控制風險提供法制基礎(chǔ)。海外的立法和實踐能給中國很多的借鑒, 美國等國家己經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗。在亞洲國家和地區(qū), 韓國 1998 年 7 月通過了《資產(chǎn)證券化法案》。中國臺灣地區(qū)也于 2004 年出臺了《金融資產(chǎn)證券化條例》。亞洲國家這一系列立法變革, 無疑能給中國房地產(chǎn)投資信托的順利開展提供有益的參考。我國可以借鑒美國等經(jīng)濟發(fā)達國家的做法, 建立對房地產(chǎn)投資信托的嚴格管理, 在資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤分配等方面對加強限定。另一方面相應(yīng)配套的信托稅收、財會制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整, 盡快出臺工商升記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項信托管理辦法。同時還要針對我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展, 設(shè)定相關(guān)的約束機制, 確認有效房產(chǎn)所有權(quán), 建立銀行托管制度, 保護投資者的合法利益。(2)加強對信托業(yè)務(wù)的嚴格監(jiān)管。

為了真正有效地防范和控制房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)風險, 必須建立對信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管機制, 并建立起科學的監(jiān)管模式。首先要制定有關(guān)監(jiān)管的法律法規(guī), 使監(jiān)管部門對房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)各項業(yè)務(wù)的監(jiān)管具有相應(yīng)的法律依據(jù), 如對投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進行資格審查, 投資信托公司內(nèi)部要有獨立管理機構(gòu), 項目資金要嚴格分賬管理、獨立運營等。其次, 要盡力構(gòu)造相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管的統(tǒng)一框架, 實現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化, 這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦, 有利于實現(xiàn)監(jiān)管對象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標的統(tǒng)一, 從而有利于提高監(jiān)管的效率, 而且可以為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營主體創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。再次, 根據(jù)目前我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展情況, 為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務(wù)風險, 應(yīng)強化中央銀行對信托業(yè)的監(jiān)管職能。中央銀行應(yīng)從機構(gòu)管理、資信管理、資本金管理、高級管理人員管理、財務(wù)管理、資產(chǎn)負債比例管理等方面著手, 逐步構(gòu)建一套針對信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。

(3)強制信息披露制度。我國房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展,必然依賴于信托市場對投資者利益的切實保護和投資者對市場的信心。政府必須實行強制信息披露制度, 約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為, 并將所有相關(guān)信息公之于眾, 以免投資者因信息不對稱遭受損失。銀監(jiān)會已于 2004 年出臺了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》, 確定了 30 家信托公司首批公布年報, 并要求 3 年內(nèi)所有信托公司實施年報披露制度, 應(yīng)以此為契機, 督促信托公司加強房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和披露工作。另一方面, 房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長期有效合作機制, 提高信息透明度, 規(guī)范運作, 共同提高抗風險能力。在美國, 證券管理委員會負責監(jiān)管工作, 房地產(chǎn)投資信托的投資計劃、則務(wù)計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準, 而且其財務(wù)必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經(jīng)驗, 提高信息披露的有效性。(4)信托公司提高自身風險管理水平。

信托公司應(yīng)提高自身風險管理水平, 降低管理風險。一是要做好投資項目的風險分析和對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格審查。由于房地產(chǎn)各個項目的特點和經(jīng)營方式不同, 這些不同又影響著投資項目的風險大小, 因此投資項目風險分析的關(guān)鍵是要做好項目評估和可行性研究, 同時還應(yīng)加強對貸款人信用等級、財務(wù)狀況、償還能力的審查和評判, 從源頭上控制信托財產(chǎn)風險。二是要為信托資金的安全保障引入擔保措施, 以分散風險, 并保證擔保機構(gòu)的資質(zhì)。三是要對合同執(zhí)行情況, 房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)情況, 以及項目的進展情況進行跟蹤了解, 當發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項目出現(xiàn)風險時, 要及時采取補救措施, 如按合同約定向擔保人追索或及時處置抵押物, 盡量將信托財產(chǎn)的損失降到最低限度。信托公司應(yīng)通過加強對信托財產(chǎn)的日常管理, 提高信托財產(chǎn)的安全性與效益性, 降低投資人的風險和損失。(5)引入第三方評價機構(gòu)或仲裁機構(gòu)。

目前, 大多數(shù)投資信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足, 風險控制能力較差。因此, 引進或建立專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理機構(gòu)或中介機構(gòu),讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù), 借助專業(yè)機構(gòu)的判斷和管理, 可預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)金融風險。房地產(chǎn)信托可將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機構(gòu)處理, 以契約形式明確專業(yè)機構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔的責任, 既可以加強房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力, 各專業(yè)機構(gòu)又分擔了其責任范圍內(nèi)的風險。同時, 各專業(yè)機構(gòu)也以自身信謄為信托計劃提供了無形擔保, 具有信用增強作用。出現(xiàn)相關(guān)的法律問題時, 信托公司如果以單方?jīng)Q定, 或者以主觀意志為轉(zhuǎn)移地判斷, 變現(xiàn)價值與市場價值是公允的、通過主張抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)實現(xiàn)信托受益時而支付的成本是合理的等行為, 往往不能得到投資者的真正認同。因此, 引入專業(yè)會計事務(wù)所運用多種評估方法對信托財產(chǎn)進行評估, 并引入專業(yè)律師事務(wù)所對評估材料的正確性和合法性給出法律意見, 能有效地解決很多法律問題, 更有效地控制房地產(chǎn)投資信托的風險。(6)不斷進行產(chǎn)品創(chuàng)新。

信托公司要不斷進行創(chuàng)新, 不僅要在房地產(chǎn)投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進行優(yōu)化改進, 還應(yīng)進行產(chǎn)品的創(chuàng)新。121 號文件之后, 房地產(chǎn)信托進行了一些創(chuàng)新, 出現(xiàn)了股權(quán)信托模式和財產(chǎn)信托模式, 但仍以貸款給房地產(chǎn)項目為主, 這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風險。目前, 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式越來越成為房地產(chǎn)投資信托的新方向, 其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎(chǔ)向股東分紅派息, 而我國的商業(yè)房地產(chǎn)自 2005 年以來快速發(fā)展, 存在大量在優(yōu)質(zhì)的可供持有和運營的物業(yè)。由于 REITs可以公開發(fā)售上市, 并且需要定期向投資人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地產(chǎn)信托的流動性風險。

(7)加強人才的培養(yǎng)和儲備。

信托公司應(yīng)重視對專業(yè)人才的培養(yǎng), 在房地產(chǎn)投資信托的運作過程中以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運作規(guī)范為基本原則, 培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識又具有房地產(chǎn)運營管理理念的專業(yè)人才。但從本質(zhì)上講, 房地產(chǎn)投資信托運作更偏重于理財, 而非單純的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù), 其注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運作, 而非項目的具體實施。所以必須加強培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務(wù)、懂財務(wù)通法律的理財專家, 同時, 這些人員又必須對房地產(chǎn)業(yè)有一個比較全面的把握能力。按照通行的定律, 公司的核心業(yè)務(wù) 80%的利潤實際上是由 20%的高管或?qū)I(yè)人員承擔和完成的, 能否建立一支經(jīng)過專門訓練, 具備良好的心理素質(zhì)、完美的人格品質(zhì)、靈敏的市場嗅覺和綜合的業(yè)務(wù)能力的管理隊伍, 將是房地產(chǎn)投資信托興衰的關(guān)鍵所在。（8）控制風險，嚴格內(nèi)部審查

由于房地產(chǎn)項目涉及的資金量比較多，在項目初期就應(yīng)做好項目的審核工作，首先通過對融資人及擔保人的信用評級和盡職調(diào)查進行嚴格的事前控制，通過設(shè)定較嚴格的抵押擔保措施、設(shè)定各指標底線并適當引入風險轉(zhuǎn)移措施規(guī)避或減少風險，最大限度地做到風險可控。其次，對其后期管理要進行持續(xù)的追蹤，包括其評級情況，建設(shè)進度，財務(wù)狀況等。信托公司應(yīng)保證風險管理部門和合規(guī)部門對項目出具獨立意見。再次，信托公司應(yīng)聘請評估團隊對項目抵押物等進行合理估價，并聘外部律師為項目的法律風險做出評估。（9）加強人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)信托的發(fā)展限制引發(fā)創(chuàng)新的需求，從資金的募集到項目的選擇多個環(huán)節(jié)都可實現(xiàn)創(chuàng)新，設(shè)計多渠道、多類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以適應(yīng)市場多元化的需求。為此，信托公司應(yīng)加大人才培養(yǎng)，針對其產(chǎn)品的多樣性和復雜性，應(yīng)注重對產(chǎn)品設(shè)計人員、風險審核人員、交易人員的培養(yǎng)。設(shè)計人員應(yīng)加強對市場的敏感度，熟知企業(yè)運作及經(jīng)濟環(huán)境的變化，通過產(chǎn)品 的創(chuàng)新增強競爭力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風險審核人員最好是經(jīng)過專業(yè)訓練，具有律所或會計師事務(wù)所的從業(yè)經(jīng)驗，并能獨立公正出具風險意見，而交易人員要有快速的反應(yīng)能力，快速應(yīng)對交易中出現(xiàn)的變化。

第四篇：房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托 研究分析報告

葉俊 金融082 3080113081

光大證券寧波分部業(yè)務(wù)分析報告

光大證券股份有限公司創(chuàng)建于1996年，由中國光大集團總公司投資控股的全國性綜合類股份制證券公司，是中國證監(jiān)會批準的首批三家創(chuàng)新試點公司之一。2009年8月成功發(fā)行A股股票，共計募集資金109.62億元，并于8月18日在上海證券交易所掛牌上市。截至2010年6月30日，公司注冊資本34.18億元，凈資本17034.34億元，凈資產(chǎn)214.74億元，總資產(chǎn)575.57億元。

走訪了寧波光大證券解放南路營業(yè)部，得到了客戶經(jīng)理錢立明先生的熱情接待。錢經(jīng)理簡單介紹光大證券的概況。光大證券在業(yè)務(wù)方面主要分三大部：資產(chǎn)管理部、經(jīng)紀業(yè)務(wù)部、投資銀行部。

資產(chǎn)管理部，是公司開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的唯一部門，負責設(shè)計理財產(chǎn)品，推出集合資產(chǎn)管理計劃，實現(xiàn)委托資產(chǎn)收益最優(yōu)化。目前資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)部總計成立了“光大陽光1號”、“光大陽光2號”、“光大陽光3號”、“光大陽光5號”、“光大陽光6號”、“光大陽光7號”、“光大陽光基中寶”以及“光大陽光集結(jié)號混合型一期”、“光大陽光集結(jié)號收益型一期”、“光大陽光集結(jié)號收益型二期”等10只集合資產(chǎn)管理計劃，管理資產(chǎn)規(guī)模達到113.9億元，產(chǎn)品種類涉及股票、FOF、債券以及QDII等，形成了較為完整的理財產(chǎn)品線?？蛻艨梢栽诟鞴獯笞C券營業(yè)部認購這些理財產(chǎn)品。

經(jīng)紀業(yè)務(wù)部依托布局合理的證券服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，先進高效的證券交易系統(tǒng)，積極有效的證券服務(wù)營銷，提供了涵蓋滬深A(yù)股、B股、基金、債券、權(quán)證、三板業(yè)務(wù)等品種齊全、方式多樣的代理交易買賣服務(wù)。2008年推出特色產(chǎn)品——金陽光投資決策支持系統(tǒng)。該產(chǎn)品從投資者的需求出發(fā)，利用先進技術(shù)手段為每個投資者貼身訂制屬于自己的電子投資情報站，提供資訊和研報，與投資者的持倉緊密關(guān)聯(lián)，并提供強大的檢索以及自主訂制功能，同時分別以Web、郵件和客戶端軟件多樣化的方式進行展現(xiàn)，最大限度地省卻了投資者進行信息篩選的時間。

投資銀行部，投資銀行業(yè)務(wù)屬于中介業(yè)務(wù)。光大證券投行業(yè)務(wù)包括：債券承銷、企業(yè)資產(chǎn)重組、購并及項目融資、公司理財、資產(chǎn)證券化、財務(wù)顧問等業(yè)務(wù)。服務(wù)內(nèi)容主要有：債券承銷、企業(yè)資產(chǎn)重組、購并、項目融資、財務(wù)顧問、資產(chǎn)證券化。通過與錢經(jīng)理的交談，發(fā)現(xiàn)目前我國證券還是處于分業(yè)經(jīng)營的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴格的區(qū)分，并不存在一個項目涉及多個服務(wù)內(nèi)容的情況；也沒有將服務(wù)對象細分化，例如不同類型的企業(yè)有不同類型的業(yè)務(wù)需求和特點應(yīng)該將其細化，而目前只是將客戶分為個人、企事業(yè)單位和政府經(jīng)濟管理部門。光大證券的目前理財產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒有涉及資產(chǎn)證券化的。

金融營銷環(huán)境分析

由于目前我國證券公司（即投資銀行）還是處于分業(yè)經(jīng)營的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴格的區(qū)分，并不存在一個項目涉及多個服務(wù)內(nèi)容的情況，也沒有將服務(wù)對象細分化，因此希望能推出一款結(jié)合資產(chǎn)證券化的針對房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。

接下來將從宏觀和微觀兩個方面對這一金融產(chǎn)品的營銷環(huán)境進行分析，分析其營銷可行性。

在此之前我先簡單介紹一下所設(shè)計的金融產(chǎn)品。先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進行信譽評級，不同信譽等級的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。然后將房地產(chǎn)商需要籌資開發(fā)建造的樓盤進行資產(chǎn)證券化，將他化為一份份的信托合同。投資者購買這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤，承擔投資樓盤的風險，如果虧損地產(chǎn)商承諾優(yōu)先償還投資者的債務(wù)，享有樓盤除開發(fā)商收益外的收益。樓盤建成出售營利后投資者有兩個選擇：

1、合同終止，拿回本金和收益；

2、將合同轉(zhuǎn)換為類似打折券的合同即約定在未來某一時間段內(nèi)，投資者可以以約定的價格（低于市場價）購買樓盤中自己所看中的房子。這就是所設(shè)計的金融產(chǎn)品。

一、宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟環(huán)境分析（PEST分析）：

1.經(jīng)濟環(huán)境：寧波是浙江的第二大城市，近年來城市化進程加快，由港口貿(mào)易經(jīng)濟帶動寧波金融業(yè)的發(fā)展，居民收入增長快速，高收入群體比重不斷擴大，對理財?shù)男枨笤絹碓綇娏遥绕涫鞘苓^高等教育大膽的年輕投資者，對于新型的金融產(chǎn)品也比較愿意嘗試。

2.政治、法律法規(guī)環(huán)境：房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。與資本市場發(fā)展密切相關(guān)的證券市場的法制建設(shè)取得了重要進展，目前已頒布實施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章，如《企業(yè)債券管理條例》、《證券法》、《信托法》等達350余件，涉及證券市場各個環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。我國已具備了較為完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范，從而對推行房地產(chǎn)證券化提供了有力的法律法規(guī)保障。同時在設(shè)計金融產(chǎn)品時考慮到了風險監(jiān)管問題，將房地產(chǎn)商進行了信用評級，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識別風險。盡管目前我國正在通過緊縮銀根、限購來打壓房價，但是打壓房價并不意味著一定要打壓整個房地產(chǎn)業(yè)，相反國家鼓勵建造廉租房和經(jīng)濟適用房的。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。

3.科技環(huán)境：以網(wǎng)絡(luò)為標志的現(xiàn)代電子科技的發(fā)展，可以將信托合同標準化，投資者可以在承銷商的交易系統(tǒng)上進行交易委托。與此同時可以在信托正式發(fā)行前進行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤的開發(fā)商、建筑商、地段等一系列信息，讓投資者對其投資的樓盤有充分的了解。在合同進行過程中，在樓盤專門的網(wǎng)站上適時公布，披露樓盤信息，做到盡量透明化。

4.社會文化環(huán)境：2004年銀監(jiān)會出臺了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金。在中國，人們對于房地產(chǎn)的投資有種特殊的情懷，傳統(tǒng)的國人認為成家立業(yè)就應(yīng)該有一套自己的房子，且房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤也是非?？捎^，所以投資者對于房地產(chǎn)的投資有異常的偏好。

二、微觀經(jīng)濟環(huán)境分析：

1.客戶意愿分析：伴隨著我國對房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)商的融資貸款特別是中小房地產(chǎn)商的融資貸款越來越難。銀行貸款的融資成本越來越高，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。所設(shè)計的金融產(chǎn)品就是針對房地產(chǎn)商這一需求所設(shè)計的。由于其賦予了投資者類似期權(quán)的權(quán)利，所以在投資收益上的利息可以低于銀行貸款給地產(chǎn)商的利息，這樣大大降低了房產(chǎn)商的的融資成本。與此同時由于賦予的是房產(chǎn)建成后的期權(quán)，這樣就降低了買賣期房融資而產(chǎn)生的價格損失。

2.競爭者分析：目前國內(nèi)還沒有出現(xiàn)此類金融產(chǎn)品，通過對錢經(jīng)理的訪問，了解到目前房地產(chǎn)融資多為兩種模式：第一種是封閉式房地產(chǎn)投資信托基金；第二種是出售型土地使用權(quán)信托（類似期房出售）。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對土地使用的需求。所設(shè)計的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。

3.金融市場環(huán)境：目前我國房地產(chǎn)資金的供給主要來自銀行，而銀行的負債基本上是儲蓄存款，期限最長的只有幾年。資產(chǎn)則大都是房地產(chǎn)抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產(chǎn)資金供求中的短存長貸的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來，變?yōu)榈谌街怀袚Y金的監(jiān)控責任，有利于降低銀行的流動性風險。證券市場發(fā)展的經(jīng)驗為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造了必要條件。

綜上所述，我國推行房地產(chǎn)信托的基本條件已經(jīng)具備，國際上成熟的房地產(chǎn)信托的運作模式也為提供了借鑒。同時也認識到，我國在推行房地產(chǎn)信托的進程中還存在著來自制度、市場等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來培育和推動房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。新設(shè)計的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個可供參考的信托模式。

消費者行為分析

市場競爭愈演愈烈，使得各大金融機構(gòu)產(chǎn)生危機感，也讓金融機構(gòu)明白只有抓住消費者的需求開發(fā)出滿足消費者需求的產(chǎn)品，不斷的創(chuàng)新完善才能使自己在競爭中立于不敗之地。而金融機構(gòu)首先要了解的就是消費者的行為以及還有哪些需求是消費者沒有被滿足的。

我主要通對各類金融機構(gòu)實地調(diào)研、口頭采訪等形式掌握了第一手資料，再結(jié)合平時所學知識和網(wǎng)絡(luò)查閱的相關(guān)證券投資資料，從消費者角度設(shè)計問卷，分別從消費者投資的渠道、目的、投資方式以及對金融機構(gòu)各方面評價等方面來作為此次消費者行為分析的基礎(chǔ)，結(jié)合設(shè)計的產(chǎn)品“房地產(chǎn)信托”的相關(guān)方面分析消費者的行為。

本次調(diào)查問卷發(fā)放地點主要在寧波鄞州區(qū)，共發(fā)問卷80份，回收71份，有效問卷56份。其中，男性占57.14%，女性占42.68%，年齡段主要集中在20歲至55歲之間。從被調(diào)查者的學歷上看，主要集中于高中、中專及以下（39.29%）、大專（21.43%）、本科（32.14%）這三部分?，F(xiàn)就這些有效問卷做如下分析：

總的來說，參與問卷的被調(diào)查者中，有大約一半（53.57%）為普通員工，17.86%為私企主。但是不管從事的職業(yè)是什么，其月收入都還是比較可觀的，基本都在3000元以上，其中5000至10000元的人數(shù)最多，占了39.29%，1萬元以上的也占了17.86%。在關(guān)于“您對金融產(chǎn)品投資了解程度”的問題中，有14.29%的投資者認為很了解，認為自己了解、一般或是不了解的投資者各占28.57%。盡管這些人自我認為對金融產(chǎn)品的認識差異比較大，但是總體還是趨向于保守投資的。對除儲蓄存款外的其他投資，35.71%的家庭的理財投資占總收入的比例在10%以下，32.14%的家庭的的理財投資占總收入的比例在10%-30%之間，將家庭超過50%的自查投資于除儲蓄存款的投資的比例相對來說就比較小了，只有10.71%。

盡管金融業(yè)務(wù)在我國的發(fā)展速度不斷增快，金融投資的領(lǐng)域也在不斷地拓寬，但是現(xiàn)階段消費者和金融產(chǎn)品的接觸面還是比較狹窄的。在此次問卷中，發(fā)現(xiàn)人們還是更愿意將錢投在一些比較傳統(tǒng)的，發(fā)展較為完善的金融產(chǎn)品上，如定期儲蓄（25.83%）、股票（31.48%）、基金（24.07%），僅這三類就占了可供多選的10個備選答案中的80%多。而一些比較新金融產(chǎn)品，如期貨、信托產(chǎn)品，由于其本身操作比較復雜，在我國金融產(chǎn)品中發(fā)展還不夠完善等原因，很多消費者表示持觀望態(tài)度。

消費者投資理財產(chǎn)品，一般都是帶有某種目的的。而在其行為目的的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)為了“合理安排收支”、“資產(chǎn)保值、抵御通脹”、“提高生活質(zhì)量”這三項目的而投資的消費者占了總數(shù)的一半，而追求“資產(chǎn)的快速增值”的消費者占12.33%，在七個消費行為目的選項中排在第五，這些都很好地佐證了人們之所以選擇較為保守的投資方式的原因。

好馬配好鞍，一個金融產(chǎn)品的成功其本身的產(chǎn)品質(zhì)量固然重要，但好的營銷渠道、金融機構(gòu)能提供的服務(wù)也是很重要的。那么投資者喜歡什么樣的金融機構(gòu)和服務(wù)呢？在選擇金融機構(gòu)時，“網(wǎng)點數(shù)量多，容易找到”往往成為人們選擇的作重要的條件（占17.65%），其次是“操作程序簡單”（15.29%）、“柜員服務(wù)態(tài)度好，素質(zhì)高”（14.12%），這三選項選的人是最多的。金融機構(gòu)要想產(chǎn)品能夠打出市場，就要關(guān)注消費者的實際情況。相對于專業(yè)的投資意見，一般的消費者可能都不能理解，那么金融機構(gòu)設(shè)計的高端產(chǎn)品便會滯銷。所以金融機構(gòu)在設(shè)計產(chǎn)品時，要充分考慮廣大投資者的要求，最好能設(shè)計除讓人易于掌握、便于理解的產(chǎn)品。

現(xiàn)階段，金融消費者主要還是通過網(wǎng)絡(luò)和電視媒體等渠道了解各種投資理財品的。而對于房地產(chǎn)信托，38.24%的人表示不曾了解，23.53%的被調(diào)查者僅在網(wǎng)絡(luò)上了解過，14.71%的被調(diào)查者在報刊雜志上看過?？梢姺康禺a(chǎn)信托在中國還屬于萌芽期，消費者對其了解并不深。相對保守的消費者對這類金融產(chǎn)品接受度并不高，要讓消費者快速接受房地產(chǎn)信托并不容易。

為了配合產(chǎn)品，我設(shè)計了“以目前的經(jīng)濟形勢您是否會愿意投資房地產(chǎn)信托”的問題。調(diào)查結(jié)果顯示，明確表示愿意投資房地產(chǎn)信托的僅占14.29%，35.71%的人表示可以觀望一下，而有50%的消費者則明確表示不愿意投資。在一半左右愿意或者持觀望態(tài)度的人中，可以發(fā)現(xiàn)多為25-35歲的較年輕的人群，占了42.86%。而這部分人的理財投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，具體如圖表1所示：

愿意或者持觀望態(tài)度的調(diào)查者與所有調(diào)查者就理財投資占家庭總收入的比例的差異50.00%人數(shù)比例40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%42.86%35.71%32.14%21.43%14.29%21.43%10.71%50%以上所有調(diào)查者愿意或者持觀望態(tài)度調(diào)查者10%以下10%—30%30%—50%理財投資占家庭總收入的比例圖表 1

這些愿意投資或持觀望態(tài)度的消費者最關(guān)注的是房地產(chǎn)信托的“投資風險和收益”（28.21%）、“投資的起點金額”（17.95%）以及“金融機構(gòu)工作人員是否專業(yè)”（12.82%）等，如圖表2所示：

投資者最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面投資風險和收益投資的期限投資的起點金額金融機構(gòu)工作人員是否專業(yè)金融機構(gòu)的品牌和信譽專家或媒體推薦收費方式和服務(wù)所投資房地產(chǎn)商的狀況所投資樓盤的情況其他10.26%7.69%0.00%2.56%12.82%12.82%2.56%28.21%5.13%17.95%

圖表 2

如果選擇金融機構(gòu)的話，他們更愿意選擇國有銀行（37.93%）、證券公司（24.14%）這些信譽較高、從事此類金融產(chǎn)品開發(fā)銷售較長時間的金融機構(gòu)進行投資，如圖表3所示：

投資者若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會選擇的金融機構(gòu)13.79%0.00%37.93%24.14%3.45%6.90%13.79%國有銀行外資銀行城市商業(yè)銀行其他商業(yè)銀行證券公司信托公司其他金融機構(gòu)

圖表 3

此外，在選擇第三方機構(gòu)的標準時，相較于上面分析的“若金融機構(gòu)幫助理財，比較注重其哪方面服務(wù)”顯得對專業(yè)性的要求更加強，31.25%的潛在投資者選擇“能提供獨立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的”，21.88%的選“有全面房產(chǎn)財務(wù)報表分析能力”，18.75%的選“專業(yè)的房產(chǎn)商信用評級機構(gòu)”，而對“服務(wù)態(tài)度”等的一些軟實力的要求有所下降，如圖表4所示：

服務(wù)態(tài)度好的若選擇專業(yè)的第三方機構(gòu)投資者的選擇朋友推薦的6.25%0.00%31.25%12.50%9.38%0.00%18.75%21.88%媒體宣傳的專業(yè)的房產(chǎn)商信用評級機構(gòu)有全面房產(chǎn)商財務(wù)報表分析能力的能提供獨立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的給人以全新的體驗的

圖表 4

投資者對于房地產(chǎn)信托基金的前景觀點各不相同，有人認為現(xiàn)在國家對房產(chǎn)控制嚴格使其缺乏信心，也有人認為雖然政策打壓，存在一定風險，但人看好房地產(chǎn)經(jīng)濟，對企業(yè)的房產(chǎn)信托產(chǎn)品也較有信心?？偟膩碚f，投資者對房地產(chǎn)信托的態(tài)度較為保守，但并不表示其沒有市場。相信隨著我國金融業(yè)的發(fā)展，整個社會環(huán)境所提供的金融投資環(huán)境也會給投資者帶來更大的信任，投資者也能逐漸走出固有的金融投資模式，當然這需要多方面的努力和時間的積累。

房地產(chǎn)信托促銷方案

具體產(chǎn)品的詳細過程如下：

首先應(yīng)該建立比較有效的市場運作機制和監(jiān)管機制，開發(fā)商作為房地產(chǎn)主要責任人，市場的評級機構(gòu)和國家監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當對其資格進行評定和審核。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由證券公司作為金融中介向廣大投資者發(fā)放。由于開發(fā)商在開發(fā)前難以估計未來建成的房產(chǎn)的實際成本，所以并不是將實際成本等份化。使總的份額是固定，而是以相同的資金作為證券的份額單位，比如以一元占一個份額單位。隨著成本的增加，份額單位也會增加，但不管增加多少，都是將最后的總收益按份額均等化。

每一個份額單位具有房地產(chǎn)的一份所有權(quán)，為了增加商品的吸引，特為每個房地產(chǎn)信托證券份額單位附加一個本身可以分離的對未來成品房的優(yōu)惠購買權(quán)，比如打折或者優(yōu)惠一定金額，這種分離的優(yōu)惠購買權(quán)可以在市場單獨流通出售給實際上想買房的人也可以自己使用，這種設(shè)計可以更好的表現(xiàn)出投資者對房地產(chǎn)的所有權(quán)。

開發(fā)商通過證券公司籌集到大量資金加上自身的資金（當然自己的資金也要折算為份額單位，以便未來的收益分配），投資到房地產(chǎn)中的實際建設(shè)中，當開發(fā)商將成品房完全賣出后所得總收入作為總收益。

總收益在開發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計： 假設(shè)總成本為

C 總的份額單位為

N 總收益為

R 每份額單位收益中投資者的收益分配率

a 分離后成品房優(yōu)惠購買權(quán)的價格為

E 總資金中投資者資金比例為

? 總資金中開發(fā)商自有資金比例

? 第i投資者投資份額單位數(shù)量

ni 第i投資者的收益

Ti 開發(fā)商的收益

K 這樣可得到：

（一）投資者收益為：

Ti?nia(RC?1)?niE

（二）開發(fā)商的收益為：

K?N(1?a)(RC?1)??Na(RC?1)

根據(jù)此產(chǎn)品，制定如下促銷策略：

一、策劃目的：

推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動性風險。

二、營銷策略：

（一）產(chǎn)品策略：針對不同信用級別的房產(chǎn)商推出不同等級收益的房地產(chǎn)信托，定位和細分市場一個都不能少。

根據(jù)消費者行為分析，可以發(fā)現(xiàn)對房地產(chǎn)信托愿意購買或持觀望態(tài)度的占了42.86%，其中多為25-35歲的較年輕的人群。而這部分人的理財投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，因此主要針對年輕群體設(shè)置信托。

將客戶分為兩個市場，一個是房地產(chǎn)商市場，另一個是投資者市場。針對不同的客戶提供不同的服務(wù)。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。

（二）渠道策略：建立科學的、多層次、多樣化的營銷渠道。

在我國，投資者對信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來加強與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。

可以建立起更加具備專業(yè)素質(zhì)的代銷隊伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺的直銷網(wǎng)絡(luò)，直達工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為的主打路線。（三)價格策略：根據(jù)不同信用等級的房產(chǎn)商制定不同的收益標準。

（四）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過廣告、座談會、教育活動等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹立品牌效應(yīng)。

（五）客戶關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。

（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請政府機關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運營，與官方合辦信托評級機構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。

房地產(chǎn)信托營銷方案

隨著我國金融業(yè)的快速發(fā)展，金融產(chǎn)品層出不窮，新的金融產(chǎn)品不斷滿足人們的需求。通過對寧波光大證券解放南路營業(yè)部的走訪，發(fā)現(xiàn)目前我國的證券公司（即投資銀行）理財產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒有涉及資產(chǎn)證券化的。因此希望能推出一款結(jié)合資產(chǎn)證券化的針對房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。

一、產(chǎn)品開發(fā)

先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進行信譽評級，不同信譽等級的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。然后將房地產(chǎn)商需要籌資開發(fā)建造的樓盤進行資產(chǎn)證券化，將他化為一份份的信托合同；投資者購買這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤，承擔投資樓盤的風險，如果虧損地產(chǎn)商承諾優(yōu)先償還投資者的債務(wù)；享有樓盤除開發(fā)商收益外的收益。樓盤建成出售營利后投資者有兩個選擇：1.合同終止，拿回本金和收益；2.將合同轉(zhuǎn)換為類似打折券的合同，即約定在未來某一時間段內(nèi)，投資者可以以約定的價格（低于市場價）購買樓盤中自己所看中的房子。

關(guān)于總收益在開發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計：

假設(shè)總成本為

C，總的份額單位為

N，總收益為

R，每份額單位收益中投資者的收益分配率

a，分離后成品房優(yōu)惠購買權(quán)的價格為

E，總資金中投資者資金比例為

?，總資金中開發(fā)商自有資金比例

?，第i投資者投資份額單位數(shù)量

第i投資者的收益

ni

Ti 開發(fā)商的收益

K 這樣可得到：

（一）投資者的收益為：

Ti?nia(RC?1)?niE

（二）開發(fā)商的收益為：

K?N(1?a)（二、消費群體設(shè)定

RC?1)??Na(RC?1)

設(shè)計的融產(chǎn)品房地產(chǎn)證券化針對的主要有兩類客戶群體，分別為房地產(chǎn)融資（開發(fā)商）和房地產(chǎn)投資。開發(fā)商可以通過證券公司籌集到大量資金，加上自有的資金，從而減輕集資成本，信譽良好的房地產(chǎn)開發(fā)商能獲得更高的收益并帶動金融環(huán)境向更好的方向發(fā)展。通過房地產(chǎn)證券化，使開發(fā)商資金流動性加強，施工更加流暢。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤也是非?？捎^，傳統(tǒng)的國人對擁有自己的住房有異常的偏好，買房的人可以使用從市場購買信托產(chǎn)品分離的優(yōu)惠購買權(quán)而享受到價格的優(yōu)惠，而投資者也可獲得較好的收益。

三、營銷環(huán)境分析

走訪調(diào)研光大證券，發(fā)現(xiàn)目前我國的證券公司還是處于分業(yè)經(jīng)營的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴格的區(qū)分，服務(wù)對象也不夠細分且沒有涉及資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。現(xiàn)從宏觀和微觀兩方面分析金融營銷環(huán)境及其營銷的可行性。

（一）宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟環(huán)境分析（PEST分析）：

1.經(jīng)濟、社會環(huán)境：寧波作為浙江的第二大城市，由港口貿(mào)易經(jīng)濟帶動寧波的金融業(yè)的發(fā)展，人們的收入增加了，對理財?shù)男枨笤絹碓綇娏?。整個社會的投資環(huán)境在變化，接觸到外面世界越來越多，對于國外新型的金融產(chǎn)品的接受度也大大提高了。

2.政策、法律環(huán)境：房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。與資本市場發(fā)展密切相關(guān)的證券市場的法制建設(shè)取得了重要進展，目前已頒布實施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章如《公司法》、《企業(yè)債券管理條例》、《證券法》、《信托法》等達350余件，涉及證券市場各個環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。2004年銀監(jiān)會出臺了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金，越來越多的投資者進入了這一投資圈。在設(shè)計金融產(chǎn)品時考慮到風險監(jiān)管問題，將房地產(chǎn)商進行了信用評級，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識別風險。盡管目前我國正在通過緊縮銀根、限購來打壓房價，但是打壓房價并不意味著一定要打壓整個房地產(chǎn)業(yè)，相反國家鼓勵建造廉租房和經(jīng)濟適用房的。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。

3.科技環(huán)境：以網(wǎng)絡(luò)為標志的現(xiàn)代電子科技的發(fā)展，可以將的信托合同標準化，投資者可以在承銷商的交易系統(tǒng)上進行交易委托。與此同時，可以在信托正式發(fā)行前進行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤的開發(fā)商、建筑商、樓盤的地段等一系列樓盤的信息，讓投資者對其投資的樓盤有充分的了解。在合同進行過程中，在樓盤專門的網(wǎng)站上適時公布，披露樓盤信息，做到盡量透明化?？紤]到風險監(jiān)管問題，可以將房地產(chǎn)商進行了信用評級，便于投資者識別風險。

（二）微觀經(jīng)濟環(huán)境分析：

1.客戶意愿分析：伴隨著房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)商的融資貸款特別是中小房地產(chǎn)商的融資貸款越來越難。銀行貸款的融資成本增加，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。設(shè)計的金融產(chǎn)品來降低房產(chǎn)商的的融資成本，滿足房地產(chǎn)商的這部分需求。

2.競爭者環(huán)境分析：目前國內(nèi)還沒有出現(xiàn)這類金融產(chǎn)品。通過對錢經(jīng)理的訪問，了解到目前房地產(chǎn)融資多為兩種模式：封閉式房地產(chǎn)投資信托基金和出售型土地使用權(quán)信托（類似期房出售）。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對土地使用的需求。我所設(shè)計的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。

3.金融市場環(huán)境：目前我國房地產(chǎn)資金的供給主要來自銀行，而銀行的負債基本上是儲蓄存款，期限最長的只有幾年。資產(chǎn)則大都是房地產(chǎn)抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產(chǎn)資金供需中的短存長貸的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來，變?yōu)榈谌街怀袚Y金的監(jiān)控責任，有利于降低銀行的流動性風險。

綜上所述，我國推行房地產(chǎn)信托的基本條件已經(jīng)具備，國際上成熟的房地產(chǎn)信托的運作模式也提供了借鑒。同時也認識到，我國在推行房地產(chǎn)信托的進程中還存在著來自制度、市場等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來培育和推動房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。我所設(shè)計的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個可供參考的信托模式。

四、促銷方案

一、策劃目的：

推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動性風險。

二、營銷策略：

（一）產(chǎn)品策略：針對不同信用級別的房產(chǎn)商推出不同等級收益的房地產(chǎn)信托，定位和細分市場一個都不能少。

根據(jù)消費者行為分析，可以發(fā)現(xiàn)對房地產(chǎn)信托愿意購買或持觀望態(tài)度的占了42.86%，其中多為25-35歲的較年輕的人群。而這部分人的理財投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，因此主要針對年輕群體設(shè)置信托。

將客戶分為兩個市場，一個是房地產(chǎn)商市場，另一個是投資者市場。針對不同的客戶提供不同的服務(wù)。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。

（二）渠道策略：建立科學的、多層次、多樣化的營銷渠道。

在我國，投資者對信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來加強與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。

可以建立起更加具備專業(yè)素質(zhì)的代銷隊伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺的直銷網(wǎng)絡(luò)，直達工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為主打路線。（三)價格策略：根據(jù)不同信用等級的房產(chǎn)商制定不同的收益標準。

（五）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過廣告、座談會、教育活動等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹立品牌效應(yīng)。

（五）客戶關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。

（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請政府機關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運營，與官方合辦信托評級機構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。附錄

房地產(chǎn)信托調(diào)查問卷

希望您能在百忙之中抽出一點時間幫助完成這份問卷，非常感謝您的合作。

性別：

男

女

年齡：.小于25歲

25-35歲

36-45歲

46-55歲

55歲以上 學歷：高中、中專及以下

大專

本科

研究生及以上

1、您的職業(yè)？（）A.普通員工

B.技術(shù)人員

C.公務(wù)員

D.私企主

E.自由職業(yè)者

F.管理人員

G.教師

H.學生

I.專業(yè)人士(如會計師、律師、建筑師、醫(yī)護人員、記者等)

J.其他

2、您的平均月收入多少元？（）A.1500元及以下

B.1500—3000元

C.3000—5000元

D.5000—10000元

E.1萬以上

3、您對金融產(chǎn)品投資了解程度？（）A.很了解

B.了解

C.一般

D.不了解

4、您的理財投資（儲蓄存款除外）占家庭總收入的比例？（）A.10%以下

B.10%—30%

C.30%—50%

D.50%以上

5、您通常會投資哪些金融產(chǎn)品？（可多選）（）A.定期儲蓄

B.國債

C.外匯

D.股票

E.期貨

F.基金 F.信托

G.非自住房產(chǎn)

I.黃金

J.保險

K..其它（請說明）______

6、您投資金融產(chǎn)品的主要目的是？（可多選）（）A.合理安排收支

B.資產(chǎn)保值、抵御通脹

C.資產(chǎn)快速增值

D.醫(yī)療、養(yǎng)老

E.提高生活質(zhì)量

F.買房購車

G.子女教育

7、如果您選擇金融機構(gòu)幫助理財，比較注重其哪方面服務(wù)?（可多選）（）A.網(wǎng)點數(shù)量多，容易找到

B.網(wǎng)點內(nèi)設(shè)施良好

C.柜員服務(wù)態(tài)度好，素質(zhì)高

D.辦理業(yè)務(wù)速度快

E.操作程序簡單

F.金融機構(gòu)品牌形象和實力

G.獨立專業(yè)的投資意見

H.理財產(chǎn)品投資方式好，有選擇權(quán)

8、您對房地產(chǎn)信托有所了解嗎？是通過哪種渠道獲得？（可多選）（）

A.親戚朋友

B.報紙雜志

C.網(wǎng)絡(luò)

D.電視廣告

E.銀行或其他金融機構(gòu)

F.不曾了解

9、以目前的經(jīng)濟形勢您會愿意投資房地產(chǎn)信托嗎？（）A.愿意

B.觀望

C.不愿意

（若選A、B請繼續(xù)，若選C感謝您的合作）

10、若投資，您最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面？（可多選）（）A.投資風險和收益

B.投資的期限

C.投資的起點金額

D.金融機構(gòu)工作人員是否專業(yè)

E.金融機構(gòu)的品牌和信譽

F.專家或媒體推薦

G.收費方式和服務(wù)

H.所投資房地產(chǎn)商的狀況

I.所投資樓盤的情況

J.其他

11、您若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，會選擇哪類金融機構(gòu)?（可多選）（）A.國有銀行

B.外資銀行

C城市商業(yè)銀行

D.其他商業(yè)銀行

E.證券公司

F.信托公司

G.其他金融機構(gòu)

12、若選擇專業(yè)的第三方機構(gòu)幫助您進行房地產(chǎn)信托分析，您會如何選擇？

（可多選）（）A.服務(wù)態(tài)度好的B.朋友推薦的 C.媒體宣傳的D.專業(yè)的房產(chǎn)商信用評級機構(gòu)

E.有全面房產(chǎn)商財務(wù)報表分析能力的 F.能提供獨立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的G.給人以全新的體驗的 H.其他（請說明）______

13、您是否投資過房地產(chǎn)信托基金或者房地產(chǎn)信托，評價如何？（A.投資過，很滿意

B.投資過，基本滿意

C.投資過，收益和風險讓人很失望

D.沒有投資過

14、您覺得房地產(chǎn)信托基金前景如何？請談?wù)勀目捶ā?/p>

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第五篇：論我國農(nóng)村金融監(jiān)管法律制度的完善

論我國農(nóng)村金融監(jiān)管法律制度的完善

發(fā)布時間： 2010-11-11 1:37:04 被閱覽數(shù)： 215 次 作者： 丁橡雨 黃星華

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農(nóng)村金融監(jiān)管法律制度是我國金融監(jiān)管制度的重要組成部分,對維護農(nóng)村金融市場的健康發(fā)展起著關(guān)鍵的作用。由于二元金融結(jié)構(gòu)的影響,農(nóng)村金融監(jiān)管法律制度面臨著比城市金融更復雜的局面。當前農(nóng)村金融監(jiān)管法律制度不僅承受維護金融穩(wěn)定的任務(wù),還將承擔起解決農(nóng)村金融資源短缺,農(nóng)村金額貧困的巨大挑戰(zhàn),對此,必須重視對農(nóng)村金融監(jiān)管法律制度的各項建設(shè),保障農(nóng)村金融的發(fā)展,推動農(nóng)村經(jīng)濟的繁榮和農(nóng)村社會的和諧進步。

一 當前我國農(nóng)村金融監(jiān)管法律制度的缺陷

我國當前農(nóng)村金融市場監(jiān)管法律制度的已經(jīng)嚴重阻礙了我國農(nóng)村金融市場的進一步發(fā)展,主要表現(xiàn)在以下方面:

（一 尚未形成成熟完善的監(jiān)管法律體系

首先,現(xiàn)有金融監(jiān)管法制體系不完備、系統(tǒng)性不強。我國現(xiàn)行的金融監(jiān)管立法由《人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《保險法》、《證券法》、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《農(nóng)業(yè)法》、《非法金融機構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法》、《金融違法行為處罰辦法》等法律法規(guī)構(gòu)成,其中均規(guī)定了金融監(jiān)管問題。但這些立法中存在著眾多的原則性規(guī)定,缺乏實際可操作性,而且監(jiān)管內(nèi)容簡單化,滯后于金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,并隨著農(nóng)村金融市場的不斷發(fā)展,對一些新興的金融業(yè)務(wù)、金融產(chǎn)品還缺乏相應(yīng)的法律規(guī)制,對農(nóng)村民間融資未采取法制化、規(guī)范化的引導,對高利貸只是依照傳統(tǒng)社會公德來約束。而且從現(xiàn)行金融監(jiān)管法律的整體結(jié)構(gòu)上看,規(guī)章比重過大,實施起來缺乏權(quán)威性。另外,在構(gòu)成現(xiàn)有金融監(jiān)管法制體系的眾多規(guī)范性法律文件中,部門規(guī)章的比重過大,實施起來缺乏權(quán)威性。同時,各規(guī)范性法律文件之間的銜接性不強,有的彼此之間甚至存在重復或沖突現(xiàn)象。這些都勢必影響到金融監(jiān)管效率的提高和金融監(jiān)管行為的公信力。

其次,法律規(guī)范的可操作性不強。在我國現(xiàn)有的金融監(jiān)管法制體系中,對市場準入、市場稽查、市場退出、謹慎性要求等基本上已經(jīng)有所涵蓋,但大多是原則性的簡單規(guī)定,缺少相關(guān)的實施細則,可操作性不強。以市場退出的法律機制建設(shè)為例,盡管2006年的《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》為金融機構(gòu)市場退出奠定了法律基礎(chǔ),但由于金融機構(gòu)的特殊性,該法的相關(guān)規(guī)定顯得過于原則化而使其在現(xiàn)實中操作性較差,常常不得不由政府和中央銀行采取行政性手段加以解決,弱化了法律在市場退出過程中的規(guī)制作用,增加了金融市場的不確定性。而金融危機的應(yīng)急處理法律機制、征信機構(gòu)的法律規(guī)制機制、金融市場同業(yè)組織及其自律機制的法律設(shè)計的缺失更加凸顯了我國金融法律監(jiān)管機制的不完善,反映了政府在一些領(lǐng)域越位的同時,也存在著在另一些領(lǐng)域缺位的現(xiàn)象。

(二)欠缺公平競爭的監(jiān)管理念

制度不僅要有效率地配置權(quán)利資源,還應(yīng)該公平地配置權(quán)利資源,實現(xiàn)各金融市場主體權(quán)利的平等保護。缺乏正義目標的金融市場不是現(xiàn)代金融市場,背離正義理念的金融監(jiān)管制不是現(xiàn)代法治所提倡的制度安排。當前的監(jiān)管法律制度,體現(xiàn)著對民間資本,非公有制行業(yè)的歧視和不公平對待。民間資本和國有資本是社會資本的不同形式,應(yīng)享受同等的國民待遇。民間借貸監(jiān)管制度應(yīng)促進并體現(xiàn)民間借貸監(jiān)管制度的形成和發(fā)展,而不是為了保護個別市場主體的特殊利益,尤其不應(yīng)成為國有金融機構(gòu)在市場經(jīng)濟體制下謀取壟斷利益或政府部門實現(xiàn)部門利益的工具。

(三)忽視農(nóng)村地區(qū)居民的金融權(quán)利

在很長的時間內(nèi),我國的整個金融法律制度將金融問題視為經(jīng)濟發(fā)展的問題,視為資源配置的問題,在制度設(shè)計中對民生保障問題考慮不夠,甚至為了金融的穩(wěn)定而犧牲了公民自由融資的權(quán)利訴求。雖然國家和政府早已認識到這一點,采取小額貸款、允許設(shè)立村鎮(zhèn)銀行、借貸公司以及支農(nóng)資金支持等措施加大農(nóng)村資金的供給,但這些基本上都是具體手段層面的改革,整個農(nóng)村金融監(jiān)管制度的基本理念并未出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。

由于農(nóng)村金融市場的監(jiān)管法律制度的局限性,形成了農(nóng)村地區(qū)金融資源總量不足,金融資源的分布存在明顯的地域不平衡性,大量的農(nóng)村資本外流,進一步削弱了農(nóng)村金融供給能力。也導致了弱勢群體的金融資源獲取不足,特別是對微型企業(yè)和農(nóng)戶的金融供給不足。農(nóng)村金融市場監(jiān)管制度在一定程度上抑制了農(nóng)村金融市場的發(fā)展,導致了農(nóng)村地區(qū)沒有真正建立起能夠針對不同客戶、不同需求層次,提供差異性金融服務(wù)的完整的農(nóng)村金融體系,導致農(nóng)村金融市場金融產(chǎn)品和金融服務(wù)種類單調(diào),無法滿足新農(nóng)村建設(shè)過程中對金融服務(wù)多樣化、多層次的需求,廣大農(nóng)民的金融福利水平很低,分享不到金融改革和發(fā)展的成果。

二、我國農(nóng)村金融監(jiān)管法律制度存在的問題及其原因分析

(一)落后的監(jiān)管理念的制約

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟制度體系中,自由競爭是市場經(jīng)濟的根本驅(qū)動力,適度的金融自由是金融活動的重要推動力,應(yīng)當成為金融法律制度的基本價值取向。在適度自由的價值目標下,金融市場才能形成多層次良性互動的結(jié)構(gòu),才具有可持續(xù)性。一直以來,我國的金融監(jiān)管法律制度以限制競爭、保障安全為指導思想,以直接控制資金價格、業(yè)務(wù)范圍和市場準入為手段,雖然比較好地維護了我國農(nóng)村金融市場的穩(wěn)定運行,但是也已經(jīng)越來越不適應(yīng)農(nóng)村金融市場化與金融創(chuàng)新的發(fā)展需要,嚴重損害了我國農(nóng)村金融效率,扭曲了金融機構(gòu)的經(jīng)營行為,削弱了金融機構(gòu)的競爭力,制約了農(nóng)村金融機構(gòu)的進一步發(fā)展。面對越來越激烈的國內(nèi)和國際競爭,這種以犧牲效率和競爭力為代價而換取的安全與穩(wěn)定將是無法持久的。

(二)農(nóng)村金融市場情況復雜

按照“金融抑制”理論,在許多發(fā)展中國家,金融制度和經(jīng)濟發(fā)展存在“金融抑制—資本短缺—經(jīng)濟落后”的惡性循環(huán)。我國農(nóng)村的資源稟賦、經(jīng)濟社會發(fā)展水平導致農(nóng)戶與農(nóng)戶間差異很大,對資金也表現(xiàn)出多層次、多元化的不同需求,因而滿足不同對象的不同愿望異常困難。這使中國農(nóng)村金融監(jiān)管問題不僅相對于發(fā)達國家,即便是相對于大部分發(fā)展中國家,也明顯表現(xiàn)出資金運行流程更復雜,績效更不容易顯現(xiàn),缺陷更容易放大,實現(xiàn)監(jiān)管法制化的任務(wù)更艱巨的根本原因。我國農(nóng)業(yè)是弱質(zhì)產(chǎn)業(yè),農(nóng)業(yè)具有收入不確定、投資周期長、收益低的產(chǎn)業(yè)特性。農(nóng)民是弱勢群體,多數(shù)屬于貧困階層,沒有儲蓄能力。農(nóng)村金融監(jiān)管法制問題關(guān)乎“三農(nóng)”的發(fā)展,情況極為復雜。我們要從建設(shè)社會主義新農(nóng)村和全面實現(xiàn)小康社會的高度關(guān)注農(nóng)村金融問題,不斷擴大農(nóng)村金融的發(fā)展空間,改進和完善農(nóng)村金融服務(wù),切實防范和化解農(nóng)村金融風險,促進農(nóng)村金融業(yè)的良性運行。因此,如何確保農(nóng)村資金從有限的供給渠道和組織網(wǎng)絡(luò)流向數(shù)以億計的農(nóng)戶家庭,并實現(xiàn)供需平衡,始終是富有農(nóng)村金融監(jiān)管法制建設(shè)面臨的挑戰(zhàn)性的議題。

三、完善我國農(nóng)村金融監(jiān)管法律制度的對策

(一)建立健全農(nóng)村的金融監(jiān)管法律體系

現(xiàn)代金融是法治金融,政府權(quán)力對金融市場的監(jiān)管是通過金融監(jiān)管法制的調(diào)整和規(guī)范作用實現(xiàn)的。完善的法律體系是監(jiān)管當局進行依法監(jiān)管的前提條件,融監(jiān)管的績效與金融監(jiān)管立法的完善與否以及質(zhì)量好壞有著直接的關(guān)系。為了促進我們農(nóng)村金融市場的健康發(fā)展和農(nóng)村居民金融服務(wù)的提升,我國應(yīng)該順應(yīng)農(nóng)村金融市場的發(fā)展變化,及時建立完善的金融監(jiān)管法制體系。

具體而言,在今后一個時期,我國應(yīng)在加強農(nóng)村基礎(chǔ)性金融監(jiān)管法制建設(shè)的基礎(chǔ)上,順應(yīng)我國農(nóng)村金融市場發(fā)展的趨勢性要求,有前瞻性地建立、完善我國農(nóng)村的金融監(jiān)管法制體系。首先要及時完善金融監(jiān)管的主體性法律制度,制定與其相配套的法律實施細則,增強其可操作性,并對相關(guān)法律制度進行清理,對不適應(yīng)的條款進行廢除或修訂。其次要根據(jù)我國農(nóng)村金融市場的發(fā)展程度、監(jiān)管需求及農(nóng)村金融市場改革展的趨勢,適時建立相關(guān)法律法規(guī),彌補我國農(nóng)村金融監(jiān)管立法空白。如適時推出存款保險制度、建立金融市場退出機制、對民間地下金融進行法律規(guī)范、加快征信法制建設(shè)和標準化建設(shè)以農(nóng)村金融創(chuàng)新市場的規(guī)范化建設(shè)等。再次要順應(yīng)農(nóng)村金融改革的發(fā)展趨勢,立足我國農(nóng)村金融市場安全和農(nóng)村資本市場發(fā)展的需要,制定兼顧有效性、可操作性和一定程度的前瞻性的金融監(jiān)管法律制度,實現(xiàn)對我國農(nóng)村金融市場的有效監(jiān)管,促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和社會穩(wěn)定。

(二)體現(xiàn)公平保護的理念

金融監(jiān)管是隨著經(jīng)濟發(fā)展的需要而產(chǎn)生的,其目標是促進經(jīng)濟發(fā)展,而金融業(yè)的安全并不是金融監(jiān)管的中心目標,也不是金融業(yè)存在和發(fā)展的終極目標。從這樣的角度講,金融監(jiān)管的終極目標應(yīng)當是滿足金融業(yè)繁榮發(fā)展的需要,并以此促進社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展,提高社會福利。由于中國農(nóng)村的經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)比較特殊,農(nóng)村金融不屬于完全的商業(yè)金融范疇,農(nóng)村現(xiàn)代金融制度應(yīng)當以促進廣大農(nóng)村居民公平獲得發(fā)展機會和結(jié)果為主要目標。

(三)保障公民金融權(quán)利的實現(xiàn)

生存權(quán)和發(fā)展權(quán)是人權(quán)的基本內(nèi)容,維護和保障公民的存在權(quán)和發(fā)展權(quán)是一切法律必須堅持的基本價值追求。金融的本質(zhì)是為民眾的生產(chǎn)和生活提供資金融通,保障民生。在市場經(jīng)濟中,主體及利益開始多元化,眾多公民進入市場從事經(jīng)營活動,資金成為許多人從事生產(chǎn)經(jīng)營的基本條件,尤其在廣大農(nóng)村,融資事實上已經(jīng)成為公民生存與發(fā)展的基本條件,融資權(quán)利成為公民生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的一部分。學者們的研究證明,獲得貸款的能力雖然不是農(nóng)戶增加收入的決定性因素,但在許多情況下,能否籌集到足夠的資金進行生產(chǎn)性投入,是農(nóng)戶發(fā)展生產(chǎn)和增加收入的必要條件。尤其在不發(fā)達地區(qū),農(nóng)村的民間借貸具有明顯的居民互助性質(zhì)和功能。在我國金融資源配置明顯不均衡和不合理的背景下,廣大中小企業(yè)和農(nóng)戶獲得融資特別困難,農(nóng)戶和農(nóng)村工商業(yè)者的資金需求從來就未得到過滿足,民間借貸因而具有了更為突出的解決基本民生問題的功能。在這個意義上講,監(jiān)管制度嚴格限制甚至禁止非正規(guī)金融機構(gòu)的存在,懲罰私自放貸者,事實上壓制了農(nóng)村資金的自由流動,影響了公民生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的實現(xiàn),排除了公民生存和發(fā)展的條件和機會。因此,農(nóng)村金融監(jiān)管監(jiān)管制度的本質(zhì)應(yīng)當是為廣大公民融資提供安全保障,而不能簡單地排斥或壓制資金的流動。

（中國集體經(jīng)濟 下 2010年 第5期）