第一篇：淺談中國(guó)房地產(chǎn)法律制度及其完善

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淺談中國(guó)房地產(chǎn)法律制度及其完善

顧明

摘 要 本文解釋了房地產(chǎn)法律制度的內(nèi)涵及外延，研究了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中法律制度的作用和發(fā)展進(jìn)程。通過(guò)分析現(xiàn)有中國(guó)房地產(chǎn)法律制度的不足，有針對(duì)性地提出完善措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè) 法律制度

一、房地產(chǎn)法律制度

房地產(chǎn)業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，它不但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，而且是國(guó)家財(cái)富的重要組成部分。房地產(chǎn)關(guān)系是指獲取、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理房地產(chǎn)所構(gòu)成的關(guān)系。房地產(chǎn)法律就是用來(lái)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)關(guān)系的法律的總稱，是規(guī)范房地產(chǎn)關(guān)系的一整套法律。它是中國(guó)法律體系中的重要組成部分，和千千萬(wàn)萬(wàn)群眾的切身利益息息相關(guān)，因此受到人們的廣泛關(guān)注和研究。

房地產(chǎn)法律的基本原則有如下四條：

第一，促進(jìn)房地產(chǎn)商品化。比如國(guó)有土地使用是有償、有期的。

第二，合理使用土地和保護(hù)耕地。

第三，國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第4條，“國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件?！?/p>

第四，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。

一項(xiàng)調(diào)查顯示，住房在城市住戶的財(cái)產(chǎn)中占了百分之七十七之多，說(shuō)明住房對(duì)于人們的生活有著重要意義，同時(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)法律制度在民法中有重要位置。房地產(chǎn)法律的確立和完善，對(duì)于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。

二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的法律制度

（一）房地產(chǎn)法律制度的發(fā)展目標(biāo)

1994年，李昌麒學(xué)者就對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景有了清醒認(rèn)識(shí)。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)先是在東部沿海城市而后在內(nèi)陸地區(qū)得到了迅猛發(fā)展。但要使得房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，就要求在今后很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，國(guó)家必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)扶持發(fā)展，進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中，重點(diǎn)要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，確定市場(chǎng)宏觀目標(biāo)，并制定相應(yīng)的法律措施。針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，他提出了5大宏觀控制的目標(biāo)。

一是控制耕地占有面積；二是在城市規(guī)范的許可內(nèi)，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；三是確定合適的地價(jià)與房?jī)r(jià)基準(zhǔn)；四是控制貸款總量；五是保護(hù)生態(tài)環(huán)境的。在二十多年后，從相關(guān)法律的制定和應(yīng)用來(lái)講，圍繞這些發(fā)展目標(biāo)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。

對(duì)于控制耕地占有面積，中國(guó)在1998年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議全面修訂了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，明確規(guī)定：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。在2004年通過(guò)了《憲法修正案》，并于同年8月對(duì)《土地管理法》作了第三次修訂，確定了對(duì)土地征用的補(bǔ)償原則。

為了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在城市規(guī)范許可范圍內(nèi)，于1989年頒布了《城市規(guī)劃法》在2007年10月28日通過(guò)了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范。

至于第三點(diǎn)，是研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題的學(xué)者們夢(mèng)寐以求解決之道的核心問(wèn)題。關(guān)系到土地管理、稅收制度、控制外資流入、土地出讓制度的落實(shí)等一系列問(wèn)題。其中重點(diǎn)是制定相關(guān)的法律，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的暴利行為?，F(xiàn)實(shí)卻是，盡管制定了很多的相關(guān)政策，法律卻沒(méi)有形成整體的體系，而是松散地分布在地方法律與相關(guān)規(guī)定中間。至于第四、第五，在法律的制定和實(shí)施方面還有很大的改進(jìn)和完善的空間。

（二）房地產(chǎn)法律制度的現(xiàn)狀

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當(dāng)下，中國(guó)已形成了以基本法《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地法》為骨干，以單行法規(guī)和相關(guān)法規(guī)為骨架，結(jié)合憲法、民法、行政法等構(gòu)成的法律體系。

除了2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）外，還頒布了大量的法律法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文字，對(duì)相關(guān)管理辦法作出了具體規(guī)定，現(xiàn)行的有：《土地管理法》（1998年8月29日修訂）、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）、《城市住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法》（建法1993年814號(hào)）、《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》（2001年3月）、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》（2000年10月）、《中華人民共和國(guó)公司法》（2005年10月27日）、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)管理規(guī)定》（2000年3月23日）、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2001年11月1日）、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（1995年6月30日）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年8月15日）、《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》（1992年2月）、《最高人民法院關(guān)于試用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》（2000年9月29日）、國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（1998年第23號(hào)文件）、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見(jiàn)》（1996年7月3日）、國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（1994年7月）、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作化管理暫行法》（1992年2月14日）等。

三、現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的不足

（一）房地產(chǎn)法律規(guī)范缺失

第一，沒(méi)有處理好住宅建筑物與住宅區(qū)的關(guān)系，協(xié)調(diào)住宅區(qū)權(quán)屬關(guān)系的法律缺失。作為住宅的城市房地產(chǎn)可以分為兩種主要的類型——住宅建筑物和住宅區(qū)。住宅建筑物的存在依附于住宅區(qū)，離開(kāi)了住宅區(qū)，建筑物的功能就不復(fù)存在。因此，建筑物雖然是住宅區(qū)的主體，但住戶的權(quán)利并不僅僅只局限于建筑物的使用，而應(yīng)該涉及到住宅區(qū)的每個(gè)角落。在其他一些國(guó)家和地區(qū)，比如日本，作為住宅的城市房地產(chǎn)也分為建筑物和住宅區(qū)這兩種。雖然稱謂是不一樣的，但是他們把這兩種都作為住戶的共同共有財(cái)產(chǎn)，納入法律的統(tǒng)一協(xié)調(diào)范圍。在中國(guó)現(xiàn)有的法律中，只有建筑物的概念，沒(méi)有任何住宅區(qū)的概念，而物權(quán)法采用的概念缺乏確定性和規(guī)范力，無(wú)法代替住宅區(qū)，以至于住宅區(qū)的權(quán)屬關(guān)系模糊不清。

第二，沒(méi)有處理好房屋和土地的關(guān)系，協(xié)調(diào)土地權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范缺失。中國(guó)城市房地產(chǎn)的基本法律特征是，房地產(chǎn)的物權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分構(gòu)成。在《城市房地產(chǎn)管理法》中明確表示，房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)這兩項(xiàng)權(quán)利相互依存，不能單獨(dú)存在，只能歸屬于同一主體，只能被同時(shí)處分，這是已經(jīng)確立的基本原則。但物權(quán)法只確認(rèn)了住戶的房屋所有權(quán)，而土地使用權(quán)沒(méi)有被明確地認(rèn)定。因此，住宅區(qū)的包括建筑物地基在內(nèi)的土地使用權(quán)屬關(guān)系模糊不清。

第三，沒(méi)有處理好專有部分與共有部分的關(guān)系，協(xié)調(diào)共有部分權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范缺失。物權(quán)法雖然對(duì)建筑物的專有部分和共有部分的分界作了原則性規(guī)定，但是對(duì)外墻、房頂?shù)鹊胤降姆秶瓦吔缍紱](méi)有作出明確的規(guī)則。至于建筑物之外的共有部分，也僅僅就大項(xiàng)作出了原則性的規(guī)定，沒(méi)有作出完整的覆蓋全面的概括性規(guī)定。而對(duì)于道路和綠地部分，可以劃分為住戶的專有部分，也可以作為市政設(shè)施，這一規(guī)定不僅缺乏合理性，而且容易引起糾紛。共有部分的權(quán)屬關(guān)系處于范圍不清、界限模糊的狀態(tài)，使得一部分住宅區(qū)的共有部分出現(xiàn)沒(méi)有物主的情況，往往成為易被蠶食和侵犯的地帶。

（二）住宅預(yù)售制度的缺陷

所謂住宅預(yù)售，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把正在籌建或建設(shè)中的住宅預(yù)先售賣給住戶，由住戶預(yù)先支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。住宅預(yù)售制度對(duì)于促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。然而，在實(shí)施這項(xiàng)制度的過(guò)程中，面臨著復(fù)雜多變的市論文部落------------論文發(fā)表_論文格式_論文范文論文部落專業(yè)發(fā)表論文網(wǎng) 論文部落------------論文發(fā)表_論文格式_論文范文論文部落專業(yè)發(fā)表論文網(wǎng)

場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇。

第一，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入以及退出機(jī)制已經(jīng)不符合時(shí)代的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)具有高復(fù)雜性、高成本性、高風(fēng)險(xiǎn)性的特征，所以應(yīng)該制定要求全面的嚴(yán)格的高于一般市場(chǎng)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)。但是在中國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第30條中僅僅規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的模糊標(biāo)準(zhǔn)。雖然在《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第5條中對(duì)此給予了細(xì)化和闡述，但是僅僅有兩項(xiàng)規(guī)定。這樣寬松的法律規(guī)定還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，也不足以保障住戶的利益。在退出機(jī)制方面，現(xiàn)有的可以遵循的法律法規(guī)僅僅是《破產(chǎn)法》的一般規(guī)定，很顯然，也無(wú)法保證商品房退出市場(chǎng)的合理性和合法性，導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中存在數(shù)量眾多的“爛尾樓”。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息披露制度還存在缺陷，不夠完善的制度導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以及銀行三者之間的利益失衡。如果房?jī)r(jià)下跌，那么期房轉(zhuǎn)變成現(xiàn)房時(shí)就會(huì)增加銀行的壞賬，購(gòu)房者在購(gòu)買預(yù)售住宅的同時(shí)也承擔(dān)著房?jī)r(jià)波動(dòng)、資產(chǎn)減值的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也存在一部分誠(chéng)信缺失的企業(yè)，利用住宅預(yù)售制度中的缺陷和不足，人為地操縱期房的供求關(guān)系來(lái)控制房?jī)r(jià)的變化，或者在預(yù)售過(guò)程中以廣告和宣傳資料欺騙消費(fèi)者，或者存在項(xiàng)目延期、一房多賣等欺詐消費(fèi)者的現(xiàn)象，使得購(gòu)房過(guò)程中糾紛不斷。

第三，對(duì)于預(yù)售款的專款專用制度，現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，缺乏具體的監(jiān)督機(jī)制，在實(shí)際中缺乏可行的可操作性的嚴(yán)格的監(jiān)督。開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售商品房獲得資金后，并沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)收款的用途和去向進(jìn)行有效監(jiān)督。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以隨意使用該款項(xiàng)，導(dǎo)致了專款專用制度無(wú)法有效發(fā)揮應(yīng)有的規(guī)模效用。

第四，現(xiàn)有法律法規(guī)缺乏完備的對(duì)于霸王條款的約定，作為信息不足的弱勢(shì)方的購(gòu)房者，其合法權(quán)益容易被嚴(yán)重?fù)p害。在商品房預(yù)售合同當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也經(jīng)常會(huì)利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位，加入部分霸王性的條款以獲得超出正常利潤(rùn)的超額收益，從而損害了購(gòu)房者的合法利益。但對(duì)于霸王條款的約束，在中國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》和其它房地產(chǎn)的專項(xiàng)管理法規(guī)中都沒(méi)有合理的規(guī)定，在實(shí)踐中，往往僅僅依據(jù)和遵循《合同法》上的格式條款，以及其他相關(guān)的民法條款規(guī)制。很明顯，法律的缺失給霸王條款提供了存在的漏洞。

四、房地產(chǎn)法律制度的完善

（一）制定單行房地產(chǎn)法

在中國(guó)，依據(jù)物權(quán)法，把物權(quán)劃為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)三個(gè)主要的大類。而城市房地產(chǎn)物權(quán)是由住宅所有權(quán)和土地使用權(quán)所集合構(gòu)成的復(fù)合物權(quán)，成為了涵蓋所有權(quán)和用益物權(quán)兩編的物權(quán)，沒(méi)有辦法單獨(dú)列入其中的某一編。因此，房地產(chǎn)法律制度難以為物權(quán)法所容納。

現(xiàn)在，各國(guó)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系有著各不相同的法規(guī)。普通法系的國(guó)家一般制訂單行法；而大陸法系的國(guó)家，或者在專門在民法中設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)的編章，或者另外制訂單行法。因此，中國(guó)也可以學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，將房地產(chǎn)法律制度從物權(quán)法中單獨(dú)抽出來(lái)，制定單行法。

（二）完善住宅預(yù)售法律制度

針對(duì)住宅預(yù)售法律制度中出現(xiàn)的問(wèn)題，有以下幾點(diǎn)建議：

第一，制定更完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快地、健康持續(xù)地發(fā)展。

第二，完善房地產(chǎn)商信息披露的相關(guān)法律制度，建立健全信息披露的監(jiān)管機(jī)制。

第三，建立住宅預(yù)售款的合理監(jiān)管機(jī)制，有效地實(shí)施?？顚Ｓ玫闹贫?。第四，從立法根源上對(duì)于霸王條款給以嚴(yán)格的規(guī)定和約束。

總體來(lái)說(shuō)，要增加法律的適用范圍和法律救濟(jì)的方式，協(xié)調(diào)和規(guī)范住宅預(yù)售行為。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善淺議

我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善淺議

所謂商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。我國(guó)的商品房預(yù)售制度是從上個(gè)世紀(jì)九十年代初開(kāi)始逐步建立的。十多年的發(fā)展表明,這項(xiàng)制度對(duì)培育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。然而,商品房預(yù)售制度在實(shí)施過(guò)程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2005年8月15日,中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱:“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房的預(yù)售制度。目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！?月19日,最早在是否取消預(yù)售制度方面存在爭(zhēng)議的深圳市馬上表態(tài),目前不會(huì)取消房地產(chǎn)的預(yù)售制度。8月24日,建設(shè)部新聞發(fā)言人又明確指出,國(guó)家近期內(nèi)不會(huì)取消商品房的預(yù)售制度。中國(guó)商品房預(yù)售制度的存與廢一時(shí)成為實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界所熱烈討論的焦點(diǎn)話題。

我們認(rèn)為,實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售制度的調(diào)整在客觀上需要三個(gè)條件:首先,現(xiàn)行法律文本與社會(huì)秩序有難以克服的缺位和缺陷;其次,為制度的調(diào)整找到足以令人信服的理論依據(jù);再次,在現(xiàn)實(shí)社會(huì)資源中能夠?qū)ふ业阶阋蕴娲撝贫劝l(fā)揮作用的新的調(diào)整手段。而這三者的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)是否具備值得我們認(rèn)真思考。

一、商品房預(yù)售制度考察:文本與實(shí)踐

房產(chǎn)預(yù)售制度起源于上個(gè)世紀(jì)五、六十年代的香港,當(dāng)時(shí)香港住房嚴(yán)重不足,需求龐大?；粲|成立的立信置業(yè)有限公司,一改當(dāng)時(shí)的現(xiàn)樓銷售政策,提出“預(yù)售樓花”,并提倡分期付款。隨后其他地產(chǎn)商紛紛效尤,成為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大經(jīng)營(yíng)特色。從1955年到1965年十年間,香港地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。炒樓花也因此被國(guó)外部分媒體稱為“中國(guó)人的第五大發(fā)明”,并波及東南亞地區(qū)。而我國(guó)大陸房地產(chǎn)法律制度的復(fù)興從1979年改革開(kāi)放之后才開(kāi)始。奧斯丁認(rèn)為,法律最重要的目的是研究有關(guān)實(shí)際存在的由人制定的法(positive law)。1988年全國(guó)人大通過(guò)“憲法修正案”規(guī)定,土地的使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓。從此,土地有償、有期限使用制度得以建立。同年全國(guó)人大通過(guò)新《中華人民共和國(guó)土地管理法》。此后,我國(guó)房地產(chǎn)立法地位不僅提高,房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象和范圍也不斷擴(kuò)大,從開(kāi)始時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、私房買賣、租賃擴(kuò)展到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、房地產(chǎn)交易、抵押以及房地產(chǎn)使用、消費(fèi)等新的領(lǐng)域。但是由于商品房需求的普遍性和生產(chǎn)周期的長(zhǎng)期性,處于起步階段的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨開(kāi)發(fā)資金短缺的問(wèn)題。為解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先期工程建設(shè)資金不足、降低房地產(chǎn)業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)市場(chǎng), 1994年7月第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,正式確立了商品房預(yù)售制度。此后國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等,均對(duì)這一制度做了相應(yīng)具體的規(guī)定。由于這些法律、行政法規(guī)、規(guī)章中關(guān)于預(yù)售制度的規(guī)定較為零散,我們對(duì)其進(jìn)行歸納分析,認(rèn)為目前我國(guó)商品房預(yù)售制度的文本內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面:(一)商品房預(yù)售歸口管理制度。2004年7月20日建設(shè)部修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第4條規(guī)定:國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理;省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理;市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

(二)商品房預(yù)售條件法定制度。出于對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的細(xì)化, 2004年修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

(三)商品房預(yù)售許可證制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記,應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、工程施工合同、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi),作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

(四)商品房預(yù)售廣告限制制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的文號(hào)。此外,《城市商品房銷售管理辦法》第23、42條規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》。否則處以警告,責(zé)令限期改正,并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

(五)商品房預(yù)售合同登記備案制度?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定:商品房預(yù)售,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù),逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的,應(yīng)當(dāng)有書(shū)面委托書(shū)。

(六)商品房預(yù)售款專用制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定:商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第11條進(jìn)一步進(jìn)行授權(quán)性規(guī)定:商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門制定。也就是說(shuō)在工程竣工前,預(yù)售款必須用于相應(yīng)樓盤的工程建設(shè)。

(七)預(yù)售商品房權(quán)屬登記制度?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第12條規(guī)定:預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi),承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因,承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

以上七項(xiàng)具體制度共同構(gòu)成了我國(guó)現(xiàn)行商品房預(yù)售的法律規(guī)則和行為模式。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展,目前各大主要城市的商品房預(yù)售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高達(dá)90%以上。預(yù)售已經(jīng)成為商品房銷售的主要方式。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示:“2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措17168.8億元,定金和預(yù)收款達(dá)到7395.3億元,比上年增長(zhǎng)44.4%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的43.1%,成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一大資金來(lái)源。企業(yè)自籌資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的30.8%,其中大約有70%是來(lái)自于個(gè)人按揭貸款,房屋定金和預(yù)收款中也有

30%的資金是來(lái)自于銀行貸款,加上開(kāi)發(fā)貸款也占到總開(kāi)發(fā)資金的18.4%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的總比重實(shí)際已經(jīng)達(dá)到了52%以上?！雹傥覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)也仰仗預(yù)售這一扶持性政策,迅速完成了資本原始積累。

同時(shí)我們也觀察到:房地產(chǎn)商在房產(chǎn)預(yù)售中的經(jīng)驗(yàn)法則是把預(yù)售作為融資和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。一方面由于商品房貸款規(guī)模過(guò)于龐大,使銀行存在的隱性金融風(fēng)險(xiǎn)逐年提高,另一方面由于現(xiàn)階段我國(guó)的商品房預(yù)售及相關(guān)法律制度尚不健全,整個(gè)社會(huì)還缺乏行之有效的誠(chéng)信約束機(jī)制,實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商濫用其優(yōu)勢(shì)地位損害購(gòu)房者利益進(jìn)行重復(fù)買賣和抵押的情況屢見(jiàn)不鮮,嚴(yán)重?fù)p害預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益,破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序;作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理主體———政府,則為了規(guī)范房產(chǎn)預(yù)售行為、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),采用政府規(guī)章的形式,嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),提高房產(chǎn)交易成本,以期打擊投機(jī)需求、維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定;作為預(yù)售商品房的購(gòu)買者的經(jīng)驗(yàn)法則則是在神秘、緊張的市場(chǎng)氛圍下,要么排隊(duì)購(gòu)房,要么持幣觀望。市場(chǎng)參與各方的經(jīng)驗(yàn)法則,引發(fā)了學(xué)界對(duì)預(yù)售制度的探討和反思。

二、商品房預(yù)售制度存與廢:兩種對(duì)立的觀點(diǎn)

通過(guò)前文對(duì)我國(guó)商品房預(yù)售制度的法律文本和實(shí)施現(xiàn)狀的分析,我們不難看出預(yù)售制度是我國(guó)商品房銷售的法定方式之一,隨意廢止是不行的。同時(shí)預(yù)售在實(shí)際操作中也是問(wèn)題多多。因此商品房預(yù)售制度的存與廢,不僅是一個(gè)嚴(yán)肅的立法問(wèn)題,而且也是事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、國(guó)民生活質(zhì)量改善的宏觀、中觀、微觀的問(wèn)題。我們必須謹(jǐn)慎地參照現(xiàn)有的學(xué)術(shù)資源,進(jìn)行橫向的比較分析: 首先,商品房預(yù)售制度保留論:認(rèn)為目前應(yīng)當(dāng)保持商品房預(yù)售政策的穩(wěn)定和連續(xù)。因?yàn)橐皇悄壳皣?guó)家為商品房預(yù)售所設(shè)置的門檻并不低。要取得房產(chǎn)預(yù)售證,需投入人力、物力。并且開(kāi)始預(yù)售只是獲取現(xiàn)金流的開(kāi)始,離投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還相差很遠(yuǎn),開(kāi)發(fā)商還要防范和控制各種風(fēng)險(xiǎn),協(xié)調(diào)各方利益;二是取消預(yù)售、筑高門檻,把中小開(kāi)發(fā)商清出市場(chǎng),不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展;三是目前的房產(chǎn)糾紛不能都算在預(yù)售制度頭上,主要是預(yù)售制度的相關(guān)配套制度沒(méi)有跟進(jìn),應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)預(yù)售的有效監(jiān)管。

其次,商品房預(yù)售制度廢除論:②政府制定和調(diào)整房地產(chǎn)政策是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和主要矛盾決定的,任何政策的穩(wěn)定和連續(xù)都是相對(duì)的。房地產(chǎn)起步階段為培育市場(chǎng),制定寬松的預(yù)售政策,有利于擴(kuò)大投資規(guī)模、縮短生產(chǎn)周期、增加市場(chǎng)供應(yīng)。但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求就要適當(dāng)調(diào)整政策,提高準(zhǔn)入條件,控制投資規(guī)模。在目前商品房空置率連年上升的背景下,取消預(yù)售制度是必要的。因?yàn)?商品房預(yù)售制的基本特點(diǎn)是為開(kāi)發(fā)商賣期房。其正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要建立在兩個(gè)基礎(chǔ)之上:其一,商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象;其二,社會(huì)信用體系完備而有效。③但是,由于國(guó)內(nèi)對(duì)商品房預(yù)售制缺乏相應(yīng)的管制而導(dǎo)致許多法律糾紛。同時(shí),它不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門檻,也使國(guó)家行政的、經(jīng)濟(jì)的制約手段相形見(jiàn)絀,削弱了政府行政的和經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控措施的影響力度。

“法律三度說(shuō)”認(rèn)為,法律必須具備時(shí)間度(Dimension ofTime)、空間度(the Scope ofValidity)和事實(shí)度(Dimension ofPoint)。④這是研究法律的三個(gè)非?；镜木S度,我們同樣可以用它來(lái)衡量商品房預(yù)售法律制度。我們應(yīng)當(dāng)正視社會(huì)分化導(dǎo)致共識(shí)分野對(duì)法律的影響。雖然目前少有從法律角度分析商品房預(yù)售制度存與廢的文章,但現(xiàn)有的無(wú)論是商品房預(yù)售制度保留論還是商品房預(yù)售制度廢除論都是值得我們正視和思考的。從“事實(shí)度”上講: 2005年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整年,中央政府采取了一系列“組合拳”式的政策來(lái)遏制投機(jī),防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。然而事實(shí)是, 2005年中國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)仍然以較高速度增長(zhǎng),同時(shí)房屋空置率加大。通過(guò)前文對(duì)預(yù)售制度運(yùn)行實(shí)踐的梳理,也可以看出:現(xiàn)行房地產(chǎn)法律秩序有難以克服的缺陷。這些不可以不說(shuō)是對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律行為模式需要修改發(fā)出的一個(gè)明確信號(hào)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)銷售模式的構(gòu)建直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的制度安排和戰(zhàn)略規(guī)劃。面對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)浪費(fèi)嚴(yán)重,快速制造賣期房,供求結(jié)構(gòu)不合理,質(zhì)量不能保證的自殺式經(jīng)營(yíng)、自殺式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),必須重新從法制角度審視商品房預(yù)售法律制度本身的“事實(shí)”:

(一)預(yù)售制度“先天不足”

1.監(jiān)管的單一:我國(guó)立法確立的是國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和地方各級(jí)建設(shè)、房產(chǎn)管理部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售。管理的內(nèi)容是以行政許可的方式審查預(yù)售的條件,頒發(fā)許可證。然而對(duì)未建成房屋銷售行政許可的書(shū)面審查在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、審計(jì)信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過(guò)程中對(duì)預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理,缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范,也沒(méi)有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場(chǎng)條件下行之有效的監(jiān)管手段。

2.性質(zhì)的混淆:預(yù)售合同成立時(shí)標(biāo)的物尚不存在,房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓的是即將在約定日期交付的房地產(chǎn)所有權(quán)還是按照合同要求進(jìn)行修建的房屋及相應(yīng)的土地所有權(quán),現(xiàn)行法律并沒(méi)有明確,那么預(yù)售合同是買賣合同還是加工承攬合同的性質(zhì)混淆。⑤而對(duì)預(yù)售合同性質(zhì)的混淆,又直接導(dǎo)致了預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)不清。合同登記是物權(quán)登記還是債權(quán)登記,其法律效力如何?可否對(duì)抗后來(lái)的購(gòu)買者或者銀行、建筑商行使的抵押權(quán)等等問(wèn)題,都成了法律文本本身無(wú)法明確的問(wèn)題。

3.諸法的沖突:預(yù)售合同性質(zhì)的不明確,也使得在預(yù)售商品房的再次轉(zhuǎn)讓在法律的適用上面臨沖突。預(yù)售商品房是尚未竣工的期待物?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！钡两駷橹?國(guó)務(wù)院關(guān)于該問(wèn)題的規(guī)定一直未出臺(tái)。各地就此問(wèn)題的規(guī)定也各異,有的地方未作任何規(guī)定,有的地方允許再轉(zhuǎn)讓,有的地方禁止轉(zhuǎn)讓。有的地方還對(duì)預(yù)售對(duì)象細(xì)分:預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工取得房產(chǎn)證后才能轉(zhuǎn)讓,而商品住房之外的其他商品房預(yù)購(gòu)人則可以再轉(zhuǎn)讓。⑥于法無(wú)據(jù)的預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓在適用《民法通則》、《合同法》以及最高院相關(guān)司法解釋時(shí),面臨是適用物權(quán)法還是適用債權(quán)法的沖突。而預(yù)售合同的登記是只有行政意義還是兼具民商法上的意義這一根本問(wèn)題上的模糊不清,也使商品房預(yù)售備案登記在法律適用上面臨沖突。4.疊架的無(wú)狀:預(yù)售商品房的具體運(yùn)行中,從預(yù)售人資格的申請(qǐng)、房屋的設(shè)計(jì)、建材的供應(yīng),到房屋的建造、竣工交付、房屋產(chǎn)權(quán)登記的辦理等一系列環(huán)節(jié)中,任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差,都可能導(dǎo)致預(yù)售行為不能履行或不能完全履行。相對(duì)于其他買賣來(lái)說(shuō),預(yù)售商品房涉及的法律關(guān)系更為復(fù)雜。然而以《城市房地產(chǎn)管理法》第4章“房地產(chǎn)交易”第2節(jié)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”中兩條關(guān)于預(yù)售商品房的規(guī)定為依據(jù),行政法規(guī)、相關(guān)部委規(guī)章、各地方法規(guī)、規(guī)章共同構(gòu)建的房地產(chǎn)預(yù)售法律制度,是作為房地產(chǎn)現(xiàn)售法律制度的補(bǔ)充而規(guī)定的。沒(méi)有系統(tǒng)的制度統(tǒng)籌,預(yù)售的“重條件與輕程序”⑦進(jìn)一步使預(yù)售法律文本支零破碎,缺乏確實(shí)的操作性和明確的預(yù)期。

(二)預(yù)售制度“后天異化”

商品房預(yù)售法律制度在“監(jiān)管單

一、性質(zhì)混淆、諸法沖突、疊架無(wú)狀”等四個(gè)方面的固有缺陷,導(dǎo)致該項(xiàng)制度異化: 1.競(jìng)爭(zhēng)不充分:從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看,市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)可以分為競(jìng)爭(zhēng)不足、競(jìng)爭(zhēng)均衡和競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡。我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度,沒(méi)有市場(chǎng)化。而房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)則由政府職能部門通過(guò)行政許可進(jìn)行資源分配。由此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不惜高成本購(gòu)買土地,然后快速制造,通過(guò)預(yù)售制度賣期房,提前回籠資金,把高房?jī)r(jià)拋給購(gòu)房者。加之房地產(chǎn)特有的空間固定性、異質(zhì)性、需求普遍性,使得在商品房銷售領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)并不充分。質(zhì)次價(jià)高的商品房仍然有市場(chǎng),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

2.權(quán)利不對(duì)等:商品房建設(shè)過(guò)程就是商品的制造過(guò)程,市場(chǎng)的參與方的權(quán)利應(yīng)該是對(duì)等的。然而預(yù)售過(guò)程中開(kāi)發(fā)商利用政策、信息、資金、技術(shù)等優(yōu)勢(shì),混淆房地產(chǎn)領(lǐng)域中投資與消費(fèi)的界限,通過(guò)預(yù)售中隱瞞期房本身的合法性與質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、模糊售樓承諾與售樓廣告的法律效力、單方對(duì)房屋設(shè)計(jì)作出重大調(diào)整、單方對(duì)預(yù)售房屋土地設(shè)定抵押等方法,將自己投資的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到普通購(gòu)房者身上。而購(gòu)房者權(quán)利的實(shí)現(xiàn)則完全處于被動(dòng)地位,法律給予的救濟(jì)又由于前文所談及的“預(yù)售制度性質(zhì)的混淆”,而顯得蒼白無(wú)力。3.信息不公開(kāi):房產(chǎn)預(yù)售中參與方有開(kāi)發(fā)商、政府、銀行、保險(xiǎn)公司、預(yù)購(gòu)人。預(yù)售關(guān)系也十分復(fù)雜,包括預(yù)售合同關(guān)系,預(yù)售貸款關(guān)系,預(yù)售轉(zhuǎn)讓關(guān)系,預(yù)售行政管理關(guān)系。在預(yù)售制度安排下,交易雙方的“標(biāo)的物”(商品房)并不存在。消費(fèi)者在一無(wú)實(shí)物可視,二無(wú)證據(jù)可查的條件下參與交易,一切都由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。加上我們的信息公開(kāi)機(jī)制建設(shè)嚴(yán)重滯后,預(yù)售制度下的商品房交易是在完全的信息不對(duì)稱條件下發(fā)生的。雖然從2005年開(kāi)始著手建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng),但仍然不能滿足市場(chǎng)透明交易的需求。加之政府監(jiān)管缺乏聯(lián)動(dòng),助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生,也為開(kāi)發(fā)商囤積土地、哄抬房?jī)r(jià)、制造市場(chǎng)緊張氣氛創(chuàng)造了條件。

4.融資不主動(dòng):房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性產(chǎn)業(yè)。預(yù)售制度從香港引進(jìn)的初衷之一就是為開(kāi)發(fā)商新開(kāi)融資渠道,緩解資金瓶頸,扶持房地產(chǎn)業(yè)快速、健康發(fā)展。然而,目前預(yù)售已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商作為融資和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和資金成本被過(guò)渡轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款,把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上,使商品房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。⑧而真正通過(guò)給予房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式,則被認(rèn)為資金成本過(guò)高而放棄。

預(yù)售制度“先天不足”注定了該制度“后天異化”。預(yù)售中誠(chéng)信缺乏,廣大購(gòu)房者群體利益的被漠視以及我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的加大是競(jìng)爭(zhēng)不充分、權(quán)利不對(duì)等、信息不公開(kāi)、融資不主動(dòng)的具體表現(xiàn)形式。商品房預(yù)售制度基本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)受到侵害、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得暴利、銀行承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)的癥結(jié)之所在。它作為一項(xiàng)法律制度,缺陷和缺位并存,并且自身難以克服。

三、商品房銷售制度未來(lái):均衡與和諧

既然預(yù)售制度先天不足,后天異化,那么進(jìn)行制度的調(diào)整能找到足以令人信服的理論依據(jù)嗎?并且在現(xiàn)實(shí)社會(huì)資源中能夠?qū)ふ业阶阋蕴娲唐贩款A(yù)售機(jī)制發(fā)揮作用的新的調(diào)整手段嗎?對(duì)此我們還必須從價(jià)值理性的高度,重新審視現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售模式,尤其是商品房預(yù)售制度。如果說(shuō)預(yù)售制度是市場(chǎng)蕭條時(shí)期的靈丹妙藥,那么在市場(chǎng)繁榮時(shí)期它則是引發(fā)高燒的催化劑。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要決勝未來(lái),必須從利益平衡和社會(huì)和諧的角度探討均衡與和諧機(jī)制的建立。

其一,從國(guó)家的政治訴求上看:黨的十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》強(qiáng)調(diào)以人為本,樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展。國(guó)家主席胡錦濤具體闡述了“以人為本”的含義:就是要以實(shí)現(xiàn)人的全面發(fā)展為目標(biāo),從人民群眾的根本利益出發(fā)謀發(fā)展,不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要,切實(shí)保障人民群眾的經(jīng)濟(jì)、政治和文化權(quán)益,讓發(fā)展的成果惠及全體人民。2006年3月5日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議作政府工作報(bào)告時(shí)再次強(qiáng)調(diào),要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題,著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。從政治上講,人們對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展和商品房買賣有穩(wěn)定的預(yù)期在社會(huì)變遷中具有重大意義。在政府正式出臺(tái)預(yù)售制度去留的文件之前,各方基于維護(hù)既得利益的格局而有不同的聲音是正常的。開(kāi)發(fā)商在近幾年來(lái)一系列的宏觀調(diào)控措施面前與中央政府逆向預(yù)期,惡意炒作,不斷拉高房?jī)r(jià)也是國(guó)家規(guī)則體系沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商、銀行以及購(gòu)房者一個(gè)明確預(yù)期的必然結(jié)果。其實(shí),商品房預(yù)售制度的存與廢實(shí)質(zhì)上講就是確立新理念、構(gòu)建新有序的關(guān)鍵性抉擇。社會(huì)財(cái)富的分配形式與結(jié)構(gòu)的變更是蘊(yùn)含在該項(xiàng)制度去留背后的真諦。政策決策者和房產(chǎn)立法者必須找到這根風(fēng)險(xiǎn)鏈條的卡口,把政策的支撐點(diǎn)從傾向于開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向處于嚴(yán)重弱勢(shì)的普通購(gòu)房人,從而回應(yīng)國(guó)家力求建設(shè)和諧社會(huì)的信號(hào)。

其二,從國(guó)家的法治訴求上看:經(jīng)濟(jì)法律應(yīng)該能夠?qū)ι鐣?huì)環(huán)境中的各種變化作出積極回應(yīng)。⑨房地產(chǎn)法作為“回應(yīng)性”更敏銳、與政治的聯(lián)系更緊密的單行法,應(yīng)該與社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變化同步,有時(shí)甚至超前于社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變化。當(dāng)我們對(duì)房屋買賣法律關(guān)系模式進(jìn)行構(gòu)建時(shí),涉及對(duì)當(dāng)事人各自合法利益的考量、對(duì)第三人合法利益的考量以及公共政策的考量,○10經(jīng)濟(jì)法的實(shí)質(zhì)正義價(jià)值觀及其以社會(huì)為本位,決定了它不能只強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)的、局部的效益,而應(yīng)該是“實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益統(tǒng)一的法?！薄?1因此,作為經(jīng)濟(jì)法部門法的房地產(chǎn)法不能囿于特定行業(yè)、特定事件或特定當(dāng)事人的公平、公正或效率,而必須在立法中體現(xiàn)維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)原則、責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一原則、平衡協(xié)調(diào)原則,從大系統(tǒng)的角度來(lái)考慮公平、公正和效率的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)法制所確立的經(jīng)濟(jì)秩序應(yīng)是全方位地兼顧政治、經(jīng)濟(jì)、人口、資源、文化等的協(xié)調(diào)和共同發(fā)展的秩序。而現(xiàn)行商品房預(yù)售

制度的構(gòu)建,顯然不能“形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”和“全面提高居民居住質(zhì)量”二者兼顧。公正的法律機(jī)制在預(yù)售制度中的體現(xiàn)是有限的。

因此,從價(jià)值理性的高度看,基于房地產(chǎn)銷售制度對(duì)國(guó)家政治愿望和法治愿望的回應(yīng)性,失衡的預(yù)售制度與國(guó)家宏觀調(diào)控的目標(biāo)不一致,與國(guó)家構(gòu)建民主法治、公平正義的目標(biāo)也不一致。取消商品房預(yù)售制度是回應(yīng)國(guó)家政治訴求和法治訴求的“必須”。

然而,我們也應(yīng)看到資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)業(yè)的命脈,房地產(chǎn)企業(yè)以預(yù)售資金、銀行貸款、自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),其中預(yù)收資金所占比重近40%。如果取消預(yù)售制度,無(wú)異于切斷了開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的資金來(lái)源。我們認(rèn)為取消預(yù)售制度決不是矯枉過(guò)正,而是制度規(guī)則回歸正軌的所有進(jìn)程中的一個(gè)步驟。在平衡開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、銀行、保險(xiǎn)公司利益的同時(shí),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然要發(fā)展。在預(yù)售制度融資功能的替代上,我們認(rèn)為可以在以下兩方面進(jìn)行相應(yīng)的制度設(shè)計(jì):(一)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)市場(chǎng)化。市場(chǎng)化是資本市場(chǎng)的靈魂和其功能得以發(fā)揮的前提條件。房地產(chǎn)資本市場(chǎng)市場(chǎng)化,不僅能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)公司資產(chǎn)的整體流動(dòng)性,而且能夠優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)、改善公司治理。雖然短期會(huì)造成開(kāi)發(fā)商資金成本的增加,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看,則為房地產(chǎn)行業(yè)“納優(yōu)汰劣”、提供旺盛經(jīng)營(yíng)動(dòng)力提供了市場(chǎng)化的動(dòng)態(tài)調(diào)整。我國(guó)日益深化的金融體制改革,為取消商品房預(yù)售制后的開(kāi)發(fā)商提供了各種融資渠道和融資工具。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將會(huì)面臨多種可供選擇的融資模式。商品房預(yù)售制度取消后所帶來(lái)的項(xiàng)目融資的困難,也必將由新興的房地產(chǎn)金融體系予以解決。

(二)商品房抵押貸款證券化。央行《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》中統(tǒng)計(jì),截至2005年一季度中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)貸款余額已經(jīng)達(dá)到了27650.6億元,而預(yù)售商品房按揭貸款所占比重較大。這一方面加大了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),另一方面也限制了貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放更多的資金以滿足房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資需要。住房抵押貸款證券化,可以把銀行的住房信貸業(yè)務(wù)與證券市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái),由專門的機(jī)構(gòu)在證券市場(chǎng)上發(fā)行特種債券籌措資金,收購(gòu)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款,專門機(jī)構(gòu)可用借款人的還本付息款償付債券的本息。抵押貸款證券化不僅降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系聚積的風(fēng)險(xiǎn),保證銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),而且也能通過(guò)擴(kuò)大個(gè)人住房抵押貸款的資金來(lái)源,平抑部分因高房?jī)r(jià)而折損的民眾福祉。

總而言之,我國(guó)商品房銷售制度中關(guān)于預(yù)售法律制度的構(gòu)建,是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)化早期房地產(chǎn)行業(yè)幼稚和開(kāi)發(fā)商資金鏈脆弱而進(jìn)行的制度傾斜,是過(guò)渡時(shí)期的特殊做法。從本文對(duì)法律文本的梳理與實(shí)施現(xiàn)狀的分析來(lái)看,商品房預(yù)售制度“先天不足”、“后天異化”。從均衡與和諧的價(jià)值理性角度來(lái)看,商品房預(yù)售制度與我國(guó)當(dāng)前的“政治訴求”、“法治訴求”相違背。從制度功能的替代性上看,商品房預(yù)售制度的融資功能完全能夠通過(guò)“房地產(chǎn)資本市場(chǎng)市場(chǎng)化”和“商品房抵押貸款證券化”來(lái)替代。因此我們認(rèn)為,當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi),以立法的形式采取統(tǒng)一步驟取消商品房預(yù)售制度的時(shí)機(jī)已基本成熟。

注釋

①楊麗媼:《商品房預(yù)售:取消還是保留》,載《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2005年第10期。

②關(guān)于商品房預(yù)售制度存與廢的爭(zhēng)論,幾年前就開(kāi)始了:從交易角度,主張預(yù)售制度應(yīng)存在;而從公平和金融安全角度,主張預(yù)售制度應(yīng)取消。相關(guān)的文章可參見(jiàn):沈正超、趙德和:《對(duì)調(diào)整商品房預(yù)售制度的思考和建議》,載《上海住宅》2000年第4期。張水榮:《應(yīng)保持商品房預(yù)售制度的穩(wěn)定與連續(xù)》,載《上海住宅》2000年第12期。劉繼峰:《取消商品房預(yù)售,動(dòng)了誰(shuí)的奶酪》,載《建筑裝飾材料世界》2005年第9期。

③參見(jiàn)張夢(mèng):《商品房預(yù)售制度使命終結(jié)》,載《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2005年第10期。

④參見(jiàn)蔡志方:《行政救濟(jì)與行政法學(xué)》,臺(tái)灣三民書(shū)局1993年版,第8頁(yè)。

⑤對(duì)預(yù)售合同性質(zhì)的界定是明確開(kāi)發(fā)商、預(yù)購(gòu)方以及其他預(yù)售關(guān)系參與人權(quán)利與義務(wù)的關(guān)鍵。相關(guān)觀點(diǎn)可參見(jiàn)陳耀東:《商品房買賣法律問(wèn)題專論》,法律出版社2003年版,第53頁(yè);金儉:《析商品房預(yù)售合同》,載《現(xiàn)代法學(xué)》1996年第1期;薛成有:《論商品房預(yù)售法律關(guān)系》,載《行政與法》2004年第1期。⑥參見(jiàn)滬發(fā)[2004]16號(hào):《上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》。

⑦參見(jiàn)符啟林:《房地產(chǎn)法》,法律出版社1999年版,第153、154頁(yè)。

⑧參見(jiàn)易憲容:《預(yù)售制度背后的風(fēng)險(xiǎn)鏈條》,載《南風(fēng)窗》2005年10月1日出版。

⑨參見(jiàn)劉普生:《論經(jīng)濟(jì)法的回應(yīng)性》,載《法商研究》1999年第2期。

○10參見(jiàn)劉武元:《權(quán)屬登記與房地產(chǎn)買賣合同———對(duì)我國(guó)〈城市房地產(chǎn)管理法〉第37條立法的檢討》,載《經(jīng)濟(jì)法學(xué)、勞動(dòng)法學(xué)》2005年第1期。

○11孫國(guó)華:《法理學(xué)教程》,中國(guó)人民大學(xué)出版社1994年版,第108-109頁(yè)。

第三篇：加拿大房地產(chǎn)法律制度概述

加拿大房地產(chǎn)法律制度概述

2007-05-03 22:09文章來(lái)源：戴維斯?沃德?菲利普和偉伯格律師事務(wù)所

文章類型：轉(zhuǎn)載內(nèi)容分類：政策

加拿大幅員遼闊，國(guó)土面積總共達(dá)9,976,000平方公里，或 3,851,000平方英哩。隨著人口增長(zhǎng)以及商業(yè)，工業(yè)，住宅與休閑用地的擴(kuò)大，加拿大吸引了大量外來(lái)物業(yè)投資。

房地產(chǎn)外國(guó)所有人

根據(jù)聯(lián)邦?公民法?，非加拿大居民亦能夠購(gòu)置、擁有和出售房地產(chǎn)，其要遵守的規(guī)定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權(quán)力以對(duì)非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團(tuán)購(gòu)置土地進(jìn)行限制。

在安大略省，?外國(guó)僑民房地產(chǎn)法?給予非加國(guó)公民擁有或出售房地產(chǎn)的權(quán)利。但是，按照?外省公司管理法?，在安大略省以外司法管轄區(qū)內(nèi)組建的公司必須取得許可后方能在安大略省購(gòu)置、擁有或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。不過(guò)這樣的許可證很容易獲得。

在魁北克省，根據(jù)?非居民購(gòu)置農(nóng)場(chǎng)土地法?，未經(jīng)“魁北克省農(nóng)用土地保護(hù)委員會(huì)”批準(zhǔn)，非居民不得在省內(nèi)購(gòu)置農(nóng)場(chǎng)土地。該委員會(huì)負(fù)責(zé)魁北克省農(nóng)用土地的保護(hù)。其他若干省也有類似限制來(lái)保護(hù)農(nóng)用土地。

加拿大各省和地區(qū)隨時(shí)可以為房地產(chǎn)抵押放款人和房地產(chǎn)業(yè)主辦理由美國(guó)各大產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司擔(dān)保簽發(fā)的，并附有“美國(guó)土地所有權(quán)協(xié)會(huì)”認(rèn)證的，附有標(biāo)準(zhǔn)背書(shū)與保單免責(zé)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)單。

土地使用規(guī)劃

在安大略省，?規(guī)劃法?規(guī)定了政府控制土地開(kāi)發(fā)和使用的主要原則。土地使用的規(guī)劃是省政府的權(quán)限并且由省級(jí)政府監(jiān)督執(zhí)行，但是，重大規(guī)劃職能已經(jīng)下放給各級(jí)地方和市政府。土地使用控制通過(guò)諸如官方的土地規(guī)劃（一種地區(qū)或市的長(zhǎng)期總體規(guī)劃）和分區(qū)（即區(qū)域規(guī)劃）規(guī)劃條例（規(guī)定市內(nèi)每一區(qū)片土地的劃分和許可用途，以及其它規(guī)定，如必需建立的停車場(chǎng)和對(duì)建筑和結(jié)構(gòu)類型、大小、高度、地點(diǎn)的規(guī)定）來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)土地購(gòu)置者而言，了解官方土地規(guī)劃與分區(qū)規(guī)劃條例至關(guān)重要。大多數(shù)市政府均要求，新開(kāi)發(fā)的建筑項(xiàng)目動(dòng)工之前，其位置圖必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)。位置圖確定建筑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)(包括建筑地點(diǎn)和相關(guān)設(shè)施如景觀美化、服務(wù)、車道和停車位）。大多數(shù)市政當(dāng)局還要求開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議保證建筑工程以及今後的維修與位置圖相符。在安大略省，依照?規(guī)劃法?，土地分割一律要經(jīng)過(guò)地方協(xié)調(diào)委員會(huì)或區(qū)域分割監(jiān)督委員會(huì)批準(zhǔn)。這一要求亦適用于為期21年或以上（包括所有續(xù)約）的抵押或者土地所帶來(lái)的其它任何權(quán)益（譬如租賃），其抵押或其它建立在土地上所擁有的部分權(quán)益也

同樣適用。這一批準(zhǔn)手續(xù)是必須的，否則將導(dǎo)致該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或租賃所帶來(lái)的一切權(quán)益無(wú)效。盡管這一要求有不少豁免的情況，但是，安大略省用于房地產(chǎn)購(gòu)買的合同必須在獲得各方同意的情況下簽訂，而且，這方面的責(zé)任和簽訂買賣契約的費(fèi)用通常由賣方承擔(dān)。在該省任何人想把土地分割，或分成小塊出售，必須取得政府許可，同時(shí)還要根據(jù)要求把分割草圖一同呈交審批。通常，市政當(dāng)局在這方面會(huì)要求開(kāi)發(fā)商與其簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，開(kāi)發(fā)商同意為分割的小區(qū)提供排水系統(tǒng)、道路和其它服務(wù)，部份地皮將作為公用或其它公益用途。

在魁北克省，根據(jù)?土地使用開(kāi)發(fā)與規(guī)劃法?，每個(gè)市政府有責(zé)任管理本市所管轄的土地。地方縣級(jí)市政當(dāng)局的開(kāi)發(fā)規(guī)劃既要統(tǒng)籌所轄土地以制定總體政策，亦要顧及所分割的部分土地使用的一般政策。上述規(guī)劃適用于所有市級(jí)政府及其縣級(jí)市政單位。而各級(jí)市議會(huì)則有權(quán)決定其管轄區(qū)內(nèi)整體或任何部份的區(qū)劃、土地分割以及建筑物方面的條例，但是，這些條例必須符合開(kāi)發(fā)規(guī)劃的目標(biāo)。市議會(huì)可以對(duì)土地分割附加限制條件，譬如分割土地的最小面積要求，土地面積劃分以及公共道路的寬度等?？笨耸〉拇蟪鞘猩鐓^(qū)也制定了城市的土地使用和開(kāi)發(fā)規(guī)化。這些規(guī)劃制定總的政策，各個(gè)地方城市根據(jù)本地情況依據(jù)?土地使用開(kāi)發(fā)與規(guī)劃法?制定執(zhí)行這一總體規(guī)劃的一般政策，在這方面各級(jí)地方市級(jí)政府的權(quán)限相仿。

住宅租金管制

1997年安大略省制定的?房屋租客保護(hù)法?規(guī)定了“空置房屋租金不受制約”的原則。這一規(guī)定意味著如果出租單位空置，租金管制規(guī)則就不再適用。房東和房客根據(jù)市場(chǎng)行情自由磋商租約中的租金及其包括的服務(wù)。一旦房客簽訂的租賃協(xié)議生效，有關(guān)法律規(guī)定的租金管制規(guī)則開(kāi)始適用。

租金管制指導(dǎo)原則確定了出租房子的房東在租賃期間可以對(duì)房客或其代理人增加租金額度的百分比。此增長(zhǎng)百分比由該省“市政事務(wù)與住房部”根據(jù)實(shí)際租金價(jià)格加權(quán)計(jì)算出平均增長(zhǎng)幅度，按每一日歷年份逐年確定。

這一法律規(guī)則允許房東和房客在簽定租賃協(xié)議時(shí)可以商討確定租金。房客一旦入住，12個(gè)月內(nèi)不可以增加租金。此後如果增加租金，必須按照下一年份租金管制指導(dǎo)確定的百分比限額增加租金。

若干例外情況有：(i)因該居住單位特定工程成本支出，房東和房客都同意接受一個(gè)更高的增幅；(ii)房東因某些額外開(kāi)支，在向“安大略住宅租務(wù)法庭”申訴并成功獲得被判決允許在指導(dǎo)百分比限額之上增加租金；或(iii)某些情況之下，房客向該法庭申訴并獲得判決被允許在指導(dǎo)百分比限額之下增加租金。

該法庭受理住宅出租方面所有的糾紛，包括與租金管制指導(dǎo)原則有關(guān)的問(wèn)題。

在魁北克省，?魁北克省民法典?與?住房管理法?亦規(guī)定了租金監(jiān)管制度。住宅出租業(yè)主可以在租約到期后將租金隨意提高任何一個(gè)百分比。然而，房客如不同意租金上漲幅度可以要求“住房事務(wù)管理局”根據(jù)規(guī)章和租金增長(zhǎng)指導(dǎo)限額確定租金額。該管

理局將房租上漲數(shù)額按上一年（日歷年份）的開(kāi)銷分別進(jìn)行核算，諸如地產(chǎn)稅、市政服務(wù)、保險(xiǎn)、用電與燃料、維修與服務(wù)、相應(yīng)成本支出等，以核定租金增長(zhǎng)幅度是否合理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)章

在安大略省，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依照?房地產(chǎn)及行業(yè)經(jīng)紀(jì)人法?執(zhí)業(yè)。該法由安大略省房地產(chǎn)行業(yè)理事會(huì)(Real Estate Council of Ontario，簡(jiǎn)稱 RECO）監(jiān)管執(zhí)行。

該法律要求，有意從事房地產(chǎn)業(yè)，并有資格擔(dān)任房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)人或銷售員的人必須進(jìn)行注冊(cè)。一個(gè)房地產(chǎn)銷售員一般由經(jīng)紀(jì)人公司雇用、任命或授權(quán)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。該法律禁止個(gè)人以一個(gè)公司或合伙人企業(yè)名義從事與房地產(chǎn)交易有關(guān)的活動(dòng)，除非此人和該公司或合伙人企業(yè)已注冊(cè)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人?！敖灰住焙x廣泛，包含房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的購(gòu)置或過(guò)戶交割。

一個(gè)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員必須是加拿大居民或已登陸的移民，而且事務(wù)所設(shè)在安大略省境外的經(jīng)紀(jì)人不得經(jīng)營(yíng)省內(nèi)的房地產(chǎn)交易。

經(jīng)紀(jì)人申請(qǐng)注冊(cè)可能因?yàn)樯暾?qǐng)人過(guò)去的品行或財(cái)力的不穩(wěn)定而被拒絕。注冊(cè)規(guī)范了行業(yè)執(zhí)照和上訴法庭認(rèn)定的，以及有關(guān)法律規(guī)定的，并且經(jīng)申請(qǐng)人本人同意的條款。注冊(cè)是允許一個(gè)經(jīng)紀(jì)人獲取房地產(chǎn)交易傭金或報(bào)酬的先決條件。

經(jīng)紀(jì)人和銷售員不僅要遵守以上規(guī)定的法律及其有關(guān)法規(guī)，還要符合RECO（安大略省房地產(chǎn)行業(yè)理事會(huì)）的會(huì)員資格的條件和要求，其中包括職業(yè)道德。RECO還受理消費(fèi)者對(duì)其會(huì)員的投訴。

在魁北克省也有相似的規(guī)定以規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為。另外，根據(jù)?不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法實(shí)施細(xì)則?以及“魁北克省不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與代理人章程”，申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人或執(zhí)業(yè)執(zhí)照的申請(qǐng)人至少在省內(nèi)設(shè)有一個(gè)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，或在某些情況下，屬于在魁北克省內(nèi)的一個(gè)經(jīng)紀(jì)人公司工作。

抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人規(guī)章

在安大略省，從事抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員要依照?抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人法?執(zhí)業(yè)。抵押擔(dān)保經(jīng)紀(jì)人系指以房地產(chǎn)做擔(dān)保而提供借貸的人，不論借貸的款項(xiàng)屬于其個(gè)人或他人。這類人員還包括自稱或以廣告形式從事抵押擔(dān)保中介者，或者經(jīng)營(yíng)抵押貸款交易業(yè)務(wù)的人。保險(xiǎn)公司與信托公司、銀行、信用社、破產(chǎn)清算人與委托人被排除于該法律所規(guī)定的大部份條款之外，這些金融行業(yè)另有其它法規(guī)。

在魁北克省，從事不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保交易的人隸屬?金融產(chǎn)品與服務(wù)分銷法?管轄范圍。

第四篇：論我國(guó)房地產(chǎn)信托法律制度

論我國(guó)房地產(chǎn)信托法律制度 發(fā)布日期：2012-07-08 作者：李國(guó)蓓律師

房地產(chǎn)信托是信托的一種，從廣義上講，與房地產(chǎn)有關(guān)的信托都可以稱之為房地產(chǎn)信托，其又可以分為財(cái)產(chǎn)信托和資金信托兩種方式。財(cái)產(chǎn)信托，指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。資金信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。

相對(duì)于目前股市震蕩、樓市低迷、房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不暢等因素，開(kāi)展房地產(chǎn)信托，特別是資金信托這種方式，已成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中一條重要融資渠道。2010年11月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知中提到： “個(gè)別信托公司開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)不夠?qū)徤??！彪S著監(jiān)管層持續(xù)加大對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的管理力度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品增速呈減緩態(tài)勢(shì)，加之政策的收緊也使得投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱度降溫。此外，由于《凈資本管理辦法》要求各信托公司的融資類房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提比例高達(dá)3%，很多凈資本接近紅線的信托公司也必須要減少房地產(chǎn)信托的發(fā)行。房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)等諸多方面遭遇尷尬。

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)驟冷，房地產(chǎn)公司紛紛在信托產(chǎn)品中尋求資金出路，多家媒體報(bào)道稱房地產(chǎn)信托是刀尖上的舞蹈，即意指房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不斷推新而立法相對(duì)滯后，其結(jié)果有可能直接導(dǎo)致委托人設(shè)立信托目的落空和受益人利益受損。

回顧我國(guó)現(xiàn)行規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)的法律法規(guī)，在立法上呈現(xiàn)出“一法、二規(guī)、三文件“的框架型格局：

“一法”指的是2001年頒布的《信托法》，這也是我國(guó)信托領(lǐng)域的基本法。“二規(guī)”指的是銀監(jiān)會(huì)于2007年頒布的兩部規(guī)章——《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》。

“三文件”指的是中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)布的三個(gè)通知，分別是2003年中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡(jiǎn)稱121號(hào)文)、2005年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(簡(jiǎn) 1 稱212號(hào)文)、以及2006年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡(jiǎn)稱54號(hào)文)。這三個(gè)文件在內(nèi)容上漸次嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道逐步縮窄，融資難度逐步提高。

此外，銀監(jiān)會(huì)還于2004年發(fā)布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》，向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)。該辦法界定了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規(guī)定了經(jīng)營(yíng)規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)條款，業(yè)界和學(xué)者普遍希望其能對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)起到積極的推動(dòng)作用。

然而，現(xiàn)行的信托法律制度設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)信托的發(fā)展并不盡如人意。2007年頒布實(shí)行的新“二規(guī)”對(duì)原有的舊“二規(guī)”雖有重大修訂，例如舊《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》規(guī)定了“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元(含5萬(wàn)元)”。這意味著信托投資計(jì)劃只能以私募的方式來(lái)開(kāi)展。而在新《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中，這條為學(xué)者廣為詬病的規(guī)定被刪除，取而代之的是“單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過(guò)50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制”。這使得信托計(jì)劃的規(guī)模得到了擴(kuò)張，但是相對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，《管理辦法》的改進(jìn)仍然不夠徹底，這表現(xiàn)在：

1、規(guī)定“合格投資者”包括：(1)投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬(wàn)元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；(2)個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購(gòu)時(shí)超過(guò)100萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；(3)個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)20萬(wàn)元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)30萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。如此高的投資門檻使得大部分中小投資者對(duì)信托計(jì)劃望而卻步。

2、規(guī)定“參與信托計(jì)劃的委托人為惟一受益人”。這種規(guī)定與信托最基本理念背道而馳，也與其上位法《信托法》的規(guī)定相左：“受益人是在信托中享有信托受益權(quán)的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人?！?/p>

3、規(guī)定信托公司推介信托計(jì)劃時(shí)，不得有以下行為：“(一)以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益；(二)進(jìn)行公開(kāi)營(yíng)銷宣傳”。這就始終將信托公司推行信托計(jì)劃限制在非公開(kāi)發(fā)行的范圍內(nèi)。同時(shí)，與房地產(chǎn)信托相關(guān)的配套法律法規(guī)在立法上也存在互不銜接的問(wèn)題： 例如房地產(chǎn)法律制度。雖然《物權(quán)法》第10條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是具體制度至今并未出臺(tái)；《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》仍然并存，登記制度并未統(tǒng)一。這造成房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，登記程序不統(tǒng)一，登記效力不統(tǒng)一，以及登記權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一。這些不統(tǒng)一導(dǎo)致“信托財(cái)產(chǎn)”不確定。信托的本質(zhì)是“受人之托，代人理財(cái)”，信托是一種財(cái)產(chǎn)管理制度，其載體是信托財(cái)產(chǎn)。我國(guó)《信托法》第七條規(guī)定，設(shè)立信托必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)。信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)，包括委托人擁有的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是具有金錢價(jià)值的東西，都可以作為信托財(cái)產(chǎn)，比如動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，有形財(cái)產(chǎn)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)權(quán)利是一種無(wú)形財(cái)產(chǎn)，包括股票、債券、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等等。信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。信托是委托人將財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利委托給受托人進(jìn)行管理或者處分的行為，因此，委托人對(duì)該財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利必須具有合法的所有權(quán)，只有這樣，委托人才有權(quán)對(duì)該財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定信托。同時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)必須具有合法性，法律、行政法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)，不得作為信托財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)，依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，才可以作為信托財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)信托在發(fā)展過(guò)程中有依賴于完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，統(tǒng)一登記制度對(duì)于什么是合法的信托財(cái)產(chǎn)有重要的意義。

房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)是委托人將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，并由受托人以自己的名義進(jìn)行管理或者處分的財(cái)產(chǎn)。從信托的成立看，委托人不將信托財(cái)產(chǎn)委托給受托人，信托就無(wú)法成立；從信托的運(yùn)作看，受托人的活動(dòng)是圍繞著信托財(cái)產(chǎn)的管理或者處分而展開(kāi)的，沒(méi)有信托財(cái)產(chǎn)，受托人的活動(dòng)和受益人的利益將會(huì)失去存在的基礎(chǔ)；從信托的存續(xù)看，如果信托財(cái)產(chǎn)不復(fù)存在，信托關(guān)系就會(huì)消滅。因此，信托是以信托財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)的法律關(guān)系，沒(méi)有確定的信托財(cái)產(chǎn)，就沒(méi)有信托。所以，設(shè)立房地產(chǎn)信托必須具有確定的房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)。

再例如證券法律制度。我國(guó)2003年頒布《證券投資基金法》，而現(xiàn)行《證券法》定義的證券只包括股票、公司債權(quán)和國(guó)務(wù)院依法認(rèn)定的其他證券，以及政府債券、證券投資基金份額和債券衍生品種，這其中不包括信托受益憑證，房地產(chǎn)信托被局限于證券投資基金的形式，范圍較窄。此外，依照我國(guó)現(xiàn)行《信托法》，可以取得受托人資格的法人主要是指信托投資公司。這就意味著，信托只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，使得信托機(jī)構(gòu)成為法定壟斷的中間機(jī)構(gòu)。開(kāi)展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不僅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有特別重要的意義，對(duì)于居民家庭也同樣具有不可替代的作用。信托產(chǎn)品在國(guó)外被廣泛應(yīng)用，包括家庭中的財(cái)產(chǎn)，也就是我們所稱的私人信托。使用私人信托能夠使很多家庭成員從中獲益，而不用把家庭財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。作為房產(chǎn)，可能整個(gè)家庭只有這一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，信托是一種很有效的機(jī)制，它可以使家庭成員或者單獨(dú)的、或者集體的，以委托人認(rèn)為合適的方式來(lái)享用這個(gè)房屋。還有可能這些受益人是一些老年人，他們可能由于制度上的因素不能獲得一個(gè)很好的養(yǎng)老待遇，而使用了房產(chǎn)信托，相對(duì)減少國(guó)家的、集體的或個(gè)人的有限的資金支出，從而使這些受益人在年老體弱時(shí)有足夠的資金以安渡晚年。房產(chǎn)信托也可以使一些目前還沒(méi)有生出來(lái)的人進(jìn)行獲益，比如說(shuō)委托人目前可能沒(méi)有任何子女，但是他可以設(shè)立一項(xiàng)房產(chǎn)信托，使他未來(lái)的子女或者說(shuō)孫子女來(lái)獲益。

總之，房地產(chǎn)信托業(yè)的良性發(fā)展無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)還是公民個(gè)人都具有十分現(xiàn)實(shí)的意義，我國(guó)信托制度起步晚，在這些方面發(fā)展還不是很完善，需要立法機(jī)構(gòu)不斷充實(shí)相關(guān)法律規(guī)范內(nèi)容，保障房地產(chǎn)信托業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

作者：北京市兩高律師事務(wù)所 李國(guó)蓓 2011年11月

第五篇：環(huán)境保護(hù)基本法律制度的完善

環(huán)境保護(hù)基本法律制度的完善

【摘要】《環(huán)境保護(hù)法》的修改已經(jīng)引起各界人士的關(guān)注，各種形式的討論和研究持續(xù)不斷，本文從環(huán)境保護(hù)基本法律制度的角度淺談對(duì)《環(huán)境保護(hù)法》修改的見(jiàn)解。對(duì)環(huán)境保護(hù)法律基本制度包括哪幾項(xiàng)，并無(wú)定論。本文立足《環(huán)境保護(hù)法》既有的明確規(guī)定，先分析其存在的缺陷，然后選取已作規(guī)定的環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度、限期治理制度、排污收費(fèi)制度、清潔生產(chǎn)制度，對(duì)其的修改和完善提出建議；再對(duì)需要增加的許可證制度和征收生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)制度作了闡述，使其適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，這也是《環(huán)境保護(hù)法》修改之本意。

【英文摘要】Amending “Environment Protection Law” has drawn intent attention of various fields.Discussions and researches are under way in kinds of forms.The paper points to the basic legal system and gives some advice on the amendment.There is not a consensus opinion on the content of basic legal systems.The paper focuses on the provisions of “Environment Protection Law”.First, the paper states the shortages of basic legal systems.Then, illustrates how to amend some of them, such as Environment Impact Assessment System, Governance in Appointed Period System, Polluter Pays System, Clean Production System.At last, expounds that the law should prescribe Licensing System and Ecological Environmental Compensation System.“Environment Protection Law” should adapt to the times, which is the original idea of the amendment.【關(guān)鍵詞】《環(huán)境保護(hù)法》；基本法律制度；協(xié)調(diào)

【英文關(guān)鍵詞】“Environment Protection Law”;basic legal systems;harmony

【寫(xiě)作年份】2007年

【正文】

1989年，我國(guó)對(duì)原有的《環(huán)境保護(hù)法（試行）》進(jìn)行了修改并頒布實(shí)施，至今已有18年。該法對(duì)保護(hù)和改善環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境、資源的協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要作用；為健全環(huán)境保護(hù)法律體系奠定了基礎(chǔ)。20世紀(jì)90年代以來(lái)，一批新的環(huán)境保護(hù)法律陸續(xù)制定、實(shí)施，原有的法律也都進(jìn)行了大幅度的修訂。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，環(huán)保事業(yè)的興旺和國(guó)民環(huán)境意識(shí)、法律意識(shí)的日益增強(qiáng)，現(xiàn)行的《環(huán)境保護(hù)法》已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的需要，急需進(jìn)行修改。特別是其中確立的環(huán)境保護(hù)基本法律制度不健全、不完善，很大程度上制約了建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)環(huán)境保護(hù)的規(guī)范與需要。對(duì)《環(huán)境保護(hù)法》的修改從環(huán)境保護(hù)基本法律制度著手，有助于建立和完善整部環(huán)境保護(hù)法的基本結(jié)構(gòu)和內(nèi)容，也能與各單行法保持協(xié)調(diào)一致，發(fā)揮其在環(huán)境保護(hù)法律體系中的“憲法”作用。

一、《環(huán)境保護(hù)法》中確立的基本法律制度

環(huán)境保護(hù)基本法律制度是為了實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)法的目的、任務(wù)，按照環(huán)境法基本理念和基本原則確立的、普遍適用于環(huán)境與資源保護(hù)各個(gè)領(lǐng)域的法律規(guī)范的總稱。環(huán)境保護(hù)基本法律制度對(duì)具體環(huán)境法律規(guī)范具有指導(dǎo)、整合的功能和提綱挈領(lǐng)的作用；在適用對(duì)象上具有特定性，適用于環(huán)境保護(hù)的某一類或某一方面。[1]各個(gè)基本制度之間相互配合形成相對(duì)完整的規(guī)則系統(tǒng)。

由于環(huán)境保護(hù)法律眾多，涉及的領(lǐng)域比較廣泛，因此對(duì)環(huán)境保護(hù)的基本法律制度包含的內(nèi)容有不同的說(shuō)法。第三次全國(guó)環(huán)境保護(hù)會(huì)議曾將我國(guó)環(huán)境保護(hù)的基本法律制度歸納為八項(xiàng)，即所謂“老三項(xiàng)”：環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度，“三同時(shí)”制度、排污收費(fèi)制度，和“新五項(xiàng)”：環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制度、城市環(huán)境綜合整治定量考核制度、排污許可證制度、污染集中控制制

度、限期治理制度。但理論界并未形成定論。根據(jù)環(huán)境保護(hù)基本法律制度的特點(diǎn)，在《環(huán)境保護(hù)法》中明確規(guī)定的制度歸納起來(lái)有環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)制度、環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度、排污收費(fèi)制度、“三同時(shí)”制度、限期治理制度、環(huán)境污染與破壞事故的報(bào)告及處理制度。

二、《環(huán)境保護(hù)法》規(guī)定的基本法律制度存在的缺陷

在當(dāng)代，可持續(xù)發(fā)展已成為世界上許多國(guó)家環(huán)境保護(hù)的指導(dǎo)思想，其終極目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)已經(jīng)將可持續(xù)發(fā)展制定為國(guó)家的總體發(fā)展戰(zhàn)略，在環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域貫徹這一人類發(fā)展的終極目標(biāo)是其應(yīng)有之義。而《環(huán)境保護(hù)法》并沒(méi)有明確地將可持續(xù)發(fā)展作為環(huán)境與資源保護(hù)的指導(dǎo)思想，其第1條的規(guī)定表明了該法單純注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以犧牲環(huán)境公益追逐經(jīng)濟(jì)私益。指導(dǎo)思想上的偏差便直接導(dǎo)致《環(huán)境保護(hù)法》中規(guī)定的基本制度存在諸多不足。

第一，從宏觀上看，《環(huán)境保護(hù)法》的內(nèi)容過(guò)多的集中在污染防治上，對(duì)自然資源和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)僅僅是少量的政策性宣示，規(guī)定非常抽象、原則，可操作性差。因此，該法中規(guī)定的基本制度很大程度上都是適用于防治環(huán)境污染和其他公害方面的。例如：排污收費(fèi)制度、限期治理制度。但是在《水法》、《土地管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》等單行法中對(duì)自然資源權(quán)屬制度、許可證制度、有償使用制度等作了不同程度的規(guī)定，而在《環(huán)境保護(hù)法》中有關(guān)自然資源和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的制度卻未有明確規(guī)定，這與《環(huán)境保護(hù)法》的基本法地位不符，也使得我國(guó)生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)展遲緩，生態(tài)環(huán)境的破壞嚴(yán)重。

第二，《環(huán)境保護(hù)法》是以有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)為立法背景的，其基本法律制度不可避免的帶有濃厚的計(jì)劃、行政主導(dǎo)色彩。行政命令性、行政強(qiáng)制性措施條款占據(jù)全篇，政府及其環(huán)境保護(hù)行政主管部門的干預(yù)過(guò)多，在很大程度上削弱了市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，已很難適應(yīng)建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求。比如，制定國(guó)家環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放標(biāo)準(zhǔn)未體現(xiàn)區(qū)域性、靈活性特點(diǎn)，政府行使限期治理制度的決定權(quán)，環(huán)境主體單一，群眾參與不足等。

第三，受聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展大會(huì)的強(qiáng)烈影響，以填補(bǔ)立法空白和法律制度的完善、創(chuàng)新為基本目標(biāo)，[2]1993年以后，共有18部單行環(huán)境保護(hù)法律被制定修改，有的已經(jīng)進(jìn)行過(guò)多次修改。新制定、修改的法律在順應(yīng)了新的環(huán)境保護(hù)理念、貫徹了新的指導(dǎo)思想的基礎(chǔ)上，規(guī)定了一些新的法律制度，如總量控制制度，排污許可證制度，清潔生產(chǎn)制度等；一些基本法律制度如環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度、排污收費(fèi)制度等已在其他法律法規(guī)中得到修改。這些變化沒(méi)有及時(shí)地反映在《環(huán)境保護(hù)法》中，使得該法處于尷尬地位，有損其作為基本法應(yīng)有的效力，且各個(gè)單行法之間不協(xié)調(diào)，重復(fù)規(guī)定多，更不利于環(huán)境保護(hù)法制的建設(shè)和完善。

三、《環(huán)境保護(hù)法》規(guī)定的基本法律制度的完善

《環(huán)境保護(hù)法》中規(guī)定的基本法律制度有些已經(jīng)暴露出了不適應(yīng)新形式的缺陷，亟須進(jìn)行修改，同時(shí)也要在《環(huán)境保護(hù)法》中增加單行法已經(jīng)確立的基本法律制度，與之保持協(xié)調(diào)一致。

（一）參照《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，修改環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度條款

我國(guó)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度始于1979年頒布的《環(huán)境保護(hù)法（試行）》，經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，在2002年8月通過(guò)并于2003年9月施行了《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》。它是環(huán)境保護(hù)法“預(yù)防為主”的基本原則的具體體現(xiàn)，也是中國(guó)環(huán)境立法借鑒和吸收西方國(guó)家環(huán)境管理有關(guān)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度的產(chǎn)物。

相對(duì)于《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，《環(huán)境保護(hù)法》中的相關(guān)條款已顯陳舊、滯后。對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度的規(guī)定集中體現(xiàn)在《環(huán)境保護(hù)法》第12條和第13條，有三點(diǎn)明顯不足：一是環(huán)境影響評(píng)價(jià)的對(duì)象單一。第13條只規(guī)定對(duì)污染環(huán)境的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，把破壞環(huán)境的建設(shè)項(xiàng)目排除在外，同時(shí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)也只是針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)于《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》明確規(guī)定的規(guī)劃環(huán)評(píng)只字未提；二是忽略對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)對(duì)象的后評(píng)價(jià)。第13條規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)只包含了預(yù)測(cè)性評(píng)價(jià)內(nèi)容和防治措施，而《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》中還要求對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)；三是公眾參與的規(guī)定缺失?！董h(huán)境保護(hù)法》全篇中對(duì)公眾參與未有規(guī)定，環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度中的公眾參與當(dāng)然就得不到體現(xiàn)。而公眾參與是《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》中得一項(xiàng)重要內(nèi)容，雖有不完善之處，但較之《環(huán)境保護(hù)法》是有進(jìn)步的。

《環(huán)境保護(hù)法》的修改無(wú)疑要對(duì)我國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度的發(fā)展作出總結(jié)與提升，囿于其基本法的地位，對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度側(cè)重于基本性規(guī)定即可。

首先，擴(kuò)大環(huán)境影響評(píng)價(jià)對(duì)象的范圍，增加對(duì)規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的原則性規(guī)定。具體的評(píng)價(jià)內(nèi)容、工作程序、文件審批等可以《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》為依據(jù)。只要對(duì)環(huán)境能夠產(chǎn)生或可能產(chǎn)生影響的規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目都要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，其中就包含了涉及到生態(tài)保護(hù)的規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)，這一點(diǎn)不容忽視。更值得一提的是，《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》規(guī)定的評(píng)價(jià)對(duì)象也不盡全面，尤其是對(duì)法規(guī)和政策的環(huán)境影響評(píng)價(jià)沒(méi)有作出規(guī)定，成為該法的一大硬傷。另外，雖然規(guī)定了規(guī)劃環(huán)評(píng)，但有一部分規(guī)劃如國(guó)務(wù)院的規(guī)劃,市級(jí)、省級(jí)人民代表大會(huì)及其常委會(huì)、人民政府編制的規(guī)劃未被囊括，還有部分規(guī)劃的環(huán)境評(píng)價(jià)從其編制和審批來(lái)看,也有事實(shí)上被輕視的可能。[3]為了真正貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，戰(zhàn)略環(huán)評(píng)必須得以重視。它除了包括規(guī)劃環(huán)評(píng)，還包括法規(guī)和政策環(huán)評(píng)。但是，開(kāi)展戰(zhàn)略環(huán)評(píng)的難度也不小。缺乏系統(tǒng)的戰(zhàn)略環(huán)評(píng)理論和技術(shù)方法，部門間的合作機(jī)制有待完善，技術(shù)力量比較薄弱等。因此，在修改《環(huán)境保護(hù)法》時(shí)能否全面引入戰(zhàn)略環(huán)評(píng)將是一項(xiàng)具有前瞻性和挑戰(zhàn)性的工作。

其次，增加對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能對(duì)環(huán)境造成的影響進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的規(guī)定。環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)中不僅包含評(píng)價(jià)的結(jié)論、預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策、措施，后續(xù)的跟蹤監(jiān)測(cè)同樣重要。這樣的規(guī)定使得環(huán)境影響評(píng)價(jià)條款更完滿，也能與《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》的規(guī)定遙相呼應(yīng)。

最后，對(duì)于公共參與，應(yīng)該放在《環(huán)境保護(hù)法》總則中作為基本原則加以規(guī)定，使其能貫穿到環(huán)境保護(hù)的各個(gè)領(lǐng)域，這也是環(huán)境保護(hù)法發(fā)展的必然趨勢(shì)。

（二）對(duì)限期治理制度的完善

限期治理制度作為我國(guó)環(huán)境保護(hù)基本法律制度之一，在環(huán)境管理實(shí)踐中發(fā)揮了重大的作用。除了《環(huán)境保護(hù)法》對(duì)限期治理制度作了明確的規(guī)定外，《大氣污染防治法》、《環(huán)境噪聲防治法》、《海洋環(huán)境保護(hù)法》等單行法都有相關(guān)規(guī)定。

依據(jù)《環(huán)境保護(hù)法》第18條、第29條、第39條規(guī)定，限期治理針對(duì)造成環(huán)境嚴(yán)重污染的企、事業(yè)單位或者是位于特別保護(hù)區(qū)域內(nèi)的超標(biāo)排污設(shè)施；限期治理的決定權(quán)由縣級(jí)以上的人民政府行使；對(duì)逾期未完成治理任務(wù)的企、事業(yè)單位，除了加收超標(biāo)排污費(fèi)外，還可以處以罰款或責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉?？偨Y(jié)其特點(diǎn)，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：

第一，擴(kuò)大限期治理的范圍。從《環(huán)境保護(hù)法》中規(guī)定的兩類限期治理的范圍來(lái)看，沒(méi)有包括污染物排放超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的情形。而在《大氣污染防治法》和《海洋環(huán)境保護(hù)法》中都對(duì)超過(guò)污染物排放標(biāo)準(zhǔn)的污染源進(jìn)行限期治理作了規(guī)定?！董h(huán)境保護(hù)法》應(yīng)該作出同樣的規(guī)定，從而強(qiáng)化國(guó)家的環(huán)境監(jiān)督管理。

第二，將行為違法性作為限期治理的構(gòu)成要件?！董h(huán)境保護(hù)法》中不論是否污染嚴(yán)重，還是超標(biāo)排污，都沒(méi)有將它們定性為違法行為，限期治理也只是作為一種行政管理手段。而《大氣污染防治法》和《海洋環(huán)境保護(hù)法》早已確定超標(biāo)排污行為是一種違法行為，其中規(guī)定的限期治理是一種行政處罰手段，具有法律制裁性。因此，《環(huán)境保護(hù)法》中應(yīng)該將違法性作為限期治理的要件，這樣有助于強(qiáng)化企、事業(yè)單位的環(huán)境責(zé)任，提升污染防治的效果。

第三，將限期治理的決定權(quán)按轄區(qū)下放到各環(huán)境保護(hù)行政主管部門?！董h(huán)境保護(hù)法》將限期治理的確定權(quán)授予給對(duì)被治理單位有直接管轄權(quán)的人民政府行使，而環(huán)保行主管部門只有很少范圍的限期治理建議權(quán)和較低層次的決定權(quán)。這突出表現(xiàn)了“命令－控制”型環(huán)境管理模式的特點(diǎn)，影響了行政效率的提高，易助長(zhǎng)“地方保護(hù)主義”之風(fēng)，也不利于該項(xiàng)制度經(jīng)常全面地實(shí)施。由環(huán)保主管部門行使限期治理的決定權(quán)則有利于權(quán)責(zé)分明，提高行政效率，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境管理制度發(fā)展趨勢(shì)的需要。

第四，增加對(duì)環(huán)境破壞進(jìn)行限期治理的規(guī)定。《環(huán)境保護(hù)法》中的限期治理重點(diǎn)是針對(duì)環(huán)境污染行為。而對(duì)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞時(shí)的限期治理鮮有規(guī)定。限期治理作為恢復(fù)、補(bǔ)救措施同樣適用于嚴(yán)重的環(huán)境破壞性為。例如，開(kāi)發(fā)利用自然資源，對(duì)自然資源及生態(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重破壞的，環(huán)保部門也應(yīng)對(duì)責(zé)任人作出限期治理的決定。

（三）對(duì)排污收費(fèi)制度的修改建議

排污收費(fèi)制度是實(shí)施環(huán)境管理的一種經(jīng)濟(jì)手段。它源于1979年《環(huán)境保護(hù)法（試行）》，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，一些單行法如《大氣污染防治法》、《海洋環(huán)境保護(hù)法》，2002年修改制定的《排污費(fèi)征收適用管理?xiàng)l例》已突破了現(xiàn)行的《環(huán)境保護(hù)法》的規(guī)定，有必要對(duì)其進(jìn)行修改。主要從以下兩個(gè)方面著手：

1、將超標(biāo)排污行為規(guī)定為違法行為?！董h(huán)境保護(hù)法》第28條和第37條的規(guī)定表明超標(biāo)排污行為并非違法行為，超標(biāo)排污的只需交納超標(biāo)排污費(fèi)。而《大氣污染防治法》、《海洋環(huán)境保護(hù)法》早已將超標(biāo)排污修訂為一種違法行為，即“排污收費(fèi)，超標(biāo)處罰”。同時(shí)，依照《標(biāo)準(zhǔn)化法》和《標(biāo)準(zhǔn)化法實(shí)施條例》的規(guī)定，污染物排放標(biāo)準(zhǔn)是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，具有法律約束力，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)排放污染物即是違法，應(yīng)給予行政處罰。所以，《環(huán)境保護(hù)法》應(yīng)盡早確定“排污收費(fèi)，超標(biāo)處罰”制度，將其推廣到水污染防治法、固體廢物污染防治法等領(lǐng)域。

2、修改按單一的濃度收費(fèi)為對(duì)不超標(biāo)排污的按排放總量計(jì)征排污費(fèi)；轉(zhuǎn)向按濃度和總量收費(fèi)?！董h(huán)境保護(hù)法》規(guī)定的排污收費(fèi)制度是建立在對(duì)污染物實(shí)行濃度控制的基礎(chǔ)上的，未考慮區(qū)域的環(huán)境容量和污染物排放的總量，不利于整體環(huán)境質(zhì)量的改善。我國(guó)《水污染防治法》、《大氣污染防治法》和《海洋環(huán)境保護(hù)法》都明確規(guī)定了在特定區(qū)域的污染物排放總量控制度，《排污費(fèi)征收適用管理?xiàng)l例》的規(guī)定也實(shí)現(xiàn)了由單一濃度收費(fèi)向濃度與總量相結(jié)合收費(fèi)的轉(zhuǎn)變。實(shí)踐中也已經(jīng)采用了濃度與總量相結(jié)合收費(fèi)的模式。這種轉(zhuǎn)變要在《環(huán)境保護(hù)法》修改中反映出來(lái)。

(四)明確清潔生產(chǎn)制度

清潔生產(chǎn)，是指不斷采取改進(jìn)設(shè)計(jì)、使用清潔的能源和原料、采用先進(jìn)的工藝技術(shù)與設(shè)備、改善管理、綜合利用等措施，從源頭削減污染，提高資源利用效率，減少或者避免生產(chǎn)、服務(wù)和產(chǎn)品使用過(guò)程中污染物的產(chǎn)生和排放，以減輕或者消除對(duì)人類健康和環(huán)境的危害。[4]其實(shí)質(zhì)是貫徹污染預(yù)防原則。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原材料選用、生產(chǎn)工藝技術(shù)的采用和廢棄物的回收利用等各個(gè)環(huán)節(jié) 實(shí)行全過(guò)程控制，真正從源頭上防止、減少污染，促進(jìn)資源的循環(huán)利用。

《環(huán)境保護(hù)法》第25條是對(duì)清潔生產(chǎn)的規(guī)定，但僅僅是作為企業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，沒(méi)有規(guī)定義務(wù)違反后所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，對(duì)于政府在清潔生產(chǎn)方面的責(zé)任也未有提及。2003年實(shí)施的《清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》對(duì)我國(guó)的清潔生產(chǎn)制度較詳細(xì)地作了規(guī)定，比較豐富和完善了清潔生產(chǎn)制度，但很多地方存在不足，例如，著重于對(duì)工業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域的清潔生產(chǎn)的推廣和實(shí)施，對(duì)公民個(gè)人在生活領(lǐng)域如何消費(fèi)產(chǎn)品的問(wèn)題沒(méi)有涉及；同樣，對(duì)政府及有關(guān)部門推行清潔生產(chǎn)的責(zé)任的規(guī)定不足。因此，在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想的引領(lǐng)下，在大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的背景下，《環(huán)境保護(hù)法》有必要對(duì)清潔生產(chǎn)制度作出較為具體的規(guī)定，在《清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》的基礎(chǔ)上，將相關(guān)規(guī)定的原則性與全面性體現(xiàn)出來(lái)，如明確清潔生產(chǎn)制度的主體、實(shí)施、責(zé)任等。

（五）增加許可證制度的規(guī)定

許可證制度是指環(huán)境法所確認(rèn)的，對(duì)從事可能造成環(huán)境不良影響活動(dòng)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)或經(jīng)營(yíng)者，必須向有關(guān)管理機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，發(fā)給許可證后才能從事該項(xiàng)活動(dòng)的一系列管理制度。[5]

實(shí)行許可證制度意義重大。它是加強(qiáng)對(duì)排污者監(jiān)督管理的有效手段，是保護(hù)自然資源的合理利用和維護(hù)生態(tài)平衡的重要途徑，也是實(shí)現(xiàn)我國(guó)環(huán)境管理戰(zhàn)略思想三個(gè)轉(zhuǎn)變的具體手段。我國(guó)許可證制度廣泛地被運(yùn)用于環(huán)境保護(hù)的各個(gè)領(lǐng)域：大氣、水、危險(xiǎn)廢物的污染防治方面，對(duì)礦產(chǎn)、森林、漁業(yè)、土地等自然資源的開(kāi)發(fā)利用方面，對(duì)野生動(dòng)植物的保護(hù)方面等。相關(guān)的單行法、地方性法規(guī)或規(guī)章等為許可證的實(shí)行也提供了法律依據(jù)。但是，作為環(huán)境保護(hù)基本法的《環(huán)境保護(hù)法》卻沒(méi)有規(guī)定。即使該法的內(nèi)容偏重污染防治方面，也未對(duì)排污許可制度有所涉及。在理論和實(shí)務(wù)界探討最熱烈的也是針對(duì)排污許可證制度。因此，在《環(huán)境保護(hù)法》的修改過(guò)程中，要將許可證制度作為基本法律制度規(guī)定下來(lái)。特別是對(duì)排污許可證制度，在污染防治一章中，更應(yīng)予以明確。排污許可證制度具有明顯和豐富的功能多樣性、靈活機(jī)動(dòng)性，適用于污染防治管理的全過(guò)程，是環(huán)境監(jiān)督管理中普遍采行和優(yōu)先適用的重要法律制度。我國(guó)現(xiàn)行的污染物排放許可證制度集中在水污染和大氣污染排放上，環(huán)境噪聲污染沒(méi)有在單行法中作出規(guī)定，對(duì)占海洋污染絕大部分的陸源污染物排放沒(méi)有設(shè)置許可證制度；并且各項(xiàng)污染物排放許可證制度法律依據(jù)不同，設(shè)定主體不明，層級(jí)混亂，程序也不健全。[6]如《水污染防治法》中未規(guī)定水污染物的排放許可，而《水污染防治法實(shí)施細(xì)則》、《水污染

物排放學(xué)許可證暫行辦法》、《淮河和太湖流域排放重點(diǎn)水污染物許可證管理辦法（試行）》相對(duì)完整作了規(guī)定。《辦法》自行設(shè)定行政許可權(quán)，違反了《行政許可法》有關(guān)行政許可設(shè)定權(quán)的規(guī)定。對(duì)此，在《環(huán)境保護(hù)法》的修改中確立排污許可證制度，統(tǒng)一規(guī)范，將對(duì)散落于各單行法、地方性法規(guī)或規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定產(chǎn)生指導(dǎo)性意義，也易于對(duì)該制度進(jìn)行梳理、整合與拓展。

（六）增加生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)制度

征收生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)制度和排污費(fèi)制度是征收環(huán)境保護(hù)費(fèi)的主要內(nèi)容, 它是對(duì)“污染者

付費(fèi)，利用者補(bǔ)償、開(kāi)發(fā)者保護(hù)、破壞者恢復(fù)”原則的反映，是環(huán)境保護(hù)的基本法理制度之一。而《環(huán)境保護(hù)法》因側(cè)重于污染防治領(lǐng)域，僅規(guī)定了排污收費(fèi)制度，其第19條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)利用自然資源，必須采取措施保護(hù)生態(tài)環(huán)境?！碧^(guò)原則、模糊，對(duì)于采取何種措施及相應(yīng)的法律責(zé)任沒(méi)有具體規(guī)定。而實(shí)行征收生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)制度能夠保證生態(tài)環(huán)境資源的合理利用和持續(xù)發(fā)展，也為生態(tài)環(huán)境破壞的恢復(fù)和治理提供資金保障，凸顯自然資源和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的重要地位。我國(guó)除了《森林法》規(guī)定了森林生態(tài)補(bǔ)償基金和對(duì)占用林地單位開(kāi)征森林植被恢復(fù)費(fèi)、《草原法》中規(guī)定的草原植被恢復(fù)之外，在生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)方面沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。建議在《環(huán)境保護(hù)法》修改中增加征收生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)制度，對(duì)征收的對(duì)象、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等基本內(nèi)容作出說(shuō)明。

四、結(jié)語(yǔ)

環(huán)境保護(hù)基本法律制度是相對(duì)動(dòng)態(tài)發(fā)展著的，作為《環(huán)境保護(hù)法》的支撐，在經(jīng)歷社會(huì)一系列變遷之后，理應(yīng)作出適時(shí)調(diào)整。而《環(huán)境保護(hù)法》的修改是個(gè)很好的契機(jī)。正是此時(shí)，要抓住時(shí)代的脈絡(luò)，貫徹新思想、新理念，以環(huán)境保護(hù)基本法律制度為基石，完善作為基本法的《環(huán)境保護(hù)法》。期待這次的修改能為環(huán)境保護(hù)法律事業(yè)的欣欣向榮推波助瀾。

【作者簡(jiǎn)介】

王琳維，女，武漢大學(xué)環(huán)境法研究所碩士研究生。

【注釋】

[1] 周珂著：《環(huán)境法》，中國(guó)人民出版社2005年版，第52頁(yè)。

[2] 李啟家：《中國(guó)環(huán)境立法評(píng)估：可持續(xù)發(fā)展與創(chuàng)新》，載《中國(guó)人口?資源與環(huán)境》2004年第3期。

[3] 李淑文：《完善環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度的立法思考》，載《求索》2007年第1期。

[4] 呂忠梅著：《環(huán)境法學(xué)》，法律出版社 2004年版，第249頁(yè)。

[5] 周珂著：《環(huán)境法》，中國(guó)人民出版社2005年版，第 77頁(yè)。

[6] 李啟家、蔡文燦：《論我國(guó)排污許可證制度的整合與拓展》，載《環(huán)境資源法論叢》第6卷。