第一篇：房屋評(píng)估報(bào)告

房屋評(píng)估報(bào)告

本公司對張瑜（身份證：***596）所持有的位于合肥市濱湖新區(qū)嘉陵江路與廬州大道交口萬達(dá)攬湖苑10棟1902室房屋進(jìn)行房屋評(píng)估。以下評(píng)估內(nèi)容均已經(jīng)過房產(chǎn)局以及中國人民銀行核實(shí)

1.建筑面積：101.74平方

2.房屋用途：住宅

3.房屋結(jié)構(gòu)：鋼混

4.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：合產(chǎn)字第（801101087）

5.房屋抵押情況：經(jīng)過中國人民銀行房屋抵押登記管理處查詢，該房屋在6月15號(hào)抵押給厚澤金融抵押房貸處總額共計(jì)：132萬元整（壹佰叁拾貳萬元整）借款周期為6年零2個(gè)月。

日期：2017年9月10號(hào)

第二篇：房屋評(píng)估報(bào)告

房屋評(píng)估報(bào)告

第一部分 摘要

一、項(xiàng)目名稱

Xxxxxxxxx有限公司位于xxxxxx市xxxxxx區(qū)xxxxxx路xxxxxx號(hào)xxx層xxx平方米非住宿房屋的使用權(quán)抵押格評(píng)估。

二、委托估價(jià)方 委托方：Xxxxxxxxx

三、估價(jià)目的

為委托方對估價(jià)對象進(jìn)行抵押貸款提供價(jià)格參考依據(jù)。

四、估價(jià)基準(zhǔn)日 Xxxx年xx月XX日。

五、估價(jià)日期

XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日。

六、地價(jià)定義

根據(jù)土地估價(jià)的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估的價(jià)格是指宗地于估價(jià)基準(zhǔn)日XXXX年XX月XX日，在下列五項(xiàng)估價(jià)設(shè)定條件下的國有土地使用權(quán)價(jià)格。

1、設(shè)定房屋用途為非住宅，土地證載用途為非住宅。房屋實(shí)際用途為非住宅；

2、三層房屋批準(zhǔn)房屋使用期限均為到XXXX年XX月XX日止，自估價(jià)基準(zhǔn)日起剩余土地使用年限為XX年；

3、于估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)，估價(jià)對象三層房屋均已設(shè)定抵押權(quán)，本次估價(jià)結(jié)果未圲估價(jià)對象已設(shè)定抵押權(quán)對評(píng)估值的影響。

七、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和對當(dāng)?shù)厥袌龇治觯凑盏貎r(jià)估價(jià)的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法，估價(jià)得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途，使用年限及開發(fā)程度條件下土地使用權(quán)于估價(jià)基準(zhǔn)日的抵押價(jià)格為：

房屋1和房屋2及房屋3土地總面積XXXX平方米，總地價(jià)為XXXXX元。

廣XXXXXXXX有限公司

XXXX年XX月XX日

第三篇：房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告

房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告

一、估價(jià)對象

1.估價(jià)范圍：本次估價(jià)對象位于XX省XX市XX縣XX鎮(zhèn)XX村的一棟農(nóng)家自居房。該房屋共有2層，建筑面積合計(jì)180平方米，附帶一個(gè)150平方米的庭院，土地使用權(quán)面積合計(jì)260平方米。

2.權(quán)益狀況：估價(jià)對象房屋已取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，無權(quán)利瑕疵。

3房產(chǎn)實(shí)物狀況.?土地狀況：

房屋位于XX省XX市XX縣XX鎮(zhèn)XX村。

基地形狀、地勢：地形近似矩形，形狀規(guī)整，地勢平坦，為漢中盆地地區(qū)。

地質(zhì)、水文：地質(zhì)、水文條件無不利影響，滿足建設(shè)要求。

開發(fā)程度：該地區(qū)達(dá)到?“五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。

?建筑物和地上附著物狀況：

估價(jià)對象所在建筑物為兩層自居房一棟。鋼筋磚墻結(jié)構(gòu)，建于2008年夏季，工程質(zhì)量較好，外立面貼紅色花紋瓷磚，窗部為淡綠色鋁合金窗，外觀簡約大方，配備有1臺(tái)美的空調(diào)，配電、通訊以及相應(yīng)設(shè)施設(shè)備齊全。南北方向的正房總高2層，東西方向的側(cè)房1層，每層高為3米。房內(nèi)有齊全的家具設(shè)備。

本次評(píng)估該房屋的正房，建筑面積合計(jì)180平方米，各層實(shí)物狀況和建筑面積基本相同。每層一個(gè)客廳和4個(gè)臥室布局，局部有鋁合金隔斷，地面面、室內(nèi)鋪木地磚，墻面乳膠漆粉刷，樓頂為現(xiàn)澆樓板，裝飾木門、鋁合金窗，衛(wèi)生間墻地面鋪瓷磚，衛(wèi)生潔具齊全。維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，屬基本完好房，目前全部房間自用，使用狀況正常。

4.區(qū)位狀況

該區(qū)地處漢中盆地東南地區(qū)的洋縣，南頻漢江河依，北有綿延的秦嶺山脈，東距城固縣，西鄰自然風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地佛坪縣。歷史悠久，經(jīng)濟(jì)繁榮。交通便利，有多條交通干線，108國道穿越此區(qū)。經(jīng)濟(jì)較為繁榮，有多個(gè)貿(mào)易集市。該地主要從事農(nóng)作物的生產(chǎn)，如水稻，玉米，花菜，小麥等，也是經(jīng)濟(jì)作物“柑橘”的主要生產(chǎn)地，是有名的“桔園之鄉(xiāng)”。該地區(qū)的旅游資源也較為豐盛，有張騫、蔡倫、張良等歷史人物的故居。且近年興起的“漢中市油菜花節(jié)”也使此地的旅游業(yè)大為發(fā)展。

二、評(píng)估目的評(píng)估該房地產(chǎn)2014年4月的市場價(jià)值.三、評(píng)估基準(zhǔn)日

二零一四年四月二日

四、評(píng)估原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

5、客觀、公正、公平原則

五、評(píng)估方法

由于，該房屋為自己居住，不對外出租，所以并沒有什么收益。若采用成本法，則牽涉的相關(guān)材料和信息較多，由于資源有限，許多物料的價(jià)格無從得知。經(jīng)相關(guān)的咨詢和市場調(diào)查，該農(nóng)村地區(qū)內(nèi)有許多類似房屋在近一兩年內(nèi)的交易實(shí)例較多，因此本次估價(jià)擬采用市場比較法。

所謂市場比較法，即將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

六、估價(jià)計(jì)算過程

1、選取比較案例

根據(jù)估價(jià)對象房屋的基本情況，通過市場調(diào)查了解，收集了與估價(jià)項(xiàng)目有關(guān)的市場交易實(shí)例若干個(gè)，同時(shí)，根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同或相近、地區(qū)相同、估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，選取了如下三個(gè)比較案例：

案例

房屋名稱

樓層

面積

交易價(jià)格

（元/平方米）

交易時(shí)間

A

某房屋

130平方米

1538

2013.6

B

某房屋

98平方米

1300

2012.12

C

山區(qū)遷戶安置房

140平方米

1786

2014.22、對比比較因素及確定比較因素指數(shù)

比較因素

估價(jià)對象

案例A（元/平方米）

案例B（元/平方米）

案例C（元/平方米）

交易價(jià)格

待求

1538

1300

1786

交易時(shí)間

近期

2013.6

2012.12

2014.2

交易情況

正常

正常

正常

正常

交通便捷度

一般

一般

一般

較高

形象及檔次

一般

一般

偏低

較高

設(shè)施設(shè)備

齊全

相仿

相仿

相仿

面積規(guī)模

180

130

140

新舊程度

已建5年

已建3年

已建10年

剛建成樓層結(jié)構(gòu)

2層

2層

1層

2層

裝修

中檔

中檔

低檔

高檔

3、確定比較因素指數(shù)

比較因素

估價(jià)對象

案例A

案例B

案例C

交易價(jià)格

待求

1538

1300

1786

交易時(shí)間

交易情況

交通便捷度

形象及檔次

設(shè)施設(shè)備

面積規(guī)模

新舊程度

樓層結(jié)構(gòu)

裝修

比準(zhǔn)價(jià)格

1554

1514

1635

由于比較案例都在估價(jià)對象附近，可比性相當(dāng)，而且修正后的比準(zhǔn)價(jià)格離散程度不大，故采用算術(shù)平均法求取估價(jià)對象的比準(zhǔn)單價(jià):

（1554+1514+1635）÷3=1568元/平方米

本次估價(jià)對象為該房屋的正房2層，建筑面積合計(jì)180平方米，所以估價(jià)對象比準(zhǔn)總價(jià)：

180平方米×1568元/平方米=282240元

七、估價(jià)結(jié)果確定

估價(jià)對象房屋于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值總額為：RMB282240元。

《房屋估價(jià)報(bào)告書》

一、房屋檔案

本次評(píng)估推出的案例是位于XX區(qū)XX路附近某小區(qū)的一處總建筑面積36.3平方米的住宅。

該房為混合結(jié)構(gòu)，建成于1986年，使用面積約28平方米。

該房是多層住宅，共6層，估價(jià)對象所處第3層，戶型原是一室一廳共廚共衛(wèi)，就是人們俗話說的團(tuán)結(jié)戶，一梯三戶，后經(jīng)原戶主改裝，現(xiàn)為一室一組一廚一衛(wèi)，南北朝向，靠南有一陽臺(tái)。由于臥室連通靠南陽臺(tái)，因此，臥室的采光度好，房間明亮寬闊。房子經(jīng)過簡單裝修。地面和墻壁都貼有防滑瓷磚。墻面完好無損，天花板無任何裂痕，不存在滲水、漏水現(xiàn)象，整體完好。

二、評(píng)估方法及結(jié)果

根據(jù)國家規(guī)定的估價(jià)規(guī)程和本次房產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際情況，結(jié)合區(qū)域附近的房產(chǎn)市場價(jià)格，采用市場比較法估計(jì)價(jià)格，確定估價(jià)基準(zhǔn)日2004年10月13日，估價(jià)對象為正常的房地產(chǎn)價(jià)值。

比較因素

估價(jià)對象

實(shí)例A

實(shí)例B

實(shí)例C

交易方式

交易售價(jià)

交易售價(jià)

交易售價(jià)

交易售價(jià)

交易時(shí)間

2004．10

2004．8

2003．11

2004．2

區(qū)

域

因

素

基礎(chǔ)設(shè)施狀況

優(yōu)

優(yōu)

優(yōu)

良好

離市中心距離

近

近

近

近

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

環(huán)境污染狀況

無

無

無

無

區(qū)域規(guī)劃

良好

良好

良好

良好

繁華程度

良好

良好

良好

一般

市政公共配套設(shè)施

良好

良好

良好

良好

個(gè)

別

因

素

物業(yè)建筑面積

相近

相近

相近

相近

物業(yè)形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)劃用途

住宅

住宅

住宅

住宅

實(shí)際用途

住宅

住宅

住宅

住宅

裝修情況

一般

一般

一般

一般

層高

多層

多層

多層

多層

物業(yè)管理

一般

一般

良好

優(yōu)

物業(yè)公共配套設(shè)施

一般

一般

良好

優(yōu)

綠化環(huán)保程度

一般

一般

良好

優(yōu)

總額：小寫金額（單位：元）92000。

單價(jià)（單位：元／平方米）2530。

三、首恒點(diǎn)評(píng)

1．嚴(yán)格地說，二手房的交易市場與商品房交易市場之間沒有本質(zhì)的差別，因此，該套住房的價(jià)值與該地區(qū)商品房的價(jià)格水平密切相關(guān)。近兩年來，武漢市建成區(qū)內(nèi)的大部分地區(qū)的房價(jià)均處于穩(wěn)中上升的狀態(tài)，新華路地區(qū)也是如此。1999年、2000年該地區(qū)房價(jià)在1900元至2800元／平方米之間，目前為3000元至4000元／平方米左右。特別是西北湖周邊高檔樓盤的推出對該區(qū)域房價(jià)有很大的帶動(dòng)作用。

2．由于該房產(chǎn)位于新華路以西、建設(shè)大道以南，周邊不少的好的學(xué)校（市六中學(xué)），如為了讓子女接受較好的教育考慮，該地區(qū)具有一定潛在的價(jià)值。又離市中心商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)，出門采購和娛樂十分的方便。周圍的商廈以百貨為主，高檔寫字樓云集，有利于帶動(dòng)該區(qū)的人氣，使房產(chǎn)有增值潛力。

3．該小區(qū)由于建設(shè)時(shí)間較早，距今已18年，因此，小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)、綠化停車、物業(yè)管理等方面與商品房相比均有較大差距，影響了該套住房的價(jià)格。從折舊的角度來看，該房產(chǎn)理論上成新率為74%，根據(jù)實(shí)地勘察結(jié)果顯示，由于房產(chǎn)建造時(shí)的材料技術(shù)的原因，其實(shí)體折舊大約為35%,不存在功能過剩。

綜上所述，主要由于以上原因，該住房目前的價(jià)格水平與該地段商品房的價(jià)格水平相比差距較大。

有關(guān)說明

1．本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬及其他證明材料由委托方提供。

2．本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)基準(zhǔn)日下的正常市場價(jià)格。隨著時(shí)間的推移，該價(jià)格需要做相應(yīng)的調(diào)整直至重新評(píng)估。

3．報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅供委托方參考，具體售價(jià)由交易雙方?jīng)Q定。

4．本報(bào)告所測算出來的房地產(chǎn)價(jià)格92000元中不包括交易中雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)部分。

5．為方便交易雙方參照使用，本報(bào)告書是由該房產(chǎn)的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》綜合簡化而成。

您如果需要該房產(chǎn)的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》書，請聯(lián)系我們。

僅供參考

第四篇：房屋評(píng)估報(bào)告是什么,如何征收維權(quán)

“我審理很多征收拆遷糾紛案件，原告（被征收人）那律師該說的沒說，不該說的說了一大堆……竟強(qiáng)調(diào)征收方法定代表人、一把手沒出庭了，就為讓委托人看，我把政府官員訓(xùn)得一愣一愣的……事實(shí)上，最該打的是房屋評(píng)估報(bào)告！”——最高人民法院行政審判庭原審判長蔡小雪。

房屋評(píng)估報(bào)告，是決定被征收房屋價(jià)值，進(jìn)而確定征收補(bǔ)償數(shù)額的直接決定因素。雖然不能認(rèn)為報(bào)告金額等于實(shí)際金額，但無疑其對補(bǔ)償?shù)淖罱K結(jié)果具有決定性的重大影響。蔡小雪法官在日前舉辦的第五屆在鳴行政法治論壇上的上述權(quán)威觀點(diǎn)也與在明拆遷律師多年代理此類案件所獲得的認(rèn)識(shí)不謀而合。然而在實(shí)踐中，房屋評(píng)估報(bào)告卻成為一個(gè)最易被輕輕帶過的重要問題，難以在征收維權(quán)的博弈中發(fā)揮其應(yīng)有的重要作用。許多被征收人也對評(píng)估問題嗤之以鼻，認(rèn)為評(píng)估都是虛假、違法的，但卻拿這種狀況沒有任何辦法，進(jìn)而干脆不關(guān)心這事兒了。那么，評(píng)估報(bào)告究竟能為征收維權(quán)提供怎樣的助力呢？其中的難題難點(diǎn)，又該如何破解呢？

問題一：評(píng)估報(bào)告不可訴，怎么辦？

《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第20、22條規(guī)定，被征收人對評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評(píng)估。對原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請鑒定?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》中也作了完全相同的規(guī)定。

據(jù)此，一些被征收人容易認(rèn)為這樣的救濟(jì)渠道根本沒用，復(fù)核無非是重來一遍，結(jié)果也還是一樣；專家鑒定也意義不大，因?yàn)檎驮u(píng)估機(jī)構(gòu)都是一家子，專家的意見也自然不會(huì)違背政府的意愿。那么，評(píng)估報(bào)告真的沒有司法救濟(jì)的途徑么？

答案當(dāng)然是否定的?！掇k法》第22條還規(guī)定，在申請專家鑒定后，被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《條例》第二十六條規(guī)定處理。也就是說，被征收人有權(quán)在對征收補(bǔ)償決定 復(fù)核、專家鑒定結(jié)果的意見，而復(fù)議機(jī)關(guān)、法院應(yīng)當(dāng)對評(píng)估報(bào)告的合法性進(jìn)行全面、細(xì)致的審查，并將此作為判斷補(bǔ)償決定是否合理合法的重要依據(jù)！

問題二：法院“不審”評(píng)估報(bào)告，正確么？

對此，蔡小雪法官給出了極為明確、干脆的回應(yīng)：“不審查評(píng)估報(bào)告是錯(cuò)誤的，這樣的法官是不合格的”！與會(huì)的在明拆遷律師指出，實(shí)踐中在訴征收補(bǔ)償決定的案件庭審中，法官根本不審報(bào)告。律師羅列出的報(bào)告存在的違法點(diǎn)不下10處，結(jié)果法官就一句話：報(bào)告你收到了沒有？沒收到，人家征收方立馬找來兩個(gè)人做見證人，作證你原告收到了。收到了，那你申請復(fù)核、專家鑒定了沒有？都維持了，那就以報(bào)告為準(zhǔn)，其他的一律不審了。

實(shí)踐中這類現(xiàn)象是不正常的，反映了地方上司法不獨(dú)立的現(xiàn)實(shí)，法官不敢審查。但審與不審是法官的事兒，提與不提則是被征收人及其代理律師的事情。堅(jiān)決提出評(píng)估報(bào)告所存在的法律問題，是必需的。一般而言，如果評(píng)估結(jié)果與房屋的實(shí)際市場價(jià)值的差距在15%以內(nèi)，那么這個(gè)補(bǔ)償決定通常是不會(huì)被撤銷的；如果這個(gè)差距擴(kuò)大到30%及以上，那就要考慮撤銷了。當(dāng)然如果是評(píng)估得高了，那一般也是不動(dòng)的，這種情況極少見。

而根據(jù)在明拆遷律師的經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)相比市場價(jià)低30%及以上的案件，在某些地區(qū)占比可以輕易超過90%！事實(shí)上，老百姓的征收補(bǔ)償被壓低，關(guān)鍵就在這份原本應(yīng)當(dāng)專業(yè)性、嚴(yán)謹(jǐn)性極強(qiáng)，實(shí)則只剩下幾張紙的評(píng)估報(bào)告上。

問題三：評(píng)估報(bào)告怎么打？法官、律師齊支招

對于具體的“打法”，參與研討的法官、律師提出了如下幾點(diǎn)可供廣大被征收人參考： 其一，審查評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的評(píng)估資質(zhì)。這個(gè)舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)在被告，原告不必過分擔(dān)心； 其二，審查評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序，根據(jù)《辦法》第4條之規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，進(jìn)入投票、搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)選定方式。無論如何，選定程序應(yīng)當(dāng)確保被征收人知情、參與；

其三，審查評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否正確?！掇k法》第10條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

其四，審查評(píng)估程序環(huán)節(jié)是否齊全、正確?！掇k法》第12條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師要對房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映房屋內(nèi)外部狀況的照片等影響資料，做好實(shí)地查勘記錄并妥善保管。

其五，審查是否存在弄虛作假情形?！掇k法》第12條還規(guī)定，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。如被征收人拒絕簽字的，要有無利害關(guān)系的第三人作為見證人進(jìn)行見證，將有關(guān)情況在報(bào)告中說明。實(shí)踐中這個(gè)簽字、蓋章環(huán)節(jié)極易存在虛假操作現(xiàn)象，大量被征收人的簽字都是偽造的，被征收人對評(píng)估之事毫不知情就要受單方面制作出來的報(bào)告的約束，這顯然是嚴(yán)重違法的惡劣情形。

根據(jù)《條例》第34條之規(guī)定，出具虛假或有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，機(jī)構(gòu)、估價(jià)師本人都會(huì)面臨警告、罰款、吊銷資質(zhì)、承擔(dān)民事賠償責(zé)任直至刑事責(zé)任的嚴(yán)重法律后果。實(shí)踐中法院曾因一行政機(jī)關(guān)在庭審中出具虛假的評(píng)估報(bào)告作為證據(jù)而給予其1萬元的處罰，收到了良好的社會(huì)反響。

在鳴行政法治論壇創(chuàng)始人楊在明律師指出，評(píng)估報(bào)告對于征收維權(quán)的博弈價(jià)值是巨大的，其重要性一再被廣大被征收人低估，這是需要立即從思想上、觀念上予以糾正的。理論上是如此，實(shí)踐審判中同樣是如此，那么深入研究相關(guān)法規(guī)規(guī)定，不斷嘗試尋找新的突破點(diǎn)，便是專業(yè)征收維權(quán)律師接下來要加大力度努力提升的地方。

第五篇：城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告

城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板(2009-02-08 13:46:33)標(biāo)簽：城市房屋拆遷 評(píng)估實(shí)踐 分類：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估

受托估價(jià)單位：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

委托估價(jià)單位：****公司

估 價(jià) 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下：

一、估價(jià)對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，確定本次估價(jià)對象為朝陽區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

2008年**月**日

第二部分 估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。

參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。

2、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。

3、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

4、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開本報(bào)告內(nèi)容。

6、本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價(jià)對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，本次估價(jià)對象確定為朝陽區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價(jià)值定義

根據(jù)估價(jià)目的，本次房地產(chǎn)價(jià)值為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號(hào)，以下簡稱《拆遷評(píng)估規(guī)則》）以及北京市國土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號(hào)，以下簡稱808號(hào)文件)，本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值由區(qū)位補(bǔ)償房價(jià)和房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。

1、區(qū)位補(bǔ)償房價(jià)。由基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)構(gòu)成，基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房價(jià)是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額?！恫疬w評(píng)估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級(jí)別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房價(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價(jià)。是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格，808號(hào)文件對如何確定房屋重置成新價(jià)作了詳細(xì)規(guī)定。

本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

七、估價(jià)依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號(hào)）；

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號(hào)）；

3、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）；

4、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）；

5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號(hào)）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號(hào)）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號(hào)）；

9、《市國土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號(hào)）;

10、北京市國土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號(hào))；

11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價(jià)信息》（北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價(jià)原則

本次評(píng)估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價(jià)對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。

5、替代原則

在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評(píng)估，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

總之，在評(píng)估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象實(shí)際情況，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)

=區(qū)位補(bǔ)償房價(jià)+房屋重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià)）×建筑面積+樓房重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià)）×建筑面積+（樓房基本價(jià)格×樓房折余率+∑增項(xiàng)價(jià)格×增項(xiàng)折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價(jià)

1、基準(zhǔn)地價(jià)。是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問題的批復(fù)〉》（京國土房管拆字[2002]1167號(hào)），《拆遷評(píng)估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號(hào)）所確定的《北京市基準(zhǔn)價(jià)格表》是基于同一時(shí)期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)水平，是在同一時(shí)期居住類型國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。可見，具體到某個(gè)拆遷評(píng)估項(xiàng)目中的基準(zhǔn)地價(jià)需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評(píng)估方法確定。本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法綜合確定估價(jià)對象基準(zhǔn)地價(jià)。

2、基準(zhǔn)房價(jià)。是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范圍》確定估價(jià)對象土地級(jí)別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)表》中查取估價(jià)對象基準(zhǔn)房價(jià)。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定?，F(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測繪部門實(shí)際測量的數(shù)據(jù)計(jì)算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計(jì)方案通知書》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標(biāo)明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號(hào)），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計(jì)算，也可以按實(shí)際測量的建筑面積計(jì)算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟?，?jì)算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分?jǐn)傁禂?shù)+居室面積

其中，分?jǐn)傁禂?shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權(quán)屬證明文件的，按實(shí)際測量的建筑面積計(jì)算，方法同上。

5、樓房基本價(jià)格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號(hào)文件中的《住宅樓房基本價(jià)格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號(hào)文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數(shù)說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項(xiàng)價(jià)格。增項(xiàng)是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項(xiàng)目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項(xiàng)價(jià)格在808號(hào)文件中的《增項(xiàng)價(jià)格表》中查取。

8、增項(xiàng)折余率。按808號(hào)文件中的《增項(xiàng)成新評(píng)定說明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)八個(gè)城近郊區(qū)按1.0，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價(jià)。參照平房的裝修及附屬物評(píng)估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實(shí)估價(jià)。

11、對于在實(shí)際估價(jià)過程中與808號(hào)文件規(guī)定價(jià)格嚴(yán)重偏離的實(shí)物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價(jià)人員按照市場價(jià)格結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行作價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

十一、估價(jià)人員

（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分 附件