第一篇：渝辦發(fā)業(yè)主大會及業(yè)主委員會實(shí)施細(xì)則

渝辦發(fā)〔2012〕54號

重慶市人民政府辦公廳

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)重慶市業(yè)主大會和業(yè)主委員會 活動規(guī)則（試行）的通知

各區(qū)縣（自治縣）人民政府，市政府有關(guān)部門，有關(guān)單位：

市國土房管局?jǐn)M定的《重慶市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○一二年二月二十三日

重慶市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則（試行）（市國土房管局）

第一條 為規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號）、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會設(shè)立、活動及其監(jiān)督適用本規(guī)則。

第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市業(yè)主大會活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會活動的政策業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立、業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生等相關(guān)活動實(shí)施具體指導(dǎo)監(jiān)督管理工作。

居（村）民委員會協(xié)助、配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好相關(guān)工作。第四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積50%以上，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并于會前書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

符合本條第一款規(guī)定條件的，可由物業(yè)所在地居（村）民委會引導(dǎo)占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提出書面申請。

第六條 占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開。

第七條 占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主書面要求召開業(yè)主大會會議（含首次）的，該部分業(yè)主應(yīng)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請，并附上簽字的書面要求原件和業(yè)主房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或房屋買賣合同復(fù)印件，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將提出申請的業(yè)主名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主人數(shù)符合本規(guī)則第六條規(guī)定條件的申請予以受理；業(yè)主人數(shù)不符合本規(guī)則第六條規(guī)定條件的申請不予受理，并書面告之申請人。

第八條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到召開首次業(yè)主大會會議告知或者申請后30日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊等材料，并負(fù)責(zé)核實(shí)材料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）通知后10日內(nèi)報(bào)送以下材料，并協(xié)助成立籌備組。

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到告知或者申請后60日內(nèi)負(fù)責(zé)成立籌備組，確定籌備組成員人數(shù)。

首次業(yè)主大會籌備組成員一般為5—15名，籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位派員共同組成，其中，業(yè)主代表不得少于籌備組人數(shù)的50%。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員擔(dān)任?；I備組對籌備工作不能形成一致意見時(shí)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)在充分考慮籌備組各成員意見后予以確定。

籌備組中的業(yè)主代表由業(yè)主推薦（自薦）產(chǎn)生。推薦人應(yīng)到所在地居（村）民委員會將擬推薦的業(yè)主代表姓名、所住房號等基本情況進(jìn)行登記。

所在地居（村）民委員會將業(yè)主的推薦情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日，業(yè)主無異議后產(chǎn)生業(yè)主代表。業(yè)主自薦或互薦產(chǎn)生的業(yè)主代表人數(shù)較多時(shí)，由所在地居（村）民委員會根據(jù)樓幢的具體情況，考慮業(yè)主素質(zhì)，兼顧均衡分布的原則在推薦人選中確定業(yè)主代表。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積；

（四）擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第（一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。第十一條 業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法一般應(yīng)包含以下內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會候選人資格；

（二）業(yè)主委員會成員人數(shù)；

（三）業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生程序；

（四）候補(bǔ)委員產(chǎn)生程序；

（五）爭議解決辦法；

（六）分期開發(fā)的物業(yè)管理項(xiàng)目增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法；

（七）召開首次業(yè)主大會會議其他需規(guī)定的內(nèi)容。

業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于3日，廣泛聽取業(yè)主意見?；I備組根據(jù)業(yè)主意見對業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法進(jìn)行修改后確定。第十二條 業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，30名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人1名（1名業(yè)主只能參加1次推選）。業(yè)主委員會候選人人數(shù)一般不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的150%，業(yè)主推薦的委員候選人人數(shù)較多時(shí)，由籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法確定。

業(yè)主委員會候選人應(yīng)符合本規(guī)則第二十五條規(guī)定的任職條件?；I備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單。

第十三條 首次業(yè)主大會按下列程序召開：

（一）由大會籌備組介紹大會籌備情況；

（二）公布并通過業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）公布并通過管理規(guī)約；

（四）由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況；

（五）表決。

第十四條 業(yè)主大會首次會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：

（一）制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

（二）制定管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會成員；

（四）決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十五條 業(yè)主決定共同事務(wù)時(shí)，業(yè)主擁有物業(yè)的專用部分建筑面積按下列規(guī)定計(jì)算：

（一）對已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)，按房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算；

（二）對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個(gè)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算，一個(gè)合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上房地產(chǎn)權(quán)證或商品房買賣合同的，按一人計(jì)算。同一產(chǎn)權(quán)有兩個(gè)及以上所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名表決權(quán)人。

第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開。

業(yè)主大會會議表決應(yīng)采用記名投票方式，一個(gè)業(yè)主只投一張表決票，表決票應(yīng)詳細(xì)列明業(yè)主需共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在表決票上簽注業(yè)主姓名或加蓋業(yè)主單位印章，同時(shí)應(yīng)標(biāo)明其房屋門號和所擁有物業(yè)的建筑面積。

第十七條 業(yè)主因故不能參加會議的，應(yīng)書面委托代理人參加，并行使投票權(quán)，但代理人不享有被選舉權(quán)；不具有完全民事行為能力的業(yè)主，由其監(jiān)護(hù)人代為行使投票權(quán)。

業(yè)主大會可以邀請一定比例的非業(yè)主房屋使用人列席會議。列席會議的成員沒有投票權(quán)和被選舉權(quán)。

第十八條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見并將征求意見的結(jié)果在該單位（幢、單元、樓層）區(qū)域如實(shí)公示，公示時(shí)間不少于3日。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時(shí)如實(shí)反映。

第十九條 業(yè)主大會召開會議時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會參加。

物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會應(yīng)到場指導(dǎo)。第二十條 業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會對提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施申請作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。第二十一條 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)依法包含以下幾方面內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會名稱、物業(yè)項(xiàng)目地址、四至范圍；

（二）業(yè)主大會權(quán)利；

（三）業(yè)主委員會職責(zé)；

（四）業(yè)主大會的議事方式及表決程序；

（五）業(yè)主委員會委員的組成和委員任期；

（六）業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)及辦公用房；

（七）印章的使用和管理；

（八）關(guān)于業(yè)主大會的其他重大事項(xiàng)。

第二十二條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。第二十三條 業(yè)主大會履行以下職責(zé)：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請；

（六）決定業(yè)主委員會的必要經(jīng)費(fèi)、來源及經(jīng)費(fèi)管理辦法；

（七）決定共用部分收益的管理、使用和分配；

（八）決定全體業(yè)主參與的有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)訴訟活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第二十四條 業(yè)主大會分定期會議和臨時(shí)會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要業(yè)主大會決定的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

對于占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的，該部分業(yè)主可直接向業(yè)主委員會書面申請，也可向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面申請。

業(yè)主直接向業(yè)主委員會書面申請的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)簽收申請并在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會。業(yè)主向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面申請的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)書面通知業(yè)主委員會在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會。

業(yè)主委員會不組織召開業(yè)主大會的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主要求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請后30日內(nèi)組織召開。

第二十五條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在其指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算和資料清理工作，并在解散后3個(gè)工作日內(nèi)將業(yè)主大會印章及相關(guān)資料移交給物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。第二十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會成員由業(yè)主擔(dān)任，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5—11人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員人數(shù)為雙數(shù)時(shí)，得票最后一名成員作為候補(bǔ)委員。

業(yè)主委員會每屆任期不超過5年，業(yè)主委員會成員可以連選連任。業(yè)主委員會設(shè)主任1名、副主任1—3名。第二十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員人數(shù)符合業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法或業(yè)主大會決定的，業(yè)主委員會即選舉產(chǎn)生完成。當(dāng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員人數(shù)低于業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法或業(yè)主大會決定的業(yè)主委員會成員人數(shù)下限時(shí)，可在未當(dāng)選的候選人中及時(shí)補(bǔ)選一次。

經(jīng)補(bǔ)選后人數(shù)符合業(yè)主大會決定的，業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生完成。

對于經(jīng)補(bǔ)選，業(yè)主委員會人數(shù)仍低于業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法或業(yè)主大會決定的業(yè)主委員會成員人數(shù)下限的住宅區(qū)，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見未取得過半數(shù)業(yè)主書面同意的，可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，暫由物業(yè)所在地的居（村）民委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第二十八條 業(yè)主委員會成員應(yīng)具備以下任職條件：

（一）具有完全民事行為能力，身體健康，無重大疾病；

（二）模范履行業(yè)主義務(wù)，按期履行交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)，無亂搭建行為。

（三）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)工作或兼職；

（四）具有必要的工作時(shí)間，業(yè)主委員會副主任或主任原則上只在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任。

（五）具備一定組織能力，且熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有社會公信力，未參加過違法組織；

（六）書面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)；

（七）無挪用、侵占公有財(cái)產(chǎn)行為；

（八）法律、法規(guī)和政策規(guī)定的其他條件。

第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

（一）業(yè)主委員會名稱（注明第幾屆）和業(yè)主委員會委員、主任、副主任名單；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會辦公場地、聯(lián)系電話；

（五）業(yè)主大會召開及表決情況。

對符合規(guī)定的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主委員會備案證明；對不符合規(guī)定的，書面說明理由，5個(gè)工作日內(nèi)退回。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立議事和重大事項(xiàng)報(bào)告制度，并依法按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定開展工作。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任主持，主任因故缺席時(shí)，可委托業(yè)主委員會副主任召集并主持會議。

經(jīng)1/3以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議；主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由居（村）民委員會指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會委員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議并行使表決權(quán)。

業(yè)主委員會召開會議時(shí)，應(yīng)邀請物業(yè)所在地的居（村）民委員會參加。研究物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用，解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及涉及物業(yè)管理區(qū)域社會穩(wěn)定、公共安全等重大事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)邀請所在區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所的人員列席。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有2/3以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)過半數(shù)以上委員同意并書面簽署意見。會后3日內(nèi)，應(yīng)將會議情況及決定事項(xiàng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

未書面簽署意見并公告的決定無效。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)指定專人整理會議記錄，會議記錄經(jīng)與會委員簽字后歸檔保存。第三十一條 業(yè)主大會只能就《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第二款第七項(xiàng)的規(guī)定，授權(quán)業(yè)主委員會作出具體決定。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，不得干擾物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)及相關(guān)政策的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十二條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

（一）制定業(yè)主委員會工作制度；

（二）召集并主持業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，公示業(yè)主大會決定；

（三）為業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會決定和授權(quán)，代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，向業(yè)主大會報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況；組織并監(jiān)督管理規(guī)約的落實(shí)；

（五）公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；

（六）每半年公示一次業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)等使用情況；

（七）及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；

（八）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟或者仲裁；

（九）配合有關(guān)部門，做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作；

（十）管理規(guī)約、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十三條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其成員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定終止其成員職務(wù)：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（三）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，或利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（四）不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；

（五）泄露其他業(yè)主的信息；

（六）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議；

（七）挪用共有部分收益；

（八）利用物業(yè)共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。第三十四條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一時(shí)，其成員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十五條 業(yè)主委員會成員資格被終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。

第三十六條 業(yè)主委員會實(shí)行候補(bǔ)委員制。候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由《業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法》確定。

業(yè)主委員會成員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員以得票多少依次遞補(bǔ)。遞補(bǔ)的委員作為候補(bǔ)委員參加業(yè)主委員會，并由下一次業(yè)主大會確認(rèn)為正式委員。

第三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前兩個(gè)月，應(yīng)由本屆業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，選舉下屆業(yè)主委員會。逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織換屆的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請后30日內(nèi)，按照首次業(yè)主大會程序組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第三十八條 資格被終止的業(yè)主委員會成員或原業(yè)主委員會未按本辦法第三十五條、第三十七條、第三十八條規(guī)定，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交印章、資料和財(cái)物的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其7日內(nèi)移交。仍不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，業(yè)主委員會或新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第三十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會討論決定。

具體使用情況由業(yè)主委員會每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次（7日），并接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第四十條 業(yè)主大會采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招投標(biāo)所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主大會墊付，墊付費(fèi)用后由中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支付。第四十一條 新建住宅小區(qū)業(yè)主委員會的辦公用房應(yīng)包含在房屋建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房中，單獨(dú)劃定用房位置。第四十二條 業(yè)主委員會成立后15日內(nèi)，由業(yè)主委員會持備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主委員會印章，并報(bào)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。業(yè)主委員會印章所刻名稱應(yīng)與區(qū)縣（自治縣）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）出具的備案證明上所標(biāo)注名稱一致，具體刻制應(yīng)符合公安部門有關(guān)印章管理規(guī)定。第四十三條 業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會在其成員中指定專人負(fù)責(zé)保管，并建立用印記錄制度。

印章遺失的，業(yè)主委員會應(yīng)憑在我市主要新聞媒體上聲明作廢的憑證重新刻制，并到所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定使用印章，主要用于以下四個(gè)方面：

（一）業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同用章；

（二）業(yè)主大會或業(yè)主委員會公示文書用章；

（三）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟或者仲裁時(shí)用章；

（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理、使用相關(guān)事宜用章。

居（村）民委員會對業(yè)主委員會使用印章的情況進(jìn)行監(jiān)督，并加蓋公章予以確認(rèn)。業(yè)主委員會應(yīng)依照法定職責(zé)使用印章，違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二篇：第三章業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第三章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

第十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立一個(gè)業(yè)主大會：

（一）交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20％以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

第二十條 符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件之一的物業(yè)管理區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起15個(gè)工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第二十一條 籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供相應(yīng)的文件資料；相關(guān)文件資料應(yīng)當(dāng)包含：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

（二）業(yè)主名冊；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（六）住宅專項(xiàng)維修資金交存證明；

（七）其他必要的文件資料。

第二十二條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第（一）至

（五）項(xiàng)所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。

籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第二十四條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，建筑面積和人數(shù)的確定按照下列規(guī)定行使。

（一）業(yè)主“專有部分的面積”按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計(jì)算；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計(jì)算。其中，建設(shè)單位“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括屬業(yè)主共有的物業(yè)和不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記的其他物業(yè)，“投票權(quán)數(shù)總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。

（二）“業(yè)主人數(shù)”按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)（套數(shù)）確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)，房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存住宅專項(xiàng)維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。

第二十五條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。

業(yè)主大會依法設(shè)立后十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會設(shè)立事項(xiàng)向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會（業(yè)主委員會）印章。第二十六條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。

業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會會議。

第二十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決

第二十八條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

（一）選舉、撤換業(yè)主委員會委員；

（二）審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

（五）依法決定住宅專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng)；

（六）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡，并在小區(qū)內(nèi)公示告誡內(nèi)容；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第二十九條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經(jīng)營與收益分配、使用；

（四）業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù)；

（五）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人，均具有約束力。

第三十條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市國土房產(chǎn)局?jǐn)M訂。

第三十一條 業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。

開發(fā)建設(shè)單位在銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項(xiàng)，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第三十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員（不超過9人）組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3年；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十三條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十四條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

第三十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；

（二）拒不履行委員職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（四）違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益；

（五）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

第三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆

選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

第三十八條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。

第三十九條 經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集專項(xiàng)用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)：

（一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益；

（二）全體業(yè)主共同交納；

（三）業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

第四十條 兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。

業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集。

第三篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會

第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

第十七條 業(yè)主大會決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十五條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

第三章 業(yè)主委員會

第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第三十二條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（七）業(yè)主的意見和建議。

第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會。

第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責(zé)分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時(shí)廢止。

第四篇：深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則

深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則（示范文本）

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)制定本議事規(guī)則。

本議事規(guī)則經(jīng)_____年_____月_____日業(yè)主大會會議審議通過，專為本區(qū)域召開業(yè)主大會會議及業(yè)主委員會會議使用。

第二條 業(yè)主大會的議事范圍：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則的制定、修改；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和解聘；

（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（四）業(yè)主大會的訴訟或仲裁；

（五）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員的選舉、罷免，業(yè)主委員會工作的監(jiān)督；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用約定和收益分配方案；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面規(guī)章制度的制訂和修改；

（八）業(yè)主委員會的工作報(bào)告；

（九）業(yè)主委員會不當(dāng)決定的改變和撤銷；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理和檔案管理制度的制訂和修改；

（十二）業(yè)主委員會會議資料查詢制度的制訂和修改；

（十三）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員或者執(zhí)行秘書對業(yè)主資料的保密制度的制訂和修改；

（十四）業(yè)主委員會信息發(fā)布制度的制訂和修改；

（十五）___________________________________。

第三條 業(yè)主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會議召集人確定。

第四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

業(yè)主大會每年召開_____次定期會議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）百分之二十以上業(yè)主提議；

（二）發(fā)生重大緊急事件需要及時(shí)協(xié)調(diào)處理；

（三）________________________________；

（四）《條例》和本議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第五條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。

在下列情形下，業(yè)主可提請所在地街道辦事處召集業(yè)主大會會議。

（一）業(yè)主委員會逾期不召集會議，經(jīng)所在地街道辦事處責(zé)令，仍不召集的；

（二）未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會集體辭職的；

（三）業(yè)主委員會被區(qū)主管部門責(zé)令解散的；

（四）________________________________。

第六條 業(yè)主大會會議召開前，召集人應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

（一）提出本次業(yè)主大會會議需要表決的事項(xiàng)；

（二）確定會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、會議議程；

（三）印制表決票或選舉票；

（四）在業(yè)主中推選若干表決票和選舉票的發(fā)票人、計(jì)票人和監(jiān)票人；

（五）核實(shí)業(yè)主身份，確定總投票權(quán)數(shù)和投票總?cè)藬?shù)；

（六）選舉業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員的，召集人應(yīng)將該事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，公告期不得少于10日。在公告期內(nèi)接受業(yè)主提交的業(yè)主委員會成員候選人申請資料。在公告期截止后，不再接受對申請資料進(jìn)行補(bǔ)正或修改。

（七）將業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人簡歷表、業(yè)主大會會議表決事項(xiàng)及議程公示，公示時(shí)間為7日。

（八）在會議召開15日前向全體業(yè)主抄送會議通知并在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告；

會議通知應(yīng)寫明會議的議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式、表決事項(xiàng)、業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員候選人名單、業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員的應(yīng)選人數(shù)、總投票權(quán)數(shù)和投票總?cè)藬?shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等；

（八）其他會務(wù)準(zhǔn)備工作。

第七條 業(yè)主大會以集體討論形式議事的程序如下：

（一）會議召集人就本次業(yè)主大會會議召開目的、會議議題、會議召集情況及業(yè)主到會情況等進(jìn)行說明；

（二）會議召集人對本次會議需要決議事項(xiàng)進(jìn)行說明；

（三）參加會議的業(yè)主對需要決議事項(xiàng)逐一進(jìn)行投票表決；

（四）會議召集人計(jì)收有效票；

（五）會議召集人公布投票結(jié)果，包括投票的票權(quán)數(shù)和投票人數(shù)，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項(xiàng)是否通過；

（六）會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。會議召集人應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

第八條 業(yè)主大會以書面形式議事的程序如下：

（一）會議召集人根據(jù)規(guī)定向本區(qū)域全體業(yè)主送達(dá)表決票或選舉票，并告知業(yè)主表決票或選舉票投放的地點(diǎn)和截止時(shí)間；

（二）會議召集人收集指定投放地點(diǎn)的表決票；

（三）會議召集人計(jì)收有效表決，如回收時(shí)限屆滿后，與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)和人數(shù)未達(dá)到通過業(yè)主大會會議有效決議的法定比例的，由召集人告知全體業(yè)主延長投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選舉票，直至與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)和人數(shù)達(dá)到通過業(yè)主大會會議有效決議的法定比例，但投票延長時(shí)間不超過_____個(gè)月（寶安、龍崗和光明新區(qū)按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)表決事項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行）；

（四）會議召集人組織人員開箱驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)并公布投票結(jié)果，包括投票的票權(quán)數(shù)和投票人數(shù)，以及表決、選舉結(jié)果；

會議召集人應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

第九條業(yè)主委員會選舉時(shí)，業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員得票順序，按照所得投票票權(quán)占總投票權(quán)數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占總投票人數(shù)的比例之和的大小確定，若兩者之和相等，則所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前。

第十條 業(yè)主為法人或其他組織的，由其法定代表人或委托人行使投票權(quán)；業(yè)主為無民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權(quán)。業(yè)主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)、投票權(quán)數(shù)和人數(shù)。

第十一條 一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

第十二條 召開業(yè)主大會會議時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在會議簽到表簽字確認(rèn)；采用或者同時(shí)采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主應(yīng)在表決票上或者選舉票上簽字確認(rèn)并按照規(guī)定方式交回表決票或者選舉票。

第十三條 業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意；業(yè)主大會作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。（寶安、龍崗和光明新區(qū)按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)表決事項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行）

第十四條 有下列情況之一的，應(yīng)召開業(yè)主委員會會議：

（一）主任、副主任召集會議的；

（二）經(jīng)三分之一以上委員提議的；

（三）經(jīng)所在地街道辦事處指定召開的；

（四）____________________________。

第十五條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。一名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。

第十六條 業(yè)主委員會召開會議時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請所在地社區(qū)工作站派員列席會議。

第十七條 業(yè)主委員會每屆任期三年，委員、候補(bǔ)委員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前六個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并報(bào)告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。換屆選舉應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前三個(gè)月完成。

在任期屆滿前三個(gè)月尚未完成換屆選舉的，業(yè)主可提請所在地街道辦事處組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，并在上屆業(yè)主委員會任期屆滿后選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿后，不再繼續(xù)履行職責(zé)。

第十八條 業(yè)主委員會委員缺員，全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，仍缺員超過百分之四十的，應(yīng)當(dāng)在_____月內(nèi)召開業(yè)主大會會議，及時(shí)完成業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員的增補(bǔ)工作。

第十九條 分期開發(fā)的物業(yè)，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不超過十七人。

第二十條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章。

第二十一條 業(yè)主委員會發(fā)布信息，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定，并加蓋業(yè)主委員會印章。

有下列情況之一的，須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字同意且抄送每一位業(yè)主：

（一）提請業(yè)主大會決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（二）提請業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（三）提請業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式；

（四）提請業(yè)主大會批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；

（五）召集業(yè)主大會臨時(shí)會議；

（六）終止委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；

（七）中止委員職務(wù)并提請業(yè)主大會罷免委員職務(wù)；

（八）___________________________________；

（九）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。

第二十二條 業(yè)主委員會解散的，業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)在區(qū)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，做好有關(guān)財(cái)物清算和資料清理工作，并在宣布解散后三個(gè)工作日內(nèi)移交給所在地街道辦事處代為管理。

第二十三條 業(yè)主委員會依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章后，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)報(bào)區(qū)主管部門備案。

經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的事項(xiàng)應(yīng)加蓋業(yè)主大會印章，經(jīng)業(yè)主委員會會議表決通過的事項(xiàng)應(yīng)加蓋業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。

第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會活動檔案供業(yè)主查詢，檔案一般包括以下內(nèi)容：

（一）各類會議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支情況；

（九）___________________________________。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十五條 本物業(yè)區(qū)域的檔案采取以下第_____種方式保管：

（一）由業(yè)主委員會指定專人保管；

（二）委托所在地社區(qū)工作站或居委會管理。

第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)用于下列開支：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計(jì)_____元/年；

（二）必要的日常辦公等費(fèi)用，計(jì)_____元/月；

（三）有關(guān)人員津貼，共計(jì)費(fèi)用_____元/月，具體支付對象如下：

1、_______________，費(fèi)用__________；

2、_______________，費(fèi)用__________；

3、_______________，費(fèi)用__________。

業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中開支。

經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，經(jīng)費(fèi)收支帳目每_____月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十七條 業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。

執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額為：_____元/月，從物業(yè)服務(wù)中列支。

第二十八條 其他補(bǔ)充條款：

（一）_____________________________________________；

（二）_____________________________________________；

（三）_____________________________________________。第二十九條 本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會會議通過后生效。

第五篇：深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則

第一條　為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)制定本議事規(guī)則。

本議事規(guī)則經(jīng)_________年_________月_________日業(yè)主大會會議審議通過，專為本區(qū)域召開業(yè)主大會會議及業(yè)主委員會會議使用。

第二條　業(yè)主大會的議事范圍：

（一）業(yè)主公約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則的制定、修改；

（二）物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘；

（三）專項(xiàng)維修資（基）金的籌集和使用；

（四）業(yè)主大會的訴訟和仲裁；

（五）業(yè)主委員會委員的選舉、罷免；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（八）業(yè)主委員會的工作報(bào)告；

（九）業(yè)主委員會不當(dāng)決定的改變和撤銷；

（十）業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)；

（十一）_________。

第三條　業(yè)主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會議召集人確定。

第四條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

業(yè)主大會每年至少召開一次定期會議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）以上業(yè)主提議（特區(qū)內(nèi)指經(jīng)持有物業(yè)全體業(yè)主百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議；寶安、龍崗兩區(qū)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上業(yè)主提議）；

（二）發(fā)生涉及全體業(yè)主共同利益事項(xiàng)，需要及時(shí)處理的。

第五條　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。

在下列情況下，業(yè)主大會會議由所在社區(qū)工作站（社區(qū)居民委員會）負(fù)責(zé)召集。

（一）業(yè)主委員會逾期不召集會議，經(jīng)區(qū)主管部門責(zé)令，仍不召集的；

（二）因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員集體辭職的；

（三）業(yè)主委員會被區(qū)主管部門責(zé)令解散的。

第六條　業(yè)主大會會議召開前，召集人應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

（一）提出本次業(yè)主大會會議需要表決的事項(xiàng)；

（二）確定會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、會議議程；

（三）印制表決票或選票；

（四）在業(yè)主中推選若干表決票和選票的發(fā)票人、計(jì)票人和監(jiān)票人；

（五）核實(shí)業(yè)主身份；

（六）將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主大會會議表決事項(xiàng)及議程公示，公示時(shí)間為7日。

（七）在會議召開15日前向全體業(yè)主送達(dá)會議通知并在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告；會議通知應(yīng)寫明會議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等；

（八）其他會務(wù)準(zhǔn)備工作。

第七條　業(yè)主大會以集體討論形式議事的程序如下：

（一）會議召集人就本次業(yè)主大會會議召開目的、會議召集情況及業(yè)主到會情況等進(jìn)行說明；

（二）會議召集人對本次會議需要決議事項(xiàng)進(jìn)行說明；

（三）參加會議的業(yè)主對需要決議事項(xiàng)逐一進(jìn)行投票表決；

（四）會議召集人計(jì)收有效票；

（五）會議召集人公布投票結(jié)果，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項(xiàng)是否通過；

（六）會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。會議召集人應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

第八條　業(yè)主大會以書面形式議事的程序如下：

（一）會議召集人根據(jù)規(guī)定向本區(qū)域全體業(yè)主送達(dá)表決票或選票，并告知業(yè)主表決票或選票投放的地點(diǎn)和截止時(shí)間；

（二）會議召集人收集指定投放地點(diǎn)的表決票；

（三）會議召集人計(jì)收有效表決，如回收時(shí)限屆滿后，如與會業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例的，由會議召集人告知全體業(yè)主延長投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例；

（四）會議召集人組織人員開箱驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)并公布表決、選舉結(jié)果；會議召集人應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議書面記錄。會議記錄統(tǒng)一由業(yè)主委員會保管。

第九條　業(yè)主為法人或其他組織的，由其法定代表人或負(fù)責(zé)人行使投票權(quán)；業(yè)主為無民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權(quán)。

業(yè)主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選舉證，代理人除應(yīng)出示業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書。

第十條　單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

第十一條　業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算。特區(qū)內(nèi)各類物業(yè)按每十平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足十平方米的按四舍五入計(jì)算；五平方米以下且有房地產(chǎn)權(quán)證的非住宅類物業(yè)，每證為一個(gè)投票權(quán)。

寶安、龍崗兩區(qū)以每一平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。

第十二條　特區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會會議應(yīng)有已入住的持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。寶安、龍崗兩區(qū)的業(yè)主大會會議應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

第十三條　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，但寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

第十四條　下列情況下應(yīng)召開業(yè)主委員會會議：

（一）主任、副主任召集會議的；

（二）經(jīng)三分之一以上委員提議的；

（三）經(jīng)區(qū)主管部門建議召開的；

（四）由主管部門責(zé)令召開的。

第十五條　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議，但委員為法人或其他組織的，法定代表人可以書面委托本單位的工作人員出席會議。

第十六條　業(yè)主委員會召開會議時(shí)，可邀請所在地社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會派員列席會議。

第十七條　特區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主委員會的任期為3年，寶安、龍崗兩區(qū)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主委員會的任期為2年。

業(yè)主委員會任期屆滿前2個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)報(bào)告區(qū)主管部門和街道辦事處，同時(shí)開展換屆選舉工作。

第十八條　業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)40%的，應(yīng)當(dāng)在月內(nèi)召開業(yè)主大會會議，及時(shí)完成業(yè)主委員會委員的補(bǔ)選工作。

第十九條　物業(yè)為分期開發(fā)的，經(jīng)已入住過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員。

增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補(bǔ)委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計(jì)算，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過17人。

第二十條　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。

第二十一條　業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)送達(dá)每一位業(yè)主：

（一）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)制訂的管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會會議的決議；

（六）關(guān)于罷免委員的建議；

（七）_________。

第二十二條　以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：

（一）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)管理企業(yè)的決議；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)制訂的管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會會議的決議；

（六）關(guān)于罷免業(yè)主委員會委員的建議；

（七）向市、區(qū)主管部門投訴、申請行政復(fù)議、仲裁、訴訟的決議；

（八）_________。

第二十三條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其檔案資料和其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給所在地區(qū)主管部門，并在所在地街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第二十四條　經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的事項(xiàng)應(yīng)加蓋業(yè)主大會印章，經(jīng)業(yè)主委員會會議表決通過的事項(xiàng)應(yīng)加蓋業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。

第二十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會活動檔案，檔案一般包括以下內(nèi)容：

（一）各類會議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況；

（九）_________。

第二十六條　本物業(yè)區(qū)域的檔案采取以下第種方式保管：

（一）由業(yè)主委員會指定專人保管；

（二）委托所在地社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會管理。

第二十七條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)用于下列開支：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計(jì)_________元/年；

（二）必要的日常辦公等費(fèi)用，計(jì)_________元/月；

（三）有關(guān)人員津貼，共計(jì)費(fèi)用_________元/月，具體支付對象如下：

1、_________，費(fèi)用_________；

2、_________，費(fèi)用_________；

3、_________，費(fèi)用_________。

業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)從管理費(fèi)中開支。

經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理企業(yè)代為管理，經(jīng)費(fèi)收支帳目每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十八條　業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。

執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額為：_________元/月，從物業(yè)管理費(fèi)中列支。

第二十九條　其他補(bǔ)充條款：

（一）_________

（二）_________

（三）_________

第三十條　本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會會議通過后生效。

附件

一、本議事規(guī)則為示范文本。

二、使用者可在示范文本條文之外增加認(rèn)為有必要補(bǔ)充的內(nèi)容。