第一篇：2011年北京物業(yè)項目負責(zé)人法律法規(guī)考試

目 錄

北京物業(yè)管理法律法規(guī)（考試大綱）..................................................2 第一部分 全國性法律、法規(guī).................................................................................................................2 一． 《物權(quán)法》......................................................................................................................................2 二．《物業(yè)管理條例》...............................................................................................................................4 三.最法解釋..........................................................................................................................................6 四.《保安服務(wù)管理條例》.....................................................................................................................7 五.34《民法通則》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定.............................................................................8 六．35《消防法》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定.................................................................................8 七．36《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定事項.................................9 八．37《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為.........................................................9 九．38城市異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞所需修繕費用的處理原則..................................................10 十．39《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》對建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定...............................................10 第二部分 北京市物業(yè)管理政策法規(guī)...................................................................................................10 一． 《北京市物業(yè)管理辦法》.............................................................................................................10 二． 《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》.....................................................................16 三． 《北京市住宅專項維修資金管理辦法》.....................................................................................20 四． 《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》.............................................................................22 五． 《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》.............................................................................24 六． 《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》.........................................................................26 七． 《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》.............................................................................................27 八． 《業(yè)主決定共同事項公共決策平臺使用規(guī)則》.........................................................................30 九． 《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范》.................................................................................31 十． 《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法》.....................................................................................32 十一． 《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》.................................................................................................33 十二． 《北京市供熱采暖管理辦法》.................................................................................................34 十三． 《北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范》.................................................................................35 十四． 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》.................................................36 十五． 《北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法》.........................................................................................38 十六． 《關(guān)于加強住宅裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)違法行為監(jiān)督執(zhí)法的通知》.38 十七． 《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》.............................................39 十八． 《關(guān)于<北京市物業(yè)管理辦法>實施中若干問題的通知》.....................................................39

第一部分 全國性法律、法規(guī)

6.《物權(quán)法》中業(yè)主共同決定事項的內(nèi)容；（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

7.《物權(quán)法》中業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則；

①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

②修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

8.《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力； ①業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

②對業(yè)主巨頭約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設(shè)立的依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是符合法律法規(guī)及規(guī)章的。③不違背社會公德，不損害國家、公共和他人利益的決定。

9.《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)范圍；

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

10.《物權(quán)法》規(guī)定的建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式；

業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

11.《物權(quán)法》中關(guān)于建筑物及其附屬費用分攤與收益分配的內(nèi)容；

建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

③及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ④監(jiān)督管理規(guī)約的實施； ⑤業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

16.《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會的限制性規(guī)定

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

17.《物業(yè)管理條例》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的內(nèi)容 發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

18.《物業(yè)管理條例》中關(guān)于合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

19.《物業(yè)管理條例》對裝飾裝修管理的規(guī)定

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

20.《物業(yè)管理條例》對維修資金管理的規(guī)定

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

21.《物業(yè)管理條例》中關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營方面的內(nèi)容；

應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收

27.最高人民法院對物權(quán)法所規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的認定；物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：

①業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； ②總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

28.最高人民法院對物權(quán)法第七十七條所稱有利害關(guān)系業(yè)主的認定；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

29.最高人民法院對業(yè)主予以支持的行為；業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

①建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

②管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； ③物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

④建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； ⑤其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

30.最高人民法院對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以支持的行為；業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

31.最高人民法院對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予支持的行為；建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持

四.《保安服務(wù)管理條例》

32.《保安服務(wù)管理條例》對自行招用保安員的單位的要求；

保安員的單位（以下統(tǒng)稱保安從業(yè)單位）應(yīng)當(dāng)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度，加強對保安員的管理、教育和培訓(xùn)，提高保安員的職業(yè)道德水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和責(zé)任意識。

保安從業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法保障保安員在社會保險、勞動用工、勞動保護、工資福利、教育培訓(xùn)等方

確保完好有效；

⑤對建筑消防設(shè)施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準確，存檔備查；

⑥保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距符合消防技術(shù)標準； ⑦組織防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患； ⑧組織進行有針對性的消防演練；

⑨法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全職責(zé)。單位的主要負責(zé)人是本單位的消防安全責(zé)任人

七．36《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定事項 ①業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域； ②業(yè)主委員會的職責(zé)； ③業(yè)主委員會議事規(guī)則；

④業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式； ⑤業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法； ⑥業(yè)主代表的產(chǎn)生方式； ⑦業(yè)主大會會議的表決程序；

⑧業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等； ⑨業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

⑩業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理； 11業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

八．37《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為

①未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； ②將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

③擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； ④損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； ⑤其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為： ①搭建建筑物、構(gòu)筑物；

②改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； ③拆改供暖管道和設(shè)施； ④拆改燃氣管道和設(shè)施。

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

3.《北京市物業(yè)管理辦法》對業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并事項時的規(guī)定 第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。

4.《北京市物業(yè)管理辦法》對建設(shè)單位委托專項服務(wù)的規(guī)定

建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

5.《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責(zé)的劃分

第三條 市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

6.《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定在物業(yè)管理活動中區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

10.業(yè)主大會的組成主體

業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

11.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人的前提條件

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責(zé)召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

16.《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)服務(wù)合同終止的規(guī)定

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

17.《北京市物業(yè)管理辦法》對無物業(yè)服務(wù)書面合同而存在事實服務(wù)的規(guī)定

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交物業(yè)共用部分；

（二）移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企

22.房屋建筑的安全責(zé)任人及其承擔(dān)的責(zé)任

第五條 房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全責(zé)任人(以下簡稱安全責(zé)任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑權(quán)屬不清晰的，實際占有人是安全責(zé)任人。

第六條 安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑的安全使用、檢查維護、安全評估與鑒定、安全問題治理等承擔(dān)責(zé)任，保證房屋建筑的安全性、適用性、耐久性。

23.房屋建筑管理人及其職責(zé)

第七條 房屋建筑管理人(以下簡稱管理人)是對房屋建筑使用安全承擔(dān)管理責(zé)任的自然人、法人或者其他組織。

自行管理的房屋建筑，安全責(zé)任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。第八條 管理人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑進行檢查維護，對于檢查中發(fā)現(xiàn)的房屋建筑使用安全問題應(yīng)向安全責(zé)任人和有關(guān)行政主管部門報告，可以受安全責(zé)任人委托組織對房屋建筑安全問題進行治理，對危害房屋建筑使用安全的行為進行制止、報告，并定期開展房屋建筑使用安全宣傳活動。

24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑時影響安全和公共利益的行為

第十二條 居住建筑的使用人，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榫幼≈獾慕?jīng)營性用房。使用人依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的房屋建筑所有人同意。

第十三條 使用人不得在房屋頂部增設(shè)塔架，不得超過城市規(guī)劃中限定的建筑物高度設(shè)置廣告牌，不得在房屋頂部、地下或者其他部位增設(shè)永久性或者臨時性建筑或者構(gòu)筑物等，不得改變房屋承重體系。

因特殊需要，經(jīng)房屋建筑所有人和利害關(guān)系人同意，在房屋頂部或者其他部位搭建附屬房屋，應(yīng)當(dāng)經(jīng)規(guī)劃部門批準；在房屋建筑外墻或者房屋頂部增設(shè)廣告牌，應(yīng)當(dāng)符合戶外廣告設(shè)置規(guī)劃，并遵守國家和本市的有關(guān)規(guī)定。

第十四條 使用人在使用房屋建筑時，不得有下列影響安全和公共利益的行為：(一)擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

(二)違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體健康的物品；(三)超過設(shè)計使用荷載使用房屋；

(四)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為，在人員密集場所門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物；(五)擅自拆改防雷裝置；

(六)擅自拆改燃氣、供暖、供電、通訊線路等設(shè)施設(shè)備。

25.房屋建筑管理人對房屋建筑日常檢查的內(nèi)容

第十八條 管理人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑進行下列內(nèi)容的日常檢查：

(七)經(jīng)安全評估發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患需要進行安全鑒定的；

(八)其他依法應(yīng)當(dāng)進行安全鑒定的。

房屋安全鑒定費用，由安全責(zé)任人承擔(dān)；人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)安全問題的，鑒定費用由責(zé)任人承擔(dān)。

27.房屋建筑安全問題的治理措施，費用承擔(dān)的方式

第三十條 對存在安全問題的房屋建筑，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分別采取修繕、解除危險、拆除的處理措施。

房屋建筑安全問題的治理費用，由安全責(zé)任人承擔(dān)；人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)安全問題的，其治理費用由責(zé)任人承擔(dān)。

28.依法取得房屋修繕工程施工許可的要求

本辦法所稱修繕，是指為保持和提高房屋的完好程度與使用功能或者為延長房屋耐用年限，對既有房屋建筑進行必要的維護、維修、拆改、翻修和再裝飾所進行的查勘、設(shè)計、施工和驗收等過程控制活動

修繕工程投資額達到30萬元以上或者建筑面積達到300平方米以上時，應(yīng)當(dāng)依法取得施工許可。修繕工程施工中，嚴禁違反設(shè)計文件擅自變動建筑主體、承重結(jié)構(gòu)或者使用功能。

29.危險房屋的處理類別 危險房屋解除危險

第三十八條 確認危險房屋的鑒定結(jié)論，應(yīng)當(dāng)由房屋安全鑒定機構(gòu)做出。

經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，安全責(zé)任人、管理人應(yīng)當(dāng)按照房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定結(jié)論的處理類別進行治理。危險房屋的處理類別分為觀察使用、處理使用、停止使用和整體拆除。

觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用但需繼續(xù)觀察的房屋。房屋安全鑒定機構(gòu)在出具的鑒定報告中應(yīng)當(dāng)注明觀察使用或者下一次進行安全鑒定的時限。

處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險的房屋。設(shè)計單位在加固設(shè)計文件中應(yīng)當(dāng)說明后續(xù)使用年限。

停止使用。適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。

整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。

30.房屋應(yīng)急搶險遵循的原則

第四十五條 房屋應(yīng)急搶險遵循屬地為主、分級負責(zé)、預(yù)防為主、防治結(jié)合、快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、保障有力的原則。

⑤消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴重的；

⑥樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的； ⑦其他情況

35.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用的分攤原則

①商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

②售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該樓幢全體業(yè)主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

③售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)；其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再按照本條第（二）項的原則進行分攤

36.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，使用的辦理程序

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

②業(yè)主大會依法通過使用方案； ③物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；

④物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；

⑤業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門備案；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)區(qū)、縣房改管理部門審核同意；區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

⑥業(yè)主委員會向開戶銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，區(qū)、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出支付住宅專項維修資金的通知； ⑦業(yè)主大會開戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

37.危及房屋使用安全的緊急情況范圍

室外工程——不低于2年

建筑給水及排水工程——除采取隱蔽方式安裝的給排水管道和共用部位的給排水管道質(zhì)量保修期限不低于10年外，建筑給水及排水工程質(zhì)量保修期限不低于2年；若管線設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，其質(zhì)量保修期限應(yīng)與主體結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限相同

電梯工程——不低于3年

電氣工程——除電線、電纜質(zhì)量保修期限不低于5年外，電氣工程質(zhì)量保修期限不低于2年。智能建筑工程——不低于2年

41.住宅專項維修資金的審批條件

住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)本標準規(guī)定的情形的，經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。

42.危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能的緊急情況

發(fā)生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

（一）屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經(jīng)多次補漏后仍難以解決的；

（二）電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的，定期檢驗時被責(zé)令停梯整改的；

（三）高層住宅發(fā)生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體單側(cè)外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的

43．使用住宅專項維修資金的工程項目范圍。地基、基礎(chǔ)

主體結(jié)構(gòu)工程：承受各種作用的基本結(jié)構(gòu)部分，包括承重墻、梁、板、柱。防水工程：包括建筑屋面、外墻面和地下室的防水。保溫工程：包括屋面、外墻面保溫。

裝飾裝修工程：分為住宅內(nèi)共用部位裝修和住宅外共用部位裝修工程，包括地面、抹灰、門窗、吊頂、飾面板（磚）等。

室外工程：，包括小區(qū)內(nèi)道路、場地，公共區(qū)域的階梯及扶手、圍墻、院門。建筑給水及排水工程：包括給排水設(shè)備及附屬設(shè)備、管道設(shè)施等 電梯工程：包括電梯主機、導(dǎo)軌、門系統(tǒng)、轎廂、安全部件等。

46．物業(yè)項目負責(zé)人持證上崗制度的要求和規(guī)定 本市實行項目負責(zé)人持證上崗制度。

（一）項目負責(zé)人經(jīng)市房屋行政主管部門考試合格的，頒發(fā)合格證書；

（二）合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應(yīng)當(dāng)于期滿前三個月向原發(fā)證機關(guān)申請辦理延期手續(xù)；

（三）取得合格證書后，項目負責(zé)人每年須參加不少于40學(xué)時的繼續(xù)教育。

項目負責(zé)人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應(yīng)取消其合格證書，并在項目負責(zé)人信用信息檔案中予以記錄：

（一）未按規(guī)定參加崗位考核、繼續(xù)教育的；

（二）在記分周期被累計扣分超過規(guī)定分值的；

（三）其他應(yīng)予取消合格證書的情形。

項目負責(zé)人被取消合格證書的，自證書取消之日起三年內(nèi)不得在本市擔(dān)任項目負責(zé)人，不得受聘擔(dān)任本市物業(yè)管理行業(yè)專家。

47．物業(yè)服務(wù)信用信息的內(nèi)容、獲取要求、披露方式

信用信息采集渠道，包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門及相關(guān)行政主管部門提供、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人自行申報

信用信息的采集應(yīng)當(dāng)堅持客觀、準確、公正、及時和誰提供誰負責(zé)的原則。信用信息主要包括基本信息、業(yè)績信息和警示信息。

（一）基本信息。企業(yè)在市、區(qū)縣房屋行政主管部門登記的基本情況、物業(yè)項目基本情況、資質(zhì)等級核定情況，管理和專業(yè)技術(shù)人員、項目負責(zé)人的基本情況和執(zhí)業(yè)情況。

（二）業(yè)績信息。企業(yè)或者企業(yè)法定代表人、主要負責(zé)人、項目負責(zé)人在從事物業(yè)管理活動中受到的省部級以上的獎勵、表彰、認定情況，或我市區(qū)縣政府，或市政府相關(guān)行政主管部門物業(yè)管理方面的獎勵、表彰、認定情況。

（三）警示信息。企業(yè)或者項目負責(zé)人在從事物業(yè)管理活動中違反法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)規(guī)定被行政處罰或者處理，以及北京物協(xié)按照行業(yè)自律辦法給予處理等情況。信用信息的披露方式：包括對企業(yè)及其從業(yè)人員信用信息的公示和查詢等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人的信用信息通過北京建設(shè)網(wǎng)、北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站或者其他方式向社會公開。

任何單位和個人均可按照信用信息查詢的有關(guān)規(guī)定，查詢物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用信息情況。

48．物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用記分制度的具體規(guī)定

本市實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用記分制度。企業(yè)負責(zé)人和項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時查詢信用記分情況，并予以改進。記分標準中企業(yè)記分滿分為20分，項目負責(zé)人記分滿分為15分。記分

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)以物業(yè)服務(wù)項目查驗點為基礎(chǔ)協(xié)商確定收費金額。建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費用。

53．在物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動過程中，評估監(jiān)理機構(gòu)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)當(dāng)事人的義務(wù)

當(dāng)事人承擔(dān)的責(zé)任；如何開展評估業(yè)務(wù)；建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行實地查勘，如實向評估監(jiān)理機構(gòu)提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負責(zé)。

54．《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》對物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)和專家的要求和規(guī)定。①具有獨立法人資格，專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)；②注冊資本100萬元以上；③有固定的辦公場所和開展評估監(jiān)理業(yè)務(wù)所需設(shè)施、設(shè)備和辦公條件；④具有工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于5人；⑤法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

符合上述條件的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹课菪姓鞴懿块T備案，市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布備案機構(gòu)名單。

七． 《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》

京建發(fā)[2010]603號 2010年12月1日起施行。北京市建設(shè)委員會《關(guān)于住宅物業(yè)項目交接有關(guān)問題的指導(dǎo)意見》(京建物[2006]23號)同時廢止。

55．物業(yè)項目交接的含義

物業(yè)項目交接，是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間對物業(yè)共用部分進行查驗交接以及對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接的行為。

56．物業(yè)項目交接的內(nèi)容和程序

已經(jīng)成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，可由經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進行交接;未成立業(yè)主大會的，可由全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主代表進行交接。

全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行交接;也可以按照《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》(京建發(fā)[2010]383號)委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行物業(yè)項目交接查驗評估，并出具物業(yè)項目交接查驗報告。

業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式的，全體業(yè)主與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列程序進行交接：

(三)全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門;(四)雙方按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接。

物業(yè)項目交接，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。交接的起算時間為：

(一)約定期限的物業(yè)服務(wù)合同終止的，自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之日起算;(二)其他情形，自建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到全體業(yè)主共同決定的書面告知之日起算。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主共同決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿之日前30日內(nèi)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

57．交接過程中對各方行為規(guī)范的要求

【查驗依據(jù)】物業(yè)項目交接可以參照《北京市新建物業(yè)項目交接查驗標準》相關(guān)規(guī)定進行交接查驗。

【禁止行為】物業(yè)項目交接時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得出現(xiàn)下列行為：①拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料；②拒不配合承接查驗；③拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域；④強行接管；⑤法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為?！揪懿怀烦稣J定】本辦法第十七條所稱拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，是指建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十四條規(guī)定，逾期不撤出物業(yè)管理區(qū)域的行為。

【強行接管的認定】本辦法第十七條所稱強行接管，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的下列行為：

①未經(jīng)業(yè)主共同決定選聘為物業(yè)服務(wù)單位而進駐物業(yè)管理區(qū)域，但政府相關(guān)部門組織接管的除外；②原物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未撤出時，未協(xié)商達成一致或者未經(jīng)訴訟、仲裁而進駐物業(yè)管理區(qū)域。

58．應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的適用情形和具體要求

有下列情形之一，住宅小區(qū)無人管理，不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門在2個工作日內(nèi)組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)：

①物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；

②物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務(wù)合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域的；

③物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等原因致使其法律上或者

0

（二）2010年10月1日以后入住的城區(qū)新建住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主辦理入住手續(xù)前，將購房人信息錄入決策平臺后，到光大銀行各營業(yè)網(wǎng)點申領(lǐng)該項目房屋的一卡通，并在辦理入住手續(xù)前將一卡通發(fā)放給購房人。遠郊區(qū)縣的新建住宅項目，建設(shè)單位可以到北京市農(nóng)村商業(yè)銀行營業(yè)網(wǎng)點申領(lǐng)一卡通。

2010年10月1日前已入住物業(yè)項目的一卡通，可以由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一到光大銀行或北京市農(nóng)村商業(yè)銀行各營業(yè)網(wǎng)點領(lǐng)取后，發(fā)放給業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)申領(lǐng)一卡通前，應(yīng)當(dāng)在決策平臺錄入房屋對應(yīng)的業(yè)主信息。

61．業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別可以發(fā)起的共同決定事項； 業(yè)主決定共同事項的發(fā)起人可以是業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項中第1、6、11、13、19項共同決定事項；

業(yè)主委員會可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20項共同決定事項；

業(yè)主大會成立以前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項中第6項共同決定事項

62．共同決定事項發(fā)起人在發(fā)起決策前，應(yīng)當(dāng)完成的工作；

將擬決策事項及相關(guān)材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向相關(guān)業(yè)主公示，公示期不得少于15日； 登錄決策平臺查詢系統(tǒng)中是否有所在物業(yè)項目及業(yè)主信息，沒有的，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)?shù)卿洓Q策平臺補錄相關(guān)信息；

確認參與表決的相關(guān)業(yè)主一卡通持卡情況。對沒有業(yè)主一卡通的業(yè)主，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)協(xié)助其向光大銀行或北京市農(nóng)村商業(yè)銀行申請領(lǐng)取。

63．決策平臺提供的表決方式，業(yè)主投票方式。

決策平臺提供互聯(lián)網(wǎng)、電話語音、光大銀行自助繳費機、人工幫助、現(xiàn)場協(xié)助五種表決方式。每張一卡通同一事項只能表決一次。

業(yè)主可以憑持有的一卡通的卡號和密碼登錄決策平臺或撥打62960000投票表決。

業(yè)主使用決策平臺決定共同事項時，相關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供互聯(lián)網(wǎng)及電話設(shè)備，為業(yè)主現(xiàn)場表決提供條件。

在表決期限內(nèi)，業(yè)主可以實時查詢事項表決結(jié)果。對同一事項的表決意見，業(yè)主一經(jīng)投票不得修改。

投票期限屆滿時，系統(tǒng)將自動統(tǒng)計投票結(jié)果并生成帶有條形碼的決策書。

九． 《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范》 京建發(fā)〔2010〕636號

相關(guān)工作五年以上；

（四）擔(dān)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理以上職務(wù)；

（五）有豐富的企業(yè)綜合管理及運營管理工作實踐經(jīng)驗，在公司負責(zé)或從事過市場運營、品質(zhì)管理、人力資源管理、財務(wù)管理等工作；

（六）熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營特點與規(guī)律，熟悉行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。

專業(yè)技術(shù)類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）遵守國家法律法規(guī)，有良好的職業(yè)道德，工作認真負責(zé)，堅持原則，作風(fēng)正派，廉潔自律，無違法記錄；

（二）從事第五條第三款中所列專業(yè)技術(shù)崗位工作五年以上；

（三）具有中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格；

（四）具有大學(xué)本科或以上學(xué)歷；

（五）熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標準；

（六）有必要的工作時間，年齡六十五周歲以下，身體健康。

68．物業(yè)管理行業(yè)專家的工作范圍

物業(yè)管理行業(yè)專家可以接受當(dāng)事人委托，參與本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評審、物業(yè)管理示范項目考評、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理等工作

69．物業(yè)管理行業(yè)專家的權(quán)利和義務(wù)

（一）接受政府相關(guān)部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、第三方評估監(jiān)理機構(gòu)的委托，承擔(dān)評審、考評或評估監(jiān)理工作；

（二）依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，運用專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，對項目進行獨立評審及評估，提出評審或評估意見，不受任何單位或個人的干預(yù)；

（三）參加有關(guān)部門組織的培訓(xùn)、講座和交流；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

十一． 《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》

70．對《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》基本規(guī)定的理解

是通過日常的管理服務(wù)使物業(yè)保值增值；使廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主正確認識物業(yè)管理，樹立責(zé)任意識，保障房屋的住用安全。為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價格爭議提供了解決途徑。有利于構(gòu)建質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。《標準》劃分為5個等級，滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標準體系。建設(shè)單位在銷售房屋前、或者全體業(yè)主在確定物業(yè)管理方式前，可以根據(jù)住宅物業(yè)項目實際情況、以及業(yè)主的需求選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標準，并委托第三方評估監(jiān)理機構(gòu)參照北京物協(xié)按季度發(fā)布的物業(yè)服務(wù)成本信息測算出服務(wù)價格，為逐步建

熱設(shè)施存在隱患的，應(yīng)當(dāng)及時消除；發(fā)現(xiàn)用戶自用采暖設(shè)施存在隱患的，應(yīng)當(dāng)書面告知用戶及時消除。

(二)供熱前應(yīng)當(dāng)進行供熱系統(tǒng)充水、試壓、排氣、試運行等工作，并提前在供熱范圍內(nèi)進行公告。

(三)建立用戶采暖溫度抽測制度，定期對用戶室溫進行檢測，測溫記錄應(yīng)當(dāng)有用戶或者其他證明人簽字。

(四)采暖期內(nèi)實行24小時服務(wù)，并及時處理和回復(fù)用戶反映的問題。

74.對供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護、搶修和更新改造責(zé)任的規(guī)定。

供熱單位應(yīng)當(dāng)對供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護、搶修和更新改造的責(zé)任，機關(guān)、部隊、企事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門提供社會供熱服務(wù)的，可以按照規(guī)定委托專業(yè)企業(yè)承擔(dān)。

住宅用戶發(fā)現(xiàn)室內(nèi)供熱采暖設(shè)施異常、泄漏等情況時，應(yīng)當(dāng)及時向供熱單位報修，并承擔(dān)室內(nèi)自用采暖設(shè)施維修、更新的相關(guān)費用。

非住宅用戶供熱采暖設(shè)施的維護、管理以及更新改造，由供熱單位與用戶在合同中約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)供熱采暖設(shè)施保修期內(nèi)的保修責(zé)任

十三． 《北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范》 2009年2月1日起試行

75.有限空間的定義、包括的類型

有限空間：指封閉或部分封閉，進出口較為狹窄有限，未被設(shè)計為固定工作場所，自然通風(fēng)不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質(zhì)積聚或氧含量不足的空間。有限空間分為三類：

（一）密閉設(shè)備：如船艙、貯罐、車載槽罐、反應(yīng)塔（釜）、冷藏箱、壓力容器、管道、煙道、鍋爐等；

（二）地下有限空間：如地下管道、地下室、地下倉庫、地下工程、暗溝、隧道、涵洞、地坑、廢井、地窖、污水池（井）、沼氣池、化糞池、下水道等；

（三）地上有限空間：如儲藏室、酒糟池、發(fā)酵池、垃圾站、溫室、冷庫、糧倉、料倉等。

76.在有限空間作業(yè)，事先應(yīng)進行的檢測，實施檢測應(yīng)注意的事項

實施有限空間作業(yè)前，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)嚴格執(zhí)行“先檢測、后作業(yè)”的原則，根據(jù)作業(yè)現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況，檢測有限空間可能存在的危害因素。檢測指標包括氧濃度值、易燃易爆物質(zhì)（可燃性氣體、爆炸性粉塵）濃度值、有毒氣體濃度值等。未經(jīng)檢測，嚴禁作業(yè)人員進入有限空間。

空間的產(chǎn)權(quán)人、管理單位應(yīng)當(dāng)保證地下空間符合下列條件：

（一）符合防火、衛(wèi)生等管理規(guī)定，并經(jīng)公安消防機構(gòu)、衛(wèi)生主管部門檢查合格。

（二）房屋建筑安全，不存在危險構(gòu)件。

（三）具有上下水、衛(wèi)生間、用電設(shè)施。

（四）通風(fēng)良好，設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)或者空氣調(diào)節(jié)裝置，并保證有效使用。地下空間平時使用必需的新風(fēng)量，以及相應(yīng)的新風(fēng)系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)置符合設(shè)計規(guī)范要求。

（五）具有防汛、防雨水倒灌設(shè)施。

（六）按規(guī)定設(shè)置和配備機械防煙排煙系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)以及其他消防設(shè)施和器材。

79.地下空間的使用人的使用行為應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定

（一）履行地下空間安全使用責(zé)任書中的安全使用義務(wù)和本辦法第五條（78題）第（四）項、第（八）項、第（九）項的規(guī)定。

（二）根據(jù)不同的使用性質(zhì)，保證地下空間在使用中符合國家規(guī)定的相關(guān)行業(yè)的衛(wèi)生標準。

（三）裝飾、裝修材料符合國家和本市規(guī)定的消防、衛(wèi)生要求；進行裝飾、裝修等施工作業(yè)期間，不得投入使用。

（四）不得存放液化石油氣鋼瓶，不得使用液化石油氣和閃點小于60°C的液體做燃料。

（五）保障安全出口、疏散通道暢通，有人時不得上鎖。

（六）不得在地下空間內(nèi)從事危險化學(xué)品、煙花爆竹等危險物品的生產(chǎn)經(jīng)營。不得在地下空間內(nèi)儲存易燃易爆物品。

（七）按照國家有關(guān)消防安全技術(shù)規(guī)定安裝、使用電器產(chǎn)品，設(shè)計、敷設(shè)用電線路；禁止超負荷用電。

（八）不得在地下空間內(nèi)設(shè)置油浸電力變壓器和其他油浸電氣設(shè)備。

（九）地下空間內(nèi)所容納的人員不得超過核定人數(shù)。核定人數(shù)的具體辦法和標準，由市人民防空主管部門、建設(shè)（房屋）行政主管部門制定。

（十）對從業(yè)人員進行安全教育，并制定安全事故應(yīng)急救援預(yù)案。

（十一）遵守國家及本市其他有關(guān)地下空間安全使用的管理規(guī)定。

80.利用地下空間從事旅店業(yè)，設(shè)置宿舍，以及作為其他居住場所的，應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定 地下空間的產(chǎn)權(quán)人、管理單位、使用人除應(yīng)當(dāng)遵守本辦法第五條、第六條（78.79題）規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）房間內(nèi)人均使用面積不得少于4平方米。

（二）不得設(shè)置上下床。

（三）配備有效的防滅病媒生物設(shè)施、消毒設(shè)施和垃圾、廢棄物的存放專用設(shè)施。

十七． 《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》（京高法發(fā)[2003]389號）2004年1月1日起試行

85.業(yè)主委員會可作為原告參加訴訟的條件

業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；

(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；

(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

業(yè)主委員會的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理

86.審理追索物業(yè)服務(wù)費案件對訴訟時效的確定

審理追索物業(yè)服務(wù)費案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認定其在持續(xù)主張權(quán)利。

87.業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)財物、車輛丟失或毀損責(zé)任的前提條件

物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管服務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

十八． 《關(guān)于<北京市物業(yè)管理辦法>實施中若干問題的通知》 京建發(fā)[2010]506號

88．《北京市物業(yè)管理辦法》所指的前期物業(yè)管理期限

前期物業(yè)管理期限，是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。

89．《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準的有關(guān)規(guī)定

? 第十一條大型活動有下列情形之一的，主辦者應(yīng)當(dāng)向市公安機關(guān)申請安全許可：

（一）舉辦場所跨區(qū)、縣的；

（二）舉辦場所固定座席一萬以上的文藝演出、體育競賽；

（三）有其他國家和地區(qū)的個人、組織參展，并且總展位數(shù)在五百個以上的展覽、展銷。

? 前款規(guī)定以外的其他大型活動，主辦方應(yīng)當(dāng)向舉辦所在地區(qū)、縣公安機關(guān)申請安全許可。

93．在大型活動中，主辦者、場所提供者以及公安機關(guān)分別履行的職責(zé)； ? 第七條大型活動主辦者應(yīng)當(dāng)履行下列安全職責(zé)：

?

（一）進行安全風(fēng)險預(yù)測或者評估，制定安全工作方案和處置突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；

（二）建立并落實安全責(zé)任制度，確定安全責(zé)任人，明確安全措施、崗位職責(zé)；

（三）配備與大型活動安全工作需要相適應(yīng)的專職保安等專業(yè)安全工作人員；

（四）為大型活動的安全工作提供必需的物質(zhì)保障；

（五）組織實施現(xiàn)場安全工作，開展安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時消除；

（六）對參加大型活動的人員進行安全宣傳和教育，及時勸阻和制止妨礙大型活動秩序的行為，發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為及時向公安機關(guān)報告；

（七）接受公安等政府有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，及時消除安全隱患。

? 大型活動有承辦者的，主辦者應(yīng)當(dāng)與承辦者簽訂安全協(xié)議，就前款內(nèi)容明確各自的具體職責(zé)。承辦者應(yīng)當(dāng)按照安全協(xié)議規(guī)定的職責(zé)，與主辦者共同落實安全工作。

? 第八條大型活動場所提供者應(yīng)當(dāng)履行下列安全職責(zé)：

（一）保證大型活動場所、設(shè)施符合國家安全標準和消防安全規(guī)范，并向主辦者提供場所人員核定容量、安全通道、出入口以及供電系統(tǒng)等涉及場所使用安全的資料、證明；

（二）安全出入口和安全通道設(shè)置明顯的指示標識，并保證暢通；

（三）根據(jù)安全要求設(shè)立安全緩進通道和必要的安全檢查設(shè)備、設(shè)施；

（四）配備應(yīng)急廣播、照明設(shè)施，并確保完好、有效；

（五）對停車設(shè)施不得擠占、挪用，并維護安全秩序；

（六）保證安全防范設(shè)施與大型活動安全要求相適應(yīng)。

? 第九條公安機關(guān)在大型活動安全監(jiān)督管理工作中應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

?

（一）制定大型活動安全許可和安全監(jiān)督管理的工作規(guī)范和標準，并向社會公布；

（二）制定大型活動安全監(jiān)督方案和突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；

（三）建立大型活動不良安全信息記錄制度，并向社會公示；

（四）審核許可申請材料，實地勘驗活動場所；

（五）在大型活動舉辦前，對活動場所組織專項安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的責(zé)令改正；

（六）在大型活動舉辦過程中，對安全工作的落實進行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的責(zé)令改正；

（七）對安全工作人員進行安全宣傳、教育；

（八）對現(xiàn)場秩序混亂，可能導(dǎo)致安全事故或者危害公共安全的緊急情況和其他突發(fā)事件，及時進行處置；

（九）依法查處大型活動中的違法犯罪行為。

94．大型活動安全工作方案應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容；

?

（一）舉辦日期、時間、地點、人數(shù)和內(nèi)容；

（二）安全工作的組織系統(tǒng)；

（三）安全工作人員的數(shù)量、崗位職責(zé)；

（四）場所建筑和設(shè)施的消防安全措施；

（五）車輛停放、疏導(dǎo)措施；

（六）票證的印制、查驗等措施；

（七）現(xiàn)場秩序維護、人員疏導(dǎo)措施；

（八）其他與安

第二篇：北京物業(yè)項目負責(zé)人考試-參考試卷

單選：

1、《物業(yè)管理條例》中對業(yè)主正確的定義是（）。

A、房屋的所有權(quán)人

B、房屋的使用人

C、房屋的租賃人

D、房屋的擁有人

2、物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有（）合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。A、簽署

B、締約

C、解除

D、解約

3、業(yè)主確需（）公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知業(yè)主管理企業(yè)。

A、占用

B、使用

C、改變

D、獨占

4、物業(yè)管理行業(yè)專家不得有下列()禁止行為。

A、取得注冊物業(yè)管理師證書

B、具備高級專業(yè)技術(shù)職稱

C、從事物業(yè)服務(wù)滿10年

D、違規(guī)收受利害關(guān)系人的財物或者其他好處的獨占

5、業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等（）特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。

A、專有部分

B、共有部分

C、私有部分

D、其他部分

6、物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起（）日內(nèi)，報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案。

A、10

B、20

C、15

D、30

7、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，（）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、居民委員會

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

8、發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采?。ǎ┑耐瑫r，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

A、應(yīng)急措施

B、應(yīng)急預(yù)案

C、應(yīng)急預(yù)防

D、應(yīng)急救援

9、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得（）的同意。

A、街道辦事處和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、物業(yè)主管部門和業(yè)主委員會

D、規(guī)劃主管部門和業(yè)主委員會

10、（）或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀的，人民法院應(yīng)予支持。

A、建設(shè)單位

B、業(yè)主

C、業(yè)主委員會

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

11、用人單位自用工之日起應(yīng)于（）內(nèi)與勞動者訂立書面勞動合同。

A、一個月不滿半年

B、一個月不滿一年

C、三個月不滿一年

D、半年不滿兩年

12、《北京市物業(yè)管理辦法》自（）起施行。

A、2010年8月1日 B、2010年10月1日 C、2010年12月1日 D、2011年1月1日

13、（）負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

A、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

B、政府行政主管部門 C、街道辦事處

D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

14、《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，()承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。A、第三方評估監(jiān)理單位

B、物業(yè)服務(wù)公司 C、建設(shè)單位

D、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

15、《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定（）負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。A、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

B、物業(yè)管理處

C、市房屋行政主管部門

D、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心

16、業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進行物業(yè)（）查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關(guān)資料。

A、公共部分

B、公共區(qū)域

C、設(shè)備設(shè)施

D、共用部分

17、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積（）以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。A、30%

B、50%

C、67%

D、80%

18、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起（）日內(nèi)，向籌備組提供業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料。

A、7

B、10

C、15

D、30

19、某小區(qū)的建筑面積有30萬平方米，主要設(shè)備是一套系統(tǒng)，車庫、綠地和景觀是業(yè)主共用的，但是該小區(qū)由小區(qū)內(nèi)道路劃分為四個組團，各個組團的保安監(jiān)控系統(tǒng)是分別負責(zé)各個組團的監(jiān)控，該小區(qū)應(yīng)當(dāng)劃分為（）物業(yè)管理區(qū)域。

A、一個

B、二個

C、三個

D、四個

20、前期物業(yè)管理期限，是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)（）交接止。

A、公共區(qū)域

B、設(shè)施設(shè)備

C、共用部分

D、公共部分

21、《北京市物業(yè)管理辦法》實施前，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，（）執(zhí)行。A、需要按照重新簽署合同約定

B、在辦法實施前簽署的合同按照合同約定執(zhí)行，辦法實施后的分期開發(fā)的部分需要重新簽署合同約定

C、如果成立業(yè)主大會，按照業(yè)主大會的決議 D、按照合同約定

22、新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位在房屋買賣合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于（）平方米，其中地上房屋不得低于（）平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積（）平方米。

A、300、150、50至100

B、200、100、30至80 C、180、120、40至80

D、150、100、30至60

23、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了（）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

A、通知義務(wù)

B、告訴義務(wù)

C、通報義務(wù)

D、告知義務(wù)

24、房屋建筑的（）是房屋建筑使用安全責(zé)任人。

A、租戶

B、使用人

C、所有人

D、產(chǎn)權(quán)人

25、本市行政區(qū)域內(nèi)（）的住宅專項維修資金使用應(yīng)按規(guī)定審核。A、商品住宅、未售公有住房

B、自用住宅、售后公有住房 C、商品住宅、非住宅

D、商品住宅、售后公有住房

26、依據(jù)信用記分結(jié)果，對項目負責(zé)人及其企業(yè)進行處理時，下列表述正確的是（）。A、項目負責(zé)人記分達到2分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負責(zé)人提出書面警告

B、項目負責(zé)人記分達到5分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負責(zé)人進行約談，記入項目負責(zé)人信用信息檔案

C、單個項目經(jīng)理記分達到10分時，并在建設(shè)網(wǎng)進行公示該項目經(jīng)理的信用記錄

D、單個項目負責(zé)人記分達到15分時，注銷《北京市物業(yè)項目負責(zé)人考試合格證書》，在北京建設(shè)網(wǎng)進行公示，并扣除企業(yè)10分

27、組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將（）、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

A、服務(wù)標準

B、服務(wù)單位

C、項目負責(zé)人

D、服務(wù)內(nèi)容

28、電梯出現(xiàn)故障或者發(fā)生異常情況時，（）應(yīng)當(dāng)組織進行全面檢查，消除電梯事故隱患后，方可重新投入使用。

A、電梯安裝單位

B、電梯維護單位

C、電梯使用單位

D、業(yè)主委員會

29、《（北京市物業(yè)管理辦法）實施中若干問題的通知》中規(guī)定業(yè)主入住前，應(yīng)當(dāng)與()簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B、開發(fā)單位

C、銀行、建設(shè)單位

D、建設(shè)單位 30、張某與蔣某是鄰居關(guān)系，2010年8月，張某未將其空調(diào)室外機安裝在物業(yè)指定的位置，而是安裝在正對蔣某房門的位置，導(dǎo)致影響蔣某的生活，蔣某遂將張某告上法庭，要求張某拆除空調(diào)室外機并賠償精神損失。張某的行為即違反了《民法通則》中關(guān)于（）的規(guī)定。A、鄰里關(guān)系

B、相鄰關(guān)系

C、共有

D、所有權(quán)

多選：

1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有（）權(quán)利。

A、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) B、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 C、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)劃的建議 D、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)

2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)（）。

A、按時參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán) B、遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則 C、按規(guī)定交納專項維修資金 D、按時交納物業(yè)服務(wù)費用

3、業(yè)主大會會議分為（）會議。

A、定期 B、不定期 C、臨時 D、隨時開會

4、業(yè)主委員會履行下列職責(zé)（）。

A、召集業(yè)主大會，報告物業(yè)實施情況 B、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 D、監(jiān)督業(yè)主公約的實施

5、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)利益、（）等事項依法作出約定。

A、物業(yè)的使用、維護、管理 B、業(yè)主的共同利益 C、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) D、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任

6、裝修人在裝飾裝修活動中，嚴禁實施擅自變動（）的行為。

A、衛(wèi)生潔具 B、承重結(jié)構(gòu) C、建筑主體 D、支管線

7、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為()。A、予以制止 B、依法處理 C、行政處罰 D、刑事處分

8、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位在物業(yè)使用和質(zhì)量保證方面應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交（）等資料。

A、屋頂防滲試驗報告 B、物業(yè)使用說明文件

C、物業(yè)質(zhì)量保修文件 D、房屋保修年限文件

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)（）。

A、移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)備設(shè)施使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄

B、移交《北京市物業(yè)管理辦法》第十條規(guī)定的相關(guān)資料 C、移交物業(yè)共用部分 D、結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用

10、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，（）不得強行接管。

A、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決

B、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決 C、協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁 D、業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決

11、（）和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。

A、業(yè)主 B、物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、建設(shè)單位 D、業(yè)主委員會

12、住宅物業(yè)裝飾裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的（）等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公 示。

A、時間 B、地點 C、裝修單位 D、裝修時間

13、住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的（）的資金。

A、維修 B、更新 C、改造 D、翻新

14、業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交下列資料()。A、物業(yè)管理區(qū)域劃分資料

B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖

C、竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料

D、設(shè)備設(shè)施的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄

15前期物業(yè)管理階段，發(fā)生下列（）情形之一的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按約定繳納物業(yè)服務(wù)費。A、籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的

B、首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的

C、首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的

D、物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標準，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的

16、業(yè)主可以以（）為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。A、幢 B、單元 C、樓層 D、整個小區(qū) 17下列（）是屬于房屋管理人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑進行的日常檢查的內(nèi)容。A、房屋的開裂、變形，地基不均勻沉降等異?，F(xiàn)象

B、白蟻蟻害區(qū)蟻情

C、房屋建筑公共部位空調(diào)的運行狀況

D、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的完好性及運行情況

18、下列（）費用不得從住宅專項維修資金中列支。

A、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共同設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用

B、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用

C、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、其用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用 D、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用

19、發(fā)生下列（）情況之一的，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

A、高層住宅發(fā)生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的 B、專用排水設(shè)施漏水的

C、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的 D、業(yè)主衛(wèi)生間支管道嚴重漏水

20、北京市實行物業(yè)項目負責(zé)人持證上崗制度，下列（）是項目負責(zé)人必須具備的條件。A、具備建設(shè)部和人勞部頒發(fā)的物業(yè)管理師證書 B、經(jīng)市房屋行政主管部門頒發(fā)合格證書

C、合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應(yīng)當(dāng)于期滿前三個月向原發(fā)證機關(guān)申請辦理延期手續(xù)

D、取得合格證書后，項目負責(zé)人每年須參加不少于40學(xué)時的繼續(xù)教育

21、北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理的范圍包括（）。A、物業(yè)項目交接查驗 B、物業(yè)服務(wù)費用評估 C、其他需要評估監(jiān)理的事項 D、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好程度評價

22、物業(yè)項目交接時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，不得出現(xiàn)（）行為。

A、拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料 B、拒不配合交接查驗 C、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域 D、強行接管

23、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的（）等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

A、共用設(shè)備設(shè)施 B、建筑物規(guī)模 C、社區(qū)建設(shè) D、市政公用設(shè)施

24、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需由業(yè)主共同決定的（）事項，可以使用決策平臺表決。

A、成立業(yè)主大會 B、修改業(yè)主大會議事規(guī)則 C、修改管理規(guī)約 D、變動建筑主體和拆改承重結(jié)構(gòu)

25、北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準批準的單位是（）。

A、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 B、北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 C、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會物業(yè)處 D、北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局標準化處

26、電梯使用單位的安全管理人員應(yīng)當(dāng)履行對電梯（）落實電梯的定期檢驗計劃的職責(zé)。A、運行的日常巡視 B、做好電梯日常使用狀況記錄 C、機房溫度 D、機房衛(wèi)生環(huán)境

27、房屋建筑使用安全管理應(yīng)當(dāng)遵循（）預(yù)防為主、防治結(jié)合（）的原則。A、定期檢查電梯 B、合理使用 C、綜合治理 D、確保安全

28、物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（）發(fā)生的民事糾紛。A、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間 B、業(yè)主與業(yè)主之間

C、業(yè)主與業(yè)主委員會之間 D、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間

29、北京市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地上各類房屋建筑的（）等活動及其監(jiān)督管理，適用《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》。

A、安全使用 B、檢查維護 C、安全鑒定 D、安全問題治理 30、利用地下空間從事旅店業(yè)，設(shè)置宿舍的，產(chǎn)權(quán)人、管理單位、使用人應(yīng)當(dāng)遵守下列（）規(guī)定。

A、房間內(nèi)人均使用面積不得少于4平方米 B、不得設(shè)置上下床

C、配備有效的防滅病媒生物設(shè)施 D、配備消毒設(shè)施和垃圾、廢棄物的存放專用設(shè)施

31、物業(yè)項目負責(zé)人包括（）。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派的項目負責(zé)人 B、建設(shè)單位按照前期物業(yè)服務(wù)合同指派的項目負責(zé)人 C、政府有關(guān)部門應(yīng)急聘用的管理人 D、業(yè)主共同決定聘請的其他管理人

32、規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查（）等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標。A、物業(yè)服務(wù)用房建筑面積 B、位置 C、配置 D、綠地面積

33、新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括（）等。A、客服接待 B、項目檔案資料保存 C、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房 D、人員值班備勤

34、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以（）等為由拒絕辦理交接。

A、業(yè)主欠繳停車費服務(wù)費用 B、業(yè)主欠繳供暖服務(wù)費用 C、業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用 D、對業(yè)主共同決定有異議

35、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、（）等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施。

A、電氣 B、制冷 C、有限空間 D、高空

36、（）、物業(yè)服務(wù)查驗交接報告或其摘要文本應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。A、籌備組成立公告 B、首次業(yè)主大會會議決議 C、查驗通知 D、交接通知

37、專用排水設(shè)施因（）等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的，可使用專項維修資金。A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化

38、物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的（）及和相關(guān)場地。

A、建筑物 B、車庫 C、構(gòu)筑物 D、配套設(shè)施設(shè)備

39、《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》所稱房屋建筑是指依法建造或者依法登記的（），包括附屬構(gòu)筑物和與其配套的線路、管道、設(shè)備。

A、居住建筑 B、公共建筑 C、工業(yè)建筑 D、綜合建筑 40、《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》規(guī)定業(yè)主委員會于下列（）情況下可作為原告參加訴訟。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的

B、物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕將《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的

C、業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的

D、物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會的 簡答：

1、《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理的概念是如何闡述的？

2、如何理解《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》的基本規(guī)定？

3、《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年第一季度要向業(yè)主公示哪些內(nèi)容？ 案例分析：

2004年8月8日原告與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)商）簽訂《某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡稱：前期物業(yè)合同），開發(fā)商委托原告為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)和管理。被告購買了該小區(qū)B4號樓5單元501號房屋，建筑面積275.85平方米，并于2006年6月6日辦理了入住手續(xù)。開放商與原告簽訂的前期物業(yè)合同第九條約定寫字樓及公共區(qū)域能源費合計每平方米每月15.03元；第十一條約定業(yè)主在繳費期開始之日前的10個工作日內(nèi)預(yù)付下一個季度或半年的物業(yè)服務(wù)費。如業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)公司可以從逾期之日起每日加收應(yīng)繳費用萬分之三的滯納金。

原告某物業(yè)公司訴稱，被告是某小區(qū)4號樓5單元501號房屋的業(yè)主。自2004年8月8日起，原告一直為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物業(yè)費99504.72元。經(jīng)多次催要未果，故原告訴至法院，要求被告支付拖欠的物業(yè)費，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滯納金14557.54元，同時要求被告承擔(dān)本案訴訟費。

被告稱：我拒絕交納自2007年6月起的物業(yè)費是由于原告沒有達到物業(yè)服務(wù)的標準。雖然大廈是開放式的寫字樓，但保安沒有盡到安全管理的責(zé)任，導(dǎo)致我公司員工放在前臺上的手機被盜。我公司樓下是美發(fā)學(xué)校，三百多人經(jīng)常占用五層的衛(wèi)生間，并且學(xué)校使用的化學(xué)品常年污染五層的空氣。我多次向原告反映情況，但至今原告沒有解決，所以我不同意交納物業(yè)費，并且原告要求的滯納金沒有法律依據(jù)，所以不同意給付。請問：

1、業(yè)主的答辯理由是否合理？（2分）

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟請求是否合理？（2分）

3、如果物業(yè)公司的訴訟請求是合理的，而業(yè)主的抗辯是不合理的，請問其依據(jù)是什么？（9分）

4、如果物業(yè)公司的訴訟請求是不合理的，而業(yè)主的抗辯是合理的，請問其依據(jù)是什么？

（9分）

第三篇：物業(yè)項目負責(zé)人考試大綱

北京市物業(yè)項目負責(zé)人考試大綱(試用)

物業(yè)管理法律法規(guī)部分

一、《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)及最高法院司法解釋（法釋[2009]7號）

1.建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房的權(quán)屬

2.建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬

3.業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

4.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的條件

5.業(yè)主管理建筑物及附屬設(shè)施的形式

二、《物業(yè)管理條例》

6.業(yè)主大會有哪些權(quán)利

7.業(yè)主委員會有哪些職責(zé)

8.物業(yè)承接驗收時，應(yīng)當(dāng)移交的資料

9.物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容

10.供水、供電、供氣、供熱等相關(guān)管線及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任

11.水、電、氣、熱等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)如何收費

12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法裝修、違法建設(shè)等行為承擔(dān)的義務(wù)

13.物業(yè)企業(yè)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的條件

14.對擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途行為的處罰措施

15.對擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地行為的處罰措施

16.對擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營行為的處罰措施

三、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第164號）

17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級條件

18.不同資質(zhì)等級物業(yè)企業(yè)可承接的物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍

19.對物業(yè)企業(yè)無資質(zhì)經(jīng)營行為的處罰措施

20.對以欺騙手段取得物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書行為的處罰措施

21.對超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的處罰措施

22.對出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的處罰措施

四、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）及《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號）、《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》（京建物[2010]272號）

23.住宅專項維修資金的用途

24.住宅專項維修資金的申請主體

25.住宅專項維修資金的受理部門

26.申請住宅專項維修資金需提交的文件資料

27.住宅專項維修資金的分攤原則

28.常規(guī)情況下申請使用住宅專項維修資金的程序

29.應(yīng)急情況下申請使用住宅專項維修資金的程序

30.應(yīng)急使用住宅專項維修資金的適用范圍

31.沒有建立維修資金的小區(qū)，發(fā)生維修費用怎么辦

32.對挪用專項維修資金行為的處罰措施

五、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格[2003]1864號）、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格[2007]2285號）、《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》（京發(fā)改〔2005〕2662號）

33.什么是包干制物業(yè)服務(wù)收費

34.什么是酬金制物業(yè)服務(wù)收費

35.預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的有關(guān)規(guī)定

36.物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的情形

37.物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的適用范圍

六、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號）

38.住宅室內(nèi)裝飾裝修的禁止行為

39.裝修前如何辦理申報登記

40.如何簽訂裝飾裝修協(xié)議

41.物業(yè)企業(yè)對裝飾裝修的現(xiàn)場檢查和監(jiān)督

42.物業(yè)企業(yè)對違規(guī)裝修行為的處理措施

七、《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》（人部發(fā)[2005]95號）

43.取得《物業(yè)管理師資格證書》后，如何辦理初始注冊

44.有關(guān)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)的規(guī)定

八、《北京市物業(yè)管理辦法》（市政府令第219號）及配套規(guī)范性文件

45.前期物業(yè)管理期限

46.前期物業(yè)管理階段如何收費

47.什么是業(yè)主一卡通

48.業(yè)主一卡通如何發(fā)放

49.什么是業(yè)主決定共同事項公共決策平臺

50.物業(yè)企業(yè)如何開展第一季度公示工作

51.物業(yè)企業(yè)如何辦理合同備案

52.擔(dān)任物業(yè)項目負責(zé)人的資格

53.對物業(yè)企業(yè)及項目負責(zé)人的信用記分

54.物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理的業(yè)務(wù)范圍

55.如何聘用第三方評估監(jiān)理機構(gòu)

56.物業(yè)企業(yè)合同屆滿后不再提供服務(wù)時如何辦理交接手續(xù)

57.業(yè)主選聘新物業(yè)企業(yè)時，物業(yè)企業(yè)如何配合交接

58.住宅物業(yè)服務(wù)標準共分幾級

59.申請成立業(yè)主大會的要求

60.業(yè)主大會成立的條件

61.物業(yè)管理示范（四星）項目申報條件

62.物業(yè)管理示范（五星）項目申報條件

63.物業(yè)管理示范項目考評程序

64.參評全國物業(yè)管理示范項目的條件

65.對物業(yè)企業(yè)不按時將合同報送備案行為的處罰措施

66.對物業(yè)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)行為的處罰措施

67.對物業(yè)企業(yè)不按規(guī)定交接的處罰措施

68.對物業(yè)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域行為的處罰措施

69.對物業(yè)企業(yè)強行接管行為的處罰措施

九、《保安服務(wù)管理條例》（國務(wù)院令第564號）

70.如何保存保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄

71.保安員在保安服務(wù)過程中的禁止行為

十、《北京市消防條例》

72.住宅區(qū)的物業(yè)企業(yè)有哪些消防安全義務(wù)

73.高層建筑的管理使用人有哪些消防安全義務(wù)

74.人防工程和普通地下室的管理使用人有哪些消防安全義務(wù)

十一、《北京市安全生產(chǎn)條例》、《北京市樓宇內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營單位安全生產(chǎn)規(guī)范（試行）》（京安監(jiān)發(fā)[2009]34號）

75.物業(yè)企業(yè)承擔(dān)何種安全生產(chǎn)管理職責(zé)

76.物業(yè)企業(yè)如何開展樓宇內(nèi)的安全檢查

77.物業(yè)企業(yè)如何應(yīng)對事故隱患

十二、《北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范》（京安監(jiān)發(fā)[2009]8號）、《關(guān)于進一步加強本市有限空間作業(yè)安全監(jiān)管的意見》（京政辦發(fā)[2010]19號）

78.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有限空間的種類

79.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如何開展有限空間作業(yè)

80.物業(yè)企業(yè)將有限空間作業(yè)發(fā)包時應(yīng)注意的事項

81.物業(yè)企業(yè)在有限空間作業(yè)中的責(zé)任

十三、《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》（市人民政府令第228號）、《關(guān)于制止、報告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)和違法經(jīng)營行為的通知》（京建發(fā)〔2011〕186號）

82.在違法建設(shè)處理中，物業(yè)企業(yè)有哪些義務(wù)

83.物業(yè)企業(yè)如何履行制止、報告違法建設(shè)的義務(wù)

十四、《北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法》

84.在用電梯如何進行定期檢驗

85.電梯使用單位的安全管理人員的職責(zé)

86.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的電梯安全使用管理責(zé)任

87.物業(yè)企業(yè)如何應(yīng)對電梯事故

十五、《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》

88.物業(yè)企業(yè)承擔(dān)何種房屋建筑使用安全管理責(zé)任

89.房屋建筑安全管理員如何配備

十六、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》（北京市人民政府令第152號）

90.物業(yè)企業(yè)接受委托管理地下空間時應(yīng)負的責(zé)任

十七、《北京市排水和再生水管理辦法》（市政府令第215號）

91.住宅區(qū)內(nèi)專用排水和再生水設(shè)施的運營和養(yǎng)護責(zé)任規(guī)定

十八、《北京市綠化條例》

92.居住區(qū)物業(yè)企業(yè)對綠地、樹木的管理和保護責(zé)任

十九、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號）、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]8號）、《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》（京高法發(fā)[2003]389號）、《民事訴訟法》、《人民調(diào)解法》、《關(guān)于加強人民調(diào)解化解物業(yè)管理糾紛的指導(dǎo)意見》

93.業(yè)主身份如何認定

94.建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分、共有部分如何認定

95.建筑區(qū)劃內(nèi)車庫、車位產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定

96.物業(yè)服務(wù)合同無效的情形

97.物業(yè)企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)合同時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任

98.物業(yè)管理糾紛案件的管轄法院

99.物業(yè)管理糾紛案件的訴訟主體

100.追索物業(yè)服務(wù)費案件的訴訟時效

101.本市物業(yè)管理糾紛指導(dǎo)和調(diào)解組織體系

102.物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解的調(diào)解范圍

103.物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解的調(diào)解程序

物業(yè)管理實務(wù)部分

一、物業(yè)服務(wù)合同

1.什么是前期物業(yè)服務(wù)合同

2.前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體

3.前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

4.前期物業(yè)服務(wù)合同的終止期限

5.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服合同的區(qū)別

6.物業(yè)企業(yè)如何辦理合同備案

7.簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項

8.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項

二、物業(yè)管理風(fēng)險防范與緊急事件

9.物業(yè)管理過程中的主要風(fēng)險類別

10.如何有針對性地防范物業(yè)管理風(fēng)險

11.物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案的類別及主要內(nèi)容

12.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)緊急事件如何處理

13.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)、違法經(jīng)營等行為如何制止和報告

三、物業(yè)管理前期介入

14.物業(yè)企業(yè)前期介入的主要目的 15.前期介入涉及的主要工作及注意事項

16.前期介入需配備哪些人員

四、物業(yè)的承接查驗

17.物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容

18.物業(yè)承接查驗應(yīng)移交哪些資料

19.強電各系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的查驗范圍，房屋主體設(shè)施的查驗范圍、查驗要求和方法

20.物業(yè)承接查驗的依據(jù)

21.物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件

22.物業(yè)承接查驗的工作流程

23.物業(yè)承接查驗應(yīng)準備哪些記錄表格

24.項目規(guī)劃圖紙中的六圖二書是指什么

25.承接查驗發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題如何處理

26.承接查驗糾紛如何處理

27.新老物業(yè)企業(yè)交接的注意事項

五、業(yè)主入住與裝修管理

28.業(yè)主入住前，物業(yè)企業(yè)應(yīng)做好哪些準備工作

29.業(yè)主入住的流程及需要辦理的手續(xù)

30.業(yè)主入住過程中的注意事項

31.物業(yè)裝飾裝修管理流程

32.如何開展物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

33.物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責(zé)任

34.如何制止和報告違法裝修行為

六、房屋及設(shè)備設(shè)施管理

35.房屋及設(shè)備設(shè)施的基本種類

36.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求

37.如何制定房屋及設(shè)備設(shè)施運行管理方案

38.如何制定房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃

39.物業(yè)項目員工如何配備

40.房屋及設(shè)備設(shè)施管理規(guī)章制度的基本要求

41.如何評估、選擇房屋及設(shè)備設(shè)施服務(wù)的外包單位

42.簽訂外包管理合同時應(yīng)注意的事項

43.物業(yè)企業(yè)如何有效監(jiān)督外包管理合同的實施

44.供配電系統(tǒng)的種類和管理工作主要內(nèi)容

45.給排水系統(tǒng)的種類和管理工作主要內(nèi)容

46.消防系統(tǒng)的構(gòu)成、管理工作主要內(nèi)容和注意事項

47.電梯系統(tǒng)的種類和管理工作主要內(nèi)容

48.空調(diào)系統(tǒng)的種類、管理工作主要內(nèi)容和注意事項

49.如何開展設(shè)備設(shè)施的節(jié)能管理

50.如何對房屋及設(shè)備設(shè)施開展安全檢查

51.發(fā)現(xiàn)事故隱患后如何報告和處理

52.如何開展有限空間作業(yè)

53.房屋建筑安全管理員的主要職責(zé)

七、物業(yè)環(huán)境管理

54.如何開展清潔衛(wèi)生服務(wù)

55.如何開展環(huán)境綠化及蟲害防治

56.對綠地和樹木的管理和保護責(zé)任有哪些

57.如何做好垃圾分類指導(dǎo)工作

58.路面、路燈損壞如何維修

八、公共秩序管理服務(wù)

59.物業(yè)企業(yè)如何履行安全防范義務(wù)

60.如何做好消防安全管理

61.如何管理地下車庫

62.如何做好地面車輛管理

63.如何應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故

64.如何做好業(yè)主飼養(yǎng)寵物的管理工作

65.如何做好小區(qū)信件、報刊、郵包、快遞的收發(fā)管理工作

九、客戶管理

66.與業(yè)主溝通時的注意事項

67.如何處理業(yè)主投訴

68.如何了解業(yè)主需求

69.如何開展業(yè)主滿意度調(diào)查

十、物業(yè)財務(wù)管理

70.酬金制物業(yè)服務(wù)收費財務(wù)管理

71.包干制物業(yè)服務(wù)收費財務(wù)管理

72.物業(yè)服務(wù)費成本（支出）構(gòu)成有哪些

73.物業(yè)項目公共收益歸誰所有

74.如何核算物業(yè)服務(wù)費用標準

75.住宅專項維修資金的用途是什么

76.如何申請使用住宅專項維修資金

十一、物業(yè)管理檔案管理

77.物業(yè)管理檔案包括哪些類型

78.物業(yè)管理檔案的分類方法是什么

79.如何收集物業(yè)承接驗收期檔案

80.如何做好物業(yè)入住期檔案的收集

81.如何做好檔案更新工作

82.物業(yè)項目的基礎(chǔ)檔案資料有哪些

83.物業(yè)管理檔案的保存注意事項有哪些

84.如何管理物業(yè)企業(yè)及項目負責(zé)人的信用信息檔案

十二、物業(yè)糾紛調(diào)解和物業(yè)訴訟應(yīng)訴

85.物業(yè)糾紛調(diào)解的種類及對應(yīng)的調(diào)解機構(gòu)

86.參加物業(yè)糾紛調(diào)解應(yīng)做好哪些準備工作

87.簽訂物業(yè)糾紛調(diào)解協(xié)議書或會議紀要時應(yīng)注意的事項

88.物業(yè)訴訟的管轄法院

89.物業(yè)糾紛訴訟程序

90.如何準備應(yīng)訴證據(jù)材料

91.庭審中應(yīng)注意的事項

92.如何就業(yè)主拖欠物業(yè)費用申請支付令

第四篇：網(wǎng)1北京市_物業(yè)項目負責(zé)人考試_法律法規(guī)部分訓(xùn)練試卷

法律法規(guī)部分

一、單選題

定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組1.《物業(yè)管理條例》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照（），對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。A.法律法規(guī)的規(guī)定 B.業(yè)主大會的決定 C.管理規(guī)約的規(guī)定 D.物業(yè)服務(wù)合同的約定 E.物業(yè)管理條例的規(guī)定 2.下列關(guān)于裝飾裝修的說法，不正確的是（）

A.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償。

負責(zé)召集首次業(yè)主大會會議。A.15 B.30 C.60 D.90 11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起（）日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案。A.10 B.15 C.30 D.60

12.物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在（）日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。A.15 B.30 C.60 D.90

13.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用記分制度說法錯誤是（）10.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起（）日內(nèi)，指 B.屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。C.裝修人擅自拆改供暖燃氣管道設(shè)施造成損失的由裝修人負賠償。D.裝修人因裝修侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)令其改正并罰款。

3.某小區(qū)業(yè)委會與A公司的《物業(yè)服務(wù)合同》到期，半年后業(yè)主委員會與新選聘的B公司簽訂合同，業(yè)主以合同到期不交納半年的物業(yè)費，A公司以事實服務(wù)關(guān)系將業(yè)主起訴。法院對A公司的請求：（）A公司承擔(dān) B.該業(yè)主承擔(dān) C.業(yè)委會承擔(dān) D.B公司承擔(dān) 4.保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存（）日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或者擴散。A.7日 B.10日 C.15日 D.30日

5.根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，前期物業(yè)交接查驗的主體為（）A.建設(shè)單位與全體業(yè)主

B.未成立業(yè)委會的交接主體為建設(shè)單位與街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 C.建設(shè)單位與第三方評估監(jiān)理機構(gòu) D.建設(shè)單位與物業(yè)公司 6.根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的范圍和決定程序由（）規(guī)定。

A.管理規(guī)約 B.物業(yè)服務(wù)合同 C.業(yè)主大會議事規(guī)則 D.業(yè)主委員會 7.承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任的是（）

A.業(yè)主大會 B.業(yè)主委員會 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.建設(shè)單位 8.《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于（）平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房面積30-60平方米。A.100 B.150 C.200 D.250 9.對事項中應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的是（）

A.指定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；B.選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

C.確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案； D.選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)； E.申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域。

A.記分標準中物業(yè)服務(wù)企業(yè)記分滿分為20分； B.記分標準中物業(yè)項目負責(zé)人記分滿分為20分； C.記分周期從每年1月1日至12月31日； D.積分周期期滿重新記分。

14.依據(jù)信用記分結(jié)果，對項目負責(zé)人及其企業(yè)分別進行如下處理，錯誤的是（）

A.項目負責(zé)人記分達到3分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負責(zé)人提出書面警告；

B.項目負責(zé)人記分達到5分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負責(zé)人進行約談，記入項目負責(zé)人信用信息檔案； C.單個項目負責(zé)人記分達到15分時，注銷《北京市物業(yè)項目負責(zé)人考試合格證書》，市房屋行政主管部門建議企業(yè)撤換該項目負責(zé)人，將其違法違規(guī)行為和處理結(jié)果記入信用信息系統(tǒng)，在北京建設(shè)網(wǎng)進行公示，并扣除企業(yè)5分；

D.單個項目負責(zé)人記分達到20分時，注銷《北京市物業(yè)項目負責(zé)人考試合格證書》，市房屋行政主管部門建議企業(yè)撤換該項目負責(zé)人，將其違法違規(guī)行為和處理結(jié)果記入信用信息系統(tǒng)，在北京建設(shè)網(wǎng)進行公示，并扣除企業(yè)5分。

15.業(yè)主大會成立以前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以使用決策平臺發(fā)起業(yè)主共同決定的以下事項（）

A.改變房屋建筑使用用途（住宅改商用）；

B.決定利用物業(yè)共有部分停放機動車的車位設(shè)置、管理、收費等事項； C.決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；

D.籌集、管理和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

16.售房單位按照高層住宅售房款的（），從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。A.2% B.10% C.20% D.30%

17.從事電梯日常維護的單位應(yīng)至少每（）日進行一次日常維護保養(yǎng)。18.從事電梯日常維護保養(yǎng)的單位應(yīng)當(dāng)在接到電梯乘客被困故障報告后，（）分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場實施救援。

19.電梯安裝、改造、維修和日常維護保養(yǎng)單位對電梯作業(yè)人員進行安全教育和技術(shù)培訓(xùn)的記錄，應(yīng)當(dāng)保存不少于（）年。

20.電梯進行更新、改造、維修或者日常維護保養(yǎng)所需費用，由（）承擔(dān)。A.電梯的所有權(quán)人 B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)； C.電梯使用人 D.電梯日常維護保養(yǎng)單位。

21.《北京市有限空間作業(yè)安全生產(chǎn)規(guī)范》規(guī)定的下列不屬于有限空間的是（）A.壓力容器 B.地下室 C.垃圾站 D.明溝 22.依據(jù)《北京市樓宇內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營單位安全生產(chǎn)規(guī)范（試行）》規(guī)定，4.下列情況可以認定為業(yè)主的有（）

A.持有房屋所有權(quán)證的 B.依據(jù)商品房買賣合同法占有建筑物專有部分的

C.繼承房屋但未經(jīng)登記的 D.人民法院判決取得物權(quán)經(jīng)登記的 E.執(zhí)有共有權(quán)證的

5.下列情況可以認定為專有部分的有（）

A.開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中的露臺

B.業(yè)主長期租用的車位 C.住宅區(qū)底商 D.物業(yè)管理用房（）是樓宇安全管理第一責(zé)任人。

A.物業(yè)管理單位 B.產(chǎn)權(quán)單位、使用單位 C.物業(yè)管理單位、產(chǎn)權(quán)單位 D.物業(yè)管理單位、產(chǎn)權(quán)單位、使用單位

23.根據(jù)《北京市樓宇內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營單位安全生產(chǎn)規(guī)范（試行）》規(guī)定，物業(yè)管理單位應(yīng)急演練間隔期限為（）

A.至少每月組織一次 B.至少每季度組織一次 C.至少每半年組織一次 D.至少每年組織一次

24.下列關(guān)于《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》哪種說法是正確的（）A.標準中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護的為日常維修養(yǎng)護工作，還包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作；

B.物業(yè)服務(wù)標準分為五級，五級標準為最低標準，每一級標準高于且包含相應(yīng)低一級的標準；

C.標準中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維修養(yǎng)護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作；

D.簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，依據(jù)住宅物業(yè)實際情況確定物業(yè)服務(wù)事項，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標準。本標準施行前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照本標準執(zhí)行。

二、多選題

1.以下屬于《物業(yè)管理條例》確立的基本制度的有（）

A.業(yè)主大會制度 B.業(yè)主委員會制度 C.管理規(guī)約 D.業(yè)主大會議事規(guī)則 E.物業(yè)承接查驗

2.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)事故的，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)的有：（）A.采取應(yīng)急措施，避免損失擴大 B.及時報告政府有關(guān)部門 C.想盡辦法，避免媒體曝光 D.協(xié)助做好救助工作 E.保安人員必要時可以強制執(zhí)法

3.《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為有（）A.未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，搭建建筑物。

B.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。

C.擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。D.損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。E.經(jīng)燃氣管理單位同意，可以拆改燃氣設(shè)施。

E.業(yè)主共有的使用權(quán)

6.根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》對房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以采用的方式有（）

A.業(yè)主自行管理 B.業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司 C.建設(shè)單位管理 D.業(yè)主可以選聘沒有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理 E.業(yè)主選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理 7.根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，以下描述正確的有（）A.建設(shè)單位可以不采取招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B.建設(shè)單位要承擔(dān)首次業(yè)主大會召開前或籌備組成立滿三個月前的物業(yè)管理費

C.建設(shè)單位可以不經(jīng)業(yè)主同意將保潔服務(wù)委托給專業(yè)公司 D.在未完成共用部分交接前，建設(shè)單位必須承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費 E.作為房屋買賣合同附件的前期物業(yè)服務(wù)合同的主體雙方為業(yè)主和建設(shè)單位

8.以下屬于建設(shè)單位的責(zé)任的有（）

A.占總?cè)藬?shù)5%以上或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e5%的業(yè)主要求成立業(yè)主大會的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門提出申請；

B.分期開發(fā)的首期且已實施物業(yè)管理，已交付業(yè)主的專有部分達到首期建筑總面積50%以上，建設(shè)單位可以向相關(guān)部門報送籌備首次業(yè)主大會的所需資料；

C.推薦業(yè)主代表作為籌備首次業(yè)主大會的臨時召集人； D.制定籌備組組長

E.負責(zé)首次業(yè)主大會會議 9.根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，業(yè)主對以下事項中，應(yīng)當(dāng)對專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的有（）

A.指定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事原則 B.申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施

C.確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案 D.選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù) E.申請分離或者合并物業(yè)管理區(qū)域

10.根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，以下說法錯誤的有（）A.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后，業(yè)主委員會即可解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

B.物業(yè)服務(wù)合同屆滿屆滿三個月通知業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同到期即可搬出物業(yè)管理區(qū)域；

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)；

D.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以強行接管；

E.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

11.《北京市物業(yè)管理辦法》中所稱的物業(yè)管理是指（）

A.業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動； B.業(yè)主只能通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)的秩序活動； C.業(yè)主通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動； D.物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序活動。12.依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，業(yè)主大會成立需滿足的條件有（）A.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的；B.首位業(yè)主入住滿兩年的；

C.占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會的；

D.占總?cè)藬?shù)10%以上或者專有部分占建筑物總面積10%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會的。

13.《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門規(guī)定公示的內(nèi)容包括（）

A.管理規(guī)約 B.服務(wù)事項 C.服務(wù)標準D.收費項目 E.收費標準 14.《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形（）之一的，委員資格自動終止。

A.任職期限屆滿的 B.不再具備業(yè)主身份的 C.限制民事行為能力或者無民事行為能力的 D.被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的 E.以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的 15.業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估

監(jiān)理機構(gòu)，就以下哪些項目進行評估和監(jiān)理？（）A.物業(yè)服務(wù)標準 B.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 C.物業(yè)服務(wù)費用 D.物業(yè)共用部分管理狀況

16.《北京市物業(yè)管理辦法》所稱的專有部分面積是指（）A.房屋所有權(quán)證記載的建筑面積

B.尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算 C.尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算 17.《北京市物業(yè)管理辦法》中所稱的業(yè)主共同決定是指（）A.業(yè)主委員會決定 B.業(yè)主大會決定 C.未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同做出的決定 D.未依法成立業(yè)主大會的，是指大多數(shù)業(yè)主做出的決定

18.根據(jù)《物業(yè)項目負責(zé)人信用信息管理辦法》，北京市項目負責(zé)人實行持證上崗制度，以下要求正確的是：（）

A.項目負責(zé)人經(jīng)市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會考試合格的，頒發(fā)合格證書； B.合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應(yīng)當(dāng)于期滿前三個月向原發(fā)證機關(guān)申請辦理延期手續(xù)；

C.取得合格證書后項目負責(zé)人每年要參加不少于30學(xué)時繼續(xù)教育； D.項目負責(zé)人在記分周期被累計扣分超過規(guī)定分值的，市房屋行政主管部門應(yīng)取消其合格證書，并在項目負責(zé)人信用信息檔案中記錄； E.項目負責(zé)人記分達到5分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負責(zé)人進行約談。

19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息主要包括（）

A.基本信息 B.業(yè)績信息 C.評估信息 D.警示信息 E.業(yè)主清冊 20.信用信息采集渠道包括（）

A.市、區(qū)縣房屋行政主管部門提供； B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行申報； C.相關(guān)行政主管部門提供；D.物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會提供； E.項目負責(zé)人自行申報。

21.企業(yè)記分達到20分時，將受到如下處理，正確的是（）A.市、區(qū)縣房屋行政主管部門依法核查企業(yè)的資質(zhì)條件； B.改正期內(nèi)不得承接新項目，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具出京誠信證明材料；

C.核查不達標的，重新核定資質(zhì)等級或注銷企業(yè)資質(zhì)證書； D.一年內(nèi)不得承接新項目，不得參加物業(yè)管理示范項目考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具出京誠信證明材料； E.改正期內(nèi)不得參加物業(yè)管理示范項目考評。

22.信用信息的用途包括為市、區(qū)縣房屋行政主管部門、相關(guān)行政主管部門以及北京物協(xié)等（）等工作，提供監(jiān)督管理的依據(jù)。

A.實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級核定； B.物業(yè)管理示范項目評定；

C.物業(yè)項目承接查驗評估； D.物業(yè)管理行業(yè)專家選聘；

E.物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理。

23.項目負責(zé)人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應(yīng)取消其合格證書（）A.未按規(guī)定參加崗位考核； B.未按規(guī)定繼續(xù)教育的； C.在記分周期被累計扣分達到20分的； D.在記分周期被累計扣分達到15分的； E.在記分周期被累計扣分達到5分的。

24.項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對其提出書面警示的情況有（）修管理 D.二次供水 E.電梯運行

32.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需由業(yè)主可以發(fā)起共同決定的下列事項，可以使用決策平臺表決（）A.成立業(yè)主大會

B.籌集、管理和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 C.審查業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的工作報告 A.企業(yè)記分達到3分； B.企業(yè)記分達到5分；

C.項目負責(zé)人記分達到3分； D.項目負責(zé)人記分達到5分； E.企業(yè)或項目負責(zé)人記分達到3分。25.危險房屋的處理類別有（）

A.觀察使用B.處理使用 C.停止使用 D.限時使用 E.整體拆除 26.以下可以定義為房屋建筑的安全責(zé)任人的有（）

A.業(yè)主 B.房屋所有人 C.實際占有人 D.租戶 E.房屋使用人 27.下列對房屋建筑管理人的定義及職責(zé)描述正確的是（）A.房屋建筑管理人（簡稱管理人）是對房屋建筑使用安全承擔(dān)管理責(zé)任的自然人、法人或者其他組織；

B.自行管理的房屋建筑，安全責(zé)任人是管理人，委托管理的房屋建筑，受托人是管理人；C.管理人應(yīng)當(dāng)對房屋建筑進行檢查維護； D.管理人對于檢查中發(fā)現(xiàn)的房屋建筑使用安全問題應(yīng)向安全責(zé)任人和有關(guān)行政主管部門報告并有權(quán)組織對房屋建筑安全問題進治理； E.管理人應(yīng)當(dāng)對危害房屋建筑使用安全的行為進行制止、報告，并定期開展宣傳活動。

28.以下事項可以委托物業(yè)服務(wù)第三方進行評估監(jiān)理：（）A.物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況； B.物業(yè)項目交接查驗； C.確認危險房屋； D.物業(yè)服務(wù)費用評估； E.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。29.《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》的客體是（）

A.物業(yè)共用部分 B.建設(shè)單位 C.物業(yè)管理相關(guān)資料 D.全體業(yè)主 E.物業(yè)服務(wù)企業(yè) 30.應(yīng)急物業(yè)服務(wù)適用的情形有（）

A.建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；

B.物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的；

C.業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，未能依法確定物業(yè)管理方式的向政府部門提供申請的；

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務(wù)合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；

E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再提供事實服務(wù)，依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的。

31.應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括（）A.垃圾清運 B.秩序維護 C.裝飾裝

D.決定本樓幢、本單元共同決定事項 E.改變房屋建筑使用用途（住宅改商用）

33.以下屬于《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍的有：（）A.公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的 B.電梯主要部件需要進行維修或更換的；

C.配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱（柜）內(nèi)元件損壞的； D.避雷設(shè)施不能滿足安全要求的；

E.公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、院門等出現(xiàn)破損的。34.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的費用的分攤方式，以下說法正確的有（）

A.專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業(yè)主按照建筑面積比例分攤；

B.售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的每個樓幢的費用，由該樓幢全體業(yè)主與公有住房售房單位按照建筑面積分攤；

C.專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業(yè)主按照建筑面積分攤；

D.商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照建筑面積分攤。

E.售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，由相關(guān)業(yè)主按照建筑面積分攤。

35.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》擬定以下不得從住宅專項維修資金中列支的費用有（）

A.保修期內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修；

B.依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用； C.保修期外，屋面防水損壞造成滲漏的；

D.應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

E.屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護費用。36.根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》，物業(yè)服務(wù)費案件的訴訟時效說法正確的有（）

A.物業(yè)服務(wù)費案件的訴訟時效期間為1年；

B.物業(yè)服務(wù)費案件的訴訟時效期間為2年；

C.法院在審理追索物業(yè)服務(wù)費案件適用訴訟時效時不會過苛； D.只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)時，一般會認定其在持續(xù)主張權(quán)利；

E.除物業(yè)服務(wù)企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，一般認定其持續(xù)主張權(quán)利。37.下列從事電梯作業(yè)的人員哪種需要具備《特種設(shè)備作業(yè)人員證》（）企業(yè)可以向人民法院起訴。

（）2.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在取得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)（）3.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

（）4.居委會負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行A.安裝 B.改造 C.運行維護 D.維修 E.司梯工 38.電梯發(fā)生事故時應(yīng)當(dāng)迅速采取的有效措施是（）

A.組織搶救； B.防止事故擴大 C.事后向有關(guān)單位報告 D.減少人員傷亡和財產(chǎn)損失 E.繼續(xù)運行

39.根據(jù)《北京市有限空間作業(yè)安全生產(chǎn)規(guī)范》規(guī)定的有限空間包括（）A.密閉設(shè)備 B.地上有限空間 C.地下有限空間 D.密閉構(gòu)筑物 E.附屬設(shè)施

40.裝修人在裝飾裝修活動中，出現(xiàn)擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為時，受侵害的業(yè)主或業(yè)主委員會可以采取以下（）方式。

A.提起訴訟 B.要求裝修人賠償損 C.要求裝修人停止侵害 D.要求裝修人消除危害 E.要求裝修人排除妨害

41.《北京市大型社會活動安全管理條例》規(guī)定本市 大型活動的安全工作應(yīng)堅持的原則是（）

A.堅持安全第一、預(yù)防為主的方針；

B.由公安機關(guān)全面負責(zé)； C.由主辦者對安全工作全面負責(zé)； D.由場所提供者對安全工作全面負責(zé)； E.由現(xiàn)場安全工作人員對安全工作全面負責(zé)。

42.下列屬于物業(yè)管理單位對樓宇內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營安全的負責(zé)的事項包括（）

A.對樓宇實施管理前，應(yīng)當(dāng)對建筑結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、重要設(shè)施等進行查驗，合格后方可接收，并作好記錄。

B.應(yīng)當(dāng)定期開展安全檢查，發(fā)現(xiàn)使用單位存在事故隱患的，應(yīng)當(dāng)書面告知使用單位，拒不整改的，物業(yè)單位可報告產(chǎn)權(quán)單位和相關(guān)行政管理部門并對使用單位予以處罰。

C.應(yīng)當(dāng)與使用單位簽訂安全管理協(xié)議，明確物業(yè)單位和使用單位之間的權(quán)利義務(wù)；應(yīng)當(dāng)將安全生產(chǎn)經(jīng)費用于樓宇及其消防設(shè)施、重要設(shè)施的維護、保養(yǎng)、更新、改造等。

D.應(yīng)當(dāng)保證樓宇疏散通道、安全出口的暢通，并保證樓宇的整體消防設(shè)施、重要設(shè)施的完好有效。

E.應(yīng)當(dāng)建立樓宇內(nèi)使用單位詳細檔案，包括基本情況、應(yīng)急救援物資、應(yīng)急救援人員配備等情況。

三、判斷題

（）1.業(yè)主按約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，業(yè)主委員會承擔(dān)連帶責(zé)任，物業(yè)服務(wù)

協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

（）5.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起60日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

（）6.業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起30日內(nèi)將所

保管的檔案資料、印章機其他應(yīng)當(dāng)移交的財務(wù)，移交給業(yè)主委員會。（）7.物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物

業(yè)管理區(qū)域、住宅區(qū)和多住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)（）8.市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

（）9.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，該期間費用由業(yè)主支付。

（）10.北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負責(zé)項目負責(zé)人考試與執(zhí)業(yè)注冊，并建立企業(yè)及項目負責(zé)人的信用信息檔案。

（）11.區(qū)縣房屋行政主管部門受理物業(yè)服務(wù)合同備案的，應(yīng)在備案后10日內(nèi)辦理備案手續(xù)，并在備案后10日內(nèi)將相關(guān)信息告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

（）12.項目負責(zé)人被取消合格證書的，自證書取消之日起一年內(nèi)不

得在本市擔(dān)任項目負責(zé)人，不得受聘擔(dān)任本市物業(yè)管理行業(yè)專家。（）13.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人違反法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)規(guī)定的，企業(yè)注冊地的區(qū)縣房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)進行行政處罰或者處理，并在信用信息系統(tǒng)中予以記分處理。

（）14.物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對信用信息的錄入和變更，應(yīng)當(dāng)以已具備法律效力的文書或者其他有效證明文件為依據(jù)。

（）15房屋建筑管理人可以是業(yè)主也可是業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（）16.修繕工程投資達到30萬元以上應(yīng)當(dāng)依法取得施工許可。修繕工程施工中，嚴禁違反設(shè)計文件擅自變動建筑主體、承重結(jié)構(gòu)或者使用功能。

（）17.確認危險房屋的鑒定結(jié)論，應(yīng)當(dāng)由房屋行政主管部門做出。

（）18.使用滿30年的居住建筑，每5年應(yīng)當(dāng)進行一次安全評估。（）19物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)保持評估監(jiān)理檔案資料的齊全完整，物業(yè)項目交接驗收評估報告相關(guān)資料保管期限不低于5年，物業(yè)服務(wù)費用評估、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估報告相關(guān)資料保管期限不低于2年。（）20.物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家在物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動中不可以以

個人名義出具評估監(jiān)理報告。

（）21.建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費用。

（）22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供事實服務(wù)的，或者在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知之日至合同期限屆滿之日不足三個月的，應(yīng)當(dāng)自告知之日起三個月后方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得擅自停止物業(yè)服務(wù)。（）23.應(yīng)急服務(wù)期限一般不超過6個月。

2、扣押、沒收他人證件、財物；

3、阻礙依法執(zhí)行公務(wù)；

4、參與追索債務(wù)、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛；

5、刪改或者擴散保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄；

6、侵犯個人隱私或者泄露在保安服務(wù)中獲知的國家秘密、商業(yè)秘密以及客戶單位明確要求保密的信息；

7、違反法律法規(guī)的其他行為。3.現(xiàn)階段物業(yè)管理存在的主要問題？

（1）開發(fā)建設(shè)階段遺留問題影響到后期的物業(yè)管理（2）物業(yè)服務(wù)不規(guī)范

（3）業(yè)主委員會成立有困難（4）信息不對稱

（）24應(yīng)急服務(wù)期間，物業(yè)共用部分的損毀責(zé)任由應(yīng)急服務(wù)單位承擔(dān)。4.圍繞開發(fā)遺留問題，創(chuàng)新前期物業(yè)管理制度（）25.實施有限空間作業(yè)前，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)嚴格執(zhí)行“先檢測、后作業(yè)”的原則，根據(jù)作業(yè)現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況，檢測有限空間可能存在的危害因素。在作業(yè)環(huán)境條件可能發(fā)生變化時，生產(chǎn)經(jīng)營單位可以不再對作業(yè)場所中危害因素進行持續(xù)或定時檢測。

（）26.根據(jù)《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》規(guī)定，可以利用地下空間開辦商品批發(fā)市場。

（）27.《北京市樓宇內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營單位安全生產(chǎn)規(guī)范（試行）》也適用居民小區(qū)。

四、簡答題

1.《保安服務(wù)管理條例》對自行招用保安員的要求？

（十三）自行招用保安員的單位應(yīng)當(dāng)具有法人資格，有符合本條例規(guī)定條件的保安員，有健全的保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度。

娛樂場所應(yīng)當(dāng)依照《娛樂場所管理條例》的規(guī)定，從保安服務(wù)公司聘用保安員，不得自行招用保安員。

（十四）自行招用保安員的單位，應(yīng)當(dāng)自開始保安服務(wù)之日起30日內(nèi)向所在地設(shè)區(qū)的市級人民政府公安機關(guān)備案，備案應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

1）法人資格證明； 2）法定代表人（主要負責(zé)人）、分管負責(zé)人和保安員的基本情況； 3）保安服務(wù)區(qū)域的基本情況

4）建立保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度的情況。

自行招用保安員的單位不再招用保安員進行保安服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)自停止保安服務(wù)之日起30日內(nèi)到備案的公安機關(guān)撤銷備案。

（十五）自行招用保安員的單位不得在本單位以外或者物業(yè)管理區(qū)域以外提供保安服務(wù)。

（二十五）保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或者擴散。2.《保安服務(wù)管理條例》規(guī)定的保安員的禁止行為？

保安員不得有下列行為：

1、限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人

（1）明確前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點（2）明析前期物業(yè)管理的法律關(guān)系

（3引入第三方機構(gòu)進行承接查驗（4規(guī)范交接查驗的標準和行為 5.完善業(yè)主自我治理機制（1）建立業(yè)主大會雙啟動機制

（2）規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的協(xié)助指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)（3）建立業(yè)主公共決策平臺，解決業(yè)主大會“決策難”問題（4）完善了業(yè)委會委員任期制度，解決業(yè)主委員會“換屆難”問題 6.《北京市物業(yè)管理辦法》中劃分物業(yè)管理區(qū)域的原則？

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同物業(yè)管理區(qū)域。7.《北京市物業(yè)管理辦法》對業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并事項時的規(guī)定

（1）建設(shè)單位應(yīng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。（2）業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。

（3）決定申請調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。8.解決開發(fā)遺留問題對物業(yè)管理的影響？

（1）根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)單位將物業(yè)項目移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)后即撤出物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)遺留問題難以解決，引起業(yè)主對前期物業(yè)企業(yè)不信任、拒交物業(yè)費等糾紛。

（2）辦法明確前期物業(yè)服務(wù)由前期建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任，既可以有效解決遺留問題，還可以促進建設(shè)單位對業(yè)主大會成立的支持，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的長期信任關(guān)系。

9.北京市實行項目負責(zé)人責(zé)任制，項目負責(zé)人包括哪幾類？

答：（1）建設(shè)單位按照前期物業(yè)服務(wù)合同指派的項目負責(zé)人；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派的項目負責(zé)人；（3）業(yè)主共同決定聘請的其他管理人。

10.業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)財物丟失或損毀責(zé)任的情形及條件？ 以下兩種情形，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)財物丟失或損毀責(zé)任： 業(yè)，業(yè)主于2011年8月1日開始入住，2011年10月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了一家一級資質(zhì)的乙物業(yè)公司。業(yè)主委員會與注冊地在豐臺區(qū)的乙物業(yè)服務(wù)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同訂于2011年11月1日乙公司進

1、物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管服務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2、物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

11.業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)車輛丟失或損毀責(zé)任的情形？ 以下兩種情形，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)車輛丟失或損毀責(zé)任：

1、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。

2、沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。12.請簡述生產(chǎn)經(jīng)營單位委托承包單位進行有限空間作業(yè)的規(guī)定？ 答：（1）生產(chǎn)經(jīng)營單位委托承包單位進行有限空間作業(yè)時，應(yīng)嚴格承包管理，規(guī)范承包行為，不得將工程發(fā)包給不具備安全生產(chǎn)條件的單位和個人。

（2）生產(chǎn)經(jīng)營單位將有限空間作業(yè)發(fā)包時，應(yīng)當(dāng)與承包單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在承包合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。存在多個承包單位時，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)對承包單位的安全生產(chǎn)工作進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理。

（3）承包單位應(yīng)嚴格遵守安全協(xié)議，遵守各項操作規(guī)程，嚴禁違章指揮、違章作業(yè)。

13.裝修人在裝修活動中，出現(xiàn)擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為時，受侵害的業(yè)主或業(yè)主委員會的應(yīng)對方式？

可以依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定向法院提起訴訟，要求裝修人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。14.裝修人出現(xiàn)擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為時，房屋管理單位的處理方式？

房屋管理單位應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會或居委會、街道辦事處，并會同業(yè)主委員會或居委會、街道辦事處組織相關(guān)業(yè)主于裝修人進行協(xié)調(diào)，要求其改正違法行為；裝修人仍不改正的，房屋管理單位應(yīng)當(dāng)上報區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門處理。15.物業(yè)項目承接查驗的定義？

物業(yè)項目承接查驗是為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進行性的綜合性查驗。

五、案例題

1.2010年12月21日北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于朝陽區(qū)的某住宅小區(qū)取得銷售許可，總建筑面積27萬平方米，開發(fā)公司從住建委網(wǎng)站上抽取了第三方建立評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用進行了評估，并將全部專項服務(wù)委托給一家注冊地在海淀的三級資質(zhì)的甲物業(yè)服務(wù)企

駐。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)于2011年11月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)，甲物業(yè)服務(wù)公司收到業(yè)主委員會書面通知后，拒不撤出物業(yè)小區(qū)，并以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。但是乙物業(yè)公司還是強行接管了小區(qū)，并開始提供物業(yè)服務(wù)。

2012年6月15日，該小區(qū)頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)公司無償修復(fù)，乙物業(yè)服務(wù)公司稱這是因為甲物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)公司負責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

（1）誰是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體？前期物業(yè)服務(wù)的期限如何規(guī)定的？①北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司作為開發(fā)建設(shè)單位是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體。②前期物業(yè)服務(wù)期限是指從業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部位交接止。

（2）建設(shè)單位、業(yè)主委員會和甲乙物業(yè)服務(wù)公司的做法是否妥當(dāng)？甲物業(yè)服務(wù)公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由。（4分）

①建設(shè)單位的做法不妥當(dāng)之處在于將全部委托了一家三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，因為根據(jù)建設(shè)部資質(zhì)管理辦法，三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能管理20萬平方米以上建筑面積的住宅小區(qū)。（1分）

②業(yè)主委員會的做法不妥當(dāng)之處在于：前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體是開發(fā)建設(shè)單位，前期物業(yè)的查驗交接的職責(zé)是全體業(yè)主而不是乙物業(yè)服務(wù)公司（全體業(yè)主委托乙公司除外），業(yè)主委員會應(yīng)向建設(shè)單位書面通知對物業(yè)共用部分進行查驗。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗，全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。（1分）

③甲物業(yè)服務(wù)公司做法不妥當(dāng)之處在于：

1）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

2）不應(yīng)拒絕移交。拒絕移交的理由不成立：《辦法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用，對業(yè)主共同決策有異議等為由拒絕辦理交接。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。④乙物業(yè)服務(wù)公司做法不妥當(dāng)之處在于：

不應(yīng)強行接管?！掇k法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟、申請仲裁，不得強行接管。（3）結(jié)合案例實際簡述房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動中的職責(zé)是什么？（2分）

①市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違紀行為，由朝陽區(qū)房屋行政主管部門按照標準記分，并記

入信用信息系統(tǒng)，（0.5分）其中：

1）對于甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)，超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)記3分，給予書面警示，責(zé)令限期整改，改正期間不得參加物業(yè)管理示范項目考評，并告知海淀區(qū)房屋行政主管部門；

2）對于甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，拒不撤出的，責(zé)令期限整改記3分；逾期不撤出的，處10萬元罰款，記5分； 3）對乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)，強行接管，書面警示，責(zé)令改正，記3-5分。當(dāng)甲物業(yè)服務(wù)公司累計分數(shù)達到5分后，由海淀區(qū)房屋行政主管部門約談該企業(yè)法定代表人，予以行政告誡，同時核查該企業(yè)的資質(zhì)條件。

當(dāng)乙物業(yè)服務(wù)公司分數(shù)達到3分時，由朝陽區(qū)房屋行政主管部門提出書面警示，限期整改。改正期間不得參加物業(yè)示范項目考評，并告知豐臺區(qū)房屋行政主管部門；乙物業(yè)服務(wù)公司累計分數(shù)達到5分后，由豐臺區(qū)房屋行政主管部門約談該企業(yè)法定代表人，予以行政告誡，同時核查企業(yè)的資質(zhì)條件。

②《辦法》規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)、監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。（4）上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)公司負責(zé)無償修復(fù)？（1分）

①上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因未超過保修期限； ②但上述住戶要求乙物業(yè)服務(wù)公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)。

（5）如果您是乙公司的負責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？（1分）

答：乙物業(yè)服務(wù)公司的做法不妥當(dāng)：

①該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修（0.5分）；

②同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況

第五篇：物業(yè)項目負責(zé)人崗位考試試題

一、單項選擇題：（每題1分，共30分）將正確答案的字母填入答題紙對應(yīng)的（）內(nèi)。

1、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員應(yīng)不少于（）。

A、50人 B、30人 C、20人 D、10人

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取法人營業(yè)執(zhí)照之日起（）天內(nèi)，向企業(yè)注冊所在地房屋行政主管部門申請資質(zhì)。

A、10 B、20 C、30 D、60

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標應(yīng)具備的條件（）。

A、二級資質(zhì) B、符合招標條件 C、被指定參加 D、由上級領(lǐng)導(dǎo)推薦

4、合同的訂立，必須經(jīng)過（）兩個階段。A、要約、承諾 B、要約、反要約 C、邀請要約、承諾 D、邀請要約、反要約

5、《合同法》采取了約定優(yōu)先的原則，即有約定的依約定，無約定的依（）的規(guī)則。

A、慣例 B、法定 C、判例 D、仲裁

6、關(guān)于早期介入說法正確的是（）。

A、早期介入是建設(shè)單位引入的物業(yè)管理咨詢活動 B、早期介入是承接查驗階段開始實施的物業(yè)管理服務(wù) C、早期介入是向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費 D、早期介入的服務(wù)對象是購房人

7、新建項目承接查驗發(fā)生在（）。A、銷售階段后竣工驗收合格前 B、業(yè)主入住階段

C、早期介入階段 D、竣工驗收合格后業(yè)主入住前

8、通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性的具體檢查方法是（）A、使用查驗 B、檢測查驗 C、實驗查驗 D、觀感查驗

9、因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償?shù)氖牵ǎ?/p>

A、物業(yè)管理單位 B、建設(shè)單位 C、行政主管部門 D、裝修人

10、如裝修人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納垃圾清運費用，負責(zé)裝修垃圾清運的是（）A、物業(yè)管理單位 B、環(huán)衛(wèi)部門 C、行政主管部門 D、居委會

11、完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比是（）A、危房率 B、房屋完好率 136 C、房屋基本完好率 D、設(shè)備設(shè)施完好率

12、適用于某些利用率低或有備用設(shè)備的維修方式是（）A、預(yù)防性維修 B、大、中修 C、緊急搶修 D、事后維修

13、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，電梯每（）要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行檢驗合格才能繼續(xù)使用。

A、半年 B、一年 C、兩年 D、一年半

14、良好的房屋及設(shè)備設(shè)施管理可以充分發(fā)揮設(shè)備功能，有效延長設(shè)備設(shè)施的（）A、使用功能 B、技術(shù)壽命 C、使用壽命 D、技術(shù)更新

15、在設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理中，最常用、最經(jīng)濟的節(jié)能方式是（）A、經(jīng)常進行技術(shù)改造 B、對設(shè)備的及時更新 C、減少設(shè)備使用時間 D、采用管理手段

16、為全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況的變化和劣化程度，改進設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時間，需開展的工作是（）

A、設(shè)備維修 B、設(shè)備更新 C、設(shè)備折舊 D、設(shè)備檢查

17、鼠害防治的主要方法有（）

A、在積水坑投放浸藥木塞或殺蟲劑殺滅幼蟲 B、保持垃圾日產(chǎn)日清

C、采用超低容量噴霧或打

D、利用鼠類天敵、病原微生物等方法滅鼠

18、通過藥物和燈光兩種方法滅殺白蟻屬于（）

A、挖巢法 B、誘殺法 C、藥殺法 D、生物防治法

19、消防工作的指導(dǎo)原則是（）

A、安全第一，預(yù)防為主 B、預(yù)防為主，防消結(jié)合 C、不顧一切，預(yù)防為主 D、安全第一，財產(chǎn)第二

20、對常規(guī)消防裝備應(yīng)定期檢查，至少（）進行一次全面檢查。A、每周 B、每月 C、每季 D、每年

21、高層和超高層樓的每層樓所放置的消防栓（箱）內(nèi)一般應(yīng)備置（）瓶滅火器

A、1 B、2 C、3 D、4

22、配置在各物業(yè)項目的消防器材（）均應(yīng)做一次統(tǒng)計工作。A、每周 B、每月 C、每季 D、每年

23、早期介入的風(fēng)險是（）

A、管理費收繳風(fēng)險B、物業(yè)使用帶來的風(fēng)險 C、合同風(fēng)險 D、專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險

24、發(fā)生緊急事件時，事后處理內(nèi)容包括（）A、確認危機類型和性質(zhì) B、啟動相應(yīng)行動計劃

C、負責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場協(xié)調(diào)指揮 D、考慮如何彌補損失和消除事件后遺癥

25、發(fā)生電梯困人時處置錯誤的是（）

A、當(dāng)乘客被困電梯內(nèi)時，消防監(jiān)控室觀察梯內(nèi)情況，詢問被困者并予以安慰 B、切斷電源打開電梯救人

C、被困者如有老人、小孩和孕婦或人多供氧不足時需特別留意，必要時請消防人員協(xié)助

D、將此次電梯事故詳細記錄備案

26、在經(jīng)營決策基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算期內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預(yù)算是預(yù)計收益表，又叫做（）

A、現(xiàn)金流量表 B、利潤計劃 C、預(yù)計資產(chǎn)負債表 D、預(yù)計財務(wù)狀況表

27、關(guān)于物業(yè)承接查驗期檔案特點，描述正確的是（）A、是業(yè)主或物業(yè)使用人的權(quán)屬資料、個人資料等 B、檔案資料收集來源于業(yè)主或物業(yè)使用人 C、收集技術(shù)要求高、涉及面廣 D、檔案收集的索取對象較復(fù)雜

28、物業(yè)項目負責(zé)人安排（）進行房屋使用安全檢測管理。

A、房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員 B、工程部經(jīng)理 C、設(shè)施設(shè)備安全員 D、機電工程師

29、當(dāng)客戶滿意時，客戶期望與服務(wù)方績效或產(chǎn)出的關(guān)系是（）

A、績效不及客戶的期望 B、績效與客戶的期望相稱 C、績效超過期望 D、難以確定

30、當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對重要事項或重大行動作出安排時，要使用的文種是（）A、請示 B、報告 C、批復(fù) D、決定

二、多項選擇題：（每題1分，共30分）將正確答案的字母填入答題紙對應(yīng)（）內(nèi)，多選、少選、錯選均不得分。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征可以歸納為（）

A、獨立的企業(yè)法人 B、具有一定的公共管理性質(zhì)的只能 C、屬于咨詢性企業(yè) D、屬于服務(wù)性企業(yè)

2、維修養(yǎng)護的方式包括|（）

A、計劃性預(yù)防維修 B、預(yù)防性維修 C、事后維修 D、緊急搶修

3、關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)直線職能制組織形式描述正確的是（）

A、按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機構(gòu)B、適應(yīng)涉及面廣，技術(shù)復(fù)雜服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、機構(gòu)人員較多，成本較高 D、橫向協(xié)調(diào)簡單，職責(zé)分明，工作不扯皮

4、投標人不得（）

A、與投標人串通投標 B、向評標委員會成員行賄 C、相互之間串通投標 D、以低于成本的報價競標

5、投標風(fēng)險主要來自于（）

A、投標人和招標物業(yè) B、招標公司 C、投標人 D、競爭對手

6、當(dāng)事人在訂立合同時，可采用（）

A、要約、承諾方式 B、格式合同形式 C、參照示范文本的方式 D、書面形式

7、合同要約的構(gòu)成要件有（）

Ａ、要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖 Ｂ、要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定 Ｃ、要約必須傳達到受要約人才能生效

Ｄ、要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任 ８、合同生效的基本條件是（）

Ａ、合同符合當(dāng)事人的締約能力 Ｂ、合同是當(dāng)事人的真實意思表示 Ｃ、合同的內(nèi)容合法

Ｄ、合同的形式合法 ９、建設(shè)單位負責(zé)的物業(yè)工程質(zhì)量保修包括（）Ａ、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共用部位

Ｂ、業(yè)主自行購置的自用設(shè)施設(shè)備

Ｃ、業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分

Ｄ、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的共用設(shè)施設(shè)備

１０、物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用（）等具體方法進行檢查。

Ａ、經(jīng)驗查驗 Ｂ、使用查驗 Ｃ、實驗查驗 Ｄ、檢測查驗 １１、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)管理工作的移交包括（）Ａ、原有物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會移交

Ｂ、原有物業(yè)管理機構(gòu)向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交 Ｃ、業(yè)主大會向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交

Ｄ、物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交

１２、下列關(guān)于業(yè)主入住描述正確的是（）Ａ、入住過程涉及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主 Ｂ、對業(yè)主而言入住內(nèi)容就是物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理和物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理

Ｃ、入住實質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)與入住相關(guān)的法律責(zé)任和義務(wù) Ｄ、入住完成意味著物業(yè)由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)入使用

１３、下列行為中，屬于裝修人和裝修企業(yè)違規(guī)、違章的有（）Ａ、因裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等 Ｂ、裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間

C、裝修人依法辦理申報登記后進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的

D、裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料

14、維修養(yǎng)護計劃編制依據(jù)是（）

A、房屋及設(shè)施設(shè)備的修繕周期結(jié)構(gòu) B、安全與環(huán)境保護的要求

C、房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標 D、房屋及設(shè)施設(shè)備的修繕周期與修繕間隔期

15、外委電梯維修保養(yǎng)工作時，要認真審核承包方的（）

A、技術(shù)人員的學(xué)歷 B、注冊資金 C、專業(yè)資格 D、專業(yè)技術(shù)水準

16、房屋及設(shè)備設(shè)施評價參考的主要指標包括（）

A、房屋完好率 B、危房率 C、房屋閑置率 D、設(shè)備設(shè)施完好率

17、外包管理合同實施應(yīng)注意的問題（）

Ａ、建立對承包方檢查監(jiān)控制度并落實專人負責(zé)實施

Ｂ、委托方應(yīng)盡量相信受托方，不必再服務(wù)過程中保留質(zhì)量記錄文件 Ｃ、建立定期效果評估制度，對發(fā)現(xiàn)的問題，及時要求承包方整改

Ｄ、定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握企業(yè)狀況，確保承包方又能力持續(xù)履行服務(wù)合同

１８、中央空調(diào)系統(tǒng)在日常管理中、應(yīng)注意采取以下措施（）A、隔塵 B、殺菌 C、噪音 D、消毒

19、具體反映房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護工作的效益指標包括（）A、維修工程成本 B、勞動生產(chǎn)率 C、是否外包 Ｄ、維修工程期 ２０、綠化管理的基本要求包括（）

Ａ、保持植物正常生長

Ｂ、加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作 Ｃ、及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人生活活動的綠化植株進行改造

Ｄ、加強綠化保護宣傳

２１、物業(yè)管理風(fēng)險防范措施包括（）

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要學(xué)法、懂法與守法并要加強內(nèi)部管理

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過業(yè)主公約、宣傳欄等形式向業(yè)主宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策等 C、妥善處理物業(yè)管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系，建立輿論宣傳平臺，樹立企業(yè)良好的形象

D、適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險分擔(dān)機制

22、業(yè)主或物業(yè)使用人在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的日常物業(yè)管理風(fēng)險有（）

A、管理費收繳風(fēng)險 B、物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險 C、物業(yè)使用帶來的風(fēng)險 D、法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險

23、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將風(fēng)險危害縮減到最小需做到（）A、主動認識風(fēng)險 B、積極管理風(fēng)險 C、掌握風(fēng)險規(guī)律 D、有效控制風(fēng)險和防范風(fēng)險

24、物業(yè)管理收入是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的（）A、物業(yè)經(jīng)營收入 B、公眾代辦性服務(wù)收費收入 C、特約服務(wù)費收入 D、公共性服務(wù)費收入

25、物業(yè)管理檔案的分類法特點是（）A、保持檔案在形成時間方面的聯(lián)系 B、反映各組織機構(gòu)工作活動的歷史面貌

C、反映立檔單位每年工作的特點和逐年發(fā)展的變化情況 D、便于按專業(yè)系統(tǒng)查閱全面檔案

26、關(guān)于物業(yè)入住期檔案特點，描述正確的是（）A、是客戶資料檔案 B、存放期長 C、檔案資料來源于業(yè)主、物業(yè)使用人

D、檔案資料收集范圍包括業(yè)主或物業(yè)使用人的權(quán)屬資料、個人資料等

27、培訓(xùn)效果評估主要包含以下層次的內(nèi)容（）

A、企業(yè)目標的實現(xiàn)是否得到促進 B、被培訓(xùn)者工作行為的改進程度 C、企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績是否得到改善 D、被培訓(xùn)者對培訓(xùn)知識的掌握程度

28、起訴欠費業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要在起訴書中寫明（）

A、具體的訴訟請求 B、事實 C、律師的意見 D、理由

29、在客戶管理中，應(yīng)記錄歸檔客戶溝通的是（）A、是由 B、過程 C、細節(jié) D、結(jié)果 30、制度的正確寫法是（）

A、制度內(nèi)容一般分標題、正文和署名 B、標題都是有制文單位、事由和文種組成 C、正文可分總則、分則和附則三部分來寫

D、簽署即寫上制文單位名稱和日期，一般 寫在正文右下方或標題下方

三、簡答題：（每題5分，共10分）將答案 寫在答題紙對應(yīng)的位置上。

1、在物業(yè)管理投標時，制訂投標物業(yè)管理方案有哪些要求？（5分）

2、簡述物業(yè)管理投訴處理的程序。（5分）

四、案例分析題：（30分）將答案寫在答題紙對應(yīng)的位置上。

某住宅項目28萬平方米，物業(yè)企業(yè)通過招投標接管該項目，實行的是包干制。物業(yè)處于2010年10月25日對所服務(wù)區(qū)域進行了第三季度的客戶滿意度調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容覆蓋各專業(yè)各項目、調(diào)查問卷覆蓋率100%、回收率100%、滿意度為77%?？蛻舨粷M意的內(nèi)容主要有：保修處理不及時；垃圾收集不及時，垃圾桶外經(jīng)常堆有垃圾；樓道堆放雜物影響行走；秩序維護人員經(jīng)常脫崗并儀容儀表不佳；投訴處理結(jié)果反饋較慢等等。為此，物業(yè)項目處向業(yè)委會反饋了客戶滿意度調(diào)查情況，認為本項目物業(yè)服務(wù)費每月每平方米2.80元較低，是導(dǎo)致客戶滿意度較低的主要原因，例如：人員定編不足、服務(wù)費低導(dǎo)致招人難等，致使物業(yè)服務(wù)無法滿足業(yè)主的需求。分析本案例，請問：

1、你認為物業(yè)處關(guān)于客戶滿意度較低的理由正確嗎？

2、請分析物業(yè)服務(wù)滿意度較低的主要原因。

3、請你結(jié)合本案擬就5條提高客戶滿意度的整改措施。

某項目可收費總建筑面積10萬平米，經(jīng)測算該項目全年各項費用如下：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 50萬 2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 20萬 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 15萬 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 10萬 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 10萬 6.辦公費用； 5萬 7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 2萬 8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 2萬 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。2萬

合計 120萬

1、酬金制，約定酬金比例10%，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準為：

2、若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤為12萬元，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準為：