第一篇：淺談餐飲中介網(wǎng)的運(yùn)營(yíng)模式

餐飲中介網(wǎng)的運(yùn)營(yíng)模式

河北餐飲網(wǎng) 亮點(diǎn)：供求、酒店

現(xiàn)今各大網(wǎng)站，如58同城、趕集網(wǎng)、八戒網(wǎng)都是免費(fèi)發(fā)布“求職招聘”信息的，就是有別于其他人才網(wǎng)那么繁瑣，人才網(wǎng)是收費(fèi)的，不像這類純信息網(wǎng)可以做到免費(fèi)、方便、快捷，所以登錄的人多了點(diǎn)擊率也自然而然的高了，想做(推薦)廣告才會(huì)收費(fèi)。

網(wǎng)站的營(yíng)利點(diǎn)：

1、網(wǎng)站的定向——具體面向哪些人，可不可以最大程度上獲取更多的營(yíng)利。

2、點(diǎn)擊率(是網(wǎng)站存活的根本)——就必須有大量的用戶來看網(wǎng)站，商家是一部分，但大部分仍是個(gè)人用戶群，他們是想在你這里從中得到什么實(shí)惠，網(wǎng)站能夠提供什么樣的實(shí)惠，這樣以來點(diǎn)擊率也就有了。點(diǎn)擊率越高，證明網(wǎng)站的知名度也就越高，也就不愁沒有廣告找上門來了。

3、想做好門戶網(wǎng)站，是不能脫離個(gè)人用戶群的。

現(xiàn)在網(wǎng)站的走向：

是以酒店的訂餐電話，來吸引更多大眾的點(diǎn)擊率，而且也是免費(fèi)公開的，對(duì)于個(gè)人用戶群得到的也只是普通的訂餐電話，而不是免費(fèi)的，現(xiàn)今各大訂餐網(wǎng)站走的無非都是提供免費(fèi)訂餐電話，如400。以前都是個(gè)人用戶去網(wǎng)站花錢買打折卡，網(wǎng)站從中獲取個(gè)人用戶的卡費(fèi)及推薦給商家的返利;現(xiàn)在也有一種網(wǎng)站，如飯統(tǒng)網(wǎng)，這個(gè)網(wǎng)站能做起來算是真正做到免費(fèi)服務(wù)化，個(gè)人用戶從中只須撥打免費(fèi)電話訂餐，網(wǎng)站以短信方式直接發(fā)到個(gè)人用戶手機(jī)內(nèi)，用戶只須憑借短信去酒店獲取打折，無須購(gòu)卡，從中還能獲得積分，可以用積分兌換網(wǎng)站所提供的商品。從這個(gè)角度看來，個(gè)人用戶分文未花，就能從中獲利，網(wǎng)站只須掙商家的錢而已。

第二篇：房地產(chǎn)中介公司五種運(yùn)營(yíng)模式的探討

房地產(chǎn)中介公司五種運(yùn)營(yíng)模式的探討伴隨2007年北京二手房市場(chǎng)交易的放量，2007年二手市場(chǎng)又迎來了更大的利好消息。3月1日北京市正式取消了房改房上市交易的收益分成，粗略估計(jì)僅此一項(xiàng)就能為買房人節(jié)省萬(wàn)元以上，平均單價(jià)下降200元/平方米。例如在東、北、西三環(huán)附近的房改房地交易價(jià)格都超過5000元/平方米，一套60平米的房改房以5000元/平方米成交，收益分成達(dá)到120000元。伴隨著市區(qū)房改房費(fèi)用的降低，也勢(shì)必壓低外圍的房?jī)r(jià)。該政策實(shí)施后，北京市二手房交易明顯放量，據(jù)各大中介公司反映，房改房過戶量較去年同期上漲了50％到一倍。

伴隨著房改制度的推行而逐步建立起來的北京二手房市場(chǎng)，盡管現(xiàn)在仍無法和一手市場(chǎng)年1500萬(wàn)平方米的交易量相抗衡，但是已經(jīng)逐步的確立了自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位。眾多的投資者也看中這個(gè)市場(chǎng)，紛紛將目光投入到北京的二手房市場(chǎng)。地產(chǎn)商有萬(wàn)通集團(tuán)的萬(wàn)通東方策略公司；首創(chuàng)投資的金豐易居等。一手代理行中，05年年中金網(wǎng)絡(luò)二手業(yè)務(wù)正式成立；2007年年初中原進(jìn)軍二手市場(chǎng)。在大家紛紛投入兵力爭(zhēng)奪二手市場(chǎng)的同時(shí)，有必要對(duì)比分析一下二手公司的運(yùn)作模式。

現(xiàn)在北京市二手公司運(yùn)作模式大致有5種模式，分別是單店業(yè)務(wù)模式；連鎖店模式；中心店模式；區(qū)域中心店模式；區(qū)域中心點(diǎn)加信息店模式，和連鎖加盟擴(kuò)張模式。

單店業(yè)務(wù)模式是小中介公司的運(yùn)作模式。因?yàn)樾≈薪楣镜馁Y金實(shí)力有限，人員較少，低成本運(yùn)行，所以一般采用單店模式。小公司的店面一般較小，選址一般接近自身業(yè)務(wù)比較熟悉的區(qū)域，因?yàn)橐?guī)模小，所以人員的分工并不明顯。一般是老板和員工齊上陣，公司一切工作都圍繞業(yè)務(wù)展開，公司的業(yè)務(wù)范圍非常靈活，要求從業(yè)人員是多面手，買賣、租賃等樣樣行?，F(xiàn)在北京市很多的小中介的業(yè)務(wù)并不規(guī)范，存在著大量的非法交易現(xiàn)象，也存在很多欺瞞消費(fèi)者的行為，例如公房買賣等業(yè)務(wù)。

中心店模式是北京市比較傳統(tǒng)的二手經(jīng)營(yíng)模式，例如成立較早的鑫尊地產(chǎn)和置業(yè)家園都是采用的這種經(jīng)營(yíng)模式。中心店模式一般是在市區(qū)選擇2－3家中心店，一般會(huì)選擇在寫字樓中辦公，公司所有得業(yè)務(wù)都是中心店來控制，員工也集中在中心店。這種經(jīng)營(yíng)模式因?yàn)榫嚯x廣大的消費(fèi)者較遠(yuǎn)，所以必須配備相應(yīng)的業(yè)務(wù)廣告，不論房源還是客戶都依賴于廣告，尤其是客戶信息。這種經(jīng)營(yíng)模式 連鎖店模式，北京連鎖店模式運(yùn)用的比較成功也比較徹底的是我愛我家公司。這種模式是利用遍布全城的連鎖店將整個(gè)業(yè)務(wù)連接成一體，業(yè)務(wù)直接在連鎖店中展開，房源和客戶信息都依靠連鎖店的到店來訪。

區(qū)域中心店的模式，這種模式應(yīng)該說是連鎖店模式的變形。由于北京市現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)規(guī)模小，業(yè)務(wù)量少，如果布店過多，就會(huì)造成資源浪費(fèi)，于是產(chǎn)生

了區(qū)域中心店模式，這種模式將業(yè)務(wù)劃分為大的區(qū)域，由區(qū)域中心店負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的拓展。這種模式因?yàn)榈昝鏀?shù)量仍有不足，所以不能夠完全依賴到店來訪，一般需要配備一定量的廣告?，F(xiàn)在一些新上的公司采用這種模式，例如新開的中原公司，金豐易居等。

區(qū)域中心店加信息店模式，這種模式是為克服區(qū)域中心店信息量不足和連鎖店費(fèi)用過高的另一種權(quán)衡之計(jì)，這種方式將買賣業(yè)務(wù)集中管理，而將租賃業(yè)務(wù)直接在信息店開展。利用這種模式的例如鏈家寶業(yè)公司等。

特許加盟模式，這種模式主要是21世紀(jì)帶來的一種業(yè)務(wù)模式，應(yīng)該說也算是一種連鎖店模式。只是投資方不同，產(chǎn)權(quán)方不同而已。但是從業(yè)務(wù)操作的角度看，這種模式更像是單店模式。一般的運(yùn)作模式是授權(quán)公司擁有成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費(fèi)和保證金后，可以用授權(quán)公司的品牌開展業(yè)務(wù)。這種模式可以克服單店模式的品牌劣勢(shì)，能夠增加客戶的信任度，授權(quán)公司僅對(duì)加盟公司進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理支持，一般不提供信息資源支持。

幾種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣分析

首先從成本分析：

中介公司運(yùn)營(yíng)的主要成本來自于人員成本和信息采集成本。其中人員成本給公司的規(guī)模直接相關(guān)，在此我們主要考慮信息采集成本。

信息采集成本主要分為三種形式，一是店面信息采集，一是廣告信息采集，還有一種是集合了上述兩種方式的結(jié)合方式。

首先說店面采集方式，店面采集方式是指僅利用店面采集信息的方式，典型的例子是我愛我家公司，這種模式相對(duì)應(yīng)的是上述連鎖店經(jīng)營(yíng)模式。這種信息采集模式，需要大量的店面維持公司的信息點(diǎn)數(shù)，北京最多的我愛我家公司擁有將近50家連鎖店；而上海最大的金豐易居在整個(gè)上海市有200家連鎖店。連鎖店模式的成本較高。一般情況下，在北京維持一家連鎖店保守估計(jì)平均費(fèi)用為3－5萬(wàn)元。包括房租、水電費(fèi)等。這樣維持一個(gè)擁有50家店面的公司的成本高達(dá)150－250萬(wàn)元。廣告采集模式是北京最傳統(tǒng)的中介公司信息采集模式，早年成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大多采用這種模式，例如鑫尊地產(chǎn)和置業(yè)家園等，這種模式相對(duì)應(yīng)的是上述的單店經(jīng)營(yíng)模式、中心店經(jīng)營(yíng)模式和連鎖加盟經(jīng)營(yíng)模式。這種方式的費(fèi)用控制比較靈活，因?yàn)榭梢愿鶕?jù)季節(jié)進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)。例如在每年的2、3月份和7、8月份是租賃的黃金季節(jié)，就可以加大廣告的力度，

第三篇：運(yùn)營(yíng)模式

運(yùn)營(yíng)模式

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火星女騎士 2011年03月30日 16:35 閱讀(3)評(píng)論(0)分類：個(gè)人日記

運(yùn)營(yíng)的定義就是：對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。從另一個(gè)角度來講，運(yùn)營(yíng)管理也可以指為對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)。過去，西方學(xué)者把與工廠聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱

運(yùn)營(yíng)模式：簡(jiǎn)單來說就是經(jīng)營(yíng)方法。為“production”或“manufacturing”,而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“operations”?，F(xiàn)在的趨勢(shì)是將兩者均稱為 “運(yùn)營(yíng)”。企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理最基本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷和人力資源管理。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是這五大職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程，企業(yè)為了達(dá)到自身的經(jīng)營(yíng)目的，必須對(duì)上述五大職能進(jìn)行統(tǒng)籌管理，這種管理就是運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象是運(yùn)營(yíng)過程和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。運(yùn)營(yíng)過程是一個(gè)投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個(gè)勞動(dòng)過程或價(jià)值增值的過程，它是運(yùn)營(yíng)的第一大對(duì)象，運(yùn)營(yíng)必須考慮如何對(duì)這樣的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織和控制。運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)是指上述變換過程得以實(shí)現(xiàn)的手段?，F(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理涵蓋的范圍越來越大?，F(xiàn)代運(yùn)營(yíng)的范圍已從傳統(tǒng)的制造業(yè)企業(yè)擴(kuò)大到非制造業(yè)。其研究?jī)?nèi)容也已不局限于生產(chǎn)過程的計(jì)劃、組織與控制，而是擴(kuò)大到包括運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的制定、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)以及運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)運(yùn)行等多個(gè)層次的內(nèi)容。把運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù)看作一個(gè)完整的“價(jià)值鏈”，對(duì)其進(jìn)行集成管理。另外，有兩個(gè)運(yùn)營(yíng)名詞值得注意：一是“首席運(yùn)營(yíng)官(coo)”，二是“資本運(yùn)營(yíng)”。首席運(yùn)營(yíng)官(coo)的職責(zé)主要是負(fù)責(zé)公司的日常營(yíng)運(yùn)管理，輔助ceo的工作。一般來講，coo負(fù)責(zé)公司職能管理組織體系的建設(shè)，并代表ceo處理企業(yè)的日常職能事務(wù)。如果公司未設(shè)有總裁職務(wù)，則coo還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營(yíng)銷與綜合業(yè)務(wù)拓展，負(fù)責(zé)建立公司整個(gè)的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，協(xié)助ceo制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，并對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行考核。所謂資本運(yùn)營(yíng)，就是對(duì)集團(tuán)公司所擁有的一切有形與無形的存量資產(chǎn)，通過流動(dòng)、裂變、組合、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以最大限度地實(shí)現(xiàn)增值。從這層意義上來說，我們可以把企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)分為資本擴(kuò)張與資本收縮兩種運(yùn)營(yíng)模式。

企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

當(dāng)今大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)模式都具有相近的特點(diǎn)，不論是國(guó)營(yíng)還是私企或是合資、股份企業(yè)，其趨同性說明這種結(jié)構(gòu)模式有其存在的優(yōu)勢(shì)，研究這種模式無疑對(duì)企業(yè)的良性發(fā)展

會(huì)有很大的幫助。從結(jié)構(gòu)上看大致可分為五個(gè)主要部分：行政管理層面銷售層面生產(chǎn)層面技術(shù)層面資金管理層面其基本職能體現(xiàn)為：1.行政管理層——企業(yè)的“大腦”和“中樞”，其主要職責(zé)為：企業(yè)的規(guī)劃、決策、管理、監(jiān)督、考核人員聘用與任免以及相關(guān)的人事管理公關(guān)與企業(yè)形象推廣、相關(guān)社會(huì)活動(dòng)融資、引資福利、后勤黨建、工會(huì)建設(shè)和形成企業(yè)精神和文化2.銷售層——企業(yè)的“龍頭”，其主要職責(zé)為：產(chǎn)品銷售——企業(yè)生存和資金流通的原動(dòng)力市場(chǎng)開發(fā)新產(chǎn)品推廣——企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力情報(bào)收集——提供給技術(shù)部門處理。是企業(yè)信息收集的主要渠道，也是領(lǐng)導(dǎo)決策的主要依據(jù)形象推廣——配合行政管理部門，推廣、樹立企業(yè)的良好形象，逐步建立品牌效應(yīng)，引領(lǐng)企業(yè)良性發(fā)展產(chǎn)品監(jiān)測(cè)——監(jiān)督生產(chǎn)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步保證出廠產(chǎn)品的質(zhì)量庫(kù)品管理——庫(kù)存產(chǎn)品的保管和規(guī)劃，企業(yè)生產(chǎn)調(diào)度的主要依據(jù)用戶服務(wù)——與生產(chǎn)部門、技術(shù)部門協(xié)作，做好售后服務(wù)、信息反饋，維護(hù)企業(yè)良好形象3.生產(chǎn)層——企業(yè)的“核心”，其主要職責(zé)是：設(shè)備采購(gòu)、使用和管理原料采購(gòu)、使用和管理生產(chǎn)組織、管理生產(chǎn)人員管理和考核生產(chǎn)成本管理、考核庫(kù)品管理外協(xié)加工管理、檢測(cè)產(chǎn)品檢測(cè)、質(zhì)量保證其追求的理想目標(biāo)是：質(zhì)量 效率 成本 安全 創(chuàng)新質(zhì)量——產(chǎn)品、管理效率——生產(chǎn)、管理、質(zhì)量成本——材料、人員、生產(chǎn)、質(zhì)量、安全安全——人員、設(shè)備創(chuàng)新——生產(chǎn)、管理4.技術(shù)層——企業(yè)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，其主要職責(zé)是：為生產(chǎn)提供技術(shù)支持和保證為銷售提供技術(shù)支持和保證情報(bào)收集、分析、處理、解析技術(shù)創(chuàng)新、新產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程和生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)測(cè)人員技術(shù)培訓(xùn)5.資金管理層——企業(yè)的“潤(rùn)滑劑”，其主要職責(zé)是：常規(guī)財(cái)務(wù)工作資金使用的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)、考核、預(yù)警融資、引資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的核算、考核從內(nèi)部運(yùn)營(yíng)關(guān)系看具有以下基本特征：1.具有相對(duì)完整的基本經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)行政管理層——相當(dāng)于政府及相關(guān)職能機(jī)構(gòu)生產(chǎn)層——相當(dāng)于生產(chǎn)企業(yè)、生產(chǎn)領(lǐng)域銷售層——相當(dāng)于經(jīng)銷商、流通領(lǐng)域技術(shù)層——相當(dāng)于科研和教育機(jī)構(gòu)資金管理層——相當(dāng)于銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)2.運(yùn)營(yíng)方式具有典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征銷售部門根據(jù)用戶和市場(chǎng)的需要，向生產(chǎn)部門提出“訂貨合同”生產(chǎn)部門根據(jù)“訂貨合同”，購(gòu)置材料，組織生產(chǎn)，交付合格產(chǎn)品技術(shù)部門負(fù)責(zé)提供技術(shù)支持和保障并監(jiān)督生產(chǎn)過程資金管理部門負(fù)責(zé)提供所需的資金和相關(guān)流通操作，負(fù)責(zé)成本、利潤(rùn)的核算和考核，同時(shí)監(jiān)督資金的使用。行政管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考核3.需求具有單向性（不可選擇性）和相互依賴性特征例如：銷售和生產(chǎn)之間、銷售和財(cái)務(wù)之間、生產(chǎn)和財(cái)務(wù)之間就是處于這樣的關(guān)系狀態(tài)4.交易過程具有高度的透明性和開放性特征各部門之間信息透明度高5.運(yùn)營(yíng)調(diào)節(jié)具有較強(qiáng)的針對(duì)性和快速靈活性，可以根據(jù)需要快速調(diào)整生產(chǎn)和人員安排、改變生產(chǎn)計(jì)劃。利弊雙向分析1.這種有計(jì)劃、有目的、可控制的生產(chǎn)方式，具有明顯的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。有利于形成程序化規(guī)范管理和程序化流水線作業(yè)模式。有利于提高生產(chǎn)效率、降低成本、提高資金的使用率、減少損耗等。有利于規(guī)?；a(chǎn)的形成。有利于企業(yè)的整體擴(kuò)張。（企業(yè)的機(jī)器）2.對(duì)管理者的管理思想、管理水平、管理方式、管理藝術(shù)要求較高。制度化管理、質(zhì)量效率管理、滿工作量管理、工時(shí)考核管理、任務(wù)承包管理、責(zé)任承包管理、工作時(shí)間管理、信仰精神管理、“突擊隊(duì)式”管理等各種有針對(duì)性的管理方式應(yīng)運(yùn)而生。管理的科學(xué)性、有效性、針對(duì)性、及時(shí)性將顯得尤為重要同時(shí)，開展人性化管理，充分調(diào)動(dòng)人的積極性和主動(dòng)性，利用好人的趨同性和依賴性，形成良好的企業(yè)文化，樹立企業(yè)精神和信仰，也會(huì)對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要和積極的影響。（金錢不是唯一的有效手段，崇拜和信仰、信任和依賴才是最高境界）（企業(yè)的靈魂）3.根據(jù)不同的市場(chǎng)需求，生產(chǎn)調(diào)度調(diào)整反應(yīng)較快，人員調(diào)整、調(diào)動(dòng)相對(duì)較容易。（不需要合同，一張文書，一紙調(diào)令，甚至一個(gè)電話就可解決問題）即由需求的產(chǎn)生，到轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)過程（操作），到產(chǎn)生成品（結(jié)果）的效率相對(duì)較高。（企業(yè)的自由度）4.有利于內(nèi)部形成小型的高質(zhì)量的專業(yè)化的團(tuán)體（組），以及最優(yōu)化的團(tuán)體組合。有利于產(chǎn)生生產(chǎn)精英，即生產(chǎn)能手、業(yè)務(wù)骨干、標(biāo)兵、勞模。這些對(duì)生產(chǎn)過程、生產(chǎn)質(zhì)量、生產(chǎn)效率都將非常有利。這些對(duì)企業(yè)的發(fā)展，特別是高質(zhì)量、規(guī)?；某掷m(xù)有效發(fā)展至關(guān)重要。一個(gè)人、一個(gè)團(tuán)隊(duì)決定一個(gè)企業(yè)、集團(tuán)的發(fā)展和命運(yùn)的事例在世界范圍內(nèi)屢見不鮮。（企業(yè)的精靈）5.多數(shù)成員對(duì)外界的市場(chǎng)變化不敏感，僅僅關(guān)心自身利益和身邊環(huán)境變化。企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化以及在這種變化中的競(jìng)爭(zhēng)能力往往把握在少數(shù)人手中，他們的思想、能力、工作熱情和方法等往往決定著企業(yè)的命運(yùn)。即關(guān)鍵部門對(duì)個(gè)人能力的依賴性較強(qiáng)，是應(yīng)力相對(duì)集中的節(jié)點(diǎn)，有一定的脆弱性。權(quán)利相對(duì)集中，容易造成重大的管理和決策失誤。合理有效的監(jiān)督方法和機(jī)制，重大決策的科學(xué)審定等是所有現(xiàn)代規(guī)?；髽I(yè)的重要課題。近期爆發(fā)的全球性的金融海嘯更加證明了這一點(diǎn)。（企業(yè)的核彈）6.個(gè)體發(fā)展空間受到一定的限制，可能導(dǎo)致個(gè)體的靈活性不強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)，主動(dòng)性不強(qiáng)，容易造成人浮于事。自主創(chuàng)新的動(dòng)力不強(qiáng)，容易滿足現(xiàn)狀。責(zé)任心不強(qiáng)，容易造成事不關(guān)己的現(xiàn)象，（這些現(xiàn)象的形成往往與人性的固有弱點(diǎn)有關(guān)）。如果管理引導(dǎo)不利，將產(chǎn)生極為不利的負(fù)面影響。因而需要較強(qiáng)的宏觀調(diào)控、指導(dǎo)和監(jiān)督（即行政干預(yù)和制度約束）經(jīng)濟(jì)（金錢）調(diào)控不能成為唯一的有效手段，企業(yè)精神、文化、信仰也會(huì)起到重要的作用。（企業(yè)的隱患）企業(yè)發(fā)展謀略1.優(yōu)化“大腦”，增強(qiáng)智慧。優(yōu)化行政管理層，聘用優(yōu)秀人才，特別是關(guān)鍵人物如總經(jīng)理或常務(wù)副總經(jīng)理。讓“精靈”變成“精神領(lǐng)袖”，成為公司這一龐大社會(huì)體系有效運(yùn)轉(zhuǎn)的強(qiáng)有力的動(dòng)力。即一個(gè)特殊的領(lǐng)導(dǎo)者，決定一個(gè)特殊企業(yè)的前途和命運(yùn)。2.“政企”分開，各負(fù)其責(zé)公司的最高行政管理是董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，相當(dāng)于“政”。主要由出資人、股東組成，是公司利益的最大受益者。他們擁有公司的全部財(cái)產(chǎn)，以分紅的形式享有公司的利潤(rùn)。他們有權(quán)決定公司的發(fā)展和走向，決定關(guān)鍵人物的任免，是公司的政策“靈魂”。最高執(zhí)行機(jī)構(gòu)是執(zhí)行局和總經(jīng)理，相當(dāng)于“企”。由董事會(huì)聘用的總經(jīng)理，以及由其建議聘用的各副總經(jīng)理、部門主要領(lǐng)導(dǎo)組成。他們決定著企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)狀況和效益，也關(guān)系到企業(yè)的未來和發(fā)展，是公司的運(yùn)營(yíng)“靈魂”。政和企一定要分開，要各負(fù)其責(zé)。3.練好“鐵頭功”以銷促產(chǎn)，以銷定產(chǎn)，是現(xiàn)有大多數(shù)公司所采用的基本策略。因而銷售環(huán)節(jié)不約而同的就成為各公司、企業(yè)的運(yùn)營(yíng)“龍頭”，是否有一支強(qiáng)勁有效的銷售隊(duì)伍，直接關(guān)系到公司的經(jīng)營(yíng)和效益，影響著公司的發(fā)展和未來。4.擁有一個(gè)強(qiáng)有力的“心臟”企業(yè)的根本歸根結(jié)底是生產(chǎn)。生產(chǎn)的組織管理、員工的素質(zhì)和對(duì)企業(yè)的情感、生產(chǎn)設(shè)備的合理配置是三個(gè)重要的基本要素。

5.科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力技術(shù)是發(fā)展的“動(dòng)力”，技術(shù)是運(yùn)營(yíng)的“保障”，技術(shù)是公司的“未來”。6.資金是企業(yè)的“血液”資金是公司生存的“血液”，是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的“潤(rùn)滑劑”?，F(xiàn)代企業(yè)、公司是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融經(jīng)濟(jì)的共同體7.企業(yè)的精神和文化是企業(yè)內(nèi)部的“粘合劑”和“乳化劑”要讓員工對(duì)企業(yè)產(chǎn)生足夠的信任，并逐步上升為依賴，愿意把生存和事業(yè)交給本企業(yè)，這才是企業(yè)管理的最高境界。8.企業(yè)形象和影響是企業(yè)對(duì)外的“名片”

標(biāo)簽 市場(chǎng)營(yíng)銷 人員管理 計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 技術(shù)支持 行政管理

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第四篇：淺談中介招商引資模式

淺談中介招商引資模式

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，無論是生產(chǎn)營(yíng)銷型企業(yè)還是謀求發(fā)展的地方政府都需要招商，可以說，招商是營(yíng)銷過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是企業(yè)將“產(chǎn)品”推向市場(chǎng)的必由之路。在中國(guó)，各級(jí)地方政府為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也在積極進(jìn)行招商引資活動(dòng)。但隨著社會(huì)化程度的加深，政府主導(dǎo)型招商引資模式已無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府職能轉(zhuǎn)變需要。

從政府職能的角度，可以將招商引資模式分為政府主導(dǎo)型招商和中介招商兩種形式。然而政府主導(dǎo)型招商模式適用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，中介招商模式則適應(yīng)于新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府職能轉(zhuǎn)變的要求。

長(zhǎng)期以來，地方政府將投資優(yōu)惠政策作為吸引外資最重要的競(jìng)爭(zhēng)手段，使得企業(yè)過于依賴政府，創(chuàng)新能力差，企業(yè)成長(zhǎng)后勁不足，缺乏經(jīng)濟(jì)效益。但近年來政府職能開始轉(zhuǎn)變，黨的十六屆六中全會(huì)把服務(wù)型政府建設(shè)作為構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。服務(wù)型政府建設(shè)已成為中國(guó)行政改革的目標(biāo)選擇，從以往的“全能政府”轉(zhuǎn)向“有限政府”。

然而理想的招商模式是依靠市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源，政府讓位于企業(yè)和其他社會(huì)組織，即市場(chǎng)化招商引資。中介招商模式就是政府角色向社會(huì)管理和公共服務(wù)的回歸，這種方式在法律上是一種委托合作關(guān)系，在中介招商模式下，從市場(chǎng)調(diào)查、與投資者的洽談到簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議書都由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)，政府則從招商引資的前臺(tái)逐漸淡出，轉(zhuǎn)到地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、優(yōu)化投資環(huán)境以及監(jiān)督招商中介機(jī)構(gòu)上來。

專業(yè)中介機(jī)構(gòu)為什么能在招商引資工作起到積極的作用？首先，對(duì)招商項(xiàng)目經(jīng)過專業(yè)的分析評(píng)估并形成報(bào)告，讓潛在投資人獲得對(duì)稱的信息，降低了溝通成本便于投資人作出決策。其次，幫助了政府對(duì)投資者進(jìn)行分析評(píng)價(jià)并篩選。最后，中介機(jī)構(gòu)還可以幫助項(xiàng)目的實(shí)施。

政府的角色改變優(yōu)化了招商的軟環(huán)境，成為調(diào)控產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)者、中介招商組織的培育者。

類似中工招商網(wǎng)這樣的中介組織，在符合政府制定的宏觀產(chǎn)業(yè)規(guī)劃下，既能為各類工業(yè)園區(qū)從招商策劃到執(zhí)行宣傳提供一站式的招商服務(wù)，更能搭建投資者與招商者之間信息交流平臺(tái)，是政府——中介互動(dòng)招商模式的完美體現(xiàn)。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段采取相應(yīng)的招商引資模式已成為趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了建設(shè)服務(wù)型政府，那么適應(yīng)于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中介招商模式也必然是服務(wù)型政府招商引資模式改革的目標(biāo)選擇。

第五篇：房產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)管理

我們的目標(biāo)

讓買房賣房變得不那么繁瑣，讓中介變得沒有那么多爾虞我詐，讓客戶感覺到我們的價(jià)值，讓我們的服務(wù)變得無可挑剔，我相信，經(jīng)紀(jì)人的時(shí)代到來了，我相信，我們的團(tuán)隊(duì)在你的努力下會(huì)變得更好，我相信，我們的理念會(huì)成為中介的指向標(biāo)，我相信，你的付出會(huì)得到應(yīng)有的回報(bào)，我相信，你的未來在你的努力下會(huì)更好！

經(jīng)紀(jì)人時(shí)代已經(jīng)到來，你還拿著千八百塊錢的底薪，靠著幾百塊的提成度日么，那么，你的選擇應(yīng)該需要作出改變，作為一名經(jīng)紀(jì)人，我們的職業(yè)非常神圣，我們應(yīng)該贏得社會(huì)的尊重，我們的工作不是唯唯諾諾看著房東、客戶的臉色度日，我們是神圣而偉大的經(jīng)紀(jì)人，我們?yōu)榉孔诱业叫轮魅?，我們?yōu)榭蛻粽业揭粋€(gè)舒心的家。我們本不該這樣。

在這里，經(jīng)紀(jì)人時(shí)代來臨了，在這里，只要你有能力，獲得的會(huì)很多很多，在這里，你收獲的不僅僅是金錢，還有榮譽(yù)，在這里，你的付出和回報(bào)成正比，在這里你將贏得掌聲，榮譽(yù)，美好的人生。

相信自己，我們是有夢(mèng)想的人！我們的夢(mèng)想需要我們自己追尋！相信自己，我們是有激情的人！我們的激情將會(huì)是我們成功路上的推進(jìn)器！相信自己，我們是有價(jià)值的人！我們的價(jià)值體現(xiàn)在自己可以通過自己的雙

手去創(chuàng)造自己想要的生活！

我們需要腳踏實(shí)地的人！我們需要積極上進(jìn)的人!我們需要簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單思想的人!我們需要誠(chéng)實(shí)守信的人!

我們需要可以把后背交給你的伙伴！

我們需要有夢(mèng)想的人!

我們要打造一個(gè)積極向上的團(tuán)隊(duì)！我們要打造一個(gè)拼搏進(jìn)取的團(tuán)隊(duì)！我們要打造一個(gè)榮辱與共的團(tuán)隊(duì)！我們要打造一個(gè)創(chuàng)造奇跡的團(tuán)隊(duì)！

《門店管理規(guī)定》

一、考勤制度細(xì)則：

1、★ 本店員工保持24小時(shí)手機(jī)聯(lián)絡(luò)通暢；

★員工每日上下班必須打卡、并如實(shí)進(jìn)行考勤表登記；

★員工必須先到公司后方可外出辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)；如果特殊情況下不能按時(shí)到公司者，或下班未能按時(shí)返公司者，均需要提前通知店長(zhǎng)，店長(zhǎng)批準(zhǔn)后方可； ★員工外出必須在本店系統(tǒng)內(nèi)打卡，并標(biāo)明外出所辦理的業(yè)務(wù)；回店內(nèi)后及時(shí)登陸后臺(tái)打卡確認(rèn)；忘記打卡者每次罰款10元；

2、員工完成工作考核細(xì)則：

（1）有效客戶必須每3天跟進(jìn)1次；（登記的客戶必須寫清來源）

（2）房源必須7天回訪1次；

（3）每人每周開發(fā)5條真實(shí)有效新房源；

（4）每人每天必須完成一組房源或有效實(shí)勘；

（5）每人每周必須完成6組真實(shí)帶看；

（6）每人每天必須完成房源有效回訪跟進(jìn)20條；

備注： 以上6條如不按時(shí)完成者，第一次罰加班完成，第二次罰款20元，第三次(第三次以上)者罰款50元。

3、上班時(shí)間細(xì)則：

上下班時(shí)間：春季（3、4、5月）8:30~5:30，值班到6:30下班

夏季（6、7、8月）8:30~5:30，值班到7:00下班

秋季（9、10月）8:30~5:30，值班到6:30下班

冬季（11、12、1、2月）8:30~5:00，值班到6:00下班

午休時(shí)間為12:00~13:00，當(dāng)日值班人員不能離店（如有帶看或其他事情，則確定好代替人員）；

4、上班必須打卡，遲到5分鐘之內(nèi)者罰款5元，遲到20分鐘以內(nèi)者罰款20元，遲到20分鐘以

上者按曠工半天處理；

5、公司所有員工不得代替他人打卡，違者罰款50元；

6、一個(gè)月4天休息時(shí)間，不允許3天以上連休，如連休3天以上按事假處理，任何員工不得無故請(qǐng)假，如請(qǐng)假應(yīng)獲店長(zhǎng)批準(zhǔn)，申請(qǐng)病假需要有病假單，申請(qǐng)事假必須提前一天，不提前請(qǐng)假?zèng)]來上班者視為曠工，曠工一天扣三天工資，超過兩次直接辭退；每月事假超出5天者，當(dāng)月休息減半（4天改為2天）。

二、日常管理制度

1、值班人員每天提前15分鐘到崗，8:30分準(zhǔn)時(shí)進(jìn)入前臺(tái)值班；

2、值班人員負(fù)責(zé)當(dāng)日店內(nèi)及店面門前衛(wèi)生，做到清潔、整齊；

3、值班人員負(fù)責(zé)接待進(jìn)店客戶，登記房源及需求，并登記到電腦系統(tǒng)里；

4、值班人員下班前將所有店內(nèi)及店面衛(wèi)生打掃完畢，關(guān)閉所有電源后方可離店；

5、所有進(jìn)入本店人員不管是否是客戶，值班人員必須先打招呼說“您好！”，違者每次罰款5元；

備注：發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生不合格或電源未按時(shí)關(guān)閉者，每次罰款5元。

6、值班人員若外出必須經(jīng)店長(zhǎng)同意，并安排人員代替值班后方可離開，值班人員外出期間所有新增房源及客戶均屬替值人員；

7、經(jīng)紀(jì)人應(yīng)按時(shí)參加公司的早會(huì)及夕會(huì)，無故不參加者，違反者每人每次罰款5元；

早會(huì)內(nèi)容：安排當(dāng)日工作；

夕會(huì)內(nèi)容：總結(jié)一天工作；

備注：如發(fā)現(xiàn)虛假帶看，第一次警告；第二次直接辭退；

8、經(jīng)紀(jì)人每天必須在網(wǎng)站上發(fā)布房源信息10條以上，公司提供一個(gè)付費(fèi)端口（所有員工在本公司工作滿三個(gè)月者工資免費(fèi)提供付費(fèi)端口，如工作不滿3個(gè)月，公司將按每月100元收取費(fèi)用）：

9、經(jīng)紀(jì)人外出看房必須簽看房確認(rèn)單，不簽者，每次罰款50元；

10、帶看前做好準(zhǔn)備工作（包括：提前找好房子的具體位置，了解房屋概況及稅費(fèi)情況，帶好看房確認(rèn)單，及房主和客戶的聯(lián)系電話，提前10分鐘到達(dá)約定地點(diǎn)）；

11、本公司所有員工不得私自與客戶簽訂協(xié)議，走私單，經(jīng)發(fā)現(xiàn)直接辭退，扣除當(dāng)月工資，并追究相應(yīng)法律責(zé)任；

12、每周日大掃除，4:00~5:00；

三、店面店規(guī)

1、電腦使用制度：

（1）禁止安裝與工作內(nèi)容無關(guān)的軟件，不得利用本單位電腦玩游戲，及其他與工作無關(guān)的事情；不得瀏覽與工作無關(guān)的網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)；

（2）電腦屬公司重要財(cái)產(chǎn)和精密設(shè)備，更關(guān)乎工作的重要工具之一，其軟件、硬件及其相關(guān)物品應(yīng)妥善保管、正確使用、定期使用、定期檢查、并要定期殺毒；

備注：未經(jīng)允許安裝無關(guān)軟件、工作時(shí)間上網(wǎng)瀏覽與工作無關(guān)的網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)、打游戲、聊天者，經(jīng)發(fā)現(xiàn)第一次警告，第二次罰款50元，累計(jì)三次以上罰款200元。

2、電話使用制度：

（1）接聽電話是自報(bào)“您好！這里是XX地產(chǎn)……..”結(jié)束通話時(shí)要說“再見 ”；（2）與客戶溝通時(shí)要語(yǔ)言簡(jiǎn)捷、利落、表達(dá)清楚。

（3）不允許利用上班時(shí)間電話聊私話，經(jīng)發(fā)現(xiàn)第一次警告，第二次罰款50元，累計(jì)三次按照100元罰款。

3、辦公用品管理制度：

（1）領(lǐng)取辦公用品需登記；

（2）領(lǐng)取合同、定金條需備案登記；簽完后必須上交，無論是否簽單成功必須上交，違者罰款100元；

（3）領(lǐng)取看房確認(rèn)單需登記。

（4）所有費(fèi)用款項(xiàng)交接必須登記簽字備案；

4、店面形象制度：

（1）窗明幾凈，桌面整潔、前臺(tái)接待區(qū)隨時(shí)保持整潔；

（2）在前臺(tái)人員必須行為規(guī)范，不得趴伏在前臺(tái)，任何員工不得在前臺(tái)吃零食；

（3）非工作人員不得進(jìn)入接待桌內(nèi)，未經(jīng)允許不得進(jìn)入員工辦公區(qū)。（4）所有員工不得穿著奇裝怪服、不得濃妝艷抹、佩戴夸張首飾上班；（5）店內(nèi)為工作場(chǎng)所，不得嬉笑、打鬧、大聲喧嘩，本店員工禁止店內(nèi)吸煙，工作時(shí)間禁止喝酒（包括午休時(shí)間在內(nèi)）；

5、資源保密及歸屬問題：

（1）經(jīng)紀(jì)人在職期間資源歸經(jīng)紀(jì)人及公司內(nèi)共同所有；（2）當(dāng)天新增資源必需當(dāng)天登入系統(tǒng)，（如發(fā)現(xiàn)瞞報(bào)，遲報(bào)資源等情況，第一次警告，第二次罰款50元，第三次直接辭退，并扣除當(dāng)月工資）。

（3）發(fā)現(xiàn)房源、客戶外泄問題，相關(guān)經(jīng)紀(jì)人直接辭退，扣罰當(dāng)月工資，并進(jìn)行行業(yè)通報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重者追究相應(yīng)法律責(zé)任；

《人員管理制度》

一、部門職責(zé)

1、掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，搜集市場(chǎng)信息，做好本區(qū)域房源開發(fā)及客戶接待工作；

2、匯總并落實(shí)房源信息，并及時(shí)上報(bào)；

3、及時(shí)上報(bào)成交信息，便于公司市場(chǎng)信息庫(kù)信息的刷新；

3、定期向總公司、財(cái)務(wù)部上報(bào)實(shí)現(xiàn)銷售情況統(tǒng)計(jì)報(bào)表；

4、配合公司客服部做好合同簽定工作，加強(qiáng)各類合同管理，建立用戶檔案，經(jīng)?；卦L客戶，反饋用戶對(duì)產(chǎn)品的意見；

5、努力做好服務(wù)工作，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度；

6、配合公司策劃部做好廣告宣傳工作；

7、負(fù)責(zé)傭金結(jié)算工作；

8、加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)。

9、交納《誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金》，應(yīng)給予七天時(shí)間保留房源，轉(zhuǎn)為定金后應(yīng)在七天內(nèi)簽定買賣合同或租賃合同，否則不于保留房號(hào)或沒收定金

10、完成公司下達(dá)任務(wù)指標(biāo)。

二、店面銷售構(gòu)架及職能： 架構(gòu)：

每個(gè)連鎖店下設(shè)店面經(jīng)理一名，店面經(jīng)理助理一名，售樓人員若干名，按揭人員公司統(tǒng)一調(diào)配。

（一）店面銷售經(jīng)理職責(zé)：

1、從全局觀點(diǎn)出發(fā)，維護(hù)公司的整體效益，同時(shí)安排好本部門工作；

2、忠于公司事業(yè)，嚴(yán)格要求自己，處處以身作則，嚴(yán)守公司規(guī)章制度，工作上起到模范帶頭作用；

3、加強(qiáng)本部門的內(nèi)部管理，注意工作方法，講究領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)，深入實(shí)際，關(guān)心員工的思想動(dòng)態(tài)和生活情況，加強(qiáng)政治思想教育，充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，保持一種團(tuán)結(jié)協(xié)作、優(yōu)質(zhì)高效的工作氣氛；

4、積極主動(dòng)，高風(fēng)格、高姿態(tài)地搞好部門之間的協(xié)調(diào)工作，做到相互配合，團(tuán)結(jié)協(xié)作；

5、有權(quán)力、有責(zé)任、有利益、有義務(wù)，必須處理好責(zé)、權(quán)、利三者關(guān)系，嚴(yán)禁以權(quán)謀私、假公濟(jì)私，損害公司利益，敗壞公司聲譽(yù)，污染公司風(fēng)氣；

6、審查房源信息的真實(shí)可靠性和成交房源，并及時(shí)上報(bào)；

7、組織召開本部門業(yè)務(wù)討論會(huì)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)客戶信息管理，協(xié)助業(yè)務(wù)人員成交，同時(shí)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力提高本部門業(yè)務(wù)素質(zhì)；

8、配合公司客服部做好合同簽定工作。

9、積極主動(dòng)核對(duì)傭金單并及時(shí)收回傭金。

10、嚴(yán)守企業(yè)秘密，不得擅自向無關(guān)人員泄露企業(yè)的業(yè)務(wù)信息、經(jīng)營(yíng)情況、管理文件、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等；

11、對(duì)于未在規(guī)定時(shí)間（三天）落實(shí)房源信息可靠性的房源，及時(shí)重新分配落實(shí)。

（二）店面經(jīng)理助理崗位職責(zé)

1、協(xié)助店面經(jīng)理做好市場(chǎng)新房源的開發(fā)和店面銷售管理工作工作；

2、堅(jiān)持“顧客至上，科學(xué)管理”的宗旨，樹立良好的企業(yè)形象，創(chuàng)造良好的推銷環(huán)境，充分調(diào)動(dòng)各員工的積極性，并保持團(tuán)結(jié)協(xié)作、優(yōu)質(zhì)高效的工作氣氛；

3、協(xié)助公司客服部簽訂各類合同，并審核其它銷售人員簽訂合同的真實(shí)性；

4、協(xié)助店面經(jīng)理落實(shí)傭金的回收工作；

6、做好售后服務(wù)工作，并努力同新老客戶保持良好關(guān)系；

7、建立客戶檔案，妥善保管各類合同及客戶資料；

8、負(fù)責(zé)組織召開銷售人員業(yè)務(wù)會(huì)，總結(jié)交流營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)分析客戶，協(xié)助成交，不斷提高本部門業(yè)務(wù)水平。

9、店面經(jīng)理不在時(shí)，肩負(fù)店面經(jīng)理的職責(zé)，負(fù)責(zé)本部門全面工作。

（三）銷售人員崗位職責(zé)及用工原則： 銷售員崗位職責(zé)

1、利用房源信息，為客戶推薦房源并提供合理化建議，并熟練地回答客戶提出的問題；

2、善于辭令而不夸夸其談，待人以誠(chéng)，與客戶保持良好關(guān)系，為企業(yè)樹立良好形象；

3、服從工作安排，工作積極主動(dòng)，有開拓精神，能不失時(shí)機(jī)地推銷房源；

4、做好房源信息開發(fā)工作，并及時(shí)實(shí)地落實(shí)房源信息的真實(shí)可靠性，《繪制房源信息表》；

5、努力做好售后服務(wù)工作，及時(shí)回訪客戶，反市場(chǎng)信息；

6、每天向店面經(jīng)理匯報(bào)工作情況，上交接待情況登記表，每月進(jìn)行工作總結(jié)，并根據(jù)市場(chǎng)信息對(duì)下階段工作進(jìn)行計(jì)劃，以提高工作的計(jì)劃性和有效性；

7、負(fù)責(zé)及時(shí)催收傭金，撮合客戶成交，督促客戶及時(shí)提交各種資料；

8、努力學(xué)習(xí)知識(shí)，提升知識(shí)面，提高自己的社交能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)水平的提高。

（四）銷售人員形象要求：（1）銷售員儀表、儀容準(zhǔn)則

1、衣著：店面銷售人員統(tǒng)一著裝，必須衣著干凈，無污漬和明顯皺摺。

2、化妝：女員工切忌濃妝艷抹，可化淡妝。忌用過濃香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水。男員工頭發(fā)要常修剪，不留胡須，保證無頭屑。

3、工作環(huán)境：售樓部保持干凈、整潔，每日打掃環(huán)境衛(wèi)生。店面員工不得抽煙。

4、精神狀態(tài)：在對(duì)待客戶服務(wù)時(shí)，不得流露出厭煩，冷淡，憤怒、僵硬緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客戶服務(wù)。（2）銷售人員工作態(tài)度準(zhǔn)則

友善：以微笑迎接客戶與同事和睦相處。禮貌：任何時(shí)候均應(yīng)使用禮貌用語(yǔ)。熱情：工作中應(yīng)主動(dòng)為客戶著想。

耐心：對(duì)客戶的要求應(yīng)認(rèn)真，耐心聆聽并介紹解釋。（3）銷售人員舉止：

站姿：軀干挺直，頭端正而露微笑，目視前方，兩臂自然下垂。坐姿：

1、兩手平放腿上，不得插入兩腿間，也不要拖腿或玩弄任何物件。

2、聽客戶講話時(shí)上身微前傾，不可滿不在乎，東張西望。

3、兩腿自然放平，不得蹺二郎腿，應(yīng)兩腿并攏。交流：

1、與客戶交談時(shí)不得大聲說笑或手舞足蹈。

2、講話時(shí)用禮貌用語(yǔ)。

3、不得以任何借口頂撞、諷刺挖苦嘲弄客戶。

4、任何時(shí)候招呼他人時(shí)均選擇“您好”，不能用“喂”等不禮貌用語(yǔ)。三、二手房店面工作管理制度

1、銷售員之間應(yīng)相互團(tuán)結(jié)、互助互幫互學(xué)、共同進(jìn)步，加強(qiáng)店面銷售員的團(tuán)隊(duì)合作精神，嚴(yán)禁相互之間爭(zhēng)吵、打斗，遇有問題應(yīng)及時(shí)向店面銷售經(jīng)理匯報(bào)，并由店面銷售經(jīng)理解決處理。

2、進(jìn)入店面工作人員一定要穿工裝，配帶胸牌；

3、銷售員上下班實(shí)行簽到制，由經(jīng)理助理負(fù)責(zé)核實(shí)，作為當(dāng)天的考勤記錄。因事、因病不到者，事先必須向店面經(jīng)理提交書面請(qǐng)假申請(qǐng)，經(jīng)店面經(jīng)理批準(zhǔn)，方可休息。任何人不得代他人簽到或弄虛作假，否則作曠工一天論處。電話請(qǐng)假一月內(nèi)不得超過1次。病假者需由市公立醫(yī)院出具病假證明，；

4、銷售員因業(yè)務(wù)需要不能簽到者，應(yīng)提前店面經(jīng)理報(bào)告，得到批準(zhǔn)后按批準(zhǔn)時(shí)間到崗簽到；不能提前報(bào)告者，應(yīng)在事后主動(dòng)向考勤負(fù)責(zé)人報(bào)告，核實(shí)后由考勤負(fù)責(zé)人報(bào)告并如實(shí)登記；

5、員工實(shí)行輪休制，每星期由店面經(jīng)理按實(shí)際情況安排員工輪休（周六、周日及廣告日不安排休息），員工應(yīng)準(zhǔn)時(shí)上班，不準(zhǔn)遲到、早退和曠工；

6、遲于規(guī)定上班時(shí)間之后到崗即為遲到，早退以是否按時(shí)離開工作地點(diǎn)為準(zhǔn)，擅自離開工作崗位者或先休息后請(qǐng)假者作曠工處理；

7、必須按編排當(dāng)值，不得擅離職守，個(gè)人調(diào)換更值時(shí)需先征得店面經(jīng)理同意；

8、凡上班時(shí)間因業(yè)務(wù)原因需要外出者，應(yīng)在外出之前向店面經(jīng)理說明，如未經(jīng)準(zhǔn)許離開崗位３０分鐘以上，事后又沒有合理解釋做曠工處理；

9、接、打私人電話不準(zhǔn)超過3分鐘。

10、銷售員須自帶水杯，并置于指定位置，不準(zhǔn)放在接待臺(tái)上，銷售員進(jìn)餐應(yīng)在指定區(qū)域。

11、銷售員不準(zhǔn)在售樓處抽煙、打牌、下棋、高聲喧嘩、聊天、睡覺、吃零食，不準(zhǔn)翻看與房地產(chǎn)無關(guān)的報(bào)刊、雜志，12、不得收取客戶的小費(fèi)、紅包，如發(fā)現(xiàn)即刻辭退。

12、銷售員應(yīng)保持店面的清潔衛(wèi)生工作，桌椅物品及資料擺放整齊，接待前臺(tái)應(yīng)隨時(shí)保持清潔、整齊。

13、銷售員如發(fā)現(xiàn)宣傳品、收據(jù)、合同、飲用水等不足時(shí)應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)人員予以補(bǔ)足。

14、銷售員必須對(duì)公司機(jī)密、房源信息等保密；嚴(yán)禁外泄客戶資料，嚴(yán)禁傳播不利本公司的傳言；

15、經(jīng)紀(jì)人帶客戶看房時(shí)，應(yīng)注意客戶及自身安全。在任何情況下，售樓處必須至少留一名經(jīng)紀(jì)人。

16、經(jīng)紀(jì)人填寫各類合同時(shí)，必須認(rèn)真、仔細(xì)，字跡要清楚、工整、不得涂改。

17、經(jīng)紀(jì)人在成交前必須到店面經(jīng)理處確認(rèn)房源，確認(rèn)后再與客戶簽約，嚴(yán)禁賣錯(cuò)房號(hào)或賣重房號(hào)。

18、嚴(yán)禁經(jīng)紀(jì)人私下將客戶房源轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的“炒房”行為，不得透漏公司相關(guān)客戶、房源信息給其他中介機(jī)構(gòu)，違反者即刻辭退，嚴(yán)重者公司將有權(quán)要求其賠償經(jīng)濟(jì)損失。

19、當(dāng)與客戶發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，嚴(yán)禁強(qiáng)辯、爭(zhēng)吵，影響公司形象。

20、如經(jīng)紀(jì)人有誤導(dǎo)客戶的現(xiàn)象發(fā)生或因超范圍承諾引致糾紛或客戶投訴，店面經(jīng)理有權(quán)對(duì)該經(jīng)紀(jì)人停職、調(diào)離，嚴(yán)重者可上報(bào)公司解聘。

21、因人為原因給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失的，本人照價(jià)賠償，故意破壞者，視情況處以２倍以上賠償，直至通報(bào)批評(píng)或開除；

22、切實(shí)服從上司的工作安排和調(diào)配，依時(shí)完成任務(wù)，不得拖延、拒絕或終止工作；

23、員工未經(jīng)公司批準(zhǔn)，不得兼職；

24、在對(duì)待客戶服務(wù)時(shí)，不得因任何原因流露出厭煩、冷談、憤怒、僵硬和恐懼的表情，要友好、精神飽滿、風(fēng)度優(yōu)雅地為客戶服務(wù)；講話時(shí)用禮貌用語(yǔ)，不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客戶；

25、員工對(duì)本部門的處罰行為有異議，可向上級(jí)公司部門申訴。

26、對(duì)違反本制度的部門視情況輕重給予通報(bào)批評(píng)、罰款；

27、負(fù)有監(jiān)督責(zé)任的主管人員疏于職守的，視情節(jié)給予處分；

28、違反制度給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，公司將要求其賠償。

四、房源開發(fā)制度

1、由公司指定各店面房源開發(fā)考核指標(biāo)，各店面根據(jù)實(shí)際情況指定經(jīng)紀(jì)人開發(fā)考核指標(biāo)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)努力完成。

2、店面接待新房源應(yīng)計(jì)入經(jīng)紀(jì)人個(gè)人指標(biāo)。

3、經(jīng)紀(jì)人外出開發(fā)房源應(yīng)填寫《銷售日志》，于晚會(huì)時(shí)反饋店面經(jīng)理處，并在落實(shí)自己所提交房源的真實(shí)可靠性后，填寫《房源情況表》，存檔。

4、店面經(jīng)理在匯總完信息后，及時(shí)上報(bào)公司，由公司信息管理人員及時(shí)錄入房源信息庫(kù)。

5、開發(fā)的房源的判定，以房源信息登記表為準(zhǔn)。

6、由店面經(jīng)理或店面經(jīng)理助理負(fù)責(zé)各類出售或出租《委托書》的保存和簽定工作。并及時(shí)上報(bào)公司備案。

7、帶客戶看房，店面須于客戶簽定《看房確認(rèn)書》。

8、店面和店面銷售人員應(yīng)保障信息的真實(shí)、合法性

五、店面客戶接待制度

1、經(jīng)紀(jì)人之間應(yīng)團(tuán)結(jié)互助、互相學(xué)習(xí)，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，資源共享，努力做好接待工作。

2、來電要求接聽迅速，應(yīng)答準(zhǔn)確、簡(jiǎn)短，統(tǒng)一文明標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)“您好，我是XX地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人XX，很高興為您服務(wù)！”，保證最大進(jìn)線量。

3、當(dāng)客戶進(jìn)入門店時(shí)，經(jīng)紀(jì)人須主動(dòng)上前迎接，不允許坐等或采取觀望態(tài)度。

4、經(jīng)紀(jì)人接待客戶時(shí)，應(yīng)禮貌微笑、熱誠(chéng)周到、不卑不亢、大方得體。若經(jīng)紀(jì)人不了解情況或有疑問，應(yīng)盡快查出答案及時(shí)回復(fù)，其間禮貌地請(qǐng)客戶稍候。

5、經(jīng)紀(jì)人在與客戶交談過程中，應(yīng)禮貌婉轉(zhuǎn)地問客戶是否曾得到過其他同事的帶看同房源，若成交房源為其他同事帶看過且沒有超過15天，業(yè)績(jī)算第一次帶看經(jīng)紀(jì)人。超過15天則沒有此規(guī)定。

6、公司鼓勵(lì)成交，若原經(jīng)紀(jì)人不在現(xiàn)場(chǎng)，客戶沒有表明找哪位經(jīng)紀(jì)人，上店客戶可由值班人員接待。不視為搶客。

7、一般情況下，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人不能同時(shí)接待兩批或兩批以上不是一起的客戶，正在接待的客戶未離開門店，此經(jīng)紀(jì)人不得中途再接待其他新客戶，除非當(dāng)時(shí)沒有其他空閑經(jīng)紀(jì)人。

8、已下班的經(jīng)紀(jì)人不準(zhǔn)坐在接待前臺(tái)。

9、在經(jīng)紀(jì)人接待客戶時(shí)，若未向其他經(jīng)紀(jì)人提出協(xié)助的請(qǐng)求，其他經(jīng)紀(jì)人不允許上前為客戶講解和遞名片。

10、接待過程中如其他經(jīng)紀(jì)人有疑義，不得上前打擾。事后以客戶登記為準(zhǔn)，如發(fā)現(xiàn)該經(jīng)紀(jì)人刻意隱瞞，則扣罰該經(jīng)紀(jì)人壹佰圓，并讓出此客戶。

12、中午12點(diǎn)下班后，值班經(jīng)紀(jì)人不計(jì)指標(biāo)，下午正常上班后，按上午下班后的順序進(jìn)行接待。

13、如值班經(jīng)紀(jì)人不在，團(tuán)隊(duì)內(nèi)要暫時(shí)頂替值班人員，值班位置不得空置，在原值班人員不在情況下進(jìn)店客戶，可由代替值班人員接待，客戶歸屬歸屬于代接客戶人員。

14、經(jīng)紀(jì)人接待的老客戶（包括分下來的客戶）如15天內(nèi)未進(jìn)行跟蹤，如由其他經(jīng)紀(jì)人成交，則算成經(jīng)紀(jì)人業(yè)績(jī)。

六、有效客戶的鑒別（以有效來客登記為準(zhǔn)）

? 有效客戶登記：新客戶來訪，歸值班人員所有，來訪客戶在《客戶登記表》或《房源信息登記表》上登記姓名及聯(lián)系電話則為有效登記或房源基本信息。

? 經(jīng)紀(jì)人在接待完有效客戶后，應(yīng)該即時(shí)登記在自己的客戶登記本上，并進(jìn)行跟蹤。

? 老客戶介紹新客戶來訪時(shí)，該新客戶歸其所介紹人的原始接待者所有；

? 如因經(jīng)紀(jì)人態(tài)度原因，遭客戶投訴，客戶中途主動(dòng)要求更換接待人，由部門經(jīng)理重新分配該客戶，安排其他人員接待。