第一篇：美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價格評估考察

美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價格評估考察

建設(shè)部“赴美房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價格評估培訓(xùn)團(tuán)”于2002年4月赴美，對美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)紀(jì)代理、價格評估、行業(yè)管理等情況作了較為詳細(xì)的調(diào)研與實(shí)地考察。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)

1、美國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)。

一是保障充分和公平競爭；二是市場機(jī)制調(diào)節(jié)價格；三是保護(hù)私有財產(chǎn)，法律保護(hù)業(yè)主所有權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。與我國房地產(chǎn)制度不同的是，美國房地產(chǎn)企業(yè)沒有資質(zhì)要求，沒有專門的產(chǎn)權(quán)面積測繪機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)屬證明不是房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書，而是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書（warrant deed）（相當(dāng)于買賣合同）。房地產(chǎn)買賣成交后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人持轉(zhuǎn)讓書到房屋所在地政府登記辦公室備案，由登記辦公室給每一個轉(zhuǎn)讓書編一個號碼，并加蓋印章予以確認(rèn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)發(fā)展。

由于不少美國人住在郊區(qū)別墅或?qū)挸ǖ淖》?，因此美國人均住房面積較大，至1999年底，美國27億人口，擁有11億個住房單位，67％的家庭擁有獨(dú)立的住房，人均居住面積近60m2，居世界榜首。在美國，中等收入以上家庭擁有一棟別墅（價值一般在20萬美元）是平常的事情。

美國住宅小區(qū)開發(fā)模式有如下幾個特點(diǎn)：

一是郊區(qū)化明顯。二是開發(fā)規(guī)模較大。開發(fā)商將開發(fā)用地劃分成很多小地塊，小業(yè)主既可購買現(xiàn)成的別墅，也可購買小地塊后按開發(fā)商規(guī)定的設(shè)計自己建造別墅。三是配套齊全。四是重視與自然和諧。在房地產(chǎn)開發(fā)時盡量保護(hù)原有的樹木和生態(tài)環(huán)境。五是社區(qū)活動豐富多彩。每年都有很多社會團(tuán)體舉辦各種各樣的活動。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在美國是一個信譽(yù)良好的行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有較高的社會地位。其主要制度有：

1、執(zhí)業(yè)牌照制度。

美國法律規(guī)定經(jīng)紀(jì)人替人買賣房屋必須持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照。經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)要有兩個條件：一是通過州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)牌照管理機(jī)構(gòu)（其性質(zhì)介于政府和協(xié)會之間）組織的考試，考試對象分銷售員資格和經(jīng)紀(jì)人資格兩種，銷售員報考沒有學(xué)歷條件限制，但只有獲得銷售員資格的人員才能報考經(jīng)紀(jì)人；二是必須在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，沒有資質(zhì)和注冊資本限制，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只要在有關(guān)部門獲準(zhǔn)登記后便可從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但機(jī)構(gòu)發(fā)起人必

須持有經(jīng)紀(jì)人牌照。為了防止經(jīng)紀(jì)人同時在兩個企業(yè)執(zhí)業(yè)，法律規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人牌照必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)保管。目前美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會共有90多萬經(jīng)紀(jì)人會員。

2、首次簽約制度。

只要房屋實(shí)現(xiàn)了銷售，第一個與銷售方簽約的經(jīng)紀(jì)人就可獲得相應(yīng)的傭金（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從交易雙方共收取房屋成交價6％的傭金，簽約經(jīng)紀(jì)人可從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得50％～90％的傭金）。這一制度保證經(jīng)紀(jì)人可以將房源信息完全公開，并借助計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)房屋信息資源在全國范圍內(nèi)共享。美國各州都建立了multiple listing service 計算機(jī)服務(wù)系統(tǒng)，經(jīng)紀(jì)人會員可以通過密碼進(jìn)入該系統(tǒng)查詢房源。房源信息一旦進(jìn)入該系統(tǒng)，當(dāng)房屋實(shí)現(xiàn)銷售時，首次簽約經(jīng)紀(jì)人便可獲取傭金。

3、保險制度。

產(chǎn)權(quán)保險公司負(fù)責(zé)保障產(chǎn)權(quán)的合法性和真實(shí)性。保險公司設(shè)有工作過失保險的險種，該險種以一宗交易為一個保單，通過社會保險機(jī)制將經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)風(fēng)險轉(zhuǎn)移到保險公司。

4、協(xié)會自律制度。

美國經(jīng)紀(jì)人協(xié)會在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中扮演重要角色，它分為全國、州、區(qū)域三個層次。經(jīng)紀(jì)人協(xié)會主要職責(zé)有：一是與各級議會溝通，保證有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面法律法規(guī)制定的合理性，并維護(hù)經(jīng)紀(jì)人合法權(quán)益；此外還通過組織會員投票選舉他們所支持的參選議員，在政治上起到影響作用。二是為會員提供業(yè)務(wù)、法律、計算機(jī)等方面培訓(xùn)。三是制定行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員職業(yè)道德準(zhǔn)則。四是處理消費(fèi)者投拆。協(xié)會除依法進(jìn)行行業(yè)自律外，還從規(guī)范行業(yè)需要出發(fā)對會員提出高于法律的要求，協(xié)會可對會員進(jìn)行罰款或勸其退會，由于協(xié)會在行業(yè)的影響，受過處罰的人將很難再在經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)。

（三）房地產(chǎn)價格評估

目前美國共有注冊的房地產(chǎn)估價師8萬余人，及一定數(shù)目的實(shí)習(xí)估價員。在注冊的房地產(chǎn)估價師中，分為“G”（General）、“R”（Residential）、“L”（Limited）三種。其中“G”級為高級的估價師，可以進(jìn)行任何房地產(chǎn)的評估；“R” 級房地產(chǎn)估價師只能進(jìn)行住宅的評估；“L”級是最初級的房地產(chǎn)估價師，為有限資格，這類評估師的評估業(yè)務(wù)有相當(dāng)大的限制。房地產(chǎn)估價師的考試、注冊與頒發(fā)執(zhí)照由州政府組織。取得注冊房地產(chǎn)估價師資格的過程與條件一般都很復(fù)雜，要經(jīng)過相當(dāng)長時間的理論學(xué)習(xí)與實(shí)際操作。

目前美國的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)總共有數(shù)千家，按業(yè)務(wù)來源可分為商業(yè)房地產(chǎn)與居住房地產(chǎn)兩類估價機(jī)構(gòu)。估價機(jī)構(gòu)并未按規(guī)?；驑I(yè)績劃分級別，每個估價機(jī)構(gòu)只能按其信譽(yù)與自由競爭自行確立其市場份額。

美國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)基本上是個人合伙制及個人獨(dú)資的公司。美國房地產(chǎn)估價最主要的操作規(guī)范是《UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE》。評估師資質(zhì)審查發(fā)證、政府評估管理、評估服務(wù)機(jī)構(gòu)以及評估師本人都需嚴(yán)格遵守《USPAP》標(biāo)準(zhǔn)?！禪SPAP》由美國評估基金會（THE APPRAISAL FOUNDATION）下屬的估價標(biāo)準(zhǔn)委員會

（APPAISAL STANDARDS BOARD）制定，每年修訂一次。《USPAP》具有法律約束力，是1989年經(jīng)國會通過的FIRREA（金融協(xié)會改革法案）規(guī)定執(zhí)行的。

（四）政府的宏觀調(diào)控和管理

政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理主要是靠宏觀調(diào)控，手段包括：

1、通過區(qū)域規(guī)劃管理，達(dá)到對土地最大限度地合理使用，并提供公共設(shè)施，保護(hù)環(huán)境等。

區(qū)域規(guī)劃管理主要由地方政府負(fù)責(zé)。調(diào)節(jié)工具主要有四種：一是分區(qū)制（Zoning Ordinance）。在統(tǒng)一規(guī)劃前提下，將土地劃分為居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，除特殊情況外，通常不可以混雜。二是再分類制（Subdivision Regulation）。在分區(qū)制的基礎(chǔ)上，對土地的使用作出進(jìn)一步的細(xì)分。如在居民區(qū)內(nèi)，把不同的地塊劃分為獨(dú)戶住宅區(qū)、多戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)。三是開發(fā)規(guī)劃（Growth Planning）。主要通過政府的預(yù)先規(guī)劃，引導(dǎo)和管理房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程，以保護(hù)有限的資源和歷史古跡與風(fēng)貌。四是提供公共物品。主要是通過政府提供道路交通、下水道等公共物品，影響房地產(chǎn)的開發(fā)和使用。

2、通過稅收優(yōu)惠刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

這項(xiàng)政策對中高收入者具有較大的吸引力。他們在房地產(chǎn)投資中，從政府的稅收優(yōu)惠中可以得到較大的經(jīng)濟(jì)利益。例如，居民購買住宅可獲得如下三方面的稅收優(yōu)惠：一是免稅，主要指免繳個人所得稅：因?yàn)?，不購買住宅者需支付房租，住宅購買者卻可以把這筆相當(dāng)于房租支付的額度抵減應(yīng)稅收入（這實(shí)際上是鼓勵人們買房而不是租房）。另外，55歲以上的美國公民或居民，在銷售自用住宅的所得中，一生一次可扣除125萬美元，無須繳納個人所得稅，但要求他在銷售自用住宅的前5年中，必須至少有3年居住或使用該住宅（這實(shí)際上是鼓勵中高收入家庭購買高價值的新房，加快住房折舊）。二是減稅。住宅購買者在計算自己當(dāng)年度的應(yīng)稅收入時，可從自己的總應(yīng)稅收入中扣除支付的地方稅和住宅貸款利息，從而減少自己的應(yīng)稅收入，也就減少了納稅額。但這種稅收優(yōu)惠僅限于居民購買的第一二棟住宅，而且這兩棟住宅為自己所使用，不能出租給他人。同時扣減的貸款利息最高額為110萬美元貸款的利息額。三是延稅。居民如因購買新的自用住宅，而將舊的自用住宅賣掉，他可以將出售舊住宅的所得，不計入當(dāng)年度的應(yīng)稅收入總額中，享受此稅收優(yōu)惠的購房者必須是在出售舊住宅的前后兩年內(nèi)購買新的自用住宅，且新住宅的價格不得低于舊住宅的銷售價格。

3、為市場運(yùn)作提供有效的信息。

一是，美國政府提供如財產(chǎn)所有者的名單，評估財產(chǎn)的價值等信息服務(wù)，這一方面為政府收取財產(chǎn)稅提供了依據(jù)，另一方面也為明確交易主體和交易價格提供了保證；又如政府提供的家庭收入狀況、人口狀況、住房狀況等信息，有利于房地產(chǎn)的合理開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。二是，政府發(fā)起或資助成立房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)。如1971年由德州政府依法成立德克薩斯州農(nóng)工大學(xué)房地產(chǎn)中心，其主要任務(wù)是根據(jù)市民的需求開展研究活動，并將研究成果無償提供給社會。它的口號是“通過研究解決問題”。房地產(chǎn)中心主要通過雜志和網(wǎng)站公布研究成果。至2001年，該中心已完成了1500多份專著、書籍、報告或論文，對促進(jìn)德州房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要作用。

(來源：《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》)

第二篇：房地產(chǎn)價格評估協(xié)議書

房地產(chǎn)價格評估協(xié)議書

（以下簡稱甲方）委托XX天馬XX房地產(chǎn)估價有限公司（以下簡稱乙方）承擔(dān)房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)，特訂立如下協(xié)議：

一、甲 方 因 需要，委 托 乙 方 對 進(jìn)行評估。甲方若增加評估內(nèi)容須書面通知乙方，乙方無異議則視為接受委托。

二、甲方應(yīng)按與乙方約定的時間，于 年 月 日前將委托項(xiàng)目的合法證明材料及評估中涉及到的有關(guān)資料提供給乙方，并對所提供資料的合法性、真實(shí)性承擔(dān)全部責(zé)任。

三、乙方應(yīng)按甲方的評估目的，依據(jù)國家法律、法規(guī)、評估規(guī)范對甲方委托的項(xiàng)目進(jìn)行評估，并于 年 月 日以前出具評估報告。

四、乙方必須對評估結(jié)果保密，評估結(jié)果只能提供給委托人，非經(jīng)甲方同意，不得擅自公開或泄露給他人，但按有關(guān)規(guī)定需提供給政府有關(guān)管理部門的除外。

五、乙方在評估期間需要到現(xiàn)場勘察的，甲方應(yīng)陪同并提供方便和配合，乙方可以進(jìn)行現(xiàn)場測量、拍照、攝像等方式采證。

六、評估費(fèi)用為 元。簽訂本協(xié)議時，甲方交付定金50%，即人民幣 元；甲方在領(lǐng)取成果報告的同時，須一次性向乙方付清全部評估咨詢費(fèi)用。增加評估內(nèi)容，另行計費(fèi)一并結(jié)算支付。

七、甲方若不能按本協(xié)議第二條規(guī)定時間提供材料，則乙方可按延誤期間順延交付成果報告的時間；甲方延期領(lǐng)取成果報告，每延遲一日，按評估咨詢費(fèi)用總額的1%支付給乙方違約金。

八、乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不按本合同規(guī)定的時間提交成果報告，每延遲一日，則按評估咨詢費(fèi)用總額的1%支付給甲方違約金。

九、本協(xié)議自簽訂之日起生效，任何一方不得擅自變更或解除，否則依法承擔(dān)違約責(zé)任。本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲 方： 乙 方：XX天馬XX房地產(chǎn)估價有限公司 甲方代表： 乙方代表：

年 月 日

第三篇：房地產(chǎn)價格評估協(xié)議書

房地產(chǎn)價格評估協(xié)議書

（以下簡稱甲方）委托XX天馬XX房地產(chǎn)估價有限公司（以下簡稱乙方）承擔(dān)房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)，特訂立如下協(xié)議：

一、甲 方 因需要，委 托 乙 方 對進(jìn)行評估。甲方若增加評估內(nèi)容須書面通知乙方，乙方無異議則視為接受委托。

二、甲方應(yīng)按與乙方約定的時間，于年月日前將委托項(xiàng)目的合法證明材料及評估中涉及到的有關(guān)資料提供給乙方，并對所提供資料的合法性、真實(shí)性承擔(dān)全部責(zé)任。

三、乙方應(yīng)按甲方的評估目的，依據(jù)國家法律、法規(guī)、評估規(guī)范對甲方委托的項(xiàng)目進(jìn)行評估，并于年月日以前出具評估報告。

四、乙方必須對評估結(jié)果保密，評估結(jié)果只能提供給委托人，非經(jīng)甲方同意，不得擅自公開或泄露給他人，但按有關(guān)規(guī)定需提供給政府有關(guān)管理部門的除外。

五、乙方在評估期間需要到現(xiàn)場勘察的，甲方應(yīng)陪同并提供方便和配合，乙方可以進(jìn)行現(xiàn)場測量、拍照、攝像等方式采證。

六、評估費(fèi)用為元。簽訂本協(xié)議時，甲方交付定金50%，即人民幣元；甲方在領(lǐng)取成果報告的同時，須一次性向乙方付清全部評估咨詢費(fèi)用。增加評估內(nèi)容，另行計費(fèi)一并結(jié)算支付。

七、甲方若不能按本協(xié)議第二條規(guī)定時間提供材料，則乙方可按延誤期間順延交付成果報告的時間；甲方延期領(lǐng)取成果報告，每延遲一日，按評估咨詢費(fèi)用總額的1%支付給乙方違約金。

八、乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不按本合同規(guī)定的時間提交成果報告，每延遲一日，則按評估咨詢費(fèi)用總額的1%支付給甲方違約金。

九、本協(xié)議自簽訂之日起生效，任何一方不得擅自變更或解除，否則依法承擔(dān)違約責(zé)任。本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：XX天馬XX房地產(chǎn)估價有限公司甲方代表：乙方代表：

年月日

第四篇：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級 行政許可條件及申請核定資質(zhì)申報材料

一、行政許可條件：

（一）一級資質(zhì)

1．機(jī)構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣；

2．從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)二級資質(zhì)2年以上；

3．有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上；

4．有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

5．近兩年平均每年完成估價項(xiàng)目總數(shù)200宗以上，估價標(biāo)的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上； 6．法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人（以下簡稱執(zhí)行合伙人）是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

7．有限責(zé)任公司的股東中有3名以上（含3名）、合伙企業(yè)的合伙人中有2名（含2名）以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

8．機(jī)構(gòu)股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額總額不低于60％； 9．有固定的經(jīng)營服務(wù)場所； 10．估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；

11．隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求。

（二）二級資質(zhì)

1．機(jī)構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣；

2．從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)4年以上，取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)三級資質(zhì)2年以上；

3．有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上；

4．有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

5．近兩年平均每年完成估價項(xiàng)目總數(shù)150宗以上，估價標(biāo)的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上； 6．法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人（以下簡稱執(zhí)行合伙人）是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

7．有限責(zé)任公司的股東中有3名以上（含3名）、合伙企業(yè)的合伙人中有2名（含2名）以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

8．機(jī)構(gòu)股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額總額不低于60％； 9．有固定的經(jīng)營服務(wù)場所； 10．估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；)11．隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求。

（三）三級資質(zhì)

1．機(jī)構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣；

2．有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上；

3．有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

4．在暫定期內(nèi)完成估價項(xiàng)目總數(shù)100宗以上，估價標(biāo)的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上； 5．法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人（以下簡稱執(zhí)行合伙人）是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

6．2名以上（含2名）的股東或者合伙人為專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師； 7．機(jī)構(gòu)股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額總額不低于60％； 8．有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

9．估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；

10．隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求

（四）新設(shè)定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)1年的暫定期。

二、申請核定資質(zhì)申報材料：

1．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級申請表（一式兩份，加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）；

2．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件；

3．營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）； 4．出資證明復(fù)印件（加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）；

5．法定代表人（執(zhí)行合伙人）的任職文件復(fù)印件（加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）；

6．專職注冊房地產(chǎn)估價師的資格證、注冊證、勞動合同復(fù)印件；

7．兼職房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件； 8．房地產(chǎn)估價業(yè)績材料； 9．固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明；

10．經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程（合伙協(xié)議）復(fù)印件（加蓋申報機(jī)構(gòu)公章）及估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等主要的企業(yè)內(nèi)部管理制度、企業(yè)信用檔案信息；

11．申報機(jī)構(gòu)所做的房地產(chǎn)估價報告3份。（注：所有證件材料由窗口辦核對原件）

第五篇：《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營規(guī)定

《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營規(guī)定

第七條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。

禁止未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的任何單位和個人從事房地產(chǎn)開發(fā)，禁止任何單位和個人違反國家土地管理法律法規(guī)擅自在未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

禁止銷售前款規(guī)定的違法開發(fā)建設(shè)的建筑物，禁止任何單位和個人為其銷售行為提供法律見證、經(jīng)紀(jì)、公證、貸款等服務(wù)和便利。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在申報立項(xiàng)時，按照國家有關(guān)規(guī)定建立項(xiàng)目資本金，在商業(yè)銀行設(shè)立專戶存儲，專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)。商業(yè)銀行辦理項(xiàng)目資本金存儲手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具項(xiàng)目資本金存儲證明。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金包括項(xiàng)目資本金，項(xiàng)目資本金不符合國家有關(guān)規(guī)定的，發(fā)展改革部門不予核準(zhǔn)立項(xiàng)，建設(shè)部門不予頒發(fā)施工許可證。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請預(yù)售前，項(xiàng)目資本金賬戶余額應(yīng)當(dāng)不低于項(xiàng)目資本金10％，并在項(xiàng)目取得規(guī)劃驗(yàn)收合格憑證后，方可提取使用。

在符合提取使用條件前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何方式將前款規(guī)定的項(xiàng)目資本金挪作他用，商業(yè)銀行不得撥付。

商業(yè)銀行出具不實(shí)資本金存儲證明或者不按本條規(guī)定撥付資金的，銀行監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后10日內(nèi)，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營過程中的主要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中予以記載并及時更新。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前，應(yīng)當(dāng)合理確定銷售價格，并報價格監(jiān)督執(zhí)法部門備案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標(biāo)價銷售商品房。確需調(diào)整銷售價格且調(diào)整幅度超出備案價格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價格前辦理備案變更。

價格綜合管理部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門制定并公布房地產(chǎn)開發(fā)價格行為規(guī)則，引導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法自主定價。

第十二條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已付清地價款，并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；

（三）七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目已封頂，七層以上的商品房項(xiàng)目已完成地面以上三分之二層數(shù)；

（四）確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（五）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利且未被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)查封、扣押；

（六）項(xiàng)目資本金賬戶余額不低于項(xiàng)目資本金10％；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得商品房預(yù)售許可證前，不得直接出售或者以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相出售商品房。

第十三條 取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次公示全部預(yù)售商品房、預(yù)售時間、預(yù)售地點(diǎn)、預(yù)售方式及預(yù)售價格，不得以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式進(jìn)行非公開預(yù)售。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)將下列材料在營業(yè)場所公示：

（一）購房指引；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（四）采取預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)公示商品房預(yù)售許可證；

（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書；

（六）商品房買賣合同示范文本及附件；

（七）商品房項(xiàng)目總平面圖和測繪報告；

（八）商品房能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期；

（九）商品房銷售控制表；

（十）業(yè)主臨時管理規(guī)約；

（十一）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同；

（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章和主管部門要求公示的其他材料。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為購房人查詢與所購商品房有關(guān)城市規(guī)劃、公共配套設(shè)施、開發(fā)進(jìn)度等信息提供便利。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用主管部門提供的商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同示范文本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人經(jīng)協(xié)商一致，可以依法對示范文本的條款進(jìn)行變更或者增減條款，但不得違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起10日內(nèi)，將簽訂的合同通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報主管部門備案。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售廣告、售樓書、樣板房等就商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立和價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同的內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對樣板房的裝修裝飾材料及其價格、規(guī)格等信息以書面形式詳細(xì)說明，并逐項(xiàng)列明是否與銷售商品房一致，置于樣板房入口等顯要位置。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未提供樣板房說明，樣板房即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾；樣板房說明未予說明、明確的項(xiàng)目，該樣板房項(xiàng)目即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾。

第十八條 在商品房預(yù)售項(xiàng)目竣工前，商品房預(yù)售款必須專項(xiàng)用于購買該預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款（含工資及社會保險）及法定稅費(fèi)、行政罰款，不得挪作他用。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售款繳納法定稅費(fèi)、行政罰款的，應(yīng)當(dāng)憑法定稅費(fèi)計稅依據(jù)、憑證或者行政處罰決定書向商業(yè)銀行申請?zhí)崛∈褂?；使用預(yù)售款支付工程進(jìn)度款（含工資及社會保險）或者建設(shè)材料、設(shè)備款項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)憑經(jīng)監(jiān)理企業(yè)和施工企業(yè)共同確認(rèn)的施工計劃、施工進(jìn)度說明、施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)收款賬號向商業(yè)銀行申請?zhí)崛∈褂?，款?xiàng)直接支付至施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)。

商業(yè)銀行收到預(yù)售款撥付請求后，可以就工程進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)認(rèn)為申請使用款項(xiàng)與進(jìn)度明顯不符的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)拒絕撥付。

商業(yè)銀行不按本辦法第十八條、第十九條規(guī)定撥付預(yù)售款的，銀行監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售款申請使用和撥付情況如實(shí)即時載入項(xiàng)目手冊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后及時辦理工程結(jié)算手續(xù)，向施工企業(yè)支付工程結(jié)算款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在工程款（含質(zhì)量保修金）全部依約支付完畢后方可在開戶商業(yè)銀行辦理預(yù)售款專用賬戶注銷手續(xù)。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房，應(yīng)當(dāng)在其發(fā)布的商品房銷售廣告中同時載明受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱和備案編號。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怠于開發(fā)建設(shè)造成土地閑置的，主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處置，并納入誠信檔案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按閑置土地處置方案要求將相關(guān)處置責(zé)任履行完畢前，主管部門應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓條件中禁止該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其控股股東參與競買。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷售活動中，不得有下列損害購房人權(quán)益的行為：

（一）在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人；

（二）訂立虛假合同；

（三）違反價格備案制度出售商品房；

（四）在取得商品房預(yù)售許可證前，與購房人簽訂商品房認(rèn)購書，或者以意向金、誠意金及其他形式收取購房人的押金、定金或者購房款；

（五）違背購房人的意愿，搭售其他商品，強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收取費(fèi)用，或者附加購房人提供資金證明等其他不合理的條件；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，不得有下列價格違法行為：

（一）以協(xié)議、決定或者其他協(xié)同行為相互串通，統(tǒng)一確定、維持、變更價格；

（二）通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數(shù)量，操縱價格；

（三）捏造、散布漲價或者房源斷缺等信息，哄抬價格，引發(fā)市場恐慌，推動商品房價格過高上漲；

（四）在提供相同等級、相同質(zhì)量的商品房時，無正當(dāng)理由，對不同的交易相對人實(shí)行不同的銷售價格；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他價格違法行為。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，不得有下列不正當(dāng)競爭行為：

（一）擅自使用他人的企業(yè)或者項(xiàng)目名稱以及代表其名稱的標(biāo)志、圖形、代號，使人誤認(rèn)為是他人的商品房或者經(jīng)營活動；

（二）偽造或者冒用認(rèn)證標(biāo)志、名優(yōu)標(biāo)志等質(zhì)量標(biāo)志，對商品房質(zhì)量作引人誤解的虛假表示；

（三）以銷售商品房為目的，利用財物或者其他手段對項(xiàng)目建設(shè)、通訊、質(zhì)檢、供水、供電等企業(yè)、事業(yè)單位以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行賄

賂；

（四）以不正當(dāng)手段獲取他人的商業(yè)秘密或者披露、使用、允許他人使用以不當(dāng)手段獲取的商業(yè)秘密；

（五）捏造、散布虛假事實(shí)，損害競爭對手的商業(yè)信譽(yù)、商品聲譽(yù)；

（六）從事法律明文禁止的有獎銷售行為；

（七）利用廣告或者其他方法，對商品作引人誤解的虛假宣傳；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他不正當(dāng)競爭行為。

第二十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、估價機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施本辦法第二十三條至第二十五條規(guī)定的行為提供服務(wù)或者便利。