第一篇：物業(yè)管理(房地產(chǎn)經(jīng)營與評(píng)估)論證報(bào)告

物業(yè)管理（房地產(chǎn)經(jīng)營與評(píng)估）專業(yè)論證報(bào)告

本專業(yè)主要培養(yǎng)掌握國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營方針、政策、法規(guī)和基本制度，系統(tǒng)掌握本專業(yè)必需的基本理論，專業(yè)知識(shí)及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融和管理知識(shí)，具有較強(qiáng)的專業(yè)基本技能，具備從事房地產(chǎn)的估價(jià)，開發(fā)、經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理等能力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)和經(jīng)營管理的中初級(jí)應(yīng)用型、復(fù)合型人才。

一、市場需求分析

我們走訪了中直物業(yè)公司、金網(wǎng)絡(luò)物業(yè)公司、健翔園物業(yè)公司、我愛我家房產(chǎn)銷售公司、大恒房產(chǎn)有限公司等單位，了解到目前從事物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)營的一線技術(shù)人員很受企業(yè)的歡迎。

國務(wù)院2008年11月10日在京召開省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議,總理部署了落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作,其中第三項(xiàng)提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,再次明確了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,這種提法預(yù)示房地產(chǎn)憑借其重要地位會(huì)在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑背景下得到更多政策的扶持。與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)有38 個(gè)，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)影響力系數(shù)為2.03, 07 年房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP 增長的貢獻(xiàn)率是15.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響力為

1.511，由此可見房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位。也就是說，社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的各個(gè)方面、各個(gè)層次的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都存在房地產(chǎn)經(jīng)營與評(píng)估的問題，按照市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的法則、按照國家房地產(chǎn)的新政策，做好房地產(chǎn)經(jīng)營與評(píng)估工作是辦好經(jīng)濟(jì)事業(yè)的保障。專門的房地產(chǎn)經(jīng)營與評(píng)估人員需求量較大，素質(zhì)要求高，就業(yè)前景好。

當(dāng)前，美國次貸危機(jī)引起的全球金融危機(jī)正在進(jìn)一步加深。為應(yīng)對世界金融危機(jī)的影響，中央提出擴(kuò)大內(nèi)需，中央已批準(zhǔn)投入2萬億元人民幣建設(shè)鐵路。這種以政府大規(guī)模投資，發(fā)展交通運(yùn)輸?shù)然驹O(shè)施，帶動(dòng)其他投資的發(fā)展模式雖然在一定時(shí)間內(nèi)是有效的，但長期靠政府大規(guī)模投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，人民群眾的消費(fèi)水平得不到較快的提高，這種發(fā)展模式是難以為繼的。只有我國人民群眾消費(fèi)能力大幅提高，我國經(jīng)濟(jì)才能走上良性循環(huán)發(fā)展的軌道，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠在今后的幾十年時(shí)間內(nèi)提高人民群眾的消費(fèi)能力。

由于受政策影響，房地產(chǎn)市場已從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，行業(yè)轉(zhuǎn)換過快，人才市場難以及時(shí)供給足夠的滿足行業(yè)發(fā)展要求的高級(jí)營銷人才。所以，企業(yè)希望有一些受過良好教育，能適合社會(huì)發(fā)展需要的應(yīng)用性、職業(yè)型房地產(chǎn)人才進(jìn)入企業(yè)，為企業(yè)的發(fā)展增加活力和新鮮的血液。調(diào)查認(rèn)為，在未來的數(shù)年內(nèi)，用人數(shù)量仍有增加。

二、生源預(yù)測分析

由于連年的“普教熱”，職教出現(xiàn)了生源危機(jī)，但不管遇到什么困難，學(xué)?？傄獙で笊婧桶l(fā)展。中職“生源危機(jī)”是北京職業(yè)教育遇到的困難之一，但危機(jī)也可能是一次改革的契機(jī)，關(guān)鍵在于方向選對。北京作為國內(nèi)政治、文化和教育中心城市以及國際交往重要城市，中等職業(yè)教育必須與北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相稱。我們的職業(yè)教育不能在低水平上重復(fù)和徘徊，要辦出特色，要辦出名牌，要與行業(yè)發(fā)展緊緊相連。

隨著近兩年房地產(chǎn)業(yè)政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越規(guī)范，專業(yè)化程度越來越深。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各類人員必須更加專業(yè)化才能適應(yīng)這個(gè)行業(yè)發(fā)展的需要。行業(yè)的發(fā)展為專業(yè)人才的培養(yǎng)提出了強(qiáng)勁的需求，從近幾年對各行業(yè)職位需求的分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量始終列居前十位，因此可以預(yù)計(jì)，在未來較長的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的應(yīng)用技能型人才不僅將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的必須人才之一，而且將保持較強(qiáng)的市場需求，正因?yàn)槿绱?，開辦物業(yè)管理（房地產(chǎn)經(jīng)營與評(píng)估）才能吸引廣大學(xué)生和家長的眼球。

根據(jù)近幾年房地產(chǎn)需求人才的專業(yè)化分工方向結(jié)合中等職業(yè)教育的培養(yǎng)層次，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的職業(yè)崗位方向包含營銷策劃崗位（營銷人員、市場人員、策劃人員等）、開發(fā)報(bào)建崗位、價(jià)格評(píng)估崗位（估價(jià)員、估價(jià)師等）和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位（經(jīng)紀(jì)人、登記代理人等）四個(gè)主要崗位方向。為了很好地吸引生源，我們還將積極地與行業(yè)企業(yè)開展合作，擴(kuò)展辦學(xué)空間，激發(fā)辦學(xué)活力，轉(zhuǎn)變培養(yǎng)學(xué)模式，切實(shí)提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。更好地發(fā)揮國家級(jí)重點(diǎn)中等職業(yè)學(xué)校辦學(xué)優(yōu)勢特色，從而更好地?cái)U(kuò)大生源。

三、學(xué)校師資、實(shí)訓(xùn)設(shè)備條件分析

1、師資隊(duì)伍現(xiàn)狀分析

目前我校文科類專兼職教師共近20人，其中具備高級(jí)講師職稱的教師有7人，中級(jí)講師職稱的教師6人，初級(jí)講師職稱的教師7人，師資力量雄厚，教師敬業(yè)精神可嘉。主講教師均具有教師資格證書，專業(yè)教師每年上課率100%，年均教學(xué)工作量400學(xué)時(shí)以上，聘請的兼職教師大多數(shù)具有多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和

行業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

2、專業(yè)師資隊(duì)伍建設(shè)計(jì)劃（3年計(jì)劃）

專業(yè)師資隊(duì)伍建設(shè)既要為他們創(chuàng)造進(jìn)一步提高、深造的機(jī)會(huì)，又要嚴(yán)格要求，促使他們在師德、教學(xué)、學(xué)術(shù)水平、實(shí)踐能力等方面得到較快的、較全面的發(fā)展。

在多方引進(jìn)高級(jí)人才的同時(shí)，要加強(qiáng)對現(xiàn)有年輕教師的培養(yǎng)，要為現(xiàn)有青年教師確定主要發(fā)展方向，要有計(jì)劃地安排青年教師外出進(jìn)修或攻碩攻博。

實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的培養(yǎng)是師資隊(duì)伍培養(yǎng)的核心之一。創(chuàng)造機(jī)會(huì)讓專業(yè)教師有機(jī)會(huì)參與與教學(xué)相關(guān)的實(shí)踐活動(dòng)，同時(shí)根據(jù)各位教師所學(xué)專業(yè)不同，組織相關(guān)或相近專業(yè)的教師參加國家相關(guān)部委的各類執(zhí)業(yè)資格的培訓(xùn)考試，培養(yǎng)和促進(jìn)專業(yè)教師向“雙師型”教師的轉(zhuǎn)型。

有計(jì)劃地聘請房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的各類專家擔(dān)任本專業(yè)的客座教授，建立學(xué)科帶頭人、學(xué)術(shù)骨干制度，提高現(xiàn)有師資的科研能力和創(chuàng)新能力。

3、專業(yè)實(shí)訓(xùn)室、實(shí)訓(xùn)基地現(xiàn)狀和建設(shè)計(jì)劃（3年計(jì)劃）

校外實(shí)習(xí)、實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)是中職教育教學(xué)不可或缺的內(nèi)容。我校具備充足的教室資源開發(fā)校內(nèi)實(shí)訓(xùn)室（房地產(chǎn)綜合實(shí)訓(xùn)室）。在未來3年中，教研室在配合學(xué)校有關(guān)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)的各項(xiàng)工作基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步拓展校外實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)，初步設(shè)想建立兩個(gè)方向的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地（一個(gè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地，一個(gè)為房地產(chǎn)估價(jià)公司實(shí)訓(xùn)基地），為本專業(yè)的中職學(xué)生提供必要的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)服務(wù)，確保本專業(yè)學(xué)生具備房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。在校內(nèi)實(shí)訓(xùn)室建設(shè)方面，教研室將根據(jù)職業(yè)崗位發(fā)展方向，進(jìn)一步規(guī)劃建設(shè)四個(gè)專業(yè)實(shí)訓(xùn)室（預(yù)算與估價(jià)實(shí)訓(xùn)室、營銷實(shí)訓(xùn)中心、開發(fā)報(bào)建實(shí)訓(xùn)室和房產(chǎn)交易實(shí)訓(xùn)室），為中職學(xué)生的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)提供更可靠的保障。

我們將以上述目標(biāo)為導(dǎo)向，號(hào)召各位老師通力協(xié)作，團(tuán)結(jié)一致，在教學(xué)過程中不斷地加強(qiáng)學(xué)習(xí)來提高自身綜合素養(yǎng)，從而順利地完成物業(yè)管理（房地產(chǎn)經(jīng)營與評(píng)估）的專業(yè)建設(shè)。

基礎(chǔ)文科

2009-11-5

第二篇：物業(yè)管理評(píng)估報(bào)告

物業(yè)管理評(píng)估報(bào)告

受上海漕河涇開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展有限公司委托，上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司于2006年11月8日----2006年11月15日一周內(nèi)，分深夜、雙休日和正常工作日三個(gè)不同時(shí)段，對上海漕河涇出口加工區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行了現(xiàn)場檢查，對其物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，并向管理區(qū)域的業(yè)主/客戶分發(fā)了15份上海漕河涇出口加工區(qū)物業(yè)管理滿意度調(diào)查表，回收15份。根椐不同時(shí)段的現(xiàn)場檢查結(jié)果，結(jié)合上海漕河涇出口加工區(qū)物業(yè)管理滿意度調(diào)查結(jié)果，上海漕河涇出口加工區(qū)物業(yè)管理綜合報(bào)告如下： 第一篇 物業(yè)基本情況

一、漕河涇出口加工區(qū)物業(yè)基本信息

物業(yè)類型：出口加工園區(qū)、辦公樓宇、標(biāo)準(zhǔn)廠房新型工業(yè)園區(qū) 座落位置：上海市閔行區(qū)浦星路789號(hào) 物業(yè)明細(xì)：

1、出口加工區(qū)：園區(qū)占地面積0.9平方公里，各地塊土地總面積730788平方米，包括出口加工區(qū)卡口、查驗(yàn)倉庫與平臺(tái)。

2、管理中心區(qū)域：建筑總面積8839平方米；

3、標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)：基地土地面積100962平方米，建筑面積111139.50平方米

二、物業(yè)管理委托單位

上海漕河涇開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展有限公司

三、物業(yè)管理單位

上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司（更名前：上海新和物業(yè)管理有限公司）

四、物業(yè)管理委托合同期限

2005年1月1日起至2006.年12月31日止。

五、委托評(píng)估物業(yè)管理的主要內(nèi)容1、0.9平方公里園區(qū)內(nèi)的公共秩序維護(hù)、公共設(shè)備設(shè)施、道路、綠化、排水、公共照明、垃圾箱、清潔、垃圾清運(yùn)、消防設(shè)施等管理

2、近9000平方米的管理中心辦公樓的保安、保潔、維修、電梯、客戶服務(wù)、檔案管理、建筑物本體、消防、監(jiān)控等管理

3、工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的裝修、消防、客戶服務(wù)、公共秩序、清潔、報(bào)修維修、電梯、空房等管理 第二篇 評(píng)估結(jié)論

一、上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司具有履行物業(yè)管理服務(wù)合同的能力。

二、上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司實(shí)施的物業(yè)管理已覆蓋物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理內(nèi)容。

三、業(yè)主/客戶滿意度調(diào)查結(jié)果

向出口加工區(qū)內(nèi)業(yè)主/客戶發(fā)放15份物業(yè)管理滿意度調(diào)查表，回收15份物業(yè)管理滿意度調(diào)查表，其中二份只填寫調(diào)查表首頁沒有填寫次頁，對物業(yè)管理服務(wù)總體評(píng)價(jià)1份為非常滿意，10份為滿意，2份為尚滿意。

四、合同約定的主要質(zhì)量目標(biāo)基本達(dá)到。

五、目前崗位設(shè)置與人員配置較合理，能滿足目前物業(yè)管理現(xiàn)狀 投標(biāo)書預(yù)計(jì)物業(yè)各類服務(wù)人員達(dá)109人，而目前只配有87人。

六、保安管理、保潔管理、綠化管理、客戶服務(wù)、消防等方面經(jīng)抽查，實(shí)際現(xiàn)場管理及管理文件、資料均符合《全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》中的優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)。

設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場管理較好，但工程檔案管理、采購管理及日常記錄文件管理有待進(jìn)一步完善。

七、物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用支出 1、05年、06上半年管理人員成本分?jǐn)偙葮?biāo)書測算明顯高出許多； 2、05年設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)用支出偏高，06年上半年設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)用支出控制較為合理； 3、05年行政辦公費(fèi)用支出較標(biāo)書測算高出許多，06年上半年行政辦公費(fèi)用支出較為合理。但從物業(yè)管理部提供的報(bào)表中沒有開辦費(fèi)科目；

4、其他各項(xiàng)費(fèi)用支出控制合理。

八、總體管理承諾基本兌現(xiàn)

1、上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司在此項(xiàng)目的管理中，ISO9000質(zhì)量管理體系覆蓋各個(gè)管理環(huán)節(jié)；

2、項(xiàng)目管理基本達(dá)到《全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，目前已在2006年10月通過上海市物業(yè)協(xié)會(huì)組織的檢查驗(yàn)收；

3、2006年7月起物業(yè)公司已將環(huán)境質(zhì)量管理體系ISO14000貫徹在物業(yè)管理工作中。

第三篇 現(xiàn)場評(píng)估描述

一、物業(yè)管理滿意度調(diào)查

向園區(qū)業(yè)主/客戶發(fā)放物業(yè)管理滿意度調(diào)查表4份，回收4份。序號(hào) 評(píng)價(jià)內(nèi)容（園區(qū)）評(píng) 價(jià) 結(jié) 果 非常滿意 滿意 尚滿意 不滿意 1 您對園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域標(biāo)識(shí)管理 4 2 您對園區(qū)內(nèi)公共道路及公共設(shè)施保潔 4 3 您對園區(qū)內(nèi)的人、車交通疏導(dǎo)管理 3 1 4 您對園區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛管理 1 3 5 您對園區(qū)內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛管理 3 1 6 您對園區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施管理 4 7 您對園區(qū)內(nèi)草坪養(yǎng)護(hù)及清潔 4 8 您對園區(qū)內(nèi)樹木、綠化養(yǎng)護(hù) 4 9 您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)態(tài)度 4 10 您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)質(zhì)量 4 11 您對物業(yè)公司報(bào)修維修服務(wù)及時(shí)性 1 12 您對物業(yè)公司報(bào)修維修質(zhì)量 4 13 您對物業(yè)公司的裝修管理 4 14 您對物業(yè)公司拓展的有償服務(wù)項(xiàng)目 4 您對物業(yè)公司有效投訴的處理（屬物業(yè)管理范圍）4 16 您對物業(yè)公司服務(wù)總體評(píng)價(jià) 4

向標(biāo)準(zhǔn)廠房業(yè)主/客戶發(fā)放物業(yè)管理滿意度調(diào)查表4份，回收4份。序號(hào) 評(píng)價(jià)內(nèi)容（標(biāo)準(zhǔn)廠房）評(píng) 價(jià) 結(jié) 果 非常滿意 滿意 尚滿意 不滿意 1 您對園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域標(biāo)識(shí)管理 2 2 2 您對園區(qū)內(nèi)的人、車交通疏導(dǎo)管理 2 1 1 3 您對園區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛管理 3 1 4 您對園區(qū)內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛管理 1 2 1 5 您對園區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施管理 1 2 1 您對通用標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域貨物及人員進(jìn)出管理 1 2 7 您對園區(qū)內(nèi)公共道路及公共設(shè)施保潔 1 2 1 8 您對公共區(qū)域或衛(wèi)生間的清潔程度 1 3 9 您對園區(qū)內(nèi)草坪養(yǎng)護(hù)及清潔 3 1 10 您對園區(qū)內(nèi)樹木、綠化養(yǎng)護(hù) 3 1 11 您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)態(tài)度 3 1 12 您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)質(zhì)量 3 1 13 您對物業(yè)公司報(bào)修維修服務(wù)及時(shí)性 1 2 1 14 您對物業(yè)公司報(bào)修維修質(zhì)量 1 2 1 15 您對園區(qū)公共設(shè)施及建筑物的養(yǎng)護(hù) 2 2 16 您對物業(yè)公司的裝修管理 4 17 您對物業(yè)公司電梯服務(wù) 2 1 1 18 您對物業(yè)公司的空房管理 4 19 您對物業(yè)公司拓展的有償服務(wù)項(xiàng)目 4 您對物業(yè)公司有效投訴的處理（屬物業(yè)管理范圍）2 2 21 您對物業(yè)公司服務(wù)總體評(píng)價(jià) 2 2

向辦公樓業(yè)主/客戶發(fā)放物業(yè)管理滿意度調(diào)查表7份，回收7份。其中有二份調(diào)查表只填寫了首頁，而次頁遺漏填寫。

序號(hào) 評(píng)價(jià)內(nèi)容（辦公樓）評(píng) 價(jià) 結(jié) 果 非常滿意 滿意 尚滿意 不滿意 1 您對園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域標(biāo)識(shí)管理 2 4 1 2 您對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛管理 2 2 2 1 3 您對管理區(qū)域內(nèi)非機(jī)動(dòng)車輛管理 2 4 1 4 您對辦公樓的消防設(shè)施管理 2 4 1 您對辦公樓的外來人員及物品進(jìn)出管理 2 2 3 您對管理區(qū)域內(nèi)公共道路、水景等公共設(shè)施的保潔 4 2 1 7 您對公共區(qū)域、衛(wèi)生間的清潔程度 2 5 8 您對管理區(qū)域內(nèi)草坪養(yǎng)護(hù)及清潔 5 2 9 您對管理區(qū)域內(nèi)樹木、綠化養(yǎng)護(hù) 5 1 1 10 您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)態(tài)度 3 3 1 11 您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)質(zhì)量 3 4 12 您對物業(yè)公司報(bào)修維修服務(wù)及時(shí)性 3 3 1 13 您對物業(yè)公司報(bào)修維修質(zhì)量 1 3 1 14 您對建筑物本體及公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù) 2 3 15 您對物業(yè)公司拓展的有償服務(wù)項(xiàng)目 1 1 2 1 16 您對物業(yè)公司有效投訴的處理（屬物業(yè)管理范圍）1 2 2 17 您對物業(yè)公司服務(wù)總體評(píng)價(jià) 1 4

二、質(zhì)量目標(biāo)達(dá)成情況

經(jīng)查其中有房屋零星小修急修及時(shí)率、房屋零星小修急修返修率、公共部位24小時(shí)保潔次數(shù)、苗木成活率、客戶投訴處理及時(shí)率、客戶綜合服務(wù)滿意率等質(zhì)量目標(biāo)有書面資料可統(tǒng)計(jì)，而其他質(zhì)量目標(biāo)根據(jù)浦江物業(yè)管理部的每月物業(yè)管理工作情況報(bào)告，從中核查質(zhì)量目標(biāo)的達(dá)成情況，通過實(shí)際查驗(yàn)只有責(zé)任治安事件發(fā)生率為沒有達(dá)到，但有些質(zhì)量目標(biāo)為重復(fù)設(shè)置，下表為06年1---10月質(zhì)量目標(biāo)達(dá)成情況：

序號(hào) 目標(biāo)內(nèi)容 承諾目標(biāo) 達(dá)成情況 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1 房屋完好率 ≥98% 99．3 99 99 99 99 99 99 99 100 100 100 配套設(shè)備設(shè)施完好率 ≥98% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 3 房屋零星小修急修及時(shí)率 100% 99．8 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 4 房屋零星小修急修返修率 ≤1% 0．25 0．5 0．5 0．5 0．5 0．5 0 0 0 0 0 5 維修工程質(zhì)量合格率 ≥99% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 6 維修工程回訪驗(yàn)收率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 7 電梯、水泵大型設(shè)備完好率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 8 公共部位24小時(shí)保潔次數(shù) ≥4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 保潔檢查合格率 ≥98% 97．96 98 98 98 98 97 97．3 98．8 98．2 98 98．3 10 公共燈具設(shè)備完好率 ≥99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 11 公共燈具亮燈率 ≥99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 12 責(zé)任治安事件發(fā)生率 0 2 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 13 責(zé)任火警發(fā)生率 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14 消防檢查合格率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 15 道路完好率 ≥96% 96．4 96 96 96 96 96 96 96 96 98 98 16 綠地保存率 100% 98．97 98 98 97 100 97 99．7 100 100 100 100 17 苗木成活率 ≥98% 99．01 99 99 99 99 99 99．7 99．7 99．7 98 98 18 客戶投訴處理及時(shí)率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 19 客戶綜合服務(wù)滿意率 ≥98% 上半 98．7

三、崗位設(shè)置與人員配置

根據(jù)對物業(yè)管理的區(qū)域、物業(yè)管理內(nèi)容的覆蓋范圍及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)審，目前浦江園區(qū)物業(yè)管理部的崗位設(shè)置及人員配備屬于合理范圍。

投標(biāo)崗位設(shè)置 人員配置 目前崗位設(shè)置 人員配置 經(jīng)理 1人 經(jīng)理 1人

財(cái)務(wù)主管1人、1人 財(cái)務(wù)主管 1人 工程主管1人 1人 工程主管 1人 客戶主管1人 1人 客戶主管 1人 環(huán)保主辦1人 1人 環(huán)保主管 1人 安保主管1人、1人 營運(yùn)主管 1人 消防專管 1人 行政主辦 1人 行政主管1人 1人 維修領(lǐng)班 1人 出納兼文員 1人 安保領(lǐng)班 3人 維修領(lǐng)班 2人 維修工 4人 客戶服務(wù)中心 2人 安保員 42人 維修工 10人 電梯工 2人 安保員 54人 海關(guān)協(xié)管 28人 電梯工 8人

海關(guān)協(xié)管 24人

小計(jì) 109人 87人

四、公共秩序（保安）管理 評(píng)估主要內(nèi)容 評(píng)估情況記錄 備注

1、公共秩序維護(hù)方案及實(shí)施情況

2、監(jiān)控

3、消防預(yù)案

4、巡邏路線

5、車輛管理

6、貨物進(jìn)出管理

7、信件

8、消防器材

9、各類記錄、存檔

10、現(xiàn)場檢查車輛管理、進(jìn)出管理、記錄情況

1、根據(jù)此物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，制定了管理區(qū)域的保安管理方案，并按照此方案進(jìn)行了實(shí)施。

2、通過夜間、雙休日及工作日的檢查，監(jiān)控崗位、門崗、巡邏崗的員工均在崗，對崗位要求都能知曉。

3、8：00---9：00對關(guān)卡的上下班人員的通行情況進(jìn)行觀察，上下班人員、非機(jī)動(dòng)車均在一個(gè)道口進(jìn)出，從8：05---8：40下班人員通過卡口的密度非常大，而相鄰道為機(jī)動(dòng)車道，車輛出關(guān)頻繁，存在安全隱患。

4、制定了管理區(qū)域的消防預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防演習(xí)，時(shí)間分別是2005.11.4和2006.11.3。

5、管理中心及通用廠房共有二個(gè)監(jiān)控中心，監(jiān)控設(shè)備完好，均正常使用，對進(jìn)出監(jiān)控室人員進(jìn)行登記管理。

6、針對管理區(qū)域較大的特點(diǎn)，制定了兩條巡邏路線。

7、對車輛進(jìn)行分類管理，對關(guān)口前的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行秩序管理，對進(jìn)出廠區(qū)的車輛進(jìn)行了進(jìn)出登記管理。標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域及管理中心機(jī)動(dòng)停車位標(biāo)識(shí)明顯，車輛停放有序。

8、對非機(jī)動(dòng)車輛管理進(jìn)行現(xiàn)場檢查，辦公樓后面非機(jī)動(dòng)車停放有序，標(biāo)準(zhǔn)廠房停車棚中非機(jī)動(dòng)車停放有序，除8：00---10：00，17：00---19：30上下班高峰外，其余時(shí)間為防車輛被盜，保安人員用鏈子將非機(jī)動(dòng)車串鎖，在非上下班高峰期間非機(jī)動(dòng)車進(jìn)出廠區(qū)進(jìn)行登記，抽8月29日保安夜班記錄20：21---次日8：09共有19輛非機(jī)動(dòng)車進(jìn)出登記。但條狀的非機(jī)動(dòng)車停車棚另一出口被封。

9、管理中心辦公樓進(jìn)行信件管理，外來人員管理，雙休日對加班人員都進(jìn)行進(jìn)出登記管理。

10、對保安器材與滅火器材進(jìn)行巡視管理，但在檢查中發(fā)現(xiàn)少量滅火器沒有記錄或記錄情況與滅火器實(shí)際狀況不符，例個(gè)別滅火器已進(jìn)行更換，記錄卻是以前的。標(biāo)準(zhǔn)廠房2號(hào)樓滅火器檢查結(jié)果記錄欄中是用“√”表示，但記錄卡上沒有說明“√”的意思。

11、交接班記錄、巡邏記錄、鑰匙管理等各項(xiàng)記錄完整；抽查2006年3月4日安保人員交接班記錄表中記錄路燈被撞壞并報(bào)修，報(bào)修單中記錄了物業(yè)維修人員于3月13日進(jìn)行了修復(fù)。

11月9日（周四）晚21：00--22：00，11月12日（星期日）11：45----12：45對園區(qū)、管理中心、通用廠房的物業(yè)管理情況進(jìn)行飛行檢查，檢查結(jié)果：各崗位保安人員均在崗，無脫崗現(xiàn)象，在崗人員按規(guī)定記錄了各類表格。檢查人員進(jìn)入監(jiān)控中心后也按要求進(jìn)行登記。有待改進(jìn)：

1、巡邏記錄表中反映均是整點(diǎn)開始巡邏，容易給外人掌握巡邏規(guī)律，不利安全防范；

2、滅火器材灌充或更換后，應(yīng)立即更新記錄，在巡查時(shí)，建議將檢查結(jié)果記錄為檢查時(shí)滅火器的指針?biāo)割伾?/p>

五、綠化養(yǎng)護(hù)與管理

評(píng)估主要內(nèi)容 評(píng)估情況記錄 備注

1、綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施

2、分包與服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督

3、現(xiàn)場檢查

1、制定綠化年、月度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并實(shí)施，有檢查，有記錄

2、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)分包給上海園林工程有限公司，分包合同對養(yǎng)護(hù)內(nèi)容、養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、扣罰標(biāo)準(zhǔn)均有詳細(xì)約定?，F(xiàn)場檢查物業(yè)監(jiān)督分包服務(wù)商履行合同力度較大，有監(jiān)督檢查，有扣罰。

3、監(jiān)督檢查記錄齊全，對綠化植被苗木成活檢查較細(xì)，每種苗木均有成活數(shù)量記錄，成活率統(tǒng)計(jì)可信度高。

4、對綠化現(xiàn)場檢查，綠化區(qū)域未發(fā)現(xiàn)黃土裸露，草坪養(yǎng)護(hù)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，苗木修剪有形，未發(fā)現(xiàn)枯萎樹木。

5、抽查綠化服務(wù)檢查表，06年1月19日記錄綠地草坪內(nèi)有雜石，并要求綠化分包商對綠地全面巡視清理，1月23日復(fù)查完成綠地保潔工作，達(dá)到綠地保潔標(biāo)準(zhǔn)。06年2月27日記錄自行車棚處珊瑚局部缺棵嚴(yán)重，要求養(yǎng)護(hù)單位進(jìn)行補(bǔ)種，經(jīng)06 年3月10日復(fù)查達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。06年5月18日記錄管理中心區(qū)域草坪生長高度超出標(biāo)準(zhǔn)范圍，要求養(yǎng)護(hù)單位及時(shí)修剪到合格高度，5月31日復(fù)查合格。6、06年1月4日到06年3月29日綠化檢查合格率為97%是有效的。

7、物管公司對分包服務(wù)商的資格進(jìn)行評(píng)審，每年進(jìn)行資格確認(rèn)。

六、保潔管理

評(píng)價(jià)主要內(nèi)容 評(píng)價(jià)情況記錄 備注

1、保潔標(biāo)準(zhǔn)與保潔規(guī)程

2、分包服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量監(jiān)督

3、垃圾清運(yùn)分包與質(zhì)量監(jiān)督

4、水景清潔與管理

5、滅殺計(jì)劃與實(shí)施

6、現(xiàn)場檢查：辦公樓、通用廠房、園區(qū)

1、公共區(qū)域的保潔服務(wù)分包給上海榮濤保潔服務(wù)有限公司，除害滅殺分包給浦江社區(qū)公益衛(wèi)生保潔社。經(jīng)過物管公司分包服務(wù)商的資格進(jìn)行評(píng)審，每年進(jìn)行資格確認(rèn)。

2、分包合同明確了保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔規(guī)程及扣罰標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)并按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了日常監(jiān)督檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)對沒有達(dá)到保潔標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象進(jìn)行扣分和扣罰費(fèi)用的處理

3、抽查管理區(qū)域清潔檢查表，06年10月8日檢查發(fā)現(xiàn)管理中心大樓公共區(qū)域、走道墻面有污漬，并開具《物業(yè)分包檢查驗(yàn)收整改》通知單，要求在10月16日前完成清潔整改，經(jīng)查分包商已于10月16日前完成整改，物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收合格并填寫《物業(yè)分包檢查/驗(yàn)收表》進(jìn)行記錄。

4、抽查管理中心區(qū)域清潔檢查表：06年2月22日檢查發(fā)現(xiàn)海關(guān)四樓天臺(tái)有雜物，要求保潔人員及時(shí)清理，06年2月24日檢查發(fā)現(xiàn)管委會(huì)一樓女衛(wèi)生間，廢紙簍中廢紙堆積過多，要求崗位保潔員及時(shí)清理，在當(dāng)日的復(fù)檢中均合格，并有復(fù)檢驗(yàn)記錄。但沒有明確整改時(shí)間要求。保潔日常管理監(jiān)督記錄較全。

5、抽查通用廠房清潔檢查表，06年10月16日檢查發(fā)現(xiàn)通用廠房路面標(biāo)識(shí)牌設(shè)施有積灰，要求保潔工及時(shí)清理。沒有明確整改時(shí)間要求。

6、垃圾清運(yùn)為分包，每次垃圾清運(yùn)均有清運(yùn)監(jiān)督記錄

7、除害滅殺有計(jì)劃按排，滅殺后有記錄。抽查06年5月，從5月9日---5月31日有6次滅殺記錄。

8、現(xiàn)場檢查：辦公樓大堂干凈明亮，地面無明顯腳印，無明顯積灰；電梯轎廂內(nèi)整潔無手印污漬；廁所無水漬，無異味；各類綠擺清潔，無積灰；園區(qū)車道、人行道未發(fā)現(xiàn)垃圾及遺留物，在英業(yè)達(dá)外圍綠化草坪邊發(fā)現(xiàn)一個(gè)空罐；通用廠區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)煙頭、垃圾等雜物，道路整潔，達(dá)到所制定的保潔標(biāo)準(zhǔn)。11月12日中午12：00雙休日對園區(qū)檢查，發(fā)現(xiàn)通用廠房餐廳門口有員工就餐后丟棄餐巾紙。

七、設(shè)備設(shè)施管理與養(yǎng)護(hù) 序號(hào) 評(píng)估內(nèi)容 評(píng)估情況記錄 備注 能源管理

1、路燈及照明采用光控，自動(dòng)確定開啟時(shí)間。

2、無中央空調(diào)，但給客戶提供了開啟空調(diào)的條件：室外溫度高于35度時(shí)進(jìn)行空調(diào)致冷，室內(nèi)溫度控制大于26度。按標(biāo)書提出的方案對能源進(jìn)行管理 電梯管理

1、公司ISO9000管理文件規(guī)定電梯突發(fā)事故處置預(yù)案。

2、電梯養(yǎng)護(hù)與維修為分包，并簽定電梯養(yǎng)護(hù)分包合同，辦公樓電梯保養(yǎng)分包給通力電梯有限公司上海分公司，標(biāo)準(zhǔn)廠房的電梯保養(yǎng)分包給上海三菱電梯公司。電梯養(yǎng)護(hù)每月二次。

3、查2006年4—5月，通力公司分別在4月12日、4月28日、5月12日、5月23日對電梯進(jìn)行保養(yǎng)，并在維修保養(yǎng)工作單上進(jìn)行記錄。查2006年10月10日通用廠房2號(hào)樓電梯報(bào)修，報(bào)修時(shí)間19：20，維修人員到達(dá)現(xiàn)場時(shí)間19：30，于11日上午10：00完工，維修人員為三菱公司張文建，客戶劉東宇對修理結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。

4、電梯機(jī)房設(shè)備清潔，無積灰，對進(jìn)出機(jī)房人員進(jìn)行了登記。

5、物業(yè)維修人員每天對電梯運(yùn)行情況巡視一次，有記錄。道路設(shè)施

1、中央大道道路、側(cè)石、上街沿及周邊平整完好，路面未發(fā)現(xiàn)破損。

2、公共部位無堆物，無占用公共設(shè)施現(xiàn)象。

3、標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域道路平整、清潔。

4、路燈、草坪燈等設(shè)施均完好。給排水系統(tǒng)

1、物管部只有給排水管線圖，但沒有給排水工程檔案資料。

2、制定了水管爆裂緊急預(yù)案管理。

3、制定供水設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃并進(jìn)行了實(shí)施。每次保養(yǎng)均有記錄。

4、水箱清洗為每年二次，為分包。查2006年6月24日、2006年11月12日進(jìn)行二次水箱清洗，由樂幫龍華日東保潔服務(wù)社進(jìn)行清洗。

5、維修人員對水泵等設(shè)備設(shè)施每天一次進(jìn)行巡檢，并有記錄。目前沒有中大修記錄。

6、雨污水管道、窨井每季疏通一次，維修人員每月對下水管道檢查一次，抽查下水管道月度檢查表，記錄06年7月3日---4日對600米管道、30個(gè)雨水井進(jìn)行清污泥，操作人員有8 人，檢查驗(yàn)收人為：徐申華。

7、現(xiàn)場檢查水泵房干凈、整潔，設(shè)備便用狀態(tài)標(biāo)識(shí)明顯，運(yùn)行設(shè)備記錄參數(shù)正確，巡檢記錄表記錄完整。消防系統(tǒng)

1、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)為分包，每月進(jìn)行一次全面檢查，由分包服務(wù)商出具保養(yǎng)檢測報(bào)告。

2、每月由分包服務(wù)商和維修人員共同對消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，同時(shí)由維修人員對養(yǎng)護(hù)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收。

3、抽查消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)樓層抽檢報(bào)告，06年6月29日進(jìn)行消防自動(dòng)報(bào)警檢測，預(yù)測20個(gè)煙感，實(shí)測22煙感，全部完好；06年7月22日進(jìn)行消防自動(dòng)報(bào)警檢測，預(yù)測18個(gè)煙感，實(shí)測20煙感，全部完好；并由分包服務(wù)商上海志佳消防工程技術(shù)有限公司出具檢測完好證明。物業(yè)驗(yàn)收人為徐申華。

4、實(shí)地檢測煙感報(bào)警，選擇海關(guān)一樓門口第2只煙感、管委一樓東側(cè)第二只煙感、監(jiān)控與休息室二只煙感進(jìn)行有煙測試，煙感報(bào)警正常，設(shè)施完好。配電系統(tǒng)

（園區(qū)、管理中心、廠房）

1、制定了配電系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃并予以了實(shí)施。

2、對配電房設(shè)備每日三次進(jìn)行巡檢，巡檢記錄表記錄的配電設(shè)備運(yùn)行參數(shù)正確完整。

3、對進(jìn)入配電房人員進(jìn)行登記管理。

4、配電房配有相關(guān)標(biāo)示牌。

5、操作人員有操作證，并配有安全用具。

6、高壓設(shè)備檢修由供電局承擔(dān)。

7、無電氣系統(tǒng)檔案。智能化系統(tǒng)

1、有日常值班記錄

2、維修人員對監(jiān)控設(shè)施每月保養(yǎng)一次，并在監(jiān)控系統(tǒng)月度檢查表進(jìn)行記錄。經(jīng)查記錄完整。建筑物本體、空調(diào)

1、每年二次對建筑物進(jìn)行全面巡檢。

3、空房巡檢有記錄。

4、對空房進(jìn)行抽樣檢查，地面無明顯積灰，門窗玻璃較干凈，3號(hào)樓1樓有物品堆放。

4、空調(diào)維保分包給上海繁誠暖通工程技術(shù)有限公司，每年進(jìn)行二次換季保養(yǎng)。查06年3月2日保養(yǎng)記錄，完成內(nèi)機(jī)197臺(tái)，外機(jī)66臺(tái)的保養(yǎng)工作。

有待改進(jìn)：

1、設(shè)備設(shè)施檔案管理

檢查中發(fā)現(xiàn)無設(shè)備設(shè)施檔案資料，也無檔案資料目錄；據(jù)浦江園區(qū)物業(yè)管理部維修人員告知，設(shè)備設(shè)施檔案的管理歸屬浦江公司。由于設(shè)備設(shè)施發(fā)生事故具有突發(fā)性，雖然物業(yè)管理部制定設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件預(yù)案，但維修人員處于無圖紙、無資料狀況下，面對突發(fā)事件將束手無策，不能把突發(fā)事件造成的損失降到最低。

2、雙休、節(jié)假日設(shè)備的巡視

檢查中沒有發(fā)現(xiàn)雙休、節(jié)假日設(shè)備的巡視記錄，設(shè)備設(shè)施的管理需要一年365天不間斷管理，水、電設(shè)備出故障是不分雙休或節(jié)假日的。

3、維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃

維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃內(nèi)容較簡單，如泵房設(shè)備7月中大修。既沒有明確泵房中哪一臺(tái)設(shè)備（生活泵、穩(wěn)壓泵、消防泵），也沒有說明中大修具體內(nèi)容或中大修的原因。

4、避雷接地系統(tǒng)測試

檢查中發(fā)現(xiàn)接地電阻值為3.8歐姆，因?yàn)榻拥仉娮枭舷拗禐?歐姆，要引起注意，但沒發(fā)現(xiàn)采取另外的措施，或?qū)Υ私Y(jié)果進(jìn)行接地電阻降低的補(bǔ)救處理。

5、水泵房

管區(qū)內(nèi)有二個(gè)給水、消防泵房，由于管區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有老鼠，建議在設(shè)備房門口設(shè)置檔鼠板。

八、客戶服務(wù)與管理

評(píng)估主要內(nèi)容 評(píng)估情況記錄 備注

1、崗位職責(zé)（崗位作業(yè)指導(dǎo)書）

2、服務(wù)接待（管理中心、通用廠房）

2、業(yè)主（客戶）檔案管理

3、入駐管理

4、報(bào)修服務(wù)

5、裝修管理

6、收費(fèi)臺(tái)賬及管理費(fèi)收繳

7、服務(wù)項(xiàng)目的提供及效果

8、社區(qū)文化

1、公司制定了各崗位職位說明書，明確了各崗位的人員要求。

2、目前只在管理中心設(shè)置服務(wù)中心。

3、業(yè)主（客戶）檔案中不僅有業(yè)主（客戶）各類信息資料，在入駐時(shí)全部收集，而且裝修檔案資料齊全，從裝修申請一直到客戶開業(yè)通知、裝修后的圖紙，共有17份資料。

4、入駐管理比較注重客戶人性化服務(wù)，物業(yè)準(zhǔn)備工作能預(yù)先做好，讓客戶一次性把手續(xù)辦完，客戶入駐檔案資料全。

5、報(bào)修服務(wù)，報(bào)修登記齊全，記錄人有追蹤，有回訪。

6、細(xì)查05年8月、06年9月，報(bào)修所有資料，報(bào)修維修及時(shí)率達(dá)100%。抽05年8月2日一張報(bào)修單，報(bào)修內(nèi)容為：浦江公司桂總辦公室空調(diào)不致冷，維修記錄顯示，9：30接報(bào)，9：50完成修理，回訪為滿意。05年8月25日一張報(bào)修單，報(bào)修內(nèi)容為：電源無電。13：02接報(bào)，13：05到現(xiàn)場，經(jīng)查為電源斷路并及時(shí)進(jìn)行故障排除，回訪為滿意。

抽06年9月15日一張報(bào)修單，報(bào)修內(nèi)容為一水龍頭壞，14：00接報(bào)，14：25完成，因需換龍頭無現(xiàn)貨，與客戶另約時(shí)間更換。

06年9月25日一張報(bào)修單，報(bào)修內(nèi)容為：一燈罩墜落，接報(bào)9：05，9：15到現(xiàn)場處理，9：45完成復(fù)位固定。

7、裝修管理從裝修申請、裝修圖審核、裝修現(xiàn)場管理、裝修監(jiān)督、整改、復(fù)驗(yàn)、裝修后圖紙管理比較系統(tǒng)，管理資料詳實(shí)，通過簽定責(zé)任書及日常監(jiān)督檢查對裝修施工單位進(jìn)行有效管理。

8、對業(yè)主（客戶）建立了收費(fèi)臺(tái)帳，收費(fèi)情況、收費(fèi)內(nèi)容清晰明了。

9、能給客戶提供九大類服務(wù)項(xiàng)目，滿足客戶不同需求。

10、和園區(qū)內(nèi)客戶開展各項(xiàng)主題活動(dòng)，05年12月棋牌聯(lián)誼，06年7月22日消防演習(xí)，11月8日的消防知識(shí)競賽，5月交通安全宣傳等。

1、投標(biāo)方案中擬在管理中心和通用廠房設(shè)兩處客服中心

九、物業(yè)禁止行為管理

經(jīng)現(xiàn)場查看未發(fā)現(xiàn)違法搭建，占用公共設(shè)施、破壞外立面等現(xiàn)象。

十、投訴管理

評(píng)估主要內(nèi)容 評(píng)估情況記錄 備注

1、投訴信息的公布

2、投訴信息的接收

3、投訴信息的處理

4、投訴信息的反饋

1、投訴信息在公告欄等處公示。

2、查2005年有6次A類投訴，2006年共有4次投訴，A類3次，B類1次，A類投訴屬物管公司管理因素。

3、抽查2006年2月14日安凱公司投訴通用廠房內(nèi)標(biāo)識(shí)不齊全記錄，投訴類型為B類，從投訴處理單及相關(guān)資料顯示，物管部門接到此信息后，在當(dāng)日進(jìn)行處理并呈報(bào)管委會(huì)，浦江園區(qū)管理部在2月14日出具了處理意見。4、2006年9月13日英華達(dá)科技公司投訴出入證數(shù)量與實(shí)際制作不符，投訴類型為A類，9月13日接到投訴信息，9月14日予以處理，并查清原因?yàn)橹瓶ü九c快遞公司交接送貨信息誤差，物管公司修正出入證辦理流程，投訴處理后，回訪結(jié)果為滿意。5、05年第006投訴處理單中，每個(gè)處理環(huán)節(jié)沒有時(shí)間記錄，不能確定投訴處理的及時(shí)性。

十一、物管內(nèi)部管理

評(píng)估主要要求 評(píng)估情況記錄 備注

1、采購管理

2、培訓(xùn)管理

3、人事管理

4、財(cái)務(wù)管理

5、倉庫管理

6、內(nèi)部協(xié)調(diào)管理

1、計(jì)劃采購由公司本部實(shí)施，零星、急購由管理部實(shí)施，但由物管公司指定供應(yīng)商，對供應(yīng)商由公司本部進(jìn)行評(píng)審。

2、本項(xiàng)目處只有常用維修材料中轉(zhuǎn)庫，為非正規(guī)倉庫。

3、物品材料憑領(lǐng)料單領(lǐng)用。

4、管理部自行采購材料物品，未發(fā)現(xiàn)有驗(yàn)收記錄。

5、查2006年9月采購申領(lǐng)計(jì)劃，物料申領(lǐng)計(jì)劃表指定供應(yīng)商為晶之翠，采購此物料入庫后的收料單中顯示供應(yīng)商為易愛山。

6、所設(shè)中轉(zhuǎn)庫，位于維修辦公室，為開放式管理，而中轉(zhuǎn)庫保管人員為人在其他辦公室的行政主管。

7、物料采購入庫驗(yàn)收記錄未發(fā)現(xiàn)。

8、物業(yè)管理部的管理人員均能培訓(xùn)要求參加公司組織的各類培訓(xùn)，保安有培訓(xùn)有考試，未發(fā)現(xiàn)涉及到對維修人員進(jìn)行維修技術(shù)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

9、人事招聘、培訓(xùn)管理均由公司人力資源部統(tǒng)一管理。

10、浦江物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)財(cái)務(wù)管理歸口物管公司財(cái)務(wù)部管理。

11、經(jīng)了解，在物管過程中，發(fā)現(xiàn)的難點(diǎn)問題管理部往往通過例會(huì)或?qū)ｎ}會(huì)的方式進(jìn)行內(nèi)部溝通，直到找到解決問題的方法。

十二、費(fèi)用支出合理性審核

1、由于浦江園區(qū)物業(yè)管理部現(xiàn)場未能提供財(cái)務(wù)支出憑證，故根據(jù)所提供的報(bào)表和分包服務(wù)合同對相關(guān)費(fèi)進(jìn)行審核。06年上半年費(fèi)用支出的合理性比05年支出有明顯提高。

2、下表中05年預(yù)測費(fèi)、06年上半年預(yù)測費(fèi)用的數(shù)據(jù)摘自《關(guān)于浦江出口加工區(qū)項(xiàng)目投標(biāo)書的補(bǔ)充說明》2005.1.18修訂版；05年、06年上半年實(shí)際發(fā)生費(fèi)用摘自物業(yè)管理部提供的《2005年浦江物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營情況表》和《2006上半年浦江物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營情況表》 序號(hào) 園區(qū)項(xiàng)目內(nèi)容 05年預(yù)測費(fèi)用 05年實(shí)際發(fā)生費(fèi)用 審核意見 管理人員工資分?jǐn)?152,296.80 367,893.71 管理人員的工資費(fèi)用明顯偏大。2 管理服務(wù)人工成本 440,748.6 388,096.18 由于整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目原預(yù)需保安56人,維修人員12人；物業(yè)管理部經(jīng)過整合人力資源目前只配備了保安員45人，維修人員工5人。05年發(fā)生的費(fèi)用在合理范圍內(nèi)。保潔費(fèi)用 106,031.88 123,726.75 保潔屬服務(wù)分包，雖然保潔費(fèi)用超過測算費(fèi)用的16%，但由于上海最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)及綜合保險(xiǎn)的交納，分包費(fèi)用有所提高屬合理范圍。4 公共能耗 166,163.04 170,210.33 憑水、電公司帳單 綠化養(yǎng)護(hù) 98,587.56 32,838.00 05年預(yù)測綠化面積包括管理中心周邊綠地，與管理中心綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)合并計(jì)，綠化養(yǎng)護(hù)合同費(fèi)用96922.8元/年,管理中心綠擺費(fèi)用49656元/年.。測算與實(shí)際支出相當(dāng)。6 設(shè)備設(shè)施維保費(fèi) 339,749.16 107,298.73 標(biāo)書測算費(fèi)用偏大。

合同支付05年雨污水疏通費(fèi)37688元。合同支付管委會(huì)大樓公用部位零修及圍網(wǎng)防腐保養(yǎng)維修41260元，05年園區(qū)高桿路燈有多次被車輛撞壞，從保安記錄查到發(fā)生三起，維修所發(fā)生費(fèi)用較大，麥莎臺(tái)風(fēng)對園區(qū)設(shè)施造成一定的損失。

經(jīng)抽查報(bào)修單，園區(qū)路燈損壞較頻繁。行政辦公費(fèi)用 33,000.00 71,300.83 屬明顯偏高 8 小計(jì) 1,336,577.04 1,261,364.53

序號(hào) 管理中心

項(xiàng)目內(nèi)容 05年預(yù)測費(fèi)用 05年實(shí)際發(fā)生費(fèi)用 審核意見 管理人員工資分?jǐn)?38,074.20 142,755.21 管理人員的工資費(fèi)用支出明顯偏大。安保維修等服務(wù)人員工資 206,388.00 229,086.31 費(fèi)用雖然突破測算10%左右，尚屬可控范圍。3 保潔費(fèi)用 351,435.60 317,911.97 合理范圍。（分包）綠化養(yǎng)護(hù) 54,960.00 112,069.10 05年預(yù)測綠化面積包括管理中心周邊綠地，與管理中心綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)合并計(jì)，綠化養(yǎng)護(hù)合同費(fèi)用96922.8元/年,管理中心綠擺費(fèi)用49656元/年.。測算與實(shí)際支出相當(dāng)。設(shè)備設(shè)施維保費(fèi) 104,940.00 89,007.84 05年電梯及空調(diào)維保費(fèi)27490元，電梯年檢和減速機(jī)校驗(yàn)3480元，經(jīng)抽查06年9月一個(gè)月報(bào)修維修所發(fā)生的費(fèi)用約3500左右，全年發(fā)生零星維修費(fèi)在45000元。綜合園區(qū)和管理中心設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用05支出偏高。6 行政辦公費(fèi)用 10,800.00 23,463.30 屬偏高 7 小計(jì) 766,597.80 914,293.73

序號(hào) 園區(qū)項(xiàng)目內(nèi)容 06上半年預(yù)測費(fèi)用 06上半年實(shí)際發(fā)生費(fèi)用 審核意見 1 管理人員工資分?jǐn)?76,148.40 108,498.41 管理人員的工資費(fèi)用明顯偏大。2 安保維修等服務(wù)人員工資 220,374.30 107,330.67 合理 3 保潔費(fèi)用 53,015.94 55,481.40 屬合理范圍。4 公共能耗 83,081.52 100,245.23 帳單按實(shí)計(jì)算 5 綠化養(yǎng)護(hù) 49,293.78 16,419.00 園區(qū)和管理中心綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用合并在一起計(jì)算?？刂圃诤侠矸秶鷥?nèi)。6 設(shè)備設(shè)施維保費(fèi) 339,749.16 32,615.32 06年雨污水疏通費(fèi)20728.4元/年，06年5月進(jìn)行路面沉降更換窨井蓋地下管道維修費(fèi)用31151元。行政辦公費(fèi)用 16,500.00 6,628.76 合理控制范圍 8 小計(jì) 838,163.10 427,218.79

序號(hào) 管理中心

項(xiàng)目內(nèi)容 06上半年預(yù)測費(fèi)用 06上半年實(shí)際發(fā)生費(fèi)用 審核意見 管理人員工資分?jǐn)?19,037.10 27,124.60 管理人員的工資費(fèi)用支出明顯偏大。安保維修等服務(wù)人員工資 103,194.00 115,921.03 費(fèi)用雖然突破測算10%左右，尚屬可控范圍。3 保潔費(fèi)用 175,717.80 148,081.60 合理范圍。（分包）綠化養(yǎng)護(hù) 27,480.00 57,290.41 園區(qū)和管理中心綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用合并在一起計(jì)算?？刂圃诤侠矸秶鷥?nèi)。5

設(shè)備設(shè)施維保費(fèi) 52,470.00 64,946.79 06年空調(diào)維保費(fèi)26000元/年，電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)17865元/年，消防報(bào)警系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)24000元/年，日常零星維修費(fèi)用發(fā)生額約3000元/月。06年上半年園區(qū)和管理中心設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)用支出合理。行政辦公費(fèi)用 5,400.00 2,171.36 合理控制范圍 7

小計(jì) 383,298.90 415,535.79

序號(hào) 標(biāo)準(zhǔn)廠房

項(xiàng)目內(nèi)容 06上半年預(yù)測費(fèi)用 06上半年實(shí)際發(fā)生費(fèi)用 審核意見 管理人員工資分?jǐn)?95,185.50 135,623.00 管理人員的工資費(fèi)用支出明顯偏大。2 安保維修等服務(wù)人員工資 389,061.30 174,999.20 合理范圍。保潔費(fèi)用 182,757.48 53,209.24 合理范圍。4 綠化養(yǎng)護(hù) 103,916.16-設(shè)備設(shè)施維保費(fèi) 187,880.40 4,462.52 合理范圍。行政辦公費(fèi)用 32,970.00 20,877.29 因?yàn)橥ㄓ脧S未設(shè)立服務(wù)中心，此費(fèi)用偏高。7

小計(jì) 991,770.84 389,171.25

第四篇 評(píng)估依據(jù)

一、上海漕河涇出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理服務(wù)合同第二章委托管理事項(xiàng)

1、出口加工區(qū)園區(qū)：

⑴ 園區(qū)公設(shè)備設(shè)施管理：包括供配電、供水、路燈、道路、人行道、管道、窨井、圍網(wǎng)、公共綠化等所有基礎(chǔ)設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理；

⑵ 卡口建筑物本體及照明、電氣、空調(diào)、給排水等所有相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理； ⑶ 查驗(yàn)場地建筑物本體及照明、電氣、消防、空調(diào)、給排水等所有相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理；

⑷ 園區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生：包括市政、道路、卡口及查驗(yàn)場地清掃、保潔、標(biāo)牌擦洗、垃圾的收集和清運(yùn)、定期的消毒滅害等；

⑸ 園區(qū)公共交通與車輛停放秩序的管理；

⑹ 維持園區(qū)公共秩序：包括交通、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤； ⑺ 配合海關(guān)進(jìn)行卡口的管理與協(xié)查。

2、管理中心

⑴ 管委會(huì)大樓、海關(guān)大樓等房屋建筑物本體與共用部位以及甲方辦公區(qū)域自用部位的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：屋頂、外墻、承重墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、外庭院、衛(wèi)生間、茶水間； ⑵ 管委會(huì)大樓、海關(guān)大樓等共用設(shè)備設(shè)施及甲方辦公區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：上下水管道、共用照明、空調(diào)系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯、安防監(jiān)控、衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施等；

⑶ 管理中心區(qū)域公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物、公共綠地的日常養(yǎng)護(hù)管理包括：道路、照明、室外各類管道、泵房、自行車棚、停車場地、智能化設(shè)備設(shè)施、供配電設(shè)施、給排水設(shè)施、消防設(shè)施、弱電設(shè)施； ⑷ 環(huán)境衛(wèi)生管理：包括管委會(huì)大樓、海關(guān)大樓房屋內(nèi)部的清潔衛(wèi)生（包括辦公室、衛(wèi)生間、茶水間）、公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)、定期消毒滅害等； ⑸ 管理中心區(qū)域交通和車輛停放管理

⑹ 維持管理中心區(qū)域公共秩序包括交通、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

3、標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域：

⑴ 標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)樓宇公用設(shè)備設(shè)施管理：建筑物本體及結(jié)構(gòu)、建筑小品、各類配套用房及輔助用房管理、小區(qū)道路、自行車棚；

⑵ 供配電系統(tǒng)：變電站、低壓配電、照明、防雷和接地、弱電室；

⑶ 給排水系統(tǒng)：供水管道、衛(wèi)生潔具、上下落水管、小區(qū)排水管（雨、污）； ⑷ 消防設(shè)備及器材：消火栓、消防箱、滅火器、消防自動(dòng)報(bào)警監(jiān)控、噴淋及煙感； ⑸ 弱電系統(tǒng)：通信系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線； ⑹ 暖通設(shè)備：空調(diào)、通風(fēng)；

⑺ 電梯：客、貨梯日常養(yǎng)護(hù)、年檢及校驗(yàn)；

⑻ 安防技防設(shè)備：安防監(jiān)控、紅外報(bào)警、電子巡更；

⑼ 保安管理：門崗執(zhí)勤及出入管理、監(jiān)控室值勤、樓宇區(qū)域治安、消防巡視、保安器具管理、交通指揮疏導(dǎo)、停車管理、協(xié)助交通事故處理、郵件、信件的監(jiān)管、二次裝修的日常監(jiān)管；

⑽ 環(huán)境管理：包括樓宇內(nèi)公共區(qū)域的清潔保潔、樓宇外墻清潔清洗、戶外水池清洗、公共綠化綠擺、樓宇及周邊區(qū)域的消毒滅害；

4、客戶服務(wù)

客戶服務(wù)----客戶入駐、退戶、報(bào)修、收費(fèi)、接待、走訪、投訴處理、檔案管理、滿意度調(diào)查； 工程維修----客戶報(bào)修處理、工程預(yù)算、計(jì)劃按排、施工監(jiān)管、竣工驗(yàn)收； 社區(qū)文化-----客戶聯(lián)誼、文體活動(dòng)、健康衛(wèi)生宣傳、協(xié)訪群治工作；

5、管理出口加工區(qū)園區(qū)、管理中心、標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案及竣工驗(yàn)收的資料。

二、上海漕河涇出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理投標(biāo)書技術(shù)標(biāo)書 總體管理承諾

1、自接管起第一年全面實(shí)行ISO9000質(zhì)量管理體系；

2、標(biāo)準(zhǔn)廠房自接管起按“全國物業(yè)管理示范園區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并適時(shí)進(jìn)行相關(guān)認(rèn)證；

3、配合浦江公司創(chuàng)建ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系。

三、上海漕河涇出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理投標(biāo)書商務(wù)標(biāo)書 各項(xiàng)費(fèi)用的測算值。

第五篇 建議

一、工程維修管理

1、建議將上下水管線路，各類設(shè)備電氣控制原理圖，通迅線路圖，監(jiān)控線路圖，綜合布線圖等常用圖紙，復(fù)制一份存放在物業(yè)，以便發(fā)生緊急情況時(shí)物業(yè)能夠及時(shí)搶修，或?qū)p失降到最低。

2、由于水泵房設(shè)在地下室，建議安裝漏水報(bào)警裝置，防止水閥失靈，造成意外事故發(fā)生。

3、園區(qū)中公共照明，高桿路燈、草坪燈建議采用分路控制，在目前園區(qū)入駐客戶不是很多的情況下，可減少電費(fèi)的支出。

4、根據(jù)對園區(qū)夜間檢查，園區(qū)內(nèi)有不少入駐企業(yè)開班生產(chǎn)，建議物業(yè)維修人員進(jìn)行夜間值班，防止水、電、電梯突發(fā)事故發(fā)生，或在發(fā)生突發(fā)事件后物業(yè)能有快速解決反應(yīng)能力。

二、防鼠管理

1、預(yù)防老鼠對辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線造成損害，建議辦公樓采用適當(dāng)?shù)臏缡蟠胧?/p>

2、在水泵房等要害部位，可設(shè)置防鼠板，防止死鼠污染水源。

三、公共秩序及防范管理

1、由于園區(qū)范圍較大，固定巡邏路線易被他人掌握或被不法分子利用巡邏間隙實(shí)施犯罪，建議根據(jù)管理要求，可設(shè)置多條巡邏路線，并由物業(yè)經(jīng)理或保安主管確定每天或短期的巡邏路線，保安當(dāng)班領(lǐng)班執(zhí)行。

2、對于上下班高峰時(shí)段的卡口管理，除物業(yè)增加必要的疏導(dǎo)人員外，建議采取上下班人員、非機(jī)動(dòng)車分道進(jìn)出的管理措施；建議協(xié)調(diào)海關(guān)對出關(guān)口的機(jī)動(dòng)車，在上下班高峰段不使用左邊第一根車道，可開啟左邊第二根車道，避免非機(jī)動(dòng)車流、上下班人員占用出關(guān)口的機(jī)動(dòng)車道，而發(fā)生意外事故。

3、對于非機(jī)動(dòng)車管理，標(biāo)準(zhǔn)廠房的停車棚雖然采取了防盜管理措施，（一端出口封閉，用鏈鎖）但給停車人出行帶來不便，由于標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域較大，但只有一個(gè)停車棚，將給距停車棚較遠(yuǎn)的客戶員工停放帶來不便，也給非機(jī)動(dòng)車停放管理帶來難點(diǎn)。建議：

a、對現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)廠房的非機(jī)動(dòng)車管理，除對車棚的停放車輛進(jìn)行鏈鎖外，建議對車棚的另 一端出口采取安裝能進(jìn)出個(gè)人，不能出車的裝置，減少給停放人帶來的不便。b、在相對中心區(qū)域建立較大規(guī)模的非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)，實(shí)行收費(fèi)管理。c、在標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域增建非機(jī)動(dòng)車停車棚。

四、采購管理

建議中轉(zhuǎn)倉庫能封閉管理，采購的維修材料和物品能在入庫時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，既可避免不合格采購物品入庫，又能確保維修服務(wù)質(zhì)量。

五、通用廠房內(nèi)服務(wù)中心的設(shè)立

由于園區(qū)較大，現(xiàn)服務(wù)中心離通用廠房有段距離，不利于貼近客戶服務(wù)，建議及時(shí)在通用廠房設(shè)立服務(wù)中心。

六、合理制定質(zhì)量目標(biāo)

建議浦江物業(yè)管理部對物業(yè)管理服務(wù)合同中承諾的質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行梳理，質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是衡量物業(yè)管理中每項(xiàng)重要工作的量化指標(biāo)，具有可計(jì)量性，可統(tǒng)計(jì)性，可控性。如配套設(shè)備設(shè)施完好率：由于是泛指，將無法統(tǒng)計(jì)或統(tǒng)計(jì)結(jié)果失真； 維修工程回訪驗(yàn)收率：質(zhì)量目標(biāo)不明確，是控制驗(yàn)收還是控制回訪； 保潔檢查合格率：保潔檢查的質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是次數(shù)； 道路完好率：道路完好的標(biāo)準(zhǔn)如何是什么，應(yīng)予以明確。公共燈具設(shè)備完好率與公共燈具亮燈率是重復(fù)設(shè)立目標(biāo)。

第六篇 咨詢服務(wù)人員簡介：

1、吳守京 1964年5月

學(xué)歷本科，持建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理證書，國家二級(jí)職業(yè)經(jīng)理人證書。從事物業(yè)管理14年，先后管理辦公樓物業(yè)、工業(yè)園區(qū)物業(yè)、高級(jí)住宅物業(yè)、別墅等物業(yè)管理，先后擔(dān)任物業(yè)經(jīng)理、公司物業(yè)部經(jīng)理、物業(yè)公司管理者代表、物業(yè)公司副總經(jīng)理等職務(wù)，現(xiàn)任上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理。

2、龔似麟 1951年10月

學(xué)歷大專，歷任中型國營企業(yè)電氣工程師、設(shè)備科長、總工程師、副廠長等職務(wù)，從事物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理6年，任某物業(yè)公司總工程師?，F(xiàn)任上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司咨詢師。

3、周肖耘 1966年8月

學(xué)歷本科，擔(dān)任物業(yè)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理10余年，熟悉物業(yè)管理預(yù)算管理及物業(yè)管理成本控制，精通物業(yè)管理的財(cái)務(wù)政策及各項(xiàng)收費(fèi)規(guī)定，現(xiàn)為上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司兼職咨詢師。評(píng)估單位：上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司 日期： 2006年11月21日

第三篇：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

姓名: 班級(jí)： 專業(yè)：建筑工程技術(shù) 學(xué)號(hào)：

怡若夢 ******** ********** 1

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

項(xiàng) 目 名 稱：寧德蕉城區(qū)新華街31 號(hào)地上建筑物 及附屬物等進(jìn)行估價(jià) 受 托 估 價(jià) 單 位：福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司

估 價(jià) 人 員：劉海教 吳寧

委 托 估 價(jià) 方：福建閩東電力股份有限公司

估 價(jià) 日 期：2009年12月26日

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)：寧焦房銅評(píng)（2010）3004號(hào)

目

錄

一、封面........................二、目錄.......................三、致委托方函..................四、估價(jià)師聲明..................五、估價(jià)的假設(shè)和限制條件........六、《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》.......七、《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告》

（評(píng)估機(jī)構(gòu)留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建閩東電力股份有限公司：

我公司受貴方委托，于2009 年12 月26 日對坐落于寧德市蕉城區(qū)新華街31 號(hào)進(jìn)行了實(shí)地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查，本著“公開、公平、公正”的原則，依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和估價(jià)規(guī)范，對估價(jià)對象進(jìn)行了評(píng)估，作為房產(chǎn)交易價(jià)值鑒定的參考依據(jù)。

采用成本法分析計(jì)算，評(píng)估工作已完成，現(xiàn)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年12 月26 日，委估房產(chǎn)包括土地價(jià)格（建筑總面積3764.83平方米）評(píng)估價(jià)值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價(jià)值244.86 萬元）。

人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 價(jià) 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。

7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。

8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。

9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。

房地產(chǎn)估價(jià)師：劉

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使用不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。

3、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對2009年12月26日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價(jià)值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價(jià)格對估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價(jià)價(jià)值的影響。

4、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見，不對估價(jià)對象權(quán)屬及附著于估價(jià)對象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見，估價(jià)對象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。

5、本次評(píng)估以估價(jià)對象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相

應(yīng)調(diào)整。

6、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

7、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價(jià)對象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒有接受對估價(jià)對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。

8、由于本次估價(jià)對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。

9、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對象未來市場價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對估價(jià)結(jié)果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場價(jià)值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。

福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：

委托單位：福建閩東電力股份有限公司

單位地址：寧德市蕉城區(qū)環(huán)城路143號(hào)華隆大廈8~10層

二、估價(jià)方：

估價(jià)機(jī)構(gòu)：福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司

單位地址：福建省福州市湖東路152號(hào)中山大廈b座11層 法定代表人: 王 永 忠

三、估價(jià)對象概況：

1、權(quán)屬狀況：

委估房產(chǎn)所有人為：福建閩東電力股份有限公司，房屋所有權(quán)

證號(hào)為：寧德市房權(quán)證蕉城區(qū)字第01-0021506 號(hào)，土地使用證號(hào)為：寧德用(2003)字第A00977 號(hào)，土地使用權(quán)類型

為出讓，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為1719.54平方米，土地使用權(quán)終止日期為2029 年6 月30 日。

2、房產(chǎn)現(xiàn)狀與環(huán)境 ：

委估房產(chǎn)坐落于寧德蕉城區(qū)新華街31 號(hào)，委估房產(chǎn)為1 幢 三～五層沿街營業(yè)樓，鋼混結(jié)構(gòu)，于1988 年建成，房產(chǎn)總建筑面積為3764.83平方米。委估房產(chǎn)周圍環(huán)境較好，公共配套設(shè)施較好。委估房產(chǎn)前外墻瓷磚墻面，后外墻為水刷石墻面，內(nèi)墻為混合砂漿抹面涂料墻面，一層全玻門，鋁合金窗，大理石和瓷磚地面。二層為飯店，26 個(gè)裝飾房間，高檔裝修。整幢樓水電暖等設(shè)施齊全，成新率70％。

3、估價(jià)對象區(qū)位狀況：

估價(jià)對象地處寧德蕉城商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)二級(jí)地段，座落 于寧德蕉城區(qū)新華街以西，北鄰新村東路，西鄰中心路。該區(qū)域位置屬城區(qū)商住較好地段，交通便捷，公共配套設(shè)施齊全。

四、估價(jià)目的：

作為確定委估房產(chǎn)交易價(jià)值而提供參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、價(jià)值定義：

本次估價(jià)價(jià)值是在房地產(chǎn)市場正常情況下估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開

市場 價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)：

1、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

2、國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。

3、委托方提供的有關(guān)資料。

4、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

八、估價(jià)原則：

本評(píng)估報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行評(píng)估。

（一）合法原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

（二）最高最佳使用原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

（三）替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)值。類似房地產(chǎn)是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。

（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)值或價(jià)值。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間點(diǎn)。

（五）公平原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場上，求出對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)值。

九、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的和房產(chǎn)的具體情況，本報(bào)告采用成本法進(jìn)行估 10

價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果：

我公司根據(jù)評(píng)估目的，按照法定估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)方法綜合

確定委估房產(chǎn)價(jià)值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價(jià)值244.86萬元），評(píng)估單價(jià)為2726.10 元／平方米。人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

十一、估價(jià)人員：

項(xiàng)目參與人（估價(jià)師）：劉海教 吳寧 技術(shù)負(fù)責(zé)人審簽:

十二、估價(jià)作業(yè)日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估價(jià)對象的相關(guān)資料。

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。

3、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）。

4、注冊估價(jià)師資格證書（復(fù)印件）。

5、各房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格明細(xì)表：

估價(jià)測算過程：

一、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的和房產(chǎn)的具體情況，采用成本法進(jìn)行估價(jià)，采用

市場法進(jìn)行調(diào)整。

二、估價(jià)測算：如表1 和表2：

三、估價(jià)結(jié)果確定：

根據(jù)以上計(jì)算,最后確定委估房產(chǎn)在估價(jià)基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)格為

人民幣：1026.33 萬元。

估價(jià)金額人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

第四篇：物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響

1、房地產(chǎn)物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)延伸出的新行業(yè)，作為房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有著互動(dòng)互進(jìn)的關(guān)系。它實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)使用的全過程中，起著至關(guān)重要的作用。

2、國內(nèi)的物業(yè)管理的發(fā)展

近幾十年來，我國的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進(jìn)行的，并沒有形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。80年代后，改革開放的大環(huán)境使國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)得以在我國引進(jìn)和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識(shí)之士在學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，又結(jié)合國內(nèi)的實(shí)際情況進(jìn)行了探索，正在嘗試建立具有中國特點(diǎn)的物業(yè)管理事業(yè)。

從我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，專業(yè)性物業(yè)管理公司的出現(xiàn)具有重大意義。原各物業(yè)機(jī)構(gòu)大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，配套服務(wù)諸如專項(xiàng)維修、清潔、保安等工作由相應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)的新格局所取代。根據(jù)西方國家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)主可以聘請專業(yè)公司，通過委托契約和必要的財(cái)務(wù)監(jiān)督來實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，以避免造成人力、物力、財(cái)力上的浪費(fèi)，減少因?qū)I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)欠缺所可能造成的損失。

作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門類，目前我國的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng)階段。隨著市場經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理的重要性將日益顯現(xiàn)出來，物業(yè)管理也將成為我國21世紀(jì)具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。

3、房地產(chǎn)的主要內(nèi)容

物業(yè)管理總的來說是服務(wù)性行業(yè)，其目標(biāo)是為用戶提供完善的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還可以根據(jù)用戶的需求而加以調(diào)整。具體的工作內(nèi)容一般包括如下幾個(gè)方面：

1）房屋的經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價(jià)值。應(yīng)經(jīng)常維修管理和保養(yǎng)，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會(huì)因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內(nèi)部的水、電、暖、衛(wèi)、氣更要運(yùn)行暢通，不致使物業(yè)價(jià)值下降。

2）設(shè)備的正常運(yùn)行，努力避免事故。物業(yè)管理應(yīng)盡量方便用戶，使用戶不會(huì)因電梯中途停運(yùn)、照明中途停電而煩惱。要求各項(xiàng)公用設(shè)施正常運(yùn)行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。

3）資金的合理運(yùn)用，切實(shí)做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費(fèi)收入，必須有效地分配在各項(xiàng)服務(wù)上，使每項(xiàng)支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費(fèi)。另外應(yīng)注意資金儲(chǔ)備，以應(yīng)付突發(fā)事件所造成的損失。

4）環(huán)境的密切保護(hù)。要代住戶搞好住宅區(qū)的清潔和綠化，防止一切對環(huán)境的破壞行為。禁止在小區(qū)千道上發(fā)展農(nóng)貿(mào)集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時(shí)間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶休息。

5）治安的切實(shí)防范，保障住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。可以通過建立專職的保安隊(duì)伍，輔之以不同建筑物內(nèi)配備的各種有效保安器材或設(shè)施，來加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)的治安防范，保護(hù)住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。

4、房地產(chǎn)物業(yè)管理的具體作用

房地產(chǎn)物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們在關(guān)心房價(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。所以，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)物業(yè)管理在房地產(chǎn)的開發(fā)，銷售，品牌創(chuàng)立等過程中會(huì)產(chǎn)生巨大的影響、下面我就分三個(gè)部分來說說物業(yè)管理對房地產(chǎn)的影響。

4.1開發(fā)過程中的影響

這是在房地產(chǎn)正式銷售之前物業(yè)管理的階段。這個(gè)階段相當(dāng)于我們經(jīng)常所說的售前服務(wù)，這個(gè)階段的服務(wù)主要應(yīng)該針對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說的，但是很遺憾的是物業(yè)管理在這個(gè)過程中并不是很受重視。很多房地產(chǎn)開發(fā)公司覺得在這個(gè)開發(fā)過程物業(yè)管理并不能起到什么作用，所以便沒有怎么讓物業(yè)管理參與這個(gè)過程，其實(shí)這是個(gè)錯(cuò)的觀念，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程同樣起著重要的作用，可以說它影響著接下來房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從房地產(chǎn)開發(fā)方來看，物業(yè)管理可以深人市場調(diào)研，修正市場定位，改進(jìn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和服務(wù)，從而更有利于把握市場動(dòng)向，減少?zèng)Q策的盲目性，更有效的把握市場脈搏，迎合市場需求；從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對不適之處提出修改方案，以優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一此在后期工作中難以解決的設(shè)計(jì)缺陷問題及保持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場競爭力。在建設(shè)階段物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)活動(dòng)，有利于了解該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作。與此同時(shí)，結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能從實(shí)際使用角度提出對工程核心部位施工質(zhì)量控制的意見。另外，物業(yè)管理公司參與施工管理有利于物業(yè)的良性開發(fā)。對開發(fā)商來說，使工程多了一份質(zhì)量保證，同時(shí)又保證了建筑移交和今后物業(yè)管理的續(xù)性，為開發(fā)商節(jié)省了時(shí)間，有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務(wù)等方面的信譽(yù).4.2銷售過程中的影響

物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。近年來，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環(huán)境。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。隨著房地產(chǎn)市場逐步走向理性和成熟，在新一輪經(jīng)濟(jì)周期里，房地產(chǎn)企業(yè)之間可能將價(jià)格競爭轉(zhuǎn)向多元化競爭，功能、品質(zhì)、位置和物業(yè)管理好的房地產(chǎn)將占有更多的份額。據(jù)專家評(píng)論，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的20%—30%，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。其實(shí)很明顯的道理，物業(yè)管理相當(dāng)于管家，這時(shí)候的服務(wù)可以比作我們經(jīng)常所說的“售中服務(wù)”。在人們越來越看重生活質(zhì)量的時(shí)候，好的生活管家也就是好的房地產(chǎn)物業(yè)管理是必要的，他們可以省去后顧之憂，不會(huì)感到不舒服煩心。好的物業(yè)管理不但可以適當(dāng)提高房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，增加房地產(chǎn)公司的利益，而且還可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

4.3創(chuàng)立品牌，建立良好房地產(chǎn)企業(yè)形象的影響

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品差異減小，服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。這是物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營最大的影響，也是最重要的作用。這階段的物業(yè)管理就相當(dāng)于“售后服務(wù)”。一個(gè)好的物業(yè)管理可以給房地產(chǎn)公司帶來更多的品牌效應(yīng)，相反地混亂的物業(yè)管理可以給房地產(chǎn)企業(yè)抹黑，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。物業(yè)管理的好壞，對于安全，舒適，便利有很大的影響，已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素。良好的物業(yè)管理服務(wù)對于購買者來說有非常大的吸引力。房地產(chǎn)是為消費(fèi)者提供安全，美觀，舒適，便利的居住場所。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，物業(yè)的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)的區(qū)位與價(jià)值，完善的物業(yè)管理不僅很大程度上提高房地產(chǎn)的價(jià)值，而且能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，從而吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。創(chuàng)立自身品牌是房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展最重要的規(guī)劃之一。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)假若沒有品牌意識(shí)，他們的發(fā)展便寸步難行，業(yè)務(wù)便得不到拓展，公司的長期良好發(fā)展也就無從談起。在房地產(chǎn)質(zhì)量普遍提高的條件下，名牌的有無將成為購房者的首選，它能帶給人們更多的物質(zhì)享受和心理滿足。由此可見，良好的物業(yè)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中是可以起到很重要的作用，對于企業(yè)自身的良好的形象建設(shè)，品牌建立有著積極的影響。

5、總結(jié)

作為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，物業(yè)管理同房地產(chǎn)的關(guān)系越來越密切。在人們越來越講究生活質(zhì)量的當(dāng)今，物業(yè)管理的重要性愈加突出。當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)改變對物業(yè)管理不重視的錯(cuò)誤觀念，在房地產(chǎn)開發(fā)，銷售，品牌創(chuàng)立等階段積極發(fā)揮出物業(yè)管理的作用，將先進(jìn)的管理理念根植與房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，從而切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的良好形象，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。

6、參考文獻(xiàn)

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第五篇：項(xiàng)目論證與評(píng)估

職業(yè)能力考核部分占課程總體分?jǐn)?shù)的50%，即50分。本課程給出10個(gè)職業(yè)能力考核題目，從中選擇5道題目論述（每題字?jǐn)?shù)至少500字左右）?？己朔?jǐn)?shù)是每道題10分，共計(jì)50分。

二、職業(yè)能力培養(yǎng)考核題目

1．根據(jù)學(xué)習(xí)的理論內(nèi)容，結(jié)合一個(gè)實(shí)際項(xiàng)目案例，對項(xiàng)目生命周期進(jìn)行劃分，并說明在項(xiàng)目生命周期的不同階段需要進(jìn)行哪些方面的項(xiàng)目論證與評(píng)估，進(jìn)行的這些論證與評(píng)估的主要依據(jù)和目的是什么。

答：項(xiàng)目的生命周期是描述項(xiàng)目從開始到結(jié)束所經(jīng)歷的各個(gè)階段，最一般的劃分是將項(xiàng)目分為

分。在項(xiàng)目生命周期運(yùn)行過程中的不同階段里，由不同的組織、個(gè)人和資源扮演著主要角色。

項(xiàng)目的生命周期是描述項(xiàng)目從開始到結(jié)束所經(jīng)歷的各個(gè)階段，最一般的劃分是將項(xiàng)目分為 “識(shí)別需求、提出解決方案、執(zhí)行項(xiàng)目、結(jié)束項(xiàng)目”四個(gè)階段。實(shí)際工作中根據(jù)不同領(lǐng)域或不同方法再進(jìn)行具體的劃分。在項(xiàng)目生命周期運(yùn)行過程中的不同階段里，由不同的組織、個(gè)人和資源扮演著主要角色。

項(xiàng)目生命周期的第2個(gè)階段，是提出解決需求或問題的方案。這個(gè)階段將會(huì)導(dǎo)致某個(gè)人或更多的人、組織（承約商）向客戶提交申請書，他們希望客戶為今后成功執(zhí)行解決方案而付給他們酬勞。在這個(gè)階段，承約商的努力變得很重要。對回復(fù)RFP感興趣的承約商，可能會(huì)花幾個(gè)星期時(shí)間來提出一種解決問題的方案，并估計(jì)所需資源的種類、數(shù)量，設(shè)計(jì)執(zhí)行解決方案所需花費(fèi)的時(shí)間。每個(gè)承約商都會(huì)以書面申請的方式，把有關(guān)信息用文件的方式證實(shí)下來。所有的承約商都把申請書提交給客戶。例如，幾個(gè)承約商可能會(huì)同時(shí)向一個(gè)客戶提交有關(guān)開發(fā)和執(zhí)行一個(gè)自動(dòng)開發(fā)票和結(jié)帳系統(tǒng)的申請書。在客戶評(píng)估了申請書并選出中標(biāo)者后，客戶和中標(biāo)的承約商將協(xié)商簽署合同（協(xié)議）。在許多情況下，可能并不會(huì)有外部承約商的參與和競爭需求建議書，以最終取得項(xiàng)目執(zhí)行權(quán)。公司自己內(nèi)部的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，就可能提出一份響應(yīng)管理者所定義的需求的申請書。在這種情況下項(xiàng)目將由公司自己的雇員執(zhí)行，而不是由外部承約商執(zhí)行。

項(xiàng)目生命周期的第3個(gè)階段是執(zhí)行解決方案。此階段開始于客戶已決定了哪個(gè)解決方案將能最好地滿足需求，客戶與會(huì)上人或提交申請書的承約商之間已簽訂了合同后。此階段即執(zhí)行項(xiàng)目階段，包括為項(xiàng)目制定詳細(xì)的計(jì)劃，然后執(zhí)行計(jì)劃以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。在執(zhí)行項(xiàng)目期間，將會(huì)使用到不同類型的資源。例如，有關(guān)設(shè)計(jì)并建造一幢辦公樓的項(xiàng)目，項(xiàng)目努力的方向可能首先包括由幾個(gè)建筑師和工程師制定一個(gè)建樓計(jì)劃。然后，在建設(shè)工程進(jìn)行期間，大量增加所需資源，包括煉鋼工人、木匠、電工、油漆工等等。項(xiàng)目在蓋好樓之后結(jié)束，少數(shù)其他工人將負(fù)責(zé)完成美化環(huán)境的工作和最后的內(nèi)部裝修。此階段將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。使客戶滿意于整個(gè)工作高質(zhì)量地在預(yù)算內(nèi)按時(shí)完成。例如，如果一個(gè)承約商已經(jīng)完成了客戶自動(dòng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝，并且系統(tǒng)順利通過績效測試，客戶也接受了此自動(dòng)系統(tǒng)；或是公司內(nèi)部的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)已按管理層的要求完成了項(xiàng)目，把公司的兩個(gè)設(shè)備合并成一個(gè)，那么這第3個(gè)階段的完成就是圓滿的。項(xiàng)目生命脈周期的最后階段是結(jié)束項(xiàng)目階段，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，某些后續(xù)的活動(dòng)仍需執(zhí)行。例如，確定一下所有應(yīng)交付的貨物是否已提交給了客戶，客戶接收了嗎？所有的款項(xiàng)已經(jīng)交付結(jié)清了嗎？所有的發(fā)票已經(jīng)償付了嗎？這一階段的一個(gè)重要任務(wù)就是評(píng)估項(xiàng)目績效，以便從中得知該在哪些方面改善，在未來執(zhí)行相

“識(shí)別需求、提出解決方案、執(zhí)行項(xiàng)目、結(jié)束項(xiàng)目”四個(gè)階段。實(shí)際工作中根據(jù)不同領(lǐng)域或不同方法再進(jìn)行具體的劃似項(xiàng)目時(shí)有所借鑒。這一階段應(yīng)當(dāng)涉及從客戶那兒獲取反饋，以查明客戶滿意度和項(xiàng)目是否達(dá)到了客戶的期望等活動(dòng)。同樣也應(yīng)從項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)那兒得到反饋，以便得到有關(guān)示來項(xiàng)目績效改善方面的建議。項(xiàng)目生命周期的長度從幾個(gè)星期到幾個(gè)不等，依項(xiàng)目內(nèi)容、復(fù)雜性和規(guī)模而定。而且，并不是所有項(xiàng)目都必然經(jīng)歷項(xiàng)目生命周期的4個(gè)階段。例如，一組社會(huì)志愿者決定，他們要用自己的時(shí)間、才智和資源，為遠(yuǎn)有可歸者組織一次進(jìn)餐比賽，他們可能只涉及第3個(gè)階段——計(jì)劃和執(zhí)行，項(xiàng)目生命周期的前兩個(gè)階段可能就與這個(gè)項(xiàng)目不相關(guān)了。同樣，如果一家公司的總經(jīng)理決定改變工廠設(shè)備的布局以提高效率，她可能簡單地批示，讓制造部經(jīng)理主持這一項(xiàng)目，并用本公司的職工去執(zhí)行項(xiàng)目。在這種情況下，將不會(huì)存在來自外部承約商的書面注建議書。

在另外一些情況下，例如雇傭承約同來重建房屋這一項(xiàng)目，客戶可能會(huì)以一種不太有內(nèi)在結(jié)構(gòu)性的、更隨便的方式經(jīng)歷項(xiàng)目生命周期的前兩個(gè)階段。他可能并不把所有要求都寫下來，并要求幾個(gè)承約商去做估算。相反，他可能會(huì)邀請?jiān)谶^去曾為自己或其鄰居提供過令人滿意的工作的承約商，向其解釋一下他想做什么，并且要求這個(gè)承約商提供一些引起草案和成本預(yù)算。

一般來說，當(dāng)項(xiàng)目在商業(yè)環(huán)境中執(zhí)行時(shí)，項(xiàng)目生命周期會(huì)以更正式，更有內(nèi)在結(jié)構(gòu)性的方式展開。當(dāng)項(xiàng)目由私人或志愿者執(zhí)行時(shí)，項(xiàng)目生命周期則趨向于較隨便、不太正式。

項(xiàng)目生命周期的第1階段涉及需求、問題或是機(jī)會(huì)的確認(rèn)能導(dǎo)致客戶向個(gè)人、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)或是組織（承約商）征詢需求建議書，以便實(shí)現(xiàn)已確認(rèn)的需求或解決問題。具體要求通常由客戶在一個(gè)叫做需求建議書（request for proposal, RFP）的文件里注明。通過RFP，客戶可以要求個(gè)人或承約商提交有關(guān)他們?nèi)绾卧诔杀炯s束和進(jìn)度計(jì)劃下解決問題的申請書。一對需要新房的夫婦，可能會(huì)花時(shí)間來確認(rèn)對房子的要求——大小、樣式、風(fēng)格、房間數(shù)、地點(diǎn)、他們預(yù)算能藥的最大錢數(shù)以及他們想搬進(jìn)去的日期，他們可能會(huì)寫下這些要求，然后要求幾個(gè)承約商分別提供房屋計(jì)劃和成本估算。一個(gè)把升級(jí)它的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)作為需求的公司，可能會(huì)以RFP的方式把它的需求用文件證實(shí)下來，并把文件分別送給幾家計(jì)算機(jī)咨詢公司。然而，并不是所有的情況下都有一個(gè)正式的RFP。如在一組單個(gè)個(gè)體之間召開的會(huì)議或講座人們通常會(huì)很隨便地定義需求。某些人可能會(huì)自愿或是被要求準(zhǔn)備一份申請書，以決定項(xiàng)目是否由其承擔(dān)，并滿足需求。這類情況可能是醫(yī)院的管理層想為本醫(yī)院雇員的孩子們建造一個(gè)當(dāng)?shù)氐娜兆o(hù)理中心，管理團(tuán)隊(duì)或某個(gè)經(jīng)理可能會(huì)在文件里寫下這些要求，交給一個(gè)內(nèi)部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，而內(nèi)部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將會(huì)提交一份有關(guān)如何建立護(hù)理中心的申請書。在這種情況下，承約商是醫(yī)院自己內(nèi)部的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，客戶是醫(yī)院的經(jīng)理或者可能是董事會(huì)。確定一個(gè)正確的需求是很重要的。例如，某個(gè)需求是要提供一個(gè)體地的護(hù)理中心，還是旨在為醫(yī)院雇員的孩子提供幼兒護(hù)理？“本地”是需求必不可少的組成部分嗎？項(xiàng)目生命周期的四個(gè)階段

項(xiàng)目生命周期的第2個(gè)階段，是提出解決需求或問題的方案。這個(gè)階段將會(huì)導(dǎo)致某個(gè)人或更多的人、組織（承約商）向客戶提交申請書，他們希望客戶為今后成功執(zhí)行解決方案而付給他們酬勞。在這個(gè)階段，承約商的努力變得很重要。對回復(fù)RFP感興趣的承約商，可能會(huì)花幾個(gè)星期時(shí)間來提出一種解決問題的方案，并估計(jì)所需資源的種類、數(shù)量，設(shè)計(jì)執(zhí)行解決方案所需花費(fèi)的時(shí)間。每個(gè)承約商都會(huì)以書面申請的方式，把有關(guān)信息用文件的方式證實(shí)下來。所有的承約商都把申請書提交給客戶。例如，幾個(gè)承約商可能會(huì)同時(shí)向一個(gè)客戶提交有關(guān)開發(fā)和執(zhí)行一個(gè)自動(dòng)開發(fā)票和結(jié)帳系統(tǒng)的申請書。在客戶評(píng)估了申請書并選出中標(biāo)者后，客戶和中標(biāo)的承約商將協(xié)商簽署合同（協(xié)議）。在許多情況下，可能并不會(huì)有外部承約商的參與和競爭需求建議書，以最終取得項(xiàng)目執(zhí)行權(quán)。公司自己內(nèi)部的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，就可能提出一份響應(yīng)管理者所定義的需求的申請書。在這種情況下項(xiàng)目將由公司自己的雇員執(zhí)行，而不是由外部承約商執(zhí)行。

項(xiàng)目生命周期的第3個(gè)階段是執(zhí)行解決方案。此階段開始于客戶已決定了哪個(gè)解決方案將能最好地滿足需求，客戶與會(huì)上人或提交申請書的承約商之間已簽訂了合同后。此階段即執(zhí)行項(xiàng)目階段，包括為項(xiàng)目制定詳細(xì)的計(jì)劃，然后執(zhí)行計(jì)劃以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。在執(zhí)行項(xiàng)目期間，將會(huì)使用到不同類型的資源。例如，有關(guān)設(shè)計(jì)并建造一幢辦公樓的項(xiàng)目，項(xiàng)目努力的方向可能首先包括由幾個(gè)建筑師和工程師制定一個(gè)建樓計(jì)劃。然后，在建設(shè)工程進(jìn)行期間，大量增加所需資源，包括煉鋼工人、木匠、電工、油漆工等等。項(xiàng)目在蓋好樓之后結(jié)束，少數(shù)其他工人將負(fù)責(zé)完成美化環(huán)境的工作和最后的內(nèi)部裝修。此階段將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。使客戶滿意于整個(gè)工作高質(zhì)量地在預(yù)算內(nèi)按時(shí)完成。例如，如果一個(gè)承約商已經(jīng)完成了客戶自動(dòng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝，并且系統(tǒng)順利通過績效測試，客戶也接受了此自動(dòng)系統(tǒng)；或是公司內(nèi)部的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)已按管理層的要求完成了項(xiàng)目，把公司的兩個(gè)設(shè)備合并成一個(gè)，那么這第3個(gè)階段的完成就是圓滿的。項(xiàng)目生命脈周期的最后階段是結(jié)束項(xiàng)目階段，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，某些后續(xù)的活動(dòng)仍需執(zhí)行。例如，確定一下所有應(yīng)交付的貨物是否已提交給了客戶，客戶接收了嗎？所有的款項(xiàng)已經(jīng)交付結(jié)清了嗎？所有的發(fā)票已經(jīng)償付了嗎？這一階段的一個(gè)重要任務(wù)就是評(píng)估項(xiàng)目績效，以便從中得知該在哪些方面改善，在未來執(zhí)行相似項(xiàng)目時(shí)有所借鑒。這一階段應(yīng)當(dāng)涉及從客戶那兒獲取反饋，以查明客戶滿意度和項(xiàng)目是否達(dá)到了客戶的期望等活動(dòng)。同樣也應(yīng)從項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)那兒得到反饋，以便得到有關(guān)示來項(xiàng)目績效改善方面的建議。項(xiàng)目生命周期的長度從幾個(gè)星期到幾個(gè)不等，依項(xiàng)目內(nèi)容、復(fù)雜性和規(guī)模而定。而且，并不是所有項(xiàng)目都必然經(jīng)歷項(xiàng)目生命周期的4個(gè)階段。例如，一組社會(huì)志愿者決定，他們要用自己的時(shí)間、才智和資源，為遠(yuǎn)有可歸者組織一次進(jìn)餐比賽，他們可能只涉及第3個(gè)階段——計(jì)劃和執(zhí)行，項(xiàng)目生命周期的前兩個(gè)階段可能就與這個(gè)項(xiàng)目不相關(guān)了。同樣，如果一家公司的總經(jīng)理決定改變工廠設(shè)備的布局以提高效率，她可能簡單地批示，讓制造部經(jīng)理主持這一項(xiàng)目，并用本公司的職工去執(zhí)行項(xiàng)目。在這種情況下，將不會(huì)存在來自外部承約商的書面注建議書。

在另外一些情況下，例如雇傭承約同來重建房屋這一項(xiàng)目，客戶可能會(huì)以一種不太有內(nèi)在結(jié)構(gòu)性的、更隨便的方式經(jīng)歷項(xiàng)目生命周期的前兩個(gè)階段。他可能并不把所有要求都寫下來，并要求幾個(gè)承約商去做估算。相反，他可能會(huì)邀請?jiān)谶^去曾為自己或其鄰居提供過令人滿意的工作的承約商，向其解釋一下他想做什么，并且要求這個(gè)承約商提供一些引起草案和成本預(yù)算。

一般來說，當(dāng)項(xiàng)目在商業(yè)環(huán)境中執(zhí)行時(shí)，項(xiàng)目生命周期會(huì)以更正式，更有內(nèi)在結(jié)構(gòu)性的方式展開。當(dāng)項(xiàng)目由私人或志愿者執(zhí)行時(shí)，項(xiàng)目生命周期則趨向于較隨便、不太正式。

項(xiàng)目生命周期的四個(gè)階段

項(xiàng)目生命周期的第2個(gè)階段，是提出解決需求或問題的方案。這個(gè)階段將會(huì)導(dǎo)致某個(gè)人或更多的人、組織（承約商）向客戶提交申請書，他們希望客戶為今后成功執(zhí)行解決方案而付給他們酬勞。在這個(gè)階段，承約商的努力變得很重要。對回復(fù)RFP感興趣的承約商，可能會(huì)花幾個(gè)星期時(shí)間來提出一種解決問題的方案，并估計(jì)所需資源的種類、數(shù)量，設(shè)計(jì)執(zhí)行解決方案所需花費(fèi)的時(shí)間。每個(gè)承約商都會(huì)以書面申請的方式，把有關(guān)信息用文件的方式證實(shí)下來。所有的承約商都把申請書提交給客戶。例如，幾個(gè)承約商可能會(huì)同時(shí)向一個(gè)客戶提交有關(guān)開發(fā)和執(zhí)行一個(gè)自動(dòng)開發(fā)票和結(jié)帳系統(tǒng)的申請書。在客戶評(píng)估了申請書并選出中標(biāo)者后，客戶和中標(biāo)的承約商將協(xié)商簽署合同（協(xié)議）。在許多情況下，可能并不會(huì)有外部承約商的參與和競爭需求建議書，以最終取得項(xiàng)目執(zhí)行權(quán)。公司自己內(nèi)部的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，就可能提出一份響應(yīng)管理者所定義的需求的申請書。在這種情況下項(xiàng)目將由公司自己的雇員執(zhí)行，而不是由外部承約商執(zhí)行。

項(xiàng)目生命周期的第3個(gè)階段是執(zhí)行解決方案。此階段開始于客戶已決定了哪個(gè)解決方案將能最好地滿足需求，客戶與會(huì)上人或提交申請書的承約商之間已簽訂了合同后。此階段即執(zhí)行項(xiàng)目階段，包括為項(xiàng)目制定詳細(xì)的計(jì)劃，然后執(zhí)行計(jì)劃以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。在執(zhí)行項(xiàng)目期間，將會(huì)使用到不同類型的資源。例如，有關(guān)設(shè)計(jì)并建造一幢辦公樓的項(xiàng)目，項(xiàng)目努力的方向可能首先包括由幾個(gè)建筑師和工程師制定一個(gè)建樓計(jì)劃。然后，在建設(shè)工程進(jìn)行期間，大量增加所需資源，包括煉鋼工人、木匠、電工、油漆工等等。項(xiàng)目在蓋好樓之后結(jié)束，少數(shù)其他工人將負(fù)責(zé)完成美化環(huán)境的工作和最后的內(nèi)部裝修。此階段將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。使客戶滿意于整個(gè)工作高質(zhì)量地在預(yù)算內(nèi)按時(shí)完成。例如，如果一個(gè)承約商已經(jīng)完成了客戶自動(dòng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝，并且系統(tǒng)順利通過績效測試，客戶也接受了此自動(dòng)系統(tǒng)；或是公司內(nèi)部的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)已按管理層的要求完成了項(xiàng)目，把公司的兩個(gè)設(shè)備合并成一個(gè)，那么這第3個(gè)階段的完成就是圓滿的。項(xiàng)目生命脈周期的最后階段是結(jié)束項(xiàng)目階段，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，某些后續(xù)的活動(dòng)仍需執(zhí)行。例如，確定一下所有應(yīng)交付的貨物是否已提交給了客戶，客戶接收了嗎？所有的款項(xiàng)已經(jīng)交付結(jié)清了嗎？所有的發(fā)票已經(jīng)償付了嗎？這一階段的一個(gè)重要任務(wù)就是評(píng)估項(xiàng)目績效，以便從中得知該在哪些方面改善，在未來執(zhí)行相似項(xiàng)目時(shí)有所借鑒。這一階段應(yīng)當(dāng)涉及從客戶那兒獲取反饋，以查明客戶滿意度和項(xiàng)目是否達(dá)到了客戶的期望等活動(dòng)。同樣也應(yīng)從項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)那兒得到反饋，以便得到有關(guān)示來項(xiàng)目績效改善方面的建議。項(xiàng)目生命周期的長度從幾個(gè)星期到幾個(gè)不等，依項(xiàng)目內(nèi)容、復(fù)雜性和規(guī)模而定。而且，并不是所有項(xiàng)目都必然經(jīng)歷項(xiàng)目生命周期的4個(gè)階段。例如，一組社會(huì)志愿者決定，他們要用自己的時(shí)間、才智和資源，為遠(yuǎn)有可歸者組織一次進(jìn)餐比賽，他們可能只涉及第3個(gè)階段——計(jì)劃和執(zhí)行，項(xiàng)目生命周期的前兩個(gè)階段可能就與這個(gè)項(xiàng)目不相關(guān)了。同樣，如果一家公司的總經(jīng)理決定改變工廠設(shè)備的布局以提高效率，她可能簡單地批示，讓制造部經(jīng)理主持這一項(xiàng)目，并用本公司的職工去執(zhí)行項(xiàng)目。在這種情況下，將不會(huì)存在來自外部承約商的書面注建議書。

在另外一些情況下，例如雇傭承約同來重建房屋這一項(xiàng)目，客戶可能會(huì)以一種不太有內(nèi)在結(jié)構(gòu)性的、更隨便的方式經(jīng)歷項(xiàng)目生命周期的前兩個(gè)階段。他可能并不把所有要求都寫下來，并要求幾個(gè)承約商去做估算。相反，他可能會(huì)邀請?jiān)谶^去曾為自己或其鄰居提供過令人滿意的工作的承約商，向其解釋一下他想做什么，并且要求這個(gè)承約商提供一些引起草案和成本預(yù)算。

一般來說，當(dāng)項(xiàng)目在商業(yè)環(huán)境中執(zhí)行時(shí)，項(xiàng)目生命周期會(huì)以更正式，更有內(nèi)在結(jié)構(gòu)性的方式展開。當(dāng)項(xiàng)目由私人或志愿者執(zhí)行時(shí)，項(xiàng)目生命周期則趨向于較隨便、不太正式。

項(xiàng)目生命周期的第2個(gè)階段，是提出解決需求或問題的方案。這個(gè)階段將會(huì)導(dǎo)致某個(gè)人或更多的人、組織（承約商）向客戶提交申請書，他們希望客戶為今后成功執(zhí)行解決方案而付給他們酬勞。在這個(gè)階段，承約商的努力變得很重要。對回復(fù)RFP感興趣的承約商，可能會(huì)花幾個(gè)星期時(shí)間來提出一種解決問題的方案，并估計(jì)所需資源的種類、數(shù)量，設(shè)計(jì)執(zhí)行解決方案所需花費(fèi)的時(shí)間。每個(gè)承約商都會(huì)以書面申請的方式，把有關(guān)信息用文件的方式證實(shí)下來。所有的承約商都把申請書提交給客戶。例如，幾個(gè)承約商可能會(huì)同時(shí)向一個(gè)客戶提交有關(guān)開發(fā)和執(zhí)行一個(gè)自動(dòng)開發(fā)票和結(jié)帳系統(tǒng)的申請書。在客戶評(píng)估了申請書并選出中標(biāo)者后，客戶和中標(biāo)的承約商將協(xié)商簽署合同（協(xié)議）。在許多情況下，可能并不會(huì)有外部承約商的參與和競爭需求建議書，以最終取得項(xiàng)目執(zhí)行權(quán)。公司自己內(nèi)部的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，就可能提出一份響應(yīng)管理者所定義的需求的申請書。在這種情況下項(xiàng)目將由公司自己的雇員執(zhí)行，而不是由外部承約商執(zhí)行。

項(xiàng)目生命周期的第3個(gè)階段是執(zhí)行解決方案。此階段開始于客戶已決定了哪個(gè)解決方案將能最好地滿足需求，客戶與會(huì)上人或提交申請書的承約商之間已簽訂了合同后。此階段即執(zhí)行項(xiàng)目階段，包括為項(xiàng)目制定詳細(xì)的計(jì)劃，然后執(zhí)行計(jì)劃以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。在執(zhí)行項(xiàng)目期間，將會(huì)使用到不同類型的資源。例如，有關(guān)設(shè)計(jì)并建造一幢辦公樓的項(xiàng)目，項(xiàng)目努力的方向可能首先包括由幾個(gè)建筑師和工程師制定一個(gè)建樓計(jì)劃。然后，在建設(shè)工程進(jìn)行期間，大量增加所需資源，包括煉鋼工人、木匠、電工、油漆工等等。項(xiàng)目在蓋好樓之后結(jié)束，少數(shù)其他工人將負(fù)責(zé)完成美化環(huán)境的工作和最后的內(nèi)部裝修。此階段將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。使客戶滿意于整個(gè)工作高質(zhì)量地在預(yù)算內(nèi)按時(shí)完成。例如，如果一個(gè)承約商已經(jīng)完成了客戶自動(dòng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝，并且系統(tǒng)順利通過績效測試，客戶也接受了此自動(dòng)系統(tǒng)；或是公司內(nèi)部的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)已按管理層的要求完成了項(xiàng)目，把公司的兩個(gè)設(shè)備合并成一個(gè)，那么這第3個(gè)階段的完成就是圓滿的。項(xiàng)目生命脈周期的最后階段是結(jié)束項(xiàng)目階段，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，某些后續(xù)的活動(dòng)仍需執(zhí)行。例如，確定一下所有應(yīng)交付的貨物是否已提交給了客戶，客戶接收了嗎？所有的款項(xiàng)已經(jīng)交付結(jié)清了嗎？所有的發(fā)票已經(jīng)償付了嗎？這一階段的一個(gè)重要任務(wù)就是評(píng)估項(xiàng)目績效，以便從中得知該在哪些方面改善，在未來執(zhí)行相似項(xiàng)目時(shí)有所借鑒。這一階段應(yīng)當(dāng)涉及從客戶那兒獲取反饋，以查明客戶滿意度和項(xiàng)目是否達(dá)到了客戶的期望等活動(dòng)。同樣也應(yīng)從項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)那兒得到反饋，以便得到有關(guān)示來項(xiàng)目績效改善方面的建議。項(xiàng)目生命周期的長度從幾個(gè)星期到幾個(gè)不等，依項(xiàng)目內(nèi)容、復(fù)雜性和規(guī)模而定。而且，并不是所有項(xiàng)目都必然經(jīng)歷項(xiàng)目生命周期的4個(gè)階段。例如，一組社會(huì)志愿者決定，他們要用自己的時(shí)間、才智和資源，為遠(yuǎn)有可歸者組織一次進(jìn)餐比賽，他們可能只涉及第3個(gè)階段——計(jì)劃和執(zhí)行，項(xiàng)目生命周期的前兩個(gè)階段可能就與這個(gè)項(xiàng)目不相關(guān)了。同樣，如果一家公司的總經(jīng)理決定改變工廠設(shè)備的布局以提高效率，她可能簡單地批示，讓制造部經(jīng)理主持這一項(xiàng)目，并用本公司的職工去執(zhí)行項(xiàng)目。在這種情況下，將不會(huì)存在來自外部承約商的書面注建議書。

在另外一些情況下，例如雇傭承約同來重建房屋這一項(xiàng)目，客戶可能會(huì)以一種不太有內(nèi)在結(jié)構(gòu)性的、更隨便的方式經(jīng)歷項(xiàng)目生命周期的前兩個(gè)階段。他可能并不把所有要求都寫下來，并要求幾個(gè)承約商去做估算。相反，他可能會(huì)邀請?jiān)谶^去曾為自己或其鄰居提供過令人滿意的工作的承約商，向其解釋一下他想做什么，并且要求這個(gè)承約商提供一些引起草案和成本預(yù)算。

一般來說，當(dāng)項(xiàng)目在商業(yè)環(huán)境中執(zhí)行時(shí)，項(xiàng)目生命周期會(huì)以更正式，更有內(nèi)在結(jié)構(gòu)性的方式展開。當(dāng)項(xiàng)目由私人或志愿者執(zhí)行時(shí)，項(xiàng)目生命周期則趨向于較隨便、不太正式。

大多數(shù)項(xiàng)目生命周期的說明具有以下共同的特點(diǎn)：(1)對成本和工作人員的需求最初比較少，在向后發(fā)展過程中需要越來越多，當(dāng)項(xiàng)目要結(jié)束時(shí)又會(huì)劇烈地減少。

(2)在項(xiàng)目開始時(shí)，[1]成功的概率是最低的，而風(fēng)險(xiǎn)和不確定性是最高的。隨著項(xiàng)目逐步地向前發(fā)展，成功的可能性也越來越高。

(3)在項(xiàng)目起始階段，項(xiàng)目涉及人員的能力對項(xiàng)目產(chǎn)品的最終特征和最終成本的影響力是最大的，隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，這種影響力逐漸削弱了。這主要是由于隨著項(xiàng)目的逐步發(fā)展，投入的成本在不斷增加，而出現(xiàn)的錯(cuò)誤也不斷得以糾正。

大多數(shù)項(xiàng)目生命周期確定的階段的前后順序通常會(huì)涉及到一些技術(shù)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓的，比如設(shè)計(jì)要求、操作安排、生產(chǎn)設(shè)計(jì)。在下階段工作開始前，通常需要驗(yàn)收現(xiàn)階段的工作成果。但是，有時(shí)候后繼階段也會(huì)在它的前一階段工作成果通過驗(yàn)收之前就開始了。當(dāng)然要在由此所引起的風(fēng)險(xiǎn)是在可接受的范圍之內(nèi)時(shí)才可以這樣做。這種階段的重疊在實(shí)踐中常常被叫“快速跟進(jìn)”。

2．根據(jù)學(xué)習(xí)的理論內(nèi)容，針對某一項(xiàng)目實(shí)例，對項(xiàng)目所處的競爭環(huán)境進(jìn)行分析，并根據(jù)項(xiàng)目競爭環(huán)境綜合評(píng)估結(jié)果進(jìn)行決策。答：

一、SWOT分析法與SWOT矩陣

SWOT分析法又稱為態(tài)勢分析法，它是由哈佛商學(xué)院的K·J·安德魯斯教授于1971年在其《公司戰(zhàn)略概念》一書中提出的，是一種能夠比較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)單位現(xiàn)實(shí)情況的方法。SWOT四個(gè)英文字母分別代表：優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）、威脅（Threat）。從整體上看，SWOT可以分為兩部分：第一部分為SW，主要用來分析內(nèi)部條件；第二部分為OT，主要用來分析外部條件。利用這種方法可以從中找出對自己有利的、值得發(fā)揚(yáng)的因素，以及對自己不利的、要回避的東西，發(fā)現(xiàn)存在的問題，找出解決辦法，并明確以后的發(fā)展方向。通過這種分析，可以將問題按輕重緩急分類，明確哪些是目前急需解決的問題，哪些是可以稍微拖后的事情，哪些屬于戰(zhàn)略目標(biāo)上的障礙，哪些屬于戰(zhàn)術(shù)上的問題，并將這些研究對象列舉出來，依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，有利于領(lǐng)導(dǎo)者和管理者做出較正確的決策和規(guī)劃。

在SWOT分析中,優(yōu)劣勢分析主要是著眼于企業(yè)自身的實(shí)力及其與競爭對手的比較,而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的可能影響上。但是,外部環(huán)境的變化給具有不同資源和能力的企業(yè)帶來的機(jī)會(huì)與威脅也是完全不同,因此,兩者之間又有緊密的聯(lián)系。企業(yè)并不必需要花費(fèi)時(shí)間和精力去追逐那些目前看起來更加有利的機(jī)會(huì),相反,如果能夠?qū)⑵髽I(yè)的優(yōu)勢和即將來臨的機(jī)會(huì)很好地進(jìn)行匹配,那么這個(gè)企業(yè)同樣也會(huì)在未來的競爭中處于最佳有利的地位。把SWOT分析中的四個(gè)緯度綜合起來考慮,即可以建構(gòu)SWOT矩陣或TOWS矩陣（見下表）。在完成環(huán)境因素分析和SWOT矩陣的構(gòu)造后，便可以制定出相應(yīng)的行動(dòng)計(jì)劃。制定計(jì)劃的基本思路是：發(fā)揮優(yōu)勢因素，克服弱點(diǎn)因素，利用機(jī)會(huì)因素，化解威脅因素；考慮過去，立足當(dāng)前，著眼未來。運(yùn)用系統(tǒng)分析的綜合分析方法，將排列與考慮的各種環(huán)境因素相互匹配起來加以組合，得出一系列公司未來發(fā)展的可選擇對策。內(nèi)部環(huán)境

Strengths 優(yōu)勢

Weaknesses 劣勢

外部環(huán)境

S-O 戰(zhàn)略

W-O 戰(zhàn)略 Threats威脅

S-T 戰(zhàn)略

W-T 戰(zhàn)略

SWOT矩陣（TOWS矩陣）

二、SWOT分析法在個(gè)人分析中的運(yùn)用

SWOT分析法不僅對企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃具有積極的指導(dǎo)作用，它對個(gè)體進(jìn)行自我分析同樣具有指導(dǎo)意義。通過這種方法，個(gè)體能夠客觀地進(jìn)行自我認(rèn)知，明確自己的發(fā)展方向，從而為自己的學(xué)習(xí)、工作和生活作出最佳的決策。

（一）SWOT分析法應(yīng)遵循的步驟

1、評(píng)估自己的優(yōu)點(diǎn)和短處。每個(gè)人都是一個(gè)復(fù)雜的全媒體系統(tǒng)，這就造成了人的個(gè)性特點(diǎn)、人生觀、價(jià)值觀和態(tài)度的差異性。請做一個(gè)提綱，列出自己的性格特點(diǎn)、長短處所在。這是我們進(jìn)行個(gè)人分析非常重要的一步，通過分析自己的長處和短處，我們可以揚(yáng)長避短，繼續(xù)發(fā)揚(yáng)自身的優(yōu)勢，并努力改正自己常犯的錯(cuò)誤，提高自身的素質(zhì)和能力。

2、找出您的機(jī)會(huì)和威脅。我們知道，機(jī)會(huì)和威脅作為一個(gè)矛盾的統(tǒng)一體，總是同時(shí)存在于周圍的環(huán)境中，對機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行比較客觀的分析將有助我們認(rèn)清形勢并果斷地進(jìn)行抉擇。所以我們就有必要對學(xué)習(xí)環(huán)境、專業(yè)前景、以及就業(yè)形勢等外部因素進(jìn)行正確的分析，評(píng)估其機(jī)會(huì)和威脅。

3、未來發(fā)展規(guī)劃。計(jì)劃是行動(dòng)的向?qū)?，完成第一、第二步的分析后，我們就可以有針對性地簡單制定自己的發(fā)展規(guī)劃。這一步驟主要涉及到一些具體操作內(nèi)容，情況比較復(fù)雜，需要具體問題具體分析，這里不再加以詳述。

6．結(jié)合案例分析項(xiàng)目的實(shí)施給環(huán)境帶來的益處和不利影響，并說明應(yīng)采取什么措施降低項(xiàng)目的實(shí)施對環(huán)境的不利影響。

答：新修改的《環(huán)評(píng)法》規(guī)定，環(huán)評(píng)行政審批不再作為可行性研究報(bào)告審批或項(xiàng)目核準(zhǔn)的前置條件，將環(huán)評(píng)審批與可行性研究報(bào)告審批或項(xiàng)目核準(zhǔn)同時(shí)進(jìn)行，但仍須在開工前完成。同時(shí)規(guī)定，“建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響報(bào)告書、報(bào)告表，由建設(shè)單位按照國務(wù)院的規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的環(huán)境保護(hù)行政主管部門審批。”“國家對環(huán)境影響登記表實(shí)行備案管理。”此外，為進(jìn)一步簡政放權(quán)、優(yōu)化審批流程，修改后，不再將水行政主管部門對水土保持方案的審批作為環(huán)境影響評(píng)價(jià)的前置條件。通過這些修改，進(jìn)一步體現(xiàn)了環(huán)評(píng)審批簡化事前、強(qiáng)化事中和事后監(jiān)管的改革思路，有助于提升行政管理效能，發(fā)揮宏觀控制作用。對市場主體而言，減少了審批流程和時(shí)間，降低了企業(yè)的時(shí)間財(cái)務(wù)成本，有利于激發(fā)市場主體創(chuàng)造活力。規(guī)劃環(huán)評(píng)將是項(xiàng)目環(huán)評(píng)的重要依據(jù)。

深入開展戰(zhàn)略環(huán)評(píng)工作。制定落實(shí)“三線一單”的技術(shù)規(guī)范。完成京津冀、長三角、珠三角等三大地區(qū)戰(zhàn)略環(huán)評(píng)，組織開展長江經(jīng)濟(jì)帶和“一帶一路”戰(zhàn)略環(huán)評(píng)。完成連云港、鄂爾多斯等市域環(huán)評(píng)示范工作。

強(qiáng)化戰(zhàn)略環(huán)評(píng)應(yīng)用。健全成果應(yīng)用落實(shí)機(jī)制，將生態(tài)保護(hù)紅線作為空間管制要求，將環(huán)境質(zhì)量底線和資源利用上線作為容量管控和環(huán)境準(zhǔn)入要求。各級(jí)環(huán)保部門在編制有關(guān)區(qū)域和流域生態(tài)環(huán)保規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分吸收戰(zhàn)略環(huán)評(píng)成果，強(qiáng)化生態(tài)空間保護(hù)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、規(guī)模、結(jié)構(gòu)。

開展政策環(huán)境評(píng)價(jià)試點(diǎn)。完成新型城鎮(zhèn)化、發(fā)展轉(zhuǎn)型等重大政策環(huán)評(píng)試點(diǎn)研究，初步建立政策制定機(jī)關(guān)為主體、有關(guān)方面和專家充分參與的政策環(huán)評(píng)機(jī)制及技術(shù)框架體系。

強(qiáng)化規(guī)劃環(huán)評(píng)的約束和指導(dǎo)作用。不斷強(qiáng)化“三線一單”在優(yōu)布局、控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型中的作用，以及對項(xiàng)目環(huán)境準(zhǔn)入的強(qiáng)制約束作用。積極參與“多規(guī)合一”、京津冀空間規(guī)劃編制。深入開展城市、新區(qū)等規(guī)劃環(huán)評(píng)。開展流域綜合規(guī)劃環(huán)評(píng)，確定開發(fā)邊界和開發(fā)強(qiáng)度。完成長江經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃環(huán)境影響跟蹤評(píng)價(jià)與核查。健全與發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、國土資源、城鄉(xiāng)住房建設(shè)、交通運(yùn)輸、水利等部門協(xié)同推進(jìn)規(guī)劃環(huán)評(píng)機(jī)制。

推行規(guī)劃環(huán)評(píng)清單式管理。根據(jù)改善環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)，制定空間開發(fā)規(guī)劃的生態(tài)空間清單和限制開發(fā)區(qū)域的用途管制清單。制定產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)、工藝環(huán)境準(zhǔn)入清單。實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃環(huán)評(píng)全覆蓋，強(qiáng)化清單式管理。

嚴(yán)格規(guī)劃環(huán)評(píng)違法責(zé)任追究。適時(shí)組織規(guī)劃環(huán)評(píng)結(jié)論及審查意見落實(shí)情況核查，將地方政府及其有關(guān)部門規(guī)劃環(huán)評(píng)工作開展情況納入環(huán)境保護(hù)督察。研究建立規(guī)劃環(huán)評(píng)違法責(zé)任調(diào)查移交機(jī)制，配合相關(guān)部門依法嚴(yán)肅追究有關(guān)黨政領(lǐng)導(dǎo)干部責(zé)任。

強(qiáng)化規(guī)劃環(huán)評(píng)公眾參與。完善公眾參與機(jī)制，落實(shí)規(guī)劃編制機(jī)關(guān)主體責(zé)任，提高部門及專家參與的程度和水平，發(fā)揮媒體輿論科學(xué)引導(dǎo)作用。完善規(guī)劃環(huán)評(píng)會(huì)商機(jī)制，對可能產(chǎn)生跨界環(huán)境影響的重大規(guī)劃，指導(dǎo)規(guī)劃編制機(jī)關(guān)實(shí)施跨行政區(qū)域環(huán)境影響會(huì)商，強(qiáng)化區(qū)域聯(lián)防聯(lián)控。

加強(qiáng)規(guī)劃環(huán)評(píng)與項(xiàng)目環(huán)評(píng)聯(lián)動(dòng)。依法將規(guī)劃環(huán)評(píng)作為規(guī)劃所包含項(xiàng)目環(huán)評(píng)文件審批的剛性約束。對已采納規(guī)劃環(huán)評(píng)要求的規(guī)劃所包含的建設(shè)項(xiàng)目，簡化相應(yīng)環(huán)評(píng)內(nèi)容。對高質(zhì)量完成規(guī)劃環(huán)評(píng)、各類管理清單清晰可行的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，試點(diǎn)降低園區(qū)內(nèi)部分行業(yè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)文件的類別。項(xiàng)目環(huán)評(píng)中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃實(shí)施造成重大不利環(huán)境影響的，應(yīng)及時(shí)反饋規(guī)劃編制機(jī)關(guān)。

7．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是項(xiàng)目管理中很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。結(jié)合具體的項(xiàng)目實(shí)例，劃分項(xiàng)目的生命周期，并對項(xiàng)目生命周期每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別，采用合適的方法對其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)和應(yīng)對。答：

1、規(guī)避策略

是可以避免的

– 改變項(xiàng)目計(jì)劃以消滅風(fēng)險(xiǎn)或保護(hù)項(xiàng)目目標(biāo)免受影響。雖然不可能消 滅所有的風(fēng)險(xiǎn)，但對具體風(fēng)險(xiǎn)來說– 某些風(fēng)險(xiǎn)可以通過需求再確認(rèn)、獲取更詳細(xì)信息、增強(qiáng)溝通、增派專家等方法得以避免。

– 其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的例子：

? 縮小項(xiàng)目工作范圍以避免某些高風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)活動(dòng)

? 采用更成熟的技術(shù)方案而非先進(jìn)但尚未成熟的方案

? 避免跟不熟悉的服務(wù)提供商簽約

2、轉(zhuǎn)移策略

– 把風(fēng)險(xiǎn)的影響和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方。并不消滅風(fēng)險(xiǎn)

– 通常要為第三方付費(fèi)用作為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬，采用合同形式

– 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的例子：

? 保險(xiǎn)

? 業(yè)績獎(jiǎng)罰條款

? 維護(hù)保修承諾

3、減輕策略

– 謀求減低不利風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和/或影響程度

– 減輕策略的例子：

采用不那么復(fù)雜的流程

選擇更可靠的供應(yīng)商

進(jìn)行更系統(tǒng)化的更徹底的測試

冗余設(shè)計(jì)

增加資源或時(shí)間

4、接受策略

– 面對風(fēng)險(xiǎn)選擇不對項(xiàng)目計(jì)劃作任何改變或干脆無計(jì)可施

– 積極的接受：制定應(yīng)急計(jì)劃并在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)執(zhí)行，風(fēng)險(xiǎn)征兆應(yīng)被監(jiān)視。應(yīng)急計(jì)劃可以大大減少處理麻煩的費(fèi)用

– 消極的接受：“默默地承受”

– 對于高風(fēng)險(xiǎn)的事件可制定“退卻計(jì)劃” ：風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、備用方案、改變工作范圍

– 最常用的措施是風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備（預(yù)留）：費(fèi)用、資源、時(shí)間。風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備的多少取決于風(fēng)險(xiǎn)的概率、影響和可接受的風(fēng)險(xiǎn)損失

9．結(jié)合某已完成項(xiàng)目實(shí)例，從多個(gè)方面對其實(shí)施效果進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估，并總結(jié)項(xiàng)目管理和決策過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。答：絕大多數(shù)的經(jīng)理人成功是依靠團(tuán)隊(duì)的力量和團(tuán)隊(duì)成員的技能水平。

當(dāng)你自己能夠做決定的時(shí)候絕不要請求你的管理層幫你做決定。除非有明文規(guī)定你不能這樣做，否則你就假設(shè)你自己已經(jīng)有這個(gè)權(quán)力來做決定。

絕不要為自己找借口，相反你應(yīng)該向他人展示你即將開始的行動(dòng)計(jì)劃。

并不是所有成功的項(xiàng)目經(jīng)理都是勝任的，也不是說所有失敗的項(xiàng)目經(jīng)理都不勝任。有時(shí)候仍然存在一些運(yùn)氣因素，但是運(yùn)氣往往也是鐘愛勝任和勤奮的項(xiàng)目經(jīng)理。

文檔并不能代替知識(shí)和技能。在我們期望什么，想要得到什么和最終是什么上文檔和知識(shí)技能存在著重大的差別。文檔僅僅是一個(gè)及時(shí)的正式的靜態(tài)圖片，但是它卻過時(shí)的很快。

始終記住老板有做最終決策的權(quán)力，即使有時(shí)候你認(rèn)為老板是錯(cuò)的。你可以告訴你老板你的想法，但是如果老板固執(zhí)己見，這個(gè)時(shí)候你需要做的就是盡自己的努力讓這種結(jié)果也能夠取得成功。

管理的基本原則仍然是相同的，只是管理的方法和工具可能在不斷的變化。因此你仍然是應(yīng)該找到正確的人來做正確的事情，就這么簡單。

不管你將要處理誰，你都需要考慮的是公正和公平。你可能會(huì)感動(dòng)吃驚你不得不經(jīng)常和同樣的一組人一起工作，你需要的是他們更多的是尊重你而不是對你充滿抱怨和不滿。

錯(cuò)誤是可以的但是失敗卻不能。失敗是指你不能從錯(cuò)誤中反省和恢復(fù)過來。因此你必須要居安思危和防范于未然，對于那些高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目或行動(dòng)計(jì)劃都必須要制定相應(yīng)的應(yīng)急措施和替代方案。團(tuán)隊(duì)會(huì)議適合的參加人數(shù)是6個(gè)人左右，如果超過這個(gè)限度會(huì)議僅僅適合信息傳達(dá)。

跑步是始終代替不了思考的，對于你自己你必須預(yù)留時(shí)間來體驗(yàn)玫瑰的芬芳，對于工作你必須要預(yù)留時(shí)間來思考行動(dòng)所產(chǎn)生的后果。

有時(shí)候最好的就是停下來什么都不做。在很多時(shí)候需要的僅僅是認(rèn)真的傾聽，這個(gè)往往有時(shí)候是你能夠給予他人的最好幫助。

正直和誠信意味著你的下屬完全信任你。

除非你已經(jīng)親自調(diào)查和詢問過，否則在一種高壓力的活動(dòng)中，絕對不要想當(dāng)然的假設(shè)他人知道某件事情或某個(gè)方法。這樣往往后期出現(xiàn)出乎你預(yù)料的大問題。

每個(gè)人的時(shí)間都是相當(dāng)寶貴和重要的，作為一個(gè)管理者你必須要真正的意識(shí)到讓員工能夠?qū)Ｗ⒂谧约旱墓ぷ鞫皇潜惶酂o效的會(huì)議，瑣事等所打擾。

項(xiàng)目是依賴于團(tuán)隊(duì)才能夠成功。記住大多數(shù)成功的團(tuán)隊(duì)都有一個(gè)好的教練和老板，但是教練往往有時(shí)候也必須要扮演下隊(duì)員的角色。

很多人認(rèn)為重要的決策都是在會(huì)議上做出來的，其實(shí)這往往僅是個(gè)案。很多決策者往往是在午餐或者是簡短的閑談中來決定重要的問題決策，到了正式的會(huì)議上往往已經(jīng)是在前期充分調(diào)研基礎(chǔ)上對最終的決策結(jié)果做一個(gè)宣布。

一些決策不要去選擇科學(xué)依據(jù)和邏輯，而是應(yīng)該去找尋政治。

會(huì)議，會(huì)議，一個(gè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)會(huì)議必須是大于5分鐘并小于1個(gè)小時(shí)的。如果小于5分鐘就沒有必要組織會(huì)議，而如果大于1個(gè)小時(shí)的團(tuán)隊(duì)會(huì)議往往就變成了沒有任何會(huì)議目標(biāo)和結(jié)果的閑談。

很多的項(xiàng)目經(jīng)理任務(wù)口頭上達(dá)成一致的承諾就沒有必要再寫下來，其實(shí)不是這個(gè)樣子，人總是易變的和經(jīng)常改變自己的立場。因此對于團(tuán)隊(duì)重要的決策必須要文檔化下來。

作為團(tuán)隊(duì)最思維敏捷的項(xiàng)目經(jīng)理往往要花大量的工作在人員招募和團(tuán)隊(duì)組建上。