第一篇：中國老年公寓市場(chǎng)分析

中國老年公寓市場(chǎng)分析

一、市場(chǎng)需求狀況

1、老年公寓 老年公寓 老年公寓市場(chǎng)存在巨大需求 在我國，由于主要還是實(shí)行家庭養(yǎng)老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿 足老年人對(duì)住的特殊需求，有條件單獨(dú)居住的老人，其住房條件也不理想。據(jù)天津、杭州的 有關(guān)調(diào)查，有 98%的老年人住在多層或集體住宅之中，單身老人和老年夫婦住在多層或集 體住宅中的比例也高達(dá) 81%。但是隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化和社會(huì)化養(yǎng)老的發(fā)展 發(fā)展，以及老 發(fā)展 年人收入的增加，老年人對(duì)老年住宅的需求將會(huì)上升。

2、未來十年內(nèi)老年公寓總體需求呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì) 中國老齡協(xié)會(huì)調(diào)研部認(rèn)為，截至 2005 年底我國已具有相當(dāng)購買力的老年人主要集中在 中國 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)和一些大中城市。未來十年，當(dāng)現(xiàn)在 50 歲左右的人進(jìn)入 60 歲以后，經(jīng)濟(jì) 老年市場(chǎng)的巨大購買力將會(huì)充分地顯現(xiàn)出來。這部分老年群體中有許多人事業(yè)有成，退休金和儲(chǔ)蓄存款比現(xiàn)在 60 歲以上老年人有很 大的提高，在消費(fèi)觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨(dú)生子女的父母，子女少的 狀況也會(huì)使他們更多地依賴于社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式?，F(xiàn)在所謂的老年人 “高檔消費(fèi)”，在 10 年之后將后變成普通消費(fèi)。老年公寓總體需求正呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。北京、上海

3、北京 上海 北京 上海等大中城市及東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)中高收入老年群體對(duì)高端老年公 寓需求加大 社會(huì)人口流動(dòng)的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老齡化的發(fā)展中，老年人 對(duì)住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里，多數(shù)父母與成年子女更愿意分開居住，這既能使老人活動(dòng)不受干擾，減輕子女負(fù)擔(dān)，也減少了長期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。而普 通住宅由于各項(xiàng)設(shè)施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進(jìn)一個(gè)設(shè)施 完備、服務(wù)周全的老年城，倒成了很多中國城市老人向往的事。零點(diǎn)調(diào)查公司對(duì)北京、上海兩地 3000 名 55 歲至 75 歲市民就“老年人住宅消費(fèi)問題”進(jìn) 行了隨機(jī)訪問，訪問報(bào)告表明，目前我國老年住宅市場(chǎng)需求加大，一些大城市里，許多父母 與成年子女更愿意分開居住。這一方面是因?yàn)樵絹碓蕉嗟募艺?wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從“家 庭保姆”的身份中解放出來；另一方面社會(huì)的發(fā)展使老年人與其子女的世界 世界觀、價(jià)值觀和人 世界 生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對(duì)于老年公 寓的需求也日益增加。零點(diǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)表明，京滬兩地 76.2%和 66.7%的被調(diào)查者對(duì)

現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護(hù)急 數(shù)據(jù) 救條件、體育娛樂場(chǎng)所意見很大，半數(shù)以上對(duì)社區(qū)活動(dòng)、空氣、安全設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿 意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對(duì)較低。這兩個(gè)數(shù)據(jù) 表明，城市化過程中的負(fù)面效應(yīng)使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來越不適宜老年人頤養(yǎng)天年，所以，很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對(duì)較好，又 不太偏離城市的城郊居住的愿望。2005 年的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，在上海 300 萬 60 歲以上的老人中，愿意選擇大型現(xiàn)代化老 年城（公寓）養(yǎng)老的占到 30%，這樣僅上海就有近90 萬老年人期盼住進(jìn)老年公寓養(yǎng)老。

4、低收入老年群體對(duì)福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 機(jī)構(gòu)需求較高 機(jī)構(gòu) 受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響，我國偏遠(yuǎn)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū) 的老年消費(fèi)群體消費(fèi)能力有限，且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上，短期內(nèi)難以 對(duì)老年公寓有較高需求。因此他們對(duì)老年公寓的需求以福利性老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。

5、為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的 51%，打算租 賃房屋使用權(quán)的占 24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占 16%，打算采取其他形式的占 9%。這也 意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。

二、市場(chǎng)供給狀況

1、老年公寓市場(chǎng)有需求空間，但市場(chǎng)供給仍較為緊缺 國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院 管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金 資金來源不能保 等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理 管理 資金 障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了 一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段 有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需 要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場(chǎng)所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提 供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人

人們情感或心理需要。就中國而言，現(xiàn)有 42000 多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 100 萬人，還不到目前中國 1.3 億老年人的 1%。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足 老人們的實(shí)際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡 陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠 地較少。

2、老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對(duì)客戶的準(zhǔn)確定位 隨著社會(huì)發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變 化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi)品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特 征。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價(jià)格沒有根據(jù)各經(jīng)濟(jì)層次的老年人做出合理定 位，使老年公寓市場(chǎng)的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營 較為困難。截至 2005 年，市場(chǎng)上的老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營成效受運(yùn)營 模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符 合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營。

3、老年公寓開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn) 1）客戶為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人 在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以 上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面 都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模 式。而老年社區(qū)能為這一群體提供個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。2）居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送 養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由企業(yè)投資 企業(yè)投資 企業(yè)投資并公司化經(jīng)營管理的老 年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人 可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房類型、等級(jí)和服務(wù)檔次。

由于老年公寓提供給老年人是個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容，因此其住宅形式 一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時(shí)

由于老年公 銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè) 寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)施（如購物場(chǎng)所、銀行 銀行 施）和娛樂鍛煉的配套設(shè)施（如體育館、餐廳、娛樂場(chǎng)所、老年大學(xué)等），人性化的社區(qū)服 務(wù)包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)。因此一般房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn) 商的“蓋樓賣房”和普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出租床位，服務(wù)內(nèi)容單一的“旅店式”運(yùn)營模式不適合老年 公寓的正常經(jīng)營。3）具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營”的特點(diǎn) 我國人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以 政府主要關(guān)注并解決社會(huì)“低保”、“五?！钡忍幱谌鮿?shì)的老年人群的養(yǎng)老問題，而對(duì)中高收入 人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過程中可操作性差。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化經(jīng)營的 房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對(duì)滯后，所以一般開發(fā)商在稅費(fèi)減 免、金融 金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對(duì)于具有社會(huì)化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開發(fā)商需要完 金融 全按照市場(chǎng)條件解決項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社 區(qū)運(yùn)營需應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營”的道路。4）投資額大、資金回收期長 它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體 造價(jià)要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開 發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場(chǎng)需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式 滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需 求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營模式要采取靈 活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。

4、老年公寓市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢(shì) 趨勢(shì) 1）基于市場(chǎng)競(jìng)爭愈來愈激烈，社區(qū)型的老年住宅設(shè)計(jì)更注重細(xì)節(jié) 針對(duì)不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對(duì)居住條件的要求不盡相同，因此 對(duì)老年住宅的設(shè)計(jì)因地制宜，采用不同的開發(fā)模式。綠地 21 城孝賢坊屬于社區(qū)型的典型代表。作為一個(gè)尊老社區(qū)，她和其他的度假社區(qū)、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成了綠地 21 城人文新鎮(zhèn)。選擇此類社區(qū)的客戶，可以是老 兩口在

第二篇：中國老年公寓需求市場(chǎng)分析

中國老年公寓需求市場(chǎng)分析 目前，中國各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是“風(fēng)起云涌”，“商業(yè)地產(chǎn)”、“工業(yè)地產(chǎn)”、“高教地產(chǎn)”也是“蒸蒸日上”，但惟獨(dú)作為“夕陽產(chǎn)業(yè)”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國進(jìn)入老年社會(huì)里，中國的“老年公寓”需求市場(chǎng)怎樣？“老年公寓”該怎樣建設(shè)？請(qǐng)參閱下文：

中國自1999年以來就已進(jìn)入了老年型國家，新世紀(jì)開始的“銀發(fā)浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢(shì)異常兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。

目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？

所謂的“老年公寓”（老年社區(qū)）就是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連、杭州等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1．中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、武漢等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數(shù)已超過1億（占總?cè)丝诘?.3％），到2050年將增加到3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長。

2．觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文

化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長的。

3．社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨(dú)居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。

4．現(xiàn)在的中青年對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長的。

5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。

二、中國老年公寓的特點(diǎn)

老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1．地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風(fēng)景區(qū)等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。

3．設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

4．規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5．老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況，老年公寓可以是以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場(chǎng)的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。市場(chǎng)的方式根據(jù)市場(chǎng)需求而定，這塊蛋糕很大。

三、老年公寓的現(xiàn)狀、問題及今后發(fā)展建議

老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。

但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。l．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?

4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

3．老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費(fèi)用不超過1000元。北京市2006年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為600－800元?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。

5．政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。

發(fā)展建議

1．制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國市場(chǎng)需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。要對(duì)老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對(duì)住房的需求。對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。

2．大力興建中高檔的老年公寓。目前我國中高收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。

3．要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個(gè)人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。

4．建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個(gè)制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，從我國的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同時(shí)要按國家規(guī)定按時(shí)發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。

5．建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實(shí)行了《中心建筑法》，2000年起公布實(shí)行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設(shè)促進(jìn)法》。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行。

總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會(huì)需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆５撬某掷m(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會(huì)的大力支持，法律法規(guī)的建立和完善。

第三篇：中國老年公寓需求市場(chǎng)分析

中國老年公寓需求市場(chǎng)分析

目前，中國各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是“風(fēng)起云涌”，“商業(yè)地產(chǎn)”、“工業(yè)地產(chǎn)”、“高教地產(chǎn)”也是“蒸蒸日上”，但惟獨(dú)作為“夕陽產(chǎn)業(yè)”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國進(jìn)入老年社會(huì)里，中國的“老年公寓”需求市場(chǎng)怎樣？“老年公寓”該怎樣建設(shè)？請(qǐng)參閱下文：

中國自1999年以來就已進(jìn)入了老年型國家，新世紀(jì)開始的“銀發(fā)浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢(shì)異常兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。

目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？

所謂的“老年公寓”（老年社區(qū)）就是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連、杭州等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1．中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、武漢等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數(shù)已超過1億（占總?cè)丝诘?.3％），到2050年將增加到3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長。

2．觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首

選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長的。

3．社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨(dú)居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。

4．現(xiàn)在的中青年對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長的。

5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。

二、中國老年公寓的特點(diǎn)

老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1．地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風(fēng)景區(qū)等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。

3．設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）

或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

4．規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5．老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況，老年公寓可以是以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場(chǎng)的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。市場(chǎng)的方式根據(jù)市場(chǎng)需求而定，這塊蛋糕很大。

三、老年公寓的現(xiàn)狀、問題及今后發(fā)展建議

老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。

但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。l．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?

4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

3．老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費(fèi)用不超過1000元。北京市2006年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為600－800元?？梢姡谖覈壳皬V大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。

5．政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。

發(fā)展建議

1．制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國市場(chǎng)需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。要對(duì)老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對(duì)住房的需求。對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。

2．大力興建中高檔的老年公寓。目前我國中高收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。

3．要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。

第四篇：基于上海市人口老齡化趨勢(shì)的老年公寓市場(chǎng)分析

基于上海市人口老齡化趨勢(shì)的老年公寓市場(chǎng)分析

一、引言

根據(jù)2001年在上海市中心區(qū)對(duì)老年人養(yǎng)老方式選擇和養(yǎng)老住房需求進(jìn)行的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：選擇居家養(yǎng)老的占95.8%，選擇進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的占2.3%，選擇老年公寓的占

1.9%。而據(jù)上海人口和計(jì)劃生育委員會(huì)預(yù)測(cè)，2015年全市常住人口為2140萬人，2020年為2250萬人，60歲及以上的老年人口占戶籍人口的比例，2015年將達(dá)到28.1%，2020年為34.1%。按2010年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布的城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積34.6平方米，折合人均住房居住面積17.5平方米來計(jì)算，2015老年公寓市場(chǎng)建筑面積需求量將達(dá)到395.32萬平方米，居住面積需求量將達(dá)到199.95萬平方米。另一方面，雖然上海2009年住宅竣工面積為2433.03萬平方米，比2003年增加了692.96萬平方米，但是由于交通、醫(yī)療、老年人實(shí)際消費(fèi)能力等因素，在建設(shè)適合老年人的老年住宅、老年公寓方面卻相當(dāng)滯后，而且建設(shè)好的老年公寓推廣也很困難。很多老年公寓依然帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利色彩，一般是由政府經(jīng)營，大部分不具備成套獨(dú)用的特點(diǎn)。老年公寓巨大的潛在需求，將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱點(diǎn)，已在業(yè)內(nèi)炒作了幾年，但目前上海的老年公寓仍是走類似養(yǎng)老院性質(zhì)的路線，純粹的養(yǎng)老型、健康型的老年公寓還很少。那么，為何出現(xiàn)這種“外熱內(nèi)冷”的局面，情況到底如何？今后開發(fā)老年公寓也注意哪些問題？本文將對(duì)這些問題做出回答。

一、老年公寓的概念

老年公寓發(fā)展與推廣的困境與開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)老年公寓的認(rèn)識(shí)有著很大的關(guān)系，有很多人將老年公寓與敬老院、養(yǎng)老院、老年住宅等同，在定位上的模糊導(dǎo)致了開發(fā)和營銷上形成誤區(qū)。老年公寓是滿足老年人對(duì)更高生活追求的需求應(yīng)運(yùn)而生的，它既不同于一般的老年住宅，也不同于一般的養(yǎng)老院、敬老院、福利院等，它主要以安排老年老年人個(gè)體為對(duì)象，以滿足老年人為追求更適宜的環(huán)境和服務(wù)為宗旨，它是專門為老年人建造的商品房性質(zhì)的住宅小區(qū)，其環(huán)境、設(shè)施、房屋設(shè)計(jì)、服務(wù)等都是根據(jù)老年人生活的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)的。老年公寓是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，是社區(qū)服務(wù)的延伸，也是傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的發(fā)展，發(fā)展的前景十分廣闊。在公寓里，既可以由老年夫妻獨(dú)住一套家庭式的房間，生活上也可以自行安排調(diào)理，公寓里設(shè)置的公共福利設(shè)施也可以享用，也可以由老年人個(gè)人入住，生活方式（集體或獨(dú)自生活）可以自己選擇。老年人除了經(jīng)濟(jì)上具有相應(yīng)的支付能力外，還必須簽訂一定的協(xié)議，包括對(duì)入住老年人的條件選擇，以及權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。

二、老年人口總?cè)藬?shù)的快速增加為老年公寓的發(fā)展提供剛性需求

1979年上海市戶籍人口進(jìn)入老齡化社會(huì)，然而在上世紀(jì)最后20年中，上海市戶籍老年人口數(shù)及其占戶籍總?cè)丝诒壤?即老年人口系數(shù))一直處于相對(duì)比較平緩的發(fā)展時(shí)期。進(jìn)入21世紀(jì)以來，上海市戶籍老年人口數(shù)和老年人口系數(shù)呈現(xiàn)逐漸加速增長的趨勢(shì)。根據(jù)歷年來上海市老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2000年末上海市戶籍老年人口數(shù)為241.76萬，2009年末為315.70萬，其間共增加了73.94萬，平均每年增加8.22萬。從2007年開始，每年新增的60歲及以上戶籍老年人口數(shù)均已經(jīng)達(dá)到10萬以上(見表

1、圖1)。從60歲及以上戶籍老年人口系數(shù)來看，2000年末上海市為18.3%，2008年末上升到22.5%，其間增加了4.2個(gè)百分點(diǎn)。從老年人口系數(shù)逐年的變動(dòng)情況來看，2005年前每年增加約0.3個(gè)百分點(diǎn)，2006年開始增加的百分點(diǎn)在提高，2008年增加了0.8個(gè)百分點(diǎn)，2009年增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，表明上海市戶籍人口老齡化速度在逐漸加快（見表1）。未來十年上海將進(jìn)入加速甚至重度老齡化階段，高齡人口總量將繼續(xù)增長，“純老現(xiàn)象”更為突出。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和老年

人生活水平的提高，老年人對(duì)自己的生活環(huán)境和品質(zhì)越來越關(guān)注，這些都將為老年公寓的發(fā)展創(chuàng)造廣闊的市場(chǎng)。

表12000-2009年上海市戶籍老年人口數(shù)和老齡化變動(dòng)趨勢(shì)

資料來源：2009年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)信息、2008年上海市老年人口和老齡事業(yè)數(shù)據(jù)手冊(cè)。

圖1上海市“純老家庭”人數(shù)和單身獨(dú)居老人數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)

資料來源：2006年、2009年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)信息。

三、老年人口高齡化將進(jìn)一步促進(jìn)老年公寓市場(chǎng)的發(fā)展

從80歲及以上戶籍高齡老年人口數(shù)的變動(dòng)情況來看，2000年末上海市戶籍高齡老年人口數(shù)為30.56萬，2009年末增加到56.65萬，其間共增加26.09萬，平均每年增加2.90萬，基本處于平穩(wěn)發(fā)展之中，沒有表現(xiàn)出明顯加速增長的趨勢(shì)。從80歲及以上戶籍高齡人口占總?cè)丝诘谋壤齺砜矗?000年末該比例為2.3%，2009年末上升到4.0%，其間共增加1.7個(gè)百分點(diǎn)，年均增加11.29%，呈現(xiàn)戶籍人口逐漸高齡化的趨勢(shì)（見表2）。高齡老年人生理機(jī)體的衰老，身體條件更差，行動(dòng)更為不便，生活更需要照料，精神更需要安慰氣。中國老年

學(xué)學(xué)會(huì)理事徐勤指出，在老年長期護(hù)理服務(wù)需求與專業(yè)人員嚴(yán)重短缺矛盾日益突出的情況下，在家庭護(hù)理普遍弱化、機(jī)構(gòu)護(hù)理無法完全承擔(dān)護(hù)理功能的情況下，應(yīng)大力推廣以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的社區(qū)護(hù)理，可見高齡化的趨勢(shì)也將進(jìn)一步加大市場(chǎng)對(duì)老年公寓的需求。

資料來源：同表1。

三、從老年人口的分布看老年公寓的市場(chǎng)

2000年末上海市中心城區(qū)60歲及以上戶籍老年人口系數(shù)平均為20.27%，2008年末平均為22.71%；而2000年末上海市郊區(qū)(縣)60歲及以上戶籍老年人口系數(shù)平均為16.91%，2008年末平均為20.99%?？梢娭行某菂^(qū)戶籍人口老齡化程度均高于郊區(qū)(縣)，但是從戶籍人口老齡化發(fā)展速度來看，2000年末到2008年末中心城區(qū)共增加2.44個(gè)百分點(diǎn)，郊區(qū)(縣)則共增加4.08個(gè)百分點(diǎn)。2000年末到2008年末，在全市60歲及以上戶籍人口老齡化不斷加快發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，黃浦區(qū)、盧灣區(qū)和靜安區(qū)60歲及以上戶籍老年人口數(shù)卻在減少，2008年末比2000年末分別減少了0.55萬、0.35萬和0.13萬；其間戶籍老年人口數(shù)增加最多的是浦東新區(qū)、閔行區(qū)和崇明縣，分別增加11.33萬、7.24萬和4.61萬，戶籍老年人口系數(shù)上升超過5個(gè)百分點(diǎn)的三個(gè)區(qū)縣則分別是崇明縣（5.58個(gè)）、金山區(qū)（5.26個(gè)）和奉賢區(qū)（5.02個(gè)）（見表3）。目前，上海市老年人口系數(shù)最高的為靜安區(qū)、盧灣區(qū)和崇明縣，分別為25.9%、25.5%、25.2%（見圖2）。這些老齡程度較高的地區(qū)老年公寓的發(fā)展要比其他地方更為迫切。

表32000、2008年上海市中心城區(qū)和郊區(qū)縣戶籍人口老齡化比較

資料來源：上海市老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的歷年來相關(guān)老年人口數(shù)據(jù)。

圖22009年上海市60歲以上人口占總?cè)丝诒壤疽鈭D

資料來源：2009年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)信息。

四、政策環(huán)境推動(dòng)老年公寓的發(fā)展

提高老年人的生活質(zhì)量是貫徹聯(lián)合國提出的“建立不分年齡人人共享的社會(huì)”的要求，是落實(shí)黨的“三個(gè)代表”重要思想和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，是實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所教、老有所樂”的集中表現(xiàn)。2009年3月，全國老

齡辦將推進(jìn)全國老年宜居社區(qū)確定為工作的重中之重，在全國九個(gè)老年友好城市(城區(qū))進(jìn)行前期試點(diǎn)工作，其中上海市有楊浦區(qū)、黃浦區(qū)、長寧區(qū)、浦東新區(qū)四個(gè)區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)。在建設(shè)老年宜居社區(qū)的推動(dòng)下，建設(shè)老年宜居社區(qū)的主要目的和著力點(diǎn)應(yīng)放在支持并改善居家老人的家庭和社區(qū)環(huán)境，更加重視社區(qū)硬環(huán)境的改善。2010年，在《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)?！边@里的“社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)”，包括社區(qū)的居家養(yǎng)老、老年公寓的發(fā)展的等各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)。鑒于老年公寓開發(fā)的福利性，政府必將提供更多的政策支持以推動(dòng)這一事業(yè)的發(fā)展。

五、老年人口家庭功能弱化以及老年人自身觀念的轉(zhuǎn)變

伴隨著人口的老齡化，家庭結(jié)構(gòu)也隨之變化，一對(duì)夫婦贍養(yǎng)四個(gè)老人、撫養(yǎng)一個(gè)孩子的“421”結(jié)構(gòu)將是未來很長一段時(shí)間的主要家庭類型。由于家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，傳統(tǒng)家庭贍養(yǎng)老年人的功能在弱化。老年人的觀念也在更新，不再認(rèn)為到老年公寓是“離家”養(yǎng)老，更不是子女不孝，而是一種應(yīng)該享受的清福。公寓的服務(wù)設(shè)施和條件可以滿足老年人的照料需求，老年人也可以借機(jī)解脫繁瑣的家務(wù)勞動(dòng)或子女之間的種種矛盾，過上自由休閑的老年生活，還可以消除在家里的孤寂感。同時(shí)，不少子女也非常支持，他們認(rèn)為這樣做是尊重老人對(duì)養(yǎng)老方式的選擇，又能對(duì)老人盡到孝道，又可妥善解決老人的照料問題。最重要的是，有很多老年人，都有自己可以自主支配的養(yǎng)老金和儲(chǔ)蓄，在經(jīng)濟(jì)上具備了追求更高生活層次的條件，他們希望有一個(gè)悠閑的居住環(huán)境，頤養(yǎng)天年。

表4 2006年上海與四省市老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)意愿比較單位：%

三、開發(fā)老年公寓過程中需要注意的問題

1、地點(diǎn)的選擇

2、房屋的設(shè)計(jì)

3、綜上所述，老年公寓的開發(fā)一方面有市場(chǎng)未知的風(fēng)險(xiǎn)性和推廣起步的艱難性，另一方面存在著很大的可引導(dǎo)性和潛力。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這也意味著一個(gè)新的投資機(jī)會(huì)，而且這也符合市場(chǎng)營銷學(xué)的“市場(chǎng)細(xì)分”和“差異化競(jìng)爭”。企業(yè)贏利的同時(shí)，也將造福于老年人，是一種“雙贏”的選擇。但是在開發(fā)老年公寓時(shí)還要重視老年人群體的特征，老年群體的需求與一般群體相比存在著較大的差異，不同特征老年人對(duì)老年公寓的需求也存在很大差異，尤其在房型及面積、安全便利、價(jià)格等方面。

第五篇：中國禮品市場(chǎng)分析

中國禮品市場(chǎng)分析

中國人一向崇尚禮尚往來。《禮記》說：“禮尚往來，往而不來，非禮也，來而不往，亦非禮也?！?/p>

在人際交流層面，禮品承載了人們深深淺淺的文化表達(dá)和情感寓意。禮品是一種無聲的宣言。她清清楚楚的宣告了贈(zèng)禮者與受禮者的關(guān)系：是普通朋友、鄰居親戚、商業(yè)伙伴、上司下屬還是親密愛人……禮品是人們感情的紐帶。古人云“君子之交淡如水”，一件并不貴重的陶藝茶壺，便可以得體地表達(dá)摯友間的情誼和尊重。禮品更是人品的延續(xù)。通過禮品我們可以撫慰他人，激勵(lì)他人，教育他人；可以取得控制，獲得補(bǔ)償，化解恩怨，增進(jìn)情感；可以顯示知識(shí)和修養(yǎng)、表達(dá)友善和愛心，擴(kuò)大個(gè)人影響，抒發(fā)個(gè)人抱負(fù)。

同時(shí)，受贈(zèng)者可以從禮品中衡量出贈(zèng)禮者的品味興趣，甚至包括贈(zèng)禮者的智慧、才干、情感、氣質(zhì)。在這個(gè)意義上，禮品承載著人們的性情品質(zhì)，儼然成為一種特殊的社會(huì)藝術(shù)形態(tài)。

在個(gè)體與集體，集體與集體之間，禮品扮演更為重要的角色，尤其是國賓禮品、商務(wù)禮品、收藏禮品，形式用意都更上一個(gè)層面。禮品是國家文化的橋梁，文化失和的彌合劑。好的國賓禮品和商務(wù)禮品往往能夠起到意想不到的效果，拉緊國家之間、企業(yè)單位之間的距離，消除誤會(huì)和隔閡。

以下我將從產(chǎn)品和經(jīng)營兩個(gè)角度，來闡述個(gè)人的一些看法和觀點(diǎn)，僅供大家參考。

一、產(chǎn)品分析

1、送禮意識(shí)強(qiáng)，禮品大眾化。

走親訪友，禮尚往來，老百姓送禮更多局限于傳統(tǒng)節(jié)日、親友生日、同事婚宴等，所送禮品大多為超級(jí)商場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)買來的大眾貨。

年年如此送禮，送的人覺得缺乏新意，也很難盡心意；受禮者有時(shí)覺得禮品太俗，但又不好拒絕，弄得雙方心里都尷尬。

不管是禮品公司經(jīng)營的廣告促銷禮品，還是廣告上宣傳的健康禮品，抑或散落在各種市場(chǎng)上的其它可以稱作禮品的禮品，其共同點(diǎn)離不開“商品化”。

不僅屬于大規(guī)模生產(chǎn)，而且相互抄襲，同質(zhì)化十分嚴(yán)重，不能滿足人們表達(dá)個(gè)性祝福的情感需求，選擇性很差。

2、禮品知識(shí)匱乏，送禮隨波逐流。

經(jīng)由文革，中國傳統(tǒng)禮文化在某些方面被淡化，某些方面甚至出現(xiàn)斷層。在倫理、道德、禮儀的教育方面存在諸多弊端，致使傳統(tǒng)禮文化傳承不足，許多人不知道各種場(chǎng)合如何講究禮儀，如何送禮。遇到需要送禮的時(shí)候，大家都隨大流，廣告上今年送禮送什么就送什么。往往過一次生日或春節(jié)，相同的禮品收一大堆。

3、禮品市場(chǎng)散亂，稱心禮品難尋。

極少有專門的禮品店，各種禮品散落在超級(jí)市場(chǎng)、糖煙酒市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、旅游市場(chǎng)、文化用品店、珠寶店、服裝店。

專門的禮品包裝不多，常常是附帶銷售，沒有成行成市，沒有集中經(jīng)營，沒有規(guī)模的專業(yè)禮品市場(chǎng)。

什么東西可以成為禮品？合適的禮品、個(gè)性的禮品、稱心如意的禮品很難尋找，不知道到哪里去買。

二、經(jīng)營分析

與國內(nèi)與巨大禮品消費(fèi)市場(chǎng)形成較大反差的是：至今還沒有體系化的禮品專營企業(yè)。

當(dāng)前主要存在如下問題：

1、缺少具有國際先進(jìn)理念、國際化品牌背景的企業(yè)、產(chǎn)品。

目前市面上的大多數(shù)禮品都是一些零散家庭作坊式的小規(guī)模生產(chǎn)，其產(chǎn)品混亂，成本高，質(zhì)量差，無幾家以國際文化品牌理念來專業(yè)化、規(guī)?；\(yùn)作。

2、缺少符合各個(gè)階層消費(fèi)需求的人性化、高品位的禮品及運(yùn)作系統(tǒng)。

由于生產(chǎn)的零散、規(guī)模小、無專業(yè)性，所以生產(chǎn)出來的產(chǎn)品款式重復(fù)、單調(diào)、品種雜亂、無品位，不能滿足多元化、個(gè)性化的消費(fèi)需求。

3、缺乏專業(yè)性經(jīng)營禮品的店鋪。

中國的禮品公司99%沒有設(shè)立規(guī)模經(jīng)營的禮品店，更不用說開設(shè)禮品專賣店。

這些禮品公司開設(shè)在寫字樓，主要通過電話、資料郵寄、人員推銷等方式向單位開展直銷。它們絕大多數(shù)沒有自己的工廠，利用樣品拉單，拿到訂單后再找工廠加工。

這種低成本的運(yùn)作方式，局限性很大，其市場(chǎng)觸角延伸面狹窄，許多團(tuán)體客戶、家庭和個(gè)人客戶被忽略。

當(dāng)前禮品只在某一小商品市場(chǎng)、文化用品店、個(gè)別鮮花店銷售，商場(chǎng)里附帶銷售品種少，消費(fèi)者在購物時(shí)選擇性極小，很難賣到稱心如意的禮品。

4、缺少“一站式”禮品專營網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)營模式傳統(tǒng)落后。

目前禮品市場(chǎng)受傳統(tǒng)營銷方式束縛，一般為廠家――總經(jīng)銷商（―級(jí)批發(fā)）――分銷商（二級(jí)批發(fā)）――代理經(jīng)銷商（三級(jí)批發(fā)）――零售商――顧客。中間流程過多，經(jīng)銷商分配的利潤減少，傳統(tǒng)落后的經(jīng)營模式，經(jīng)營者不得不時(shí)刻面對(duì)大量庫存問題，沒有退出自由的尷尬境地，投資風(fēng)險(xiǎn)過大。

三、行業(yè)呼吁

中國禮品市場(chǎng)一方面是巨大的需求，另一方面是上述種種原因造成的行業(yè)真空，對(duì)投資者則是一次難得的商機(jī)，也為規(guī)范運(yùn)營的企業(yè)留下了巨大的發(fā)展空間。