第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考察指引

項(xiàng)目實(shí)地考察

一、項(xiàng)目信息收集

1、對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，了解土地自身素質(zhì)；

土地自身素質(zhì)決定施工工程量，并直接影響效益。所以，對土地素質(zhì)的考察極為重要。

2、了解項(xiàng)目區(qū)域人文、自然環(huán)境；

具體包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖）

3、了解項(xiàng)目區(qū)域交通狀況；

據(jù)宣講會和網(wǎng)上資料了解到，項(xiàng)目位于德陽市城市主軸長江西路西段干線和一環(huán)線交叉線上。除此之外，我們應(yīng)實(shí)地調(diào)查其所在區(qū)域交通狀況，善于利用已有資源發(fā)展自身。

4、當(dāng)?shù)匾延械捻?xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況

由于本將成為德陽乃至川西北地區(qū)唯一的現(xiàn)代多功能的商貿(mào)綜合服務(wù)基地和德陽市的城西城市副中心，為德陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展和城市綜合功能的提升增輝添彩。

本項(xiàng)目是第十屆西博會招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，四川省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，四川省百億市場重點(diǎn)項(xiàng)目，四川省災(zāi)后振興重點(diǎn)項(xiàng)目，德陽市政府重點(diǎn)項(xiàng)目。本項(xiàng)目已被中國商業(yè)聯(lián)合會“中國品牌市場試驗(yàn)示范基地”。

因此，對相關(guān)競爭項(xiàng)目的了解和考察，有利于確定本項(xiàng)目的發(fā)展方向和著重點(diǎn)。

二、市場調(diào)研

對于本項(xiàng)目，進(jìn)行市場調(diào)研前，我們應(yīng)確定該區(qū)位的功能，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；接著再掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。

調(diào)查過程及內(nèi)容如下：

三、市調(diào)方式方法

目前階段，我們主要采用簡便、實(shí)用的方式方法：

1、實(shí)地觀察法

通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)觀察、體驗(yàn)才有意義。

考察人員通過各種方式向被調(diào)查者發(fā)問或征求意見來搜集市場信息的一種方法。它可分為電話訪問、入戶訪問、街頭攔訪等考察形式。

采用此方法時(shí)的注意點(diǎn)：所提問題確屬必要，被訪問者有能力回答所提問題，訪問的時(shí)間不能過長，詢問的語氣、措詞、態(tài)度、氣氛必須合適。

2、訪談法

通過個(gè)別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認(rèn)識和傾向。

考察人員在考察現(xiàn)場，通過對樓盤本身的觀察以及周邊配套的考察，以獲取信息的一種考察方法。在觀察樓盤本身的過程中，主要有幾個(gè)注意點(diǎn)就是：外觀、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)各種配套（包括有多少地上/地下停車位、有沒有運(yùn)動場、綠化率怎么樣等等）；考察樓盤周邊配套主要是考慮對于業(yè)主的工作生活是否方便，主要包括附近多少距離內(nèi)有公交站臺、醫(yī)院、銀行、超市、餐飲、學(xué)校，出租車流量多不多即出行是否方便等。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)

計(jì)及分析。

四、資料整理、分析與考察報(bào)告

1、資料的整理SWOT分析

根據(jù)調(diào)查所得的資料對項(xiàng)目進(jìn)行swot分析，了解項(xiàng)目的內(nèi)在環(huán)境和外在環(huán)境，從而明確該項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，總結(jié)出該項(xiàng)目的可行性以及存在的主要問題，以便對于項(xiàng)目優(yōu)劣的決定起到一定的作用。

2、考察報(bào)告

在資料經(jīng)過整理和分析以后，以文字、數(shù)字和圖形的形式對考察結(jié)果進(jìn)行分析和說明，并以書面的形式提交。（1）考察報(bào)告的構(gòu)成調(diào)研報(bào)告應(yīng)由以下幾部分所構(gòu)成：考察概況、主要結(jié)論、報(bào)告正文、考察建議、附件等。a、考察說明

主要對項(xiàng)目情況，包括項(xiàng)目的背景、考察區(qū)域與對象、主要調(diào)查內(nèi)容、分析技術(shù)等主要內(nèi)容；考察過程，主要對考察人員及具體操作過程的一個(gè)簡單說明；質(zhì)量控制，為考察結(jié)果的準(zhǔn)確性提供佐證。

b、項(xiàng)目概況

對考察對象的各個(gè)方面進(jìn)行全面分析。c、主要結(jié)論

對考察所得結(jié)果的一個(gè)簡單、精練的綜合性概述。d、報(bào)告正文

以事實(shí)和數(shù)據(jù)為依據(jù)，對考察內(nèi)容的一個(gè)詳細(xì)、客觀的分析。e、營銷建議

根據(jù)考察結(jié)論，對目前所面臨的問題提出可供采取的辦法。f、附件

包含數(shù)據(jù)、圖表、技術(shù)細(xì)節(jié)說明、統(tǒng)計(jì)輸出結(jié)果顯示、其他。（2）考察報(bào)告撰寫的原則

在具體的考察報(bào)告撰寫中，應(yīng)遵循以下原則進(jìn)行：

a、態(tài)度必須客觀考察是市場信息的一種客觀、科學(xué)的收集與分析工作，其結(jié)論是建立在客觀的事實(shí)與數(shù)字的基礎(chǔ)上的，因此也要求報(bào)告撰寫人員以客觀的態(tài)度來闡述考察結(jié)果。

b、結(jié)論必須鮮明由于考察結(jié)論是考察的科學(xué)性的直接反映，因此，含糊、模棱兩可的結(jié)果只能說明考察設(shè)計(jì)的不科學(xué)及考察實(shí)施的控制不力。

c、論證必須充分

論點(diǎn)結(jié)論。其中的論據(jù)一般為考察所得的客觀事實(shí)或數(shù)字。

d、語言必須精煉由于考察報(bào)告的信息量較大，因此以最簡短、精煉、明晰的語言對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行表述，將有利于減少分析時(shí)的工作量。

e、層次必須明晰它是就兩方面而言的，一是論據(jù)、論點(diǎn)、結(jié)論之間的層次必須是明晰的；一是對考察問題的闡述必須是層次分明的，問題的闡述可以根據(jù)方案中調(diào)研問題設(shè)置的層次來進(jìn)行寫作。

五、附件（調(diào)研使用的表格）

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研 前期市場調(diào)研常用表格

表1-1：土地SWOT分析表

制表人:制表時(shí)間:

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考察列表

項(xiàng)目考察問題表

模塊

一、地塊分析項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)

項(xiàng)目名稱，位置，用地面積，容積率，用途，使用年限，單價(jià)，總價(jià)，掛牌時(shí)間，建筑密度，高度限定，備注

2項(xiàng)目位置+項(xiàng)目現(xiàn)狀（地圖+照片）

3項(xiàng)目四至（街名、建筑物）+交通狀況（公交站臺，公路車道，快鐵、火車，飛機(jī)）4 客流的可達(dá)性（來源、數(shù)量）

5項(xiàng)目配套+區(qū)域配套

模塊

二、住宅商業(yè)分析周邊住宅（名稱、總戶數(shù)，入住戶數(shù)、去化率，售價(jià)）

（周邊樓盤分布圖+現(xiàn)場圖片+表格）周邊商業(yè)街

總體商圈分布圖、商業(yè)街地圖布局、店面照片

店面，面積，租金，轉(zhuǎn)讓費(fèi)，層高，租金遞增情況，年回報(bào)率周邊購物中心

購物中心地圖布局，購物中心店面圖片

店名，位置，面積，開業(yè)時(shí)間，業(yè)態(tài)分布（1樓，2樓，3樓）周邊寫字樓

寫字樓地圖布局，寫字樓現(xiàn)狀圖片

名稱，開發(fā)商，占地面積，總建筑面積，開盤日期，完工日期，去化率，售價(jià)，租金，回報(bào)率SWOT分析（優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會，威脅）

模塊三 區(qū)域宏觀分析城市人口面積交通規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟(jì)GDP總值+排名人均可支配收入+排名產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

模塊四 經(jīng)濟(jì)核算面積：地上出售 地上自持。地下出售，地下自持，總用地面積是否大于基地面積，是否存在空余空間。價(jià)格：預(yù)計(jì)單價(jià)，土地樓面地價(jià)，住宅，商鋪銷售地價(jià)利潤：總收入-總支出?？紤]當(dāng)樓面價(jià)到多少，銷售利潤接近零。計(jì)算產(chǎn)出的最大值。樓面地價(jià)每增100元/平米，銷售利潤走勢。

裙房單層建面=用地面積*建筑密度

塔樓單層建面=用地面積*高層主體建筑密度

塔樓層高*塔樓層數(shù)+裙樓層高*裙樓層數(shù)=限高

裙樓單層建面*層數(shù)+塔樓單層建面*層數(shù)=總建面

一般情況下，塔樓層高不大于3.3米，裙樓層高不大于5.0米，寫字樓不大于4.5米。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目主動管理工作指引

房地產(chǎn)項(xiàng)目主動管理工作指引

一、制定目的

明確公司房地產(chǎn)項(xiàng)目主動管理內(nèi)容，指導(dǎo)主動管理工作開展，提高項(xiàng)目管理質(zhì)量，避免出現(xiàn)管理措施不到位的情況，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、適用范圍

各辦事處、云南經(jīng)營部、總部直營部門或集團(tuán)內(nèi)各投資類平臺公司承擔(dān)主動管理責(zé)任的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

三、工作原則

（一）合法合規(guī)原則。主動管理措施不得與法律法規(guī)相沖突，不宜采用存在法律爭議的管理措施，并應(yīng)考慮各地房地產(chǎn)相關(guān)政策的差異對管理措施可能帶來的影響。

（二）審慎監(jiān)管原則。主動管理措施應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)為本、安全至上的理念，嚴(yán)格按照本指引要求，密切監(jiān)控和防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

（三）動態(tài)調(diào)整原則。根據(jù)具體項(xiàng)目所處階段、進(jìn)展程度不同，對主動管理措施進(jìn)行動態(tài)調(diào)整、彈性管理。例如在項(xiàng)目前期階段或臨近償付日階段，嚴(yán)格控制資金往來；在項(xiàng)目進(jìn)入銷售或現(xiàn)金流較為寬裕、風(fēng)險(xiǎn)相對可控階段，資金監(jiān) 管標(biāo)準(zhǔn)可適度寬松。

（四）實(shí)效性原則：主動管理措施應(yīng)當(dāng)與業(yè)務(wù)模式、項(xiàng)目特性相適應(yīng)，與各經(jīng)營單位內(nèi)部職能分工、機(jī)構(gòu)設(shè)置相匹配，確保管理工作能夠有效落實(shí)。

四、監(jiān)管內(nèi)容

在各經(jīng)營單位上報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目材料中，應(yīng)包括詳細(xì)、可操作的主動管理方案及根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定的《聯(lián)合管理協(xié)議》（參考文本見附件2）。主動管理方案可納入在項(xiàng)目請示方案中，也可撰寫為獨(dú)立的方案。項(xiàng)目經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)審議通過后，須將具體措施落實(shí)到法律協(xié)議中，并在項(xiàng)目正式實(shí)施后，按照投融資審核及處置審查部相關(guān)要求，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目主動管理工作落實(shí)情況。

主動管理方案一般可包括以下內(nèi)容：

（一）調(diào)整項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)

明確項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，確定我方持股比例或股權(quán)質(zhì)押比例，修改公司章程，明確我方派駐董事的具體權(quán)利，并在章程中明確規(guī)定需要董事會全票通過的重大事項(xiàng)范圍，重大事項(xiàng)可包括：

1.增加標(biāo)的項(xiàng)目總投；

2.更改項(xiàng)目建設(shè)及銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)； 3.對外投資、融資、擔(dān)保； 4.股東分紅； 5.關(guān)聯(lián)交易； 6.其他重大事項(xiàng)等。

（二）明確項(xiàng)目進(jìn)度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、核心要素，明確違約責(zé)任。

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)可包括：

1.取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、預(yù)售許可證的時(shí)間；

2.開工、達(dá)到正負(fù)0、7層（根據(jù)當(dāng)?shù)仡A(yù)售政策進(jìn)行適時(shí)調(diào)整）的時(shí)間；

3.封頂時(shí)間； 4.竣工時(shí)間； 5.交房時(shí)間等。核心要素可包括： 1.土地的拆遷進(jìn)度； 2.土地核心經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)； 3.擬建設(shè)物業(yè)類型等。

若項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、核心要素與請示方案嚴(yán)重不符的情況，我方有權(quán)要求融資方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并明確違約責(zé)任具體內(nèi)容。

（三）明確我方對項(xiàng)目運(yùn)營的管理措施

1.明確資金使用計(jì)劃及管理原則，確定我方資金使用完畢后應(yīng)達(dá)到的工程形象進(jìn)度。各經(jīng)營單位應(yīng)提供具體到季度的項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表及工程進(jìn)度表，測算資金峰值，明確資金峰值與預(yù)售節(jié)點(diǎn)的銜接情況。若在預(yù)售階段仍存在資金缺口，應(yīng)明確補(bǔ)足義務(wù)主體。

可通過監(jiān)理報(bào)告對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、已完成工程量的計(jì)價(jià)清單進(jìn)行核實(shí)，并與向施工方的付款情況進(jìn)行核對。

若項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)建設(shè)進(jìn)度與資金使用不匹配，我方有權(quán)及時(shí)糾正并予以制止。

2.明確項(xiàng)目銷售回款的使用計(jì)劃和管理原則。我方應(yīng)對銷售回款賬戶進(jìn)行監(jiān)管，銷售回款的支出需我方同意。銷售回款的使用應(yīng)當(dāng)符合項(xiàng)目銷售回款資金使用計(jì)劃。

各經(jīng)營單位可要求項(xiàng)目公司定期（每月或每季度）出具蓋章的銷控表，與備案情況進(jìn)行核對，同時(shí)對銷售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶的情況進(jìn)行核查。

3.明確證章照監(jiān)管范圍、接管時(shí)間，是否存在共管情況。明確我方監(jiān)管的印鑒范圍，可包括：公章、財(cái)務(wù)專用章、法定代表人名章、合同專用章、發(fā)票專用章等。

明確由我方保管原件的證照范圍，可包括：營業(yè)執(zhí)照（正、副本）、稅務(wù)登記證（正、副本）、開戶許可證、開戶密碼紙、貸款卡、組織機(jī)構(gòu)代碼證、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、國有土地使用證、建設(shè) 用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、環(huán)境影響報(bào)告表等。

明確相關(guān)證章照是由我方現(xiàn)場管理人員單獨(dú)管理還是與項(xiàng)目方共管，若存在共管情況應(yīng)確定共管的具體方式。

（四）明確交易對手在配合我方實(shí)施主動管理措施方面須履行的義務(wù)

1.項(xiàng)目方應(yīng)定期向我方提供以下資料：

（1）至少每月提供銷售情況表、銀行對賬單、工程進(jìn)度報(bào)告、監(jiān)理報(bào)告等；

（2）至少每季度提供借款人、保證人的財(cái)務(wù)報(bào)表等。2.為配合現(xiàn)場管理人員工作，項(xiàng)目公司應(yīng)提供以下資料：（1）已簽訂合同臺賬（包括合同簽署方、編號、名稱、金額、已付金額、預(yù)計(jì)結(jié)算金額等）；

（2）各項(xiàng)工程合同、材料采購合同及補(bǔ)充協(xié)議、備忘錄等文件的復(fù)印件；

（3）項(xiàng)目公司內(nèi)部審批流程（財(cái)務(wù)審批流程、用章審批流程、審批人員名單、審批權(quán)限、簽字樣本等）；

（4）現(xiàn)場管理人員工作需要的其他資料等。

3.明確項(xiàng)目公司應(yīng)解決現(xiàn)場管理人員所需的辦公條件：（1）硬件設(shè)施，如電腦、電話、傳真機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、掃描設(shè)備、上網(wǎng)設(shè)施、保險(xiǎn)柜等。

（2）軟件設(shè)施，如開通OA、獲得財(cái)務(wù)系統(tǒng)、銷控系統(tǒng) 的審批查詢權(quán)限、公司內(nèi)部審批流程的查詢權(quán)限等。

（五）明確我方現(xiàn)場管理具體內(nèi)容

1.明確我方資金進(jìn)入后首次召開董事會、股東會、監(jiān)事會的時(shí)間以及之后的召開頻率，首次會議議題一般包括：

（1）項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本；

（2）項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃（包括資金用途、使用時(shí)間節(jié)點(diǎn)、相應(yīng)形象進(jìn)度要求等）；

（3）項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃（包括項(xiàng)目各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間，如報(bào)建、施工建設(shè)進(jìn)度、竣工驗(yàn)收、預(yù)售及交房等）；

（4）項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃（預(yù)售時(shí)間、推盤計(jì)劃、銷售策略、預(yù)計(jì)售價(jià)等）；

（5）融資期內(nèi)項(xiàng)目現(xiàn)金流測算表；（6）其他應(yīng)在首次會議審議的內(nèi)容。

2.明確我方現(xiàn)場管理權(quán)利、現(xiàn)場管理人員的權(quán)限、工作審查流程。我方的現(xiàn)場管理內(nèi)容可包括：

（1）所有印章使用申請的審核、用印、登記；（2）所有資金支付申請的審核、劃付；（3）工程監(jiān)管事項(xiàng)；（4）銷售監(jiān)管事項(xiàng)；

（5）現(xiàn)場管理人員可列席項(xiàng)目公司股東會、董事會、總經(jīng)理辦公會、招投標(biāo)會以及其他重要會議；

（6）現(xiàn)場管理人員應(yīng)定期出具書面管理報(bào)告；（7）其他監(jiān)管事項(xiàng)等。

3.現(xiàn)場管理人員的具體工作內(nèi)容可由各經(jīng)營單位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行安排。涉及重大事項(xiàng)的印章使用和資金劃付，現(xiàn)場管理人員需提交經(jīng)營單位審核。

對于重大事項(xiàng)的界定，可參照以下內(nèi)容：

（1）預(yù)算外、預(yù)算內(nèi)單筆事項(xiàng)累計(jì)金額達(dá)到一定額度后的印章使用或資金劃付；

（2）項(xiàng)目公司股東會、董事會、監(jiān)事會議案事項(xiàng)的印章使用或資金劃付；

（3）項(xiàng)目公司涉及對外投資、項(xiàng)目合作、轉(zhuǎn)讓、對外融資、擔(dān)保、往來款支付等事項(xiàng)的印章使用或資金劃付；

（4）項(xiàng)目公司其他重大事項(xiàng)等。

（六）其他管理事項(xiàng)

1.明確項(xiàng)目后續(xù)融資申辦原則。

若項(xiàng)目因后續(xù)融資安排，需要對我方抵押物進(jìn)行調(diào)整，則須明確以下事項(xiàng)：

（1）是否需要我方解押：若解押則借款人需滿足的條件：如償還全部或部分本金、提供替換抵押物等，同時(shí)確保項(xiàng)目抵押率不高于原方案；

（2）是否將我方轉(zhuǎn)為第二順位抵押。

2.明確是否允許項(xiàng)目公司以往來款方式對外出款，項(xiàng)目公司提取往來款需滿足的條件。若允許項(xiàng)目公司以往來款方式對外出款或償還股東借款，應(yīng)明確在一定時(shí)點(diǎn)及條件下相關(guān)方的資金補(bǔ)足義務(wù)。

3.明確預(yù)警事項(xiàng)及應(yīng)對措施。

若出現(xiàn)影響資金安全的事項(xiàng)，現(xiàn)場管理人員應(yīng)及時(shí)通過各種有效方式進(jìn)行預(yù)警，具體事項(xiàng)可包括：

（1）工程形象進(jìn)度嚴(yán)重滯后；

（2）工程發(fā)生重大變更、資金缺口大幅增加；（3）銷售進(jìn)度緩慢影響本息兌付；

（4）銷售回款未按照約定歸集到監(jiān)管賬戶；（5）《商業(yè)化業(yè)務(wù)投后管理指引》第四條第（六）項(xiàng)中所列重大事項(xiàng)等。

在取得各經(jīng)營單位同意后，現(xiàn)場管理人員可采取凍結(jié)賬戶、暫停公章使用等措施避免損失擴(kuò)大。

五、相關(guān)要求

（一）在項(xiàng)目實(shí)施階段，有關(guān)現(xiàn)場管理人員的選聘方式、工作職責(zé)、工作內(nèi)容等具體要求，請參照附件1《房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場管理工作手冊》。

（二）原則上各經(jīng)營單位上報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案中均應(yīng)按照本指引第四條內(nèi)容明確主動管理方案。

對于公司優(yōu)質(zhì)客戶名單范圍內(nèi)或?qū)嵙ο喈?dāng)?shù)慕灰讓κ?，其主動管理方案可在本指引第四條的基礎(chǔ)上作適當(dāng)調(diào)整。

（三）對于真實(shí)股權(quán)投資類項(xiàng)目，因需參與項(xiàng)目公司具 體運(yùn)營工作，其監(jiān)管措施不適用本指引。

（四）本指引適用范圍之外的項(xiàng)目投后管理措施，應(yīng)按照投融資審核及處置審查部的相關(guān)文件執(zhí)行。

附件：

1、《房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場管理工作手冊》

2、《聯(lián)合管理協(xié)議》（參考文本）

第四篇：住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款操作指引

住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款管理辦法（草稿）

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場走勢，為支持和逐步規(guī)范我行純住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作和管理，結(jié)合《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》、《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》以及《安徽農(nóng)村商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法》等有關(guān)法規(guī)文件，特草擬本辦法（草稿）。

一、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入

第一條 本辦法所指的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款是指土地使用權(quán)70年的住房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不含商業(yè)、辦公。

第二條 制定系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)合作客戶名單，適當(dāng)擴(kuò)展至地產(chǎn)百強(qiáng)（名單根據(jù)中房協(xié)排名）1，區(qū)域龍頭前三名。要求住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款申請人或申請人控股股東滿足名單制準(zhǔn)入管理要求，其中名單內(nèi)控股股東對項(xiàng)目公司持股比例不低于51%。對于特別優(yōu)質(zhì)的住房類房地產(chǎn)項(xiàng)目及所在地區(qū)具有顯著代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，準(zhǔn)入條件可適當(dāng)放寬。

第三條 住宅類項(xiàng)目區(qū)域管理：根據(jù)安徽省內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及區(qū)域特點(diǎn)，堅(jiān)持以合肥區(qū)域?yàn)楹诵?，以?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住宅類項(xiàng)目為重點(diǎn)。在保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合理集中度的前提下，針對三四線城市及縣域，制定“一城一策”區(qū)域管理辦法。原則上不介入各區(qū)域高風(fēng)險(xiǎn)的“地王”項(xiàng)目。

二、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目受理與調(diào)查

第一條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款申請人應(yīng)滿足一下資質(zhì)：

1、申請人或其控股股東符合我行名單制準(zhǔn)入管理要求，開發(fā)住宅項(xiàng)目所在區(qū)域符合我行區(qū)域管理要求；

2、在我行內(nèi)部評級不低于A級；

3、申請人或其控股股東具有房地產(chǎn)開發(fā)二級（含）以上資質(zhì)；

2017年中房協(xié)排名見附件一

4、申請人或其控股股東信息披露公開透明，財(cái)務(wù)指標(biāo)和結(jié)構(gòu)處于行業(yè)合理水平，控股股東或?qū)嶋H控制人無重大負(fù)面信息；

5、符合我行授信客戶的其他條件。

第二條 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目已完成備案、立項(xiàng)等手續(xù)后，繳清土地讓出金及契稅，并取得國有土地使用權(quán)證的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款申請人方可向我行申請住房開發(fā)貸款。

第三條 具備上述條件的借款申請人，申請項(xiàng)目貸款需要提供一下資料：

1、授信申請，寫明授信金額、用途及還款來源、授信期限；

2、已年檢營業(yè)執(zhí)照正副本和組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本復(fù)印件 ；

3、公司項(xiàng)目資質(zhì)證書年檢后(如有)；

4、國稅、地稅登記證復(fù)印件；

5、法定代表人身份證明；

6、貸款卡（已年檢）、基本帳戶開戶許可證；

7、公司章程及修正案、驗(yàn)資報(bào)告；

8、借款人及其主要股東近三經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和近期的財(cái)務(wù)報(bào)表（成立不足三年的，按實(shí)際年限），經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告包括會計(jì)報(bào)表、會計(jì)報(bào)表附注、財(cái)務(wù)情況說明書及審計(jì)報(bào)告等；最近一期報(bào)表明細(xì)；

9、國家有權(quán)部門對項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案文件；

10、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

11、項(xiàng)目資本金和其他建設(shè)資金籌措方案及其落實(shí)情況證明資料；

12、環(huán)評等涉及該項(xiàng)目的其他批復(fù)文件。

第四條 貸款人受理借款人提交的項(xiàng)目貸款申請資料后，安排相關(guān)人員進(jìn)行盡職調(diào)查，盡職調(diào)查內(nèi)容包括但不限于：

1、借款人評價(jià)：借款申請人基本面（歷史沿革、資本結(jié)構(gòu)、管理水平、資信狀況）、財(cái)務(wù)情況分析（財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性、經(jīng)營創(chuàng)現(xiàn)能力和現(xiàn)有償債能力）及控股股東 經(jīng)營情況、同期是否存在多處房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、新項(xiàng)目出資能力、關(guān)聯(lián)企業(yè)調(diào)查等（除人行征信查詢外包括但不限于運(yùn)用外部信息查詢工具如啟信寶、天眼、全國法院被執(zhí)行人信息查詢、企業(yè)信用信息查詢系統(tǒng)、中國裁判文書網(wǎng)等）；

2、項(xiàng)目基本情況評價(jià)：地理位置、交通情況、征地拆遷、環(huán)保措施、受理項(xiàng)目資料的合規(guī)可行性審核等。

注意事項(xiàng)：應(yīng)參照《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)［2004］20號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知》（國辦發(fā)[2007]64號）等相關(guān)文件來審核項(xiàng)目是否按規(guī)定程序和權(quán)限取得項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（立項(xiàng)、環(huán)評、土地預(yù)審）；房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批時(shí)應(yīng)具備“國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，并且“建筑工程規(guī)劃許可證”、“建筑工程施工許可證”已在辦理過程中；嚴(yán)格審核土地出讓合同中的附加條款；關(guān)注“四證”與相應(yīng)備案、批復(fù)內(nèi)容的一致性。

三、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目評估 第一條 投資估算和籌資評價(jià)

1、住宅項(xiàng)目總投資評估應(yīng)盡可能取得項(xiàng)目不同建設(shè)階段的概算、預(yù)算、決算數(shù)據(jù)；可咨詢第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見（數(shù)據(jù)及依據(jù)參見可研報(bào)告）；同時(shí)應(yīng)與同類型項(xiàng)目進(jìn)行比較；

2、關(guān)注項(xiàng)目已有的其他債務(wù)性資金對借款人新增銀行貸款有無限制性條款，其資金使用期限是否與項(xiàng)目投資計(jì)劃相匹配、是否與我行貸款償還期相匹配。

3、項(xiàng)目資本金審核

（1）項(xiàng)目資本金必須是非債務(wù)性資金。杜絕股東借款（注明在風(fēng)險(xiǎn)情況下放棄一切償還權(quán)利除外）、銀行貸款、通過理財(cái)產(chǎn)品籌集的資金、通過信托計(jì)劃籌集的資金中債務(wù)性資金充作項(xiàng)目資本金；

3（2）股東投入的項(xiàng)目資本金必須是能真正用于項(xiàng)目建設(shè)的貨幣或非貨幣資金投入。特別關(guān)注能真正作為企業(yè)或項(xiàng)目資金來源的資本公積（例如，資產(chǎn)評估增值增加的資本公積、可供出售金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動增加的資本公積等都不能形成企業(yè)真實(shí)的現(xiàn)金流入），以及股東借款轉(zhuǎn)增資本公積的合規(guī)性（比如借款人報(bào)表雖為資本公積、但在股東方報(bào)表上還是其他應(yīng)收款）。

4、制定住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測算表，涵蓋項(xiàng)目投資來源支出預(yù)算表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目貸款償還表、項(xiàng)目敏感性分析，嚴(yán)格按照住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測算表中的評估主要結(jié)論報(bào)告表科學(xué)合理的核定該項(xiàng)目總投資、自有資金比例及我行能夠核定的貸款額度等定量指標(biāo)。住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測算表詳見附件二。

第二條 抵押物價(jià)值認(rèn)定：各農(nóng)商行實(shí)行房地產(chǎn)及土地評估機(jī)構(gòu)名單制管理，對符合一定評估資質(zhì)的外部評估機(jī)構(gòu)實(shí)行名單準(zhǔn)入制，住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款對應(yīng)的土地或后期需要追加的抵押物必須由名單內(nèi)外部評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告。對于有條件的農(nóng)商行，可成立內(nèi)評小組，在外部評估報(bào)告的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)方法，對抵押標(biāo)的物重新評估和價(jià)值認(rèn)定，提高對估值的謹(jǐn)慎性。對于土地取得時(shí)間不超過半年的，直接認(rèn)定土地交易價(jià)格為抵押物價(jià)值。同時(shí)，按照區(qū)域管理辦法，合肥地區(qū)的住宅類土地抵押率不超過60%，三、四線城市或縣域區(qū)住宅類土地抵押率不超過40%。

四、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放與支付

第一條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限和執(zhí)行利率 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限最長期限不超過3年，根據(jù)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測算表核定貸款期限（部分優(yōu)質(zhì)低密度住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，因開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，銷售進(jìn)度和資金回籠較快的建議控制在1.5-2年），貸款利率由各農(nóng)商行自行核定，原則上不低于基準(zhǔn)利率。

第二條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放前提條件：

1、項(xiàng)目自有資金在業(yè)務(wù)經(jīng)辦行貸款發(fā)放前足額到位并全部投入使用；貸款的 4 發(fā)放按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度掌握發(fā)放；

2、落實(shí)合法、有效、可靠的項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押（根據(jù)項(xiàng)目在建工程建設(shè)進(jìn)度，及時(shí)辦妥在建工程抵押手續(xù)），原則上一并追加項(xiàng)目實(shí)際控制人的連帶責(zé)任保證；

3、在借款合同中與借款人補(bǔ)充約定：

（1）項(xiàng)目面積銷售率達(dá)到30%開始還款，達(dá)到50%時(shí)貸款收回比例不低于50%，項(xiàng)目面積銷售率達(dá)到80%前收回全部貸款本息；

（2）在未足額償還我行貸款之前不分紅，不挪用本項(xiàng)目貸款和銷售回籠資金；（3）項(xiàng)目形成的按揭貸款原則上在我行辦理。

4、借款人股東向我行承諾：

（1）在借款人未足額償還本項(xiàng)目貸款本息之前不撤資（含資本公積），不轉(zhuǎn)讓其擁有的對應(yīng)該項(xiàng)目的股權(quán)；

（2）在該項(xiàng)目預(yù)售收入無法按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)或工程出現(xiàn)超支時(shí)，由其負(fù)責(zé)追加投資，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。

5、本項(xiàng)目第一手支付的交易對手在我行開立結(jié)算賬戶。

第三條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的支付 嚴(yán)格執(zhí)行備用金管理和建設(shè)資金使用審批管理制度，要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度和資金需求，對貸款資金支付進(jìn)行管理與控制，監(jiān)督貸款資金按約定用途使用，對單筆資金使用超過500萬元或項(xiàng)目總投資的5%（以較低者為準(zhǔn)），必須采取受托支付方式。

五、住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目投后管理

第一條 加強(qiáng)對借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)管理，密切關(guān)注關(guān)聯(lián)交易帶來的風(fēng)險(xiǎn)，確保我行融資安全。

第二條 督促項(xiàng)目經(jīng)辦行建立切實(shí)可行的住房開發(fā)貸款封閉管理機(jī)制，嚴(yán)格按照“專戶管理、使用審核、按比例收回”的原則，做好本項(xiàng)目的貸款管理工作：

（1）指定支行行長某某同志、市場部門負(fù)責(zé)人某某同志、客戶經(jīng)理某某同志為 5 本項(xiàng)目貸款管理責(zé)任人及直接責(zé)任人，前述責(zé)任人因崗位變動，其貸后管理后續(xù)責(zé)任由繼任者承擔(dān)；

（2）做好項(xiàng)目資金監(jiān)管專用賬戶資金的歸集工作，將已到位但尚未投入項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目資本金、銷售款、租金、項(xiàng)目經(jīng)營收入以及項(xiàng)目其他資金全額納入專戶監(jiān)管。貸款結(jié)清前，該專戶資金只能用于項(xiàng)目建設(shè)、企業(yè)合理的經(jīng)營管理費(fèi)用或歸還我行貸款；

（3）按月對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、累積工程工作量與項(xiàng)目資金累計(jì)支出匹配程度、施工單位墊款金額等進(jìn)行現(xiàn)場檢查；按月監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，通過現(xiàn)場調(diào)查、查閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T銷售備案系統(tǒng)和借款人按月提供的項(xiàng)目銷售明細(xì)表、查詢企業(yè)銷售合同及收費(fèi)收據(jù)、分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等方式核實(shí)分析項(xiàng)目銷售情況。要根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，按我行規(guī)定的比例收回貸款，確保項(xiàng)目面積銷售率達(dá)到80%前，收回全部貸款；

（4）加強(qiáng)押品的動態(tài)管理，定期對押品價(jià)值進(jìn)行重評，對因項(xiàng)目銷售需要辦理抵押物注銷登記的，須采取收回部分貸款或追加擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)防范措施后，方可辦理注銷登記手續(xù)；

（5）密切跟蹤當(dāng)?shù)刈≌康禺a(chǎn)市場價(jià)格和銷量的變化情況，及時(shí)預(yù)判項(xiàng)目所在地區(qū)住宅房地產(chǎn)市場走勢，定期分析借款人資金鏈狀況，完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，若發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取有效措施規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)；

附件一：2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)排名

第五篇：萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引

萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引(2010-08-18 03:52:09)

一、前言

隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。

二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引

項(xiàng)目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；

第一部分：項(xiàng)目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

八、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。

九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析

第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

（一）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)）

4、土地的用途

5、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（二）計(jì)劃手續(xù)

1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)

2、立項(xiàng)主體是否能夠變更

3、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間

4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（三）規(guī)劃手續(xù)

1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃用地用途

4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（四）土地手續(xù)

1、征地批文

2、土地使用權(quán)出讓合同

3、拆遷安置補(bǔ)償

4、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（五）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估

1、取得土地使用權(quán)的程序描述

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

（六）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

（七）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估 政府資源利用的評估：

（1）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬υ擁?xiàng)目的關(guān)注程度；

（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；

（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估

1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。

2、合作方式：（1）合作方式描述

例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因

3、主要合作條件

雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：（1）報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理（2）拆遷安置補(bǔ)償（3）付款內(nèi)容和條件（4）交地標(biāo)準(zhǔn)

除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

4、合作風(fēng)險(xiǎn)評估：

（1）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；

（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；

（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。

三、總體評價(jià)

對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區(qū)域住宅市場成長狀況

1、區(qū)域住宅市場簡述 ¨ 形成時(shí)間

¨ 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ¨ 購買人群變化

2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）¨ 開工量/竣工量 ¨ 銷售量/供需比 ¨平均售價(jià)

3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ¨平均售價(jià) ¨ 開發(fā)規(guī)模 ¨ 產(chǎn)品形式 ¨平均消化率 ¨平均容積率

¨ 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn)

6、結(jié)論：

¨ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

¨ 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 ¨ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ¨ 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題

三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

3、確定目標(biāo)客戶

4、市場定位

四、整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。

五、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。

2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。

3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念

1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。

2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。

3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。

第五部分：工程及銷售計(jì)劃

一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）

三、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

第六部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）

二、稅務(wù)分析

1、營業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：

3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。

（1）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（2）售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（3）容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化

5、盈虧平衡點(diǎn)分析

1）保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2] 式中：

C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）R：表示保本銷售率 S：表示單位售價(jià) T1：表示營業(yè)稅率 T2：表示所得稅率

四、項(xiàng)目資金預(yù)測

1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

二、人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。

四、結(jié)論和建議

第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容

（一）主要指標(biāo)測算

1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)

2、投資收益分析（參考以下格式）：

注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據(jù)需要，可增加如下測算：

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲備情況

5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略

6、參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。

2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競價(jià)和投標(biāo)價(jià)。

3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點(diǎn)樓盤描述

二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告