第一篇：日本房地產(chǎn)考察觀感

日本房地產(chǎn)考察觀感

03年 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

日本地域狹小，人口密度很高，特別是首都東京人口數(shù)與北京大體相同，土地面積卻只有北京的1／8。在這樣的生存條件下，爭(zhēng)取美好的生活空間成了崇尚自然的日本人夢(mèng)寐以求的理想。因此，日本很多小區(qū)十分重視住宅區(qū)的環(huán)境綠化問(wèn)題。居住小區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細(xì)微之處體現(xiàn)出自然的氣息。筆者在隨訪中了解到，日本住宅供應(yīng)渠道主要有3個(gè)，即公共住宅、民間住宅和住宅金融公庫(kù)貸款建的住宅。公共住宅包括公團(tuán)住宅、地方住宅。民間住宅則由民間經(jīng)濟(jì)力量投資建設(shè)。日本住宅的建設(shè)特點(diǎn)是：小巧實(shí)用，住房質(zhì)量好，居住環(huán)境優(yōu)良，高度智能化。無(wú)論城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)還是房產(chǎn)行銷模式、住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的路子，日本都有值得我們借鑒之處。

路網(wǎng)規(guī)劃得當(dāng)、交通控制得力東京城市發(fā)展健康有序

首都東京人口1200萬(wàn)(與北京大體相同)，土地面積卻僅2156平方公里(相當(dāng)于北京的1／8)。在彩虹大橋上看東京灣，東京整個(gè)城市天際線控制得非常好。呈帶狀的核心商業(yè)區(qū)高樓林立，超高層建筑很多，而往周邊分散是逐漸平緩下去的次級(jí)區(qū)域，用于居住等用途。城市分區(qū)非常明確，在各區(qū)域賦予很強(qiáng)勢(shì)清晰的功能，節(jié)約交通和服務(wù)成本，并有效緩解商務(wù)區(qū)對(duì)其他區(qū)域的溢出性影響。繁華喧囂與安靜互見(jiàn)。

這種形態(tài)，得宜于政府積極的城市規(guī)劃和基建實(shí)施。一是政府保證歷史古跡、議會(huì)等政府院落、公園自身和周邊的寧?kù)o，通過(guò)路網(wǎng)規(guī)劃(以道路寬度、單行等方式)、綠化、過(guò)渡綠地等形成一個(gè)個(gè)的城市綠肺。二是發(fā)達(dá)的軌道交通及限制汽車(chē)消費(fèi)。東京地鐵輕軌非常發(fā)達(dá)，加上與郊區(qū)及其他城市聯(lián)結(jié)的線路達(dá)30余條。陪同我們考察的東京人講，他們上下班基本上從住處到附近的站口都可以用15分鐘之內(nèi)步行到。高架道路也非常完善。以東京的城市密度，如果用北京以前的規(guī)劃方式和管理思路，加上日本人的消費(fèi)能力和汽車(chē)工業(yè)的發(fā)達(dá)，基本上路網(wǎng)和路網(wǎng)上的汽車(chē)會(huì)把整個(gè)城市吃的不成樣子。而正是東京發(fā)達(dá)的軌道交通、高架道路的收費(fèi)制度、對(duì)汽車(chē)消費(fèi)的限制和高稅收，才引導(dǎo)民眾主要依靠軌道交通解決出行問(wèn)題，并幫助各區(qū)域更好地功能分工和銜接。三是以幾個(gè)主要軌道交通中心為基點(diǎn)發(fā)展次級(jí)商業(yè)中心。除了銀座、新宿這些世界著名的商業(yè)和辦公中心外，以池袋、秋葉原、惠比壽等地，形成非常繁華的商業(yè)中心，大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等分布周邊。而圍繞它們?cè)偻ㄟ^(guò)軌道交通和公交聯(lián)結(jié)更遠(yuǎn)一些的居住區(qū)、學(xué)校、廠礦等，可以有序地形成城市肌理，分級(jí)自我發(fā)展和共同發(fā)展，并減輕所謂CBD的負(fù)荷。這種模式，我在新加坡考察時(shí)，也有相同的感覺(jué)。新加坡也是以軌道交通環(huán)布全島，圍繞軌道交通組織各區(qū)域的功能，并合理發(fā)展多個(gè)副中心，更好的解決了商務(wù)、居住、工業(yè)、健康休閑、教育的布局，才形成花園城市的美景。

正是有效的控制引導(dǎo)，東京在繁華、現(xiàn)代的同時(shí)，仍然能有序和疏闊自如。自身缺乏造血機(jī)能衛(wèi)星城幕張今非昔比

日本也進(jìn)行了在遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展衛(wèi)星城的嘗試。我們參觀了位于千葉以西的幕張。東京明確把它建設(shè)成為東京幾個(gè)都市副中心的定位，計(jì)劃居住和工作10萬(wàn)～15萬(wàn)人。并建設(shè)了一些大型的高級(jí)寫(xiě)字樓，引導(dǎo)一些國(guó)際性的大企業(yè)來(lái)投資。在20世紀(jì)80年代初東京地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候，也的確有些企業(yè)搬遷到幕張來(lái)辦公、一些個(gè)人也來(lái)居住。政府興建了大型的展覽中心、公園和市政廣場(chǎng)等。應(yīng)該說(shuō)相對(duì)于東京城里老新區(qū)共處的樣子，幕張新城非常整齊、優(yōu)美、現(xiàn)代。

但隨日本經(jīng)濟(jì)的衰退，東京的地價(jià)已回落到高潮時(shí)期的1／3以下。此時(shí)，在成本因素不再重要后，在幕張與合作單位的聯(lián)絡(luò)、交通成本等問(wèn)題凸顯。許多企業(yè)選擇搬回東京本市。據(jù)陪同的東京當(dāng)?shù)卮髮W(xué)建筑系老師介紹，幕張現(xiàn)在實(shí)際入住人口僅5萬(wàn)人左右，政府嘗試建立衛(wèi)星城的想法，實(shí)際上已經(jīng)逐漸擱淺了。

衛(wèi)星城的嘗試不失為一個(gè)解決都市發(fā)展負(fù)荷，并形成都市圈、帶來(lái)更強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力的模式。但僅憑土地級(jí)差和政府引導(dǎo)是不夠的，關(guān)鍵是自身在經(jīng)濟(jì)上的造血功能。如果自身沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，就業(yè)機(jī)會(huì)有限，就會(huì)成為都市的臥城，白天進(jìn)城工作、晚上回來(lái)睡覺(jué)。這會(huì)帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題。深圳蛇口之所以能夠成功，就在于其自身的經(jīng)濟(jì)很活躍，并在城市上有相應(yīng)的配套、自成體系為一城。今日的深圳從蛇口往東和從福田往西延伸交匯，大鵬已形成一盤(pán)棋。建設(shè)衛(wèi)星城，城市最初形成就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)效率，經(jīng)濟(jì)自發(fā)的需要才是決策的基礎(chǔ)。否則還是會(huì)反復(fù)。

產(chǎn)業(yè)化支撐住宅公園大行其道

在東京、京都等地，我們也參觀了幾個(gè)住宅公園。

在日本，房地產(chǎn)商分建造商(MAKER)和發(fā)展商(DEVELOPER)。日本有很多小住宅(類似于TOWNHOUSE)，客戶把房屋拆掉后，可以找建造商來(lái)造新住宅。發(fā)展商則要獲取地皮，在上面發(fā)展住宅。

住宅公園通常是在城市里的某個(gè)街區(qū)，做出一個(gè)完整的展示場(chǎng)。由專門(mén)做住宅公園的公司租賃或購(gòu)買(mǎi)地皮，做出市政設(shè)施和公共庭院、道路。各個(gè)發(fā)展商和建造商在其中建造各自的產(chǎn)品，展示其設(shè)計(jì)、材料、技術(shù)等。消費(fèi)者可以到住宅公園里，看很多公司做的住宅產(chǎn)品，最后購(gòu)買(mǎi)。

這種形式很有意思，介于國(guó)內(nèi)的房展會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)銷售之間，既可看見(jiàn)完整的現(xiàn)樓產(chǎn)品，又可在一個(gè)地方看到許多公司的供應(yīng)。

而支持住宅公園的，除了客戶需求、專業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)外，還有日本高度的產(chǎn)業(yè)化和工廠化。實(shí)際上做住宅公園的公司做出公園般的環(huán)境和展示場(chǎng)所，各個(gè)入場(chǎng)企業(yè)接到客戶訂單后，可以用4個(gè)月時(shí)間建造同樣的住宅出來(lái)交付使用(2個(gè)月作基礎(chǔ)處理和工廠預(yù)制、2個(gè)月作現(xiàn)場(chǎng)安裝和外圍的裝飾、接市政等工作)。這其中，住宅本身幾乎可以完全工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)安裝。

國(guó)內(nèi)如果嘗試這種住宅公園的經(jīng)營(yíng)模式，讓客戶在展示場(chǎng)自選產(chǎn)品，之后完成建造交付。會(huì)面臨一些問(wèn)題：一是國(guó)內(nèi)統(tǒng)一交樓，需竣工驗(yàn)收和規(guī)劃驗(yàn)收。如今大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)，這種一對(duì)一的方式開(kāi)發(fā)商會(huì)沒(méi)有興趣、承建商也無(wú)必要；二是自選的困境，國(guó)內(nèi)還是以大

規(guī)模集合住宅為主，在多層和高層形式里面，完全獨(dú)立的單體選擇不可能；三是住宅公園場(chǎng)所的尋找：發(fā)展住宅公園需要購(gòu)置或租賃地皮，做好公共環(huán)境和小市政配套。這種形式目前國(guó)內(nèi)還無(wú)相應(yīng)法規(guī)。

舊城改造惠比壽街區(qū)堪借鑒舊倉(cāng)庫(kù)區(qū)整新橫濱港區(qū)好樣板

在日本特別留意了兩個(gè)舊城改造項(xiàng)目，一個(gè)是東京的惠比壽街區(qū)，一個(gè)是橫濱港區(qū)舊倉(cāng)庫(kù)區(qū)的整新。

惠比壽街區(qū)在東京西南。利用自然的臺(tái)地，連接車(chē)站、展覽館、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、影院。以一組很輕巧的天棚式的雕塑(《來(lái)自天堂的聲音》)、下沉式廣場(chǎng)和水體、老教堂、公寓樓群，形成連貫的城市景觀軸。駐足其中，開(kāi)放型的交通體系、分流的步行和車(chē)行流量、核心的深紅色低層的商場(chǎng)、展覽場(chǎng)、車(chē)站與景觀軸對(duì)側(cè)挺拔的暗灰的公寓、寫(xiě)字樓群形成極好的對(duì)比基礎(chǔ)上的和諧。在北京如果做核心區(qū)域大型工廠搬遷，實(shí)施商用與居住綜合體，我想惠比壽項(xiàng)目中對(duì)各功能的控制、總體規(guī)劃上明確的軸心感和分性質(zhì)建筑的美學(xué)對(duì)比、社區(qū)成為街區(qū)中心和充分的開(kāi)放感，都是很值得借鑒的。

橫濱港區(qū)優(yōu)美的港灣里，有一組非常安靜而時(shí)尚的建筑，是原舊倉(cāng)庫(kù)區(qū)的整新。發(fā)展商維持原來(lái)的外立面并修舊如舊，在里面重新進(jìn)行空間分格，里面經(jīng)營(yíng)的是時(shí)尚的酒吧、餐館、精品店等。除了本身經(jīng)營(yíng)店家的品級(jí)帶來(lái)的城市客戶流量外，其旁邊是日本第一高樓及其他高樓形成的橫濱灣高檔寫(xiě)字樓區(qū)、商場(chǎng)街區(qū)及優(yōu)美的橫濱港，外地外國(guó)旅游客戶流量很大，舊倉(cāng)區(qū)的懷舊情調(diào)本身形成港區(qū)和諧的風(fēng)景，成為游客參觀駐足的地方。這個(gè)項(xiàng)目和上海的新天地有相通之處，本身近商務(wù)區(qū)、有客群基礎(chǔ)，同時(shí)注意修舊如舊、營(yíng)造懷舊感覺(jué)和安靜浪漫的情調(diào)，店家業(yè)態(tài)控制上也注意品級(jí)控制、成為城市時(shí)尚消費(fèi)地和觀光勝景、更反過(guò)來(lái)帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

第二篇：日本考察感想

困 境 中 做 活

-------日本考察有感

圍棋中有個(gè)術(shù)語(yǔ)叫“做活”，我很喜歡這個(gè)詞，還記得以前看過(guò)的一個(gè)文章題目是“困境中做活”就把這個(gè)題目作為我的感想，這句話好像很符合日本的實(shí)際情況。

前幾日公司組織到日本進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)，短短的6天時(shí)間不足以全面、系統(tǒng)的對(duì)日本做一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)及判斷，但是俗話說(shuō)：“窺一斑而知全豹”，下面我就把這些天的考察得到的一些小感想講出來(lái)，共同學(xué)習(xí)，個(gè)人觀點(diǎn)僅供參考。

從大阪關(guān)西國(guó)際機(jī)場(chǎng)出來(lái)我們就走上了開(kāi)往大阪及京都的高速公路，是阪神高速公路，從機(jī)場(chǎng)出來(lái)途經(jīng)跨海大橋后就是高架橋，回來(lái)后我查詢了一下大約11公里，絕大部分是鋼梁結(jié)構(gòu)，在鋼梁上面鋪筑路面結(jié)構(gòu)層，在彎路及坡路段采用黃色或紅色路面，醒目的提示此路段禁止停車(chē)。在前進(jìn)過(guò)程中，不斷有上跨、下穿的其他線路，有高速公路、新干線、輕軌等各種形式，構(gòu)成了一個(gè)非常復(fù)雜而又十分有序的立體交叉交通網(wǎng)絡(luò)，甚至進(jìn)入市區(qū)后有一段是穿樓而過(guò)的，車(chē)輛非常多但是十分有序，擁堵現(xiàn)象比較少，特別是聽(tīng)到日方導(dǎo)游介紹這條高速公路修建于1965年時(shí)，我不禁感慨日本交通系統(tǒng)的發(fā)達(dá)，回過(guò)頭來(lái)一想，日本是一個(gè)島國(guó)，土地稀缺，資源匱乏，沒(méi)有非常寬松的生存環(huán)境和生活空間，在有限的空間內(nèi)向解決巨大的問(wèn)題，就只能被迫打破常規(guī)思維方式將所有能力發(fā)揮至極致，讓所有規(guī)劃設(shè)計(jì)都能夠滿足需要。這一點(diǎn)從高速公路服務(wù)區(qū)中就得到了充分體現(xiàn)，在愛(ài)知縣和靜岡縣交界處的一處服務(wù)區(qū)?？繒r(shí)，我的第一印象這里不像是服務(wù)區(qū)而像一個(gè)頗具規(guī)模的公園，一片片修整過(guò)的茶園，整齊劃一，各種無(wú)障礙設(shè)施隨處可見(jiàn)，給我的感覺(jué)就是只要你需要哪方面的幫助這里就有相應(yīng)的配套設(shè)施，非常人性化。

從明年開(kāi)始我們工程建設(shè)公司根據(jù)總公司整體部署，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型介入客土噴播、山體加固等領(lǐng)域設(shè)計(jì)及施工，在去日本之前，我也有針對(duì)性的研究了一些相關(guān)資料，對(duì)客土噴播以及山體加固的施工工序及工藝進(jìn)行了初步了解，這次日方合作公司也派出了相關(guān)技術(shù)人員帶領(lǐng)我們參觀了施工實(shí)例，使我進(jìn)一步加深了感性認(rèn)識(shí)。在參觀過(guò)程中，我和技術(shù)人員也進(jìn)行了一些交流，對(duì)所在地當(dāng)時(shí)的施工條件采取的相應(yīng)的施工組織進(jìn)行了了解，其中一些具體技術(shù)指標(biāo)也進(jìn)行了咨詢，給我留下深刻印象的是，當(dāng)我問(wèn)到其中一些具體數(shù)據(jù)時(shí)，對(duì)方?jīng)]有用大概、大約等詞語(yǔ)，而是翻看所帶資料，逐一回答，非常嚴(yán)謹(jǐn)。在日本幾天，多數(shù)時(shí)間都是在高速公路上前行，看到了各種不同的挖方段使用的不同防護(hù)形式，基本上和國(guó)內(nèi)采用的防護(hù)形式類似，但不是千篇一律，各種變化很多，比較有特點(diǎn)的是對(duì)預(yù)應(yīng)力錨桿外露面的處理，通過(guò)不同的圖案及材料變化，使預(yù)留出來(lái)的錨桿不但不影響整體效果，反而成為了局部景觀的亮點(diǎn)。還有許多擋土墻預(yù)埋的泄水口，采用統(tǒng)一的外露長(zhǎng)度、統(tǒng)一的斜度，與整個(gè)墻體共同組成一個(gè)點(diǎn)、線、面的結(jié)合體，與周?chē)h(huán)境渾然一體，看上去就像它本來(lái)就應(yīng)該在那里存在一樣，非常協(xié)調(diào)、美觀。

在日本期間，使用頻率最高的一個(gè)詞就是“干凈”，確實(shí)如此。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們?cè)谙萝?chē)參觀時(shí)，旁邊停了一輛觀光大巴車(chē)，司機(jī)正在那里給大客車(chē)打蠟，這種行為在我們國(guó)內(nèi)是很少見(jiàn)的，那個(gè)司機(jī)是中國(guó)人，我們簡(jiǎn)單交談了一會(huì)，他說(shuō)，由于灰塵很少，打蠟后能保持很長(zhǎng)一段時(shí)間。我就想了，為什么這里灰塵這么小呢？難道東京就沒(méi)有建筑工地嗎？在之后的行程中我就特別關(guān)注這一點(diǎn)，結(jié)果在東京市內(nèi)還真找到了一處建筑工地，而且規(guī)模較大，但是很不好找，不留意的話就看不出來(lái)，整個(gè)建筑物外面全部采用鋼管做支架，外面襯上各種圖案的遮擋，從下到上，全部圍擋，在有限的施工現(xiàn)場(chǎng)旁邊緊挨著兩處商場(chǎng)，在預(yù)留的兩個(gè)出口位置，專門(mén)設(shè)置了兩名身著制服的人員協(xié)助指揮交通，整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)與周?chē)h(huán)境看起來(lái)沒(méi)有任何不協(xié)調(diào)的感覺(jué)。從這個(gè)現(xiàn)場(chǎng)我看到了他們是多么的注重細(xì)節(jié)。我們平時(shí)所講的文明施工等都在做，但是有沒(méi)有真正做到位呢，他們才是嚴(yán)格遵守了各項(xiàng)要求，從客觀上對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度也起到了保障和促進(jìn)的作用，這也是充分體現(xiàn)了工程資源合理配置，相關(guān)環(huán)節(jié)相輔相成的理念。

種種例子使我認(rèn)識(shí)到，做任何事情，先進(jìn)的設(shè)備、領(lǐng)先的科技、完善的制度，最終都要由人來(lái)完成，而人和人的差別就哪里呢，我覺(jué)得就是一種精神上的差距。回國(guó)后，我閱讀了有關(guān)日本精神的相關(guān)書(shū)籍，持續(xù)改善、精益求精的精神，而是整個(gè)日本社會(huì)的共同精神。也許日本沒(méi)有悠久的歷史和值得驕傲的古文明，也許日本沒(méi)有那么富饒的自然資源，也許在日本狹小的國(guó)土上（僅為中國(guó)的1/25）卻有1億人在為生計(jì)奔波，但日本人正用他們并不聰明的頭腦和說(shuō)一做十的精神，在一點(diǎn)一滴地改善著自己所做的工作，改善著自己所服務(wù)的企業(yè)，改善著自己所生存的社會(huì)。他們大多數(shù)人具備以下特點(diǎn)：

1、具有強(qiáng)烈的群體性，習(xí)慣于聽(tīng)從命令；

2、個(gè)人關(guān)系之間非常誠(chéng)實(shí)守信；

3、非常遵守秩序；

4、集體合作意思強(qiáng)；

對(duì)于我們每個(gè)人來(lái)講，認(rèn)識(shí)到差距就是動(dòng)力的源泉，我認(rèn)為認(rèn)識(shí)到差距就是感覺(jué)到壓力，在此前提下，我們需要做的就是需要認(rèn)真思考，仔細(xì)研究如何利用現(xiàn)有的條件，整合資源，盡快實(shí)現(xiàn)總公司規(guī)劃的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，在半年內(nèi)結(jié)束原有項(xiàng)目，理順關(guān)系，同時(shí)通過(guò)和日方公司的施工合作進(jìn)行管理人員的培養(yǎng)與鍛煉，使全體現(xiàn)場(chǎng)管理人員提高到能管理、會(huì)施工、懂技術(shù)的水平，為下一步工作的開(kāi)展奠定良好基礎(chǔ)。將工程公司做活、做大、做強(qiáng)。

第三篇：日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

2016年4月16日至25日，由集團(tuán)組織公司高管赴日本進(jìn)行為期7天的考察學(xué)習(xí)。非常有幸本人參與了此次考察活動(dòng)。

入職東方今典焦作房地產(chǎn)總經(jīng)理一職已有一年時(shí)間，各個(gè)方面都得到了歷練與學(xué)習(xí)。在短暫的7天里，匆忙行走于東京、大阪等都市，并拜訪了日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)。文化的差異，行業(yè)的比較，價(jià)值觀的思考，時(shí)時(shí)刻刻觸動(dòng)和撞擊著內(nèi)心?；貋?lái)以后，在回顧考察經(jīng)歷及整理照片的時(shí)候，不斷通過(guò)搜集查看一些背景知識(shí)，希望對(duì)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展有更深層的探索與理解。

一、日本概覽

日本國(guó)土面積37.78萬(wàn)平方公里，僅相當(dāng)于我國(guó)云南省大小，人口約1.3億，首都為東京。由北海道、本州、四國(guó)、九州和約3900多個(gè)小島組成。國(guó)土的三分之二被森林所覆蓋，其中森林面積占66.5%，農(nóng)用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面積占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展回顧

1、日本經(jīng)濟(jì)回顧從“世界的奇跡”到“失去的十年。

二戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)史可以簡(jiǎn)單概括為四個(gè)階段： 戰(zhàn)后～50年代：恢復(fù)階段； 60年代：高速度增長(zhǎng)階段；

70—80年代的穩(wěn)定增長(zhǎng)階段；在石油危機(jī)的壓力下，提出“技術(shù)立國(guó)”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，年均增長(zhǎng)速度達(dá)5%，迅速跨入世界先進(jìn)國(guó)家行列，并一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，創(chuàng)造了令世界矚目的“經(jīng)濟(jì)奇跡”。生產(chǎn)和需求十分旺盛，大量剩余資金涌動(dòng)。從1986年起，日本資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了5年的持續(xù)上漲時(shí)期。短短5年間，日本地價(jià)上漲了2倍多，其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過(guò)了76%的異常水平，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上空前的房地產(chǎn)泡沫。

90年代后的復(fù)合型蕭條階段；這一階段的因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)股市、地價(jià)暴跌引發(fā)的一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯的停滯和下滑。1990年GDP增長(zhǎng)率達(dá)5.1%，到2001年僅為-0.5%，日本經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入持續(xù)十多年的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)衰退期——“平成蕭條”期，又被稱為“失去的十年”。同時(shí)這是這一時(shí)期促進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)界的反思，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)理念的進(jìn)步，使得日本經(jīng)濟(jì)不在追求形式上的量而更注重質(zhì)。完成了新的產(chǎn)業(yè)革命的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍。

2、日本住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展化情況

日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國(guó)家。開(kāi)始于60年代，70年代進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期。

日本的住宅產(chǎn)業(yè)化始于20世紀(jì)6O年代初期。一方面當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過(guò)來(lái)。第二，經(jīng)濟(jì)具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。第三，社會(huì)化大生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。60年代末期，當(dāng)時(shí)的日本，電視機(jī)和汽車(chē)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了工廠制造。為了提高產(chǎn)品質(zhì)量和效率，開(kāi)始對(duì)住宅實(shí)行部品化、批量化生產(chǎn)，用生產(chǎn)電視機(jī)和汽車(chē)的方式生產(chǎn)住宅。

70年代是日本住宅產(chǎn)業(yè)的成熟期，大企業(yè)聯(lián)合組建集團(tuán)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)，將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀，F(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展很大程度上得益于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要而產(chǎn)生出的新型住宅企業(yè)組織形式，是以專門(mén)生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、配構(gòu)件部品制造、施工和售后服務(wù)于一體的住宅生產(chǎn)企業(yè)，是一種智力、技術(shù)、資金密集型、能夠承擔(dān)全部住宅生產(chǎn)任務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。

三、具體項(xiàng)目調(diào)研分析

1、對(duì)保護(hù)綠色生態(tài)成本毫不在意的日本

本次考察首站為東京。東京：世界超大都市，按日本行政區(qū)劃，東京指東京都，其總面積為2,162平方公里，1,320萬(wàn)人口（相當(dāng)于全日本的1/10），具備世界大都市的共同特點(diǎn)，是一個(gè)擁擠的城市，現(xiàn)代化的建筑，發(fā)達(dá)的交通，喧嘩卻有秩序。

在東京考察過(guò)程中，印象比較深刻的是日本對(duì)環(huán)境治理及對(duì)土地可持續(xù)利用發(fā)展所做的措施。日本的“綠地覆蓋率”為66%，僅次于芬蘭、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的東京，人均綠地面積也達(dá)到了3.01平方米。

二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口向東京聚集，環(huán)境污染問(wèn)題持續(xù)惡化，東京的“大城市病”日益嚴(yán)重，民眾苦不堪言。用相應(yīng)的法律來(lái)確保公園綠地、控制建設(shè)的混亂局面，引導(dǎo)城市空間良性發(fā)展顯得刻不容緩。為此，日本于1972年頒布了《都市公園整備緊急措施法》。啟動(dòng)投資額達(dá)9000億日元的公園建設(shè)“5年計(jì)劃”。此后到現(xiàn)在，東京的綠地面積以每年約10%的速度遞增，環(huán)境污染大幅好轉(zhuǎn)。之后《都市計(jì)劃法》、《都市公園法》、《都市綠地保全法》和《首都圈近郊綠地保全法》等一大批相關(guān)法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，形成了完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制。

從東京市政廳大樓俯看整個(gè)城市，可以看到城市內(nèi)保留了一大片森林綠地。在日本皇宮皇居外苑同樣可以看到大面積的綠化，形態(tài)各異的黑松與摩天樓林立相互呼應(yīng)，現(xiàn)代和前衛(wèi)中處處體現(xiàn)出明顯的日本特色和風(fēng)格。

在資源極度緊張的東京能保留如此大面積的綠化實(shí)屬罕見(jiàn)。正如東京堅(jiān)持的 “綠地是城市活力之源”一樣，綠地不僅是點(diǎn)綴城市的“花瓶”，還是城市的凈化器與安全閥，是居民共同的“精神休憩地”。銀座商業(yè)街

銀座的大街長(zhǎng)約1公里，把銀座1丁目到8丁目緊緊連成一體，組成了繁華的“銀座8丁”。地理位置優(yōu)越，代表銀座的高級(jí)百貨店，提供各種名牌化妝品、時(shí)裝、首飾、箱包等高檔優(yōu)質(zhì)商品，倡導(dǎo)提供給顧客高尚、時(shí)尚、具有國(guó)際性的生活方式，主要目標(biāo)顧客群是三十歲至五十歲的城市精英和成功人士。同時(shí)也吸引著世界各地的人群前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。

銀座商業(yè)街的規(guī)劃特點(diǎn)：交通組織和功能布局：商業(yè)街區(qū)核心區(qū)主要解決人流問(wèn)題，兩側(cè)的次干道主要解決車(chē)輛通行，因此核心區(qū)主要布置商業(yè)樓。而兩側(cè)的次干道旁布置了大量的寫(xiě)字樓和停車(chē)樓。

合理的空間尺度：核心區(qū)商業(yè)樓座均采用短開(kāi)間大徑深的布局。既保證了各商業(yè)樓的展示面，同時(shí)讓人流在輕松的移步換景當(dāng)中，感受電影畫(huà)面般的購(gòu)物商業(yè)環(huán)境。

人性化的廣告商業(yè)氛圍：不過(guò)度追求視覺(jué)刺激的建筑外立面，井然有序得體的廣告展示，與購(gòu)物過(guò)程中售貨人員禮貌的服務(wù)相結(jié)合，充分表達(dá)了對(duì)購(gòu)物人群的尊崇。

2、拜訪日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)

從日本明治維新至現(xiàn)在，由三井家庭統(tǒng)治的財(cái)閥而發(fā)展起來(lái)的三井集團(tuán)歷經(jīng)400年發(fā)展，經(jīng)久不衰，成為日本的四大壟斷財(cái)閥之一。在第二次世界大戰(zhàn)以前和戰(zhàn)爭(zhēng)間，該財(cái)閥一直據(jù)日本四大財(cái)閥之首，是日本經(jīng)濟(jì)工業(yè)化進(jìn)程中的重要推動(dòng)力量。三井集團(tuán)目前有25家大企業(yè)組成。其核心企業(yè)有櫻花銀行、三井物產(chǎn)、新王子制紙、東芝、豐田汽車(chē)、三越、東麗、三井不動(dòng)產(chǎn)等，該財(cái)團(tuán)在化工、重型機(jī)械、綜合電機(jī)、汽車(chē)制造、房地產(chǎn)、核發(fā)電、半導(dǎo)體、醫(yī)療及辦公電子設(shè)備等行業(yè)擁有優(yōu)勢(shì)。

此次考察拜訪三井集團(tuán)時(shí)，通過(guò)觀看三井集團(tuán)企業(yè)宣傳視頻，并通過(guò)相關(guān)資料對(duì)其企業(yè)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)理念及管理體制有了一個(gè)較為詳細(xì)的了解，同時(shí)也被其優(yōu)良的管理模式、全球化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、發(fā)達(dá)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)所震撼，這些先進(jìn)成熟的管理體制經(jīng)營(yíng)模式對(duì)發(fā)展中的集團(tuán)公司具有很強(qiáng)的借鑒意義。

因時(shí)間關(guān)系，只針對(duì)房地產(chǎn)方面的運(yùn)營(yíng)管理方面進(jìn)行相互交流洽談，并參觀了三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心及別墅展示工廠。·優(yōu)秀的施工工藝水平

上個(gè)世紀(jì)60年代，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅。別墅以及多層房屋的建造也是采用成品墻板、整體衛(wèi)浴現(xiàn)場(chǎng)拼裝。這些在我們參觀三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心、別墅展示工廠時(shí)，感覺(jué)特別明顯，一棟別墅可以定制生產(chǎn)，45天即可建成，這就要求有大量的生產(chǎn)廠家提供定制產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)可以節(jié)省人力物力，降低成本，縮短工期，并且易于維護(hù)更換。

建筑工地的施工圍擋、外挑安全防護(hù)也全部是標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，從開(kāi)工到結(jié)束是處于全封閉狀態(tài)，即避免了揚(yáng)塵也保證了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、東京所見(jiàn)到的建筑物基本上都是統(tǒng)一的搭建模式。我們國(guó)內(nèi)限于投入成本原因，就這方面來(lái)說(shuō)和日本差距很大?！と诵曰慕ㄖ?/p>

日本的建筑理念非常樸素，沒(méi)有多少過(guò)于華麗的東西。相對(duì)歐美來(lái)說(shuō)，日本建筑設(shè)計(jì)的概念性還要更少。但是，他們?cè)诳臻g的到位性、構(gòu)造技術(shù)的研究方面卻非常深入，絲毫不亞于任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家。

在參觀三井樣板房展示時(shí)這點(diǎn)得到了非常好的印證。戶型設(shè)計(jì)非常人性化、注重細(xì)節(jié)。采充分考慮到日本人的生活習(xí)慣。例如日本的住宅比較密集，相應(yīng)會(huì)帶來(lái)采光問(wèn)題。所以在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，采光面往往會(huì)根據(jù)環(huán)境的不同，盡量做適應(yīng)性設(shè)計(jì)，提高采光率。整體廚房，預(yù)留有冰箱位置；整體浴室，很干凈，浴缸內(nèi)還有扶手設(shè)計(jì)。日本住宅比較流行浴室、廁所、洗面所三分離的格局，也就是說(shuō)以上三者都各處一室，擁有獨(dú)立的專用空間。浴室部，因?yàn)槿毡救颂貏e喜歡熱水澡，一般家庭都有較大面積的浴室。洗面所部分，除必需的洗面臺(tái)以外，設(shè)計(jì)師又為洗衣機(jī)設(shè)計(jì)了專用空間，并且預(yù)留上下水。廁所部分，有的設(shè)置了迷你洗手盆。

此外在施工細(xì)節(jié)上非常精細(xì)，其他不多說(shuō)，拿填縫處理來(lái)說(shuō)，無(wú)論外墻幕墻還是廚衛(wèi)瓷磚，里里外外的填縫處理都做的漂亮。膠體密實(shí)，手感柔韌，筆直整齊，填縫劑的質(zhì)量和打膠的工藝水平都是相當(dāng)出色。

3、亞洲奧特萊斯霸主之三井奧特萊斯

在此次考察行程最后一站，參觀了三井位于大阪的奧特萊斯。

在亞洲，奧特萊斯發(fā)展較為成熟的地區(qū)當(dāng)屬商業(yè)形態(tài)高度成熟的日本，而在日本，做奧特菜斯最為成功的當(dāng)屬三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社旗下的三井奧特萊斯。

如大家所知，在日本東京，銀座、新宿、澀谷等地云集了很多高檔的百貨商場(chǎng)，西武、三越、松坂屋、阪急、東急、伊勢(shì)丹等等百貨店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齊全，但就是一個(gè)字“貴”。但在三井奧特萊斯購(gòu)物城，不僅店鋪數(shù)量眾多，而且眾多世界和日本的時(shí)尚大牌，價(jià)格僅為正品的3－7折。如果運(yùn)氣好，還可以淘到所謂的B級(jí)品以及下架商品，但價(jià)格卻能低到1到2折。

讓你買(mǎi)到想買(mǎi)的品牌，讓你的日常穿著更加時(shí)尚，讓你的時(shí)尚成本一降再降??這就是三井奧特萊斯購(gòu)物城的理念。廠家直銷店、正規(guī)代理點(diǎn)，自主品牌等都能在這里一應(yīng)俱全。

由大阪奧特萊斯窺見(jiàn)三井不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)運(yùn)模式

1995年，三井不動(dòng)產(chǎn)在大阪鶴見(jiàn)開(kāi)設(shè)了第一家?jiàn)W特萊斯（現(xiàn)在的日本許多大型奧特萊斯都是參考它而建造的），開(kāi)創(chuàng)了日本的奧特萊斯新紀(jì)元。由于它的原址是大阪花博會(huì)主場(chǎng)館，所以它的外觀是參考月下美人花而建造，屋頂是可以敞開(kāi)式的，從遠(yuǎn)處望去，當(dāng)它敞開(kāi)的時(shí)候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上當(dāng)它關(guān)上的時(shí)候則變成一朵綻放的月下美人花。與如今的奧特萊斯相比，它并不顯的十分大，但是里面寬敞的空間，同樣讓人感到十分舒適。

在大阪奧特萊斯，衣飾、箱包、珠寶首飾、洗化等各業(yè)態(tài)劃分非常合理、清晰，讓客戶一目了然，在各區(qū)域內(nèi)都能找到最理想的商品。

三井奧特萊斯憑借精準(zhǔn)的定位和多年來(lái)不斷修正的運(yùn)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)策略，使其不僅成為當(dāng)?shù)刈罡蝗藲獾馁?gòu)物中心，也成了外國(guó)人來(lái)此地旅游觀光的圣地。其成功運(yùn)營(yíng)可以歸納為以下3點(diǎn)：

1、租賃開(kāi)發(fā)

日本土地政策為私有制，因此三井不動(dòng)產(chǎn)一直本著能租地就不買(mǎi)地的原則，集聚其他企業(yè)的資金共同開(kāi)發(fā)，由自己的商業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，目的在于降低資金成本，加速周轉(zhuǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以自主規(guī)范經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。這跟日本本地特色有關(guān)，因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)已經(jīng)度過(guò)了泡沫階段，其土地升值的空間不大，主要盈利還是靠項(xiàng)目本身。其次三井奧特萊斯的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，保持了日本商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的一貫作風(fēng)，即用比較長(zhǎng)的一段時(shí)間持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一種啟示。

2、地理位置

奧特萊斯這個(gè)業(yè)態(tài)的位置的選擇非常受限，因?yàn)橹挥型恋剡\(yùn)行的低成本，才能保證其商品的價(jià)格優(yōu)惠。三井通常采用開(kāi)發(fā)新區(qū)域的方法，并與政府共同合作，在幾年時(shí)間內(nèi)把周邊配套完善，達(dá)到互利互惠，一方面培育新區(qū)域的商業(yè)氛圍，一方面健全新區(qū)域的硬件設(shè)施。目前在三井在日本全國(guó)奧特萊斯均分布在中國(guó)游客也廣為熟悉的北海道、東京首都圈以及大阪、神戶等地。各奧特萊斯均設(shè)在距離市中心50—90分鐘車(chē)程的位置。

3、立體建筑與立體業(yè)態(tài)

奧特萊斯的建筑與中國(guó)的商業(yè)建筑有很大的差異。其上下只有2層，并由人行天橋貫穿其中，自動(dòng)電梯等配置有20處之多，整個(gè)建筑四通八達(dá)。每個(gè)店鋪都配有非常清楚的走道指示導(dǎo)向，使人群很方便的在一個(gè)立體的平面流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了雙首層，以致一、二層的租金相同，達(dá)到經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化。

立體的建筑配有立體的業(yè)態(tài)，奧特萊斯對(duì)消費(fèi)需求的研究很透徹，針對(duì)性很強(qiáng)，不僅集聚了高端奢侈品牌及美食廣場(chǎng)，還嘗試建構(gòu)了大型的菜市場(chǎng)等居家休閑區(qū)域。特殊的業(yè)態(tài)組合拉攏了周邊的人群，并放大了傳統(tǒng)的奧特萊斯業(yè)態(tài)。嚴(yán)格的業(yè)態(tài)要求也很重要，奧特萊斯每年控制業(yè)態(tài)調(diào)整不超過(guò)10%。人流動(dòng)線與業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)都是其成功的關(guān)鍵。

四、考察帶來(lái)的啟示 短短的7天日本考察行程，帶來(lái)不僅眼界的開(kāi)闊，更多的是對(duì)行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的深入思考。

1、對(duì)資源的可持續(xù)發(fā)展利用，日本國(guó)土面積不大，人口也比中國(guó)少得多，資源很貧乏，但是在工業(yè)上卻是世界強(qiáng)國(guó)，經(jīng)濟(jì)總量居世界第二位。但與中國(guó)不同的是，日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不以犧牲環(huán)境為代價(jià)，反之與環(huán)境形成長(zhǎng)期有效的良性循環(huán)。這也得益于政府對(duì)國(guó)家發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮與前期大量的人力、資源、資金投入?？此普薮蟮那捌谕度耄瑤?lái)的是完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制，給城市健康有序發(fā)展帶來(lái)的深遠(yuǎn)影響。

縮小至一個(gè)企業(yè)，如何更長(zhǎng)久健康的發(fā)展，賺錢(qián)不應(yīng)該成為唯一的標(biāo)準(zhǔn)。如何打造企業(yè)持續(xù)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力與品牌影響力，如何把產(chǎn)品做的更好，做成行業(yè)標(biāo)桿、經(jīng)典，確實(shí)需要我們好好思考。

2、先進(jìn)的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與獨(dú)特的企業(yè)文化。如三井集團(tuán)這樣優(yōu)秀企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，以前僅僅是在書(shū)本上學(xué)習(xí)的，而這次親自去深入考察，才進(jìn)一步地體會(huì)到這些企業(yè)在管理方面的專業(yè)和精細(xì)?？梢哉f(shuō)，專業(yè)、精細(xì)，已經(jīng)完全滲透到了日本社會(huì)生活的方方面面。

此外在在拜訪三井集團(tuán)過(guò)程中，讓我感到非常感動(dòng)的是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)企業(yè)文化的踐行。本次接待拜訪的是三井集團(tuán)已經(jīng)退休的一位領(lǐng)導(dǎo)人，行動(dòng)已經(jīng)不是特別方便，卻仍然堅(jiān)持由工作人中攙扶下樓至停車(chē)場(chǎng)迎接考察團(tuán)。在洽談過(guò)程中，因會(huì)議室面積不大，沒(méi)有充足的椅子使用，同行的兩位導(dǎo)游只能站在會(huì)議室，三井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人看到此情況，親自從別的屋子里搬椅子給兩位導(dǎo)游。雖然此次拜訪只是純粹的考察學(xué)習(xí)，但三井集團(tuán)仍然給予了相當(dāng)?shù)闹匾暸c禮遇。

3、住宅產(chǎn)品的工業(yè)化生產(chǎn)及人性化設(shè)計(jì)。日本的建筑不是建造，而是組裝。即把建筑的各個(gè)零部件在工廠制造出來(lái)后，拿到現(xiàn)場(chǎng)去進(jìn)行組裝，把房地產(chǎn)建筑做成了工業(yè)化的模式，各個(gè)部件之間配套十分嚴(yán)密，工作流程做得很細(xì)，這一點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。這應(yīng)該也是我們國(guó)家今后會(huì)大力發(fā)展的一個(gè)方向，但需要相當(dāng)龐大的企業(yè)從產(chǎn)供銷一體化的平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)大范圍推廣應(yīng)用，僅靠單一的幾個(gè)項(xiàng)目試驗(yàn)性的使用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，無(wú)法保證成本降低，無(wú)法體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)所在，也無(wú)法吸引生產(chǎn)廠家趨之若鶩。

日本的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)也非常人性化，三井不動(dòng)產(chǎn)的所有產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)全部自主完成，對(duì)建材、戶型、采光、科技運(yùn)用等方面考慮做得非常周全精細(xì)，即便若干年后，居住依然非常舒適，這點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。僅從商業(yè)利潤(rùn)來(lái)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及人們對(duì)住宅產(chǎn)品的要求來(lái)說(shuō)，無(wú)論產(chǎn)品規(guī)劃還是產(chǎn)品本身勢(shì)必很快被市場(chǎng)淘汰。

引深至企業(yè)發(fā)展，每一家偉大的百年企業(yè)，必然創(chuàng)造過(guò)無(wú)數(shù)偉大的產(chǎn)品，無(wú)論外部環(huán)境發(fā)生怎樣的改變，產(chǎn)品永遠(yuǎn)是企業(yè)的基石。百年企業(yè)的發(fā)展成型，必然有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品品質(zhì)為根基?；貧w到商業(yè)經(jīng)濟(jì)的本源，企業(yè)能夠提供給消費(fèi)者的，最核心的價(jià)值也必然是來(lái)自于產(chǎn)品本身。只有在產(chǎn)品本身具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠全面滿足消費(fèi)者需求，并得到廣泛認(rèn)可的前提之下，輔以模式、渠道等其他方面的創(chuàng)新、完善，才能夠真正推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，形成基于產(chǎn)品的良性循環(huán)。

這就要求前期犧牲部分利益，大量的資金投入。以房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從拿地開(kāi)始，要先考慮做什么樣的產(chǎn)品，針對(duì)什么樣的客戶，精準(zhǔn)定位規(guī)劃產(chǎn)品。真正從客戶的角度研究產(chǎn)品規(guī)劃，研發(fā)出經(jīng)典的、高品質(zhì)的、前瞻性的產(chǎn)品，并能夠長(zhǎng)期將產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)理念、技術(shù)、工藝長(zhǎng)期傳承下去，方才能夠?qū)崿F(xiàn)百年企業(yè)品牌的目標(biāo)。

4、通過(guò)三井奧特萊斯學(xué)習(xí)它的招商營(yíng)運(yùn)，首先要學(xué)習(xí)的是明確項(xiàng)目自身定位進(jìn)行招商。擴(kuò)大與同檔次購(gòu)物中心的差異化，增加對(duì)特定目標(biāo)的吸引力。另外還要學(xué)習(xí)它能持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目。三井奧特萊斯全部為自持商業(yè)，自持商業(yè)的好處在于，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商全部可以自主，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)可以形成自己的獨(dú)特品牌，積累大量的商業(yè)資源，擴(kuò)大知名度，不斷調(diào)整不斷改進(jìn)，具備強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

事實(shí)上我是覺(jué)得駐馬店與洛陽(yáng)的商業(yè)可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)。嘗試自持商業(yè)，自主組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，雖然前期要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，但自主規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，積累大量的商業(yè)資源，為企業(yè)后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，在資金方面，自持不動(dòng)產(chǎn)在資金緊張時(shí)可以抵押貸款，提供現(xiàn)金流，緩解企業(yè)資金壓力。

第四篇：日本停車(chē)現(xiàn)狀考察

2011年日本停車(chē)產(chǎn)業(yè)考察總結(jié)（草稿）

紫光百會(huì)

劉鵬

2011年11月，我有幸參加中日物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)推進(jìn)聯(lián)盟的對(duì)日考察交流活動(dòng)，對(duì)日本的智能交通和停車(chē)場(chǎng)管理進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，感觸很深。日本近20年來(lái)停車(chē)行業(yè)的發(fā)展，也經(jīng)歷了由無(wú)序到有序的過(guò)程，解決我們目前的停車(chē)難題正好可以借鑒其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，所以考察的收獲很大，一些不成熟的心得總結(jié)如下。

一、日本停車(chē)現(xiàn)狀及管理特色

1、路側(cè)停車(chē)

采用咪表收費(fèi)，咪表上有超聲和紅外雙鑒探測(cè)器自動(dòng)感應(yīng)車(chē)輛，每個(gè)車(chē)位安裝一個(gè)，每次停車(chē)時(shí)間限定1小時(shí)以內(nèi)，每次投幣300日元，超時(shí)罰款。收費(fèi)價(jià)格不高，但是限時(shí)很?chē)?yán)格，車(chē)位緊張，部分車(chē)位注明是貨車(chē)卸貨用，客車(chē)不得停放。有民間監(jiān)督員隨時(shí)檢查超時(shí)停車(chē)，處理違章停放。

2、路外停車(chē)

分為公共停車(chē)場(chǎng)或大廈商場(chǎng)自有停車(chē)場(chǎng)兩類。A、公共停車(chē)場(chǎng)：

遍布大街、小巷、城市中心或郊區(qū)，密度很高，基本上幾十米之/ 15 內(nèi)就能見(jiàn)到停車(chē)場(chǎng)，大部分停車(chē)場(chǎng)都是因地制宜，規(guī)模不大，最小的停車(chē)場(chǎng)只有2個(gè)車(chē)位，一般是6－20個(gè)車(chē)位。在郊區(qū)、工業(yè)區(qū)也有大型的停車(chē)樓，有幾百個(gè)車(chē)位。公共停車(chē)場(chǎng)一般都是自走式停車(chē)。

收費(fèi)價(jià)格：一般按照每20min或30min收費(fèi)，價(jià)格一般是200－500日元，也有按10min、15min、60min收費(fèi)的，根據(jù)停車(chē)場(chǎng)的位置和商業(yè)調(diào)查的結(jié)果定價(jià)，折合1小時(shí)的停車(chē)費(fèi)約為500－1000日元，折合人民幣約為40－80元，一般市中心較高，郊區(qū)較低，夜間收費(fèi)按60min計(jì)算，價(jià)格約是白天的三分之一。

收費(fèi)價(jià)格高，一般停車(chē)場(chǎng)都是單日收費(fèi)封頂，郊區(qū)一般1000－1500日元每天，城市中心一般2000－3000日元每天（或24小時(shí)內(nèi)）。

B、大廈和商場(chǎng)的自有停車(chē)場(chǎng)：

大廈配套的停車(chē)場(chǎng)大多數(shù)都是自動(dòng)立體車(chē)庫(kù)，出入口位于大廈的首層臨街位置，由于空間緊張車(chē)輛難于拐彎和調(diào)頭，都設(shè)有轉(zhuǎn)盤(pán)，每個(gè)轉(zhuǎn)盤(pán)對(duì)應(yīng)1到2個(gè)立體車(chē)庫(kù)的升降機(jī)和車(chē)庫(kù)門(mén)。少部分大廈的地下設(shè)有自走式停車(chē)場(chǎng)。停車(chē)場(chǎng)的出入口都設(shè)有明顯的誘導(dǎo)標(biāo)志、警告標(biāo)志、價(jià)格標(biāo)識(shí)等。

大部分大廈的停車(chē)場(chǎng)為內(nèi)部自用，收費(fèi)已月租為主，對(duì)外開(kāi)放的不多，價(jià)格臨停價(jià)格比公共停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)稍高，如500日元/30min，月租6萬(wàn)日元/月，折合人民幣約為臨停160元/小時(shí)，月租4800元/月，價(jià)格較貴，所以日本白領(lǐng)和中層領(lǐng)導(dǎo)很少開(kāi)車(chē)上班。

大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心才有配套的地下停車(chē)場(chǎng)，有自走式的，也有/ 15 地下的自動(dòng)立體車(chē)庫(kù)。

商場(chǎng)的停車(chē)價(jià)格與公共停車(chē)場(chǎng)類似，但是購(gòu)物后有折扣，如銀座的松阪屋商場(chǎng)收費(fèi)價(jià)格是300日元/30min，購(gòu)物2000元以上免費(fèi)1小時(shí)，購(gòu)物5000日元以上免費(fèi)2小時(shí)；秋葉原的友都八喜電器商場(chǎng)的收費(fèi)價(jià)格是300日元/30min，購(gòu)物5000元以上免費(fèi)1小時(shí)，購(gòu)物1萬(wàn)日元以上免費(fèi)2小時(shí)，購(gòu)物5萬(wàn)日元以上免費(fèi)3小時(shí)，顧客要到服務(wù)臺(tái)領(lǐng)取優(yōu)惠卡。

郊區(qū)的大型超市一般都在超市的樓頂設(shè)立多層的停車(chē)樓，免費(fèi)使用。所以日本的家庭購(gòu)物開(kāi)車(chē)的比例稍高。

酒店的停車(chē)場(chǎng)對(duì)于住店客人夜間泊車(chē)收費(fèi)很低，參加宴會(huì)、婚禮、就餐等免不同的停車(chē)時(shí)間。如我們?cè)诖筅嫒胱〉幕始饮惣未缶频?，住店客人每晚收費(fèi)1000日元，參加婚禮6小時(shí)以內(nèi)免費(fèi)，參加會(huì)議和宴會(huì)4小時(shí)以內(nèi)免費(fèi)，就餐和酒吧客人消費(fèi)1000日元以上免1小時(shí)，消費(fèi)2000日元以上免2小時(shí)，消費(fèi)4000日元以上免4小時(shí)，超時(shí)則按照每30min收費(fèi)1000日元。所有車(chē)輛首個(gè)30min免費(fèi)。

摩托車(chē)一天之內(nèi)停放一次700日元，相當(dāng)于56元人民幣；一個(gè)月6000日元包干，相當(dāng)于480元人民幣。自行車(chē)一般免費(fèi)停放，不得妨礙交通。

3、停車(chē)誘導(dǎo)和導(dǎo)航

大街上都有醒目的停車(chē)誘導(dǎo)標(biāo)志，自動(dòng)顯示停車(chē)場(chǎng)的“空”、“滿”狀態(tài)、價(jià)格信息等，大部分停車(chē)場(chǎng)上傳空滿狀態(tài)到停車(chē)網(wǎng)站、手機(jī)終/ 15 端、車(chē)載GPS導(dǎo)航設(shè)備等，駕車(chē)者在網(wǎng)上、手機(jī)、車(chē)載GPS上隨時(shí)可以查看就近的停車(chē)場(chǎng)的空滿、價(jià)格等信息。

停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi)信息標(biāo)志牌做的很大（2m*1m以上），很醒目，價(jià)格、優(yōu)惠信息一目了然，還配有夜間照明燈具，保證駕車(chē)者夜間能清楚地看到標(biāo)志牌上的內(nèi)容。

日本的GPS導(dǎo)航普及率幾乎達(dá)到100％，包括貨車(chē)、出租車(chē)、大型巴士等，能實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)信息顯示的約占30％，動(dòng)態(tài)信息包括實(shí)時(shí)路況顯示、停車(chē)場(chǎng)的空滿狀態(tài)等。

還有日本的停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)雖不用人工方式，但是在出入口疏導(dǎo)的人員卻不少，當(dāng)滿位時(shí)，疏導(dǎo)人員手持“滿車(chē)”的大牌子站在馬路邊上，疏導(dǎo)車(chē)輛去找別的停車(chē)場(chǎng)，以免車(chē)輛誤入或停頓，保證了交通的連續(xù)性，這對(duì)于狹窄的馬路尤其重要，服務(wù)細(xì)節(jié)很人性化。

所以，在日本一般不會(huì)發(fā)生由于車(chē)輛尋找車(chē)位導(dǎo)致的交通擁堵。

4、所有的停車(chē)場(chǎng)都是無(wú)人職守，自助繳費(fèi)

自動(dòng)化程度給我們印象深刻。停車(chē)場(chǎng)不管大小，小到只有兩個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)，都配備自助繳費(fèi)機(jī)和自動(dòng)販賣(mài)機(jī)，一般投幣可以是500、100、50的硬幣，也可以是1000元的紙幣，如果顧客零錢(qián)不夠，一般停車(chē)場(chǎng)都設(shè)有換零錢(qián)的“兩替機(jī)”，可以把1萬(wàn)元和5000元的大額紙幣自動(dòng)換成1000元的紙幣。自動(dòng)販賣(mài)機(jī)出售各種飲料等。日本司機(jī)很習(xí)慣自助服務(wù)，自覺(jué)性很高。/ 15

5、立體車(chē)庫(kù)應(yīng)用廣泛

自動(dòng)庫(kù)多，國(guó)內(nèi)普遍的升降橫移和簡(jiǎn)易升降的很少見(jiàn)到，基本都是自動(dòng)搬運(yùn)的立體車(chē)庫(kù)。小型大廈的立體車(chē)庫(kù)出入口就設(shè)置在臨街的大廈首層，門(mén)口都配有轉(zhuǎn)盤(pán)，方便車(chē)輛調(diào)頭和拐彎。

大型大廈、商場(chǎng)和購(gòu)物中心的立體車(chē)庫(kù)的出入口設(shè)于大廈的地下，一般同時(shí)有4個(gè)左右的出入口同時(shí)可以進(jìn)出，停車(chē)場(chǎng)的停放、取車(chē)操作都是自助的，無(wú)人職守，顧客自己取卡，車(chē)輛自動(dòng)入庫(kù)；離開(kāi)時(shí)，先到繳費(fèi)機(jī)投幣清算車(chē)費(fèi)，然后到指定的出口等待車(chē)輛被運(yùn)出來(lái)。整個(gè)停車(chē)場(chǎng)只有一個(gè)值班人員，在一旁和客戶聊天、指路等，不參與任何收費(fèi)和車(chē)庫(kù)的操作。

日本的立體車(chē)庫(kù)出入庫(kù)速度并不快，我們?cè)谇绾Ｒ粋€(gè)大型購(gòu)物中心考察IHI石川島的一個(gè)車(chē)庫(kù)時(shí)，用秒表計(jì)時(shí)車(chē)輛出庫(kù)的最大時(shí)間為130秒，大于國(guó)內(nèi)一般要求的90秒，但客戶并沒(méi)有不滿情緒，等待的客戶可以在休息區(qū)看電視、看報(bào)紙休息，出庫(kù)車(chē)輛按照顧客的先后順序逐一出庫(kù)，車(chē)輛出庫(kù)后，很多顧客還要從購(gòu)物車(chē)上搬東西上車(chē)又要耗費(fèi)1分鐘多，后面的顧客都能耐心等候。立體車(chē)庫(kù)的技術(shù)水平中國(guó)同行都能實(shí)現(xiàn)，沒(méi)有什么太多驚喜的，印象最深的是，日本公司的設(shè)計(jì)理念把安全和可靠性放在第一位，出入庫(kù)的速度并不追求太快。立體車(chē)庫(kù)的綜合造價(jià)約為每車(chē)位300－400萬(wàn)日元，約合人民幣每車(chē)位25－30萬(wàn)元，比中國(guó)的造價(jià)高很多，維護(hù)費(fèi)是每個(gè)車(chē)位每月5000日元。/ 15

6、開(kāi)展錯(cuò)時(shí)停車(chē)，分時(shí)優(yōu)惠停車(chē)服務(wù)

部分停車(chē)場(chǎng)的包月服務(wù)按全時(shí)停放、白天停放、工作日白天停放收費(fèi)定價(jià)不同。如某個(gè)停車(chē)場(chǎng)的包月服務(wù)，全天24小時(shí)停放，每月是35000日元，相當(dāng)于2692元人民幣；如果只在7：00－22：00這個(gè)時(shí)段停放，每月是30000日元，相當(dāng)于2308元人民幣；如果只在每周一至周五的7：00－22：00停放，每月是22000日元，相當(dāng)于人民幣1692元人民幣。同時(shí)還可以買(mǎi)停車(chē)優(yōu)惠券（回?cái)?shù)停車(chē)券），買(mǎi)3000日元另送300日元，買(mǎi)5000日元另送500日元。這相當(dāng)于白天的分時(shí)優(yōu)惠。

而晚上的分時(shí)優(yōu)惠，為了將路邊的潛在停車(chē)位利用好，路側(cè)停車(chē)位可以免費(fèi)使用，時(shí)間一般時(shí)21：00到次日9：00，或19：00到次日7：00，停車(chē)位則全部免費(fèi)向車(chē)主開(kāi)放。

而路外的公共停車(chē)場(chǎng)，到了晚上臨停車(chē)輛收費(fèi)價(jià)格是白天的三分之一，夜間收費(fèi)封頂也基本是白天的三分之一。如京都的某個(gè)小型停車(chē)場(chǎng)，白天封頂價(jià)格1200日元，夜間為500日元，夜間時(shí)段為20：00－次日8：00。新宿的某個(gè)停車(chē)場(chǎng)，白天封頂價(jià)格1600日元，夜間為800日元，夜間時(shí)段為18：00－次日8：00。部分商場(chǎng)的大型停車(chē)場(chǎng)離居民區(qū)較遠(yuǎn)，夜間停車(chē)場(chǎng)很空，可以免費(fèi)通宵停放，但營(yíng)業(yè)時(shí)間必須離開(kāi)，不得影響商場(chǎng)營(yíng)業(yè)，立體車(chē)庫(kù)在夜間休息時(shí)間不得出入。

錯(cuò)時(shí)停車(chē)主要還是企業(yè)為了增加收入，吸引更多的客戶而主動(dòng)實(shí)施的，完全是商業(yè)行為，也解決了車(chē)輛停車(chē)難的社會(huì)問(wèn)題。也有部分停車(chē)場(chǎng)的地理位置位于辦公和住宅混雜區(qū)，白天晚上車(chē)流量比較平均/ 15 則白天封頂和夜間封頂價(jià)格相同，只是每小時(shí)的單價(jià)夜間有優(yōu)惠。

7、違章停車(chē)處罰嚴(yán)格

有兩種人可以執(zhí)法處罰：警察和民間監(jiān)督員（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的交通協(xié)管員）。

警察一般開(kāi)警車(chē)和騎摩托車(chē)執(zhí)勤，所占比例較少，民間監(jiān)督員比例較高。

民間監(jiān)督員兩個(gè)人一組，步行巡視，隨身背著手寫(xiě)電腦、數(shù)碼相機(jī)等執(zhí)法設(shè)備，沿著特定的路線不停的巡視。違章停車(chē)的處罰根據(jù)停車(chē)地區(qū)的不同，處以1-2點(diǎn)（扣分），并1.2萬(wàn)-2.0萬(wàn)日元的處罰，東京一般都在1.5萬(wàn)以上，每人每年最多有6點(diǎn)可扣，另外車(chē)輛拖車(chē)移動(dòng)費(fèi)用由違法者支付，一般要3－4萬(wàn)日元。

民間監(jiān)督員由企業(yè)申請(qǐng)，政府考核批準(zhǔn)后，由企業(yè)聘人承擔(dān)，企業(yè)管理。

由于處罰嚴(yán)格，加上司機(jī)比較自覺(jué)，所以違章停車(chē)的現(xiàn)象很少，道路雖然狹窄，但交通通暢。

8、鼓勵(lì)民間投資，給予私營(yíng)停車(chē)場(chǎng)減稅和低息貸款

為促進(jìn)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，日本政府采取長(zhǎng)期低息貸款等方式鼓勵(lì)私人停車(chē)場(chǎng)的發(fā)展。并在機(jī)動(dòng)化的不同時(shí)期，先后出臺(tái)了以下一些策略： / 15 1965年~1975年，確立了日本開(kāi)發(fā)銀行貸款制度、減免固定資產(chǎn)稅和地方公共團(tuán)體貸款等優(yōu)惠政策。其結(jié)果是以民間為主體的停車(chē)場(chǎng)大量增加，同時(shí)建筑物附設(shè)停車(chē)場(chǎng)數(shù)量亦相應(yīng)增加。

1975年~1985年，城市規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)、建筑物附屬停車(chē)場(chǎng)制度得以完善，民間停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)正常發(fā)展的情況下，日本政府還制定了減免路外停車(chē)場(chǎng)和建筑物附屬停車(chē)場(chǎng)部分稅賦的措施。

1985年~1996年，制訂了道路開(kāi)發(fā)資金向民間停車(chē)場(chǎng)融資的制度、利用NTT股票的銷售收入對(duì)停車(chē)場(chǎng)無(wú)息貸款制度和停車(chē)場(chǎng)建設(shè)計(jì)劃制訂費(fèi)補(bǔ)助制度。這一系列的優(yōu)惠政策有利地促進(jìn)日本停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展，更為重要的是積極引導(dǎo)民間資本投向停車(chē)產(chǎn)業(yè)。

日本政府還十分重視鼓勵(lì)引導(dǎo)私營(yíng)停車(chē)場(chǎng)，對(duì)營(yíng)業(yè)性停車(chē)場(chǎng)減免稅，包括所得稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅等。

在一些特別繁華和擁擠的路段，政府積極倡導(dǎo)“小而分散”的原則，不主張停車(chē)場(chǎng)的“扎堆集中”設(shè)立，特別是鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者多建立體停車(chē)場(chǎng)，符合交通學(xué)就近服務(wù)的原則，因此在日本，有的停車(chē)場(chǎng)只有兩三個(gè)車(chē)位，小型停車(chē)場(chǎng)隨處可見(jiàn)。

日本的停車(chē)場(chǎng)90％以上都盈利，虧損者政府不提供補(bǔ)助，政府只是幫助停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行宣傳和車(chē)輛引導(dǎo)，以吸引客戶停車(chē)。停車(chē)場(chǎng)是盈利頗豐的行業(yè)，所以同行之間也經(jīng)常競(jìng)爭(zhēng)，收費(fèi)價(jià)格會(huì)降到合理的水平。一個(gè)七、八個(gè)車(chē)位的小停車(chē)場(chǎng)，每月的凈收入能達(dá)到30萬(wàn)日元以上，相當(dāng)于一個(gè)年輕公務(wù)員的月工資。/ 15

9、鼓勵(lì)環(huán)保電動(dòng)汽車(chē)的發(fā)展

東京地區(qū)部分停車(chē)場(chǎng)對(duì)環(huán)保低公害汽車(chē)價(jià)格優(yōu)惠，一般優(yōu)惠1小時(shí)停車(chē)費(fèi)，包括油電混合動(dòng)力汽車(chē)和純電動(dòng)汽車(chē)。

部分停車(chē)場(chǎng)備有電動(dòng)汽車(chē)充電樁，分為快充和慢充，充電電壓有100V和200V，提供免費(fèi)充電服務(wù)。

以上服務(wù)內(nèi)容在收費(fèi)指示牌和網(wǎng)站上都有明確的標(biāo)示，客戶很容易識(shí)別。

二、Park 24在日本的發(fā)展機(jī)遇及經(jīng)營(yíng)特色

Park 24是日本的一家停車(chē)經(jīng)營(yíng)連鎖企業(yè)，這家成立于上世紀(jì)70年代的企業(yè)一開(kāi)始是做交通標(biāo)志牌的家庭作坊，1991年在東京開(kāi)始了第一個(gè)24小時(shí)營(yíng)業(yè)的停車(chē)場(chǎng)，起名“Times24”。目前業(yè)務(wù)遍布全日本，包括1.05萬(wàn)多個(gè)停車(chē)場(chǎng)，35.3萬(wàn)多個(gè)停車(chē)位，去年?duì)I業(yè)收入約1132億日元（折合14.6億美元，92億人民幣），毛利率約為25％，稅前利潤(rùn)約為128億日元（折合1.65億美元，10.5億人民幣）。員工總數(shù)約1500人，是日本明星上市公司。

2005年以前，其發(fā)展速度較慢，此后隨著技術(shù)發(fā)展和違章停車(chē)治理的開(kāi)始，其業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，目前是日本最大的停車(chē)連鎖企業(yè)。

1、Park 24迅猛發(fā)展的原因

我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)： / 15 1）土地租金下降，停車(chē)收益明顯：上世紀(jì)90年代開(kāi)始，日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速甚至衰退，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下降，房屋和土地租金下降，土地業(yè)主樂(lè)意把土地租給Park 24等停車(chē)公司，收取租金，收益率好于出租房屋，還可以省去房產(chǎn)稅和房屋的維護(hù)費(fèi)用。

2）政府嚴(yán)格處罰違章停車(chē)：日本10多年前也遭遇停車(chē)難，違章占道停車(chē)導(dǎo)致交通擁堵，日本道路大多狹窄。政府于2006年出臺(tái)停車(chē)管理嚴(yán)格處罰的法律，聘請(qǐng)民間企業(yè)和監(jiān)督員，加大巡視整治力度，停車(chē)場(chǎng)的生意一下就好起來(lái)了，停車(chē)企業(yè)股票大漲。

3）物聯(lián)網(wǎng)和手機(jī)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展：Park 24在全日本有1萬(wàn)多個(gè)停車(chē)場(chǎng)，在東京周邊就有5千多個(gè)停車(chē)場(chǎng)，而公司員工只有1500名員工，如何管理這些停車(chē)場(chǎng)，如何引導(dǎo)客戶就近停車(chē)，是一個(gè)大問(wèn)題，物聯(lián)網(wǎng)和停車(chē)導(dǎo)航系統(tǒng)的建設(shè)，方便了公司的管理，也方便了顧客尋找車(chē)位，同時(shí)顧客還可以預(yù)定車(chē)位，網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)包月卡、租車(chē)等，公司還有會(huì)員卡、充值卡、聯(lián)名公交卡、手機(jī)支付業(yè)務(wù)等，是預(yù)定和支付非常方便。

4、提升客戶體驗(yàn)，改變停車(chē)行業(yè)落后形象：1991年開(kāi)發(fā)了第一套自動(dòng)停車(chē)裝置，2004年與NTT Docomo合作開(kāi)展手機(jī)查詢和支付，在日本處于領(lǐng)先位置。還建立了自己的信息中心和網(wǎng)站，提高了服務(wù)和管理效率。聯(lián)合銀行、超市等大型停車(chē)場(chǎng)，使其24小時(shí)連續(xù)營(yíng)業(yè)，增加了夜間的車(chē)位供給。會(huì)員可以享受積分和優(yōu)惠服務(wù)，提高了客戶的忠誠(chéng)度。

5、開(kāi)展增值服務(wù)：為了更好的吸引客戶，Park 24還提供P&R/ 15 換乘、電動(dòng)汽車(chē)充電、租車(chē)服務(wù)、自行車(chē)和摩托車(chē)停放服務(wù)等。

P&R換乘每次優(yōu)惠500日元，而單日最大收費(fèi)1500日元，優(yōu)惠了三分之一，優(yōu)惠部分政府沒(méi)有補(bǔ)貼，企業(yè)自己承擔(dān)，優(yōu)惠后可以吸引客流。

電動(dòng)汽車(chē)充電分快充和慢充，目前為免費(fèi)服務(wù)，不收取充電費(fèi)用。租車(chē)服務(wù)只針對(duì)會(huì)員服務(wù)，可以在網(wǎng)上辦理或電話辦理，辦理完畢后，在車(chē)輛側(cè)窗有讀卡器，刷卡后車(chē)門(mén)自動(dòng)打開(kāi)，客戶進(jìn)入車(chē)輛，車(chē)鑰匙就放在儀表盤(pán)下面，啟動(dòng)車(chē)輛后，客戶要在GPS導(dǎo)航終端上要輸入車(chē)輛的狀態(tài)信息，如車(chē)輛是否有損壞、臟不臟、是否缺油等，然后才能出發(fā)，車(chē)輛會(huì)記錄客戶的行車(chē)路線，用畢后車(chē)輛還要?；卦瓉?lái)的車(chē)位。公司會(huì)定期派人清洗車(chē)輛、加油、保養(yǎng)等，租車(chē)價(jià)格每15min約200日元，和停車(chē)費(fèi)差不多，租車(chē)客戶以家庭主婦、業(yè)務(wù)員、年輕人為主。

2、Park 24的服務(wù)模式

1）租賃土地建設(shè)停車(chē)場(chǎng)，規(guī)模大小不一，土地的年限有長(zhǎng)有短，由于建設(shè)停車(chē)場(chǎng)并不費(fèi)事，所以可以利用土地規(guī)劃的空閑年份，建設(shè)臨時(shí)的停車(chē)場(chǎng)。建設(shè)的停車(chē)場(chǎng)包括每輛車(chē)一個(gè)擋車(chē)器的小型停車(chē)場(chǎng)，出入口取卡收費(fèi)的中型停車(chē)場(chǎng)，大型停車(chē)樓，及機(jī)械式的立體車(chē)庫(kù)等。

2）委托管理的商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院、大廈等停車(chē)場(chǎng)，開(kāi)展停車(chē)管理服務(wù)，代收費(fèi)，使其從白天營(yíng)業(yè)擴(kuò)展到24小時(shí)連續(xù)營(yíng)業(yè)，類似國(guó)內(nèi)停車(chē)管理公司，不同的是國(guó)內(nèi)管理公司用人工管理，Park24用設(shè)備和系統(tǒng)管理。/ 15 3）停車(chē)場(chǎng)關(guān)聯(lián)服務(wù)，如關(guān)聯(lián)的商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)的預(yù)定和優(yōu)惠券服務(wù)等。

4）建設(shè)停車(chē)場(chǎng)管理物聯(lián)網(wǎng)和信息管理中心，數(shù)據(jù)發(fā)布網(wǎng)站，停車(chē)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)共享給其他GPS導(dǎo)航服務(wù)商收取數(shù)據(jù)費(fèi)用。Park目前有300萬(wàn)會(huì)員，公司發(fā)現(xiàn)了會(huì)員積分卡、會(huì)員儲(chǔ)值卡，公交一卡通可以共用結(jié)算，還發(fā)行停車(chē)優(yōu)惠券，一次購(gòu)買(mǎi)按比例贈(zèng)送。用戶在WEB網(wǎng)站和手機(jī)網(wǎng)站上可以方便的查詢預(yù)定車(chē)位。

5）汽車(chē)共享租賃服務(wù)，對(duì)會(huì)員開(kāi)放，以15min為計(jì)時(shí)單位收200日元，24小時(shí)自助服務(wù)。電話或上網(wǎng)預(yù)約，3min后可以使用。公司派人洗車(chē)、加油，客戶不用管。

2、Park 24的模式是我們發(fā)展方向

在日本，向Park24這樣的停車(chē)企業(yè)有多家，經(jīng)常見(jiàn)到的比較大的有4、5家，Park24規(guī)模最大?？偨Y(jié)其20年來(lái)發(fā)展歷史，使我們看到我們停車(chē)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向。

上世紀(jì)90年代，日本也面臨停車(chē)難問(wèn)題，全國(guó)停車(chē)位缺口達(dá)到600萬(wàn)個(gè)，每個(gè)城市都有幾十萬(wàn)輛汽車(chē)停在大街上，找不到停車(chē)位。需求創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)遇，企業(yè)和政府共同努力，Park24等停車(chē)企業(yè)利用零星的土地辦理了眾多的停車(chē)場(chǎng)——狹窄的人行通道和小馬路旁、便利店以及小型商鋪之間、寫(xiě)字樓間的零散場(chǎng)地，并建設(shè)了城市停車(chē)誘導(dǎo)的物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，疏導(dǎo)車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)位。目前來(lái)看，這種模式在解決城市停車(chē)難問(wèn)題上，是非常成功的。

相比之下，我們國(guó)內(nèi)的停車(chē)管理企業(yè)目前還是靠人力管理，效率/ 15 低下，現(xiàn)金流失嚴(yán)重，企業(yè)規(guī)模很難做大。由于人力成本升高，管理模式落后，企業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸。

當(dāng)然，我們要想發(fā)展到日本的模式還有10多年的路要走，主要問(wèn)題在于：

1）停車(chē)費(fèi)價(jià)格太低，和土地、服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不相匹配。企業(yè)和民間資本沒(méi)有投資停車(chē)場(chǎng)的積極性，目前主要靠政府政策要求配建停車(chē)位為主。一方面停車(chē)費(fèi)未來(lái)10年按價(jià)值規(guī)律自我調(diào)整，一方面政府對(duì)停車(chē)行業(yè)仿照日本進(jìn)行土地和稅收優(yōu)惠，一方面停車(chē)企業(yè)提高運(yùn)行效率，三方面結(jié)合才能使停車(chē)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定盈利，良性發(fā)展。

2）汽車(chē)文明尚未形成。中國(guó)剛剛進(jìn)入汽車(chē)時(shí)代，大家還沒(méi)有養(yǎng)成文明駕車(chē)的習(xí)慣，在物質(zhì)文明的基礎(chǔ)上進(jìn)行精神文明的建設(shè)，這一過(guò)程會(huì)比較長(zhǎng)。估計(jì)10年后國(guó)內(nèi)駕車(chē)者應(yīng)該能養(yǎng)成日本目前文明駕駛、自覺(jué)繳費(fèi)的習(xí)慣，為下一步自動(dòng)化服務(wù)，提高停車(chē)管理效率奠定基礎(chǔ)。

3）物聯(lián)網(wǎng)和停車(chē)導(dǎo)航系統(tǒng)的建設(shè)和應(yīng)用，國(guó)內(nèi)目前剛剛起步，要達(dá)到日本的普及程度，估計(jì)還要3、5年左右的時(shí)間，這一點(diǎn)可以盡快趕上。由于國(guó)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)和汽車(chē)總量都大于日本，所以我們的市場(chǎng)更大。我們應(yīng)該加緊物聯(lián)網(wǎng)和停車(chē)導(dǎo)航系統(tǒng)的建設(shè)，普及汽車(chē)GPS動(dòng)態(tài)導(dǎo)航和車(chē)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，同時(shí)帶動(dòng)汽車(chē)文明的建設(shè)，提升停車(chē)場(chǎng)的利用率和周轉(zhuǎn)率，開(kāi)展錯(cuò)時(shí)停車(chē)、汽車(chē)充電等特色服務(wù)，提高停車(chē)資源的利用效率和經(jīng)濟(jì)效益。/ 15

三、不成熟的建議

1、政府應(yīng)該鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入停車(chē)行業(yè)，給予土地、建設(shè)和稅收方面的優(yōu)惠政策。

2、停車(chē)收費(fèi)價(jià)格逐步放開(kāi)，讓市場(chǎng)來(lái)決定價(jià)格，同時(shí)抑制開(kāi)車(chē)出行的交通流量。日本近年部分地區(qū)的停車(chē)費(fèi)由于競(jìng)爭(zhēng)的原因已經(jīng)下降，價(jià)格高低符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

3、在增加停車(chē)位供給的同時(shí)，政府應(yīng)該加大違章停車(chē)處罰力度，疏堵結(jié)合，建議使用交通協(xié)管員來(lái)治理違章停車(chē)。

4、加快建設(shè)停車(chē)誘導(dǎo)系統(tǒng)、停車(chē)誘導(dǎo)物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，加大停車(chē)疏導(dǎo)力度，告訴大家那里停車(chē)方便，那里停車(chē)不便，引導(dǎo)車(chē)輛有序出行，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)時(shí)停車(chē)、月卡購(gòu)買(mǎi)、車(chē)位預(yù)定等功能，“投資少、見(jiàn)效快”，使我們能短時(shí)間內(nèi)趕上國(guó)外的發(fā)展水平。

四、其他問(wèn)題

（由于不懂日語(yǔ)，請(qǐng)日本的朋友幫助我調(diào)研了很多資料，與大家共享）

1、日本的違章停車(chē)處罰形式和金額？

a、根據(jù)停車(chē)地區(qū)的不同，處以1-2點(diǎn)，并1.2萬(wàn)-2.0萬(wàn)處罰（每人每年最多6點(diǎn)）。b、車(chē)輛移動(dòng)費(fèi)用由違反者支付。東京市中心罰款1.5萬(wàn)起。

2、其他交通違章處罰的形式和金額？

超速、壓線等，最低應(yīng)該是1點(diǎn)，1.2萬(wàn)日元。/ 15

3、日本政府什么時(shí)間開(kāi)始，頒布了新的停車(chē)法律，加大了違章停車(chē)的處罰力度？

治理亂停車(chē)，東京都政府下了重拳，從2006年開(kāi)始，警視廳聘用民間監(jiān)督員治理亂停車(chē)，違章一次罰款1.5萬(wàn)日元。

4、1990年以來(lái)，日本的汽車(chē)保有量增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，增長(zhǎng)率？

90年代，約400多萬(wàn)輛，目前大東京地區(qū)共計(jì)約700－800萬(wàn)輛，近10年的總量增長(zhǎng)不明顯，基本持平。

目前，日本東京市人口2600多萬(wàn)，機(jī)動(dòng)車(chē)擁有量達(dá)800萬(wàn)輛。東京市在積極發(fā)展公共交通（特別是城市軌道交通）的同時(shí)，還通過(guò)政策控制機(jī)動(dòng)車(chē)的擁有和使用，購(gòu)車(chē)必須提供停車(chē)證明，停車(chē)位必須是在登記地址的400米范圍以內(nèi)。

5、咪表使用時(shí)間是9：00－21：00，夜間是否可以免費(fèi)，還是禁止停車(chē)？ 正在調(diào)研

6、政府對(duì)停車(chē)場(chǎng)減稅政策的細(xì)節(jié)？

正在調(diào)研 / 15

第五篇：日本考察記

日本考察記

孫建雄

2012年1月9日至14日我有幸隨公司考察團(tuán)去日本進(jìn)行了專業(yè)考察，雖然時(shí)間很短，行程緊張，但是對(duì)于我來(lái)說(shuō)，還是感受非凡，受益非淺。甚至以前的許多認(rèn)識(shí)都被顛覆。1.一張地鐵圖、高架路網(wǎng)和一個(gè)平靜的大東京

到日本的第一天，我們就直奔東京的衛(wèi)星城柏葉新城。

東京都市圈因行政區(qū)劃統(tǒng)計(jì)口徑的不同，劃分有所不同?！耙欢既h”的劃分方法，包括東京都、崎玉縣、千葉縣、神奈川縣，大致是以東京市區(qū)為中心，半徑30-50公里的范圍。

東京都市圈有代表性的新城，如東急多摩田園都市、多摩新城、港北新城、千葉新城等，都位于離中心城區(qū)核心地帶30公里左右的距離。新城建設(shè)初衷是為了解決中心城區(qū)人口的居住，又要考慮他們?cè)谥行某菂^(qū)的就業(yè)，通勤時(shí)間不能太長(zhǎng)。

柏市位于東京的東北部，隸屬于關(guān)東千葉縣，是東京的衛(wèi)星城。柏市是目前大東京周邊為數(shù)不多的人口上升的城市之一。柏葉新城在柏市的北部，依托老城柏市進(jìn)行發(fā)展。

日本社會(huì)不僅面臨經(jīng)濟(jì)停滯、地域活力低下等低成長(zhǎng)社會(huì)問(wèn)題，還面臨資源損耗等環(huán)境問(wèn)題，以及醫(yī)師不足、醫(yī)療費(fèi)用增大等超高齡化社會(huì)問(wèn)題。因此，柏葉新城定位于“智慧城市”（Smart City），通過(guò)“環(huán)境共生都市”、“健康長(zhǎng)壽都市”和“新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造都市”三方面實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)，吸引更多大東京地區(qū)的人特別是青年家庭前來(lái)居住。

柏葉新城的三個(gè)理念：

1.環(huán)境共生都市 柏葉依仗得天獨(dú)厚的多樣性自然環(huán)境，通過(guò)建設(shè)節(jié)能、創(chuàng)能、蓄能的新一代交通系統(tǒng)以及綠化項(xiàng)目，打造人與環(huán)境共存的未來(lái)型環(huán)境共生城市。

2.健康長(zhǎng)壽都市 以積極的心態(tài)面對(duì)社會(huì)老齡化，居民在自己熟悉的土地上安心健康的生活，退休后繼續(xù)參加社會(huì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)適合高齡社會(huì)的城市形象。

3.新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造都市 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新刺激著日本經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展與活化，柏葉聚集了各種學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)和孵化器設(shè)施，孕育著“生活在未來(lái)“的一個(gè)個(gè)可能性。

東京地鐵線路圖

六本木新城2003年正式開(kāi)業(yè)，總建筑面積78萬(wàn)平方米，歷經(jīng)17年完成建設(shè)，由美國(guó)捷得，KPF等多家設(shè)計(jì)公司聯(lián)合完成。它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體；具有居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。六本木將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天空間交織在一起。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀，在擁擠的東京都成為舉足輕重的綠化空間，已經(jīng)成為著名的舊城改造、城市綜合體的代表項(xiàng)目。

日本有1.2億人，占地37.8平方公里，人均指數(shù)為31.5，我國(guó)近13億人口，960萬(wàn)平方公里，人均指數(shù)為73.8，相對(duì)中國(guó)人口密度更高。所以我去日本之間，總以為日本的是一個(gè)人口密度很高的國(guó)家，又有很多汽車(chē)，一定很擁擠，但其實(shí)不然。

在日本不但很少見(jiàn)到交通擁堵的狀況，而且在一般的街上還很少能見(jiàn)到行人，猶如一個(gè)“鬼城”一般，不僅干凈，清靜的還是清靜。這一切都在于城市建設(shè)有一個(gè)很好的城市規(guī)劃和交通體系。許多城市都建造衛(wèi)星城市來(lái)疏散城市人口，并建立地鐵網(wǎng)和城市高架路網(wǎng)來(lái)解決城市的交通問(wèn)題。

2.一次性筷子和一片森林、藍(lán)天，還有富士山

在日本就餐經(jīng)常會(huì)使用一次性筷子，導(dǎo)游告訴我們這一次性筷子基本上是從中國(guó)大陸進(jìn)口的，日本國(guó)內(nèi)不生產(chǎn)一次性筷子。另外，我們沿路還看到好多墓地，有許多做工精細(xì)的花崗石墓碑，聽(tīng)說(shuō)材料也是從大陸進(jìn)口的。當(dāng)然在日本更不可能有生產(chǎn)紙制品的企業(yè)了，所有的紙制品都依賴進(jìn)口。上述這一切都是因?yàn)槿毡臼且粋€(gè)禁止森林樹(shù)木砍伐的國(guó)家。

正因?yàn)槿绱耍谌毡镜教幙梢?jiàn)成片的森林，樹(shù)木參天，甚至在繁華的城市也能見(jiàn)到森林的影子。我們?cè)谌ト桃鞍撕５穆飞溪q如在森林中穿行，路邊是高大的成品云杉和松樹(shù)，還原大片的落葉植物，好像是日本的櫻花，更為可貴的是在日本也見(jiàn)到了紅檜樹(shù)。

其中在這里我也到了少有的紅檜樹(shù)，這使我記起很多年前的一次臺(tái)灣之行。

中國(guó)甲午戰(zhàn)爭(zhēng)輸給日本以后，簽訂了“馬關(guān)條約”。1895年日本根據(jù) “馬關(guān)條約”割據(jù)臺(tái)灣之后，翌年，就發(fā)現(xiàn)了阿里山大片的紅檜林。他們通過(guò)法律停止了對(duì)日本本土紅檜樹(shù)的采伐，轉(zhuǎn)而開(kāi)始對(duì)臺(tái)灣阿里山的紅檜進(jìn)行了瘋狂的盜伐，以用于建設(shè)更多的保佑他們國(guó)民的神社。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)罪惡的目的，1906年，日本從阿里山的腹部往海港開(kāi)始修建多條總長(zhǎng)近千公里的鐵路，又同時(shí)從美國(guó)定制了大型砍伐捆裝設(shè)備。由1913年鐵路竣工開(kāi)始，在日本投降前30年的時(shí)間里，砍伐了30多萬(wàn)棵紅檜樹(shù)，使大部分兩三千年的珍貴樹(shù)木毀于一旦。

我有幸登上了阿里山，走近了紅檜樹(shù)，也走近了一段難忘的歷史。走過(guò)一座吊橋，對(duì)面一徑石階，彎彎斜斜地靠在半壁石崖之上，又在高處穿過(guò)一孔石洞，一方平臺(tái)在洞后的林木間隱約可見(jiàn)，天成了一道幽深雅致的風(fēng)景。待在平臺(tái)小憩，才看清楚穿過(guò)的石洞其實(shí)是一棵古老而龐然的紅檜樹(shù)中空的根結(jié)，它附在巖石之側(cè)，上不見(jiàn)主干卻細(xì)枝旁錯(cuò)，郁郁蔥蔥，已與山石渾然一體，如思想者的蹲伏。游人不禁要問(wèn)：紅檜樹(shù)曾經(jīng)偉岸的身軀去了哪里？

行中，路旁一圈若斷若連狀若圍籬的樹(shù)的樁茬引起了人們的注意，它們參差在一小片坡地上，高不盈尺。小心地走入其中，發(fā)現(xiàn)直徑竟有六七步之闊，不難判斷這是一棵巨木根部的輪廓。導(dǎo)游說(shuō)這是一棵100年前就被盜伐的古檜樹(shù)，樹(shù)齡應(yīng)在2000年以上，其身之巨已不可考。眾皆肅然。

阿里山紅檜樹(shù)根

越往里走，步道兩旁便可見(jiàn)更多紅檜樹(shù)巨大的殘根，直徑大都在一兩米以上。雖然它們殘留的身軀已經(jīng)覆滿了青綠的枝條，但仍然能明顯地看出被人施用機(jī)械攔腰鋸斷的傷痕。它們龐大的軀體曾拔地而起，吸取了幾千年日月的精華，卻在反哺凈土的時(shí)光，被無(wú)情地剝奪了生存的權(quán)利。而它們的根則一律的虬曲蒼勁，勾連盤(pán)錯(cuò)，游龍般緊抓著巖土，與阿里山緊緊地連成一體。襯著背后迷蒙的雨霧和時(shí)空的蒼茫，抬眼忘去，我看到了它們逼視的目光。

在森林深處的一處山谷，我看到了一個(gè)當(dāng)年的火車(chē)站。木制尖頂?shù)钠狈?，木制長(zhǎng)廊的站臺(tái)，兩條窄軌幽幽地鋪展著，由大山間悄然而出又隱入遠(yuǎn)處的山林，據(jù)說(shuō)基本還是幾十年前的舊模樣。這個(gè)隱秘的所在，會(huì)讓人產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的聯(lián)想：這條鐵路狀若一根罪惡的導(dǎo)管，由阿里山的心臟吸足了鮮紅的血液，卻源源不斷地輸入了一個(gè)強(qiáng)盜的肌體。

在車(chē)站和附近的銘文上，我看到了兩個(gè)名字，兩個(gè)日本人的名字。一個(gè)是最早在勘察紅檜樹(shù)時(shí)發(fā)現(xiàn)神木的人，一個(gè)是設(shè)計(jì)和修建森林鐵路的人。銘文說(shuō)，附近一株1906年發(fā)現(xiàn)的紅檜，高185尺，直徑20尺，周?chē)?0尺，材積500立方米，18人才能環(huán)抱，已有3000年的樹(shù)齡。這棵巨樹(shù)極大地震懾了日本人，盡管正在密謀大面積的盜伐，但也驚為神樹(shù)，遂成臺(tái)灣地標(biāo)而得以存留。另一個(gè)人是鐵路工程師，據(jù)說(shuō)在其后來(lái)的傳記中曾有自責(zé)謝罪之詞。

時(shí)光荏苒，但往事不會(huì)如煙。為了保護(hù)和展示幸存的紅檜，臺(tái)灣于1986年開(kāi)始辟建巨木棧道，目前棧道已連接了幸存的約40余棵樹(shù)齡兩千年上下的紅檜，供游人瞻仰，已經(jīng)成為阿里山的一道新的風(fēng)景。

阿里山三代木

現(xiàn)在，每位去阿里山的游客一定要的三代木景點(diǎn)去看一下。

這是一株紅檜樹(shù)神奇的立體組合，在一側(cè)的說(shuō)明中這樣寫(xiě)著：“由于三代同一根株，枯而復(fù)榮，故名三代木。其第一代是橫倒在地的古老樹(shù)根，已歷1500年。在它枯死后經(jīng)250年，一粒種子偶爾飄落其上，借枯樹(shù)養(yǎng)分又長(zhǎng)為第二代。二代木根老殼空，經(jīng)300年又生三代，枝葉茂盛?！闭嫔衲疽?！

日本設(shè)計(jì)注重建筑與自然環(huán)境的結(jié)合，注重室內(nèi)外空間的相互滲透；在建筑的設(shè)施上注重節(jié)約資源，盡量用最少的環(huán)境破壞量來(lái)達(dá)到最大的建設(shè)效果。

如箱根pola美術(shù)館就是很好的例子。美術(shù)館位于富士箱根伊豆國(guó)立公園內(nèi)的仙石原腳下，由日建設(shè)計(jì)公司公田幸一先生設(shè)計(jì)，主要用于展示和保存私人收藏的95000件以上的印象派繪畫(huà)，日本近代繪畫(huà)，東洋陶瓷等作品，共有四個(gè)展館。設(shè)計(jì)以那里擁有300年樹(shù)齡的原始森林為背景，盡可能不破壞原生態(tài)的植物生態(tài)系，讓美術(shù)館建筑與自然環(huán)境融合共生成為設(shè)計(jì)的主題。

正因?yàn)槿绱瞬庞腥毡镜乃{(lán)天白云和富士山的雪山。

3.下沉庭院的杰作：梅田天空之城的下沉庭院

最后一天我們來(lái)到了大阪考察，去參觀梅田天空之城。梅田天空之城由東京大學(xué)名譽(yù)教授原廣司建筑師設(shè)計(jì)。采用的是將兩棟超級(jí)高層大廈最頂層部分互相連接的被稱之為“連接式超級(jí)高層大廈”的嶄新建筑形態(tài)，和通過(guò)一個(gè)高達(dá)約150米的巨大挑高式空間，連結(jié)天空與地面，令人不由得被那猶如一座半圓形的大圣堂般的莊嚴(yán)氣氛所深深吸引。此外，只要步入最頂層的藍(lán)天步道，即可接觸室外空氣，盡情欣賞360°的風(fēng)景。而位于腳底下的地下樓層還有一條再現(xiàn)大阪的“吃不倒不罷休”的“瀧見(jiàn)小路飲食街”，已成為每天都有許多游客紛至沓來(lái)的大阪新的觀光景點(diǎn)。

梅田摩天樓除了位于三十九層至四十層的“空中庭園”之外，還有設(shè)于二十二層的”空中廊橋”，將東西兩棟大樓連通起來(lái)。空中庭口可乘暸望電梯直達(dá)35層，然后，換乘空中扶梯，便可走進(jìn)另一棟里去。

大廈的半透明反射玻璃的罩面不時(shí)地將天空映入其中，好像將用大型鋁板構(gòu)成的空中花園送入了浩淼的天空一般。

但是給我留下深刻印象的到不是大樓的外形或空中花園，而是下沉庭院。由于下沉庭院的設(shè)置不僅給在此工作的人們提供了一個(gè)很好的室外庭院空間，同時(shí)又讓室外的自然景色滲透到室內(nèi)，并為地下是提供很好的采光。

4.屋頂花園的典范：難波公園屋頂花園

在大阪我們還考察了著名的難波公園。難波公園項(xiàng)目由美國(guó)捷德國(guó)際建筑是事務(wù)所設(shè)計(jì)。位于日本大阪的難波公園建造于原來(lái)的大阪棒球場(chǎng)上，雖然名為公園，但實(shí)際上這是一個(gè)大型商城項(xiàng)目。在商城建筑上有8層屋頂花園，覆蓋了整個(gè)建筑，再加上樹(shù)林、巖石群、峭壁、峽谷、草坪、溪流、瀑布、池塘這些元素，讓商場(chǎng)和公園成為一個(gè)互相融合的一體。整個(gè)項(xiàng)目包括大型商城和30層高的辦公樓，但最重要的特色是屋頂公園的設(shè)計(jì)。公園有8層，給行人一種置身山巒之間的感覺(jué)。而公園下方的大峽谷橫穿商城，蜿蜒于商店、娛樂(lè)區(qū)和餐廳之間。

項(xiàng)目空間關(guān)系極為復(fù)雜，豐富，讓人感受到設(shè)計(jì)者將空間的每一個(gè)角落都利用了起來(lái)。首先是將商業(yè)空間與公園空間結(jié)合在一起是偉大的創(chuàng)舉，其次又將每個(gè)空間的利用到了極致，這是一個(gè)效率很高的項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目給我留下很深印象的是屋頂花園，利用商業(yè)體層層臺(tái)階式后退的平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，空間豐富而由特色，同時(shí)在花園中又設(shè)有許多休閑活動(dòng)場(chǎng)所，尤其難得的是在屋頂花園中設(shè)有進(jìn)入高層公寓的入口，對(duì)此，我們有很好的借鑒作用。