第一篇：公司買(mǎi)賣(mài)流程

成都公司買(mǎi)賣(mài)流程

做企業(yè)法人更名

一、納稅人自工商行政管理機(jī)關(guān)變更登記、或者自有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或宣布變更、或者自稅務(wù)登記內(nèi)容實(shí)際發(fā)生變化之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證件資料向市地稅登記機(jī)關(guān)申報(bào)辦理變更稅務(wù)登記。

二、如涉及個(gè)人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知》（國(guó)稅函[2009]285號(hào)）有關(guān)規(guī)定，1、股權(quán)交易各方在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易以后至企業(yè)變更股權(quán)登記之前，負(fù)有納稅義務(wù)或代扣代繳義務(wù)的轉(zhuǎn)讓方或受讓方，應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅（扣繳）申報(bào)，并持稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納個(gè)人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行政管理部門(mén)辦理股權(quán)變更登記手續(xù)。

2、股權(quán)交易各方已簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但未完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的，企業(yè)在向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)股權(quán)變更登記時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)《個(gè)人股東變動(dòng)情況報(bào)告表》（表格式樣和聯(lián)次由各省地稅機(jī)關(guān)自行設(shè)計(jì)）并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。

3、個(gè)人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅以發(fā)生股權(quán)變更企業(yè)所在地地稅機(jī)關(guān)為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。納稅人或扣繳義務(wù)人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)和稅款入庫(kù)手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《個(gè)人所得稅法》和《稅收征收管理法》的規(guī)定，獲取個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅事項(xiàng)進(jìn)行管理、評(píng)估和檢查，并對(duì)其中涉及的稅收違法行為依法進(jìn)行處罰。

4、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估和審核。對(duì)扣繳義務(wù)人或納稅人申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得相關(guān)資料應(yīng)認(rèn)真審核，判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否符合獨(dú)立交易原則，是否符合合理性經(jīng)濟(jì)行為及實(shí)際情況。

對(duì)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低（如平價(jià)和低價(jià)轉(zhuǎn)讓等）且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個(gè)人股東享有的股權(quán)比例所對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。

第二篇：二手房買(mǎi)賣(mài)流程

二手房交易基本攻略

撰稿/幽遠(yuǎn)山人 賣(mài)方

1、辦一張建行卡的對(duì)賬簿，就是一個(gè)存折，用于監(jiān)管賬戶(hù)對(duì)賬，也就是買(mǎi)方把首付存入的監(jiān)管賬戶(hù)。準(zhǔn)備：身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、契稅票。

附：結(jié)清貸款后如何注銷(xiāo)抵押。

到貸款的銀行（如果是公積金貸款就到公積金中心）結(jié)清貸款后，會(huì)收到貸款結(jié)清證明，到貸款時(shí)的擔(dān)保公司（貸款銀行會(huì)提供聯(lián)系方式）辦理注銷(xiāo)抵押手續(xù)，再到所屬區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)中心蓋注銷(xiāo)抵押的章，一般情況遞上去房產(chǎn)證和有關(guān)材料后，再等3個(gè)工作日才能去領(lǐng)房產(chǎn)證。

買(mǎi)方：

1、先找評(píng)估公司，聯(lián)系賣(mài)方約定時(shí)間，評(píng)估公司到房屋內(nèi)拍照，還要對(duì)房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)人的身份證拍照。

2、收到評(píng)估報(bào)告并由評(píng)估公司向不動(dòng)產(chǎn)中心上傳驗(yàn)證碼后，買(mǎi)賣(mài)雙方到不動(dòng)產(chǎn)中心打印買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。如果提前預(yù)約，應(yīng)由賣(mài)方預(yù)約不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)。

這時(shí)需要買(mǎi)方夫妻及子女的身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證及全部復(fù)印件一份，辦手續(xù)需要支付25元錢(qián)。賣(mài)方需要提供房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份證、戶(hù)口本、對(duì)賬簿及對(duì)賬簿的復(fù)印件一份。買(mǎi)賣(mài)協(xié)議需雙方當(dāng)場(chǎng)簽字、按手印。買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的份數(shù)，需提前咨詢(xún)貸款銀行。

3、持評(píng)估報(bào)告和買(mǎi)賣(mài)協(xié)議到貸款的銀行辦理貸款。一般應(yīng)由買(mǎi)方提前預(yù)約。如果是純公積金貸款，不需要賣(mài)方到場(chǎng)，如果是組合貸款或者按揭貸款需要買(mǎi)賣(mài)雙方及雙方夫妻到場(chǎng)。需提供每個(gè)人的身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證以及復(fù)印件。初步審核通過(guò)后，當(dāng)場(chǎng)交首付款，存入監(jiān)管賬戶(hù)。貸款銀行通過(guò)審核后，會(huì)通知買(mǎi)方可以辦理過(guò)戶(hù)，雙方約定時(shí)間辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

4、由賣(mài)方向不動(dòng)產(chǎn)中心預(yù)約過(guò)戶(hù)，買(mǎi)賣(mài)雙方按照約定時(shí)間到不動(dòng)產(chǎn)中心辦理有關(guān)手續(xù)。主要是兩步，一是核稅，按照工作人員要求，填好表格，由買(mǎi)方繳納個(gè)人所得稅、契稅等（根據(jù)房屋情況不同，稅費(fèi)會(huì)有很大不同，與是否過(guò)二年、五年，是否家庭唯一房屋，是否出讓以及是否政策保障住房等有關(guān)系）。二是過(guò)戶(hù)，雙方到過(guò)戶(hù)窗口提交房產(chǎn)證、身份證等所需材料，不動(dòng)產(chǎn)中心會(huì)向買(mǎi)方出具憑證，并且收回房產(chǎn)證，之后就是等待，等產(chǎn)權(quán)審批完成后（大約半個(gè)月），監(jiān)管賬戶(hù)才會(huì)將資金撥付到賣(mài)方賬戶(hù)（大約一周），同時(shí)買(mǎi)方即可領(lǐng)取房產(chǎn)證。

注：以上攻略根據(jù)2018年9月天津市北辰區(qū)二手房交易實(shí)際情況編寫(xiě)。

第三篇：二手房買(mǎi)賣(mài)流程

二手房買(mǎi)賣(mài)流程

許多人認(rèn)為，二手房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程是非常復(fù)雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續(xù)繁瑣。

在二手房交易的過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方通常只關(guān)注交易的最終結(jié)果，卻忽視了交易過(guò)程的安全性。而事實(shí)上，往往最能影響交易結(jié)果的就是整個(gè)交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。買(mǎi)賣(mài)雙方之所以會(huì)選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實(shí)的市場(chǎng)信息，他們更希望經(jīng)紀(jì)公司能給他們提供一個(gè)有安全保障的交易過(guò) 程。其實(shí)，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識(shí)，注意一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，還是能夠買(mǎi)到一套稱(chēng)心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個(gè)環(huán)節(jié)。

-尋找中介信息登記

買(mǎi)賣(mài)雙方到中介咨詢(xún)二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行配對(duì)，為他們牽線(xiàn)搭橋，買(mǎi)賣(mài)雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，買(mǎi)賣(mài)雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn)：規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書(shū)、聲譽(yù)較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪(fǎng)的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營(yíng)，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門(mén) 的制裁和顧客的追討；其二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書(shū)的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，借此機(jī)會(huì)，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門(mén)。其次，留意執(zhí)照上所 列的注冊(cè)資金，通過(guò)查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬(wàn)元、千萬(wàn)元的注冊(cè)資金了。另外，在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前，購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪(fǎng)時(shí)，觀(guān)察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無(wú)其他買(mǎi)賣(mài)雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

還有一點(diǎn)您要注意：不要被“放心中介”的稱(chēng)號(hào)迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號(hào)。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線(xiàn)進(jìn)行舉報(bào)，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。

-入市資格審批

賣(mài)方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書(shū)”，辦理上市審批手續(xù)。

如果是已購(gòu)公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無(wú)償劃撥。

第二枚章是在上市征詢(xún)意見(jiàn)表上蓋的章，后來(lái)北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說(shuō)明，如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有特殊約定的，無(wú)需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門(mén)在買(mǎi)賣(mài)簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：

1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房；

2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；

3.使用權(quán)的房屋；

4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；

7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有權(quán)有糾紛的；

9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的；

10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

12.房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的。-評(píng)估及考察房源詳情

中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實(shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒(méi)有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估最受關(guān)注。

買(mǎi)方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個(gè)單價(jià)都不低于每平方米5000元，有的價(jià)格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價(jià)格上能讓人接受的舊房，問(wèn)問(wèn)中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣(mài)出去了?！倍?，房地產(chǎn)中介報(bào)出的房?jī)r(jià)也是五花八門(mén)的，有的房?jī)r(jià)是房主的凈要價(jià)，有的是含稅費(fèi)的總價(jià)，有的是中介公司加價(jià)后的房?jī)r(jià)。

作為賣(mài)方，應(yīng)切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤(pán)價(jià)格，據(jù)此明確該套房的可能購(gòu)買(mǎi)群，以及這類(lèi)人群的收入、承受力等情況，并把握好報(bào)價(jià)尺寸，避免尷尬報(bào)價(jià)，致使銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)，甚至有價(jià)無(wú)市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時(shí)，會(huì)免費(fèi)提供專(zhuān)業(yè)評(píng)估。買(mǎi) 賣(mài)雙方可據(jù)此商量房?jī)r(jià)。其實(shí)，最簡(jiǎn)單的二手房售價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)就是：報(bào)價(jià)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。

-簽協(xié)議

驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介分別與售房人和買(mǎi)房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。一般的，在合同上都要注明賣(mài)方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買(mǎi)方繳納，金額為房?jī)r(jià)的2.5%，也有分別向買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；

2.要求出售方或中介方明確寫(xiě)清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及價(jià)款的問(wèn)題：在合同中，寫(xiě)明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫(xiě)清付款的時(shí)間，約定付款條件；

4.寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用；

5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等)；

6.寫(xiě)明合同生效、中止、終止或解除條款；

7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

-居間中保提交房款

為保證房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購(gòu)房款給 付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣(mài)方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買(mǎi)方提交身

份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。買(mǎi)方將房款在立契過(guò)戶(hù)前全部存入中保方指定的賬戶(hù)。若買(mǎi)方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶(hù)，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶(hù)。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由買(mǎi)方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶(hù)。

-過(guò)戶(hù)結(jié)算

買(mǎi)賣(mài)雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)，然后，中保方在買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣(mài)方的戶(hù)口遷出，將所賣(mài)房屋鑰匙交與買(mǎi)方，將買(mǎi)方的房款交與賣(mài)方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買(mǎi)家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。

立契過(guò)戶(hù)當(dāng)天，買(mǎi)賣(mài)雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來(lái)到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)簽訂《買(mǎi)賣(mài)契約》。選擇一次性付款的購(gòu)房者，應(yīng)該向賣(mài)方付清剩余房款。選擇貸款買(mǎi)二手房的購(gòu)房者，要等銀行看到《買(mǎi)賣(mài)契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以，購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門(mén) 的相關(guān)科室繳納：按房?jī)r(jià)的3%繳納土地出讓金；房?jī)r(jià)的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅。此外，還有測(cè)繪費(fèi)30元，工本費(fèi) 15元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(建筑面積——.3元)。購(gòu)房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購(gòu)置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測(cè)繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。

二、買(mǎi)賣(mài)合同

成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處組織召開(kāi)了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（修訂稿）》征求意見(jiàn)研討會(huì)。省建設(shè)廳、省工商局、市建委、市規(guī)劃局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，德陽(yáng)、樂(lè)山、眉山、資陽(yáng)四家房管局應(yīng)邀參會(huì)，龍湖、萬(wàn)科、中海等近十家在蓉較有影響力的公司代表也參加了研討會(huì)。此次研討會(huì)對(duì)進(jìn)一步完善合同內(nèi)容具有重要的指導(dǎo)和借鑒意義。

三、買(mǎi)賣(mài)糾紛

據(jù)了解，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，二手房法律方面的矛盾焦點(diǎn)也開(kāi)始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，類(lèi)似購(gòu)房者未能申請(qǐng)到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的案例開(kāi)始成為近期焦點(diǎn)。購(gòu)房者未能成功申請(qǐng)貸款

從2004年下半年開(kāi)始，隨著一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的政策開(kāi)始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對(duì)購(gòu)買(mǎi)2套以上住房貸款的限 制、單價(jià)7000元以上高價(jià)房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內(nèi)容。

目前，通過(guò)貸款支付主要房款是大多數(shù)購(gòu)房人的首選付款方式，可如果購(gòu)房者不能通過(guò)銀行審查，自身沒(méi)有能力支付房款，基于買(mǎi)賣(mài)合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話(huà)，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購(gòu)房的。

2004年8月，洪先生通過(guò)中介公司看中一套房子，總價(jià)86萬(wàn)元。但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題，于是洪先生就與上家簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并開(kāi)始辦理貸款申請(qǐng)。

然而沒(méi)想到的是，多家銀行都沒(méi)有批準(zhǔn)貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近2萬(wàn)元的違約金，而且所出售的房屋由于過(guò)于匆忙，也比市場(chǎng)價(jià)低了很多。但由于沒(méi)有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無(wú)法向中介公司索賠。

從法律關(guān)系上來(lái)看，貸款合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在買(mǎi)賣(mài)合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲

得貸款，基于買(mǎi)賣(mài)合同付款方式的約定，購(gòu)房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考 慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書(shū)面承諾或者作為付款擔(dān)保人。

期房限轉(zhuǎn)之后的期房買(mǎi)賣(mài)

在“期房限轉(zhuǎn)”政策出臺(tái)之前，通過(guò)預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式辦理的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)占據(jù)了二手房交易市場(chǎng)相當(dāng)?shù)姆蓊~，而隨著“期房限轉(zhuǎn)”政策開(kāi)始施行以及 隨后而來(lái)的一段市場(chǎng)冷淡期，很快又興起了期房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的問(wèn)題上做文章。此類(lèi)二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉(zhuǎn)售他人。

蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購(gòu)房合同，合同總價(jià)為70萬(wàn)元。由于是期房，小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支 付39萬(wàn)元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產(chǎn)證辦出之后3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，蔡先生通過(guò)貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理出小 產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時(shí)沒(méi)有產(chǎn)證合同應(yīng)屬無(wú)效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)请p方已經(jīng)在合同中約定，當(dāng)房屋符合國(guó)家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當(dāng)履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán) 過(guò)戶(hù)。

戶(hù)籍遷移之阻礙

戶(hù)籍遷移一直都是二手房交易過(guò)程中難以解決的問(wèn)題，由于戶(hù)籍管理屬于公安部門(mén)進(jìn)行的行政管理，法院無(wú)權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶(hù)籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此這個(gè)問(wèn)題目前而言可以說(shuō)解決乏術(shù)。

2004年5月，林先生購(gòu)買(mǎi)了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶(hù)口才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋中居然有其他人的戶(hù)口，質(zhì)問(wèn)售房人才得知是售房人購(gòu)買(mǎi)此房屋時(shí)上家所留下的戶(hù)口，售房人也表示自己無(wú)能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。林先生找到房產(chǎn)所在地的派出 所，派出所表示該戶(hù)口沒(méi)有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問(wèn)題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒(méi)有在購(gòu)房之前了解清楚這些問(wèn)題。

針對(duì)目前戶(hù)籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶(hù)籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶(hù)口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶(hù)籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶(hù)籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必 不可少的。

第四篇：買(mǎi)賣(mài)股票交易流程

買(mǎi)賣(mài)股票交易流程

2008 年 10 月 16 日 16:37

股票研究網(wǎng)

股票如何買(mǎi)賣(mài),股票如何交易,股票交易流程,買(mǎi)賣(mài)股票交易流程 買(mǎi)賣(mài) A 股基本規(guī)程 開(kāi)設(shè)證券帳戶(hù) 辦理證券帳戶(hù)是當(dāng)你走進(jìn)股市的第一步.證券帳戶(hù)可以視為投資者進(jìn)入股票交易市場(chǎng)的 通行證,只有擁有它,才能進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)證券.想為自己開(kāi)設(shè)證券帳戶(hù),可是應(yīng)該具備怎樣的條件和需要準(zhǔn)備哪些必備資料呢? 只要你不是下列國(guó)家明文規(guī)定禁入證券市場(chǎng)的人員, 他們就沒(méi)有任何理由拒絕你了.根 據(jù)有關(guān)規(guī)定,下列人員不得開(kāi)戶(hù): [1]證券管理機(jī)關(guān)工作人員(不得開(kāi)立股票帳戶(hù));[2]證券交易所管理人員(不得開(kāi)立股票帳戶(hù));[3]證券從業(yè)人員(不得開(kāi)立股票帳戶(hù));[4]未成年人未經(jīng)法定監(jiān)護(hù)人的代理或允許者;[5]未經(jīng)授權(quán)代理法人開(kāi)戶(hù)者;[6]因違反證券法規(guī),經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為市場(chǎng)禁入者且期限未滿(mǎn)者;[7] 其他法規(guī)規(guī)定不得擁有證券或參加證券交易的自然人.自然人開(kāi)立的證券帳戶(hù)為個(gè)人帳戶(hù)(A 字帳戶(hù)).開(kāi)立個(gè)人帳戶(hù)時(shí),投資者必須持有效 的身份證件(一般為居民身份證)去證券交易所指定的證券登記機(jī)構(gòu)或會(huì)員證券公司辦理名 冊(cè)登記并開(kāi)立證券帳戶(hù).個(gè)人投資者在開(kāi)立證券帳戶(hù)時(shí),應(yīng)載明登記日期和個(gè)人的姓名,性 別,身份證號(hào)碼,家庭地址,職業(yè),學(xué)歷,工作單位,聯(lián)系電話(huà)等并簽字或蓋章.在允許代 辦的情況下,如果請(qǐng)人代辦,代辦人還須提供身份證.開(kāi)設(shè)資金帳戶(hù)

投資者委托買(mǎi)賣(mài)股票, 須事先在證券經(jīng)紀(jì)商處開(kāi)立證券交易結(jié)算資金帳戶(hù), 資金帳戶(hù)用 于投資者證券交易的資金清算,記錄資金的幣種,余額和變動(dòng)情況.開(kāi)立資金帳戶(hù)時(shí),須提交本人身份證和證券帳戶(hù)卡.如系他人代辦開(kāi)戶(hù)手續(xù),還應(yīng)提交 委托人簽署的授權(quán)委托書(shū)和身份證.投資者在資金帳戶(hù)中的存款可隨時(shí)提取, 證券經(jīng)紀(jì)商按 活期存款利率定期計(jì)付利息并自動(dòng)轉(zhuǎn)入投資者的資金帳戶(hù).投資者委托買(mǎi)入時(shí), 資金帳戶(hù)要 有足夠的余額

買(mǎi)賣(mài)股票交易流程

2008 年 10 月 16 日 16:37 委托買(mǎi)賣(mài)

股票研究網(wǎng)

投資者開(kāi)立了證券帳戶(hù)和資金帳戶(hù)后, 就可以在證券營(yíng)業(yè)部辦理委托買(mǎi)賣(mài).所謂委托買(mǎi) 賣(mài)是指證券經(jīng)紀(jì)商接受投資者委托, 代理投資者買(mǎi)賣(mài)股票, 從中收取傭金的交易行為.投資者發(fā)出委托指令的形式有柜臺(tái)和非柜臺(tái)委托兩種.柜臺(tái)委托市指委托人親自或由其代理人到營(yíng)業(yè)部交易柜臺(tái), 根據(jù)委托程序和必須得證件 采用書(shū)面方式表達(dá)委托意向, 由本人填寫(xiě)委托單并簽章的形式.買(mǎi)賣(mài)證券的委托單是你與證 券商之間確定代理關(guān)系的文件,(文章來(lái)源: 股市馬經(jīng) http://)具有法律效力.委托單一般為二聯(lián)或三聯(lián), 一聯(lián)由證券商審核蓋章確認(rèn)后交還你留存, 一聯(lián)由證券商據(jù)以執(zhí) 行.

買(mǎi)賣(mài)成交后, 你憑委托單前往證券商處辦理交割手續(xù).如果成交結(jié)果與委托單內(nèi)容不符, 你可憑委托單向證券商提出交涉,維護(hù)自己的合法權(quán)益.非柜臺(tái)委托主要有電話(huà)委托,函電委托,自助委托,網(wǎng)上委托等形式.電話(huà)委托是指委托人通過(guò)電話(huà)方式表明委托意向, 提出委托要求.投資者可通過(guò)普通的 雙音頻電話(huà),按照該系統(tǒng)發(fā)出的指示,借助電話(huà)機(jī)上的數(shù)字和符號(hào)鍵輸入委托指令,以完成 證券買(mǎi)賣(mài)的一種委托形式.傳真委托或函電委托是指委托人填寫(xiě)委托內(nèi)容后, 將委托書(shū)采用傳真或函電的凡是表達(dá) 委托意向,提出委托要求.采用此方式,投資者必須在證券經(jīng)紀(jì)商處開(kāi)設(shè)委托專(zhuān)戶(hù).自助委托是委托人通過(guò)證券營(yíng)業(yè)部設(shè)置的專(zhuān)用委托電腦終端, 憑證券交易磁卡和交易密 碼進(jìn)入電腦交易系統(tǒng)委托狀態(tài), 自行將委托內(nèi)容輸入電腦系統(tǒng), 以完成證券交易的一種委托 形式.網(wǎng)上委托是證券經(jīng)紀(jì)商的電腦交易系統(tǒng)與互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)結(jié), 委托人利用任何可上網(wǎng)的電腦終 端,通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)完成交易.

委托授理 證券商受理委托包括審查, 申報(bào)與輸入三個(gè)基本環(huán)節(jié).目前除這種傳統(tǒng)的三個(gè)環(huán)節(jié)方式 外,還有兩種方式:一是審查,申報(bào),輸入三環(huán)節(jié)一氣呵成,客戶(hù)采用自動(dòng)委托方式輸入電 腦, 電腦進(jìn)行審查確認(rèn)后, 直接進(jìn)入滬深交易所內(nèi)計(jì)算機(jī)主機(jī);二是證券商接受委托審查后, 直接進(jìn)行電腦輸入.撮合成交 現(xiàn)代證券市場(chǎng)的運(yùn)作是以交易的自動(dòng)化和股份結(jié)算與證券往來(lái)的無(wú)紙化為特征, 電腦撮 合集中交易作業(yè)程序是:證券商的買(mǎi)賣(mài)申報(bào)由終端機(jī)輸入,每一筆委托由委托序號(hào)(即當(dāng)你 委托時(shí)的合同序號(hào)),買(mǎi)賣(mài)區(qū)分(輸入時(shí)分別有 0,1 表示),證券代碼(輸入時(shí)用指定的 4 位或 6 位數(shù)字,而回顯時(shí)用漢字列出證券名稱(chēng)),委托手續(xù),委托限價(jià),有效天數(shù)等幾項(xiàng)信息組 成.電腦根據(jù)輸入的信息進(jìn)行競(jìng)價(jià)處理,按“價(jià)格優(yōu)先,時(shí)間優(yōu)先”的原則自動(dòng)撮合成交.清算與交割 清算是指證券買(mǎi)賣(mài)雙方在證券交易所進(jìn)行的證券買(mǎi)賣(mài)成交之后, 通過(guò)證券交易所將證券 商之間證券買(mǎi)賣(mài)的數(shù)量和金額分別予以抵消, 計(jì)算應(yīng)收, 應(yīng)付證券和應(yīng)付股金的差額的一種 程序.交割是指投資者與受托證券商就成交的買(mǎi)賣(mài)辦理資金與股份清算業(yè)務(wù)的手續(xù), 深滬兩地 交易均根據(jù)集中清算凈額交收的原則辦理.過(guò)戶(hù) 所謂過(guò)戶(hù)就是辦理清算交割后, 將原賣(mài)出證券的戶(hù)名變更為買(mǎi)入證券的戶(hù)名.對(duì)于記名 證券來(lái)講,只有辦妥過(guò)戶(hù)者是整個(gè)交易過(guò)程的完成,才表明擁有完整的證券所有權(quán).目前在 兩個(gè)證券交易所上市的個(gè)人股票通常不需要股民親自去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù).股買(mǎi)賣(mài)交易即按上 A 述規(guī)程完成.

第五篇：商品房買(mǎi)賣(mài)流程

商品房買(mǎi)賣(mài)一般流程

來(lái)源:未知作者：w日期：10-07-20

商品房買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的房屋買(mǎi)賣(mài)行為。商品房買(mǎi)賣(mài)是一種特殊商品的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。購(gòu)買(mǎi)人對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)流程的了解，有利于其在與開(kāi)發(fā)商的博弈中充分維護(hù)自己的合法權(quán)益，滿(mǎn)足自己的居住需求和實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)想。各大城市的商品房買(mǎi)賣(mài)流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》→簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》→與開(kāi)發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說(shuō)的辦理銀行按揭)→辦理預(yù)售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證(初始登記)→辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買(mǎi)受人還清按揭貸款，注銷(xiāo)抵押登記。

1.簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》

《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是商品房預(yù)(銷(xiāo))售程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，商品房開(kāi)發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤(pán)所在地設(shè)立售樓處。購(gòu)房人如果對(duì)某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并交納定金。出售方應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購(gòu)買(mǎi)人，并應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)買(mǎi)人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。當(dāng)簽訂完《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，出售方應(yīng)給購(gòu)買(mǎi)人《簽約需知》，以使購(gòu)買(mǎi)人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。

2.簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》

購(gòu)買(mǎi)人在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)的最終合意。

《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內(nèi)容有前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實(shí)踐中一般是將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的附件，開(kāi)發(fā)商在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時(shí)上報(bào)房管部門(mén)的市場(chǎng)交易管理系統(tǒng)予以公示，由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)確認(rèn)。

3.與開(kāi)發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》

為鼓勵(lì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)所建房屋，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開(kāi)發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書(shū)，銀行、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書(shū)。在商品房預(yù)

售中，購(gòu)房人通過(guò)按揭方式購(gòu)買(mǎi)商品房的，通常方式是支付一部分樓價(jià)款(即首付款)給開(kāi)發(fā)商，其余房?jī)r(jià)款則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款支付給開(kāi)發(fā)商。在此按揭過(guò)程中，購(gòu)房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議將購(gòu)買(mǎi)人對(duì)期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，開(kāi)發(fā)商解除擔(dān)保，購(gòu)房人將房產(chǎn)證抵押在銀行處作為償還貸款的擔(dān)保。

4.辦理預(yù)售登記

商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)人簽訂商品房預(yù)售合同(即《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》)。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。辦理預(yù)售(買(mǎi)賣(mài))登記時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須帶齊全部預(yù)售(買(mǎi)賣(mài))契約。買(mǎi)方可以自己去辦理，也可以委托他人代理，委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書(shū)面委托書(shū)。如果親自辦理手續(xù)，應(yīng)攜帶上述能證明身份的個(gè)人有效證件。

5.《商品房抵押貸款合同》登記備案

在購(gòu)買(mǎi)人取得商品房產(chǎn)權(quán)之前，無(wú)法就按揭房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記，因此，交易各方只能在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上加蓋“已辦理抵押備案登記”章，并有房管局出具房地產(chǎn)抵押登記證明書(shū)，以此公示房屋按揭的情形。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng)，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管。

6.房屋交付使用

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)買(mǎi)人。開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購(gòu)房人與物業(yè)服務(wù)公司接洽。物業(yè)服務(wù)公司將給購(gòu)房人出具《臨時(shí)業(yè)主公約》和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人與物業(yè)服務(wù)公司簽訂《臨時(shí)管理公約》并付清物業(yè)費(fèi)用后，就可以拿鑰匙入住房屋。房屋交付后，買(mǎi)受人取得房屋的使用權(quán)，并承擔(dān)房屋的風(fēng)險(xiǎn)。未能按期交付房屋的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知購(gòu)買(mǎi)人。

7.辦理大確權(quán)證(初始登記)

商品房在竣工驗(yàn)收合格后的30天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門(mén)辦理整幢物業(yè)的確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查確認(rèn)權(quán)屬后，由登記所發(fā)給《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書(shū)》，將整幢確權(quán)到開(kāi)發(fā)商名下，亦即將整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)初始登記到開(kāi)發(fā)商名下。開(kāi)發(fā)商辦理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，須提交《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》和《建設(shè)規(guī)劃許可證》及《紅線(xiàn)圖》或《土地使用權(quán)證》、《土地使用權(quán)出讓合同》(含補(bǔ)充合同)及發(fā)票復(fù)印件、《報(bào)建審核意見(jiàn)書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、報(bào)建圖紙、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、申請(qǐng)人的身

份證明或法人資格證明、法人代表證明書(shū)及委托書(shū)、樓盤(pán)單元明細(xì)表、預(yù)售許可證復(fù)印件等相關(guān)證件。

8.辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。開(kāi)發(fā)商到權(quán)屬處為購(gòu)房人辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，即確權(quán)，并繳納契稅、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。然后到指定房管所辦理產(chǎn)權(quán)證，交納房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)，權(quán)證工本費(fèi)，權(quán)證印花稅。最終把開(kāi)發(fā)商名下的物業(yè)交易過(guò)戶(hù)到購(gòu)房業(yè)主名下。在辦理確權(quán)手續(xù)后開(kāi)發(fā)商申領(lǐng)房產(chǎn)證，并按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之規(guī)定，將房產(chǎn)證交付給購(gòu)買(mǎi)人。購(gòu)買(mǎi)人至此完全取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)。

9.辦理抵押權(quán)登記

購(gòu)房人取得房產(chǎn)證之后，根據(jù)按揭合同約定，到房管部門(mén)辦理房屋抵押登記，至此，房地產(chǎn)抵押發(fā)生法律上的效力。銀行對(duì)按揭的商品房擁有抵押權(quán)并持有該房的《他項(xiàng)權(quán)證》。實(shí)踐中，銀行為防止業(yè)主未經(jīng)其同意而持房產(chǎn)證與第三人進(jìn)行交易的情況發(fā)生，一般會(huì)自己收?qǐng)?zhí)保管業(yè)主的房產(chǎn)證。

10.買(mǎi)受人還清按揭貸款，注銷(xiāo)抵押登記。

買(mǎi)受人按貸款合同規(guī)定的期限按時(shí)還清銀行按揭袋款或提前還清銀行的按揭貸款后，持相關(guān)還清貸款的證明及相關(guān)資料，到房管部門(mén)注銷(xiāo)房屋的抵押登記，銀行向房管部門(mén)交還《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。自此，業(yè)主將銀行收?qǐng)?zhí)的房產(chǎn)證收回，該房的抵押行為解除，業(yè)主完全掌握房屋的所有權(quán)。