第一篇：第11講：第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查

第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查

知識點一：市場調(diào)查的概念和內(nèi)容義（新增考點）

（一）市場調(diào)查的概念

市場調(diào)查是指運用科學的方法，有目的地、系統(tǒng)地搜集、記錄、整理有關(guān)市場信息和資料，分析市場情況，了解市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，為市場預(yù)測和營銷決策提供客觀的、翔實的資料。

（二）市場調(diào)查的內(nèi)容

(1)市場需求調(diào)查。

(2)市場環(huán)境調(diào)查。

(3)消費者行為調(diào)查。

(4)市場供給與競爭調(diào)查。

(5)市場營銷因素調(diào)查。4p

(6)客戶滿意度調(diào)查。

知識點二：物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的內(nèi)容（新增考點）

一般而言，物業(yè)經(jīng)營管理市場的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

（一）宏觀環(huán)境

物業(yè)經(jīng)營管理市場的宏觀環(huán)境主要有政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口環(huán)境、社會文化環(huán)境、科學技術(shù)環(huán)境、自然環(huán)境等。

1．政治法律環(huán)境

政治法律環(huán)境包括社會制度、政府的方針政策、法律法規(guī)、社會治安等。

2．經(jīng)濟環(huán)境

經(jīng)濟環(huán)境指的是能夠影響消費者購買力和購買方式的各種因素總和。

3．人口環(huán)境

影響企業(yè)經(jīng)營管理活動的人口環(huán)境包括人口規(guī)模、人口增長率、人口結(jié)構(gòu)、人口的地理分布及流動情況等因素。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)物業(yè)項目的具體情況，分析人口環(huán)境，選擇適合自己的目標市場。

4．社會文化環(huán)境

社會文化環(huán)境指的是一個國家或地區(qū)在民族特性、價值觀念、審美觀念、宗教信仰、風俗習慣、倫理道德、教育水平、生活方式等方面表現(xiàn)出來的共性。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該了解和分析消費者的文化背景及其對消費者購買行為的影響，以便更有針對性地提供服務(wù)，更好地滿足消費者的需要。

5．科學技術(shù)環(huán)境

物業(yè)管理行業(yè)正面臨著一個由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的過程，科學技術(shù)的創(chuàng)新與應(yīng)用，首先為企業(yè)經(jīng)營管理提供先進的技術(shù)基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該更多地了解和掌握現(xiàn)代科學技術(shù)，跟上技術(shù)進步的步伐，充分利用科學技術(shù)手段為企業(yè)創(chuàng)造更多的市場機會，增強自身競爭能力。

6．自然環(huán)境

自然環(huán)境包括自然地形、氣候、自然資源、地理位置等因素。

（二）微觀環(huán)境

物業(yè)經(jīng)營管理市場的微觀環(huán)境因素主要有企業(yè)、供應(yīng)商、中介服務(wù)機構(gòu)、競爭者、公眾、客戶等。

1．企業(yè)

這主要是指企業(yè)內(nèi)部的高層管理者、人力資源部門、客戶服務(wù)部門、技術(shù)服務(wù)部門、采購部門、財務(wù)部門等。

2．供應(yīng)商

就物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，隨著管、作分離的管理模式的建立，保潔、綠化、設(shè)備維護、秩序維護等服務(wù)的提供者已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本的服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)商。

3．中介服務(wù)機構(gòu)

中介服務(wù)機構(gòu)包括咨詢公司、廣告公司、銷售代理、金融機構(gòu)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理活動只有得到中介服務(wù)機構(gòu)的協(xié)同合作，才能有效地進行。

4．客戶

客戶是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品的最終消費者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當仔細研究自己的客戶群體的特點，以客戶為導向，圍繞客戶需求提供服務(wù)產(chǎn)品，開展經(jīng)營管理活動。

5．競爭者

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想獲得成功，就必須比競爭對手做得更好，讓客戶更滿意，所以需要在客戶心目中留下比競爭對手更有優(yōu)勢的印象，以贏得戰(zhàn)略上的優(yōu)勢。

6．公眾

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該善于與公眾建立和保持良好的關(guān)系，這種關(guān)系必然會為企業(yè)帶來良好的未來效益。

知識點三：物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的方式與方法（新增考點）

（一）市場調(diào)查方式

按選擇的市場調(diào)查的對象范圍的不同，通常分為全面市場調(diào)查和抽樣市場調(diào)查。

1．全面市場調(diào)查

全面市場調(diào)查也稱為市場普查，是指對調(diào)查對象（總體）的全部樣本所進行的逐一的、無遺漏的專門調(diào)查。

2．抽樣市場調(diào)查

抽樣市場調(diào)查是從全部調(diào)查研究對象樣本中，抽選一部分樣本進行調(diào)查，并據(jù)以對全部調(diào)查研究對象作出估計和推斷的一種調(diào)查方法。抽樣調(diào)查是非全面調(diào)查，抽樣調(diào)查可以分為隨機抽樣和非隨機抽樣兩類。

(1)隨機抽樣。

隨機抽樣是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本，根據(jù)樣本推斷出一定概率下的總體情況。

(2)非隨機抽樣。

非隨機抽樣是指市場調(diào)查人員在選取樣本時先確定某個標準，然后再選取樣本，每個樣本被選擇的機會是不相等的。

（二）市場調(diào)查方法

1．訪問法

這是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。訪問法可分為答卷法、談話法、電話調(diào)查法等形式。

2．觀察法

觀察法是一種調(diào)查人員在不與受訪對象正面接觸的情況下，從旁對調(diào)查對象進行觀察的一種方法。

3．實驗法

實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行實驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。

4．文案調(diào)查法

文案調(diào)查法，又稱為資料分析法，是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、資料和情報，對調(diào)查內(nèi)容進行分析研究的一種市場調(diào)查方法。

5．網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法

網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法泛指在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布調(diào)研信息，并在互聯(lián)網(wǎng)上收集、記錄、整理、分析和公布網(wǎng)民反饋信息的調(diào)查方法。其優(yōu)點是組織簡單、成本低、客觀性好、不受時空與地域限制、速度快等；缺點是網(wǎng)民的代表性存在不準確性、網(wǎng)絡(luò)的安全性不易保證、受訪對象難以限制等。

知識點四：物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的程序（新增考點）

一般而言，物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的程序包括四個階段，即調(diào)查準備階段、調(diào)查實施階段、信息資料分析整理階段、調(diào)查報告撰寫提交階段。

1．調(diào)查準備階段

這一階段的工作包括明確調(diào)查目的、設(shè)計調(diào)查方案。其中調(diào)查表或問卷的設(shè)計是這一階段工作的核心。物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的調(diào)查表一般有以下五種：

(1)當?shù)匚飿I(yè)資源統(tǒng)計表；

(2)物業(yè)出租情況統(tǒng)計表；

(3)物業(yè)出售情況統(tǒng)計表；

(4)物業(yè)個案調(diào)查表；

(5)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品需求調(diào)查表。

2．調(diào)查實施階段

這一階段是資料的收集階段，即根據(jù)市場調(diào)查方案，通過確定的調(diào)查方法獲取一手資料和二手資料。一手資料是調(diào)查人員在調(diào)查現(xiàn)場所收集的原始資料；二手資料是企業(yè)內(nèi)部或企業(yè)外部已經(jīng)經(jīng)過他人收集整理過的市場資料。為降低調(diào)查成本，可先對獲取的二手資料進行評估，進而決定現(xiàn)場調(diào)查的范圍、對象。

3．信息資料分析整理階段

這一階段是要將所收集到的信息資料進行整理、統(tǒng)計和分析。對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行分析比較，得出相應(yīng)結(jié)論。

4．調(diào)查報告撰寫提交階段

這一階段需要提交反映調(diào)查工作的最終成果。調(diào)查報告應(yīng)該客觀、真實、準確地反映調(diào)查成果，清晰地表達結(jié)論和建議，還要說明調(diào)查所采用的方法、調(diào)查的目的、調(diào)查的對象等。

例：訪問法是一種最基本、最常用的調(diào)查方法，以下選項中，不屬于訪問法的是（c）。

a.答卷法b.談話法

c.觀察法d.電話調(diào)查法

第二篇：物業(yè)經(jīng)營管理第十二章

第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展

考試的基本要求：

熟悉：房地產(chǎn)組合投資管理工作內(nèi)容，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的作用，設(shè)施管理的主要工作內(nèi)容，可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理的關(guān)系。

了解：組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用進展，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，設(shè)施管理的國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，不良資產(chǎn)管理和不良物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，信息技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的應(yīng)用現(xiàn)狀與發(fā)展前景。

第一節(jié) 房地產(chǎn)組合投資管理

一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念

組合投資管理是一種不同于個別資產(chǎn)管理的新型投資管理理論，最早應(yīng)用于證券投資領(lǐng)域。投資者進行組合投資是為了降低投資風險并實現(xiàn)收益最大化的目標。通過科學的組合投資，投資者可以在收益與風險之間找到平衡點，即在風險既定的條件下實現(xiàn)收益最大化，或在收益既定的前提下使風險盡可能降低。隨著物業(yè)經(jīng)營管理的發(fā)展，組合投資理論將在房地產(chǎn)投資管理中得到廣泛應(yīng)用。

（一）組合投資管理

管理是指對一個經(jīng)濟單位所擁有的資源——人力資源、金融資源、物資資源和信息資源等以有效的方式進行計劃、組織、領(lǐng)導和控制，實現(xiàn)預(yù)定目標的行為過程。一般說來，管理有兩種含義：一種偏重于控制、調(diào)節(jié)，指政府對企業(yè)或上級對下級采取的行為；另一種偏重于經(jīng)營、運籌，是機構(gòu)內(nèi)部人員對自身的經(jīng)濟活動的內(nèi)容(結(jié)構(gòu)、數(shù)量、時間和空間的安排)所采取的行為。組合投資管理屬于后一種，是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎(chǔ)上，將投資資金用于購置多種資產(chǎn)，形成投資組合，并對投資組合進行動態(tài)監(jiān)控、調(diào)整，以期獲得預(yù)定收益的行為。

根據(jù)上述組合投資管理的定義可以看出，組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。組合投資管理的對象是由多種資產(chǎn)構(gòu)成的投資組合；管理者是指構(gòu)建投資組合并對其進行監(jiān)控、調(diào)整的人員或機構(gòu)；管理方法是指識別證券收益風險結(jié)構(gòu)、設(shè)計投資組合及調(diào)整優(yōu)化投資組合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。

（二）房地產(chǎn)組合投資管理（熟悉）

房地產(chǎn)組合投資是房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合或者組合。雖然投資組合可以只包括一種資產(chǎn)，但人們通常認為投資組合是不同類型資產(chǎn)的混合。

房地產(chǎn)組合投資管理，即對房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進行優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)、管理的過程，包括確定業(yè)主的投資目標，評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃，保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等以實現(xiàn)組合投資收益的最大化。

房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估組合投資績效，客戶報告與現(xiàn)金管理等。

通常，投資者既關(guān)心投資的預(yù)期收益率，也關(guān)心投資的風險。將不同類型的投資組合在一起時，可以降低投資組合的風險，而投資組合的收益沒有發(fā)生變化，或者變化很小(相對風險的下降幅度)。將不同類型的投資組合起來的，也就是投資多元化的過程。投資多元化的價值來源于資產(chǎn)組合過程中獲得的風險的下降。如果不考慮稍微高一點(在某些情況下并不高)的交易成本，這種風險的下降對投資者而言是沒有成本的。所以，現(xiàn)代投資者更多的是持有多元化的投資組合，或者多元化的投資組合的一部分。

二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟（熟悉）通常，組合投資管理工作包括如下五個步驟：

（一）制訂投資方針和政策

制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。投資者要實現(xiàn)預(yù)期的特定投資目標，就必須事先確定投資方針和政策。

投資者從事房地產(chǎn)投資時，投資的對象主要是不同區(qū)位、不同類型的物業(yè)，必然要與風險、收益、投資期限等因素發(fā)生聯(lián)系，因此，制定投資方針和政策需考慮：投資數(shù)量、對風險的承受能力和投資期限等。

（二）投資分析

投資分析是組合投資管理的第二步，包括宏觀分析、行業(yè)分析及微觀分析等，其目的在于分析影響投資活動的各種因素（諸如宏觀經(jīng)濟因素、市場微觀因素、政治因素等）及區(qū)域規(guī)劃的變化，從而識別不同投資對象的收益風險特征，判斷投資對象的現(xiàn)行價格是否合理，從而尋找較好的投資機會，為構(gòu)建投資組合奠定基礎(chǔ)。

（三）構(gòu)建投資組合

構(gòu)建投資組合是組合投資管理中重要的一步。在構(gòu)建投資組合的過程中，定時、選擇、多樣化等重要問題是組合投資管理者必須考慮的。定時是指對市場時機的把握，同宏觀分析密切。選擇是指確定對哪些物業(yè)進行投資，投資的比例是多少，同微觀分析有關(guān)。多樣化是指為了減少非系統(tǒng)風險而采用的分散投資策略。

（四）投資組合的調(diào)整

對投資組合進行適當?shù)恼{(diào)整是確保實現(xiàn)投資目標的重要手段。對于已建立的投資組合，必須進行不斷的監(jiān)控，一旦市場的變化使其不能滿足投資者的要求，不利于投資目標的實現(xiàn)，就應(yīng)及時地對投資組合進行調(diào)整。

（五）投資績效評估

通常，投資組合績效評估的方法是將所要評估的投資組合成果與其他可替代的投資組合的績效進行比較，并進而考察投資績效是源于投資管理者的技能還是運氣。

58.組合投資管理工作正確的工作順序是(D)。①投資分析 ②投資組合的調(diào)整 ③構(gòu)建投資組合④投資組合績效評估 ⑤制定投資方針和政策（2011年）

A.⑤①②③④ B.①⑤②③④

C.①⑤③④②

D.⑤①③②④

三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用（了解）組合投資理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用步驟是：(1)投資者確定投資目標和準則，投資的計劃和措施。

(2)檢驗可供選擇的房地產(chǎn)項目是否符合基本的市場周期規(guī)律和其他隱含準則。

(3)用基本的財務(wù)可行性分析模型來分析每一個房地產(chǎn)項目。該財務(wù)可行性分析模型考慮了市場發(fā)展的相關(guān)信息，如在出租率和租金相對較低但迅速增長的復(fù)蘇階段，應(yīng)使用一個較低的資本化率。

(4)要進行合約的初步談判，商定所選資產(chǎn)的購置條件。

(5)詳細可行性研究，要在經(jīng)濟周期和市場周期的背景中預(yù)測出租率、租金率、經(jīng)營成本和資本成本。

(6)選擇合理的融資與稅收結(jié)構(gòu)，以便做出更好的資金安排。

(7)將預(yù)測數(shù)據(jù)用于分析投資的折現(xiàn)后現(xiàn)金流，進而評估房地產(chǎn)項目的收益率、風險和對投資組合的影響。

(8)進行談判，安排物業(yè)的交接事宜。

(9)根據(jù)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)基礎(chǔ)上得到的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預(yù)測結(jié)果，制定投資戰(zhàn)略，并據(jù)此對購置的房地產(chǎn)進行管理，如在預(yù)期市場將處于復(fù)蘇階段的時候，逐步上調(diào)租金或更新短期合約。

(10)在合適的市場時點做出處置物業(yè)的決策，同時安排下一步的投資事宜。這時，投資者就完成了一個完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

第二節(jié) 大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

一、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)及其管理（熟悉）

（一）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)

企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。在企業(yè)資產(chǎn)負債表中，物業(yè)資產(chǎn)包括以下六類細目：

(1)建筑物：包括在公司物業(yè)、廠房和設(shè)備賬戶列支的建筑費用。(2)在建工程：未完工的廠房、設(shè)備、建筑物等的折現(xiàn)金額。(3)土地：用于生產(chǎn)的土地費用。

(4)租賃費用：租賃物業(yè)、廠房、設(shè)備的折現(xiàn)值。

(5)自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等。(6)其他：無法歸入上述5類的物業(yè)、廠房和設(shè)備的附屬部分。

（二）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理。對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值體現(xiàn)在對主營業(yè)務(wù)的貢獻而不是投資價值方面。在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)被視為人力、資本、信息、技術(shù)之外的第五種戰(zhàn)略資源。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括計劃、獲取、管理和處置建筑物和土地的活動，其目的在于調(diào)整資產(chǎn)管理的目標，以符合企業(yè)戰(zhàn)略并使資產(chǎn)增值。

59．對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值主要應(yīng)體現(xiàn)在對(B)的貢獻。（2010年）

A．投資價值 B．主營業(yè)務(wù) C．賬面價值 D．歷史成本

二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（了解）

（一）編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單

沒有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的企業(yè)很難準確了解自己擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)。通常，物業(yè)資產(chǎn)清單是一個對擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)不斷更新、整理的記錄。該記錄應(yīng)包括物業(yè)的區(qū)位、用途、一般描述、規(guī)模、使用年限、獲取費用、設(shè)備改建、設(shè)備新建及重置價值等內(nèi)容。通常，當一個企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達到約50000平米時，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。

（二）設(shè)定管理目標

有些非房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家強烈要求執(zhí)行人員從經(jīng)濟角度管理企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，爭取利潤最大化。但物業(yè)資產(chǎn)是否需要作為投資，并不取決于管理人員是否想從房地產(chǎn)中獲得利潤或者簡單的限制費用，而取決于企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略。通常，企業(yè)可以把物業(yè)資產(chǎn)作為費用中心或利潤中心。但現(xiàn)在的問題是多數(shù)企業(yè)既沒有把物業(yè)資產(chǎn)作為費用中心也沒有作為利潤中心，而將物業(yè)資產(chǎn)僅僅視為生產(chǎn)資源。實際上，物業(yè)資產(chǎn)的管理應(yīng)服務(wù)于主營業(yè)務(wù)或作為投資，從收入中獲益。

（三）控制成本

成本控制是物業(yè)資產(chǎn)管理最強的動機之一。單部門需與物業(yè)資產(chǎn)管理部門協(xié)商，達成租用協(xié)議。通過這樣的管理的方式，可以有效降低物業(yè)運營成本。

在控制成本時，還需要考慮物業(yè)的其他機會成本。為物業(yè)選擇更合理的利用方式，使物業(yè)能夠充分發(fā)揮其效用。

（四）適時處置資產(chǎn)并獲得收入

（五）進行多樣化的物業(yè)投資

（六）結(jié)合企業(yè)主營業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式

通常，一個企業(yè)經(jīng)驗越豐富，就越注重物業(yè)資產(chǎn)占用形式的選擇。將企業(yè)業(yè)務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)占用形式分開考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產(chǎn)費用的同時保護企業(yè)主營業(yè)務(wù)活動。

企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營活動不同于一般的房地產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，其選擇主要依賴于業(yè)務(wù)性質(zhì)和業(yè)務(wù)活動中形成的物業(yè)資產(chǎn)組合“遺產(chǎn)”。如標準石油公司有一個專門機構(gòu)，從事物業(yè)資產(chǎn)剝離、重組和置換工作。零售連鎖店通常很少自己擁有物業(yè)，而是傾向于租用場所。而舊式的百貨商店和專賣店，則會選擇擁有主要街道沿線的高價物業(yè)。

（七）建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)

一個物業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)，可以是一個部門，也可以是一個子公司。通常，大多數(shù)企業(yè)傾向于選擇較為保守的部門形式，而由企業(yè)保留對所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的處置權(quán)。此時的物業(yè)資產(chǎn)管理部門大多與會計核算部門的職能合并起來。

子公司性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理部門則對管轄的物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)，獨立報稅。子公司創(chuàng)建伊始可能只能向母公司提供租賃、購置、物業(yè)資產(chǎn)管理的服務(wù)，但隨著規(guī)模擴大和業(yè)務(wù)拓展，子公司還可以為其他企業(yè)提供服務(wù)。該公司可以行使出售物業(yè)、提出訴訟等職能，還能開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。當然，它也要承擔破產(chǎn)的后果。

從國際經(jīng)驗來看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司從事重工業(yè)制造的子公司)性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)獲得了與母公司相等或超過母公司的回報率。當然，也有一些子公司如銀行、金融公司、保險公司等的子公司的回報率比其母公司的要低。但這些物業(yè)資產(chǎn)管理公司為母公司提供了一種很好的避稅途徑。

（八）明確物業(yè)管理師的責任

通常，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個領(lǐng)域的活動：（1）購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)。包括房地產(chǎn)投資需求的識別、區(qū)位選擇、物業(yè)購置、過剩物業(yè)的識別和處置、設(shè)計確定、施工監(jiān)督等。（2）財務(wù)。包括資本預(yù)算、財務(wù)分析、物業(yè)稅評估等。（3）管理人員職能。包括物業(yè)管理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄。

（九）審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問

三、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理信息系統(tǒng) 信息技術(shù)的發(fā)展給物業(yè)資產(chǎn)管理提供了便捷的工具?，F(xiàn)在，國外很多企業(yè)采用物業(yè)資產(chǎn)管理的專業(yè)軟件，極大地提高了物業(yè)資產(chǎn)管理的效率。

總之，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理在我國還是一個新領(lǐng)域?？梢灶A(yù)見，隨著我國大型企業(yè)的發(fā)展及市場競爭的加劇，對物業(yè)資產(chǎn)管理的需求也會不斷增加。有效的物業(yè)資產(chǎn)管理將會提升我國大型企業(yè)的競爭力，促進其健康發(fā)展。

第三節(jié) 設(shè)施管理

一、基本概念

按照國際設(shè)施管理協(xié)會(1FMA)和美國國會圖書館的定義，設(shè)施管理是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”，它“將物質(zhì)的工作場所與人和機構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術(shù)的基本原理”。

物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對象是人，目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

59.關(guān)于設(shè)施管理的說法，錯誤的是(B)。（2011年）

A.設(shè)施管理概念的誕生，是物業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展的必然結(jié)果

B.設(shè)施管理的目標是維護費用最低

C.設(shè)施管理的概念已從“硬件”管理，擴充到“軟件”管理

D.設(shè)施管理的服務(wù)對象是人

二、設(shè)施經(jīng)理與設(shè)施管理的主要內(nèi)容（熟悉）

（一）設(shè)施經(jīng)理

通常，設(shè)施經(jīng)理的工作包括非職業(yè)性工作和職業(yè)性工作兩大類。那些非職業(yè)性的工作是設(shè)施使用者最常見的、與其工作和生活息息相關(guān)的部分活動，如保安和清潔衛(wèi)生等。而職業(yè)性工作則屬戰(zhàn)略層次上的工作，如決策物業(yè)區(qū)位、預(yù)測未來企業(yè)空間需求以及確定空間使用方式來潛在的提高企業(yè)競爭優(yōu)勢等。目前，國外的設(shè)施經(jīng)理在監(jiān)視設(shè)施運營狀況的同時，其中心工作已經(jīng)上升為戰(zhàn)略層次上的管理，并在企業(yè)的整體業(yè)務(wù)發(fā)展方面起到了更大的作用。

設(shè)施經(jīng)理直接向公司董事或高級管理層匯報有關(guān)工作場所的問題和使用狀況。他受過多方面技能(如對員工的管理技能、財務(wù)管理技能、技術(shù)技能等)的正規(guī)教育，能夠為實現(xiàn)公司目標來管理相關(guān)工作場所。設(shè)施經(jīng)理很可能領(lǐng)導和管理著一個設(shè)施管理小組。這個小組輔助他管理工作場所的日常運營，而設(shè)施經(jīng)理的精力則主要集中在工作場所的戰(zhàn)略規(guī)劃和組織問題上。

（二）設(shè)施管理涉及的主要問題（熟悉）

（1）所有權(quán)的費用。（應(yīng)該指的是購買這些設(shè)施、設(shè)備的費用）設(shè)施所有權(quán)的費用包括最初的和正在發(fā)生的費用。管理時，應(yīng)該知道需要的費用，并通過計劃分配，提供這些費用。

（2）生命周期內(nèi)的花費。一般說來，所有的經(jīng)濟分析和比較都應(yīng)該基于生命周期花費，不能只考慮資本費用和最初的費用。

（3）服務(wù)的融合。在管理時應(yīng)將不同的服務(wù)進行融合，例如將設(shè)計（指需要配置的設(shè)施類型、數(shù)量等的設(shè)計）和運作（指購買或租賃以及安裝等環(huán)節(jié)）融合起來。

（4）運作和維護的設(shè)計。指的是即使設(shè)施的運作者和設(shè)施的維護者都是承包商，也應(yīng)該積極參與設(shè)計審查。

（5）委托的責任。項目管理的功能應(yīng)該歸入到預(yù)算項目中去，由一位經(jīng)理對各項工作負責。

（6）費用的時效性。指的是費用是有時效的，過一段時間就應(yīng)該比較一下。（7）提高工作效率。應(yīng)該時常通過特定的比較、使用者的反饋以及管理來判斷其效率。

（8）生活質(zhì)量。設(shè)施經(jīng)理應(yīng)該設(shè)法提高和保護職員的生活質(zhì)量。（9）設(shè)施的冗余和靈活性。因為承租戶的工作本身經(jīng)常是部分在變化的，導致設(shè)施的使用也隨之變化，所以設(shè)施經(jīng)理必須進行設(shè)施的冗余和靈活性分析。

（10）作為資產(chǎn)的設(shè)施。設(shè)施應(yīng)該被看作是可以通過各種途徑給公司帶來收益的有價值的資產(chǎn)。

（11）設(shè)施管理的商業(yè)職能。指的是設(shè)施管理應(yīng)該和公司的業(yè)務(wù)同時發(fā)展、同步規(guī)劃。

（12）設(shè)施管理是一個連續(xù)的系統(tǒng)。設(shè)施管理從開始計劃到進行處理，是一個連續(xù)的過程，不是一系列分立項目的組合。

（13）服務(wù)。設(shè)施管理只提供了一種產(chǎn)品：服務(wù)。設(shè)施管理的本質(zhì)是強調(diào)權(quán)利和順從，同時也應(yīng)該具有靈活性和服務(wù)性。

(三)生命周期成本與設(shè)施管理

生命周期成本是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。它往往數(shù)倍于設(shè)備購置費用。生命周期成本并不是只在初始投資時發(fā)生，而是在整個壽命周期內(nèi)按時間序列發(fā)生的。

將設(shè)備或系統(tǒng)在壽命周期內(nèi)的全部開支加在一起再折現(xiàn)換算為等價均勻的全年費用。這時必須考慮折現(xiàn)率即利率的影響。很顯然，設(shè)備和系統(tǒng)的等價均勻的全年費用越小，其經(jīng)濟效益越高。設(shè)施管理的目的就是最大限度地降低等價均勻的全年費用。因此，設(shè)施經(jīng)理需要參與到設(shè)計環(huán)節(jié)中，使最初的設(shè)計施工不只為初投資負責，更要為降低設(shè)備系統(tǒng)生命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設(shè)施管理著想，具有全局觀和系統(tǒng)觀，最終使業(yè)主得益。

運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值。例如，可以計算滿足同樣需求的兩種選擇權(quán)的優(yōu)劣——是在郊區(qū)建造房屋還是在城市租房。

（四）全面質(zhì)量管理在設(shè)施管理中的應(yīng)用

在設(shè)施管理中，如果整合好質(zhì)量管理，可以使得設(shè)施部門和所支持的業(yè)務(wù)都有較大的提高和改善。這一整合過程由質(zhì)量的五大支柱構(gòu)成：（1）質(zhì)量服務(wù)從用戶服務(wù)開始，只有用戶能決定你是否做得正確以及所做的效果如何。

（2）必須承諾不斷進步。設(shè)施質(zhì)量管理的核心是持續(xù)改進技術(shù)水平和管理水平。外部環(huán)境的變化實在太快，如果我們不能不斷進步，我們就會落后，這就是為什么持續(xù)改進如此重要的原因。

（3）必須愿意并能夠接受評價與評價自身。隨時間進行跟蹤性衡量，是高質(zhì)量設(shè)施管理的基礎(chǔ)。在進行標準設(shè)置的時候需要考慮一個重要因素——效率。越來越多的部門發(fā)展了基于成本使用效率的衡量指標(比如每平方米的總設(shè)施成本、效用成本、單個住戶的總成本等)。設(shè)施經(jīng)理正趨向于管理效率的衡量。但如何衡量服務(wù)效果，卻是大多數(shù)設(shè)施管理部門沒有解決好的問題。實際上，服務(wù)效果是由用戶決定的，用戶的意見應(yīng)該成為衡量工作效率的基本依據(jù)。設(shè)施經(jīng)理需要通過各種手段掌握用戶對服務(wù)質(zhì)量的印象。

（4）必須授權(quán)給雇員，必須讓他們承擔責任，必須在更廣泛的范圍內(nèi)考察雇員自身和他們的工作。權(quán)利的下放需要經(jīng)過系統(tǒng)訓練。

（5）質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。設(shè)施管理中需要處理好與公眾的關(guān)系，尤其要注意推銷自己的服務(wù)和部門。推銷的目的是增加服務(wù)的知名度，同時減少設(shè)施部門推行制度和程序的阻力。

三、設(shè)施管理在我國的發(fā)展現(xiàn)狀（了解）

我國的物業(yè)設(shè)施管理同國外比較，還相當滯后。這主要表現(xiàn)在： 第一是觀念上的落后。

第二是服務(wù)的對象不明。認為只要設(shè)備設(shè)施無故障、能運轉(zhuǎn)便是物業(yè)設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，造成許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏。物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對象是人，應(yīng)以保證大樓用戶的健康、舒適和效率為最高目標。第三是國內(nèi)物業(yè)設(shè)施管理的技術(shù)含量不高，憑經(jīng)驗、拼設(shè)備等手工作坊式的運作還是國內(nèi)物業(yè)設(shè)施管理的主流。

第四是人才嚴重匱乏。

四、設(shè)施管理的發(fā)展（了解）

設(shè)施管理正在趨向于國際化。隨著發(fā)展中國家經(jīng)濟的增長，企業(yè)開始關(guān)心如何妥善地管理自己的設(shè)施。同時，隨著計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的過渡，政府的設(shè)施和大量存貨的管理也變得很重要。這對設(shè)施管理職業(yè)的發(fā)展頗具價值。

有關(guān)設(shè)施管理的方法越來越多，而且越來越好。如相應(yīng)的設(shè)施管理信息系統(tǒng)，可以使得設(shè)施經(jīng)理在建立公司運作需求檔案的基礎(chǔ)上，幾乎不需要努力或訓練就可以選擇出最需要提供服務(wù)的樓宇或設(shè)施。又如，預(yù)防性的維護工具可以為設(shè)施管理人員在關(guān)鍵設(shè)施出毛病前發(fā)出預(yù)警。而且，新型的評價方法和評價模型允許設(shè)施管理人員開展設(shè)施管理的模擬訓練。這都會有力地促進設(shè)施管理的發(fā)展。

第四節(jié)

不良物業(yè)資產(chǎn)管理

一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)(一)不良資產(chǎn)

不良資產(chǎn)是一個寬泛的概念。從財務(wù)分析的角度來看，不良資產(chǎn)包括以下內(nèi)容：

(1)以應(yīng)收賬款(包括應(yīng)收票據(jù)等)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要是指企業(yè)無法收回的應(yīng)收賬款，具體形式有三種，即逾期的應(yīng)收賬款、呆滯的應(yīng)收賬款和壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款。

(2)以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要有以下幾種形式：因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產(chǎn)品；因自然或人為因素造成的毀損、變質(zhì)而喪失了使用價值的產(chǎn)品；因技術(shù)進步造成的功能落后、被淘汰的產(chǎn)品；因市場價格變化，價值已嚴重貶值的產(chǎn)品；以殘次品形式積壓的產(chǎn)品。(3)以短期投資、長期投資形式存在的不良資產(chǎn)，主要包括證券投資、項目投資、股權(quán)投資與合資經(jīng)營公司等形式存在的不良資產(chǎn)。

(4)以固定資產(chǎn)和在建工程形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。有些進口設(shè)備、國內(nèi)采購設(shè)備由于各種原因未能投入使用，常年被擱置在庫房，甚至被露天擱置，已經(jīng)完全報廢、毀損。有些投資項目，由于后續(xù)資金不足或市場發(fā)生變化等原因一直處于停工狀態(tài)。還有些企業(yè)因管理不善，未經(jīng)批準低價處理固定資產(chǎn)或固定資產(chǎn)丟失等，造成企業(yè)資產(chǎn)的直接流失，但是未作賬務(wù)處理等。

(5)以無形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。由于有些商標、專利和專有技術(shù)等無形資產(chǎn)其自身價值已經(jīng)喪失，而本身的費用尚未攤銷完畢，仍然掛在賬上。

(6)以開辦費、待攤費用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。(7)因其他原因形成的不良資產(chǎn)。(二)不良物業(yè)資產(chǎn)（了解）

不良物業(yè)資產(chǎn)也有多種表現(xiàn)形式。具體包括：(1)房地產(chǎn)不良貸款；

(2)金融機構(gòu)直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn)；(3)其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物；(4)其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。

二、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過程（了解）

1．經(jīng)濟周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因。在經(jīng)濟上升時期，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為良好的增值潛力，吸引著各方資金特別是銀行資金的踴躍介入。當經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，房地產(chǎn)業(yè)則是首先受到?jīng)_擊的行業(yè)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場價值的嚴重縮水，形成大量的不良資產(chǎn)。

2．房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動器。目前的房地產(chǎn)貸款形式主要是物業(yè)抵押貸款。通常，在房地產(chǎn)發(fā)展處于擴張和繁榮時期，房地產(chǎn)評估價格較高，相應(yīng)的貸款額也較高，從而為形成不良房地產(chǎn)埋下了伏筆。當房地產(chǎn)虛假繁榮的泡沫開始破裂時，高額抵押貸款帶來的巨量的房地產(chǎn)，便有可能成不良物業(yè)資產(chǎn)。

3．銀行貨幣資金運動的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因。從現(xiàn)象上看，我國不良資產(chǎn)的形成原因是多方面的，既有經(jīng)營和使用貨幣資金主體的內(nèi)部因素，又有使貨幣資金沉淀、死滯的外部經(jīng)濟環(huán)境因素。從內(nèi)部因素來看，主要源于銀行和企業(yè)自身。一是使用貨幣資金的企業(yè)，在深化改革、擴大發(fā)展的過程中，采用過度負債的經(jīng)營方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環(huán)債”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，嚴重影響了信貸資產(chǎn)質(zhì)量。貸款被企業(yè)作為流動資金長期占用，償還能力極低，嚴重影響了信貸資產(chǎn)的安全性、流動性、盈利性。不僅如此，一些企業(yè)借口產(chǎn)權(quán)制度改革，懸空、擱置、推脫、逃避銀行債權(quán)，又生成大量銀行不良債權(quán)。二是經(jīng)營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷是造成不良資產(chǎn)生成的直接原因。由于資金所有者——銀行與資金使用者——企業(yè)之間的信息不對稱性，尤其是財務(wù)信息嚴重失真，財務(wù)約束軟化，使銀行在發(fā)放貸款前很難對項目進行高質(zhì)量的評估，加之貸款審批中的風險意識薄弱及主觀隨意性強，有的甚至是違規(guī)發(fā)放貸款，貸款的發(fā)放與回收沒有責任到人，而貸款發(fā)放后又缺乏監(jiān)管，致使貸款發(fā)放后，銀行處于被動的風險接受地位。從外部因素來看，主要源于國家政策調(diào)整和政府干預(yù)。不同的歷史時期，國家的產(chǎn)業(yè)政策也有所不同。而國家的產(chǎn)業(yè)政策又是通過運用包括資金傾斜、物價調(diào)整在內(nèi)的經(jīng)濟政策和行政手段并重來貫徹實施的。伴隨每次產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，總會使一批不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，這是導致不良資產(chǎn)形成的重要原因。

三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標和原則（了解）

無論何種原因形成的不良資產(chǎn)都表現(xiàn)為共同的特征，即銀行貨幣資金運動的中斷。而要使中斷的貨幣資金連接起來，必須借助于債務(wù)人以物抵債或資產(chǎn)重組等實物資金運動方式。

（一）不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標

我國處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標，是最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。在力求實現(xiàn)主要目標的同時，還需要兼顧以下目標：在較短的時間內(nèi)盡快收回債權(quán)，培育資本市場，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，幫助企業(yè)進行戰(zhàn)略性改組，培養(yǎng)專業(yè)人員，完善有關(guān)法律體系等。

不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過程中應(yīng)遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項目開展工作。其次，要先易后難、先大后小。再次，要充分利用各種技術(shù)方法。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發(fā)”為主。

四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理（了解）

（一）不良物業(yè)資產(chǎn)評估

由專業(yè)化公司接收和處置不良物業(yè)資產(chǎn)，其前提和基本依據(jù)是房地產(chǎn)價格。這里，房地產(chǎn)價格分為兩個層面：一是金融體系把不良物業(yè)資產(chǎn)出售給資產(chǎn)管理公司時的價格，稱為接收價格；二是資產(chǎn)管理公司在處置不良物業(yè)資產(chǎn)時的價格，稱為處置價格。

1．接收價格評估

我國資產(chǎn)管理公司在接收不良資產(chǎn)時，按資產(chǎn)的賬面價值進行移交。這種價格不是實際意義上的接收價格，而是操作上采取的一種方式，以迅速交接并消除銀行的不良資產(chǎn)。因而，在接收以后，有必要評估接收價格。

由于不良物業(yè)資產(chǎn)涉及的貸款筆數(shù)很多，資產(chǎn)總額巨大，不可能按常規(guī)方法逐項評估。因此接受價格的評估，應(yīng)當是粗線條的快速評估，要求在短時間內(nèi)完成，評估價值允許與實際處置時的價值有一定的偏離。

可以按照以下思路評估接收價格：收集整理評估對象的有關(guān)資料，借助專家對資產(chǎn)進行分類整理；在整理的基礎(chǔ)上對評估對象進行分組打包；在各種類別資產(chǎn)中選擇典型項目進行評估；由專家根據(jù)典型評估結(jié)果，對不同類別的項目分別進行整體評估；評出整體接收價格。

評估時也可根據(jù)不良資產(chǎn)的平均回收概率，設(shè)定一定的折扣率，乘以賬面價值，得出接收價格。

如果物業(yè)資產(chǎn)流動性較好，有比較活躍的二級市場，評估時可參照市場價值。2．處置價格評估

物業(yè)資產(chǎn)處置過程也是實現(xiàn)最終價值的過程。處置價格實質(zhì)上就是市場交易價格。處置價格評估可以采用較成熟的市場法、收益法和成本法。

（二）不良物業(yè)資產(chǎn)處置

（1）以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對抵債物進行處置。

（2）實施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過階段性持股后適時轉(zhuǎn)讓股權(quán)。（3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)。法律訴訟是一種常見的追償方式。減讓清收是指通過債權(quán)人、債務(wù)人協(xié)商或法院裁決，債權(quán)人減讓部分債權(quán)，損失一部分權(quán)益，債務(wù)人對剩余債務(wù)以現(xiàn)金資產(chǎn)一次或分次償還來終結(jié)債務(wù)的一種追償方式。

以上三種方式都要經(jīng)過將債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過程。

（4）重組。一是資產(chǎn)重組，可有如下具體做法：一是可以采取和其他房地產(chǎn)項目進行調(diào)換，增強規(guī)模效益，增加價值；二是購買配套物業(yè)，增強現(xiàn)有房地產(chǎn)整體功能；三是對房地產(chǎn)進行更新、修葺，提高使用效益；四是完成在建工程，增加房地產(chǎn)附加值。通過房地產(chǎn)資產(chǎn)重組以后再進行轉(zhuǎn)讓、出售，可以提高市場價值，增加回收率。

二是企業(yè)重組，具體作法有：一是資產(chǎn)管理公司通過行使抵押權(quán)，把抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)股權(quán)，再通過股權(quán)持有、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得房地產(chǎn)收益；二是通過企業(yè)兼并，由優(yōu)勢企業(yè)獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)，提高房地產(chǎn)使用效益，使房地產(chǎn)達到最佳最有效使用，最終提高不良物業(yè)資產(chǎn)的回收價值。

（5）公開出售。公開出售是在對資產(chǎn)進行分類打包的基礎(chǔ)上，通過公開拍賣或招標，以公開競價等方式出售不良資產(chǎn)。

60．下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的方式是(D)。（2010年）

A．重組 B．以資抵債 C．債轉(zhuǎn)股 D．贈予

五、不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務(wù)

1．搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)的直通車。如在市場發(fā)育比較成熟的地方，可以成立房地產(chǎn)收購租賃公司，通過債轉(zhuǎn)股、置換、收購等手段，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)后進行包裝，明確產(chǎn)權(quán)，租、售并舉，投資、經(jīng)營兩宜。

2．發(fā)揮房地產(chǎn)中介的橋梁作用。3．創(chuàng)造良好的法律和政策環(huán)境。

第五節(jié)

可持續(xù)的物業(yè)管理

一、可持續(xù)發(fā)展的基本概念

可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是將人、資源、環(huán)境、經(jīng)濟、社會五個相互關(guān)聯(lián)的方面放在一個大系統(tǒng)中，進行協(xié)調(diào)?？沙掷m(xù)發(fā)展的兩個基本原則是：一是滿足當前需要又不損害子孫后代滿足其需要的能力；二是一部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益。

二、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理

（一）可持續(xù)發(fā)展與住區(qū)環(huán)境

我國在1992年編制了《中國21世紀議程一中國21世紀人口、環(huán)境與發(fā)展白皮書》，提出為所有人提供舒適的住房，完善人類住區(qū)功能，改善人類住區(qū)環(huán)境。歐洲SurEuro組織為可持續(xù)物業(yè)管理編制了一個指導手冊。該指導手冊的內(nèi)容主要包括：向可持續(xù)發(fā)展方向完善日常的物業(yè)設(shè)施管理；和住戶進行合作；設(shè)施維護和修理(包括長期的維護)；居住日常服務(wù)；戶外空間維護；能源和水資源利用；廢物管理；空氣流通；更多的關(guān)注可持續(xù)發(fā)展。

（二）可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理（熟悉）

可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入下面幾個要素：（1）控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度（2）加強雨水、污水的排放、處理和再利用（3）垃圾分類處理

垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，充分利用技術(shù)優(yōu)勢，對垃圾進行綜合利用、資源利用。

80．可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理要求垃圾處理必須遵循的原則有(ACD)。（2010年）

A．無害化 B．簡單化 C．資源化 D．減量化 E．有償化（4）控制噪聲

（5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境（6）注重采用新型建材飾材和自然能源（7）提高物業(yè)管理的信息化水平

第六節(jié) 新技術(shù)應(yīng)用帶來的變革

一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)（了解）

（一）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的含義

物業(yè)管理信息系統(tǒng)，是利用計算機硬件和軟件，對物業(yè)管理中的建筑物、住戶、費用、工程、管理人員、綠地、附屬設(shè)施、治安消防、交通、清潔衛(wèi)生、投訴等信息資料統(tǒng)一進行收集、傳遞、加工、存儲、計算等操作，反映企業(yè)的各種運行狀況，輔助企業(yè)決策，促進企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃目標的應(yīng)用系統(tǒng)。

（二）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征

從計算機參與物業(yè)管理的角度出發(fā)，一個物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)包括如下特征：

（1）功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動化。

（2）采用方便靈活的輸入方法。如錄像機、水電表掃描儀等設(shè)備采集的數(shù)據(jù)資料均可引入系統(tǒng)使用。

（3）高效的查詢與輸出手段。（4）與其他軟件有良好的兼容能力。（5）具有與外界交流信息的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。（6）輔助管理人員的日常工作。

二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的建立與應(yīng)用（了解）

物業(yè)管理企業(yè)運用計算機技術(shù)參與具體事務(wù)的管理需要綜合考慮四個方面的因素；第一，管理的范圍、深度和想要達到的管理效果；第二，現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程度；第三，管理人員綜合應(yīng)用計算機的水平；第四，資金的投入。

具體來說，實行計算機管理應(yīng)當遵循下列步驟：

（一）建立以管理人員為中心的管理信息系統(tǒng)

（二）建立計算機使用制度

（三）對管理人員進行定期培訓

（四）在應(yīng)用中發(fā)展

三、智能化小區(qū)管理（了解）

（一）智能化小區(qū)的概念與特征

智能化小區(qū)，是指利用現(xiàn)代計算機技術(shù)、通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動化控制技術(shù)和IC卡技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)多元信息服務(wù)、物業(yè)管理、安保防災(zāi)及住宅智能化的系統(tǒng)集成，為住戶提供安全、舒適的家居環(huán)境和快捷、高效的服務(wù)與管理的住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)具有以下的功能特征：

(1)各住宅單元內(nèi)部具備安保防災(zāi)措施與生活服務(wù)的綜合智能控制器，各住宅單元與小區(qū)和社會之間具有高度的信息交互能力；

(2)小區(qū)內(nèi)部具備完善的安保系統(tǒng)、全面的公用設(shè)施監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息化的社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng)；

(3)能為小區(qū)內(nèi)住戶提供多種多媒體信息服務(wù)。(二)智能化小區(qū)的管理（了解）

智能化小區(qū)的物業(yè)管理，主要包括以下內(nèi)容：

(1)通信功能管理。包括電話(可視電話)、電視(有線電視、衛(wèi)星電視、會議電視)、傳真、高速數(shù)據(jù)通信、電子郵件、家庭辦公系統(tǒng)、背景音樂廣播、緊急廣播、電話遙控、遠程教育、遠程醫(yī)療、遠程控制、家庭購物和國際互聯(lián)網(wǎng)訪問等。

(2)安全技術(shù)防范。包括防盜防劫報警、火災(zāi)報警與消防聯(lián)動、有害氣體報警、緊急呼救、遠程監(jiān)聽、電視監(jiān)控與錄像、可視對講、分區(qū)分時布防撤防、出人口及門禁管理、巡更、周界防衛(wèi)、車庫管理、設(shè)備狀態(tài)監(jiān)控和防破壞報警等。

(3)樓宇設(shè)備及家電控制。包括三表(水、電、氣)數(shù)據(jù)自動采集與傳輸、給水排水、供配電、空調(diào)、多功能卡、火災(zāi)報警與消防聯(lián)動、程序自動化控制、紅外遙控調(diào)節(jié)功能(空調(diào)、音響、電視等)、室內(nèi)無線遙控、電源控制及調(diào)光和電梯控制與監(jiān)視等。

(4)信息服務(wù)。包括綜合信息查詢功能、電子新聞、電子報刊雜志、電子圖書館、電子博物館、網(wǎng)上旅游、旅游服務(wù)、家庭信息中心、證券股票交易、電子商務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)信息發(fā)布和其他增值信息服務(wù)等。(5)康樂舒適功能。包括交互式多媒體游戲、卡拉OK點播、網(wǎng)上博奕、視頻點播、收費電視、音樂與劇場轉(zhuǎn)播、頻道租用、交互家庭購物等。

(6)社區(qū)服務(wù)功能。訪客服務(wù)、電子銀行與投資理財、家庭轉(zhuǎn)賬、三表自動收費、交互物業(yè)管理服務(wù)、交互遙距學習(網(wǎng)上學院和網(wǎng)上實驗室)、交互醫(yī)療診斷、一卡通服務(wù)、報修管理、停車場、住戶信息管理、收費管理、物業(yè)服務(wù)管理、社區(qū)娛樂信息及管理和小區(qū)公告板等。

小區(qū)智能化領(lǐng)域里的產(chǎn)業(yè)鏈由智能化設(shè)備生產(chǎn)和研發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)運營商、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司和住戶組成。目前我國宜采用協(xié)同式商務(wù)，在社區(qū)內(nèi)建一個統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺，將商品制造商和供應(yīng)商變成一個個的專業(yè)化伙伴的聯(lián)合體，為住戶的需求提供產(chǎn)品和服務(wù)。練習:

1、關(guān)于組合投資的說法中，不正確的是（）。

A.組合投資的目的是為了降低投資風險并實現(xiàn)收益的最大化 B.投資者可以在風險既定的條件下實現(xiàn)收益最大化

C.組合投資可以使投資者在收益既定的前提下使風險盡可能降低 D.房地產(chǎn)業(yè)是最早應(yīng)用組合投資管理的行業(yè)

2、我國處理不良資產(chǎn)的主要目標是（）。A.在較短的時間內(nèi)盡快收回債權(quán) B.最大限度地出售不良資產(chǎn)，減少損失 C.培育資本市場，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置

D.幫助企業(yè)進行戰(zhàn)略性改組，培養(yǎng)專業(yè)人員，完善有關(guān)法律體系

3、設(shè)施經(jīng)理的工作通常包括非職業(yè)性和職業(yè)性工作，屬于職業(yè)性工作的有（）。

A.保安工作 B.清潔衛(wèi)生和修理工作 C.決策物業(yè)區(qū)位 D.預(yù)測未來企業(yè)空間需求 E.確定空間使用方式

4、不良資產(chǎn)的處置方法有多種，下列方法中需要經(jīng)過債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過程的有（）。

A.以資抵債 B.實施債轉(zhuǎn)股 C.重組 D.采取法律訴訟和減讓清收的方式追償務(wù) E.公開出售

5、下列關(guān)于可持續(xù)發(fā)展的說法中，正確的有（）。

A.可持續(xù)發(fā)展的基本原則之一是一部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益

B.可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，涵蓋對于各種能源的節(jié)約和充分利用 C.物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，主要在于發(fā)展商的投入和政府部門的支持 D.可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)的物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入控制空氣質(zhì)量等因素

E 可持續(xù)發(fā)展要滿足當前又不損害子孫后代滿足需要的能力

第三篇：物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》第五章

物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》第五章（3）

二、房地產(chǎn)市場細分

從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。

（一）按地域細分

房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場、山東省房地產(chǎn)市場等。當然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。

（二）按房地產(chǎn)用途細分

由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標準工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

（三）按存量增量細分

通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

（四）按交易形式細分

按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。由于同一時期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對市場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權(quán)屬于國家，因此土地交易實質(zhì)是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

（五）按目標市場細分

從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

三、房地產(chǎn)市場指標

反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

（一）供給指標

1．存量（Stock，St），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

2．新竣工量（New Completions，NCt），指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

3．滅失量（δ），指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

4．空置量（VCt），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積”。

5．空置率（VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。

7．房屋施工面積（Houses Under Construction，BUCt），是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。

8．房屋新開工面積（Construction Starts，CSt），是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

9．平均建設(shè)周期（Construction Period，CPt），指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積（CPt=BUCt/NCt）。

10．竣工房屋價值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風設(shè)備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資。竣工房屋價值一般按結(jié)算價格計算。

第四篇：物業(yè)經(jīng)營管理模擬3

《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬

（三）一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在（）之間。

A.1000～3000m B.3000 ~5000m C.3000 ~10000m D.5000 ~10000m 2.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為（）。

A.物業(yè)管理或設(shè)施管理B.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

C.房地產(chǎn)組合投資管理D.以上全是

3．下列（）不屬于房地產(chǎn)間接投資的形式。

A.房地產(chǎn)置業(yè)投資B.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

C.投資于房地產(chǎn)投資信托基金D.購買住房抵押支持證券 4.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為（）。

A.獲得預(yù)期收益的大小B.獲得預(yù)期收益可能性的大小

C.未獲得預(yù)期收益的大小D.未獲得預(yù)期收益可能性的大小 5．下列說法中，對“區(qū)位”的描述錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位?！边@充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性

B.影響房地產(chǎn)投資成敗的要素就是區(qū)位選擇，只有選擇好的區(qū)位，才能降低風險

C.隨著宏觀社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷發(fā)生變化

D.房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕不能簡單地將其理解為地理位置，還應(yīng)重點考察其在城市社會經(jīng)濟活動中的位置，在整體市場供求關(guān)系中的位置，在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置

6．大修理基金是（）的別稱。

A.運營費B.抵押款C.準備金D.稅金

7.年利率為12％，存款額為1000元，期限為一年，按一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為（）元。

A.1120．00 B.1125.51 C.1126．83 D.1130．93 8.某寫字樓投資項目在10年持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元，第10年年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如果折現(xiàn)率為10%,則該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（）元。

A.536．48 B.537．66 C.538．55 D.539．66 9．設(shè)備更新的核心工作是（）。

A.考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量B.物質(zhì)資產(chǎn)的價值

C.確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命D.取決于有形的磨損的速度 10．屬于長期償債能力指標的是（）。

A.資產(chǎn)負債率B.償債備付率C.借款償還率D.利息 11.等額還本利息照付是指（）。

A.借款期間每期僅支付當期利息，而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息

B.規(guī)定期限內(nèi)分別歸還等額的本金和相應(yīng)的利息

C.在規(guī)定期限內(nèi)分別等額攤還本金和利息

D.借款期末一次償付全部本金和利息

12．物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備（）。

A.有用性B稀缺性C.有效需求D.以上全是

13.現(xiàn)有一套建筑面積為100M2，單價為3000元／㎡的住房，如果在成交日期時一次付清，則給予折扣5%，那么其實際單價為（）元／㎡。

A.3000 B.2928 C.2850 D.2630 14.條件同上題，其名義總價為（）萬元。

A.30 B.29 C．28 D.25 15．下列（）又稱折余價值。

A.原始價值B.財面價值C.市場價值D.政府定價

16.在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長，導致人口數(shù)量增加或減少的是（）。

A.人口自然增長B.人口凈增長C.人口負增長D.人口機械增長

17.某宗物業(yè)的正常成交價格為2500元／㎡，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%。則賣方實際得到的價格為（）元。

A.2235 B.2325 C．2625 D.2726 18.先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法，指的是（）。

A.成本法B.市場法C.估價法D.折舊法

19.下列選項中，不是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量的是（）。

A.政治制度的變遷B.自然、人文環(huán)境的變化

C.市場的供給D.信息、通信技術(shù)水平的提高 20.制訂物業(yè)管理計劃的基本原則是（）。

A.物業(yè)管理師必須參加和主持

B.發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與

C.實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定

D.以上全部正確

21．從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距，是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中的（）。

A.總量結(jié)構(gòu)B.區(qū)域結(jié)構(gòu)C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D.供求結(jié)構(gòu)

22.在任何市場上，某種商品的（）反映了當時的市場供求狀況。

A.價值B.功能C.產(chǎn)品D.價格

23．房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的（）進行分析。

A.宏觀因素B.微觀因素C.整體結(jié)構(gòu)D.部分設(shè)施 24．房地產(chǎn)市場的運作機制，在很大程度上取決于（）。

A.房地產(chǎn)供給政策B.房地產(chǎn)金融政策

C.整個國家的經(jīng)濟體制D.自由市場經(jīng)濟 25．通常意義的物業(yè)租賃指的是（）。

A.產(chǎn)業(yè)租賃B.私房出租C.房屋租賃D.屋權(quán)租賃 26．租賃管理包括（）。

A.租約簽訂前階段管理B.租約執(zhí)行過程中階段管理

C.租約期滿時階段管理D.以上全部正確 27.下列選項中，（）是租賃管理中租賃方案的核心。

A.租金方案B.預(yù)算C.經(jīng)營費用D.預(yù)期收益

28.在房屋租賃合同的法律特征中，房屋租賃合同是雙務(wù)合同，這是指（）。

A.合同當事人都享有權(quán)利和負有義務(wù)的合同

B.當事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時必須付出代價的合同

C.當事人意思表示一致即告成立的合同

D.當事人雙方的權(quán)利和義務(wù)，均與合同的存續(xù)期間相關(guān)的合同 29.在租賃管理中實施CRM主要涉及（）方面的工作。

①建立詳細的租戶檔案；②租賃期內(nèi)的服務(wù)；③租金繳交的管理；

④數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析；⑤租賃期后的服務(wù)；⑥個性化服務(wù)

A.①②③⑤⑥B.②③④⑤⑥C.①②③④⑥D(zhuǎn).①②③④⑤ 30.實行一級成本核算的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，（）中可不設(shè)間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用中。

A.公司經(jīng)費B.工會經(jīng)費C.營業(yè)成本D.存貨盤虧 31．在人工成本的估算中福利費包括（）。

A.福利基金B(yǎng).工會基金C.教育經(jīng)費D.以上全部正確 32．成本預(yù)算也稱（）。

A.成本計劃B.成本估價C.成本策略D.成本方針

33．關(guān)于成本控制的分類，下列不是按控制機制分類的是（）。

A.事先控制B.前饋性控制C.防護性控制D.反饋性控制

34.在物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素中，旨在界定管理對象及其范圍的是（）。

A.業(yè)主的目標B.物業(yè)描述C.合同期限D(zhuǎn).成本分配 35．前期物業(yè)服務(wù)合同是（）。

A.雙務(wù)合同B.有償合同C.要式合同D.諾成合同

36．物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件向社會公開招聘并確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程，指的是（）。

A.物業(yè)管理招投標B.物業(yè)管理招標C.物業(yè)管理投標D.以上全是

37．市場租金對租賃物業(yè)來說，市場租金下跌，業(yè)主利益受損，租金上漲，業(yè)主因此獲利，這是（）。

A.純粹風險B.社會風險C.特殊風險D.投機風險

38.下列關(guān)于保險的一般原則中近因原則的說法，正確的是（）。

A.近因是時間上最接近風險損失的原因

B.近因不是指促成風險損失的最直接的原因

C.近因不是時間上最接近風險損失的原因，而是指促成風險損失的最直接的原因

D.近因即是時間上最接近風險損失的原因，也是指促成風險損失的最直接的原因 39.保險合同與房屋租賃合同共有的法律特征是（）。

A.都是要式合同B.都是繼續(xù)性合同C.都是附合合同D.都是諾成合同

40.在企業(yè)財務(wù)活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程所發(fā)生的各種成本，指的是（）。

A.資金籌集B.資金運用C.資金耗費D.資金回收 41．物業(yè)管理績效評價的基本要素（）。

A.評價指標B.評價標準C.評價方法D.以上全是 42．總資產(chǎn)報酬率的計算公式是（）。

A.總資產(chǎn)報酬率?凈利潤?100%

平靜資產(chǎn)B.總資產(chǎn)報酬率?息前稅前利潤?100%

平資產(chǎn)總額主營業(yè)務(wù)收入凈額?100%

平資產(chǎn)總額C.總資產(chǎn)報酬率?D.總資產(chǎn)報酬率?主營業(yè)務(wù)收入凈額?100%

平均流動資產(chǎn)總額43．傳輸企業(yè)財務(wù)信息的重要工具和載體的是（）。

A.資產(chǎn)負債報告B.企業(yè)財務(wù)報告C.企業(yè)利潤報告D.現(xiàn)金流量報告

44.如果企業(yè)當年或三年前利潤不都為正值，虧損增加的單項修正系數(shù)為（）。

A.0．8 B.0．9 C.1．0 D.1．2 45.按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告類，可以把物業(yè)管理報告分為（）。

A.向物業(yè)業(yè)戶、租戶提交的物業(yè)管理報告B.向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告

C.向投資者董事會提交的物業(yè)管理報告D.以上全部正確 46.寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標包括（），其互相滲透。

A.經(jīng)營、管理、銷售B.經(jīng)營、管理、服務(wù)

C.經(jīng)營、銷售、服務(wù)D.管理、銷售、服務(wù) 47．寫字樓的租戶選擇，考慮的主要準則是（）。

A.潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽

B.財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利能力

C.所需的面積大小及其需要提供的特殊管理服務(wù)的內(nèi)容

D.以上全是

48.寫字樓安全管理中，（）已日益成為現(xiàn)代寫字樓物業(yè)安全的首要問題。

A.信息安全B.工程安全C.消防安全D.治安安全 49.下列可以反映業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度的是（）。

A.快與慢之分B.全與缺之分C.有與無之分D.明與暗之分

50.（）的出現(xiàn)，大大降低了人工成本，使商品的價格更加具有競爭力。

A.百貨商店B.零售市場C.超級市場D.小賣部 51．零售商業(yè)物業(yè)運作的相關(guān)理論主要集中在（）。

A.中心地理論B.同類零售商聚集理論

C.需求外部效應(yīng)理論D.以上全是 52．零售商業(yè)物業(yè)策略的核心內(nèi)容是（）。

A.制定租賃方案B.制定租賃管理C.運行管理D.運行方針 53.正確的經(jīng)營管理策略、有針對性的管理方案設(shè)計和精確的費用測算，其中（）是根本。

A.策略B.計劃C.費用D.以上全是

54.不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于管理零售商業(yè)物業(yè)的方式不盡相同，其中（）是目前最穩(wěn)妥的方法。

A.成立分公司B成立子公司C.組建項目部D.組建管理中心

55下列（）不是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場對物業(yè)經(jīng)營管理產(chǎn)生的需求。

A.房地產(chǎn)組合投資管理的需求B.房地產(chǎn)資源管理的需求

C.設(shè)施管理的需求D.不良物業(yè)資產(chǎn)管理的需求 56．在企業(yè)資產(chǎn)負債表中，物業(yè)資產(chǎn)包括（）。

①建筑物；②在建工程；③土地；④租賃費用；⑤自然資源；⑥財務(wù)；⑦其他

．A.①②③④⑤⑥B.①②③④⑤⑦C.①②③④⑥⑦D.①③④⑤⑥⑦ 57:國際設(shè)施管理協(xié)會是（）。

A.IFMA B.IFAM C.IAMF D.IMAF 58.從財務(wù)分析的角度來看，不良資產(chǎn)包括（）。

A.以開辦費、待攤費用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)B.以無形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)

C.以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)D.以上全部正確 59．提出“可持續(xù)發(fā)展”思想的是（）。

A.WCED B.WCDE C.WDEC D.WECD 60.目前，我國宜采用的商務(wù)形式為（）。

A.電子商務(wù)B.合作式商務(wù)C.協(xié)同式商務(wù)D.供應(yīng)式商務(wù)

二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）61．酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在（）。

A.服務(wù)對象不同B.地理位置不同

C.服務(wù)內(nèi)容不同D.建筑設(shè)計和裝演風格不同

E.收稅機關(guān)不同

62.居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括（）。

A.市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度

B.公共交通便捷程度

C.環(huán)境因素

D.居民人口與收入

E.人口增長數(shù)量

63.下列關(guān)于設(shè)備更新的特點分析，正確的是（）。

A.設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命

B.設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量

C.比較設(shè)備的費用和利益

D.設(shè)備更新分析以費用年值法為主

E.只比較設(shè)備的費用

64.下列關(guān)于繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則，說法正確的有（）。

A.以縱軸為時間軸，向上延伸表示時間的延續(xù)

B.以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)

C.若現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，習慣方法是將其代數(shù)和看成在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法

D.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為下一周期期末

E.相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量 65．下列說法錯誤的是（）。

A.起價是指所銷售的商品房的最低價格

B.標價又稱報價、表格價，即買方的要價

C.成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格

D.成交價的起價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平

E.均價是所銷售商品房的平均價格 66.市場法又稱（）。

A.市場比較法B.比較法C.估價法D.成比法E.土地法 67.下列選項中，會導致對商品住宅需求變化的有（）。

A.收入的變化B.其他商品的價格變化

C.對未來的預(yù)期D.政府政策的變化

E.商品的變化

68.反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括（）。

A.可供指標B.供給指標

C.需求指標D.市場交易指標

E.矢量指標

69.房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式，其特征包括（）。

A.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)B.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

C.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系D．房屋租賃關(guān)系因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止

E.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人 70．按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為（）。

A.公房租賃B.定期租賃

C.私房租賃D.自動延期租賃

E.意愿租賃

71．關(guān)于物業(yè)管理成本分類，按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分為（）。

A.固定成本B.變動成本

C.半固定或半變動成本D.租金

E.利息支出

72.目前，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費的方式有（）。

A.直取制B.間接制

C.包干制D.付金制

E.酬金制

73．前期物業(yè)服務(wù)合同具有的特征包括（）。

A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

B.前期物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

C.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

D.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

E.前期物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同

74.物業(yè)管理工作自身的特點決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時，除了遵循簽訂一般合同時的注意事項外，還要注意（）。

A.“宜細不宜粗”的原則B.不應(yīng)有無償無限期的承諾

C.實事求是留有余地D.明確界定違約責任與處理方式

E.不確定

75.財會報告分析工作，一般應(yīng)當按照以下的（）步驟進行。

A.財務(wù)報告分析準備階段B.財務(wù)報告分析實施階段

C.財務(wù)報告分析報告階段D.財務(wù)報告分析編寫階段

E.財務(wù)報告分析整理階段

76.保證非收益部分的合理使用需要促進（）。

A.共用空間的合理配置B.分階段的合理配置

C.管理服務(wù)空間的合理配置D.設(shè)備空間的合理配置

E.不確定

77．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，應(yīng)認真考慮（）。

A.計算可出租面積B.計算可使用面積

C.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修D(zhuǎn).調(diào)整租金

E.管理財務(wù) 78.購物中心的物業(yè)管理師必須有基本的零售技術(shù)，尤其需要了解（）。

A.商品選擇，迎合消費者對流行、款式、品質(zhì)及價格要求

B.選項范圍，在充分了解消費者及其需求特點的基礎(chǔ)上確定

C.商品盤存，與當前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量

D.櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費者注意并能駐足觀看

E.物業(yè)維護，負責承租范圍

79.智能化小區(qū)的物業(yè)管理，主要包括（）。

A.通信功能的管理B.安全技術(shù)防范

C.信息服務(wù)D.對管理人員進行培訓

E.社區(qū)服務(wù)功能

80.下列（）不良物產(chǎn)資產(chǎn)的處置方法，都是要經(jīng)過債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過程。

A.重組

B.公開出售

C.以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)

D.實施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過階段性持股后適時轉(zhuǎn)讓股權(quán)

E.采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)

第五篇：物業(yè)分公司經(jīng)營管理思路

物業(yè)分公司經(jīng)營管理思路

根據(jù)總公司文件要求，成立了物業(yè)分公司。為實現(xiàn)原物業(yè)管理部向物業(yè)分公司職能的轉(zhuǎn)變，確保各項工作的順利開展，制定本工作思路。

一、總體目標

通過強化基礎(chǔ)工作、規(guī)范職責制度，突出績效經(jīng)營等途徑，落實公司對成立物業(yè)分公司提出的工作任務(wù)和目標要求。

二、強化基礎(chǔ)工作

強化基礎(chǔ)工作就是要建立健全各類工作臺賬，這樣才能及時、準確地掌握某項工作的基本情況，以便分析該項工作的狀態(tài)，并作出下步工作的安排。

1.合同管理臺賬。嚴格按照合同管理文件的要求，由合同室負責建立完善。包括每個合同的報審、批復(fù)等資料及承租人信息、租金、租期、面積、地址等要素，按合同編號獨立成冊，并編制歸檔目錄，方便查閱。

2.租金收繳、費用發(fā)生臺賬。由財務(wù)室負責建立完善。租金收繳的基本情況（含租戶信息，月租金數(shù)額等）應(yīng)與合同室臺賬一致，并對租戶應(yīng)繳、已繳、欠繳租金及水電費收繳的情況進行分類統(tǒng)計，以便于及時進行催繳。同時，分公司日常發(fā)生的各項費用，由財務(wù)室負責做好賬務(wù)處理，及時掌握分公司預(yù)算的執(zhí)行情況，分析存在的問題，為制定下費用計劃提供依據(jù)。-1-

3.消防安全檢查、整改臺賬。由綜合室參照公司安全管理文件，結(jié)合分公司實際，負責建立完善。這些臺賬既是具體工作的指導性文書，又能反映工作開展的基本情況、動態(tài)及效果。同時，對關(guān)鍵部位、重點對象建立檔案，加強監(jiān)督檢查，及時整改存在的問題，并落實好當?shù)卣块T和上級單位的工作要求，確保涉及消防安全的隱患得到有效的控制。

4.物業(yè)周邊價格調(diào)查、日常巡查臺賬。業(yè)務(wù)室應(yīng)在建立管內(nèi)物業(yè)檔案（包括所有權(quán)屬、資產(chǎn)數(shù)額、使用性質(zhì)、地理位置、目前狀況等）的基礎(chǔ)上進行完善。通過定期對管內(nèi)物業(yè)周邊的租賃價格進行調(diào)查，對比分析市場走勢，為出租物業(yè)續(xù)簽、新簽合同定價提供依據(jù)。同時，在開展日常巡查的過程中，準確掌握承租方對出租物業(yè)的使用情況，對發(fā)現(xiàn)的消防安全隱患及時通報，并協(xié)助綜合室進行整治。

三、規(guī)范職責制度

在公司制定的原物業(yè)管理部崗位職責的基礎(chǔ)上，修訂物業(yè)分公司各部門崗位職責，既要體現(xiàn)分工的合理性，又要反映職責的專業(yè)性。同時，對具體工作的分工協(xié)作，要分清主次，強化配合，接受公司對口職能部門的指導，并嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度，確保各項工作規(guī)范有序。

四、突出績效經(jīng)營

公司成立物業(yè)分公司，對管內(nèi)物業(yè)實行集中管理，是為了更好地整合資源，以實現(xiàn)經(jīng)營效益的最大化。如何體現(xiàn)績效經(jīng)營，-2-

需要切實抓住以下幾個關(guān)鍵。

1.準確掌握出租物業(yè)周邊的市場行情。

2.綜合選擇資信可靠的承租方及物業(yè)所在地適合的經(jīng)營項目，在遵照合同審批權(quán)限的基礎(chǔ)上，合理確定租期。

3.認真斟酌合同條款，準確界定雙方的權(quán)力義務(wù)，合理規(guī)避經(jīng)濟風險并有效控制管理成本。

4.經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，防范因承租方違約造成的經(jīng)濟損失。

5.適應(yīng)物業(yè)所在地經(jīng)營環(huán)境、市場行情的要求，有針對性進行相應(yīng)的改造，提高物業(yè)出租的附加值。

6.清理與物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的資料證明，建立檔案，確保合法有效經(jīng)營。

通過以上途徑，目的是為了在合理的租期內(nèi)確定較高的租金標準，不斷增加物業(yè)出租的經(jīng)營收入，進而實現(xiàn)績效經(jīng)營的目標。