第一篇：2017年度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望(完整篇)

2017年度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰(zhàn)場，長效機(jī)制或來得更快

2017年，調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調(diào)控行列?！跋奘邸背蔀?017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點(diǎn)，自3月份廈門率先落地個人限售令，限售城市現(xiàn)已擴(kuò)容至46城，另有7城升級限售。與此同時，金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，嚴(yán)格限貸同時，熱點(diǎn)城市嚴(yán)查“消費(fèi)貸”資金流向，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。在購房市場壓制需求、遏制投資、降低購買力之后，三四季度開始全力推進(jìn)租賃市場建設(shè)發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點(diǎn)，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的相關(guān)具體措施恐將加快落地出臺。閱讀全文> 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷售沖16億平或13萬億元，2018高位下滑

2017年，調(diào)控政策層層升級，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價”政策，在土拍、預(yù)售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價“水漲船高”；與之形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢，商辦庫存風(fēng)險依舊。隨著當(dāng)前調(diào)控主基調(diào)不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續(xù)加深，預(yù)計行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再強(qiáng)化 2017年中國樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場自身深入發(fā)展，各能級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場分化嚴(yán)重，重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強(qiáng)勢崛起并形成量價齊升之勢，而2016年的熱點(diǎn)城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時間發(fā)展來看，上半年諸多項(xiàng)目開盤依舊屢屢”日光“，但進(jìn)入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場需求后勁不足，房價快速上漲的勢頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點(diǎn)城市溢價率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲備上的擴(kuò)張。閱讀全文> 產(chǎn)品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來，房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來的“一步到位”思路導(dǎo)致的首次置業(yè)產(chǎn)品更迭，與此同時，在一線和二線城市因房價攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價，兩房、三房等套型小面積化趨勢依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。2017年，市場需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最顯著的兩大變化是，一個是四房住宅在各能級城市市場占有率直線上升。另一個是千萬元級豪宅市場成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數(shù)城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環(huán)新一線”成為投資熱點(diǎn)

2017年樓市整體保持在高位運(yùn)行的狀態(tài)，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場熱度由一線、熱二線傳導(dǎo)至三四線城市。各大熱點(diǎn)城市前后均出臺了程度不一的限購政策，剛需、首改成為市場的主力需求，但一線城市由于資產(chǎn)升值空間看漲，以資產(chǎn)配置為目的的購房者依舊為數(shù)不少。閱讀全文> 營銷篇：讓利空間收窄，全年營銷平淡 2017年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策未有松綁的跡象，各地樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)之勢明顯。自從2016年“930新政”發(fā)布以來，全國一線城市及強(qiáng)二線城市限購、限貸、限價等調(diào)控政策趨嚴(yán)。在此背景下，為減少營銷成本，房企今年整體營銷表現(xiàn)顯得較為平淡。雖全年營銷力度減弱，但從整體來看，今年營銷依然可以分為上下兩場，上半場主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動營銷為主，下半場是進(jìn)入10月之后，政策放松無望同時又面臨沖刺全面業(yè)績，才開始有其他房企參與銷售推廣。當(dāng)然，站在這個時間節(jié)點(diǎn)，基于“堅持房子是用來住的,不是用來炒”的嚴(yán)調(diào)控市場環(huán)境，對于即將到來的2018年，我們還是就營銷策略從形式、推廣及手段三個方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關(guān)鍵 從2016年9月30日北京出臺了“930”限購政策開始，黃金周期間有二十多個城市紛紛出臺限購新政，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控。與此同時，房地產(chǎn)融資環(huán)境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強(qiáng)化房貸管理。而后銀監(jiān)會、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？閱讀全文> 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標(biāo)桿房企業(yè)績規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價格不斷走高、政府不斷加碼調(diào)控下，房企的利潤空間受到進(jìn)一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。面對行業(yè)變革和市場挑戰(zhàn)，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬，持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，搶占千億門檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎(chǔ)上，開始將經(jīng)營重點(diǎn)著眼于效益端，追求穩(wěn)健的財務(wù)和有質(zhì)量的利潤增長。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c(diǎn)布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文> 格局篇：百強(qiáng)規(guī)模增長顯著、房企分化格局持續(xù)

第二篇：中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達(dá)19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預(yù)計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測 指標(biāo) 絕對量 同比增速 特點(diǎn)

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加?。翰煌鞘辛績r走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量價走勢和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價使得當(dāng)?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風(fēng)險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險進(jìn)一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險亟待關(guān)注近年來，在消費(fèi)升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項(xiàng)目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險亟待關(guān)注。

第三篇：2011中國房地產(chǎn)市場展望

2011中國房地產(chǎn)市場展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動中國各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國樓市博弈混戰(zhàn)，一時殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產(chǎn)市場的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國最熱門的話題，房地產(chǎn)市場輪番上演的漲價與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價與調(diào)控誰勝誰負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”。“強(qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來對官方調(diào)控房價的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房價只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房價堅挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場的中國，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說明官方調(diào)控房價的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)?，在地方政府仍依賴土地財政、國?nèi)外熱錢隨時可能涌入房地產(chǎn)市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過房價應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國一線城市房價應(yīng)該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績r大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實(shí)行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問題，更是關(guān)系到社會能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房價其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國房地產(chǎn)市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對手。因此，中國房地產(chǎn)市場上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎(chǔ)上，中國近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%?？磥?，中國房地產(chǎn)市場的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第四篇：2014年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望

2014年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望

當(dāng)前業(yè)內(nèi)對于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)基本達(dá)成了共識，有分歧的主要在于導(dǎo)致市場調(diào)整的原因以及調(diào)整時間的長短。我們認(rèn)為今年市場的調(diào)整與以往幾次調(diào)整不同，更多是出于市場自身內(nèi)因所致。因?yàn)?013年的市場發(fā)展過快、部分城市房價上升過于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導(dǎo)致購房者購買力難以為繼；經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場正逐步走出緊缺的格局，除個別一線城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場供應(yīng)較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過剩的風(fēng)險。市場的這些內(nèi)在變化是本輪調(diào)整的核心原因所在，當(dāng)然按揭貸款的收緊、媒體的渲染也客觀上起到了推波助瀾的作用。

市場何時走出調(diào)整期，我們認(rèn)為這取決于各地市場房價的調(diào)整幅度以及供應(yīng)的調(diào)節(jié)力度。對多數(shù)城市來說，這些因素的調(diào)整都需要一定的時間，不是短期內(nèi)可以完成的，因此我們預(yù)計下半年整個行業(yè)以及多數(shù)城市房地產(chǎn)市場將是一個反復(fù)“筑底”的過程，對企業(yè)來說，也將是一段比較難熬的時期。

政策展望——“微刺激”將是常態(tài)，地方多樣化“救市“手段和力度將加大

為保證全年實(shí)現(xiàn)7.5%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，中央不斷通過定向降準(zhǔn)等“微刺激“的手段刺激經(jīng)濟(jì)的增長，并取得了一定的成效。從李克強(qiáng)總理最近的表態(tài)來看，我們預(yù)計下半年“微刺激“還將持續(xù)，并有可能成為近幾年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期間的常態(tài)。而房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，我們預(yù)計下半年中央政府的調(diào)控措施依然會在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下，通過市場自身的調(diào)整來化解市場本身的供求矛盾。當(dāng)然中央政府不會任由市場自由發(fā)展，輿論、信貸、稅收等手段預(yù)計會穿插于市場調(diào)整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調(diào)控的策略。在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財政壓力，預(yù)計下半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控“原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺的進(jìn)程將會加快、力度也將更大。

市場展望——市場調(diào)整還將繼續(xù)，年內(nèi)都將是一個“反復(fù)筑底”過程

住建部明確地認(rèn)為當(dāng)前市場確實(shí)進(jìn)入調(diào)整期，但并沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的發(fā)展態(tài)勢。既然是正常調(diào)整，就不存在“救市”的可能，只有通過今年這樣市場化的調(diào)整，行業(yè)才會回到正常健康的發(fā)展道路，只是行業(yè)和企業(yè)目前還不太適應(yīng)這種沒有行政干預(yù)、通過市場內(nèi)在自身調(diào)節(jié)的市場態(tài)勢。

下半年，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還會繼續(xù)，目前成交量、房價還尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性地逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式地回調(diào)。

另一方面，就當(dāng)前市場成交量看，主要城市成交量基本處于“地量”，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2011、2012年甚至2013年除1、2月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相當(dāng)。從“量”的調(diào)整來看，已經(jīng)處于底部區(qū)域，但不是說量到了底部了就必須會上升了，可能會在底部區(qū)域“盤整”一段時間。

調(diào)整何時結(jié)束,我們認(rèn)為很大程度上取決于房價調(diào)整的深度和廣度，只有出現(xiàn)了“地價”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項(xiàng)目降價表現(xiàn)來看，近半數(shù)的降價并沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價階段，降價力度有限，多以特價房或者暗折的面目示人，購房者認(rèn)為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可能，仍然保持觀望。

在沒有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。

一、二線城市對外來需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場基本面的發(fā)展趨勢沒有根本性變化。只是因?yàn)榉績r過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6-12個月，最長不超過15個月。

部分二、三線城市將會是中期調(diào)整，尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問題城市”。三線城市多供求關(guān)系的問題，與政策關(guān)系不大。購房需求以本地自住需求為主，數(shù)量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來巨量的新增商品房供應(yīng)，個別城市的土地消化周期遠(yuǎn)超警戒線。三線城市市場的調(diào)整不應(yīng)該被短期結(jié)束，不經(jīng)過一次充分的市場調(diào)整，只恐怕未來再調(diào)整的程度會更加劇烈。

土地展望——土地市場將繼續(xù)分化，底價、流拍進(jìn)一步擴(kuò)大

2014年上半年土地市場跌宕起伏，年初市場延續(xù)之前火熱的成交態(tài)勢，競爭激烈地王頻出。但是隨著整體市場進(jìn)入觀望態(tài)勢，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，3月份土地市場也開始降溫。一季度經(jīng)營性用地成交建筑面積19215萬平方米，同比減少13.8%。進(jìn)入二季度，土地市場表現(xiàn)愈發(fā)低迷，二季度我們監(jiān)測的100個城市經(jīng)營性用地成交建筑面積10383萬平方米，同比減少41.4%，降幅較一季度有明顯擴(kuò)大。年初的火熱態(tài)勢難掩后期的頹勢，在房地產(chǎn)大環(huán)境下行的背景下，預(yù)計下半年土地市場將有以下趨勢：

上半年政府推地較少，下半年或迎來供地高峰。

5月份，國土部宣布暫停對外公布全國住房用地供應(yīng)計劃，改由地方自行公布。目前不少城市已經(jīng)公布全年供地計劃，而截至上半年多數(shù)城市已實(shí)現(xiàn)供應(yīng)尚不足計劃供應(yīng)的五成。考慮下半年房企銷售將進(jìn)入高峰期，資金相對較為充裕，拿地意愿有所抬頭，再加上地方政府財政壓力，下半年各地政府的土地供應(yīng)量勢必增加。此外，6月國土部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，未來集約用地是大勢所趨，據(jù)統(tǒng)計在已經(jīng)公布2014供地計劃的城市中，二線和三四線城市存量用地供應(yīng)占比分別達(dá)到39%和32.5%。預(yù)計未來各城市還將繼續(xù)積極盤活存量用地，同時加強(qiáng)閑置土地管理。

底價成交、流拍現(xiàn)象將繼續(xù)擴(kuò)大，溢價率可能走低。

5月開始各城市頻頻出現(xiàn)多幅地塊集中出讓底價成交的情況，導(dǎo)致五六月份溢價率出現(xiàn)連續(xù)顯著下滑。6月份至今經(jīng)營性用地成交溢價率僅3.85%，達(dá)到2013年以來最低水平。由于目前樓市處于調(diào)整期，且國家傾向市場自行調(diào)節(jié)，預(yù)計下半年不會出臺政策進(jìn)行干預(yù)。在此背景下，下半年整體市場觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動銷售回暖，房企拿地積極性會有所回升，但拿地態(tài)度勢必依然謹(jǐn)慎，整體溢價率將走低。同時，隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場難復(fù)2013年的榮光。

各能級城市繼續(xù)橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。

目前樓市已進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，政府也在逐步放開行政干預(yù)，市場的自行調(diào)節(jié)將促使城市分化加劇。對于土地資源緊缺，市場需求旺盛，消化能力強(qiáng)的一線城市，市場形勢仍然比較樂觀，與二線及三四線城市之間的差距也將更加突出。二線城市之間縱向分化也將加劇，合肥、成都、廈門等二線城市雖然上半年成交規(guī)模和溢價率都有所下滑，但是土地消化周期較短，在需求的刺激下，具有很強(qiáng)的回調(diào)空間；而寧波、大連、天津等二線城市則有較大存量過剩的風(fēng)險，現(xiàn)有土地消化周期較長，企業(yè)需謹(jǐn)慎。三四線城市市場容量普遍較小，需求有限，抗風(fēng)險性較弱，房企拿地積極性大受影響，下半年土地市場也難有大作為。

應(yīng)對策略建議——降價走量是上策，四季度或迎最佳拿地時機(jī)

2014年上半年，內(nèi)地上市房企并未延續(xù)去年的強(qiáng)勁走勢，在利空環(huán)境下已顯現(xiàn)疲態(tài)。冷酷的行情加劇了企業(yè)競爭，整個行業(yè)從此進(jìn)入新的大整合時期。對于下半年企業(yè)的策略，我們提出五個建議：

適當(dāng)提升剛需、首改產(chǎn)品推案比重有助更快去化。

行情越是低迷，剛需和首改產(chǎn)品越是受到市場歡迎。在下半年的產(chǎn)品策略上，企業(yè)應(yīng)該加大這類產(chǎn)品的配比，這樣的產(chǎn)品去化能力更強(qiáng)，更具風(fēng)險抵抗力。對于已經(jīng)拿地但還未動工的項(xiàng)目，房企應(yīng)更多考慮提高“剛需”和首改戶型產(chǎn)品的比重。在推案上，適當(dāng)增加考慮剛需和首改產(chǎn)品的入市力度，抓住下半年的這個窗口期，快速收割各個區(qū)域的剛性和首改需求。

降價走量是上策，抓現(xiàn)金才是王道。

從目前的市場形勢來判斷，預(yù)計三季度各城市將出現(xiàn)較大幅度的價格松動，房價底部有望基本探明，市場需求將出現(xiàn)明顯釋放，三季度末至四季度可能會出現(xiàn)跑量的窗口期。對房企而言，三季度開始應(yīng)加大促銷力度，降價銷售回籠資金，補(bǔ)充現(xiàn)金儲備的大好時機(jī)。

但同時，降價也講究策略。降價要取得預(yù)期效果，可從四方面入手：一是市場還比較平穩(wěn)的城市，率先降價效果極佳。目前房價還比較穩(wěn)定的城市，需求比較堅挺，客戶觀望情緒較重，此時房企降價很容易刺激大量需求釋放。二是降價要一步到位。有句俗話說“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”，一旦降到位了，達(dá)到或者接近購房者的心理預(yù)期，應(yīng)該不愁市場需求。三是去化過半或者三分之一以上的樓盤不適合直接降價，適合用暗折或特價房形式進(jìn)行促銷。

財務(wù)穩(wěn)健房企四季度或迎較佳拿地時機(jī)。

從去年11月開始，各城市一手住宅成交量開始下滑，二季度以后，住宅市場的量價進(jìn)入低谷。而從一季度開始，全國土地市場成交量也開始大幅縮量，底價成交、流拍現(xiàn)象明顯增多。一般而言，土地市場的量價調(diào)整會滯后商品房市場3-6個月。另外，一般來講，由于地方財政的壓力，下半年政府土地供應(yīng)的意愿很強(qiáng)，入市價格也會比較合理。因此，今年四季度，土地價格或?qū)⒌牍鹊?。這或許是企業(yè)抄底拿地的較佳時機(jī)。

提高股權(quán)融資比例，關(guān)注境外資本市場機(jī)會。

目前調(diào)整行情下，房企保持資金充足、現(xiàn)金流通暢，是當(dāng)前的第一要務(wù)。為此，房企應(yīng)更多關(guān)注低風(fēng)險和低成本融資。比如更多采取股權(quán)類融資，因?yàn)橄鄬鶛?quán)融資，股權(quán)融資更有利于降低風(fēng)險，在分享利益的同時實(shí)現(xiàn)更快增長。大型房企可更多采取小股操盤，憑借自身專業(yè)優(yōu)勢，以一個較小的杠杠撬動大項(xiàng)目運(yùn)作，將風(fēng)險控制到最小的同時大幅提高凈資產(chǎn)收益率，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這應(yīng)該是最高效的一種融資模式。

還有是關(guān)注境內(nèi)外資本市場機(jī)會。隨著影子銀行去年年底開始被規(guī)范，房企國內(nèi)融資環(huán)境變得更差。但同時在國內(nèi)證券市場再融資開閘后，更多A股上市房市將享受到低成本的股權(quán)融資。當(dāng)然，更重要的是低成本的境外上市和發(fā)債，近兩年很多內(nèi)地中小房企實(shí)現(xiàn)成功赴港上市，對此中小房企應(yīng)積極關(guān)注和推進(jìn)。

第五篇：關(guān)于貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與中國房地產(chǎn)趨勢展望

關(guān)于貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與中國房地產(chǎn)趨勢展望

一、貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）宏觀政策

1、全國性政策

1）溫總理兩年內(nèi)五次提“房價合理回歸”短期內(nèi)調(diào)控仍以“鞏固”成果為主導(dǎo)思想。一方面，2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)顯然并未改變；但一方面，從具體內(nèi)容來看，從中央到地方對于調(diào)控的表態(tài)來看重在“鞏固”的指導(dǎo)思想已得到確立，短期內(nèi)再出臺新的調(diào)控政策的可能性非常小。

2）國土部：今年保障房已落實(shí)80%，做好保障性住房和普通商品房用地供應(yīng)。強(qiáng)化節(jié)約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，從嚴(yán)從緊投放建設(shè)用地計劃指標(biāo)，此政策的釋放出拿地難的信號。

3）央行稱：下一階段繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險監(jiān)測。中國人民銀行于2012年8月下午發(fā)布《2012年第二季度中國貨幣政策報告》指出，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房。

2、地方性政策

從2012年10月起貴陽持《居住證》可購保障房；《貴州省流動人口服務(wù)管理?xiàng)l例》于2012年10月1日正式實(shí)施。屆時，貴州省流動人口管理將實(shí)行“居住登記”和“居住證”制度，持證人可享有租購保障房、就業(yè)、醫(yī)療等12項(xiàng)權(quán)益，其子女享有平等接受義務(wù)教育的權(quán)利。

從宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，多部門表樓市調(diào)控決心，穩(wěn)增長與樓市調(diào)控雙手抓，樓市未來給穩(wěn)增長讓道，房價反彈受抑制。

（二）貴陽樓市

1、貴陽商品房市場分析（以下以2012年8月的數(shù)據(jù)作為依據(jù)）

1）供應(yīng)

從2012年7月以來，貴陽住宅新增供應(yīng)量同比持續(xù)下滑，市場以去存貨為

2主。今年8月的數(shù)據(jù)顯示，貴陽市整體供應(yīng)2630套，32.92萬m，環(huán)比分別下降

18.70%和36.95%，與去年同期相比，分別下滑88.63%和89.92%，目前市場主要以存貨為主。

2）成交

8月，貴陽市成交量走高，城市運(yùn)營大盤支撐市場，市場整體成交9930套、295.84萬m，環(huán)比分別上漲47.59%和38.18%，與去年同期的4328套，51.38萬

2m相比，分別上漲129.44%和88.53%。

3）成交均價

2近期，貴陽市場整體成交均價穩(wěn)定，8月成交均價為4374元/ m，環(huán)比上漲

0.8個百分比。

2、貴陽市區(qū)域分布及房價走勢

貴陽市區(qū)域劃分為以下幾個區(qū)：

1）金陽區(qū)2011年價格較為平穩(wěn)，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，價格上漲至7400元/㎡，2012年4月-6月，價格持續(xù)回落到6500元/㎡水平。

2）云巖區(qū)2012年2月價格從7100元/㎡開始提升，4月價格達(dá)到峰值7900元/㎡，4月-6月小幅回落。

3）南明區(qū)2012年3月價格從7500元/㎡開始提升，5月價格達(dá)到峰值9900元/㎡，6月小幅回落。

4)小河區(qū)2012年價格一直在下降，均價為5500元/㎡。

5)烏當(dāng)區(qū)2012年價格一直在下降，均價為4800元/㎡。

6)花溪區(qū)2012年價格3月達(dá)到峰值，為6800元/㎡，3月-5月持下降趨勢。

7)白云區(qū)2012年價格基本持平，為5200元/㎡。

8)清鎮(zhèn)區(qū)2012年價格呈上升趨勢，均價為3600元/㎡。

3、市場存量

截止8月底，貴陽市場整體已拿預(yù)售證累計存量約988.55萬㎡，今年1-8月貴陽市場整體備案成交828.48萬㎡,月均去化78.58萬㎡計算，余貨去化需12.33個月。從區(qū)域上看，云巖、烏當(dāng)去存壓力大。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)趨勢展望

從貴陽市上半年房地產(chǎn)市場的情況來看，目前我國房地產(chǎn)去庫存是開發(fā)商要面對的首要問題。2012年下半年，我國的在“穩(wěn)增長”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，政策依然以“穩(wěn)”為先，“抑投資”與“保剛需”仍將是下半年調(diào)控的兩大主題。多方壓力下投資和開工將延續(xù)回落趨勢。成交量則會隨著供給和剛性需求的雙重釋放而持續(xù)溫和回暖，但在依然從緊的調(diào)控政策下房價難以出現(xiàn)大幅反彈。此外，保障房建設(shè)仍將是年內(nèi)各級政府的工作重點(diǎn)。

（一）調(diào)控政策明顯分化，總體仍將以穩(wěn)為先

今年以來，政策層面對投資投機(jī)需求的打壓和對合理自住需求的支持呈現(xiàn)出空前的分化：中央多次重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，堅決貫徹實(shí)施調(diào)控政策，部分城市放松政策一經(jīng)出臺即被叫停；同時，發(fā)改委、住建部、央行明確表示支持合理購房需求，多城市出臺政策鼓勵居民購買首套自住房，部分銀行首套房貸利率也持續(xù)下調(diào)。

預(yù)計下半年在“穩(wěn)增長”的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會改變，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變。

1、“穩(wěn)增長”政策不會使房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)

隨著貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，多部委相繼密集出臺政策，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升。這些“穩(wěn)增長”政策將有利于帶動投資和消費(fèi)增加，但并不會使下半年房地產(chǎn)市場發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，主要原因有四個：

第一，中央在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大背景下提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”的同時，仍強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”、“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，表明房地產(chǎn)調(diào)控維穩(wěn)仍是大勢所趨；第二，本輪貨幣政策放松和基建投資的力度遠(yuǎn)不及“4萬億”投資計劃，相應(yīng)地，對房地產(chǎn)市場的刺激并不強(qiáng)烈；第三，國家“穩(wěn)增長”政策意在引導(dǎo)資金向“鐵公基”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域側(cè)重，資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)的可能性較小；第四，目前存準(zhǔn)率仍處于高位，商業(yè)銀行存貸比也普遍較高，信貸大幅擴(kuò)張受到明顯制約，開發(fā)企業(yè)資金偏緊的現(xiàn)狀短期難以改變。

2、房地產(chǎn)調(diào)控依然以“穩(wěn)”為先，“抑投機(jī)”與“保剛需”仍是兩大主題

中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的總基調(diào)未發(fā)生變化，溫總理仍在各種場合多次強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，相關(guān)部委和地方政府也相繼澄清政策放松傳聞。遏制市場投資投機(jī)和鼓勵剛需合理釋放仍將是下半年調(diào)控的兩大主題：

在“抑投機(jī)”上，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，合力抑制投資投機(jī)性需求。在“保剛需”上，居民合理購房需求將繼續(xù)得到政策支持，首次購房家庭貸款將獲優(yōu)先保證，多數(shù)城市仍將通過放寬公積金貸款額度或年限、減免首次置業(yè)稅費(fèi)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方式鼓勵首套購房需求，多部門也將進(jìn)一步完善首套自住房優(yōu)惠政策。

應(yīng)該看到，2012年二季度特別是5、6月以來，在信貸環(huán)境趨于寬松的利好影響下，政策見底、房價看漲的預(yù)期有所抬頭，部分城市住宅成交量回升明顯，多地再現(xiàn)購房熱潮。一些地產(chǎn)商順勢提價，導(dǎo)致價格止跌回升預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。若樓市升溫過快，房價持續(xù)上漲，中央將可能出臺新的調(diào)控措施，阻止市場大幅反彈，維持政策穩(wěn)定預(yù)期。

(二)市場溫和回暖但價格難有大幅反彈

1、開發(fā)投資持續(xù)探底，回落趨勢將延續(xù)

2012年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)探底，前6月同比增長16.6%，延續(xù)了2011年8月以來增速連續(xù)下滑的態(tài)勢。其中，住宅開發(fā)投資同比增長12.0%，增速明顯放緩；辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房同比分別增長31.9%和26.3%，增速持續(xù)保持高位。（數(shù)據(jù)來源：CREIS，中指數(shù)據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)）。

預(yù)計下半年，庫存和調(diào)控壓力仍將迫使開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，投資擴(kuò)張沖動將受到一定程度的抑制，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將延續(xù)回落趨勢。

2、去庫存仍是首要問題，新開工將繼續(xù)回落

受房地產(chǎn)調(diào)控和上一年高基數(shù)的影響，上半年商品房累計新開工面積連續(xù)負(fù)增長，前6月同比下降7.1%，降幅持續(xù)擴(kuò)大；其中，住宅和商業(yè)地產(chǎn)新開工面積同比增速呈現(xiàn)“一負(fù)一正”的局面，住宅同比下降10.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比則均有所增長?？⒐っ娣e增速盡管自年初高位持續(xù)回落，但總體仍高于去年平均水平，前6月同比增長20.7%。

預(yù)計下半年消化快速攀升的庫存水平仍是開發(fā)商經(jīng)營策略首選，新開工同比將繼續(xù)回落，竣工則將處于較高水平。由于工程開工建設(shè)需要約一年半時間，前兩年大規(guī)模增長的開工項(xiàng)目在今明年開始逐漸完工，上半年商品房竣工面積同比保持高位，表明在建項(xiàng)目完成進(jìn)度加快。但由于市場銷售整體低迷，去庫存是開發(fā)商首先要面對的問題，預(yù)計下半年市場供應(yīng)量仍會隨著開發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加，但開發(fā)企業(yè)將根據(jù)市場成交量調(diào)整入市節(jié)奏，不會盲目釋放供應(yīng)而招致政策調(diào)控，因此上市高峰將較為平緩。

3、成交溫和回暖將持續(xù)，房價難以大幅反彈

上半年自3月起主要城市成交量回暖勢頭明顯，前6月全國商品房銷售面積與銷售額盡管同比仍分別下降10.0%和5.2%，但降幅持續(xù)縮窄。價格亦出現(xiàn)止跌回升勢頭，2012年1月-6月中指院百城價格指數(shù)顯示，6月全國百城住宅均價為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，這是自2011年9月以來連續(xù)9個月環(huán)比下跌后的首次上漲，同比仍繼續(xù)下跌，跌幅為1.90%；十大城市 住宅均價為15429元/平方米，環(huán)比上漲0.75%，高于全國平均水平。

預(yù)計下半年成交回暖的局面仍將持續(xù)，原因有四：第一，政策面支持首次置業(yè)，并將繼續(xù)完善引導(dǎo)合理需求釋放的優(yōu)惠政策；第二，貨幣政策微調(diào)環(huán)境利好首次和改善型置業(yè)者獲得信貸支持；第三，部分開發(fā)商的庫存壓力要求下半年增加推盤；第四，目前房價雖止跌回升但整體趨于穩(wěn)定，剛性需求特別是首次置業(yè)需求在被抑制較長時間后，將隨著供應(yīng)量增加和開發(fā)商合理定價而逐漸入市。

（三）推進(jìn)保障房建設(shè)仍是目前工作重點(diǎn)

目前保障性安居工程仍是各級政府的工作重點(diǎn)，除了在建設(shè)模式和分配制度方面將得到進(jìn)一步調(diào)整和完善以外，保障房建設(shè)特點(diǎn)還將表現(xiàn)為：

第一，保障房基本建成進(jìn)度的穩(wěn)步推進(jìn)，將有助于消化部分剛需。2012年首次將竣工指標(biāo)全面納入考核的制度下，保障房建設(shè)將更易落到實(shí)處，這將有助于分流部分剛需，促進(jìn)居民自住購房需求合理釋放。

第二，中央財政投入的加大和融資渠道的拓寬，將有助于緩解保障房建設(shè)資金趨緊狀況。2012年中央財政計劃投入保障房建設(shè)的資金為2100億元，同比增長23.1%，補(bǔ)助力度進(jìn)一步加大。

第三，保障房建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，將有助于質(zhì)量和配套的提升。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全

國保障性安居工程工作會議上強(qiáng)調(diào)對質(zhì)量問題要“零容忍”，住建部部長姜偉新表示今年開始安排相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)投資。

三、總結(jié)

在“穩(wěn)增長”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變，出臺的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策如差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等仍將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，合力抑制投資投機(jī)性需求，另一方面，居民合理購房需求也將繼續(xù)得到政策支持。在這樣一個大前提下，我們不難看出未來的房價將在政策與市場的博弈中趨于穩(wěn)定，整體出現(xiàn)大幅反彈的可能性較小。從供給角度看，主要城市庫存壓力依然明顯，價格將趨于穩(wěn)定，部分供應(yīng)壓力大的城市和區(qū)域，價格還面臨著較大的下行壓力；從政策層面看，若樓市升溫過快，房價出現(xiàn)反復(fù)，將對房地產(chǎn)調(diào)控全局目標(biāo)產(chǎn)生不利影響，中央將可能出臺新的調(diào)控措施，以鞏固前期調(diào)控成果，阻止市場出現(xiàn)趨勢性反轉(zhuǎn)的風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大。即在調(diào)控政策不放松的背景下，若成交回暖帶動房價持續(xù)上漲，即“量價同升”，則可能招致調(diào)控，成交量活躍的狀況將難以持續(xù)；若成交回暖的同時房價保持平穩(wěn)，即“量升價穩(wěn)”，將不會觸發(fā)調(diào)控政策加碼，這也有利于成交延續(xù)溫和回暖的態(tài)勢。