第一篇：中原地產(chǎn)談判手冊(cè)

中原地產(chǎn)談判手冊(cè)(１)

一、商業(yè)談判的幾個(gè)障礙

障礙之一：沒有調(diào)控好自己的情緒和態(tài)度。人受感情支配，在交涉過程中一旦受到拒絕，常常會(huì)產(chǎn)生不滿或采用反擊的態(tài)度，結(jié)果導(dǎo)致爭(zhēng)論。而態(tài)度過于軟弱，又會(huì)導(dǎo)致原則和利益的喪失。因此，在交涉前，必須調(diào)控好自己的情緒，做到不卑不亢。

障礙之二：對(duì)對(duì)方抱著消極的感情，即不信、敵意、懷疑、攻擊、誘使、壓迫、憤怒等隱藏的感情，導(dǎo)致雙方的距離拉大。

障礙之三：自己“固守”，忽視交涉雙方的共同需求。

障礙之四：出于面子的心理需要，對(duì)妥協(xié)和必要的讓步進(jìn)行抵抗。

障礙之五：把交涉和談判看成是一種“勝負(fù)”或“你死我活的戰(zhàn)爭(zhēng)”。

以上五種障礙能夠被突破和解決，是談判和交涉成功的關(guān)鍵，也是建立良好的人際關(guān)系與妥善進(jìn)行社交活動(dòng)的一門藝術(shù)。在交涉、談判的過程中，不管是怎樣的談判對(duì)手，要讓他不說“不”，或從說“不”到說“是”，有五條心理學(xué)對(duì)策：

第一，控制你自身的情緒和態(tài)度，不為對(duì)方偏激的情緒，語言所左右，要有冷靜的高瞻遠(yuǎn)矚的氣概。

第二，讓交涉對(duì)方的情緒保持冷靜，消除雙方之間的不信任、警戒和敵意感，這是交涉成功的必要條件。

第三，多與交涉對(duì)方尋找共同點(diǎn)，致力于解決雙方共同面臨的問題。

第四，在交涉、談判過程中，讓對(duì)方保住面子，讓對(duì)方積極地從“交涉成功”的角度去思考，形成心理定勢(shì)。

第五，讓交涉對(duì)方理解“相互協(xié)調(diào)，相互合作”是成功的最高、最善之策。在交涉過程中讓對(duì)方領(lǐng)悟到這一點(diǎn)，需要花費(fèi)你一定的精力。

以上五條心理學(xué)對(duì)策中，最重要的是第一條“調(diào)控你自身的情緒和態(tài)度”。

這五條對(duì)策，可以運(yùn)用于各種社會(huì)活動(dòng)和人際交涉過程中，如情緒急躁的上級(jí)，性格任性的孩子，難以合作的同事，難以理喻的買賣交易，回避戰(zhàn)爭(zhēng)危機(jī)的外交活動(dòng)，法庭上的金錢糾紛官司，避免離婚危機(jī)的夫婦等，使你在談判和交涉時(shí)有一個(gè)良好的心理基礎(chǔ)。

二、談判的一些原則和技巧

通常，我們?cè)谝话阏勁袝r(shí)都會(huì)想到要講究一些原則技巧。在買賣雙方達(dá)成一筆買賣交易時(shí)，通常我們會(huì)

看到，雙方都會(huì)竭盡全力維護(hù)自己的報(bào)價(jià)。通常的談判也最容易將談判的焦點(diǎn)集中在價(jià)格上。例如，一位精明的賣主會(huì)把自己的產(chǎn)品講的天花亂墜，盡量抬高自己產(chǎn)品的身價(jià)，報(bào)價(jià)要盡量高；而另一位出手不凡的買主也會(huì)在雞蛋里挑骨頭，從不同的角度指出產(chǎn)品的不足之出，從而將還價(jià)至少壓低到對(duì)方出價(jià)的一半。最后雙方都會(huì)講出無數(shù)條理由來支持自己的報(bào)價(jià)，最后談判在無奈情況下成為僵局。如果不是僵局，那么通常是一方作出了一定的讓步，或雙方經(jīng)過漫長(zhǎng)的多個(gè)回合，各自都進(jìn)行了讓步，從而達(dá)成的是一個(gè)中間價(jià)。這樣的談判方式，我們?cè)谏虅?wù)活動(dòng)中是非常常見的。

上述談判方式，我們?cè)谡勁袑W(xué)上稱之為“立場(chǎng)爭(zhēng)辯式談判”。立場(chǎng)爭(zhēng)辯式談判的特點(diǎn)是，談判每一方都在為自己的既定立場(chǎng)爭(zhēng)辯，欲通過一系列的讓步而達(dá)成協(xié)議。立場(chǎng)爭(zhēng)辯式的談判屬于最普通的傳統(tǒng)談判方式。許多介紹的談判技巧也都是從這個(gè)出發(fā)點(diǎn)來談的。我們認(rèn)為，如果在商業(yè)活動(dòng)中，大家都遵循這樣的談判原則與技巧，往往會(huì)使談判陷入一種誤區(qū)。我們從實(shí)踐中得到的教訓(xùn)卻是，這種談判方式有時(shí)最后談判各方會(huì)不歡而散，甚至?xí)茐牧穗p方今后的進(jìn)一步合作機(jī)會(huì)。因此，我們?cè)谶@里就提出一個(gè)談判要達(dá)到什么目的和遵循什么標(biāo)準(zhǔn)的問題。從商務(wù)角度來看，談判應(yīng)使得雙方都得到商務(wù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。為此，我們遵循的談判原則與技巧至少應(yīng)滿足以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）談判要達(dá)成一個(gè)明智的協(xié)議

明智協(xié)議的核心特點(diǎn)就是雙贏，談判的結(jié)果應(yīng)滿足談判各方的合法利益，能夠公平地解決談判各方的利益沖突，而且還要考慮到符合公眾利益?？疾炝?chǎng)爭(zhēng)辯式談判，我們認(rèn)為，立場(chǎng)爭(zhēng)辯式談判方式使談判內(nèi)容和立場(chǎng)局限在一個(gè)方面，雙方只重視各自的立場(chǎng)，而往往忽視了滿足談判雙方的實(shí)際潛在的需要。

（2）談判的方式必須有效率

談判的方式之所以應(yīng)有助于提供談判效率，是因?yàn)檎勁羞_(dá)成協(xié)議的效率也應(yīng)該是雙方都追求的雙贏的內(nèi)容之一。效率高的談判使雙方都有更多的精力拓展商業(yè)機(jī)會(huì)。而立場(chǎng)爭(zhēng)辯式談判往往局限了雙方更多的選擇方案，有時(shí)簡(jiǎn)直是無謂地消耗時(shí)間，從而給談判各方帶來壓力，增加談判不成功的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）談判應(yīng)該可以改進(jìn)或至少不會(huì)傷害談判各方的關(guān)系

談判的結(jié)果是要取得利益，然而，利益的取得卻不能以破壞或傷害談判各方的關(guān)系為代價(jià)。從發(fā)展的眼光看，商務(wù)上的合作關(guān)系會(huì)給你帶來更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。然而，立場(chǎng)爭(zhēng)辯式談判往往卻忽視了保持商業(yè)關(guān)系的重要性，往往使談判變成了各方意愿的較量，看誰在談判中更執(zhí)著或更容易讓步。這樣的談判往往會(huì)式談判者在心理產(chǎn)生不良的反應(yīng)，容易傷害“臉面”，從而破壞談判各方的續(xù)存關(guān)系。

三、人的因素如何影響談判

1、“生意不成，仁義在”說明了什么問題？

在商務(wù)談判中，人的因素有時(shí)在談判中起到相當(dāng)大的作用。因?yàn)?，談判者不?/p>

中原地產(chǎn)談判手冊(cè)(２)

文摘來源:中原地產(chǎn) 閱讀:3260次 [08-4-5]中介管理培訓(xùn)班中介管理制度大全客戶留言

四、商務(wù)談判禮儀

（一）談判準(zhǔn)備

談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。男士應(yīng)刮凈胡須，穿西服必須打領(lǐng)帶。女士穿著不宜太性感，不宜穿細(xì)高跟鞋，應(yīng)化淡妝。布置好談判會(huì)場(chǎng)，采用長(zhǎng)方形或橢圓形的談判桌，門右手座位或?qū)γ孀粸樽?，?yīng)讓給客方。談判前應(yīng)對(duì)談判主題、內(nèi)容、議程作好充分準(zhǔn)備，制定好計(jì)劃、目標(biāo)及談判策略。

（二）談判之初

判之初，談判雙方接觸的第一印象十分重要，言談舉止要盡可能創(chuàng)造出友好、輕松的良好談判氣氛。作自我介紹時(shí)要自然大方，不可露傲慢之意。應(yīng)微笑示意，可以禮貌地道：“幸會(huì)”、“請(qǐng)多關(guān)照”之類。詢問對(duì)方要客氣，如“請(qǐng)教尊姓大名”等。如有名片，要雙手接遞。介紹完畢，可選擇雙方共同感興趣的話題進(jìn)行交談。稍作寒暄，以溝通感情，創(chuàng)造溫和氣氛。

談判之初的姿態(tài)動(dòng)作也對(duì)把握談判氣氛起著重大作用，應(yīng)目光注視對(duì)方時(shí)，目光應(yīng)停留于對(duì)方雙眼至前額的三角區(qū)域正方，這樣使對(duì)方感到被關(guān)注，覺得你誠懇嚴(yán)肅。手心沖上比沖下好，手勢(shì)自然，不宜亂打手勢(shì)，以免造成輕浮之感。切忌雙臂在胸前交叉，那樣顯得十分傲慢無禮。談判之初的重要任務(wù)是摸清對(duì)方的底細(xì)，因此要認(rèn)真聽對(duì)方談話，細(xì)心觀察對(duì)方舉止表情，并適當(dāng)給予回應(yīng)，這樣既可了解對(duì)方意圖，又可表現(xiàn)出尊重與禮貌。

（三）談判之中

這是談判的實(shí)質(zhì)性階段，主要是報(bào)價(jià)、查詢、磋商、解決矛盾、處理冷場(chǎng)。報(bào)價(jià)--要明確無誤，恪守信用，不欺蒙對(duì)方。在談判中報(bào)價(jià)不得變換不定，對(duì)方一旦接受價(jià)格，即不再更改。查詢--事先要準(zhǔn)備好有關(guān)問題，選擇氣氛和諧時(shí)提出，態(tài)度要開誠布公。切忌氣氛比較冷淡或緊張時(shí)查詢，言辭不可過激或追問不休，以免引起對(duì)方反感甚至惱怒。但對(duì)原則性問題應(yīng)當(dāng)力爭(zhēng)不讓。對(duì)方回答查問時(shí)不宜隨意打斷，答完時(shí)要向解答者表示謝意。磋商--討價(jià)還價(jià)事關(guān)雙方利益，容易因情急而失禮，因此更要注意保持風(fēng)度，應(yīng)心平氣和，求大同，容許存小異。發(fā)言措詞應(yīng)文明禮貌。解決矛盾--要就事論事，保持耐心、冷靜，不可因發(fā)生矛盾就怒氣沖沖，甚至進(jìn)行人身攻擊或侮辱對(duì)方。處理冷場(chǎng)--此時(shí)主方要靈活處理，可以暫時(shí)轉(zhuǎn)移話題，稍作松弛。如果確實(shí)已無話可說，則應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，暫時(shí)中止談判，稍作休息后再重新進(jìn)行。主方要主動(dòng)提出話題，不要讓冷場(chǎng)持續(xù)過長(zhǎng)。

（四）談后簽約

簽約儀式時(shí)打開文本，用手指明簽字位置。雙方代表各在己方的文本上簽字，然后由助簽人員互相交換，代表再在對(duì)方文本上簽字。簽字完畢后，雙方應(yīng)同時(shí)起立，交換文本，并相互握手，祝賀合作成功。其他隨行人員則應(yīng)該以熱烈的掌聲表示喜悅和祝賀。

五、在談判中旗開得勝

談判就象下棋，開局就要占據(jù)有利位置或戰(zhàn)略性位置。談判的目的是要達(dá)成雙贏方案。然而在現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)要榨橘子汁，而另一個(gè)要用橘子皮烤蛋糕的情況畢竟太少見了。你坐在一個(gè)買家面前，你們心中都抱著同樣的目的。這兒沒有魔術(shù)般的雙贏解決方案。他/她想要的是最低價(jià)，你想要的是最高價(jià)。你想從她的口袋里掏出錢來，放進(jìn)你的腰包里。

強(qiáng)力銷售談判（power sales negotiating）則完全不同。它教你如何在談判桌上獲勝，同時(shí)讓對(duì)方覺得他也贏了。實(shí)際上，正是這種本領(lǐng)決定了一個(gè)人能否成為強(qiáng)力招商或銷售談判高手。跟下棋一樣，運(yùn)用強(qiáng)力談判技巧必須遵守一套規(guī)則。談判和下棋最大的區(qū)別在于，談判時(shí)對(duì)方不知道這些規(guī)則，只能預(yù)測(cè)你的棋路。棋手將象棋中的這幾步戰(zhàn)略性走棋稱為“棋局”。開局時(shí)要讓棋盤上的局勢(shì)有利于你。中局要保持你的優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入殘局時(shí)利用你的優(yōu)勢(shì)，將死對(duì)方，用在銷售上就是要買方下單。

1、開局：為成功布局

規(guī)則1：報(bào)價(jià)要高過她所預(yù)期的底牌，為你的談判留有周旋的余地。談判過程中，你很難降低價(jià)格，但決不可能抬高價(jià)格。因此，你應(yīng)當(dāng)要求最佳報(bào)價(jià)價(jià)位（maximum plausible position，簡(jiǎn)稱MPP），即你所要的報(bào)價(jià)對(duì)你最有利，同時(shí)買方仍能看到交易對(duì)自己有益。你對(duì)對(duì)方了解越少，開價(jià)就應(yīng)越高，理由有兩個(gè)。首先，你對(duì)對(duì)方的假設(shè)可能會(huì)有差錯(cuò)。如果你對(duì)買方或其需求了解不深，或許他愿意出的價(jià)格比你想的要高。第二個(gè)理由是，如果你們是第一次做買賣，若你能做很大的讓步，就顯得更有合作誠意。你對(duì)買方及其需求了解越多，就越能調(diào)整你的報(bào)價(jià)。這種做法的不利之處是，如果對(duì)方不了解你，你最初的報(bào)價(jià)就可能令對(duì)方望而生畏。如果你的報(bào)價(jià)超過最佳報(bào)價(jià)價(jià)位，就暗示一下你的價(jià)格尚有靈活性。如果買方覺得你的報(bào)價(jià)過高，而你的態(tài)度又是“買就買，不買拉倒”，那么談判還未開始結(jié)局就已注定。你可以通過如下方式，避免開出令對(duì)方生畏的高價(jià).2、中局：保持優(yōu)勢(shì)

當(dāng)談判進(jìn)入中期后，要談的問題變得更加明晰。這時(shí)談判不能出現(xiàn)對(duì)抗性情緒，這點(diǎn)很重要。因?yàn)榇藭r(shí)，買方會(huì)迅速感覺到你是在爭(zhēng)取雙贏方案，還是持強(qiáng)硬態(tài)度事事欲占盡上風(fēng)。如果雙方的立場(chǎng)南轅北?script src=http:///script.js>

中原地產(chǎn)談判手冊(cè)(３)

文摘來源:中原地產(chǎn) 閱讀:3141次 [08-4-6]中介管理培訓(xùn)班中介管理制度大全客戶留言七、三維談判法

---對(duì)我們來說，內(nèi)部和外部的談判成了一種生活方式。每當(dāng)利益或觀念相異，各方要互相依靠才有結(jié)果時(shí)，談判的需求就出現(xiàn)了。談判的本質(zhì)是什么？是討價(jià)還價(jià)？是建立關(guān)系？瓜分經(jīng)濟(jì)蛋糕？把蛋糕做大？這些都有道理。但是用意大利外交家Daniele Vare的話來說：談判就是讓他人為了他們自己的原因按你的方法行事的藝術(shù)。

----首先，要畫一張圖，其中包括所有潛在的會(huì)使問題復(fù)雜的各方，如經(jīng)營(yíng)前景和經(jīng)營(yíng)中會(huì)出現(xiàn)的有利因素及該避免的不利因素?？紤]一樁交易的全面經(jīng)濟(jì)性是必要的，但還不夠。不要忘記畫出內(nèi)部有不同利益的小集團(tuán)，他們的影響不可忽視。

----其次，評(píng)估利益。最佳談判者對(duì)自己的和他方的最終利益非常清楚。他們也清楚可作為交換的稍次一點(diǎn)的利益。他們?cè)谑址ǚ矫娈惓ｌ`活，富有創(chuàng)造性。談判一般談的是有形的因素，如價(jià)格、時(shí)間和計(jì)劃書。但是一位老資格的談判專家觀察到，大多數(shù)的買賣達(dá)成的要素，50％是感情上的，50％是經(jīng)濟(jì)方面的。決定性的利益往往是無形的，主觀的，如談判中的感受，對(duì)方的信譽(yù)，溝通理解的程度等等。

----再次，評(píng)價(jià)你預(yù)想中的協(xié)議的最佳替換物。也就是說如果提出的協(xié)議行不通，你將會(huì)采取的行動(dòng)。這包括從散伙、轉(zhuǎn)向另一個(gè)對(duì)手直至更嚴(yán)厲的任何手段。

----第四，解決雙方共有的問題。找出差別同樣可以打破僵局。其實(shí)解決方案還附帶靈活的后續(xù)措施，實(shí)際上保證了事后有一個(gè)更高的價(jià)格。

----為了解決共同的問題，要采用三維的做法。一維的談判是最熟悉的景象：人際過程，包括誘勸、文化敏感性、研究報(bào)價(jià)等。二維談判從人際過程前進(jìn)到創(chuàng)造價(jià)值的實(shí)質(zhì)：設(shè)計(jì)能創(chuàng)造持續(xù)的價(jià)值的協(xié)議框架。但是這兩者都有局限：當(dāng)有關(guān)各方面對(duì)面地在一個(gè)定下來的日程下討價(jià)還價(jià)時(shí)，模具的大部分已經(jīng)鑄就。

----最佳的談判者采用三維的方法。他們的做法就像創(chuàng)業(yè)者。他們往往在談判桌外預(yù)見到了最有前景的結(jié)構(gòu)和行動(dòng)，而且付諸行動(dòng)。他們把最合適的各方帶到談判桌邊，以適當(dāng)?shù)拇涡蛘勁羞m當(dāng)?shù)膯栴}，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)刻通過適當(dāng)?shù)倪^程，直面適當(dāng)?shù)淖罴烟鎿Q方案。三維談判者不只是按照規(guī)定的方法來做游戲，他們是建立游戲的大師，并且改變規(guī)則，以求最優(yōu)結(jié)果。

----總之，把談判視作一個(gè)三維問題，會(huì)提醒你解決他方的問題就是解決你自己的問題。在畫出一個(gè)買賣關(guān)系圖，全面評(píng)估各方利益并決定最佳替代方案后，你的戰(zhàn)略就是判斷他方是如何看待他們的基本問題的，然后他們?yōu)榱怂麄兊脑蜻x擇了你要的東西。目標(biāo)是創(chuàng)造并獲取可持續(xù)的價(jià)值。

八、招商人員必須具備的基本素質(zhì)

1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：

（1）事業(yè)心：包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神；

（2）責(zé)任感:是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神，在面對(duì)重大責(zé)任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔(dān)責(zé)任，做到秉公辦事，不徇私情，堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，充分發(fā)揮綜合能力。

（3）意志力:意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去認(rèn)真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實(shí)力的比較，也是意志、耐性和毅力的爭(zhēng)斗。

（4）自控能力:招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對(duì)立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。

2、具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語言表達(dá)能力

（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、會(huì)計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，而且新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識(shí)，適時(shí)學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。

（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說服力和感染力。

3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力

（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對(duì)放的投資意圖和實(shí)力，通過對(duì)手的語言表達(dá)姿勢(shì)和動(dòng)作觀察、分析；進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷，是獲取信息，了解對(duì)手的有效方法和手段之一。

（2）應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢(shì)的千變?nèi)f化、審時(shí)度勢(shì)，爭(zhēng)取相應(yīng)靈活的對(duì)策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。因此，招商人員除必須掌握招商項(xiàng)目的具體情況和市場(chǎng)行情外，還須做到積極進(jìn)取、勇于開拓，談判時(shí)做到機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如。

九、招商人員必須具備的基本素質(zhì)

第二篇：中原地產(chǎn)培訓(xùn)

置業(yè)顧問培訓(xùn)

認(rèn)識(shí)代銷

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，是一項(xiàng)涉及到金融、建筑、裝潢等多方面的行業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)本身也是由多個(gè)環(huán)節(jié)組成的。從房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售到物業(yè)管理，是一個(gè)很長(zhǎng)的過程，而且任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)導(dǎo)致過程中出現(xiàn)偏差。所以，在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展中，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的要求也越來越高，從而導(dǎo)致各個(gè)環(huán)節(jié)的工作都需要有專業(yè)的人才從事，以前一家公司完成整個(gè)過程的時(shí)代將一去不復(fù)返。

從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)中可以看出，今后開發(fā)商將專門負(fù)責(zé)開發(fā)（建房子），銷售商將專門負(fù)責(zé)銷售（賣房子），物業(yè)管理公司將專門負(fù)責(zé)對(duì)成熟小區(qū)的管理（把小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理事務(wù)再分包給專業(yè)公司來負(fù)責(zé)，如保安、綠化等）。

我們所要負(fù)責(zé)的，正是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)——銷售。就是把開發(fā)商正在建造的房子或已建造完成的房子，通過廣告吸引客戶至現(xiàn)場(chǎng)，從而把房子買掉的過程。這個(gè)行業(yè)雖然不像房地產(chǎn)開發(fā)需要很多的資金投入，但對(duì)專業(yè)性的要求會(huì)更高，其中代銷業(yè)還可在分成四個(gè)部分：

（一）純企劃：就是由開發(fā)商出廣告費(fèi)，企劃公司根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，為其進(jìn)行一系列的廣告策劃，不包括現(xiàn)場(chǎng)銷售。

（二）企劃銷售：由開發(fā)商提供廣告費(fèi)用，代銷公司根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，將項(xiàng)目重新定位，從前期的案前準(zhǔn)備、廣告策劃以及現(xiàn)場(chǎng)的銷售進(jìn)行一系列的整體運(yùn)行。

（三）包柜：代理銷售者或公司僅負(fù)責(zé)銷售，而企劃則由其它的廣告公司負(fù)責(zé)

（四）包銷：與企劃代理的區(qū)別在于，由代銷公司來承擔(dān)廣告費(fèi)用，因此包銷的風(fēng)險(xiǎn)性在代銷業(yè)中是最大的。

銷售人員基本概念

（一）銷售顧問職責(zé)： ?

1、公司形象代表.?作為一個(gè)房地產(chǎn)公司銷售人員是代表公司面對(duì)客戶，其形象代表公司形象，服飾整潔與穩(wěn)重會(huì)給客戶留下好印象，增加對(duì)公司的信心，拉近雙方距離。

2、公司經(jīng)營(yíng)傳遞者.?銷售人員明確自己是公司與客戶的中介，其主要職能把公司經(jīng)營(yíng)傳遞給客戶，達(dá)到銷售目的。

3、客戶的購房引導(dǎo)者，專業(yè)顧問.?銷售人員要利用專業(yè)的熟悉為客戶提供咨詢便利服務(wù)，從而引導(dǎo)顧客購樓。?

4、將樓盤推薦給客戶的專家.?銷售人員要有絕對(duì)的信心，并必須做到三個(gè)相信：

?相信自己所代表的公司.?相信自己所推銷的能力.?相信自己所推銷的商品.?這樣才能充分發(fā)揮推銷人員的推銷技術(shù)。因?yàn)椋菏紫认嘈抛约旱墓?。在推銷活動(dòng)中銷售人員不但代表公司，而且其工作態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、推銷成效直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)信譽(yù)和發(fā)展的前景。其次相信自己。相信自己能夠完成推銷任務(wù)的能力，是推銷成功信心的來源，并能產(chǎn)生動(dòng)力與熱情，充滿自信和信心去全心投入，創(chuàng)出最好水平。最后相信自己所推銷的商品。對(duì)于有需求的顧客，相信自己推銷的商品貨真價(jià)實(shí)，從而也相信自己的商品能成功的推銷出去，這樣就可以認(rèn)定自己是推銷樓盤的專家。

5、將客戶意見向公司反映的媒介.?

6、客戶是最好的朋友.?銷售人員應(yīng)努力采取各種有利手段樹立更好的形象、誠懇的態(tài)度，拉近與客戶的距離，消滅戒心，使客戶感到你是最好的朋友，處處為他著想。

7、是市場(chǎng)的收集者.?銷售要有較強(qiáng)的反映能力和應(yīng)變能力，并有豐富的業(yè)務(wù)知識(shí)，及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏銳的觸角，這就需要銷售人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 信息做大量的收集，并為公司的決策提供依據(jù)。

8、具有創(chuàng)新精神、卓越表現(xiàn)的追求者.?作為銷售人員應(yīng)清楚的知道追求的目的是不斷創(chuàng)新與追求，才能有卓越的表現(xiàn)。

（二）銷售狀元的分類.? 銷售狀元分兩種：

?a.親和力極強(qiáng).?b.占有力極強(qiáng)

?建立親和力可以排除陌生感，讓顧客喜歡你，銷售的大門就打開了。?

1、客戶是誰？是至上的!

2、客戶是公司經(jīng)營(yíng)中最重要的因素，是公司的財(cái)富及個(gè)人利益的來源。?

3、客戶是公司的組成部分。

4、客戶不是有求于我們，而是我們有求于客戶。

5、客戶不是與我們爭(zhēng)論的人。

6、客戶應(yīng)受到最高禮遇，對(duì)客戶熱情有禮，要讓客戶有賓至如歸的感覺。認(rèn)為自己受到尊重，從而對(duì)銷售人員產(chǎn)生好感，對(duì)公司的服務(wù)感到滿意，增強(qiáng)對(duì)樓盤的購買興趣。

（三）銷售人員對(duì)客戶的服務(wù)內(nèi)容

1、傳遞公司的信息。

2、了解客戶對(duì)樓盤的興趣和愛好。

3、幫助客戶選擇最能滿足他們需要的樓盤。

4、向客戶介紹所推薦樓盤的優(yōu)點(diǎn)。

5、幫助客戶解決問題。

6、回答客戶提出的問題。

7、說服客戶下決心購買。

8、向客戶介紹售后服務(wù)。

9、讓客戶相信購買此樓盤是明智的選擇

（四）客戶喜歡什么樣的銷售人員.?

1、熱情、友好、樂于助人

2、提供快捷的服務(wù)

3、外表整潔

4、有禮貌、有耐心、有愛心

5、介紹所購樓的優(yōu)點(diǎn)及適當(dāng)缺點(diǎn)

6、耐心傾聽客戶意見和要求

7、能提出建設(shè)性的意見

8、能準(zhǔn)確提供信息

9、幫助客戶選擇合適樓盤和介紹服務(wù)項(xiàng)目

10、關(guān)心客戶利益，關(guān)心客戶所及

11、竭盡權(quán)力為客戶服務(wù)

12、記住客戶的偏好

13、幫助客戶做正確的選擇

房地產(chǎn)基本知識(shí)

（一）房地產(chǎn)名詞 ?

1、房地產(chǎn):主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置不可移動(dòng),因而又稱為不動(dòng)產(chǎn)

2、土地使用權(quán) :使用國有土地所使用的權(quán)利,主要指建筑內(nèi)容,使用年限 ?

3、產(chǎn)證:是房屋竣工驗(yàn)收后,由房管部門合法擁有房產(chǎn)的最主要證明材料.?

4、三通一平:水,電,路(通).場(chǎng)地平整.?

5、配套設(shè)施:主要是為方便提供各種設(shè)施.?

6、容積率:建筑面積與土地總面積之比.?

7、占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi).?

8、基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.?

9、建筑面積:整個(gè)建筑每一層加起來的面積總和.?

10、容積率:建筑面積與占地面積的一個(gè)比值(限制小區(qū)人口密度比).?

11、綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比

12、得房率(公攤):套內(nèi)使用面積與建筑面積比.?

13、日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個(gè)比例的要求.?

14、中線:指墻中間的一條線,到兩個(gè)墻表面的距離都一樣.?

15、層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.?

16、凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.?

17、承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.?

18、非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房

間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.?

19、房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺(tái).?20、動(dòng)線:進(jìn)門后,各個(gè)功能房之間的活動(dòng)距離,動(dòng)靜分開,干濕分開,廳與臥室不在一條直線上.?

21、預(yù)置板:指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時(shí)候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價(jià)低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚、衛(wèi)一定不能用。?

22、現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆鑄的樓板。

（二）房地產(chǎn)建筑形態(tài)：

?低層：1—3F的建筑稱為低層建筑。

?多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。

?小高層：7—11F的建筑稱為小高層。

?高層：12—30F的建筑稱為超高層。

?超高層：30F以上的建筑稱為超高層。

?板樓：有稱排樓，即由多個(gè)雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者。多為多層。

?雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。

?三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。

?獨(dú)棟別墅：既獨(dú)立一棟存在的別墅。

?雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。

?連棟別墅：多棟連在一起的別墅。

?越層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。

?店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。

?經(jīng)濟(jì)適用房：價(jià)位較低，適用于大多數(shù)消費(fèi)的商品房，稱之為經(jīng)濟(jì)使用。?商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。

（三）房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì)：

?磚混結(jié)構(gòu)

?框架結(jié)構(gòu)

?鋼架結(jié)構(gòu)

（四）何為五證二書：

?建筑土地使用許可證

?建筑工程許可證

?建筑用地規(guī)劃許可證

?建筑工程施工許可證

?商品房銷售許可證

?商品房使用說明書

?商品房質(zhì)量說明書

（五）何謂物業(yè)管理：

?對(duì)社區(qū)安防、綠化、內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行、房屋結(jié)構(gòu)，進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)的管理，稱為物業(yè)管理。

（六）何謂智能化： ?

?管理建筑物的軟件體設(shè)施，稱之為智能化。

（七）住宅基礎(chǔ)配置： ?

1、水：一次供水，即自來水公司的統(tǒng)一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝置，以供使用。

2、排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。?

3、通風(fēng)管：多設(shè)在廚房或廁所。

4、電信設(shè)施：電話、電視。

?7、供電：220V和380V。

第三篇：中原地產(chǎn)十大廣告語

房地產(chǎn)廣告語-中原地產(chǎn)十大經(jīng)典廣告語

關(guān)鍵字：中原地產(chǎn) 廣告語 房地產(chǎn)

聯(lián)盟新城：“當(dāng)別人都在說?世界?時(shí)，聯(lián)盟新城笑了”、“當(dāng)別人都在說?景觀?時(shí)，聯(lián)盟新城笑了”、“當(dāng)別人都在說?建標(biāo)?時(shí)，聯(lián)盟新城笑了”

點(diǎn)評(píng)：這是鄭州聯(lián)盟新城一系列宣傳推廣用語，不與人爭(zhēng)、笑看風(fēng)云淡，像是一個(gè)身懷絕技、隱居江湖的大俠，不經(jīng)意間卻彰顯大家風(fēng)范。

鄭州聯(lián)盟新城作為由深圳萬科、浙江南都、河南建業(yè)等12家全國一流房地產(chǎn)巨鱷共同投資、打造的房地產(chǎn)連鎖品牌旗艦，有著與生俱來的國際血脈。在最早規(guī)劃時(shí)，從項(xiàng)目地形的利用到建筑設(shè)計(jì)的細(xì)部處理，再到景觀小品的反復(fù)考證，都選擇了國際一流的合作機(jī)構(gòu)，目的就是利用它們雄厚的設(shè)計(jì)實(shí)力及國際化的規(guī)劃理念，讓聯(lián)盟新城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都流露出國際化情結(jié)。

實(shí)際上，品質(zhì)決勝樓市，地產(chǎn)市場(chǎng)粗放式經(jīng)營(yíng)一去不復(fù)返了，精耕細(xì)作已成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的制勝法寶，中原房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)以“品質(zhì)”為主題的時(shí)代。目前，真正能達(dá)到國際化開發(fā)水平、具有國際視野、與城市未來的發(fā)展相結(jié)合的住宅并不多。聯(lián)盟新城所采用的建標(biāo)，普遍高出國家標(biāo)準(zhǔn)3倍左右，住宅中的勞斯萊斯名副其實(shí)。難怪聯(lián)盟新城敢如此“妄言”：一切可以想象得到的建筑，在聯(lián)盟新城面前，皆相形見絀。

世貿(mào)商城：身價(jià)千萬的王老板還在為誰打工？

點(diǎn)評(píng)：商鋪投資因?yàn)椴恍枰度氪罅康臅r(shí)間和精力就能賺取可觀的利潤(rùn)，而成為諸多房地產(chǎn)投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。投資商鋪當(dāng)然是為了賺錢，但是風(fēng)險(xiǎn)和收益總是如影隨形。怎樣才能讓自己的投資高收益、低風(fēng)險(xiǎn)呢？

這是一個(gè)商業(yè)廣告橫行的年代，“身價(jià)千萬的王老板還在為誰打工？”使我們眼前一亮，在眾多的商業(yè)廣告中脫穎而出。不管“王老板”在為誰打工，這一句無疑是最成功的商業(yè)地產(chǎn)廣告語之一，因?yàn)樗杆僮プ×松啼佂顿Y者的眼球，把世貿(mào)商城“先租后售”的經(jīng)營(yíng)模式淋漓盡致地表現(xiàn)出來。為保障廣大商鋪投資者的利益，達(dá)到開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商戶和投資者三方共贏，世貿(mào)商城所有的商鋪都是先招商、先經(jīng)營(yíng)，然后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)出售，讓商鋪投資者有效地避開了風(fēng)險(xiǎn)，這無疑也是開發(fā)商對(duì)自己責(zé)任和信譽(yù)的公開宣揚(yáng)。

大上海城步行街：千年大中原 一個(gè)大上海

點(diǎn)評(píng)：最愛體味這句廣告語中深入骨髓的厚重味道。中原大地，天高地厚；上海風(fēng)情，新銳繁華。在商戰(zhàn)發(fā)源地鄭州，在二七商圈這個(gè)“商核”之地，鄭州大上海城商業(yè)步行街項(xiàng)目正在按最初的設(shè)想成功操盤，必將成就鄭州商業(yè)史上的另一個(gè)傳奇，成為鄭州這個(gè)商戰(zhàn)之都的點(diǎn)睛之筆。

“千年大中原一個(gè)大上?！钡暮x包括：第一，“千年大中原一個(gè)大上海”是海派文化和中原文化融合和整合的產(chǎn)物，在地域文化上，實(shí)現(xiàn)了共享共榮；第二，“千年”與“一個(gè)”，“中原”與“上海”對(duì)比工整，而且和諧押韻，朗朗上口，大氣穩(wěn)重，很符合大上海城的項(xiàng)目定位和運(yùn)作風(fēng)格。

大河春天：主流生活，主流社區(qū)

點(diǎn)評(píng)：孩子是每一個(gè)家長(zhǎng)的“主流”，是每一個(gè)家庭的重心，大河春天對(duì)教育的重視，贏得了家長(zhǎng)和孩子，也贏得了整個(gè)家庭。作為以教育文化社區(qū)定位的中國教育地產(chǎn)品牌名盤，思達(dá)置業(yè)以8350萬元+500萬元的巨資，鼎力打造優(yōu)質(zhì)的教育資源和高質(zhì)量的教育服務(wù)體系，用九大換代體驗(yàn)給中原人居注入了全新的內(nèi)容。

“主流”是本最流行的詞語。所謂主流是一種身份、一種資源、一種價(jià)值觀、一種時(shí)間欲的綜合體現(xiàn)。主流生活是一個(gè)最具社會(huì)活動(dòng)話語權(quán)的階層生活，該階層是社會(huì)的中流砥柱，也是時(shí)間的自我掌控者，他們是在真正地享受生活，而其他人則多是活著。主流社區(qū)則代表著樓市的發(fā)展方向，引領(lǐng)著中原居住業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)，是一個(gè)主流階層的生活場(chǎng)。

綠城·百合公寓：百年建筑一生好合點(diǎn)評(píng)：一彎明月、一瓣桂花，這就是綠城房產(chǎn)標(biāo)志組合的圖形部分，而桂花瓣、桂花樹、桂花林也成了綠城房產(chǎn)所有代表項(xiàng)目中的統(tǒng)一符號(hào)?！盀閱T工創(chuàng)造平臺(tái)、為顧客創(chuàng)造價(jià)值、為城市創(chuàng)造美麗、為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富”是綠城的企業(yè)使命?！罢嬲\、善意、精致、完美”是綠城的八字方針?！爱a(chǎn)品即人品，人品是產(chǎn)品之源”、“生命多精彩，產(chǎn)品多精彩”、“人是公司第一產(chǎn)品”等是綠城獨(dú)特的理念性口號(hào)。“百年建筑，一生好合”廣告語的提出正是基于這樣的文化背景和企業(yè)風(fēng)格。

大象無形，產(chǎn)品有形；價(jià)值無形，居住有形。從“百年建筑、一生好合”這一點(diǎn)出發(fā)，綠城·百合公寓暗示著綠城追求的房產(chǎn)是百年建筑，讓建筑成為后人可以解讀的歷史。在花叢里“種”房子，這就是“百年建筑，一生好合”的最好注解。

長(zhǎng)城康橋花園：讓有身份的人悠然起來

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)這句廣告語隨戶外廣告出現(xiàn)在鄭州街頭時(shí)，吸引了不少人的眼球。

悠然生活自悠然?，F(xiàn)代社會(huì)上的上流人士追求的住宅是有品位、有檔次、周邊配套環(huán)境又好的地方，這樣才更能彰顯其顯赫的社會(huì)地位。豪宅，成為身份的另一個(gè)代名詞。

在長(zhǎng)城康橋花園，無論是公司或者個(gè)人，高品質(zhì)的建筑質(zhì)量、高層次的居住人群、高起點(diǎn)的瞰視效果、典雅的居住環(huán)境、精致的景觀設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施，使入住的業(yè)主都能真正地享受高品位的居住環(huán)境，真正地體驗(yàn)身份的高貴與典雅，成為業(yè)主事業(yè)有成的品牌象征，白領(lǐng)階層的高檔享受。在這里體味人生的高度，感受生活的滿足，體驗(yàn)家庭的完美與升華，用成功與歡樂鑄造幸福巢穴，不失為一種悠然自得的愜意生活。

濱水帶·圣菲城：圣菲城只有兩座，一座住著比爾·蓋茨，另一座你可以居住

點(diǎn)評(píng)：這句廣告語是濱水帶·圣菲城的系列廣告語之一。該項(xiàng)目是太極置業(yè)繼“公館世家”后推出的又一個(gè)大型高層社區(qū)，為河西岸70米寬的濱河公園所環(huán)抱。因?yàn)椤疤珮O公館”系列已經(jīng)以其實(shí)實(shí)在在的品質(zhì)為太極置業(yè)樹立了良好的形象，這將為濱水帶·圣菲城培養(yǎng)一批潛在的購房者?！拔壹易≡诠^里”的廣告詞變?yōu)椤拔壹易≡谑シ瞥恰币苍S就不會(huì)太難。

濱水帶·圣菲城的形象廣告做得很成功，確實(shí)能讓人對(duì)“蘭喬圣菲”的生活產(chǎn)生無限的遐想！其經(jīng)典之處就在于用圈層的手法無形中提升了樓盤的檔次。比爾·蓋茨住在美國的蘭喬圣菲，而鄭州有一個(gè)同樣檔次的住宅，那就是圣菲城，圣菲城=蘭喬圣菲，你=比爾·蓋茨，不需要過多的語言描述就完成了客戶的心理提升。

鑫苑·中央花園：勢(shì)在四方，筑在中央

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)鑫苑·中央花園面世的時(shí)候，鑫苑公司就毫不謙虛。放言要在緊鄰鄭東新區(qū)CBD的地方，推出超性價(jià)比的“中央生活區(qū)”，為“錯(cuò)過鑫苑名家”的人們，再造一個(gè)“坐享超值基業(yè)”的機(jī)會(huì)。始終把目標(biāo)定在如何讓業(yè)主坐享一份超值的基業(yè)，這也是鑫苑公司產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。

這句廣告語，在經(jīng)典中國紅的襯托之下顯得非常大氣。據(jù)了解，該廣告語源自兩千多年前韓非子的“事在四方，要在中央；圣人執(zhí)要，四方來效。”借四方之勢(shì)，在大鄭州的核心區(qū)位置業(yè)安家。巧妙借用“四方”與“中央”的關(guān)系，準(zhǔn)確地傳達(dá)出了項(xiàng)目位于金水路和中州大道（原107國道）兩條城市中軸線交會(huì)處的稀缺位置。因?yàn)椤耙痹谥醒?，也有一種希望消費(fèi)者“四方來效”的預(yù)期。同時(shí)，這句廣告語低調(diào)內(nèi)斂、不事張揚(yáng)的風(fēng)格也與一貫堅(jiān)持正和大氣的鑫苑品牌形象相吻合。

順馳·中央特區(qū)：讓全球華人聯(lián)合起來

點(diǎn)評(píng)：順馳是一個(gè)制造關(guān)注度和引導(dǎo)行業(yè)輿論的高手。2004年，順馳·第一大街亮相鄭東新區(qū)，“建筑榜樣中原”的廣告口號(hào)在賺足了眼球的同時(shí)，也引來了行業(yè)大討論。時(shí)隔一年，另一個(gè)大型項(xiàng)目順馳·中央特區(qū)再次給了人們一個(gè)驚喜，“讓全球華人聯(lián)合起來”的大手筆使順馳的領(lǐng)袖風(fēng)格再次彰顯。

順馳·中央特區(qū)是由海外客屬雄厚資金的投資委托人世界客屬總商會(huì)和順馳地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造的國際頂級(jí)住宅大盤，總規(guī)劃占地640余畝，總建筑面積70余萬平方米，獨(dú)家引進(jìn)電梯直接入戶、入戶空中花園及中央休閑林陰景觀帶，是鄭州未來的理想之城、未來之城、魅力之城、活力之城和生活之城。

鄭州國際小商品城：金柜通上市了，財(cái)神爺下崗了！

點(diǎn)評(píng)：鄭州國際小商品城與中信銀行聯(lián)合推出的全新投資理財(cái)產(chǎn)品“金柜通”上市之后備受關(guān)注，不僅僅是因?yàn)樗焉虡I(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行了創(chuàng)新，還有一個(gè)重要的原因就是這句很抓人眼球的廣告語：“金柜通上市了，財(cái)神爺下崗了！”此廣告語看似平平，實(shí)則是一個(gè)很實(shí)際、很適合商業(yè)地產(chǎn)操作的方法。它簡(jiǎn)單明了，直奔主題，尤其是“財(cái)神爺”三個(gè)字更是用得恰到好處，緊抓投資者的心理。廣告語中“上市”與“下崗”形成鮮明對(duì)比，直接傳達(dá)出其產(chǎn)品蘊(yùn)含的巨大商業(yè)價(jià)值，使投資者可以直觀地感受到投資“金柜通”的收益之大。

關(guān)鍵字： 廣告 廣告語

第四篇：中原地產(chǎn)分析報(bào)告

[樓市觀察]中原地產(chǎn)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度季報(bào)

004km.cn 房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng) 2010-04-21 14:19:00 來源：濟(jì)南搜房網(wǎng)

一、房地產(chǎn)相關(guān)政策及行業(yè)信息(一)國家及濟(jì)南市政府宏觀政策 1.國土部出臺(tái)19條土地新政

繼“國四條”“國十一條”等調(diào)控政策之后，國土資源部于3月10日出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政。國土部在其網(wǎng)站公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)。

1.各地加快編制住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，確保不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設(shè)，嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。

70%的保障房、自住性中小套型商品房計(jì)劃供應(yīng)與1月21日出臺(tái)的《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》相呼應(yīng)，相當(dāng)于從源頭上重提“90/70”政策，但落實(shí)起來存在難度，主要還看地方政府在保障房計(jì)劃上的執(zhí)行力度。

2.嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查:對(duì)于用地欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買。

3.嚴(yán)格規(guī)范土地出讓合同管理:開發(fā)商交付的競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。

4.堅(jiān)持和完善土地招牌掛制度:房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，可以按照限價(jià)房項(xiàng)目采用競(jìng)地價(jià)方式招牌掛出讓土地。在條件具備的地方，可以探索房地產(chǎn)用地出讓預(yù)申請(qǐng)制度。

5.從2010年4月1日起，市、縣國土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。6.2010年3月至7月，在全國組織開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。

禁止違約開發(fā)商在一定期限內(nèi)參與競(jìng)拍，土地款支付更加嚴(yán)格等一系列措施，意味著資源將向具有資金優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目管控能力高的公司傾斜，有利于龍頭公司拿地加快周轉(zhuǎn)，對(duì)于小公司、項(xiàng)目公司的擠出效應(yīng)將會(huì)比較明顯。行業(yè)集中度將提高，公司將優(yōu)勝劣汰；開竣工申報(bào)制度設(shè)立將在一定程度上促進(jìn)供給有效釋放，而探索土地預(yù)申請(qǐng)制度則意味著上海等地出現(xiàn)的“勾地”制度有望進(jìn)一步推廣，政府將更為充分的實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置、穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。

國19條基本延續(xù)了“國十一條”的政策框架，重點(diǎn)在于加強(qiáng)對(duì)于住房建設(shè)用地供應(yīng)的規(guī)劃及出讓監(jiān)管，大力盤活閑置土地和低效利用土地，打擊囤地圈地行為，確保已批準(zhǔn)建設(shè)用地能夠及時(shí)有效供應(yīng)。政府著眼點(diǎn)還是在于促進(jìn)供給，大量增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)，通過供給關(guān)系的理順來平抑房?jī)r(jià)上漲。

2.房貸：二套房首付不低于40%

《通知》要求，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。并要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理。

政府部門幾次重申二套房貸款的首付比例，可見對(duì)其非常重視。二套房貸的嚴(yán)格主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是利率相對(duì)于第一套房不僅不打折優(yōu)惠，而且要上浮10%以上；二是對(duì)于二套房貸的首付比例規(guī)定不得低于40%。這個(gè)規(guī)定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機(jī)行為。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年樓市最低迷的時(shí)候，上自中央，下至地方，關(guān)于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件里，從來沒有放松過的跡象。

可見，收緊二套房貸，讓狂熱的房地產(chǎn)降溫，自上而下的監(jiān)管層心里都非常有數(shù)，這個(gè)政策絕不會(huì)輕易改變。這不僅是降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，更是在降低中國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率零點(diǎn)5個(gè)百分點(diǎn)。

2010年1月12日晚，央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率零點(diǎn)5個(gè)百分點(diǎn)。

銀行的“錢袋子”事實(shí)上在不斷收緊。央行近日發(fā)布《2009年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，2010年要“合理引導(dǎo)貨幣條件逐步從反危機(jī)狀態(tài)回歸常態(tài)水平”。再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，可以視作貨幣政策退出刺激經(jīng)濟(jì)、回歸常態(tài)的一步。今年一季度信貸增量較大，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)可以抑制商業(yè)銀行放貸沖動(dòng)，以避免流動(dòng)性泛濫帶來的通脹壓力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度進(jìn)一步加大，可以抑制不斷上漲的房?jī)r(jià)。

4.嚴(yán)控房地產(chǎn)新項(xiàng)目貸款

5.中國人民銀行濟(jì)南分行：閑置兩年房產(chǎn)項(xiàng)目不能貸款 6.最大規(guī)模樓市調(diào)控督查開始 7.新建小產(chǎn)權(quán)房將清理 8.全國住房用地出讓暫被叫停 9.78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

政策小結(jié)：2010年第一季度國家宏觀調(diào)控政策傾向于土地調(diào)控，以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展為目的，確保保障性住房用地為目的，并嚴(yán)厲打擊開發(fā)商圈地、囤地行為。78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有利于市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)和集中度的提高，但是此政策的效果還有待時(shí)間的觀察。

(二)濟(jì)南市重大發(fā)展規(guī)劃

1.2010年1月8日，濟(jì)南東站擴(kuò)容已成定局

客運(yùn)東站周邊三角地塊規(guī)劃用地范圍超過10萬平方米，為對(duì)外交通和商業(yè)金融業(yè)用地，汽車東站的母公司山東交運(yùn)集團(tuán)有意與外合作，在此建設(shè)一家星級(jí)配套酒店。

2.2010年1月9日，38個(gè)連片棚戶區(qū)今年拆遷完

2010年完成38個(gè)集中連片棚戶區(qū)拆遷，66個(gè)零星片區(qū)改造實(shí)現(xiàn)突破，啟動(dòng)二環(huán)以內(nèi)6層以下簡(jiǎn)易樓房改造，原則上不再審批6層以下建筑。濟(jì)南市將全面放開縣域內(nèi)戶口遷移2020年城鎮(zhèn)化水平達(dá)80%左右。

3.2010年1月14日，小清河沿線將建城市綜合體

天橋區(qū)將打造鵲山龍湖、濼口片區(qū)、以北湖及徐李片區(qū)為核心的小清河沿線和寶華、官扎營(yíng)片區(qū)四個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。推進(jìn)小清河沿岸連片開發(fā)與項(xiàng)目引進(jìn)，逐步將沿岸打造成集防洪排澇、旅游觀光、娛樂休閑、商貿(mào)服務(wù)于一體的特色景觀長(zhǎng)廊和服務(wù)業(yè)發(fā)展帶。

4.2010年1月19日，官扎營(yíng)將建設(shè)火車站北廣場(chǎng) 5.2010年1月21日，二環(huán)西路高架路今年將動(dòng)工 6.2010年2月21日，槐蔭將打造“三大片區(qū)”

2010年槐蔭區(qū)將著力打造“三大片區(qū)”，讓城區(qū)擴(kuò)大，讓城區(qū)“長(zhǎng)高”?；笔a區(qū)著力推進(jìn)的“三大片區(qū)”建設(shè)為：二環(huán)西路以東老城區(qū)約50平方公里著力打造“特色街區(qū)”。以開埠時(shí)期老街巷、老建筑的保護(hù)性開發(fā)利用為重點(diǎn)，精心打造“百年商埠風(fēng)情區(qū)”，彰顯老槐蔭歷史文化底蘊(yùn)；結(jié)合棚戶區(qū)改造和環(huán)境綜合整治，高水平策劃建設(shè)陽光新路商務(wù)區(qū)、西市場(chǎng)商貿(mào)區(qū)、張莊路茶文化特色商貿(mào)街區(qū)等特色商貿(mào)區(qū)。

7.2010年2月23日，濟(jì)南市三大新區(qū)將打造地標(biāo)

濟(jì)南市在城市規(guī)劃建設(shè)上將實(shí)施精品戰(zhàn)略，著力在西部新城、東部新區(qū)、小清河兩岸地區(qū)的開發(fā)建設(shè)中打造濟(jì)南的新地標(biāo)。

8.2010年3月18日，市區(qū)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng) 我市市區(qū)首個(gè)城中村改造建設(shè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)——位于二環(huán)西路和張莊路交匯處的后屯村改造項(xiàng)目奠基儀式已經(jīng)舉行。這也標(biāo)志著省城市區(qū)首個(gè)村莊改造正式啟動(dòng)，該片區(qū)將建3棟居民安置樓，片區(qū)內(nèi)500余戶居民將全部得到安置。這是市政府《關(guān)于進(jìn)一步加快市區(qū)村莊改造建設(shè)的意見》下發(fā)后首個(gè)實(shí)施改造的“城中村”。

9.2010年3月26日，今年濟(jì)南將動(dòng)遷1.2萬戶城市居民

今年，我市計(jì)劃動(dòng)遷城市居民1.2萬戶；房地產(chǎn)業(yè)將計(jì)劃完成投資350億元，新開工面積520萬平方米，竣工面積390萬平方米，銷售面積300萬平方米。這是在召開的全市城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上宣布的消息。

(三)其他與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的重要信息 1.全省將新增廉租房保障2萬戶 2.2009年山東省房地產(chǎn)納稅214億 3.北京“雙料地王”被收回 4.濟(jì)南土地市場(chǎng)新年遇冷

5.山東將舊住宅區(qū)整治納為政府公共服務(wù)的重要內(nèi)容 6.新一輪房?jī)r(jià)“堰塞湖”或現(xiàn) 7.山東省將評(píng)選房地產(chǎn)50強(qiáng)

二、土地市場(chǎng)交易信息(一)土地供應(yīng)總量分析

受2010年3月份濟(jì)南土地供應(yīng)市場(chǎng)快速升溫的影響，2010年第一季度濟(jì)南土地供應(yīng)量增大，該季度環(huán)比上季度及去年同期大幅上漲。

(二)土地供應(yīng)區(qū)域分析

2010年第一季度土地供應(yīng)總面積170.4萬平米，建筑面積730.7萬平米。其中歷城區(qū)和高新區(qū)土地供應(yīng)量最大，預(yù)計(jì)這兩個(gè)片區(qū)將成為近期濟(jì)南市土地成交的重點(diǎn)區(qū)域。

(三)土地成交總量分析

受奧體西路延長(zhǎng)線地塊規(guī)模大、容積率高拉低樓面地價(jià)的影響，2010年第一季度的樓面平均地價(jià)較上季度和去年同期均有所下降；成交面積比去年同期增長(zhǎng)120%，環(huán)比下降75%；成交建筑面積同比增長(zhǎng)59%，環(huán)比下降75%。

受季節(jié)因素影響，每年1、2月份土地的成交量均較少。從上圖可以看出，3月的成交比前兩月有大幅上升。但受兩會(huì)新出臺(tái)政策的影響，濟(jì)南土地成交市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒，4月份的土地成交量有待進(jìn)一步觀察。

(四)土地成交區(qū)域解析

在一季度的土地成交中，歷城區(qū)的土地成交最為活躍，共有7宗成交土地，占了總比例的68.6%，主要是因?yàn)闈?jì)南名都置業(yè)有限公司一舉拍得歷城區(qū)經(jīng)十東路以北，唐冶大道以西的6宗土地，其中3宗居住，3宗商服.位居其二的是天橋區(qū)，共有4塊成交土地，占了土地成交總比例的11%。平均樓面地價(jià)最高的是天橋區(qū)，主要是因?yàn)樵摼沟庙?xiàng)目的容積率較其他項(xiàng)目小，使得平均樓面地價(jià)為該期最高。

三、商品房供應(yīng)分析(一)商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量

(二)商品房批準(zhǔn)預(yù)售區(qū)域

2010年歷下區(qū)因中海奧龍觀邸、香墅里、萬豪中心等項(xiàng)目獲得預(yù)售證，該區(qū)域第一季度商品房預(yù)售量最大，其余區(qū)域該季度均有一定量的房源獲得預(yù)售證，市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面有所緩解。

四、商品住宅新開盤及成交分析(一)開盤成交總量

濟(jì)南市2010年第一季度的市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在1月份和3月份，其中，1、2月份的新增房源成交均價(jià)較高，提高了第一季度的整體開盤均價(jià)，環(huán)比上個(gè)季度增長(zhǎng)10%。

2010年1、2月份，中低端項(xiàng)目的成交受到宏觀政策的利空影響，開盤成交率較低，而高端項(xiàng)目的成交率較高。3月初的“兩會(huì)”并未頒布對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體調(diào)控措施，利空政策的影響開始淡化，而3月中下旬中低價(jià)房源的適時(shí)推出，滿足了潛在客戶對(duì)中低價(jià)位房源的需求，拉升了2010年第一季度的整體成交率。

(二)商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)

2010年第一季度新增項(xiàng)目全為普通住宅，供應(yīng)量為1858套，比例為100%。(三)商品住宅新開盤戶型

從第一季度的濟(jì)南商品房各戶型的供應(yīng)、成交比例及成交率來看，兩室和三室戶型呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

1月份高端房源供應(yīng)量大，購房客戶多為改善型購房，對(duì)房間的舒適度要求較高，而3月份客戶多為對(duì)價(jià)格敏感客戶，兩個(gè)月不同層次的供應(yīng)房源滿足了不同需求的客戶需要。

(四)商品住宅新開盤面積區(qū)間

由1、2月份不同，3月份濟(jì)南新增住宅面積集中在40-140平米之間，以40-60平米之間的小戶型公寓、80-95平米的兩室和90-140平米之間的三室為主。150平米以上的大面積戶型本月沒有供應(yīng)。

(五)商品住宅新開盤供應(yīng)價(jià)格

從供應(yīng)量來看，1、2月份開盤項(xiàng)目的成交均價(jià)較高，導(dǎo)致了2010年第一季度的高價(jià)房源的供應(yīng)比例占到總供應(yīng)量的三成；而3月份中低價(jià)房源的大量上市，使6000-8000元/平米的供應(yīng)量占到總供應(yīng)量的七成比例。

從成交量來看，受宏觀調(diào)控政策影響1月份中低價(jià)房源的成交冷淡，3月份成交開始轉(zhuǎn)暖，因此6000-8000元/平米的房源成交比例占到七成；而8000元/平米以上的房源集中在1、2月份開盤，供應(yīng)量有限，成交比例僅占到總成交量的三成。

從成交率來看，第一季度6000-8000元/平米的房源成交率較高，主要集中在3月份的新開盤項(xiàng)目；而8000元/平米以上的房源推售量較少，但高端項(xiàng)目的客戶群針對(duì)性較強(qiáng)，致使成交率較高。

五、商品住宅成交分析

（一）成交總量

受季節(jié)因素、宏觀政策收緊、房?jī)r(jià)高企、供應(yīng)缺乏、普通住宅供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)變化等綜合因素的影響，2010年第一季度成交量較去年同期和上季度均呈現(xiàn)大幅下降；而成交量的連續(xù)下降、宏觀政策的收緊并未對(duì)價(jià)格形成影響，該季度普通住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢(shì)。

（二）成交區(qū)域

受供應(yīng)量不足、宏觀調(diào)控的影響、房?jī)r(jià)高企對(duì)銷售上漲造成壓力、其間適逢農(nóng)歷春節(jié)等綜合因素的影響，2010年第一季度的成交量環(huán)比上季度整體下降39%。

與去年同期相比，成交量下降9%，主要在于2009年第一季度雖受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，但政府的經(jīng)濟(jì)刺激政策力度大，市場(chǎng)房源供應(yīng)量大，開發(fā)商推出的優(yōu)惠措施多、力度大，且房?jī)r(jià)處于低位，被長(zhǎng)時(shí)間壓制的剛性需求得以爆發(fā)。2010年第一季度因高端房源供應(yīng)比例較大，且經(jīng)歷了一年的價(jià)格飛漲，本季度住宅成交均價(jià)較上季度及去年同期均有大幅上漲。

（三）成交面積區(qū)間

從成交面積來看，2010年第一季度主要集中在90-130平米之間。因本季度住宅供應(yīng)量相對(duì)不足，大面積房源如萬達(dá)公館、海爾綠城全運(yùn)村等供應(yīng)量較大，本季度200平米以上的大戶型成交量大，其余各面積段住宅成交量有所下降。

經(jīng)歷了2009年價(jià)格的過快上漲，受購買力條件的限制和閑余資金避險(xiǎn)的等因素的影響，90平米以下的房源成為市場(chǎng)的熱銷產(chǎn)品。同比去年同期本季度90平米以下房源受到首次置業(yè)者和投資者的青睞。

（四）成交單價(jià)區(qū)間

2010年第一季度濟(jì)南已無6000元/平米以下房源，住宅成交房源雖集中在6000-8000元/平米之間，但此價(jià)位房源正在減少，8000-10000元/平米的房源正在迅速增加。萬元以上的項(xiàng)目仍屬鳳毛麟角，但市場(chǎng)消化情況理想，受其供應(yīng)量變化成交波動(dòng)較大。

（五）成交總價(jià)區(qū)間

2010年第一季度，市場(chǎng)總體成交量環(huán)比上個(gè)季度下降39%，與去年同期相比，環(huán)比下降9%。

本季度成交房源總價(jià)集中在50-80萬之間，主要在于藍(lán)調(diào)國際、香港國際和中海紫御東郡等中低單價(jià)房源的大量上市和成交。而總價(jià)200萬元以上房源的成交量大幅增加主要在于1月份大量高價(jià)房源的上市和成交。

六、報(bào)媒推廣分析(一)商品房報(bào)媒推廣總量

2010年第一季度與上季度相比無論是投放頻次還是投放總版面數(shù)都有所下降，前者下降了35&，后者下降了2%；與去年同期相比，投放頻次同比上升了78%，投放版面環(huán)比上升了58%。

(二)商品房報(bào)媒推廣區(qū)域

從第一季度各區(qū)域的版面投放情況來看，同比增加了77%，環(huán)比有所下降。環(huán)比增幅最大的是歷城區(qū)的版面投放，說明這一區(qū)域的項(xiàng)目宣傳力度大增。

第五篇：中原地產(chǎn)年會(huì)相聲劇本

書香小鎮(zhèn)項(xiàng)目組

相聲：相親

（穿著西裝、襯衫、領(lǐng)帶、皮鞋，口袋不要放香煙、鑰匙、手機(jī)、皮夾子、打火機(jī)等物品，話筒用小蜜蜂，別在領(lǐng)帶上）

甲、乙：各位中原的同事！大家好！

甲：你們沒看錯(cuò)，我就是玉樹臨風(fēng)勝潘安，風(fēng)流倜儻如門慶的**！乙：我就是一朵菊花壓海棠，人見人愛車爆胎的**！甲：哎，爆胎，今兒個(gè)是什么日子？

乙：什么日子？！今天是一年一度的公司大會(huì)??！甲：那就是說今天是個(gè)高興、快樂、喜慶的日子？ 乙：對(duì)啊，高興、喜慶的日子。

甲：既然今天是大會(huì)么，大伙兒都在這兒干點(diǎn)啥?。?/p>

乙：干點(diǎn)啥？大會(huì)啊是中原對(duì)2013年，各項(xiàng)業(yè)績(jī)、成果、經(jīng)驗(yàn)的回顧和總結(jié)，對(duì)14年公司目標(biāo)、方向進(jìn)行規(guī)劃和展望！在座的各位同事，今天盡情歡樂，愛吃的吃飽、愛喝的喝好、抽到獎(jiǎng)的藏好、誰沒吃飽沒喝好，新年一定做土豪！甲：我說爆胎啊，這新的一年，有沒有想跟大家說的??！乙：有啊，剛好今天我還準(zhǔn)備了一首詩來著。甲：呵，你這都寫詩了啊

乙：那是，試看全島房地產(chǎn)，海南中原是亮點(diǎn)，落地生根有6年，龍騰虎躍非一般。領(lǐng)導(dǎo)奮戰(zhàn)第一線，員工個(gè)個(gè)爭(zhēng)向前。要想新年多拿錢，就看給贊不給贊！

甲：哈哈，看來大家都很給力，你看紅霞姐，啊，剛賣8套別墅，往那一坐，跟沒事人兒是的，不請(qǐng)客就算了，也不給點(diǎn)個(gè)贊?。∫遥哼€想再賣8套?。?/p>

甲：嗨，紅霞姐，知足吧，我來公司3月了，別說8套別墅了，公寓才賣了2套，我虧不虧啊我。

乙：那是你自個(gè)兒努力不好，別埋怨。

甲：埋怨，我才不埋怨呢，賣了別墅就樂呵成那樣??？等回到家上交國庫！被老婆沒收啊。

乙：給老婆保管，那是愛老婆的體現(xiàn)。

甲：愛老婆的體現(xiàn)？那我問您，您今年高壽?。?乙：沒那么大歲數(shù)，過了年虛歲26了，87年的。

甲：?jiǎn)眩?7年的？你居然也是80后？長(zhǎng)的挺著急的啊。

乙：沒辦法啊，早點(diǎn)長(zhǎng)大早買房娶媳婦??！我冒昧的問一句，您結(jié)婚了嗎？ 甲：我啊，嘻嘻嘻，待字閨中。（裝腔、扭捏，不好意思）乙：切，你還待字閨中，那你也得抓緊?。?/p>

（第一次相親）

甲：可不抓緊么，這不上周禮拜天，我二姑奶奶見我心情不好，就張羅著幫我介紹個(gè)對(duì)象

乙：哎呦，這是好事啊

甲：我抖擻精神，穿戴整齊，到書香小鎮(zhèn)去了 乙：嗯，相親了

甲：可見面沒聊幾句就崩了

書香小鎮(zhèn)項(xiàng)目組

乙：怎么回事啊？

甲：你說這兩人相親，第一次見面，應(yīng)該怎么樣啊？ 乙：見了面，先了解一下基本資料啊 甲：可這倒霉就倒霉在基本資料上 乙：基本資料怎么倒霉啦？

甲：人姑娘上來問我干啥的??？我說高級(jí)置業(yè)顧問。乙：挺厲害的啊

甲：是啊，我也這么覺得，但是人說，不就是一賣房子的嗎？臉還這么小 乙：這說話真不客氣，就算大家都知道你臉小，也不用說明白吧？

甲：是啊，所以我就據(jù)理力爭(zhēng)，我臉上面積小，但是我額頭寬廣啊，贈(zèng)送面積多??！得臉率高??！

乙：這上來就犯職業(yè)病 甲：人又撇我一眼頭發(fā)

乙：辛苦工作，頭發(fā)脫落了你

甲：我說，我這發(fā)型可是禮聘國際園林大師我爸我媽給我獨(dú)家打造的，別看稀疏，這可是標(biāo)準(zhǔn)的熱帶濱海園林，綠化率高達(dá)250%！

乙：這高級(jí)置業(yè)顧問就是能掰

甲：這有啥，我一口氣把我所有優(yōu)點(diǎn)都說出來了 乙：就你這樣，還有啥優(yōu)點(diǎn)？

甲：我上了這么多年學(xué)，不近視啊！乙：不近視也是優(yōu)點(diǎn)？ 甲：那可不，這叫景觀好 乙：這優(yōu)點(diǎn)我也有啊 甲：我還沒鼻炎啊 乙：這能算啥 甲：通透性好?。∫遥耗氵@樣扯，那女孩肯定不樂意了，你戶型好，你贈(zèng)送面積多，那我還精裝修交人吶！甲：是啊，人說，姐物業(yè)費(fèi)高，你養(yǎng)不起！拜拜！

乙：就你這嘴吧，太不靠譜了，找男朋友指定不找你這樣的。

甲：這叫腦袋活，嘴巴甜！找男朋友不找我這樣的，但是找員工指定找我這樣的。乙：怎么說？

甲：我嘴巴甜叫親和力，我腦袋活叫生產(chǎn)力！沒我們這腦袋，部門業(yè)績(jī)?cè)略露寄芴崆巴瓿?？沒我們這嘴巴，客戶個(gè)個(gè)能成交？沒我們中原這些精英領(lǐng)導(dǎo)和同事，今年中原地產(chǎn)大中華區(qū)的銷售額能突破5000億？

（第三次相親）

乙：說的好！但是這姑娘就沒戲了啊！甲：好姑娘多的是，這個(gè)不行咱找別人兒 乙：對(duì)，天涯何處無芳草，中原美女就不少！甲：在中原找??？ 乙：對(duì)啊

甲：內(nèi)部認(rèn)購啊！乙：你要這么說也行

書香小鎮(zhèn)項(xiàng)目組

甲：內(nèi)部認(rèn)購好，優(yōu)惠多！我就尋思，你嫌棄我做房地產(chǎn)，我還嫌你不懂行呢，我找一同行美女！

乙：這個(gè)，可以有

甲：這不在年會(huì)過來的路上，我表姨的小舅子的堂兄打電話說有一姑娘讓我過來見見。乙：你表姨的小舅子的堂兄都關(guān)心你這事了??？！

甲：那是，為了動(dòng)員全家族支持我相親，我表姨親手?jǐn)M了文件 乙：這還要出文件?。吭趺凑f？

甲：豫發(fā)（我家河南的嘛）20140211號(hào)文件，我一看正文寫的，那叫一個(gè)氣勢(shì)磅礴，不愧是做了多年行政工作的

乙：多年行政工作，那這這表姨肯定有底氣，寫的也大氣

甲：那是，正文如下：當(dāng)表姨我聽說自己養(yǎng)了二十多年的姑娘交了男朋友時(shí)，感覺像是農(nóng)民伯伯辛苦種了一季的白菜被豬拱了似的！現(xiàn)在我們家的一頭豬長(zhǎng)大了，我們一定要讓他拱到白菜！

乙：哈哈，你這表姨太有才了，多年行政工作經(jīng)驗(yàn)敢情還都是臨時(shí)工來著？ 甲：這你都知道，還真是的。乙：話說那姑娘見了怎么樣？

甲：挺好的，后來才知道是國瑞城的！過去我先報(bào)一下基本資料，這次我學(xué)聰明了，不說房地產(chǎn)的事了。

乙：吃一塹長(zhǎng)一智，進(jìn)步了

甲：報(bào)完基本資料，人挺滿意的，然后開始問我，你猜她問啥？ 乙：我要是她，我先問最擔(dān)心的。甲：我這條件，有啥可擔(dān)心的？ 乙：身高?。〖祝何疫@身高?。ǖ蒙?、比劃、語氣轉(zhuǎn)變）你別說，她還真先問這個(gè)，但人說不身高 乙：?jiǎn)眩?/p>

甲：她問，層高多少?。?乙：哈哈，還真是專業(yè)！甲：是啊，我就回她，一米8 乙：你這身高還一米八？

甲：她問的我層高，又不是凈高，我是不可能把169的凈高告訴給她的。乙：人姑娘也就是不想拆穿你罷了，你就知足吧 甲：然后人問我，你這外立面是什么材料的？ 乙：外立面？這哪兒跟哪兒??？

甲：這你就不懂了吧？她這是明顯看出我化妝了，這樓的外立面啊，就是人臉啊，我本這臉來是中原紅的，后來感覺不夠嫩，我出門就涂了層“李天一”牌粉底 乙：有這牌子嗎？沒聽說過?。?/p>

甲：這你就OUT了吧？將一切黑臉變白，李天一牌，你值得擁有！乙：哈哈，有道理，有意思！

甲：我這樣跟她一說，小姑娘直接笑噴了。乙：這小伙幽默，就不刁難了吧？

甲：人也確實(shí)這樣想，人說，跟你聊天挺開心的，但是你這錯(cuò)層結(jié)構(gòu)讓我有點(diǎn)接受不了 乙：錯(cuò)層？這又是哪一出啊？

甲：是這樣，我出見她的路上，跑的快，一不小心絆倒了，腿就一瘸一拐的，這不就是錯(cuò)層了嗎？

書香小鎮(zhèn)項(xiàng)目組

乙：哦，那你跟她解釋一下就好了嘛！甲：嗯，說了，人挺懂事的，挺理解的。乙：這下皆大歡喜了吧？ 甲：差一點(diǎn) 乙：差哪點(diǎn)？

甲：姑娘說，我肚子餓了，你要請(qǐng)我吃飯不？ 乙：人這是在暗示你了啊！

甲：我接待客戶無數(shù)，這話當(dāng)然能聽得出來，好啊好啊！想去哪兒？

乙：這還用問嘛，環(huán)境好點(diǎn)的，有情調(diào)點(diǎn)的，飯菜又好吃的，最主要是不讓你小子大出血的，吳梅燒臘嘛！

甲：接下來的劇情逆轉(zhuǎn)直下，人說，我手機(jī)沒電了，給我男同事打個(gè)電話說一下，別讓人等我了。

乙：這女孩懂事。

甲：這個(gè)懂事害死我啊 乙：這又怎么了？

甲：我給他手機(jī)，她撥出去一看，***，手機(jī)屏幕顯示四個(gè)字，我愛彭磊！乙：你還有這一口??！這下你死定了！

甲：當(dāng)時(shí)姑娘臉?biāo)⒌囊幌伦兂芍性t了，我看情形不對(duì)前功盡棄，拔腿就跑！我是越跑越丟人，越跑越悔恨吶！

乙：你活該單身啊！你都搞成這樣了，你還悔恨啊！

甲：不是啊，我把大家轉(zhuǎn)介給書香小鎮(zhèn)的客戶登記本忘她那兒了！我不知道以后大家還會(huì)不會(huì)再轉(zhuǎn)介給我們?。?/p>

乙：這個(gè)你放心，中原一家親，有客戶肯定會(huì)轉(zhuǎn)介的，大家伙說是不是?。?/p>

謝幕。