第一篇：審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的調(diào)研報(bào)告之四

審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的調(diào)研報(bào)告之四

商品房擔(dān)保貸款糾紛法律問(wèn)題辨析

廈門(mén)市中級(jí)人民法院 王鐵玲

我國(guó)大陸地區(qū)使用的“按揭”概念為抵押性質(zhì)，在《解釋》中的表述為商品房擔(dān)保貸款。作為融資購(gòu)樓方式的一種，商品房擔(dān)保貸款的抵押物既包括現(xiàn)房也包括期房。商品房市場(chǎng)的崛起與勃發(fā)，離不開(kāi)已成為社會(huì)化住房制度改革的重要環(huán)節(jié)之一的擔(dān)保貸款制度的催化作用。

一、商品房擔(dān)保貸款糾紛中的法律關(guān)系辨析

在商品房擔(dān)保貸款糾紛中，一般存在著三方主體，四個(gè)基本合同關(guān)系，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的以現(xiàn)房或期房為抵押物的抵押合同關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與按揭銀行之間明確保證、回購(gòu)等具體條款的保證合同關(guān)系。在實(shí)務(wù)中，還出現(xiàn)了第四方主體即保險(xiǎn)公司。不少購(gòu)房者同時(shí)與保險(xiǎn)公司簽訂以按揭銀行為受益人的保險(xiǎn)合同。因而實(shí)際存在四方主體五個(gè)合同關(guān)系。在這五個(gè)相互聯(lián)系的合同中，對(duì)于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同爭(zhēng)議不大，爭(zhēng)議最大的是借款合同、保險(xiǎn)合同和買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系。乍看，買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物與借款合同中物的擔(dān)保的標(biāo)的物、保險(xiǎn)合同的標(biāo)的物具有同一性，但買(mǎi)賣(mài)合同的消滅、無(wú)效、可撤銷(xiāo)或解除，并不必然導(dǎo)致借款合同和保險(xiǎn)合同的消滅、無(wú)效、可撤銷(xiāo)或解除。借款合同是否解除由按揭銀行根據(jù)抵押物變化后的資信安全決定。而保險(xiǎn)合同如無(wú)不許退保的特別約定，是否解除由購(gòu)房者決定。因此，這三種合同為相互獨(dú)立的相關(guān)聯(lián)合同。

二、按揭銀行及保險(xiǎn)公司的訴訟法律地位

在《解釋》出臺(tái)前，司法實(shí)踐中對(duì)購(gòu)房者要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)銀行的訴訟地位問(wèn)題爭(zhēng)議頗大。當(dāng)購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或解除合同并退還購(gòu)房款本息時(shí)，法院往往追加按揭銀行作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人直接參加訴訟，一并解決糾紛中購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、按揭銀行三方之間的法律關(guān)系。解釋的出臺(tái)結(jié)束了這種雖節(jié)儉成本，但既不符合民事實(shí)體法規(guī)定也缺乏程序法依據(jù)的做法。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第６５條規(guī)定，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的區(qū)別在于，該第三人對(duì)訴訟標(biāo)的是否有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)。無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，是通過(guò)加入并支持一方，反對(duì)另一方，來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。在一審中無(wú)權(quán)放棄、變更訴訟請(qǐng)求或者申請(qǐng)撤訴，當(dāng)法院判決其承擔(dān)民事責(zé)任時(shí)有上訴權(quán)。而有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當(dāng)于原告，以本訴的原告和被告作為被告。他是以獨(dú)立的實(shí)體權(quán)利人的資格，向法院提起了一個(gè)新的訴訟。因此，在購(gòu)房者已將訴訟標(biāo)的抵押給按揭銀行的情形下，按揭銀行對(duì)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的訴爭(zhēng)現(xiàn)房或期房事實(shí)上享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。按揭銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應(yīng)由其自行決定?！督忉尅返诙鍡l規(guī)定，當(dāng)按揭銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，以及就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴時(shí)，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

當(dāng)購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商起訴要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或請(qǐng)求解除、撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，人民法院是否應(yīng)當(dāng)通知保險(xiǎn)公司一并參加訴訟？鑒于保險(xiǎn)合同更強(qiáng)的獨(dú)立性，如果購(gòu)房者未主張退保，人民法院理應(yīng)尊重當(dāng)事人對(duì)權(quán)利的處分，不宜通知保險(xiǎn)公司參加訴訟。當(dāng)購(gòu)房者同時(shí)提起解除保險(xiǎn)合同的訴訟請(qǐng)求時(shí)，人民法院應(yīng)將該請(qǐng)求作為獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求受理后，與商品房擔(dān)保貸款的其他糾紛合并審理，以體現(xiàn)《解釋》

第二十五條訴訟經(jīng)濟(jì)、當(dāng)事人接近訴訟及權(quán)益保障的精神。該精神也同樣體現(xiàn)在《解釋》第二十六條和第二十七條中。

三、法官釋明權(quán)的行使與購(gòu)房合同被解除或認(rèn)定無(wú)效后的處理

在購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商起訴要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或請(qǐng)求解除合同時(shí)，事實(shí)上是對(duì)已作為抵押物的現(xiàn)房或期房的處理。根據(jù)擔(dān)保法第四十九條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。因此，購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商在提起訴訟請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)依法通知按揭銀行。如購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商未通知按揭銀行，法院應(yīng)告知按揭銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，以切實(shí)保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。但按揭銀行因享有抵押權(quán)和保證擔(dān)保權(quán)，又存有預(yù)繳案件受理費(fèi)之虞及案件審理結(jié)果的不確定性，往往不愿意參加購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同的訴訟，以避免人力、財(cái)力及時(shí)間的耗費(fèi)。若按揭銀行不參加訴訟，則法院不能一并解決開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系，只能判決開(kāi)發(fā)商退款給購(gòu)房者，購(gòu)房者退房給開(kāi)發(fā)商。但如果購(gòu)房者不退還銀行的借款，按揭銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后再向購(gòu)房者追償。這樣明顯有悖于訴訟效益原則且留有后患。此時(shí)，法官應(yīng)行使釋明權(quán)，在按揭銀行沒(méi)有參加購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的情形下，如果法院擬判決該合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同的，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟。

四、開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任

根據(jù)擔(dān)保法第二十八條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第三十八條的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔(dān)保的，保證人僅對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。按揭銀行在向購(gòu)房者提供貸款時(shí)，除要求購(gòu)房者以現(xiàn)房或者期房提供抵押擔(dān)保外，往往同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商提供購(gòu)房者按時(shí)償還貸款的連帶保證責(zé)任。根據(jù)物的擔(dān)保優(yōu)于人的擔(dān)保的法理，開(kāi)發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。實(shí)踐中以七成按揭居多，購(gòu)房者已至少支付三成的購(gòu)房款，而以現(xiàn)房或者期房的全部?jī)r(jià)值來(lái)?yè)?dān)保七成以下購(gòu)房款的債權(quán)，銀行的債權(quán)能夠通過(guò)物的擔(dān)保得以全部實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商已不需要再承擔(dān)保證責(zé)任。因而，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的是一般保證責(zé)任，其享有先訴抗辯權(quán)。當(dāng)按揭銀行請(qǐng)求其履行保證責(zé)任時(shí)，有權(quán)要求銀行先執(zhí)行物權(quán)擔(dān)保。

第二篇：審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的調(diào)研報(bào)告

審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的調(diào)研報(bào)告 逾期辦理房屋權(quán)證之責(zé)任認(rèn)定

作者：福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院 洪志堅(jiān) 張 超

發(fā)布時(shí)間：2004-07-06 08:12:05

編者按：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）于２００３年６月１日開(kāi)始實(shí)施。在已經(jīng)實(shí)施的一年期間，法官在司法實(shí)踐中對(duì)該司法解釋是如何理解和適用的？為此，本報(bào)廈門(mén)記者站與福建省廈門(mén)市中級(jí)法院研究室、民一庭聯(lián)合開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。為反映這次調(diào)研情況，本報(bào)將本次調(diào)研成果分１０期予以連續(xù)刊載，敬請(qǐng)關(guān)注。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人依法享有并行使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重要憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商）因其原因未在法定或約定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書(shū)，使買(mǎi)受人不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)其取得物權(quán)的合同目的，而且使雙方物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。近年來(lái)，法院受理逾期辦證糾紛案件急劇上升，《解釋》第十八條規(guī)定了開(kāi)發(fā)商逾期辦證的違約金責(zé)任，彌補(bǔ)了目前相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)的不足，對(duì)審判實(shí)踐具有重大的指導(dǎo)意義。本文擬就司法解釋施行后關(guān)于逾期辦證存在的爭(zhēng)議問(wèn)題作一簡(jiǎn)略探討。

一、開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)之認(rèn)定

關(guān)于開(kāi)發(fā)商辦證義務(wù)，該問(wèn)題涉及實(shí)務(wù)性?xún)?nèi)容較廣，因此審判實(shí)踐中存在較多不同意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等法規(guī)、規(guī)章，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)協(xié)助辦理商品房權(quán)屬登記義務(wù)，直至權(quán)屬證書(shū)辦理完畢。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，在法律規(guī)定情形下，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買(mǎi)受人承擔(dān)主辦義務(wù)，如買(mǎi)受人未在法定或約定期限內(nèi)履行相應(yīng)申辦手續(xù)，開(kāi)發(fā)商可以抗辯免責(zé)。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)辦證的具體義務(wù)，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定分不同情況予以認(rèn)定。

我們認(rèn)為，第三種意見(jiàn)是正確的。理由是：１．根據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第３３條規(guī)定，買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商各自的辦證義務(wù)并非簡(jiǎn)單的主辦與協(xié)辦之分，兩者并無(wú)必然的主次關(guān)系或因果關(guān)系。實(shí)務(wù)中，兩者甚至互有協(xié)助履行之義務(wù)。權(quán)屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買(mǎi)受人分別辦理。初始登記主要系由開(kāi)發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項(xiàng)批文、土地使用權(quán)證、測(cè)繪資料等證明文件，在此過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可要求買(mǎi)受人配合提供相應(yīng)材料。在開(kāi)發(fā)商完成初始登記后買(mǎi)受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)材料（如單元測(cè)繪圖紙等）的，開(kāi)發(fā)商負(fù)有相應(yīng)協(xié)辦義務(wù)。因此，開(kāi)發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時(shí)以其為主的辦理義務(wù)；二是買(mǎi)受人申辦產(chǎn)權(quán)時(shí)其所承擔(dān)的協(xié)辦義務(wù)。２．當(dāng)開(kāi)發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的各項(xiàng)規(guī)定資料（共約計(jì)１３件）備齊交給權(quán)屬登記部門(mén)進(jìn)行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門(mén)的收件單，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商已完成初始登記辦證義務(wù)。在合同無(wú)特別約定時(shí)，且買(mǎi)受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商即完成其辦證義務(wù)。３．遵循當(dāng)事人意思自治原則，雙方約定辦證義務(wù)的，從雙方當(dāng)事人約定。如合同約定“開(kāi)發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，為買(mǎi)受人向登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買(mǎi)受人應(yīng)按要求提供有關(guān)證件”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始登記后，還負(fù)有為買(mǎi)受人主動(dòng)辦理單元權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)，買(mǎi)受人應(yīng)按開(kāi)發(fā)商要求及時(shí)提供有關(guān)證件，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)辦證義務(wù)直至其取得權(quán)屬登記部門(mén)關(guān)于申辦單元權(quán)證資料的收件單時(shí)止。

如一預(yù)售商品房合同糾紛，雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于交付該商品房之日起６０日內(nèi)備齊資料，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買(mǎi)受人應(yīng)按開(kāi)發(fā)商要求及時(shí)提供有關(guān)證件。法院最終認(rèn)定，根據(jù)雙方合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)在交房起６０日內(nèi)備齊資料（包括買(mǎi)受人個(gè)人申辦產(chǎn)權(quán)資料）向房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商以其已提交應(yīng)當(dāng)提交的文件（初始登記材料）、買(mǎi)受人可單獨(dú)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記手續(xù)為由主張免責(zé)不成立，故終審判決開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任至備齊資料，為買(mǎi)受人向權(quán)屬登記部門(mén)辦理權(quán)屬登記之日止，另判決如買(mǎi)受人超過(guò)開(kāi)發(fā)商通知期限逾期不繳納相應(yīng)證件的，開(kāi)發(fā)商不再承擔(dān)相應(yīng)辦證義務(wù)。該判例就是關(guān)于辦證義務(wù)的合同特別約定情形。

二、對(duì)“出賣(mài)人的原因”的理解

審判實(shí)踐中對(duì)《解釋》第十八條所規(guī)定的“由于出賣(mài)人的原因”的理解不一，處理結(jié)果也因此具有較大分歧。一種意見(jiàn)認(rèn)為，“出賣(mài)人的原因”即開(kāi)發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的歸責(zé)原則，系過(guò)錯(cuò)原則，開(kāi)發(fā)商具有過(guò)錯(cuò)才承擔(dān)違約責(zé)任。還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)定“出賣(mài)人的原因”不宜簡(jiǎn)單以開(kāi)發(fā)商是否具有過(guò)錯(cuò)作為判斷依據(jù)，它是一個(gè)較為復(fù)雜的問(wèn)題，只要開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)而未盡，開(kāi)發(fā)商即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對(duì)政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應(yīng)兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見(jiàn)。根據(jù)《解釋》、合同法相應(yīng)規(guī)定及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，以下原因應(yīng)認(rèn)定為非出賣(mài)人原因，即開(kāi)發(fā)商可履行之抗辯理由。

１．《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權(quán)屬登記相關(guān)法律規(guī)定滯后，政府相關(guān)權(quán)屬登記管理制度長(zhǎng)期相對(duì)不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測(cè)繪問(wèn)題，１９９１年１月１日城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府行政主管部門(mén)統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測(cè)繪的管理制度”，１９９７年９月１日廈門(mén)權(quán)屬登記主管部門(mén)制定廈門(mén)市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定，規(guī)定由其進(jìn)行房屋產(chǎn)籍調(diào)查、確定面積等的相關(guān)測(cè)繪工作。之后，２００１年６月１日商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。因此，鑒于法律相應(yīng)規(guī)定滯后的歷史原因，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)完成的辦證測(cè)繪義務(wù)在相關(guān)規(guī)范出臺(tái)前實(shí)屬行政主管部門(mén)的一項(xiàng)具體行政行為，審理時(shí)如脫離有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商責(zé)任，不盡合理，故我們認(rèn)為，因該類(lèi)型第三人原因而導(dǎo)致逾期辦證不應(yīng)歸責(zé)開(kāi)發(fā)商。

２．不可抗力原因。審判實(shí)踐中對(duì)不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開(kāi)發(fā)商所能預(yù)見(jiàn)、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_(kāi)發(fā)商履約已造成實(shí)質(zhì)上的影響，即存在導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

３．買(mǎi)受人原因。當(dāng)買(mǎi)受人存在不按約交付房款、拒不履行相應(yīng)辦證義務(wù)時(shí)，根據(jù)合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)及同時(shí)履行抗辯權(quán)行使等之規(guī)定，開(kāi)發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責(zé)事由。

三、違約責(zé)任訴訟時(shí)效問(wèn)題

《解釋》第十八條規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的方式為違約金。違約金從開(kāi)發(fā)商在合同約定或法定期限內(nèi)未履行相應(yīng)辦證之日起算，但違約金如何適用訴訟時(shí)效問(wèn)題，我們認(rèn)為，逾期辦證是一種違約行為，可適用訴訟時(shí)效，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從開(kāi)發(fā)商違約行為發(fā)生之日起計(jì)算。理由是：１．在買(mǎi)受人取得權(quán)屬證書(shū)前，買(mǎi)受人并未取得房屋物權(quán)，認(rèn)為買(mǎi)受人不享有物權(quán)而不適用訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金責(zé)任是基于合同之債所享有的請(qǐng)求權(quán)，可適用民法通則關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。２．根據(jù)司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商逾期辦證應(yīng)支付相應(yīng)違約金，在合同沒(méi)有約定或損失難于確定時(shí)，按已付購(gòu)房款數(shù)額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收貸款利息支付相應(yīng)違約金。因此，違約金訴求是買(mǎi)受人基于雙方合同所產(chǎn)生的一項(xiàng)要求開(kāi)發(fā)商相應(yīng)支付義務(wù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，從開(kāi)發(fā)商違約行為發(fā)生之日，買(mǎi)受人就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其要求開(kāi)發(fā)商支付違約金的請(qǐng)求權(quán)隨即發(fā)生，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從開(kāi)發(fā)商違約之日起算。

“商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除”的實(shí)證分析

作者：福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院 陳朝陽(yáng) 王 池

發(fā)布時(shí)間：2004-07-20 08:10:11

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合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗：贤獬钪匾姆珊蠊础昂贤臋?quán)利義務(wù)終止”。《解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)１０條（詳見(jiàn)司法解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條），占所有解釋?zhuān)玻笚l的３６．７％。結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：１．協(xié)議解除；２．根本違約；３．遲延履行；４．法律規(guī)定的其他情形。具體言之，解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出３％；商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。

司法解釋主要從實(shí)體上規(guī)定了解除商品房買(mǎi)賣(mài)的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。我國(guó)合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！痹擁?xiàng)緊接著規(guī)定，“對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！笨梢?jiàn)，行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒(méi)有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。?wèn)題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來(lái)審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所涉金額大，樓花按揭為商品房交易的主要形式。但是，對(duì)于樓花按揭中以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除，與對(duì)擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利保護(hù)的沖突問(wèn)題，司法解釋沒(méi)有規(guī)定解決的方案。如乙向甲公司購(gòu)買(mǎi)價(jià)值３０萬(wàn)元的商品房一套，應(yīng)首付１５萬(wàn)元給甲公司，實(shí)際支付１０萬(wàn)元，尚欠５萬(wàn)元。合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權(quán)解除合同”；余款１５萬(wàn)元向丙銀行申請(qǐng)按揭貸款１５萬(wàn)元支付給了甲公司，并由甲公司提供保證擔(dān)保。甲公司經(jīng)催討未果，遂以乙為被告，丙銀行為第三人向人民法院起訴，請(qǐng)求判令：１．解除與乙簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；２．乙返還商品房給甲公司；３．甲公司返還１０萬(wàn)元給乙，返還１５萬(wàn)元及利息給丙銀行。乙、丙均答辯不同意解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此案是否應(yīng)該解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同呢？如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除了，是否必然解除按揭貸款合同呢？首先，本案的商品房擔(dān)保貸款合同已經(jīng)簽訂并且按揭貸款也支付給了開(kāi)發(fā)商甲公司，不屬于司法解釋中的“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行”的情形；其次，乙未依約支付５萬(wàn)元的行為從表面看，似乎屬于司法解釋中“買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款”的情形。但是，我們認(rèn)為，乙遲延交付的５萬(wàn)元只是商品房預(yù)售合同總價(jià)款３０萬(wàn)元的六分之一，為此，乙的行為性質(zhì)應(yīng)該認(rèn)定為“部分遲延交付行為”。鑒于該司法解釋未明確買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款在量與質(zhì)上的尺度，法院在適用該司法解釋的同時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合我國(guó)合同法第九十四條第三項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”加以考慮。我們認(rèn)為司法解釋中遲延支付的購(gòu)房款應(yīng)該是指主要的購(gòu)房款，在識(shí)別“主要”上，應(yīng)不少于購(gòu)房總價(jià)款的二分之一，而不是一小部分的購(gòu)房款，當(dāng)然如果少于總價(jià)款二分之一，但遲延交付的購(gòu)房款足以影響開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，亦可認(rèn)定為“主要”。這才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的遲延支付購(gòu)房款行為顯然不是遲延履行主要債務(wù)，不構(gòu)成解除合同的理由。雖然雙方合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權(quán)解除合同”，但是，乙并不是未依約定期限付款，只是沒(méi)有按期付清所有房款，因此甲公司也不能以此主張解除合同，除非雙方合同明確特別約定了沒(méi)有付清全部房款時(shí)甲公司有權(quán)解除合同。

同時(shí)，法院還面臨著與擔(dān)保權(quán)人（按揭貸款人）的權(quán)利保護(hù)的法律價(jià)值選擇問(wèn)題。此類(lèi)案件有兩個(gè)相互牽連，但是又相互獨(dú)立的法律關(guān)系：一個(gè)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的法律關(guān)系，一個(gè)是商品房擔(dān)保貸款的法律關(guān)系。后一個(gè)法律關(guān)系中，借款人是商品房的買(mǎi)方，并且也是以該房產(chǎn)作為貸款抵押的抵押人，作為商品房賣(mài)方則為買(mǎi)方的貸款提供保證擔(dān)保，擔(dān)保權(quán)人就是貸款人銀行。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除往往也就影響到后一個(gè)法律關(guān)系的履行問(wèn)題，然而，其是否必然導(dǎo)致解除商品房擔(dān)保貸款合同呢？司法解釋沒(méi)有具體的直接規(guī)定，只是在第二十五條第二款規(guī)定了兩個(gè)合同關(guān)系都被解除的法律后果，即“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人”。對(duì)于該款，我們認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)該解除。后者是否解除仍然應(yīng)該根據(jù)我國(guó)合同法及相關(guān)司法解釋來(lái)具體認(rèn)定。如果借款人和貸款人都沒(méi)有主張解除商品房擔(dān)保貸款合同的，作為商品房擔(dān)保貸款合同的保證人（賣(mài)方）提出解除商品房擔(dān)保貸款合同缺乏法律依據(jù)。上述案件中，乙、丙銀行關(guān)于貸款合同不應(yīng)解除的抗辯理由成立。此時(shí)，甲公司選擇行使解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)，將購(gòu)房款和貸款本息退給乙；乙返還房產(chǎn)給甲公司，但不影響丙銀行行使抵押權(quán)。這樣處理對(duì)甲公司也顯然不利。甲公司應(yīng)該放棄選擇解除權(quán)，而選擇以追索乙債務(wù)為由提起訴訟為宜。

商品房銷(xiāo)售廣告不實(shí)陳述責(zé)任認(rèn)定

作者：福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院 紀(jì)賜進(jìn)

發(fā)布時(shí)間：2004-07-27 08:04:14

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最高法院《解釋》第三條對(duì)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的行為性質(zhì)作了明確的規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

宣傳廣告作為商品銷(xiāo)售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)，目前，大多數(shù)的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)商品房銷(xiāo)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，特別是相應(yīng)的民事責(zé)任制度的缺失，給開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)作出虛假、夸大不實(shí)的廣告宣傳留下了可乘之機(jī)，損害了消費(fèi)者的利益。最高法院這一解釋將使一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用不實(shí)廣告吸引顧客、兜售商品房的行徑得到有效遏止，有利于保護(hù)購(gòu)房人的利益，最終將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

審判實(shí)踐中，商品房銷(xiāo)售廣告中說(shuō)明和允諾通常有以下幾種情形：１．對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述；２．對(duì)商品房使用功能質(zhì)量的陳述；３．對(duì)商品房美觀性質(zhì)量的陳述；４．向購(gòu)房人提供某些優(yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說(shuō)明；５．承諾“還本銷(xiāo)售”、“售后返租”等；６．承諾為外地購(gòu)房者辦理本地城市的戶(hù)口；７．在廣告中允諾開(kāi)發(fā)出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表、進(jìn)口電梯等，但實(shí)際交房時(shí)并未配備這些設(shè)施或要求購(gòu)房者另支付上述費(fèi)用等。司法解釋出臺(tái)之前的審判實(shí)踐中，商品房廣告中的許諾往往被認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，不會(huì)進(jìn)入合同而成為合同條款的一部分，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商也不必為其“承諾”承擔(dān)任何法律責(zé)任。實(shí)際上，購(gòu)買(mǎi)人常常就是對(duì)商品房的廣告、宣傳的信任才決定進(jìn)行交易的，而開(kāi)發(fā)商提供的這個(gè)不實(shí)信息，對(duì)交易有重大的影響，理應(yīng)擔(dān)責(zé)。司法解釋明確了開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳作為要約來(lái)處理之情勢(shì)，即使它們未納入合同，也仍然構(gòu)成合同的內(nèi)容，若開(kāi)發(fā)商違背了承諾與說(shuō)明，將承擔(dān)違約責(zé)任。審判實(shí)踐中，作為原告的購(gòu)房者，只要能證明商品房銷(xiāo)售廣告是由開(kāi)發(fā)商為該商品房銷(xiāo)售而作出的，并與所購(gòu)商品房的實(shí)際不符，開(kāi)發(fā)商就可能為此承擔(dān)違約責(zé)任。

案例一：某開(kāi)發(fā)商發(fā)布一條廣告，稱(chēng)其在某市近郊開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)——××廣場(chǎng)，不僅有１０００多平米的停車(chē)場(chǎng)，還有數(shù)千平米的綠化帶。之后，由于該房產(chǎn)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，價(jià)格低廉，同時(shí)購(gòu)房者看中了商品房周?chē)耐＼?chē)場(chǎng)和綠化帶，房子出售情況出奇的好。但是，一年以后，停車(chē)場(chǎng)被停止使用，開(kāi)發(fā)商在這一地塊上蓋起一棟新的商品房。又過(guò)一年，兩塊綠化帶也先后被改建為商品房。眾多購(gòu)房者群起抗議，指責(zé)開(kāi)發(fā)商惡意欺詐，起訴要求開(kāi)發(fā)商退房并賠償損失。法院經(jīng)審理查明，開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前已經(jīng)對(duì)該房產(chǎn)及停車(chē)場(chǎng)、綠化帶擁有土地使用權(quán)。

案例二：某開(kāi)發(fā)商發(fā)布一條廣告，稱(chēng)其開(kāi)發(fā)的××花園商品房擁有３０００平米的中心花園及網(wǎng)球場(chǎng)，２４小時(shí)保安等多功能配套服務(wù)設(shè)施。當(dāng)購(gòu)房者入住后發(fā)現(xiàn)，廣告中的３０００平米的中心花園變成了現(xiàn)實(shí)的幾百平米，而廣告平面圖中的網(wǎng)球場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)中卻是個(gè)臭水潭，所謂的“２４小時(shí)的保安”其實(shí)僅僅是一個(gè)在傳達(dá)室看門(mén)的老人。眾購(gòu)房者群起提起訴訟。經(jīng)法院查明，開(kāi)發(fā)商實(shí)際的征地面積為３４００平方米，基建商品房用地２９００平方米，實(shí)際剩余用地幾百平米。

以上兩案例是典型的對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的不實(shí)陳述引發(fā)的糾紛?！痢翉V場(chǎng)商品房開(kāi)發(fā)商在發(fā)布廣告時(shí)已經(jīng)擁有停車(chē)場(chǎng)和綠化帶的用地使用權(quán)，其在購(gòu)房者入住后將停車(chē)場(chǎng)和綠化帶的用地改建為商品房，應(yīng)認(rèn)定是一種違約行為，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而××花園商品房開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)時(shí)僅征地３４００平米，其承諾３０００平米的中心花園及網(wǎng)球場(chǎng)明顯具有欺詐的故意，構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)人可撤銷(xiāo)之理由。買(mǎi)受人沒(méi)有選擇撤銷(xiāo)合同，則可起訴要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

實(shí)踐中，還有一種特殊的不實(shí)廣告，即違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同所含房屋適應(yīng)性條款。適用性是指商品房應(yīng)適應(yīng)于購(gòu)房者居住或者購(gòu)房者約定的特殊用途。開(kāi)發(fā)商若事先知道商品房不具有適用性，但卻隱瞞真相或告知虛假事實(shí)，則可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約。但若商品房缺陷在短期內(nèi)能夠消除，則可由開(kāi)發(fā)商消除瑕疵，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用及遲延履行的損失賠償責(zé)任。如某一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房底層原計(jì)劃用于店面出售，后認(rèn)為該地段商業(yè)性不強(qiáng)，遂改為“樓中樓”住宅出售，出售后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。在合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有明確該戶(hù)型系店面改建。房屋交付后，購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商作了不實(shí)宣傳，以該戶(hù)型本非住宅，將店面改為“樓中樓”不適合居住使用且存在安全隱患為由提起解除合同之訴。審理中，經(jīng)該商品房設(shè)計(jì)單位論證，夾層的改建不會(huì)對(duì)主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全隱患。筆者認(rèn)為，雖然雙方在合同中沒(méi)有明確該戶(hù)型系店面改建的事實(shí)，但這對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的交易決定沒(méi)有產(chǎn)生任何的影響，并且該樓層挑高６米，符合一般“樓中樓”挑高標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)單位論證了夾層的改建不會(huì)對(duì)主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全隱患，因此開(kāi)發(fā)商的行為不存在不實(shí)廣告宣傳，不構(gòu)成違約。如果開(kāi)發(fā)商不僅隱瞞該戶(hù)型系店面改建事實(shí)，同時(shí)，知道并隱瞞該戶(hù)型不適合居住使用，如層高不符合標(biāo)準(zhǔn)，夾層的改建可能影響主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全隱患的事實(shí)，那么，可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成不實(shí)廣告宣傳，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

不過(guò)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的這些不實(shí)承諾和說(shuō)明還可以從另外一個(gè)角度予以規(guī)制，即通過(guò)締約責(zé)任予以處理。雖然《解釋》把商品房的銷(xiāo)售廣告列為合同內(nèi)容僅僅限定為“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”，但是，對(duì)于開(kāi)發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公共設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，即使未視為合同內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何責(zé)任，因此造成購(gòu)房者損失的，購(gòu)房者根據(jù)我國(guó)合同法第四十二條規(guī)定的締約責(zé)任，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約的損害賠償責(zé)任。如開(kāi)發(fā)商廣告宣傳在商品房周?chē)鷮⒔⑿W(xué)、幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)的生活設(shè)施，但實(shí)際上當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門(mén)并無(wú)此項(xiàng)建設(shè)規(guī)劃或者僅僅是意向計(jì)劃，商品房建成交付后，實(shí)際并無(wú)廣告承諾的生活設(shè)施，開(kāi)發(fā)商應(yīng)為此承擔(dān)締約責(zé)任。如果雙方在簽訂合同時(shí)，廣告宣傳的相關(guān)生活設(shè)施已經(jīng)存在，而開(kāi)發(fā)商在廣告上“以×百米近距離囊括全部生活設(shè)施”宣傳，這樣的廣告陳述容易被購(gòu)房者所辨別，屬于正常的商業(yè)吹噓，購(gòu)房人如以廣告宣傳的某項(xiàng)生活設(shè)施不在實(shí)際×百米內(nèi)而主張開(kāi)發(fā)商行為欺詐，顯然是吹毛求疵，其訴訟主張不能得到支持。

商品房擔(dān)保貸款糾紛法律問(wèn)題辨析

作者：廈門(mén)市中級(jí)人民法院 王鐵玲

發(fā)布時(shí)間：2004-08-03 08:03:19

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我國(guó)大陸地區(qū)使用的“按揭”概念為抵押性質(zhì)，在《解釋》中的表述為商品房擔(dān)保貸款。作為融資購(gòu)樓方式的一種，商品房擔(dān)保貸款的抵押物既包括現(xiàn)房也包括期房。商品房市場(chǎng)的崛起與勃發(fā)，離不開(kāi)已成為社會(huì)化住房制度改革的重要環(huán)節(jié)之一的擔(dān)保貸款制度的催化作用。

一、商品房擔(dān)保貸款糾紛中的法律關(guān)系辨析

在商品房擔(dān)保貸款糾紛中，一般存在著三方主體，四個(gè)基本合同關(guān)系，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的以現(xiàn)房或期房為抵押物的抵押合同關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與按揭銀行之間明確保證、回購(gòu)等具體條款的保證合同關(guān)系。在實(shí)務(wù)中，還出現(xiàn)了第四方主體即保險(xiǎn)公司。不少購(gòu)房者同時(shí)與保險(xiǎn)公司簽訂以按揭銀行為受益人的保險(xiǎn)合同。因而實(shí)際存在四方主體五個(gè)合同關(guān)系。在這五個(gè)相互聯(lián)系的合同中，對(duì)于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同爭(zhēng)議不大，爭(zhēng)議最大的是借款合同、保險(xiǎn)合同和買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系。乍看，買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物與借款合同中物的擔(dān)保的標(biāo)的物、保險(xiǎn)合同的標(biāo)的物具有同一性，但買(mǎi)賣(mài)合同的消滅、無(wú)效、可撤銷(xiāo)或解除，并不必然導(dǎo)致借款合同和保險(xiǎn)合同的消滅、無(wú)效、可撤銷(xiāo)或解除。借款合同是否解除由按揭銀行根據(jù)抵押物變化后的資信安全決定。而保險(xiǎn)合同如無(wú)不許退保的特別約定，是否解除由購(gòu)房者決定。因此，這三種合同為相互獨(dú)立的相關(guān)聯(lián)合同。

二、按揭銀行及保險(xiǎn)公司的訴訟法律地位

在《解釋》出臺(tái)前，司法實(shí)踐中對(duì)購(gòu)房者要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)銀行的訴訟地位問(wèn)題爭(zhēng)議頗大。當(dāng)購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或解除合同并退還購(gòu)房款本息時(shí)，法院往往追加按揭銀行作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人直接參加訴訟，一并解決糾紛中購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、按揭銀行三方之間的法律關(guān)系。解釋的出臺(tái)結(jié)束了這種雖節(jié)儉成本，但既不符合民事實(shí)體法規(guī)定也缺乏程序法依據(jù)的做法。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第６５條規(guī)定，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的區(qū)別在于，該第三人對(duì)訴訟標(biāo)的是否有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)。無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，是通過(guò)加入并支持一方，反對(duì)另一方，來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。在一審中無(wú)權(quán)放棄、變更訴訟請(qǐng)求或者申請(qǐng)撤訴，當(dāng)法院判決其承擔(dān)民事責(zé)任時(shí)有上訴權(quán)。而有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當(dāng)于原告，以本訴的原告和被告作為被告。他是以獨(dú)立的實(shí)體權(quán)利人的資格，向法院提起了一個(gè)新的訴訟。因此，在購(gòu)房者已將訴訟標(biāo)的抵押給按揭銀行的情形下，按揭銀行對(duì)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的訴爭(zhēng)現(xiàn)房或期房事實(shí)上享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。按揭銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應(yīng)由其自行決定?！督忉尅返诙鍡l規(guī)定，當(dāng)按揭銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，以及就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴時(shí)，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

當(dāng)購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商起訴要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或請(qǐng)求解除、撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，人民法院是否應(yīng)當(dāng)通知保險(xiǎn)公司一并參加訴訟？鑒于保險(xiǎn)合同更強(qiáng)的獨(dú)立性，如果購(gòu)房者未主張退保，人民法院理應(yīng)尊重當(dāng)事人對(duì)權(quán)利的處分，不宜通知保險(xiǎn)公司參加訴訟。當(dāng)購(gòu)房者同時(shí)提起解除保險(xiǎn)合同的訴訟請(qǐng)求時(shí)，人民法院應(yīng)將該請(qǐng)求作為獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求受理后，與商品房擔(dān)保貸款的其他糾紛合并審理，以體現(xiàn)《解釋》第二十五條訴訟經(jīng)濟(jì)、當(dāng)事人接近訴訟及權(quán)益保障的精神。該精神也同樣體現(xiàn)在《解釋》第二十六條和第二十七條中。

三、法官釋明權(quán)的行使與購(gòu)房合同被解除或認(rèn)定無(wú)效后的處理

在購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商起訴要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或請(qǐng)求解除合同時(shí)，事實(shí)上是對(duì)已作為抵押物的現(xiàn)房或期房的處理。根據(jù)擔(dān)保法第四十九條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。因此，購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商在提起訴訟請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)依法通知按揭銀行。如購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商未通知按揭銀行，法院應(yīng)告知按揭銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，以切實(shí)保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。但按揭銀行因享有抵押權(quán)和保證擔(dān)保權(quán)，又存有預(yù)繳案件受理費(fèi)之虞及案件審理結(jié)果的不確定性，往往不愿意參加購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同的訴訟，以避免人力、財(cái)力及時(shí)間的耗費(fèi)。若按揭銀行不參加訴訟，則法院不能一并解決開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系，只能判決開(kāi)發(fā)商退款給購(gòu)房者，購(gòu)房者退房給開(kāi)發(fā)商。但如果購(gòu)房者不退還銀行的借款，按揭銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后再向購(gòu)房者追償。這樣明顯有悖于訴訟效益原則且留有后患。此時(shí)，法官應(yīng)行使釋明權(quán)，在按揭銀行沒(méi)有參加購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的情形下，如果法院擬判決該合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同的，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟。

四、開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任

根據(jù)擔(dān)保法第二十八條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第三十八條的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔(dān)保的，保證人僅對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。按揭銀行在向購(gòu)房者提供貸款時(shí)，除要求購(gòu)房者以現(xiàn)房或者期房提供抵押擔(dān)保外，往往同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商提供購(gòu)房者按時(shí)償還貸款的連帶保證責(zé)任。根據(jù)物的擔(dān)保優(yōu)于人的擔(dān)保的法理，開(kāi)發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。實(shí)踐中以七成按揭居多，購(gòu)房者已至少支付三成的購(gòu)房款，而以現(xiàn)房或者期房的全部?jī)r(jià)值來(lái)?yè)?dān)保七成以下購(gòu)房款的債權(quán)，銀行的債權(quán)能夠通過(guò)物的擔(dān)保得以全部實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商已不需要再承擔(dān)保證責(zé)任。因而，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的是一般保證責(zé)任，其享有先訴抗辯權(quán)。當(dāng)按揭銀行請(qǐng)求其履行保證責(zé)任時(shí)，有權(quán)要求銀行先執(zhí)行物權(quán)擔(dān)保。

商品房遲延交付案件若干問(wèn)題探討

作者：廈門(mén)市中級(jí)人民法院 王 池

發(fā)布時(shí)間：2004-08-10 08:09:57

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履行遲延又稱(chēng)債務(wù)人遲延或逾期履行，指?jìng)鶆?wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。商品房買(mǎi)賣(mài)中由于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其涉及面廣，情況復(fù)雜，履行期限長(zhǎng)，不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)多，可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也大，因此關(guān)于遲延履行的商品房案件比較多。《解釋》對(duì)此亦作出相應(yīng)的規(guī)定。

一、對(duì)“交付使用”的理解

商品房預(yù)售合同中一般都會(huì)約定房屋交付使用的時(shí)間，但對(duì)以何種方式交付，一般未作約定，為此，以往在商品房糾紛案件中對(duì)交付使用的爭(zhēng)議頗大?！督忉尅返谑粭l規(guī)定，“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”，明確了轉(zhuǎn)移占有即我們通常所說(shuō)的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但第十一條規(guī)定中的“交付使用”并不是我國(guó)合同法第一百三十三條中規(guī)定的“交付”，合同法第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”合同法中“交付”是物權(quán)理論上的物權(quán)變動(dòng)，而《解釋》第十一條的“交付使用”是一種基于當(dāng)事人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系而享有的有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生所有權(quán)的變動(dòng)。因此，出賣(mài)人履行了交付使用商品房的義務(wù)后，并非意味著出賣(mài)人的合同義務(wù)履行完畢，其還須協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買(mǎi)受人。有學(xué)者認(rèn)為該司法解釋對(duì)交付使用的定義，往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商在產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的情況下，和第三方進(jìn)行同一商品房的買(mǎi)賣(mài)，甚至與第三方進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記使得第三方取得該商品房的所有權(quán)，即我們常見(jiàn)的“一物二賣(mài)”違約現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了買(mǎi)方的利益。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“一物二賣(mài)”現(xiàn)象主要原因在于商品房買(mǎi)賣(mài)合同多為預(yù)售合同，簽訂合同時(shí)，商品房仍未符合約定，而商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理則需要商品房竣工并具備相關(guān)條件才得以實(shí)現(xiàn)，這就給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一個(gè)時(shí)間差進(jìn)行一物二賣(mài)。雖然《商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。但是從規(guī)定中我們?nèi)钥梢园l(fā)現(xiàn)，預(yù)售合同簽訂與預(yù)售合同登記之間可以有一個(gè)月的時(shí)間差，這也給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“一物二賣(mài)”的可趁機(jī)會(huì)。因此，我們認(rèn)為該司法解釋對(duì)交付使用的定義并不必然產(chǎn)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“一物二賣(mài)”，相反，給交付使用提供了一個(gè)客觀的、操作性比較強(qiáng)的司法標(biāo)準(zhǔn)。

二、遲延交付之抗辯理由的正當(dāng)性

遲延交付案件中，法院對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的遲延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的抗辯理由首先涉及到遲延履行是否要求遲延履行人具有可歸責(zé)性的學(xué)理爭(zhēng)論。我們認(rèn)為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態(tài)，更包括一種責(zé)任的承擔(dān)。所以，如果買(mǎi)方無(wú)故惡意不領(lǐng)取鑰匙入住，卻要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約金，顯然對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不公平。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遲延履行抗辯事由，經(jīng)調(diào)查，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：１．以自然現(xiàn)象形式表現(xiàn)的抗辯事由，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象，如發(fā)生了幾級(jí)以上的臺(tái)風(fēng)，施工不能如期進(jìn)行，從而導(dǎo)致了商品房的遲延交付。２．以人為因素為表現(xiàn)形式的抗辯事由，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生的某種外界人為因素，如正值一年一度的高考期間，政府強(qiáng)制限制噪音，從而引起商品房的遲延交付。此類(lèi)抗辯理由常見(jiàn)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)方受領(lǐng)，買(mǎi)方因?yàn)樯唐贩看嬖谥撤N瑕疵而拒絕受領(lǐng)，導(dǎo)致了遲延交付。我們認(rèn)為，對(duì)第１種抗辯理由要考慮：（１）如果影響遲延交付的自然現(xiàn)象屬于慣常氣候現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的抗辯理由就不應(yīng)成立，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商本就有能力預(yù)見(jiàn)此因素的影響力。（２）從普通人的觀念看來(lái)，自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工。一些案件中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅僅提供氣象局的關(guān)于延期施工期間的氣象報(bào)告，卻無(wú)充分理由說(shuō)明該自然現(xiàn)象能夠并且已經(jīng)阻礙商品房施工的進(jìn)程。對(duì)第２種抗辯理由，應(yīng)該注意：（１）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因非行政主體之第三人的原因?qū)е铝诉t延交付，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的抗辯理由就不能成立。（２）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遲延交付是因行政主體行為導(dǎo)致的，如果行政主體的行政行為具有社會(huì)公益性，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，不構(gòu)成遲延交付。（３）買(mǎi)方拒絕受領(lǐng)導(dǎo)致的遲延交付，應(yīng)當(dāng)甄別拒絕受領(lǐng)理由的正當(dāng)性。如果理由正當(dāng)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)必須提供相關(guān)的竣工驗(yàn)收合格的材料，否則買(mǎi)方有權(quán)拒收，盡管開(kāi)發(fā)商發(fā)出了交房通知書(shū)。

當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋屬于雙方當(dāng)事人在合同中已經(jīng)約定的免責(zé)情形，那么應(yīng)遵照雙方的意思表示，認(rèn)定不構(gòu)成遲延交付。

三、遲延交付商品房的違約責(zé)任承擔(dān)

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！督忉尅返谑邨l規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。合同法第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！痹摋l采取的是可預(yù)見(jiàn)性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則，審判實(shí)務(wù)中，該原則往往采取對(duì)比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來(lái)確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類(lèi)、時(shí)間的差別，因此，《解釋》對(duì)商品房租金的期間、地段、種類(lèi)都進(jìn)行了規(guī)范。同時(shí)，應(yīng)注意賠償損失與約定違約金的關(guān)系。我們認(rèn)為根據(jù)私法自治原則，如果雙方對(duì)違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒(méi)有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。

關(guān)于遲延交付商品房的違約金計(jì)算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。若是逾期到具備交房條件時(shí)才交房的，則違約金從約定交房之日至具備交房條件即實(shí)際交房之日止。有觀點(diǎn)認(rèn)為違約金應(yīng)從約定交房日計(jì)至開(kāi)發(fā)商已送達(dá)交房通知書(shū)中確定的交房之日止，按此邏輯，只要開(kāi)發(fā)商通知買(mǎi)方接收房屋，就可以免除因自己的過(guò)錯(cuò)產(chǎn)生的違約責(zé)任，這無(wú)異于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商依仗自己的優(yōu)勢(shì)地位，隨時(shí)將不具備交房條件的商品房交付給買(mǎi)方。這就損害了買(mǎi)方的合法利益，違背民法的平等和誠(chéng)信原則。

我們?cè)谡{(diào)研中，遇到這樣的案例：買(mǎi)賣(mài)雙方約定，“若實(shí)際交房日期在合同規(guī)定的交房日期之后三個(gè)月以?xún)?nèi)不視為逾期交房，出賣(mài)人無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任；若實(shí)際交房日期超過(guò)合同規(guī)定交房日期三個(gè)月以上，無(wú)論期間有何種‘其他特殊原因’均視為逾期交房，出賣(mài)人應(yīng)按購(gòu)房合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任?！碑?dāng)事人的特殊約定并不違法，應(yīng)予尊重。問(wèn)題爭(zhēng)議的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商超過(guò)三個(gè)月交房，買(mǎi)方要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任起算點(diǎn)是否包括這三個(gè)月呢？我們傾向認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包括這三個(gè)月。約定交房日期的目的是保證開(kāi)發(fā)商如期交房，如果遲于約定交房日期，就要承擔(dān)違約責(zé)任。買(mǎi)賣(mài)雙方約定了交房日期的同時(shí)又約定三個(gè)月內(nèi)任何時(shí)候交房均不視為逾期交房的寬限期，這說(shuō)明真正約束開(kāi)發(fā)商的是約定交房日起三個(gè)月結(jié)束的次日，因此，雙方的交房日期起算點(diǎn)名義上為約定的交房日期，實(shí)際上應(yīng)包括三個(gè)月即從雙方約定的實(shí)際交房之日至三個(gè)月結(jié)束的次日起。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同懲罰性賠償責(zé)任的適用

作者：廈門(mén)市中級(jí)人民法院 鄭承茂吉

發(fā)布時(shí)間：2004-08-17 08:14:22

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《解釋》第八、九條規(guī)定了出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的５種情形，即出賣(mài)人在承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任后，買(mǎi)受人還可以同時(shí)要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。

一、懲罰性賠償責(zé)任的適用

１．可適用懲罰性賠償責(zé)任的僅限于該５種情形，其他違約或欺詐行為均不得適用。由于懲罰性賠償責(zé)任是超出實(shí)際損害數(shù)額的附加性賠償，目的不在于傳統(tǒng)損害賠償責(zé)任中的補(bǔ)償損失，而是一種懲罰，故只能在法律明文規(guī)定情況下適用。

２．適用的條件。（１）買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立，即必須是雙方已經(jīng)訂立了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如僅發(fā)出要約尚未承諾，雙方正處于協(xié)商過(guò)程中，則不發(fā)生懲罰性賠償責(zé)任。這時(shí)，僅發(fā)生締約過(guò)失責(zé)任。（２）合同成立后，發(fā)生５種情形，必須是已經(jīng)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除。（３）買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。即因存在法律上的障礙，使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋所有權(quán)，例如房屋已合法過(guò)戶(hù)給他方。同時(shí)滿足上述條件才可以適用懲罰性賠償責(zé)任。

發(fā)生上述５種情形后，出賣(mài)人能夠補(bǔ)救，合同仍可實(shí)際履行，則不應(yīng)適用懲罰性賠償責(zé)任。比如說(shuō)：（１）開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)抵押的房屋出賣(mài)或在出賣(mài)后又抵押的情形下，如果開(kāi)發(fā)商能夠?qū)⒃摰盅杭皶r(shí)解除，則即使其確實(shí)存在惡意抵押的行為，也不應(yīng)令出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。（２）訂立合同時(shí)有故意隱瞞沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明或提供虛假證明的行為，但其在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，預(yù)售合同有效，也不應(yīng)令出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。（３）一房二賣(mài)情形下，未實(shí)際取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，而實(shí)際可以取得房屋的買(mǎi)受人則不能主張，即使出賣(mài)人在履行交付房屋的過(guò)程中還有其他嚴(yán)重違約行為，而致使合同被解除。比如，出賣(mài)人有嚴(yán)重逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證等行為而使合同被解除的情況。因?yàn)檫@種責(zé)任已經(jīng)不是因?yàn)橐环慷u(mài)本身造成的后果。

３．如何把握“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。

（１）“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”與返還利息、賠償損失可以同時(shí)并用，而不是只能選擇適用。（２）并不是所有的案件一律賠償已付購(gòu)房款一倍的損失，而是應(yīng)由法院依據(jù)個(gè)案的不同情形在一倍以?xún)?nèi)自由裁量。（３）法院在自由裁量時(shí)應(yīng)主要依出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)程度、情節(jié)輕重、所得利益大小、造成損失的大小、社會(huì)影響程度等來(lái)決定賠償額。這類(lèi)似于刑法中量刑時(shí)考慮情節(jié)的方法。同時(shí)，還可以考慮出賣(mài)人的承受能力如何，甚至于買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)能力如何。傳統(tǒng)的補(bǔ)償性賠償責(zé)任是為了填補(bǔ)損失，故僅考慮行為造成的損失大小，而不考慮行為人的主觀惡意大小、情節(jié)等內(nèi)容，而懲罰性賠償責(zé)任的主要目的在于懲罰，故裁量時(shí)考慮的內(nèi)容不同。

二、懲罰性賠償之外的損失賠償

懲罰性賠償與其他損失的賠償是可以并存的，并不能因承擔(dān)了懲罰性賠償責(zé)任而免除開(kāi)發(fā)商的其他賠償責(zé)任。

應(yīng)區(qū)分出賣(mài)人承擔(dān)的是合同解除后的損害賠償責(zé)任還是締約過(guò)失責(zé)任，二者賠償損失的具體范圍是有所不同的。第八條規(guī)定的兩種情形屬合同解除后的損害賠償責(zé)任，第九條第（一）項(xiàng)屬締約過(guò)失責(zé)任，第（二）、（三）項(xiàng)則既可能是締約過(guò)失責(zé)任也可能是合同解除后的損害賠償責(zé)任。

１．合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后締約過(guò)失責(zé)任的損失賠償范圍。無(wú)效合同或可撤銷(xiāo)合同被撤銷(xiāo)后，出賣(mài)人承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任。在締約過(guò)失責(zé)任中，賠償范圍限于信賴(lài)?yán)?。信?lài)?yán)娴膿p失，即當(dāng)事人因信賴(lài)合同的有效而履行，在訂立和履行合同中所支出的各種費(fèi)用和代價(jià)，在合同被確認(rèn)無(wú)效或撤銷(xiāo)以后，當(dāng)事人所蒙受的損失。信賴(lài)?yán)媾c期待利益不同。期待利益是當(dāng)事人通過(guò)合同履行所獲得的利益，主要包括履行利益及利潤(rùn)收入。合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)后的信賴(lài)?yán)婢唧w包括：訂約費(fèi)用即合同訂立過(guò)程中買(mǎi)受人支出的合理費(fèi)用；履行的費(fèi)用包括準(zhǔn)備履行所支付的費(fèi)用以及實(shí)際履約所支付的費(fèi)用；為支出上述各種費(fèi)用所失去的利息；合理的間接損失。所謂間接損失，是指如果締約一方能夠獲得各種機(jī)會(huì)，而在因另一方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能生效履行的情況下，使這些機(jī)會(huì)喪失。如買(mǎi)受人因?yàn)楹侠硇刨?lài)出賣(mài)人將依約交付房屋，而沒(méi)有考慮向另一個(gè)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房，從而失去了一筆本可得到的利益。這種機(jī)會(huì)損失是否合理一般不易確定，故在買(mǎi)賣(mài)合同未成立時(shí)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任情形下，不應(yīng)當(dāng)包括在信賴(lài)?yán)娣秶鷥?nèi)。但合同成立并實(shí)際開(kāi)始履行后，如買(mǎi)受人已實(shí)際交付了大部分房款，此時(shí)合同才被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)，如對(duì)受害人的機(jī)會(huì)損失一概不予保護(hù)則有失公平。尤其是如因出賣(mài)人的上述嚴(yán)重欺詐行為使合同成立后被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)，更應(yīng)保護(hù)買(mǎi)受人的合理的機(jī)會(huì)損失。信賴(lài)?yán)嬖瓌t上不得超出履行利益，即合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)后買(mǎi)受人所獲得的信賴(lài)?yán)娴馁r償，不得超過(guò)合同有效且得到實(shí)際履行的情況下所能得到的全部利益，尤其是在考慮賠償買(mǎi)受人的間接損失的情況下，信賴(lài)?yán)娉雎男欣娴那樾问菢O可能發(fā)生的。

２．合同解除后的損害賠償責(zé)任范圍?？沙蜂N(xiāo)合同買(mǎi)受人未選擇撤銷(xiāo)而出賣(mài)人違約致合同被解除，出賣(mài)人承擔(dān)的是合同解除后的損害賠償責(zé)任。合同解除后的責(zé)任是違約責(zé)任還是締約過(guò)失責(zé)任，尚存爭(zhēng)議?！督忉尅返诎恕⒕艞l規(guī)定的出賣(mài)人在違約時(shí)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，前提是出賣(mài)人已無(wú)法實(shí)際交付房屋，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除。這里的損害賠償責(zé)任只能是合同解除后的損害賠償責(zé)任。違約責(zé)任中應(yīng)適用完全賠償原則，即因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負(fù)賠償責(zé)任，包括積極損失和可得利益的賠償。（１）積極損失。積極損失即現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和費(fèi)用的支出，它是一種現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失；可得利益是本來(lái)應(yīng)該得到的利益而沒(méi)有得到。積極損失具體包括：各種訂約費(fèi)用，一方對(duì)另一方作出履行后未獲得對(duì)價(jià)，因標(biāo)的物交付瑕疵而要承擔(dān)的全部損失，因履行遲延造成的利息損失和其他財(cái)產(chǎn)損失等等。這里的積極損失與合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后的信賴(lài)?yán)鎿p失是不完全相同的。（２）可得利益。有觀點(diǎn)認(rèn)為，繼續(xù)履行合同與合同解除兩種情形的違約損害賠償范圍不同，主要不同是：合同解除時(shí)不能要求違約人承擔(dān)可得利益的損失。理由如下：一是認(rèn)為，由于合同解除的效力是使合同恢復(fù)到訂立前的狀態(tài)，而根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，可得利益只有在合同完全履行時(shí)才有可能產(chǎn)生，既然當(dāng)事人選擇了合同解除，就說(shuō)明當(dāng)事人不愿意繼續(xù)履行合同，放棄了可得利益，非違約方就不應(yīng)該得到合同在完全履行情況下所應(yīng)得到的利益，即不應(yīng)該賠償可得利益。二是認(rèn)為，合同解除后可得利益難以確定。上述觀點(diǎn)有一定道理，但《解釋》第八、九條規(guī)定的幾種情形正是反駁的例證。當(dāng)一方違約時(shí)，實(shí)際履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能，或履行費(fèi)用過(guò)高，實(shí)際履行已不必要時(shí)，對(duì)可得利益不保護(hù)是有失公平的。此時(shí)非違約方“選擇”解除合同并非出于自愿，而是由于違約方的過(guò)錯(cuò)不得不解除合同。解除合同完全可能不是因?yàn)槔^續(xù)履行對(duì)買(mǎi)受人不利。如在一房二賣(mài)的情形下，因房?jī)r(jià)大幅上漲，開(kāi)發(fā)商已將房屋另售他人并已合法過(guò)戶(hù)，而未取得房屋的購(gòu)房人已付房款數(shù)額不大，即使加倍賠償亦不足以防止開(kāi)發(fā)商因違約而獲得巨大的利益。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商獲得超過(guò)原買(mǎi)賣(mài)合同部分的價(jià)款，即可視為買(mǎi)受人的可得利益，該數(shù)額是完全可以確定的，應(yīng)予以保護(hù)，否則將縱容開(kāi)發(fā)商違約。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)及其定金問(wèn)題

作者：陳朝陽(yáng)

發(fā)布時(shí)間：2004-08-24 07:56:59

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商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括：（１）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況；（２）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（３）房屋價(jià)款計(jì)算；（４）定金；（５）簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。認(rèn)購(gòu)書(shū)常見(jiàn)于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少?！督忉尅返谒臈l、第五條第一次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)進(jìn)行規(guī)定。以下就認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

一、認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)

審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為獨(dú)立的合同。其次，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。最后，認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書(shū)直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。

二、認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力

認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷(xiāo)售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容。

認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)：一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買(mǎi)方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開(kāi)發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重買(mǎi)方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。

三、認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金及其損害賠償問(wèn)題

當(dāng)前，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往約定了定金條款，一般做法是購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)繳納購(gòu)房款或簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)收定金；如果以后簽訂了正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，定金則抵充房款。根據(jù)《解釋》第四條規(guī)定，我們認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金同時(shí)有兩重屬性，第一重屬性是立約定金。立約定金是專(zhuān)為保證當(dāng)事人能夠就某事項(xiàng)訂立合同而設(shè)立的，不具有擔(dān)保主合同之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認(rèn)購(gòu)書(shū)這一預(yù)約合同本身的定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)定金保證雙方當(dāng)事人能夠盡最大的誠(chéng)信談判，努力達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同。我們認(rèn)為，只有兼顧定金的這兩個(gè)屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義?！督忉尅返谒臈l規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！比绻麅H認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開(kāi)發(fā)商在訂立本合同時(shí)，附加種種不合理的條款，買(mǎi)方要么拒絕簽訂本合同，喪失定金，要么同開(kāi)發(fā)商違心簽訂合同因此，我們還應(yīng)從履約定金分析認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金。在認(rèn)購(gòu)書(shū)一方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房預(yù)售合同即本約的情況下，我們認(rèn)為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認(rèn)購(gòu)書(shū)中的誠(chéng)信談判義務(wù)，例如，開(kāi)發(fā)商在談判中隨意提高商品房?jī)r(jià)格，買(mǎi)方為此拒絕簽訂本約，那么開(kāi)發(fā)商不僅無(wú)權(quán)沒(méi)收買(mǎi)方的本金，而且在買(mǎi)方主張要求適用定金罰則時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商拋出不合理?xiàng)l件的行為顯然構(gòu)成不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)中誠(chéng)信談判的義務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金?！督忉尅返谒臈l中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為，當(dāng)事人雙方全面、忠實(shí)履行了預(yù)約合同中誠(chéng)信談判的義務(wù)，但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。

在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認(rèn)為守約方的請(qǐng)求應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；

（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！闭J(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)主要是違反誠(chéng)信談判義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，造成的損失只能是機(jī)會(huì)的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴(lài)?yán)娴膿p失。信賴(lài)?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o(wú)效或可得撤銷(xiāo)，相對(duì)人信賴(lài)其為有效，卻因無(wú)效或撤銷(xiāo)的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱(chēng)為消極利益或消極合同利益，信賴(lài)?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)及其在簽訂本合同過(guò)程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購(gòu)書(shū)未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。

四、關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的其他問(wèn)題

審判實(shí)務(wù)中，認(rèn)購(gòu)書(shū)效力是否以取得商品房銷(xiāo)售許可證為必要條件存在著較大爭(zhēng)議有的認(rèn)為應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實(shí)上的障礙，只有這些法律和事實(shí)上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實(shí)上的障礙合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)通過(guò)開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購(gòu)書(shū)未必?zé)o效。

《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！边@條解釋及時(shí)解決了以往審判實(shí)踐對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：１．具備商品房銷(xiāo)售管理辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理辦法）的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備１３項(xiàng)主要內(nèi)容：（１）當(dāng)事人基本情況；（２）商品房基本狀況；（３）商品房的銷(xiāo)售方式；（４）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（５）交付使用條件及日期；（６）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（７）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（８）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（９）面積差異的處理方式；（１０）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（１１）解決爭(zhēng)議的方法；（１２）違約責(zé)任；（１３）雙方約定的其他事項(xiàng)。我們?cè)谡{(diào)研中，發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中存在的爭(zhēng)議主要是，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購(gòu)書(shū)是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？我們認(rèn)為，除了后三項(xiàng)外，其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物即商品房具有特殊性，買(mǎi)方的最直接目的在于對(duì)房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對(duì)其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項(xiàng)內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買(mǎi)方將無(wú)法圓滿地對(duì)商品房占有、使用、收益和處分。２．出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收取了購(gòu)房款。這里的購(gòu)房款既包括全部購(gòu)房款，也包括部分購(gòu)房款，而且后者在當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的更多。其實(shí)，從法理上說(shuō)，只要具備第一個(gè)條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但考慮到我國(guó)當(dāng)前商品房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意思是簽訂預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，因此，《解釋》第五條從認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容和開(kāi)始實(shí)際履行兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，符合我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際情況，也有利于法官在認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定上的統(tǒng)一性。

商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中面積誤差糾紛的處理

作者：廈門(mén)市中級(jí)人民法院 賴(lài)民勇 許向毅

發(fā)布時(shí)間：2004-08-31 07:57:41

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面積是房屋使用價(jià)值和房屋交易價(jià)格的基礎(chǔ)。因商品房買(mǎi)賣(mài)面積誤差問(wèn)題而發(fā)生的糾紛逐年遞增，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中面積誤差的認(rèn)定和法律責(zé)任的承擔(dān)也是審判實(shí)踐中難以把握的問(wèn)題。正確認(rèn)定面積誤差是審理好這類(lèi)案件的前提，明確其法律責(zé)任有利于公正判決，切實(shí)保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。最高法院《解釋》對(duì)此問(wèn)題作了原則規(guī)定，但實(shí)踐中仍有不少問(wèn)題值得探討。

一、商品房買(mǎi)賣(mài)雙方因面積誤差產(chǎn)生糾紛的原因

司法實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)證的面積常有誤差。其主要原因有：１．雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后因商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差；２．因產(chǎn)權(quán)登記時(shí)露臺(tái)樓頂平臺(tái)不計(jì)算為房屋建筑面積，而買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中將獨(dú)立或不獨(dú)立使用的露臺(tái)樓頂平臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積造成的面積誤差；３．適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕對(duì)值一般在３％以上，買(mǎi)賣(mài)雙方往往因此產(chǎn)生糾紛。另外，由于施工、測(cè)繪規(guī)則允許的誤差而造成的面積誤差在所難免，因誤差比值較小，雙方一般能協(xié)商解決。

二、商品房面積誤差的認(rèn)定處理

１．商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差的認(rèn)定處理

根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測(cè)量體制，商品房的實(shí)測(cè)面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核確認(rèn)了賣(mài)方委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位所做的測(cè)量成果（面積）。賣(mài)方委托測(cè)繪單位測(cè)量的面積未經(jīng)土地房管部門(mén)審核確認(rèn)，則不能作為商品房的實(shí)測(cè)面積。因此，土地房管部門(mén)審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認(rèn)定設(shè)計(jì)變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的，應(yīng)依據(jù)最高人民法院《解釋》第１４條的有關(guān)規(guī)定處理，即合同有約定的，按照約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)含３％，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；二面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)含３％部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在３％以?xún)?nèi)含３％部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。首先，法院應(yīng)先審查是否有約定，有約定從約定。買(mǎi)賣(mài)雙方可以在合同中約定在結(jié)算房屋價(jià)款時(shí)，房屋實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積的誤差不超過(guò)一定幅度，如果在此幅度內(nèi)，買(mǎi)方按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過(guò)約定的幅度時(shí)，自賣(mài)方向買(mǎi)方出示測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)（經(jīng)土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核的面積數(shù)據(jù)）起一定期間內(nèi)，買(mǎi)方可以選擇解除預(yù)售合同，要求賣(mài)方退還房款、利息或違約金等，也可以選擇按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。其次，在沒(méi)有約定的情況下，按《解釋》第１４條第（１）、（２）項(xiàng)的規(guī)定處理。

２．露臺(tái)樓頂平臺(tái)面積計(jì)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同面積造成誤差的處理

依據(jù)建設(shè)部１９９５年制定的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售面積不含露臺(tái)面積，因此在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核賣(mài)方委托測(cè)繪單位測(cè)量的成果時(shí)，露臺(tái)面積是不計(jì)入房屋建筑面積的。但在商品房銷(xiāo)售中，買(mǎi)賣(mài)雙方已將有使用功能的露臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積作為買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物，在簽訂合同時(shí)約定計(jì)入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。買(mǎi)方以商品房銷(xiāo)售面積不含露臺(tái)面積，其不享有露臺(tái)所有權(quán)等為由，要求賣(mài)方退還房款。這類(lèi)面積誤差不能認(rèn)定為實(shí)測(cè)面積與合同約定面積不符，不適用最高法院《解釋》第１４條的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當(dāng)事人的約定來(lái)處理這類(lèi)面積誤差的糾紛。土地房管部門(mén)審核實(shí)測(cè)面積時(shí)，雖不確認(rèn)露臺(tái)為房屋建筑面積，但對(duì)于賣(mài)方單獨(dú)計(jì)價(jià)出售獨(dú)立使用的露臺(tái)，由于露臺(tái)具有獨(dú)立使用價(jià)值（功能），具有排他性，可歸買(mǎi)方所有。根據(jù)意思自治和有償使用原則，雙方已約定作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物，由買(mǎi)方支付約定的價(jià)款是公平合理的，也符合誠(chéng)實(shí)信用原則。出賣(mài)人對(duì)獨(dú)立使用的露臺(tái)面積不單獨(dú)計(jì)價(jià)，采取適當(dāng)提高商品房面積售價(jià)，或者按“套”、“單元”計(jì)價(jià)一并出售的，同樣應(yīng)予以保護(hù)，買(mǎi)方要求退還露臺(tái)面積房款的，不予支持。

對(duì)于不獨(dú)立使用的露臺(tái)，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買(mǎi)方使用時(shí)往往會(huì)與他人產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方計(jì)入房屋面積進(jìn)行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買(mǎi)方要求賣(mài)方退還露臺(tái)房款的，應(yīng)予以支持。

３．測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成面積誤差的認(rèn)定處理

由于商品房預(yù)售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣(mài)方依據(jù)商品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測(cè)算或委托測(cè)繪單位測(cè)算的預(yù)測(cè)面積。預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)不同（或測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的變更），主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開(kāi)發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中不屬于公攤或沒(méi)有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門(mén)在審核實(shí)測(cè)面積時(shí)，沒(méi)有把該公攤面積予以確認(rèn)為房屋建筑面積，故造成面積誤差。對(duì)于測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差，法院應(yīng)根據(jù)原預(yù)測(cè)面積的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)審查預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積認(rèn)定是否存在誤差，對(duì)于適用預(yù)測(cè)的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)作為公攤的，而實(shí)測(cè)面積適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)又不作為公攤的面積誤差，由于是測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的，并非買(mǎi)賣(mài)雙方的原因，因此不予認(rèn)定實(shí)際面積誤差。雙方可對(duì)合同中的銷(xiāo)售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價(jià)款不變。一方以此面積誤差要求補(bǔ)交或退還房款的，不予支持。對(duì)于已適用同一測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)測(cè)繪后的實(shí)測(cè)誤差，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。

經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們認(rèn)為可以采取積極措施預(yù)防糾紛的發(fā)生，減少訴訟。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，合同約定的房屋建筑面積為預(yù)測(cè)面積，買(mǎi)賣(mài)雙方往往約定允許與房屋實(shí)測(cè)面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時(shí)出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)在合同上注明商品房銷(xiāo)售面積的測(cè)量方法、預(yù)測(cè)面積所依據(jù)的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的構(gòu)成、何種情況下引起的誤差雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。特別是土地房產(chǎn)管理部門(mén)在辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)對(duì)雙方合同約定的面積是否符合測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行事先審查，以避免糾紛的發(fā)生。

商品房預(yù)售合同效力的法義探析

作者：廈門(mén)市中級(jí)人民法院 陳朝陽(yáng) 王 池

發(fā)布時(shí)間：2004-09-07 08:05:57

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最高人民法院《解釋》第２條、第６條對(duì)商品房預(yù)售合同的效力進(jìn)行了規(guī)范，統(tǒng)一了法律的適用。本文試就該條司法解釋的法義逐一探討。

《解釋》第２條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

在適用該條解釋時(shí)，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：

一、本規(guī)定與城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定商品房預(yù)售所應(yīng)具備條件的關(guān)系。該條規(guī)定：“商品房預(yù)售必須具備四個(gè)條件：（１）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（２）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（３）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（４）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！倍緱l解釋僅提到商品房預(yù)售許可證。那么，是具備城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的４個(gè)條件，才可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同效力，還是僅需具備商品房預(yù)售許可證明，就可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效呢？我們認(rèn)為只需具備商品房預(yù)售許可證明，就可以認(rèn)定預(yù)售合同的效力。城市房地產(chǎn)管理辦法第四十四條規(guī)定的其他三個(gè)條件與商品房預(yù)售許可證明非并存關(guān)系，僅作為商品房預(yù)售合同中開(kāi)發(fā)商承擔(dān)商品房權(quán)利瑕疵責(zé)任的事由。國(guó)務(wù)院１９９８年７月２０日發(fā)布的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二十四條明確列舉了辦理預(yù)售許可證的必備條件，其中就包括了城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的前三個(gè)條件。２００１年８月１５日修訂的城市商品房預(yù)售管理辦法也對(duì)預(yù)售許可證所需的上述三個(gè)條件再次進(jìn)行了肯定，這說(shuō)明上述三個(gè)條件只是取得預(yù)售許可證的必要條件，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，欲取得預(yù)售許可證必須履行上述三個(gè)條件產(chǎn)生的義務(wù)，而對(duì)于房地產(chǎn)行政管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，其必須對(duì)開(kāi)發(fā)商是否具備上述三個(gè)條件進(jìn)行審查，即對(duì)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。可見(jiàn)，前三個(gè)條件直接屬于行政審查的范疇，行政機(jī)關(guān)經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后頒發(fā)的許可證，是開(kāi)發(fā)商賴(lài)以對(duì)外從事民事行為的憑證。正是由于這個(gè)原因，法院只對(duì)預(yù)售許可證進(jìn)行形式審查。

二、商品房預(yù)售合同的效力補(bǔ)正在起訴前還是一審辯論終結(jié)前？《解釋》將取得商品房預(yù)售合同許可證明的最遲時(shí)間規(guī)定為起訴前，但《最高人民法院〈關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（一）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法解釋

（一）》）第９條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效?！睋?jù)此，預(yù)售許可證明若在一審辯論終結(jié)前提交，那么商品房預(yù)售合同在符合其他要件的情況下，應(yīng)為生效的合同。

實(shí)踐中應(yīng)以哪個(gè)解釋規(guī)定的時(shí)限為準(zhǔn)呢？我們認(rèn)為應(yīng)以商品房買(mǎi)賣(mài)的解釋為準(zhǔn)，因?yàn)椋海保ǖ臏Y源理論認(rèn)為，在法的位階相同的情況下，后生效的司法解釋優(yōu)先于前生效的司法解釋?！逗贤ń忉?/p>

（一）》于１９９９年１２月２９日起生效施行，而本司法解釋于２００３年６月１日起生效施行。顯然，應(yīng)優(yōu)先適用后者即商品房預(yù)售許可證明只有在起訴前辦理并取得，方為生效合同。２．從一般法和特別法的關(guān)系分析，《合同法解釋

（一）》與商品房買(mǎi)賣(mài)的解釋可歸為廣義上的“法律”，二者的關(guān)系為一般法和特別法，根據(jù)特別法優(yōu)先于一般法的法理原則，在合同效力補(bǔ)正規(guī)定上，《解釋》優(yōu)先于《合同法解釋

（一）》。３．訴訟應(yīng)當(dāng)處于管轄恒定、當(dāng)事人恒定、訴訟請(qǐng)求恒定、訴訟標(biāo)的恒定的狀態(tài)，禁止訴訟后擅自變更上述要素?！督忉尅芬?guī)定效力補(bǔ)正時(shí)間為起訴前符合民事訴訟法法理，便于當(dāng)事人起訴前預(yù)先知曉雙方的訴訟行為，從而增加訴訟的可預(yù)見(jiàn)性，保障當(dāng)事人訴權(quán)的行使。另外，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第３４條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)向人民法院提交證據(jù)材料，當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)不提交的，視為放棄舉證權(quán)利。如果開(kāi)發(fā)商在舉證期限內(nèi)提供了商品房預(yù)售許可證明，但是該證明是在起訴后取得的，那么是否應(yīng)當(dāng)承認(rèn)商品房預(yù)售合同有效呢？我們認(rèn)為可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效，因?yàn)樵诔绦蛏?，?dāng)事人在舉證期限內(nèi)有權(quán)提出支持事實(shí)主張的證據(jù)，這是當(dāng)事人固有的一項(xiàng)重要的訴訟權(quán)利，也是民事訴訟辯論原則的體現(xiàn)；在實(shí)體上，也有利于案件事實(shí)的查明，實(shí)現(xiàn)實(shí)體公正，這樣也才能實(shí)現(xiàn)程序公正與實(shí)體公正的統(tǒng)一。

《解釋》第６條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！?/p>

該條主要規(guī)范了商品房預(yù)售合同登記的性質(zhì)。那么，商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件，還是對(duì)抗要件呢？我們認(rèn)為登記為合同的對(duì)抗要件。首先，從法的體系來(lái)看，城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定：“當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?！痹撧k法亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。”結(jié)合《合同法解釋

（一）》第９條的規(guī)定，可以認(rèn)定預(yù)售合同登記為對(duì)抗要件，而非生效要件，本條解釋對(duì)此也給予了肯定。其次，如果登記為合同的生效要件，那么在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方處于比較弱的地位，面臨的風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)售方要大得多，一旦商品房預(yù)售合同沒(méi)有登記，預(yù)售方就不會(huì)受合同的約束，則可以任意將商品房再預(yù)售給第三人，預(yù)購(gòu)方又無(wú)法追究預(yù)售方的違約責(zé)任，這極不利于保護(hù)預(yù)購(gòu)方的利益。因此，商品房預(yù)售合同的登記性質(zhì)上屬于預(yù)告登記，即保全一項(xiàng)以將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。預(yù)告登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力。它將物權(quán)法上的規(guī)則準(zhǔn)用于債權(quán)法上，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張。商品房預(yù)售合同中，商品房尚未為“物”，不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)變更登記問(wèn)題，而只能是進(jìn)行預(yù)售合同的登記，預(yù)購(gòu)方為此取得的是在建商品房的所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，而不是一種物權(quán)。預(yù)購(gòu)方根據(jù)該權(quán)利實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)權(quán)能：１．在商品房為“物”時(shí)，請(qǐng)求預(yù)售方交付房屋，并協(xié)助辦理房屋的相關(guān)物權(quán)變動(dòng)手續(xù)。２．在沒(méi)有交付房屋前，預(yù)售方將該商品房轉(zhuǎn)讓給第三人，對(duì)預(yù)購(gòu)方無(wú)效，預(yù)購(gòu)方享有對(duì)抗第三人的權(quán)利。

該條解釋第２款從私法自治的角度出發(fā)，充分尊重了雙方當(dāng)事人的意思自治，允許當(dāng)事人以商品房買(mǎi)賣(mài)合同的登記為合同的生效條件。在這種情況下，商品房預(yù)售合同應(yīng)注意適用民法通則等相關(guān)法律對(duì)附生效條件合同的規(guī)定。如開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，故意拖延不去辦理預(yù)售登記備案手續(xù)，實(shí)際上是想阻止條件的成就，審理此類(lèi)案件時(shí)，法院應(yīng)認(rèn)定惡意阻止條件成就的附生效條件的合同視為條件已經(jīng)成就，即合同生效。

商品房交付的質(zhì)量保證與民事責(zé)任承擔(dān)

作者：福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院 林巧玲

發(fā)布時(shí)間：2004-09-14 07:26:00

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最高人民法院《解釋》第十二、十三條針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中商品房交付的質(zhì)量保證責(zé)任作了規(guī)定。

一、關(guān)于交付的問(wèn)題

雖然在《解釋》第十一條規(guī)定了轉(zhuǎn)移占有為交付完成，但買(mǎi)賣(mài)雙方就商品房是否具備交付條件常發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，且在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中占有相當(dāng)大的比例。交付的質(zhì)量條件是什么？根據(jù)我國(guó)建筑法第六十一條第一款規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件?！痹摋l文第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！彼?，出賣(mài)人在交付商品房時(shí)，必須提供相關(guān)的竣工驗(yàn)收合格的資料。具體竣工驗(yàn)收資料，各地有不同的情況，如有綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等等，這些資料報(bào)告都是根據(jù)各地實(shí)際情況，由建設(shè)主管行政部門(mén)來(lái)規(guī)定的，故在審判實(shí)踐中主要根據(jù)各地實(shí)際規(guī)定的情形來(lái)確定出賣(mài)人是否具備交付的條件。若出賣(mài)人在不具有交付條件的情況下，通知買(mǎi)受人接受交付的，因其交付的標(biāo)的物不具有交付條件，買(mǎi)受人可以拒絕接受；若出賣(mài)人已具備了交付條件，而買(mǎi)受人拒絕接受者，則由買(mǎi)受人承擔(dān)拒絕接受的違約責(zé)任。

如２００１年４月２４日，Ａ公司將一店面預(yù)售給莊某，價(jià)款８０萬(wàn)元，雙方簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》約定，Ａ公司應(yīng)于２００１年１２月３１日前將經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的店面交付莊某使用。合同簽訂后，莊某按約交付了房款。２００２年１月２９日，Ａ公司通知莊某辦理店面移交手續(xù)，莊某以Ａ公司未提供房屋經(jīng)綜合驗(yàn)收合格報(bào)告書(shū)為由，拒絕辦理交接手續(xù)。２００２年１１月６日，Ａ公司取得工程具備綜合驗(yàn)收合格及消防驗(yàn)收的證明。２００３年６月２日，莊某向一審法院起訴，請(qǐng)求判令Ａ公司賠償逾期交房違約金，計(jì)至實(shí)際交房之日止。一審法院支持了莊某的訴求。Ａ公司不服并提出上訴，并在２００３年９月１日再次通知莊某在接到通知之日起三日內(nèi)到公司售樓處辦理交房手續(xù)。莊某又以Ａ公司沒(méi)有提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》為由，不同意辦理房屋交接手續(xù)。二審法院認(rèn)為，雙方簽訂的合同有效，應(yīng)按合同約定履行。合同約定Ａ公司應(yīng)當(dāng)將經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的店面交付莊某，Ａ公司在２００２年１月２９日未具備交付條件的情況下通知莊某辦理店面移交手續(xù)，莊某以不具備交付條件為由不同意辦理接房手續(xù)的理由，應(yīng)予支持。Ａ公司未按合同約定的期限交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。Ａ公司在具備合同約定的交付條件（２００２年１１月６日）后的２００３年９月１日才通知莊某辦理交房手續(xù)，由此所造成的損失應(yīng)由Ａ公司負(fù)擔(dān)。根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，該“兩書(shū)”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定，莊某以Ａ公司未提供上述該“兩書(shū)”為由，不同意辦理交接手續(xù)的理由，不符合合同約定的交付條件，所造成的損失應(yīng)由莊某自負(fù)。二審法院改判：對(duì)莊某請(qǐng)求中的２００３年９月４日（２００３年９月１日通知后的三日內(nèi)辦理交接手續(xù)）之前的逾期交房違約責(zé)任予以支持，之后不予支持。

二、關(guān)于交付的質(zhì)量要求

建筑法第六十一條規(guī)定只有竣工驗(yàn)收合格的工程才能交付，這就確定了出賣(mài)人的質(zhì)量保證義務(wù)。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十二條也規(guī)定：“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！苯ㄔO(shè)部的商品房銷(xiāo)售管理辦法第三十五條也作了類(lèi)似的規(guī)定。如乙購(gòu)房者與甲開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定乙向甲購(gòu)買(mǎi)某單元住宅房，雙方約定甲須于×年×月×日將經(jīng)竣工驗(yàn)收（包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定的綜合驗(yàn)收）合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的該商品房交付乙使用。雙方對(duì)逾期交房的違約責(zé)任也作了約定。合同簽訂后，甲按期將該住宅房交付乙使用。乙在居住使用該住宅過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)房屋在不同程度上存在質(zhì)量問(wèn)題，遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令甲的交房行為無(wú)效、解除雙方簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同、甲返還購(gòu)房款并賠償損失。本案在審理中，甲認(rèn)為房屋已交付使用，房屋所屬工程已取得驗(yàn)評(píng)紀(jì)要，具備驗(yàn)收合格條件，合同不宜解除，訟爭(zhēng)房屋確實(shí)存在一定質(zhì)量問(wèn)題，愿給予修補(bǔ)房屋。法院經(jīng)查，甲主張的該工程取得驗(yàn)評(píng)紀(jì)要，但該紀(jì)要的附注說(shuō)明中，明確該紀(jì)要應(yīng)核驗(yàn)質(zhì)量等級(jí)及該紀(jì)要不能作為工程可交付使用的依據(jù)，應(yīng)以質(zhì)監(jiān)站的核驗(yàn)結(jié)果為準(zhǔn)。法院根據(jù)購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求，委托福建省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)中心站對(duì)該項(xiàng)工程主體結(jié)構(gòu)是否合格和安全進(jìn)行鑒定，結(jié)論：該工程砼樓板厚度不足，與設(shè)計(jì)圖紙相差較大；承重墻體抗壓強(qiáng)度明顯偏低，達(dá)不到設(shè)計(jì)要求；按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，只要有一項(xiàng)或多項(xiàng)質(zhì)量不合格，整個(gè)單位工程質(zhì)量就可被看做是不合格的。據(jù)此，法院認(rèn)為，鑒定部門(mén)已明確確認(rèn)訟爭(zhēng)工程質(zhì)量不符合《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)），為不合格工程。開(kāi)發(fā)商所交付的房屋未經(jīng)合法驗(yàn)收合格，不符合合同約定的交付應(yīng)“竣工驗(yàn)收合格”的條件，開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成違約，支持原告乙的全部訴訟請(qǐng)求。

三、關(guān)于商品房質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任承擔(dān)

這兩條解釋確定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任承擔(dān)方式，賦予了買(mǎi)受人兩項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，一是解除合同和損失賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)，二是修復(fù)和損失賠償請(qǐng)求權(quán)。

如果主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問(wèn)題以及嚴(yán)重影響正常居住使用，因?yàn)樯婕暗绞褂谜叩陌踩珕?wèn)題，這種標(biāo)的物的交付無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同的目的，更會(huì)產(chǎn)生諸多的隱患，于是法律賦予了買(mǎi)受人解除合同和賠償損失的請(qǐng)求權(quán)。買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，法院予以支持，就意味著出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不能按照約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)的物的違約責(zé)任，依照合同法第一百一十三條規(guī)定判處。對(duì)其他質(zhì)量問(wèn)題，從促進(jìn)交易、維護(hù)正常的交易秩序、實(shí)現(xiàn)權(quán)益和社會(huì)資源利用最大化的角度出發(fā)，行政法規(guī)確定了修復(fù)的民事責(zé)任?！督忉尅返谑龡l進(jìn)一步規(guī)定，交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)；修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

第三篇：商品房買(mǎi)賣(mài)八大典型糾紛案例解讀

商品房買(mǎi)賣(mài)八大典型糾紛案例解讀

(2012-12-02 15:33:38)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 損失

保修期

商品房

質(zhì)量問(wèn)題

房屋買(mǎi)賣(mài)

雜談 ▼

分類(lèi)： 法院判決案例、事例

定購(gòu)協(xié)議書(shū)簽字要謹(jǐn)慎

2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定陳定購(gòu)一套商品房，并支付定金1萬(wàn)元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。

【判決】 該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和了解該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購(gòu)協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請(qǐng)求。

法官點(diǎn)評(píng) 購(gòu)房者在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。

天然氣改動(dòng)不算結(jié)構(gòu)改變

2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。2009年3月，李飛接房時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同上寫(xiě)明位于入戶(hù)廚房位置的天然氣管道改到客廳陽(yáng)臺(tái)上。他遂以房屋結(jié)構(gòu)變更為由提出退房。但南翔公司不同意。

【判決】 天然氣管道安裝有特別的規(guī)范和要求，不可能滿足所有業(yè)主的意愿。有關(guān)行政管理部門(mén)認(rèn)為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規(guī)劃的變更和設(shè)計(jì)上的變化，也不屬于房屋結(jié)構(gòu)改變。所以，天然氣管道的改變并不構(gòu)成購(gòu)房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請(qǐng)求。

法官點(diǎn)評(píng) 在設(shè)計(jì)時(shí)，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)安裝人員可對(duì)安裝位置予以調(diào)整。

購(gòu)房戶(hù)看清逾期交房條件

2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房?jī)r(jià)款每日萬(wàn)分之五的違約金計(jì)算。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗(yàn)收備案登記證。2008年2月16日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林。林要求秋韻公司承擔(dān)2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠?！九袥Q】 雙方在合同中明確約定，房屋維修事項(xiàng)不能作為拒絕接房及開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，故本案責(zé)任應(yīng)由林小藝自行承擔(dān)。

法官點(diǎn)評(píng) 本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，并約定“房屋的維修事項(xiàng)不能作為拒絕接收房屋的理由”。購(gòu)房者在商品房竣工驗(yàn)收備案登記前有權(quán)拒絕接房，但經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收后不能以房屋的維修事項(xiàng)作為拒絕接房的理由。

這些情況可拒絕接房

2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋生活陽(yáng)臺(tái)鐵欄桿與公共露臺(tái)鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺(tái)的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。

【判決】 房屋雖驗(yàn)收合格，但公共露臺(tái)搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗(yàn)收規(guī)范，存在重大安全隱患，李月玖有權(quán)拒絕接房，永航公司構(gòu)成違約。

法官點(diǎn)評(píng) 房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時(shí)，購(gòu)房者可以拒絕接房。開(kāi)發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購(gòu)房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。

房屋沒(méi)驗(yàn)收接房也有錯(cuò)

2004年7月，傅瑤購(gòu)買(mǎi)華麟公司一套房屋。合同約定2006年12月31日前交房，如逾期交房應(yīng)支付違約金。

2006年12月31日，華麟公司交付房屋時(shí)，在其制定的《房屋交接表》中明示：“現(xiàn)項(xiàng)目已通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，還未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，你在認(rèn)知該現(xiàn)狀的情況下，經(jīng)驗(yàn)房后自愿接房”，傅在交接表上簽署“同意接房”。

2007年9月30日，房屋才竣工驗(yàn)收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問(wèn)題發(fā)生糾紛，華麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。

【判決】 華麟公司違約金應(yīng)承擔(dān)責(zé)任到房屋實(shí)際驗(yàn)收合格之日，但雙方的書(shū)面交接房手續(xù)已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房并使用，故對(duì)華麟公司的違約責(zé)任額度應(yīng)酌情減輕。

法官點(diǎn)評(píng) 法律強(qiáng)制規(guī)定，商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒(méi)有竣工驗(yàn)收合格而接房，也有一定過(guò)錯(cuò)。

優(yōu)惠沒(méi)兌現(xiàn)可起訴索賠

2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽約購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，交房時(shí)間為2006年8月31日。簽約當(dāng)天，張付清全款和契稅。同年8月4日，該公司刊登售房廣告時(shí)承諾“8月1日至31日，購(gòu)房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”。廣告刊登后兩三個(gè)月，張才知悉廣告內(nèi)容。張認(rèn)為自己也應(yīng)享受該優(yōu)惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。

【判決】 鵬程公司應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則兌現(xiàn)其承諾，應(yīng)向張亞南支付已經(jīng)交納的購(gòu)房契稅。

法官點(diǎn)評(píng) 開(kāi)發(fā)商違反其承諾的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)提醒購(gòu)房者，為避免將來(lái)產(chǎn)生不必要的糾紛，可以要求將廣告內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同中或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并明確約定違約責(zé)任。

提高容積率開(kāi)發(fā)商要賠

2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同載明總層數(shù)28，但陳接房時(shí)發(fā)現(xiàn)所建房屋實(shí)際樓層為33層。陳奇遂以開(kāi)發(fā)商增加容積率起訴至法院。【判決】 大宏公司人為違背了合同對(duì)商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預(yù)期的相關(guān)公共設(shè)施使用人數(shù)增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對(duì)陳奇的損害確實(shí)存在。綜合考慮業(yè)主遭受損害的程度，以及開(kāi)發(fā)商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。

法官點(diǎn)評(píng) 開(kāi)發(fā)商違約提高容積率，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

入住發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題可索賠

2006年2月，秦遠(yuǎn)購(gòu)買(mǎi)蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦對(duì)房屋裝修入住后，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)墻體出現(xiàn)縱向和斜向裂紋、結(jié)構(gòu)梁部分開(kāi)裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠(yuǎn)要求蒙泰公司整改修復(fù)，蒙泰公司不允，秦遠(yuǎn)遂向法院起訴。

【判決】 市五中院認(rèn)為，秦遠(yuǎn)所購(gòu)買(mǎi)房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)了墻體裂紋等質(zhì)量問(wèn)題，蒙泰公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。在房屋修復(fù)期間無(wú)法正常使用房屋，蒙泰公司應(yīng)承擔(dān)修復(fù)房屋期間產(chǎn)生的搬家費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、清潔費(fèi)等損失。

法官點(diǎn)評(píng) 法官稱(chēng)，因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題需要修復(fù)的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商賠償因房屋修復(fù)期間所產(chǎn)生的搬家費(fèi)等必要費(fèi)用。(文中企業(yè)和人名均系化名)

八成購(gòu)房者被忽悠

焦點(diǎn)網(wǎng)日前的一份調(diào)查顯示，超過(guò)八成的被調(diào)查者在買(mǎi)房時(shí)被忽悠過(guò)。這其中最主要的問(wèn)題是廣告宣傳虛假、夸大及承諾不兌現(xiàn)、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)“被漲價(jià)”、面積房型與銷(xiāo)售所說(shuō)的不符、開(kāi)發(fā)商不及時(shí)辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問(wèn)題(墻壁開(kāi)裂、材料使用、管線安裝等)、房屋產(chǎn)權(quán)縮水、開(kāi)發(fā)商延遲交房、小區(qū)規(guī)劃的變更等。

第四篇：對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審理情況的分析

對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審理情況的分析

2004年

隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的日益加快，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛大量出現(xiàn)。由于我國(guó)沒(méi)有完善、統(tǒng)一的關(guān)于預(yù)售商品房的法律法規(guī)，尤其是物權(quán)法對(duì)此方面規(guī)定的不完善，導(dǎo)致侵犯買(mǎi)受人權(quán)益的案件的數(shù)量和嚴(yán)重程度都已達(dá)到了相當(dāng)驚人的地步。我院結(jié)合近兩年來(lái)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的情況，對(duì)本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出生的法律問(wèn)題及其他相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查，著眼于潛在法律糾紛的預(yù)防與解決，并從法律角度對(duì)此進(jìn)行一些分析和探討。

一、審理情況概述及特點(diǎn)

2001--2003年，我院共受理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛16件。其中，訴請(qǐng)要求辦理產(chǎn)權(quán)證的5件，要求承擔(dān)延期交付違約金的3件，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的7件，因房屋質(zhì)量問(wèn)題起訴的1件。該16件案件的審理結(jié)果均是法院支持了原告的訴訟請(qǐng)求。2004年1--6月我院共受理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛60件，是2001——2003年三年總和的3.75倍。在該60件商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，90%都是商品房權(quán)屬糾紛。這些案件具有以下特點(diǎn)：（1）案件標(biāo)的數(shù)額大，且多為集團(tuán)訴訟，社會(huì)影響較大。例如，2003年底至2004年初，方孟君等幾十名買(mǎi)房者狀告德陽(yáng)市鴻耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，以不能辦理產(chǎn)權(quán)證為由要求退款并補(bǔ)償利息。至今仍有買(mǎi)受人起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)證或要求解除合同。（2）“一房?jī)少u(mài)”、“一房多賣(mài)“案件較多，這嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。此類(lèi)案件涉及多方當(dāng)事人，法律關(guān)系復(fù)雜，房屋被重復(fù)預(yù)售，處理難度較大。（3）買(mǎi)受人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。大量數(shù)字表明，在整個(gè)商品房預(yù)售過(guò)程中，從土地出讓到辦理產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)受人可能遭遇的商品房權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在，案件類(lèi)型也多種多樣。比如重復(fù)預(yù)售或預(yù)售后抵押，先抵押后預(yù)售。如將土地使用權(quán)抵押后再預(yù)售，在以商品房抵押貸款方式預(yù)購(gòu)商品房的過(guò)程中要涉及三個(gè)合同和四方當(dāng)事人。三個(gè)合同是指建設(shè)工程承包合同、商品房預(yù)售合同和抵押合同，時(shí)間跨度大，買(mǎi)受人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大得多。

二、存在的問(wèn)題及原因

購(gòu)房是目前個(gè)人消費(fèi)的最大支出之一，房產(chǎn)業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。但由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生了一些問(wèn)題，出現(xiàn)了大量的糾紛，引起了社會(huì)和司法界的重視。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)混亂

隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，大量的集體土地被征收為國(guó)有土地。由于制度方面的原因，我國(guó)土地使用權(quán)的最初受讓取得沒(méi)有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，而是要通過(guò)國(guó)家行政審批的方式，即大量的集體土地被征收為國(guó)有，由國(guó)家行政權(quán)力而非市場(chǎng)配置土地使用權(quán)資源，這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)化。一旦需要土地，國(guó)家可以從農(nóng)民那里征，但給農(nóng)民補(bǔ)償卻少得可憐，從而形成利益失衡的局面。這就逼迫農(nóng)民尋找自我救濟(jì)的方法，他們會(huì)繞過(guò)國(guó)家征地這一環(huán)節(jié)，直接蓋房子出售，或者直接出讓土地給開(kāi)發(fā)商，導(dǎo)致了不合法項(xiàng)目的出現(xiàn)。由于規(guī)范的缺陷，導(dǎo)致了大量糾紛產(chǎn)生。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力

由于我國(guó)工商行政管理部門(mén)對(duì)公司法人的登記實(shí)行程序?qū)彶榈怯浿贫?，不?duì)公司登記的注冊(cè)資金進(jìn)行實(shí)體性審查，即只要有相關(guān)單位出具的“資產(chǎn)使用證明”和審計(jì)、會(huì)計(jì)部門(mén)出具的“驗(yàn)資報(bào)告”，申請(qǐng)人就可在工商部門(mén)獲得法人登記。而且，我國(guó)工商登記還實(shí)行有條件的注冊(cè)資金“認(rèn)繳”制度，即公司法人登記時(shí)，可

以不出足注冊(cè)資金，在公司成立之后的一定期限內(nèi)再繳足。同時(shí)我國(guó)審計(jì)、會(huì)計(jì)制度的不完善，對(duì)《審計(jì)法》、《會(huì)計(jì)法》的執(zhí)行力度小，驗(yàn)資報(bào)告、資信證明虛假，抽逃注冊(cè)資金以及由此導(dǎo)致的我國(guó)公司法人注冊(cè)資金不實(shí)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，在房地產(chǎn)行業(yè)尤為突出。如2001年李某等八名買(mǎi)房者訴新都星光工貿(mào)有限公司房屋預(yù)售糾紛案中，由于星光公司虛假注冊(cè)，獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，業(yè)主繳納了全部預(yù)購(gòu)房款，見(jiàn)到的是一片荒地而不是房屋，因而訴至法院要求退賠購(gòu)房款及違約金。注冊(cè)資金是法人民事行為履約能力的標(biāo)志，它是企業(yè)信用的物質(zhì)基礎(chǔ)和保障，沒(méi)有注冊(cè)資金或注冊(cè)資金不實(shí)，法人就沒(méi)有承擔(dān)或完全承擔(dān)與其注冊(cè)資金額相當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任的能力，客觀上決定了它具有欺詐的非信用本性。所以，出現(xiàn)買(mǎi)房賣(mài)空和“一房?jī)少u(mài)”現(xiàn)象就不足為怪了。

（三）低價(jià)取得土地使用權(quán)，換出銀行高額貸款

一些房地產(chǎn)公司成立后，以虛假注冊(cè)順利申請(qǐng)到一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得一塊地皮，其價(jià)格是由國(guó)土部門(mén)的內(nèi)部評(píng)估機(jī)構(gòu)定出，自然不高。而且，開(kāi)發(fā)商與國(guó)土部門(mén)簽訂的“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”約定的是先辦理使用權(quán)證，付款則是分期付款。于是，開(kāi)發(fā)商以較低的價(jià)格獲得使用權(quán)證，然后就用這塊地皮作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款。土地使用權(quán)評(píng)估是通過(guò)與開(kāi)發(fā)商有關(guān)系的部門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，土地價(jià)格自然大幅上升，開(kāi)發(fā)商以此向銀行獲得了大筆貸款，償還土地出讓費(fèi)后還大大有余。這樣，開(kāi)發(fā)商就獲得了從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一定資金。

（四）行政規(guī)章與現(xiàn)行法律相矛盾

我國(guó)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章都規(guī)定，房產(chǎn)和地產(chǎn)的出售或轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)向行政機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。而我國(guó)《民法通則》第五十八條規(guī)定，違反法律和社會(huì)公共利益的民事行為（合同）無(wú)效。所以，在司法實(shí)務(wù)中，凡屬?zèng)]有到房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同都可以認(rèn)定為無(wú)效。在一房?jī)少u(mài)或多賣(mài)的糾紛中，即使房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在后的合同，如果合同雙方已到行政管理部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，也會(huì)被法院認(rèn)定為有效而受到司法保護(hù)，其它合同則因?yàn)闆](méi)有辦理產(chǎn)權(quán)行政變更登記而無(wú)效。

（五）現(xiàn)行立法不完善

由于目前我國(guó)房地產(chǎn)立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有完善統(tǒng)一的相關(guān)法律法規(guī)，尤其是物權(quán)法在此方面的規(guī)定不完善，各地有關(guān)的條例非常簡(jiǎn)單而且大多相互矛盾，加之行政管理職能薄弱，導(dǎo)致司法實(shí)踐中商品房預(yù)售糾紛大量發(fā)生。1999年10月1日實(shí)施的《合同法》彰顯了民事意思自治的現(xiàn)代法治理念，旨在大量減少?lài)?guó)家行政公權(quán)對(duì)民事私權(quán)領(lǐng)域的干預(yù)，但意想不到的是《合同法》的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)所帶來(lái)的變化不是朝著遏制“一房?jī)少u(mài)或多賣(mài)”行為的方向發(fā)展，而是反而導(dǎo)致了“一房?jī)少u(mài)或多賣(mài)”行為的增多。其原因包括：（1）現(xiàn)行法律缺乏強(qiáng)制性規(guī)定?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的“強(qiáng)制性”規(guī)定的合同無(wú)效，這就意味著違反法律、行政法規(guī)的非強(qiáng)制性規(guī)定的合同有效。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行政管理法律和法規(guī)并沒(méi)有直接強(qiáng)制規(guī)定簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同前必須辦理所有權(quán)、使用權(quán)變更登記手續(xù)，更沒(méi)有規(guī)定簽訂合同必須到房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才能生效，而只是規(guī)定（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂并履行后）房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生事實(shí)上的變更后，要到房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)變更登記手續(xù)。所以，沒(méi)有到房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行所有權(quán)、使用權(quán)變更登記并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。（2）《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！弊罡咴宏P(guān)于合同的解釋

（一）對(duì)此條的解釋為：“......法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，但合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。這樣一來(lái)，進(jìn)一步明確了這樣一個(gè)概念：房地產(chǎn)所有權(quán)人“一房?jī)少u(mài)或多賣(mài)”所簽訂的兩個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

讓合同，不管是否到房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理了房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)變更登記手續(xù)，只要沒(méi)有發(fā)生《合同法》第五十二條規(guī)定的“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益”、“惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益”、“以合法形式掩蓋非法目的”及“損害社會(huì)公共利益”的導(dǎo)致合同無(wú)效的其他四種情形（與《民法通則》第五十八條的規(guī)定不同），就都是有效合同。這樣，“一房?jī)少u(mài)或多賣(mài)”房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件訴至法院后，法院不知道將房屋判歸誰(shuí)，買(mǎi)受房屋的一方都是善意取得，只有出售房屋的一方是惡意，即沒(méi)有串通行為發(fā)生，所有合同都是有效的。

（六）土地使用權(quán)抵押后再預(yù)售

我國(guó)目前對(duì)于土地使用權(quán)抵押后能否預(yù)售沒(méi)有禁止性規(guī)定。實(shí)踐中很多情況是房屋管理部門(mén)不審查是否已抵押這一事實(shí)，只要符合相關(guān)條件，均頒發(fā)預(yù)售許可證。銀行一旦行使抵押權(quán)，將該土地使用權(quán)連同土地新增房屋一起拍賣(mài)，買(mǎi)受人將面臨有房無(wú)地的處境。

（七）重復(fù)預(yù)售糾紛給法院裁決增加了難度

此類(lèi)案件大都系集體訴訟，法規(guī)關(guān)系復(fù)雜，在商品房預(yù)售過(guò)程中要涉及多個(gè)合同及多個(gè)當(dāng)事人，涉及面大，矛盾尖銳，相對(duì)于一般的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，人民法院處理的難度要大些，對(duì)于弱勢(shì)群體的保護(hù)難以真正體現(xiàn)。如我院受理的幾十戶(hù)買(mǎi)房者訴德陽(yáng)鴻耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛一案。此案系集體訴訟，大多數(shù)房屋都存在一房多賣(mài)現(xiàn)象，且買(mǎi)主全額支付了購(gòu)房款。其中，有的業(yè)主辦了購(gòu)房登記，有的未辦。此案使承辦法官最感頭痛的是鴻耀公司法人下落不明，且公司機(jī)構(gòu)也暉間消失。這樣，大多數(shù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益難以通過(guò)法律途徑得到充分保護(hù)。買(mǎi)受人即便勝訴，也可能會(huì)出現(xiàn)“裁判文書(shū)只是一張空文，客觀上無(wú)法實(shí)際執(zhí)行”的現(xiàn)象。

（八）房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不成熟

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受供求關(guān)系不正常、資本市場(chǎng)不完善等因素影響，商品房預(yù)售不僅是房地產(chǎn)的主要融資手段，也成為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最常見(jiàn)的流通方式。而在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交易地位上看，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商、特別是財(cái)雄勢(shì)大的房地產(chǎn)出賣(mài)人來(lái)講，廣大商品房消費(fèi)者明顯處于弱勢(shì)地位——買(mǎi)受人大多法律意識(shí)淡薄，交易知識(shí)匱乏，更缺乏識(shí)別出賣(mài)人是否違法銷(xiāo)售的能力；同時(shí)，大部分商品房消費(fèi)者不具備風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和處理能力，也缺乏足夠的承受風(fēng)險(xiǎn)的思想準(zhǔn)備，其合法權(quán)益最容易受到侵害。在不斷增加的欺詐索賠投訴中，不難發(fā)現(xiàn)大量的商品房權(quán)利和權(quán)屬有欠缺的隱瞞行為?？梢?jiàn)，商品房預(yù)售制度本身的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)因素和買(mǎi)受人的主觀局限性制約了買(mǎi)受人合法權(quán)益的行使，使其在進(jìn)入商品房預(yù)售過(guò)程之初就與處于與出賣(mài)人不平等的法律地位上。

（九）現(xiàn)行登記制度不完善

我國(guó)尚未制訂專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，登記的不合法、不規(guī)范甚至相互矛盾甚多，形成多部門(mén)登記、分級(jí)登記的局面，且各自依據(jù)的法律各不相同，從而造成登記的混亂，同一標(biāo)的重復(fù)登記現(xiàn)象極易出現(xiàn)。加之查詢(xún)制度不完備，登記機(jī)關(guān)審查不力，導(dǎo)致登記內(nèi)容常常失真，從而影響了買(mǎi)受人的正確選擇。在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的登記錯(cuò)誤層出不窮，五花八門(mén)，現(xiàn)實(shí)的矛盾迫切需要制定一套完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度。

三、審判難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)

從近兩年發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛看，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相當(dāng)混亂，且無(wú)相適應(yīng)的配套制度，案件中存在著大量物權(quán)領(lǐng)域的法律問(wèn)題難以解決，而現(xiàn)行法律只側(cè)重從合同及管理的角度集中規(guī)范商品房交易關(guān)系，物權(quán)

領(lǐng)域中的一些法律問(wèn)題在審判實(shí)踐中難以得到解決，為此也難免會(huì)出現(xiàn)判決結(jié)果不一致的現(xiàn)象。如果在審理中連最基本的權(quán)屬問(wèn)題都確定不了，受害的只能是處于弱勢(shì)地位的買(mǎi)受人。為此，如何構(gòu)建適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的商品房買(mǎi)賣(mài)制度物權(quán)法保護(hù)體系，已成為亟待解決的問(wèn)題。筆者提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）完善房地產(chǎn)行政管理立法

目前我國(guó)房地產(chǎn)行政管理沒(méi)有關(guān)于“簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同必須到房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)才能生效”的強(qiáng)制性規(guī)定，而只是規(guī)定簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并實(shí)際履行，甚至履行完畢、發(fā)生實(shí)際房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)和使用權(quán)變更手續(xù)。這樣一來(lái)，這種規(guī)定并沒(méi)有起到有效防止“一房?jī)少u(mài)或多賣(mài)”民事合同行為發(fā)生的作用，而僅僅是為發(fā)生糾紛訴至法院后起了確定合同有效的證據(jù)作用。民法上根據(jù)合同成立是否需要采取特定的方式，可分為要式和非要式合同，法律可以規(guī)定某些合同必須采取某種特定的方式，如履行行政登記手續(xù)，即法定要式合同。理論上，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)是法定要式合同。從民事立法原則講，民商私法允許行政權(quán)力介入民商事行為的目的是為了國(guó)家公權(quán)提前調(diào)整和規(guī)范民商事行為，起到有效防范民商事糾紛發(fā)生和促進(jìn)社會(huì)民商事行為及時(shí)、良性運(yùn)作的作用，應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同必須到有關(guān)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理登記手續(xù)才能成立和生效，其目的就是為了防止房地產(chǎn)所有權(quán)人持房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行“一房?jī)少u(mài)或多賣(mài)”。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)所有權(quán)人就失去了將自己的房屋兩賣(mài)或多賣(mài)以獲取不正當(dāng)利益的可能。比如有些惡意出賣(mài)人利用一房?jī)少u(mài)獲取兩份房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款，有些出賣(mài)人通過(guò)簽訂一房?jī)少u(mài)或多賣(mài)合同后，再自由選擇一個(gè)合同受讓方辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，從而損害了其他房屋受讓方的利益。

（二）進(jìn)一步健全制度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

要全面規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)建立相適應(yīng)的法律機(jī)制。具體包括以下：（1）全面建立國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓公開(kāi)拍賣(mài)機(jī)制和建筑工程公開(kāi)招投標(biāo)機(jī)制;（2）建立法人工商注冊(cè)資金實(shí)體行政審查機(jī)制，徹底“揭開(kāi)法人面紗”；（3）建立現(xiàn)代化會(huì)計(jì)制度及完備的企業(yè)財(cái)務(wù)、注冊(cè)資金審計(jì)、監(jiān)察制度；（4）建立公司和自然人的市場(chǎng)退出（破產(chǎn)）機(jī)制，從根本上規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，這有利于建立真正意義上的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

（三）商品房合同效力認(rèn)定問(wèn)題

審判實(shí)踐中，因商品房合同效力引發(fā)的糾紛嚴(yán)重影響著社會(huì)秩序的穩(wěn)定。根據(jù)《城市土地管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售須具備四個(gè)條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這些條件反映出了商品房出賣(mài)人與行政管理部門(mén)之間存在一定的行政關(guān)系。為避免司法權(quán)與行政權(quán)的沖突，法院在認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力時(shí)，對(duì)出賣(mài)人的預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對(duì)出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明而簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；出賣(mài)人取得商品房預(yù)售許可證證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。從實(shí)體上審查出賣(mài)人是否具備全部預(yù)售條件則是行政管理部門(mén)的權(quán)限。當(dāng)事人對(duì)預(yù)售許可證持有異議的，可通過(guò)行政復(fù)議或行政訴訟的方式解決，這既可劃清司法審判機(jī)關(guān)與行政管理部門(mén)之間的權(quán)限，有利于各司其職，也可避免大量無(wú)效合同的出現(xiàn)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（四）懲罰性賠償責(zé)任的認(rèn)同

審判實(shí)務(wù)界中關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任的爭(zhēng)論，主要反映在能否適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）第四十九條的問(wèn)題上。從適用條件看，《消法》的規(guī)定僅僅

限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒(méi)有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，不能直接適用《消法》第四十九條。但在商品房買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買(mǎi)受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。理由如下：（1）出賣(mài)人的惡意違約和欺詐行為完全悖離了誠(chéng)實(shí)信用原則，損及市場(chǎng)交易的安全和秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男杏斜举|(zhì)區(qū)別。對(duì)此類(lèi)行為僅僅依靠補(bǔ)償性賠償是無(wú)法彌補(bǔ)買(mǎi)受人損失的，也不能有效制裁和遏制出賣(mài)人的欺詐行為。（2）《消法》第四十九條的“合同責(zé)任”中明確規(guī)定了懲罰性賠償制度，《合同法》第一百一十三條的“合同責(zé)任”中也明確了懲罰性賠償制度。同時(shí)，實(shí)務(wù)中對(duì)《商品銷(xiāo)售管理辦法》第二十條關(guān)于“兩千次誤差絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款實(shí)行雙倍追還”規(guī)定的執(zhí)行效果也好。由此可見(jiàn)，我國(guó)立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。

（五）“一房多賣(mài)”糾紛的處理

2003年以來(lái)，我院受理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛 60件，其中涉及”一房多賣(mài)"的案件58件，占96 %。，這使得商品房買(mǎi)賣(mài)在法律層面上產(chǎn)生了諸多隱患，尤其是給權(quán)屬的認(rèn)定帶來(lái)了極大的麻煩。對(duì)此，筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)買(mǎi)受人是否辦理登記的不同情況，制定相應(yīng)的審理思路。具體考慮如下：

1、在“一房多賣(mài)”中買(mǎi)受人均未辦理登記情況下買(mǎi)受人權(quán)屬的認(rèn)定?；趥牟环窒群箜樞蛐?，前買(mǎi)受人與次買(mǎi)受人在出賣(mài)人履行不能時(shí)均有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。法院可判決出賣(mài)人向任一買(mǎi)受人履行合同，而對(duì)另一買(mǎi)受人負(fù)不履行的損害賠償責(zé)任。在審判實(shí)踐中，我們?nèi)绻宦芍С智百I(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求，在許多情況下，即使判決了也難以執(zhí)行，更不利于交易的安全。為此，在一般情況下，可以支持前買(mǎi)受人要求履行合同的請(qǐng)求。但在具有以下情形時(shí)，應(yīng)支持后買(mǎi)受人要求履行合同的請(qǐng)求：一是后買(mǎi)受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理了商品房抵押貸款登記手續(xù)，而前買(mǎi)受人尚未交納房款；二是后買(mǎi)受人已入住，并已對(duì)該房屋完成了裝修等改善行為；三是后買(mǎi)受人產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)正在辦理過(guò)程中，未辦理登記非基于其本人的原因。同時(shí)，后買(mǎi)受人以上行為均為善意，并且對(duì)以上事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的后果。

2、在“一房多賣(mài)”中后買(mǎi)受人辦理了登記的情況下買(mǎi)受人權(quán)屬的認(rèn)定。在這種情況下，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)哪一方的利益，應(yīng)分兩種情況進(jìn)行處理：一是后買(mǎi)受人出于善意，即后買(mǎi)受人對(duì)于前一買(mǎi)受合同不知情，支付了合理房款且沒(méi)有違法行為，并辦理了商品房預(yù)售合同登記，此時(shí)前買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，也符合我國(guó)立法以登記為預(yù)售商品房物權(quán)變動(dòng)的生效要件的要求。二是后買(mǎi)受人出于惡意，即明知或應(yīng)知前買(mǎi)受人商品房預(yù)售合同的存在，仍然就同一商品房與出賣(mài)人簽訂預(yù)售合同，并辦理了預(yù)售合同登記或產(chǎn)權(quán)登記，前買(mǎi)受人可對(duì)后買(mǎi)賣(mài)行為行使撤銷(xiāo)權(quán)，以避免使前買(mǎi)受人利益受損，既保護(hù)了債權(quán)人的利益，體現(xiàn)惡意不受保護(hù)的原則，又有利于交易安全。

3、在“一房多賣(mài)”中前買(mǎi)受人辦理了登記的情況下買(mǎi)受人權(quán)屬的認(rèn)定。實(shí)踐中存在前買(mǎi)受人辦理了預(yù)售合同登記或辦理了商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，后買(mǎi)受人未辦理任何登記的情形。在前者，基于預(yù)先登記的效力，前買(mǎi)受人對(duì)該商品房所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)有物權(quán)的排他效力；在后者，出賣(mài)人作為所有人的地位已轉(zhuǎn)移給前買(mǎi)受人，其再次預(yù)售的行為系出賣(mài)他人之物。因此，出賣(mài)人均不能由前買(mǎi)受人處取回房屋所有權(quán)。因出賣(mài)人不能履行向后買(mǎi)受人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)向后買(mǎi)受人承擔(dān)因不履行交房義務(wù)而產(chǎn)生的違約責(zé)任。

（六）土地已抵押，商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定

針對(duì)出賣(mài)人未通知抵押權(quán)人或者未告知買(mǎi)受人該商品房已經(jīng)抵押的情況，出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，應(yīng)將出賣(mài)人隱瞞抵押事實(shí)認(rèn)定為欺詐行為，其與買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同界定為可

撤銷(xiāo)合同，并且撤銷(xiāo)權(quán)應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)合同的一方當(dāng)事人即抵押權(quán)人來(lái)行使，從而有效地遏制了出賣(mài)人先抵押后出售以達(dá)到逃避違約責(zé)任的行為。

（七）土地已抵押，買(mǎi)受人權(quán)益與一般抵押權(quán)發(fā)生沖突的處理

針對(duì)出賣(mài)人將土地使用權(quán)抵押后再出售，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否成立，應(yīng)以出賣(mài)人是否履行告知義務(wù)為界線來(lái)認(rèn)定：（1）如果出賣(mài)人在出售房屋時(shí)向房屋的買(mǎi)受人告知土地已經(jīng)設(shè)置了抵押，買(mǎi)受人仍然自愿購(gòu)買(mǎi)，那么買(mǎi)受人不能以抵押事實(shí)主張預(yù)售合同無(wú)效或要求出賣(mài)人賠償，但出賣(mài)人必須承擔(dān)告知權(quán)利事項(xiàng)的舉證責(zé)任；（2）如果出賣(mài)人在出售房屋時(shí)未告知或不能證明已告知，那么出賣(mài)人應(yīng)在出售房屋時(shí)，解除各種抵押，否則應(yīng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果出賣(mài)人在訴訟前或訴訟期間將抵押注銷(xiāo)，說(shuō)明雙方在簽訂合同時(shí)，出賣(mài)人未告知抵押情況的潛在風(fēng)險(xiǎn)已不存在，影響買(mǎi)受人取得產(chǎn)權(quán)證的障礙已消除，可以判決雙方繼續(xù)履行合同。

第五篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)

商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)模板

(合同編號(hào)：_______________)

合同雙方當(dāng)事人：______________________________________________________

出賣(mài)人：______________________________________________________________

注冊(cè)地址：____________________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：______________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：______________________________________________________

法定代表人：________________________________聯(lián)系電話：________________

郵政編碼：____________________________________________________________

委托代理人：________________________________聯(lián)系地址：________________

身份證號(hào)碼：__________________________________________________________

郵政編碼：__________________________________聯(lián)系電話：________________

委托代理機(jī)構(gòu)：________________________________________________________

注冊(cè)地址：____________________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：______________________________________________________

代理機(jī)構(gòu)經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)備案號(hào)：______________________________

法定代表人：________________________________聯(lián)系電話：________________

郵政編碼：____________________________________________________________

買(mǎi)受人：______________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________________________________

國(guó)籍：________________________________________________________________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【________】號(hào)碼：________________

聯(lián)系地址：____________________________________________________________

郵政編碼：_________________聯(lián)系電話：_________________________________

【委托代理人】姓名：____________________國(guó)籍：____________________

聯(lián)系地址：____________________________________________________________

郵政編碼：____________電話：__________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)民法典》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣(mài)人以_________________方式取得位于__________________________________、編號(hào)為 _________________的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】【國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)】為_(kāi)__________________________________________________.

該地塊土地面積為_(kāi)________________平方米，規(guī)劃用途為_(kāi)________________，土地使用年限自______年______月______日至______年______月_____日。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_________________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)________________，施工許可證號(hào)為_(kāi)_________________________________.

第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)______________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為 ______________________________.現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為_(kāi)______________，現(xiàn)售備案號(hào)為 _____________________________________________.

出賣(mài)人在簽訂本合同時(shí)，已向買(mǎi)受人出示上述國(guó)有土地使用權(quán)證(或其他有效用地證明文件)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證和白蟻預(yù)防合同及出賣(mài)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)等相關(guān)證件的原件或復(fù)印件。

第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的房屋所在層平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第_______________【幢】【座】_______________【單元】【層】_______________號(hào)房。

該商品房的用途為_(kāi)______________，屬_______________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)______________米，位于所在建筑設(shè)計(jì)標(biāo)高±0.000【地上】【地下】第_______________層。建筑層數(shù)地上最高_(dá)______________層，地下 _______________層。

該商品房陽(yáng)臺(tái)為封閉式_______________個(gè)，非封閉式_______________個(gè)。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_______________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_______________平方米，公共部位共有分?jǐn)偨ㄖ娣e_______________平方米(有關(guān)公共部位位置及共有分?jǐn)偨ㄖ娣e計(jì)算構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二)

該商品房所在建筑采用的節(jié)能措施、指標(biāo)見(jiàn)附件三。

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_______________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1.按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(_______________元)每平方米_______________元，總金額(_______________幣)_______________千_______________百_______________拾 _______________萬(wàn)_______________千_______________百_______________拾 _______________元整。

2.按【套】【間】【位】計(jì)算，該商品房總價(jià)款為(_______________ 幣)_______________千_______________百_______________拾_______________萬(wàn) _______________千_______________百_______________拾_______________元整。

3.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(_______________元)每平方米_______________元，總金額(_______________幣)_______________千_______________百_______________拾 _______________萬(wàn)_______________千_______________百_______________拾 _______________元整。

4.___________________________________________________________________________.

除上述購(gòu)房款外，其他由出賣(mài)人代收的費(fèi)用項(xiàng)目按以下標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間收取___________________________________________________________________________ .

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按【套】【間】【位】計(jì)價(jià)的，不適用本條約定，雙方可在附件六另行約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異，雙方同意按以下原則處理：

1.建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;

2.建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中任何一項(xiàng)超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人書(shū)面提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付款(含買(mǎi)受人向銀行按揭貸款部分的本金及已支付利息，下同)退還給買(mǎi)受人，并按_______________%利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，按以下方式處理：

產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。但共有分?jǐn)偛糠置娣e增加超過(guò)其合同約定面積3%的，買(mǎi)受人不承擔(dān)超出3%部分的房?jī)r(jià)款。

面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條 付款方式及期限

如屬預(yù)售商品房，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按時(shí)依約定將房?jī)r(jià)款存入到指定的銀行預(yù)售款監(jiān)管帳戶(hù)上。監(jiān)管帳戶(hù)應(yīng)當(dāng)與辦理商品房預(yù)售許可時(shí)申報(bào)的一致。

監(jiān)管銀行：______________________________

監(jiān)管帳戶(hù)：______________________________

買(mǎi)受人按下列第_______________種方式按期付款：

1.一次性付款_____________________________________________.

2.分期付款：

_______________年_______________月_______________日前支付全部購(gòu)房款的 _______________%，計(jì)(_______________幣)_______________千_______________百 _______________拾_______________萬(wàn)_______________千_______________百 _______________拾_______________元整。

_______________年 _______________月_______________日前支付全部購(gòu)房款的_______________%，計(jì)(_______________幣)_______________千_______________百_______________拾 _______________萬(wàn)_______________千_______________百_______________拾 _______________元整。

_______________年_______________月 _______________日前支付全部購(gòu)房款的_______________%，計(jì)(_______________ 幣)_______________千_______________百_______________拾_______________萬(wàn) _______________千_______________百_______________拾_______________元整。

3.其他方式____________________________________________________________.

第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任

買(mǎi)受人如未按本合同約定的時(shí)間付款，按下列第_____________種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過(guò)_____________日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過(guò)_____________日后，買(mǎi)受人在出賣(mài)人書(shū)面催告日后仍未支付應(yīng)付款的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2.___________________________________________________________________________ .

第八條 交付條件與期限

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在_______年月_______日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將同時(shí)符合下列各項(xiàng)約定條件的商品房交付買(mǎi)受人使用：

1.該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格和消防驗(yàn)收合格;

2.該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃?xì)?、電信、有線電視、消防、郵政信報(bào)箱等設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求條件;

3.小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消防、環(huán)衛(wèi)及其他商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成。分期建設(shè)的，該商品房所在分期建設(shè)部分應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求全部完成，并與在建工程之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施和施工安全設(shè)施;

4.________________________________________________________________________________ .

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到上述條件，雙方同意按以下第_______種方式處理：

1.買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任;

2.買(mǎi)受人同意接收，出賣(mài)人支付買(mǎi)受人(______________元)______________元違約金。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起_______日內(nèi)書(shū)面告知買(mǎi)受人的;

2._________________________________________________________________________.

第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第_______種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過(guò)_______日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付款萬(wàn)分之_______的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過(guò)_______日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同書(shū)面通知到達(dá)之日起______________

天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人已付款的%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付款萬(wàn)分之(該比率應(yīng)不小于本條第(1)項(xiàng)和第七條中的比率)的違約金。

2.__________________________________________________________________________ .

第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

下列經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：

(1)變更該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸及形狀、朝向;

(2)變更小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)備設(shè)施;

(3)變更房屋節(jié)能措施及指標(biāo);

(4)________________________________________________;

(5)________________________________________________.

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更不退房。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人書(shū)面提出退房要求之日起

30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按__________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議;因出賣(mài)人原因，造成買(mǎi)受人損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)給予______________合理補(bǔ)償。

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定條件已達(dá)到的有關(guān)證明文件原件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，或要求收取本合同約定范圍以外的費(fèi)用，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：______________________________________________________________________________ .

第十二條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的該商品房在向買(mǎi)受人交付時(shí)沒(méi)有出賣(mài)人設(shè)定的抵押權(quán)、產(chǎn)權(quán)糾紛和其他債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因造成該商品房不能按時(shí)辦理本合同登記備案、按揭貸款、預(yù)告登記、產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。

第十三條 出賣(mài)人關(guān)于室內(nèi)分隔、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能措施及指標(biāo)承諾的違約責(zé)任

出賣(mài)人交付使用的商品房的室內(nèi)分隔、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能措施及指標(biāo)應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第____________種方式處理：

1.出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備、節(jié)能設(shè)施差價(jià)。

2._______________________________________________________________________ .

第十四條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料交付買(mǎi)受人。如因出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第_______項(xiàng)處理：

1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人書(shū)面提出退房要求之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按_______%利率付給利息，同時(shí)按已付款的____________%賠償買(mǎi)受人損失。

2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人自逾期之日起每日按買(mǎi)受人已付款的____________%向買(mǎi)受人支付違約金。

經(jīng)買(mǎi)受人書(shū)面委托，出賣(mài)人可向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)代辦權(quán)屬登記，相關(guān)費(fèi)用等具體事項(xiàng)在合同附件六中另行約定。

第十五條 保修責(zé)任

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者住戶(hù)不當(dāng)使用造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。

第十六條 除附件二所列本幢計(jì)入分?jǐn)偯娣e的公共部位外，以下其他公共部位和小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所的所有權(quán)屬全體業(yè)主：

____________________________________________________________________________ .法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第十七條 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的該商品房?jī)H作______________用途使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)、建筑屋頂、外墻、外窗(含天窗)的隔熱、保溫結(jié)構(gòu)和用途。買(mǎi)受人擅自改變的，相應(yīng)法律后果由買(mǎi)受人承擔(dān)。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十八條 前期物業(yè)服務(wù)約定

本商品房項(xiàng)目由出賣(mài)人依法以【招標(biāo)】【協(xié)議】方式選聘

___________________________________公司提供前期物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等見(jiàn)合同附件四。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金由買(mǎi)受人按有關(guān)規(guī)定繳交，計(jì)人民幣_(tái)______拾____________萬(wàn)____________千____________百 ____________拾____________元整，于____________年____________月____________日前繳交到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)委托的商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶(hù)上。

監(jiān)管銀行：_______________________________________________________________

監(jiān)管帳戶(hù)：_______________________________________________________________

第十九條 買(mǎi)受人已詳細(xì)閱讀并理解本合同附件四有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同和附件五臨時(shí)管理規(guī)約的全部?jī)?nèi)容，買(mǎi)受人同意由出賣(mài)人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按期提供前期物業(yè)服務(wù)，同意按本合同附件四前期物業(yè)服務(wù)合同約定的價(jià)格和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并同意遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

第二十條 文書(shū)送達(dá)

本合同確定的聯(lián)系地址為各類(lèi)通知、文書(shū)送達(dá)的地址，如有變動(dòng)應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)，否則造成相關(guān)通知文書(shū)無(wú)法送達(dá)的，將視同已經(jīng)送達(dá)，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由當(dāng)事人自行承擔(dān)。

第二十一條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可請(qǐng)求當(dāng)?shù)叵M(fèi)者委員會(huì)調(diào)解處理，或者向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申訴。協(xié)商不成的，按下述第_______種方式解決：

1.提交_______仲裁委員會(huì)仲裁;

2.依法向人民法院起訴。

第二十二條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件六)，但補(bǔ)充協(xié)議中不得含有減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)的責(zé)任，或加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利的內(nèi)容。

雙方同意以下有關(guān)廣告、宣傳資料作為本合同附件__________________：_________________________________________________________________________.

第二十三條 本合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十四條 本合同連同附件共_______頁(yè)，一式份，具有同等法律效力。合同持有情況如下：

出賣(mài)人份(其中房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案時(shí)存檔壹份)，買(mǎi)受人____________份(原件不少于一份)，―_____________―_____________________份。

第二十五條 本合同自雙方簽訂之日起生效。本合同簽訂之日起____________日內(nèi)，由【買(mǎi)受人】【出賣(mài)人】向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)____________________________________申請(qǐng)預(yù)告登記。

第二十六條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣(mài)人向_________________________辦理合同登記備案。

出賣(mài)人(簽章)______________ 買(mǎi)受人(簽章)______________

【法定代表人】：______________ 【法定代表人】：______________

【委托代理人】：______________ 【委托代理人】：______________

______________________(簽章) ______________________(簽章)

__________年_______月_______日 __________年_______月_______日

簽于__________________________ 簽于__________________________