第一篇：中國(guó)工商銀行商業(yè)用房貸款管理辦法

中國(guó)工商銀行商業(yè)用房貸款管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范商業(yè)用房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則》以及中國(guó)人民銀行《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》等有關(guān)法律、政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條 商業(yè)用房貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的購(gòu)置自營(yíng)商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。

第三條 發(fā)放商業(yè)用房貸款應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和人民銀行的有關(guān)規(guī)定，遵循效益性、安全性和流動(dòng)性的原則。

第四條 無(wú)論借貸合同最終是否訂立，合同當(dāng)事人對(duì)知悉的對(duì)方有關(guān)情況均有保密義務(wù)。

第五條 本辦法適用于中國(guó)工商銀行所屬分支機(jī)構(gòu)辦理的商業(yè)用房貸款。

第二章 借款人條件

第六條 借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織或具有完全民事行為能力的自然人。

第七條 借款人申請(qǐng)商業(yè)用房貸款，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織須有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好；

（二）企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織要有貸款證，并在我行開立基本帳戶或一般帳戶；

（三）自然人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件，并有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；

（四）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

（五）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；

（六）有購(gòu)買商業(yè)用房或辦公用房的合同或協(xié)議；

（七）所購(gòu)商業(yè)用房或辦公用房?jī)r(jià)格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格；

（八）自籌資金不低于總購(gòu)房款的５０％；

（九）貸款人規(guī)定的其它條件。

第三章 貸款方式

第八條 商業(yè)用房貸款采取擔(dān)保貸款的方式：

（一）抵押貸款，系指按《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押方式，以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。

１．抵押物的價(jià)值應(yīng)由貸款人或其認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、確認(rèn)，評(píng)估費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押貸款最高額不超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的５０％。

２．抵押人應(yīng)到貸款人認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。抵押期內(nèi)，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)?！侗ｋU(xiǎn)合同》應(yīng)明確貸款人為該項(xiàng)保險(xiǎn)的第一受益人；保險(xiǎn)期不得短于申請(qǐng)借款期限；投保金額不得低于借款的全部本息額；保險(xiǎn)單不得含有任何有損貸款人權(quán)益的限制性條款；保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)。

３．貸款人與抵押人簽訂抵押合同后，雙方應(yīng)按照有關(guān)法律規(guī)定辦理抵押物登記手續(xù)。抵押

合同自抵押物登記日起生效，至借款人還清全部貸款本息時(shí)終止。

４．抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）及抵押物的保險(xiǎn)單證（證本）等，均由貸款人保管并承擔(dān)保管責(zé)任。

５．抵押物抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物重復(fù)抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、出售和饋贈(zèng)。抵押人負(fù)有維修、保管和保證抵押物安全、完好的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款人的監(jiān)督檢查。

６．抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定解除抵押關(guān)系。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押關(guān)系時(shí)，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

（二）質(zhì)押貸款，系指按《擔(dān)保法》規(guī)定的質(zhì)押方式，以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。

１．由我行簽發(fā)的或銀行間有協(xié)議辦理質(zhì)押凍結(jié)擔(dān)保的本地其他商業(yè)銀行簽發(fā)的儲(chǔ)蓄存單（折）、記名式國(guó)債、記名式金融債券可以作為質(zhì)物。質(zhì)押貸款的最高比例為：儲(chǔ)蓄存單（折）、記名式國(guó)債面值的９０％；記名式金融債券面值的８０％。

２．出質(zhì)人應(yīng)將權(quán)利憑證交付貸款人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日起生效。

３．貸款人應(yīng)妥善保管質(zhì)物，不得動(dòng)用。因保管不善致使質(zhì)物滅失或損毀，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

４．在質(zhì)押期間，有價(jià)證券兌現(xiàn)日期先于還款日期的，可選擇以下方式處理：

（１）到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款或雙方認(rèn)可的第三方提存；

（２）轉(zhuǎn)換為定期儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；

（３）用貸款人認(rèn)可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單。

５．質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人對(duì)于質(zhì)押的有價(jià)證券不得以任何理由掛失。

（三）保證貸款，系指按《擔(dān)保法》規(guī)定的保證方式，以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時(shí)，按約定承擔(dān)連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。

保證人是企（事）業(yè)法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備下列條件：

１．經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)；

２．獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；

３．有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度；

４．有貸償能力；

５．在中國(guó)工商銀行開立基本存款帳戶或一般存款帳戶；

６．無(wú)重大債權(quán)債務(wù)糾紛。

保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和可靠的代償能力，并且在貸款人處存有一定數(shù)額的保證金。

保證人為借款人提供的擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是不可撤銷的全額連帶責(zé)任保證。

第四章 貸款額度、期限和利率

第九條 貸款額度。不得高于貸款人凈資產(chǎn)的５０％或經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的所購(gòu)商業(yè)用房、辦公用房全部?jī)r(jià)款的５０％（以二者的較低額為限）。

第十條 貸款期限。企（事）業(yè)法人和其它經(jīng)濟(jì)組織貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)５年；自然人貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)１０年。

第十一條 貸款利率。執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的期限利率（個(gè)人商業(yè)用房貸款不享受個(gè)人住房貸款利率）。

第五章 貸款程序、償還方式和貸后管理

第十二條 借款人申請(qǐng)商業(yè)用房貸款，應(yīng)填寫《商業(yè)用房貸款申請(qǐng)表》并向貸款人提交以下資料：

（一）借款申請(qǐng)書，內(nèi)容包括：借款人概況、經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況、借款原因、用途、數(shù)額和期限、貸款方式和還款計(jì)劃；

（二）身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件），原件及復(fù)印件；

（三）工商行政管理部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件，稅務(wù)管理機(jī)關(guān)核發(fā)的稅務(wù)登記副本及復(fù)印件；

（四）財(cái)政部門或會(huì)計(jì)事務(wù)所核準(zhǔn)的借款前一年度的財(cái)務(wù)報(bào)告、借款前一個(gè)季度的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（五）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

（六）符合規(guī)定的購(gòu)買商業(yè)用房合同、協(xié)議或其他有效文件；

（七）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及抵押物估價(jià)文件；

（八）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明；

（九）貸款人要求提供的其他文件或資料。

第十三條 貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)按規(guī)定程序，指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件；核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況；對(duì)企業(yè)法人貸款購(gòu)置商業(yè)用房或辦公用房的，調(diào)查人還要按有關(guān)規(guī)定，對(duì)其經(jīng)營(yíng)、效益及還款能力等方面進(jìn)行綜合評(píng)估。

第十四條 銀行審查人員應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)查人員提供的調(diào)查報(bào)告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實(shí)，提出審查意見。

第十五條 在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行有權(quán)人審批貸款。

第十六條 貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂借款合同。同時(shí)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《中國(guó)工商銀行貸款擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。

第十七條 企（事）業(yè)法人和其它經(jīng)濟(jì)組織貸款后，貸款人要監(jiān)督借款人按購(gòu)房合同付款。其貸款及利息采取按季分期償還的方式，貸后管理比照商品房開發(fā)貸款的操作方式執(zhí)行；自然人貸款的發(fā)放程序、本息償還、貸后管理比照個(gè)人住房擔(dān)保貸款的操作方式進(jìn)行。

第六章 債權(quán)保護(hù)

第十八條 貸款人在申請(qǐng)和使用貸款時(shí)不得有下列行為：

（一）向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表（利潤(rùn)表）等資料；

（二）不如實(shí)向貸款人提供其所有開戶行、帳號(hào)及存款余額等資料；

（三）未經(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途；

（四）未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或重復(fù)抵押；

（五）未按貸款人要求辦理有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)；

（六）不按《借款合同》規(guī)定償還貸款本息；

（七）套取貸款相互借貸牟取非法收入；

（八）拒絕接受貸款人對(duì)其資金使用情況、經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督；

（九）未經(jīng)貸款人同意，向同一轄區(qū)內(nèi)的我行兩個(gè)或兩個(gè)以上同級(jí)分支機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款；

（十）抽逃出資、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價(jià)變賣財(cái)產(chǎn)而影響貸款的安全；

（十一）在保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力、抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)、質(zhì)物價(jià)值明顯減少影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下，未按要求提供新的擔(dān)保措施；

（十二）借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕在財(cái)產(chǎn)繼承范圍內(nèi)履行借款合同；

（十三）違反本辦法和貸款合同規(guī)定的其他行為。

第十九條 貸款人有本法第十八條所列行為之一時(shí)，貸款人應(yīng)采取下列一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：

（一）限期糾正違約行為；

（二）中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；

（三）按規(guī)定處以罰息；

（四）從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；

（五）按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息；

（六）依法追究保證人代償貸款本息；

（七）貸款人認(rèn)為適當(dāng)?shù)钠渌幹梅绞健?/p>

第二十條 處分抵押物或質(zhì)物，其價(jià)款不足以清償貸款本息的，貸款人應(yīng)當(dāng)向借款人或保證人追索應(yīng)償還的部分；其價(jià)款超過(guò)貸款本息的，貸款人應(yīng)將剩余部分退還抵押人或出質(zhì)人。第二十一條 拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得價(jià)款，在依法繳納土地使用權(quán)出讓金后，優(yōu)先清償擔(dān)保債權(quán)。

第二十二條 貸款合同發(fā)生糾紛時(shí)，借貸雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

第七章 附則

第二十三條 各一級(jí)分行、直屬分行可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行住房信貸部備案。第二十四條 本辦法由中國(guó)工商銀行總行解釋和修改。

第二十五條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第二篇：個(gè)人商業(yè)用房貸款

個(gè)人商業(yè)用房貸款

所屬機(jī)構(gòu)：建設(shè)銀行北京分行

貸款類型：個(gè)人商業(yè)用房貸款

最低貸款利率：按央行規(guī)定執(zhí)行

最長(zhǎng)貸款年限：10年

最高貸款額度：50%

審批時(shí)間：15到25天

適用人群：具有完全民事行為能力的中國(guó)公民、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人。詳細(xì)描述

（一）產(chǎn)品定義

個(gè)人商業(yè)用房貸款是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。所謂商業(yè)用房是指借款人購(gòu)置的用于盈利的經(jīng)營(yíng)性房屋。

（二）貸款對(duì)象

具有完全民事行為能力的中國(guó)公民、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人。

（三）貸款條件

1．申請(qǐng)人具有合法有效的身份證明；

2．申請(qǐng)人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、有按期償還所有貸款本息的能力；

3．申請(qǐng)人無(wú)不良信用記錄和不良行為記錄；

4．有合法有效的購(gòu)買商業(yè)用房的合同；

5.借款人的年齡加貸款期限最長(zhǎng)可至70歲（含）。

其中，符合我行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)優(yōu)質(zhì)客戶群體范圍的，借款人的年齡加貸款期限原則上不超過(guò)75歲。(個(gè)人信貸業(yè)務(wù)優(yōu)質(zhì)客戶群體范圍請(qǐng)咨詢客戶經(jīng)理)

（四）貸款用途

為借款人購(gòu)買新建商業(yè)用房提供貸款。

（五）貸款額度

貸款額度最高不超過(guò)所購(gòu)房屋價(jià)值的50%。

（六）貸款期限

期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。

（七）抵押物規(guī)定

1.用該筆貸款購(gòu)買的新建商業(yè)用房作抵押。

2.用現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押，且現(xiàn)有房產(chǎn)房齡不超過(guò)20年。

（八）貸款利率

個(gè)人商業(yè)用房貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（九）償還方法

采用等額本金還款法或等額本息還款法的還款方法。

（十）償還方式

可采取委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息。

（十一）貸款資料

1.借款人（共同借款人）有效身份證件（身份證、軍官證、護(hù)照等）的原件和復(fù)印件。

配偶有效身份證件（身份證、軍官證、護(hù)照等）的原件和復(fù)印件。（已婚者提供）

2．婚姻證明材料。結(jié)婚證原件及復(fù)印件（已婚者提供）；離婚證原件及復(fù)印件（離婚者提供）；未婚者提供單身聲明（客戶承諾）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住戶口或長(zhǎng)期居住的證明材料原件和復(fù)印件。北京人提供戶口本；外地人提供《暫住證》；港、澳、臺(tái)人員提供《暫住證》及《港澳居民來(lái)往內(nèi)地通行證》或《臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證》。

4.借款人貸款償還能力的證明材料。包括收入證明、資產(chǎn)證明等。

5.借款人為自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過(guò)10％股份，或其個(gè)人

收入的主要來(lái)源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)收入者），除提供個(gè)人貸款償還能力證明材料外，還應(yīng)提供能夠證明其還款能力的有關(guān)資料，如驗(yàn)資報(bào)告、公司章程、股東分紅決議、有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對(duì)賬單、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅單證明等。

6.借款用途證明材料。包括但不限于發(fā)票、合同、收據(jù)等。

7.用現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押擔(dān)保方式的還應(yīng)提供：

（1）抵押物權(quán)屬證明材料

（2）抵押物評(píng)估報(bào)告

（3）有權(quán)處分人同意抵押的書面文件

（4）抵押物是否出租的證明文件

（5）辦理抵押登記的有關(guān)材料

8.建設(shè)銀行規(guī)定的其他條件。

客戶提交貸款申請(qǐng)資料

↓

銀行進(jìn)行貸款審批

↓

審批通過(guò)

↓

簽訂借款合同

↓

落實(shí)貸款條件（項(xiàng)目竣工備案）

↓

發(fā)放貸款

資料清單

1.借款人（共同借款人）有效身份證件（身份證、軍官證、護(hù)照等）的原件和復(fù)印件。

配偶有效身份證件（身份證、軍官證、護(hù)照等）的原件和復(fù)印件。（已婚者提供）

2．婚姻證明材料。結(jié)婚證原件及復(fù)印件（已婚者提供）；離婚證原件及復(fù)印件（離婚者提供）；未婚者提供單身聲明（客戶承諾）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住戶口或長(zhǎng)期居住的證明材料原件和復(fù)印件。北京人提供戶口本；外地人提供《暫住證》；港、澳、臺(tái)人員提供《暫住證》及《港澳居民來(lái)往內(nèi)地通行證》或《臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證》。

4.借款人貸款償還能力的證明材料。包括收入證明、資產(chǎn)證明等。

5.借款人為自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過(guò)10％股份，或其個(gè)人收入的主要來(lái)源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)收入者），除提供個(gè)人貸款償還能力證明材料外，還應(yīng)提供能夠證明其還款能力的有關(guān)資料，如驗(yàn)資報(bào)告、公司章程、股東分紅決議、有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對(duì)賬單、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅單證明等。

6.借款用途證明材料。包括但不限于發(fā)票、合同、收據(jù)等。

7.用現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押擔(dān)保方式的還應(yīng)提供：

（1）抵押物權(quán)屬證明材料

（2）抵押物評(píng)估報(bào)告

（3）有權(quán)處分人同意抵押的書面文件

第三篇：農(nóng)村商業(yè)銀行個(gè)人住房(商業(yè)用房)貸款管理辦法

農(nóng)村商業(yè)銀行個(gè)人住房（商業(yè)用房）貸款管理辦法

第一章 總

則

第一條 為規(guī)范農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“本行”）個(gè)人住房和商業(yè)用房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和銀監(jiān)會(huì)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，以及本行相關(guān)信貸管理制度的規(guī)定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱個(gè)人住房（商業(yè)用房）是指購(gòu)房人在房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買的自用商品住房（商業(yè)用房），所購(gòu)房可以是現(xiàn)房也可以是期房。期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）止的期間內(nèi)的商品房；所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）的商品房。

第三條 個(gè)人住房（商業(yè)用房）貸款（以下簡(jiǎn)稱“貸款”）是指購(gòu)房人（借款人）以從房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買的房屋作抵押，向本行申請(qǐng)用于支付部分購(gòu)房款的貸款，即房產(chǎn)按揭貸款?？傂惺跈?quán)個(gè)人業(yè)務(wù)部具體辦理房產(chǎn)按揭貸款（簡(jiǎn)稱按揭貸款），其他支行未經(jīng)總行批準(zhǔn)不得辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

第二章 貸款對(duì)象和條件

第四條 本辦法適用的貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，年齡必須滿18周歲。

第五條 申請(qǐng)按揭貸款的借款人必須具備以下條件：

（一）有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的收入，信用良好，具備按期償還貸款本息的能力；

（二）擁有一定比例的購(gòu)房自籌資金，具體比例按照國(guó)家及總行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

（三）有購(gòu)買個(gè)人住房（商業(yè)用房）的合同、協(xié)議等證明文件；

（四）借款人在總行營(yíng)業(yè)部開立存款賬戶；

（五）同意用所購(gòu)房屋作抵押，并辦理抵押登記，或提供本行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式；

（六）愿意接受本行認(rèn)為必要的其它條件。第六條 借款人應(yīng)如實(shí)提供下列資料：

（一）夫妻雙方身份證及復(fù)印件（未婚的為其本人）；

（二）夫妻雙方戶口簿或其他有效居留證件及復(fù)印件（未婚的為其本人）；

（三）符合規(guī)定的購(gòu)房合同及其復(fù)印件；

（四）結(jié)婚證或未婚證明及復(fù)印件；

（五）夫妻雙方單位出具的經(jīng)濟(jì)收入證明（個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和近期納稅憑證）；

（六）購(gòu)房首期付款憑證及復(fù)印件；

（七）房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的保證函；以其他資產(chǎn)抵押或質(zhì)押的，提供抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明，抵押物評(píng)估證明等；

（八）房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)提供的借款人家庭擁有房產(chǎn)套數(shù)的證明。

（九）本行要求提供的其他文件或資料（如學(xué)歷證明等）。

第三章 貸款額度、期限、還款方式和利率 第七條 貸款額度：貸款額度參照總行按揭貸款首付款比例及利率標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，并根據(jù)客戶所購(gòu)房產(chǎn)地域的不同、開發(fā)商資質(zhì)、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房齡、房屋面積、材質(zhì)、樓層、配套設(shè)施、借款人的資信、家庭經(jīng)濟(jì)狀況等因素合理確定。

第八條 貸款期限：最長(zhǎng)不超過(guò)30年，以整年計(jì)。

（一）以房產(chǎn)抵押方式發(fā)放的貸款，借款期限不得超過(guò)所抵押房產(chǎn)的使用年限；

（二）男性自然人還款期限的最后到期日不超過(guò)其65周歲，女性不超過(guò)其60周歲；

（三）借款人申請(qǐng)貸款的金額較大的，一般不宜采用1年或1年以下的貸款期限。

第九條 還款方式：根據(jù)合同的約定，借款人歸還貸款采用分期還款方式。具體分為等額本息還款法和等額本金還款法。

（一）等額本息還款法。即在貸款期限內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本息，按月直接從借款人活期存折（卡）賬戶中扣收。

貸款本金×月利率×（1＋月利率）還款月數(shù) 每月還款額＝———————————————————

（1＋月利率）還款月數(shù)－1 其中：每月歸還利息＝（貸款本金－已歸還貸款本息）×月利率

每月歸還本金＝月均歸還金額－每月歸還利息

（二）等額本金還款法。即借款人每期須償還等額本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的貸款利息，而每期歸還的本金等于貸款總額除以貸款期數(shù)。

貸款本金 每月還款額＝—————＋（貸款本金－已歸還貸款本金）

×月利率

貸款期月數(shù) 第十條 借款利率：按揭貸款利率標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)借款人已擁有房產(chǎn)套數(shù)、購(gòu)置面積確定（具體按照本行公布的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，則自次年1月1日起按調(diào)整后利率重新計(jì)算每月應(yīng)歸還貸款本息。

第四章 貸款程序

第十一條 根據(jù)本行是否先要和開發(fā)商簽訂合作協(xié)議，辦理按揭貸款業(yè)務(wù)可分為直客式按揭貸款和間客式按揭貸款。目前本行直客式按揭貸款只限于個(gè)人住房，商業(yè)用房按揭貸款必須是與本行簽訂按揭合作協(xié)議的樓盤。

直客式按揭貸款是指客戶直接向個(gè)人業(yè)務(wù)部申請(qǐng)，采取房屋產(chǎn)權(quán)辦妥前的階段性保證加房屋正式產(chǎn)權(quán)辦妥后的房屋抵押相結(jié)合的擔(dān)保方式辦理的按揭貸款業(yè)務(wù)。國(guó)家公務(wù)員、教育、醫(yī)療、新聞出版等事業(yè)單位或優(yōu)秀企業(yè)、金融行業(yè)的正式職員等客戶可以辦理直客式房貸，擔(dān)保人可以是開發(fā)商提供的擔(dān)保，也可以是其他財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或第三方保證。

間客式按揭貸款是開發(fā)商要求客戶到指定的銀行辦理的按揭貸款業(yè)務(wù)，銀行與開發(fā)商應(yīng)首先確立合作關(guān)系。

（一）開發(fā)商向個(gè)人業(yè)務(wù)部提出按揭書面申請(qǐng)并提供下列資料：

1．公司資料：經(jīng)過(guò)年審的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（需另提供復(fù)印件）；企業(yè)代碼證書復(fù)印件、法定代表人證明書；公司章程、資信等級(jí)證明；驗(yàn)資報(bào)告；審計(jì)報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表（上年末至本期）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；

2．按揭項(xiàng)目資料：項(xiàng)目立項(xiàng)批文及可行性研究報(bào)告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；

3．項(xiàng)目總投資，資金來(lái)源及落實(shí)情況；

4．商品房預(yù)售許可證或商品房銷售許可證、預(yù)售方案及項(xiàng)目施工進(jìn)度表，預(yù)售方案包括房屋位置、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容并附預(yù)售總平面圖。

（二）對(duì)開發(fā)商的調(diào)查：個(gè)人業(yè)務(wù)部受理開發(fā)商申請(qǐng)后，調(diào)查人員要對(duì)開發(fā)商提供的有關(guān)資料進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)調(diào)查開發(fā)商資質(zhì)、項(xiàng)目資金來(lái)源及銷售情況。

1．調(diào)查開發(fā)商的法人資格、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、開發(fā)能力和信用等級(jí)； 2．調(diào)查項(xiàng)目申報(bào)程序是否合規(guī)合法、手續(xù)是否完備； 3．調(diào)查項(xiàng)目概算、投資來(lái)源、資本金及自籌資金到位落實(shí)情況；

4．現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目的地段、周邊環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、市政配套、工程進(jìn)度等；分析同類、同檔房屋的價(jià)格和客戶購(gòu)買意向，預(yù)測(cè)房屋銷售價(jià)格和市場(chǎng)銷售前景。

（三）與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議。經(jīng)總行審批同意后，個(gè)人業(yè)務(wù)部與開發(fā)商簽訂《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，明確在借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)并辦妥抵押登記手續(xù)以前，開發(fā)商必須為借款人提供階段性擔(dān)保。在階段性擔(dān)保期間，借款人不能清償債務(wù)時(shí)，由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。第十二條 借款申請(qǐng)：借款人攜帶購(gòu)房合同和申請(qǐng)借款所需資料到個(gè)人業(yè)務(wù)部提出借款申請(qǐng)。個(gè)人業(yè)務(wù)部自收到借款人申請(qǐng)及符合要求的資料后，應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)按規(guī)定對(duì)借款人的資信情況、償還能力、材料的真實(shí)性及抵押物的有效性進(jìn)行調(diào)查。

第十三條 審核審批：個(gè)人業(yè)務(wù)部應(yīng)對(duì)客戶申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，30萬(wàn)元（含）以內(nèi)的貸款申請(qǐng)，由個(gè)人業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人審批；30萬(wàn)元以上的貸款申請(qǐng)由個(gè)人業(yè)務(wù)部報(bào)總行有權(quán)人逐級(jí)審批。審批后，個(gè)人業(yè)務(wù)部應(yīng)及時(shí)通知借款人及其配偶簽署借款合同，并辦理貸款、抵押、保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)，繳付有關(guān)費(fèi)用。經(jīng)審查不合格的按揭貸款申請(qǐng)材料應(yīng)盡快退還申請(qǐng)人。

第十四條 擔(dān)保方式：

1、以所購(gòu)住房抵押的，如抵押人未取得《房屋所有權(quán)證》，個(gè)人業(yè)務(wù)部和抵押人可持依法生效的《商品房預(yù)售合同》（期房）或《房屋買賣合同》（現(xiàn)房）辦理抵押登記備案手續(xù)，待辦妥抵押物的《房屋所有權(quán)證》后，再正式辦理抵押登記手續(xù)。

2、以其他資產(chǎn)抵押或質(zhì)押的，需辦妥抵押、質(zhì)押登記手續(xù)，取得他項(xiàng)權(quán)利證書或質(zhì)押登記證明。

3、以其他自然人和法人擔(dān)保的，需對(duì)擔(dān)保人進(jìn)行資信和擔(dān)保能力調(diào)查。

第十五條 發(fā)放貸款：房產(chǎn)抵押登記手續(xù)辦妥后，個(gè)人業(yè)務(wù)部方可發(fā)放貸款，對(duì)發(fā)放的按揭貸款，不得支付現(xiàn)金，須采用轉(zhuǎn)賬形式匯劃至房地產(chǎn)開發(fā)公司在總行營(yíng)業(yè)部開設(shè)的賬戶上（直客式房貸需通過(guò)受托支付的方式將貸款資金以轉(zhuǎn)賬的形式轉(zhuǎn)入開發(fā)商賬戶）。借款人辦理提款手續(xù)時(shí)，須與本行簽訂委托支付協(xié)議，委托本行將上述貸款轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶。貸款發(fā)放后在借款存續(xù)期間，借款人須在營(yíng)業(yè)部開立的存款賬戶上存有不少于一期還款額的款項(xiàng)。

第十六條 貸款管理。個(gè)人住房按揭貸款使用專門科目核算，貸款日常管理按信貸管理制度執(zhí)行。

第五章 抵押、保險(xiǎn)及公證

第十七條 以抵押方式申請(qǐng)貸款的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并辦妥抵押登記手續(xù)。

第十八條 對(duì)作為貸款抵押物的個(gè)人住房（商業(yè)用房），如果本行認(rèn)為必要，借款人須在合同簽訂前按本行指定的險(xiǎn)種到本行指定的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理房屋保險(xiǎn)，投保金額不得低于抵押物評(píng)估價(jià)值，保險(xiǎn)期限要長(zhǎng)于貸款期半年；保險(xiǎn)單上的第一受益人應(yīng)為本行，且不得含有任何有損本行權(quán)益的限制性條款。在抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)；借款人對(duì)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保管、保證完好的責(zé)任，并隨時(shí)接受本行的檢查。在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的因借款人過(guò)錯(cuò)的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。

第十九條 抵押、保險(xiǎn)、登記等費(fèi)用由借款人承擔(dān)，且必須由借款人在發(fā)放貸款前足額交納。

第二十條 在開發(fā)商住房未竣工，《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》未交付個(gè)人業(yè)務(wù)部前，個(gè)人業(yè)務(wù)部發(fā)放的住房按揭貸款由開發(fā)商出具保證函，開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，待取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后向開發(fā)商出具同意撤銷保證的函。

第二十一條 抵押期間未經(jīng)本行同意，借款人不得以該抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈(zèng)。

第六章 貸款的償還

第二十二條 一年期以內(nèi)（含一年）的貸款，到期一次性還本付息。

第二十三條 一年期以上的貸款采取分期還款方式。第二十四條 采用分期還款方式的借款人從取得貸款的次月開始償還本息，由借款人委托本行在借款人指定的活期存折（卡）賬戶上扣除當(dāng)月的本息。每月20號(hào)為扣款日，最后一期還款日為貸款到期日?？劭顣r(shí)包括逾期罰息。

第二十五條 借款人提前歸還部分或全部貸款，須提前10個(gè)工作日向個(gè)人業(yè)務(wù)部提出申請(qǐng)，經(jīng)個(gè)人業(yè)務(wù)部審核同意，可提前償還部分或全部貸款。

第二十六條 借款人申請(qǐng)?zhí)崆皻w還部分貸款，經(jīng)個(gè)人業(yè)務(wù)部審核確認(rèn)借款人未有拖欠本息及已還清當(dāng)期本息后方可辦理。

第二十七條 借款人申請(qǐng)?zhí)崆扒鍍斎抠J款，經(jīng)個(gè)人業(yè)務(wù)部同意，根據(jù)合同約定期限的利率和貸款余額按照實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收利息。

第二十八條 本行按合同約定的利率已計(jì)收的利息不隨還款期限、國(guó)家法定利率的調(diào)整而調(diào)整。

第二十九條 提前還款的利息計(jì)算。

（一）全部提前還清貸款

應(yīng)還利息＝剩余本金×最近一期還款日至提前還款日的實(shí)際天數(shù)×實(shí)際貸款年限的貸款月利率÷30

（二）部分提前歸還貸款

應(yīng)還利息＝部分提前還款金額×最近一期還款日至提前還款日的實(shí)際天數(shù)×貸款月利率÷30 第三十條 逾期貸款處理。借款人在約定還款日營(yíng)業(yè)終了沒有按照借款合同約定的還款計(jì)劃還款，以及借款人沒按雙方簽署的各種協(xié)議規(guī)定還本付息，營(yíng)業(yè)部應(yīng)于次日將應(yīng)還未還本金轉(zhuǎn)入相應(yīng)的逾期科目，利息轉(zhuǎn)入應(yīng)收利息科目，并計(jì)算逾期利息，計(jì)算公式為：

逾期利息＝當(dāng)月應(yīng)還本息×逾期利率×逾期天數(shù)

公式中逾期天數(shù)從約定還款日次日算起，逾期利率按合同約定執(zhí)行。

第七章 清戶撤押

第三十一條 提前歸還貸款全部本息的，借款人應(yīng)向個(gè)人業(yè)務(wù)部提出提前還款申請(qǐng)，經(jīng)個(gè)人業(yè)務(wù)部同意后方可辦理，然后將還款證明單提交客戶經(jīng)理，由客戶經(jīng)理填制房屋他項(xiàng)權(quán)利注銷登記表，經(jīng)營(yíng)業(yè)部柜員確認(rèn)蓋章，與借款人、抵押人和出質(zhì)人去原登記機(jī)關(guān)辦理注銷手續(xù)。

第三十二條 到期還清貸款本息的，由客戶經(jīng)理填寫好房屋他項(xiàng)權(quán)利注銷登記表，經(jīng)營(yíng)業(yè)部柜員確認(rèn)蓋章，與借款人、抵押人和出質(zhì)人去原登記機(jī)關(guān)辦理注銷手續(xù)。

第八章 合同的變更和終止

第三十三條 借款合同需要變更的，應(yīng)由借貸雙方以及擔(dān)保人協(xié)商一致，并依法簽訂變更協(xié)議，抵押貸款應(yīng)到相關(guān)部門辦理抵押變更登記手續(xù)，未辦理相關(guān)抵押變更登記手續(xù)的，不得變更借款合同。

第三十四條 在貸款期限內(nèi)，借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，應(yīng)由其財(cái)產(chǎn)合法繼承人在繼承財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)或監(jiān)護(hù)人在借款人財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行借款合同。

第三十五條 借款人償還貸款本息后，借款合同自行終止，個(gè)人業(yè)務(wù)部應(yīng)在借款合同終止后15個(gè)工作日內(nèi)，通知抵押人領(lǐng)取抵押登記注銷手續(xù)。

第九章 債權(quán)保護(hù)

第三十六條 個(gè)人業(yè)務(wù)部的管戶人應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的檢查和管理，發(fā)現(xiàn)借款人違約或逃廢本行債權(quán)時(shí)，必須立即采取保全措施，同時(shí)上報(bào)有關(guān)部門，確保本行債權(quán)的安全。

第十一章 罰

則

第三十七條 在發(fā)放按揭貸款過(guò)程中，經(jīng)辦人有弄虛作假行為的，一經(jīng)查實(shí)，按總行有關(guān)規(guī)定處罰。

第三十八條 發(fā)放的按揭貸款因管戶人及相關(guān)人員的主觀原因出現(xiàn)逾期、欠息、損失等情況的，按總行有關(guān)規(guī)定處罰相關(guān)責(zé)任人。

第十二章 附

則

第三十九條 本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋和修訂。第四十條 本辦法自印發(fā)之日起實(shí)行。農(nóng)村商業(yè)銀行個(gè)人住房（商業(yè)用房）按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程

92號(hào)（4月2日）

為規(guī)范農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱本行）個(gè)人住房（商業(yè)用房）貸款（以下簡(jiǎn)稱“房貸”）操作，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及《農(nóng)村商業(yè)銀行個(gè)人住房（商業(yè)用房）貸款管理辦法》，結(jié)合本行實(shí)際，制定本流程。

根據(jù)是否事先與開發(fā)商簽訂《樓盤按揭合作協(xié)議》，本行將房貸業(yè)務(wù)分為直客式房貸和間客式房貸。

直客式房貸是指購(gòu)房者在無(wú)需房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)保的情況下，直接在銀行申請(qǐng)房貸的直接貸款方式。辦理直客式房貸前，樓盤開發(fā)商不必與銀行簽訂按揭合作協(xié)議，開發(fā)商也不需要提供貸款擔(dān)保函。直客式房貸一般適用于教師、國(guó)家公務(wù)員、金融工作者、醫(yī)生、律師等收入穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶。直客式房貸除以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押外，還需要借款人提供其他有效擔(dān)保。

間客式房貸是指購(gòu)房者必須到開發(fā)商指定的銀行辦理貸款。辦理間客式房貸前，樓盤開發(fā)商必須先與銀行簽訂按揭合作協(xié)議，開發(fā)商也必須提供貸款擔(dān)保函。

目前本行直客式房貸只適用于購(gòu)買個(gè)人住房；辦理商業(yè)用房的貸款業(yè)務(wù)，必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的、事先與本行簽訂《樓盤按揭合作協(xié)議》的樓盤。

一、直客式房貸

基本程序：客戶申請(qǐng) → 受理客戶申請(qǐng) → 貸前調(diào)查、審查和審批 → 與客戶簽約 → 辦理抵押預(yù)登記 → 貸款發(fā)放 → 貸后檢查 → 貸款收回。

1．客戶申請(qǐng)

客戶持有效身份證件、戶口簿或當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住證明（非本地居民須提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，如不能提供的，參照二套以上房貸執(zhí)行）、收入證明、結(jié)婚證、家庭其他成員的身份證及收入證明、購(gòu)房合同、首付款憑證、開發(fā)商擔(dān)保函或其他擔(dān)保人身份證及收入證明等材料向個(gè)人業(yè)務(wù)部提出貸款申請(qǐng)。

2．受理客戶申請(qǐng)

個(gè)人業(yè)務(wù)部受理客戶申請(qǐng)，收集、整理客戶提供的資料，及時(shí)在人行征信系統(tǒng)查詢并打印客戶及配偶信用報(bào)告。

3．貸前調(diào)查、審查和審批

個(gè)人業(yè)務(wù)部貸款調(diào)查人根據(jù)調(diào)查了解的情況，形成調(diào)查意見；將借款人相關(guān)資料提交審查人審查，審查人提出審查意見后提交會(huì)辦小組會(huì)辦，然后報(bào)審批人審批；調(diào)查人將貸款審批情況向客戶反饋，提出貸與不貸或增加首付比例等附加條件。

4．與客戶簽約

個(gè)人業(yè)務(wù)部根據(jù)貸款審批情況，與客戶簽訂借款合同、抵押合同、借據(jù)等文本。

5．辦理抵押預(yù)登記

個(gè)人業(yè)務(wù)部客戶經(jīng)理到房產(chǎn)管理局辦理抵押預(yù)登記；如有需要，與客戶辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)。

6．貸款發(fā)放

根據(jù)登記部門的相關(guān)回執(zhí)，發(fā)放貸款，貸款資金通過(guò)非現(xiàn)金的方式，以銀行受托支付方式，支付給開發(fā)商指定的賬戶上。

7．貸后檢查

個(gè)人業(yè)務(wù)部在貸款發(fā)放后，每月核實(shí)貸款歸還情況，關(guān)注違約率，關(guān)注樓盤竣工及客戶辦理兩證的時(shí)間，及時(shí)把他項(xiàng)權(quán)證取回歸檔。

8．貸款收回

客戶在本行辦理了個(gè)人住房（商業(yè)用房）按揭貸款后，必須在每月規(guī)定的時(shí)間還款，直至貸款還清。如果客戶需提前還款，必須先到個(gè)人業(yè)務(wù)部申請(qǐng)，填寫《提前還款申請(qǐng)書》，經(jīng)有權(quán)人簽字后方可到營(yíng)業(yè)部辦理提前還款手續(xù)。

二、間客式房貸

基本程序 ：受理房地產(chǎn)開發(fā)商按揭合作申請(qǐng) → 報(bào)批 → 簽訂合作協(xié)議 → 客戶申請(qǐng) → 受理客戶申請(qǐng) → 貸前調(diào)查與審查 → 貸款審批 → 與客戶簽約 → 辦理抵押預(yù)登記 → 貸款發(fā)放 → 貸后檢查 → 貸款收回。

1．受理房地產(chǎn)開發(fā)商按揭合作申請(qǐng)

受理房地產(chǎn)開發(fā)商按揭合作申請(qǐng)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目、資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查和審查，形成調(diào)查報(bào)告，提交會(huì)辦小組會(huì)辦。

2．報(bào)批

個(gè)人業(yè)務(wù)部將房地產(chǎn)開發(fā)商按揭合作申請(qǐng)相關(guān)資料和調(diào)查報(bào)告報(bào)總行有權(quán)人審批。

3．簽訂合作協(xié)議

總行審批同意后，與符合條件的開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。

4．客戶申請(qǐng)

客戶持有效身份證件、戶口簿或當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住證明（非本地居民須提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，如不能提供的，參照二套以上房貸執(zhí)行）、收入證明、結(jié)婚證、家庭其他成員的身份證及收入證明、購(gòu)房合同、首付款憑證、開發(fā)商擔(dān)保函等材料向個(gè)人業(yè)務(wù)部提出貸款申請(qǐng)。

5．受理客戶申請(qǐng)

個(gè)人業(yè)務(wù)部受理客戶申請(qǐng)，收集、整理客戶提供的資料，及時(shí)在人行征信系統(tǒng)查詢并打印客戶及配偶信用報(bào)告。

6．貸前調(diào)查、審查和審批

個(gè)人業(yè)務(wù)部貸款調(diào)查人根據(jù)調(diào)查了解的情況，形成調(diào)查意見；將借款人相關(guān)資料提交審查人審查，審查人提出審查意見后提交會(huì)辦小組會(huì)辦，然后報(bào)有權(quán)人審批；調(diào)查人將貸款審批情況向客戶反饋，提出貸與不貸或增加首付比例等附加條件。

7．與客戶簽約

個(gè)人業(yè)務(wù)部根據(jù)貸款審批情況，與客戶簽訂借款合同、抵押合同、借據(jù)等文本。

8．辦理抵押預(yù)登記

個(gè)人業(yè)務(wù)部客戶經(jīng)理到房產(chǎn)管理局辦理抵押預(yù)登記；如有需要，與客戶辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)。

9．貸款發(fā)放

根據(jù)登記部門的相關(guān)回執(zhí)，發(fā)放貸款。貸款資金通過(guò)非現(xiàn)金的方式，以銀行受托支付方式，支付給開發(fā)商在本行營(yíng)業(yè)部設(shè)立的賬戶上。

10．貸后檢查

個(gè)人業(yè)務(wù)部在貸款發(fā)放后，每月核實(shí)貸款歸還情況，關(guān)注違約率，關(guān)注樓盤竣工及客戶辦理兩證的時(shí)間，及時(shí)把他項(xiàng)權(quán)證取回歸檔。

11．貸款收回

客戶在我行辦理了個(gè)人住房（商業(yè)用房）按揭貸款后，必須在每月規(guī)定的時(shí)間還款，直至貸款還清。如果客戶需提前還款，必須先到個(gè)人業(yè)務(wù)部申請(qǐng)，填寫《提前還款申請(qǐng)書》，經(jīng)有權(quán)人簽字后方可到營(yíng)業(yè)部辦理提前還款手續(xù)。

本流程未盡事項(xiàng)以本行《個(gè)人住房（商業(yè)用房）貸款管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：中國(guó)工商銀行個(gè)人住房裝修貸款和個(gè)人商業(yè)用房業(yè)務(wù)介紹

中國(guó)工商銀行個(gè)人住房裝修貸款和個(gè)人商業(yè)用房業(yè)務(wù)介紹

個(gè)人住房裝修貸款業(yè)務(wù)介紹

是工商銀行向個(gè)人發(fā)放的，用于自有住房裝修的人民幣貸款。該種貸款在全行推出，借款人必須提供有效的質(zhì)押、抵押或第三方保證擔(dān)保。個(gè)人住房裝修貸款金額原則上不超過(guò)15萬(wàn)元，并且不超過(guò)裝修工程總費(fèi)用的70％。貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，還款方式比照個(gè)人住房擔(dān)保貸款執(zhí)行。貸款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的期限利率執(zhí)行。

個(gè)人商業(yè)用房業(yè)務(wù)介紹

是工商銀行向個(gè)人發(fā)放的，用于購(gòu)置自營(yíng)商業(yè)用房和自用辦公用房的人民幣貸款。該種貸款在全行推出，借款人必須提供有效的質(zhì)押、抵押或第三方保證擔(dān)保。個(gè)人商業(yè)用房貸款金額不超過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)商業(yè)用房?jī)r(jià)值的60%。貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，還款方式可采用到期一次性還本付息或分期還本付息。

第五篇：公司法人商業(yè)用房貸款按揭可行性研究

公司法人商業(yè)用房貸款按揭可行性研究

(寶鋼寶山支行王為)

一、概念約定

公司法人商業(yè)用房貸款通過(guò)個(gè)人商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)共有人范圍的擴(kuò)展，對(duì)產(chǎn)權(quán)共有人有新的界定，公司法人商業(yè)用房貸款不是一種新的按揭產(chǎn)品，而是個(gè)人商業(yè)用房服務(wù)的延伸。

二、市場(chǎng)背景

近期上海市商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)不斷走高，商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓銷售良好，分行及時(shí)把握市場(chǎng)變化，放寬了我行對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款的受理范圍，個(gè)人商業(yè)用房貸款不僅限于住宅樓盤配套的商鋪范圍，凡符合我行優(yōu)質(zhì)樓盤合作范圍的商鋪、辦公樓等商業(yè)用房，均可辦理個(gè)人商業(yè)用房貸款。個(gè)人商業(yè)用房受理范圍的拓寬，為在當(dāng)前低迷房產(chǎn)形勢(shì)下拓寬我行房貸業(yè)務(wù)帶來(lái)了新的契機(jī)。

我行在實(shí)際貸款營(yíng)銷中又遇到新的問(wèn)題，客戶提出能否開辦“法人按揭”，即由公司法人作為借款人購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)并辦理商鋪貸款，因公司法人購(gòu)買地產(chǎn)后，可將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)計(jì)入公司資產(chǎn)負(fù)債表，并可每年提取折舊，因而在稅收政策方面能享受系列優(yōu)惠。但明顯與我行個(gè)人商業(yè)用房貸款這一僅針對(duì)自然人的貸款品種不符，對(duì)于新的客戶需求也需要新的解決思路。

三、金融同業(yè)的操作思路

上海銀行：

個(gè)人商業(yè)用房貸款：是指以本行信貸資金向個(gè)人發(fā)放的購(gòu)置及租賃商鋪用房，辦公用房，生產(chǎn)用房的貸款。

工業(yè)用房按揭貸款：是指我行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買本市工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用房，借款人將擬購(gòu)的工業(yè)用房抵押給我行的一次性發(fā)放、分期歸還的專項(xiàng)貸款。該項(xiàng)貸款最長(zhǎng)期限不超過(guò)10年，還款采用按月等本歸還法。

工商銀行：法人商用房按揭貸款

一、貸款用途

用于借款人購(gòu)置自營(yíng)商業(yè)用房或自用辦公用房。

二、借款人基本條件

1.借款人為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)法人，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好；

2.有貸款證（卡），并在工行開立基本帳戶或一般帳戶；

3.有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；

4.有購(gòu)買商業(yè)用房或辦公用房的合同或協(xié)議；

5.所購(gòu)商業(yè)用房或辦公用房?jī)r(jià)格合理；

6.貸款人要求的其他條件。

三、貸款期限和利率

貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。

貸款利率按中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

分析與評(píng)價(jià)：上海銀行模式對(duì)法人按揭貸款抵押物對(duì)象有明確限制，僅限于本市工業(yè)用房，明顯不能滿足市場(chǎng)多方面的需求；工商銀行模式雖無(wú)抵押物限制，但公司法人與自然人涉及的責(zé)權(quán)利關(guān)系是完全不同，在風(fēng)險(xiǎn)控制方面略欠周全。

四、操作思路

按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》自然人和法人可作為房產(chǎn)共有人辦理各類權(quán)屬登記，那么我們可以嘗試以公司法定代表人和公司法人作為房產(chǎn)共有人辦理權(quán)屬登記，以公司法定代表人或其它主要負(fù)責(zé)人（自然人）作為主貸人，公司法人作為共同還款人，雙方共同共有。采用這種產(chǎn)權(quán)構(gòu)成方式，我行面臨可能來(lái)自于公司法人的二大風(fēng)險(xiǎn)：1.訴訟風(fēng)險(xiǎn)。公司法人若面臨經(jīng)濟(jì)債務(wù)糾紛引致司法訴訟，房產(chǎn)有可能被法院查封，房產(chǎn)是不可分割的，即有我行抵押物被查封的可能，按照抵押登記在先的原則，雖我行可獲優(yōu)先清償，但勢(shì)必增加了處理抵押物的難度。2.道德風(fēng)險(xiǎn)。公司法人若逃避債務(wù)宣布破產(chǎn)，則按照破產(chǎn)清償程序，銀行債務(wù)并不被優(yōu)先清償，因而道德風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)隱患更大。如何既能保持公司法人的產(chǎn)權(quán)份額，又能有效規(guī)避共有人的特殊法律性質(zhì)所產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)呢，一種有效的辦法是對(duì)于公司法人產(chǎn)權(quán)份額提供追加擔(dān)保，即由公司法定代表人（自然人）提供另一套房產(chǎn)作共同抵押，擔(dān)保個(gè)人商業(yè)用房貸款債權(quán)標(biāo)的，自然人提供的第二套房產(chǎn)擔(dān)保額不低與公司

法人房產(chǎn)份額，通過(guò)降低抵押率、辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證等綜合手段，確保我行債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

在法人按揭操作中可能遇到的主要二大問(wèn)題：1.兩套抵押物區(qū)域不匹配，擔(dān)保同一債權(quán)的多套房產(chǎn)若跨區(qū)，則需抵押物所在區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理抵押登記，將增加操作難度和貸款成本。2.我行借款合同有關(guān)抵押條款涉及到抵押物部分需作相應(yīng)變更。在借款合同中需增加對(duì)于借款同一債權(quán)，由兩或多套房產(chǎn)共同抵押擔(dān)保的條款，并對(duì)違約責(zé)任做出明確界定，對(duì)于違約處理有明確的措施。

五、可行性分析

今年開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 對(duì)房貸訴訟執(zhí)行中房產(chǎn)拍賣問(wèn)題作了的最新司法解釋，增加了我行的房貸抵押物的處理難度，實(shí)現(xiàn)房貸產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過(guò)期房和現(xiàn)房共同抵押擔(dān)保同一債權(quán)，成為合理規(guī)避最高院的司法解釋，在政策界限內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大我行房貸市場(chǎng)份額的最佳選擇。

為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，我行在此方面曾作有益的嘗試，并成功發(fā)放一筆多套房產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)的個(gè)人商業(yè)用房貸款，對(duì)于公司法人商業(yè)用房按揭具體操作流程設(shè)計(jì)有一定的參考價(jià)值。具體案例：今年二月，客戶孫某因購(gòu)買某服裝批發(fā)市場(chǎng)商鋪向我行提出貸款申請(qǐng)。六間商鋪總價(jià)達(dá)1129萬(wàn)元，共申請(qǐng)貸款563萬(wàn)元，抵押率近50%。面對(duì)如此大額的貸款申請(qǐng)，我們立即展開了深入調(diào)查。首先考察借款人的還款能力和還款意愿，客戶孫某擁有該服裝批發(fā)市場(chǎng)四樓產(chǎn)權(quán)，年攤位租賃收入近2000萬(wàn)元，同時(shí)開辦服飾商行，從事個(gè)體服裝經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，公司結(jié)算量較大，現(xiàn)金流量充足，帳戶日均余額約200萬(wàn)元。此外，孫某還是國(guó)泰君安證券公司寶山營(yíng)業(yè)部重點(diǎn)理財(cái)客戶，也是我行VIP金融理財(cái)產(chǎn)品重點(diǎn)營(yíng)銷對(duì)象，該客戶對(duì)我行代理基金銷售、人民幣理財(cái)產(chǎn)品等方面有初步合作意向。調(diào)查得知該客戶具備較強(qiáng)的還款能力和還款意愿，再來(lái)考察抵押物狀況，該商鋪商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，主營(yíng)服裝批發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)，租售均有固定客戶群體，屬黃金鋪位。抵押物具有良好的贏利性和流動(dòng)性。綜和調(diào)查結(jié)果，我們認(rèn)為該客戶信用情況良好，具備較強(qiáng)的還款能力和還款意愿。但商業(yè)用房貸款一直屬于我行的重點(diǎn)控制范圍，且高達(dá)563萬(wàn)的貸款，近50%的抵押率確有一定的風(fēng)險(xiǎn)。如何能兩全其美呢？既能留住優(yōu)質(zhì)客戶又能有效避免銀行風(fēng)險(xiǎn)成了我們操作的重點(diǎn)。再次翻察客戶資料，我們發(fā)現(xiàn)客戶所擁有的另外11套房產(chǎn)均未設(shè)置抵押權(quán)，何不以這些房產(chǎn)共同抵押來(lái)降低該筆貸款的抵押率呢。我們?cè)诮?jīng)過(guò)慎重考慮并上報(bào)分行同意后，決定向?qū)O建偉夫婦發(fā)放三筆商業(yè)用房貸款，合計(jì)金額290萬(wàn)元，期限10年，另由三套房產(chǎn)共同抵押，即由一套期房和一套現(xiàn)房共同擔(dān)保同一債權(quán)，在具體辦理抵押過(guò)程中，按照房產(chǎn)交易中心的要求，在各份借款抵押合同中明確注明抵押物權(quán)屬情況、面積、戶型、價(jià)值等要素，并順利取得了抵押證明。這筆貸款的成功發(fā)放為我們今后處理同類問(wèn)題提供了一條新的途徑，能夠大大降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又能防止優(yōu)質(zhì)客戶的流失。

公司法人商業(yè)用房是對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款的有益補(bǔ)充，通過(guò)期、現(xiàn)房或多套房

產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)，能在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上降低貸款抵押率，解決客戶經(jīng)理前臺(tái)營(yíng)銷中的難題，更好地滿足客戶和市場(chǎng)需求，有較高的市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值。