第一篇：溫泉旅游地產(chǎn)市場分析

旅游地產(chǎn)專家易長柏縱觀貴陽旅游房地產(chǎn)近十幾年的發(fā)展史其實也就是一部別墅孕育史。從近10年來別墅的發(fā)展歷程來看，貴陽別墅市場經(jīng)歷了三次熱潮。第一次熱潮是上世紀90年代初的開發(fā)熱，第二次是進入21世紀頭兩年多即2000-2002年少量別墅成功開發(fā)形成的熱潮，第三次別墅開發(fā)的熱潮是2003發(fā)起的山水別墅大盤化。而且，這第三次別墅熱潮從開發(fā)規(guī)模、持續(xù)時間等方面來說都要比前兩次大得多。本旅游地產(chǎn)案例項目根據(jù)其主體定位與自身的地形情況，將整個區(qū)域劃分為七個功能分區(qū)，分別為風情走廊區(qū)，溫泉產(chǎn)業(yè)示范，景觀房產(chǎn)區(qū)，商務(wù)度假區(qū)，開放街區(qū)，商務(wù)辦公區(qū)，預留土地區(qū)。作為整個景區(qū)的一個入口，作為二期建設(shè)的主要內(nèi)容。除了做為景區(qū)的出口之外，在日后還將成為景區(qū)管理旅游商品的主要銷售處，打造具有貴州風情的購物，餐飲一條街的一個場所。

將溫泉旅游做成產(chǎn)業(yè)鏈的形勢，集中在一個區(qū)進行示范。同時結(jié)合，場地內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)田與果林，開展溫泉農(nóng)業(yè)試驗，使該景區(qū)成為貴陽乃至全國的溫泉產(chǎn)業(yè)示范點。主要作為第一住所來打造，做到溫泉入戶，溫泉社區(qū)景觀，雖然市場面向第一住所的人群來打造，但也要做到貴陽工薪層的高端市場。本景區(qū)設(shè)計了一些業(yè)態(tài)項目的開發(fā)建設(shè)，主要集中在這個區(qū)域內(nèi)。商務(wù)度假、療養(yǎng)、峰會、演出，均將在這個區(qū)域內(nèi)進行。開放街區(qū)景區(qū)管理案例不僅僅是作為一個景區(qū)的入口來考慮,還要使之成為貴陽的一個高端的休閑場所。縱觀貴陽的休閑消費市場，沒有什么場所可供周末或晚上消費。所以，在該景區(qū)建設(shè)一個開放街區(qū).既滿足了區(qū)域內(nèi)人群的休閑消費，又滿足了貴陽的城市生活。良好的自然環(huán)境，精致的人文景觀，將成為一些企業(yè)的辦公首選地。建設(shè)商務(wù)辦公區(qū)用來滿足烏當區(qū)一些居民工作的場所。在建設(shè)的前期，可以將預留區(qū)栽植大量的喬木，用于育林，后期待到土地區(qū)域升值時，在做適當?shù)拈_發(fā)建設(shè)。

第二篇：旅游市場分析

第四部分、中外旅游發(fā)展趨勢 第一節(jié) 世界旅游發(fā)展趨勢 世界旅游市場發(fā)展趨勢

全球化

隨著世界經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)和各國人民整體收入水平的提高，絕大多數(shù)的人們都將有足夠的經(jīng)濟實力和閑暇時間外出旅游，跨國旅游也將更加活躍，旅游將成為人們滿足精神需求和享受生活的重要方式，旅游市場將發(fā)展空間迅速擴大，趨向全球化。

多樣化

由于不同收入人群的不同需求和個性化消費意識的增強，世界旅游市場將呈現(xiàn)多樣化的趨勢。傳統(tǒng)的消遣觀光形式，將為多樣化的旅游休閑方式所取代。

多極化

旅游消費規(guī)模的擴大，必然要求旅游產(chǎn)品的加速開發(fā)，在世界范圍內(nèi)，那些具備良好發(fā)展條件的國家和地區(qū)，必將成為旅游業(yè)新的增長極，旅游空間布局將呈現(xiàn)多極化的趨勢。

區(qū)域化

由于區(qū)域合作、資源整合和客源市場共享，能給區(qū)域旅游發(fā)展帶來極大的效益，所以國家之間開展旅游合作，推動產(chǎn)業(yè)一體化、市場一體化、交通一體化、形態(tài)一體化，建立互惠互利的區(qū)域無障礙旅游協(xié)作區(qū)，將成為世界旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

客源市場趨向分散，旅游市場重心向東轉(zhuǎn)移

長期以來，歐洲和北美既是國際旅游的兩大客源市場，又是國際旅游的兩大傳統(tǒng)接待市場。隨著全球經(jīng)濟重心逐漸從歐美地區(qū)轉(zhuǎn)移到亞太地區(qū)，國際旅游市場的重心也將相應地東移，亞太地區(qū)成為未來國際旅游市場的“熱點”區(qū)域。

中國將成為世界第一旅游大國

東亞地區(qū)將是旅游發(fā)展最快的地區(qū)，國際客流的重心將向東亞地區(qū)轉(zhuǎn)移，這是外部條件；中國旅游資源十分豐富，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，各級政府高度重視旅游業(yè)，這是內(nèi)部條件，內(nèi)外部條件兼具，中國必將成為世界第一旅游大國。世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢

旅游企業(yè)集團化和現(xiàn)代化

旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進行高層次、大規(guī)模的重組，逐漸形成一批跨國、跨區(qū)域的現(xiàn)代化旅游企業(yè)集團。旅游經(jīng)營走向國際化后，競爭將進一步加劇，旅游企業(yè)在走向集團化的同時必將實現(xiàn)現(xiàn)代化，以增強競爭力迎接挑戰(zhàn)。

旅游管理法制化和規(guī)范化

為優(yōu)化市場環(huán)境，提高服務(wù)質(zhì)量，各國的旅游法律法規(guī)和行業(yè)管理制度將日趨完善。旅游發(fā)展將步入有序化、規(guī)范化、法制化的軌道。

旅游營銷網(wǎng)絡(luò)化和科技化

旅游地距離的不斷擴大、旅游者數(shù)量的迅速增加、旅游需求的日益復雜化和旅游服務(wù)智能化、特色化的趨勢,必然要求旅游企業(yè)在旅游開發(fā)、旅游管理、旅游營銷和旅游服務(wù)中廣泛應用到現(xiàn)代科技和網(wǎng)絡(luò),實現(xiàn)旅游業(yè)向科技型、質(zhì)量型和效益型方向發(fā)展。

旅游服務(wù)個性化和系列化

人們已不滿足于過去的從眾游、感性游和趕場式的旅游, 張揚個性的趨向越來越明顯, 對各系列旅游項目的要求越來越個性化或多樣化, 旅游服務(wù)既要滿足游客的個性化需要, 又要滿足游客的系列化要求。

旅游產(chǎn)品品牌化和特色化

旅游知名品牌和旅游特色產(chǎn)品將越來越成為旅游組織形象的標志、區(qū)域旅游經(jīng)濟實力的標尺和旅游市場地位的象征。

可持續(xù)成為旅游業(yè)的主題

為了確保旅游業(yè)在國際市場上具有持續(xù)的競爭力, 各國將會特別重視加強旅游業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)發(fā)展、旅游業(yè)與其他部門的協(xié)調(diào)發(fā)展和不同地區(qū)旅游業(yè)的可持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展。

旅游中介細分化和連鎖化

旅游市場競爭越激烈,旅游中介分工就越細致, 酒店預定專業(yè)公司、票務(wù)預定專業(yè)公司、餐飲預定專業(yè)化公司、旅游景點預定專業(yè)化服務(wù)公司、旅游咨詢服務(wù)專業(yè)化公司等中介公司將越來越多。世界旅游活動發(fā)展趨勢 新興旅游形式陸續(xù)出現(xiàn)

隨著科技和經(jīng)濟的發(fā)展，人們的個性化和多樣化旅游需求的出現(xiàn)，太空游、虛擬游、工業(yè)旅游、自駕車旅游等新興旅游形式陸續(xù)出現(xiàn)并逐漸大眾化。

出游方式從團體轉(zhuǎn)向散客

極度的個性化和市場細分將導致細分市場服務(wù)的供給與需求的缺失，旅游服務(wù)方式將專業(yè)化，代辦出游不再是旅游服務(wù)的主要方式，傳統(tǒng)的團體出游方式將為散客方式取代。

生態(tài)旅游成為持久的潮流

這種以生態(tài)學原則為指標, 以生態(tài)環(huán)境和自然資源為取向, 以生態(tài)環(huán)境保護為前提, 以環(huán)境教育和自然知識普及為核心內(nèi)容, 既能獲得社會、經(jīng)濟效益, 又能達到社會、經(jīng)濟、環(huán)境三大效益協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合效益最大化, 實現(xiàn)旅游目的地旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展的旅游方式將成為持久的潮流。

出游時間趨短，出游次數(shù)增加

21世紀旅游者數(shù)量將會大幅度增加, 但將以短暫的周末旅游和休閑旅游為主, 出游次數(shù)會有所增加。旅游者將更多地選擇充分放松的旅游方式和一些綜合觀光度假地區(qū)。旅游者花在旅游娛樂上的時間將會有所減少。

中遠程旅游仍然旺盛

隨著更加快捷、安全、舒適、經(jīng)濟的新型航空客機和各種陸路交通工具在本世紀投入運營, 為旅游者實現(xiàn)中遠程旅游提供了條件,使全球性大規(guī)模的中遠程旅游成為可能。

人們對旅游安全更為重視

旅游過程的安全性既是游客最為關(guān)注的問題, 也是旅游目的地必須認真解決的重要問題。局部戰(zhàn)爭與沖突、恐怖主義活動、政局不穩(wěn)定、傳染性疾病流行、惡性交通事故頻發(fā)、社會治安狀況惡化、地震海嘯自然災害等, 都將對旅游者選擇旅游目的地產(chǎn)生重要影響。

第二節(jié) 中國旅游發(fā)展趨勢

一、旅游業(yè)將成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)

支柱產(chǎn)業(yè)條件：“國民經(jīng)濟新的增長點”、大規(guī)模的廣泛社會需求。

幾項經(jīng)濟目標：旅游產(chǎn)業(yè)占GDP比重，2010年8%；就業(yè)指標2010年直接就業(yè)720萬人，間接就業(yè)3600萬人；財政貢獻，從見不到到基本與產(chǎn)業(yè)比重同比。

第一大旅游目的地：到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地。

二、旅游業(yè)將走上可持續(xù)發(fā)展之路

培育綠色觀念：一般的社會和經(jīng)濟發(fā)展中，大都先以破壞環(huán)境為代價尋求發(fā)展，再以犧牲發(fā)展為代價保護環(huán)境，形成一個怪圈。所以要大力培育旅游發(fā)展中的綠色觀念，以少走彎路，少付代價。

推行綠色開發(fā)：一是要從追求規(guī)模到追求效益，對資源的開發(fā)要深化利用、追求效益、延遲時間；二是要注重對社會資源的廣泛利用，對于一些無效的社會資源可以通過旅游的組合形成有效的資源,有效的社會資源可以通過旅游的發(fā)展來提高它的附加值。

生產(chǎn)綠色產(chǎn)品：從旅游產(chǎn)業(yè)上游來說，形成三個綠色旅游體系，即旅游工業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)、旅游交通；從旅游產(chǎn)業(yè)下游來說，也要形成三個綠色旅游體系：旅游景區(qū)、旅游產(chǎn)品、飯店。開展綠色經(jīng)營：“拿來”及創(chuàng)新。

三、將逐步形成完善旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 行業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：六要素的優(yōu)化

市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：必須形成一個多元化的市場結(jié)構(gòu)。一方面是大力發(fā)展入境旅游，積極發(fā)展國內(nèi)旅游，適度發(fā)展出境旅游。另一方面是市場結(jié)構(gòu)的多元化，以利于穩(wěn)定發(fā)展。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：產(chǎn)品優(yōu)化的目標是產(chǎn)品多樣化。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化主要包括兩個方面，一個是產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，即觀光、專項等旅游結(jié)構(gòu)問題；二個是產(chǎn)品層次結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，即中、高、低檔產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)問題。

行業(yè)聯(lián)動，社會協(xié)作：旅游業(yè)具有很強的綜合性,對部門協(xié)調(diào),共同配合的要求更高。行業(yè)聯(lián)動和社會協(xié)作應該是結(jié)構(gòu)完善追求的終極目標,也可以說是旅游發(fā)達程度的重要標志，而目前卻正是旅游行業(yè)結(jié)構(gòu)完善過程中最薄弱的地方。

四、旅游業(yè)將促進區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展

政府主導型的旅游發(fā)展機制已經(jīng)形成：各省市區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)或龍頭產(chǎn)業(yè)，全國的國民經(jīng)濟新的增長點。東西部的布局和關(guān)系：東西不同、東西互補合作。區(qū)域旅游：區(qū)域共同體、產(chǎn)品串聯(lián)。

旅游城市的作用越來越大：中心城市帶動區(qū)域旅游。城鄉(xiāng)互動：互為資源、互為市場、互為條件。

五、旅游業(yè)將開拓知識化管理之路 從經(jīng)驗管理到知識化管理

知識化管理的任務(wù)：知識化創(chuàng)新、人才培訓

知識化管理的開拓：人才是基礎(chǔ)、數(shù)字化是手段、質(zhì)量制勝是根本

六、粗放型向集約型增長方式轉(zhuǎn)變

改善行業(yè)的脆弱性，減少對市場環(huán)境的過分依賴； 大規(guī)模投入的勢頭減緩； 市場開拓的力度普遍加大； 效益的觀念普遍加強； 企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也會逐步好轉(zhuǎn)。

七、突出文化競爭將是產(chǎn)業(yè)新亮點 注重文化內(nèi)涵 注重文化形式 注重過程的文化性 注重細節(jié)的文化性

八、國際化是旅游業(yè)發(fā)展的新方向

全面加強環(huán)境建設(shè)：城市環(huán)境、社會環(huán)境、自然環(huán)境。

體制和機制的創(chuàng)新：市場化的旅游經(jīng)濟體制；國際化的企業(yè)運營體制。建設(shè)舉國競爭體制：舉國競爭、海外聯(lián)動。

九、旅游法制體系進一步完善

旅游立法體系化：國家大法、旅游法、國務(wù)院法規(guī)、旅游部門規(guī)章、地方旅游管理條例、其他部門相關(guān)法規(guī)。旅游執(zhí)法權(quán)威化：成系統(tǒng)三級旅游質(zhì)量監(jiān)督所、旅游警察、部門聯(lián)動的執(zhí)法方式。旅游法制體系的深化和擴大：保障合法經(jīng)營、保護合理競爭、與時俱進的國家休假制度等。

十、大中華旅游圈的興起

發(fā)展前景預測：2020年3000萬美元的國際旅游收入。發(fā)展條件分析：政治條件、市場條件、多方合作。

一、旅游市場的定義

旅游市場是指在一定的條件下，對特定旅游產(chǎn)品有需要和欲望，而且愿意并能夠通過交換來滿足這種需要或欲望的現(xiàn)實和潛在的人群綜合體。

旅游市場是指旅游區(qū)內(nèi)某一特定旅游產(chǎn)品的現(xiàn)實購買者與潛在購買者。國家旅游局2003

二、旅游市場的要素

旅游市場 ＝ 人口 × 購買力 × 旅游愿望 × 旅游權(quán)利

三、國際客流規(guī)律及變化

1.在世界國際旅游客源中，近距離的出國旅游占主導地位，區(qū)域旅游異?；钴S； 2.國際旅游客流主要源于經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)；

3.氣候差異較大的地區(qū)之間的旅游客流明顯； 4.向政治、經(jīng)濟、文化中心流動。

二、我國接待入境旅游者的基本情況是：

（1）從入境旅游者的構(gòu)成上看，港澳臺同胞占絕大部分的比重，其次是外國人。港澳同胞仍是我國大陸入境客源市場的主力。

（2）港澳同胞來祖國大陸旅游者中絕大部分是屬于一日游游客，外國人、臺胞等過夜人數(shù)所占的比例高。2.我國的重點客源市場（見表）

（1）日本、韓國始終穩(wěn)居榜首，是我國最大的客源國；（2）入境客源市場主要集中在亞洲；（3）歐洲還有更大發(fā)展空間。

四、選擇重點客源市場考慮的因素（1）有關(guān)客源國市場潛力的因素

人口規(guī)模、人均可支配收入水平、國民收入或財富分配狀況、受教育程度、人口年齡、職業(yè)構(gòu)成、閑暇時間等。

（2）有關(guān)旅游開支的影響因素

往返旅游目的地國的交通運輸費用

在旅游目的地國逗留期間的度假費用

（3）有關(guān)目的地國的旅游供給形象的因素

目的地國知名度、旅游形象和吸引力、目的地旅游接待能力和服務(wù)、有無語言障礙及其程度、同客源國的歷史文化聯(lián)系、氣候、目的地衛(wèi)生與健康狀況等。五 中國主要國際（入境）客源市場的特點 1 亞洲市場（1）日本市場

地理位置 經(jīng)濟 文化 外交政策

日本政府鼓勵國民出境旅游

經(jīng)濟總規(guī)模居世界第二，亞洲第一（1968-2010）；

日本GDP為52900億元；中國 30100億元；印度 9280億元。日本是中國 印度的1.35倍?！妒澜?007年鑒》

人均經(jīng)濟水平居主要發(fā)達國家前列； 世界一流的制造技術(shù)； 外匯儲備最多的國家之一 ；

截至2008年12月底，日本外匯儲備達10306.47億美元。——日本財務(wù)省2009年統(tǒng)計 長期以來是世界最大的債權(quán)國。（2）韓國市場

1989年開始實行出境自由化的政策

1994年政府解除了對公務(wù)員海外旅行的限制，出國旅游市場完全放開 1998出臺“獎勵健康的消費行為”政策（3）東南亞市場

包括新加坡、泰國、菲律賓、馬來西亞、印度尼西亞等國家

（4）港澳臺市場 2 歐洲市場（1）俄羅斯市場

《中俄互免團體旅游簽證協(xié)定》

（2）西歐市場

西歐是全球客源相對集中、出游規(guī)模較大的客源區(qū)域。3 北美市場

北美市場的主要客源來自美國和加拿大,是世界上國際旅游的重要客源地。

（1）美國

美國是全球最大的旅游消費國，在出國旅游人次和國際旅游支出方面位居世界前列。

多年來，美國是中國遠程入境旅游市場中的第一客源市場。

二、國內(nèi)客源市場特點與現(xiàn)狀

1.市場規(guī)模大，發(fā)展?jié)摿ψ悖?/p>

2012年全國國內(nèi)旅游人數(shù)29.57億人次，比上年增長12.0%。其中：城鎮(zhèn)居民19.33億人次，農(nóng)村居民10.24億人次。

2.觀光度假旅游成為市場的主體； 3.國內(nèi)旅游客源市場集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)； 4.旅游熱點城市仍是主要的旅游目的地；

5.國內(nèi)旅游人均消費連年增長，但消費水平較低，停留時間短。

2009年全國國內(nèi)旅游出游人均花費535.4元，其中：城鎮(zhèn)居民國人均花費801.1元，農(nóng)村居民人均花費295.3元。2010年全國國內(nèi)旅游出游人均花費598.2元，其中：城鎮(zhèn)居民人均花費883.0元，農(nóng)村居民人均花費306.0元。

2011年全國國內(nèi)旅游出游人均花費731.0元。其中：城鎮(zhèn)居民人均花費877.80元，農(nóng)村居民人均花費471.40元。2012年全國國內(nèi)旅游出游人均花費767.90元。其中：城鎮(zhèn)居民人均花費914.50元，農(nóng)村居民人均花費491.00元。

“一個尺碼難以適合所有的人?！毕栴D在對顧客做了細致分類的基礎(chǔ)上，利用各種不同的飯店提供不同檔次的服務(wù)以滿足不同的顧客需求，希爾頓集團的飯店主要分以下七類：

1.機場飯店：自從1959年舊金山希爾頓機場飯店建立以來，公司已經(jīng)在美國主要空港建立了40余家機場酒店，他們普遍坐落在離機場跑道只有幾分鐘車程的地方。

2.商務(wù)酒店：位于理想的地理位置，擁有高質(zhì)量服務(wù)以及特設(shè)娛樂消遣項目的商務(wù)酒店是希爾頓旗下的主要產(chǎn)品。

3.會議酒店：希爾頓的會議酒店包括60家酒店，30680間客房，承辦各種規(guī)格的會議、會晤及展覽、論壇等。

4.全套間酒店：適合長住型客人，每一套間有兩間房，并有大屏幕電視、收音機、微波爐、冰箱等。起居室有沙發(fā)床，臥室附帶寬敞的衛(wèi)生間，每天早上供應早餐，晚上供應飲料，還為商務(wù)客人免費提供商務(wù)中心。全套間飯店的一個套間有兩房間，然而收費卻相當于一間房間的價格。

5.度假區(qū)飯店：當一個人選擇了希爾頓度假區(qū)飯店的同時，他也選擇了方便快捷的預訂，頂尖的住宿，出色的會議設(shè)施及具有當時風味特色的食品和飲料。人們在這里放松、休養(yǎng)、調(diào)整，同時也可以享受到這里的各種娛樂設(shè)施。

6.希爾頓假日俱樂部：為其會員提供多種便利及服務(wù)；商務(wù)及會議等服務(wù)也同樣令人滿意。

7.希爾頓花園酒店：希爾頓花園酒店包括38家酒店，5270間客房，是近幾年來希爾頓公司大力推行的項目。1998年就新開業(yè)了8家希爾頓花園酒店。他的目標市場是新近異軍突起的中產(chǎn)階級游客，市場定位是“四星的酒店，三星的價格”。希爾頓花園酒店價位適中環(huán)境優(yōu)美，深得全家旅游或長住商務(wù)客人的喜歡。

第三篇：溫泉旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形勢——許豫宏

溫泉旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形勢——許豫宏

溫泉養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形勢

地產(chǎn)調(diào)控的利劍頻頻出鞘，并迅速波及住宅成交量和商業(yè)地產(chǎn)。處于調(diào)控風口浪尖的住宅市場受到政策“看護”，開發(fā)商開始尋求企業(yè)的長期發(fā)展，實行“多管齊下”，讓溫泉旅游地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)后，崛起的又一種新興業(yè)態(tài)。

值得注意的是，由于溫泉在健康養(yǎng)生、與旅游休閑上的巨大價值，為房地產(chǎn)開發(fā)，特別是溫泉地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢。相比于單純的旅游地產(chǎn)項目，溫泉地產(chǎn)項目的出發(fā)點在溫泉，而落腳點在旅游和地產(chǎn)；以溫泉度假和溫泉養(yǎng)生為核心，以旅游地產(chǎn)為商業(yè)模式，建成為集養(yǎng)生、生態(tài)人居、汽車營地、度假、會議、休閑為一體的溫泉度假目的地。

溫泉地產(chǎn)不僅應該是讓人們體驗裊裊熱氣的蒸騰舒適，更需要研究將其形成一個投資性的產(chǎn)品，并考慮產(chǎn)品的多元化和多層次功能。而屬于旅游地產(chǎn)范疇的溫泉地產(chǎn)顯然已經(jīng)超越了房地產(chǎn)的傳統(tǒng)定義，溫泉地產(chǎn)的成功與否取決于對整個溫泉旅游項目的運營。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形勢

2012年3月5日，溫家寶總理在《政府工作報告》中提出“積極發(fā)展老齡事業(yè)，加快建設(shè)社會養(yǎng)老服務(wù)體系，努力讓城鄉(xiāng)老年人都老有所養(yǎng)，幸福安度晚年。”養(yǎng)老問題再次成為今年兩會重要議題之一。

眾所周知，我國老齡化問題日益嚴峻，養(yǎng)老事業(yè)不容樂觀。據(jù)統(tǒng)計，我國超過60歲的老年人已近2億，并以每年3%的速度增長，2030年我國將迎來人口老齡化高峰。傳統(tǒng)養(yǎng)老方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已無力安置日益增加的老年人口，老齡化進程與社會轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有巨大的潛在市場，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還能促進經(jīng)濟發(fā)展、增加就業(yè)、改善民生、促進穩(wěn)定，對構(gòu)建和諧社會產(chǎn)生深遠影響，政府也有切實可行的優(yōu)惠政策與扶持措施。從大形勢來看，養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展空間很大。

第四篇：古鎮(zhèn)旅游市場分析

古鎮(zhèn)旅游市場分析

2.1古鎮(zhèn)客流量分析

我國的古鎮(zhèn)旅游起源于20世紀80年代。1984年，陳逸飛先生一幅《故鄉(xiāng)的回憶》使得蘇州周莊享譽海內(nèi)外，不僅成功開創(chuàng)了江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的品牌，更使周莊成為中國古鎮(zhèn)旅游發(fā)展的開拓者。繼周莊之后，蘇州同里古鎮(zhèn)于1986年開展旅游事業(yè)。20世紀90年代以來，在周莊的示范效應下，江浙一帶的古鎮(zhèn)相繼走上“旅游興鎮(zhèn)”之路。浙江烏鎮(zhèn)于1999年開始旅游的開發(fā)工作，由于在開展旅游的同時又較好地保護了歷史，故被喻為“最具文化氣息的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)”。與此同時，西部的麗江大研古鎮(zhèn)因其獨特的民俗文化逐漸為游客所關(guān)注，1997年“申遺”的成功更使其名聲大噪，并迅速躋身古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的前列。20世紀90年代后期開始，我國古鎮(zhèn)旅游進入迅猛發(fā)展的時期。周莊平均每天接待游客3000—4000人，周末平均每天7000—8000人，2002年，周莊接待游客263萬人。烏鎮(zhèn)于2001年起正式對游客開放，同年接待游客數(shù)達78.9萬人次。

附表2.1: 江南古鎮(zhèn)年游客流量表(單位:萬人次)古鎮(zhèn)1997年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005/年年 2007年 份

周莊

208 263 181 260 265 350 朱家

100

角

烏鎮(zhèn)

78.9 185 200 215 220 西塘 0.5668 15 58 87 120 120 南潯

248 木瀆

49.42 65 80.3 同里87 125 151.1 96.4 300 220 250

從上表看到,西塘97年開始對外旅游開放,當年僅5668人次,到2000年就達到15萬人次,到2002年就達87萬人次,到2004年就達120萬人次。烏鎮(zhèn)1999年開始旅游開放,2000年達55萬人次，到2002年烏鎮(zhèn)取得國家級4A級風景區(qū)后就達到185萬人次,至2005年就達215萬人次。

同里自99年開放時游客僅30萬，2001年就達125萬,2007年已近250萬人次。

朱家角2001年因為APEC會議達到106萬游客,之后游客在100萬左右。

綜上表可看到各江南古鎮(zhèn)旅游開放吸引了大量的人氣。而由于2003年的SARS對古鎮(zhèn)旅游造成了一定的影響，周莊、同里的游客同比都有下降。

附圖2.1:周莊同里烏鎮(zhèn)年游客量柱狀圖(縱軸為游客量:萬人次;橫軸為年份)

旅游開放不僅帶來了人氣,更為當?shù)貛砹耸找?古鎮(zhèn)旅游的主要利潤來源于門票收入。

附圖2.2:周莊2001-2004營業(yè)收入柱狀分析圖(萬元)

以周莊古鎮(zhèn)為例, 2002年為旅游鼎盛年,主營收入最高,2003年受非典影響有所下滑，2004年主營業(yè)務(wù)收入雖有恢復性增長，但凈利潤卻止步不前，主要是營業(yè)費用及管理費用過高。

2.2旅游市場需要什么樣的古鎮(zhèn)

2.2.1記憶的古鎮(zhèn)

從古鎮(zhèn)轉(zhuǎn)化為旅游吸引物來看，古鎮(zhèn)吸引人的主要原因是古鎮(zhèn)留存記憶了一些歷史的東西。陳逸飛之所以眷戀周莊，作《故鄉(xiāng)的回憶》，稱周莊為其“第二故鄉(xiāng)”，就是因為周莊喚回了他童年的記憶，讓他找到了失去的記憶故鄉(xiāng)。因此，從這個角度說，市場需要一個保留記憶的古鎮(zhèn)。這種記憶是茶舍、打鐵鋪、藥鋪、豆腐坊；是窗前貪睡的小貓、屋門口晾曬的玉米、青石板路上滾鐵環(huán)的頑童……

2.2.2懷舊的古鎮(zhèn)

懷舊是對過去事物或人的追憶，有美好的、快樂的，也有痛心的、傷感的，總之是對人有較深刻感覺，甚至是刻骨銘心的事或人。一些廠家就是利用人們這種心理，開發(fā)出了懷舊型的商品或廣告，如海爾生產(chǎn)的“搓板洗”洗衣機，“南方黑芝麻糊，抹不去的回憶”的廣告等都是比較成功的。北京旅游學院旅游科學研究所名譽所長楊乃濟指出，以“自然（Nature）、懷鄉(xiāng)（Nostalgia）和涅磐（Nirvana）”為主題的“3N”模式將成為中國旅游的新趨向。而古鎮(zhèn)則擁有“3N”旅游的全部元素，尤其Nostalgia，是其它景點難以具備的。因此，一個懷舊的古鎮(zhèn)，是市場所需要的。這種懷舊不僅是記憶中的人或事，而且還包括歷史長河中發(fā)生的讓人追憶的人或事。

2.2.3淳樸的古鎮(zhèn)

在商業(yè)化日濃的社會里，古鎮(zhèn)保留了濃厚淳樸的民風，這種民風是大都市難覓的、富于人情味的世俗生活。在古鎮(zhèn)西塘，有這么一個故事：古鎮(zhèn)上有家飯店，總給用餐的客人送一包薰青豆，一次來了位荷蘭客人，薰青豆不巧送光了，老板娘叫客人留下地址，事后真的將一包薰青豆寄去了荷蘭——盡管費用已經(jīng)超過了餐費。這種淳樸的民風，對都市人的情感無疑是一種慰藉。

2.2.4寧靜的古鎮(zhèn)

長期生活在紛繁嘈雜的都市里，人們很容易產(chǎn)生一種煩躁厭倦感。于是，找個寧靜的古鎮(zhèn)，感受一下古鎮(zhèn)的入夜隱約的犬聲、黎明此起彼伏的雞鳴，比起都市車水馬龍的嘈雜，應該是另一番享受。

2.2.5休閑的古鎮(zhèn)

古鎮(zhèn)的休閑，不是會所酒店的商務(wù)休閑，也不是俱樂部的運動休閑，而是在水鄉(xiāng)河道上輕搖畫船，在青石板路上閑庭信步，在茶館街巷中高談闊論，在古老的建筑前欣賞雕梁畫棟……這種休閑是一種悠然自得的休閑，一種恬然優(yōu)雅的休閑，也是都市人難覓的一種休閑。

2.2.6 體驗的古鎮(zhèn)

一般人都不會滿足于了解外在的、表面的、物化的東西，而是要進一步追求了解對象內(nèi)在的、無形的東西。體驗旅游就是滿足旅游者這種內(nèi)在心理需要的旅游活動，通過旅游者身體器官的活動和感受，產(chǎn)生比較大、比較深、比較強烈的心理印象。隨著旅游者旅游經(jīng)驗的豐富，以觀光為主的古鎮(zhèn)，對這些人必定會失去吸引力，而以體驗為主的深度旅游，則會受到他們的青睞。此外，市場需要的古鎮(zhèn)還有生活著的古鎮(zhèn)、原真的古鎮(zhèn)，而不是過度商業(yè)化的古鎮(zhèn)、造假古董的古鎮(zhèn)。2.3哪些人群需要古鎮(zhèn)旅游

2.3.1 從知識結(jié)構(gòu)來看

偏好古鎮(zhèn)旅游的一般文化程度都比較高。據(jù)四川省平樂古鎮(zhèn)的市場調(diào)研顯示，到平樂古鎮(zhèn)的旅游者，大學文化程度以上的游客高達84%。在這些高文化程度的游客中，從事的職業(yè)一般都是建筑、攝影、繪畫、考古、史學等專業(yè)人士或愛好者。這部分人群對古鎮(zhèn)深厚的文化底蘊、悠久的歷史、精湛的藝術(shù)，流連忘返，愛不釋手。他們是古鎮(zhèn)旅游現(xiàn)在和將來的核心主體，而且是古鎮(zhèn)旅游的宣傳者和傳播者。

2.3.2 從年齡結(jié)構(gòu)來看

古鎮(zhèn)旅游者在年齡結(jié)構(gòu)上，以中青年、中老年為主，青少年相對較少，一般是隨同前兩類人群而來。對于中青年來說，他們出生于社會發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，舊有的事物正在被更替或被打碎，而新的秩序、規(guī)則尚未建立或正在完善中。他們的心理處于一種混沌、迷茫，甚或恐慌狀態(tài)，缺乏安全感、依托感、信任感，這時就從不同程度產(chǎn)生了對傳統(tǒng)的、不變的事物的一種眷戀，找個精神的港灣，歇息一下疲憊的心靈，成為他們的一種需求；對于中老年來說，學習、工作、事業(yè)、家庭的困擾相對較少，生活處于相對穩(wěn)定的階段，有了較多的時間來思考回味生活，見證了他們生活足跡的古鎮(zhèn)，自然而然的成了他們旅游追憶的對象。

2.3.3 從客源的地理分布來看

在古鎮(zhèn)的游客來源上，城市旅游者幾乎一統(tǒng)天下。他們久居在喧囂繁華的都市里，對古鎮(zhèn)這種截然不同的地理環(huán)境、文化景觀有著異然的迷戀。而小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村旅游者因生活在與古鎮(zhèn)相同的背景和環(huán)境下，對古鎮(zhèn)旅游沒有多大興趣。此外，古鎮(zhèn)對入境游客也有一種獨特的吸引力。古香古色的建筑、原汁原味的鄉(xiāng)土文化，是入境游客旅游觀光、修學考察的良好場所。

2.4國內(nèi)旅游消費結(jié)構(gòu)升級

根據(jù)國家發(fā)改委頒布的規(guī)定,法定節(jié)假日已由原來的10天調(diào)整為11天,同時,著重推行中國的傳統(tǒng)假日,如端午,中秋節(jié)作為國家法定假日。

附表2.2:國家法定假日調(diào)整表(單位:天)法定節(jié)假日 總天數(shù) 原定方案 10 調(diào)整方案 11 元旦 1 春節(jié) 3 3注1

清明 五一 端午 中秋 十一 無 3 無 無 3 注21 1 1 1 3 注1：春節(jié)假期起始時間由農(nóng)歷正月初一調(diào)整

除夕；

備注 注2：農(nóng)歷節(jié)日如遇閏月，以第一個月為休假日

注3：允許周末上移下錯，與法定節(jié)假日形成休。

為保護職工權(quán)益,國務(wù)院第514號令《職工帶薪年休假條例》已經(jīng)2007年12月7日國務(wù)院第198次常務(wù)會議通過，自2008年1月1日起施行。根據(jù)條例規(guī)定,職工帶薪年休假最高為15天。

附圖2-3:職工帶薪年休假圖

至此,中國民眾一年的休假日約為144天,這對發(fā)展旅游市場提供了條件。目前的國內(nèi)旅游消費市場，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的重要變化。雖然觀光、休閑、度假這三大旅游消費市場均有所增長，但是，增長速度最快的主要是休閑旅游市場。在北京、上海、廣州等沿海中心城市，旅游消費者對休閑旅游的消費需求，已經(jīng)超過觀光旅游。根據(jù)國內(nèi)一家著名調(diào)查機構(gòu)的資料顯示，在針對“旅游目的”的一項市場調(diào)查中，北京和上海兩地的旅游消費者，以休閑為旅游目的的百分比，已經(jīng)超過觀光。其中，北京地區(qū)超過10個百分點，上海地區(qū)超過8個百分點。

休閑旅游市場的消費特征，主要表現(xiàn)為兩個方面：一是周末短期近途，二是低消費高頻次。以上海旅游集散中心為例，在9、10月份旅游旺季期間，該中心面向社會公布的旅游線路，主要是發(fā)往離上海最近的江浙兩省。其中，一日游線路143條，二日游線路134條，三日游線路25條，4日游線路3條。而旅游線路所選擇的景點，大多是山水資源比較豐富的自然景區(qū)和水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。在出行方式和工具選擇方面，旅游消費者已經(jīng)逐步擺脫了對旅行社的依賴，開始從被動型的團隊游，轉(zhuǎn)向主動型參與型的自助游。2006年國慶節(jié)期間，北京地區(qū)的旅游消費者選擇自駕游出行方式的百分比高達60％。與此同時，旅游消費者對旅游舒適度和旅游環(huán)境品質(zhì)的要求也大大提高。

隨著2008年1月1日開始實施的職工帶薪休假條例,中國人的閑暇時間持續(xù)增加,從附圖2-4（中國人休假天數(shù)）可以看到,中國人的大部分休假時間是周末,以及法定國假日,加上帶薪假日,中國人有更多的休假時間用于旅游。

附圖2-4:中國人休假天數(shù)

在今后相當長的一個時期內(nèi)，隨著城市化進程的加快，城市居民生活水平的提高(見附圖2-5:中國四大城市居民收入分析柱狀圖)，以及私家車數(shù)量的持續(xù)增加，可以預見，休閑旅游消費市場將會不斷發(fā)展。這對休閑型景區(qū)而言，無疑是一個難得的市場機遇。不過，由于休閑旅游具有周末短期近途的基本消費特征，休閑型景區(qū)可能會遇到兩大經(jīng)營難題：一是淡季經(jīng)營困難。比如漂流、滑雪、海濱泳場都屬于季節(jié)性產(chǎn)品，并且受到天氣變化的較大影響。而農(nóng)家樂、野外燒烤則會出現(xiàn)周末人滿為患、平時門可羅雀的情況；二是區(qū)域市場限制。跟傳統(tǒng)的觀光型景區(qū)相比，休閑型景區(qū)對旅游資源本身的品質(zhì)要求大大降低了。這一方面有利于景區(qū)發(fā)展，也較易獲得市場成功，但另一方面，它也降低了景區(qū)投資的進入門檻，加劇了景區(qū)之間的同質(zhì)化競爭。而休閑型景區(qū)的客源主要來自于周邊的區(qū)域市場，很難吸引遠距離游客。這對景區(qū)的長期發(fā)展頗為不利。

附圖2-5:中國四大城市居民收入分析柱狀圖

自2007年美國的次貸危機造成全球金融危機,我國出臺了“國十條”以促進經(jīng)濟增長,同時,2008年12月中央經(jīng)濟工作會議提出了“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的九字方針,促進旅游消費成為了提高經(jīng)濟增長的有效途徑之一,而旅游消費結(jié)亦由觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)型,其主要特征為： 1)停留時間較長：休閑、度假者往往在旅游目的地停留較長的時間； 2)散客和家庭式組織方式：與觀光旅游的團隊組織方式存在顯著差異；

3)復游率高：休閑、度假游客認準了一個度假地，忠誠度會非常高，經(jīng)常重復旅游； 4)度假＋觀光模式：目前中國市場還處于過渡時期，度假旅游還需兼顧觀光的需求； 5)文化需求：度假游客成熟到一定程度將產(chǎn)生文化需求，即要求旅游目的地有文化、有主題、有豐富的內(nèi)涵。

中國是休閑度假發(fā)展的一個巨大潛力市場，旅游休閑度假資源體系在全國各區(qū)域形成一張巨大的網(wǎng)，旅游風景區(qū)（景點）、休閑度假區(qū)、大型休閑娛樂度假地、度假酒店（度假村、度假俱樂部、度假公寓）等應運而生，休閑度假、旅游房地產(chǎn)、分時度假等模式也隨之發(fā)展，旅行社營銷網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)絡(luò)媒體、傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)公司、營銷銷售代理等中介相關(guān)機構(gòu)大量介入，極大的促進了休閑度假產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展，并有加速發(fā)展的趨勢，中國發(fā)展休閑度假的時機已經(jīng)成熟。

北京旅游研究院首席研究員不久前在貴州省第二次鄉(xiāng)村旅游論壇上分析說，2015年后，發(fā)達國家將進入“休閑時代”，休閑產(chǎn)業(yè)將在2015年左右，主導世界勞務(wù)市場。休閑產(chǎn)業(yè)將是今后世界產(chǎn)業(yè)發(fā)的潮流。而我國自1999年推出三個長假后，工薪階層休假日約有144天，一年中約有三分之一的時間休閑。這為度假旅游提供了客觀條件。

目前，世界旅游大國的休閑產(chǎn)品與普通觀光產(chǎn)品的比例達到1：1，而我國目前的比例約為２：８，因此休閑度假旅游在我國還具有廣闊的發(fā)展空間。專家們認為，長三角作為我國最富裕的地區(qū)之一，去年的GDP總量占到了全國總量的19%，隨著人們可支配收入的增加、三地交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，長三角必將成為我國旅游率先轉(zhuǎn)型的“先遣部隊”。

尤為有利的是，2010年的上海“世博會”將極大地推動長三角地區(qū)休閑旅游與會展旅游的發(fā)展，帶動整個地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級。

有關(guān)專家認為，我國的民族文化堪稱一部異常生態(tài)、深刻而全面系統(tǒng)、準確的活生生的人類發(fā)展史、教科書。民族民間文化中展示的生產(chǎn)、生活習俗，是人類適應自然，改造自然，協(xié)調(diào)人與自然、人與人、人與社會的思維模式和行為方式的表現(xiàn)，能夠給后人無盡的啟迪和熏陶。隨著我國旅游產(chǎn)業(yè)的不斷完善，不斷做強做大，度假旅游在我國具有較大市場潛力。

與其他旅游形式相比，休閑度假旅游具有幾個方面的優(yōu)勢：歷史文化、思想觀念、哲學藝術(shù)、風俗習慣、環(huán)境氣候、人文社會等資源的開發(fā)利用是旅游者消費的深層次需求；重復消費比較多，為了充分滿足休閑生活的需要，人們會根據(jù)支付能力、閑暇時間、個人嗜好等，選擇比較固定的度假地和度假方式；度假旅游還可將觀光、娛樂、運動、會議、商務(wù)、康體等各種旅游活動有機結(jié)合，形成觀光度假、體育度假、療養(yǎng)度假、休閑度假、娛樂度假等為主題的度假產(chǎn)品。

第五篇：廈門旅游市場分析

廈門旅游客源市場分析

【中文摘要】旅游活動曾經(jīng)僅限于少數(shù)有閑階級，但在上世紀后半葉，漸漸成為眾多普通人的休閑行為。因此，眾多現(xiàn)代旅游者對消費檔次的需求正越來越多樣。這種多樣需求的原因是由消費者經(jīng)濟收入、年齡結(jié)構(gòu)、文化水平、地區(qū)地域等多方面的差異造成的。而多樣的需求正是市場不斷發(fā)展的基礎(chǔ)。本文就針對廈門游客進行目標市場的細分及其需求分析，提出一些發(fā)展的建議。

【關(guān) 鍵 詞】 廈門 目標市場 需求分析

西方成功學在黃金定律說 上進一步提出有一種新的理論叫做白金法則，大概是說別人希望你怎么對他，你就怎樣對他！在市場競爭激烈的旅游業(yè)，廈門要贏得游客的青睞，取得旅游業(yè)長遠的發(fā)展，筆者認為廈門“應當了解游客希望我們怎么對他，而且就這么對他?！?/p>

一、廈門旅游業(yè)近年發(fā)展概況。

我市旅游業(yè)95期間發(fā)展態(tài)勢良好，接待境內(nèi)外游客數(shù)量年平均增長10％以上，旅游總收入年平均增長20％以上，取得了巨大的成就。99年廈門市跨入首批中國優(yōu)秀旅游城市行列。2000年廈門市旅游業(yè)總收入占福建省旅游業(yè)總收入的46％。2001年又有新的成績。全市全年共接待國內(nèi)外旅游者908.75萬人次，比上年增長4.9%。旅游總收入158.09億元，增長13.8%。其中，接待海外旅游者57.30萬人次，比上年增長2.5%；旅游創(chuàng)匯3.11億美元，比上年增長3.7%。日、美、歐三大經(jīng)濟體來廈旅游者分別增長5.9%、12.3%、17.8%。全年接待國內(nèi)旅游者851.45萬人次，增長15.8%。國內(nèi)旅游創(chuàng)收132.56億元，增長16.0%。旅游業(yè)已經(jīng)成為廈門市國民經(jīng)濟中新的增長點。并且隨著《廈門市旅游管理條例》等4項法規(guī)的出臺，廈門旅游業(yè)已經(jīng)開始走上了法制化、規(guī)范化、標準化的軌道。旅游服務(wù)設(shè)施進一步完善，接待管理水平顯著提高。我市直接從業(yè)人員就達3.2萬，并且80％以上經(jīng)受過專門培訓。加上環(huán)島路、海滄大橋、鼓浪嶼夜景等大型工程完工，提升了城市的現(xiàn)代旅游功能。而且廈門的成績還得到了中央的認可，“國家衛(wèi)生城市”“國家園林城市”“中國優(yōu)秀旅游城市”等榮譽接踵而至，大大促進了廈門城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的提高和品牌形象的建設(shè)。

二、細分目標市場及其需求分析

由于每年來廈游客數(shù)量有好幾百萬，且結(jié)構(gòu)復雜需求多樣，因此我們有必要進行一下細致的分析。

(一)按照地域性細分

1、國內(nèi)旅游者。

來廈門旅游的大陸旅客中，本省游客占了39％，外省游客占了61％。省外游客以廣東、江西、浙江、江蘇、安徽、湖北、海等地居多。因此可以看出本省游客是大陸市場的基礎(chǔ)，珠江三角洲、長江中下游地區(qū)、臨近省份是來廈游客的重要來源。有資料顯示來廈旅游的大陸客源主要是來觀光度假和參加商務(wù)活動的。其中主要消費時間是節(jié)假日，他們喜歡觀賞廈門美麗的海景風光，了解閩南風土人情，許多還專門來廈購物。這部分游客以散客居多，他們比較注重實惠，對服務(wù)品質(zhì)要求不是很高。

2、港、澳、臺旅游者

來廈的港、澳、臺同胞約占51％，他們都是黃皮膚黑眼睛的炎黃子孫，同是龍的傳人。在文化語言上沒有什么隔閡。由于中國傳統(tǒng)的認祖歸宗觀念，有相當多的游客來廈是想尋根問祖、探親訪友的；而由于文化的關(guān)聯(lián)性；也有不少僑胞是專程來廈進行宗教旅游的，主要是因為廈門擁有閩南名剎南普陀，供奉保身大帝的慈濟宮（臺灣四大慈濟宮均是源自廈門青礁慈濟宮，臺灣慈濟宮德會每年都派人回來進香朝拜）等著名的宗教朝拜地。來廈的港、澳、臺同胞的消費水平較高，對廈門當?shù)氐倪m應性較好，喜歡了解風土人情，品嘗當?shù)孛朗?，與人交往，需要高質(zhì)量的服務(wù)和良好的消費環(huán)境。

3、東亞旅游者

這部分旅游者主要指的是日本、韓國和東南亞游客。這些國家的文化和我國文化雖然都有差異但都是東方文化，在語言、宗教等方面受我國影響也較大，比較容易接受當?shù)氐娘L俗文化而且其中有相當部分是海外僑胞，這部分游客適應性也很強。由于廈門同這些國家城市相比消費水平、旅游成本較低，也誘使許多游客來廈觀光休閑，度假消費。這部分游客對環(huán)境質(zhì)量，酒店檔次、購物消費、景區(qū)服務(wù)要求很高。

4、歐美游客

歐美各國的傳統(tǒng)文化與我國相比差異很大，正是由于這一點差異，使我國對這部分游客產(chǎn)生了巨大的神秘感和吸引力。廈門作為5個經(jīng)濟特區(qū)之一，自然受到外國朋友的青睞。他們主要來欣賞文化古跡、山水風光，喜歡了解風土人情和當?shù)氐纳罘绞?。一切對他們來說都是新的鮮而有趣的。這部分游客多是以老人、中年人居多，也有一部分是來廈參加商務(wù)活動的，因此消費水平很高，需要高品質(zhì)服務(wù)，對價格并不敏感。

（二）按年齡結(jié)構(gòu)細分

不同的年齡的旅游者對旅游市場的需求是大不一樣的，這將會直接影響到他們在廈門的消費情況。

1、青少年旅行者

青少年活潑好動、精力充沛，喜歡求新求異。他們偏愛參與性強、刺激冒險的旅游活動。這部分游客消費水平較低，對食宿要求不高，但對效率比較重視。

2、中年旅行者

由于這部分人成熟老練，生活經(jīng)驗豐富，大都傾向于求實、舒適或者出于某種愛好。他們收入穩(wěn)定，有一定積蓄。消費水平較高，對設(shè)施、產(chǎn)品、服務(wù)要求較高。由于他們時間有限，多在假日或者商務(wù)活動來廈，因此停留時間不長。

3、老年旅行者

老年人飽經(jīng)滄桑，對新奇的的項目反應較差。但是喜歡休閑療養(yǎng)。這些游客時間較多，且經(jīng)濟能力較強，對旅游軟硬件要求都比較高。同時由于身體原因，不可能象年輕人一樣，流動性太大，停留時間長，對旅游產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的收入增加都有重大貢獻。但是受到觀念影響，其消費的講究實在，不太喜歡過于高檔的場所。

（三）按性別細分

1、男性旅游者

男性游客由于心里和生理上的特點，比較喜歡娛樂、交友、探險等活動。意識上自主性很強，不喜歡受廣告影響。消費時，較為大方干脆，喜歡參與性強的活動。

2、女性旅游者

據(jù)統(tǒng)計來廈女性旅游者的數(shù)量要比男性多，女性喜歡了解風土人情，觀賞風景，購物是她們共同的天性。所以來廈的女性游客基本上都會在中山路花上好多時間和金錢。女性對廈門環(huán)境、服務(wù)態(tài)度比較敏感，在這方面應該特別注意。

（四）按旅游動機和目的細分

1、觀光游客

一般而言，觀光游客主要是想通過旅游達到獲取新的知識，開開眼界，陶冶情操的目的。他們停留時間不長，回頭率低，甚至很多不在廈過夜，因此景區(qū)的名氣、廣告宣傳對他們旅游的動機影響很大。

2、休閑旅游

對這部分游客而言旅游以休閑為中心，強調(diào)放松、自然，也時常需要娛樂活動來達到消除疲勞的目的。他們大多喜歡下榻在設(shè)施齊全的酒店、環(huán)節(jié)幽雅的景區(qū)或者臨近娛樂場所的地方，停留時間較長，經(jīng)濟條件較好，一般年紀偏大。鼓浪嶼、集美一直是這類人群青睞的地方，且回頭率比較高。

3、商務(wù)旅游

商務(wù)旅游以商務(wù)為目的，多是來廈經(jīng)商或者參加大型交易會等。廈門每年都會承辦一些重要的大型會議和體育賽事，對商務(wù)旅游促進較大。這部分人群收入高，旅游次數(shù)頻繁，且商務(wù)活動不受季節(jié)影響。由于他們在社會的地位較高，事業(yè)較為成功，有著很大的示范作用。是廈門旅游公關(guān)的重點對象。

三、廈門旅游資源分析，選中目標市場

以上細分了廈門旅游業(yè)的客源市場及其特點和旅游需求，下面讓我們看看廈門旅游資源的情況，到底哪些目標市場對廈門旅游業(yè)發(fā)展更有意義。

（一）廈門的地理條件和氣候環(huán)境

廈門位于我國東南沿海和臺灣隔海相望，與金門更是近在咫尺。廈門是福建第二大城市，我國5個經(jīng)濟特區(qū)之一，氣候宜人，是典型的海灣城市。它處于亞熱代海洋性季風氣候。溫度變化小，年平均氣溫20.9攝氏度，長夏無冬、秋春相連、雨量充沛、草木長青。總之，廈門氣候是春季溫和日麗，夏季風調(diào)雨順，秋季天高氣爽，冬季溫暖和煦，全年氣候宜人，可以說是全天候的旅游勝地。

（二）自然景觀

廈門有著許多名聲在外的自然景觀，鼓浪洞天、萬石涵翠、五老凌霄、云頂觀日……廈門還有許多優(yōu)良的海灘，如東環(huán)海灘、黃厝海灘、曾厝安海灘等等。廈門自然景觀還體現(xiàn)在海島、海岸上。大嶼、火燒嶼、猴嶼、大嶝等島嶼都別有一番風味。事實上廈門的自然景觀有著十分典型的海灣特色，藍天、碧水、金沙、綠樹，是名副其實的“海上花園”。

（三）人文景觀

廈門人文景觀也很豐富，名勝薈萃，古跡甚多，兼具民俗特色，閩南風情和異國情調(diào)，處處可以賦詩，景景可以入畫。古人稱贊：“錦繡煙花自一洲，無邊風景似杭州”。兼有音樂之島鼓浪嶼、集美學村、嘉庚故里、華僑博物館、名剎南普陀、梵天寺、白鷺洲公園、臺灣民俗村等等，人文景觀數(shù)不勝數(shù)。

（四）其他配套條件

廈門基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，海、陸、空網(wǎng)絡(luò)健全。廈門高崎國際機場，設(shè)計年吞吐量1000萬人次；廈門港與40多個國家和地區(qū)的60多個港口通航；廈門火車站2000年完成旅客運輸量達到426.96萬人次；同年公路運輸量達到2862.9萬人次。廈門的郵電通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)達到國際先進水平?？萍肌⒔逃?、文化、體育事業(yè)基礎(chǔ)雄厚。銀行金融業(yè)十分發(fā)達，醫(yī)療設(shè)施齊全等等一系列的良好的硬件配套設(shè)施是國內(nèi)很多其他城市不能比擬的。

不僅如此廈門的軟環(huán)境也相當?shù)牟诲e。廈門高校密集，人才眾多，有相當部分外語流利，能與各國友人交流。各個產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)較高，市民道德意識、環(huán)保意識很強。有利于旅游業(yè)的長遠發(fā)展。

綜合各個目標市場的情況，結(jié)合廈門旅游資源的特點，筆者認為廈門對內(nèi)應該以省內(nèi)市場為基礎(chǔ)，對外以東亞客源為中心。開展以“?！薄芭_”為特色的商務(wù)旅游、休閑度假旅游。把老年市場和女性市場看作工作重點，拉長旅游產(chǎn)業(yè)鏈，走可持續(xù)發(fā)展的道路。

四、針對目標市場發(fā)展建議

（一）做足“?！薄芭_”的文章。加深生態(tài)型濱海城市景觀開發(fā)力度，整合海上旅游線路，以“海島風情”“海上看特區(qū)”“海上看金門”等主題，做足海上文章，充分利用廈門“?！钡谋容^優(yōu)勢。抓穩(wěn)臺灣市場，進一步把廈門同其他濱海城市差異化開。加大對臺交流，盡早開辟“廈金旅游線路”，可加強同臺北、高雄等地的旅游合作。以兩岸貿(mào)易和投資會展為依托，發(fā)展對臺商務(wù)旅游。

（二）發(fā)展商務(wù)旅游。大力推廣、策劃商務(wù)旅游，會展旅游。除了辦好以往貿(mào)易洽談會、臺交會等傳統(tǒng)大型會展活動，還應該積極招攬、承辦、代理國內(nèi)、國際各種會議和展銷會。鼓勵旅游公司承攬國際會議的服務(wù)項目，提高酒店拓展會議服務(wù)功能和完善配套娛樂設(shè)施。為來廈商務(wù)旅游者創(chuàng)造良好環(huán)境和旅游便利。

（三）發(fā)展休閑度假旅游。加快火燒嶼生態(tài)園、東部海濱度假區(qū)和大嶝三島游覽區(qū)的建設(shè)步伐，推進鼓浪嶼北部度假區(qū)和杏林溫泉度假游樂區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。滿足游客在旅游度假、療養(yǎng)休閑的需求。深度開發(fā)都市文化型旅游產(chǎn)品。發(fā)展音樂文化專項旅游，陳嘉庚、鄭成功等歷史名人專項旅游和城市特色建筑專項旅游等等。增加景點感性色彩，滿足游客度假時細細品味，求知熏陶的需求。

（四）重點開發(fā)老年市場和女性市場。即要一如既往的把環(huán)境保護好，加強醫(yī)療機構(gòu)的建設(shè)，同時應進一步提高市民的人文素質(zhì)，為老年游客創(chuàng)造一個舒適、愜意的環(huán)境。另外為滿足女性多樣化購物的需要，在購物環(huán)境，接待服務(wù)上下大功夫。建設(shè)以專業(yè)店、專賣店、精品店為特色，環(huán)境優(yōu)美的步行商業(yè)街區(qū)、特色餐飲街區(qū)和觀光夜市，使其既有豐富多樣的產(chǎn)品，又有地方特色小吃。讓廈門成為女性游客的購物天堂。

（五）可持續(xù)發(fā)展的建議。打造城市品牌形象，加大促銷力度。在保證以往生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，通過舉辦世界性音樂大賽、國際馬拉松賽事、大型會展活動，提高城市整體形象。對廈門主要客源市場進行多樣化的促銷活動。利用地理、基建優(yōu)勢，把廈門建設(shè)成旅游集散地。充分發(fā)揮廈門口岸城市、港口優(yōu)良、航空便利、信息網(wǎng)絡(luò)便捷的優(yōu)勢，加強同臺灣及閩粵贛周邊地區(qū)的旅游合作，互通信息，共享客源。提升廈門口岸服務(wù)水平，強化輻射和聚散功能，為海內(nèi)外游客提供快捷、便利、舒適的轉(zhuǎn)運服務(wù)。

五、結(jié)語

希望廈門對自身主要的目標市場有充分的認識，在旅游建設(shè)方面有的放矢。作為廈門市的一員，筆者真誠的希望廈門能發(fā)揮好自身的優(yōu)勢，進一步建設(shè)好美麗的鷺島。讓廈門真正體現(xiàn)其名字的深厚蘊涵——“廈庇五洲客，門收萬頃濤”！

【參考文獻】

《2002年廈門經(jīng)濟特區(qū)年鑒》 中國統(tǒng)計出版社

《廈門旅游指南》 廈門市旅游局

《廈門市旅游業(yè)“十五”發(fā)展計劃綱要》 廈門市旅游局

《營造新優(yōu)勢 促進新發(fā)展》 福建經(jīng)濟.2002(1)陳美綿

《各國旅游促銷預算知多少》 旅游管理2001（3）匡 林

《現(xiàn)代旅游市場需求的發(fā)展趨勢》 鄭 海

《試析我國入境旅游市場》 旅游管理2003（2）婁世娣

《論宗教旅游的生態(tài)化趨向》 旅游管理2001（3）方百壽