第一篇：秦皇島旅游地產(chǎn)白皮書

2013年旅游地產(chǎn)暨秦皇島樓市白皮書

2013-08-08 11:48搜房網(wǎng)

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[摘要]據(jù)中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，秦皇島市6月住宅市場成交均價為7134元/平米，環(huán)比5月上漲0.65%；由2013年上半年數(shù)據(jù)可見，秦皇島住宅市場房價同比去年同期處于明顯上漲趨勢，環(huán)比數(shù)據(jù)波動較大，體現(xiàn)了旅游地產(chǎn)季節(jié)性的特質。

前言：

2013年，注定是房地產(chǎn)行業(yè)不平凡的一年

“國五條”及細則橫空出世后，樓市調控重拳一擊接著一擊，房地產(chǎn)開發(fā)受到巨大阻力，形勢更加復雜，整個市場充滿著不確定性，然而，地王卻頻出。

業(yè)內主流輿論認為，未來旅游業(yè)的發(fā)展將逐漸占據(jù)整個產(chǎn)業(yè)的主導地位。旅游地產(chǎn)必將成為旅游業(yè)發(fā)展大規(guī)劃下的一個從屬性的環(huán)節(jié)。這意味著房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)的諸多光環(huán)或將褪去，但也將迎接一個全新的時代?！爸\變”中的房企多元化發(fā)展成為必然趨勢，城市綜合體及旅游地產(chǎn)必將成為開發(fā)商大量資本的投放處。

同時，隨著北京城市的擴張和人口的不斷增長，“溢出效應”使環(huán)北京區(qū)域受到購房者越來越多的關注，隨著房地產(chǎn)行業(yè)新時代的到來，“大北京時代”也呼之欲出。作為京津冀“后花園”的秦皇島地區(qū)，憑借其環(huán)渤海區(qū)域的獨特地理位置及優(yōu)越的養(yǎng)生、度假資源倍受關注。

近幾年，秦皇島市正處在加速發(fā)展期。今年5月，在秦皇島北戴河新區(qū)投資環(huán)境說明會暨項目簽約儀式上，共有16個合作項目達成了合作協(xié)議和投資意向，預計總投資額達425億元。同時，《秦皇島市中長期人才發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020年)》出臺，將重點實施十項人才工程，引進數(shù)萬名中高端人才。

政策的傾斜必將帶來樓市的活躍，據(jù)中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年1-2季度秦皇島土地成交總面積為1590676平方米，土地出讓金達286393.9萬元，秦皇島市6月住宅市場成交均價為7134元/平米，環(huán)比5月上漲0.65%；

一、中國旅游地產(chǎn)發(fā)展概述

（一）、發(fā)展階段

中國旅游地產(chǎn)從1990年開始，經(jīng)過1999年的調整期及2003年的資源整合階段，到現(xiàn)在的快速發(fā)展期，共經(jīng)歷了4個發(fā)展階段，目前旅游地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸理性，開發(fā)模式也漸趨成熟。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)新黃金十年的到來，旅游地產(chǎn)的開發(fā)也進入了黃金時期。

中國旅游地產(chǎn)發(fā)展階段

4500元/平米起置業(yè)大北京 33-54平米開間 會員最高優(yōu)惠23萬 誰是租房時代的終結者？ 置業(yè)大北京盤日供20元起

（二）、發(fā)展規(guī)模

據(jù)統(tǒng)計截至2012年底，全國已面市的旅游地產(chǎn)項目共有2259個,遍布全國85個城市和地區(qū)。同時，相比2011年區(qū)域集中性特征更加突出，海南、西南、環(huán)渤海、長三角及兩廣地區(qū)5大片區(qū)的旅游地產(chǎn)項目總數(shù)已占到全國的83%。涉及旅游地產(chǎn)開發(fā)領域的企業(yè)共有1629家，其中房地產(chǎn)企業(yè)約占80%，超過1/3的百強房企涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)領域。

旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結構

旅游地產(chǎn)密集區(qū)域及其項目數(shù)量

（三）、環(huán)渤海板塊概述

依托于良好的濱海資源，環(huán)渤海板塊已成為我國繼海南、云南之后的第三大旅游地產(chǎn)重點區(qū)域，截至2012年底環(huán)渤海板塊共有275個旅游地產(chǎn)項目，其中秦皇島地區(qū)的旅游地產(chǎn)項目增長勢頭迅猛。

環(huán)渤海重點城市旅游地產(chǎn)項目占地面積（㎡）

二、秦皇島市場走勢解析

（一）、2013年上半年商品房成交情況概述

據(jù)中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，秦皇島市6月住宅市場成交均價為7134元/平米，環(huán)比5月上漲0.65%；由2013年上半年數(shù)據(jù)可見，秦皇島住宅市場房價同比去年同期處于明顯上漲趨勢，環(huán)比數(shù)據(jù)波動較大，體現(xiàn)了旅游地產(chǎn)季節(jié)性的特質。

備注：

1、數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時間：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、樣本平均價格由當?shù)卦谑蹣潜P的價格計算得出。

（二）、2013年1-6月秦皇島土地情況

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。2013年1-2季度秦皇島土地成交總面積1590676平方米，土地出讓金達286393.9萬元，其中住宅土地總面積近1341641平方米，商業(yè)土地總面積約為454805.7平方米，工業(yè)成交總面積約為178719.4平方米。

（三）、秦皇島搜房電話來電情況

1.秦皇島2013年1-6月搜房電話來電量整體情況

2013年1-6月秦皇島總共有164個項目產(chǎn)生來電，總計來電29051通；同比去年1-6月（10216通）增長184.4%、增加18835通。來電量最高區(qū)縣的前三位分別為海港區(qū)、南戴河區(qū)、山海關區(qū)。

2013年1-6月秦皇島區(qū)域樓盤來電量TOP10

2、四個重點區(qū)域來電量排名TOP5樓盤：

海港區(qū)：

山海關區(qū)：

東戴河新區(qū)：南北戴河：

（四）秦皇島市六月樓盤漲跌篇

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，截至6月28日，2013年6月秦皇島市內四區(qū)加上周邊縣市在售待售樓盤共122個，6月共有29個樓盤價格發(fā)生了變化。其中20個項目價格出現(xiàn)上漲，占在售樓盤總量的17%； 93個在售項目價格無變動，占比76%；9個項目出現(xiàn)降價現(xiàn)象，市場整體呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)。

備注：

1、數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時間：2013年6月1日至2013年6月28日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項目，不包含地塊、保障房、經(jīng)濟適用房。值得一提的是，秦皇島在售待售的122個樓盤中，有69個樓盤相繼推出各種優(yōu)惠，占比56.55%。其中，海港區(qū)的在售待售優(yōu)惠樓盤為35個；東戴河新區(qū)優(yōu)惠樓盤數(shù)量10個，位列第二；山海關區(qū)9個，位居第三；南戴河區(qū)優(yōu)惠樓盤有7個，昌黎縣5個，北戴河區(qū)3個?？梢婋S著暑期的來臨，各大開發(fā)企業(yè)在加快了推盤速度的同時，也加大了推盤力度。

備注：

1、數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時間：2013年6月1日至2013年6月28日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項目，不包含地塊、保障房、經(jīng)濟適用房。(五)上半年開盤分析篇

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，從2013年1月到2013年6月共有21個項目有開盤動作，包括純新盤面市和老盤加推，同比2012年上半年8個開盤項目增加了275%。由具體數(shù)據(jù)可見：一月由于臨近春節(jié)市場較為平淡，有4個盤開盤；二月受春節(jié)影響僅有1個項目開盤；經(jīng)過前兩個月的存量積累，并受整個樓市影響，三月的開盤數(shù)量激增，共有10個開盤項目；四月也延續(xù)了3月的勢頭，新開盤項目達到6個；但五月僅有2個樓盤開盤；隨著暑期的臨近，旅游地產(chǎn)到達推盤高峰期，六月有8個項目開盤。

備注：

1、數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時間：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項目，不包含地塊、保障房、經(jīng)濟適用房。

在2013年開盤的21個項目中，海港區(qū)有16個，占比76%；東戴河區(qū)域2個，占開盤總量的9%；山海關區(qū)域1個，占5%；盧龍縣開盤2個，北戴河、南戴河、撫寧縣、盧龍縣均沒有開盤項目。

備注：

1、數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時間：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項目，不包含地塊、保障房、經(jīng)濟適用房。(六)上半年看房團相關數(shù)據(jù)

2013年上半年搜房網(wǎng)共舉行15場秦皇島區(qū)域看房團，線上報名網(wǎng)友達12523人次，僅北京地區(qū)6、7兩月就有近3000名網(wǎng)友參加了秦皇島區(qū)域看房團，6月大型看房團秦皇島線報名人數(shù)環(huán)比5月增長65.05%。

（七）2013下半年購房者置業(yè)調查報告

反觀購房者，2013年下半年秦皇島置業(yè)心態(tài)問卷調查顯示：對于房價預期，45.24%的居民預期房價將“小幅上漲”，26.19%的居民預期“基本不變”，28.57%的居民預期“下降”。未來6個月內準備出手購房的居民占比26.19%，14.29%購房者表示一年內購房，30.95%的購房者表示會在一年以上購房，其余19.05%的購房者，未明確具體購房時間，表示有合適房源就準備出手。

三、中國旅游地產(chǎn)購房者行為分析

1、旅游地產(chǎn)消費者購買心態(tài)的轉變

據(jù)德勤數(shù)據(jù)分析，預計到2020年，全球將有7億人超過65歲，人口的老齡化勢必會促進旅游地產(chǎn)的發(fā)展，而旅游地產(chǎn)的休閑養(yǎng)老特性，也越來越受到關注。據(jù)統(tǒng)計，有64%的人購置旅游地產(chǎn)的目的是為了休閑度假、養(yǎng)老。

您選擇購置旅游地產(chǎn)，目的是？

2、旅游地產(chǎn)消費者購買途徑的轉變

旅游地產(chǎn)的特殊性促使消費者逐漸使用互聯(lián)網(wǎng)來實現(xiàn)購買前的信息需求，而近期這種通過互聯(lián)網(wǎng)途徑獲取購房信息的比例由2010年的36%上升至現(xiàn)在的64%。遠遠超過報紙、單頁等傳統(tǒng)方式。

您通過什么途徑了解心儀的旅游地產(chǎn)項目？

大量旅游地產(chǎn)購房者在搜房網(wǎng)尋找相關信息

3、國內居民旅游地產(chǎn)置業(yè)意愿強烈，但受政策影響嚴重

據(jù)調查統(tǒng)計，有65%的購房者對置業(yè)旅游地產(chǎn)意向強烈，但是否轉化為購買力，則需要視政策指向而定，價格因素影響其次。

您會考慮購買旅游地產(chǎn)嗎？

第二篇：秦皇島概況旅游導游詞

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秦皇島北戴河概況導游詞

大家好！

我是秦皇島云尚時光旅行社的導游小張。秦皇島，是渤海灣西北岸一片普通而又神奇的土地，一片古老而又年輕的土地。在這片土地上，濃縮了中華民族幾千年的文明史，演出了一幕幕驚天地、泣鬼神的歷史活劇。

從公元前１７世紀到公元前７世紀，這里屬孤竹國轄領，延續(xù)千年之久。著名的“古之賢人”伯夷、叔齊，就是孤竹國君墨胎氏的兩個兒子。司馬遷的《史記》中，人物傳記的開宗明義第一篇，就是《伯夷叔齊列傳》。今天，在秦皇島市盧龍縣層巖疊嶂、綠樹環(huán)抱的六音山中，還存有“夷齊讀書處”的遺跡。一些史學家也認為孤竹城就在今天的盧龍。

公元前７世紀，孤竹聯(lián)合異族山戎攻打周王的同姓諸侯國——燕國。應燕莊公之邀，取得諸侯國霸主地位的齊桓公在管仲的輔佐下，打著“尊王攘夷”的旗號，一舉滅掉了孤竹國?！袄像R識途”的成語故事，就發(fā)生在盧龍縣境內。

戰(zhàn)國時期，秦皇島一帶屬燕國遼西郡。燕昭王筑黃金臺，招賢納士，很快使擁有“碣石之饒”的燕國成為戰(zhàn)國七雄之一。當時，燕國已經(jīng)建立舟師，與齊國“合縱”抗秦，并“使人入海，求蓬萊、方丈、瀛洲”（《史記》）?？梢?，那時就已經(jīng)開始了求仙活動。中國旅游

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公元前221年，秦始皇吞并六國，建立了中央集權制的秦王朝。之后，秦始皇曾五次出巡。公元前215年，第三次出巡“之碣石，使燕人盧生，求羨門高誓”（《史記》）。羨門、高誓是居住在海中仙山上的神仙，手中有長生不老之藥。過去，人們常說，秦始皇來到碣石，目的就是尋找長生不老之藥。徐福率3000童男童女東渡扶桑的故事也因此而世代相傳。其實，他在碣石還做了一件更為重要的大事業(yè)，即是他借入海方士帶回的“亡秦者胡也”五個大字，調動全國人力、物力、財力，下決心修建長城，以抵御匈奴對北部邊境的騷擾。他派大將蒙恬首先打退了匈奴的進犯，然后征調民夫50萬，在戰(zhàn)國時期燕、趙、秦長城的基礎上，經(jīng)過５年的艱苦施工，終于完成了西起甘肅臨洮，東至遼東長達一萬余里的宏偉的長城工程。正因為如此，千古一帝秦始皇的碣石之行，就不再是簡單地為了求仙尋藥，而是一次重要的政治、軍事活動。也許，碣石因秦始皇駐蹕而得名秦皇島。在以秦皇島為中心的廣大地域里，發(fā)現(xiàn)的多處秦皇行宮遺址，正是始皇東巡至碣石的歷史明證。

秦始皇和其后的漢武帝、曹操、唐太宗等許多歷史名人都曾經(jīng)到過碣石?？墒?，碣石究竟在哪里？這個問題被歷史學家、地理學家爭論了一兩千年，至今還爭得不亦樂乎。其實，他們只是對碣石所在的具體地點各持己見，對大致的區(qū)域卻沒什么分歧。這大致的區(qū)域就是在今天的秦皇島市昌黎縣碣石山，北戴河區(qū)金山嘴、鴿子窩，海港區(qū)東山“求仙入海處”和遼寧省綏中縣姜女墳一帶。近年來，這些地區(qū)也陸續(xù)發(fā)現(xiàn)了秦漢行宮遺址。看來，碣石有可能指的是一個地區(qū)，一個中國旅游

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以今天秦皇島市為主體的地區(qū)，可以稱之為“碣石地域”。只要你到了這里的任何一個地方，就可以說你已經(jīng)有了“東臨碣石”的經(jīng)歷了。

公元前110年（元封元年），漢武帝劉徹封禪泰山之后，從煙臺芝罘“并海北上”，來到了碣石。如今，在北戴河蓮蓬山的岡巒之上，還存有漢武臺的遺跡。

公元207年（建安十二年），曹操東征烏桓，凱旋而歸，來到秦皇島，觀滄海，看日出，心情舒暢，躊躇滿志，寫下了大氣磅礴、流傳千古的四言詩《觀滄?！?。

1954年７月下旬，毛澤東來到北戴河。在此之前，他從北京曾給先期到達的兩個女兒李敏和李納寫信說：“北戴河、秦皇島、山海關一帶是曹孟德到過的地方。他不僅是政治家、也是詩人。他的碣石詩是有名的?！泵珴蓶|還揮毫書寫了曹操的《觀滄?！泛汀洱旊m壽》兩首詩。毛澤東說曹操的詩“氣魄雄偉，慷慨悲涼，是真男子，大手筆?！泵珴蓶|曾經(jīng)對人說：曹操統(tǒng)一北方，創(chuàng)立魏國，改革了東漢的許多惡政，抑制豪強，發(fā)展生產(chǎn)，實行屯田制，還督促開荒，推行法制，提倡節(jié)儉，使遭受大破壞的社會開始穩(wěn)定、恢復、發(fā)展。這難道不該肯定？難道不是了不起？說曹操是白臉奸臣，這個案要翻。（孫志升《大雨落幽燕》）。應該說，毛澤東的這一段評價是實事求是的。今天，曹操在中國人民心中的形象，已經(jīng)不再是一個白臉奸臣，而是一個頗有成就的大政治家、大軍事家，一個才華橫溢的大詩人。

魏武帝曹操是在秋天來到了秦皇島。金秋時光，天高氣爽，魚肥蟹滿，瓜果飄香。秋天的秦皇島，秋光秋色，五彩繽紛，到處充滿詩中國旅游

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情畫意。曹操選擇了一個好季節(jié)，好季節(jié)讓詩人觸景生情，才思迸發(fā)，寫出了千古名句。

公元645年（貞觀十九年），唐太宗李世民東征高麗，來到秦皇島，留下了許多美麗的傳說。他“芝罘思漢帝，碣石想秦皇”，寫了一首著名的詩篇《春日觀?！贰Ｌ铺谑窃诖禾靵淼角鼗蕧u的。秦皇島的春天，清新溫柔，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”，嫩柳吐綠，芳草萋萋，桃花綻放像火一樣紅，天空晴朗像海一樣藍，那才真是別有一番滋味在心頭。如果有人想來秦皇島旅游，真該學一學唐太宗，當春天的腳步剛剛響起的時候，就背起背包，吟詠著唐太宗的詩句，向著大海，緩步走來。

北魏、北齊時期，也都先后修過長城，今天，在秦皇島市的北部山區(qū)和孟姜女廟還能見到北齊長城的遺跡。

到了宋代，秦皇島沒有劃入北宋的版圖，屬于遼金管轄。遼代在今山海關設臵了遷民縣。而盧龍縣的經(jīng)幢，就是金大定年間修建的，至今保存完好。

明代，秦皇島進入了一個重要的時期。1381年（洪武14年），明太祖朱元璋派開國元勛中山王徐達主持修建了界嶺、永平、山海３２關。徐達以一個軍事家的雄才大略和遠見卓識，在遼西走廊西端山海交匯處，“因險制塞”，修建了山海關關城。從此，山海關成了明代扼守邊塞、經(jīng)略薊遼的雄關重鎮(zhèn)。1567年（隆慶元年）抗倭名將戚繼光在邊防廢弛、京師幾度危急的情勢下就任薊鎮(zhèn)總兵，十六年間，練兵練將，加固邊墻，修建自山海關至居庸關長城之上空心敵臺1017中國旅游

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座，重整薊門邊垣二千余里，在京師大門筑起了一道銅墻鐵壁，保證了此后幾十年的邊境安全。戚繼光在山海關老龍頭修建了入海石城七丈，在這里，他曾寫出“曾經(jīng)澤國驚鯢息，更倚邊城氛祲消。春入漢關三月雨，風吹秦島五更潮”的詩句，吟誦了當時的和平景象。

到明代后期，努爾哈赤統(tǒng)一了東北各部，建都盛京以后，對大明政權連續(xù)發(fā)動攻勢，山海關成為拱衛(wèi)京師的最后一道屏障，也成為清政權入主中原的必爭之地，必奪之城。山海關，系天下安危于一垣，得之者昌，失之者亡。明王朝傾全國之力，屢派名將重臣鎮(zhèn)守。熊廷弼、孫承宗、袁崇煥等都曾以兵部尚書的身份，駐守山海關，督師薊遼。

公元1644年（明崇禎十七年），是中國歷史上風云突變、一波三折的一年。新年伊始，正月初一，李自成在西安正式建國，號大順，改元永昌。三月十九日，李自成率領的農民起義軍進了北京，崇禎帝吊死煤山，明王朝一朝覆滅。四月二十二日，吳三桂投降多爾袞，開關迎清兵，李自成兵敗石河西岸，清王朝從此入主中原。公元1644年，中國農歷甲申年，風云際會，瞬息萬變，山海關就是歷史的轉折點。今天，我們撫今思昔，該有多少思考，該留下多少感嘆。

清代前期，康熙、雍正、乾隆、嘉慶和道光五位皇帝到關外拜謁祖陵并祭祀滿族的發(fā)祥地長白山，途經(jīng)山海關，澄海樓是他們觀海賦詩的必去之地。1840年之后，外強侵入，清王朝衰落，皇帝們再也沒有心思拜謁祭祀。1898年，秦皇島港啟錨開運，津榆鐵路（天津－臨榆。臨榆縣治在山海關）通車，北戴河被清政府宣布為“允許中外雜居”中國旅游

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http://hi.baidu.com/litianlele/home 的避暑地。這一年，是秦皇島的開埠之年，從此，秦皇島港逐漸成為北煤南運的重要港口，津榆鐵路延伸為京津通往東北的大動脈，北戴河成為聞名遐邇的風景區(qū)；與此同時的是戰(zhàn)亂頻仍，爭斗不止，軍閥混戰(zhàn)，外敵侵略，使秦皇島的人民飽受戰(zhàn)爭之苦，秦皇島的山山水水被整整蹂躪了半個世紀。1900年八國聯(lián)軍從老龍頭登陸，山海關成了帝國主義列強侵華的據(jù)點。1922年和1924年，在山海關爆發(fā)了兩次直奉戰(zhàn)爭。1933年元旦，日本帝國主義一手制造了“榆關事件”，中國軍民被迫打響了悲壯的抗戰(zhàn)第一槍。1945年１１月的山海關保衛(wèi)戰(zhàn)，為中國人民解放軍早日解放東北奠定了基礎。1948年１１月２７日，秦皇島解放，秦皇島人民獲得了新生。

1954年７月下旬，毛澤東第二次來到北戴河。這一年八月份，秦皇島一帶天降大雨，海天一色，迷迷茫茫。毛澤東在北戴河，寫下了著名的詩篇《浪淘沙·北戴河》：

大雨落幽燕，白浪滔天，秦皇島外打漁船。一片汪洋都不見，知向誰邊？

往事越千年，魏武揮鞭，東臨碣石有遺篇。蕭瑟秋風今又是，換了人間。

詩詞中說的“魏武”指的就是魏武帝曹操，“東臨碣石有遺篇”中的“遺篇”指的是曹操寫的四言古詩《觀滄?！?。毛澤東撫今思昔，感慨萬端：久經(jīng)戰(zhàn)亂的中國，終于走向穩(wěn)定，貧窮饑餓的中國人民，終于獲得了新生。毛澤東發(fā)出了勝利的歡呼：“蕭瑟秋風今又是，換了人間”。《浪淘沙·北戴河》是毛澤東代表中國人民高奏的一首凱歌，也是贈送中國旅游

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給秦皇島人民的一份珍貴的禮物。為了紀念毛澤東和他在北戴河創(chuàng)作的這首詩篇，北戴河區(qū)政府在鴿子窩公園，豎立了毛澤東塑像和詩碑各一座，愿一代偉人英名長在，絢麗詩篇千古流傳。

今天的秦皇島市，是河北省的省轄市，是最早的十四個沿海開放城市之一，是我國著名的“優(yōu)秀旅游城市”。秦皇島港是我國大陸的第二大港，是世界最大的能源輸出港。耀華玻璃廠始建于1922年，是我國歷史最悠久、規(guī)模最大的現(xiàn)代化玻璃生產(chǎn)廠家，秦皇島市因此得名“玻璃城”。山海關橋梁廠于1894年投入生產(chǎn)，人稱我國“橋梁之母”，秦皇島市成為我國著名的橋梁生產(chǎn)基地?，F(xiàn)在，秦皇島市的262萬人民正以高山一樣堅定的意志，以大海一樣寬廣的胸懷，以萬里長城所賦予的勤勞、勇敢、智慧，建設自己美麗的家鄉(xiāng)，迎接國內外四面八方的友人。

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第三篇：獎勵旅游秦皇島之行

《會展旅游》結課論文

秦皇島紅酒狂歡行

院（系）：工商管理學院 專 業(yè)：旅游管理 班 級：1301 姓 名：李濤

一、企業(yè)：

北京朝批商貿有限公司

二、時間：

2017年10月8日-11日

三、獎勵旅游內容：

秦皇島昌黎華夏葡萄酒莊和黃金海岸

四、委托旅游公司

啟來國際有限公司

五、特色：

將近3天的旅游行程中，旅游公司成員精心為朝批員工安排了景區(qū)和住宿，其中，住宿中有一晚是安排在了酒莊內部，真正體驗昌黎酒莊的特色以及增加對酒莊的了解，讓顧客留下深刻的印象。餐廳選餐每道菜都和葡萄酒精心搭配，除了大型酒店外，還領略真正的地方特色，領略不一樣的風味。

為了讓顧客留下一個美好的回憶，旅游公司安排了顧客的專屬酒會和狂歡會，來到昌黎酒莊，把酒言歡；來到昌黎黃金海岸，對酒當歌。真正領略來自大海的狂歡會。

六、行程安排 2017年10月8日

朝批員工共50人下午乘坐高鐵16點抵達北戴河站的時候，迎接他們的是旅游公司專職策劃人員以及昌黎華夏酒莊的經(jīng)理。接到客人以后乘坐的是酒莊的專屬大巴車。在開往酒莊的路上，昌黎酒莊經(jīng)理，詳細介紹了昌黎華夏酒莊的開發(fā)歷史，企業(yè)文化，主推產(chǎn)品，園區(qū)介紹。策劃人員將此次活動的安排給大家做了一個詳細的介紹，讓每一位員工，了解詳細的活動流程，以及活動中的穿著等的要求。

隨著大巴車進入園區(qū)，首先帶領大家來到園區(qū)特色住宿區(qū)，安排大家辦理入住，園區(qū)特色住宿區(qū)采用的是紅酒主題設計，里面的每一間房，采用的是設計師獨具匠心的設計，有葡萄園田園風情，釀造葡萄酒的工藝風格，儲藏葡萄酒的儲藏室等等不同的風格，讓顧客在住上時時刻刻和紅酒在一起。并且臥室的床上也擺放了參加晚宴的服裝。（所有的服裝都是根據(jù)公司事先報上的尺寸量身定做的）伴隨著入住辦理，事先準備的樂隊也會響起聚會的音樂，通過音樂將所有的員工吸引至晚宴會場，同時在會場的入口通道是鋪滿紅毯的通道，每一位顧客都會盛裝出席，走過那道紅地毯，并伴隨著朝批公司書寫的員工介紹，將該員工的業(yè)績通過這里講給每一個人聽。在簽名墻上留下自己的簽名。簽完名會入座，進入今晚的晚宴主會場

隨著晚宴人數(shù)的到期，晚宴正式開始，喝的全部是酒莊自己釀造的酒，吃的是和紅酒搭配的食物以及秦皇島特色食品。通過跳舞，品酒等活動，通過這樣的晚會，讓員工來的第一天充分防松，了解昌黎紅酒，了解這里的文化，拉近每一個員工的距離。為后期活動的開展奠定良好的基礎。晚宴結束，全體人員在簽名墻前拍照留影。2017年10月9日

早上穿上提供的專屬衣服，當大家來到集合地點就會看到有：紅黃藍綠白五種顏色，自然而然的分成了5對，今天上午主要活動是帶領大家參觀昌黎葡萄酒廠以及所有的歷史和工藝流程。中午出過午飯后，“撕名牌”游戲正式開始。

根據(jù)上午對園區(qū)的了解，給大家發(fā)放了名牌，地圖，以及地圖上表明了小旗所在地（其中紅色，黃色，綠色，小旗均有標注，黑色小旗未標注）紅色1分，黃色3分，綠色5分，黑色10分。最后游戲結果會根據(jù)所得小旗分數(shù)來決定獲勝名次。可以撕對方名牌，來降低對面戰(zhàn)斗力。

通過這樣的游戲，讓員工增加團結，并且對于園區(qū)有一個更加詳細的了解。增加旅游的趣味性。2017年10月10日

今天上午大家會準備好泳裝，防曬服，食品等相關物品，乘坐大巴開往昌黎國際滑沙中心，參觀游覽。今天的活動主題是體驗滑沙的樂趣，并且在沙灘上制作沙雕，在海中游泳，真正領略大海的風光。體驗滑沙的樂趣。

下午6點會帶領大家來到聚會地，經(jīng)過工作人員一天的努力，聚會場地搭建完畢。今晚的活動主題是沙灘篝火晚會。眾人圍著篝火跳著歡快的舞蹈，吃著自己做的燒烤。喝著啤酒，在沙灘上真正領略一把狂歡。2017年10月11日

今天上午是行程的最后一天，早上在園區(qū)集合以后，每人贈送兩瓶園區(qū)的紅 酒，帶回去品嘗。集合帶領大家來到北戴河海濱，乘坐長城號游輪，領略大海海上的風光。并在碼頭自由活動并拍照留念。之后乘坐高鐵返回北京。并且收集反饋信息，征集對此次活動的意見和評價。

第四篇：旅游地產(chǎn)調查報告

旅游地產(chǎn)調查報告

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。當前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力的構成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補互助關系非常重要。旅游地產(chǎn)的分類

旅游地產(chǎn)，從某種意義上來說，它是一種經(jīng)濟綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。

從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。

旅游景點地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯(lián)空間；

旅游商業(yè)地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯(lián)空間；

旅游度假地產(chǎn)

主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等；

旅游住宅地產(chǎn)

主要是指與旅游區(qū)高度關聯(lián)的各類住宅建筑物及關聯(lián)空間。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品

隨著中國旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有以下幾種： 分時度假分時度假從實質上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權酒店”。在分時度假產(chǎn)品中會涉及多方主體：開發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權；銷售商，作為開發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護分時度假房產(chǎn)；分時度假交換公司，向具有分時度假房產(chǎn)使用權的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品交換業(yè)務；其他還有律師、金融機構、咨詢顧問等直接或間接與分時度假相關的專業(yè)群體。在我國現(xiàn)階段，分時度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國可發(fā)展分時度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家，真正在運作點數(shù)制進行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。

分時度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預熱了中國市場。為全球分時度假行業(yè)提供相關產(chǎn)品和服務的最大供應商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國內的中安達公司簽署了協(xié)議，意與中國公司共同建設分時度假市場。

我國青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國際酒店、珠海石景山旅游中心、無錫太湖威尼斯花園等30個度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡，接待來自全球各地的度假會員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎和國際金獎。

2001年3月份，中房集團向香港特區(qū)政府提出收購2萬套香港居屋作為分時度假產(chǎn)品的計劃，這一舉動立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬套居屋將會分量分時段賣給旅游者。其次，2萬套居屋賣給100萬個家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來看，香港平均每年每個家庭消費6000港元，假設按10000元人民幣計算，會帶來每年300億到400億的收入。

分時度假這種產(chǎn)品目前市場度還不是很高。

旅游主題社區(qū)

在房地產(chǎn)競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建筑面積就達80萬平方米的旅游地產(chǎn)大盤。該項目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預計達20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內容和模式近似于美國的迪斯尼樂園，初步預計將于2005年11月開園。投資方為深圳華僑城集團，開發(fā)商是北京世紀華僑城實業(yè)公司。

有業(yè)內人士預測，該項目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀東方城、紫南家園這兩個供應量近百萬平方米的大盤形成三足鼎立之勢。而其開發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開發(fā)了世界之窗和民俗文化村項目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，此次將這一模式移植來京，有望對北京市場帶來新沖擊。

據(jù)該項目代理公司中原物業(yè)顧問策劃部負責人透露，該項目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費了近一年半的時間進行整個社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開始破土動工。但因為冬季不宜植樹等客觀原因，主題公園直到今年3月才進入實戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。

另據(jù)介紹，該項目的配套住宅建筑面積達80萬平方米，將分為多期開發(fā)，定位為中高檔住宅，現(xiàn)已進入開發(fā)準備階段。但近期尚不準備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關消息稱，這可能與其將打算以準現(xiàn)房形式銷售有關。按行情，若計劃買準現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時過早。

度假村1997年，中坤投資集團開始對安徽省黃山市黟縣進行整體旅游開發(fā)，下轄的黃山京黟旅游開發(fā)有限公司擁有綜合型現(xiàn)代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關麓村等國內外著名古村落風景區(qū)。其中宏村的水系設計更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內涵交相輝映，享有“中國明清博物館”之美譽。2000年11月，宏村被聯(lián)合國教科文組織列入了“世界文化遺產(chǎn)名錄”。

近期，中坤投資集團又開始著手開發(fā)位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村項目，該項目擁有山水面積近5000畝，風光秀美異常，譽為“人間仙境”。奇墅湖國際旅游度假村將建設徽派村落式別墅面積10萬平方米，四星級賓館一座，并經(jīng)安徽省政府批準，在景區(qū)內捐資恢復重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴，正在中國佛教協(xié)會領導和支持下進行設計、施工，度假村總計投資5億元，2005年內建成。

2003年中坤集團又開始向中國的大西北新疆拓展，將在5年內一期投入5億元，整體促進以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風光旅游、國際登山、探險及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動整體經(jīng)濟發(fā)展。并計劃先期設計建設2至3座3星或4星級的旅游賓館，建設國際一流的登山探險營地，投資組建大型旅游車隊，拍攝制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩在內的文化宣傳作品，制定面向國際及國內大中城市的特色旅游計劃。大連萬達也要在昆明滇池風景區(qū)開發(fā)大型的旅游度假項目，總投資高達30多億元人民幣。萬達將該項目暫定名為“滇池衛(wèi)城”，該項目的推進，將全面完成國務院對度假區(qū)批復的九大功能建設，即：一座大型游樂園、湖濱高爾夫球場、一座園林五星級酒店、英式馬術俱樂部、旅游風情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等；社區(qū)配套包括中小學、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心。項目集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產(chǎn)權式酒店、別墅等為一體，是一座按照國際標準建設的大型綜合度假休閑社區(qū)。

產(chǎn)權式酒店

產(chǎn)權式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風險相對較小的產(chǎn)權式酒店有望成為中產(chǎn)階層的首選。對于投資回報率來說，其實就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報率并降低投資風險。而出租率直接與物業(yè)的地段、稀缺性以及品質相關，因此地段好，有特色的產(chǎn)權式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)

旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產(chǎn)權酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關注；產(chǎn)權酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時期；與商業(yè)地產(chǎn)結合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、shopping mall 等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)——這種將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結合的旅游地產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)，并逐漸走向流行。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院提出要從旅游的視角看房地產(chǎn)。認真思考旅游與房地產(chǎn)之間的結合，能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)的提升。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

景觀設計：景觀是旅游的基礎資源，我國的景觀評價、景觀設計已經(jīng)具備非常成熟的專

業(yè)技術。而房地產(chǎn)對環(huán)境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術，將形成新的提升。

主題定位：旅游項目設計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項目能夠借鑒的內容。

游憩方式設計：游憩方式設計中的很多理念與技術，在旅游開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)中是通用的。比如，情景設計、體驗設計、娛樂化設計等，對房地產(chǎn)開發(fā)有實際的借鑒價值；居住、辦公等房產(chǎn)的過程化設計，休閑空間與功能設計，景觀與觀賞方式設計，對旅游開發(fā)有借鑒價值。通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時間、提升消費水平等游憩方式設計和分析方法，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是別具意義。

國內的發(fā)展空間

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國際地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內便售出產(chǎn)權客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經(jīng)營與酒店經(jīng)營者分享利潤，實現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開發(fā)例子在國正越來越多，其發(fā)展的空間也是越來越大。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發(fā)的旅游房地產(chǎn)項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商。

旅游地產(chǎn)成為市場新寵

2011年，隨著國家嚴酷新政對高房價的大力打壓，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導向性和資源稀缺性優(yōu)勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

旅游地產(chǎn)升值潛力巨大

隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢即在于其對自然的占有。

旅游地產(chǎn)的核心

旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來越需要通過旅游、休閑以及自己的私屬空間來提升生活品質，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項目將成為地產(chǎn)界新的開發(fā)目標。由美國JMP高爾夫設計集團Mark Hollinger大師主創(chuàng)設計的輝煌27洞國際高爾夫球場，以及世界一線星級度假酒店、御水溫泉SPA、國際會議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是 京城有名的旅游地產(chǎn)。該項目位于北京西北部延慶張山營鎮(zhèn)西部，背依松山美景，俯瞰官廳水庫，總占地面積約5000畝，綠水青山環(huán)抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。

隨著國家對旅游產(chǎn)業(yè)的支柱型戰(zhàn)略定位，政府加快高速公路等市政基礎設施建設，旅游地產(chǎn)度假區(qū)項目，對具備經(jīng)濟實力、注重生活品質的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產(chǎn)品，又是保值增值抗通脹的優(yōu)秀投資選擇。

第五篇：旅游地產(chǎn)項目設計初探

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旅游地產(chǎn)項目設計初探

旅游地產(chǎn)項目設計初探

摘要：隨著國民生活水平的提高，人們對旅游、休閑、私密的生活方式的需求越來越大，對健康環(huán)保、綠色生態(tài)的生活品質的要求也越來越高。在目前房地產(chǎn)政策調控之下，集旅游、文化、休閑為一體的旅游地產(chǎn)項目以其自然資源優(yōu)勢和旅游政策優(yōu)勢逐步成為地產(chǎn)商新的開發(fā)目標。旅游地產(chǎn)利用廣泛的旅游資源，融入相應的地產(chǎn)元素，整合度假、生活、運動、休閑娛樂等方面，從而創(chuàng)造優(yōu)美怡人的居住環(huán)境，提升地產(chǎn)價值。這種新興的地產(chǎn)模式，已經(jīng)在全國多個城市實踐并取得了成功。經(jīng)過參加多個旅游地產(chǎn)項目的實際操作和各地項目的實地考察，特以萬科?三亞“湖心島”項目為例對城市旅游地產(chǎn)項目的具體規(guī)劃設計進行初步探討，以求摸索出適應不同開發(fā)條件的旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃設計的思路和方法。

關鍵詞：旅游地產(chǎn)、規(guī)劃設計、生態(tài)、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high.In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals.Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value.This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success.After more than

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in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, “l(fā)ake” project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號： S757 文獻標識碼： A 文章編號：

項目背景

三亞城市總體規(guī)劃對開發(fā)該片區(qū)的整體訴求

萬科?三亞“湖心島”項目所屬的片區(qū)為南新農場管轄范圍，在三亞原城市總體規(guī)劃中為非建設用地。由于近年三亞城市快速發(fā)展，規(guī)劃區(qū)內用地大部分已對外出售，并擁有開發(fā)意向方案。為科學合理地引導規(guī)劃片區(qū)的開發(fā)，經(jīng)政府批復該片區(qū)進行了控制性詳細規(guī)劃的編制。2011年3月，修編后的控規(guī)經(jīng)市政府批準正式實施。

規(guī)劃片區(qū)處于三亞市門戶地段，片區(qū)內山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務是該片區(qū)的主導功能?？匾?guī)中該片區(qū)功能定位為：以風情特色旅游為先導，集旅游休閑、康體養(yǎng)生、生態(tài)居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區(qū)。

項目用地區(qū)位示意項目所在片區(qū)控規(guī)示意

項目概況

場地概況

萬科?三亞“湖心島”項目用地位于迎賓中路段控規(guī)用地

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東南角，離三亞交通樞紐田獨轉盤約3公里。項目地塊南側、西側臨山，北側靠湖（小型水庫），東側為住宅用地；區(qū)域內擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區(qū)域外有規(guī)劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質

項目總用地面積436120平米（土地證范圍），計容總建筑面積約319505.8平米。其中三個地塊為可建設用地，B-06-04為商業(yè)用地，可建設商業(yè)及酒店；B-05-03為商住用地，可建設住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設足球訓練基地；其余部分為非建設用地。另外，項目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運動公園用地使用，共約550畝。非建設用地和租用地可配套成園林景觀、運動、休閑、游憩設施等。

用地規(guī)劃條件示意

甲方訴求

在規(guī)劃設計之初甲方提供給我方的關于該地塊開發(fā)設計的關鍵詞是：運動會所、足球基地、公路自行車賽道、復健中心、水上樂園、多功能運動場。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結合優(yōu)美的自然環(huán)境，建設以體育運動為主題的公園。體育運動以自行車運動和足球訓練為主，其中自行車運動根植于萬科的企業(yè)文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運動的體驗、訓練、比賽等內容，不僅服務于在此旅游居住的人，還能服務于萬科內部的自行車活動；足球訓練基地定位為服務全國足球隊的訓練基地以及國內企業(yè)內部足球運動的活動中心。在此基礎上合理配備運動會所、復健中心、水上樂園、多功能運動場等于體育運動相關的服務設施。

場地條件

土地證范圍內基地大部分區(qū)域較平坦，南側為緩坡地，坡度約8%。場地標高為10.8至35.0，高差約24.2M?；噩F(xiàn)狀主要為未利用地，現(xiàn)狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成?；貎炔坑腥齻€水

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塘，水質良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節(jié)影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優(yōu)美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據(jù)分析場地正面要素：南面山體、北側水庫及對面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規(guī)的綠廊通過；負面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對空間布局有一定的影響；場地內部有三個大的水塘，集中與商業(yè)地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場地條件條件示意

規(guī)劃設計

規(guī)劃思路

通過對場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規(guī)劃思路：首先要形成一個強有力的空間中心，聯(lián)系周邊的居住、商業(yè)、教育地塊，進而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動能夠圍繞這個多功能的中心展開。其次，加強軸線的聯(lián)系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯(lián)場地的各個部分，使其項目用地內的各個功能成為有機的整體。

概括來講，本項目規(guī)劃結構可歸納為：“一心、一環(huán)、三軸線”。

“一心”是指一個“空間中心”。

從項目規(guī)劃開始，我們就強調創(chuàng)造一個強有力的核心來聯(lián)系和控制周邊不同功能地塊之間的關系，使區(qū)域內人的生活都能夠圍繞這個中心展開。

該項目主要的任務是三個地塊（分別是商業(yè)、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運動公園的規(guī)劃設計，從空間和實際的利用上來說并沒有一定的關聯(lián)性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地內的活動來說，沒有把各種類型的景觀和活動整合成完整的序列。

規(guī)劃中通過利用控規(guī)中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業(yè)、居住、公園有效的統(tǒng)一在一起，形成人通往各個功能區(qū)域的空間場所和意向節(jié)點，同時該中心還承擔廣場的景觀、人的休閑、運動、娛樂、表演及日?；顒拥裙δ埽哂蟹浅７e極的意義。

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空間中心統(tǒng)領全局，是整個方案的靈魂。

“一環(huán)”是指一個“自行車賽道環(huán)線”。

根據(jù)項目主題，我們利用自行車賽道形成環(huán)線，串聯(lián)場地內部的綠地系統(tǒng)，使公園成為一個有機的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運動及休閑活動串聯(lián)起來，強調運動公園的項目定位。

“三軸線”是指通過場地的規(guī)劃條件、自然地理條件及生態(tài)景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態(tài)軸

根據(jù)控規(guī)廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯(lián)通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個園區(qū)運動休閑的軸線，休憩、運動、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個軸線具有生態(tài)的含義――它以廣場為中心打通了山和湖的關系，統(tǒng)領了場地內部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項目用地整體的生態(tài)景觀要素結合商?。˙-05-03）及商業(yè)（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業(yè)――無邊泳池――內湖――高園水庫公園綠地為節(jié)奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場等要素均按此節(jié)奏展開，與人的生活聯(lián)系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個軸線同時具有人文的含義――它順應自然、強化景觀要素，控制了景觀的節(jié)奏，為場地中活動的人提供鮮明的指引，利于人文活動的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態(tài)廊道和體現(xiàn)自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯(lián)系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達商業(yè)用地和公園綠地。居民日常的休閑活動都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強有力的控制線，是整個方案的功能布

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局和空間控制的骨架。

規(guī)劃設計思路示意

功能布局

項目主要用地可以分為商業(yè)用地、商住用地、教育科研用地及規(guī)劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式。總體上可以分為商業(yè)、居住、教育及公園四大功能用地。

商業(yè)功能用地位于迎賓路進入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當突出，是對外形象展示的焦點。該地塊主要布置為酒店和服務性商業(yè)，是公共活動的中心，具有較高的商業(yè)價值。

居住功能用地位于商業(yè)南面，自然條件優(yōu)良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質度假型住宅產(chǎn)品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個國際標準的足球場、康體設施及宿舍，是具有一定規(guī)模的足球訓練中心，可以成為三亞的足球培訓基地，可以承接企業(yè)足球隊的訓練，可以承接國家級以上足球隊的訓練。

公園功能用地包圍以上三個功能用地，定位為體育運動休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環(huán)繞整個項目用地范圍，室外籃球場、網(wǎng)球場、拓展訓練場，水上娛樂、休閑、健身等設施分布在公園內部。綜合性的運動項目體現(xiàn)公園的運動主題。

場地設計

空間組織

在空間組織上我們從地標、節(jié)點、界面、區(qū)域的角度出發(fā)，讓整體的空間形象就有標志性、可識別性。

地標：以酒店群體建筑及其環(huán)境形成區(qū)域地標，建立區(qū)域形象。

節(jié)點： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節(jié)點及公共活動節(jié)點。

界面：整合上述商業(yè)和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分

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公共和私密的空間。

區(qū)域：各個地塊內部空間形成屬性明確的區(qū)域。其中住宅小區(qū)通過生態(tài)軸、景觀軸、休閑軸與外圍公建相聯(lián)系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、園林景觀組織由外而內、由內而外的分析景觀資源，發(fā)掘場地特質。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標志性建筑景觀。

內部庭院景觀：在各居住組團內部形成大庭院景觀。

總體景觀節(jié)奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內湖――外湖（水庫）。

規(guī)劃設計總平面圖

生態(tài)化處理方式

場地地形的處理。我們采用因地適宜的設計手法，盡量不對規(guī)劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環(huán)境肌理，為游客及居住者創(chuàng)造多元化的自然的體驗。

水的利用。設置雨水收集回用系統(tǒng)，收集屋面、地面雨水進行回用。由于本項目現(xiàn)有水體面積較大，可結合進行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經(jīng)室外管網(wǎng)收集，通過棄流井對初期雨水棄流后，收集儲存于室外水庫、魚塘等處，經(jīng)簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統(tǒng)補充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項目生活熱水全部采用太陽能熱水系統(tǒng)。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統(tǒng)供給，提高能源的利用率，減少對環(huán)境污染，降低用電量。

六、旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃設計思考

（1）宏觀定位決定開發(fā)走向

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開發(fā)商所站的角度和立場決定項目的高度。萬科從市場的角度出發(fā)對項目主題、客源市場、戶型產(chǎn)品等方面進行了詳細的論證分析，使得該旅游地產(chǎn)項目以體育運動休閑為主題，以居住、度假、療養(yǎng)等人群為市場，提供多樣的戶型產(chǎn)品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎上提供完善的服務配套，形成高品質的主題式運動休閑公園。

（2）項目策劃突出主題思路

各類項目的組織開展是主題內容突出的必要條件。在該項目當中，萬科以自己的企業(yè)文化為出發(fā)點，突出自行車運動，提倡健康、環(huán)保的生活方式。以自行車道貫穿整個項目為亮點，打造運動主題，另外結合足球運動、水上運動等項目，將項目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規(guī)劃設計理清功能關系

規(guī)劃設計是從甲方的訴求、場地的實際情況出發(fā)，宏觀上處理好自然環(huán)境和不同功能分區(qū)之間的關系，微觀上處理好建筑與場地內部要素之間的關系以及建筑內部的組織關系。在該項目中，通過合理的規(guī)劃設計做到商業(yè)、酒店、居住分區(qū)明確，交通聯(lián)系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達到步移景異的效果。

（4）生態(tài)理念營造自然氛圍

生態(tài)理念貫穿規(guī)劃設計的全過程。在該項目的設計過程中，在場地設計、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運用、植物選擇等方面都始終堅持著生態(tài)理念。從這些方面出發(fā)，體現(xiàn)出人與自然的完美融合，創(chuàng)造出生態(tài)和諧的人居環(huán)境。

規(guī)劃效果圖示意規(guī)劃效果圖示意

參考文獻：

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