第一篇：關(guān)于商業(yè)模式

關(guān)于商業(yè)模式

一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)模式不是設(shè)計(jì)出來的。憑空想象是無法設(shè)計(jì)出來的。即使設(shè)計(jì)出來，看起來很美，到了實(shí)際的運(yùn)用中問題百出。最終又打回原點(diǎn)。

一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)模式是在市場中“發(fā)現(xiàn)”出來了的。他解決了市場需求的突出矛盾，因而備受消費(fèi)市場的熱捧和消費(fèi)；

市場的主題是消費(fèi)群，需要我們研究和分析消費(fèi)群；很多企業(yè)把市場看做成競爭對手，整天研究競爭對手，這是走向誤區(qū)。

消費(fèi)群又分為“成熟消費(fèi)群”和“潛在消費(fèi)群”。

消費(fèi)的行為特征分為“狀態(tài)”和“趨向”。也就是我們常說的“靜態(tài)”和“動態(tài)”。

也就是進(jìn)行成熟消費(fèi)群的動、靜態(tài)分析，和潛在消費(fèi)群的動、靜態(tài)分析；

最終取出“量化”和“變化”的兩組內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)；

我們要在消費(fèi)者的需求特征上找到共性特征進(jìn)行項(xiàng)目的商業(yè)模式創(chuàng)新。也就是進(jìn)行市場突圍。讓項(xiàng)目最終能在市場中落地；

在這樣的消費(fèi)市場研究中，我們不僅找到了目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)也誕生了針對該消費(fèi)群體的市場推廣模式，以及相應(yīng)的營銷策略模式。這些內(nèi)容是一脈相承的。相繼逐一展現(xiàn)。

也就是：項(xiàng)目的主題誕生----市場推廣策略-----營銷模式策略；建立了科學(xué)的商業(yè)模式運(yùn)作思路。這其中還包括團(tuán)隊(duì)組建特征。這些重要元素在項(xiàng)目的運(yùn)作中缺一不可。

我們目前在想象中揣測商業(yè)模式，憑借拍腦袋或者開會討論的方式均是“隔山打牛”的運(yùn)作方式。極為抽象和空洞。思維邏輯只是處于橫向的發(fā)散碰撞，并沒能進(jìn)行到縱向的深入研討。

模式顯得粗糙而不精準(zhǔn)。這樣探討出來的所謂商業(yè)模式不用則罷，一旦使用則后患無窮。必然又會打回原點(diǎn)，這是必然的結(jié)局；

為了讓項(xiàng)目在市場運(yùn)營中少走彎路，乃至不走彎路，唯一的路徑就是進(jìn)行市場研究，從而進(jìn)一步的展開模式創(chuàng)新和科學(xué)論證；

我們的合作也是從市場研究體系中進(jìn)入。任何一個(gè)專家在新的項(xiàng)目面前都是學(xué)生。唯一的優(yōu)勢在于專家具有豐富的市場閱歷，懂得規(guī)律和方式論。在分析和研究市場方面運(yùn)用了科學(xué)的、健康的思維工具和原理，以及具有較為準(zhǔn)確的判斷能力和預(yù)見性。

營銷（Marketing）

什么是營銷

營銷(臺灣稱為：行銷）是關(guān)于企業(yè)如何發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造和交付價(jià)值以滿足一定目標(biāo)市場的需求，同時(shí)獲取利潤的學(xué)科。營銷學(xué)用來辨識未被滿足的需要，定義、量度目標(biāo)市場的規(guī)模和利潤潛力，找到最適合企業(yè)進(jìn)入的市場細(xì)分和適合該細(xì)分的市場供給品。

營銷經(jīng)常由企業(yè)組織中的一個(gè)部門專門負(fù)責(zé)，這樣其實(shí)有利有弊。利在：便于集中受過營銷訓(xùn)練的群體專門從事營銷工作；弊在：營銷不應(yīng)該僅限于企業(yè)的一個(gè)部門來進(jìn)行，而應(yīng)該在企業(yè)所有活動中體現(xiàn)出來。

根據(jù)杰羅姆·麥卡錫在《基礎(chǔ)營銷學(xué)》下的定義：營銷是指某一組織為滿足顧客而從事的一系列活動。

營銷學(xué)中的主要概念

包括市場細(xì)分（segmentation）、目標(biāo)市場選擇(targeting)、定位(positioning)、需要(needs)、欲求(wants)、需求(demand)、市場供給品(offerings)、品牌(brands)、價(jià)值和滿足(value and satisfaction)、交換(exchange)、交易(transaction)、關(guān)系和網(wǎng)絡(luò)(relationships and networks)、營銷渠道(marketing channel)、供應(yīng)鏈(supply chain)、競爭(competition)、營銷環(huán)境(marketing environment)和營銷策劃/方案(marketing programs)。這些術(shù)語構(gòu)成了營銷職業(yè)的詞匯庫。

營銷的主要過程

營銷的主要過程有：

（1）機(jī)會的辨識（opportunity identification）；

（2）新產(chǎn)品開發(fā)（new product development）；

（3）對客戶的吸引(customer attraction)；

（4）保留客戶，培養(yǎng)忠誠(customer retention and loyalty building)；

（5）訂單執(zhí)行（order fulfillment）。

這些流程都能夠處理得好的話，營銷通常都是成功的。如果哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題的話，企業(yè)就會面臨生存危機(jī)。

營銷的終極使命：追求利潤最大化

營銷已經(jīng)是一個(gè)如此耳熟能詳?shù)脑~匯，或者說任何一個(gè)稍具規(guī)模的企業(yè)都會有這樣一個(gè)部門或者專門的隊(duì)伍。然而營銷到底是什么？營銷對于一個(gè)企業(yè)的意義何在？我們?nèi)绾慰创隣I銷在整個(gè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的位置？

在網(wǎng)上流傳的一個(gè)關(guān)于“中國十大最爛專業(yè)”的帖子中，市場營銷赫然在列。畢業(yè)生很難找工作顯然是其最大的理由。市場營銷，一方面極受企業(yè)重視，幾乎被所有老板列為企業(yè)最核心的部門；另一方面，該領(lǐng)域里的所謂專業(yè)人才們卻茫然找不到自己的位置，被社會和

各種各樣的正式與非正式組織邊緣化。套用營銷里面最為熱門的術(shù)語，就是營銷人員們，包括營銷本身，都存在“定位”不清晰的問題。

這個(gè)問題在房地產(chǎn)行業(yè)里肯定是同樣顯著的。我們每天都在忙忙碌碌地看地、做經(jīng)濟(jì)測算，考察市場、研究建筑和戶型，包裝推廣以及銷售，也許這些都?xì)w屬營銷部門，也許被切分成環(huán)節(jié)，營銷只是其中一部分，但我們大多數(shù)的營銷人員，以及率領(lǐng)營銷人員的主管以及指揮他們的老板和總經(jīng)理們真的未必有一個(gè)清晰的概念：

營銷的范疇是什么？

我們用什么指標(biāo)來考核營銷決策的正確性？

如何考核營銷團(tuán)隊(duì)工作的績效？

對于營銷來說，有沒有這樣一種可能，抓住其中一個(gè)要害就抓住了工作的全部？由此進(jìn)一步引申出，營銷隊(duì)伍應(yīng)該如何組建？配備哪些方面的特長人才？

營銷人員應(yīng)該具備哪些方面的專業(yè)知識？

營銷人員以什么樣的心態(tài)和方式與其他部門合作？

這些問題將有無數(shù)種答案。在沒有解決核心問題之前。

因此我們必須先解決核心問題——營銷為什么存在？

營銷絕不只是銷售。

最早的市場營銷教科書教育我們說，當(dāng)前的營銷觀已經(jīng)從“以生產(chǎn)為導(dǎo)向”歷經(jīng)“以銷售為導(dǎo)向”、“以市場為導(dǎo)向”達(dá)到“以顧客為導(dǎo)向”的階段。在很多行業(yè)里是這樣，然而在這個(gè)行業(yè)，在不少人仍然認(rèn)為價(jià)格控制是核心環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)行業(yè)里，在策劃和銷售經(jīng)理以假排號和炒房為唯一手段的大環(huán)境下，仍然有必要重新正一正營銷與銷售之間的名。

第二篇：商業(yè)模式

（一）生產(chǎn)模式

公司實(shí)行訂單式生產(chǎn)，其中機(jī)械事業(yè)部模式為：業(yè)務(wù)部門根據(jù)客戶需求進(jìn)行報(bào)價(jià)，價(jià)格確認(rèn)后獲得訂單，業(yè)務(wù)部門組織訂單評審，包括質(zhì)量、交期等滿足客戶需求后回復(fù)確認(rèn)，業(yè)務(wù)部門生成生產(chǎn)指令下發(fā)技術(shù)、生產(chǎn)、質(zhì)量、關(guān)務(wù)等相關(guān)部門，并在ERP中建檔，技術(shù)部門根據(jù)生產(chǎn)指令、產(chǎn)品需求編制工藝圖紙，采購部門負(fù)責(zé)相關(guān)材料、生產(chǎn)輔件采購，業(yè)務(wù)部計(jì)劃組負(fù)責(zé)生產(chǎn)計(jì)劃的制訂，生產(chǎn)部門根據(jù)生產(chǎn)計(jì)劃落實(shí)生產(chǎn)任務(wù)至各生產(chǎn)班組班長，班長將日生產(chǎn)計(jì)劃分配至班組操作工，相關(guān)領(lǐng)物料人員提早進(jìn)行備料，然后經(jīng)過普車、深孔、數(shù)車、加工中心、表面處理、檢測、清洗、包裝、入庫存等流程，其中如涉及外協(xié)由業(yè)務(wù)部外協(xié)組安排外協(xié)生產(chǎn)，最后將生產(chǎn)成品發(fā)貨至客戶；自動化事業(yè)部模式為：根據(jù)客戶需求，確定技術(shù)方案并報(bào)價(jià)，客戶確認(rèn)后與公司簽署采購合同，業(yè)務(wù)部生成生產(chǎn)指令，業(yè)務(wù)部采購組負(fù)責(zé)設(shè)備配件、附件采購，技術(shù)負(fù)責(zé)技術(shù)方案及圖紙編制，定稿歸檔后下發(fā)生產(chǎn)部生成，主要流程為裝配、調(diào)試、測試、包裝入庫存等流程，其中如涉及外協(xié)由業(yè)務(wù)部外協(xié)組安排外協(xié)加工，最后將生產(chǎn)成品發(fā)貨至客戶。

（二）采購模式

公司采購，主要根據(jù)計(jì)劃部門下發(fā)的生產(chǎn)指令實(shí)施采購。公司原材料及輔料由業(yè)務(wù)部采購組采購，機(jī)械事業(yè)部采購主要包括各種鋼材、刀具、刃具、油品等，自動化事業(yè)部采購主要包括電氣部分與機(jī)械部分，為了避免庫存占用資金，公司原材料基本依據(jù)生產(chǎn)指令要求采購，常規(guī)輔料會留有部分庫存。

（三）銷售模式

公司的銷售工作由各事業(yè)部業(yè)務(wù)各自負(fù)責(zé)，基本為直接銷售，直接與客戶建立穩(wěn)定的合作關(guān)系。主要通過行業(yè)展會、電話聯(lián)絡(luò)、客戶合作、客戶介紹以及大部份客戶根據(jù)品牌效應(yīng)自找上門交流等方式了解潛在客戶的需求，技術(shù)中心跟據(jù)客戶需求設(shè)計(jì)初步方案，協(xié)助業(yè)務(wù)部與客戶進(jìn)行技術(shù)溝通。初步方案得到客戶認(rèn)可后業(yè)務(wù)部進(jìn)行方案報(bào)價(jià)、議價(jià)、簽訂銷售合同及技術(shù)協(xié)議。

公司以滿足客戶需求為導(dǎo)向，為客戶提供高技術(shù)含量的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)，通過產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)建公司品牌，維護(hù)和擴(kuò)大老客戶銷售，并發(fā)展新客戶。目前公司的董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及銷售人員會不定期拜訪客戶、參加行業(yè)內(nèi)活動及交流，收集最新市場信息，不斷增強(qiáng)公司的市場拓展能力，促進(jìn)銷售。

（四）研發(fā)模式

公司的研發(fā)主要以自主研發(fā)為主，同國內(nèi)知名大客戶、大專院校及重要設(shè)備供應(yīng)商合作研發(fā)為輔。公司下設(shè)研發(fā)中心，負(fù)責(zé)現(xiàn)有完井工具、視覺產(chǎn)品、沖壓產(chǎn)品及非標(biāo)自動化流水線等的優(yōu)化完善建立，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品的未來發(fā)展趨勢做前期市場調(diào)研、研發(fā)初期準(zhǔn)備等工作。公司技術(shù)中心在進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)時(shí)，首先會深入了解客戶需求，然后制定研發(fā)方案進(jìn)行技術(shù)開發(fā)設(shè)計(jì)。同時(shí)公司會根據(jù)市場趨勢及客戶的潛在需求，進(jìn)行延伸產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)。

第三篇：商業(yè)模式學(xué)習(xí)心得

心得

通過老師的講解，使我朦朧的懂得了商業(yè)模式是是什么，是干什么用的，他的地位，以及他在具體商業(yè)活動中的不可替代的作用。通過課堂上李老師的講解，我首先明白了商業(yè)模式是確定一個(gè)企業(yè)主要干什么，他們怎么干，以及用何種有效的商業(yè)模式來創(chuàng)新企業(yè)，使得企業(yè)在激烈的商業(yè)競爭中始終立于不敗之地。

接下來我就老師在課堂上的一些知識以及通過自己在網(wǎng)上搜集的一些資料談一下自己的理解。首先我查找的第一個(gè)企業(yè)是，世紀(jì)佳緣。在剛開始的時(shí)候世紀(jì)佳緣的營銷理念是將自己的企業(yè)營銷模式放在通過提供網(wǎng)站平臺，這一舉措雖然在剛開始時(shí)吸引了很多人來觀摩，而且通過這一平臺獲得了網(wǎng)站的訪問量，但是隨著規(guī)模的不斷提升，越來越多的人通過這一平臺不斷地獲得了利益，但是僅僅是通過這一平臺來獲利，更不能通過促成的這些情侶來達(dá)到獲利的目的，作為企業(yè)的總裁，這時(shí)提出了一個(gè)更加新穎的理念，即通過收費(fèi)的方式來使得企業(yè)獲取更大的利潤空間，但是在實(shí)施這一舉措的過程中也有很大的風(fēng)險(xiǎn)相伴。

第二個(gè)就是網(wǎng)易了，網(wǎng)易從剛開始的一個(gè)二三百人的電子公告反掌成為網(wǎng)絡(luò)巨頭，其中他的一些新穎的方式即從用戶的角度為出發(fā)點(diǎn)，利用創(chuàng)新、能感動受眾的形象表達(dá)出網(wǎng)易自身的品牌特點(diǎn)；透過清楚、有力、極具沖擊力的信息體現(xiàn)出網(wǎng)易品牌是主張敏銳、樂觀、創(chuàng)造力、想象力、打破常規(guī)、個(gè)性化快樂的形象。對于中餐的一些商業(yè)模式我覺得主要是從一下幾方面做了創(chuàng)新用戶的角度為出發(fā)做的一些創(chuàng)新。以標(biāo)準(zhǔn)化吸引風(fēng)險(xiǎn)資本，做單店就做快餐，做大單店不如做多門店。接下來我就沃爾瑪?shù)囊恍┥虡I(yè)模式做了一些分析首先表面上看起來，沃爾瑪成功的理由就是“便宜”，就是“天天低價(jià)”?？晌譅柆敒槭裁茨苁冀K“便宜”、始終“天天低價(jià)”呢？或者說沃爾瑪為什么能把“天天低價(jià)”持續(xù)下去呢？

首先，從自身經(jīng)營來說，沃爾瑪處處都精打細(xì)算，力求降低經(jīng)營成本：商場沒有專門的辦公室，辦公室同時(shí)又是倉庫，經(jīng)理們經(jīng)常站著開會，所有的文件紙兩面都用。因?yàn)樗麄冎溃虡I(yè)本身并不創(chuàng)造價(jià)值，商業(yè)中的一切花費(fèi)，最終都要由消費(fèi)者買單。其次，通過與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，加強(qiáng)深度合作，沃爾瑪在物流配送、庫存控制和信息共享等多方面展開合作。通過共享電子信息，使得供應(yīng)商既能夠快速響應(yīng)顧客的需求，又能夠快速響應(yīng)沃爾瑪?shù)挠唵涡枨?。沃爾瑪在全球共?0多個(gè)分銷中心，由分銷中心把商品送往3000個(gè)分店。沃爾瑪?shù)拿恳患疑痰?，林林總總?萬種商品，從在計(jì)算機(jī)上開始下訂單，到貨物上架，耗時(shí)不超過48小時(shí)。通過出色的物流配送系統(tǒng)和有組織的客戶需求分析等管理，沃爾瑪能夠更大限度地讓利于顧客。例如，1987年沃爾瑪與其最大的供應(yīng)商寶潔（P&G）公司進(jìn)行深度合作。經(jīng)過數(shù)年的緊密協(xié)作，使得雙方都大為收益，一方面沃爾瑪實(shí)現(xiàn)了減少庫存、高出貨率以及寶潔（P&G）提供的靈活的、適銷的產(chǎn)品計(jì)劃支持，獲得了強(qiáng)有力的供應(yīng)商；另一方面寶潔（P&G）實(shí)現(xiàn)了高存貨周轉(zhuǎn)率、低退貨率，降低了貨物損耗等，并逐步形成了現(xiàn)代化的生產(chǎn)和分銷體系?？梢?，沃爾瑪“天天低價(jià)”的能力來源于沃爾瑪及其供應(yīng)商們的共同努力。最后就如家的商業(yè)模式面向的群體做了一些調(diào)查，首先如家抓住了和經(jīng)濟(jì)型酒店的需求?；谶@一基本認(rèn)識，如家在酒店的布局和選址上下了一番功夫?！澳壳鞍l(fā)展比較快的是一些二線城市、省會城市和GDP發(fā)展較快的城市?！眳钦f。2006年如家發(fā)展比較快的城市有天津、沈陽、青島、成都和重慶。“所有的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)都是希望在這些城市增加酒店數(shù)。從而擴(kuò)大了自己的市場份額，贏得了更多的消費(fèi)者。

第四篇：體驗(yàn)式商業(yè)模式

隨著近幾年房地產(chǎn)政策調(diào)控的緊縮，社會資源和投資熱錢涌向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)可謂遍地開花，但也折射出了商業(yè)地產(chǎn)的“同質(zhì)化”競爭程度?！绑w驗(yàn)式商業(yè)”已成為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)髦熱詞，似乎與其沾邊，便能立刻提升項(xiàng)目的檔次，與傳統(tǒng)商場形成差異。用“體驗(yàn)式商業(yè)”應(yīng)對市場“同質(zhì)化”成為商場上其中一個(gè)大趨勢。

現(xiàn)在定義的所謂“體驗(yàn)式商業(yè)”，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費(fèi)者的參與、體驗(yàn)和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高的商業(yè)形式。

一、2013年體驗(yàn)式商業(yè)模式受關(guān)注

時(shí)下，我們經(jīng)常會在商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的報(bào)道和消息里聽到“體驗(yàn)式”這個(gè)詞?！绑w驗(yàn)式”的產(chǎn)生，是源于商業(yè)零售行業(yè)的不斷發(fā)展升級，以及消費(fèi)者對于購物場所的要求日趨多元化。越來越多的消費(fèi)者已經(jīng)不能滿足于僅僅在商場購物，而是呈現(xiàn)出休閑、運(yùn)動、娛樂、就餐、培訓(xùn)等多方面的消費(fèi)訴求，同時(shí)，消費(fèi)者對于購物環(huán)境的要求也越來越高。

1.實(shí)體商業(yè)“被迫”向體驗(yàn)式商業(yè)轉(zhuǎn)型

2013年1月24日，中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會、中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心值中購聯(lián)2013新春聯(lián)誼會之際，發(fā)布了2013年中國商業(yè)房產(chǎn)十大關(guān)注熱點(diǎn)。在會上，關(guān)注電商發(fā)展對購物中心等實(shí)體商業(yè)的優(yōu)化和改良的影響這一熱點(diǎn)，受到多家購物中心的重視。

如今面對電商的壓力，包括購物中心在內(nèi)的眾多實(shí)體商業(yè)向體驗(yàn)式商業(yè)轉(zhuǎn)型，成為緊迫的現(xiàn)實(shí)，在消費(fèi)者還不會輕易為體驗(yàn)式商業(yè)埋單的背景下，對尚處在概念化的體驗(yàn)式商業(yè)提出現(xiàn)實(shí)要求，有利于對實(shí)體商業(yè)盈利模式的優(yōu)化和改良。

2.體驗(yàn)式消費(fèi)成為商業(yè)地產(chǎn)營銷新模式

以一線城市的北京為例，北京購物中心體驗(yàn)式消費(fèi)功能日益凸顯，兒童教育、咖啡、甜品、餐飲類品牌快速擴(kuò)張，也成為新購物中心的主力業(yè)態(tài)。

由于購物中心體驗(yàn)式消費(fèi)功能日益突出，2012年餐飲和娛樂對購物中心物業(yè)的吸納比例顯著上升?？Х群吞鹌愤B鎖品牌在第四季度積極擴(kuò)張，星巴克、Costa、太平洋咖啡、Godiva巧克力、許留山等均有拓展新店。

此外，氣味圖書館、順電、蘋果和PageOne等各種類型的家居電子用品品牌，也占據(jù)了購物中心更多的商鋪空間，并起到提升購物中心顧客購物氛圍和趣味的作用。

在天津2010年已經(jīng)出現(xiàn)了情景體驗(yàn)式消費(fèi)街區(qū)，這算是最早的體驗(yàn)式消費(fèi)。情景體驗(yàn)式消費(fèi)街區(qū)概念是新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式，隨著信息時(shí)代的變遷帶來體驗(yàn) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)空間經(jīng)歷了百貨商店、超級市場、連鎖店、Shopping mall(大型購物中心)的興衰更迭之后，正日益強(qiáng)勁地朝著情景式體驗(yàn)消費(fèi)的方向發(fā)展。商家通過對其商業(yè)現(xiàn)場環(huán)境和氛圍的營造，使消費(fèi)者在消費(fèi)購物的同時(shí) 享受全方位的“情感體驗(yàn)”式的消費(fèi)過程。它提供給消費(fèi)者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美景觀視野及開放的體驗(yàn)消費(fèi)環(huán)境。

雖然規(guī)避了電商的沖擊，但由于這些體驗(yàn)式業(yè)態(tài)所需面積大、投資成本大等因素，這些業(yè)態(tài)可能面臨較大的租金上漲壓力，對持有者的經(jīng)營能力、資本成本等要求頗高。

二、體驗(yàn)式商業(yè)體驗(yàn)程度層級

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的越來越注重體驗(yàn)式購物環(huán)境的營造，體驗(yàn)也越來越趨向于全方位的發(fā)展，即不知只有一種感官參與的體驗(yàn)，而是多個(gè)感官參與的體驗(yàn)，也就是前面所說的三方面感官都參與的體驗(yàn)，是一種全身心投入的體驗(yàn)，根據(jù)體驗(yàn)程度的不同，可以分為下面三種模式：

1.初級體驗(yàn)?zāi)Ｊ?/p>

就是購物＋餐飲＋娛樂，它主要強(qiáng)調(diào)的是業(yè)態(tài)的組合，對物業(yè)（建筑）特色方面要求不高。典型的案例就是在內(nèi)地做得很火的萬達(dá)廣場，它基本是購物街（百貨）＋餐飲店集群＋影院（歌城）的業(yè)態(tài)組合模式，物業(yè)形態(tài)沒有很多特色可言，全國基本一樣，但它基本能夠滿足一般消費(fèi)者的初步體驗(yàn)的需求。其實(shí)萬象城、香港K11購物中心還是沒有脫離這個(gè)模式(萬象城主要增加了大型溜冰場的設(shè)施，建筑品質(zhì)更高些;K11也只是在物業(yè)內(nèi)部增加了很多藝術(shù)雕塑，建筑形態(tài)上沒有什么創(chuàng)意)。

2.中級體驗(yàn)?zāi)Ｊ?/p>

是在初級體驗(yàn)?zāi)Ｊ街蛔⒅貥I(yè)態(tài)組合的基礎(chǔ)上，大規(guī)模地增加了建筑形態(tài)的變化、內(nèi)部裝飾的變化，使業(yè)態(tài)組合與物業(yè)形態(tài)有了有機(jī)的融合，更多地激發(fā)起消費(fèi)者參與的熱情。比較典型的就有朗豪坊的通天梯、天空咖啡屋、未來感的建筑裝飾及雕塑等;還有西九龍購物中心的中庭頂部設(shè)置的室內(nèi)過山車，當(dāng)人們走進(jìn)購物中心時(shí)，就可以看到頭頂像閃電一樣掠過的頂層過山車，讓人倍感刺激;還有內(nèi)地南京的水游城等，這些物業(yè)形態(tài)的變化，更加刺激消費(fèi)者的感官，更加吸引他們的參與，從而增加滯留時(shí)間，達(dá)成更多消費(fèi)的目的。

3.高級體驗(yàn)?zāi)Ｊ?/p>

就是上面提到的不僅將視覺（聽覺）、觸覺、味覺都融入了其中，而且還會使消費(fèi)者感受到一種文化的東西，通常情況下以主題化的面貌出現(xiàn)，它是最能使人感覺到愉悅的全方位參與的購物行為方式。比如澳門的威尼斯人酒店（運(yùn)河城購物中心）、比如迪斯尼樂園都將吃喝玩樂、旅游、休閑、文化、購物充分融入了其中的項(xiàng)目。迪斯尼樂園除了使人們享受到視覺的沖擊、游玩、美食外，還給你帶來了美國文化特質(zhì)的東西----“快樂、自由、夢想”;威尼斯人酒店也是除了吃、住、玩外，也帶給你歐洲經(jīng)典的文化---“異域、奢華、品位”?？傊?，高級體驗(yàn)?zāi)Ｊ绞怯|動人的“靈魂”的，不僅愉悅，而且難以忘懷，使你有再次重游的沖動。

三、體驗(yàn)式商業(yè)主要運(yùn)行模式類型

1.大型的溜冰場與餐飲的結(jié)合

香港又一城是九十年代末修建的，首開了溜冰場進(jìn)購物中心的先河，其大型的溜冰場在挑高三層的空間下，周邊美食商鋪圍繞其間，構(gòu)成了好似體育場看臺的立體空間;孩子們在下面溜冰場嬉戲玩耍，成年人在周邊“看臺”上品茗美食，這樣立體而又互動的畫面和氛圍好不愜意，這一方式把餐飲和運(yùn)動、成人與兒童、消費(fèi)與休閑很好地進(jìn)行了結(jié)合，起到了有效延長了消費(fèi)者滯留購物中心的時(shí)間，有效兼顧到成人和兒童的需求的作用。

香港又一城

2.文化與消費(fèi)結(jié)合的體驗(yàn)

誠品書城是1989年由臺灣人創(chuàng)立的，他復(fù)合式的經(jīng)營方式（即書店不只賣書，而是包羅書店、畫廊、花店、商場、餐飲的復(fù)合組織），使其獲得廣泛的知名度，并且快速地發(fā)展起來。位于香港銅鑼灣希慎廣場的誠品書店占有其3層共1000坪的面積，2012年8月開業(yè)。內(nèi)地也出現(xiàn)了許多與之風(fēng)格相仿的書店，其中廣州太古匯--方所書店在整體的風(fēng)格上與誠品的最為相似，只是整個(gè)書店處于同一層中，感覺氣氛比香港的誠品要更好一點(diǎn)，也許是因?yàn)橥幰粚釉谝粋€(gè)相對比較封閉的環(huán)境中間，受外界的影響較小的緣故吧;在內(nèi)地與誠品經(jīng)營風(fēng)格有幾分相似的并且分布最廣的應(yīng)該是西西弗連鎖書店吧，比起誠品在規(guī)模、業(yè)態(tài)種類及組合等方面都小了和少了許多，自然氛圍也會差一些。

3.娛樂與消費(fèi)結(jié)合的體驗(yàn)

澳門威尼斯人酒店是集住宿、購物、娛樂為一體的超大型的商業(yè)綜合體，面積達(dá)90多萬平方，大運(yùn)河購物中心面積達(dá)9.3萬平方，客房2000多間，投資200多億元。其建筑物業(yè)最大的特點(diǎn)是仿自然天空的天幕步行街、室內(nèi)小河、歐式街區(qū)。

其實(shí)該酒店最終的盈利點(diǎn)在于購物、賭博和住宿，它只是成功地將休閑、旅游、美食、娛樂與它的終極盈利點(diǎn)自然的、順理成章地結(jié)合到了一起，酒店安排了大巴在碼頭接客（該大巴每十分鐘一班），直接接送到酒店，在酒店設(shè)有超大型的博彩區(qū)，室內(nèi)步行街及大堂用華麗的歐式裝修，里面主要是世界各地的奢侈品品牌，室內(nèi)步行街中間還有人造的小河，天花為彩幕藍(lán)天白云。

威尼斯人酒店（大運(yùn)河購物中心）----小船、流水、建筑

4.旅游與消費(fèi)結(jié)合的體驗(yàn)

香港迪士尼樂園位于新界大嶼山竹篙灣，迪士尼樂園面積126公頃，因?yàn)樾藿ㄔ谏嚼镄纬上鄬Κ?dú)立、封閉的區(qū)域，因此有專列通向那里，它包括四個(gè)主題區(qū)：探險(xiǎn)世界、幻想世界、明日世界、美國小鎮(zhèn)大街。每個(gè)主題區(qū)都能給游客帶來無盡的奇妙體驗(yàn)。

迪斯尼里有大量的禮品店，它最大的特點(diǎn)是建立在主題街區(qū)里，比如美國街區(qū)、泰國雨林街區(qū)等，使你在觀賞各國建筑的時(shí)候，“順便”進(jìn)行購物，店內(nèi)的五彩繽紛的商品烘托了喜慶歡快的氣氛，契合迪斯尼的娛樂主題，更進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)者購物的沖動。

四、延伸消費(fèi)者精神需求，增加“體驗(yàn)”比重

體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，所帶來的人氣是購物消費(fèi)的重要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場與客戶，需要在商業(yè)購物環(huán)境的設(shè)計(jì)中增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段環(huán)境、自身特點(diǎn)，以客戶的偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì)。

目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)臺。比如大型的挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動成為空間組織的新亮點(diǎn)，甚至有些商業(yè)廣場把城市的文化活動與集會功能納入進(jìn)來，此外娛樂與運(yùn)動設(shè)施也開始以最刺激的方式吸引新新人類的另類消費(fèi)需求。因此，特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性為體驗(yàn)式消費(fèi)購物環(huán)境的特點(diǎn)，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運(yùn)動于一體的業(yè)態(tài)組合科學(xué)、特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力。

注意體驗(yàn)功能的營造，盡可能的為商業(yè)體增加一些精神的外延，充分營造特色商業(yè)氛圍。讓購物、消費(fèi)變成一種全程的休閑、娛樂和特殊生活體驗(yàn)。應(yīng)該越來越注重購物、消費(fèi)時(shí)的環(huán)境、心情與感受。

第五篇：綠地商業(yè)模式

綠地·商業(yè)模式

一、發(fā)展戰(zhàn)略——最懂得政府的開發(fā)商

建立在和諧政商關(guān)系基礎(chǔ)之上的低成本、高收益以及產(chǎn)品差異化的競爭，是綠地集團(tuán)商業(yè)模式的精髓。綠地自稱是“最懂得政府的開發(fā)商”。

房地產(chǎn)開發(fā)的地域性很強(qiáng)，要做全國性的領(lǐng)先房企，除了雄厚的資金實(shí)力、領(lǐng)先的研發(fā)能力、靈活的運(yùn)營機(jī)制，還要有勝人一籌的戰(zhàn)略眼光。綠地集團(tuán)能走出上海，扎根當(dāng)?shù)?，用綠地董事長張玉良的話來說，“綠地是做當(dāng)?shù)卣胱?，而?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事，在服務(wù)全國的過程中發(fā)展壯大自己。”

綠地的新城綜合開發(fā)、綜合體、超高層產(chǎn)品模式，與二三線城市當(dāng)前新城區(qū)快速擴(kuò)張、城市形象迫切提升之間，形成良好的互動，符合城市發(fā)展方向，以及政府政績需求。

地方政府之所以青睞引進(jìn)綠地集團(tuán)，關(guān)鍵在于差異化競爭優(yōu)勢。差異化競爭體現(xiàn)在，綠地“做當(dāng)?shù)卣胱?，又不易做的事”。而在產(chǎn)品領(lǐng)域的表現(xiàn)則是，做很多企業(yè)不敢做或做不了的超高層，新城市綜合開發(fā)、建設(shè)超高層是綠地跟政府

/ 6 談判的籌碼。

低成本體現(xiàn)在兩個(gè)方面：拿地價(jià)格較低、政策優(yōu)惠。出于產(chǎn)品定位的優(yōu)勢，地方政府通過政府政策性的照顧和獎勵，可以大大降低投資成本。

與市場普遍預(yù)期的超高層的高成本不同，前期開發(fā)成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項(xiàng)目的高效益。例如：綠地南京紫峰大廈，該項(xiàng)目拿地時(shí)樓面地價(jià)1000 多元/平米，目前產(chǎn)品成本不到一萬五，現(xiàn)在產(chǎn)品市價(jià)大約三萬元。當(dāng)前銷售進(jìn)度接近50%。

二、多元化的發(fā)展方向——雙核、多輪驅(qū)動

綠地的產(chǎn)業(yè)多元化模式表明了其做大做強(qiáng)的目標(biāo)，同時(shí)，產(chǎn)業(yè)間互相支撐，提高了集團(tuán)整體發(fā)展的穩(wěn)定性，逐漸形成了地產(chǎn)、能源和金融“三產(chǎn)鼎力”的布局。

綠地集團(tuán)以“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”作為其多元化發(fā)展戰(zhàn)略。綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品突出住宅，兼顧發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)和住宅形成互動；全國化城市布局，多項(xiàng)目產(chǎn)品互動。在綠地董事長張玉良看來，僅靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)做到營收500億甚至1000億元的企業(yè)穩(wěn)定性很差，受市場波動影響大，必須找到一個(gè)能與之相平衡的產(chǎn)業(yè)使企業(yè)“兩輪驅(qū)動”。

綠地的產(chǎn)融結(jié)合，希望產(chǎn)業(yè)和金融能夠相互支撐，產(chǎn)生互動，在綠地的思維中，地產(chǎn)融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規(guī)模會受到影響。

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綠地選擇了做超高層，做商業(yè)綜合體。住宅是短線投資，商業(yè)地產(chǎn)是中長期投資，把兩者結(jié)合起來，保障了現(xiàn)金流滾動的良性循環(huán)。

另外，綠地順應(yīng)中央2007年大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體是商業(yè)地產(chǎn)，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，逐步增加商業(yè)地產(chǎn)比重。

三、“新城戰(zhàn)略”模式

綠地集團(tuán)的“新城戰(zhàn)略”已經(jīng)形成了較為成熟的集聚開發(fā)模式，即通過打造集住宅、商業(yè)、辦公、酒店等多種類型產(chǎn)品于一體的大型綜合項(xiàng)目，充分利用自身資源集成優(yōu)勢和招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，從而帶動人口導(dǎo)入和商業(yè)能級提升，形成產(chǎn)業(yè)、居住、社會事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境配套發(fā)展的聯(lián)動效應(yīng)，迅速提升新城整體經(jīng)濟(jì)的能級。

以前新城戰(zhàn)略多應(yīng)用于二三線城市，通過獲取二三線城市中的巨幅成熟地塊來進(jìn)行開發(fā)?，F(xiàn)在這一模式也廣泛應(yīng)用于綠地的大本營——上海。這種方式的優(yōu)勢是地價(jià)較低，風(fēng)險(xiǎn)比較好控制。綠地的新城模式選址在城郊結(jié)合部，打造綜合 3 / 6 性物業(yè)，代表新區(qū)城市發(fā)展方向。

近年來，綠地集團(tuán)獲取土地，多是通過公開出讓方式，其中掛牌方式居多。2009 年新獲取的土地中，除合肥市政務(wù)區(qū)土地為通過拍賣取得，其他土地皆是以掛牌方式獲取，少有競爭者。

新城戰(zhàn)略所需要的超大片土地，會帶來超大的資金壓力。綠地集團(tuán)針對這一情況，特別注意加強(qiáng)與政府的戰(zhàn)略合作。

綠地擅長的超高層建筑項(xiàng)目，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。綠地南昌國賓館項(xiàng)目，捆綁了三塊住宅用地。濟(jì)南超高層項(xiàng)目，捆綁2000畝地。

戰(zhàn)略取勝，是最高層次的競爭。做政府想做的事，讓綠地項(xiàng)目融資大多有了保障，并獲得了當(dāng)?shù)卣摹靶湃我鐑r(jià)”，綠地也因此趕上中國城鎮(zhèn)化大趨勢，越做越大，從上海的地方開發(fā)商，躍升中國地產(chǎn)界“第一集團(tuán)軍”行列

綠地產(chǎn)品發(fā)展脈絡(luò)

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四、典型項(xiàng)目

（一）綜合體項(xiàng)目代表——超高層：南京綠地紫峰大廈

南京綠地紫峰大廈位于南京南鼓樓區(qū)鼓樓廣場，建筑高度約450 米，建筑樓層89層，鎖定了江蘇第一高、世界第七高的地標(biāo)地位。總建筑面積約24.5 萬平方米，其中地上89層，總建筑面積約18 萬平方米。設(shè)一高一低2 棟塔樓（主樓和副樓），用商業(yè)裙房將2棟塔樓聯(lián)成一個(gè)整體建筑群。紫峰大廈主體結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土核心筒體——鋼結(jié)構(gòu)外框架混合體系。

南京綠地紫峰大廈由世界超高層建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域排名第一的美國SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，世界著名景觀設(shè)計(jì)公司SWA 負(fù)責(zé)環(huán)境設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目為上海綠地集團(tuán)與南京國資集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。大廈將由全球規(guī)模最大的酒店管理公司——洲際酒店集團(tuán)入駐42 到81層，打造六星級標(biāo)準(zhǔn)、洲際在全球最高的酒店；由美國朗潤城市開發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé)高檔購物中心的商業(yè)運(yùn)營；由CMG(中國)投資管理公司打造5 星級國際化影院“盧米埃影城”。

樓層分布 B1-6F 購物中心

/ 6 10F-41F 超5A 寫字樓

42F-81F 洲際酒店，其中第72F 為觀光娛樂。82F 綠地Mount 俱樂部

（二）綜合體項(xiàng)目代表——商業(yè)綜合體：上海梅隴鎮(zhèn)·新都會

梅隴鎮(zhèn)·新都會項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)較大的一個(gè)綜合性項(xiàng)目，位于蓮花南路銀都路，總占地5.43公頃，設(shè)計(jì)容總建筑面積89000平方米，涉及業(yè)態(tài)包含“餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務(wù)辦公”等多種功能，是綠地集團(tuán)06年重點(diǎn)打造的4大商業(yè)項(xiàng)目之一。梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)新中心的核心位置，具備了構(gòu)建“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的先天優(yōu)勢。綠地集團(tuán)將長期持有經(jīng)營。

該項(xiàng)目規(guī)模是2000平方米，共10層，1-2層為大堂、游泳館、健身房、3-10層為標(biāo)準(zhǔn)層；標(biāo)準(zhǔn)層高3.60米；標(biāo)準(zhǔn)層面積2460平方米；單元面積：可以自由分割成59-130平方米不等(其中酒店式辦公單套在57平米左右)；得房率77%；大堂面積：240平方米，挑高：10.8米。本案位于蓮花路銀都路口，北部臨近春申、莘莊兩大居住區(qū)，易買得、大潤發(fā)、MOTEL168、天庭酒店等商業(yè)配套。作為已經(jīng)啟動中的“梅隴鎮(zhèn)新中心”，未來將成為梅隴鎮(zhèn)的政治、文化、商務(wù)中心。

產(chǎn)品特點(diǎn)

1、MAX-MALL將商鋪、酒店為寫字樓配套，帶來商務(wù)休閑一體的全新體驗(yàn)。

2、準(zhǔn)甲級寫字樓，5A智能化配置，填補(bǔ)了區(qū)域業(yè)態(tài)空白。

3、生態(tài)綠化景觀設(shè)計(jì)，打造生態(tài)辦公區(qū)。

4、特設(shè)酒店式寫字樓，商住兩用，靈活運(yùn)作。

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