第一篇：土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及規(guī)劃要點批復(fù)

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提，但是，這

三個文件取得的先后順序，有很大奧妙。有經(jīng)驗的律師一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上

就可以判斷出地塊背后的故事。這三個文件涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠曰持久的權(quán)力斗

爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限(只是載明)；建沒用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土

地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批庋由規(guī)劃部門領(lǐng)發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，容積率，建筑密庋，停車位西之置要求等指標(biāo)都在忘個批復(fù)里體現(xiàn)出，包括小戶

型比例限利要術(shù)也會在這個文件中明確體現(xiàn)。一塊地，必須由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證(以下筒稱地規(guī)證)

之后，才能領(lǐng)取土地使用強(qiáng)度，才能計笄出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年

限：而很多地方國土部門在出讓土地時根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給別人辦

出商住用地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行，受讓了土地的開發(fā)

商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修漢規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃也好，反正我的土地

出讓金是己經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得犒定。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市，鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市。縣人民改府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提

出出讓地塊位置。使用性質(zhì)，開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部

分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位

應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)。核準(zhǔn)，備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市。縣人民政府

誠｝規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市。縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

設(shè)立項目公司，母公司拍到土地，轉(zhuǎn)剄其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交

易，要深刻領(lǐng)會這句話的深刻內(nèi)涵。這意味著房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目孑公司，在房子

賣完后再把宅在實體上消滅，只留下一個殼，這種操作模式?jīng)]有什么法律風(fēng)險可言，非常

de經(jīng)濟(jì)實用，因比現(xiàn)在我國梢有點規(guī)模de房地產(chǎn)公司都懂得如此運作。

第二篇：土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提

.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有

學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判

斷出地塊背后的故事。

這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持

久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)

劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；

規(guī)劃要點批復(fù)

由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊

建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包

括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建 設(shè)用地規(guī)劃許可證

（以下簡稱地規(guī)證）

之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。

這絕對應(yīng)該是必須的程序。

因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土

地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載

明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很 多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊

出讓了。

然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。

這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。

然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃

部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式 搞土地出讓也只不過是從

1990

年開始的，而以公開交易的形式搞土

地出讓，甚至都只是從

1997

年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到

2000

年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問

題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。

因為我國的房地

產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道

四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到 90

年

代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。

城市規(guī)劃這個概

念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供 國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城

鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使

用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使 用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

第三篇：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地證區(qū)別

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》《國有土地使用證》三者區(qū)別

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件

《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》是建設(shè)單位或者個人的用地申請按照法定程序經(jīng)批準(zhǔn)后．由市、縣人民政府向建設(shè)單位或者個人頒發(fā)的準(zhǔn)予使用建設(shè)用地的證件，是建設(shè)單位或者個人依法使用土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的法律憑證。按照國家規(guī)定，《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)填寫和頒發(fā)。

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。■三者的區(qū)別？

1.作用不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要管項目的選址、性質(zhì)、用途等；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》主要管項目在建設(shè)前取得土地的合法性；《國有土地使用證》主要管建筑物、構(gòu)筑物所有人取得土地使用權(quán)的合法性注明。

2.頒發(fā)的部門不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》——規(guī)劃部門；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》——國土部門；《國有土地使用證》——國土部門。

3.頒發(fā)的對象不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》——建設(shè)單位；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》——建設(shè)單位或個人；《國有土地使用證》——產(chǎn)權(quán)單位或個人。

4.領(lǐng)取的時間不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》——征收土地前；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》——項目建設(shè)前；《國有土地使用證》——項目建成以后。

一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。

核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，沒有此證的用地單位屬非法用地。

頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證屬于具體行政行為，行政管理相對人認(rèn)為該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，通過申請行政復(fù)議或提起行政訴訟方式進(jìn)行維權(quán)。

二、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。根據(jù)《土地管理法實施條例》第二十二條：具體建設(shè)項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地的，按照下列規(guī)定辦理：

1、建設(shè)項目進(jìn)行可行性論證時，由土地行政主管部門對建設(shè)項目用地事項進(jìn)行審查，提出建設(shè)項目用地預(yù)審報告；可行性研究報告報批時，必須附有土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告。

2、建設(shè)單位持建設(shè)項目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬定供地方案，報市、縣人民政府批準(zhǔn)；需要上級人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報上級人民政府批準(zhǔn)。

3、供地方案批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。

4、土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件具體化內(nèi)容目前尚未統(tǒng)一，有的是直接領(lǐng)取被拆遷土地上土地使用證，實際是一地兩證；也有提供了出讓協(xié)議；還有是政府批準(zhǔn)用地批文。在司法實踐中，部分法院認(rèn)為，政府批準(zhǔn)同意被拆遷范圍土地其有權(quán)使用，進(jìn)行以開發(fā)為主題的舊城改造，領(lǐng)取拆遷許可證所要求的其中“國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件”符合要件了，法律沒規(guī)定什么樣的批準(zhǔn)文件，法院不再審查土地使用權(quán)取得方式，手續(xù)是否到位，程序是否合法。我認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)對于土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件作全面審查，程序上是否符合建設(shè)用地審批手續(xù)，內(nèi)容上是否建設(shè)用地具體規(guī)定。

第四篇：環(huán)境管理和規(guī)劃要點

1.環(huán)境管理的含義

1987年，劉天齊主編的《環(huán)境技術(shù)與管理工程概論》中對環(huán)境管理的含義作出了如下論述：通過全面規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展與環(huán)境的關(guān)系；運用經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)、行政、教育等手段，限制人類損害環(huán)境質(zhì)量的活動；達(dá)到既要發(fā)展經(jīng)濟(jì)滿足人類的基本需要，又不超出環(huán)境的容許極限。第一協(xié)調(diào)發(fā)展與環(huán)境的關(guān)系。

第二動用各種手段限制人類損害環(huán)境質(zhì)量的行為。

第三環(huán)境管理是跨學(xué)科領(lǐng)域的新興綜合學(xué)科。

第四環(huán)境管理和任何管理活動一樣，也是一個動態(tài)過程。

第五環(huán)境管理需要各國采取協(xié)調(diào)合作的行動。

2.環(huán)境規(guī)劃的含義

環(huán)境規(guī)劃是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的有機(jī)組成部分，是環(huán)境管理的首要職能，是環(huán)境決策在時間、空間上的具體安排，是規(guī)劃管理者對一定時期內(nèi)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和措施作出的具體規(guī)定，是一種帶有指令性的環(huán)境保護(hù)方案。

3.環(huán)境管理與環(huán)境規(guī)劃的關(guān)系

（1）規(guī)劃職能是環(huán)境管理的首要職能。

（2）環(huán)境目標(biāo)是環(huán)境規(guī)劃與環(huán)境管理的共同核心。

（3）環(huán)境規(guī)劃與管理具有共同的理論基礎(chǔ)。環(huán)境法學(xué)，環(huán)境生態(tài)學(xué)，系統(tǒng)工程，環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)，環(huán)境倫理學(xué)等等

差別：

1、時空關(guān)系上，環(huán)境規(guī)劃側(cè)重于未來的規(guī)劃，環(huán)境管理注重于現(xiàn)實的管理

2、他們分屬于不同于不同的學(xué)科。

4.環(huán)境規(guī)劃和管理的任務(wù)

環(huán)境管理的基本任務(wù)應(yīng)該是：轉(zhuǎn)變?nèi)祟惿鐣幕居^念和調(diào)整人類社會的行為。

環(huán)境文化的建設(shè)是環(huán)境規(guī)劃與管理的一項長期的根本的任務(wù)。文化決定著人類的行為，只有轉(zhuǎn)變了過去那種視環(huán)境為征服對象的文化，才能從根本上去解決環(huán)境問題。

5.環(huán)境管理的發(fā)展

第一個路標(biāo)――1972年聯(lián)合國人類環(huán)境會議－背景

第二個路標(biāo)――1992年聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展會議-背景

第三個路標(biāo)――2002年聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展首腦會議

6.環(huán)境管理的手段

經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)、行政、教育

7.方針政策

全面規(guī)劃、合理布局、綜合利用、化害為利、依靠群眾、大家動手、保護(hù)環(huán)境、造福人民”的32字方針。

8.我國環(huán)保事業(yè)的戰(zhàn)略方針

經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一

9.持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針

（1）實行持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

（2）采取有效措施，防治工業(yè)污染。

（3）開展城市環(huán)境綜合整治，治理城市“四害”。

（4）提高能源利用效率，改善能源結(jié)構(gòu)。

（5）推廣生態(tài)農(nóng)業(yè)，堅持不懈地植樹造林，切實加強(qiáng)生物多樣性的保護(hù)。

（6）大力推進(jìn)科技進(jìn)步，加強(qiáng)環(huán)境科學(xué)研究，積極發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)。

（7）運用經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)環(huán)境。

（8）加強(qiáng)環(huán)境教育，不斷提高全民族的環(huán)境意識。

（9）健全環(huán)境法規(guī)，強(qiáng)化環(huán)境管理。

（10）參照聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會精神，制定我國行動計劃

10.我國環(huán)境管理的基本國策

1.“預(yù)防為主，防治結(jié)合”政策

2.“污染者付費”政策

3.“強(qiáng)化環(huán)境管理”政策

11.中華人民環(huán)境保護(hù)法及類別

* 我國在1979年制定了第一部綜合性環(huán)境基本法《環(huán)境保護(hù)法（試行）》；

1989年頒布了《環(huán)境保護(hù)法》，這部新的綜合性環(huán)境基本法在環(huán)境保護(hù)的重要問題上都做了相應(yīng)的規(guī)定。其主要內(nèi)容包括：第一章總則、第二章環(huán)境監(jiān)督管理、第三章保護(hù)和改善環(huán)境、第四章防治環(huán)境污染和其他公害、第五章法律責(zé)任、第六章附則，共47條。

12.八大管理制度

（一）“三同時制度”

（二）排污收費制度

（三）環(huán)境影響評價制度

（四）環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制

（五）城市環(huán)境綜合整治定量考核制度

（六）排放污染物許可證制度

（七）污染集中控制制度

（八）污染限期治理制度

1.三同時制度

* 三同時制度系指所有新建、改建、擴(kuò)建項目，其防治污染設(shè)施必須與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入運行。

2.環(huán)境影響評價制度

* 環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。

13.環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)分類

環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、污染物排放標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境方法標(biāo)準(zhǔn)、其他標(biāo)準(zhǔn)

14.環(huán)境二重性

* 管理作為一種社會活動，必然有其質(zhì)的規(guī)定性。管理的本質(zhì)具有二重性，它既有同生產(chǎn)力、社會化大生產(chǎn)相聯(lián)系的自然屬性，又有同生產(chǎn)關(guān)系、社會制度相聯(lián)系的社會屬性。

17.環(huán)境容量和環(huán)境承載力 環(huán)境容量是指某環(huán)境單元所允許承納的污染物質(zhì)的最大數(shù)量。

環(huán)境承載力指某一時刻環(huán)境系統(tǒng)所能承受的人類社會、經(jīng)濟(jì)活動的能力閾值。

19.環(huán)境規(guī)劃基本原則

（1）堅持全面規(guī)劃、合理布局、突出重點、兼顧一般的原則，推行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保障環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（2）堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，遵循生態(tài)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，使有限的資金發(fā)揮更大的作用。

（3）堅持依靠科技進(jìn)步的原則，大力發(fā)展清潔生產(chǎn)和推廣三廢綜合利用，將污染消滅在生產(chǎn)過程中，積極采用適宜規(guī)模的、先進(jìn)的、經(jīng)濟(jì)的治理技術(shù)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，保護(hù)環(huán)境。

（4）堅持污染防治與基本建設(shè)、技術(shù)改造和城市建設(shè)緊密結(jié)合，實行環(huán)境綜合整治的原則。

（5）堅持自然資源開發(fā)利用與保護(hù)增殖并重的原則，建立以保護(hù)資源為核心的環(huán)保戰(zhàn)略，合理開發(fā)利用自然資源，保證資源的永續(xù)利用。

（6）堅持實事求是、因地制宜的原則，環(huán)境目標(biāo)應(yīng)符合國民經(jīng)濟(jì)計劃總要求，要從實際出發(fā)，切實可行，規(guī)劃措施要有可操作性。

（7）堅持強(qiáng)化環(huán)境管理的原則，運用經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段促進(jìn)環(huán)保事業(yè)發(fā)展，充分體現(xiàn)有中國特色的環(huán)境管理思想、制度和措施。

20、一。環(huán)境預(yù)測

社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測（2）污染產(chǎn)生與排放量預(yù)測（3）環(huán)境質(zhì)量預(yù)測（4）生態(tài)環(huán)境預(yù)測5）環(huán)境資源破壞和環(huán)境污染造成的經(jīng)濟(jì)損失預(yù)測

二。環(huán)境功能區(qū)劃

一、城市環(huán)境功能區(qū)

（1）工業(yè)區(qū)（2）居民區(qū)（3）商業(yè)區(qū)（4）機(jī)場、港口、車站等交通樞紐區(qū)

（5）風(fēng)景旅游或文化娛樂區(qū)（6）特殊歷史紀(jì)念地

（3）三類區(qū)：特定工業(yè)區(qū)。

三、地表水環(huán)境功能區(qū)

根據(jù)我國《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-2002），將地表水環(huán)境劃分為五類水域：

（1）Ⅰ類水域。主要適用于源頭水、國家自然保護(hù)區(qū)；

（2）Ⅱ類水域。主要適用于集中式生活飲用水地表水源地一級保護(hù)區(qū)、珍稀水生生物棲息地、魚蝦類產(chǎn)卵場、仔稚幼魚的索餌場等；（3）Ⅲ類水域。主要適用于集中式生活飲用水地表水源地二級保護(hù)區(qū)、魚蝦類越冬場、迴游通道、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)等漁業(yè)水域及游泳區(qū)；

（4）Ⅳ類水域。主要適用于一般工業(yè)用水區(qū)及人體非直接接觸的娛樂用水區(qū)；

（5）Ⅴ類水域。主要適用于農(nóng)業(yè)用水及一般景觀要求水域。

21末端控制的涵義

末端控制又稱末端治理或末端處理，是指在生產(chǎn)過程的終端或者是在廢棄物排放到自然界之前，采取一系列措施對其進(jìn)行物理、化學(xué)或生物過程的處理，以減少排放到環(huán)境中的廢物總量。

弊端------

1）末端處理技術(shù)常常使污染物從一種環(huán)境介質(zhì)轉(zhuǎn)移到另一種環(huán)境介質(zhì)

2.現(xiàn)行環(huán)境保護(hù)法規(guī)、管理、投資、科技等占支配地位的是單純污染控制，而沒有對面臨全球系統(tǒng)的環(huán)境威脅提出適當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法。

3.環(huán)境問題給世界各國包括發(fā)達(dá)工業(yè)國家?guī)砹嗽絹碓匠林氐慕?jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，控制污染問題之復(fù)雜，所需資金之巨大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了原先的預(yù)料，環(huán)境問題的解決遠(yuǎn)比原來設(shè)想的要困難得多。

（4）“污染控制”的現(xiàn)行法規(guī)體系和運行機(jī)制，導(dǎo)致部分企業(yè)（公司）養(yǎng)成了一種“污染排放后才控制”或“達(dá)標(biāo)排放”的思想心態(tài)，成為強(qiáng)化環(huán)境管理，廣泛實行污染預(yù)防的障礙因子。

（5）治理難度大,治理代價高，加重組織的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

22.污染預(yù)防思想的環(huán)境管理模式

（一）源削減

（二）廢物減量化

（三）循環(huán)經(jīng)濟(jì)

（四）污染預(yù)防

2.3

組織層面的環(huán)境管理

實行清潔生產(chǎn)，就意味著一種綜合的預(yù)防環(huán)境污染戰(zhàn)略連續(xù)應(yīng)用于工藝過程和產(chǎn)品，以減少對人體和環(huán)境的風(fēng)險性。清潔生產(chǎn)技術(shù)包括節(jié)約原材料和能源，消除有毒材料和減少所有排放物與廢物的數(shù)量與毒性。

ISO14000標(biāo)準(zhǔn)是一個龐大的體系，主要內(nèi)容包括：環(huán)境管理體系、標(biāo)準(zhǔn)審核、環(huán)境標(biāo)志和生命周期評定等。24.環(huán)境風(fēng)險評價是指對項目建設(shè)和運行期間發(fā)生的可預(yù)測突發(fā)性事件或事故（一般不包括人為破壞及自然災(zāi)害）引起有毒有害、易燃易爆等物質(zhì)泄漏，或突發(fā)事件產(chǎn)生的新的有毒有害物質(zhì)，所造成的對人身安全與環(huán)境的影響和損害，進(jìn)行評估，提出防范、應(yīng)急與減緩措施。其基本內(nèi)容包括風(fēng)險識別、源項分析、后果計算、風(fēng)險計算和評價、風(fēng)險管理五部分

25循環(huán)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種生態(tài)經(jīng)濟(jì)，就是把清潔生產(chǎn)和廢棄物的綜合利用融為一體的經(jīng)濟(jì)，它要求運用生態(tài)學(xué)規(guī)律來指導(dǎo)人類社會的經(jīng)濟(jì)活動。

環(huán)境績效是指一個組織基于其環(huán)境方針、目標(biāo)、指標(biāo)，控制其環(huán)境因素所取得的可測量的環(huán)境管理體系成效。

26生命周期評價是對一個產(chǎn)品系統(tǒng)的生命周期中輸入、輸出及其潛在環(huán)境影響的匯編和評價。

27.環(huán)境標(biāo)志是一種“證明性商標(biāo)”，它表明該產(chǎn)品不僅質(zhì)量合格，而且在生產(chǎn)、使用、處置過程中符合特定的環(huán)境保護(hù)要求，與同類產(chǎn)品相比，具有低毒少害，節(jié)約資源等環(huán)境優(yōu)勢。環(huán)境標(biāo)志認(rèn)證指由國家權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)可的第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)依據(jù)環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定，對產(chǎn)品環(huán)境性能及生產(chǎn)過程進(jìn)行確認(rèn)，并以特定的標(biāo)志圖形予以公告，具有高度的客觀公正性和可信度。

28.大氣環(huán)境規(guī)劃措施

29水環(huán)境容量

水環(huán)境功能分區(qū)原則

規(guī)劃大綱

第五篇：土地證和用地證先后順序

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理規(guī)則 基本內(nèi)容

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；

規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。

因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上

也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。