第一篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)糾紛案例

合同解除條件未成就，賣(mài)方無(wú)權(quán)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同

作者：北京市正海律師事務(wù)所濤

房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)糾紛案例

【案情介紹】

2009年4月，姜卓與張升簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定姜卓購(gòu)買(mǎi)張升位于北京市朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價(jià)款人民幣108萬(wàn)元。

同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè)貸款方式購(gòu)買(mǎi)此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)日給付張升定金2萬(wàn)元，于房屋評(píng)估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付購(gòu)房首付款人民幣33萬(wàn)元，其余購(gòu)房款73萬(wàn)元，由姜卓所申請(qǐng)的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支應(yīng)于2009年5月31日前，支付全部購(gòu)房款。張升在2009年5月31日前將房屋交付姜卓。

協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元；于2009年5月11日向張升支付了購(gòu)房首付款32萬(wàn)元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。

此后，貸款銀行以姜卓無(wú)北京市常住戶(hù)口為由，不予辦理商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬(wàn)元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話(huà)通知張升，張升表示同意。

2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過(guò)戶(hù)事宜。但

張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009

年8月28日，張升向姜卓發(fā)出《房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除通知書(shū)》，以

姜卓延期付款為由再次提出解除合同。

鑒于雙方堅(jiān)持己見(jiàn)，不能協(xié)商解決爭(zhēng)議，姜卓委托北京市正

海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的仲裁條款將案件

提交

【仲裁庭意見(jiàn)】

仲裁庭經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為：

1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009

年5月31日前支付全部購(gòu)房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但是張升據(jù)此要求解除合同的請(qǐng)求無(wú)合同與法律依據(jù)。

2、張升請(qǐng)求單方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不符合《合同法》第九十四條第三項(xiàng)有關(guān)合同解除的條件，不予支持。

【裁決結(jié)果】

1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。姜卓于仲裁裁決書(shū)送

達(dá)之日起五日內(nèi)，向張升支付購(gòu)房款74萬(wàn)元，張升拒不接受的，姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手

續(xù)。

2、姜卓向張升支付違約金4800元。

3、駁回雙方的其他仲裁請(qǐng)求與反請(qǐng)求。

【法律分析】

一、《合同法》對(duì)于合同解除的規(guī)定

本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為賣(mài)方行使法定單方解除權(quán)的條件是否

成就。在此，我們簡(jiǎn)要回顧一下合同法對(duì)于合同解除的相關(guān)規(guī)定：

所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系

歸于消滅的行為。

《合同法》對(duì)于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類(lèi)：

（一）約定解除，它包括兩種情況：

1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付

一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。

2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。

（二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情

況：

1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍

未履行；

4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)

現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

二、張升行使法定解除權(quán)的條件與程序

就本案而言，張升認(rèn)為姜卓遲延履行付款義務(wù)，但是合同未約定在此情況下張升擁有合同解除權(quán)；故張升只能依據(jù)

《合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定行使法定單方

解除權(quán)。

該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿(mǎn)足以下條件：

1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；

2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；

3、經(jīng)另一方催告；

4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。

當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過(guò)一段

合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其主

要債務(wù)。在滿(mǎn)足上述行使解除權(quán)的條件后，張升還要依據(jù)《合同法》第96條規(guī)定通知對(duì)方，自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。

本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向

姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時(shí)間去履行付款義務(wù)，不符

合《合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除

權(quán)的條件，故張升不享有合同解除權(quán)。

三、姜卓收到張升解除合同的通知后，提出異議的期限。

姜卓收到張升發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個(gè)月內(nèi)及

時(shí)提起仲裁申請(qǐng)，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝

訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同

法》若干問(wèn)題的解釋

（二）》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達(dá)對(duì)方

當(dāng)事人后，對(duì)方當(dāng)事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況：

（一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當(dāng)事人

在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

（二）當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)

抵銷(xiāo)通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

通過(guò)上述簡(jiǎn)要分析，我們不難看出合同法立法目的是維

護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格，當(dāng)事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。

第二篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同案例

房屋買(mǎi)賣(mài)合同案例

案例一：原告喬永蘭之子張永信于1977年病故，其妻史玉芬于1981年秋與被告張家華結(jié)婚，帶去兒子張波（10歲）。1982年元月，史玉芬與喬永蘭因處理張永信的遺產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)訴諸法院，經(jīng)調(diào)解雙方達(dá)成一下協(xié)議：（1）張永信所遺全部財(cái)產(chǎn)全歸張波所有，他人無(wú)權(quán)私自處理；（2）房屋暫借給張德文居住，并由其看管房院和樹(shù)木。

1984年秋，史玉芬病故，張波仍隨張家華生活。1985年秋，張家華將上述張永信所遺房產(chǎn)賣(mài)給了張德生，價(jià)款2000元（已支付）。原告得知后于1986年元月訴至法院，要求保護(hù)張波的合法權(quán)益及宣告買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效

案例二：某市煤礦醫(yī)院女醫(yī)師李某因家庭出身問(wèn)題，“文革”中受打擊，精神長(zhǎng)期壓抑，經(jīng)常言辭過(guò)激，話(huà)語(yǔ)不同常人，與門(mén)診部同事常發(fā)生爭(zhēng)吵，因此，門(mén)診部報(bào)告院領(lǐng)導(dǎo)，要求對(duì)李某做出處理，院黨委會(huì)研究決定：李某為精神病人，宣布其為無(wú)行為能力人，停職發(fā)給生活費(fèi)，并指定其丈夫做為其監(jiān)護(hù)人，在家照顧李某生活，不再上班，并在院內(nèi)宣傳欄內(nèi)公開(kāi)張榜公布。

1.張波目前沒(méi)有監(jiān)護(hù)人，需要由法院指定。因?yàn)楦鶕?jù)《民法通則》的規(guī)定：

第十六條未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。

未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒(méi)有監(jiān)護(hù)能力的，由下列人員中有監(jiān)護(hù)能力的人擔(dān)任監(jiān)護(hù)人：

（一）祖父母、外祖父母；

（二）兄、姐；

（三）關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)同意的。

對(duì)擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭(zhēng)議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在近親屬中指定。對(duì)指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒(méi)有第一款、第二款規(guī)定的監(jiān)護(hù)人的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者民政部門(mén)擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。

未成年人父母死亡后，繼父能否成為監(jiān)護(hù)人《民法通則》和相關(guān)司法解釋均未規(guī)定，繼父不能當(dāng)然成為監(jiān)護(hù)人，因此需要按照上述規(guī)定由法院指定監(jiān)護(hù)人。

2.張波將所遺房產(chǎn)賣(mài)給張德生的行為無(wú)效。

《民法通則》第十二條第一款十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

《合同法》第四十七條限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》:10周歲以上的未成年人進(jìn)行的民事活動(dòng)是否與其年齡、智力狀況相適應(yīng)，可以從行為與本人生活相關(guān)聯(lián)的程度、本人的智力能否理解其行為，并預(yù)見(jiàn)相應(yīng)的行為后果，以及行為標(biāo)的數(shù)額等方面認(rèn)定。

3.案例二中李某是否患有精神病，為無(wú)民事行為能力人，須由法院指定的醫(yī)學(xué)鑒定部門(mén)鑒定并由法院宣布。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》:當(dāng)事人是否患有精神病，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)司法精神病學(xué)鑒定或者參照醫(yī)院的診斷、鑒定確認(rèn)。

第三篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同案例

案例一 宅基地買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，賣(mài)方承擔(dān)升值損失

案例二 拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合法

案例三共有房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，共有人賠償買(mǎi)房部分房屋差價(jià)

案例四 拆遷安置房可以買(mǎi)賣(mài)

案例五 被拆遷人簽了買(mǎi)賣(mài)合同又反悔，法院認(rèn)定合同有效判決駁回

案例一 宅基地買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，賣(mài)方承擔(dān)升值損失

[案情簡(jiǎn)介]：李永夫婦在南昌市有253平方米的農(nóng)房一處。1995年3月，兩人以該房作抵押借款，1999年11月，因無(wú)力歸還典當(dāng)行的借款，遂將該房以9萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務(wù)。由于是農(nóng)房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。張燕購(gòu)買(mǎi)房屋后，進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫婦向法院起訴，請(qǐng)求收回訴爭(zhēng)房屋同時(shí)愿承擔(dān)協(xié)議中的違約責(zé)任。2008年11月，法院認(rèn)為雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)違反了法律禁止性規(guī)定，判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，李永夫婦返還張燕購(gòu)房款及維修費(fèi)9萬(wàn)元，張燕將房屋返還?，F(xiàn)張燕依據(jù)法院認(rèn)定導(dǎo)致合同無(wú)效，李永夫婦負(fù)有主要責(zé)任為由，又到法院起訴，要求李永夫婦賠償因其對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的反悔所造成的經(jīng)濟(jì)損失80萬(wàn)。

[法院判決]：

一、二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》被依法確認(rèn)無(wú)效后，自合同簽訂之日起該合同對(duì)雙方當(dāng)事人就不具有法律約束力。導(dǎo)致合同無(wú)效，訂立合同的雙方均有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。雖然李永夫婦是在向典當(dāng)行抵押借款無(wú)力償還迫不得已的情況下出賣(mài)自己的房屋，但其應(yīng)當(dāng)知道農(nóng)房不能買(mǎi)賣(mài)，且又在房屋出售9年后，以買(mǎi)賣(mài)房屋違反法律規(guī)定為由主張合同無(wú)效，有悖誠(chéng)信原則，故應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。張燕在購(gòu)房前不嚴(yán)格驗(yàn)證對(duì)方房屋產(chǎn)權(quán)情況，盲目購(gòu)買(mǎi)亦負(fù)有次要責(zé)任。由于本案中買(mǎi)賣(mài)的房屋時(shí)間跨度較長(zhǎng)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，存在房?jī)r(jià)上漲的因素，原、被告買(mǎi)賣(mài)的房屋存在升值價(jià)值，本案應(yīng)將安置房折價(jià)處理。因此，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，當(dāng)?shù)匕仓梅渴袌?chǎng)價(jià)為每平方米3500元至4000元不等?？删偷桶?500元每平方米計(jì)算，本案中的房屋為磚混結(jié)構(gòu)，故升值部分為78萬(wàn)元。對(duì)房屋升值部分，根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任，按一定比

例進(jìn)行賠償或分割。因此，對(duì)本案中的房屋升值部分應(yīng)按8∶2的比例進(jìn)行分割，即張燕得62萬(wàn)余元。法院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決李永夫婦賠償張燕經(jīng)濟(jì)損失62萬(wàn)余元。

案例二 拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合法

案情簡(jiǎn)介：2008年1月，周女士(本案原告)與周某、華某夫妻（本案被告）二人簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，約定將位于無(wú)錫市某鎮(zhèn)一套拆遷安置房以45萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給周女士。協(xié)議簽訂當(dāng)天，周女士即支付定金2萬(wàn)，后又支付12萬(wàn)房款。2008年11月3日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將房?jī)r(jià)變更為36.5萬(wàn)元，同時(shí)周氏夫妻承諾在2008年12月30日前為周女士辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。后周女士多次催促周氏夫妻辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但周氏夫妻一直推諉，故周女士訴至法院，要求判令周氏夫妻繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：訟爭(zhēng)房屋性質(zhì)及購(gòu)房合同效力問(wèn)題

對(duì)方觀(guān)點(diǎn)：

被告認(rèn)為訟爭(zhēng)房屋是農(nóng)民安置房并提供村委會(huì)證明，雖然涉案房屋已取得國(guó)有土地使用權(quán)證，但土地出讓金并未繳納，產(chǎn)權(quán)部門(mén)不予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；根據(jù)“錫政辦發(fā)（2005）150號(hào)”《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房拆遷安置房建設(shè)交易管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，依法取得房屋土地權(quán)屬證書(shū)的集體拆遷安置房上市交易前，應(yīng)當(dāng)依法辦理上市交易審批手續(xù)，同時(shí)必須補(bǔ)交土地出讓金和享受優(yōu)惠的有關(guān)稅費(fèi)后才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，故合同在客觀(guān)上無(wú)法履行。另外購(gòu)房協(xié)議書(shū)約定必須要我方提供主管部門(mén)或房產(chǎn)管理部門(mén)允許賣(mài)房的批文該購(gòu)房協(xié)議書(shū)才生效，現(xiàn)因沒(méi)有批文，故購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。

我方觀(guān)點(diǎn)：（我方代理原告）

房屋的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。本案訟爭(zhēng)房屋已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了國(guó)有土地使用權(quán)證。根據(jù)權(quán)屬證書(shū)的登記，所涉土地性質(zhì)為國(guó)有土地出讓?zhuān)猛緸樽≌玫?，終止年限為2074年2月22日，該房屋的土地使用權(quán)由無(wú)

錫市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓取得。不存在違反法律禁止性規(guī)定及無(wú)法實(shí)際履行的情形，也不屬于被告所提供的“錫政辦發(fā)（2005）150號(hào)”文件所規(guī)定限制交易的房屋。被告未舉證證明房屋因土地出讓金未繳納而無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的事實(shí)，且土地出讓金市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與政府之間結(jié)算的問(wèn)題，不影響訟爭(zhēng)房屋的性質(zhì)。被告認(rèn)為協(xié)議附件約定賣(mài)方上級(jí)主管部門(mén)或房產(chǎn)主管部門(mén)允許賣(mài)方的批文為合同附近，合同因無(wú)批文而無(wú)效的說(shuō)法亦是不合理的。原被告雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議及購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故被告應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議的約定按時(shí)辦理好房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。關(guān)于訟爭(zhēng)房屋存在過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理困難及補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用的實(shí)際問(wèn)題，但雙方就此已在《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》第十一條“特別約定”及《補(bǔ)充協(xié)議》作了專(zhuān)門(mén)約定，確定周氏夫妻對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行擔(dān)保。因此，即便是被告主觀(guān)之外的原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)變更拖延，其仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

法院裁判：

法院確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓款為36.5萬(wàn)元，該房屋的房產(chǎn)證及國(guó)有土地使用權(quán)證齊全，標(biāo)的物系合法。購(gòu)房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。故判決雙方所簽的購(gòu)房協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議繼續(xù)履行，被告周氏夫妻于判決生效后十日內(nèi)將上述房屋過(guò)戶(hù)給周女士。

一審判決后，被告方不服，提起上訴。二審法院經(jīng)向相關(guān)部門(mén)了解，根據(jù)房屋所涉土地權(quán)證的登記，如確定土地性質(zhì)為國(guó)有土地出讓的，可以交易和辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果涉及拆遷等遺留問(wèn)題難以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的，憑人民法院的生效判決書(shū)及相關(guān)手續(xù)即可辦理過(guò)戶(hù)，故二審判決駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。

二審判決后，被告仍未履行，原告申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該房屋被法院強(qiáng)制過(guò)戶(hù)給原告。

案例三共有房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，共有人賠償買(mǎi)房部分房屋差價(jià)

由于陳先生與劉女士的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被法院確認(rèn)無(wú)效，陳先生需要支付更高的價(jià)格另行購(gòu)置房屋，為此，陳先生將房屋出賣(mài)人劉女士及其配偶魏先生，中介方北京鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑫尊公司）告上法庭，要求三方共同賠償其房屋價(jià)值損失70萬(wàn)元。6月26日，北京市海淀區(qū)人民法院依法審結(jié)了此起因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而引發(fā)的房屋價(jià)值損失賠償糾紛案件。

陳先生訴稱(chēng)，2008年經(jīng)鑫尊公司提供中介，他與劉女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定以110萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款52萬(wàn)元并向鑫尊公司給付了中介費(fèi)3萬(wàn)元，劉女士也如約交付了房屋。然而時(shí)過(guò)不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，后法院支持了魏先生的訴訟請(qǐng)求，并要求劉女士及鑫尊公司將購(gòu)房款、居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用返還給了陳先生。但是，陳先生如另行購(gòu)置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房?jī)r(jià)70萬(wàn)元的房?jī)r(jià)款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、鑫尊公司賠償其房屋差價(jià)損失70萬(wàn)元。

在庭審過(guò)程中，劉女士表示并不知道出賣(mài)房屋還需取得丈夫的同意，且陳先生及鑫尊公司也都沒(méi)有就此進(jìn)行過(guò)詢(xún)問(wèn)，因此自己不存在過(guò)錯(cuò)；而且房屋買(mǎi)賣(mài)合同里面約定了違約責(zé)任是總價(jià)款的10%，所以她不同意給付陳先生70萬(wàn)元的差價(jià)補(bǔ)償款。魏先生表示對(duì)于妻子賣(mài)房毫不知情，陳先生不應(yīng)該向自己主張賠償款。鑫尊公司則認(rèn)為作為中介公司，已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)，現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是劉女士隱瞞事實(shí)所致，因此也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)已生效判決書(shū)，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)對(duì)合同附件三房屋共有人情況一頁(yè)的存在及所載內(nèi)容，即核實(shí)是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規(guī)則是明知的，但雙方均未按常理進(jìn)行填寫(xiě)，故均存在主觀(guān)過(guò)錯(cuò)。劉女士作為共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房產(chǎn)的真實(shí)態(tài)度，最容易避免因魏先生拒絕出售涉案房屋導(dǎo)致合同無(wú)效后果的發(fā)生，且其作為出賣(mài)方，在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系上占主動(dòng)地位，故其對(duì)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系被認(rèn)定為無(wú)效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)為最大。鑫尊公司作為提供居間服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，其應(yīng)較普通人熟悉法律、法規(guī)的規(guī)定，但其忽視對(duì)

魏先生相關(guān)意思表示的審核，且未能對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方，尤其是買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)予以提示，因此其對(duì)于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系被認(rèn)定為無(wú)效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)較陳先生重。陳先生作為買(mǎi)受人，未認(rèn)真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀(guān)上亦存在一定過(guò)錯(cuò)。綜合上述因素，法院確認(rèn)劉女士按50%的比例承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，鑫尊公司按30%的比例承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，陳先生按20%的比例承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。最終法院依據(jù)評(píng)估結(jié)論判決劉女士賠償陳先生房屋差價(jià)損失35萬(wàn)元，鑫尊公司賠償陳先生房屋差價(jià)損失21萬(wàn)元，并駁回了陳先生的其他訴訟請(qǐng)求。

案例四 拆遷安置房可以買(mǎi)賣(mài)

近日，成都錦江法院審理了一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。原告購(gòu)買(mǎi)被告房屋后，被告反悔稱(chēng)所賣(mài)房屋是拆遷安置房，按拆遷協(xié)議規(guī)定不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，所以雙方的《購(gòu)房協(xié)議》無(wú)效。那么，雙方的《購(gòu)房協(xié)議》是否有效呢？

錦江法院審理后認(rèn)為，拆遷安置房在被拆遷人尚未取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，從權(quán)屬確定層面來(lái)看和“預(yù)售商品房”一樣，雖也是“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”，但產(chǎn)權(quán)處于“可以期待”的狀態(tài)，拆遷安置房在未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的時(shí)候，簽訂轉(zhuǎn)讓合同并不違反法律禁止性規(guī)定。最后錦江法院一審判決被告應(yīng)在房屋具備辦理分戶(hù)產(chǎn)權(quán)登記條件之日起2個(gè)月內(nèi)為原告辦理房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記。

案例五 被拆遷人簽了買(mǎi)賣(mài)合同又反悔，法院認(rèn)定合同有效判決駁回 中國(guó)江蘇網(wǎng)訊：二手房買(mǎi)賣(mài)成交合同簽訂后，房主以房屋尚未申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)為由，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而買(mǎi)方堅(jiān)持合同有效，要求繼續(xù)履行合同，遂發(fā)生糾紛。日前，蘇州市中級(jí)人民法院對(duì)該案作出“維持原判，駁回上訴”的二審判決，支持了房屋買(mǎi)方關(guān)于合同有效的訴求。

案件起因

兩年前簽訂賣(mài)拆遷房合同一年前賣(mài)主單方面終止履行

2009年3月28日，戴某與徐某簽訂《定房協(xié)議書(shū)》，約定由徐某購(gòu)買(mǎi)戴某位于昆山市陸家鎮(zhèn)的一幢房屋（含附屬的自行車(chē)庫(kù)），其中房屋建筑面積 120.11平方米，自行車(chē)庫(kù)面積9.74平方米，總價(jià)為30萬(wàn)元。同時(shí)雙方約定，買(mǎi)方在簽訂合同后支付首付款10萬(wàn)元，交付房屋時(shí)再支付房款15萬(wàn)元，在房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)后支付余款5萬(wàn)元。當(dāng)日，戴某收取了徐某支付的定金1000元，并出具收據(jù)。同年 3月30日，雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)成交合同》，約定由徐某購(gòu)買(mǎi)戴某的上述房屋，房屋價(jià)款及付款方式與定房協(xié)議書(shū)相同，雙方還約定了違約條款，如一方違約應(yīng)當(dāng)賠償另一方房屋總價(jià)60%的違約金。合同簽訂后，戴某當(dāng)場(chǎng)收取徐某支付的10萬(wàn)元，并出具收據(jù)。

2010年6月1日，戴某向徐某發(fā)出1份《終止合同函》，稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋因尚未申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6款“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓??

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的??”之規(guī)定，要求終止房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并向徐某退回已付房款。徐某對(duì)此表示異議，他認(rèn)為雙方之前簽訂的購(gòu)房合同有效，不同意終止履行合同。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，于是戴某向昆山市人民法院提起訴訟。

案件一審 一審法院判定合同有效，駁回原告訴求

戴某請(qǐng)求法院判令終止原被告雙方于2009年3月簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)成交合同，并要求退還被告方房款10萬(wàn)元。

昆山法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，原被告雙方所簽房屋買(mǎi)賣(mài)成交合同是雙方真實(shí)的意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則履行合同，對(duì)原告請(qǐng)求判令終止合同并退還房款的訴求，法院認(rèn)為缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

2011年4月16日，昆山法院判決駁回了戴某的訴訟請(qǐng)求。

6月14日，戴某就一審判決向蘇州市中級(jí)人民法院提出上訴，稱(chēng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6款規(guī)定，該房屋不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)，因此本案買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，同時(shí)訴稱(chēng)爭(zhēng)議房屋為上訴人與女兒共有，據(jù)此請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判。

蘇州中院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為上訴人戴某的上訴理由不能成立，不予采納，最終作出上述終審判決。

第四篇：買(mǎi)賣(mài)合同運(yùn)用——案例糾紛

一起典當(dāng)和商品房抵押糾紛案件引發(fā)的思考

日期：2014-08-21 10:27:21 作者：長(zhǎng)沙典當(dāng)網(wǎng) 來(lái)源：長(zhǎng)沙典當(dāng)網(wǎng) 點(diǎn)擊： 8 近年來(lái)，在龍?zhí)秴^(qū)公安分局和龍?zhí)秴^(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)龍?zhí)斗ㄔ?出現(xiàn)了一些涉及吉林市軒宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)軒宇公司)及其法定代表人池鐵吉的案件，由于這些案件事實(shí)比較復(fù)雜，法律關(guān)系比較混亂，特別是由于軒宇公司和池鐵吉本人在陷入經(jīng)濟(jì)困難時(shí)法律意識(shí)淡薄，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，急于擺脫困境，加之有的典當(dāng)行和個(gè)人唯利是圖，逼其就范，使案件事實(shí)似是而非，真假難辨，給司法機(jī)關(guān)造成了許多麻煩。最近，又有十三個(gè)自然人以經(jīng)過(guò)備案的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和自己已經(jīng)占有房屋的事實(shí)為由起訴要求確認(rèn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效。如駁回起訴，原告有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》且占有房屋;如確認(rèn)合同有效，則可能造成一批錯(cuò)案。為此，特對(duì)這些案件涉及的事實(shí)和法律關(guān)系提出分析意見(jiàn)，供貴院領(lǐng)導(dǎo)在研究和處理該類(lèi)案件時(shí)參考。不當(dāng)之處請(qǐng)批評(píng)指正。

一、關(guān)于軒宇公司以商品房抵押借款的有關(guān)情況

軒宇公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2003年開(kāi)始在吉林市濱江北路開(kāi)發(fā)建設(shè)“江畔名苑”小區(qū)。2006年，在小區(qū)房屋建設(shè)進(jìn)入收尾階段的關(guān)鍵時(shí)刻，由于國(guó)家政策調(diào)整，銀行停止給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，軒宇公司支付工程款和農(nóng)民工工資發(fā)生困難，陷入困境。在走投無(wú)路的情況下，決定向吉林市商通典當(dāng)有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱(chēng)商通典當(dāng))借款。商通典當(dāng)提出讓軒宇公司以自己在建的江畔名苑房屋抵押，每戶(hù)房屋可借給10萬(wàn)元人民幣，月息5%。雙方于2006年1月6日簽訂了2006吉商典字第7號(hào)《典當(dāng)合同》。合同主要內(nèi)容為：“

1、典當(dāng)物?..五處房屋，房屋面積均為1310.24平方米。?.當(dāng)期二個(gè)月，?.當(dāng)期屆滿(mǎn)五日后，乙方不續(xù)當(dāng)，即為絕當(dāng)?”。由于軒宇公司及時(shí)還清了當(dāng)金及相關(guān)費(fèi)用，未予強(qiáng)制執(zhí)行。

此后，軒宇公司因資金困難又多次借款。但商通典當(dāng)既不給出具當(dāng)票，也不簽訂典當(dāng)協(xié)議，而是仍然以每借10萬(wàn)元就要以一套商品房抵押，并要求以商通典當(dāng)提供的自然人(商通典當(dāng)?shù)墓ぷ魅藛T及其親屬)的名義與軒宇公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同中的房屋不論住宅還是網(wǎng)點(diǎn)、車(chē)庫(kù)一律以每平方米1000元計(jì)價(jià)，同時(shí)讓軒宇公司給出出具每戶(hù)房屋應(yīng)交房款的虛假收據(jù)(軒宇公司在收據(jù)底聯(lián)上標(biāo)注：“未交現(xiàn)金”)，還讓軒宇公司與其一同到房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的備案登記。此間，軒宇公司共向商通典當(dāng)借款五次，總計(jì)借款510萬(wàn)元。此后，軒宇公司在還清相當(dāng)一處房屋借款的本息時(shí)，便贖回一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，軒宇公司共交本金及利息450余萬(wàn)元，共計(jì)贖回合同12份，辦理撤銷(xiāo)備案3份。其他39份合同均為商通典當(dāng)工作人員及其親屬名字(其中陳占敏4套、王愛(ài)梅3套、周謹(jǐn)2套、杜海濱3套)。后來(lái)，相應(yīng)人員又直接占有了相關(guān)的房屋。其中有的已經(jīng)轉(zhuǎn)賣(mài)他人。在最近起訴的十三戶(hù)中有近十人又在房產(chǎn)管理部門(mén)變更了備案。

與此相類(lèi)似的是2007年6月11日，軒宇公司又向邵長(zhǎng)利借款100萬(wàn)元，借期三個(gè)月，2007年9月邵長(zhǎng)利就向龍?zhí)斗ㄔ浩鹪V要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效。龍?zhí)斗ㄔ航?jīng)審理做出(2007)龍民初字第906和907號(hào)判決。判決認(rèn)定：“軒宇房地產(chǎn)因公司資金短缺，于2007年年6月11日向邵長(zhǎng)利借款現(xiàn)金100萬(wàn)元，當(dāng)日，軒宇房地產(chǎn)與邵長(zhǎng)利簽訂了借款合同，合同中約定，以包括本案訴爭(zhēng)的房屋在內(nèi)的10套房屋作為抵押，借款期限為三個(gè)月。同日，軒宇房地產(chǎn)簽訂了買(mǎi)房人為邵長(zhǎng)利的，位于吉林市龍?zhí)秴^(qū)濱江北路江畔名苑1號(hào)樓1號(hào)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)(191.08平方米)和10號(hào)樓2單元6層16號(hào)房屋的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，軒宇房地產(chǎn)出具收據(jù)，交款單位為邵長(zhǎng)利，收款方式一欄中記載未收現(xiàn)金，抵押借款。另外，在前述軒宇房地產(chǎn)與邵長(zhǎng)利簽訂的借款合同中，還載明，待借款按期還清，上述商品房買(mǎi)賣(mài)合同和房款往來(lái)收據(jù)一并收回作廢，如按期未能還清上述款項(xiàng)，雙方另行協(xié)商延期或由出資方(邵長(zhǎng)利)收回上述房產(chǎn)?！饼?zhí)斗ㄔ和瑫r(shí)認(rèn)為：“邵長(zhǎng)利雖稱(chēng)其與軒宇房地產(chǎn)簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，但未能提供有效證據(jù)予以證明其訴訟主張。而事實(shí)上，軒宇房地產(chǎn)與邵長(zhǎng)早存在著借款合同關(guān)系，邵長(zhǎng)利與軒宇房地產(chǎn)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際是為借款抵押而簽訂的，而非真正意義上的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。且雙方約定如到期不能償還借款，由出資方收回房屋的約定，違反了《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”的禁止性規(guī)定，沒(méi)有法律效力。故本院對(duì)邵長(zhǎng)利要求軒宇房地產(chǎn)按商品房買(mǎi)賣(mài)合同全面履行義務(wù)的訴訟請(qǐng)求不予支持”。

現(xiàn)在，龍?zhí)斗ㄔ赫趯徖淼氖龖?hù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件雖然已經(jīng)備案，但其本質(zhì)上和邵長(zhǎng)利起訴的并無(wú)不同。

二、對(duì)軒宇公司向商通典當(dāng)借款及簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同等問(wèn)題的法律分析

1、軒宇公司以房屋抵押從商通典當(dāng)借款的行為是典當(dāng)行為?！兜洚?dāng)管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱(chēng)典當(dāng)，是指當(dāng)戶(hù)將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為”。軒宇公司因資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，以自己的在建房屋為抵押，向商通典當(dāng)借款，并支付借款利息(當(dāng)息)，同時(shí)約定在還清借款本息后可以贖回商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方行為屬于“典當(dāng)”行為。

2、商通典當(dāng)不開(kāi)當(dāng)票、不簽合同、超高利息、房屋留抵嚴(yán)重違反國(guó)家法律、法規(guī)。

《典當(dāng)管理辦法》第六條規(guī)定：“典當(dāng)行從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章”。但是，商通典當(dāng)與軒宇公司的典當(dāng)行為，存在許多嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，甚至涉嫌犯罪。(1)商通典當(dāng)借款時(shí)設(shè)定的當(dāng)息標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，上打利息違法?！兜洚?dāng)管理辦法》第三

十七條規(guī)定：“典當(dāng)當(dāng)金利率，按中國(guó)人民銀行公布的銀行機(jī)構(gòu)6個(gè)月期法定貸款利率及典當(dāng)期限折算后執(zhí)行。典當(dāng)當(dāng)金利息不得預(yù)扣?！钡谌藯l規(guī)定：“典當(dāng)綜合費(fèi)用包括各種服務(wù)及管理費(fèi)用。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率不得超過(guò)當(dāng)金的42?。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率不得超過(guò)當(dāng)金的27?”。也就是說(shuō)，以房屋抵押進(jìn)行典當(dāng)?shù)淖罡呤召M(fèi)應(yīng)為同期貸款利率加上綜合費(fèi)率。

2006-2007年一年期的貸款利率最高的也只有月6.30?，加上綜合費(fèi)率的最高值27?，才33.3?。而商通典當(dāng)在借款時(shí)先行扣除一個(gè)月的利息5%，卻仍按原數(shù)收取利息。這樣，實(shí)際月收費(fèi)已經(jīng)達(dá)到63.1?，高出規(guī)定29%，比規(guī)定值高出83%。，完全屬于高利貸性質(zhì)。(2)商通典當(dāng)不給軒宇公司出具當(dāng)票，也不簽訂典當(dāng)合同的行為嚴(yán)重違法?！兜洚?dāng)管理辦法》第三十條明確規(guī)定：“當(dāng)票是典當(dāng)行與當(dāng)戶(hù)之間的借貸契約，是典當(dāng)行向當(dāng)戶(hù)支付當(dāng)金的付款憑證。典當(dāng)行和當(dāng)戶(hù)就當(dāng)票以外事項(xiàng)進(jìn)行約定的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充訂立書(shū)面合同，但約定的內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定”。第三十一條規(guī)定：“當(dāng)票應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：(一)典當(dāng)行機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及住所;(二)當(dāng)戶(hù)姓名(名稱(chēng))、住所(址)、有效證件(照)及號(hào)碼;(三)當(dāng)物名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況;(四)估價(jià)金額、當(dāng)金數(shù)額;(五)利率、綜合費(fèi)率;(六)典當(dāng)日期、典當(dāng)期、續(xù)當(dāng)期;?..”。因此，向當(dāng)戶(hù)出當(dāng)票是典當(dāng)行進(jìn)行典當(dāng)業(yè)務(wù)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的必須的程序。當(dāng)票是雙方的典當(dāng)行為最重要的書(shū)面依據(jù)。在訴訟中是解決雙方典當(dāng)糾紛最重要的證據(jù)。但是，商通典當(dāng)卻知法違法。這樣做的結(jié)果，一可以逃避行業(yè)監(jiān)督，避免典當(dāng)監(jiān)督部門(mén)對(duì)其違法違規(guī)行為進(jìn)行查處;二可以逃避納稅，因?yàn)闆](méi)有當(dāng)票，當(dāng)然就可以走賬外賬，或者根本不建賬，不計(jì)入典當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)額，當(dāng)然不發(fā)生稅費(fèi)。不但可以不交所得稅，連營(yíng)業(yè)稅也不必交;三可以對(duì)抗當(dāng)戶(hù)，當(dāng)戶(hù)如果要投訴或者起訴，讓你沒(méi)有充分的憑據(jù)和證據(jù)。

(3)商通典當(dāng)讓軒宇公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》嚴(yán)重違法。商通典當(dāng)不但不給軒宇公司出具當(dāng)票，還要求軒宇公司與其工作人員(工作人員的親屬)簽署(之所以說(shuō)是簽署是因?yàn)殚_(kāi)始并非真正的買(mǎi)賣(mài)，而是抵押)買(mǎi)賣(mài)這些商品房的合同，不論住宅還是門(mén)市房均以每平方米1000元計(jì)價(jià)。如果說(shuō)商通典當(dāng)以商品房買(mǎi)賣(mài)合同代替當(dāng)票，僅僅是規(guī)避監(jiān)督檢查，逃避繳稅。而實(shí)際上，商通典當(dāng)是設(shè)置了一個(gè)陷井。如果他同意你回贖，你也有能力回贖，商品房買(mǎi)賣(mài)合同就是個(gè)形式，因?yàn)樗羌俚?。而如果商通典?dāng)不同意回贖，這些合同就足可亂真。因?yàn)樗坏褂昧私ㄔO(shè)部統(tǒng)一印制的商品房買(mǎi)賣(mài)的正規(guī)文本，甚至還到房產(chǎn)部門(mén)備案?，F(xiàn)在一些人拿著這些合同起訴確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效并要求法院判決軒宇公司全面履行合同義務(wù)來(lái)看，其實(shí)就是以商品房買(mǎi)賣(mài)為由不走拍賣(mài)程序而直接占有。對(duì)此，貴院的判決已經(jīng)闡述得十分清楚。此外，在這些合同中的交款方式均為“貸款”，而實(shí)際上沒(méi)有一個(gè)人從銀行貸款，更沒(méi)有向軒宇公司交款。軒宇公司所收到的款項(xiàng)是商通典當(dāng)?shù)漠?dāng)金(借款)。軒宇公司不但要償還本金，還要償還高額的利息。如果把房屋確認(rèn)給所謂的購(gòu)房人，無(wú)論是住宅還是門(mén)市均為1000元一平方米，不要說(shuō)利潤(rùn)，連成本都收不回來(lái)。

(4)商通典當(dāng)直接占有抵押物甚至出賣(mài)抵押房屋不但違反典當(dāng)法律法規(guī)，也違反了物權(quán)法和擔(dān)保法，不但是無(wú)效的，而且是侵權(quán)行為?！兜洚?dāng)管理辦法》第四十三條規(guī)定：“典當(dāng)行應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理絕當(dāng)物品：(一)當(dāng)物估價(jià)金額在3萬(wàn)元以上的，可以按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理，也可以雙方事先約定絕當(dāng)后由典當(dāng)行委托拍賣(mài)行公開(kāi)拍賣(mài)。拍賣(mài)收入在扣除拍賣(mài)費(fèi)用及當(dāng)金本息后，剩余部分應(yīng)當(dāng)退還當(dāng)戶(hù)，不足部分向當(dāng)戶(hù)追索”。在商通典當(dāng)和軒宇公司的典當(dāng)中，房地產(chǎn)抵押不應(yīng)該轉(zhuǎn)移抵押物的占有。雖然在第一個(gè)典當(dāng)合同中約定由商通典當(dāng)對(duì)抵押的房產(chǎn)可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。但后來(lái)雙方并沒(méi)有再簽訂類(lèi)似的書(shū)面合同。如果軒宇公司對(duì)抵押的房屋不能回贖視為絕當(dāng)，也應(yīng)該由雙方協(xié)商處理方法或者由商通典當(dāng)委托拍賣(mài)行拍賣(mài)，而不能自行處理。軒宇公司有權(quán)要求商通典當(dāng)對(duì)其任意占有、隨意處分房屋造成的經(jīng)濟(jì)損失給出予賠償。(5)商通典當(dāng)嚴(yán)重違反了“誠(chéng)實(shí)信用”原則?！兜洚?dāng)管理辦法》第五條規(guī)定，典當(dāng)行為“應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、誠(chéng)信、互利的原則”。不能否認(rèn)，典當(dāng)是一種經(jīng)營(yíng)行為，它在為中小企業(yè)和個(gè)人提供借款的同時(shí)，也要維持自身的發(fā)展，也要追求一定的經(jīng)濟(jì)效益。但是，必須以遵守國(guó)家法律為前提，決不能乘人之危，落井下石。商通典當(dāng)以弄虛作假的方法，以高利盤(pán)剝他人，又設(shè)計(jì)謀奪他人財(cái)產(chǎn)，不仁、不義。

(6)更為嚴(yán)重的是商通典當(dāng)逃稅行為涉嫌犯罪。在這起典當(dāng)業(yè)務(wù)中，商通典當(dāng)無(wú)本萬(wàn)利。一方面可以讓工作人員或其親屬每人集資10萬(wàn)元借給軒宇，得到一戶(hù)價(jià)值數(shù)十萬(wàn)元的房子;另一方面他得到450余萬(wàn)元的純收益。按此計(jì)算其至少應(yīng)交20余萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和近100余萬(wàn)元的所得稅。按照刑法修正案(七)規(guī)定，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金;數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。如果按三年以下算可能超過(guò)了追訴時(shí)效，但如果應(yīng)判處七年以下則還沒(méi)有超過(guò)追訴時(shí)效。

三、關(guān)于雙方糾紛的解決方法和途徑。不可否認(rèn)，盡管商通典當(dāng)在與軒宇公司的典當(dāng)過(guò)程中存在諸多違法之處，但商通典當(dāng)畢竟為軒宇公司在一定程度上解了燃眉之急。雙方的糾紛，還是應(yīng)該盡量妥善解決為好。

方案

一、確認(rèn)典當(dāng)合同成立，無(wú)效按有效處理。以雙方的約定為基礎(chǔ)，雙方認(rèn)真核對(duì)賬目，以總借款本金510萬(wàn)為基礎(chǔ)，算清已經(jīng)償還的本金、利息和至商通占有房屋為止應(yīng)繼續(xù)償還的本金和利息，由軒宇公司將房屋評(píng)估后折價(jià)償還。多余部分返還軒宇公司。

方案二：追認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立。如果不采取第一方案，可以有條件地追認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效。即將先借的50萬(wàn)視為借款，已經(jīng)償還的本息結(jié)清。在已經(jīng)償還的數(shù)額中扣除該款后視為其余39套房屋的買(mǎi)房款，將39套房屋按每平方米1000元和實(shí)際面積算出總房款，由商通補(bǔ)足余款。

方案

三、追認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，且視為已經(jīng)全額交款。但既然是商品房買(mǎi)賣(mài)，就不應(yīng)該再讓軒宇公司承擔(dān)利息。由商通典當(dāng)返還390萬(wàn)元現(xiàn)金及自2007年至今銀行同期貸款利息。

方案四：由原告和軒宇公司、商通典當(dāng)三家協(xié)商，由原告或者商通典當(dāng)對(duì)軒宇公司給予適當(dāng)補(bǔ)償。每戶(hù)補(bǔ)交部分房款(從2007年的市場(chǎng)價(jià)每平方米2200元往下研究，最低不低于800元)?；蛘呶邢嚓P(guān)部門(mén)進(jìn)行評(píng)估鑒定，以鑒定價(jià)格為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)解。方案五：以上為調(diào)解的方案。如不同意。雙方均可向法院起訴。軒宇公司可以全案起訴典當(dāng)合同無(wú)效、商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。由法院判決確認(rèn)軒宇公司的借款數(shù)額及應(yīng)償還的本息。然后由法院進(jìn)入執(zhí)行，以商通典當(dāng)占有的房屋經(jīng)合法程序后變賣(mài)或拍賣(mài)抵債，多退少補(bǔ)

此外，第三人商通典當(dāng)?shù)慕?jīng)理陳占敏稱(chēng)只有第一筆50萬(wàn)是典當(dāng)借款的說(shuō)法不成立。因?yàn)槿绻麅H有50萬(wàn)是借款，軒宇公司不會(huì)向商通典當(dāng)還款和向商通典當(dāng)?shù)墓ぷ魅藛T的卡上打款。

第三人商通典當(dāng)?shù)慕?jīng)理陳占敏的第二個(gè)說(shuō)法是后來(lái)的錢(qián)都是向他借的。這不符合實(shí)際。如果他的說(shuō)法成立，就更說(shuō)明這些原告并沒(méi)有直接向軒宇公司交購(gòu)房款，而是由陳占敏個(gè)人交款并辦理的商品房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，那么這些商品糧房買(mǎi)賣(mài)合同就相當(dāng)于抵押手續(xù)，并非真正的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，根據(jù)擔(dān)保法和最高法院禁止“留抵”的規(guī)定，這些合同和邵長(zhǎng)利的商品糧房買(mǎi)賣(mài)合同一樣也是無(wú)效的。陳占敏直接處理抵押物，將抵押物高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)的行為也是無(wú)效的。同一個(gè)法院對(duì)相同的事實(shí)和相同的法律關(guān)系不應(yīng)該做出不同的判決。

第五篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同案例評(píng)析

房屋買(mǎi)賣(mài)合同案例評(píng)析

1998年12月，某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其開(kāi)發(fā)的園景苑聽(tīng)濤閣（C2）幢7層B室房屋一套抵押給銀行并辦理了抵押登記。1999年10月24日，該被告與原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定，被告將園景苑聽(tīng)濤閣（C2）幢7層B室售于原告。價(jià)款729000元，該忘記房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原

告先后向被告支付購(gòu)房款人民幣275500元。被告于2000年6月9日通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被注銷(xiāo)。原告訴至法院，稱(chēng)該合同未按《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，請(qǐng)求判令其與被告的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；被告返還其已付購(gòu)房款人民幣275500元并承擔(dān)至還款日的利息損失。

有意見(jiàn)認(rèn)為該房屋買(mǎi)賣(mài)合同未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，合同應(yīng)該無(wú)效。自意見(jiàn)認(rèn)為，該合同雖未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)只是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件，而非合同有效的要件，該合同應(yīng)為有效。但原告可以被告的遲延履行根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定主張解除合同。

[評(píng)析]

一、原告可否以該房屋買(mǎi)賣(mài)合同未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)而主張合同無(wú)效？

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第9條第l款規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方須持房屋所有權(quán)證明和身份證明，買(mǎi)方須持購(gòu)買(mǎi)房屋證明信和身份證，到房屋所在地房屋管理辦理手續(xù)?！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)戶(hù)籍管理暫行辦法》第8條明確規(guī)定：凡未按照本辦法申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。如何理解該規(guī)定？產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的要件嗎？司法實(shí)踐中又是如何解決此類(lèi)問(wèn)題的？

房屋買(mǎi)賣(mài)合同是合同雙方就房屋這一標(biāo)的達(dá)成的一方支付價(jià)金，另一方交付房屋產(chǎn)權(quán)的協(xié)議，該合同經(jīng)雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性，只要具備合法性，合同即有效，就在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是房屋買(mǎi)賣(mài)行為的基礎(chǔ)。房屋買(mǎi)賣(mài)的行為可以分為兩個(gè)階段，一是簽訂有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，二是實(shí)施該合同。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題存在于第一階段，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記問(wèn)題存在于第二階段，因?yàn)榈怯浭且妻D(zhuǎn)房產(chǎn)的要件，是實(shí)施合同內(nèi)容、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的方式。我們可以這樣認(rèn)為：一個(gè)完整的房屋買(mǎi)賣(mài)行為是雙方簽訂了一個(gè)有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同（第一階段），并履行完了該合同，卻一方支付了房?jī)r(jià)，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付體現(xiàn)為過(guò)戶(hù)登記，也就是辦完了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)（第二階段）。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條也顯示，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)是在審查買(mǎi)賣(mài)雙方合同合法有效并具備其他辦證條件下，才辦理過(guò)戶(hù)登記的，過(guò)戶(hù)登記是合同有效的結(jié)果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋產(chǎn)權(quán)登記和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力的關(guān)系是房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，合同不能履行，就不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效在前，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記在后，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力完全與是否登記過(guò)戶(hù)無(wú)關(guān)，相反，它是登記過(guò)戶(hù)的前提。那么如何判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力呢？以合同生效的要件即可判斷：

（一）合同主體要合法，即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立合同相適應(yīng)的民事行為能力；

（二）行為人訂立合同是意思表示真實(shí)

（三）合同內(nèi)容不違反法律和社會(huì)公共利益。

最高人民法院關(guān)于湖南省總工會(huì)訴長(zhǎng)沙市：衛(wèi)生防疫站房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)汉贤m紛案的批復(fù)中指出：雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，并經(jīng)各自上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)，又在長(zhǎng)沙市人民政府及其有關(guān)部門(mén)辦理了房地產(chǎn)劃撥轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因此所簽訂的《房地產(chǎn)又產(chǎn)劃撥轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》是合法有效的。我們這樣理解法律的上述規(guī)定，可能更符合立法的本意，也更符合實(shí)踐的需要；產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記是房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的要件，而非合同的有效要件。簽訂了房屋頭賣(mài)合同，買(mǎi)受人并未然的取得房產(chǎn)的所有權(quán)，其取得的只是請(qǐng)求出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的債權(quán)。只有了辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)受人才取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。

本案中雙方當(dāng)事人均具有締約能力，并已就房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成一致協(xié)議，比照市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)格條款也較為合理，雙方并無(wú)異議，且買(mǎi)方一預(yù)付部分房款。既然房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記并非房賣(mài)賣(mài)合同的有效要件，該合同又是符合合同有效要件的，故該合同是合法有效的。從意思自治原則出發(fā)，是尊重雙方當(dāng)事人的意愿的。也是符合合同法鼓勵(lì)交易原則的。當(dāng)然買(mǎi)受方支付全部房款之后，出賣(mài)方應(yīng)按合同轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，并應(yīng)當(dāng)協(xié)助買(mǎi)受方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。

二。本案中原告是否可以被告遲延履行而要求解除合同？

合同解除分為法定解除和約定解除兩種。《合同法》第93條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。第94條則規(guī)定了法定解除的條件。

合同解除具有以下特點(diǎn)：（1）合同解除為一種法律行為。以解除權(quán)人一方的意思表示而成立，無(wú)須相對(duì)人承諾，故為單獨(dú)行為。（2）解除為不要式行為，解除以解除的意思表示為相對(duì)人可能了解或達(dá)到相對(duì)人而生效。（3）解除為處分行為（4）產(chǎn)生溯及以往的消滅合同的效力。合同經(jīng)解除，視為自始末成立。

從各國(guó)立法來(lái)看，法定解除發(fā)生的原因主要包括以下幾

種

情況：（1）給付遲延；（2）給付不能；（3）履行拒絕；（4）不完全給付：（5）情勢(shì)變更。《合同法》第94條規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的：

（二）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍末履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者由其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。但是，雖有解除的原因，并不當(dāng)然發(fā)生解除的效力，只發(fā)生解除權(quán)。解除權(quán)是一種形成權(quán)，僅憑一方當(dāng)事人依法定事由作出的意思表示即可實(shí)現(xiàn)成的法律關(guān)系消滅，其行使無(wú)須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意。合同解除權(quán)的這一界定內(nèi)涵三個(gè)屬性：第一，單方意思表示的隨意性。本著意志自由的原則，享有解除權(quán)的一方是否行使該權(quán)利，完全由其自主決定，即可以不解除合同，要求違約方繼續(xù)履行，也可以做出解除合同的表示，使違約方承擔(dān)解除合同的法律后果。第二，解除事由的法定性。合同解除權(quán)以一定的法律事實(shí)（合同一方違約）為根據(jù)，以法律對(duì)該事由的確認(rèn)為以前提。客觀(guān)事實(shí)與法律確認(rèn)是解除權(quán)得以享有和行使的必備條件：只有被法律明確加以認(rèn)定的特定事由才能引起合同解除。

但在發(fā)生法律規(guī)定的合同解除發(fā)生的事由時(shí)，法律是否一律鼓勵(lì)非違約方解除合同呢？答案是否定的。合同的法定解除應(yīng)考慮以下關(guān)系：

1.合同解除與合同信守原則合同信守是合同法的重要原則之一。其要義為，依法訂立的合同在當(dāng)事人間具有相當(dāng)于法律的效力，除依當(dāng)事人協(xié)議或法律規(guī)定合同可以變更或解除之外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守合同義務(wù)，即使在一方違約時(shí)，如未造成另一方訂立合同的主要目的難以實(shí)現(xiàn)的后果，另一方也不得輕易解除合同。合同信守原則是社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)合同法基本要求的集中體現(xiàn)，同時(shí)也是合同當(dāng)事人意思自治的必然要求。合同是雙當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，彼此信守相互許下的諾言是順理成章的事；如果允許一方在合同訂立的目的仍可以得到實(shí)現(xiàn)時(shí)，僅僅基于自身利益而擅自解除既存的合同關(guān)系，無(wú)疑會(huì)使合同的約束力以及市場(chǎng)交易道德的環(huán)境遭到破壞。對(duì)于合同法而言，合同信守是基本原則，合同解除是一種例外，因此應(yīng)對(duì)合同解除予以嚴(yán)格限制。在美國(guó)，即使一方的行為己構(gòu)成重大違約，美國(guó)法院在許多情況下并不允許受害方直接解除合同，而是要求其給違約方一個(gè)自行補(bǔ)救的機(jī)會(huì)。法院在決定應(yīng)當(dāng)給違約方多長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行自行補(bǔ)救時(shí)，要考慮各種相關(guān)因素。重要因素之一時(shí)。違約方的拖延將在多大程度上剝奪受害方有權(quán)期望從該交易中獲得的利益。另一個(gè)于之相關(guān)的因素是，允許受害方即使解除合同會(huì)給違約方造成多大的損失。法院的最終決定應(yīng)當(dāng)是對(duì)權(quán)衡這種因素的結(jié)果。

2.合同解除與合同目的從合同法的目的來(lái)看，合同法的規(guī)范功能一般認(rèn)為有兩類(lèi)；一為保護(hù)功能，即保護(hù)合同當(dāng)事人的權(quán)益的功能。在合同解除制度中的表現(xiàn)為，法律應(yīng)承認(rèn)并賦予在違約行為導(dǎo)致非違約方訂立合同的主要目的難以實(shí)現(xiàn)時(shí)，或發(fā)生預(yù)期根本違約約情況下，非違約方解除合同的權(quán)利。另一規(guī)范功能為鼓勵(lì)交易功能，即鼓勵(lì)當(dāng)事人所從事的原愿交易行為的功能。解除合同等于是本己達(dá)成的交易中途流產(chǎn)，必將影響社會(huì)交易，因此又要求對(duì)合同解除嚴(yán)格加以限制。

從合同雙方當(dāng)事人訂立合同的經(jīng)濟(jì)目的來(lái)看，當(dāng)事人訂立合同，其目的無(wú)不是通過(guò)合同這種法律手段實(shí)現(xiàn)各自的經(jīng)濟(jì)利益。在合同有效成立以后，某些原因的出現(xiàn)常常會(huì)致使當(dāng)事人訂立合同的主要目的難以實(shí)現(xiàn)，如果不顧客觀(guān)情況變化而強(qiáng)制當(dāng)事人仍然信奉合同信守原則，必然會(huì)在根本上違背當(dāng)事人訂立合同的意圖。因?yàn)楹贤獬龑a(chǎn)生恢復(fù)原狀的效力，如果不對(duì)合同解除嚴(yán)加限制，允許當(dāng)事人輕易的解除合同，必然造成資源的極大浪費(fèi)，也難以保護(hù)社會(huì)交易，難以保護(hù)當(dāng)事人的訂約目的。故法律對(duì)合同解除做出了嚴(yán)格的限制，從觀(guān)眾國(guó)立法，主要是對(duì)法定解除發(fā)生的原因加以嚴(yán)格限制：（1）給付遲延；（2）給付不能；（3）履行拒絕；（4）不完全給付；（5）情勢(shì)變更?！逗贤ā返?4條規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的：

（二）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍末履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者由其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的：

（五）法律規(guī)定的其他情形。可見(jiàn)，構(gòu)成根本違約的遲延履行是解除合同的原因之一。本案中，按合同約定被告應(yīng)于2000年5月1日交房，而其卻于6月9日才通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，其行為顯然已構(gòu)成遲延履行。那么被告的遲延履行行為是否構(gòu)成了根本違約？買(mǎi)受方是否可據(jù)《合同法》第94條第4款的規(guī)定主張解除合同

根本違約（Fundamentalbreachofcontract，是從英美法系國(guó)家的合同判例中產(chǎn)生的一種違約形態(tài)。它限定了解除合同這種特定違約責(zé)任方式的使用條件。什為違約行為的一利，根本為約當(dāng)然應(yīng)當(dāng)符合違約行為的一種構(gòu)成條件，即債務(wù)人實(shí)施了違反合同約定義務(wù)的行為，但因?yàn)楝F(xiàn)代民法重視違約與合同宗旨的關(guān)系，將之與履行行為的實(shí)際效果相聯(lián)系，故難有在違約行為后果嚴(yán)重，以致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，方構(gòu)成根本違約。認(rèn)定根本違約，關(guān)鍵在于如何判定“違約后果嚴(yán)重”?！逗贤ā芬?guī)定為“不能實(shí)現(xiàn)合同日的”。相對(duì)于輕微違約，根本違約通常表現(xiàn)為即使經(jīng)過(guò)修改或補(bǔ)正，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益的情況。當(dāng)能在不同合同中，應(yīng)結(jié)合合同的性質(zhì)來(lái)考慮合同目的?？傊?，在我理解，只有違約結(jié)果嚴(yán)重到合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)即債權(quán)人利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，方認(rèn)定為根本違約，也就是說(shuō)合同債務(wù)、違約，甚至后果較為嚴(yán)重，但是可通過(guò)修補(bǔ)或改正而達(dá)到合同目的的，亦不構(gòu)成根本違約。

在本案中，被告的遲延履行，并未給原告造成什么利益損失，更不會(huì)使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，我們無(wú)法認(rèn)定已構(gòu)成根本違約。而且遲延的期間不長(zhǎng)，被告在違約后采取了較為積極的態(tài)度，及時(shí)的加以改正，使得原告的利益可得以實(shí)現(xiàn)。如果允許原告解除合同，反而會(huì)致使雙方的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不符合合同法鼓勵(lì)交易的宗旨。而且，解除合同將產(chǎn)生合同自始無(wú)效的后果，雙方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)須恢復(fù)到訂約前的狀態(tài)，必將造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。再次，如果在此種未構(gòu)成根本違約的情況下，允許原告解除合同，也不利于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全和交易秩序，損害合同信守原則。故本案中，原告不能以被告的遲延交付構(gòu)成根本違約為由主張解除合同。

在買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人負(fù)有物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出賣(mài)人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)要求，出賣(mài)人就交付的標(biāo)的物負(fù)有保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。本案中，合同標(biāo)的物（房屋）曾一度存在權(quán)利瑕疵，在被告通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)之時(shí)，合同標(biāo)的物仍存在權(quán)利瑕疵，被告已違反了其瑕疵擔(dān)保義務(wù)，因?yàn)榈盅簷?quán)具有追及力，而原告即使取得該標(biāo)的物的所有權(quán)也不得以此來(lái)對(duì)抗抵押權(quán)的行使，這樣原告不得不承擔(dān)可能喪失標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。故原告有權(quán)拒絕辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，該拒絕行為并不構(gòu)成違約。但該房屋之抵押登記隨后被注銷(xiāo)，使被告對(duì)其違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)的一種補(bǔ)救措施。由于被告采取該補(bǔ)救措施及時(shí)、有效，因而并未構(gòu)成重大違約。從該合同的履行結(jié)果來(lái)看，當(dāng)事人的利益亦大體平衡，并無(wú)一方因此受損，因而，從鼓勵(lì)交易的精神出發(fā)，應(yīng)維持該合同的效力，但由于被告的行為已構(gòu)成遲延履行，故原告仍可要求被告承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。

總之，在本案中，應(yīng)認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)合同有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)繼續(xù)履行合同，但原告司基于被告的遲延履行要求其承擔(dān)違約責(zé)任。