第一篇：從一起案例看商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限

從一起案例看商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限

加入時(shí)間：2010-07-07 12:52:25 陳瑩

福建廈門聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所

內(nèi)容摘要：合同解除權(quán)是指合同當(dāng)事人在法律規(guī)定或者合同約定的情況下，享有解除合同的權(quán)利，合同解除的法律后果就是合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)終止?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第十五條對(duì)《合同法》第九十四條解除合同的條件、期限進(jìn)行了細(xì)化。筆者結(jié)合親手經(jīng)辦的一起商品房買賣合同糾紛中關(guān)于解除權(quán)是否消滅問(wèn)題作一下初步的探討。

主題詞：商品房買賣合同、合同解除權(quán)、約定解除

案情簡(jiǎn)介：2006年4月30日，王某與廈門某房地產(chǎn)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某向廈門某房地產(chǎn)有限公司購(gòu)買位于某樓盤5號(hào)樓1102室房產(chǎn)，總金額為1057206元，交付期限為2007年5月1日前；合同約定簽合同當(dāng)日王某支付定金100000元，2006年5月31日前再支付購(gòu)房款357206元，余款600000元應(yīng)當(dāng)于2007年5月1日前付清；合同第七條還約定王某如未按合同約定的時(shí)間付款，逾期超過(guò)90日后，廈門某房地產(chǎn)有限公司有權(quán)解除合同。但是，合同沒(méi)有約定行使解除權(quán)的期限。

王某只如期交付了定金，另兩期房款至2008年底還未支付。2008年12月26日廈門某房地產(chǎn)有限公司向王某發(fā)出書面《通知》，《通知》載明：“望您務(wù)必于2008年12月31日前來(lái)辦理交款及交房事宜，或協(xié)商解除購(gòu)房合同并辦理退房手續(xù)?！?/p>

2009年2月廈門某房地產(chǎn)有限公司向人民法院提起訴訟，要求判令解除其與王某簽訂的前述《商品房買賣合同》。

一審法庭調(diào)查時(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)《商品房買賣合同》的簽訂及其內(nèi)容、王某尚未繳納后兩期房款957206元的事實(shí)均沒(méi)有異議。但是，雙方當(dāng)事人對(duì)廈門某房地產(chǎn)有限公司是否還有權(quán)行使合同解除權(quán)以及廈門某房地產(chǎn)有限公司發(fā)出的《通知》的效力產(chǎn)生了激烈的爭(zhēng)論。本文圍繞雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，對(duì)商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限展開探討。

一、廈門某房地產(chǎn)有限公司是否有權(quán)解除《商品房買賣合同》，即解除權(quán)的行使期限是否已經(jīng)超過(guò)

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：廈門某房地產(chǎn)有限公司享有合同解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)支持廈門某房地產(chǎn)有限公司要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。我國(guó)《合同法》第95條第2款規(guī)定，即“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。依據(jù)該條款的文義，解除權(quán)經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使而消滅，本案中對(duì)方未催告，故行使解除權(quán)的期限未超過(guò)，廈門某房地產(chǎn)有限公司享有合同解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)支持廈門某房地產(chǎn)有限公司要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：廈門某房地產(chǎn)有限公司行使解除權(quán)的期限已過(guò)，廈門某房地產(chǎn)有限公司不享有解除合同的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條第2款規(guī)定，即“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?既然《商品房買賣合同》已經(jīng)約定王某2006年5月31日前支付購(gòu)房款357206元，余款600000元應(yīng)當(dāng)于2007年5月1日前付清，逾期超過(guò)90日后，廈門某房地產(chǎn)有限公司有權(quán)解除合同；那么廈門某房地產(chǎn)有限公司應(yīng)當(dāng)于2007年9月1日前行使解除權(quán)，否則該解除權(quán)消滅。但廈門某房地產(chǎn)有限公司直至2008年12月26日才發(fā)出書面催告《通知》，2009年2月才起訴要求解除合同，顯然已經(jīng)超過(guò)1年的除斥期間，應(yīng)駁回廈門某房地產(chǎn)有限公司要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。

筆者贊成第一種觀點(diǎn)。理由如下：

（一）依據(jù)合同法對(duì)約定解除權(quán)行使期限的規(guī)定，本案解除權(quán)行使期限并沒(méi)有超過(guò)

廈門某房地產(chǎn)有限公司行使解除權(quán)的事實(shí)依據(jù)是王某未能按約支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，法律依據(jù)是《合同法》第93條第2款，行使的是約定解除權(quán)。而《合同法》第95條規(guī)定：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。由于本案雙方在合同中并未約定解除權(quán)的行使期限，且王某也未催告廈門某房地產(chǎn)有限公司在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，因此王某依法享有的約定解除權(quán)并沒(méi)有消滅。

（二）本案不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條第2款之規(guī)定

1、如前所述，廈門某房地產(chǎn)有限公司行使解除權(quán)的事實(shí)依據(jù)是王某未能按約支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，法律依據(jù)是《合同法》第93條第2款，行使的是約定解除權(quán)，而不是行使法定解除權(quán)；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條第2款適用的是發(fā)生法定解除權(quán)之情形，不適用于本案廈門某房地產(chǎn)有限公司基于雙方合同約定行使解除權(quán)。

2、第二種觀點(diǎn)主張本案不應(yīng)適用《合同法》第95條，而應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條第2款之規(guī)定。這顯然是對(duì)法條斷章取義的理解。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第二種觀點(diǎn)僅僅援引前述法條第2款規(guī)定，而未整條援引。事實(shí)上，第2款規(guī)定應(yīng)放在整個(gè)第15條的規(guī)定中綜合理解。第15條第1款規(guī)范的是“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款”的寬限期問(wèn)題，而第2款雖然為了避免重復(fù)未再次提及，但從法條整體性的理解來(lái)看，規(guī)范的應(yīng)是“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款”的法定解除權(quán)的行使期限問(wèn)題。

前已述及，本案當(dāng)事人已經(jīng)約定了解除權(quán)的行使，依照合同自治之原則，本案不再適用法定解除之情形；因此，本案應(yīng)適用關(guān)于約定解除權(quán)的相關(guān)規(guī)定，而前述第15條第2款屬于法定解除權(quán)的法律規(guī)定，不適用于本案。

二、本案《商品房買賣合同》解除時(shí)間的認(rèn)定

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：鑒于2008年12月26日廈門某房地產(chǎn)有限公司向王某發(fā)出書面《通知》，催促王某于2008年12月31日前支付剩余房款，否則將與其解除合同。因此，在《通知》期限屆滿的第二日，即2009年1月1日起雙方的《商品房買賣合同》應(yīng)視為解除。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：廈門某房地產(chǎn)有限公司發(fā)給王某的《通知》語(yǔ)焉不詳，并沒(méi)有確定表達(dá)解除合同的意思表示，該《通知》并非解除合同的通知，并且其向人民法院提出的訴訟請(qǐng)求也是“判令解除《商品房買賣合同》”。因此，《商品房買賣合同》應(yīng)自判決生效之日起解除。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。本案二審判決也持第二種觀點(diǎn)，將原審“自2009年1月1日起雙方的《商品房買賣合同》應(yīng)視為解除”的判決變更為“解除上訴人王某與被上訴人廈門某房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》”。

三、值得關(guān)注的新問(wèn)題——王某若對(duì)廈門某房地產(chǎn)有限公司解除合同有異議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提起反訴或者另案起訴，否則可能因此喪失對(duì)解除合同的異議權(quán)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（二）》第二十四 2 條“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”，基于本案雙方?jīng)]有約定異議期間，因此，如王某對(duì)于廈門某房地產(chǎn)有限公司解除買賣合同有異議，其必須在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴，才能保有異議抗辯權(quán)。

由于廈門某房地產(chǎn)有限公司向王某發(fā)出的《通知》不是解除合同的通知，本案一審法院受理后向王某送達(dá)的文書就相當(dāng)于解除權(quán)人解除合同的通知，所以若王某對(duì)廈門某房地產(chǎn)有限公司解除合同存有異議，應(yīng)該在收到起訴狀副本之日起三個(gè)月內(nèi)提起反訴或者另案起訴，否則很可能因此喪失解除合同的異議權(quán)。

四、余論——法律之外的探討

在本案中，王某對(duì)于其違約事實(shí)并無(wú)異議，如適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條第2款之規(guī)定，認(rèn)定廈門某房地產(chǎn)有限公司已經(jīng)無(wú)權(quán)解除合同，那么作為守約方的廈門某房地產(chǎn)有限公司只能夠起訴要求王某支付余款，而所購(gòu)買的房產(chǎn)仍應(yīng)歸屬于王某所有，由王某坐享房產(chǎn)的升值。作為違約的一方?jīng)]有受到任何的懲罰，相反卻因其違約行為而獲益。豈不荒唐？社會(huì)公平正義又何在？

最高人民法院負(fù)責(zé)人就《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》答記者問(wèn)時(shí)談到前述司法解釋公布實(shí)施的第一個(gè)意義就是有利于推動(dòng)我國(guó)住房制度的改革和商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。該司法解釋的出臺(tái)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序，促進(jìn)商品房市場(chǎng)誠(chéng)信體系的建立，推動(dòng)我國(guó)住房制度改革的深化，都將產(chǎn)生積極的影響。因此，從該司法解釋的立法本意看，本案也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定廈門某房地產(chǎn)有限公司有權(quán)解除與王某簽訂的《商品房買賣合同》。

第二篇：商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限

商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限

《合同法》第95條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條第二款規(guī)定：“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”根據(jù)此兩規(guī)定，商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限是必然存在的，不可能存在無(wú)最終行使期限的合同解除權(quán)。并且此司法解釋將商品房買賣合同的解除權(quán)依先后順序分為三個(gè)層次：

第一層次是法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定優(yōu)先的情形。即在法律對(duì)商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限有規(guī)定或者當(dāng)事人對(duì)商品房買賣合同的解除權(quán)行使期限有約定的情形下，解除權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)。

第二層次是法律沒(méi)有規(guī)定且當(dāng)事人沒(méi)有約定，但解除權(quán)相對(duì)人有催告的情形。即在法律對(duì)商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限沒(méi)有規(guī)定且當(dāng)事人對(duì)解除權(quán)的行使期限沒(méi)有約定的情況下解除權(quán)相對(duì)人有催告解除權(quán)人行使解除權(quán)的情形，按照《合同法》和司法解釋的規(guī)定，經(jīng)解除權(quán)相對(duì)人催告后，解除權(quán)人應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)行使解除權(quán)，否則解除權(quán)消滅。

第三層次是法律沒(méi)有規(guī)定且當(dāng)事人沒(méi)有約定，解除權(quán)相對(duì)人也沒(méi)有催告的情形。這種情況下，按照司法解釋的規(guī)定，解除權(quán)人應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使解除權(quán)，否則解除權(quán)消滅。

在平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱平海公司）與曾立新的商品房買賣合同中，當(dāng)事人沒(méi)有約定合同解除權(quán)的行使期限，而且事后也沒(méi)有就合同解除權(quán)的行使期限問(wèn)題達(dá)成協(xié)議。在法律沒(méi)有就商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限作出規(guī)定的，且曾立新又沒(méi)有催告平海公司解除合同的情形下，平海公司若擁有合同解除權(quán)，就應(yīng)當(dāng)在合同解除權(quán)產(chǎn)生之日起一年內(nèi)行使，否則解除權(quán)消

滅?，F(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵，就是確定平海公司合同解除權(quán)的產(chǎn)生之日，確定了解除權(quán)的產(chǎn)生之日，就能確定平海公司行使解除權(quán)的合理期限。根據(jù)雙方合同約定，若買方（曾立新）因自身原因?qū)е沦J款最終不能實(shí)現(xiàn)，且在收到賣方（平海公司）付款通知之日起30日內(nèi)不能付款的，賣方（平海公司）就有解除合同的權(quán)利。現(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵是確定賣方（平海公司）付款的通知是何時(shí)到達(dá)買方（曾立新）的，根據(jù)不同的到達(dá)日期，會(huì)產(chǎn)生不同的法律后果，從邏輯上講，存在三種不同法律后果。

第一是賣方（平海公司）要求付款的訴訟時(shí)效已過(guò)，但要求解除合同的除斥期間未過(guò)。

第二是賣方（平海公司）要求付款的訴訟時(shí)效未過(guò)，但要求解除合同的除斥期間已過(guò)。

第三是賣方（平海公司）要求付款的訴訟時(shí)效已過(guò)，且要求解除合同的除斥期間已過(guò)。

當(dāng)然以上三種情形要有證據(jù)證明，才能在訴訟上產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。

第三篇：國(guó)際貨物買賣合同中行使合同解除權(quán)的一些法律問(wèn)題

國(guó)際貨物買賣合同中行使合同解除權(quán)的一些法律問(wèn)題

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加速，國(guó)際貨物買賣行為已明顯占據(jù)著當(dāng)今國(guó)際貿(mào)易領(lǐng)域的重要地位。為了解決交易過(guò)程中出現(xiàn)的法律糾紛，世界各國(guó)往往以國(guó)內(nèi)法或加入國(guó)際公約的形式來(lái)保障貨物買賣的順利進(jìn)行。聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約是由聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)起草的，它所確立的法律原則被廣泛接受，其中對(duì)違約行為的補(bǔ)救措施的法律規(guī)定也是引起廣泛關(guān)注的。筆者作為律師，從數(shù)個(gè)案例中體會(huì)到，在違約補(bǔ)救行為中，如何正確行使合同解除權(quán)是在實(shí)踐中會(huì)引起許多思考的難點(diǎn)問(wèn)題。

一、聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約（以下簡(jiǎn)稱《公約》）中“解除合同”這一概念的主要內(nèi)容及特點(diǎn)

（一）《公約》的英文條款中并未明確使用“解除合同”這一術(shù)語(yǔ)，而是使用了“宣告合同無(wú)效”（Declarethecontractavoided）,它用列舉的形式表明了“宣告合同無(wú)效”的幾種情形及其后果。其基本內(nèi)容是：①“宣告合同無(wú)效”必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知才生效（第26條）；②“宣告合同無(wú)效”是買方或賣方可單方行使的權(quán)利（第49條，第64條）；③“宣告合同無(wú)效”僅限于合同一方根本違約或違約方在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù)（第49條，第64條）；4，“宣告合同無(wú)效”解除了各方合同義務(wù)。（第81條）

（二）從以上“宣告合同無(wú)效”的內(nèi)容可看出，它和我國(guó)《合同法》中的“解除合同”的性質(zhì)是基本相同的。我國(guó)《合同法》第94條，95條，96條規(guī)定的“解除合同”的基本內(nèi)容是：①“解除合同”必須通知對(duì)方（第96條）；②“解除合同”是當(dāng)事人一方可行使的權(quán)利（第94條）；③“解除合同”適用于當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為（第94條）；④“解除合同”后，尚未履行的，終止履行（第97條）

（三）《公約》中“宣告合同無(wú)效”和我國(guó)《合同法》中“解除合同”的性質(zhì)和特點(diǎn)是基本相同的。首先，都是一種形成權(quán)，即僅憑一方當(dāng)事人依法定事由作出的意思表示即可使現(xiàn)成的法律關(guān)系消滅的權(quán)利，其行使無(wú)須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意。1另外，只要具備法律規(guī)定的條件，一方即有權(quán)通知另一方解除合同，而無(wú)須征得另一方同意或與另一方協(xié)商。其次，合同解除是對(duì)違約方的一種懲罰，所以，也成為違約方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式。2最后，一方行使解除合同權(quán)必須以向另一方發(fā)出解除通知為前提。

二，實(shí)踐中按照《公約》行使合同解除權(quán)的一些難以操作的法律問(wèn)題

（一）有關(guān)寬限期與根本違約關(guān)系的兩個(gè)難點(diǎn)

1，實(shí)踐中，若賣方遲延交貨，買方是否絕對(duì)享有決定寬限期的權(quán)利，它影響到是否以根本違約為由宣告解除合同。

《公約》第47條第一款規(guī)定，如果賣方不按合同規(guī)定的時(shí)間履行其義務(wù)，買方可以規(guī)定一段合理的額外時(shí)間，讓賣方履行其義務(wù)?！豆s》第49條也規(guī)定，買方可以不給賣方規(guī)定額外的合理時(shí)間，就可以立即宣告解除合同。從這條規(guī)定的表面意思看來(lái)，似乎買方當(dāng)然享有決定是否給賣方寬限期的權(quán)利。但在實(shí)踐中，若買方動(dòng)輒行使此項(xiàng)權(quán)利，就難以體現(xiàn)買賣合同的公平合理性。例如，如果買方所需要的是時(shí)令性很強(qiáng)的商品，賣方一旦違約，將使買方失去日后脫手商品的絕好時(shí)機(jī)，那么買方認(rèn)為賣方的遲延行為已構(gòu)成根本違約而宣告解除合同則是維護(hù)了自己的合法權(quán)益，同時(shí)也懲罰了違約方。但是，如果雙方買賣的是普通的，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的商品，其實(shí)賣方的遲延交貨并未構(gòu)成根本違約，如果買方不給賣方寬限期，卻以根本違約為由予以解除合同，這對(duì)賣方來(lái)說(shuō)似乎太不公平。事實(shí)上，也有買方因?yàn)檎业搅顺鰞r(jià)更低的賣方而以根本違約為由而惡意解除合同的例子，而當(dāng)時(shí)法官或仲裁庭不可能明察秋毫。因此，我認(rèn)為，由于公約并未在給予寬限期的問(wèn)題上有進(jìn)一步的規(guī)定，所以很難確定該權(quán)利是否被恰當(dāng)行使。

2，另外，即使買方給予了賣方一段寬限期，但對(duì)于其時(shí)間長(zhǎng)短，《公約》僅以“合理”為限。

那么怎樣才算“合理”？在具體案例中，往往買賣雙方各有說(shuō)法，令人很難作出決斷。

所以說(shuō)，盡管《公約》有關(guān)寬限期的規(guī)定是考慮到了國(guó)際貨物買賣行為的復(fù)雜性和公平

性，但在實(shí)踐中，如何行使才是真正體現(xiàn)公約精神，較難把握尺度。

（二）《公約》第49條規(guī)定，如賣方違約，則買方可解除合同。實(shí)踐中，如何判斷“根本違

約”，標(biāo)準(zhǔn)是什么？

《公約》第25條對(duì)“根本違約”下的定義是，一方當(dāng)事人違反合同的結(jié)果，如使另一方當(dāng)事人蒙受損害，以至于實(shí)際剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西，即為根本違約，除非違反合同一方并不預(yù)知而且一個(gè)同等資格、通情達(dá)理的人處于相同情況下也沒(méi)有理由預(yù)知會(huì)發(fā)生這種結(jié)果?？磥?lái)《公約》對(duì)根本違反合同所采取的衡量標(biāo)準(zhǔn)是，看違反合同的后果是否使對(duì)方蒙受重大損害，即違約后果的嚴(yán)重程度。3盡管該條規(guī)定是聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)吸收各國(guó)法律規(guī)定，并調(diào)和了兩大法系關(guān)于同一問(wèn)題的不同處理辦法，4但在實(shí)踐中以下兩點(diǎn)很難把握：

1，既然損害的嚴(yán)重程度為“剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西”，那么究竟怎樣的違約行為才足以造成此后果？守約方如認(rèn)定“根本違約”是否確實(shí)？這完全需要具體案件具體分析，因?yàn)橥瑯拥倪`約行為在不同情況下會(huì)帶來(lái)不同程度的損害結(jié)果，這影響到是否構(gòu)成根本違約。例如，賣方交貨時(shí)單據(jù)不符，交貨地點(diǎn)或商品規(guī)格不符，逾期交貨這些行為，看起來(lái)較為普遍，但是單據(jù)的性質(zhì)或作用，不符點(diǎn)的多少，逾期交貨的動(dòng)機(jī)是什么，這些因素在不同案件中會(huì)帶給守約方程度不同的損害。如果守約方認(rèn)為某些行為已構(gòu)成根本違約，會(huì)闡述自己的理由，法官或仲裁庭在根據(jù)其2，“同等資格、通情達(dá)理”的人員標(biāo)準(zhǔn)無(wú)明確規(guī)定?！巴荣Y格”是否指在該業(yè)務(wù)領(lǐng)域資歷經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)?shù)娜?？“通情達(dá)理”是否指在商業(yè)信譽(yù)、從業(yè)道德方面表現(xiàn)俱佳的當(dāng)事方？在確定以上概念時(shí)，務(wù)必需要考察當(dāng)事方長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)、習(xí)慣做法才能作出判斷，并且每個(gè)案件所涉合同的具體意義也要予以考慮，這些因素都會(huì)帶來(lái)判斷上的難度，從而影響到守約方宣告合同無(wú)效的權(quán)利。

所以我認(rèn)為，在判定“根本違約”時(shí)，除了客觀違約行為，更要充分考慮違約方的主觀動(dòng)機(jī)，這是法律維護(hù)公平誠(chéng)信的交易所必須的。

（三）違約方不交貨時(shí)，守約方能否在解除合同后向其索賠合同利益之外預(yù)期的利潤(rùn)？

根據(jù)《公約》第74條之規(guī)定，一方當(dāng)事人違反合同應(yīng)負(fù)的損害賠償額，應(yīng)與另一方當(dāng)事人因他違反合同而遭受的包括利潤(rùn)在內(nèi)的損失額相等。可見(jiàn)，損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)包括實(shí)際損失和利潤(rùn)損失兩個(gè)方面。實(shí)際損失較好理解，即守約方已經(jīng)支出的各項(xiàng)費(fèi)用及合同如能履行應(yīng)獲得的合同利益。但是利潤(rùn)損失在實(shí)踐中較難計(jì)算，它是否包括預(yù)期的利潤(rùn)？即守約方已事先計(jì)劃好的獲取合同標(biāo)的后再將標(biāo)的物轉(zhuǎn)手而獲取的利潤(rùn)。而《公約》第74條又同時(shí)規(guī)定，“這種損害賠償不得超過(guò)違反合同一方在訂立合同時(shí)，依照他當(dāng)時(shí)已知道或理應(yīng)知道的事實(shí)和情況，對(duì)違反合同預(yù)料到或理應(yīng)預(yù)料到的可能損失”。那么，預(yù)期利潤(rùn)究竟是否是違約方“預(yù)料到”或“理應(yīng)預(yù)料到”的損失？這里就要從主、客觀兩方面來(lái)加以判斷，主觀上講，指違約方在訂立合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道，若其違約會(huì)給對(duì)方造成的后果；客觀上講，憑借違約方公司的性質(zhì)，與守約方的合作期限長(zhǎng)短，自己對(duì)守約方貿(mào)易習(xí)慣的了解，違約方是否應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到其違約行為會(huì)產(chǎn)生的后果。舉例來(lái)說(shuō)，合同雙方都是貿(mào)易公司，出口方完全知道，進(jìn)口方進(jìn)口貨物的目的就是為了轉(zhuǎn)手賣給下家以獲取利潤(rùn)，出口方不可能認(rèn)為進(jìn)口方是雙方合同項(xiàng)下貨物的最終用戶。因此，若出口商違約給進(jìn)口商造成利潤(rùn)損失，出口商在簽訂合同時(shí)是完全應(yīng)該預(yù)料到的，所以就應(yīng)當(dāng)予以賠償。但同樣的案例，筆者在實(shí)踐中就看到截然相反的裁決結(jié)果，一例是進(jìn)口方某省物資貿(mào)易公司與出口方澳門制衣公司的熱軋卷板合同糾紛，由于澳門制衣公司沒(méi)有交貨，造成了進(jìn)口方與第三方公司之間的合同無(wú)法履行，后來(lái)進(jìn)口方以本合同與第三方公司簽訂的購(gòu)銷合同中的貨物差價(jià)作為其利潤(rùn)損失要求賠償，得到了仲裁庭的支持。5但是，我在兩年前代理的一起案件中，最高人民法院駁回了進(jìn)口方要求索賠預(yù)期合同利潤(rùn)的訴訟請(qǐng)求，盡管兩起案件中進(jìn)口方與第三家公司間的合同都是確實(shí)存在的。所以，我認(rèn)為，在實(shí)踐中，索賠預(yù)期利潤(rùn)究竟能否得到支持，是完全支持還是予以部分考慮，這很難確定一個(gè)明顯的尺度，在發(fā)生糾紛提起仲裁或訴訟時(shí)，無(wú)法預(yù)計(jì)。

另外，如果決定予以考慮的話，這部分預(yù)期利潤(rùn)該如何計(jì)算，方法也有不同。第一種方法是以差價(jià)確定損害賠償?shù)姆秶Ｒ陨习咐胁捎玫木褪沁@種方法。該方法既可以適用于賣方違約情況，也可以適用于買方違約的情況。前者是買方在解除合同后的一個(gè)合理時(shí)間內(nèi)以合理方式購(gòu)買替代貨物，后者是在解除合同后的一個(gè)合理時(shí)間內(nèi)以合理方式將貨物轉(zhuǎn)賣。同樣，“差價(jià)”也就包括了買方購(gòu)買替代物或者賣方轉(zhuǎn)賣貨物的交易價(jià)格與原合同價(jià)格之間的差額。第二種方法是以時(shí)價(jià)確定損害賠償?shù)姆秶?。所謂時(shí)價(jià)是指在一定地點(diǎn)一定時(shí)間的某種貨物的市場(chǎng)價(jià)格。這里的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，即在接受貨物之前解除合同，則適用解除時(shí)的時(shí)價(jià)；在接受貨物之后解除合同，則適用接受貨物時(shí)的時(shí)價(jià)。這里的地點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)原應(yīng)交貨的地點(diǎn)。如果該地點(diǎn)沒(méi)有時(shí)價(jià)，則指另一合理替代地點(diǎn)的價(jià)格，但需要適當(dāng)考慮貨物運(yùn)費(fèi)的差額。但在實(shí)際操作中，由于這種方法需要大量的調(diào)查工作，故較少被采納。我個(gè)人認(rèn)為這種方法是有其合理性的。

（四）買方宣告解除合同后，另行購(gòu)買替代物的條件

購(gòu)買替代物是賣方不交貨時(shí)，買方所特有的補(bǔ)救措施。這一權(quán)利已受到各國(guó)法律及國(guó)際公約的肯定。但在實(shí)際案例中，怎樣行使這項(xiàng)權(quán)利才是符合公約精神的，一般有以下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一是在時(shí)間上，買方必須在解除合同后一段合理時(shí)間內(nèi)行使，二是在方式上，買方購(gòu)買替代物的價(jià)格、地點(diǎn)、渠道等都是適當(dāng)?shù)?，如價(jià)格需與原貨物相當(dāng)，渠道正規(guī)，否則，就不是購(gòu)買替代物，成為購(gòu)買新貨物了。但在按以上兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)裁決時(shí)，也碰到問(wèn)題。如買方在賣方無(wú)力履約，時(shí)間緊急時(shí)為了按照《公約》第75條之規(guī)定減少損失已經(jīng)購(gòu)買了替代物，之后才宣告解除合同，而賣方認(rèn)為買方應(yīng)當(dāng)先要有一個(gè)宣告解除合同的過(guò)程才有權(quán)購(gòu)買替代物。對(duì)于賣方的抗辯，仲裁庭或法官也不能予以完全支持，而要看買方是否已舉出足夠證據(jù)證明自己購(gòu)買替代物的合理性與緊迫性，實(shí)踐中，在這一點(diǎn)的判斷上也很為棘手。

三，小結(jié)

從以上的論述可以看出，盡管《公約》已經(jīng)對(duì)行使合同解除權(quán)作了詳盡的規(guī)定，但是在實(shí)踐中遇到具體案例時(shí)，還是存在以上一些令法官、仲裁員較難操作的情形，筆者作為律師，深有感觸。從這些難點(diǎn)的研究分析中，我們可以逐步了解國(guó)際貨物買賣中的各類實(shí)際問(wèn)題，從而預(yù)防各類糾紛的發(fā)生。

主張判定這些違約行為是否足以剝奪了守約方“有權(quán)期待得到的東西”，往往較難定論。

第四篇：房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例

合同解除條件未成就，賣方無(wú)權(quán)解除房屋買賣合同

作者：北京市正海律師事務(wù)所濤

房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例

【案情介紹】

2009年4月，姜卓與張升簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定姜卓購(gòu)買張升位于北京市朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價(jià)款人民幣108萬(wàn)元。

同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè)貸款方式購(gòu)買此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)日給付張升定金2萬(wàn)元，于房屋評(píng)估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付購(gòu)房首付款人民幣33萬(wàn)元，其余購(gòu)房款73萬(wàn)元，由姜卓所申請(qǐng)的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支應(yīng)于2009年5月31日前，支付全部購(gòu)房款。張升在2009年5月31日前將房屋交付姜卓。

協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元；于2009年5月11日向張升支付了購(gòu)房首付款32萬(wàn)元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。

此后，貸款銀行以姜卓無(wú)北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬(wàn)元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知張升，張升表示同意。

2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過(guò)戶事宜。但

張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009

年8月28日，張升向姜卓發(fā)出《房屋買賣合同解除通知書》，以

姜卓延期付款為由再次提出解除合同。

鑒于雙方堅(jiān)持己見(jiàn)，不能協(xié)商解決爭(zhēng)議，姜卓委托北京市正

海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件

提交

【仲裁庭意見(jiàn)】

仲裁庭經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為：

1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009

年5月31日前支付全部購(gòu)房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但是張升據(jù)此要求解除合同的請(qǐng)求無(wú)合同與法律依據(jù)。

2、張升請(qǐng)求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第九十四條第三項(xiàng)有關(guān)合同解除的條件，不予支持。

【裁決結(jié)果】

1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。姜卓于仲裁裁決書送

達(dá)之日起五日內(nèi)，向張升支付購(gòu)房款74萬(wàn)元，張升拒不接受的，姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過(guò)戶登記手

續(xù)。

2、姜卓向張升支付違約金4800元。

3、駁回雙方的其他仲裁請(qǐng)求與反請(qǐng)求。

【法律分析】

一、《合同法》對(duì)于合同解除的規(guī)定

本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否

成就。在此，我們簡(jiǎn)要回顧一下合同法對(duì)于合同解除的相關(guān)規(guī)定：

所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系

歸于消滅的行為。

《合同法》對(duì)于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：

（一）約定解除，它包括兩種情況：

1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付

一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。

2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。

（二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情

況：

1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍

未履行；

4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)

現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

二、張升行使法定解除權(quán)的條件與程序

就本案而言，張升認(rèn)為姜卓遲延履行付款義務(wù)，但是合同未約定在此情況下張升擁有合同解除權(quán)；故張升只能依據(jù)

《合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定行使法定單方

解除權(quán)。

該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：

1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；

2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；

3、經(jīng)另一方催告；

4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。

當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過(guò)一段

合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其主

要債務(wù)。在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，張升還要依據(jù)《合同法》第96條規(guī)定通知對(duì)方，自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。

本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向

姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時(shí)間去履行付款義務(wù)，不符

合《合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除

權(quán)的條件，故張升不享有合同解除權(quán)。

三、姜卓收到張升解除合同的通知后，提出異議的期限。

姜卓收到張升發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個(gè)月內(nèi)及

時(shí)提起仲裁申請(qǐng)，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝

訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同

法》若干問(wèn)題的解釋

（二）》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達(dá)對(duì)方

當(dāng)事人后，對(duì)方當(dāng)事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況：

（一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當(dāng)事人

在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

（二）當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)

抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

通過(guò)上述簡(jiǎn)要分析，我們不難看出合同法立法目的是維

護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格，當(dāng)事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。

第五篇：關(guān)于開發(fā)商房屋買賣合同解除權(quán)行使方式的分析

關(guān)于開發(fā)商房屋買賣合同解除權(quán)行使方式的分析

曾 艷

（原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處）

在商品房買賣合同的履行過(guò)程中，按時(shí)足額支付購(gòu)房款是業(yè)主主要的合同義務(wù)之一。但在實(shí)際履行過(guò)程中，一些業(yè)主不遵守合同約定逾期支付購(gòu)房款的情況時(shí)有發(fā)生。此時(shí)開發(fā)商如何保護(hù)自己的合法權(quán)益，如何行使合同解除權(quán)呢？筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中開發(fā)商行使合同解除權(quán)主要有以下四種方式：

第一種方式，開發(fā)商直接向人民法院起訴解除合同；

《合同法》第96條規(guī)定，按照當(dāng)事人約定或法定解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。根據(jù)該法律規(guī)定可知合同的解除權(quán)是形成權(quán)，其行使的前提條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人主動(dòng)行使，在當(dāng)事人未行使之前，公權(quán)力不能予以介入。但在司法實(shí)踐中，很多開發(fā)商沒(méi)有向業(yè)主送達(dá)解除通知書，就直接向人民法院提起訴訟，要求人民法院解除商品房買賣合同，該做法如果嚴(yán)格按照法律規(guī)定分析，是不符合法律規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)依法駁回其訴訟請(qǐng)求。但一些人民法院為了節(jié)約訴訟資源，認(rèn)為當(dāng)事人起訴后，人民法院向?qū)Ψ疆?dāng)事人送達(dá)起訴書及相關(guān)法律文書就視為當(dāng)事人履行催告程序，在審判程序中就可以直接確認(rèn)合同是否解除。筆者認(rèn)為，開發(fā)商采用此種方式解除合同，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如審理其案件的人民法院嚴(yán)格按照法律規(guī)定執(zhí)行，則開發(fā)商面臨敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。

第二種方式，開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出書面的解除合同書，要求人民法院確認(rèn)解除通知書的效力； 開發(fā)商采用此種方式解除合同的前提是案件基本情況已經(jīng)具備《商品房買賣合同》約定的解除條件或者具備法定的解除條件，而且筆者建議開發(fā)商在送達(dá)解除通知書時(shí)有條件的盡量通過(guò)公證的方式送達(dá)，這樣即使業(yè)主拒收，在公證員的見(jiàn)證下，解除通知書也視為送達(dá)，也為之后啟動(dòng)的訴訟準(zhǔn)備了充足的證據(jù)。解除通知書送達(dá)之后，根據(jù)《合同法司法解釋二》24條規(guī)定，業(yè)主有三個(gè)月的異議期，如業(yè)主在三個(gè)月內(nèi)未通過(guò)訴訟或者仲裁的方式對(duì)解除合同事宜提出異議，則視為合同自業(yè)主收到解除通知之日起解除。此時(shí)，開發(fā)商可以直接向人民法院起訴確認(rèn)解除合同的效力即可。

第三種方式，開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出催款通知書后，直接向人民法院起訴解除合同；

有時(shí)開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》不是很完善，未約定業(yè)主付款條件，業(yè)主在收房之后很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有向開發(fā)商支付購(gòu)房款，開發(fā)商此時(shí)如果想解除合同，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定，向業(yè)主發(fā)出催款通知書，要求業(yè)主在接到催款通知書之后的三個(gè)月內(nèi)支付購(gòu)房款。如果業(yè)主在收到催款通知書后三個(gè)月內(nèi)仍然沒(méi)有支付購(gòu)房款，則開發(fā)商可以直接向人民法院起訴解除合同。

第四種方式，開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出催款通知書，通知書中含有逾期付款合同解除的意思表示，然后要求人民法院確認(rèn)解除通知書的效力；

第四種做法實(shí)際上是對(duì)第三種做法的優(yōu)化。因?yàn)槿绻捎玫谌N做法，開發(fā)商向人民法院起訴解除合同，在人民法院審理過(guò)程中，則會(huì)審查涉案合同是否具備解除條件，能否解除。但如果采用四種方式解除合同，業(yè)主異議期屆滿之后，涉案合同自催告通知書履行期限屆滿之日就解除，人民法院無(wú)需審理涉案合同是否解除，直接確認(rèn)解除即可。

但如果開發(fā)商采用第三種或者第四種方式解除合同，需要特別注意在催款通知書規(guī)定的履行期限屆滿之日起一年需要向人民法院起訴解除合同或者向業(yè)主送達(dá)解除通知書，超過(guò)一年就會(huì)滅失解除權(quán)的行使期限。