第一篇：如何做好物業(yè)管理企業(yè)的收費管理

如何做好物業(yè)管理企業(yè)的收費管理

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1415 更新時間：2008-03-06

09:20:08

物業(yè)管理企業(yè)的收費管理（下稱收費管理）是財務管理的重要組成部分,是企業(yè)現(xiàn)金流入的主要渠

道,是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的重要條件,是企業(yè)利潤的重要源泉,是保護廣大業(yè)主權(quán)益的重要手段,是企業(yè)經(jīng)

營成果的重要標志。從某種程度上體現(xiàn)了業(yè)主(物業(yè)使用人，下同)對物業(yè)管理企業(yè)的認可和滿意程度。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，為使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地，物業(yè)管理企業(yè)必須抓好收費管理這個中心環(huán)節(jié)。下面談談如何規(guī)劃設計收費管理制度，使收費管理工作規(guī)范化、制度化及程序化，為物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范運作打下基礎。

一、掌握政策法規(guī)，明確收費項目

物業(yè)管理企業(yè)的收費項目應嚴格按照國家發(fā)展和改革委員會、建設部二OO三年十一月十三日聯(lián)合頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》（計發(fā)改價格[2003]1864號）文和國家建設部二OO二年三月五日頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建字[2002]第110號)文及地方性水、電、氣（冷氣、暖氣下同）等相關(guān)方面的法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同的約定明確收費項目，一般的物業(yè)管理企業(yè)的收費項目有：

（一）物業(yè)管理費、停車費、租賃費、冷、暖氣使用費、特約服務和按規(guī)定允許收取的其他款項；

（二）代水、電部門收繳的水費、排污費、電費等；

（三）土建、水、電維修費、電梯維護費；（專業(yè)服務收入）

（四）施工押金、施工管理費、房屋租賃保證金；

（五）對外承建的各項工程款；

（六）維修資金；

（七）逾期加收的滯納金。

上述各項目的收費標準必須嚴格按照法規(guī)及合同約定，不得超范圍、超標準，更不能少收或漏收。

二、建立計費中心，控制費用收繳

物業(yè)管理企業(yè)的收入有別于一般企業(yè)，業(yè)主即收費對象、收費項目和物業(yè)管理企業(yè)的收費主體（指各個管理區(qū)域）眾多并且分散，如果監(jiān)督控制不到位，勢必造成企業(yè)的資金流失，給企業(yè)的經(jīng)濟效益造成重大損失，因此物業(yè)管理企業(yè)要牢牢抓住計費和控制這個影響企業(yè)收益的根本問題。建立計費中心，計費中心直

屬于總經(jīng)理或委托財務部進行管理，在計費和控制方面應注意以下幾個方面的工作：

（一）物業(yè)管理企業(yè)的財務部門會同企業(yè)管理部門（或其他部門）和各個管理區(qū)域（也稱管理處，下同）、專業(yè)部門對所屬管轄范圍的固定收費項目進行一次清理，清理內(nèi)容包括物業(yè)管理收費面積、收費單價，租賃經(jīng)營面積、單價、維修等各個計費項目，列表造冊，經(jīng)相關(guān)部門審查核對及單位負責人簽字后報計費中心存入電腦，作為各管理區(qū)域的計費和委托銀行收款的依據(jù)。

（二）新入住或業(yè)主變更的，應到管理區(qū)域辦理開戶和委托銀行收款手續(xù)，管理區(qū)域應及時建立分戶卡片進行管理，并及時上報計費中心進行計費。

（三），對減少收費面積、降低單價和減免費用的，必須由業(yè)主書面提出申請（或由管理區(qū)域提出），說明情況，由事務助理、管理區(qū)域負責人簽字，經(jīng)分管副總審核報總經(jīng)理批準后計費中心才能更改電腦計費數(shù)據(jù)。

（四）供水、電、氣則由專業(yè)管理部門每月按時抄表和對維護維修及其他費用的統(tǒng)計，經(jīng)本部門負責人和管理區(qū)域負責人（專業(yè)部門的費用由管理區(qū)域負責代收）簽字后送計費中心計費。

（五）計費單的錄入與發(fā)放規(guī)定

1、每月月底前各管理區(qū)域、專業(yè)部門按照規(guī)定把各項收費資料報到計費中心。

2、計費中心于每月N日前將水、電、氣校對單用電腦傳由各單位指定的專人進行校對，并在每月N日前傳回計費中心。

3、計費中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對后的收費數(shù)據(jù)傳給管理區(qū)域，管理區(qū)域根據(jù)業(yè)主情況（根據(jù)工業(yè)區(qū)業(yè)主及住宅區(qū)業(yè)主的需要情況而定）打出繳費通知單，并由業(yè)主在簽收單上簽字，確認收到繳費單的日期，以便托收或交款時確定交費時限和逾期交費的時間天數(shù)。

4、繳費單發(fā)出后，如再發(fā)現(xiàn)有錯抄表、錯打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由責任人寫清情況報單位領(lǐng)導及主管副總簽字后，方可改單。

5、每月N日委托銀行扣款后，計費中心打印出已收費清單和將托收信息通過電腦發(fā)送給管理區(qū)域及專業(yè)部門。

6、管理區(qū)域的收費員收到業(yè)主的零散繳費后，先到計費室將已收項目輸入電腦，方可與財務部辦理交賬。

三、遵守稅務規(guī)定，加強票據(jù)管理

在對各管理區(qū)域的稅務管理方面，建議由公司統(tǒng)一進行稅務申報、發(fā)票領(lǐng)銷及稅款繳納，這樣可避免下屬各個單位都與稅務發(fā)生聯(lián)系。收費員在收取各項收入和押金時，必須如實、正確地填寫在公司財務部領(lǐng)取的已加蓋公司財務部發(fā)票專用章的發(fā)票或財務專用章的收據(jù)（視具體情況而定）。對收、退的押金應建立備查簿，進行分類登記，及時反映各類押金的收、退明細情況。嚴禁各單位購買空白收據(jù)，加蓋各單位印

章收取任何款項。

四、設計收費程序，規(guī)范收費行為

（一）收費員必須根據(jù)計費中心的電腦或計費單，專業(yè)部門必須根據(jù)工程合同、維修及養(yǎng)護合同核定的數(shù)額據(jù)實收?。皇┕ぱ航鸢凑鞴懿块T的有關(guān)規(guī)定收??；租賃保證金按規(guī)定標準收?。煌＼噲鍪召M按停車場管理規(guī)定收取。每月N日開始收取上月的水、電、氣、物業(yè)管理等費。辦理了銀行委托收費的業(yè)主，應在每月的N日收到繳費單后，及時足額地將款項存入指定銀行，每月N日委托銀行扣款。到月底后逾期五個工作日不交費的業(yè)主，應按逾期天數(shù)，按日加收滯納金，目前標準：電費1‰；水費1%；管理費0.5‰。每月底統(tǒng)計欠費單位并通知事務助理對欠費單位進行催繳（繳費方式另有約定的除外）。對申請減免滯納金者，嚴格按照企業(yè)的審批規(guī)定執(zhí)行。收費員收取的款項必須當天送存銀行，并分類登入賬簿交出納簽收，賬簿不得涂改，出現(xiàn)錯誤更正由公司出納員在錯誤處簽名或蓋章。嚴格實行收支兩條線，不得坐支現(xiàn)金，嚴禁私設“小金庫”。

（二）收費員在每月最后一個工作日，對欠費戶進行分類統(tǒng)計，報管理區(qū)域負責人和公司財務部，并與財務部進行結(jié)賬。

（三）收費員收費時，需在收費單上簽名，并給用戶開具發(fā)票和專用收據(jù)，其票據(jù)按下列類別開出：

1、各類押金及維修資金，業(yè)主交納后，收費員應開具加蓋公司財務專用章的收據(jù)（管理區(qū)域辦理分支機構(gòu)并刻有分支機構(gòu)財務印鑒的可似情況而定）。

2、水、電費發(fā)票應根據(jù)交款人的納稅性質(zhì)開具：

（1）屬于一般納稅人的單位，在交納水電費后開出加蓋公司發(fā)票專用章的增值稅發(fā)票。

（2）屬于非一般納稅人的單位（個人），在交納水電費后開出加蓋公司發(fā)票專用章的水電銷售專用發(fā)票。

3、物業(yè)管理費、電梯維護費、冷、暖氣使用費及滯納金，用戶交費后，收費員應開出加蓋公司發(fā)票專用章的地稅其他服務收入專用發(fā)票。

4、收取租金，收費員應開出加蓋公司發(fā)票專用章的地稅租賃發(fā)票。

5、收取水、電維修費后，應開出加蓋公司發(fā)票專用章的國稅加工修理修配發(fā)票。

6、停車場收費后，開給用戶加蓋停車場發(fā)票專用章的定額專用發(fā)票。

7、排污費收取后，開給用戶加蓋財務專用章的排水費專用收據(jù)。

（四）如有托收后又重復收費的，由交費單位或責任單位寫明情況，管理區(qū)域收費員查實簽名，經(jīng)管理區(qū)域負責人簽名，待財務部核實后方可退回。

五、加強異地聯(lián)動，實施有效監(jiān)控

（一）對下屬管理區(qū)域（已辦理工商和稅務登記的分支機構(gòu)）距離公司總部較遠的模擬法人核算單位的收費管理，應參照上述規(guī)定，著重于控制和監(jiān)督，制定出結(jié)合自已實際情況的收費管理規(guī)定并上報公司財務部備案。

（二）對駐外分支機構(gòu)的收費管理要盡量利用現(xiàn)代網(wǎng)絡技術(shù)，采取必要的監(jiān)控手段。

（三）公司計費中心要適時對下屬及駐外分支機構(gòu)的收費管理實施監(jiān)控，財務檢查也應將其列入重點檢查范圍。

六、建立監(jiān)督機制，實施違規(guī)處罰

再好的制度失去了檢查落實都將成為一紙空文，因此我們還得考慮對違規(guī)的處罰，使其規(guī)定落到實處，可以從以下幾方面進行考慮。

（一）對不按上述規(guī)定使用票據(jù)的，對責任人處以每次XX元的處罰；如造成公司損失的，要承擔損失金額XX%的處罰。

（二）收費員收取的款項不按時送存銀行，不嚴格實行收支兩條線管理，坐支現(xiàn)金的，沒有造成公司損失的，每次處罰XX元；造成損失的，由責任人和單位領(lǐng)導共同承擔。

（三）擅自購買空白票據(jù)，加蓋各單位印章收費和私設“小金庫”的，一經(jīng)查實，按貪污論處，對單位負責人給予降職、直接責任人給予警告、降級等處理，構(gòu)成犯罪的移送司法機關(guān)處理。

（四）對應收的滯納金不按規(guī)定收取，給予責任人承擔交納滯納金的處罰。

（五）由于工作不認真，責任心不強，造成的錯計、錯收、錯打單等，給予責任人每次XX元的處罰。

（六）對應建立押金收退備查簿，進行分類登記而未建立，或登記不全的給予責任人XX-XXX元的罰款。上述觀點，旨在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為，但由于物業(yè)管理企業(yè)所管理的物業(yè)類型、業(yè)務范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、財務管理的基礎狀況和管理體制等不盡相同，因此，物業(yè)管理企業(yè)的財務人員要認真學習國家發(fā)展和改革委員會建設部二OO三年十一月十三日頒發(fā)的“物業(yè)服務收費管理

辦法”的規(guī)定，根據(jù)其自身的實際，設計出適合自身特點的、切實可行的收費管理制度。

第二篇：物業(yè)管理企業(yè)的收費管理

物業(yè)管理企業(yè)的收費管理（下稱收費管理）是財務管理的重要組成部分,是企業(yè)現(xiàn)金流入的主要渠道,是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的重要條件,是企業(yè)利潤的重要源泉,是保護廣大業(yè)主權(quán)益的重要手段,是企業(yè)經(jīng)營成果的重要標志。從某種程度上體現(xiàn)了業(yè)主(物業(yè)使用人，下同)對物業(yè)管理企業(yè)的認可和滿意程度。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，為使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地，物業(yè)管理企業(yè)必須抓好收費管理這個中心環(huán)節(jié)。下面談談如何規(guī)劃設計收費管理制度，使收費管理工作規(guī)范化、制度化及程序化，為物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范運作打下基礎。

一、掌握政策法規(guī)，明確收費項目

物業(yè)管理企業(yè)的收費項目應嚴格按照國家發(fā)展和改革委員會、建設部二OO三年十一月十三日聯(lián)合頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》（計發(fā)改價格[2003]1864號）文和國家建設部二OO二年三月五日頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建字[2002]第110號)文及地方性水、電、氣（冷氣、暖氣下同）等相關(guān)方面的法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同的約定明確收費項目，一般的物業(yè)管理企業(yè)的收費項目有：

（一）物業(yè)管理費、停車費、租賃費、冷、暖氣使用費、特約服務和按規(guī)定允許收取的其他款項；

（二）代水、電部門收繳的水費、排污費、電費等；

（三）逾期加收的滯納金。

上述各項目的收費標準必須嚴格按照法規(guī)及合同約定，不得超范圍、超標準，更不能少收或漏收。

二、建立計費中心，控制費用收繳

物業(yè)管理企業(yè)的收入有別于一般企業(yè)，業(yè)主即收費對象、收費項目和物業(yè)管理企業(yè)的收費主體（指各個管理區(qū)域）眾多并且分散，如果監(jiān)督控制不到位，勢必造成企業(yè)的資金流失，給企業(yè)的經(jīng)濟效益造成重大損失，因此物業(yè)管理企業(yè)要牢牢抓住計費和控制這個影響企業(yè)收益的根本問題。建立計費中心，計費中心直屬于總經(jīng)理或委托財務部進行管理，在計費和控制方面應注意以下幾個方面的工作：

（一）物業(yè)管理企業(yè)的財務部門會同企業(yè)管理部門（或其他部門）和各個管理區(qū)域（也稱管理處，下同）、專業(yè)部門對所屬管轄范圍的固定收費項目進行一次清理，清理內(nèi)容包括物業(yè)管理收費面積、收費單價，租賃經(jīng)營面積、單價、維修等各個計費項目，列表造冊，經(jīng)相關(guān)部門審查核對及單位負責人簽字后報計費中心存入電腦，作為各管理區(qū)域的計費和委托銀行收款的依據(jù)。

（二）新入住或業(yè)主變更的，應到管理區(qū)域辦理開戶和委托銀行收款手續(xù)，管理區(qū)域應及時建立分戶卡片進行管理，并及時上報計費中心進行計費。

（三），對減少收費面積、降低單價和減免費用的，必須由業(yè)主書面提出申請（或由管理區(qū)域提出），說明情況，由事務助理、管理區(qū)域負責人簽字，經(jīng)分管副總審核報總經(jīng)理批準后計費中心才能更改電腦計費數(shù)據(jù)。

（四）供水、電、氣則由專業(yè)管理部門每月按時抄表和對維護維修及其他費用的統(tǒng)計，經(jīng)本部門負責人和管理區(qū)域負責人（專業(yè)部門的費用由管理區(qū)域負責代收）簽字后送計費中心計費。

三、遵守稅務規(guī)定，加強票據(jù)管理

在對各管理區(qū)域的稅務管理方面，建議由公司統(tǒng)一進行稅務申報、發(fā)票領(lǐng)銷及稅款繳納，這樣可避免下屬各個單位都與稅務發(fā)生聯(lián)系。收費員在收取各項收入和押金時，必須如實、正確地填寫在公司財務部領(lǐng)取的已加蓋公司財務部發(fā)票專用章的發(fā)票或財務專用章的收據(jù)（視具體情況而定）。對收、退的押金應建立備查簿，進行分類登記，及時反映各類押金的收、退明細情況。嚴禁各單位購買空白收據(jù)，加蓋各單位印章收取任何款項。

四、設計收費程序，規(guī)范收費行為

（一）收費員必須根據(jù)計費中心的電腦或計費單，專業(yè)部門必須根據(jù)工程合同、維修及養(yǎng)護合同核定的數(shù)額據(jù)實收?。皇┕ぱ航鸢凑鞴懿块T的有關(guān)規(guī)定收?。蛔赓U保證金按規(guī)定標準收??；停車場收費按停車場管理規(guī)定收取。每月N日開始收取上月的水、電、氣、物業(yè)管理等費。辦理了銀行委托收費的業(yè)主，應在每月的N日收到繳費單后，及時足額地將款項存入指定銀行，每月N日委托銀行扣款。到月底后逾期五個工作日不交費的業(yè)主，應按逾期天數(shù)，按日加收滯納金，目前標準：電費1‰；水費1%；管理費0.5‰。每月底統(tǒng)計欠費單位并通知事務助理對欠費單位進行催繳（繳費方式另有約定的除外）。對申請減免滯納金者，嚴格按照企業(yè)的審批規(guī)定執(zhí)行。收費員收取的款項必須當天送存銀行，并分類登入賬簿交出納簽收，賬簿不得涂改，出現(xiàn)錯誤更正由公司出納員在錯誤處簽名或蓋章。嚴格實行收

支兩條線，不得坐支現(xiàn)金，嚴禁私設“小金庫”。

（二）收費員在每月最后一個工作日，對欠費戶進行分類統(tǒng)計，報管理區(qū)域負責人和公司財務部，并與財務部進行結(jié)賬。

（三）收費員收費時，需在收費單上簽名，并給用戶開具發(fā)票和專用收據(jù)，其票據(jù)按下列類別開出：

（四）如有托收后又重復收費的，由交費單位或責任單位寫明情況，管理區(qū)域收費員查實簽名，經(jīng)管理區(qū)域負責人簽名，待財務部核實后方可退回。

五、加強異地聯(lián)動，實施有效監(jiān)控

（一）對下屬管理區(qū)域（已辦理工商和稅務登記的分支機構(gòu)）距離公司總部較遠的模擬法人核算單位的收費管理，應參照上述規(guī)定，著重于控制和監(jiān)督，制定出結(jié)合自已實際情況的收費管理規(guī)定并上報公司財務部備案。

（二）公司計費中心要適時對下屬及駐外分支機構(gòu)的收費管理實施監(jiān)控，財務檢查也應將其列入重點檢查范圍。

上述觀點，旨在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為，但由于物業(yè)管理企業(yè)所管理的物業(yè)類型、業(yè)務范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、財務管理的基礎狀況和管理體制等不盡相同，因此，物業(yè)管理企業(yè)的財務人員要認真學習國家發(fā)展和改革委員會建設部二OO三年十一月十三日頒發(fā)的“物業(yè)服務收費管理辦法”的規(guī)定，根據(jù)其自身的實際，設計出適合自身特點的、切實可行的收費管理制度。

第三篇：福建省物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定

福建省物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定

第一條 為加強我省物業(yè)管理服務收費的管理，規(guī)范收費行為，維護物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理條例》、《國務院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設意見的通知》(國發(fā)［1998］34號)等法律、法規(guī)和政策，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于在本省范圍內(nèi)實行物業(yè)管理服務的小區(qū)和樓宇的收費活動。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理服務收費是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。

第三條 各級政府價格主管部門(下稱價格部門)是物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)，價格部門應當加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和檢查。物業(yè)管理服務收費實行統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理。省價格部門負責制定全省統(tǒng)一的物業(yè)管理服務收費規(guī)定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務收費；各地價格部門負責管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務收費。

第四條 提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理單位可收取物業(yè)管理服務費，物業(yè)管理服務費包括綜合管理服務費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務費。

綜合管理服務費是指物業(yè)管理單位按約定為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務所收取的費用。

停車管理費是指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛停放提供管理服務所收取的費用。

房屋裝修垃圾清運費是指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的房屋裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。

特約專項服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，為其個別需要提供服務所收取的費用。

第五條 物業(yè)管理服務收費根據(jù)物業(yè)管理單位所提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者自主定價。

綜合管理服務費、停車管理費實行政府定價；房屋裝修垃圾清運費實行政府指導價；特約專項服務費除價格部門另有規(guī)定外，實行經(jīng)營者自主定價。

第六條 本規(guī)定所稱的公共性服務內(nèi)容包括：

1.監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周圍道路、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運等；

3.水電供應、機電、消防設備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設施的日常維修保養(yǎng)工作；

4.安全保衛(wèi)和消防監(jiān)督工作；

5.綠化管理維護工作；

6.公共場所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費、有線電視費、電話費和代收發(fā)報刊、信件等代辦性質(zhì)的服務工作；

8.代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務；

9.其它管理服務項目。

第七條 綜合管理服務費實行分等級定價。綜合管理服務費的收費等級，由各市(地)價格部門按《福建省物業(yè)綜合管理服務費收費等級考評目錄》規(guī)定的考評項目、內(nèi)容，結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定具體的收費等級考評辦法。

各收費等級的收費指導標準，由各市(地)價格部門根據(jù)既要合理補償物業(yè)管理成本費用，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以及按質(zhì)論價的原則合理確定，并向社會公布。

同一城市范圍內(nèi)有兩級以上價格部門的，其收費等級的考評辦法和收費指導標準應主動協(xié)調(diào)，保持同城一致。

第八條 各物業(yè)管理單位綜合管理服務費，在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管理委員會(以下簡稱“業(yè)主管委會”)成立前，由物業(yè)管理單位根據(jù)其實際提供的服務，對照物業(yè)綜合管理服務收費等級考評辦法和收費指導標準，自評收費等級和收費標準，向價格部門申報，價格部門對其進行考評確定收費等級和收費標準，對普通住宅小區(qū)的收費標準要從嚴核定；在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管委會成立后，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會對照物業(yè)綜合管理服務費收費等級考評辦法和收費指導標準共同初評收費等級、協(xié)商具體的收費標準報價格部門核準。

在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的(不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公)，可在該物業(yè)綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。

第九條 物業(yè)管理單位在申報物業(yè)管理服務收費時，應向價格部門提供工商行政管理機關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書》及小區(qū)物業(yè)管理服務等方面的資料。

第十條 停車管理費和房屋裝修垃圾清運費的收費辦法由各市(地)價格部門制定。

第十一條 物業(yè)管理單位在不影響物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動的，其收益應用于物業(yè)管理服務費用開支。

第十二條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過程中收取的水電周轉(zhuǎn)金和公共水電費分攤問題，按如下規(guī)定執(zhí)行：

1.水電周轉(zhuǎn)金是在各個業(yè)主(住戶)所使用的水電費未收繳上來之前，物業(yè)管理單位預先向水電部門代繳納而墊支的費用。物業(yè)管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業(yè)管理單位時，應將水電周轉(zhuǎn)金如數(shù)移交。

水電周轉(zhuǎn)金實行政府指導價，由價格部門根據(jù)不同時期所需費用大小制定統(tǒng)一的標準和范圍，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價格部門申報收費標準，并按價格部門批準的收費標準和范圍收費。

2.公共水電費是小區(qū)、樓宇的消防和對講系統(tǒng)、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機電設備運行所發(fā)生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務費中已包含公共水電費，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務費中不含公共水電費，物業(yè)管理單位應每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價和總額及分攤辦法。

公共水電費可由物業(yè)管理單位會同業(yè)主管委會確定具體分攤辦法，未成立業(yè)主管委會的公共水電費分攤辦法應按以下規(guī)定進行：

(1)對公共場所照明、消防和對講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費用，按戶或按房屋建筑面積合理分攤。

(2)電梯、中央空調(diào)電費由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按房屋的建筑面積合理分攤。

(3)水泵用電按用水量為系數(shù)合理分攤。

(4)變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分攤。

(5)備用電源(發(fā)電機)耗油量按物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的用電量為系數(shù)合理分攤。

第十三條 物業(yè)管理單位代收代繳水費、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執(zhí)行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。否則按價格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務費由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準)按月交納，物業(yè)管理單位不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意愿提前收費。未出售樓房的綜合管理服務費、公共水電費由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或包銷商承擔。

第十五條 經(jīng)價格部門核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會以及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表協(xié)商議定的收費項目和收費辦法應當在物業(yè)管理合同中明文規(guī)定。

第十六條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和收費標準及收費辦法應在醒目位置或收費地點公布。

物業(yè)管理單位應當定期(一般為6個月)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務費和代收代辦費的收支情況，公布物業(yè)管理和小區(qū)或樓宇的重大措施，接受業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第十七條 物業(yè)管理服務收費實行年審制度。物業(yè)管理服務收費年審有關(guān)規(guī)定另行下達。

第十八條 物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質(zhì)量，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供質(zhì)價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。

第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價格糾紛，業(yè)主管委會應予調(diào)解，調(diào)解不成的，可由價格部門進行調(diào)處。

第二十條 物業(yè)管理單位已接受委托實施物業(yè)管理并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人重復征收如衛(wèi)生費、治安費等其他性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

第二十一條 未經(jīng)價格部門批準或業(yè)主管委會同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取本規(guī)定第四條規(guī)定以外的其他費用。

第二十二條 實行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應當按價格部門核定的收費項目和標準向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對違反本規(guī)定的行為，由價格部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價格部門可根據(jù)本規(guī)定制定實施細則，并報省價格部門備案。

第二十五條 本規(guī)定由省價格部門負責解釋。

第二十六條 本規(guī)定自2000年2月1日起執(zhí)行。原《福建省物業(yè)管理服務收費暫行管理辦法》(閩價［1995］房字184號)同時廢止。

福建省物業(yè)綜合管理服務收費等級考評目錄

考評項目 考評內(nèi)容

一、管理運作

1.有否專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)和固定的辦公場所，實行綜合管理服務；

2.業(yè)主管理委員會組織機構(gòu)是否健全；

3.物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或委托管理單位有否物業(yè)管理合同，管理單位與業(yè)主管理委員會責、權(quán)、利關(guān)系是否明確；

4.各項管理制度完善，制定業(yè)主公約及轄區(qū)管理各項公眾管理規(guī)章制度、辦法和物業(yè)管理單位內(nèi)部崗位考核制度；

5.轄區(qū)內(nèi)物業(yè)檔案資料齊全，管理完善；

6.有應用計算機等現(xiàn)代化管理手段，并進行科學管理。

二、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理

1.有專業(yè)清潔衛(wèi)生和綠化管理隊伍，管理制度落實；

2.轄區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完好，并保持整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區(qū)內(nèi)道路)、電梯等的保潔工作；

4.垃圾清運情況以及及時清理化糞池，并定期殺蟲滅鼠，無鼠害、蟲害，確保轄區(qū)整潔；

5.工業(yè)或娛樂場所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環(huán)保標準，無有毒有害物質(zhì)；

6.轄區(qū)內(nèi)的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當，花草樹木定期修剪，管理及養(yǎng)護制度完善，無人為破壞；

8.綠化管理設施、設備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業(yè)隊伍，實行24小時保安巡視制度；

2.保安人員配備有統(tǒng)一制服、熟悉轄區(qū)情況，工作認真、文明執(zhí)勤、言語規(guī)范；

3.安全監(jiān)控、消防監(jiān)控設施完備，各種消防設備、器材齊全，完好率達到98%以上；

4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴格的消防制度并抓好落實；

5.可能危及人身安全處有明顯標識和防范措施；

6.有暢通無阻的緊急疏散通道，其相關(guān)的指示照明燈具配置齊全，功能完好；

7.無因管理單位責任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛、停放有序，管理制度落實，無違章行駛、停放及管理單位責任造成車輛損壞或丟失現(xiàn)象；

四、房屋及其配套設施的管理和養(yǎng)護

1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻；

2.無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設施、設備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設施保持完好，公共樓梯、走道、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現(xiàn)象；

5.房屋完好率達97%以上，并堅持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時率達到98%以上，維修質(zhì)量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損；

7.路燈、通道照明等公共照明設施完好，完好率達95%以上。

五、公用配套設備的日常管理和維護工作

1.配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運行人員均應持證上崗；

2.建立規(guī)范完善的配電運行制度和設備維修保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行，實行24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；

3.配電設備、電梯和中央空調(diào)系統(tǒng)運行安全、正常，保養(yǎng)狀況良好，各種運行維護保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調(diào)由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，各種安全檢查審核證件齊全；

5.有應急備用發(fā)電機，可隨時啟動并有完善的管理和試運行制度；

6.建立用水、供水管理制度，積極協(xié)助業(yè)主安排合理的用水和節(jié)水計劃；

7.建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行，設備和管道系統(tǒng)狀況良好；

8.按規(guī)定定期清洗二次供水、蓄水設備，設備及周圍環(huán)境整潔，保證二次供水衛(wèi)生達到標準，無二次污染；

9.供電、供水計量及收費嚴格執(zhí)行有關(guān)部門的規(guī)定，無不合理計量和亂收費現(xiàn)象。

六、管理人員素質(zhì)

1.物業(yè)管理單位的人員培訓有計劃、有考核、有記錄，制度落實；

2.物業(yè)管理單位主要負責人和業(yè)務人員要經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓，并取得相關(guān)技術(shù)證書；

3.管理和服務人員要佩帶明顯標志，遵守職業(yè)道德規(guī)范；

4.有建立完善的各類人員工作量和工作業(yè)績考核制度；

5.各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責任制、考核目標，服務意識好，敬業(yè)精神強。

七、社區(qū)文化

1.有計劃、有人員、有制度地落實社區(qū)文化；

2.有落實社區(qū)文化的娛樂場所、設施和設備；

3.管理單位定期開展健康有益的宣傳和文體活動；

4.為業(yè)主開展多項便民服務，為業(yè)主提供方便；

5.積極協(xié)助街道、派出所、居委會開展各項工作。

八、經(jīng)營服務及收費執(zhí)行情況

1.多種經(jīng)營效果好，有償服務項目多，收費公開合理，無違反規(guī)定亂收費；

2.按規(guī)定明碼標價，收費項目、收費標準和收費內(nèi)容在經(jīng)營場所或醒目位置公布；

3.未違背業(yè)主意愿收取與自身管理服務無關(guān)的費用，未擅自為其他部門代收費用；

4.嚴格執(zhí)行規(guī)定的收費項目和收費標準，提供質(zhì)價相稱的服務，無只收費不服務或多收費少服務行為；

5.物業(yè)管理單位費用支出合理，并定期向業(yè)主公開費用的收支情況，自覺接受業(yè)主監(jiān)督；

6.業(yè)主的投訴率要在0.5%以下，處理率達95%以上，回訪率95%以上；

7.業(yè)主對管理服務單位評議滿意率達95%以上。

福建省物業(yè)綜合管理服務費收費等級表

收費等級 考評得分(滿分為100分)一 級 90分以上 二 級 80－89分 三 級 70－79分 四 級 60－69分

注：1.物業(yè)綜合管理服務費收費等級考評各項目的具體評分標準及各收費等級物業(yè)綜合

管理服務費收費指導標準，由各市(地)價格部門制定。

2.物業(yè)綜合管理服務費收費等級考評得分在60分以下的，不得收費。

第四篇：物業(yè)管理收費原則

物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務收費遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應的原則。具體來說，物業(yè)管理收費應堅持六個原則：(1)等價交換原則。收費價格的高低由所提供服務的質(zhì)量決定。(2)誰受益、誰出錢的原則。(3)差別原則。根據(jù)物業(yè)使

物業(yè)管理師單位開展物業(yè)管理服務收費遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應的原則。具體來說，物業(yè)管理收費應堅持六個原則：(1)“等價交換”原則。收費價格的高低由所提供服務的質(zhì)量決定。(2)“誰受益、誰出錢”的原則。(3)“差別”原則。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同的服務方式和收費標準。(4)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”原則。根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務質(zhì)量、服務水平的不同，采用不同的收費標準。如深圳市規(guī)定，凡被評為國家級、省級或市級示范住宅小區(qū)均可上浮物業(yè)管理收費標準。(5)“取之于民，用之于民”的原則。有兩方面含義：一是從住戶收取的費用，要用在住戶身上，不得挪作他用;二是不得牟取高額利潤。(6)“公開”原則。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應當定期(一般為6個月)向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

各級政府的物價部門是物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)。物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。

物業(yè)管理收費根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等不物業(yè)管理員同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。

為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府定價或政府指導價。

凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外。服務收費實行經(jīng)營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。實注冊物業(yè)管理師行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商決定，并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。

第五篇：物業(yè)管理收費研究

物業(yè)管理論文

物業(yè)管理收費研究

龔心怡 09財管1班 03609108

摘要：物業(yè)管理費是物業(yè)管理企業(yè)的主要收入來源，更是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎。然而，由于種種原因，許多業(yè)主經(jīng)常拒繳物業(yè)管理費，致使部分物業(yè)管理企業(yè)陷入經(jīng)營困境，嚴重影響了物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本文就物業(yè)管理收費的方式進行分析，以及對收費難的原因、類型、解決方法進行初步探討，并提出一些解決辦法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；收費難；問題；探討

物業(yè)管理在中國誕生以來，對于推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進商品房消費，維護社會和諧發(fā)展可以說是功不可沒，在房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟重要支柱之一的時代，作為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)管理行業(yè)地位越來越重要。所以物業(yè)管理收費難的問題不能不引起我們的密切關(guān)注。

物業(yè)管理收費難絕不是一個孤立的問題，產(chǎn)生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發(fā)商的原因，有業(yè)主的原因，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的原因。其根本原因是各方均以各自利益為出發(fā)點，因而產(chǎn)生片面的認識所致，或者說是行業(yè)定位和社會定位出現(xiàn)了嚴重的偏差。

我國的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導”時代，包括物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會都還是政府機構(gòu)，許多地方的物業(yè)收費仍由政府定價，而物業(yè)企業(yè)一開始就被定性為保本微利企業(yè)。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)的生存發(fā)展對政府的依賴性就不難理解了。

其次，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高高在上，一直把物業(yè)管理企業(yè)當做自己的行業(yè)附庸，所以開發(fā)中產(chǎn)生的任何問題都可以交由物業(yè)管理企業(yè)去扛，甚至在房屋銷售時可以把減免物業(yè)管理費作為誘人的優(yōu)惠條件。

再次，社會一般對物業(yè)管理的基本看法是：受雇于業(yè)主的服務機構(gòu)。通俗的說就是業(yè)主花錢買服務，物業(yè)企業(yè)就得按業(yè)主的要求提供服務。反言之，許多業(yè)主的心態(tài)就是我讓你干你就干，不讓你干你就干不成。因此稍不順心或不能滿足即動輒以不交物業(yè)費相要挾。而一些物業(yè)企業(yè)自身也陷入認識誤區(qū)：拿人錢財替人消災的心態(tài)作祟，對開發(fā)商和一些素質(zhì)低下的業(yè)主的不合理意見及錯誤行為一味遷就退讓，生怕砸了飯碗。也有一些物業(yè)企業(yè)把所管區(qū)域當成自留地，為所欲為，甚至違規(guī)多收亂收費用。

從以上各方面對物業(yè)管理不同的認識來看，就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，產(chǎn)生的認識自然就不同了，正所謂一葉障目，不見泰山。而產(chǎn)生以上這些片面的認識，即對物業(yè)管理企業(yè)定位的偏差，其根源是對物業(yè)管理或者物業(yè)服務的本質(zhì)缺乏真正的了解：

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

因此，物業(yè)管理企業(yè)所有的活動都是圍繞物業(yè)共有部分進行的，首先考慮的是業(yè)主的公共利益，所提供的服務也只能是準公共性的，這種準公共性的服務決定了物業(yè)管理的價值取向。只有認清這個問題，才能給物業(yè)管理一個準確的定位，只有給物業(yè)管理準確定位，才能弄清楚“物業(yè)管理收費的特殊性和產(chǎn)生的根據(jù)”，只有弄清楚物業(yè)收費的這種特殊性才能搞清楚物業(yè)收費難的真正原因。

分析如下：

（一）消費市場不成熟是收費矛盾糾紛多的主要原因。

目前，越來越多的業(yè)主渴望享受更高質(zhì)量的物業(yè)服務，但是，物權(quán)意識的不健全和消費心理的不健康，使業(yè)主對物業(yè)服務普遍缺乏理性的認識，造成了多方面的問題。

第一，物業(yè)服務的商品性質(zhì)、功用和價值認識不到位。物業(yè)服務作為一種商品，其價值主要表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。對此目前很多業(yè)主尚未認識，可以說，由于對物業(yè)服務商品性質(zhì)認識上的偏差，是造成收費矛盾的主要原因。

第二，物權(quán)意識不健全，物業(yè)價值形成不了解。業(yè)主購買物業(yè)后取得了對房屋專有部位的所有權(quán)和對共用部位、共用設施設備的共有權(quán)。全體業(yè)主應當是“共同購買、共同消費、共同受益”。但是，由于物權(quán)意識的不健全導致責任意識缺乏，不能從履行業(yè)主義務的角度去對待這種消費，造成業(yè)主與企業(yè)在收費問題上關(guān)系緊張，并引發(fā)一些特殊的矛盾。

第三，物業(yè)管理知識和政策法規(guī)認識缺位。①是對物業(yè)服務的內(nèi)容標準不了解；②是對企業(yè)責任范圍不清楚；③是合同意識淡薄；④追求背離市場經(jīng)濟法則的低標準收費高標準服務。

第四，低價惡性競爭造成了收費矛盾。由于消費市場不成熟，大部分業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的必要了解，片面追求低標準收費高標準服務，一些服務水平差、管理不規(guī)范的企業(yè)，迎合這種心理需求以次充好，通過價格競爭取得市場份額。但由于服務費標準過低，基本的服務都無法達到，致使這樣的物業(yè)內(nèi)矛盾糾紛多發(fā)。

（二）市場標準化指標體系不健全是收費矛盾糾紛多的重要原因。

收費矛盾糾紛多，也反映了市場仍不夠規(guī)范，缺乏衡量、判斷物業(yè)服務商品品質(zhì)和功能的標準。主要體現(xiàn)在以下三方面：

第一，定價機制不完善。長期以來，收費推行政府定價和政府指導價，這種模式有兩個弊端：一是業(yè)主作為物業(yè)服務的購買方，沒有充分地參與定價過程，其應有權(quán)利不能充分行使；二是價格確定過程不透明。

第二，服務標準不明晰。行業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務標準一直是行業(yè)存在的問題。物業(yè)服務合同在服務標準方面往往沒有明確約定，提供哪些服務便容易成為泛泛而談，起不到規(guī)范雙方行為，明辯爭議的效果，一旦產(chǎn)生爭議，就很難協(xié)調(diào)。

第三，效能標準缺失。物業(yè)服務效能標準的缺乏也是一個值得重視的問題。企業(yè)向業(yè)主提供服務，其價格是多少，內(nèi)容有哪些，基本上都有一個大致的框架，但是這些服務有什么效能，對物業(yè)環(huán)境的改善有多大效果，對物業(yè)的保值增值有多少增益，基本上不會涉及。

（三）市場運作機制不健全、服務不規(guī)范，是收費矛盾糾紛多的又一重要原因。

第一，信息不對稱，規(guī)范無保障。在當前的市場環(huán)境下，企業(yè)因為與業(yè)主的信息不對稱而取得了一些“額外收益”，對一些服務環(huán)節(jié)進行了減省。企業(yè)的這種行為一旦披露，就會引發(fā)激烈沖突，矛盾就會通過收費的對立體現(xiàn)出來。

第二，建管不分，服務不規(guī)范。目前相當多的項目是由其開發(fā)商組建的企業(yè)管理，其中少數(shù)利用開發(fā)商支持在人員、資本、技術(shù)等方面有較大積累的企業(yè)開

拓了部分市場，還有少數(shù)獨立的企業(yè)也獲取了部分市場。總體上看，建管不分的現(xiàn)象仍比較嚴重，后果是業(yè)主解聘企業(yè)的成本高、權(quán)益得不到有效保障，而競爭不充分企業(yè)就沒有生存壓力，從而導致服務行為長期得不到規(guī)范。

（四）收費機制的特殊性也引發(fā)了收費矛盾糾紛。

第一，合同及其收費機制扭曲了債權(quán)關(guān)系?！按钴囅M”現(xiàn)象就十分嚴重，一方面，一些業(yè)主因種種原因拒絕交費；另一方面，企業(yè)為解決“收費難”問題，采取“不交費就不發(fā)鑰匙”、斷水斷電等不當做法，產(chǎn)生了很多矛盾。

第二，收費機制使交易成本增加風險加大。現(xiàn)有的收費機制來，是按“每戶每平方米每月”方式計收的，單從交易成本上來講，有一些不合理的地方。

總結(jié)：

我國當前物業(yè)管理和發(fā)達國家相比較最為薄弱的一點就是法規(guī)的滯后，歐美國家靠一部《住宅法》規(guī)范物業(yè)管理活動，已經(jīng)使用了上百年。目前僅靠物業(yè)管理企業(yè)自己難以解決物業(yè)收費難的問題，如果我們有比物業(yè)管理發(fā)展水平超前的、完善的專門政策、法規(guī)來規(guī)范和協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的責任和義務，明確相互關(guān)系，那么就不會有主觀上的錯誤理解，更不會產(chǎn)生責任不清的糾紛。從這一點來說完善的政策和法規(guī)是解決目前物業(yè)管理收費難最根本的措施。因此必須有一部對各方均有約束并且能夠真正規(guī)范物業(yè)管理市場的物業(yè)管理方面的法律對類似于物業(yè)收費等問題做出必要的規(guī)范，才能徹底解決這個問題。我們呼喚并期待中國自己的《住宅法》。

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