第一篇：土地估價證明

證明

xx同志系我單位正式職工，從2003年9月至今一直從事土地估價工作。特此證明。

xxxxxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2014年5 月 10 日

第二篇：土地估價管理辦法

土地估價管理辦法

（草案征求意見稿）

第一章 總 則

第一條

為規(guī)范土地估價管理，完善土地估價制度，維護土地估價市場秩序，促進土地估價行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條

在中華人民共和國境內(nèi)從事土地估價活動，對土地估價活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條

本辦法所稱土地估價，是指具備土地估價執(zhí)業(yè)資格的人員和機構基于委托關系，對約定土地及其附著物、定著物的權利、權益的價值或者價格進行評價、估算，并通過土地估價報告的形式提供的市場服務行為。

第四條

土地估價師執(zhí)業(yè)應當遵循獨立、客觀、公正的原則，符合土地估價規(guī)范和標準。

土地估價師依法執(zhí)業(yè)受法律保護，任何組織和個人不得干預。

第五條

國土資源部負責全國土地估價活動的監(jiān)督管理，履 行下列監(jiān)管職責：

（一）制定土地估價管理的規(guī)章制度；

（二）規(guī)定土地估價師資格條件；

（三）規(guī)定土地估價機構從業(yè)條件；

（四）確定土地估價的程序和方法；

（五）監(jiān)督、指導土地估價行業(yè)自律管理；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六條

縣級以上地方國土資源主管部門依照本辦法的規(guī)定負責實施本行政區(qū)域內(nèi)土地估價活動的監(jiān)督管理。

第二章 土地估價師

第七條 國家實行土地估價師資格認證制度。

土地估價師資格取得應當通過全國土地估價師資格考試，獲得《中華人民共和國土地估價師資格證書》。

第八條

土地估價師執(zhí)業(yè)，應當向中國土地估價師協(xié)會申請執(zhí)業(yè)登記，成為執(zhí)業(yè)土地估價師。

申請土地估價師執(zhí)業(yè)登記，應當具備下列條件：

（一）獲得土地估價師資格證書；

（二）滿足土地估價師繼續(xù)教育學時規(guī)定；

（三）專職在一家土地估價機構從事土地估價業(yè)務；

（四）經(jīng)實踐考核合格。

《土地估價師資格考試管理辦法》實施前獲得土地估價師資 格證書的，符合前款第（二）、（三）項規(guī)定條件的，可以申請執(zhí)業(yè)登記。

第九條

土地估價師實踐考核包括專業(yè)實踐和專業(yè)考核。土地估價師應當在土地估價機構接受不少于2年的專業(yè)實踐。專業(yè)實踐期滿后，可以參加專業(yè)考核。

第十條

執(zhí)業(yè)土地估價師應當接受繼續(xù)教育，取得國土資源部規(guī)定的繼續(xù)教育學時。

第十一條 土地估價師執(zhí)業(yè)實行全國統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)登記制度。經(jīng)執(zhí)業(yè)登記的土地估價師名單，經(jīng)國土資源部備案后，由中國土地估價師協(xié)會向社會公布。

第十二條

土地估價師有下列情形之一的，不予辦理執(zhí)業(yè)登記：

（一）年齡超過65周歲的；

（二）具有公務員或者其他公職人員身份的；

（三）受到刑事處罰，在服刑期間或自刑罰執(zhí)行完畢之日起至申請執(zhí)業(yè)登記之日止未滿5年的；

（四）在評估或相關業(yè)務中受到行政處罰或撤職以上行政處分的，自行政處罰或行政處分做出之日起未滿2年的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。第十三條

執(zhí)業(yè)土地估價師依法享有下列權利：

（一）依法從事土地估價及相關業(yè)務，簽署土地估價報告；

（二）依照有關規(guī)定向相關政府部門或者其他組織查閱執(zhí)業(yè) 所需的資料信息；

（三）根據(jù)估價對象和估價目的要求委托人及其他相關當事人提供相關的法律權屬證明、財務會計信息和其他有關資料；

（四）要求委托人及其他相關當事人為執(zhí)行公允的土地估價程序提供必要的協(xié)助；

（五）拒絕委托人及其他相關當事人對估價結果的授意；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利。第十四條

執(zhí)業(yè)土地估價師應當履行下列義務：

（一）接受土地估價行業(yè)協(xié)會自律管理；

（二）遵守土地估價規(guī)范和標準；

（三）保證土地估價結果的客觀公正；

（四）保守執(zhí)業(yè)中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十五條

執(zhí)業(yè)土地估價師有下列情形之一的，中國土地估價師協(xié)會應當注銷執(zhí)業(yè)登記：

（一）年齡超過70周歲的；

（二）獲得公務員或者其他公職人員身份的；

（三）受到刑事處罰的；

（四）以欺詐、賄賂等不正當手段取得執(zhí)業(yè)登記的；

（五）不符合本辦法規(guī)定的執(zhí)業(yè)登記條件而被準予登記的；

（六）脫離土地估價機構不再專職執(zhí)業(yè)的；

（七）未完成規(guī)定的繼續(xù)教育學時的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

經(jīng)注銷執(zhí)業(yè)登記的土地估價師名單應當由中國土地估價師協(xié)會向社會公布。

第十六條

執(zhí)業(yè)土地估價師不得有下列行為：

（一）在兩個以上土地估價機構執(zhí)業(yè)；

（二）允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)；

（三）以個人名義接受委托執(zhí)業(yè)；

（四）謀取土地估價委托合同約定費用之外的不正當利益；

（五）簽署有虛假記載、誤導性陳述、重大差錯或者遺漏的土地估價報告；

（六）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第三章 土地估價機構

第十七條

土地估價機構是土地估價師的執(zhí)業(yè)機構。土地估價機構可以依法以有限責任公司或者合伙企業(yè)的形式設立。

設立土地估價機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱、住所；

（二）有符合本辦法規(guī)定的執(zhí)業(yè)土地估價師；

（三）有限責任公司法定代表人或者合伙企業(yè)執(zhí)行事務合伙人應當為執(zhí)業(yè)土地估價師，且具有3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，無重大違反法律法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定的行為。

（四）有符合本辦法規(guī)定數(shù)額的資產(chǎn)。第十八條

設立有限責任公司形式的土地估價機構，出資人不少于5名執(zhí)業(yè)土地估價師，公司內(nèi)具有連續(xù)3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷的土地估價師不少于2名，且注冊資本不少于50萬元人民幣，其中土地估價師出資比例不少于出資總額的三分之二。

設立合伙企業(yè)形式的土地估價機構，合伙人中具有3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷的土地估價師不少于2名，合伙企業(yè)出資數(shù)額不少于30萬元人民幣，且土地估價師出資人不少于出資總人數(shù)的三分之二。

第十九條 設立土地估價機構，經(jīng)工商行政主管部門登記后，向中國土地估價師協(xié)會申請執(zhí)業(yè)注冊，領取土地估價機構執(zhí)業(yè)注冊證書。

中國土地估價師協(xié)會可以對經(jīng)執(zhí)業(yè)注冊的土地估價機構實行資信評級制度。資信評級結果記入土地估價機構誠信檔案，向社會公布。

第二十條

土地估價機構設立的分支機構，應當符合法律、行政法規(guī)和行業(yè)管理相關規(guī)定，并具備下列條件：

（一）名稱采用“土地估價機構名稱＋分支機構所在地行政區(qū)劃名＋分公司（分所）”的形式；

（二）分支機構負責人應當是從事土地估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的執(zhí)業(yè)土地估價師；

（三）在分支機構所在地有3名以上執(zhí)業(yè)土地估價師；

（四）估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內(nèi)部 管理制度健全。

在分支機構的執(zhí)業(yè)土地估價師，不計入土地估價機構的執(zhí)業(yè)土地估價師人數(shù)。

第二十一條

土地估價機構設立不足3年解散的，出資人或者合伙人在3年內(nèi)不得重新發(fā)起設立土地估價機構。

第二十二條 土地估價機構合并或者分立，在依法辦理相關登記后，重新進行執(zhí)業(yè)注冊。

第二十三條

土地估價機構的名稱、法定代表人或者執(zhí)行事務合伙人、注冊資本或者出資數(shù)額、辦公場所等事項發(fā)生變更的，應當在企業(yè)登記機關辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原執(zhí)業(yè)注冊機構辦理變更手續(xù)。

第二十四條

土地估價機構應當享有以下權利：

（一）遵循市場原則，收取土地估價費用；

（二）委托人或者其他相關當事人拒絕提供執(zhí)行估價業(yè)務所需的文件、證明和相關資料的，有權中止履行合同；

（三）委托人要求出具虛假土地估價報告或者由其他干預估價結果情形的，有權終止履行合同；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利。第二十五條

土地估價機構不得有下列行為：

（一）利用執(zhí)業(yè)之便謀取不正當利益；

（二）允許其他機構以本機構名義執(zhí)業(yè)；

（三）冒用其他機構名義執(zhí)業(yè)；

（四）以惡性壓價、給予回扣等不正當手段承攬業(yè)務；

（五）對自身執(zhí)業(yè)能力進行虛假宣傳；

（六）受理與估價對象、委托人或者其他相關當事人有利害關系的土地估價業(yè)務；

（七）分別接受利益沖突雙方的委托，針對統(tǒng)一估價對象執(zhí)業(yè)；

（八）出具虛假、重大差錯或者遺漏的估價報告的；

（九）包庇、隱瞞本機構土地估價師執(zhí)業(yè)過錯的；

（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第二十六條

土地估價機構發(fā)生下列情形之一的，應當終止：

（一）不能保持本辦法規(guī)定的設立條件，經(jīng)限期整改仍不符合條件的；

（二）自行決定解散的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當終止的其他情形。土地估價機構終止的，中國土地估價師協(xié)會應當注銷該土地估價機構的執(zhí)業(yè)注冊證書。

第四章 土地估價活動

第二十七條

土地估價機構應當與委托人簽訂書面委托合同，明確雙方的權利義務。

執(zhí)業(yè)土地估價師承辦業(yè)務，應當由其所在的土地估價機構統(tǒng) 一受理并與委托人簽訂書面委托合同。

土地估價機構的分支機構應當以土地估價機構的名義承攬土地估價業(yè)務。

第二十八條

土地估價委托合同應當包括下列內(nèi)容：

（一）委托估價人的名稱或姓名和住所；

（二）受托土地估價機構的名稱和住所；

（三）估價項目名稱；

（四）估價目的；

（五）估價期日；

（六）委托人的協(xié)助義務；

（七）估價服務費及其支付方式；

（八）估價報告交付的日期和方式；

（九）違約責任；

（十）爭議解決方式。

第二十九條

未經(jīng)委托人書面同意，土地估價機構不得轉讓受托的土地估價業(yè)務。

第三十條

執(zhí)業(yè)土地估價師與委托人或估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避。

委托人有權要求有利害關系的執(zhí)業(yè)土地估價師回避。第三十一條

委托人及相關當事人應當協(xié)助土地估價師和土地估價機構進行實地勘查，如實向土地估價機構提供估價所需的資料，并對所提供資料的真實性負責。第三十二條

執(zhí)業(yè)土地估價師和土地估價機構因估價需要，可以依法查詢土地登記資料、以及已向社會公布的基準地價、標定地價等公示地價信息，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的除外。

第三十三條

土地估價機構出具的土地估價報告應當加蓋其公章，并有該機構2名以上的執(zhí)業(yè)土地估價師的簽名。

土地估價機構的分支機構應當以土地估價機構的名義出具土地估價報告，并加蓋該土地估價機構公章。

第三十四條

委托人應當按照報告中設定的評估目的，在土地估價報告有效期內(nèi)正確完整使用土地估價報告。

第三十五條

土地估價機構應當按規(guī)定將土地估價報告和土地估價業(yè)績清單報縣級以上國土資源主管部門備案。

第三十六條

國土資源部以及省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門應當定期對土地估價機構出具的土地估價報告進行抽查和評議。

第三十七條

國土資源部建立全國統(tǒng)一的土地估價師、土地估價機構和土地估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)，及時向社會公示有關土地估價師執(zhí)業(yè)登記和注銷、土地估價機構執(zhí)業(yè)注冊和注銷以及資信評級等基礎信息。

第三十八條

土地估價機構應當妥善保管土地估價報告及相關資料。已提交給委托方的土地估價報告和相關材料應當與土地估價機構內(nèi)部檔案內(nèi)容一致。土地估價報告和相關資料保存期應當不少于10年。政府和政府部門委托評估以及涉及司法仲裁、企業(yè)改制、證券業(yè)的土地估價報告及相關資料保存期應當不少于15年。

第五章 土地估價師協(xié)會

第三十九條

土地估價師協(xié)會是社會團體法人，是土地估價機構和土地估價師的自律性組織。

全國設立中國土地估價師協(xié)會，省、自治區(qū)、直轄市設立地方土地估價師協(xié)會，設區(qū)的市根據(jù)需要可以設立地方土地估價師協(xié)會。

第四十條

中國土地估價師協(xié)會應當履行下列職責：

（一）制定土地估價行業(yè)執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則；

（二）組織實施中國土地估價師資格考試；

（三）組織實施土地估價師執(zhí)業(yè)登記、繼續(xù)教育、實踐考核、業(yè)務培訓及對外交流等；

（四）開展土地估價機構的執(zhí)業(yè)注冊和資信評級；

（五）受理對土地估價師和土地估價機構的投訴、舉報，受理土地估價師和土地估價機構的申訴，調解會員執(zhí)業(yè)糾紛；

（六）接受國土資源部委托承擔行業(yè)管理的其他相關事務。第四十一條

中國土地估價師協(xié)會章程由全國會員代表大會制定，報國土資源部備案。

土地估價師或者土地估價機構加入中國土地估價師協(xié)會的，享有中國估價師協(xié)會章程規(guī)定的權利，履行中國土地估價師協(xié)會章程規(guī)定的義務。

第六章 法律責任

第四十二條 執(zhí)業(yè)土地估價師有下列情形之一的，由縣級以上國土資源主管部門給予警告，責令限期改正；沒有違法所得的，處1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）偽造、涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓土地估價師資格證書；

（二）允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)；

（三）簽署有虛假記載、誤導性陳述、重大差錯或者遺漏的土地估價報告；

（四）謀取合同約定費用之外的不正當利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第四十三條 土地估價機構有下列情形之一的，由縣級以上人民政府國土資源主管部門給予警告，責令限期改正；沒有違法所得的，處1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，對主要責任人和直接責任人依法追究刑事責任：

（一）偽造、涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法 轉讓土地估價機構注冊證書；

（二）以給予回扣、壓低收費等不正當方式承攬業(yè)務；

（三）故意抬高或壓低估價，顯失公平的；

（四）出具有虛假記載、誤導性陳述、重大差錯或者遺漏的土地估價報告；

（五）未按規(guī)定對土地估價報告進行備案；

（六）一年內(nèi)抽查土地估價報告有兩次以上不合格；

（七）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第四十四條

因違法違規(guī)行為給當事人造成損失的，土地估價機構依法承擔賠償責任，并可對負有責任的土地估價師進行追償。

第四十五條

國土資源主管部門和土地估價師協(xié)會及其工作人員在行政監(jiān)管或者行業(yè)自律管理工作中，玩忽職守、濫用職權或者徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第四十六條

受政府或者政府部門委托進行的基準地價、標定地價等政府公示地價評估以及國有土地資產(chǎn)處置評估應當參照本辦法執(zhí)行。

第四十七條

本辦法自

****年**月**日起施行。

第三篇：土地估價報告審核

土地估價報告審核 [考綱要求)11．土地估價報告審核

(1)土地估價報告審核的目的(2)土地估價報告審核的內(nèi)容 1)估價人員資格 2)估價對象界定

3)估價所依據(jù)的資料的質量 4)估價假定前提和限制條件 5)市場分析

6)估價技術路線、方法選擇及運用 7)地價確定的理由 8)估價結果

9)估價報告的邏輯性(一)考試目的

測試應考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價的特點的認知程度。(二)考試范圍

1．各種常見的土地估價目的

(1)以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估

(2)以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉讓等為目的的土地估價(3)以土地使用權抵押為目的的土地估價

(4)以企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價

(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價(6)以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價

(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價(8)以土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收為目的的土地估價(9)以司法鑒定為目的的土地估價

2．各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定 3．各種常見土地估價目的下評估方法選擇

4．各種常見土地估價目的下土地估價的主要技術參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點(三)考試基本要求

掌握：常見土地估價目的和相應評估價格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定，估價方法選擇，主要技術參數(shù)選擇，價格確定方法的特點。

了解：土地估價報告的評價。

熟悉：土地估價報告書審核的內(nèi)容和方法。

掌握：土地估價報告書審核的目的和土地估價報告的質量。[復習難點)

土地估價報告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)

一、概述

1頁

(一)土地估價報告審核的目的 為保證土地估價報告的質量，估價機構應建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認估價結果的合理性。

對土地估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。

(二)土地估價報告的質量

l，估價報告的合法性的內(nèi)涵及界定

合法性內(nèi)涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)

和各種技術規(guī)范的要求行事，主體認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

2．估價報告的合理性的內(nèi)涵與判斷

合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實，符合常理。

3．估價報告的規(guī)范性與個性的處理

土地估價報告的規(guī)范性原則，是對估價報告的結構形態(tài)而言，即土地估價報告的篇章結構要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價報告的體裁結構經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結構。這種程式化的結構體現(xiàn)了長期實踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價報告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價報告的使用者更容易掌握和知曉。《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定了估價報告的規(guī)范格式。

土地估價報告的個性處理，是指在估價報告的規(guī)范格式的基礎上，根據(jù)估價項目的具體情況，進行的特殊的技術處理。

二、土地估價報告的審核

(一)土地估價報告審核的內(nèi)容

土地估價報告審核的內(nèi)容主要有：

1．估價人員資格；

2．估價對象界定；

3．估價所依據(jù)的資料的質量；

4．估價假定前提和限制條件；

5，市場分析；

6．估價技術路線、方法選擇及運用；

7，地價確定的理由；

8．估價結果；

9．估價報告的邏輯性。

(二)土地估價報告審核的方法

1．一般報告的審核

對一般報告，應達到的審核深度要求是：

(1)估價結果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；

(2)估價對象的表述是否正確、完整；

(3)估價目的、估價時點和價值定義的表述是否正確；

(4)估價的假設和限制條件的表述是否嚴密、正確；

(5)估價依據(jù)和估價原則是否進行說明；

(6)估價方法的表述是否正確；

(7)估價報告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；

(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報告的審核

2頁

應在一般報告達到的審核深度基礎上，再加上以下審核要求：

(1)估價依據(jù)是否正確、充分，并有詳細說明；

(2)選擇的估價方法是否進行正確、詳細的說明；

(3)估價測算過程、計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進行正確、詳細的說明；

(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準確、嚴謹、邏輯性強，全文的標點符號是否正確。

(三)土地估價報告的評價

土地估價報告的評價主要對報告的各部分進行審核，評價報告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準確，、方法的運用是否準確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術含量的高低等，最終評定整份報告的優(yōu)劣。

本章小結：

本章主要介紹了土地估價報告的審核，實際操作性與第六章一樣強，也需要結合實際工作來復習。常見目的下土地估價

(考綱要求)

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定、估價方法選擇、主

要技術參數(shù)選擇、價格確定方法的特點。

掌握：常見土地估價目的和相應評估價格類別的判斷。

(復習難點)

1．常見土地估價目的的價格類別判斷；

2．土地估價主要技術參數(shù)的選擇。

(內(nèi)容詳解)

一、各種常見的土地估價目的 常見的土地估價目的主要有：

1，以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估；

2．以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉讓等為目的的土地估價；

3．以土地使用權抵押為目的的估價；

4．以企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價；

5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價；

6．以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價；

7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價；

8．以土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收為目的的估價；

9，以司法鑒定為目的土地估價。

二、土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟活動和政府及司法機關管理工作等各方面涉及到的土地估價業(yè)務，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價結果對應的價格類別分為以下幾種：

買賣價格

是土地權利和預期收益的公平市值，包含出讓、轉讓、作價人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允市值。

租賃價格

我國土地的租賃價格包含兩種形式，一是承租土地使用權價格；二是土地使用權出租價格。往往承租土地使用權的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權的出租價格則是市場價格的另一種表現(xiàn)形式。

清算價格

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企業(yè)破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動中需要對企業(yè)的土地價值進行清算，應存在各種限制因素，清算價格往往會低于市場價格。

抵押價格

是以抵押方式提供債務履行擔保的土地在評估基準日的市場價格，應遵循保守原則。

征收價格

指征用、征收土地時給予的補償，主要考慮其補償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價格

指政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格，一般低于市場價格。

公示價格

政府為了明示土地價格、為其他價格類型提供參考而設立的價格，例如城鎮(zhèn)基準地價、標定地價、監(jiān)測點地價、農(nóng)用地基準地價和農(nóng)地綜合區(qū)片價等。

關于土地估價中主要原則的確定可根據(jù)土地價格的類別選擇，買賣價格、租賃價格主要是根據(jù)市場價格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價格、抵押價格、課稅價格要適循保守原則；征收價格要考慮其補償性；公平價格要根據(jù)公平價格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。

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第四篇：土地估價的基本程序

土地估價的基本程序

一、土地估價程序

1．確定估價基本事項：

主要包括確認評估對象，確定委估者估價的目的，確定估價條件，考慮使用年期。

2．擬訂估價作業(yè)計劃

估價作業(yè)計劃應當有經(jīng)驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃必須先行調查，在已經(jīng)確定估價項目的基礎上，就執(zhí)行各項目的性質、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統(tǒng)一安排。包括收集整理委估地產(chǎn)的有關資料、實地踏勘查證，分析價格影響因素及條件、估價方法的選用，試算價格或租金調整、確定估價額、提出估價報告等具體內(nèi)容和相應的處理計劃。

3．收集資料實地踏勘

產(chǎn)權登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周圍環(huán)境景觀、地價調查等內(nèi)容。4．分析整理相關資料

主要對經(jīng)濟趨勢資料、國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢、地方上經(jīng)濟趨勢、法規(guī)的影響、物價水平，利率的影響。

5．選定方法試算價格

根據(jù)估價目的、估價對象特點，所收集到的資料狀況，選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進行估價，一般不少于兩種方法。6．確定宗地估價結果

估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調整，進而確定最后估價額。一般有五種方法，一是算術平均值，二是加權平均值，三是中位數(shù)，四是眾數(shù)，五是以一種價格為主，其他價格進行參考。

7．撰寫估價報告書

土地估價機構在估價完成后，分別提交土地估價結果報告和土地估價技術報告，前者提交委托估價者，后者由土地估價機構存檔和提交土地管理部門確認或備案。從報告格式上看，分為書信式、文字式和表格式。

二、土地估價業(yè)務受理

（一）土地估價業(yè)務獲取的途徑

1．政府委托

政府為了課稅的需要，可能委托對課稅對象土地進行估價；為了公示等管理需要，可能委托評估基準地價、監(jiān)測點地價、征地區(qū)片價；為了出讓土地，可能委托評估出讓底價等。

2．企業(yè)或個人委托

委托估價者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他們可能出于一切經(jīng)濟活動的需要，例如合資、購買、轉讓、抵押、清算、企業(yè)改制等，對土地進行估價，也可能出于法律訴訟的需要，需要委托評估。

3．自有自估

即對自己擁有或擬取得的土地使用權，自己提出估價要求，并自己進行估價。這是對有估價能力者而言的，并且這種估價結果對外一般不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)，因此估價任務的主要來源是前兩個，即委托估價、企業(yè)或個人委托。

對于獲取的途徑要記憶清楚。根據(jù)土地估價業(yè)務獲取的途徑還可以分成被動接受、主動爭取、自有自估。

（二）土地估價業(yè)務受理及應注意的問題

1．明確雙方權利與義務

要簽定正式的估價合同，證明雙方權利、義務，以保證合作順利，減少爭議，同時也約定了估價師的任務和工作時限。

2．合理安排時間及人員

估價任務明確后，要根據(jù)估價任務的性質、標的的位置、特性、工作時間的緊迫程度，合理地安排時間和參與的估價師及其他工作人員，要保證估價人員有足夠的時間勘察現(xiàn)場及作出相應的市場調查，派出的工作人員一定要保證其獨立性，與項目本身沒有任何需要回避的緊密聯(lián)系。

3．保證估價質量

保證業(yè)務的質量是估價機構和估價師的生命線。在工作中，一定要把估價質量放在首位，把避免技術質量風險放在首位。要保證估價業(yè)務的質量，除了估價師自身的素質要保證外，機構本身的自檢、互檢、審閱、鑒發(fā)報告制度十分重要，具體經(jīng)辦人、技術部門到機構負責人各個環(huán)節(jié)都要嚴把質量關。

4．適當提供相關附加（增值）業(yè)務

估價業(yè)務的服務內(nèi)容不應該局限于提供估價報告，圍繞業(yè)務的相關經(jīng)濟活動，估價師應發(fā)揮專業(yè)技術優(yōu)勢，提供相關咨詢服務，或是發(fā)揮與國土、房產(chǎn)等管理部門較為熟悉、了解辦事程序的優(yōu)勢，幫助代為辦理抵押登記，完善土地產(chǎn)權等手續(xù)。由于提供了這些相關的增值服務，一方面可以增加客戶對估價機構和估價師的認同，另一方面，也可以增加相應的收入。

5．注意適應相關行業(yè)的要求（如審計）

估價報告的應用常常與其他經(jīng)濟活動結合得十分緊密，因此，在出具估價報告時，要考慮相關行業(yè)的要求，做好銜接。例如：

審計報告的基準日通常是月末，所以為企業(yè)會計處理而進行的土地評估的基準日也一般為月末。

6．注意適應國際規(guī)范

國際上很多國家均設有估價師制度，如亞洲的日本、韓國、歐洲的英國等，我國地產(chǎn)市場剛剛發(fā)育，土地估價起步更晚，而隨著經(jīng)濟體制改革和擴大對外開放，設立三資企業(yè)以及股份公司在海外上市等，都要求相應的估價報告送往國外并為國外所認可，因此估價報告已不僅限于國內(nèi)使用，估價機構必須盡快提高其工作能力和估價質量，以適應估價工作日益國際化的要求。

（三）簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性

1．估價委托的法律依據(jù)；

2．明確土地估價雙方權利與義務；

3．降低估價收益風險。

作為記憶重要內(nèi)容。

第五篇：土地估價機構管理暫行規(guī)定

土地估價機構管理暫行規(guī)定 第一條為加強土地估價機構的管理，保證土地估價成果的科學性、公正性、權威性，促進土地市場的健康發(fā)展，根據(jù)當前土地估價工作的需要及國家有關政策的規(guī)定，特制定本規(guī)定。

第二條土地估價機構資格實行分級制。

A級土地估價機構，可在全國范圍內(nèi)從事土地估價工作。B級土地估價機構，只能在估價機構所在地的縣級行政區(qū)域內(nèi)從事土地估價工作。

第三條國家對土地估價機構實行資格認證制度。

土地估價機構資格認證分別由國家土地管理局和省、自治區(qū)、直轄市土地（國土）管理部門批準。

A級土地估價機構的資格由國家土地管理局批準。

B級土地估價機構的資格由省、自治區(qū)、直轄市土地（國土）管理部門批準。

第四條土地估價機構申請土地估價資格證書必須具備下列條件：

1、具有獨立法人資格的企事業(yè)單位；

2、具有土地估價專業(yè)人員，其中取得土地估價師資格的人數(shù)不得少于2人、并且不少于總人數(shù)的25％。有土地估價師資格和具有自己主持的土地估價實例的高、中級專業(yè)技術職稱的人員不少于50％。

3、具有一定比例的建筑、經(jīng)濟、會計及管理等專業(yè)的技術人員；

4、具有一定的土地估價工作經(jīng)驗。

除土地估價專業(yè)人員外，土地估價機構可以聘請兼職人員。

第五條申請A級土地估價資格的機構，應具備第四條規(guī)定的條件和下列補充條件：

1、有5人以上獲得土地估價師資格；

2、從事土地估價工作3年以上。

第六條申請B級土地估價資格證書的機構，應具備第四條的規(guī)定并從事土地估價工作兩年以上。

第七條具備第四條規(guī)定，但不完全具備第五條或第六條規(guī)定的，經(jīng)省級以上土地管理部門審查后，確有土地估價工作能力的，分別由國家或省級土地管理部門發(fā)給臨時估價機構資格證書。臨時估價機構資格證書有效期不超過2年，在有效期內(nèi)，估價機構可在相應的行政區(qū)域內(nèi)從事土地估價工作。

第八條凡具備第五、第六條規(guī)定的條件，欲從事土地估價的機構，經(jīng)市、縣土地管理部門鑒署意見后，可向省、自治區(qū)、直轄市或國家土地管理局申請土地估價資格。申請時需提交以下材料：

1、土地估價機構資格認證申請表；

2、企事業(yè)法人證明材料；

3、土地估價機構專業(yè)技術人員職稱證明材料和專職、外聘兼職人員情況；

4、土地估價機構組織章程；

5、土地估價實例；

6、申請土地估價資格的報告書。

第九條土地管理部門收到申請單位的土地估價資格申請材料后，應于3個月內(nèi)作出審查結論。經(jīng)審查合格的，由土地管理部門頒發(fā)土地估價機構資格證書。

土地估價機構資格證書由國家土地管理局統(tǒng)一印制。

第十條凡持有國家或省級土地管理部門頒發(fā)的土地估價資格證書的估價機構，可承擔相應的土地估價工作，并接受土地管理部門的監(jiān)督和管理。[!--empirenews.page--] 土地估價實行有償服務。

第十一條土地估價機構資格實行注冊登記制度，有效期3年，有效期滿前，土地估價機構要按規(guī)定到發(fā)證機構申請重新登記。重新登記時，土地估價機構要提供3年的工作報告、人員現(xiàn)狀和5個典型估價實例等材料。土地管理部門要按本規(guī)定，對土地估價機構進行審查，經(jīng)審查合格的，由土地管理部門辦理注冊登記。凡連續(xù)兩年無估價實例、不按國家有關法規(guī)進行土地估價或其它條件已不具備從事土地估價工作的機構，取消其土地估價資格，收回土地估價機構資格證書。

第十二條取得土地估價資格的機構，經(jīng)具有土地估價師資格的人員認可，可派專人到估價對象所在地的土地管理部門，申請查閱與估價土地有關的土地登記文件、地價信息和圖件等。

第十三條土地估價機構在開展土地估價時，應遵守以下工作規(guī)則：

1、嚴格遵守國家有關法律、法規(guī)、條例和制度；

2、堅持公正、客觀、求實的原則，對所出具的土地估價報告書有關的內(nèi)容的真實性和合法性負責；

3、對委托人提供的材料，應當嚴格保守秘密；

4、應在委托協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)完成有關土地估價工作。估價結果的報送范圍，應嚴格限制，原則上只能提供委托人和土地管理部門；

5、對土地管理部門提供的土地登記材料，應當嚴格保守秘密，不得轉讓和公開引用；

對違反以上規(guī)定的，土地管理部門有權取消其土地估價資格。

第十四條土地估價機構在結束評估工作后，應及時向委托人提交土地估價報告，同時將估價結果交土地所在地的市、縣土地管理部門備案。土地估價報告應由具備土地估價師資格的人員簽署，并由土地估價機構加蓋公章后生效。

土地估價報告格式及內(nèi)容由國家土地管理局另行制訂。

第十五條土地估價人員玩忽職守，致使土地估價結果嚴重失實的，或泄漏委托人提供的材料，或不按規(guī)定時間完成評估、提供估價結果，給委托人造成經(jīng)濟損失的，委托人有權按法律程序要求經(jīng)濟賠償。情節(jié)嚴重的，可提請司法機關追究直接責任人的法律責任。

委托人與估價機構對估價結果有異意的，可提交當?shù)厥?、縣土地管理部門裁決。對裁決結果不服的，可提交省級土地管理部門作最終裁決。

第十六條本規(guī)定由國家土地管理局負責解釋。

第十七條本規(guī)定自公布之日起施行。