第一篇：土地估價(jià)報(bào)告字體規(guī)定

“土地估價(jià)報(bào)告”與“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的制作與文字要求

一、紙張

應(yīng)采用幅面為209×295毫米規(guī)格的紙張（相當(dāng)于A4紙張規(guī)格）

二、字體與字型號

（一）封面

1、“土地估價(jià)報(bào)告”、“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”字體應(yīng)為二號標(biāo)宋。

2、其他內(nèi)容應(yīng)為三號楷體。

3、“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)居中排列，其它內(nèi)容左端對齊后居中排列。

（二）正文

1、“土地估價(jià)報(bào)告”、“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”及各部分標(biāo)題字體應(yīng)為三號標(biāo)宋。

2、其他內(nèi)容字體應(yīng)為四號仿宋。

3、正文內(nèi)容兩端對齊后居中排列。

第二篇：土地估價(jià)報(bào)告審核

土地估價(jià)報(bào)告審核 [考綱要求)11．土地估價(jià)報(bào)告審核

(1)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的(2)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容 1)估價(jià)人員資格 2)估價(jià)對象界定

3)估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價(jià)假定前提和限制條件 5)市場分析

6)估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用 7)地價(jià)確定的理由 8)估價(jià)結(jié)果

9)估價(jià)報(bào)告的邏輯性(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對各種常見土地估價(jià)目的下的土地估價(jià)的特點(diǎn)的認(rèn)知程度。(二)考試范圍

1．各種常見的土地估價(jià)目的

(1)以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評估

(2)以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)(3)以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價(jià)

(4)以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)

(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)(6)以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價(jià)

(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)(8)以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估價(jià)(9)以司法鑒定為目的的土地估價(jià)

2．各種常見土地估價(jià)目的下土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)的主要原則確定 3．各種常見土地估價(jià)目的下評估方法選擇

4．各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要技術(shù)參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的價(jià)格確定方法的特點(diǎn)(三)考試基本要求

掌握：常見土地估價(jià)目的和相應(yīng)評估價(jià)格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定，估價(jià)方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。

了解：土地估價(jià)報(bào)告的評價(jià)。

熟悉：土地估價(jià)報(bào)告書審核的內(nèi)容和方法。

掌握：土地估價(jià)報(bào)告書審核的目的和土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。[復(fù)習(xí)難點(diǎn))

土地估價(jià)報(bào)告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)

一、概述

1頁

(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的 為保證土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由資深估價(jià)人員按照合格估價(jià)報(bào)告的要求，對撰寫出的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性。

對土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。

(二)土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量

l，估價(jià)報(bào)告的合法性的內(nèi)涵及界定

合法性內(nèi)涵要求評估人員在進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)

和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

2．估價(jià)報(bào)告的合理性的內(nèi)涵與判斷

合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實(shí)，符合常理。

3．估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性與個(gè)性的處理

土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性原則，是對估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即土地估價(jià)報(bào)告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價(jià)報(bào)告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結(jié)構(gòu)。這種程式化的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了長期實(shí)踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價(jià)報(bào)告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價(jià)報(bào)告的使用者更容易掌握和知曉?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定了估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。

土地估價(jià)報(bào)告的個(gè)性處理，是指在估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，進(jìn)行的特殊的技術(shù)處理。

二、土地估價(jià)報(bào)告的審核

(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容

土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容主要有：

1．估價(jià)人員資格；

2．估價(jià)對象界定；

3．估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量；

4．估價(jià)假定前提和限制條件；

5，市場分析；

6．估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用；

7，地價(jià)確定的理由；

8．估價(jià)結(jié)果；

9．估價(jià)報(bào)告的邏輯性。

(二)土地估價(jià)報(bào)告審核的方法

1．一般報(bào)告的審核

對一般報(bào)告，應(yīng)達(dá)到的審核深度要求是：

(1)估價(jià)結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；

(2)估價(jià)對象的表述是否正確、完整；

(3)估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值定義的表述是否正確；

(4)估價(jià)的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴(yán)密、正確；

(5)估價(jià)依據(jù)和估價(jià)原則是否進(jìn)行說明；

(6)估價(jià)方法的表述是否正確；

(7)估價(jià)報(bào)告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報(bào)告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；

(9)報(bào)告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報(bào)告的審核

2頁

應(yīng)在一般報(bào)告達(dá)到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：

(1)估價(jià)依據(jù)是否正確、充分，并有詳細(xì)說明；

(2)選擇的估價(jià)方法是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；

(3)估價(jià)測算過程、計(jì)算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；

(4)估價(jià)報(bào)告全文的文字表述是否用詞準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，全文的標(biāo)點(diǎn)符號是否正確。

(三)土地估價(jià)報(bào)告的評價(jià)

土地估價(jià)報(bào)告的評價(jià)主要對報(bào)告的各部分進(jìn)行審核，評價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計(jì)算是否準(zhǔn)確，、方法的運(yùn)用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評定整份報(bào)告的優(yōu)劣。

本章小結(jié)：

本章主要介紹了土地估價(jià)報(bào)告的審核，實(shí)際操作性與第六章一樣強(qiáng)，也需要結(jié)合實(shí)際工作來復(fù)習(xí)。常見目的下土地估價(jià)

(考綱要求)

熟悉：各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定、估價(jià)方法選擇、主

要技術(shù)參數(shù)選擇、價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。

掌握：常見土地估價(jià)目的和相應(yīng)評估價(jià)格類別的判斷。

(復(fù)習(xí)難點(diǎn))

1．常見土地估價(jià)目的的價(jià)格類別判斷；

2．土地估價(jià)主要技術(shù)參數(shù)的選擇。

(內(nèi)容詳解)

一、各種常見的土地估價(jià)目的 常見的土地估價(jià)目的主要有：

1，以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評估；

2．以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)；

3．以土地使用權(quán)抵押為目的的估價(jià)；

4．以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)；

5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)；

6．以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價(jià)；

7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)；

8．以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的估價(jià)；

9，以司法鑒定為目的土地估價(jià)。

二、土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和政府及司法機(jī)關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價(jià)業(yè)務(wù)，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的價(jià)格類別分為以下幾種：

買賣價(jià)格

是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價(jià)格，估價(jià)中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價(jià)格，即評估的是公允市值。

租賃價(jià)格

我國土地的租賃價(jià)格包含兩種形式，一是承租土地使用權(quán)價(jià)格；二是土地使用權(quán)出租價(jià)格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價(jià)格與完全的市場價(jià)格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價(jià)格則是市場價(jià)格的另一種表現(xiàn)形式。

清算價(jià)格

3頁

企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中需要對企業(yè)的土地價(jià)值進(jìn)行清算，應(yīng)存在各種限制因素，清算價(jià)格往往會(huì)低于市場價(jià)格。

抵押價(jià)格

是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格，應(yīng)遵循保守原則。

征收價(jià)格

指征用、征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償，主要考慮其補(bǔ)償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價(jià)格

指政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價(jià)格，一般低于市場價(jià)格。

公示價(jià)格

政府為了明示土地價(jià)格、為其他價(jià)格類型提供參考而設(shè)立的價(jià)格，例如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)地綜合區(qū)片價(jià)等。

關(guān)于土地估價(jià)中主要原則的確定可根據(jù)土地價(jià)格的類別選擇，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格主要是根據(jù)市場價(jià)格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格要適循保守原則；征收價(jià)格要考慮其補(bǔ)償性；公平價(jià)格要根據(jù)公平價(jià)格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。

4頁

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)合同及土地估價(jià)報(bào)告

附錄一

房地產(chǎn)估價(jià)合同（示例）

簽訂合同雙方：

委托估價(jià)方：（以下簡稱甲方）

受托估價(jià)方：（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，現(xiàn)就房地產(chǎn)估價(jià)委托事宜訂立本合同，內(nèi)容如下：

一、甲方因需要，委托乙方對其房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。

二、評估標(biāo)的物坐落于，土地面積平方米，建筑面積平方米（詳見附圖）。

三、乙方根據(jù)甲方估價(jià)的目的和需要，對委估房地產(chǎn)本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、合理的原則進(jìn)行估價(jià)，并于年月日以前出具該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。

四、甲方應(yīng)于年月日以前將委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營狀況、稅務(wù)、建造費(fèi)用等估價(jià)所必須的資料提交給乙方，或配合乙方向有關(guān)部門、單位或個(gè)人查閱、抄錄委估房地產(chǎn)估價(jià)所必須的資料。

甲方應(yīng)提交的資料具體如下：

五、乙方在估價(jià)期間需要到實(shí)地查勘，甲方有義務(wù)陪同并提供方便和配合。

六、乙方對甲方委估房地產(chǎn)的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之職責(zé)，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

七、甲方應(yīng)付給乙方的估價(jià)服務(wù)費(fèi)，根據(jù)有關(guān)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依甲乙雙方認(rèn)同的下列收費(fèi)方法計(jì)算：自本合同生效之日起日內(nèi)，甲方應(yīng)先付給乙方定金元（人民幣、美元），余款待乙方將估價(jià)報(bào)告書交付給甲方后于日內(nèi)一次付請。

八、乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間交付估價(jià)報(bào)告書，每逾期一日，應(yīng)賠償甲方估價(jià)服務(wù)費(fèi)的%。

九、甲方如不按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證等

資料，乙方可按時(shí)間順延估價(jià)報(bào)告書的交付時(shí)間。

十、合同生效后，甲方如果中斷估價(jià)委托的請求，乙方工作已經(jīng)過半，甲方應(yīng)付給乙方全部估價(jià)服務(wù)費(fèi)；乙方工作尚未過半，甲方應(yīng)付給乙方全部估價(jià)服務(wù)費(fèi)的%，或已預(yù)付的估價(jià)服務(wù)費(fèi)定金不予退還。上述兩者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估價(jià)報(bào)告書次日起日內(nèi)，如對估價(jià)結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)估申請或重新評估。乙方對甲方復(fù)估申請審查后認(rèn)為有正當(dāng)理由，應(yīng)在日內(nèi)完成復(fù)估工作，提交復(fù)估報(bào)告書。甲方逾期不提出復(fù)估申請的，估價(jià)報(bào)告書生效。

十二、雙方約定的其他事項(xiàng)：

十三、本合同自甲乙雙方簽章之日起生效，任何一方不得隨意更改。如有異議，須經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十四、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂附件。附件經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效力。

十五本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：

銀行帳號：銀行帳號：

委托代理人（簽章）：委托代理人（簽章）：

簽約日期：年月日

簽約地點(diǎn)：

附錄二

土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式

土地估價(jià)報(bào)告（首頁）

土地估價(jià)報(bào)告編號項(xiàng)目名稱：

受托估價(jià)單位：

估價(jià)人：

委托估價(jià)單位（人）：

估價(jià)日期：：

土地估價(jià)報(bào)告（文字說明式）

第一部分摘要

一、估價(jià)項(xiàng)目名稱[說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱]

二、委托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位或個(gè)人]

三、估價(jià)期日[說明所估地價(jià)的具體時(shí)點(diǎn)]

四、價(jià)格結(jié)果[說明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)和樓面地價(jià)，并附大寫金額。如用外幣表示，應(yīng)說明外幣與人民幣的比價(jià)]

五、土地估價(jià)師簽字[由參加本次估價(jià)的土地估價(jià)簽名，并注明土地估價(jià)師資格證書號]

六、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)[由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章]

年月日

第二部分估價(jià)對象界定

一、委托估價(jià)方[說明該項(xiàng)委托估價(jià)的委托單位、單位地址、法人代表、聯(lián)系人或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]

二、委托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書號、法人代表等]

三、估價(jià)目的[說明該項(xiàng)估價(jià)的目的和應(yīng)用方向]

四、估價(jià)日期[說明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期]

五、估價(jià)期日[說明該所估地價(jià)的具體時(shí)點(diǎn)]

六、估價(jià)對象概況

1、土地登記狀況[說明估價(jià)對象的土地位置、土地用途、四至、面積、級別、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地登記證書號、地籍圖號、宗地號等]

2、土地權(quán)利狀況[說明估價(jià)對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對估價(jià)對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利都要詳加說明]

3、建筑物和地上附著物狀況[說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其他地上附著物狀況等]

七、地價(jià)影響因素分析[說明影響估價(jià)對象價(jià)格水平的因素條件]

1、一般因素[說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對地價(jià)產(chǎn)生影響的因素]

2、區(qū)域因素[說明城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設(shè)施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃限制、自然災(zāi)害、相鄰區(qū)域土地利用等對待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響的因素以及區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平]

3、個(gè)別因素[說明待估宗地最有效使用用途及標(biāo)準(zhǔn)、宗地寬度、深度、形狀、面積、地基與基礎(chǔ)、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件等對待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響的其他個(gè)別因素]

八、地價(jià)定義[說明所估地價(jià)的內(nèi)涵、土地實(shí)際開發(fā)程度及本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度]

第四篇：土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒干暾垥?/a>

土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒干暾垥?/p>

昆明市國土資源局分局：

茲有我公司評估的位于、為所使用、以及辦理手續(xù)所涉及評估設(shè)定用途（即實(shí)際用途）為的土地宗，土地面積為平方米，土地使用權(quán)類型為。該宗地為昆明市級，評估單價(jià)為元/平方米（即萬元/畝），評估總價(jià)為萬元，貨幣單位為人民幣?，F(xiàn)向貴局提請備案。

請給予備案為謝！

備案申請單位：

年月日

第五篇：土地估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤匯總

第一部分 總述

一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：

二、委托估價(jià)方：

三、受托估價(jià)方：

四、估價(jià)對象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地?cái)?shù)

4、面積

5、用途

6、權(quán)利狀況

7、年限

可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述不規(guī)范。

五、估價(jià)目的：

包括：

1、為什么評估

2、誰委托評估的3、應(yīng)用方向

可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：缺少應(yīng)用方向。

六、估價(jià)依據(jù)：

包含：

1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)

2、技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價(jià)評估的文件及規(guī)定

3、委托方提供資料

4、評估人員調(diào)查收集的資料

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

（1）缺少《城市土地估價(jià)規(guī)程》(1998年考題)

（2）評估中采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐摹痘鶞?zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告》或政府公布的基準(zhǔn)地文件。

七、地價(jià)定義：

包含：

1、基準(zhǔn)日；

2、土地用途(設(shè)定、實(shí)際)；

3、開發(fā)程度(設(shè)定、實(shí)際)；

4、土地使用年期(設(shè)定、實(shí)際)；

5、土地使用權(quán)價(jià)格類型(所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格)。

價(jià)格定義敘述時(shí)要說明：①估價(jià)期日土地實(shí)際開發(fā)程度；②評估宗地外圍目前的土地開發(fā)程度；③估價(jià)期日設(shè)定土地開發(fā)程度（必要時(shí)列表說明），設(shè)定開發(fā)程度可以界定為宗地紅線內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場地平整，和宗地外“幾通”及宗地內(nèi)場地平整。④土地用途（若土地證明不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時(shí)也需在此敘述）；⑤最后進(jìn)行地價(jià)定義。

之所以要外圍的開發(fā)程度，是因?yàn)橥鈬拈_發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價(jià)水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開發(fā)程度是否合理。

可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、不規(guī)范、錯(cuò)誤。

（1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確、不匹配情況；

（2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符；

（3）使用年限有計(jì)算不準(zhǔn)，選取不當(dāng)情況；

（4）價(jià)格類型描述不準(zhǔn)確（如1996年改錯(cuò)“現(xiàn)實(shí)市場價(jià)格”改為估“價(jià)期日的市場價(jià)格”）；

（5）漏掉基準(zhǔn)日、年限等。

語不規(guī)范。

2、土地權(quán)利狀況

包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價(jià)期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無則不寫）；（6）權(quán)屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時(shí)需列國有土地使用權(quán)（劃撥、出讓）一覽表。

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。如：

（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；

（2）描述有錯(cuò)：A、術(shù)語錯(cuò)誤，“在估價(jià)期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評估基準(zhǔn)日無抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利存在”。

（3）、前后不致；

（4）、不該寫的盡量不寫。

3、建筑物和地上附著物狀況

（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結(jié)構(gòu)；（5）、建筑細(xì)部說明；（6）設(shè)備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、用語不準(zhǔn)確。

二、地價(jià)影響因素分析（說明影響待估宗地地價(jià)水平的因素）

1、一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素）

包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟(jì)狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟(jì)狀況，包括：地理位臵、地勢地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟(jì)狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對地價(jià)產(chǎn)生影響的分析。

2、區(qū)域因素

包含：(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價(jià)對象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平等。

要求描述：

①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反映。

②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。描述交通條件的主要指標(biāo)有：

A、道路通達(dá)度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位臵；

地價(jià)影響大的重大因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無關(guān)的因素不應(yīng)考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在技術(shù)報(bào)告中說明并進(jìn)一步分析】

可能出現(xiàn)錯(cuò)誤：

（1）因素描述混亂；（2）描述不客觀；（3）用語不規(guī)范；（4）內(nèi)涵不準(zhǔn)確，該定量的不定量；（5）漏項(xiàng)；（6）前后不一致（區(qū)域因素和個(gè)別因素所描述的內(nèi)容就是估價(jià)時(shí)定價(jià)的依據(jù)，不管哪種方法的使用都應(yīng)同因素一一對應(yīng)，比較修正，不較修正，不能前后矛盾）。

第三部分 土地估價(jià)

一、估價(jià)原則（明確說明此次估價(jià)所遵循的原則，應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則）

常用的原則：

1、替代原則（所有方法適宜）

2、變動(dòng)原則（所有方法適宜）

3、需求與供求原則（所有方法適宜）

4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）

5、協(xié)調(diào)原則(所有方法適宜)即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評價(jià)時(shí)，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。

6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）

7、多種方法結(jié)合原則

8、最有效利用原則

如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。

待開發(fā)的土地評估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。

二、估價(jià)方法與估價(jià)過程（要求說明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)過程）

【應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】

1、估價(jià)方法選擇：說明估價(jià)方法的選擇依據(jù)

2、估價(jià)過程：詳細(xì)表述估價(jià)方法（估價(jià)測算過程）

可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方

容，同時(shí)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

④成交日期：一般描述包括使用單位、位臵、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

2、因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

選擇因素的原則：

①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。

②選擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

影響土地價(jià)格的區(qū)域及個(gè)別因素：

① 區(qū)域因素主要包括：

a.繁華程度

b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）

c.環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量）

d.城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施，完備程度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度）

e.城市規(guī)范限制（包括對用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）

② 個(gè)別因素

A、位臵

B、面積大小

C、宗地形狀

D、臨街狀況

E、地勢、土地平整程度

F、地質(zhì)水文狀況

G、規(guī)劃管制條件

H、土地使用年限

I、其它因素

根據(jù)我們評估的經(jīng)驗(yàn)，將主要4種用途的因素條件列表，見表

1、表

2、表

3、表4。

因素條件說明，（按規(guī)范格式要求描述）

注要不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對應(yīng)。

4、編制比較因素條件指數(shù)表

為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

（1）用途修正指數(shù)[最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正] 可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數(shù)。

（2）土地等級修正指數(shù)（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例）方法與用途修正指數(shù)類似

（3）交易類型

一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類型，地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)。最好選擇同類型的交易案例，可不進(jìn)行交易類型修正。抵押案例僅作為抵押評估時(shí)選。

（4）交易情況修正指數(shù)

選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價(jià)格的影響程度，及正常交易情況下地價(jià)的差異（估價(jià)人員對市場行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

（5）交易期日價(jià)格指數(shù)

確定方法：

a.直接采用土地所在的地價(jià)指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

b.調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場資料，分析、測算、確定地價(jià)指數(shù)。我們現(xiàn)在采用的方法如下：例

地價(jià)指數(shù)

如以1994年1月1日為基期，調(diào)查xx市住宅用地市場情況，地價(jià)從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上漲幅度為9.5%。平均每月上漲0.264%，如將1994年1月1日地價(jià)指數(shù)定為100，則地價(jià)指數(shù)詳見表

xx市住宅用地地價(jià)指數(shù)表

1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31 地價(jià)指數(shù)（%）100 105.016 107.128 109.240 109.500(6)土地使用年限修正指數(shù)

利用年期修正公式

k=1-1/(1+r)n(7)區(qū)域因素條件指數(shù)

A、商業(yè)繁華度條件指數(shù)

定為100，每增加或減少一個(gè)等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。

b、公用設(shè)施完善度

將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達(dá)到開工條件等(注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。

E、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)

將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個(gè)等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降0．5％。

（8）個(gè)別因素條件指數(shù)

A、容積率條件指數(shù)

a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地），“可直接采用容積車修正系數(shù)。

b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率。

B、臨街狀況指數(shù)

將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。

C、宗地面積指數(shù)

將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，(面積大干10000平方米為優(yōu)；面積在7000—10000平方米劃為較優(yōu)；面積在4000－7000平方米劃為一般；面積在2000－4000平方米劃為較劣，面積小于2000平方米劃為劣)，每增加或減少一個(gè)等級，地價(jià)指數(shù)上升或下降0.2%。(只適用于工業(yè)，到不同地方還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r)(注：商業(yè)用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定)。

D、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級，每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降X‰。

E、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(劃分標(biāo)準(zhǔn)：坡度在3－5%屬優(yōu)，坡度在5一10%屬較優(yōu)，坡度在10— 20%屬一般，坡度在20－25%屬較劣，坡度大于25%屬劣)，每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降X%。

F、地質(zhì)條件指數(shù)：將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(劃分標(biāo)準(zhǔn)：地基承載力大于25噸／平方米屬優(yōu)，在 20－25噸／平方米屬較優(yōu)，在 12－20噸／平方米屬一般，在8－12噸／平方米屬較劣，小于8噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降X％。

G、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價(jià)指數(shù)上升或下降X%。

1★說明純收益的測算依據(jù)和方法。

★明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。

★說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定。

1、收益還原法的基本公式

收益還原法評估地價(jià)的公式有6個(gè)，主要有4個(gè)常用：

(1)土地年純收益不變。R不變且大于零，無限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式：p=a/r〓[1-1/（1+r）n]

(3)土地純收益每年按等差級數(shù)遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式：

無限年期的地價(jià)計(jì)算公式：p=a/r〒b/r2

有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=(a/r〒b/r2)〓[1-1/（1+r）n]〒b/r〓n/（1+r）n

(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式：

無限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/(r〒s)

有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/(r〒s)〓{1-[(1〒s)/(1+r)]n} 上述公式中：

P-土地價(jià)格

a-土地純收益

r-土地還原利率

b-純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額

s-純收益逐上遞增或遞減的比率

（5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式

A、土地使用年期無限

當(dāng)t年以前（含t年）純收益有變化，其值為a；t 年以后純收益無變化，其值為a；年不變且大于零

A，使用期無限時(shí)

B、土地使用年期有限

當(dāng)t年以前(含t年)純收益有變化，其值為ar；t年以后純收益無變化，其值為a；每年不變且大于零，使用期無限時(shí)

（6）未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式

當(dāng)未來某年的土地價(jià)格已知，而已知的土地價(jià)格的年份以前的純收益有變化，土地價(jià)格的計(jì)算公式為：

根據(jù)評估經(jīng)驗(yàn)，公式（2）是我們評估時(shí)最常用的公式。

2、采用收益還原法評估土地的步驟

(1)確定房地產(chǎn)總收益

3e、計(jì)算房屋折舊費(fèi)：

年折舊費(fèi)＝（房屋重臵價(jià)－殘值）/耐用年限＝房屋重臵價(jià)〓（1－殘值率）/耐用年限

注：①房屋重臵價(jià)、殘值率根據(jù)宗地所在的城鎮(zhèn)建委等部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房產(chǎn)的年期，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個(gè)建筑物重臵價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按49年計(jì)。則：

年折舊費(fèi)＝房屋重臵價(jià)/房屋可使用年限

房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限

C、計(jì)算企業(yè)經(jīng)營收益中總費(fèi)用

企業(yè)經(jīng)營中的總費(fèi)用一般包括：

a、原料費(fèi)

b、運(yùn)輸費(fèi)

c、折舊費(fèi)

d、一般管理費(fèi)

e、職工工資

f、應(yīng)納稅金

g、工廠房屋的維護(hù)、保險(xiǎn)等費(fèi)用

在股份制改造土地價(jià)格評估中，企業(yè)經(jīng)營的總費(fèi)用可采用資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果。

（3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益＝房地產(chǎn)出租總收益－房地產(chǎn)出租總費(fèi)用

（4）確定房屋出租純收益

房屋純收益＝房屋現(xiàn)值〓建筑物還原利率

A、房屋現(xiàn)值的確定方法：

a、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價(jià)－房屋折舊總額＝房屋重臵價(jià)－年折舊費(fèi)〓（1－殘值率）/耐用年限〓房屋已使用年限

b、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價(jià)〓成新度

B、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出2—3%。

（5）計(jì)算土地純收益

土地純收益可依據(jù)評估對象采用的不同而計(jì)算

A、土地租賃中土地純收益的計(jì)算：土地純收益＝租金－（管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金）

B、房地出租中土地純收益的計(jì)算：土地純收益＝房地出租純收益－房屋出租純收益

C、一般企業(yè)用房地產(chǎn)中土地純收益的計(jì)算：土地純收益＝銷售收入－原材料價(jià)

5法確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（總開發(fā)價(jià)值）；

B、根據(jù)當(dāng)時(shí)市場上與房地產(chǎn)同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動(dòng)產(chǎn)租金水平，采用收益還原法確定開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。

(2)估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)（按建筑費(fèi)的一定比例）、不可預(yù)見費(fèi) 一般為建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2％一5％?等各項(xiàng)成本費(fèi)用。

(3)計(jì)算利息

A、確定開發(fā)建設(shè)周期

B、投資時(shí)間，合理確定計(jì)息周期（一次性均勻投入還是分段均勻投入）

C、復(fù)利計(jì)息公式：利息=[（1+r）n-1]

(4)計(jì)算稅金：主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等；

(5)銷售費(fèi)用：主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等；

(6)估算開發(fā)商的合理利潤

剩余法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

A、公式選錯(cuò)或計(jì)算過程漏步驟。

B、預(yù)測開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)依據(jù)不充分或確定錯(cuò)誤或不合理。

C、費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)。

D、術(shù)語不規(guī)范。

E、利息計(jì)算錯(cuò)誤選用了單利計(jì)息公式或公式正確但計(jì)息周期錯(cuò)誤。

F、利潤計(jì)算時(shí)考慮了利息。

G、未將地價(jià)還原至估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格水平。

H、計(jì)算過程有錯(cuò)。

I、計(jì)算單位不統(tǒng)一。

（四）成本逼近法

★應(yīng)用此種方法估價(jià)，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定，進(jìn)行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價(jià)。

★要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。要有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說明原因。

★明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。

★有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計(jì)算過程及結(jié)果。

★說明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。

7有關(guān)稅費(fèi)是指在征地時(shí)按照國家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費(fèi)。在確定有關(guān)稅費(fèi)時(shí)，每項(xiàng)稅費(fèi)取值都應(yīng)有文件依據(jù)，要指出又講的名稱及有關(guān)規(guī)定、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（注：①有些已取消的稅費(fèi)一定有以與基準(zhǔn)日最接近的公布文件為依據(jù)；②有些不合理的稅費(fèi)在取值時(shí)要認(rèn)真分析；③有些交叉稅費(fèi)一定要注意不要重復(fù)計(jì)算，如西安市規(guī)定：蔬菜基地交新菜地開發(fā)建設(shè)基金，就不再交納農(nóng)田水利開發(fā)建設(shè)基金和防洪保安和重點(diǎn)水利建設(shè)專項(xiàng)資金）；如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門注明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說明原因。

2、確定土地開發(fā)費(fèi)

土地開發(fā)費(fèi)是指獲得土地后，對真開發(fā)的費(fèi)用，指設(shè)定開展程度條件下的土地開發(fā)費(fèi)。

（1）確定土地開發(fā)費(fèi)方法

直接依據(jù)當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府印發(fā)的《關(guān)于征收〓〓城市市政公用設(shè)施配套費(fèi)》的通知。結(jié)合評估設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)資（前提是公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí)際開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。只是在采用時(shí)要弄清公布的配套費(fèi)的內(nèi)容（①只是大市政配套費(fèi)，還是包含了公共設(shè)施配套資和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)；②弄清大配套費(fèi)包含“幾通一平”；③弄清配套費(fèi)是按單位用地面積還是單位建筑面積征收）。如當(dāng)?shù)匚垂际姓涮踪M(fèi)的征收文件或公布征收的配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于實(shí)際開發(fā)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，則參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)測算時(shí)的土地取得費(fèi)；同時(shí)到城建局、新建開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查、分析、測算、設(shè)定開發(fā)程度條件下的開發(fā)費(fèi)。

（2）確定開發(fā)費(fèi)時(shí)把握原則

A、確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開發(fā)期限，設(shè)定開發(fā)程度。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同、可不相同，但開發(fā)費(fèi)一定要有差別。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個(gè)月。6個(gè)月。

B、在確定開發(fā)費(fèi)用時(shí)，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道（20～60米寬），水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3～6米寬）；同樣是“五通一平”開發(fā)費(fèi)可取不一樣，但一定要描述清楚，說明原因。

3、確定投資利息

（1）利息率的選擇

根據(jù)評估的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣底價(jià)、抵押評估或土地開發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營、入股等目的，或投資者貸款從事土地開發(fā)，可采用評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的與

式中：Vn一待估宗地設(shè)定年限的土地價(jià)格

V一無限年期土地價(jià)格

r一土地還原利率

n一待估宗地設(shè)定土地使用年限

（2）如土地增值收益采用當(dāng)?shù)氐?，市、縣政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，地價(jià)計(jì)算公式為。”

A、如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致

V＝?土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)十土地開發(fā)資十投資利后、十投資利潤?〓[1－1／（1＋r）n]＋出讓金

或中：V一待估宗地土地價(jià)格

B、如出讓全土地使導(dǎo)權(quán)年限與持估宗地土地使用權(quán)年限不一致

V＝｛[土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息十投資利潤]〓[1－1／(1+r)n]+出讓金｝〓(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)式中：V、Vn同前

n一待估宗地土地使用年限

m—出讓金規(guī)定土地使用年限

r一土地還原利率

成本逼近法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

A：缺少對待信宗地周邊土地利用類型的描述；取得費(fèi)不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費(fèi)的確定沒有明確的法律和文件依據(jù)。

B、開發(fā)費(fèi)的確定與地價(jià)定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致。開發(fā)費(fèi)的取值與基準(zhǔn)地價(jià)評估中的開發(fā)費(fèi)不一致。

C、利息計(jì)算有誤。

D、未進(jìn)行年期修正或區(qū)位修正。

E、費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)。

F、術(shù)語不規(guī)范

G、利潤計(jì)算時(shí)考慮了利息。

H、計(jì)算過程有錯(cuò)。

I、計(jì)算單位不統(tǒng)一

（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

應(yīng)用此法進(jìn)行估價(jià)，按（規(guī)程》規(guī)定的程序進(jìn)行。在技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對如下事項(xiàng)予以明確說明：

★說明宗地位臵、用途及待估宗地所在級別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。

★說明待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)將因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式參見市場比較法中因素條件說明表的形式。

1素說明中一定注意前后一致(個(gè)別因素描述。市場比較法中因素說明)。

（4）編制持信宗地各因素優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表

注：如宗地少，可將步驟3、4合并，變?yōu)榫幹拼雷诘馗饔绊懸蛩貤l件說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。

A、確定年期、期日、容積事等因素的修正系數(shù)

a、K1年期修正：同市場比較法

b． K2期日修正：同市場比較法

c、K3；容積率修正：同市場比較法

（6）、計(jì)算待信宗地土地價(jià)格

宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)〓K1〓K2〓K3〓．．．．．．〓（１＋K）

式中：K１——年期修正系數(shù)

K２——期日修正系數(shù)

K３——容積率修正系數(shù)

K一各影響因素修正幅度之和

采用上面公式求得的宗地地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)開發(fā)程度條件下的土地價(jià)格。如果宗地地價(jià)定義中設(shè)定的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度不一致時(shí)，應(yīng)作開發(fā)程度修正。

設(shè)定開發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價(jià)開發(fā)程度時(shí)，或者設(shè)定開發(fā)程度低于基準(zhǔn)地價(jià)開發(fā)程度時(shí)：

待估宗地土地價(jià)格＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)一（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度開發(fā)資一估價(jià)設(shè)定開發(fā)程度開發(fā)費(fèi)）

特殊情況的處理辦法：

1、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準(zhǔn)地價(jià)；但無修正體系，編制待估宗地各項(xiàng)影啊因素修正系數(shù)困難較大，解決辦法有：

A、根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r編制因素條件說明表，因素修正系數(shù)表；請當(dāng)?shù)赝恋鼐执_認(rèn)蓋章

B、辦法A難度較大時(shí)；盡量描述待估宗地的各項(xiàng)影響因素屬所處級別或區(qū)域的平均水平，不進(jìn)行修正，有些因素必須進(jìn)行修正的說明理由及修正幅度

2、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準(zhǔn)地價(jià)，但制定時(shí)間較早，配有的修正系數(shù)表存在問題，如選擇其它兩種方法評估；最好不采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；如必須選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估；可征求地方土地局意見，修改修正系數(shù)表，讓當(dāng)?shù)赝恋鼐稚w章、確認(rèn)：修正難度較大，可采用上述解決方法B。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤

A、漏項(xiàng)，缺少地價(jià)內(nèi)涵介紹等。

B、因素描述及修正與市場比較法及地價(jià)影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化。

3可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

A、漏項(xiàng)

B、附無關(guān)的資料（如土地使用證、位臵示意圖等）。最新土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)總結(jié)

一、格式方面的錯(cuò)誤要點(diǎn)

估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式由土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告組成。土地估價(jià)報(bào)告是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)提交客戶的關(guān)于土地資產(chǎn)的法律文件，由摘要、估價(jià)對象界定、土地估價(jià)結(jié)果及其使用和附件四部件組成。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告是供機(jī)構(gòu)存檔和報(bào)告確認(rèn)的文件，由總述、估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析、土地估價(jià)和附件四部分組成。格式中存在的問題主要問題如下：

1.報(bào)告的紙張規(guī)格、字體、設(shè)計(jì)等不符合要求。

2.完全不按“估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式”編寫。如只簡單介紹一下估價(jià)對象，就提出估價(jià)結(jié)果。

實(shí)例：某機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告完全沒有按估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式編寫，而是根據(jù)自己業(yè)務(wù)工作習(xí)慣和客戶的—般要求編寫。估價(jià)報(bào)告的各部分與規(guī)范格式無法對應(yīng)。特別是估價(jià)方法運(yùn)用簡單。

3.部分不符合格式要求。一是部分報(bào)告缺公章、缺估價(jià)師簽字、缺附件等；二是封面缺項(xiàng)目名稱或項(xiàng)目名稱不符合要求，缺估價(jià)報(bào)告編號或前后編號不—致；三是土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的各部分內(nèi)容缺損或不全面。

實(shí)例：某機(jī)構(gòu)報(bào)告無封面，估價(jià)報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號不對應(yīng)，估價(jià)對象界定中格式與規(guī)范格式不符，沒有土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等。

二、土地估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤要點(diǎn)

第一部分 摘要

摘要是就項(xiàng)目名稱、委托方、估價(jià)基準(zhǔn)日、價(jià)格結(jié)果等方面所作的簡明扼要說明，同時(shí)明確估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員，以明確法律責(zé)任。摘要中存在的主題如下： 1.缺摘要。

2.缺少估價(jià)師簽字或只有1名估價(jià)師簽字、缺少估價(jià)師證書號及機(jī)構(gòu)公章，或不是估價(jià)師本人簽字。無估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字

案例：某機(jī)構(gòu)其報(bào)告摘要沒有估價(jià)師簽字、項(xiàng)目名稱不全、沒有機(jī)構(gòu)蓋章。3.缺少估價(jià)基準(zhǔn)日或有錯(cuò)誤，缺少估價(jià)日期或與評估實(shí)際相矛盾。

4.估價(jià)結(jié)果要求說明總地價(jià)、單位面積地價(jià)和有樓的樓面地價(jià)，并附大寫金額。部分報(bào)告沒有樓面地價(jià)或大寫金額。當(dāng)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)機(jī)構(gòu)分落兩頁紙時(shí)，估價(jià)結(jié)果頁大多沒有蓋公章。

5（2）區(qū)域因素：是指待估宗地所在區(qū)域的對區(qū)域地價(jià)有總體影響的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素。它是一個(gè)均質(zhì)區(qū)域的概念，而不是一個(gè)城市的概念。主要因素有區(qū)域位臵、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量（對居住區(qū)包括區(qū)域治安、居民檔次）產(chǎn)業(yè)集聚程度以及一些區(qū)域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文環(huán)境等。

常見的問題是：區(qū)域位臵用宗地個(gè)別位臵代替或城市整體位臵代替；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施用城市整體情況代替（沒有調(diào)查）；環(huán)境質(zhì)量只分析污染，而不分析人文社會(huì)環(huán)境質(zhì)量。最大的問題是區(qū)域因素分析與待估宗地的位臵和用途不掛鉤，不作調(diào)查研究或做很少的調(diào)查研究。只從一些城市發(fā)展概況等資料中摘錄。一個(gè)城市的估價(jià)報(bào)告，其一般因素和區(qū)域因素都是千人一面。一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資狀況及其它因素不同于該均質(zhì)區(qū)域的地價(jià)影響因素。

案例：某個(gè)機(jī)構(gòu)在評估武漢市一郊區(qū)宗地地價(jià)時(shí)，其區(qū)域因素為：武漢市的自然條件（地理）、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣和規(guī)劃限制，而對宗地所在區(qū)域的地價(jià)因素沒有任何分析，也沒有將其放在個(gè)別因素中分析。這完全把一般因素和區(qū)域因素混同，對區(qū)域因素沒有作認(rèn)真調(diào)查。

（3）個(gè)別因素：個(gè)別因素是宗地本身的條件和特征對宗地地價(jià)有影響的因素。如土地面積、形狀、臨街寬度、位臵、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、地質(zhì)條件等。土地用途不同，各因素對地價(jià)的影響也不同

常見的問題是：個(gè)別因素分析不全，或較全面，但哪個(gè)因素對宗地地價(jià)有何影響沒有分析或心中沒數(shù)，這從后面運(yùn)用估價(jià)方法估價(jià)時(shí)根本不考慮個(gè)別因素或與個(gè)別因素相違背可以看出。

案例：某機(jī)構(gòu)在評估某寫字樓時(shí)，個(gè)別因素分析很不具體，沒有宗地寬度、進(jìn)深、地質(zhì)條件等分析，宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況不具體等。

第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其應(yīng)用

問題主要有：

l.估價(jià)依據(jù)：（見技術(shù)報(bào)告）

2.估價(jià)原則：（見技術(shù)報(bào)告）

3.估價(jià)方法：缺估價(jià)方法或沒有方法選擇的依據(jù)及每種方法的計(jì)算結(jié)果。

4.估價(jià)結(jié)果：（見技術(shù)報(bào)告）

5.需要特殊說明的事項(xiàng)問題較多，雙方的權(quán)利責(zé)任交待不清，報(bào)告的使用條件及報(bào)告結(jié)果的限制條件交待不清，土地估價(jià)結(jié)果有效期錯(cuò)誤或沒有等。

主要問題：本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件和報(bào)告使用限制條件不明確。是公開市場價(jià)格?還是資產(chǎn)清算價(jià)格?是有限制的抵押價(jià)格?還是抵押條件下的土地使用權(quán)價(jià)格?很多報(bào)告在碰到一些較復(fù)雜的評估目的和評估對象時(shí)往往搞錯(cuò)。如個(gè)別報(bào)告